Raport Final

S.C. EVAL.EXPERT S.R.L.
RAPORT DE EVALUARE
CUPRINS
CUPRINS....................................................................................................................................1
SINTEZA EVALUĂRII.............................................................................................................2
CAPITOLUL 1. ELEMENTE GENERALE..............................................................................4
1.1 PREZENTAREA EVALUATORULUI.....................................................................4
1.2 PREZENTAREA BENEFICIARULUI......................................................................4
1.3 SCOPUL EVALUĂRII..............................................................................................5
1.4 DATA EVALUĂRII, MONEDA DE REFERINȚĂ, CURSUL OFICIAL...............5
1.5 SURSELE DE INFORMARE....................................................................................5
1.6 ALTE OBSERVAȚII, CONDIȚII GENERALE LIMITATIVE,
RESPONSABILITĂȚI...........................................................................................................6
CAPITOLUL 2. PREZENTAREA PROPRIETĂŢII.................................................................8
2.1 STATUT JURIDIC...........................................................................................................8
2.2 DESCRIERE.....................................................................................................................9
CAPITOLUL 3. ANALIZA PIEŢEI........................................................................................16
CAPITOLUL 4. EVALUARE..................................................................................................18
4.1 Bazele evaluării - bibliografie şi baza legală folosită.....................................................18
4.2 Evaluarea construcţiilor la S.C. Contis S.A....................................................................19
4.2.1 Abordări în evaluare................................................................................................19
4.2.1.1 Abordarea prin metoda randamentului.............................................................19
4.2.1.2 Abordarea prin costuri......................................................................................22
4.2.1.2.1 Metoda costului de înlocuire net................................................................22
4.2.1.3 Abordarea prin comparaţie...............................................................................25
4.2.1.3.1 Metoda comparaţiei pe piaţă......................................................................25
4.2.1.3.2 Metoda comparaţiei directe........................................................................29
4.2.1.4 Abordarea pe baza venitului.............................................................................31
4.2.1.4.1 Metoda capitalizării veniturilor..................................................................31
4.3 Evaluarea terenului la S.C. Contis S.A...........................................................................32
4.3.1 Abordări în evaluare................................................................................................32
4.3.1.1 Metoda parcelării..............................................................................................32
4.3.1.2 Metoda capitalizării rentei funciare (chiriei)....................................................34
4.3.1.3 Metoda comparaţiei directe de piaţă.................................................................35
CAPITOLUL 5. CONCLUZII..................................................................................................37
CAPITOLUL 6. OPINIA EVALUATORULUI.......................................................................38
1
S.C. EVAL.EXPERT S.R.L. RAPORT DE EVALUARE
SINTEZA EVALUĂRII
I.1 Evaluator:
S.C. EVAL.EXPERT SRL, cu sediul în Iaşi, str.Octav Botez, nr.13, înregistrată la
ORC Iaşi sub nr. J22/874/99, CIF RO58742698, reprezentată prin Alistar Vasile, Nistor
Carmen, Puiu Monica, evaluatori de proprietăţi imobiliare, membrii titulari ANEVAR,
posesori ai legitimaţiilor nr.1412, 1542,1954.
I.2 Beneficiar:
SC. CONTIS S.A. Iaşi, cu sediul în Iaşi, str.Tabacului, nr.30, înregistrată la Registrul
Comerţului Iaşi sub nr. J22-268-1991, CIF RO 1962232, reprezentată prin d-nul Felecanu
Florin.
I.3 Obiectivul evaluării

