Sunteți pe pagina 1din 7

IAS 40 – INVESTIŢII IMOBILIARE

Obiectiv şi arie de aplicabilitate

IAS 40 oferă informaţii privind tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare şi cerinţele legate
de prezentarea de informaţiilor.

Standardul se aplică tuturor entităţilor.

Definiţie
Paragraful 4 din IAS 40 defineşte investiţia imobiliară. Punctele esenţiale ale acestei definiţii
sunt:
• proprietatea reprezintă un teren sau o clădire - sau o parte dintr-o clădire - sau amândouă;
• proprietatea poate fi deţinută sau închiriată (ca locatar) în baza unui contract de leasing
financiar;
• proprietatea trebuie păstrată pentru a aduce câştiguri din chirie sau pentru aprecierea
capitalului, sau pentru amândouă;
• proprietatea nu este păstrată pentru folosirea ei de către entitate în procesul de producţie,
pentru furnizarea de bunuri şi prestarea de servicii sau în scopuri administrative şi nici
pentru a fi vândută de către entitate pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

Acolo unde o proprietate este închiriată şi ocupată de societatea mamă a entităţii sau de o
filială a acesteia, proprietatea poate fi clasificată ca investiţie imobiliară în relaţie cu situaţiile
financiare proprii ale entităţii, dar nu va fi clasificată ca investiţie imobiliară în situaţiile
financiare consolidate ale grupului. Din perspectiva grupului, proprietatea nu va fi clasificată
ca investiţie imobiliară deoarece este ocupată de către o societate a grupului şi este folosită în
producţia de bunuri sau prestarea de servicii sau în scopuri administrative.

Anumite proprietăţi pot include o parte care este deţinută pentru a fi închiriată sau cu scopul
creşterii valorii capitalului şi o altă parte care este deţinută pentru folosirea ei în producerea de
bunuri sau furnizarea de servicii, ori în scopuri administrative. Dacă aceste două părţi pot fi
vândute separat (sau închiriate separat în baza unui contract de leasing financiar), atunci cele
două părţi trebuie să fie contabilizate separat - una ca o investiţie imobiliară şi cealaltă ca
imobilizare corporală. Dacă părţile nu pot fi vândute separat, atunci proprietatea trebuie să fie
tratată numai ca investiţie imobiliară dacă o parte nesemnificativă este deţinută în scopul
utilizării în producţia de bunuri sau prestarea de servicii sau în scopuri administrative.

Exemplu

O clădire are 36 de camere, din care 35 sunt închiriate. O singură cameră este folosită de către
entitate în scopuri administrative. Poate fi clasificată această clădire ca o investiţie imobiliară?

Stabilirea a ceea ce reprezintă o parte “nesemnificativă” a clădirii este o problemă de


raţionament profesional. În acest caz o singură cameră dintr-un număr de 36 va fi cel mai
probabil privită ca nesemnificativă. În consecinţă, proprietatea poate fi contabilizată ca o
investiţie imobiliară.

Dacă entitatea prestează servicii de pază şi întreţinere chiriaşilor, mai poate fi proprietatea
clasificată ca o investiţie imobiliară?

1
Conform IAS, acolo unde sunt prestate orice fel de servicii chiriaşilor unui imobil,
proprietatea poate fi privită numai ca investiţie imobiliară dacă acele servicii reprezintă o
componentă relativ nesemnificativă a contractului considerat ca întreg. În acest exemplu,
prestarea de servicii de pază şi întreţinere poate fi probabil privită ca o componentă
nesemnificativă a contractului de închiriere. În consecinţă, proprietatea poate fi tratată ca o
investiţie imobiliară. Paragrafele de la 9 la 11 din IAS tratează în detaliu serviciile auxiliare.

Dacă, în plus faţă de serviciile de pază şi întreţinere, entitatea oferă de asemenea servicii de
curăţenie a birourilor, calculatoare, facilităţi de fax şi telefonie şi alte servicii în sprijinul
activităţii din birouri, va mai putea fi proprietatea clasificată ca investiţie imobiliară?

În această situaţie, natura activităţii entităţii este prestarea de servicii complete integrate
pentru birouri. Imobilul este deţinut mai degrabă în scopul de a oferi asemenea servicii
decât pentru a fi închiriat şi pentru acumularea de capital. Serviciile oferite nu sunt o
componentă nesemnificativă şi imobilul nu trebuie să fie clasificat ca o investiţie imobiliară.

Tratament contabil

O investiţie imobiliară trebuie evaluată iniţial la cost, inclusiv orice alte cheltuieli direct
atribuibile, cum ar fi onorariile pentru servicii juridice, taxe de transfer al proprietăţii şi alte
costuri aferente tranzacţiei.

