Numarul 

dosarului : 629050 
Evaluare

DETALIILE CAZULUI

Prenume/Nume
SC GINAR PROD PANIF SRL (CNP: 11466716)
corporate :

CATEGORIA DE IMPRUMUT
Construire : Nu CREDIT NOU + Achizitie / Prima casa / Ref externa : Da
Nevoi personale + Refinantare (ipoteca BP existenta) : Nu Reinoire linie credit – cu garantie noua : Nu
Nevoi personale cu ipoteca/Investitii/Renovare : Nu Nevoi personale + Refinantare (garantie noua) : Nu
Revizuire credit : Nu Proprietate pentru licitaţie : Nu
Restructurare/modif – cu aceeasi garantie(veche)/Consolidare datorii :
Proiect residential : Nu
Nu
Reinoire linie credit – cu aceiasi garantie(veche) : Nu Refinantare interna – ipoteca existenta BPT : Nu
Categorii suplimentare de credit : Nevoi personale + Refinantare
Restructurare : Nu
(ipoteca BP existenta)

OBIECTUL EVALUARII

Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine)

ADRESA
Adresa : Vernești 127675, Jud. Buzau, Romania
Nume zona / Nume localitate : Vernești Judet / Sector : Buzau (BZ)
Regiune : Sud­Est Orasul : Buzau (Cap)
Numar strada : Postal : 127675
Numarul blocului/numarul terenului : / N coordinate : 45.19082145266921
Strazile care inconjoara blocul : Vernești 127675, Jud. Buzau,
E Coordinate : 26.74892821787421
Romania

SCOPUL IMPRUMUTULUI
Detalii imprumutat : SC GINAR PROD PANIF SRL (CNP: 11466716) Numarul cererii clientului : BL53557
Client : BANCPOST\SBB\Buzau
Birou regional : BUCHAREST MAIN OFFICE
Comentarii :

VOIP 38010;38015 Dobre Adriana

Proprietar: SC GINAR PROD PANIF SRL conf. extras CF nr. 6203/30.01.2015.
Inspectia s­a efectuat in mod complet de catre colaborator Lidia Apetrei in prezenta reprezentantului firmei.

ZONA / VECINATATI
Amplasament : Rural Zonă dens populată : Mai putin de 25%
Valorile proprietăţilor : în scădere Cerere/Oferta : Supraofertă
Durata de tranzacţionare : Mai mult de 24 de luni Rata de dezvoltare : Incetinita
Schimbarea utilizarii terenului : Improbabil
Utilizarea terenului : Industrial
Vechimea constructiilor : 30 de ani sau mai vechi (approximativ)

Interes la achizitie : Slab Interes la inchiriere : Slab

Comentarii :

Proprietatea imobiliara analizata este fabrica de paine amplasata in Loc, Vernesti la o distanta de cca. 7.9 km de centrul Mun. Buzau. Accesul
pe proprietate se face usor din DN10 pe un drum pietruit pana la proprietate,, cca.210 m. Zona este preponderent rezidentiala cu case de tip P,
P+1E, iar la DN10 la cca. 500 m se afla Abatorul de Ovine, Vulcanizare.
Zona dispune de urmatoarele utilitati: apa, electricitate, gaze.

Numarul dosarului 629050 1 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015
 DATELE RAPORTULUI
Numărul inspecţiei : 1 Data inspecţiei : 03.03.2015
Evaluatorul ce a redactat raportul iniţial : Numarul evaluarii initiale :
Data evaluării iniţiale : Data inspecţiei precedente :
Suma bugetată : 0,00 € Suma aprobată : 0,00 €
Data aprobării bugetului : Suma bugetului anterior : 0,00 €
Costul lucrărilor de construcţie al tuturor bugetelor / mp : 0,00 € Data bugetului anterior :
Data conceptiei bugetului : Data evaluarii : 04.03.2015
Nivelul chiriei per m² : 0,00 € Valoarea de inchiriere totala : 0,00 €

