1 1 GHID Mun Bucuresti 2011

S.C. EURO EXPERT SRL & S.C.
EXPERT VALUATION SRL
Ghid pentru anul 2011 - Valori orientative ale proprietatilor imobiliare din municipiul Bucuresti - 1
S.C. EURO EXPERT SRL & S.C. EXPERT VALUATION SRL
CUPRINS
Pag.
1. Prezentarea lucrarii ........................................................... 3
2. Apartamente in blocuri de locuinte.................................. 12
3. Locuinte individuale si terenuri intravilane ....................255
4. Spatii comerciale ............................................................320
5. Spatii industriale .................................................................. 381
6. Indexul strazilor ............................................................403
I. PREZENTAREA LUCRĂRII
1. BENEFICIARUL LUCRARII
Beneficiarul lucrarii este Camera Notarilor Publici Bucureşti, cu
sediul in Bucuresti, str. General Berthelot nr. 42 A, sector 1, CIF 8474506.
2. AUTORII LUCRARII
S.C. EURO-EXPERT S.R.L., cu sediul in Bucuresti, str. Ion Urdareanu
nr. 1, bl. P 29, ap. 5, sector 6, J40/16994/1993, CIF RO 4312889;
S.C. EXPERT VALUATION S.R.L., cu sediul in Bucuresti, str. Mircea
Vulcanescu nr. 76, ap. 7, sector 1, J40/11039/2004, CIF RO 16581872.
3. OBIECTUL LUCRARII
“GHIDUL VALORILOR ORIENTATIVE
ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE PENTRU ANUL 2011”,
pentru Municipiul Bucuresti
Lucrarea urmareste stabilirea valorilor orientative pentru proprietati
imobiliare de tip rezidential, comercial si industrial pentru uzul Birourilor
Notariale, avand in vedere respectarea prevederilor din Codul Fiscal,
reprezentand un studiu al pietei imobiliare locale, bazat pe analiza
tranzactiilor efectuate in anii anteriori si pe anticiparea evolutiei viitoare.
4. SCOPUL LUCRARII
Lucrarea mentionata la capitolul anterior a fost intocmita numai
pentru uzul Birourilor Notariale, in conformitate cu prevederile
Contractului de Prestari Servicii nr.1297/02.11.2010, incheiat intre beneficiar
si autorii lucrarii.
Utilizarea valorilor cuprinse in ghid ca referinta in rapoartele de

evaluare sau ca justificare a pretului unor tranzactii imobiliare de catre
persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda,
deoarece abaterile pot fi semnificative, avand in vedere ca evaluarea unei
proprietati imobiliare, in conformitate cu Standardul International de Practica
in Evaluare, presupune identificare proprietatii imobiliare si efectuarea
inspectiei tehnice a acesteia.
5. BAZA LEGALA
Codul Fiscal, care prevede obligativitatea Camerelor Notarilor Publici de
a actualiza cel puŃin odata pe an expertizele privind valoarea de circulatie a
bunurilor imobile;
• Acte normative si de reglementare in domeniul proprietatilor
imobiliare din Romania;
• Standardele Internationale de Evaluare editia a opta - 2007, care
reglementeaza metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare;
6. METODOLOGIA
Autorii lucrarii au studiat terminologia specifica aflata in vigoare la data
elaborarii acesteia si au constat ca in Standardele Internationale de Evaluare,
adoptate de ANEVAR – drept standarde nationale de evaluare incepand cu
data de 01.01.2004, ca termenul de “valoare de circulatie” mentionat in Codul
Fiscal nu se regaseste in aceste standarde. Cea mai apropiata definitie de
“valoarea de circulatie”, avand in vedere ca in Codul Fiscal se face referire la
“veniturile din transferul proprietatilor imobiliare” ar fi cea cuprinsa in
Standardul International de Evaluare IVS 1 – Valoarea de piata.
Definitia “valorii de piata” este:
“valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate
va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un
vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dupa
o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au
actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”
La estimarea valorii proprietatilor imobiliare au fost luate in

consideratie si prevederile Standardelor Internationale de Practica in
Evaluare GN 1 – Evaluarea Proprietatilor Imobiliare si GN 8 – Costul de
Inlocuire Net ( CIN ).
Actele normative si de reglementare in principal din domeniul imobiliar
ce au fost avute in vedere se refera la :
• Cataloagele elaborate de Comisia Centrala de Inventariere si Reevaluare
a Fondurilor Fixe- editia 1964;
• Normativul P 135/1999, aprobat prin Ordin MLPAT, cuprinzand
coeficientii de uzura fizica pentru cladiri si constructii speciale;
• Indicii de actualizare intocmiti de INCERC si aprobati prin Ordin
MCTL, publicati in Buletinele de Expertiza Tehnica editate de Corpul
Expertilor Tehnici din Romania.
• Decretul-Lege nr.61/1990;
La stabilirea valorilor orientative au fost avute in vedere principiile
“anticiparii” si “substitutiei”, asa cum sunt ele prezentate in Standardele
Internationale de Evaluare si in literatura de specialitate.
7. STRUCTURA LUCRARII
Lucrarea a fost structurata pe mai multe sectiuni si anume:
• Apartamente situate in blocuri de locuit
• Cladiri individuale si anexele acestora
• Spatii comerciale si de birouri
• Parcuri industriale
Pentru apartamentele situate in blocuri de locuit, valorile orientative au
fost exprimate in Euro pentru un apartament conventional, in functie de
numarul de camere, gradul de confort, suprafata utila a acestuia (Au) (conform
anexa nr.1 – Decret-Lege nr.61/1990) anul construirii, starea tehnica, etajul si
zona in care este situat.
Pentru cladirile individuale si anexele acestora, precum si pentru parcurile

