CURS 3

3 martie 2020

EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR
IMOBILIARE

Conf.univ.dr.
Raluca Florentina CREŢU
 Conferinţa Naţională a adoptat, prin hotărârea nr. 3/2017, Standardele de evaluare obligatorii pentru activitatea
de evaluare, formate din:
 Standardele de Evaluare SEV, compuse din: 
 SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general)
 SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101)
 SEV 102 - Implementare (IVS 102)
 SEV 103 - Raportare (IVS 103)
 SEV 104 - Tipuri ale valorii
 SEV 200 - Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi (IVS 200)
 SEV 210 - Active necorporale (IVS 210)
 SEV 220 - Maşini, echipamente şi instalaţii (IVS 220)
 SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230)
 SEV 232 - Evaluarea proprietăţii imobiliare generatoare de afaceri
 SEV 233 - Investiţia imobiliară în curs de construire (IVS 233)
 SEV 250 - Instrumente financiare (IVS 250)
 SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiară (IVS 300)
 SEV 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea împrumutului (IVS 310)
 SEV 320 - Estimarea valorii de investiţie pentru investitori individuali (EVA 5)
 SEV 330 - Evaluarea bunurilor imobile în contextul Directivei privind administratorii de fonduri de investiţii alternative (EVA 7)
 SEV 340 - Evaluarea bunurilor imobile și eficienţa energetică (EVA 8)
 SEV 400 - Verificarea evaluării
 SEV 450 - Estimarea valorii de asigurare (EVA 4)
  
 Ghidurile de evaluare GEV, compuse din:
 GEV 500 - Determinarea valorii impozabile a clădirilor
 GEV 520 - Evaluarea pentru garantarea împrumutului
 GEV 600 - Evaluarea întreprinderii
 GEV 620 - Evaluarea bunurilor mobile de natura maşinilor, echipamentelor, instalaţiilor și stocurilor
 GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile
  
 Glosar
 Abrevieri
 CE DISCUTĂM ASTĂZI?

STANDARDE GENERALE
• SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
• SEV 101 Termeni de referință ai evaluării (IVS 101)
• SEV 102 Implementare (IVS 102)
• SEV 103 Raportarea evaluării (IVS 013)
• SEV 104 Tipuri ale valorii
STANDARDELE DE EVALUARE
A BUNURILOR, EDIȚIA 2018:

 au intrat în vigoare la 01.01.2018;

 sunt obligatorii pentru desfășurarea activității de
evaluarea în Romania;
 au fost aprobate de Conferința Națională ANEVAR în
decembrie 2017;
 prin hotărârea nr. 3/2017.
STANDARDE GENERALE DE
EVALUARE

SEV 100 Cadrul general

 Standardele Internaţionale de Evaluare trebuie să se aplice la un spectru larg

de misiuni de evaluare.

 Sfera misiunii de evaluare stabileşte:

 scopul evaluării,
 amploarea investigaţiilor,
 procedurile care vor fi adoptate,
 ipotezele care se vor stabili,
 limitările care se vor aplica.
a) Identificarea şi competenţa evaluatorului

O declaraţie care confirmă:

 identitatea evaluatorului.
 evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă şi imparţială;
 dacă evaluatorul are vreo legătură efectivă sau o implicare
importantă cu subiectul evaluării sau cu cel care a comandat
evaluarea;
 evaluatorul este competent să efectueze evaluarea.
b) Identificarea clientului şi a
oricăror alţi utilizatori desemnaţi

 Când se determină forma şi conţinutul raportului de

evaluare este important să se precizeze beneficiarii
evaluării, pentru a confirma că evaluarea conţine
informaţiile relevante pentru scopurile lor.
c) Scopul evaluării

 Scopul pentru care este efectuată evaluarea

trebuie prezentat în mod clar, de exemplu
evaluarea este cerută pentru garantarea
împrumutului, transferul dreptului de proprietate,
impozitare, finanțare și creditare, raportare
financiară, etc..