 
DOCUMENTE EXISTENTE LA DOSAR
Tipul Proprietate Numarul Data Biroul de Birou Notarial / Data Termenul de
documentului documentului documentului urbanism emiterii valabilitate
Spatiu
industrial/logistic(Fabrica 6203/30.01.2015 /
extras cf de paine)
Comentarii :
Spatiu
ctr vanzare industrial/logistic(Fabrica /
cumparare de paine)
Comentarii :
Spatiu
fisa corp industrial/logistic(Fabrica /
proprietate de paine)
Comentarii :
Spatiu
industrial/logistic(Fabrica /
INCHEIERE de paine)
Comentarii :
Spatiu
industrial/logistic(Fabrica /
INCH 13308 de paine)
Comentarii :
Spatiu
MEMORIU industrial/logistic(Fabrica /
TEHNIC de paine)
Comentarii :
Spatiu
MEMORIU industrial/logistic(Fabrica /
TEHNIC de paine)
Comentarii :
Spatiu
PLAN DE industrial/logistic(Fabrica /
AMPLASAMENT de paine)
Comentarii :
Spatiu
CTR VZ industrial/logistic(Fabrica /
CUMPARARE de paine)
566
Comentarii :
1336 24.04.2003 / 24.04.2003
Act de
proprietate Contract de vanzare cumparare autentificat sub nr, 1336 din data de 24.04.2003 de
Comentarii :
catre BNP Stoicescu Mioara Carmen.
Act de 6203 30.01.2015 / 30.01.2015
proprietate Comentarii : Extras de carte funciara nr. 6203 din data de 30.01.2015 eliberata de catre OCPI Buzau.
/
Documentatie
cadastrala Documentatie cadastrala: memoriu tehnic, plan de amplasament si delimitare, relevee
Comentarii :
C3, C4 si C5, fisa corpului de proprietate, nr. cad. 465/2, carte funciara nr. 20555.

Numarul dosarului 629050 2 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015
 3888 05.05.2003 / 05.05.2003
Altele Incheiere nr. 3888 din data de 05.05.2003 privind inscrierea dreptului de proprietate
Comentarii :
eliberata de catre OCPI Buzau.
13308 18.12.2003 / 18.12.2003
Altele Incheiere nr. 13308 din data de 18.12.2003 privind notare schimbare destinatie
Comentarii :
eliberata de catre OCPI Buzau.
balanta dec /
2014 Comentarii :
/
Altele
Comentarii : Venituri si cheltuieli estimate de catre proprietar

DESCRIEREA GENERALĂ

SUPRAFAŢA TOTALĂ A TERENULUI
Conform contractului : 5.676,00 Conform autorizatiei de construire : ­­
Conform inspectieii : ­­ Conform planului cadastral : 5.676,00

SITUATIE LEGALA
Nume : Teren intravilan Situatie legala : Proprietate exclusiva
Conform contractului : 5.676,00 Conform autorizatiei de construire : ­­
Conform inspectieii : ­­ Conform planului cadastral : 5.676,00
Cota indiviza teren (%) : Suprafata teren (m²) : ­­
Numarul cadastral : 465/2

DETALIILE PARCELEI DE TEREN

 Intravilan :   Da  Extravilan :   Nu  Plan urbanistic general (PUG) :   .........

 Autorizaţie de construire ­ primită :  
 Plan Urbanistic Zonal aprobat (PUZ) :   .........  Este necesar PUZ :   .........
.........
 PUZ aprobat :   .........  Este necesar PUD :   .........  PUD aprobat :   .........
 Restrictii de construire (Zone verzi, zona exclusiva, etc.) :    Autorizatie de construire aprobata :    În asteptarea aprobarii trecerii în intravilan :  
......... ......... .........
 In asteptarea aprobarii pentru PUZ/PUD :  
 În concordanţă cu prevederile urbanistice :   .........  Certificat de urbanism ­ primit :   .........
.........
 Grevat de sarcini (detalii mai jos) :   .........

Altele
 

Morfologia parcelei de teren : Coeficientul clădirii :
Procentul de ocupare al terenului : Inaltimea maxima admisa :
Pe ce stradă are proprietatea faţada :

DETALIILE CLĂDIRII
Tipul proprietăţii : Spatiu industrial si administrativ C1­C8
Utilizare comerciala : Folosinţa proprietăţii : Fabrica de paine
Anul construcţiei : 1983 Anul finalizării :
Anul renovării : Stadiul construcţiei : Finalizata

Numarul dosarului 629050 3 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015
CARACTERISTICILE CONSTRUCTIEI
Calitatea constructiei: MEDIU Aspect exterior: MEDIU
Caracteristici interioare: MEDIU Întretinere: MEDIU
Functionalitate: MEDIU Impresia generala: MEDIU
Vandabilitate: SLAB

Lift : Nu Locuri de parcare in proprietate : Nu
Lucrari de întretinere recente : Nu    
Sistem de incalzire : Fara