Scopul prezentei evaluări este determinarea valorii juste a:
 Unei hale de producţie cu suprafaţa de 1420,51 mp, situat în Iaşi, str. Tabacului,
nr. 30, număr corp clădire 6547/1/6B, amplasată pe parcela2 (847/1) din sector cadastral 21,
având număr cadastral al bunului imobil;
 Unei hale de vopsitorie cu suprafaţa de 1247,12 mp, situată în Iaşi, str. Tabacului,
nr. 30, număr corp clădire 6548/1/6B, amplasată pe parcela2 (847/1) din sector cadastral 21,
având număr cadastral al bunului imobil 4692;
 Clădirea Sediu Administrativ cu suprafaţa de 436,42 mp, situată în Iaşi, str.
Tabacului, nr. 30, jud. Iaşi, proprietatea , nr.09/14, număr corp clădire 4789/C25, de categorie
” construcţii”, înscris în Cartea Funciară nr. 9875 a Municipiului Iaşi, parcela C1542/1/1/13),
sector cadastral 41, cu număr topocadastral 5487/21/1/1/13;
 Unui teren cu suprafaţa de 3.600 mp, situat în Iaşi, str. Canta, nr. 29, cu număr
cadastral nr.841/2/6/2.
Evaluarea a fost realizată în vederea înscrierii valorii acestora în contabilitatea
societăţii.
I.4 Proprietar:
SC. CONTIS S.A. Iaşi
2
I.5 Data de referinţă a evaluării:

16.05.2010 (curs de referinţă 1 euro = 4,192 lei)
I.6 Opinia evaluatorului

Evaluatorul estimează valoarea justă a imobilelor după cum urmează:
1. Hala Fabricaţie situată în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, Jud. Iaşi, la valoarea de
729.313,18 lei
2. Hala Vopsitorie situată în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, Jud. Iaşi, la valoarea de
675.377,64 lei
3. Sediul administrativ situat în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, la valoarea de 385.885,87
lei
4. Terenul situat în Iaşi, str. Canta, nr. 29, la valoarea de 363.656 lei.
Valorile prezentate sunt fără TVA.
3
CAPITOLUL 1. ELEMENTE GENERALE
1.1 PREZENTAREA EVALUATORULUI
Elaborarea raportului se face de către S.C. Evaluatorii Amatori S.A., reprezentată de

către Alistar Vasile, Nistor Carmen şi Puiu Monica, având autorizaţia de funcţionare
3104070109/2010, CIF 90107040, experţi evalutori ANEVAR – Evaluări imobiliare şi
întreprinderi, legitimaţii nr.4759, nr.4895, respectiv nr.4920, experţi contabili – membrii ai
Corpului Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România.
Evaluarea a fost efectuată de Alistar Vasile, Nistor Carmen şi Puiu Monica, studenţi la
Masterul Academic Contabilitate, Expertiză şi Audit, Facultatea de Economie şi
Administrarea Afacerilor, Universitatea „Al. I. Cuza” Iaşi.
Conform autorizaţiei de funcţionare, obiectul de activitate cuprinde:
 evaluări de întreprinderi, imobiliare, orice tip de mijloace fixe, aţiuni;
 expertize, studii de fezabilitate, de piaţă, consultanță în domeniul financiar.
La data elaborării acestui raport, evaluatorii sunt membrii ANEVAR, au îndeplinit
cerințele programului de pregătire profesională continuă a ANEVAR și au competența
necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorii au urmat și absolvit seminariile de pregătire
continuă:
 SPIC D06 – STANDARDE INTERNAȚIONALE DE EVALUARE;
 SPIC D03 – RATA DE ACTUALIZARE – RATA DE CAPITALIZARE;
 SPIC D04 – EVALUAREA PENTRU GARANTAREA
ÎMPRUMUTURILOR.
1.2 PREZENTAREA BENEFICIARULUI
Prezenta lucrare a fost contractată de S.C. Contis S.A. Iași în calitate de client.
Destinatarul lucrării este Direcția Finanțelor Publice Locale Iași.
4
1.3 SCOPUL EVALUĂRII
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piață a proprietății

imobiliare în reprezentate de un spațiu administrativ şi două hale industriale (una pentru
desfăşurarea activităţii de producţie, iar cealaltă pentru vopsitorie) situate în Iași, strada
Tabacului, nr.30, precum şi a unui teren situat pe strada Canta, în vederea stabilirii cotei de
impozitare.
1.4 DATA EVALUĂRII, MONEDA DE REFERINȚĂ, CURSUL OFICIAL
Informarea și elaborarea raportului s-au desfășurat în perioada 01.04.2004 – 31.05.2010.

