TEMA 10: Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă (2 ORE)

1. Noţiunea şi componenţa terenurilor cu destinaţie agricolă.

2. Folosinţa şi valorificarea terenurilor agricole de către persoanele fizice şi juridice.
3. Consoidarea terenurior şi crearea exploataţiilor agricole compacte.
4. Schimbarea destinaţiei terenurilor agricole.

Acte normative: nr.5, 7, 8, 16 .

Literatura: nr. 4, 5, 12, 20, 24.

1. Noţiunea şi componenţa terenurilor cu destinaţie agricolă

O categorie distinctă de terenuri, conform art. 2 Cod funciar, o constituie terenurile cu

destinaţie agricolă. Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă este stabilit la art. 2, 12 –
13, 24, 36 – 40, 50, 70/1 - 70/5, 83 - 84 Cod funciar, Legea privind preţul normativ şi modul de
vanzare-cumpărare a pămantului, Legea cu privire la proprietate şi alte acte normative.
Terenurile cu destinaţie agricolă sunt declarate adecvate pentru agricultură pe baza
materialelor cadastrului funciar.
Terenuri cu destinaţie agricolă sunt terenurile, atribuite producătorilor agricoli, folosite
permanent in calitate de terenuri aparte, precum şi terenurile atribuite in folosinţă provizorie in
scopuri agricole şi agroindustriale din componenţa altor categorii de terenuri (de pildă, din cadrul
terenurilor din intravilanul localităţilor, fondului de rezervă etc.).
Terenurile cu destinaţie agricolă includ in componenţa sa:
1) terenuri arabile;
2) terenurile, ocupate de plantaţii multianuale (vii, livezi);
3) păşuni, faneţe etc.;
4) terenurile agricole de calitate superioară (terenurile situate pe cumpăna apelor şi pe versantele
cu panta de pană la 3 grade, precum şi terenurile cu gradul de evaluare a fertilităţii naturale de
peste 60, terenurile irigate, loturile experimentale, terenurile instituţiilor de cercetări ştiinţifice şi
de invăţămant; Codul funciar le conferă un regim juridic deosebit);
5) terenurile irigate (terenurile potrivite pentru agricultură şi irigare pe care se află reţele
permanente sau provizorii de irigare, legate de sursa de irigare, ale cărei resurse asigură irigarea
acestor terenuri; Codul funciar le conferă un regim juridic deosebit);
6) terenurile aferente construcţiilor private, atribuite in calitate de cotă valorică din patrimoniul
intreprinderilor agricole (staţii şi garaje de maşini şi tractoare arii de păstrare şi prelucrare a
cerealelor, incăperi frigorifice pentru păstrarea fructelor şi legumelor, puncte de altoire a viţei de
vie şi pomilor fructiferi, sere, staţii de purificare a reziduurilor animaliere, depozite, ateliere de
reparaţii, de prelucrare a materiei prime, ferme zootehnice etc.), folosite in scopul producţiei
agricole şi agroindustriale;
7) rapile, ravenele, bolovănişurile şi alte terenuri degradate, care urmează a fi ameliorate şi
reintegrate in circuitul agricol;
8) alte terenuri destinate producţiei agricole şi agroindustriale (loturile din intovărăşirile
pomicole, loturile pentru grădini etc.).
Terenurile cu destinaţie agricolă pot fi:
a) proprietate privată a cetăţenilor RM şi persoanelor juridice private (a societăţilor comerciale
etc.), fondatori şi proprietari ai cărora sunt cetăţeni ai RM (personae juridice autohtone);
b) proprietate de stat;
c) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale.
Terenurile cu destinaţie agricolă ocupă circa 75 la sută din teritoriul RM, sunt mijloc de
producţie şi pot fi folosite in activităţi de intreprinzător. Cea mai importantă particularitate a
terenurilor, ce condiţionează valorificarea acestora in scopuri agricole şi agroindustriale este
fertilitatea, pe care o posedă stratul de la suprafaţă – solul (100 grade – cel mai mare grad de
fertilitate; fertilitatea medie in RM este de 65 grade).
Terenurile cu destinaţie agricolă pot fi caracterizate prin următoarele:
h) ca şi alte categorii de terenuri, sunt un produs al naturii, dar nu rezultatul muncii omului;
i) sunt limitate ca suprafaţă (fondul funciar agricol are anumite limite naturale, ce nu permit
multiplicarea acestuia);
j) sunt bunuri imobile (nemişcătoare) şi cad in totalitate sub regimul juridic al bunurilor imobile
(delimitarea şi individualizarea prin hotare, suprafaţă, amplasament, devin obiect al inregistrării
de stat in cadastrul/registrul bunurilor imobile cu atribuirea numărului cadastral etc.);
k) nu pot fi substituite cu alte mijloace de producţie;
l) cu cat exploatarea acestora este mai adecvată, mai raţională şi mai ştiinţifică, cu atat creşte şi
fertilitatea lor;
m) nu apar de la sine ca mijloc de producţie, ci doar acţionand asupra lor cu alte mijloace de
producţie (mecanice, chimice, biologice etc.);
n) prin natura lor permit investiţii suplimentare pe aceiaşi suprafaţă, ce asigură folosirea lor
raţională;
o) sunt deosebit de variate, atat in timp, cat şi in spaţiu.