Descrierea clădirii
Spatiu industrial format din:
C1­WC construit din lemn, cu acoperi~din lemn, suprafata construita 20.7 mp­ a fost demolat
C2­ Tarc metalic cu structura de rezistenta din stalpi metal cu inchideri din plasa de sarma, 
suprafata construita 17,26 mp.
C3­ Hala cuptor tunel construita idin zidarie portanta de caramida, sarpanta metal cu invelitoare din tabla calda, auprafata construita
512,94 mp., suprafata utilia 472,98 mp.
C4­ Depozit materii prime construit pe structura de rezistenta din stiilpi de metal, fara planseu, acoperis tip sarpanta din metal cu
invelitoare din tabla ondulata, suprafata construita 539,49 mp., suprafata utila 484,88 mp.
C5­ Brutaria P+1E alcaituita din: 
­ Parter: Brutarie, sala modelare, depozit paine, magazie, receptie paine, 6 birouri, 2 vestiare, 3 holuri si i3 grupuri sanitare, suprafata
construita 520,68 mp., suprafata utila 436,46 mp.
­ Etaj: Sala sedinte, 3 birouri, 2 holuri si igrup sanitar, suprafata desfurata 231,56 mp, suprafata utila 192,56 mp.
Imobilul este construit din zidarie portanta de caramida, acoperis tip sarpanta din metal, plafon de beton intre etaje, invelitoare din
tabla calda, suprafata construita 520,68 mp, suprafata dessurata totala P+1= 752,24 mp. suprafata utila totala P+1= 629,02 mp.
C6­ WC construit din pereti zidarie de caramida, sarpanta din lemn, invelitoare carton bitumat pe scandura, suprafata construita
8,93 mp.
C7­ Magazie pe struetura metalica cu pereti ­zidarie de earamida, acoperis tip sarpanta metal cu invelitoare azbociment, suprafata
construita 101,14 mp ­ a fost desfiintata.
C8­ Cabina poarta transformata in magazin de produse alimentare construita din zidarie portanta de caramida, planseu beton
monolit,
invelitoare placa beton hidroizolata cu carton bitumat, suprafata eonstruita 29,89 mp.
Utilitati: electricitate, apa, fosa septica, gaze. centrala termica pe gaz in spatiile de birouri.

Evaluatorul nu are cunostinte despre existenta vreunei expertize tehnice a cladirii, privind starea tehnica a acesteia si eventuala
incadrare la unul din gradele de risc seismic (I, II sau III).
Imobilul nu este listat ca monument istoric.

IDENTIFICARE GENERALA IMOBIL
Identificare tehnica (corelare autorizatie de construire/ cadastru/ situatie de fapt) :

NU
In urma inspectiei s­a constatat ca exista neconcordante intre situatia reala si planul de amplasament si delimitare pus la dispozitie:
C1­Wc a fost demolat; C7­ magazie metalica a fost desfiintata; pe suprafata terenului se mai afla o constructie din materiale usoare
ce nu apare in planul de amplasament si delimitare si nici in exrasul de Cf; fiind o constructie neintabulata ea nu va aduce aport la
valoarea finala a proprietatii. Recomandam actualizarea documentatiei cadastrale.

Identificare legala (corelare acte de proprietate ­ situatie de fapt) :

DA
Conform cu actele de proprietate puse la dispozitie

PROPRIETATE

Numarul dosarului 629050 4 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015
Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine)

Folosinţa proprietăţii

Suprafaţa în concordanţă cu
Plan de urbanism Suprafaţa
Secţiune Etaj Stadiul actual zonal Autorizaţie Titlu de Stadiul Documentatia Excedent
de construire proprietate adoptată pentru actual cadastrala CUT in
index m²
C2­ Tarc Spatiu Spatiu
Parter ­­ ­­ ­­ 17,26 17,26 ­­
metalic industrial/logistic industrial/logistic
C3­ Hala Spatiu Spatiu
Parter ­­ ­­ ­­ 472,98 472,98 ­­
cuptor tunel industrial/logistic industrial/logistic
C4­ Depozit Spatiu Spatiu
Parter ­­ ­­ ­­ 484,88 484,88 ­­
materii prime industrial/logistic industrial/logistic
C5­ Brutarie Spatiu Spatiu
Parter ­­ ­­ ­­ 436,46 436,46 ­­
P+1E­ parter industrial/logistic industrial/logistic
C5­ Brutarie Etajul Spatiu Spatiu
­­ ­­ ­­ 192,56 192,56 ­­
P+1E­ etaj 1 industrial/logistic industrial/logistic
Spatiu Spatiu
C6­ WC Parter ­­ ­­ ­­ 7,59 ­­ ­­
industrial/logistic industrial/logistic
C8­ Cabina Spatiu Spatiu
Parter ­­ ­­ ­­ 25,41 ­­ ­­
poarta industrial/logistic industrial/logistic
Totalul suprafeţei ­­ ­­ ­­ 1.637,14 1.604,14 ­­