Cheltuielile ulterioare la o investiţie imobiliară trebuie să fie adăugate la valoarea contabilă


numai atunci când este probabil ca întreprinderea să înregistreze beneficii economice viitoare,
în plus faţă de cele estimate iniţial. Altfel, cheltuiala trebuie recunoscută în contul de profit şi
pierdere.

Evaluarea ulterioară recunoaşterii iniţiale

O entitate trebuie să aleagă dacă înregistrează investiţia imobiliară la cost sau la valoarea justă.
Oricare ar fi politica contabilă aleasă acesta trebuie aplicată în mod consecvent. În ambele
cazuri, trebuie determinată valoarea justă a investiţiei imobiliare - în scopul evaluării
(aplicându-se modelul bazat pe valoarea justă) sau al prezentării de informaţii (aplicându-se
modelul bazat pe cost). IAS 40 încurajează (dar nu cere) entităţilor să determine valoarea justă
pe baza evaluării efectuată de un evaluator independent şi experimentat.

Modelul bazat pe valoarea justă

Conform modelului bazat pe valoarea justă, toate investiţiile imobiliare trebuie să fie evaluate
la valoarea justă.

Câştigurile sau pierderile care apar în urma modificării valorii juste a unei investiţii imobiliare
trebuie să fie incluse în contul de profit şi pierdere în perioada în care apar aceste modificări.

Valoarea justă este definită ca fiind suma la care poate fi tranzacţionat un activ, de bunăvoie,
între părţi aflate în cunoştinţă de cauză într-o tranzacţie în care preţul este determinat în mod
obiectiv. Aceasta este tratată mai detaliat în continuare.

În cazuri foarte rare şi excepţionale o entitate poate să nu fie capabilă să determine valoarea
justă a unei investiţii imobiliare – deoarece pe piaţă tranzacţiile comparabile sunt rare şi nu
sunt disponibile estimări alternative ale valorii juste (de exemplu pe baza estimărilor fluxurilor

2
de numerar). În aceste cazuri, o investiţie imobiliară recentă trebuie să fie contabilizată
conform tratamentului contabil de bază din IAS 16 – de exemplu, contabilizată la cost şi
amortizată până la valoarea zero de-a lungul duratei de viaţă utilă estimată. Investiţiile
imobiliare care au fost evaluate anterior la valoarea justă trebuie să fie în continuare evaluate la
valoarea justă până la cedarea acestora, chiar dacă tranzacţiile comparabile pe piaţă devin rare
şi nu sunt disponibile estimări alternative ale valorii juste. În aceste cazuri sunt cerute
prezentări suplimentare (vezi paragraful 68 al IAS 40), incluzând o descriere a investiţiei
imobiliare şi o explicaţie a motivelor pentru care valoarea justă nu poate fi evaluată în mod
credibil.

Modelul bazat pe cost

Conform modelului bazat pe cost, toate investiţiile imobiliare trebuie să fie evaluate în
conformitate cu tratamentul contabil de bază din IAS 16 – de exemplu, contabilizat la cost
minus orice amortizare cumulată şi orice pierdere din depreciere cumulată.

Transferuri

Transferuri la investiţii imobiliare

Transferurile la investiţiile imobiliare trebuie să fie făcute numai atunci când există o
modificare a utilizării proprietăţii care satisface definiţia investiţiei imobiliare. Dacă o
proprietate utilizată de posesor devine o investiţie imobiliară care trebuie înregistrată la
valoarea justă, IAS 16 trebuie aplicat până la data modificării utilizării. Orice diferenţă între
valoarea contabilă a proprietăţii şi valoarea justă (care va trebui să fie folosită din acest
moment la contabilizarea investiţiei imobiliare) la acea dată trebuie să fie tratată ca o
reevaluare conform IAS 16, de exemplu ca o reevaluare de imobilizări corporale. De aceea
orice diferenţă care apare la reevaluarea de la acea dată trebuie să fie înregistrată în contul de
rezerve din reevaluarea proprietăţii şi nu în contul de profit şi pierdere.

Dacă o proprietate este transferată de la stocuri la investiţii imobiliare, caz în care investiţia
imobiliară va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă şi valoarea
contabilă anterioară trebuie recunoscută în contul de profit şi pierdere pentru acea perioadă.
Această abordare este în conformitate cu tratamentul utilizat pentru vânzarea externă a unor
astfel de stocuri.