3. Consolidarea terenurilor şi crearea exploataţiilor agricole compacte

Relaţiile privind consolidarea terenurilor şi crearea exploataţiilor agricole compacte sunt

reglementate de Codul funciar (art.art.70/1-70/5) care prevăd direct modalităţile juridice de
consolidare a terenurilor agricole in RM. In afară de aceasta, a fost adoptată şi pusă in aplicare
Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV din 28.10.2004), care conţine prevederi
privind separarea, divizarea, comasarea şi combinarea terenurilor proprietate privată cat şi a
terenurilor proprietate publică, altor bunuri imobile, indiferent de destinaţie şi categoria de
folosinţă a acestora.
Problema consolidării terenurilor agricole a existat, există şi apare inevitabil in toate
statele care au realizat, in diferite perioade de timp, reforma funciară. Astfel, problema
consolidării terenurilor agricole a fost actuală, in diferite perioade de timp, in Germania, Franţa,
Anglia, Japonia, Olanda, Belgia, Suedia, Elveţia, Spania, Austria, Finlanda, Danemarca, Greciа,
India, Cipru şi multe alte state. Problema parcelării terenurilor agricole a apărut şi există nu doar
in RM, caz, in care terenurile agricole nu au fost retrocedate foştilor proprietari de terenuri, ci şi
in Romania, Estonia, Letonia, Albania, Polonia, Ungaria etc. (state in care terenurile agricole
prin lege au fost retrocedate total sau parţial foştilor proprietari de terenuri). Astfel, problema
parcelării terenurilor nu a putut fi evitată in totalitate nici in cazul restituirii terenurilor
(reconstituirii parţiale sau totale a dreptului de proprietate) foştilor proprietari. Problema
consolidării terenurilor agricole nu este una specifică numai RM, ci tuturor statelor care au pus in
aplicare şi au realizat intr-un fel sau altul reforma funciară.
Conform legislaţiei RM, consolidarea terenurilor agricole reprezintă un complex de
acţiuni juridice şi tehnice, intreprinse in scopul optimizării dimensiunii, amplasamentului
terenurilor şi organizării sistemului de măsuri in vederea combaterii eroziunii solului şi sporirii
fertilităţii lui, creand condiţii propice pentru activitatea economică a gospodăriilor ţărăneşti (de
fermier), a intreprinderilor şi cooperativelor agricole de producţie, care cultivă pămantul aflat in
proprietate privată. Definiţia dată in lege este una mult prea largă, deoarece include in sine nu
doar procedura juridică şi tehnică de comasare a 2 sau mai multor terenuri ce constituie bunuri
imobile independente in unul singur, ci şi oricare altă modalitate juridică de valorificare in
comun a terenurilor agricole, aflate in proprietatea mai multor persoane fizice sau juridice şi care
continuă să fie proprietatea diferitor persoane, fiind inregistrate ca obiecte de drept independente
in registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial.
Totuşi, in mod tradiţional (clasic), prin consolidare a terenurilor se inţelege procedura
juridică şi tehnică in rezultatul căreia 2 sau mai multe terenuri adiacente (terenuri cu hotare
comune), aflate in proprietatea diferitor persoane, devin prin comasare sau combinare, un singur
teren cu o suprafaţă mai mare, constituind un obiect de drept independent, aflat in proprietatea
unei singure persoane fizice sau juridice private.
Consolidarea terenurilor prin comasare sau combinare poate avea loc doar prin
cumpărarea mai multor parcele de către o singură persoană sau prin schimbul de terenuri, in
rezultatul cărora hotarele a 2 sau mai multor parcele dispar, acestea din urmă formand unul
singur. Astfel, in mod clasic, consolidarea terenurilor este una (unirea stabilă, permanentă şi
durabilă a două sau mai multor terenuri – obiecte de drept independente, in unul singur).
Valorificarea terenurilor in comun in cadrul gospodăriilor ţărăneşti (de fermier),
societăţilor cu răspundere limitată, societăţilor pe acţiuni, cooperativelor agricole de producţie in
baza contractului de arendare a terenurilor nu poate fi recunoscută drept consolidare, in sens de
comasare stabilă şi permanentă a terenurilor agricole.
Valorificarea in comun a terenurilor duce la infiinţarea pe o anumită perioadă de timp a unor
exploataţii agricole cu suprafeţe mai mult sau mai puţin mari, dar terenurile ce formează
exploataţia agricolă respectivă, continuă să fie obiecte de drept individuale (separate), fiind
inregistrate ca atare in registrul bunurilor imobile.
In cazul in care hotarele terenurilor valorificate in comun nu sunt trasate in natură,
acestea, din punct de vedere juridic există, pot fi şi urmează a fi stabilite in natură (pe loc), in
termen de cel mult una lună de zile conform planului geometric al terenului şi proiectului de
organizare a teritoriului, la cererea proprietarului terenului in scopul infiinţării unei gospodării
ţărăneşti (de fermier).
Practici internaţionale de consolidare a terenurilor agricole şi creare a exploataţiilor agricole
compacte. Conform cercetărilor şi unor date statistice, inclusiv ale Băncii Mondiale, suprafaţa
optimală a exploataţiilor agricole, care permite un management eficient, cheltuieli minime de
administrare şi funcţionarea rentabilă a intreprinderilor agricole este de circa 50 hectare.
Intreprinderile agricole care deţin in proprietate sau in folosinţă suprafeţe de terenuri mari (1000-
