TEMA 1.

Noţiuni generale, principiile fundamentale şi izvoarele dreptului funciar şi a

legislaţiei cadastrale (2 ORE)

1. Noţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar şi legislaţiei cadastrale.

2. Principiile fundamentale ale dreptului funciar şi a legislaţiei cadastrale.
3. Izvoarele dreptului funciar şi legislaţia cadastrală a RM
4. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept.

Acte normative: nr. 1, 2, 3, 4, 5.

Literatura: nr. 5, 8, 10, 16, 23.

1. Noţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar şi legislaţiei cadastrale

Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine stătătoare a sistemului de drept
al Republicii Moldova. In mod tradiţional, dreptul funciar este examinat in trei aspecte:
1) in calitate de ramură de drept;
2) in calitate de ştiinţă;
3) in calitate de disciplină de studiu.
Destinaţia şi misiunea dreptului funciar este de a reglementa un domeniu special al
relaţiilor sociale ce ţin de pămant.
Pămantul devine obiect al relaţiilor funciare in rezultatul folosirii acestuia de către
oameni, insuşirii produselor pămantului şi valorificării calităţilor lui utile. Astfel, relaţiile
funciare devin relaţii patrimoniale.
Relaţiile funciare patrimoniale – sunt, inainte de toate, raporturi intre proprietarii de
terenuri, sau, raporturi, legate de proprietatea funciară. Această grupă a relaţiilor funciare
constituie raporturi privind:
• proprietatea asupra terenurilor;
• drepturile asupra terenurilor a persoanelor neproprietari de terenuri;
• circulaţia civilă a terenurilor;
• dobandirea şi incetarea drepturilor asupra terenurilor;
• conţinutul drepturilor şi obligaţiilor al persoanelor care
folosesc terenurile etc.
Insă relaţiile funciare nicidecum nu pot fi reduse doar la calitatea lor de raporturi
patrimoniale şi de a le caracteriza doar in această calitate. Necesitatea stringentă de a păstra
pămantul şi calitatea fundamentală a acestuia – de bază a vieţii şi activităţii societăţii omeneşti –
determină atat specificul realizării drepturilor subiective patrimoniale asupra terenurilor, cat şi
activităţii statului, prin intermediul organelor respective: de atribuire, transmitere in proprietate,
folosire raţională şi protecţie a terenurilor.
Interesele sociale fac necesară imixtiunea statului in sfera relaţiilor funciare. Tocmai din această
cauză dreptul funciar este o ramură de drept complexă, deoarece relaţiile funciare patrimoniale
sunt in stransă legătură cu relaţiile funciare organizatorice, administrative, care, de asemenea,
sunt reglementate de normele dreptului funciar. Dreptul funciar reglementează conţinutul
activităţii autorităţilor administraţiei publice privind folosirea raţională şi protecţia terenurilor,
realizarea funcţiilor administrative respective, cum ar fi cele cu privire la cadastrul funciar de
stat, monitoringul terenurilor etc.
 Astfel, obiectul de reglementare al dreptului funciar sunt relaţiile sociale funciare din
societate in toată complexitatea acestora. In calitatea sa de ramură de drept, dreptul funciar
reprezintă o totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile sociale funciare din
societate in scopul asigurării folosirii raţionale şi protecţiei terenurilor, apărării drepturilor
şiintereselor legitime ale cetăţenilor şi persoanelor juridice asupra terenurilor.
Dreptul funciar in calitate de ştiinţă este o noţiune şi mai largă. Ştiinţa dreptului funciar
studiază corelaţia dreptului funciar cu alte ramuri de drept şi legislative, identifică perspectivele
dezvoltării acesteia in calitatea sa de ramură de drept, ramură legislativă şi disciplină de studiu.
Scopul ştiinţei este analiza multilaterală a practicii, a realităţilor juridice in domeniul relaţiilor
funciare, a modului funcţionării relaţiilor funciare in societate.
Obiectul ştiinţei dreptului funciar este ştiinţa despre drept, despre elaborarea doctrinelor,
concepţiei dreptului funciar, cercetarea plenară a sistemului de idei şi opinii
privind problemele dreptului funciar.
Dreptul funciar in calitate de disciplină de studiu este bazat pe ştiinţa dreptului funciar şi
legislaţia funciară.
Metodele dreptului funciar reprezintă prin sine o totalitate de procedee şi mijloace prin
intermediul cărora normele dreptului funciar influenţează comportamentul participanţilor
raporturilor de drept funciare.
Metodele dreptului funciar:
1) metoda imperativă (administrativă), bazată pe putere şi subordonare (ceea ce ţine de domeniul
public);
2) metoda permisiunii sau a liberei iniţiative, a iniţiativei private, bazată pe egalitatea juridică a
subiectelor de drept şi libertatea acestora de a acţiona in limitele permise de
lege, ordinea de drept şi bunele moravuri (ceea ce ţine de domeniul privat).
Aceste două metode ale dreptului funciar se completează şi corelează intre ele. Important este de
a determina strict: cand, in ce cazuri este aplicabilă metoda imperativă/administrativă şi,
respectiv, cand, in ce cazuri este aplicabilă metoda permisiunii libere a participanţilor relaţiilor
funciare.
Astfel, metoda imperativă este aplicată in reglementarea relaţiilor privind atribuirea şi
exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate publică, ce ţin de protecţia mediului,
monitoringul terenurilor şi controlul de stat asupra folosirii raţionale a terenurilor etc. Intr-o
anumită măsură, metoda administrativă a fost aplicată in procesul atribuirii in proprietate privată
a cotelor de teren echivalent in cadrul Programului de privatizare şi reorganizare a
intreprinderilor agricole „Pămant”. Oricum, metoda administrativă nu se extinde asupra tuturor
relaţiilor funciare, ci doar asupra acelor care direct sau indirect prezintă un interes sporit pentru
intreaga societate.
Odată cu privatizarea terenurilor de proprietate publică şi crearea proprietăţii private
asupra terenurilor, tot mai larg işi găseşte aplicare metoda permisiunii libere, liberei iniţiative, a
iniţiativei private, inclusiv in reglementarea relaţiilor funciare.
Aplicarea acestei metode este determinată de principiul fundamental civil, potrivit căruia se
interzice imixtiunea statului in activitatea economică, in afacerile private ale subiectelor de drept,
cu excepţia cazurilor strict stabilite de lege. Exercitarea drepturilor de proprietar asupra
terenurilor; inclusiv dreptul de valorificare individuală sau in comun a terenului aflat in
proprietate, dreptul de dispoziţie asupra terenului, sunt drepturi fundamentale ale
proprietarului de teren şi aceste drepturi nu pot fi ingrădite de stat, dacă acestea sunt exercitate in
conformitate cu legea, ordinea de drept şi bunele moravuri.
 2. Principiile fundamentale ale dreptului funciar