industriale, valorile orientative au fost exprimate in Euro pentru un mp Ad
(arie desfasurata), in functie de structura constructiva, anul construirii si zona
de amplasament. Valorile orientative prezentate, au fost estimate in conditiile
crizei economice mondiale, aflata in plina desfasurare in perioada in care a fost
elaborata lucrarea.
Tedintele pietei imobiliare sunt dificil de estimat in situatia prezenta in
spiritul principiului “anticiparii”.
In aceste conditii a fost estimata o depreciere a valorii de piata a
apartamentelor si cladirilor individuale pentru anul 2011 de 10%, iar pentru
terenuri de 20%.
Pentru aceste considerente autorii lucrarii propun o revizuire a valorilor
prezentate in Ghidul 2011, in cazul unei evolutii atipice a pietei imobiliare ca
urmare a actualei crize.
8. TERMENI UTILIZATI
- Locuinta - Constructie alcatuita din una sau mai multe camere de

locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface
cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.
- Suprafata locuibila- este suprafata desfasurata a incaperilor de locuit.
Ea cuprinde suprafata dormitoarelor si a camerei de zi.
- Suprafata utila- este suprafata desfasurata, mai putin suprafata
aferenta peretilor. Suprafata utila a locuintei este suma tuturor
suprafetelor utile ale incaperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare,
bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din
interiorul locuintei. Nu se cuprind: suprafata logiilor si a balcoanelor,
pragurile golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri pana la 1,00 m,
nisele de radiatoare, precum si suprafatele ocupate de sobe si cazane de
baie (cate 0,50 m2 pentru fiecare soba si cazan de baie), in cazul in care
incalzirea se face cu sobe. In cazul locuintelor duplex, rampa, mai putin

palierele, nu se cuprinde in suprafata utila a locuintei.
- Suprafata construita pe locuinta, este suma suprafetelor utile ale
incaperilor, logiilor, balcoanelor, precum si a cotei-parti din suprafetele
partilor comune ale cladirilor (spalatorii, uscatorii, casa scarii, inclusiv
anexele pentru colectarea, depozitarea si evacuarea deseurilor menajere,
casa liftului etc.), la care se adauga suprafata aferenta peretilor interiori
si exteriori ai locuintei; in cazul incalzirii cu combustibil solid, se adauga
suprafata aferenta sobelor si cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse
suprafatele aferente boxelor de la subsol si ale garajelor care pot fi
prevazute distinct.
- Suprafata construita desfasurata este suma suprafetelor sectiunilor
orizontale ale tuturor nivelurilor locuintei, delimitate de conturul
exterior al peretilor exteriori, inclusiv al peretilor balcoanelor si al
logiilor."
- Aria desfasurata – Ad : care in cazul cladirilor cu un singur nivel
(parter) este suprafata orizontala a cladirii, masurata imediat deasupra
soclului, pe conturul exterior al obiectului. In cazul constructiilor cu mai
multe niveluri, aria desfasurata (Ad) este egala cu suma ariilor fiecarui
nivel, masurata pe conturul exterior la 1 m deasupra pardoselii nivelului
respective;
- Condominiu -Imobilul format din teren cu una sau mai multe
constructii, din care unele proprietati sunt comune, iar restul sunt
proprietati individuale, pentru care se intocmesc o carte funciara
colectiva si cate o carte funciara individuala pentru fiecare unitate
individuala aflata in proprietate exclusiva, care poate fi reprezentata de
locuinte si spatii cu alta destinatie, dupa caz.
- Constituie condominiu: un corp de cladire sau un tronson cu una sau
mai multe scari din cadrul cladirii de locuit multietajate, in conditiile in
care se poate delimita proprietatea comuna;
- un ansamblu rezidential format din locuinte individuale, amplasate

izolat, insiruit sau cuplat, in care exista proprietati comune si proprietati
individuale.
- Unitate individuala: unitate functionala, componenta a unui

condominiu, formata din una sau mai multe camere de locuit situate la
acelasi nivel al cladirii sau la niveluri diferite, cu dependintele, dotarile
si utilitatile necesare, avand acces direct si intrare separata, si care a
fost construita sau transformata in scopul de a fi folosita, de regula, de o
singura gospodarie, pentru satisfacerea cerintelor de locuit. In cazul in
care accesul la locuinta individuala sau la condominiu nu se face direct
dintr-un drum public, acesta se va asigura printr-o cale de acces sau
servitute de trecere, mentionate obligatoriu in actele juridice si inscrise
in cartea funciara.
- Starea tehnica : Foarte buna, situatie in care s-au efectuat la timp si in
bune conditii lucrarile de intretinere, reparatii curente, reparatii capital.
Buna, situatie in care s-au efectuat lucrari de intretinere si de reparatii curente, la

timp si in conditii acceptabile, dar nu s-au efectuat reparatii capitale.
Satisfacatoare, situatie in care s-au efectuat cel mult unele lucrari de

intretinere, neglijandu-se complet lucrarile de reparatii curente si capitale.
- Abordare prin piaŃă - O cale generală de estimare a valorii unui activ

necorporal prin folosirea uneia sau mai multor metode care compară
activul în cauză cu active similare care au fost vândute. O cale generală
de estimare a valorii unei întreprinderi, participaŃii sau unei acŃiuni prin
folosirea uneia sau mai multor metode care compară subiectul evaluat cu
alte întreprinderi similare, participaŃii sau acŃiuni similare, care au fost
vândute.
- Cea mai bună utilizare - Cea mai probabilă utilizare a proprietăŃii

care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă
financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăŃii evaluate.
- Evaluare - Procesul de estimare a valorii.
- PreŃ - O sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau serviciu.
- Valoare - PreŃul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii

unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea stabileşte
preŃul ipotetic pe care cumpărătorii şi vânzătorii îl vor conveni pentru un
bun sau un serviciu. Deci valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a
celui mai probabil preŃ care va fi plătit pentru un bun sau serviciu, la un
anumit moment dat.
- Finisaj inferior : tencuieli interioare si exterioare driscuite, spoieli cu

lapte de var, pardoseli din dusumele la camerele de locuit, pardoseli de
ciment sclivisit in celelalte incaperi.
- Finisaj mediu :tencuieli interioare driscuite sau gletuite cu var,

zugraveli simple sau desene, vopsitorii sau faianta la bai si bucatarii,
tencuieli exterioare la soclu de piatra artificial, iar in rest praf de piatra
sau tencuieli driscuite vopsite (zugravite) cu vopsea pe baza de acetat de
polivinilin , pardoseli din parchet de fag sau stejar sau covor PVC in
camerele de locuit, pardoseli de mosaic in celelalte incaperi.
- Finisaj superior : tencuieli interioare gletuite cu var si partial cu ipsos,
partial stucaturi si lambriuri din lemn sau diverse materiale, zugraveli
interioare de calitate superioara, faianta la bai si bucatarii, tencuieli
exterioare din piatra artificial, terasit, placaje, etc., pardoseli din parchet
de calitate superioara, placi de gresie sau piscoturi, mozaic venetian sau
marmura, etc;
9. PIATA IMOBILIARA
PiaŃa imobiliară reprezintă totalitatea tranzacŃiilor care implică drepturi
de proprietate sau de folosinŃă asupra terenurilor şi clădirilor. TranzacŃia
imobiliară înseamnă transferul permanent sau temporar al unui drept de la o
parte la cealaltă în schimbul unei recompense care, de obicei, este o sumă de
bani. Ca pe orice piaŃă, preŃul de tranzacŃie este stabilit, în primul rând, de
interacŃiunea dintre cerere şi ofertă. Specificul pieŃei imobiliare este
determinat, în principal, de două elemente: caracteristicile proprietăŃilor şi
comportamentul participanŃilor la piaŃă. Datorită acestor factori, piaŃa
imobiliară se distinge prin: asimetrii informaŃionale, preŃuri rigide, fluctuaŃii
semnificative de lichiditate, lipsă de transparenŃă şi ineficienŃă economică. Pe
piaŃa din România nu există un indice imobiliar oficial calculat pe baza
valorilor de tranzacŃionare, existând în schimb mai mulŃi astfel de indicatori
calculaŃi de organisme private pe baza preŃurilor afişate. Toate datele
disponibile în piaŃă arată o scădere generală a preŃului activelor imobiliare în
ultima perioadă, fără ca amplitudinea acesteia să poată fi măsurată cu
precizie. Cu toate acestea, un indiciu important privind evoluŃia pieŃei este
oferit de lichiditate (numărul de tranzacŃii), element puternic corelat cu
preŃurile.
PiaŃa românească este expusă unor riscuri suplimentare, datorate
tranzacŃionării în monedă străină, scăderii populaŃiei şi numărului extrem de
mare de locuinŃe ocupate de proprietari (piaŃă redusă a chiriilor). Această
situaŃie este amplificată de lipsa de transparenŃă a pieŃei (inexistenŃa unui
indice imobiliar oficial), costurile ridicate şi viteza scăzută de tranzacŃionare.
10. CONSIDERATII FINALE

Lucrarea prezinta rezultatul unei analize de piata privind valorile medii
de piata pentru segmentul de proprietati ce face obiectul lucrarii.
11. MOD DE UTILIZARE GHID

Pentru determinarea valorilor obientative se parcurg urmatoarele etape :
Localizarea proprietatii in functie de denumirea strazii pe care
este amplasata – se selecteza din Indexul alfabetic al strazilor din
Municipiul Bucuresti ;
Dupa identificarea strazii se afla numarul zonei de amplasare.
Exemplu :
Se cauta str. Abrud
- Se deschide Indexul alfabetic al strazilor din Municipiul Bucuresti – litera
A si se obtin urmatoarele informatii : str. Abrud ....zona 34;
- Din opisul anexelor pentru tipul de proprietate cautat se identifica Zona nr. 34;
- Dupa identificarea zonei cautate in functie de tipul de proprietate, se afla
numarul paginii din Ghidul valorilor orientative ;
- Se deschide Ghidul valorilor orientative in functie de tipul de proprietate
(apartament, locuinta individuala, spatiu comercial, spatiu industrial) la
pagina regasita in opis si este selectata valoarea corespunzatoare celorlalti
parametri de selectie (confort, numar camere, tip constructiv, grad de
finisaj, etc.);
Nota : se recomanda citirea precizarilor de la fiecare capitol
CUPRINS
Apartamente în blocuri de locuinŃe
Pag.
1. Documentatie privind stabilirea valorilor
informative de pe piata imobiliara –
apartamente situate în blocuri de locuit.................. 14
2. Mod de folosire a ghidului......................................... 15
3. Corectii suplimentare, ce pot fi aplicate

valorilor în situatii diferite de cele
prevazute în ghid...................................................... 16
4. Precizari privind valoarea orientativa

a apartamentelor ..................................................... 17
5. Opisul anexelor ........................................................ 18
6. Anexe cu valorile apartamentelor ............................. 19
1. Documentatie privind stabilirea valorilor informative de pe

piata imobiliara - apartamente situate in blocuri de locuit
Valorile informative prezentate in lucrare sunt exprimate in Euro pentru

un apartament in conformitate cu suprafetele utile prevazute in Anexa nr.1 –
Decret Lege 61/1990, numarul de camere, gradul de confort si zona in care
acesta este situat, stabilite dupa urmatoarea metodologie :
Etapa I-a – Calculul valorii tehnice