2000 etc.) nu sunt in mod obligatoriu şi cele mai eficiente sau cele mai rentabile (apar in mod
inevitabil cheltuieli exorbitante şi nejustificate de administrare, elemente de birocratism etc.). In
multe state din lume, inclusiv in statele membre ale Uniunii Europene, există gospodării agricole
mici şi mijlocii (care deţin in proprietate circa 30-100 ha, dar şi mai puţine hectare de terenuri
agricole), care in anumite condiţii sunt mai indicate, mai eficiente şi mai rentabile decat
gospodăriile agricole mari (gigantice).
In diferite state, in diferite etape de dezvoltare economică, problema consolidării terenurilor a
apărut şi a fost sau continuă să fie soluţionată prin diferite metode (organizatorice, de stimulare
economico-financiară, fiscală, benevole, mai puţin benevole, fie in diferite combinaţii ale
acestora). In mare parte, strategia de consolidare a terenurilor a fost determinată de condiţiile
politice şi economice din ţara respectivă. Rezultate bune ale consolidării terenurilor agricole
(sporirea recoltei la hectar şi producţiei agricole in general) au fost obţinute in Anglia, Franţa,
Germania, Olanda, Elveţia, Spania şi Austria pană in anii 1990.
Modalităţile de consolidare a terenurilor agricole in RM.
Codul funciar prevede consolidarea benevolă a terenurilor agricole din iniţiativa
proprietarilor de terenuri prin următoarele modalităţi:
a) in baza contractului de activitate economică comună (in cadrul cooperativelor agricole de
producţie etc.);
b) prin folosirea in comun a terenurilor agricole (in conformitate cu statutul intreprinderilor
agricole);
c) prin separare, comasare şi redefinirea hotarelor sectoarelor de teren, prin arendare, vanzare-
cumpărare, prin schimbul sectoarelor de teren de către deţinătorii de teren, inclusiv intre
deţinătorii de teren participanţi la procesul de consolidare;
d) alte modalităţi neinterzise de legislaţie.
Legislaţia RM nu prevede in mod deosebit privilegii in scopul susţinerii procedurilor
tradiţionale (clasice) de consolidare a terenurilor agricole, caz in care două sau mai multe
terenuri mici sunt comasate in unul singur (in calitate de obiect juridic independent) cu o
suprafaţă mai mare.
Consolidarea terenurilor agricole in cadrul cooperativelor agricole de producţie etc., prin
folosirea in comun a terenurilor agricole (in conformitate cu statutul intreprinderilor agricole
respective), precum şi prin arendare pot fi calificate drept modalităţi specifice (organizatorico-
juridice) nu de consolidare, ci de valorificare in comun a terenurilor agricole, deoarece nu duc la
dispariţia juridică a terenurilor agricole cu suprafeţe mici şi nu au drept rezultat apariţia juridică a
unor terenuri agricole cu suprafeţe mai mari (in calitate de obiect de drept independent). Cu toate
că terenurile sunt valorificate in comun, formand exploataţii agricole compacte, acestea, in
totalitatea lor, vor exista calitate de obiect juridic independent şi vor fi inregistrate ca atare in
registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial separat, conform dreptului de proprietate
al fiecărui proprietar de teren in parte, care au convenit să valorifice in comun terenurile ce le
aparţin.
Absolut in toate cazurile, modalitatea concretă de consolidare a terenurilor agricole o aleg
proprietarii de teren. Importantă este respectarea dreptului de proprietate şi drepturilor
proprietarilor de teren, inclusiv a dreptului de valorificare individuală a terenului in cadrul
gospodăriei ţărăneşti (de fermier). Consolidarea terenurilor agricole este susţinută de stat doar
parţial. In prezent, consolidarea terenurilor agricole in RM este un proces benevol şi proprietarul
de teren poate renunţa la procesul de consolidare a terenului in orice moment, dar pană la
elaborarea şi perfectarea proiectului de consolidare a terenurilor.
Cheltuielile de consolidare a terenurilor agricole intreprinse cu concursul autorităţilor
administraţiei publice locale:
a) in vederea investigării şi evaluării terenurilor;
b) perfectării proiectului de consolidare;
c) implementării proiectului;
d) inregistrării terenurilor şi dreptului de proprietate asupra acestora in registrul bunurilor
imobile,
- vor fi achitate din contul bugetului de stat, de la bugetul unităţii administrativ-teritoriale
respective sau din alte surse de finanţare.
Legislaţia actuală a RM nu prevede acoperirea cheltuielilor de autentificare notarială a
contractelor de vanzare-cumpărare sau de schimb a terenurilor in procesul consolidării acestora
din contul bugetului de stat sau a celui local. Astfel, taxa de stat şi plata pentru autentificarea
notarială a contractelor de vanzare-cumpărare, a contractelor de schimb a terenurilor urmează a fi
achitată de părţile contractante din cont propriu.
Principiile de bază ale consolidării terenurilor agricole in RM. Conform legislaţiei actuale a
RM, consolidarea terenurilor agricole are loc:
a) doar benevol, cu consimţămantul prealabil şi din propria iniţiativă a proprietarilor de terenuri
(prin depunerea personală a cererii in scris la primăria localităţii respective);
b) cu respectarea şi garantarea dreptului de proprietate;
c) cu garantarea drepturilor proprietarilor de teren de a valorifica terenul fie in mod individual, in
cadrul gospodăriei ţărăneşti (de fermier) etc., fie in comun cu alţi proprietari, in cadrul
intreprinderilor agricole colective.