 Scopul evaluării va determina tipul valorii.

d) Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării

 Caracteristici cu impact asupra valorii:

1. dreptul de proprietate supus evaluării;

2. localizare;
3. caracteristici fizice, economice, juridice;
4. componente non-imobiliare, dotari tehnico-
funcționale, elemente necorporale.
e) Tipul valorii

 Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul

evaluării.
 Trebuie citată sursa definiţiei oricărui tip al valorii
utilizat sau acesta trebuie să fie explicat.
 Precizarea monedei în care se va raporta
valoarea.
f) Data evaluării

 Data evaluării este definită în SEV ca fiind data la

care se aplică opinia asupra valorii.
 Data evaluarii poate fi:
 O data curentă, apropiată de data raportului de evaluare;
 O dată anterioară (evaluarea pentru impozitare).
Documentarea necesară evaluării

 În sfera misiunii de evaluare trebuie prezentate

orice limitări sau restricţii referitoare la inspecţia,
investigarea şi analiza necesare pentru scopul
evaluării.
h) Natura şi sursa informaţiilor utilizate

 Trebuie convenite şi prezentate în scris natura şi

sursa oricăror informaţii pe care se va baza
evaluarea, informaţii care sunt verificate pe durata
procesului de evaluare.
Ipotezele şi ipotezele speciale

 O ipoteză specială este o ipoteză care presupune fapte care diferă de

faptele reale, existente la data evaluării.
 Ipotezele speciale se utilizează deseori pentru a ilustra efectul pe care îl
au modificarea circumstanţelor asupra valorii.

 Exemple de ipoteze speciale:

• o clădire aflată în faza de proiect a fost de fapt finalizată la data evaluării;
• un anumit contract care nu a fost semnat, ar fi de fapt în vigoare la data
evaluării;
• proprietatea imobiliară este vacantă când, în realitate, la data evaluării
aceasta este ocupată.

 Se stabilesc numai acele ipoteze şi ipoteze speciale care sunt rezonabile şi

relevante, având în vedere scopul pentru care este cerută evaluarea.
Restricţii de utilizare, difuzare sau
publicare

 Când este necesar sau de dorit

să se restricţioneze utilizarea
evaluării sau a celor care pot să se
bazeze pe aceasta, acest lucru va fi
de asemenea înregistrat.
k) Declararea conformităţii evaluării cu SEV

 Deşi se cere declararea conformităţii evaluării cu

SEV, ar putea exista situaţia în care scopul evaluării
cere o deviere de la SEV.

 Orice astfel de deviere trebuie să fie identificată

împreună cu justificarea acelei devieri.
Descrierea raportului

 Trebuie convenită şi prezentată în

scris confirmarea formatului
raportului de evaluare care va fi
furnizat.
 Se vor face referiri la acele părţi ale
raportului care urmează să fie
excluse, conform specificaţiei din
SEV 103 Raportarea evaluării.
SEV 102 Implementare

Principiul general
Misiunile de evaluare vor fi conduse în
conformitate cu principiile stabilite prin acest
standard, precum şi cu termenii şi condiţiile
stabilite în sfera misiunii de evaluare.
Investigaţii

 Investigaţiile făcute pe durata misiunii de evaluare trebuie să

fie adecvate scopului cerut şi tipului valorii care se va
raporta.
 Abordări în evaluare

 Trebuie acordată o importanţă deosebită abordărilor relevante şi

adecvate în evaluare.
 Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode depinde de
luarea în considerare a următoarelor:

• tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării;

• disponibilitatea datelor de intrare şi a informaţiilor pentru evaluare;
• abordările sau metodele utilizate de participanţii pe piaţa relevantă.
Dosarul de lucru

 Trebuie păstrată o înregistrare a activităţii

desfăşurate pe parcursul procesului de evaluare,
pe o durată de timp rezonabilă, avându-se în
vedere cerinţele legale sau de reglementare.
IVS 103 Raportarea evaluării
Principiul general
 Etapa finală a procesului de evaluare constă în comunicarea valorii
către partea care a comandat evaluarea şi către orice alţi utilizatori
desemnaţi.