1. Apartamentul a fost considerat avand suprafata utila conform Anexa
nr.1 – Decret- Lege 61/1990;
2. Perioada la care se stabileste valoarea tehnica , este perioada in care au
fost construite, aplicand corectii in functie de uzura in timp, regim de
inaltime, grad de confort, stare tehnica ;
3. Stabilirea valorii tehnice se face conform “Metodologiei pentru evaluarea
cladirilor “, Indicativ GV-0001/0-95 , aprobata cu Ordinul Ministrului
Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului , cu nr.32/N/1995;
4. Valoarea de inlocuire la “Cladiri de locuit cu apartamente in bloc “
rezulta din aplicarea prevederilor Catalog de reevaluare nr.124, fisa
nr.5B ;
5. Valorii de inlocuire i se aplica un coeficient de uzura , conform
Normativului P 135/1999 elaborat de MLPAT.
6. Valoarea tehnica a fost actualizata pe baza indicilor recomandati de
Corpul Expertilor Tehnici din Romania , indici elaborati de INCERC si
avizati de Ministerul Transporturilor , Constructiilor si Locuintelor.
• Calculul a tinut cont si de IMO – indicele imobiliar publicat in literatura
de specialitate
Etapa II-a - Zonarea si informatii din piata imobiliara
Culegerea de date de pe piata imobiliara a avut la baza, in principal,

urmatoarele surse de informare : Valori informative puse la dispozitie de
Camera Notarilor Publici Bucuresti, Oficiul de Cadastru si Publicitate
Imobiliara, publicatii centrale de specialitate, agentii imobiliare, mass-media,
birouri notariale , contacte directe cu diversi ofertanti.
La stabilirea preturilor pentru anul 2011 s-a avut in vedere si nivelul
inflatiei , prognozat de BNR , precum si previzionarea cursului leu - EURO de
catre aceeasi institutie.
Este de subliniat faptul ca informatiile utilizate au un grad mare de
relativitate, avand in vedere instabilitatea pietei imobiliare.
Prin coroborarea datelor obtinute in cele 2 etape ale documentarii s-au
stabilit valorile informative in EURO, prezentate in anexe.
2. Modul de folosire a ghidului

Pentru a determina valoarea apartamentului este necesar a se cunoaste
urmatoarele date :
Date obtinute din contractul de vanzare-cumparare:

- adresa apartamentului ( strada );
- etajul unde este situat;
- tipul apartamentului ( numar de camere, confort );
- anul construirii blocului ;
- starea tehnica ;
Cu aceste date se determina valoarea apartamentului :

- avand strada pe care este situat apartamentul se determina
numarul zonei in care se incadreaza, prin consultarea Indexului
strazilor din lucrare;
- se consulta opisul anexelor pentru apartamente si se selecteaza

pagina ce corespunde zonei identificate, cunoscand numarul de
camere, etajul, starea tehnica si anul construirii se determina
valoarea informativa;
- se aplica corectii daca este cazul, conform tabelului de mai jos;

- in cazul existentei unui garaj sau boxa se adauga valoarea acestora;
3. Corectii suplimentare, ce pot fi aplicate valorilor, in situatii

diferite fata de cele prevazute in ghid
Valorile informative determinate au fost calculate in urmatoarele ipoteze:

- Finisaj : mediu
- Stare tehnica: buna
- Cladirea complet terminata, cu toate lucrarile de finisaj
necesare, inclusiv balcoanele si trotuarul inconjurator;
In cazul unor abateri de la aceste ipoteze se aplica urmatoarele corectii :

Nr. Corectie aplicata valorii
Tipul corectiei orientative, corespunzatoare
Crt.
cazului studiat
1. Lipsa instalatiilor 0,90
2. Lipsa finisajelor 0,75
3. Lipsa anvelopei (inchideri, compartimentari, 0,85

invelitoare)
4. Finisaje inferioare 0,90
5. Finisaje superioare 1,15
6. Incadrare in cladire cu risc seismic ridicat 0,70
7. Stare tehnica foarte buna 1,10
8. Stare tehnica satisfacatoare 0,95
Nota :
La cladirile care prezinta risc seismic ridicat. identificate cu “bulina
rosie” ca urmare a expertizarii tehnice de rezistenta si stabilitate
conform prevederilor Normativ P100/92-96, se aplica o reducere de 30%.
Lista cladirilor cu bulina rosie este publicata pe pagina de internet a
Primariei Municipiului Bucuresti – www.PMB.ro. Prevederea
mentionata este inclusa in tabelul de mai sus la pozitia 6.
Nota :
• Valoarea orientativa a garajelor supraterane: 220 euro/mp

• Valoarea orientativa a garajelor subterane : 250 euro/mp
• Valoarea orientativa a boxelor : 130 euro/mp
• Valoarea orientativa a apartamentelelor situate la demisol sau subsol se
reduce cu 30%
• Valoarea orientativa a apartamentelelor situate la mansarda se reduce cu 25%
4. Precizari privind valoarea orientativa a apartamentelor

Valoarea orientativa prevazuta in ghid a tinut cont de suprafata utila a
apartamentului, in conformitate cu Anexa nr.1 – Decretul-Lege nr.61/1990 si
de suprafata de teren aferenta acestuia.
5. OPISUL ANEXELOR PENTRU APARTAMENTE
Nr. Anexa ZONA Pag. Nr. Anexa ZONA Pag.
ANEXA 1 ZONA 4 19 - 22 ANEXA 31 ZONA 48 139 - 142