4. Schimbarea destinaţiei şi modului de folosinţă a terenurilor agricole

Schimbarea destinaţiei terenurilor agricole se efectuează prin hotărare de Guvern la

propunerea consiliilor satelor, comunelor şi oraşelor, sau, respectiv, la propunerea consiliilor
municipale şi raionale, in temeiul cererii proprietarului şi cu acordul organelor pentru protecţia
mediului inconjurător, insă schimbarea destinaţiei terenurilor agricole cu gradul de evaluare a
fertilităţii naturale mai mic de 40, in cazul trecerii acestora in fondul silvic, poate avea loc prin
decizia consiliilor municipale şi raionale, la propunerea consiliilor satelor, comunelor, oraşelor,
in temeiul cererii proprietarului.
Schimbarea modului de folosinţă a terenurilor agricole.
Schimbarea modului de folosinţă a terenurilor agricole – terenuri arabile, livezi, vii, păşuni,
faneţe, sere, a suprafeţelor pe care se află construcţii şi instalaţii agrozootehnice, drumuri de
exploatare agricolă - se poate face cu acordul proprietarului funciar. Trecerea
terenurilor arabile intr-o altă folosinţă agricolă, precum şi construirea de noi drumuri care servesc
activităţile agricole se vor putea face numai cu autorizarea autorităţilor administraţiei publice
locale. Casarea viilor şi livezilor poate avea loc cu autorizarea autorităţilor administraţiei publice
locale.