Cota indiviza teren (%) : 100,00 / 100 Suprafata teren (m²) : 5.676,00
Numărul autorizaţiei de construire : Anul emiterii autorizaţiei de construire :
Anul construcţiei : 1983
Codul proprietatii :
Numar cadastral : 465/2

Descrierea specifică a clădirii (pe larg)
Proprietatea analizata este un spatiu industrial ( fabrica de paine) format din constructiile C1­C8 si teren aferent:
C1­WC este construit din lemn, cu acoperi~din lemn, suprafata construita 20.7 mp­ a fost demolat;
C2­ Tarc metalic cu structura de rezistenta din stalpi metal cu inchideri din plasa de sarma, suprafata construita 17,26 mp.
C3­ Hala cuptor tunel construita idin zidarie portanta de caramida, pardoseli din beton, zugraveli simple, sarpanta metal cu
invelitoare din tabla calda, auprafata construita 512,94 mp., suprafata utilia 472,98 mp.
C4­ Depozit materii prime construit pe structura de rezistenta din stiilpi de metal, fara planseu, pardoseli din beton, zugraveli
simple, acoperis tip sarpanta din metal cu invelitoare din tabla ondulata, suprafata construita 539,49 mp., suprafata utila 484,88 mp.
C5­ Brutaria P+1E alcaituita din: 
­ Parter: Brutarie, sala modelare, depozit paine, magazie, receptie paine, 6 birouri, 2 vestiare, 3 holuri si 3 grupuri sanitare,
suprafata construita 520,68 mp., suprafata utila 436,46 mp.
­ Etaj: Sala sedinte, 3 birouri, 2 holuri si igrup sanitar, suprafata desfurata 231,56 mp, suprafata utila 192,56 mp.
Imobilul este construit din zidarie portanta de caramida, acoperis tip sarpanta din metal, plafon de beton intre etaje, invelitoare din
tabla calda, suprafata construita 520,68 mp, suprafata dessurata totala P+1= 752,24 mp. suprafata utila totala P+1= 629,02 mp.
Finisajele constau in: pardoseli placate cu gresie, pereti zugraviti cu var lavabil si placati partial cu faianta in grupurile sanitare,
tamplarie interioara partial din lemn si PVC, tamplarie exterioara din PVC cu geam termopan, dispune de cantrala termica pe gaz
montata pe casa scarii intre etaje.
C6­ WC construit din pereti zidarie de caramida, sarpanta din lemn, invelitoare carton bitumat pe scandura, suprafata construita
8,93 mp.
C7­ Magazie pe structura metalica, a fost desfiintata.
C8­ Cabina poarta a fost transformata in magazin de desfacere produse alimentare, construita din zidarie portanta de caramida,
planseu beton monolit, invelitoare placa beton hidroizolata cu carton bitumat, pardoseli placate cu gresie, zugraveli lavabile,
tamplaie exterioara din PVC cu geam termopan, suprafata eonstruita 29,89 mp.
Constructiile C3, C4 si C5 sunt lipite intre ele axistand trecere. 
Utilitati: electricitate, apa, fosa septica, gaze.  

Numarul dosarului 629050 5 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015
Structura de rezistenţă a clădirii : Constructie metalica Pereţii : Caramizi
Tip acoperis : Constructie metalica Tip invelitoare : Azbest
Tipul încălzirii : Centrala individuala Nivelul de întreţinere : Medie
Lungimea faţadei (pentru spaţiile de comerţ stradal) : ­­ Sursa de incalzire : Gaz
Pe ce stradă are proprietatea faţada :
Este finalizata ? : Da Renovat recent ? : Nu
Fatada are retragere de la strada sau este întro zona neconstruibila
Are acces dublu? (Faţa şi spatele clădirii) : Nu
aflata în conservare ? : Nu
Ocupa un etaj întreg ? : Nu Este în folosinta ? : Da
Nu are anexe / anexele sunt în contradictie cu actele legale ? : Nu Vandabilitate Scazuta : Da
Tip : Clasa B

Progresul şi costul lucrărilor de construcţie

Sectiunea proprietatii unde au loc lucrari : Costul total al lucrărilor de construcţie : ­­
Stadiul lucrarilor : Progresul lucrărilor de construire : 0,00%
Costul lucrărilor de construcţie realizate ­­ Costul rămas al lucrărilor de construcţie : ­­
In baza bugetului aprobat : Nu In baza costurilor de construire ­ valoare fizica : Da

