Capitolul 7.

Metode de evaluare a afacerii

Aplicarea abordrilor, metodelor, i tehnicilor, respectiv a procedurilor de evaluare
adecvate, se refer la alegerea de ctre evaluator a dou sau mai multe metode de evaluare din
categoria de metode practicate n domeniul evalurii firmei.

7.1 Evaluarea entitatii prin metoda activului net contabil (ANC)

Prin intermediul acestei metode se pornete de la valoarea elementelor patrimoniale
nscrise n partea de activ a bilanului contabil, respectiv de la activul contabil (AC), din care se
deduc datoriile totale nscrise n pasivul bilanier (D) i activele considerate non-valori (Anv).
Activul net contabil reprezint excedentul tuturor bunurilor i creanelor ntreprinderii
(active) asupra tuturor datoriilor acesteia (pasivul exigibil) sau totalitatea capitalurilor proprii
precum i a rezultatului financiar, net.
n cele ce urmeaz vom calcula activul net contabil al entitii X n fiecare dintre cei trei
ani: 2009, 2010 i 2011:

Tabelul nr. 42 Activul net contabil
Nr.
crt.

Indicator
Perioada de analiza
2009 2010 2011
1. Active totale 52118353 48270555 54331949
2. Datorii totale 4767331 3009781 11103411
3. Provizioane
581562

581562

120980
4. AN contabil = AT-
(DT+Prov.)
46769460 44679212 43107558
*
Sursa datelor: Bilanurile contabile pe anii 2009, 2010 i 2011

Valoarea reflectat de bilanul contabil este de cele mai multe ori nerelevant deoarece o
parte semnificativ dintre active este nregistrat n activul contabil la o alt valoare dect
valoarea just. Din acest motiv asupra activului net contabil trebuie fcute o serie de corecii care
se refer la:
mprirea bunurilor din bilan n bunuri necesare i bunuri dispensabile evalurii;
Corectarea valorii bunurilor necesare exploatrii;
Corectarea datoriilor totale.
n determinarea activului net contabil corectat nu se iau n calcul nici cheltuielile de constituire
ale societii, cheltuielile de prospectare a pieei i cheltuielile repartizate pe mai multe exerciii
(cheltuielile n avans).
Separarea elementelor patrimoniale de Activ se face n funcie de utilitatea fiecrui bun,
exprimat i msurat prin gradul de participare la exploatare, la realizarea
pofitului.Presupunem, potrivit analizei diagnostic c toate activele concur la realizarea
activitii de baz i vor fi tratate ca fiind necesare exploatrii.
Sunt supuse evalurii imobilizrile corporale (terenul, construcii, utilaje), imobilizrile
necorporale, stocurile, creanele, disponibilitile bneti i obligatiile entitii.
a) Evaluarea terenului:
Entitatea evaluat deine un teren de 2000 m
2
construit pe o suprafa de 950 m
2
.
Terenul este situat n Municipiul Braov, Strada Lanurilor, Nr. 5, conform act de
proprietare sau extras CF nr. 4850/ 16.09.2000.
Pentru corectarea valorii istorice a terenului, cuprins n bilan vom aplica metoda
comparaiei. n acest scop vom compara terenul entitii cu un alt teren situat n localitatea, Jud.
Braov.

Tabel nr. 43 Abordarea prin metoda comparaiei de pia pentru evaluarea terenului
Nr.
Crt.
Elemente de
comparative
Teren de evaluat Teren baz de comparat
1 Suprafa 2000 m
2
2400 m
2
2 Pre (euro/m
2
) - 60 euro/m
2

3 Forma terenului:
Lungime
Lime

100 m
20 m

100 m
24 m
4 Corecie pre de baz -5% (terenul este mai ngust)
5 Localizare fat de
drumul de acces
200 m 500 m
6 Corecie pre de baz +10%
7 Destinaia terenului Industrial Industrial
8 Corecie pre de baz 0%
9 Amplasarea terenului teren intravilan teren intravilan
10 Corecie pre de baz 0%
11 Utiliti:
Ap
Energie electric
Canalizare

Da
Da
Da

Da
Nu
Da
13 Corecie pre de baz +15%
14 Gradul de poluare Teren nepoluat de reziduuri Teren nepoluat de reziduuri
15 Corecie pre de baz 0%
*Sursa datelor: www.tocmai.ro site de imobiliare.

