Coproprietatea

obișnuită

Studentă: Scrieciu Paula-Roxana

Anul al II-lea

Drept
 1. Proprietatea comună. Formele proprietății comune

Proprietatea comunã este acea modalitate a dreptului de proprietate care se

caracterizeazã prin aceea cã prerogativele dreptului de proprietate aparţin împreunã şi
concomitent mai multor persoane. În consecinţă, atributele dreptului de proprietate sunt
exercitate concomitent de toţi coproprietarii.

Conform art.632 C.civ.: (1) Formele proprietăţii comune sunt următoarele: a)

proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea); b) proprietatea în devălmăşie (devălmăşia). (2)
Coproprietatea poate fi obişnuită sau forţată. (3) Coproprietatea forţată nu poate înceta prin
partaj judiciar.

Există două forme ale proprietăţii comune: proprietatea comună pe cote-părţi şi

proprietatea comună în devălmăşie. Conf. univ. dr. Cornelia Muntean în suportul de curs
adresat studenților la forma de învățământ ID, Drept civil. Drepturi reale prezintă trăsăturile
care definesc proprietatea comună (coproprietatea) și devălmășia. Proprietatea comună se
caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate asupra unor bunuri privite ut singuli este
fracţionat între doi sau mai mulţi titulari. În această situație, bunul nu este împărţit în
materialitatea sa, ci numai dreptul de proprietate asupra sa este fracţionat în mod ideal şi
abstract, astfel încât fiecărui coproprietar îi revine o cotă-parte din drept. Atunci când obiect al
proprietăţii comune este o universalitate de bunuri, această modalitate este desemnată cu
termenul de „indiviziune”. Spre deosebire de coproprietate, devălmăşia este o formă a
proprietăţii comune ce se caracterizează prin aceea că bunul aparţine tuturor coproprietarilor,
fără ca aceştia să aibă precizată vreo cotă-parte ideală.1 C. Bîrsan subliniază că această formă a
coproprietăţii este compatibilă numai cu proprietatea privată, are ca titulari persoanele fizice, şi este
întâlnită, de regulă, în raporturile de familie. Cât priveşte proprietatea comună pe cote-părţi, ea este
compatibilă cu proprietatea privată ce poate aparţine oricărui titular şi nu este exclusă nici în cazul
proprietăţii publice2 .

În funcție de rolul voinței părților în nașterea și în menținerea stării de stării de proprietate

comună,, precum și, mai ales, posibilitatea încetării proprietății comune prin partaj judiciar,3
proprietatea comună pe cote-părţi se clasifică în două categorii: proprietatea comună obişnuită şi

1 Conf. univ. dr. Munteanu Cornelia, Drept civil. Drepturi reale, suport de curs pentru forma de învățământ ID,
pag. 67
2 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, 2001, p. 168
3 G. Boroi, Drepturi reale principale, pag. 92
proprietatea comună forţată. Partajul poate fi atât voluntar, cât şi judiciar, caracterul temporar fiind
astfel de esenţa sa. Spre deosebire de coproprietatea obişnuită, în principiu, coproprietatea forţată nu
poate înceta prin partaj. În cazuri excepţionale, coproprietatea forţată poate înceta prin partaj voluntar.
Stăpânirea în comun a unui bun, exercitată de două sau mai multe persoane, dă naştere unei prezumţii
relative de coproprietate4.

2. Coproprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară

2.1 Noțiune. Izvoare. Titulari

Coproprietatea obișnuită este acea formă de proprietate comună pe cote-părți care poate
înceta prin partaj judiciar.

G. Boroi precizează care sunt modurile din care poate rezulta coproprietatea obișnuită și anume:

- ca urmare a deschiderii unei succesiuni, atunci când moștenirea lui de cuius este acceptată de
mai mulți moștenitori, fiecare dintre aceștia dobândind o cotă-parte din dreptul de proprietate asupra
patrimoniului succesoral;

- dintr-un act juridic translativ de proprietate având mai mulți dobânditori (cumpărători,
donatori);

- din accesiune, în măsura în care un terț realizează o lucrare asupra unui imobil coproprietatea
altor persoane (o construcție este edificată pe un teren aflat în coplroprietate) sau mai multe persoane
realizează o lucrare pe asupra imobilului proprietatea altei persoane, iar acesta din urmă solicit obligarea
autorilor lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe are acesta ar fi avut-o dacă lucrarea
nu s-ar fie efectuat5.

