UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZARE : DREPT

DREPT FUNCIAR
CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR
N LUMINA NOULUI COD CIVIL

PROFESOR : LECT.UNIV. DR. ADRIAN CIRCA

Cuprins
1. Introducere.....pag.3

2. Clasificarea terenurilor.......pag.4
3. Situaia juridic a terenurilor..pag.5
4. Regimul juridic al terenurilor proprietate public .pag.5
5. Regimul juridic al circulaiei terenurilor proprietate privat instituit
prin Legea 247/2005...pag.6
6. Cazurile persoanelor strine privind dreptul de proprietate privat
asupra terenurilor potrivit Legii nr. 247/2005pag.7
7. Bibliografiepag.8

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR N LUMINA

NOULUI COD CIVIL
Introducere
2

n perioada regimului totalitar din Romnia a fost stabilit un control

administrativ al nstrinrilor tuturor categoriilor de terenuri, fiind impus
condiia formei autentice a actului de nstrinare, aceasta realizndu-se prin
adoptarea n mod succesiv a mai multor acte normative. Aceeai perioad, se
caracterizeaz prin trecerea terenurilor proprietate privat n proprietatea de
stat socialist sau cooperatist, modalitile folosite n acest sens fiind
diverse, precum: trecerea n proprietatea statului a unor bunuri considerate
fr stpn, preluarea abuziv de ctre stat sau de ctre cooperativele
agricole de producie a unor terenuri, exproprierea, trecerea n proprietatea
statului a terenurilor aferente construciilor .
Prin adoptarea Legii nr. 58 din anul 1974 privind sistematizarea teritoriului
i a localitilor urbane i rurale i a Legii nr. 59 privind fondul funciar,
terenurile au fost practic scoase din circuitul civil general, singura modalitate
legal de dobndire a lor fiind motenirea. Scopul celor dou acte normative
a fost limitarea proprietii private i extinderea proprietii funciare a
statului.
Modificrile sociale i politice aprute n societatea romneasca n 22
decembrie 1989, au determinat puterea legislativ din Romnia s adopte o
serie de acte normative, prin care proprietatea privat s fie restituit n
favoarea persoanelor ce au fost deposedate anterior.
Astfel, au reintrat n circuitul civil general terenurile proprietatea
persoanelor
fizice,
existnd
posibilitatea
nstrinrii
att
a
dezmembrmintelor acestuia ct i a dreptului de proprietate n ansamblul
su, iar accesiunea putea duce la dobndirea dreptului de proprietate.
Procedura de reconstituire a dreptului de proprietate n favoarea persoanelor
ndreptite, ce au deinut teren n proprietate, precum i procedura
constituirii dreptului de proprietate n favoarea unor categorii de persoane,
prin care se realizeaz practic o mproprietrire a acestora, cu toate c,
persoanele n cauz nu au fost anterior proprietarele terenurilor, pe care se
realizeaz constituirea au fost stabilite de legea 18/1991.
n anul 1998, a fost adoptat o lege special ce reglementa circulaia juridic
a terenurilor, respectiv Legea 54/1998.
Aceast lege special a meninut unele dispoziii din legea 18/1991,
referitoare la circulaia juridic a terenurilor, n sensul c toate terenurile
proprietate privat se aflau n circuitul civil i au fost introduse i unele
dispoziii speciale referitoare la instituirea dreptului de preemiune n cazul
nstrinrii prin vnzare-cumprare a terenurilor agricole situate n extravilan.
3

n prezent, regimul juridic la circulaiei terenurilor este reglementat de Titlul

X din Legea 247/2005, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei,
care se completeaz cu prevederile Codului civil , Codului silvic, Legii
33/1994 i ale Legii 312/2005.

Clasificarea terenurilor
n funcie de destinaie, terenurile sunt:
a) terenuri cu destinaie agricol, i anume: terenurile agricole productive arabile, viile, livezile, punile, fneele, serele, , drumurile tehnologice i de
exploatare agricol, platformele i spaiile de depozitare care servesc
nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate
i folosite pentru producia agricol;
b)terenuri cu destinaie forestier, i anume: terenurile mpdurite sau cele
care servesc nevoilor de cultur, producie ori administrare silvic, terenurile
destinate mpduririlor i cele neproductive - rpe;
c)terenuri aflate permanent sub ape, i anume: albiile minore ale cursurilor
de ap, cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor
maritime interioare i al mrii teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt
amplasate construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile
agricole i forestiere;
e) terenuri cu destinaii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile
rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente,
construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei
electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere
i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare, plajele,
rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i
istorice i altele asemenea .
Proprietatea privat asupra terenurilor, sau alte drepturi reale poate avea ca
titulari persoane fizice i juridice, iar terenurile care aparin domeniului
public sunt proprietatea statului.
Prin deintorii de terenuri se neleg titularii dreptului de proprietate, al altor
drepturi reale asupra acestora sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de
posesori ori deintori precari.