ANEXA 30 ZONA 47 135 - 138
Notă:
Fiecare anexă conŃine câte 4 pagini - câte o pagină corespunzătoare unui tip de confort,
respectiv : cf. I sporit, cf.I, cf.II şi cf.III.
ANEXA 1.1 - ZONA 4
Apartamente confort I sporit
VALORI ORIENTATIVE PENTRU

APARTAMENTE IN BLOCURI DE
LOCUINTE
- Valabile pentru anul 2011 - - Valori in EUR -
1 Camera 2 Camere 3 Camere 4 Camere 5 Camere
Apartament situat la parter

Apartament construit in perioada 2001÷prezent 22.300 37.100 48.300 59.400 87.600
Apartament construit in perioada 1991÷2000 19.800 33.000 43.000 52.900 78.000

Apartament construit inainte de anul 1960 13.600 22.600 29.400 36.200 53.400
Apartament situat la etaj intermediar (etajele 1 ÷ 4)

Apartament situat la etaj superior (etajul 5 ÷ penultimul et.)

Apartament situat la ultimul etaj


Strict pentru uzul Birourilor Notariale
19
Ghid pentru anul 2011 - Valori orientative ale proprietatilor imobiliare din municipiul Bucuresti -
ANEXA 1.2 - ZONA 4
Apartamente confort I

LOCUINTE






20
ANEXA 1.3 - ZONA 4
Apartamente confort II

LOCUINTE

Apartament construit in perioada 2001÷prezent 14.600 22.900 30.500 38.200 --
Apartament construit in perioada 1991÷2000 13.000 20.400 27.200 34.000 --