În ceea ce privește titularii coproprietății obișnuite, aceștia pot fi persoane fizice și persoane
juridice, inclusiv statul și unitățile administrative-teritoriale. Art. 634 alin (2) Codul civil stabilește
întinderea cotelor-părți care sunt prezumate a fi egale până la proba contrară. De asemenea, în cazul
bunului care a fost dobândit prin act juridic proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.

2.2 Drepturile copărtașilor

4 Munteanu Cornelia,op.cit. , pag. 68

5 G. Boroi, Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat , op.cit., pag. 93
 Potrivit art. 634 alin (1) C. Civ. Fiecare coproprietar este titularul exclusive al cotei-
părți din dreptul de proprietate asupra bunului și, în lipsa unei stipulații contrare, poate
dispune liber de acestă cotă-parte proprietatea sa exclusive. Prin urmare, două principii
guvernează proprietatea pe cote-părți obișnuită : niciunul dintre copărtași nu are un drept
exclusive asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa, și fiecare părtaș
re drept exclusive numai asupra cotei-părți ideale din drept, fiind vorba despre o divizare
intelectuală a dreptului de proprietate asupra unui bun6. Din primul principiu reiese că
niciun fel de act nu poate fi înfăptuit cu privier la bun, privit în materialitate lui fără acordul
unanim al copărtaților, căci niciunul dintre coproprietatri nu are drept de proprietate
exclusiv, ci exercită o stăpânire colectivă. Se aplică regula unanimității.

Cât privește beneficiile și sarcinile, art. 635 din C. civil subliniază Coproprietarii vor
împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii, proporţional cu cota lor parte
din drept. Trebuie să se facă distincția între actele materiale şi actele juridice cu privire la bun.
Actele materiale constau în acte de folosinţă şi acte de dispoziţie materială. Atributul folosinţei în
ce priveşte dreptul de proprietate comună pe cote părţi constă în dreptul coproprietarilor de a
întrebuinţa bunul comun în propriul lor interes, dobândind în proprietate fructele şi veniturile pe
care ei le pot obţine din bunul sau bunurile respective. Art. 636 C.civ. precizează (1) Fiecare
coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi
nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari. (2) Cel care, împotriva voinţei
celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun poate fi obligat la
despăgubiri. Datorită aspectului colectiv al coproprietăţii, se impune ca pentru orice măsură
referitoare la bunul comun să fie obţinut acordul tuturor coproprietarilor, aceasta fiind
regula unanimităţii. Coproprietarii pot încheia, astfel, o înţelegere referitoare la modul de
folosire a bunului, situaţie în care folosinţa materială se va realiza conform celor convenite
de părţi. În funcţie de caracteristicile bunului comun, actele de folosinţă pot fi exercitate
concomitent sau succesiv de către coproprietari. Mai mult, art. 639 C.civ. impune că modul
de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de
neînţelegere, prin hotărâre judecătorească. le impune coproprietarilor şi obligaţia de a nu
schimba destinaţia bunului comun, ceea ce implică şi menţinerea modului de utilizare.7
Obligaţia de a nu schimba destinaţia bunului comun atrage şi interdicţia efectuării oricăror

6 Corneliu Bîrsan, op.cit., pag. 236

7 Munteanu Cornelia, op.cit. pag.70
 lucrări care ar putea conduce la un asemenea rezultat, dar şi a unor lucrări de transformare
sau renovare, dacă nu există acordul tuturor coproprietarilor. Este prevăzută expres
sancţiunea aplicabilă acestui copărtaş, ea constând în obligarea la despăgubiri faţă de
ceilalţi copărtaşi. Pentru ca sancţiunea obligării la despăgubiri să fie aplicabilă este necesar
ca folosinţa exclusivă să fi fost exercitată împotriva voinţei celorlalţi coproprietari.
Dezacordul coproprietarilor se poate manifesta fie prin încercarea de a folosi şi ei bunul
comun, oprită de refuzul coproprietarului care exercită această folosinţă exclusiv, fie prin
aducerea la cunoştinţa acestuia din urmă, în orice alt mod, a voinţei lor de a nu îngădui
această situaţie. Încălcarea regulilor de exercitare a dreptului de folosinţă, stabilite de lege,
constituie un delict civil, aşa că răspunderea coproprietarului va fi una delictuală. Constituie
astfel de delicte nu numai folosinţa exclusivă, ci şi încălcarea obligaţiei de a nu schimba
destinaţia bunului comun.

