ANEXA 2 Metoda celei mai bune utilizri

n realizarea acestei metode se va ine cont de utilizarea actual, cu destinaia de baz

auto i de cele alternative, date de posibilitile de dezvoltare a zonei.
Se rein urmtoarele aspecte n alegerea alternativelor:
utilizrile sunt permise legal;
toate utilizrile sunt fizic posibile;
toate alternativele confer rentabilitate pentru proprietar, avnd n vedere c nivelul
veniturilor este superior nivelului cheltuielilor.
Deinerea terenului evaluat poate avea urmtoarele utilizri:
I. spaiu comercial destinat parcrii autovehiculelor unei
firmei; II. cldire de locuine;
III. cldire de birouri;
IV. baz auto ;
Criteriul de maxim productivitate este analizat n tabelul urmtor:
Tabel nr. 1 Determinarea celei mai bune utilizri ale terenului.
Nr.
Crt.
1.
2.
3.
4.

Indicator
Valoare de pia pentru
1
obiectivul construit Euro
Cost estimat de
2
construcie , Euro
Profitul ce revine
3
constructorului , Euro
Valoare rezidual
4
estimat , Euro

Utilizri
I
365.380

II
297.263

III
326.742

IV
277.500

195.826,7

141.002,7

185.232,4

212.542,4

38.163,3

30.077,3

49.847,6

34.600

132.390

126.183

91.662

30.357,6

Conform acestei metode valoarea rezidual a terenului cea mai mare este dat de
utilizarea curent a acestuia, respectiv destinaia de baz auto.
1

Conform informaiilor obinute de pe pia pentru astfel de obiective, pentru care s-a realizat o medie
a
principalelor tranzacii identificate i clasificate ca fiind comparabile. Astfel valoarea de pia a primei
utilizri este de 365.380 , calculat ca medie ntre:
; pentru cea de-a doua
utilizare
valoarea de pia este de 297.263 , calculat ca medie ntre:

; pentru cea de-a

treia utilizare valoarea de pia este de 326.742 , calulat ca medie ntre:

iar
pentru proprietatea evaluat valoarea de pia este cea determinat prin Metoda comparaiei directe,
calculul
fiind prezentat n cadrul Anexei 1.
2
Costul estimat de construcie include i suma necesar pentru demolarea bazei existente i eliberarea
terenului n vederea construirii altor obiective, n sum de: 8.500 euro reprezentnd tariful unei firme de
demolri de 8,5
2
2
2
2
/m *1.000 m ; (pe pia tariful pe m demolat variaz ntre 5-9,5/m , iar n zona n care se situeaz
firma
2
tariful perceput este de 8,5 /m ). Costurile de construcie pentru fiecare utilizare a terenului au fost calculate
avnd la baz devizul a trei constructori specializai pe fiecare obiectiv n parte, astfel: pentru primul
obiectiv:
ce include profitul antreprenorului i exclude cheltuielile de demolare;
pentru cel de-al doilea obiectiv:
excluznd cheltuielile de demolare; pentru cel de-al treilea obiectiv:

, incluznd profitul constructorului i

,

valoare
ce nu include costul de demolare, dar include profitul antreprenorului iar pentru utilizarea actual am
preluat
valoarea costului de nlocuire net, determinat n Anexa 3, din care am sczut profitul
antreprenorului.

Profitul constructorului a fost determinat prin aplicarea urmtoarelor cote: 17%, 18,5%, 22% i 14% la
fiecare din costul de construcie al obiectivelor de mai sus. Procentul a fost identificat pe baza devizelor de
lucrri ale constructorilor.
4
Valoarea rezidual a fost determinat prin scderea din valoarea de pia a obiectivelor de construcie
a
costurilor acestora (ce includ i cheltuielile cu demolarea), ct i profitul
constructurilor.