Apartament construit inainte de anul 1960 8.900 14.000 18.600 23.300 --




21
ANEXA 1.4 - ZONA 4
Apartamente confort III

LOCUINTE






22
ANEXA 2.1 - ZONA 5

LOCUINTE






23
ANEXA 2.2 - ZONA 5

LOCUINTE






24
ANEXA 2.3 - ZONA 5

LOCUINTE






25
ANEXA 2.4 - ZONA 5

LOCUINTE






26
ANEXA 3.1 - ZONA 12

LOCUINTE






27
ANEXA 3.2 - ZONA 12

LOCUINTE






28
ANEXA 3.3 - ZONA 12

LOCUINTE






29
ANEXA 3.4 - ZONA 12

LOCUINTE






30
ANEXA 4.1 - ZONA 13

LOCUINTE






31
ANEXA 4.2 - ZONA 13

LOCUINTE






32
ANEXA 4.3 - ZONA 13

LOCUINTE






33
ANEXA 4.4 - ZONA 13

LOCUINTE






34
ANEXA 5.1 - ZONA 14

LOCUINTE






35
ANEXA 5.2 - ZONA 14

LOCUINTE






36
ANEXA 5.3 - ZONA 14

LOCUINTE






37
ANEXA 5.4 - ZONA 14

LOCUINTE






38
ANEXA 6.1 - ZONA 15

LOCUINTE






39
ANEXA 6.2 - ZONA 15

LOCUINTE






40
ANEXA 6.3 - ZONA 15

LOCUINTE






41
ANEXA 6.4 - ZONA 15

LOCUINTE






42
ANEXA 7.1 - ZONA 21

LOCUINTE






43
ANEXA 7.2 - ZONA 21

LOCUINTE






44
ANEXA 7.3 - ZONA 21

LOCUINTE






45
ANEXA 7.4 - ZONA 21

LOCUINTE






46
ANEXA 8.1 - ZONA 22

LOCUINTE






47
ANEXA 8.2 - ZONA 22

LOCUINTE






48
ANEXA 8.3 - ZONA 22

LOCUINTE






49
ANEXA 8.4 - ZONA 22

LOCUINTE






50
ANEXA 9.1 - ZONA 23

LOCUINTE






51
ANEXA 9.2 - ZONA 23

LOCUINTE






52
ANEXA 9.3 - ZONA 23

LOCUINTE






53
ANEXA 9.4 - ZONA 23

LOCUINTE






54
ANEXA 10.1 - ZONA 24

LOCUINTE






55

LOCUINTE






56

LOCUINTE






57

LOCUINTE






58

LOCUINTE






59

LOCUINTE






60

LOCUINTE






61

LOCUINTE






62

LOCUINTE






63

LOCUINTE






64

LOCUINTE






65

LOCUINTE






66

LOCUINTE






67

LOCUINTE






68

LOCUINTE






69

LOCUINTE






70

LOCUINTE






71

LOCUINTE






72

LOCUINTE






73

LOCUINTE






74

LOCUINTE






75

LOCUINTE






76

LOCUINTE






77

LOCUINTE






78

LOCUINTE






79

LOCUINTE






80

LOCUINTE






81

LOCUINTE






82

LOCUINTE






83

LOCUINTE






84

LOCUINTE






85

LOCUINTE






86

LOCUINTE






87

LOCUINTE






88

LOCUINTE






89

LOCUINTE






90

LOCUINTE






91

LOCUINTE






92

LOCUINTE






93

LOCUINTE






94

LOCUINTE






95

LOCUINTE






96

LOCUINTE






97

LOCUINTE






98

LOCUINTE






99

LOCUINTE






100

LOCUINTE






101

LOCUINTE






102

LOCUINTE






103

LOCUINTE






104

LOCUINTE






105

LOCUINTE






106

LOCUINTE






107

LOCUINTE






108

LOCUINTE






109

LOCUINTE






110

LOCUINTE






111

LOCUINTE






112

LOCUINTE






113

LOCUINTE






114

LOCUINTE






115

LOCUINTE






116

LOCUINTE






117

LOCUINTE






118

LOCUINTE






119

LOCUINTE






120

LOCUINTE






121

LOCUINTE






122

LOCUINTE






123

LOCUINTE






124

LOCUINTE






125

LOCUINTE






126

LOCUINTE






127

LOCUINTE






128

LOCUINTE






129

LOCUINTE






130

LOCUINTE






131

LOCUINTE






132

LOCUINTE






133

LOCUINTE






134

LOCUINTE






135

LOCUINTE






136

LOCUINTE






137

LOCUINTE






138

LOCUINTE






139

LOCUINTE






140

LOCUINTE






141

LOCUINTE






142

LOCUINTE






143

LOCUINTE






144

LOCUINTE






145

LOCUINTE






146

LOCUINTE






147

LOCUINTE






148

LOCUINTE






149

LOCUINTE






150

LOCUINTE






151

LOCUINTE






152

LOCUINTE






153

LOCUINTE






154

LOCUINTE






155

LOCUINTE






156

LOCUINTE






157

LOCUINTE






158

LOCUINTE






159

LOCUINTE






160

LOCUINTE






161

LOCUINTE






162

LOCUINTE






163

LOCUINTE






164

LOCUINTE






165

LOCUINTE






166

LOCUINTE






167

LOCUINTE






168

LOCUINTE






169

LOCUINTE






170

LOCUINTE






171

LOCUINTE






172

LOCUINTE






173

LOCUINTE






174

LOCUINTE






175

LOCUINTE






176

LOCUINTE






177

LOCUINTE






178

LOCUINTE






179

LOCUINTE






180

LOCUINTE






181

LOCUINTE






182

LOCUINTE






183

LOCUINTE






184

LOCUINTE






185

LOCUINTE






186

LOCUINTE






187

LOCUINTE






188

LOCUINTE






189

LOCUINTE






190

LOCUINTE






191

LOCUINTE






192

LOCUINTE






193

LOCUINTE






194

LOCUINTE






195

LOCUINTE






196

LOCUINTE






197

LOCUINTE






198

LOCUINTE






199

LOCUINTE






200

LOCUINTE






201

LOCUINTE






202

LOCUINTE






203

LOCUINTE






204

LOCUINTE






205

LOCUINTE






206

LOCUINTE






207

LOCUINTE






208

LOCUINTE






209

LOCUINTE






210

LOCUINTE






211

LOCUINTE






212

LOCUINTE






213

LOCUINTE






214

LOCUINTE






215

LOCUINTE






216

LOCUINTE






217

LOCUINTE






218

LOCUINTE






219

LOCUINTE






220

LOCUINTE






221

LOCUINTE






222

LOCUINTE






223

LOCUINTE






224

LOCUINTE






225

LOCUINTE






226

LOCUINTE






227

LOCUINTE






228

LOCUINTE






229

LOCUINTE






230

LOCUINTE






231

LOCUINTE






232

LOCUINTE






233

LOCUINTE






234

LOCUINTE






235

LOCUINTE






236

LOCUINTE






237

LOCUINTE






238

LOCUINTE






239

LOCUINTE






240

LOCUINTE






241

LOCUINTE






242

LOCUINTE






243

LOCUINTE






244

LOCUINTE






245

LOCUINTE






246

LOCUINTE






247

LOCUINTE






248

LOCUINTE






249

LOCUINTE






250

LOCUINTE






251

LOCUINTE






252

LOCUINTE






253

LOCUINTE






254
CUPRINS
Pag.
1. Tipul proprietatii ........................................ 257

2. Metodologia de lucru .................................... 257
3. Modul de folosire al ghidului ........................ 258
4. Valori medii ale diferitelor
tipuri de constructii ...................................... 259
5. Opisul anexelor ............................................ 260
6. Anexe .......................................................... 261
1. Tipul proprietatii
Imobile : cladiri si teren in cota exclusiva cu una sau mai multe unitati
locative ;
Unitati locative (apartamente) situate in locuinte individuale cu teren si

anexe in cota indiviza ;
Teren intravilan liber pentru constructii ;
Cladirile au fost clasificate pe 3 tipuri constructive :

- tip vila cu structura cu planseele din beton armat ;
- tip vila cu pereti portanti din caramida si plansee din beton
armat ;
- cladiri parter cu pereti din paianta, chirpici, valatuci,
pamânt batut.
Fiecare cladire este clasificata in functie de vechime cu finisaje medii si

stare de intretinere buna;
Valorile sunt prezentate pe zonele de interes ale pietei imobiliare.
2. Metodologie de lucru
Stabilirea valorilor orientative s-a facut urmarind metodologia aplicata

pentru apartamente in blocuri de locuinte, in etapa I-a rezultand valoarea
tehnica unitara (euro/mp Ad - arie desfasurata) pentru cladiri si anexe cu
dotari si finisaje medii, cu stare tehnica buna, diferentiate in functie de
structura si vechime.
In etapa a II a s-a avut in vedere zonarea Municipiului Bucuresti.
inclusiv pe cartiere, iar informatiile obtinute din piata imobiliara au fost
coroborate cu valorile stabilite in etapa I-a.
Valorile astfel determinate au fost inscrise in anexele cuprinzând aceste
categorii de proprietati imobiliare.
3. Modul de folosire al ghidului
3.1 Din actele proprietatii si din declaratii, rezulta:

- amplasarea imobilului (Ex. str. Academiei nr. 7);
- suprafata Ad (arie desfasurata) (Ex. suprafata = 250 mp);
- suprafata anexelor (Ex. cota indiviza sau garaj = 25 mp)
- suprafata terenului (Ex. = 200 mp)
- din declaratia pe proprie raspundere a vanzatorului (sau a
cumparatorului) sau din acte. rezulta:
• cladirea este tip vila pe cadre din beton armat;