2.3 Culegerea fructelor bunului comun

Art. 637 C.civ. dispune că fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor
coproprietarilor, proporţional cu cota lor parte din drept. Însă, art. 550 alin. (1) C civ. prevede
că fructele și productele bunului se cuvin proprietatului acestuia, Concluzia este că principiul
înscris în art. 550 se aplică nu numai în privința fructelor, ci și a productelor bunului8; aceste
vor fi dobândite de coproprietari proportional cu cota lor parte din dreptul asupra bunului
comun. Regula enunțată de art. 637 C.civ, se aplică în privința tuturor categoriilor de fructi
produse de un bun, indifferent dacă aceste sunt naturale, civile sau industriale.

Art. 638 C. civil prevede modaliatea prin care coproprietarul care a suportat singur
cheltuielile pentru producerea sau culegerea fructelor își poate recupera cheltuielile.prin a le
cere celorlalți proprietary restutuirea (1) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile
producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către
coproprietari, în proporţie cu cotele lor părţi. (2) Fructele naturale sau fructele industriale ale
bunului comun însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au
fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. În caz contrar,
coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului în care fructele au

8 Corneliu Bîrsan, op. cit., pag 238

pierit în mod fortuit. Dreptul la acţiunea în despăgubiri este supus prescripţiei, potrivit
dreptului comun. (3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un
coproprietar este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun. Restituirea se poate pretinde de
la fiecare, proporţional cu cota-parte din dreptul de proprietate care-i revine. Faptul că a
suportat singur cheltuielile producerii sau ale culegerii fructelor nu-i conferă coproprietarului
drepturi suplimentare asupra acestora, ci doar dreptul de a pretinde restituirea cheltuielilor.
Regula este aceea că fructele naturale şi fructele industriale ale bunului comun, însuşite de un
coproprietar, fac parte din masa partajabilă, deci sunt considerate a fi tot bunuri comune. Pentru
ca acestă regulă să fie aplicabilă, este necesară întrunirea a două condiţii:

a) fructele să existe în patrimoniul coproprietarului care şi le-a însuşit;

b) fructele să poată fi identificate distinct de alte fructe de acelaşi fel, existente în

patrimoniul respectiv.

Prima condiţie, mai sus prezentată, nu este îndeplinită dacă fructele au fost consumate,
înstrăinate sau au pierit. Dacă nu sunt întrunite cele două condiţii enunţate mai sus se naşte
dreptul la despăgubiri al coproprietarului interesat, acesta având posibilitatea să solicite
echivalentul fructelor, proporţional cu cota sa parte din drept. Această posibilitate nu există
dacă fructele au pierit fără culpa celui care şi le-a însuşit („în mod fortuit”). Fructele civile ale
bunului, constând într-o sumă de bani, însuşite de un singur coproprietar, sunt considerate că
există întotdeauna pentru că nu este de conceput un echivalent al acestora (ar fi vorba tot de o
sumă de bani). Este motivul pentru care legiuitorul, prin alin. (3) al art. 638 C.civ., consacră
dreptul celorlalţi coproprietari de a pretinde partea lor din aceste fructe, de la cel care şi le-a
însuşit, fără nicio distincţie. Partajarea fructelor naturale şi a celor industriale, dacă acestea
există în patrimoniul coproprietarului care şi le-a însuşit şi pot fi identificate distinct, poate fi
cerută oricând, pentru că acţiunea de partaj este imprescriptibilă (art. 669 C.civ.).

Dreptul de a pretinde despăgubiri, în cazurile în care partajarea fructelor naturale şi

industriale nu mai este posibilă, ca şi dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun
însuşite de un singur coproprietar sunt drepturi de creanţă, aşa că sunt prescriptibile în termenul
general de prescripţie de 3 ani.

2.4 Actele juridice care se încheie provitor la bunul comun

 Codul civil face distincţie între actele de conservare, de administrare şi de dispoziţie.

Art. 640 C.civ. dispune că fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu
privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari.