Situaia juridic a terenurilor

Prin regimul juridic al terenurilor nelegem ansamblul de reguli de fond i

de forma care guverneaz actele juridice cu privire la terenuri.
Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su
posesia, folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n
putere proprie i n interes propriu cu respectarea normelor juridice n
vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum i celelalte
drepturi reale se nregistreaz n documentele cadastrului general i de
publicitate imobiliar prevzute de lege.

Regimul juridic al terenurilor proprietate public

Prin denumirea de terenuri proprietate public se nelege c acestea sunt
destinate unei utiliti publice.
Aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcii de
interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice,
porturi i aeroporturi, albiile rurilor i fluviilor, rmurile Marii Negre,
inclusiv plajele, terenurile pentru rezevatii naturale i parcuri naionale,
monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele
naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine, care
potrivit legii, sunt de domeniu public care, prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public.
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt insesizabile, inalienabile
i imprescriptibile (art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 rep. i art. 11 din
Legea nr. 213/1998).
Sunt inalienabile deoarece, nefiind n circuitul civil, dreptul de proprietate
asupra acestor terenuri nu poate fi nstrinat
Sunt insesizabile, adic creditorii statului sau unitilor administrativteritoriale nu pot urmri, n vederea ndestulrii creanelor lor, terenurile care
fac parte din domeniul public, ntruct bunurile ce aparin domeniului
public, fiind inalienabile, sunt implicit i insesizabile.
. Sunt imprescriptibile sub un dublu aspect: imprescriptibilitatea dreptului la
aciune n revendicarea terenurilor care fac obiectul domeniului public i
imposibilitatea dobndirii de ctre teri a terenurilor din domeniul public,
prin efectul prescripiei achizitive (adic al uzucapiunii).
Actele juridice ncheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind
regimul juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate
absolut (art. 11 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).

Regimul juridic al circulaiei terenurilor proprietate privat instituit

prin Legea 247/2005
Indiferent de titularul lor , terenurile proprietate privat , se afl n circuitul
civil , adic ele pot fi dobndite i nstrinate prin intrarea n vigoare a Legii
nr. 247 / 2005 fiind abrogat Legea nr. 54 / 1998, instituindu-se un regim
juridic al circulaiei juridice a terenurilor ce putea fi sintetizat n dou
principii fundamentale.
Primul principiu era reprezentat de faptul c toate terenurile proprietate
privat erau considerate ca fac parte din circuitul civil general, ele fiind
nstrinate i dobndite n mod liber. Avnd n vedere c toate terenurile erau
n circuitul civil, aceasta nsemna c ele putreau forma nu numai obiect al
unei transmisiuni prin acte ntre vii, ori prin acte pentru cauz de moarte, ci
i obiect al constituirii dezmembrmintelor dreptului de proprietate ce erau
reglementate de legislaia noastr civil aplicabil sub regimul fostului Cod
Civil, care ns au rmas n esen aceleai i sub regimul noului cod.
Al doilea principiu se refer la forma actelor de nstrinare sau de constituire
a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii. Trerenurile
cu sau fr construcii, situate n intravilanul sau extravilanul indiferent de
destinaia sau ntinderea lor, puteau fi nstrinate sau dobndite prin acte
juridice ntre vii ncheiate n forma autentic, sanciunea nerespectrii
acestei condiii fiind nulitatea absolut (art.2, alin.(1) din Titlul X Legea
247/2005).
Legea 247/2005 instituia ca i condiie a ncheierii unui act de nstrinare de
terenuri n form autentic validitatea actului, acest condiie fiind necesar
i n privina constituirii, prin acte juridice ntre vii, a drepturilor reale
dezmembrminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de
uz, dreptul de servitute stabilit prin fapta omului, dreptul de superficie,
reglementate sub regimul fostului Cod Civil.

Cazurile persoanelor strine privind dreptul de proprietate privat

asupra terenurilor potrivit Legii nr. 247/2005

Art3 din legea 247/2005 titlul X prevede c cetenii strini pot dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute
de legea special ns trebuie avute n vedere prevederile art. 44 alin. 2 din
Constituia Romniei care arata ca: cetenii strini i apatrizii pot dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor, numai n condiiile rezultate din
aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la
care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute de
legea organic, precum i prin motenire legal.
n concluzie pn la intrarea n vigoare a noului Cod Civil, regimul juridic al
imobilelor era reglementat de acte normative distincte, ns noul Cod Civil
instituie un regim juridic unitar al circulaiei imobilelor n dreptul nostru
civil, fr a mai face diferen ntre terenuri i construcii.

BIBLIOGRAFIE

1. Noul Cod Civil

2. Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n
reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013
3. Legea nr. 247 din 19 iulie 2005
4. Constituia Romniei