• imobilul este construit inainte de anul 1960;
• finisaje normale;
• stare de intretinere buna;
3.2 Procedura de lucru
- se consultă Indexul strazilor in ordine alfabetica;

- rezulta ca strada este in zona 46 ;
- deschidem la Opisul anexelor pentru locuinte individuale si terenuri
intravilane si selectam numarul paginii din ghidul orientativ si citim:
• pe rand – cladire tip vila cu structura pe cadre din beton armat,
construita inainte de 1960;
• pe coloana – finisaje normale, stare de intretinere buna;

- la intersectia dintre linie si coloana citim:
• pret unitar cladire : 428 EURO/mp
• pret unitar anexa : 64 EURO/mp
- citim pretul terenului ocupat de constructii : valoare din

tabel = 560 EURO/mp
- calculam valoarea:
250 mp x 428 EURO/mp = 107.000 EURO
25 mp x 64 EURO/mp = 1.600 EURO
200 mp x 560 EURO/mp = 112.000 EURO
TOTAL(suma) = 220.600 EURO
4. Valori medii ale diferitelor tipuri de constructii
Nr. Valoare medie

crt. Constructii diverse Euro/mp Ad
1. Garaj subteran 220
2. Boxa/pivnita 130
3. Garaj suprateran 250
4. Piscine/bazin de inot 450
5. Terase amenajate 85
6. Foisoare din lemn 120
Nota : calculul se va realiza in functie de aria desfasurata (mp)
5. OPISUL ANEXELOR PENTRU

LOCUINTE INDIVIDUALE SI TERENURI INTRAVILANE
Nr. Anexa ZONA Pag. Nr. Anexa ZONA Pag.

ANEXA 1 ZONA 4 261 ANEXA 31 ZONA 48 291
ANEXA 30 ZONA 47 290
ANEXA 1 - ZONA 4
VALORI UNITARE ORIENTATIVE PENTRU IMOBILE:

Locuinte individuale si Terenuri Intravilane
- Valabile pentru anul 2011 -
- Valori in EUR/mp -
FINISAJE FINISAJE NORMALE

Cladiri
Tipul constructiv SUPERIOARE si stare de intretinere:
fara
si intretinere Foarte
Buna Satisf. Instalatii
foarte buna buna
Cladiri, inclusiv tip vila, P+1÷4 E, cu structura din CADRE BETON ARMAT si plansee din beton armat
CLADIRE construita in perioada 2001÷prezent 605 579 527 463 395
A n e x a: 91 87 79 69 59
CLADIRE construita in perioada 1991÷2000 539 515 469 412 351
A n e x a: 81 77 70 62 53
A n e x a: 74 70 64 56 48
A n e x a: 68 65 59 52 44
CLADIRE construita inainte de anul 1960 369 353 321 283 241
A n e x a: 55 53 48 42 36
Cladiri, inclusiv tip vila, P+1÷2 E, cu pereti portanti din ZIDARIE DE CARAMIDA si plansee din beton armat
A n e x a: 86 83 75 66 56
A n e x a: 77 73 67 59 50
A n e x a: 70 67 61 53 46
A n e x a: 65 62 56 50 42
A n e x a: 53 50 46 40 34
Cladiri parter, cu pereti din PAIANTA, CHIRPICI, valatuci, pamant batut

A n e x a: 36 35 32 28 24
A n e x a: 32 31 28 25 21
A n e x a: 29 28 26 23 19
A n e x a: 27 26 24 21 18
A n e x a: 22 21 19 17 14
Teren ocupat de constructii: 196 eur/mp

Teren liber: 280 eur/mp
NOTA: Calculul se va efectua in functie de aria desfasurata (mp.Ad x valoare EURO/mp)

261
ANEXA 2 - ZONA 5


Cladiri
fara
foarte buna buna
A n e x a: 96 92 83 73 63
A n e x a: 85 82 74 65 56
A n e x a: 78 74 68 59 51
A n e x a: 72 69 63 55 47
A n e x a: 58 56 51 45 38
A n e x a: 91 87 79 70 59
A n e x a: 81 78 70 62 53
A n e x a: 74 71 64 56 48
A n e x a: 68 65 59 52 45
A n e x a: 56 53 48 43 36

A n e x a: 38 37 33 29 25
A n e x a: 34 33 30 26 22
A n e x a: 31 30 27 24 20
A n e x a: 29 28 25 22 19
A n e x a: 23 22 20 18 15


262
ANEXA 3 - ZONA 12


Cladiri
fara
foarte buna buna
A n e x a: 96 92 83 73 63
A n e x a: 85 82 74 65 56
A n e x a: 78 74 68 59 51
A n e x a: 72 69 63 55 47
A n e x a: 58 56 51 45 38
A n e x a: 91 87 79 70 59
A n e x a: 81 78 70 62 53
A n e x a: 74 71 64 56 48
A n e x a: 68 65 59 52 45
A n e x a: 56 53 48 43 36

A n e x a: 38 37 33 29 25
A n e x a: 34 33 30 26 22
A n e x a: 31 30 27 24 20
A n e x a: 29 28 25 22 19
A n e x a: 23 22 20 18 15


263
ANEXA 4 - ZONA 13


Cladiri
fara
foarte buna buna
A n e x a: 99 95 86 76 64
A n e x a: 88 84 77 67 57
A n e x a: 80 77 70 61 52
A n e x a: 74 71 64 57 48
A n e x a: 60 58 52 46 39
A n e x a: 94 90 82 72 61
A n e x a: 84 80 73 64 55
A n e x a: 76 73 66 58 50
A n e x a: 70 67 61 54 46
A n e x a: 57 55 50 44 37