Din tabelul de mai sus rezult faptul c valoarea terenului luat ca baz de evaluare este
modificat de suma coreciilor menionate. Astfel, valoarea terenului aparinnd entitii este:
Pre/m
2
= 60 /m
2
* 120% = 72/m
2
Valoare teren = 2000 m
2
* 72/m
2
= 144000
La data efecturii evalurii, respectiv 05.07.2013 cursul leu/euro era de 1 = 4,4420 lei.
Deci, valoare terenului este de 144000 *4,4420 lei/euro = 639648 lei.
Conform situaiei activelor imobilizate prezentate de entitate, valoarea terenului era de
5146380 lei. Dup reevaluarea efectuat, valoare imobilizrii scade cu 4506732 lei, respectiv cu
87.57%.
b) Evaluarea cldiriior:
Spaiile n care se desfoar activitatea firmei evaluate sunt reprezentate de dou hale
aferente atelierului/sectiei de productie, n mrime de 400 m
2,
iar cea de a doua hal este
destinat seciei de depozite, n mrime de 450 m
2
, ambele situate pe terenul proprietate a
entitii.
Valoarea de intrare a celor dou cldirii este de 450154 lei, iar data punerii n funciune a
fost 30.01.2008. Durata normal de funcionare a unei cldiri este de 45 de ani.
Pentru evaluarea cldirii vom folosi metoda privind actualizarea valorii de intrare. Astfel,
se vor actualiza separat valoarea iniial a cldirilor i valoarea renovrii acestora cu indicii din
Buletinul Statistic de Preuri.
n vederea evalurii cldirii vom aplica urmtoarea relaie de calcul:

Unde:
V
E
valoarea de evaluare a cldirii;
V
i
valoarea de intrare;
DN durata normal de funcionare;
DC - durata consumat;
I
a
indicele de actualizare.
Indicele de actualizare pentru prima parte a cldirilor, care au o valoare de intrare de
450154 lei se calculeaz astfel:
2884 . 1 0021 . 1 * 0023 . 1 * 0011 . 1 * 0004 . 1 * 0034 . 1 * 0134 . 1 * 0333 . 1 * 0579 . 1 * 0609 . 1 * 0559 . 1 *
0484 . 1
0785 . 1
2013 2013 Im 2013 2012 Im 2013 2013 2012 2011 2010 2009
08
08

xIiun ai x xIapr ar x xIfeb xIian xIdec xIdec xIdec Idec
Iian
Idec
Ia

Astfel, valoarea actualizat a primei pri din cldire este urmtoarea:


lei x
luni
ani luni
Ve 523054 2884 . 1
) 45 * 12 (
53 ) 45 * 12 (
450154

n situaiile financiare de la sfritul anului 2012 valoarea cldirilor era de 2287562 lei. n
urma evalurii valoarea imobilizrii a scazut cu 1764508 lei.

c) Evaluarea stocurilor
La sfritul anului 2012 entitatea nregistreaz un sold al stocurilor n valoare de 1959962 lei.
Structura stocurilor se prezint astfel:

Tabel nr. 44. Structura stocurilor la 31.12.2012
Nr.
Crt.
Denumire Moneda
Valoare la
31.12.2011
Valoare corectat
1 Materii prime i materiale lei 1864764 1802431
2 Producia n curs de execuie lei - -
3 Produse finite i mrfuri lei 95168 90000
4 Avansuri pentru cumprri de stocuri lei - -
5 Total stocuri lei 1959962 1892431

Creantele si datoriile nu au inregistrat modificari in urma revaluarii.
Lund n considerare cele de mai de sus am calculat ANC corectat astfel:

Tabel nr. 45 Valoarea corectat a activelor i datoriilor -lei-
SPECIFICATIE
Nr.rd.