 Pentru a asigura comparabilitatea, relevanţa şi credibilitatea, raportul

de evaluare va prezenta o descriere clară şi precisă a sferei misiunii
de evaluare, a scopului şi utilizării desemnate a acesteia, confirmarea
tipului valorii utilizat şi va dezvălui orice ipoteze, ipoteze speciale,
incertitudini importante sau condiţiile limitative care influenţează în
mod direct valoarea.

 Acest standard se aplică tuturor rapoartelor de evaluare, indiferent

dacă acestea se tipăresc pe hârtie sau sunt transmise pe cale
electronică.
 Conţinutul raportului
Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puţin la
informaţiile listate mai jos.
a) Identificarea şi competenţa evaluatorului
b) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori
desemnaţi
c) Scopul evaluării
d) Identificarea activului sau datoriei supuse
evaluării
e) Tipul valorii
f) Data evaluării
CONTINUARE

g) Documentarea
h) Natura şi sursa informaţiilor utilizate
i) Ipotezele şi ipotezele speciale
j) Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare
k) Declararea conformităţii evaluării cu SEV
l) Abordarea în evaluare şi raţionamentul
m) Valoarea sau valorile obţinute
n) Data raportului de evaluare. Trebuie să fie inclusă
data la care este emis raportul. Această dată poate fi
diferită de data evaluării.
 EVALUAREA SI PIAŢA
PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

1.Necesitatea evaluarii
2. Principiile evaluarii proprietatilor imob.
3. Caracteristicile piatei imobiliare
4. Tipuri ale piatei imobiliare
5. Concepte fundamentale
1. Necesitatea evaluarii

 Transferul dreptului de proprietate

 Finantarea si creditarea
 Compensatii corecte in procedurile de expropriere
 Probleme de impozitare
 Consultanta pentru investitii si luarea deciziilor
 Inregistrarea in contabilitate a valorii proprietatii
 Alte situatii (chiria minima, fezabilitatea unui
proiect, valoarea de lichidare etc.)
2. Principii de evaluare

Cele mai importante sunt:

a. Principiul anticipării
b. Principiul substitutiei
c. Principiul schimbarii
d. Principiul cererii si ofertei
e. Principiul echilibrului
f. Factori externi
 Anticiparea.

 Valoarea de piaţă este egală cu valoarea actualizată a

câştigurilor sau satisfacţiilor viitoare generate de proprietate,
aşa cum sunt percepute de vânzătorii şi cumpărătorii tipici.
Principiul substitutiei

Un cumpărător raţional nu va plăti mai mult

pentru o proprietate decât costul de achiziţie a unei
alte proprietăţi cu aceleaşi caracteristici.
Un cumpărător are următoarele trei alternative:
a) să cumpere o proprietate existentă cu o utilitate
egală cu cea în cauză. (abordarea prin comparaţie);
b) să cumpere un teren şi să construiască pentru a
avea o proprietate cu o utilitate egală cu cea în cauză.
(abordarea prin costuri);
c) să cumpere o proprietate ce produce venituri de
aceeaşi mărime şi cu aceleaşi riscuri ca şi proprietatea în
cauză. (abordării prin venituri).
Principiul schimbarii

 Principiul schimbării cere ca evaluatorul să

sesizeze cauzele şi efectele forţelor cererii şi
ofertei studiind tendinţele lor şi impactul lor
asupra valorilor proprietăţilor imobiliare.

 Acest principiu obligă la specificarea datei

evaluării.
 Cererea şi oferta

 Valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este

determinată de interacţiunea dintre cererea şi oferta
existente la data evaluării.
 3. Caracteristicile pietelor imobiliare

1. Bunurile - fiecare lot imobiliar este unic şi amplasamentul

este fix.