A n e x a: 40 38 34 30 26
A n e x a: 35 34 31 27 23
A n e x a: 32 31 28 25 21
A n e x a: 30 28 26 23 19
A n e x a: 24 23 21 18 16


264
ANEXA 5 - ZONA 14


Cladiri
fara
foarte buna buna
A n e x a: 101 97 88 77 66
A n e x a: 90 86 78 69 59
A n e x a: 82 78 71 63 53
A n e x a: 76 72 66 58 49
A n e x a: 62 59 54 47 40
A n e x a: 96 92 83 73 63
A n e x a: 85 82 74 65 56
A n e x a: 78 74 68 59 51
A n e x a: 72 69 63 55 47
A n e x a: 58 56 51 45 38

A n e x a: 40 39 35 31 26
A n e x a: 36 34 31 27 23
A n e x a: 33 31 28 25 21
A n e x a: 30 29 26 23 20
A n e x a: 25 24 21 19 16


265
ANEXA 6 - ZONA 15


Cladiri
fara
foarte buna buna
A n e x a: 104 99 90 80 68
A n e x a: 93 88 80 71 60
A n e x a: 84 81 73 64 55
A n e x a: 78 75 68 60 51
A n e x a: 63 61 55 49 41
A n e x a: 99 94 86 76 64
A n e x a: 88 84 76 67 57
A n e x a: 80 77 70 61 52
A n e x a: 74 71 64 57 48
A n e x a: 60 58 52 46 39

A n e x a: 42 40 36 32 27
CLADIRE construita in perioada 1991÷2000 247 236

1 1 GHID Mun Bucuresti 2011

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

1 1 GHID Mun Bucuresti 2011

Titlu original:

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

S.C. EURO EXPERT SRL & S.C.

EXPERT VALUATION SRL

2. Apartamente in blocuri de locuinte.................................. 12

3. Locuinte individuale si terenuri intravilane ....................255

4. Spatii comerciale ............................................................320

5. Spatii industriale .................................................................. 381

6. Indexul strazilor ............................................................403

Utilizarea valorilor cuprinse in ghid ca referinta in rapoartele de

La estimarea valorii proprietatilor imobiliare au fost luate in

Pentru cladirile individuale si anexele acestora, precum si pentru parcurile

- Locuinta - Constructie alcatuita din una sau mai multe camere de

incalzirea se face cu sobe. In cazul locuintelor duplex, rampa, mai putin

- un ansamblu rezidential format din locuinte individuale, amplasate

- Unitate individuala: unitate functionala, componenta a unui

Buna, situatie in care s-au efectuat lucrari de intretinere si de reparatii curente, la

Satisfacatoare, situatie in care s-au efectuat cel mult unele lucrari de

- Abordare prin piaŃă - O cale generală de estimare a valorii unui activ

- Cea mai bună utilizare - Cea mai probabilă utilizare a proprietăŃii

- Evaluare - Procesul de estimare a valorii.

- Valoare - PreŃul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii

- Finisaj inferior : tencuieli interioare si exterioare driscuite, spoieli cu

- Finisaj mediu :tencuieli interioare driscuite sau gletuite cu var,

10. CONSIDERATII FINALE

11. MOD DE UTILIZARE GHID

Nota : se recomanda citirea precizarilor de la fiecare capitol

2. Mod de folosire a ghidului......................................... 15

3. Corectii suplimentare, ce pot fi aplicate

4. Precizari privind valoarea orientativa

5. Opisul anexelor ........................................................ 18

6. Anexe cu valorile apartamentelor ............................. 19

1. Documentatie privind stabilirea valorilor informative de pe

Valorile informative prezentate in lucrare sunt exprimate in Euro pentru

Etapa I-a – Calculul valorii tehnice

Etapa II-a - Zonarea si informatii din piata imobiliara

Culegerea de date de pe piata imobiliara a avut la baza, in principal,

2. Modul de folosire a ghidului

Date obtinute din contractul de vanzare-cumparare:

Cu aceste date se determina valoarea apartamentului :

- se consulta opisul anexelor pentru apartamente si se selecteaza

- se aplica corectii daca este cazul, conform tabelului de mai jos;

3. Corectii suplimentare, ce pot fi aplicate valorilor, in situatii

Valorile informative determinate au fost calculate in urmatoarele ipoteze:

In cazul unor abateri de la aceste ipoteze se aplica urmatoarele corectii :

3. Lipsa anvelopei (inchideri, compartimentari, 0,85

• Valoarea orientativa a garajelor supraterane: 220 euro/mp

4. Precizari privind valoarea orientativa a apartamentelor

5. OPISUL ANEXELOR PENTRU APARTAMENTE

Nr. Anexa ZONA Pag. Nr. Anexa ZONA Pag.

ANEXA 1 ZONA 4 19 - 22 ANEXA 31 ZONA 48 139 - 142

ANEXA 1.1 - ZONA 4

Apartamente confort I sporit

VALORI ORIENTATIVE PENTRU

1 Camera 2 Camere 3 Camere 4 Camere 5 Camere

Apartament situat la parter

Apartament construit in perioada 1991÷2000 19.800 33.000 43.000 52.900 78.000

Apartament situat la etaj intermediar (etajele 1 ÷ 4)

Apartament situat la etaj superior (etajul 5 ÷ penultimul et.)

Apartament situat la ultimul etaj

Apartament construit in perioada 1978÷1990 16.900 28.200 36.700 45.100 66.600

Strict pentru uzul Birourilor Notariale

ANEXA 1.2 - ZONA 4

VALORI ORIENTATIVE PENTRU