48

Estimarea valorii terenului prin metoda venitului.

Metoda venitului se bazeaz pe premisa general acceptat ca valoarea proprietii
imobiliare este determinat de venitul ce poate fi obinut de la utilizarea acestei proprieti de
ctre proprietar sau darea n arend.
Aplicarea acestei metode presupune estimarea valorii proprietii imobiliare n baza
capitalizrii veniturilor anticipate generate de proprietatea evaluat la rata de actualizare
determinat reeind din previziunile evaluatorului privind starea economiei rii la general i
evidenele pieei proprietilor imobiliare.
Rata de capitalizare prin metoda adiionrii se calculeaz dupa urmtoarea formul:
r
cap
= r
r.fr
+ r
l
+ r
inv
(3.1)
unde: r
r.fr
- rata rentabilitii fr risc;
r
l
- rata riscului lichiditii;
r
inv
- rata riscului investiional.
r
cap
= 3,5% + 4,08% + 6,11% = 13,69 14%
Rata rentabilitii fr risc este egal cu 3,5% conform BNM.
Rata riscului lichiditii se calculeaz dup relaia:
r
l
=


*
r
r.fr
(3.2)

r
l
=

*
3,5 = 4,08 %
Rata riscului investiional i se calculeaz sub form de tabel, calculele sunt prezentate n
tabeelul 3.6
Tabelul 3.6 - Factorii riscului ce influeneaz valoarea lotului de pmnt cu livad
Nr.

Tipul i denumirea
riscului
Categoria de
risc
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Riscul sistemic
1 2 3 4
1
nrutirea situaiei
economice
Dinamic 1
2
Majorarea numrului de
concureni
Dinamic 1
3 Modificarea legislaiei dinamic 1
Riscul nesistematic
4
Mediul ambiant i situaiile
excepionale
Static 1
5 Neachitarea plii de arend Dinamic 1
6 Managementul investiional Dinamic 1
7 Situaia criminogen Dinamic 1
8 Verificri financiare Dinamic 1
49

9
ntocmirea eronat a
contractului de arend
Dinamic 1
Numrul de observaii Dinamic 0 0 0 0 3 3 2 1 0 0
Valoarea final Dinamic 0 0 0 0 15 18 14 8 0 0
Numrul de factori 9
Suma factorilor 55
Prima riscul investiional 6,11 %

Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat prin aplicarea metodei adiionrii ce se calculeaz cu relaia:
r
act
=r
r.fr.
+ r
infla
+ r
l
+ r
inv
(3.3)
unde: r
r.fr
- rata rentabilitii fr risc;
r
l
- rata riscului lichiditii;
r
inv
- prima pentru riscul investiiilor;
r
infla
- rata inflaiei.
r
act
= 3,5% + 5,00% + 4,08% + 5,0% = 17,58% 18%
Venitul brut a fost derivat din:
a) Informaia de pia obinut din publicaiile specializate privind activitatea de
antreprenoriat n agricultur;
b) Informaia prezent de proprietar;
c) Informaia Ministerului Agriculturii i Industriei Prelucrtoare i Agenia pentru
Restructurarea n Agricultur referitor la preurile de pia a produciei agricole i cheltuielile
legate de activitatea agricol;
Prognozarea venitului brut i a cheltuielilor pentru anii 2013 se bazeaz pe:
a) recolta planificat pentru anul de baz 2013;
b) producia global la 1 ha n dinamic pe ultimii 5 ani pentru localitatea respectiv i
Republica Moldova n ansamblu, pe baza anuarelor statistice;
c) preurile de comercializare a produciei agricole recoltate pentru anul de baz;
d) preurile de comercializare a produciei agricole n dinamic pentru ultimii 3 ani n
Republica Moldova pe baza anuarelor statistice.
n conformitate cu Proiectul nfiinrii plantaiilor multianuale, roada anual se planific
14 t/ha, conform anexe H, nsa innd cont ca livada este tnr roada anuala va constitui circa 12
t/ha. Cercetarea arat c n anul 2012 - 2013 merele au costat aproximativ 3,0 lei/ kg pentru
sorturile Renet Simerenko i Aidared, i 4 lei/kg pentru sorturile Golden Delies i Mantuanscoe.
Venitul brut potenial = valoarea medie de realizare a 1 kg de mere
*
productivitatea
culturii la 1 ha
*
suprafaa.
50

Creterea preului la producia de mere, n baza analizei datelor statistice constituie
aproximativ 3 % anual.
Venitul brut efectiv = venitul brut potenial - deduceri de spaii libere.
Cheltuielile operaionale sunt prezentate n tabelul 3.6.
Tabelul 3.7 - Cheltuilelile operaionale
Cheltuieli operaionale Pentru 1 ha Total, lei
Cheltuieli fixe:
- Impozit funciar, lei/an
- Fondul social
120
140

380
444
Cheltuieli variabile:
- Costul mijloacelor de producie, lei/an
- Servicii mecanizate, lei/an
- Operaii manuale, lei/an

10259
4050
8600

32521
12839
27262
Cheltuieli neprevzute (10%) 2317 7262
Total 25486 80708
Sursa: elaborate de autor conform anexei G
Tabelul 3.8 - Estimarea valorii de pia a dup metoda venitului

Indicii

Valoarea
de baz
Perioada prognozat Perioada
postprog
2017
2013

2014

2015

2016
Suprafaa total, ha
inclusiv pe soiuri:
Mantuanscoe
Aidared
Golden Delies
Renet Simirenco
3,17

0,24
2,40
0,38
0,15

Venitul brut potenial, lei/an
inclusiv pe soiuri:
Mantuanscoe
Aidared
Golden Delies
Renet Simirenco
+3% 121560 125207 128963 132832 136817

11520
86400
18240
5400

11866
88992
18787
5562

12222
91662
19351
5729

12588
94412
19931
5901

12966
97244
20529
6078
Deduceri pentru spaii libere,
lei/ an
inclusiv pe soiuri:
Aidared
Golden Delies



23%
3%
20419 21032 21663 22313 22982


19872
547


20468
564


12082
581


12715
598


22366
616
51

Venitul brut efectiv, lei/an 101141 104175 107300 110519 113835
Cheltuielile operaionale, lei/an 80708 80708 80708 80708 80708
Venitul operaional net, lei/an 20433 23467 26592 29811 33127
Rata de actualizare, % 18
Coeficientul de actualizare 1,0000 0,8475 0,7182 0,6086
Venitul operational net
actualizat, lei/an
20433 19888 19099 18143
Rata de capitalizare, % 14
Reversia, lei/an 236620
Reaversia actualizat, lei/an 144007
Valoarea de pia, lei
euro
221570
12645

Valoarea de pia a proprietii evaluate dup metoda venitului este egal cu 12645 euro
(dousprezece mii ase sute patruzeci i cinci euro) sau 221570 lei (dou sute douzeci i una
mii cinci sute aptezeci lei), cursul valutar pentru 1 euro la data de 20 noiembrie 2013 conform
BNM este de 17,5226 lei, conform anexei C.