Din categoria actelor de conservare fac parte: întreruperea cursului unei prescripţii, prin
formularea unei cereri de chemare în judecată; înscrierea unei ipoteci; îndeplinirea
formalităţilor de publicitate imobiliară în cazul unui act translativ de proprietate; actele juridice
încheiate cu terţii pentru repararea unui imobil ameninţat cu prăbuşirea şi altele asemene.
Având în vedere finalitatea lor, care, prin definiţie, nu poate fi prejudiciabilă pentru drepturile
niciunuia din coproprietari, actele de conservare pot fi încheiate de oricare dintre ei, fără
acordul celorlalţi, ceea ce constituie o excepţie de la regula unanimităţii.

Actele de administrare sunt acele acte juridice prin care se realizează o normală punere
în valoare a unui bun sau a unui patrimoniu. Regula unanimităţii este înlocuită cu regula
majorităţii în cazul unor acte de administrare, cum sunt încheierea sau denunţarea unor
contracte de locaţiune, cesiunea de venituri imobiliare şi altele asemenea. Aceste acte vor putea
fi încheiate cu acordul coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi din dreptul de
proprietate asupra bunului comun.

Dreptul de dispoziţie este atributul esenţial al dreptului de proprietate, acesta fiind

motivul pentru care regula unanimităţii trebuie să fie respectată la încheierea actelor juridice
prin care el este exercitat.9 Dintre cele două componente ale dreptului de dispoziţie, art. 641
alin. (4) teza I C.civ. se referă numai la dispoziţia juridică. Actele prin care se exercită dreptul
de dispoziţie juridică sunt cele prin care bunul comun este înstrăinat sau grevat cu o garanţie
reală, cele prin care se constituie dezmembrăminte ale dreptului de proprietate şi altele
asemenea. Legea nu cere ca la încheierea unor asemenea acte juridice să participe toţi
coproprietarii, ci doar ca ei să-şi dea acordul în acest sens, acord ce poate fi expres sau tacit.O
serie de acte juridice, care pot afecta drepturile coproprietarilor, fie prin faptul că aceştia se văd
lipsiţi de unele din drepturile lor, fără a primi un echivalent, fie prin aceea că sunt lipsiţi o
perioadă mare de timp de atributul folosinţei, chiar dacă ar urma să primească un echivalent,
fie prin suportarea unor cheltuieli voluptuarii, sunt asimilate actelor de dispoziţie, cu consecinţa
supunerii încheierii lor regulii unanimităţii. Alineatul (4) al art. 641 C.civ. asimilează actelor
de dispoziţie, care trebuie încheiate cu acordul tuturor coproprietarilor, patru categorii de acte

9 Cornelia Muntean, op.cit., pag. 77

juridice care au ca obiect bunul comun: a) orice act juridic cu titlu gratuit; b) cesiunile de
venituri imobiliare încheiate pe termen mai mare de 3 ani; c) locaţiunile încheiate pe termen
mai mare de 3 ani; d) actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului.

2.5. Încetarea coproprietății obișnuite

G. Boroi menționează împrejurările prin care coproprietatea obișnuită poate înceta:

- înstrăinarea, de către toți proprietarii, a bunului către un terț care devine proprietar exclusive
al acelui bun, respective înstrăinarea de către fiecare din coproprietari, a cotei-părți către același
dobânditor;

- dobândirea de către unul din titulari a cotelor-părți ce aparțin celorlalți titulari, prin încheierea
unor contracte cu fiecare dintre aceștia având ca obiect cota-parte a fiecăruia din dreptul de
proprietate ori prin moștenire legală ori testamentară;

- dobândirea, de către un terț, a dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune sau, în
condițiile art.937 C. civil prin posesia de bună-credință, respective dobândirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune, în măsura în care detenția acestuia corespunzătoare cotelor-părți
ale celorlalți coproprietari a fost invertită în posesie;

- dispariția bunului ce făcea obiectul dreptului de proprietate comună.10

Modul specific de încetare a proprietății pe cote-părți oboșnuite este partajul.

10 G. Boroi, Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat op.cit., pag. 106

 BIBLIOGRAFIE:

Bîrsan, Corneliu, Editura Hamangiu, 2020;

Boroi, Gabriel; Anghelescu, Anghelescu; Nazat, Bogdan, Curs de drept civil. Drepturi
reale principale, Editura Hamangiu, 2013;

Munteanu Cornelia, Suport curs ID. Drept civil, Drepturi reale principale, 2023.