Principiu de drept este o direcţie de bază fundamentală ce determină conţinutul şi forma

dreptului funciar.
Principiile dreptului funciar sunt stabilite direct in Codul funciar, in alte acte legislative
sau decurg din acestea.
Principiile fundamentale ale dreptului funciar sunt următoarele:
1) principiul administrării terenurilor in calitate de obiect al naturii, bază teritorială a vieţii şi
activităţii umane;
2) principiul corelării intereselor publice şi intereselor private in procesul valorificării şi
gestionării terenurilor, avand in vedere şi necesitatea asigurării dreptului omului la un mediu
ambiant sănătos;
3) principiul egalităţii juridice a dreptului de proprietate publică şi privată asupra terenurilor;
4) dreptul statului de a reglementa relaţiile ce ţin de folosirea şi protecţia tuturor categoriilor de
terenuri in stat, indiferent de forma de proprietate asupra acestora;
5) principiul asigurării folosirii raţionale şi protecţiei terenurilor;
6) principiul priorităţii terenurilor cu destinaţie agricolă şi protecţiei speciale a acestora;
7) principiul folosirii terenurilor conform destinaţiei speciale a acestora;
8) principiul folosirii terenurilor contra plată (cu titlu oneros), indiferent de categoria şi statutul
juridic al deţinătorului de teren;
9) principiul stabilităţii drepturilor asupra terenurilor, garantarea acestora şi asigurarea apărării
drepturilor persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor, asemeni şi a dreptului de proprietate
publică asupra terenurilor.

3. Izvoarele dreptului funciar şi legislaţia cadastrală a RM

Acte normative: nr.2, 3, 4, 5, 28, 29, 56, 67.

