Cum a transformat criza bncile n mari administratori

de imobiliare

Criza economic nceput n 2007 i cu termen de finalizare incert reprezint un
subiect preocupant pentru mult lume. Este cert c astzi asistm la cea mai grav
criz din ultimii 80 de ani.
Avem o explicaie oficial a crizei, furnizat de instituiile publice, potrivit creia
problema i are originea n comportamentul nepotrivit al agenilor economici
(cuvinte cheie: egoism, lcomie, speculaie .a.) i n imposibilitatea pieei de a
funciona lin, asigurnd alocarea corespunztoare a resurselor (cuvinte cheie:
asimetrie informaional, capcana lichiditii, deflaie .a.).
Pe de alt parte, majoritatea cercettorilor membri corpului academic, dar i
analitii din sectorul privat susin c tocmai intervenia statului a sdit seminele
turbulenelor financiare pe care le traversm n prezent. Ca un corolar, potrivit
acestora, reeta prescris de autoriti nu poate duce la atenuarea dificultilor
economice ci, din contr, la agravarea lor.
Criza economic este rezultatul unui complex de factori, care includ n principal:
erori de politic monetar, distorsionarea stimulentelor agenilor economici i
patologia politicii de reglementare financiar-bancar.
Factorul determinant fundamental al crizei este politica inflaionist de la nceputul
anilor 2000. Sftuit de Ben Bernanke actualul guvernator al bncii centrale a SUA
(FED), pe atunci simplu membru al consiliului guvernatorilor, Alan Greenspan a
decis s reduc rata dobnzii prin emisiunea de bani. Am asistat astfel la o
relaxare monetar extrem de serioas, indiferent de standardul la care ne
raportm: rata dobnzii a sczut de la 6,25% la nceputul anului la 1,75% la
sfritul acestuia. Ea a continuat s scad, atingnd un nivel record de 1% n
2003, nivel la care a rmas timp de un an. Atenie, este vorba de rata nominal a
dobnzii! n contextul creterii preurilor, rata real a fost chiar negativ, timp de 2
ani i jumtate ceea ce nseamn c bncile au fost pltite ca s ia bani de la
Fed, bani pe care i-au canalizat n economie innd cont de celelalte stimulente i
constrngeri politice care le influeneaz deciziile.
Executarea silit, ca parte a dreptului execuional civil, prezint o importan
practic deosebit, deoarece este modalitatea creditorului de a-i satisface creana,
n baza unui titlu executoriu, indiferent dac este vorba despre o hotrre
judectoreasc, sau despre un alt nscris ce deine valoare de titlu executoriu, n
baza actualei legilsaii. Lipsa executrii silite ar avea drept consecin
imposibilitatea relizrii scopului procesului civil, i anume: recupereare prejudiciului
suferit de ctre reclamant. Simpla existen a unei hotrri judectoreti nu i
confer prii ctigtoare dect o recunoatere a dreptului su, nu i posibilitatea
practic de a se putea bucura de titlul executoriu. Aceast situaie conduce la
ineficacitatea unui proces civil, att din punct de vedere legal, deoarece ncalc
principiile fundamentale ale dreptului procesual civil, dar i din punct de vedere al
cheltuielilor pe care acesta le implic, i al duratei sale. Toate aceste eforturi ale
prilor ar fi o risip dac procesul nu ar avea o finalitate practic prin punerea n
executare a titlului executoriu.
Lucrarea de fa abordez doar o parte a executrii silite, o modalitate de
executare indirect, i anume: urmrirea silit imobiliar. Importana acesteia n
practic a crescut considerabil n ultimii ani deoarece piaa imobiliar din Romnia
a cunoscut o dezvoltare rapid, ntr-o perioad scurt de timp, care apoi a fost
stopat de criza economic mondial. Toate aceste circumstane au avut ca rezultat
imposibilitatea de plat pentru cei care au apelat la un credit ipotecar destinat
cumprrii imobilului i , inevitabil, urmrirea silit a imobilelor respective, urmat
de vnzarea acestora la licitaie public. Independent de aceast situaie,
urmrirea silit este ntlnit des n practic i datorit faptului c asigur
creditorului o modalitate sigur de recuperare a creanei sale, spre deosebire de
bunurile mobile, care datorit naturii lor i a faptului c valoarea lor scade odat cu
trecerea timpului, conduc la un proces mai greu de valorificare a acestora.
Urmarirea silit a imobilelor este ntlnit cu precadere n cazul creditorilor care au
de recuperat o crean de o valoare ridicat, conform Noului Cod de procedur
civil, o valoare de peste 10.000 lei.
nainte de a trece la studierea etapei urmtoare a formalitilor premergtoare
vnzarii la licitaie a imobilului, consider c este necesar aboradarea unei
probleme actuale n materia urmririi silite imobiliare, care a impus o practic
neunitar n cadrul instanelor de judecat n ultimii ani, i anume preul derizoriu a
imobilelor supuse vnzarii la licitaie public, n urma imoposibilitii de plat a
creditelor ipotecare solicitate de ctre debitori n ultimii ani.
ncepnd cu anii 2000, piaa imobiliar a cunoscut o dezvoltare remarcabil,
investiiile n materie imobiliar crescnd considerabil, i odat cu acestea i
raportul cerere-ofert n aceast domeniu era unul echilibrat, datorit facilitilor
oferite de instituiile de credit pentru finanarea unui credit ipotecar. Condiiile ce
trebuiau ndeplinite la acel moment de ctre viitorul cumprrtor erau uor de
ndeplinit, iar garaniile imobiliare erau suficiente pentru obinerea acestuia. Din
acest motiv, tot mai muli doritori au apelat la aceast posibilitate de a dobndire a
unui imobil, mai ales n perioada 2007-2008, pe care specialitii n materie o
numesc boom imobiliar. ns, odat cu apariia crizei economice la nivel mondial,
n anul 2010, pentru beneficiarii de credite imobiliare a fost imposibil repectarea
obligaiilor de plat a ratelor aferente creditelor, ajungandu-se n mod inevitabil la
procedura de urmrire silit a imobilelor ce reprezentau garania imobiliar, pentru
ca insitutiiile de credit s i poat ndestula creanele.