Tema 6: „Contractele de asociere în turism.

”
Comunicare: ”Contractul de time-sharing”,
„Contractul de asociere hotelieră”.
 CONTRACTUL DE TIME-SHARING
Conceptul de time-share şi relaţiile contractuale pe care le include s-au extins continuu în
practica turismului internaţional, oferind turiştilor posibilitatea petrecerii vacanţei într-o proprietate
personală. Succesul acestei practici se datorează realităţii evidente că o familie poate să-şi petreacă
vacanţa doar în 7—21 zile pe an şi deci cumpărarea unei proprietăţi integrale (casă sau apartament de
vacanţă) în acest scop nu este rentabilă, deoarece rămâne nefolosită cea mai mare parte a anului,
cheltuielile cu conservarea, întreţinerea, paza şi reparaţiile fiind însă permanente.
De aceea, mai avantajos este să cumperi o proprietate în „timp partajat", respectiv numai pentru o
anumită perioadă a anului, când poţi să o foloseşti în mod efectiv, plătind numai partea din cheltuielile
de utilizare a proprietăţii aferente acestei perioade.
Specificul proprietăţii în time-sharing constă în faptul că o familie formată dintr-un număr
precizat de persoane (de ex. 4, 6, 7, 8) cumpără un apartament dintr-un anumit hotel pentru o perioadă
de 7 zile (denumită unitate de time-sharing), 14 zile sau mai multe (21, 28 zile etc), având dreptul de a-1
folosi, în scop personal, de a-1 ceda spre folosinţă unor prieteni sau rude, sau de a-1 închiria unor
solicitatori.
Implicarea contractuală a participanţilor la acest tip de proprietate se face în cadrul unui „club
de vacanţă", al cărui membru trebuie să devină şi proprietarul în time-sharing care reuneşte trei părţi
aflate în legătură cu proprietarul, şi anume:
1. o societate de marketing care are rolul de a găsi clienţi, de a-i convinge să cumpere o unitate de
time-sharing şi de a vinde efectiv, pe baza unui contract, o proprietate în time-sharing.
Societatea de marketing, în calitate de vânzător, încheie un contract cu un beneficiar (în calitate de
cumpărător şi viitor proprietar în time-sharing) în care se specifică:
• tipul apartamentului (numărul acestuia, suprafaţa);
• perioada de ocupare experimentală în unităţi de time-sharing;
• primul an de ocupare;
• data sosirii;
• preţul proprietăţii în time-sharing (care diferă în funcţie de clasificarea hotelului, sezonul
de folosire, numărul de unităţi de time-sharing cumpărate);
• taxa iniţială de management;
• taxa de administraţie;
• modalitatea de plată (integral sau în rate) şi data plăţilor;
• rolul societăţii de marketing faţă de proprietar încetează în momentul încasării tuturor
obligaţiilor pecuniare din sarcina cumpărătorului.
2. o societate de management care are rolul de a asigura managementul apartamentelor şi al
unităţilor de time-sharing, conform mandatului încredinţat în acest sens de către proprietarii în
time-sharing.
Pentru activitatea sa, compania de management primeşte de la proprietari o sumă de bani
anuală, denumită „taxa de management", stabilită la nivelul a 20% din costurile serviciilor de întreţinere-
menţinere, reparare, înlocuire, modernizare şi făcută în beneficiul proprietarilor în time-sharing (şi care
vor fi plătite tot de către proprietari);
 3. o societate de administraţie a proprietăţilor în time-sharing care, de obicei, este tot societatea de
management şi care are rolul de a încasa cheltuielile de întreţinere a apartamentului, defalcate în
funcţie de numărul de unităţi de time-sharing de a asigura serviciile de curăţenie şi întreţinere
curentă, de reparaţii etc.
Evident că pentru prestarea acestor servicii societatea de administraţie încasează o taxă.
De partea cealaltă a contractului se află proprietarul cu drepturile şi obligaţiile lui, îndeosebi de
natură financiară. Acestea constau în achitarea:
• preţului iniţial al proprietăţii de time-sharing;
• taxei iniţiale de management;
• taxei anuale de administraţie;
• taxei anuale de management;
• cheltuielilor periodice (o dată la 2-3 ani) aferente înlocuirii mobilierului,
echipamentelor şi altor obiecte de inventar;
• taxei de schimbare a folosirii unităţii sale de time-sharing cu o altă unitate de time-sharing dintr-
un alt hotel şi altă ţară (taxa plătită numai pentru solicitarea de schimbare).
Codul care ghidează relaţiile contractuale dintre proprietarul de time-sharing, administrator şi
compania de management conţine referiri privind următoarele elemente:
• Obiectivul de time-sharing este identificat de obicei cu un hotel şi facilităţile sale, situat
într-o zonă de vacanţă.
• Apartament - unul dintre apartamentele (sau camerele) de vânzare din incinta
unităţii de time-sharing (hotel).
• O unitate - una din unităţile de proprietate pe 7 zile în fiecare apartament, începând cu
ora 16,00 a primei zile şi terminată la ora 12,00 a zilei a 7-a.
• Proprietarul TIME-SHARE este persoana înregistrată de administrator ca proprietar al
unei unităţi.
• Consiliul este constituit din reprezentanţii proprietarilor de time-sharing
• Administratorul este o companie (firmă) specializată.
• Compania de management este o companie specializată (care poate fi si
administrator time-sharing) sau alţi manageri numiţi periodic de către Consiliu, în scopul asigurării
managementului şi a unităţilor.
• Acordul de vânzare TIME-SHARE este contractul prin care fiecare proprietar time-
share cumpără o unitate.
• Drepturile apartamentului reprezintă toate drepturile de folosire a unui apartament pe o
perioadă de 99 de ani (40 sau 50).
• Graficul TIME-SHARE este graficul sau calendarul transmis proprietarului time-share.