Monedele de referință sunt: RON, EUR.
La data elaborării prezentului raport cursul valutar era: 1 EUR = 4,192 lei
1.5 SURSELE DE INFORMARE
S-au utilizat ca surse de informare în vederea elaborării lucrării, următoarele:

 Standardele Internaționale de Evaluare, Ediția VIII – 2009, editate de
ANEVAR, IROVAL;
 Curs Evaluarea proprietăților imobiliare – ANEVAR, IROVAL;
 Evaluarea Proprietăților Imobiliare – APPRAISAL INSTITUTE, traducere
ANEVAR;
 Cotidiene, Reviste locale cu publicitate imobiliară – Evenimentul de Iași, Iașul
Imobiliar, Piața de Est, alte publicații ale agențiilor imobiliare din țară;
 Documentația privind proprietatea evaluată
 Dispoziția Primăriei Iași nr. 3245, din 17.02.2000 privind atribuirea în
proprietate a imobilului și terenului din strada Tabacului, nr. 4, S.C. Contis S.A., Iași;
 Proces-Verbal de predare-primire a imobilului-teren din strada Tabacului, nr. 4,
Iași;
 Proces-Verbal de recepție finală nr.2 din 28.02.2000 privind „Reabilitarea
funcțională și structurală” a imobilului din strada Tabacului, nr. 4 Iași;
 Certificat de urbanism nr.1945 din 18.08.1998 privind Consolidarea,
Reabilitarea funcțională și structurală și Mansardare imobil din strada Tabacului, nr. 4, Iași
5
 Autorizație de construire nr.95 din 05.02.1999 privind Reabilitarea funcțională

și structurală a imobilului din strada Tabacului, nr. 4, Iași;
 Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Iași din 29.03.1999 privind
atribuirea cu titlul gratuit al dreptului de folosință a imobilului din strada Tabacului, nr. 4,
Iași;
 Documentația cadastrală:
 Plan de amplasament și delimitare a corpului de proprietate, scara 1:500;
 Fișa corpului de proprietate;
 Releveu imobil al corpului de clădire, scara 1:100;
 Plan de încadrare în zonă.
1.6 ALTE OBSERVAȚII, CONDIȚII GENERALE LIMITATIVE,