2. Participantii - un număr mare de cumpărători şi vânzători,

nici unul din aceşti participanţi nu are parte de piaţă
suficient de mare încât să aibă o influenţă directă şi
cuantificabilă asupra preţului.
 Caracteristicile pietelor imobiliare

3. Pretul - preţuri relativ uniforme, stabile şi scăzute?;

DE REFLECTAT - criteriu primordial în deciziile de

cumpărare sau vânzare, pentru că la un anumit preţ
calitatea tinde să fie aceeaşi??????????.
Caracteristicile pietelor imobiliare

4.Autoreglementare.
O piaţă eficientă se autoreglementează?
 Caracteristicile pietelor imobiliare

5. Echilibrul pietei.
 Caracteristicile pietelor imobiliare

6. Informare cumparatori/ vanzatori.

7.Organizarea si complexitatea pietei. Piata imobiliara poate fi
mai volatila.
8.Disponibilitatea bunurilor - gata de consum, livrate imediat
şi uşor de transportat.
 4. Tipurile de piete imobiliare

1. rezidenţiale
2. comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri şi moteluri,
magazine)
3. industriale (fabrici, depozite, hale)
4. agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri)
5. speciale (proprietăţi cu design unic sau construcţie ce limitează utilizarea
numai la scopul iniţial; de exemplu şcoli, clădiri publice, aeroporturi, săli de
conferinţe, parcuri de distracţii, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni,
etc.)
 5. Analiza pietei imobiliare

Analiza pieţei reprezintă identificarea şi studierea

pieţei pentru un anumit bun sau serviciu.

 Este utila pentru analiza CMBU

 Determinare gradului de echilibru al pietei
6. Concepte fundamentale

 Definirea pietei
 Cererea
 Oferta
 Echilibrul pietei
 Definirea pietei

 O piaţă imobiliară este un grup de persoane sau firme

care sunt în contact unii cu alţii în scopul de a efectua
tranzacţii imobiliare.
 Participanţii: cumpărătorii, vânzătorii, chiriaşii,
proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii,
constructorii, administratorii, investitorii şi intermediarii.
 O piaţă imobiliară este alcătuită de participanţii pe piaţă
angajaţi în tranzacţii imobiliare.
 Analiza cererii

Cererea reflectă:
 necesităţile,
 dorinţele materiale,
 puterea de cumpărare
 preferinţele consumatorilor.
 Analiza ofertei

 Oferta se referă la disponibilitatea produsului

imobiliar.
 Pentru a analiza oferta: inventarul de
proprietăţi (stocul de proprietăţi existente, în
construcţie şi în proiect).
Echilibrul pietei

 piaţă activă cerere în creştere, o rămânere în urmă

a ofertei şi preţuri în creştere; o piaţă activă este
uneori numită piaţă a vânzătorilor pentru că
vânzătorii pot obţine preţuri mari.
 O piaţă în cădere este o piaţă în care scăderea
cererii este însoţită de o supraofertă relativă şi o
scădere a preţurilor; această piaţă se numeşte şi
piaţa cumpărătorilor pentru că au avantaj
cumpărătorii.
Echilibrul pietei

 Ciclu lung (factori demografici,

infrastructura, evolutia economica);
 Ciclul pe termen scurt (conditii de
finantare, rata dobanzii)
 CONCLUZIA
ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

 ETAPA 1 – Definirea misiunii de evaluare;

 ETAPA 2 – Stabilirea termenilor de
referință ai evaluării;
 ETAPA 3 – Colectarea datelor.
Identificarea și descrierea proprietății
imobiliare (proprietatea subiect, aria
pieței, proprietățile comparabile);
 CONCLUZIA
ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

 ETAPA 4 – Analiza datelor (pieței, CMBU);

 ETAPA 5 – Evaluarea terenului;
 ETAPA 6 – Colectarea date (piață, veni,
cost);
 ETAPA 7 – Analiza rezultatelor și
concluzia asupra valorii;
 ETAPA 8 – Raportarea evaluării.
 INTREBARI?

 VA MULTUMESC
PENTRU ATENTIA SI
RABDAREA DVS.
 BILETUL DE IESIRE!
5 minute

1. Impresia zilei de astăzi;

2. O problemă rezolvată;
3. O întrebare pentru următoarea întâlnire, vă
rog!
Mentimeter.com
 Cod:785658
 Cod: 979877
 Cod: 204849
 Cod: 852671