IDENTIFICAREA SPECIALA A PROPRIETATII

Identificare tehnica (corelare autorizatie de construire/ cadastru/ situatie de fapt)

Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine) : NU
In urma inspectiei s­a constatat ca exista neconcordante intre situatia reala si planul de amplasament si delimitare pus la
dispozitie: C1­Wc a fost demolat; C7­ magazie metalica a fost desfiintata; pe suprafata terenului se mai afla o constructie din
materiale usoare ce nu apare in planul de amplasament si delimitare si nici in exrasul de Cf; fiind o constructie neintabulata ea nu
va aduce aport la valoarea finala a proprietatii. Recomandam actualizarea documentatiei cadastrale. 
Suprafetele utilie folosite in calcul au fost preluate din relevee in cazul constructiilor C3, C4 si C5 iar pentru celelalte constructii s­
au indexat suprafetele construite in vederea obtinerii suprafetelor utile.

Identificare legala (corelare acte de proprietate ­ situatie de fapt)
Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine) : DA
Conform cu actele de proprietate puse la dispozitie.

VALORILE

ANALIZA PIETEI (DATE COMPARABILE)

Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine) :
Piata comerciala si industriala a urmat trendul descendent al pietii, pe parcursul anului 2014, dar intr­un ritm mult mai redus. 
Atat vanzatorii, cat si cei ce ofera spatii industriale spre inchiriere din municipiul Buzau, cat si din localitatile limitrofe au scazut
preturile in ultimii ani. 
Segmentul spatiilor industriale la cerere au cunoscut o usoara crestere la nivel national in special in Timisoara si Bucuresti.
Cererea de imobile similare este relativ restransa, urmare a inaspririi conditiilor de creditare. In prezent piata imobiliara este
afectata de criza financiara si economica si se afla intr­un blocaj din cauza lipsei de finantare, asteptarile pentru o eventuala
relansare pentru piata imobiliara in a doua parte a anului 2015 fiind legate de reluarea finantarii de catre banci si de imbunatatirea
mediului economic. Transformarea pietei imobiliare intr­o piata a cumparatorului s­a realizat in contextul penuriei de capital si a
cresterii costurilor cu acesta – context de criza cunoscut in mediile de afaceri si de participantii pe piata.
Piaţa imobiliară a spaţiilor industriale se împarte în două segmente:
1. spaţiile industriale existente (marea majoritate folosite de proprietari, caz în care aceste spaţii au suferit îmbunătăţiri, prin
aducerea lor la standardele necesare desfăşurării unei activităţi economice).
2. piaţa spaţiilor industriale noi, referindu­ne aici la construcţiile industriale noi realizate în zonele industriale existente; la nivelul
oraşului Buzau, construcţiile industriale noi sunt într­un număr relativ mic. 
Din punct de vedere al preţurilor practicate pe piaţa locala în anul 2015, pentru închirieri, spaţiile industriale din mun. Buzau se
caracterizează prin chirii medii de 2­3,5 Euro/mp, situaţie aproximativ identică cu cea din 2014. Halele industriale vechi, aflate la o
distanţă mai mare de oras (zona comunei Vernesti, zona periferica­spre Buzau), se închiriază cu 1 ­2 Euro/mp, iar chiriile maxime
se regăsesc pe segmentul construcţiilor noi sau inbunatatite cu accese facile si dotări la standarde ridicate. În ceea ce priveşte
vânzarea spaţiilor industriale, preţurile depind in mare parte de locaţie şi sunt in strânsă legatură cu preţurile terenurilor din zona
respectivă.

Comparabile analizate:
Terenuri:

Numarul dosarului 629050 6 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015
 Comparabila 1: Vernesti, Judetul Buzau; Suprafata: 4300 mp; Pret cerut: 12 Euro/mp;
Comparabila 2: Vernesti, Judetul Buzau; Suprafata: 8200 mp; Pret cerut: 15 Euro/mp;
Comparabila 3: Vernesti, Judetul Buzau; Suprafata: 5400 mp; Pret cerut: 16 Euro/mp;