RESPONSABILITĂȚI
La elaborarea lucrării s-au avut în vedere toți factorii care pot avea influență asupra
valorii, nefiind omisă în mod deliberat nici o informație. Proprietatea ce se evaluează a fost
inspectată de către evaluatori, iar informațiile culese, inclusiv cele oferite de client, sunt
considerate corecte. Cu ocazia inspecției în situ s-au făcut fotografii ce sunt anexate la
prezenta lucrare.
Nu se asumă nici o responsabilitate în legătură cu situația juridică sau considerații
privind titlul de proprietate și se presupune că titlul de proprietate și se presupune că titlul de
proprietate este valabil. Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
Prezentul raport de evaluare a fost întocmit, strict, în conformitate cu standardele
ANEVAR, cu legislația Românească în vigoare, având în vedere următoarele ipoteze de
lucru:
 lucrarea nu este:
 o expertiză tehnică asupra stabilității terenului unde este situată
proprietatea ce se evaluează;
 o expertiză tehnică a structurii de rezistență – nu au fost inspectate sau
analizate cu mijloace specifice, inclusiv aparatură, acele părți care sunt acoperite, neexpuse
sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună, corespunzătoare unei
exploatări normale. Evaluatorii nu au realizat o expertiză de detaliu asupra proprietății
imobiliare, efectuând doar o inspecție vizuală și nu vor putea fi făcuți răspunzători pentru
6
existența unor vicii ascunse privind construcția, care ar putea influența în vreun sens
valoarea.;
 o expertiză de mediu care să ia în considerație caracteristicile micro-
zonei unde este situată proprietatea;
 nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice.
 toate informațiile privitoare la proprietate, furnizate de beneficiarul lucrării se
consideră autentice și corecte, dacă nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor.
Valorile ce au fost estimate au avut în vedere o analiză a pieței imobiliare actuale, dar și
a factorilor ce pot avea influență pe termen scurt și mediu, previziunile făcute putându-se
schimba în funcție de evoluția socio-economică.
Acest raport nu poate fi inclus parțial sau în întregime și nici ca referință într-un
document publicat, circulară sau declarație, sub nici o formă, fără acordul scris al
evaluatorilor asupra formei în care ar urma să apară.
Raportul este confidențial pentru beneficiari și poate fi utilizat numai pentru scopul
menționat în cuprins. Nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să
facă uz de raport.
Evaluatorii nu pot fi obligați să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în
instanță.
Evaluatorii nu au nici un interes prezent sau pe viitor privind proprietatea imobiliară
evaluată. Prezentul raport a fost realizat pe baza documentelor și informațiilor furnizate de
client, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia.
În conformitate cu practicile din România, valorile estimate de către evaluatori sunt
valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată în care
condițiile specifice ale pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care afectează
opiniile estimate. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorii nu sunt
responsabili decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de aceștia la data evaluării.
7
CAPITOLUL 2. PREZENTAREA PROPRIETĂŢII
2.1 STATUT JURIDIC
A. Clădirea Hala Fabricaţie este situată în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, Jud. Iaşi este
proprietatea SC. Contis SA conform următoarelor documente prezentate în copie de
beneficiarul prezentului raport de evaluare:
 contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2213/12.04.2004 la
Biroul Notarila Public Blaj-Avram Liliana Vasilica din Iaşi;
 documentaţie cadastrală avizată şi verificată la ANCP1 Iaşi sub nr.
2218/09.02.2004;
 datele din contabilitatea societăţii.
Date cadastrale: număr corp clădire 6547/1/6B, amplasată pe parcela2 (847/1) din
sector cadastral 21, având număr cadastral al bunului imobil 4691.
B. Clădirea Hala Vopsitorie este situată în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, Jud. Iaşi este
proprietatea SC. Contis SA conform următoarelor documente prezentate în copie de
beneficiarul prezentului raport de evaluare:
 contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2214/12.04.2004 la
Biroul Notarial Public Blaj-Avram Liliana Vasilica din Iaşi;
2219/09.02.2004;
Date cadastrale: număr corp clădire 6548/1/6B, amplasată pe parcela2 (847/1) din
sector cadastral 21, având număr cadastral al bunului imobil 4692.
C. Clădirea Sediu Administrativ este situată în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, jud. Iaşi, este
proprietatea , nr.09/14, Jud. Iaşi este proprietatea S.C. Contis S.A. conform
următoarelor documente prezentate în copie de beneficiarul prezentului Raport de
evaluare:
8
 contract de vânzare cumparare autentificat sub nr. 2956/16.08.2004 la

Biroul Notarial Public Pavel Corina din Iaşi;
4789/21.06.2004 ;
Date cadastrale: număr corp clădire 4789/C25, de categorie „construcţii”, înscris în

Cartea Funciară nr. 9875 a Municipiului Iaşi, parcela C1542/1/1/13), sector cadastral
41, cu număr topocadastral 5487/21/1/1/13;
D. Teren situat în Iaşi, str. Canta, nr. 29, este proprietatea S.C. Contis S.A.. conform
următoarelor documente prezentate în copie de beneficiarul prezentului raport de
evaluare:
 contract de vânzare cumparare autentificat sub nr. 19.02.2002 la BNP Ochiros
Alexandru din Iaşi;
 documentaţia cadastrală avizată şi verificată la ANCP1 Iaşi sub nr.
21.01.2002 ;
Terenul este înregistrat cu numărul cadastral nr.841/2/6/2
2.2 DESCRIERE
A. Hala Fabricaţie situată în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, Jud. Iaşi
A.1 Descriere aplasament

