Soarta nmbuntirilor aduse bunurilor nchiriate;

Locatarul, pe parcursul contractului de locaiune, n vederea eficientizrii folosinei i posesiunii asupra bunului, poate s efectuieze mbuntiri considerabile, astfel crescnd automat i valoarea bunului nchiriat din contul propriu. Regimul juridic al acestor mbuntiri dup ncetarea contractului la expirarea termenului pe care a fost ncheiat sau la rezilierea acestuia, se determin n funcie de faptul prezenei sau lipsei acordului locatorului n acest sens i dac aceste mbuntiri pot fi separate fr a deteriora bunul sau sunt imposibil de separat, fiecare parte avnd interesul la ncetarea contractului s ias din raportul juridic, neprejudiciat i dac este posibil, chiar cu un avantaj . Astfel n cazul n care locatarul, nainte s purcead la efecutarea mbuntirilor, a cerut acordul locatorului i la primit, la ncetarea sau rezilierea contractului, dac mbuntirile pot fi separate fr a deteriora bunul nchiriat, acesta poate s le divizeze de bun i s le ia cu sine, sau poate s le lase n proprietatea locatorului, cu o compensare ulterioar a valorii acestora de ctre ultimul. n situaia n care locatarul efectuiaz aceste mbuntiri fr permisiunea locatorului, atunci el poate s le separe dac prin aceasta nu cauzeaz deteriorarea bunului principal, n dependen de voina proprie, sau cnd locatorul refuz s compenseze valoarea mbuntirilor aduse, dac legea sau contractul nu prevede altfel . Dar, dac mbuntirile nu pot fi separate, fr a e prejudicia bunul i au fost efectuate inclusiv fr acordul locatorului, atunci acestea rmn n propritetatea locatorului, fr ca acesta s aib obligaia de a compensa valoarea lor. Un regim juridic asemntor l poart construciile neatorizate de ctre locatar pe un teren nchiriat sau ca anex la construcia nchiriat, n cazul n care nu i manifesta voina de a le menine n proprietatea personal, locatorul poate s l oblige n temeiul legii pe locatar s le demoleze pe cheltuiala i contul propriu. Dac accept prezena construciilor efectuate fr permisiunea lui, atunci acestea, reeind din interpretarea normei legale, trec n proprietatea acestuia fr a avea obligaia de compensa valorea acestora, locatarului care a acionat fr acordul su. Toate aceste cazuri sunt reglementate n art. 909 Cod Civil al R.M. nr.1107 din 2002, fr a purta ns, un carcater exhaustiv, astfel prile ar putea include prin intermediul clauzelor contractuale, alte modaliti de a soluiona soarta mbuntirilor aduse bunului nchiriat. Avnd, astfel de stipulri exprese prile pot evita orice efect negativ care ar putea s le prejudicieze interesele personale, care din orice contract vin s fie contrare una fa de alta.

n acelai timp apare ntrebarea, dac ipotetic ar fi s ne imaginm situaia cnd mbuntirile sunt efectuate de locator. Oare ar fi nevoie n acest caz de acordul locatarului i care ar fi soarta acestor mbuntirilor i efectele pe care acestea le pot produce ? E o situaie ce nu e reglementat de prevederile Codului Civil, dar nu e exclus s apar un astfel de raport n circuitul civil. Dei fiind proprietaturul bunului, locatorul ar avea dreptul s i realizeze drepturile legale asupra bunului ce reies din dreptul de proprietate, fr s in cont de voina locatarului i ulterior s cear mrirea chiriei proporional creterii valorii bunului, fapt ns care ar exclude orice protecie juridic exercitat de contractul ncheiat de pri. Deci, e logic c locatorul nu poate efectua aceste mbuntiri fr acordul locatarului, pe termenul ct este valabil contractul de locaiune, pentru c o dat ce a ncheiat acest contract, el contiind i-a limitat drepturile asupra bunului, n special cele ce privesc folosina sau posesiunea pe o perioad determinat sau nedeterminat de timp. Orice aciuni ulterioar, fr acordul locatarului asupra bunului, ar putea cauza temeiuri de reziliere a contractului sau de plata daunelor-interese dac prin asta se schimb destinaia bunului sau locatarul n temeiul mbuntirilor cere mrirea plii de chirie . Astfel pot s propun urmtoarea soluionare a acestei situaii: 1. n cazul n care este prezent acordul locatarului, acesta o dat cu efectuarea mbuntirilor din contul locatorului i dac ultimul o cere se prezum c accept o eventual mrire a plii pentru chirie, n msur n care a fost ridicat calitatea bunului de care acesta se folosete n scopul prevzut n contract. Dac refuz mrirea plii pentru chirie, ca o soluie ar putea fi plata unei pri din valoarea mbuntirilor, cuantumul acestei pli ar putea fi determinat de lungimea perioadei de timp pe care e ncheiat contractul, cu ct perioada de timp e mai mare, cu att direct proporional trebuie s corespund i aceast plat compensatorie. 2. n cazul n care mbuntirile sunt efectuate fr acordul locatarului, lum n considerare c locatarul la ncheiera contractului i -a dat acordul i interesul de a se folosi de bunul nchiriat n starea i cu calitile, de la momentul ncheierii contractului, corespunztor fiind determinat la acel moment i mrimea chiriei, fiind incluse aceste prevederi n clauzele contractuale. Orice modificare unilateral acestor clauze, cauzeaz nclcri grave a din partea prii adverse, ce urmeaz a fi sancionate de prevederile legii sau prin clauzele contractuale prevzute de pri, n acest scop. Asfel, locatorul efecnund aceste mbuntiri fr acordul locatorului, nu poate s

cear ulterior i creterea mrimii plii de chirie cu privire la care prile sau neles anterior, locatarul va plti n continuare aceai sum pe toat durata valabilitii contractului i doar ulterior la ncetarea acestuia i la negocierea prelungirii sau nchierii unui nou contract, locatorul poate s i invoce noua mrime a chiriei. Dac totui mrete abuziv chiria, atunci locatarul este n drept s rezilieze contractul i s cear plata daunelor interese, deoarece fiind o nclcare grav a prevederilor contractuale, l spune la cheltuieli nerozabile de cutare a unui nou bun pentru nchiri ere, plus la asta s nu uitm c prin asemenea modalitate i -a fost periclitat dreptul legal la posesiune sau folosin i posesiune temporar asupra bunului. Dac prin mbuntirile aduse locatorul schimb destinaia prevzut n contract a bunului, atunci locatarul va avea dreptul s rezilieze contractul i s cear plata daunelor-interese. n final pot spune c, includerea unor prevederi de soluionare unei asemenea situaii de fapt, ar fi binevenit i ar evita sau ar soluiona mai rapid litigiile ce pot aprea . Prile la ncheierea contractului n majoritatea cazurilor nu pot s prevad apariia unei asemnea gen de fapte pe perioada contractului, n special cnd contractul e ncheiat pe o perioad lung, de aceea includerea unor asemenea prevederi, ar oferi protecie legal prii care poate s fie dezavantajat de o asemenea ntorstur de mprejurri.

Universitatea de Stat Din Republica Moldova Facultatea de Drept Catedra Drept civil

Referat:
Soarta mbuntirilor aduse bunului nchiriat

realizat de: Casapu Dorin gr.414 a verificat: Natalia Chibac

Chiinu 2014