Literatura: nr.4, 5, 16, 28, 29, 32.
Izvor de drept este forma in care se materializează şi se conţin norme de drept. In diferite
sisteme de drept pot exista următoarele izvoare de drept:
1) obiceiul juridic/uzanţa;
2) actul normativ;
3) precedentul juridic (Marea Britanie, SUA, Canada, Australia etc.);
4) practica judiciară;
5) contractul;
6) principiile generale;
7) ideile şi doctrinele juridice (expuse in literatura de specialitate);
8) textele religioase (in statele musulmane);
9) bunele moravuri.
In RM izvorul de drept principal este actul normativ. Act normativ este izvorul de drept,
adoptat sau aprobat şi emis de către autorităţile publice competente in modul stabilit de lege şi in
limitele competenţei lor.
Clasificarea actelor normative in funcţie de ierarhia şi puterea juridică a acestora:
1) acte normative de drept internaţional, parte a cărora este RM;
2) acte normative de drept naţional (ale RM).
 In cazul actelor normative de drept internaţional, parte a cărora este şi RM, o deosebită
importanţă, cu calitatea de izvor de drept, o au Declaraţia Universală a Drepturilor Omului din
10.12.1948 (in special, art.17), precum şi Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor
omului şi a libertăţilor fundamentale
Actele normative de drept naţional, in funcţie de ierarhia şi puterea juridică a acestora, se
divizează in:
a) acte legislative;
b) acte normative subordonate legii.
1. Actul legislativ – izvor de drept suprem
Actul legislativ (legea) este actul normativ cu putere juridică supremă, elaborat şi adoptat in
modul stabilit de către organul reprezentativ legislativ suprem in stat – Parlament. Legea este
orientată spre reglementarea celor mai importante relaţii sociale in stat, inclusiv a relaţiilor
funciare. Legea are prioritate faţă de toate celelalte acte normative, conform principiului statului
de drept – supremaţia legii. Legea adoptată de Parlament este transmisă Preşedintelui RM pentru
promulgare, care, ulterior, in mod obligatoriu este publicată in Monitorul oficial al RM.
Categorii de acte legislative:
a) acte legislative constituţionale (Constituţia RM şi amendamentele la aceasta); art. 46, 126, 127
(sa caute studentii singuri)
b) acte legislative organice; se adopta cu majoritatea voturilor deputatilor alesi
c) acte legislative ordinare; se adopta cu majoritatea voturilor deputatilor prezenti
Actele legislative sunt subordonate ierarhic. Actul legislative ierarhic superior poate modifica,
completa sau abroga un act legislativ inferior.
In calitate de acte legislative de referinţă pot fi numite Codul funciar (nr.828-XII
din 25.12.1991), Codul civil (nr.1107-XV din 06.06.2002), Legea cu privire la proprietate
(nr.459-XII din 22.01.1991), Legea privind preţul normativ şi modul de vanzare-cumpărare a
pămantului (nr.1308-XIII din 25.07.1997), Legea cu privire la arenda in agricultură (nr.198-XV
din 15.05.2003), Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare, cadastrul
funciar de stat şi monitoringul funciar (nr.1247-XII din 22.12.1992), Legea cadastrului bunurilor
imobile (nr.1543-XIII din 25.02.1998), Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV
din 28.10.2004) etc.
Codul funciar - izvor de drept principal al dreptului funciar
Codul funciar al RM a fost adoptat la 25.12.1991 şi pus in aplicare cu data de 01.01.1992. Codul
funciar este izvorul de drept principal al dreptului funciar, deoarece reglementează cele mai
importante relaţii sociale funciare din societate. Astfel, Codul funciar conţine prevederi
fundamentale privind dreptul de proprietate asupra terenurilor, arendarea, instrăinarea
(vanzareacumpărarea, donarea, schimbul), moştenirea şi comas area (consolidarea) terenurilor cu
destinaţie agricolă şi crearea exploataţiilor agricole compacte. Importante sunt prevederile
Codului funciar privind competenţa autorităţilor publice in domeniul relaţiilor funciare (art.art.7-
10), atribuirea terenurilor din intravilan pentru case, anexe gospodăreşti şi grădini (art.11). Este
necesar de a menţiona in mod special rolul decisiv şi insemnătatea prevederilor articolelor 12 şi
13 din Codul funciar cu privire la
atribuirea in proprietate privată, inclusiv in natură (pe loc), a cotelor de teren echivalent,
prevederi, in temeiul cărora a avut loc privatizarea in masă a terenurilor cu destinaţie agricolă,
inclusiv in cadrul Programului guvernamental de privatizare şi reorganizare a