Oferte inchirieri spatii industriale:
Comparabila 4: Mun. Buzau, Jud. Buzau; Suprafata: 650 mp; Pret cerut: 1.50 Euro/mp;
Comparabila 5: Mun. Buzau, Jud. Buzau; Suprafata: 1725 mp; Pret cerut: 2.5 Euro/mp;
Comparabila 6: Mun. Buzau, Jud. Buzau; Suprafata: 576 mp; Pret cerut: 2 Euro/mp;
Comparabila 7: Mun. Buzau, Jud. Buzau; Suprafata: 500 mp; Pret cerut 4 E/mp;

CEA MAI BUNA UTILIZARE: 
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va
constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare. Cea mai buna utilizare este
definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat,
fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva). Stabilitatea unei arii de piaţă, utilizarea viitoare a
terenului şi trendul valorii rezultă din analiza cartierului sau a zonei. Caracteristicile fizice, cum ar fi tipul construcţiilor, configuraţia
străzilor, solul, vegetaţia şi dimensiunile lotului de teren conduc la identificarea zonelor de utilizare a terenului. Din analiza
amplasamentului terenului atât construit cât şi liber, utilizarea acestuia în scopul desfăşurării de activităţi industriale reprezinta cea
mai buna utilizare a proprietatii.

Metoda CIN:
Evaluarea constructiei se face prin metoda CIN (costului de inlocuire net), pentru a se determina pe baza costului de inlocuire sau
de reconstructie, valoarea de inlocuire corectata cu gradul de depreciere fizica sau economica (strategica si de mediu).
Premisa metodei costului este reprezentata de determinarea costului de inlocuire al unui bun cu un altul modern echivalent dupa
care sunt scazute toate formele de depreciere rezultand astfel Costul de Inlocuire Net (CIN).
Vproprietate = Costul de inlocuire brut – Deprecierea totala
In aplicarea metodei CIN am fost avute in vedere:
Indrumarul IROVAL – Bucuresti 2012 – „Costuri de reconstructie – Costuri de inlocuire cladiri industriale, comerciale si agricole
constructii speciale” de Corneliu Schiopu, pag. 180,86,90.
­Uzura fizica–a fost aplicata o depreciere liniara (varsta cronologica/durata de viata economica) 
­Deprecierea (neadecvarea) functionala ­ este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de
vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate
­Depreciere economica (din cause externe) ­ se datoreaza cererii limitate pentru astfel de proprietati in conditiile curente de piata­
35%.
Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinatatii, localizarea proprietatii in comunitate, regiune sau provincie,
conditiile pietei locale.

ABORDAREA PRIN COSTURI
Secţiune Suprafata Cost de Depreciere Depreciere Depreciere Cost de Pret unitar al Valoare Cost de
aplicabila inlocuire brut fizica (%) functionala externa / inlocuire net terenului proprietate inlocuire
Euro/m² (%) economica (%) Euro/m² Euro/m² (CIN) brut
Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine)
C2­ Tarc
17,26 80,00 85,00 % 10,00 % 35,00 % 7,02   121,17 1.380,80
metalic
C3­ Hala
472,98 264,91 53,30 % 10,00 % 35,00 % 72,37   34.230,55 125.297,13
cuptor tunel
C4­ Depozit
materii 484,88 271,78 80,00 % 10,00 % 35,00 % 31,80   15.418,34 131.780,69
prime
C5­ Brutarie
P+1E­ 436,46 291,40 53,33 % 10,00 % 35,00 % 79,56   34.723,83 127.184,44
parter
C5­ Brutarie
192,56 293,74 53,33 % 10,00 % 35,00 % 80,20   15.442,69 56.562,57
P+1E­ etaj
C6­ WC 7,59 195,25 80,00 % 10,00 % 35,00 % 22,84   173,39 1.481,95
C8­ Cabina
25,41 328,94 68,00 % 10,00 % 35,00 % 61,58   1.564,69 8.358,37
poarta
Teren
5.676,00           7,75 43.989,00  
intravilan
Totaluri 145.663,65 452.045,95

ABORDAREA PRIN VENITURI

Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine) :
Pentru realizarea abordarii prin venit s­a utilizat metoda capitalizarii directe utilizata pentru a converti venitul anual obtinut din
Numarul dosarului 629050 7 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015
 exploatarea unei proprietati imobiliare intr­un indicator de valoare de piata a acelei proprietati; esenta acestei metode deriva din
teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun / proprietati cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul
(investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva; in cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile
viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii; la aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi
propune obtinerea de venituri numai din exploatarea proprietatii prin inchiriere; in cadrul evaluarii se urmareste doua aspecte
importante: castigul disponibil prin inchiriere si stabilirea ratei de capitalizare, ambele vor tine seama de informatiile obtinute din
piata imobiliara specifica proprietatii evaluate; Variabile estimate:
­ Chirie bruta estimata: 1.32 Euro/mp/luna;
­ Ponderea cheltuielilor operationale si a gradului de neocupare in venitul anual brut estimat: 20.83% (2 luni si jumatate pe an)
­ Chirie neta estimata: 0.95 Euro/mp;
­ Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezultata dintr­o analiza a vanzarilor,
respectiv a chiriilor pentru proprietati comparabile. Astfel, rata de capitalizare luata in considerare, din motive legate de diminuarea
riscului utilizatorului, a fost considerata de cca. 11.5%, fiind determinata pe baza informatiilor de piata;