Drepturile proprietarului TIME-SHARE şi clauzele contractului de time-sharing se referă la:

• manifestarea drepturilor numai după plata unor obligaţii (preţul unităţii, preţul
serviciilor, preţul managementului) asumate şi atâta timp cât proprietarul time-share este de acord cu
toate obligaţiile sale;
• dreptul de ocupare şi folosire a echipamentelor din apartament în fiecare an pentru
unitatea de timp aleasă (o săptămână) sau pe mai multe unităţi (mai multe săptămâni), conform
numărului de unităţi cumpărate;
• ocuparea maximă permisă exprimată în număr de persoane pe unitatea de time-sharing
şi în numărul maxim de persoane pentru un posibil schimb cu o altă unitate de time-sharing, dar
inclusă într-un club de vacanţă (de ex. R.C.I.);
• posibilitatea de a vinde, transfera sau dona toate drepturile proprietarului time-share
prin intermediul administratorului pentru ca acesta să poată stinge obligaţiile neachitate şi să
înregistreze toate detaliile referitoare la noul proprietar;
• accesul proprietarului la schimbul temporar al unităţilor de proprietate time-sharing,
contra unei taxe plătită la solicitarea schimbului, dar numai în cadrul clubului de vacanţă din care face
parte (de ex. schimbul unei unităţi de time-sharing din hotelul... situat în Spania cu o unitate de time-
sharing situată în hotelul... din Florida - SUA în aceeaşi perioadă de timp sau în altă perioadă, în funcţie
de disponibilitatea unităţii de time-sharing solicitată).

CONTRACTUL DE ASOCIERE HOTELIERĂ

Unităţile hoteliere independente au, în general, o structură familială, autonomia lor fiind totală. În
anul 1990, hotelurile independente recenzate în Franţa deţineau 60,6 % din parcul de hoteluri omologate
şi 52,1% din parcul de camere, revenind în medie un număr de 23 ce camere pe o unitate hotelieră.
În ultimii ani, mulţi proprietari de hoteluri independente s-au orientat pentru câteva forme de
asociere. Cele mai frecvente sunt:
• afilierea la un lanţ voluntar hotelier. Aceasta constă în aderarea unui număr de
hoteluri care îşi păstrează autonomia deplină, numele comercial propriu, la care îşi adaugă şi numele
lanţului la care aderă, în scopul realizării unor acţiuni comune de comercializare, cumpărare, formare a
salariaţilor etc. Obligaţia fiecărui proprietar de hoteluri constă în plata unei cotizaţii pentru finanţarea
acţiunilor comune. Această formă simplă de asociere cuprindea în anul 1990, în Franţa, 31,5% din parcul
de hoteluri omologate şi 25,5% din parcul de camere;
• afilierea (integrarea) unităţilor hoteliere în cadrul unui lanţ hotelier integrat, fiecare
hotel, funcţionând ca o filială sau entitate distinctă. Hotelurile sunt exploatate direct de un grup hotelier,
au acelaşi însemn unic (specific lanţului hotelier) şi sunt dependente juridic şi financiar de grupul hotelier
care deţine pachetul de control (societatea-mamă):
• constituirea unei societăţi mixte între un lanţ hotelier şi un proprietar de hoteluri. Această
formă de asociere este mai des întâlnită în domeniul de activitate al motelurilor şi mai puţin în cazul
hotelurilor mari. Societatea mixtă se constituie mai ales în cazul în care proprietarul individual de motel
(sau hotel) asigură capitalul (amplasamentul, cea mai mare parte din construcţii), iar lanţul motelier
(hotelier) participă cu finanţarea achiziţionării mobilierului, echipamentului, cheltuielilor
premergătoare deschiderii unităţii moteliere (hoteliere), cu managementul şi elaborarea strategiei de
dezvoltare. Cota de participare în societatea mixtă şi cota de participare la profit se stabilesc de către
cele două părţi. Avantajele acestei forme de asociere rezultă din calitatea de membru al lanţului pe
care o deţine un investitor particular şi in posibilitatea de susţinere financiară a societăţii mixte de
către lanţul motelier, în cazul în care afacerea nu este profitabilă o anumită perioadă de timp.
Formele contractuale cele mai frecvente în diferitele tipuri de asociere hotelieră sunt:
• contractul de leasing
• contractul de management