Similar, atunci când o entitate încheie construcţia sau renovarea unei investiţii imobiliare în
regie proprie şi care va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă a
proprietăţii imobiliare la acea dată şi valoarea contabilă anterioară trebuie recunoscută în
profitul net sau pierderea netă aferentă acelei perioade. Din nou, această abordare este în
conformitate cu tratamentul contabil pentru vânzări în afara entităţii a unor proprietăţi
construite în regie proprie.
Dacă investiţia imobiliară este înregistrată la cost, “costul” oricărei investiţii imobiliare
transferate este dat de valoarea contabilă anterioară, la data modificării utilizării, indiferent
dacă aceasta era clasificată ca stoc sau ca investiţie imobiliară.

Exemplu

O clădire a fost utilizată de Prospector SRL ca sediu central până la 30 iunie 2001. La acea
dată, clădirea a fost eliberată, renovată şi închiriată lui Digger Ltd printr-un contract de leasing
operaţional cu începere de la 1 octombrie 2001. Din acel moment clădirea este tratată ca o

3
investiţie imobiliară. Politica contabilă a societăţii Prospector SRL este de a înregistra
investiţiile imobiliare la valoarea justă.

La 30 iunie 2001, clădirea era înregistrată în registrele contabile la:

Cost 300m lei


Amortizare cumulată 120m lei
Valoare contabilă netă 180m lei

Valorile juste ale clădirii erau la:


30 iunie 2001 220m lei
30 septembrie 2001 225m lei
31 decembrie 2001 235m lei

Cum trebuie să fie contabilizat transferul într-o investiţie imobiliară?

Conform paragrafului 51(c) din IAS 40, transferul trebuie să aibă loc la data modificării
utilizării - de exemplu, la 30 iunie 2001, dată de la care proprietarul nu a mai utilizat
clădirea ca sediu central.

La 30 iunie, proprietatea trebuie reevaluată la 220m lei. Diferenţa de reevaluare este 220-
180 = 40m lei. Aceasta trebuie să fie înregistrată în contul de rezerve din reevaluarea
proprietăţii. Înregistrările adecvate sunt:

Db Investiţii imobiliare 220m


Cr Clădiri 180m
Cr Rezervă din reevaluarea proprietăţii 40m

La sfârşitul anului, clădirea va fi reevaluată la 235m lei. Înregistrările vor fi:

Db Investiţii imobiliare 15m


Cr Câştiguri din reevaluarea (contul de profit şi pierdere) 15m
investiţiei imobiliare

Dacă politica contabilă a Prospector SRL ar fi fost să înregistreze investiţia imobiliară la cost,
cum ar fi fost contabilizat transferul într-o investiţie imobiliară?

La 30 Iunie, proprietatea ar fi fost transferată la valoarea sa contabilă curentă.


Înregistrările corespunzătoare ar fi fost:

Db investiţii imobiliare 180m


Cr Clădiri 180m

Proprietatea ar fi fost în continuare amortizată cu deosebirea că de la 1 iulie 2001


amortizarea ar fi fost înregistrată ca amortizare a investiţiei imobiliare în loc de amortizare
a clădirii.

Transferuri de la investiţii imobiliare

Transferurile de la investiţii imobiliare trebuie făcute numai atunci când există o modificare a
utilizării proprietăţii care nu mai satisface definiţia investiţiei imobiliare. Acolo unde investiţia

4
imobiliară a fost înregistrată la valoarea justă şi este reclasificată ca proprietate imobiliară
utilizată de posesor sau ca stoc, costul proprietăţii în scopul contabilizării ei ulterioare îl
reprezintă, conform IAS 16 sau IAS 2, valoarea sa justă la data modificării utilizării.

De aceea, dacă o investiţie imobiliară este îmbunătăţită cu intenţia de a fi vândută, va fi


transferată la stocuri la data la care începe procesul de îmbunătăţire. În scopul contabilizării
stocului, valoarea justă a proprietăţii la acea dată va fi preluată ca şi “cost”.

Valoarea justă

Aşa cum s-a arătat mai sus, valoare justă este definită ca fiind suma la care poate fi
tranzacţionat un activ, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză într-o tranzacţie în
care preţul este determinat în mod obiectiv. IAS 40 încurajează (dar nu cere explicit) entităţile
să determine valoarea justă pe baza unei evaluări făcută de un evaluator independent şi care
are o experienţă relevantă.