VALOAREA DE PIATA PRIN CAPITALIZAREA CHIRIEI
Secţiune Pret chirie Euro/m² Suprafata aplicabila Rata de capitalizare Evaluare  
Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine)
Fabrica de paine 0,95 € 1.586,88 11,50 % 157.308,10 €
Totaluri 157.308,10 €

ABORDAREA PRIN COMPARATII

Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine) :
Pentru realizarea abordarii, s­a utilizat metoda comparatiilor directe pentru locuinta si teren. In cadrul acestei metode informatiile
privind vanzarile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele intre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de
evaluat; elementele de comparatie includ: sursa informatiei, suprafata, data vanzarii/ofertei, localizare, utilitati etc.; studiind piata
imobiliara s­au selectat cateva valori de oferte pentru imobile similare, amplasate in aceeasi zona, aparute in publicatiile imobiliare
de pe internet; in grila datelor de piata, au fost preluate, sintetizate şi utilizate toate informaţiile culese pentru comparatie, care sa
justifice ajustarile operate asupra pretului de vanzare al fiecarei proprietati similare comparabile.

Pentru stabilirea corecţiilor pentru teren s­au avut în vedere:
­ Drepturi de proprietate transmise
Nu este necesară nici o corecţie, întrucât toate proprietăţile imobiliare comparabile sunt deținute cu drept de proprietate deplin.
­ Conditii de finanțare
Nu este necesară nici o corecţie, întrucât pentru toate proprietăţile imobiliare comparabile aranjamentele financiare sunt aceleași.
­ Conditii de vânzare
Toate ofertele sunt valabile la data prezentului raport. Prețurile imobilelor sunt prețuri de ofertă. Pe baza realității pieței imobiliare și
pe fondul crizei de numerar, se apreciază o marjă de negociere acceptabila de 20%, în corecție negativă.
­ Localizare
Nici una dintre comparabile nu s­a corectat, fiind situate in zone foarte apropiate.
­ Acces: subiectul analizat are acces la drum secundar pietruit. Astfel s­au aplicat corectii:
Comparabilele 2 si 3 au fost ajustate cu ­15% deoarece au acces la strada asfaltata, DN10.
­ Suprafața: corectie ce are in vedere suprafata proprietatilor analizate. Prin cresterea suprafetei creste si efortul financiar necesar
achizitiei, iar pretul unitar tinde sa scada. Astfel pentru cele trei comparabile s­au aplicat urmatoarele corectii:
Comparabila 1 s­a corectat cu ­5%;
Comparabila 2 s­a corectat cu +5%;
Comparabila 3 nu s­a corectat.
­ Raportul deschidere/adancime a terenului: deschiderea proprietatii subiect este de 101.14 ml, raport deschidere/adancime: 1,80.
Comparabila 1 nu s­a corectat avand raportul deschidere/adancime de 2.23;
Comparabila 2 s­a corectat cu +5% avand raportul deschidere/adancime de 0.20;
Comparabila 3 s­a corectat cu +10%, aband raportul deschidere/adancime de 0.06.
­ Utilitati:
Nu s­au aplicat corectii.
­ CMBU a terenului analizat este industriala. Functie de aceasta caracteristica s­au aplicat corectii astfel;
Comparabila 1 s­a corectat cu ­15%;
Comparabila 2 s­a corectat cu ­15%;
Comparabila 3 s­a corectat cu ­15%;
­ Tipul terenului:
Nu s­au aplicat corectii, proprietatile comparabile identificate fiind reprezentate de terenuri intravilane, similar proprietatii subiect.