intreprinderilor agricole „Pămant”. Nu mai puţin importante sunt prevederile Codului funciar
privind răspunderea pentru incălcarea legislaţiei funciare, inclusiv cele cu privire la repararea
pagubelor, inclusiv a avantajului ratat, suportate de către deţinătorii de terenuri in cazul retragerii
terenurilor pentru cauză de utilitate publică etc. (articolele 97 - 99).
Din punct de vedere structural, Codul funciar include următoarele compartimente:
1) Dispoziţii generale (cap. I);
2) Competenţa Parlamentului, a Guvernului, a organelor de autoadministrare locală in domeniul
relaţiilor funciare (cap. II);
3) Atribuirea şi instrăinarea terenurilor (cap. III);
4)Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri (cap. IV);
5) Terenurile cu destinaţie agricolă (cap. V);
6) Terenurile din intravilanul localităţilor (cap. VI);
7) Terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii
speciale (cap. VII);
8) Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenurile de
valoare istorico-culturală, terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi (cap. VIII);
9) Terenurile fondului silvic, fondului apelor şi ale fondului de rezervă (cap. IX);
10) Cadastrul funciar şi reglementarea regimului proprietăţii funciare (cap. X);
11) Schimbarea destinaţiei terenurilor (cap. XI);
12) Protecţia şi ameliorarea terenurilor (cap. XII);
13)Controlul de stat şi monitoringul fondului funciar (cap. XIII);
14) Soluţionarea litigiilor funciare (cap. XIV);
15) Răspunderea pentru incălcarea legislaţiei funciare (cap. XV);
16) Acordurile internaţionale (cap. XVI).
Actele normative subordonate legii şi particularităţile acestora
Particularităţile actelor normative subordonate legii:
1) pot fi emise doar de către autorităţile administraţiei publice competente in modul şi limitele
stabilite de lege;
2) sunt emise in baza, in conformitate şi intru executarea legilor, adoptate de Parlament;
3) nu pot să contravină şi/sau să denatureze sensul legilor, adoptate de Parlament, actelor
normative de drept internaţional, parte a cărora este RM.
Felurile actelor normative subordonate legii:
1) decrete cu caracter normativ ale Preşedintelui RM (pot fi emise doar in situaţii excepţionale);
2) acte normative guvernamentale (hotărarile, regulamentele, ordonanţele şi dispoziţiile
Guvernului cu caracter normativ);
3) acte normative departamentale (ale organelor centrale de specialitate ale administraţiei
publice: ministerelor, departamentelor, Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru etc.);
4) acte normative ale autorităţilor administraţiei publice locale (ale consiliilor locale,
primăriilor şi primarilor satelor, comunelor, oraşelor, municipiilor);
5) acte interne (locale) cu caracter normativ (din cadrul societăţilor comerciale etc.).
In calitate de acte normative de referinţă subordonate legii pot fi numite Hotărarea
Guvernului despre aprobarea modelelor unice ale documentelor ce confirmă dreptul de
proprietate, posesiune şi beneficiere funciară (nr.449 din 29.06.1992),
Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar, aprobat prin Hotărarea
Guvernului nr.24 din 11.01.1995,
Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin Hotărarea Guvernului nr.246 din
03.05.1996, Regulamentul cu privire la vanzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin
Hotărarea Guvernului nr.562 din 23.10.1996, Regulamentului privind licitaţiile cu strigare,
aprobat prin Hotărarea Guvernului nr.1056 din 12.11.97, Regulamentul cu privire la modul de
transmitere in proprietate privată a loturilor de pe langă casă in localităţile urbane, aprobat prin
Hotărarea Guvernului nr.984 din 21.09.1998, Hotărarea Guvernului cu privire la
vanzareacumpărarea terenurilor (nr. 192 din 20.02.1998), Hotărarea Guvernului privind
implementarea Legii cu privire la arenda in
agricultură (nr.72 din 30.01.2004), Instrucţiunea cu privire la inregistrarea bunurilor imobile şi a
drepturilor asupra lor, aprobată prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.112 din
22.06.2005), Instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale
şi geometrice, aprobată prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.107 din
27.05.2003), regulamentele cu privire la organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor funciare cu
strigare (concursurilor funciare), aprobate de către consiliile locale (municipale etc.), alte acte
normative ale autorităţilor publice locale, care conţin norme de drept funciar.

4. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept

Dreptul funciar are obiectul, metodele şi izvoarele sale de reglementare normativă (Codul
funciar etc.), ceea ce permite delimitarea acestuia de alte ramuri de drept. Cu toate acestea,
dreptul funciar nu funcţionează in stare pură. Intr-un fel sau altul, normele dreptului funciar
corelează cu normele altor ramuri de drept ale sistemului de drept al RM.
Astfel, dreptul funciar şi normele acestuia se află intr-o stransă legătură cu dreptul
administrativ, normele căruia stabilesc competenţa şi imputernicirile autorităţilor administraţiei
publice centrale şi locale, inclusiv in ceea ce priveşte administrarea Fondului funciar al RM,
atribuirea terenurilor de proprietate publică in folosinţă sau in proprietate (in procesul privatizării
terenurilor), ţinerea cadastrului funciar şi monitoringul terenurilor, exercitarea controlului de stat
asupra folosirii raţionale a terenurilor, ocrotirii terenurilor, indiferent de forma de proprietate
asupra acestora etc. Corelaţia şi interacţiunea normelor dreptului funciar cu cele ale dreptului
administrativ se evidenţiază in mod clar in cazul aplicării măsurilor de răspundere administrativă
(contravenţională) pentru incălcarea sau nerespectarea legislaţiei funciare. Astfel, Codul cu
privire la contravenţiile administrative, unul din izvoarele de bază de drept administrativ, include
in sine un articol special (art. 52), care stabileşte direct şi fără echivoc componentele
contravenţiilor administrative şi sancţiunile administrative pentru incălcarea sau nerespectarea
legislaţiei funciare (Codului funciar şi altor acte normative – izvoare de drept funciar).
O stransă legătură există intre dreptul funciar şi dreptul civil, avand in vedere că normele
dreptului funciar stabilesc la modul general dreptul şi imputernicirile proprietarului de teren de
vanzare-cumpărare, schimb, donare, moştenire şi transmitere prin succesiune a terenurilor, insă
reglementarea juridică detaliată a acestor relaţii are loc prin intermediul normelor dreptului civil
(Codului civil etc.), asemeni cum şi in cazul relaţiilor de arendare, ipotecare (gajul) a terenurilor.
Importante sunt prevederile Codului civil privind organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor,
obligatorii şi in cazul licitaţiilor de vanzare-cumpărare a terenurilor. Normele dreptului civil,
stabilesc de asemenea capacitatea de folosinţă şi capacitatea de exerciţiu a statului, a persoanelor
fizice şi juridice, a apatrizilor, a cetăţenilor străini, a statelor străine şi organizaţiilor
internaţionale, aplicabile şi in domeniul relaţiilor funciare.
O stransă corelare se manifestă intre dreptul funciar şi dreptul ecologic (dreptul
cetăţenilor la un mediu ambiant sănătos; cerinţele ecologice la amplasarea, proiectarea,
construirea, darea in exploatare şi exploatarea intreprinderilor, altor edificii şi obiecte; controlul
ecologic etc.),
 dreptul fiscal, normele căruia stabilesc cotele, modul de achitare şi percepere a
impozitului pe bunurile imobile, inclusiv a impozitului funciar,
dreptul penal, normele căruia stabilesc răspunderea penală pentru incălcarea dreptului de
proprietate, componenţa de infracţiune şi răspunderea penală pentru ocuparea, fără drept, a unui
bun imobil străin, inclusiv a terenurilor – art.193 Cod penal, precum şi pentru şantaj, escrocherie,
cauzarea de daune materiale prin inşelăciune sau abuzz de incredere, distrugerea sau deteriorarea
intenţionată a bunurilor, neglijenţa criminală faţă de paza bunurilor proprietarului, corupere
pasivă, corupere activă, abuzul de putere sau abuzul de serviciu, excesul de putere sau depăşirea
atribuţiilor de serviciu, refuzul de a indeplini legea, falsul in actele publice şi alte componenţe de
infracţiune din Codul penal, aplicabile şi in cazul incălcării sau nerespectării legislaţiei funciare.
Dreptul funciar corelează cu dreptul de procedură civilă, normele căruia stabilesc modul
atragerii statului, a persoanelor cu funcţii de răspundere, a persoanelor fizice sau juridice la
răspundere civilă in cazul incălcării dreptului de proprietate şi cauzării de daune, inclusiv in
cazul incălcării obligaţiilor contractuale ce au legătură cu exercitarea dreptului de folosinţă,
dreptului de proprietate sau altor drepturi reale asupra terenurilor.
In aceeaşi măsură dreptul funciar corelează cu dreptul de procedură penală, normele
căruia stabilesc modul atragerii şi aplicării măsurilor de răspundere penală, inclusiv in cazul
incălcării dreptului de proprietate, ocupării nelegitime a bunurilor/terenurilor străine. Dreptul
funciar, intr-o anumită măsură, corelează şi cu normele dreptului muncii, dreptului
familial etc.
In realităţile juridice de astăzi, deosebit de actuale devin problemele teoretice şi practice ce ţin de
interacţiunea dreptului funciar cu normele de drept internaţional, inclusiv European (Convenţia
europeană pentru apărarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului, protocoalele
adiţionale la aceasta etc.), parte a cărora este şi RM, avand in vedere prioritatea acestora faţă de
normele dreptului naţional.