În stabilirea valorii juste, trebuie notate următoarele aspecte:

• Valoarea justă a unei proprietăţi este în mod normal valoarea sa de piaţă şi trebuie să fie
estimată folosind cel mai probabil preţ ce poate fi obţinut în mod rezonabil pe piaţă;
• Valoarea justă trebuie să reflecte stadiul actual al pieţei la data bilanţului contabil (şi nu
înainte sau după acea dată);
• Valoarea justă este dată în mod normal de preţurile curente pe o piaţă activă pentru
proprietăţi similare aflate în aceleaşi condiţii şi amplasamente şi care fac obiectul unor
contracte similare. Dacă nu există o astfel de piaţă pentru proprietăţi similare trebuie avute
în vedere următoarele:
- preţurile curente pe pieţe active pentru active de natură diferită, condiţii sau
amplasamente diferite care trebuie ajustate astfel încât să reflecte acele diferenţe;
- preţurile recente pe pieţe mai puţin active, ajustate astfel încât să reflecte orice
modificări în condiţiile economice, etc., între data tranzacţiilor şi data bilanţului; şi
- previziuni ale fluxurilor de numerar actualizate bazate pe fluxurile de numerar
estimate.
• Valoarea justă nu trebuie să fie inflatată sau deflatată de termeni sau circumstanţe speciale,
cum ar fi acordurile atipice de finanţare, contractele de vânzare şi leaseback, anumite
contraprestaţii sau concesiuni acordate de orice parte care are legătură cu respectiva
vânzare;
• Valoarea justă nu trebuie să fie redusă de costurile de tranzacţionare care pot apare la
ultima cedare.
• Dacă pe o piaţă activă nu sunt disponibile preţuri curente.
• În determinarea valorii juste, trebuie să se evite dubla evidenţiere a activelor. De exemplu,
echipamente cum ar fi lifturile, aparatele de aer condiţionat, dulapurile şi bibliotecile sunt în
general incluse mai degrabă în investiţia imobiliară decât să fie recunoscute separat ca
imobilizări corporale. Dacă este închiriat un imobil mobilat, valoarea justă a imobilului
trebuie să includă şi valoarea justă a mobilierului. De asemenea, activele incluse în valoarea
justă a investiţiei imobiliare nu trebuie să fie recunoscute ca active separate.

Detalii asupra termenului “valoare justă” sunt prezentate în paragrafele de la 29 la 46 din


standard.

5
Prezentarea informaţiilor

Prezentările de informaţii sunt prezentate în următoarele paragrafe ale standardului:

• Prezentări aplicabile atât în cazul modelului bazat pe valoarea justă, cât şi în cazul
modelului bazat pe cost - paragraful 66
• Prezentări aplicabile în cazul modelului bazat pe valoarea justă - paragrafele 67 şi 68
• Prezentări aplicabile în cazul modelului bazat pe cost - paragraful 69

Trebuie avut în vedere că aceste prezentări sunt suplimentare faţă de cele cerute de IAS 17.
IAS 17 cere prezentarea de informaţii privind orice investiţie imobiliară deţinută de entitate, ca
locatar, în baza unui contract de leasing financiar. De asemenea, cere entităţii prezentarea de
informaţii ca locator al investiţiei imobiliare închiriate în baza unui contract de leasing
operaţional.

Prezentări de informaţii cerute pentru ambele modele

Aceste prezentări includ:

• atunci când distincţia între proprietăţi şi investiţii imobiliare este dificil de realizat, ca de
exemplu în cazul în care entitatea utilizează o parte din proprietate, sau dacă oferă servicii
auxiliare (vezi mai sus), criteriul stabilit de către entitate pentru a face această distincţie;
• metodele şi ipotezele semnificative folosite la determinarea valorii juste a investiţiei
imobiliare, inclusiv dacă acestea s-au bazat pe probe de piaţă sau alţi factori;
• dacă valoarea justă se bazează pe evaluarea făcută de un evaluator independent şi cu
experienţă;
• sumele în relaţie cu investiţia imobiliară incluse în contul de profit şi pierdere.

Prezentările cerute în cazul modelului bazat pe valoarea justă

Aceste prezentări includ o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi


la sfârşitul perioadei. Această reconciliere trebuie să includă cifre separate pentru:

• adaosuri;
• cedări;
• transferuri; şi
• câştigurile sau pierderile nete din ajustarea valorii juste.

Prezentări cerute în cazul modelului bazat pe cost

Aceste prezentări includ:

• metodele de amortizare folosite;


• duratele de viaţă utilă sau ratele de amortizare folosite;
• o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi la sfârşitul perioadei.
Această reconciliere trebuie să includă cifre separate pentru:
- adaosuri;
- cedări;
- transferuri;

6
- amortizare; şi
- pierderi din depreciere.
• valoarea justă a investiţiei imobiliare (sau, în cazuri excepţionale, de ce nu poate fi
determinată cu certitudine valoarea justă).