VALOAREA DE PIATA UTILIZAND ABORDAREA PRIN COMPARATII
Secţiune Pret de vanzare Euro/m2 Suprafata aplicabila Evaluare  
Numarul dosarului 629050 8 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015
Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine)
Fabrica de paine ­­ ­­ ­­
Totaluri ­­

METODA REZIDUALA

Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine) :
Nu s­a aplicat.
Valoarea prin metoda reziduala : 0,00

RECONCILIERE

Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine) :
Estimarea valorii de piata s­a realizat prin metoda capitalizarii veniturilor, metoda comparatiilor de piata pentru teren, si prin
metoda costului de inlocuire net. 
Apreciem ca metoda capitalizarii veniturilor prezinta o mai mare relevanta raportat la tipul de imobil evaluat avand in vedere
potentialul proprietatii de a genera venituri prin inchiriere.
Valoarea raportata nu contine TVA.

Nota: Proprietatea are un grad scazut de vandabilitate, in principal din cauza localizarii in mediul rural, a dimensiunii, a
supraofertei si a interesului scazut pentru proprietati similare.
Metoda Valoare Factor Valoare Ponderata
DCF ­ ­ ­
Costul de inlocuire net ­ ­ ­
Metoda capitalizarii veniturilor ­ ­ ­
Comparabile ­ ­ ­
Reziduala ­ ­ ­
­ ­ ­
Total 0,00% 0,00 €

CARACTERISTICA PRINCIPALA A PROPRIETATII

Spatiu industrial/logistic (Fabrica de paine) :
Fabrica de paine amplasata in Loc. Vernesti, Jud. Buzau.

VALOAREA TOTALA A PROPRIETATII
Proprietate Valoarea de piata la stadiul actual Valoarea de piata  finala*
Spatiu industrial/logistic (Fabrica 157.000,00 € 157.000,00 €*
de paine)
Vandabilitate scazuta : DA :
Estimare in stadiul actual : DA Identificarea proprietatii : DA
Estimarea dupa finalizarea lucrarilor preconizate : NU Vandabilitate : 5

IPOTEZE SI LIMITARI
In urma inspectiei s­a constatat ca exista neconcordante intre situatia reala si planul de amplasament si delimitare pus la dispozitie: C1­Wc a fost
demolat; C7­ magazie metalica a fost desfiintata; pe suprafata terenului se mai afla o constructie din materiale usoare ce nu apare in planul de
amplasament si delimitare si nici in exrasul de Cf; fiind o constructie neintabulata ea nu va aduce aport la valoarea finala a proprietatii.
Recomandam actualizarea documentatiei cadastrale. Suprafetele utilie folosite in calcul au fost preluate din relevee in cazul constructiilor C3, C4 si
C5 iar pentru celelalte constructii s­au indexat suprafetele construite in vederea obtinerii suprafetelor utile.
Scopul Evaluarii ­ Garantare imprumut bancar. 
Tipul valorii estimate este valoarea de piata astfel cum este definita de catre SEV 100, Cadrul General. Valoarea de piaţă este suma estimată
pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într­o tranzacţie
nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Raportul de evaluare este intocmit cu respectarea Standardelor de evaluare ANEVAR.
 
Acest raport de evaluare este emis pentru uzul exclusiv al Bancpost SA, in calitate de Client, pe baza relatiilor contractuale in vigoare si scopul
raportului de evaluare este garantarea unui imprumut, exceptand situatiile unde este descris diferit. Eurobank Property Services SA isi
declina orice responsabilitate fata de terti; orice utilizare in alte scopuri cu exceptia celor indicate mai sus sau de catre alte entitati in afara
Bancpost SA vor fi facute exclusiv pe responsabilitatea utilizatorului.

Numarul dosarului 629050 9 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015
VALORILE TOTALE ALE COMENZII (INTEGRAL)
Valoarea de piata la stadiul
157.000,00 €
actual:
Valoarea terenului: 43.989,00 €
*Valoarea finala a proprietatii este o valoare teoretica. Aceasta reprezinta valoarea proprietatii in forma
finalizata, la data evaluarii si este calculata tinand cont de circumstantele referitoare la teren, la aspectele
tehnice si legale ale proprietatii analizate si este folosita ca baza pentru calcularea valorii de piata prezente.
Valoarea de piata  finala: 157.000,00 €

Confirm ca nu am nici o relatie cu nici o persoana cu drepturi asupra proprietatii si ca nu am mai evaluat proprietatea pentru o alta banca : Da

Data aprobării caz : 16.03.2015
Evaluator : SC GMT EVALUARI SI CONSULTANTA SRL Munteanu Vasile
Verificator 1 : Sterpu Mircea
Verificator 2 : Mihart Ana Maria
Pentru Eurobank Property Services
: _________________________
S.A.

Numarul dosarului 629050 10 / 10  
Data aprobarii: 16.03.2015