Valori la
31.12.2012-
lei-
Ajustari

Valori ajustate -
lei-
0 1 2 3 4
A. ACTIVE IMOBILIZATE
I. IMOBILIZARI NECORPORALE 01 101455 0 101455
II. IMOBILIZARI CORPORALE 02 9912047
Terenuri

5146380
-4506732 639648
Construcii
2287562 -1764508 523054
Instalaii tehnice i maini 2473891 0 2473891
Alte instalaii, utilaje i mobilier 2327 0 2327
Avansuri i imobilizri corporale n curs

10886 0 10886
III IMOBILIZARI FINANCIARE 03 26742161 0 26742161
ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL (rd.
01 la 03)
07
36764663 -6271240 30493422
B. ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL 17567286 -67531 17499755
0 1 2 3 4
I. STOCURI
04
1959962 -67531
1892431
II. CREANTE
05
2806520 0
2806520
III. INVESTITII FINANCIARE PE
TERMEN SCURT
06
0 0

0
IV. CASA SI CONTURI LA BANCI
07
12800804 0
12800804
ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL (rd. 04
la 07)
08
17567286
17499755
C. CHELTUIELI IN AVANS 09 0 0
D. DATORII: SUMELE CARE TREBUIE
PLATITE INTR-O PERIOADA DE UN
AN
10
11103411 0 11103411
E. ACTIVE CIRCULANTE NETE si
DATORII CURENTE NETE
(rd.08+09+10-16)
11
6463875 0 6463875
F. TOTAL ACTIVE MINUS DATORII
CURENTE
12
43228538 43228538
G. DATORII: SUMELE CARE TREBUIE
PLATITE INTR-O PERIOADA MAI
MARE DE UN AN 0 0 0
H. PROVIZIOANE PENTRU RISCURI SI
CHELTUIELI 120980 120890
VENTURI IN AVANS 0 0
SUBVENTIE PENTRU INVESTITIE 0 0
VENITURI INREGISTRATE IN AVANS 0 0
ACTIV NET CONTABIL 43107558
ACTIV NET CORECTAT X
36768876

*Sursa datelor Situaia activelor imobilizate i Situaia ajustrilor pentru depreciere

Vom calcula activul net corectat utiliznd formula:
ANC = AT
corectat
(DT
corectate
+Provizioane).
Deci, ANC =47993177 (11103411+ 120890)
ANC = 36768876lei
n urma reevalurii prin metoda activului corectat am observant c valoarea entitii a
scazut de la 43107558 lei (valoarea activului net nainte de efectuarea coreciilor), la 36768876
lei (valoarea activului net corectat).

7.2 Evaluarea entitii prin metoda capitalizrii veniturilor

Conform GN 6 Evaluarea ntreprinderii abordarea pe baz de venit ia n considerare
informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate i estimeaz
valoarea prin utilizarea uneia sau mai multor metode de actualizare a fluxurilor viitoare de
venituri pe care entitatea le poate realiza n condiiile unei exploatri normale. Aceast abordare
decurge din principiul anticiprii, conform cruia valoarea este determinat de beneficiile ce
urmeaz s fie generate de proprietatea deinut.
ntreprinderea prezint urmtoarea situaie a veniturilor i cheltuielilor n intervalul 2010-
2012:

Tabelul nr. 46 Situaia veniturilor i cheltuielilor n perioada 2010-2012
Denumire indicator Ani
2010 2011 2012
Cifr de afaceri 22176883 23656221 34026923
Venituri, din care: 29318514 31922133 41666494
Venituri din exploatare din care: 28017829 30769732 40585990
Alte venituri din exploatare 317662 240386 377024
Venituri financiare 1269978 1115269 1080504
Cheltuieli, din care: 23688012 30518120 39453000
Materii prime, materiale 11188908 12234300 16358237
Salarii 6939138 7718453 8356726
Servicii teri 2686080 6785570 11756744
Impozite i taxe 226105 239829 326895
Alte cheltuieli din exploatare 3003408 102612 12183551
Cheltuieli financiare, din care: 124536 151419 -18015
Cheltuieli cu dobanzi 41542 151825 0
Profit brut 5630502 1404012 2213494
Impozit pe profit 906066 190427 333191
Profit net 4724436 1213585 188030
*Sursa : contul de profit i pierdere pe anii 2010-2012

n vederea determinrii valorii entitii prin metoda capitalizrii veniturilor i n vederea
previzionrii cifrei de afaceri i a profitului pe urmtorii 3 ani vom folosi datele din urmtorul
tabel:











Tabel nr. 47. Cifra de afaceri i profitul n intervalul 2010-2012
Indicator Anii
2010 2011 2012
CA 22176883 23656221 34026923
Profit net 4724436 1213585 1880303
Indicele de cretere al CA
106.67 % 143.83 %

Pentru a putea previziona cifra de afaceri vom calcula media cifrei de afaceri:



Coef =1+ I ca = 1.1858
Pentru a putea previziona evoluia rezultatului firmei n urmtorii 3 ani vom calcula
rentabilitatea medie a cifrei de afaceri:
Cifra de afaceri medie:
lei
CA CA CA
CA 26620009
3
2012 2011 2010

Beneficiul mediu al entitii se calculeaz ca o medie ponderat a ultimilor trei ani,
folosind 3 coeficieni de pondere: coeficientul 1 pentru anul 2010, coeficientul 2 pentru anul
2011 i coeficientul 3 pentru anul 2012. Vom calcula profitul mediu prin aceast metod ntruct
cifra de afaceri a cunoscut o cretere important n 2012 fa de 2011, de 43.83 %:

lei Beneficiu 1423420
6
) 1880303 ( * 3 ) 1213585 ( * 2 ) 472446 ( * 1

Rentabilitatea medie a cifrei de afaceri este:
% 34 . 5
26620009
1423420

CA
Beneficiu
RCA
Aceast valoare se va nmuli cu cifrele de afaceri previzionate i va rezulta profitul
previzionat.
n cazul firmelor necotate estimarea costului capitalului este mult mai dificil, logica i
gndirea analistului fiind prioritare. Sunt cunoscute mai multe modele empirice (Abordarea
Campbell, Mauguire etc.), care pornesc de la rata rentabilitii fr risc i adaug o prim de risc
pe care i-o asum investitorul ce plaseaz capitalul ntr-o anumita investiie.
Conform modelului propus de Henry Mauguire limitele acceptabile pentru costul
capitalului propriu al unui firme necotate este funcie de trei parametri:
Rata pura (respectiv rata rentabilitii fr risc, determinata pe baza randamentului
obligaiunilor de stat pe termen lung)
Factorul monetar (inflaia anticipata)
% 58 . 18
2
% 67 . 106 % 83 . 143

CA I
Prima de risc
ntruct societatea evaluat nu este listat la burs, pentru a determina rata de capitalizare
vom folosi rata dobnzii la activele fr risc, care este 4.37%, la care vom adaug o prim de risc
de 20% din aceast rat.
Astfel, rata capitalizrii va fi: i = 4.37% + 20%*4.37 = 5.24%.
Cunoscnd aceast rat de capitalizare putem determina valoarea ntreprinderii.
Rezultatele previzionrii se prezint astfel:

Tabelul nr. 48 Previzionarea cifrei de afaceri si a profitului n intervalul 2012-2014 -
lei-
Indicatori
Ani
2013 2014 2015
CA 40349125 52630592 62409356
Profit net 2154643 2810473 3370105
i rata de capitalizare 5.24% 5.24% 5.24%
F rata inflaiei
1
4,95% 4,95% 4,95%

Vom calcula valoarea ntreprinderii prin metoda capitalizrii profiturilor utiliznd urmtoarea
relaie de calcul:

Unde,
V

valoarea ntreprinderii;
Pr
t
profitul din fiecare an previzionat;
i rata de capitalizare;
f rata inflaiei;
t = 1,n anii pentru care s-a fcut previzionarea;
Valoarea rmas
n
valoarea activului net contabil la sfritul celor trei ani
previzionai.
Cunoscnd aceast rat de capitalizare putem determina valoarea ntreprinderii.
3 ) 0495 . 0 054 . 0 1 (
` 33256002
3 ) 0495 . 0 0054 . 0 1 (
3370105
2 ) 0495 . 0 054 . 0 1 (
2810473
) 0495 . 0 054 . 0 1 (
215463
1

Vi
Valoarea rmas o vom calcula ca diferen dintre activul net contabil de la sfritul
anului 2012 i amortizarea aferent fiecrui an previzionat (3* valoarea amortizarii din anul
2012) i reprezint valoarea activului net corectat n anul 2015.
Aadar, Valoarea rmas
n
= 43107558 (3 * 3283852) = 33256002 lei



Valoarea ntreprinderii din anul 2015 determinat prin metoda capitalizrii veniturilor este:
lei Vi 388100992
Comparnd valoarea ntreprinderii determinat prin metoda capitalizrii veniturilor cu
valoarea determinat prin metoda de evaluare bazat pe activul net corectat (43107558 lei) se
poate observa ca aceasta din urm este mai mare, respectiv 388100992 lei.