Imobilul este amplasat în zona periferică a municipiului Iaşi, pe Strada Tabacului.
Strada Tabacului este una din stăzile periferice ale Municipiului Iaşi permiţând accesul direct
către Bulevardul Canta şi, respectiv, ieşirea din Iaşi spre Şoseaua Europeană E583, precum şi
spre Bulevardul Dacia permiţând accesul maşinilor de mare tonaj spre Drumul Naţional
247A.
Specificul zonei de amplasare: mixt, rezidenţial (sunt situate blocuri de locuinţe la
aproximativ 400 m), preponderent industrial, fiind o zonă favorabilă pentru desfăşurarea unor
activităţi industriale.
9
Accesul este facilitat de prezenţa Rondului Dacia fiind posibil şi accesul maşinilor de
mare tonaj.
Utilităţi existente în zonă: energie electrică, apă şi canalizare, gaz metan, reţele de
termoficare, reţele telefonice.
Transport: transportul în comun este asigurat de maxi taxi, tramvaie şi autobuze care
fac legătura între cartierele municipiului, Rondul Dacia reprezentând capăt de linie.
Distanţa până la Gara Iaşi este de cca 7 km, iar până la aeroport de 12 km.
Grad seismic: al zonei de amplasare: 7,2 pe scara Richter.
A.2 Descrierea imobilului

Hala supusă evaluării este amplasată într-o curte împrejmuită cu gard metalic, accesul în
interior realizându-se prin 2 porţi supravegheate de agenţi de pază.
Accesul către hală se poate face atât pietonal cât şi auto pe 2 străzi pavate prin 2 laturi
opuse ale clădirii.
Clădirea este dotată cu căi de rulare pentru mijloace de ridicare.
A.3 Descriere hală

Suprafaţa: Au = 1420,51 mp;
Înălţime: 12,6 m;
Finisaje: pardoseli beton, tencuieli mortar ciment, zugăvreli simple;
Instalaţii: instalaţii de energie electrică (prize tensiune 380V, precum şi 220V),
instalaţii de apă, gaz şi canalizare.
Hala beneficiază de 2 uşi cu deschidere automatizată ce se deschid deplasându-se
paralel cu peretele pe şine montate în pavaj şi numai pietonal prin 2 uşi laterale.
Destinaţie: hală de producţie;
Utilizare actuală: hală de producţie;
Vechime clădire: 22 ani;
Stare tehnică: bună;
Se menţionează că s-a avut în vedere starea de fapt a clădirii fără a fi luate în calcul
eventuale vicii ascunse ale structurii care nu pot fi evidenţiate decât în baza unei expertize
tehnice, vicii pentru care-în cazul în care există- evaluatorul nu îşi asumă nici o răspundere.
Utilizare: cea mai bună utilizare apreciată de evaluator este hală de producţie.
10
A.4 Date din contabilitatea societăţii

Conform documentelor prezentate de proprietarul imobilului, datele contabile
referitoare la acest imobil sunt următoarele:
 Valoarea de inventar pentru hală: 713.507,9 lei;
 Data înregistrării în contabilitate: aprilie 2004;
 Valoarea totală a amortizărilor la 31.05.2010: 313.943,48 lei.
B. Hala Vopsitorie situată în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, Jud. Iaşi
B.1 Descrierea amplasamentului

Strada Tabacului este una din stăzile periferice ale Municipiului Iaşi permiţând accesul
direct către Bulevardul Canta şi, respectiv, ieşirea din Iaşi spre Şoseaua Europeană E583,
precum şi spre Bulevardul Dacia permiţând accesul maşinilor de mare tonaj spre Drumul
Naţional 247A.
mare tonaj.
termoficare, reţele telefonice.
B.2 Descrirea imobilului

Hala supusă evaluării este amplasată într-o curte împrejmuită cu gard metalic, accesul în
interior realizându-se prin 2 porţi supravegheate de agenţi de pază.
Accesul către hală se poate face atât pietonal cât şi auto pe 2 străzi pavate prin 2 laturi
opuse ale clădirii.
Clădirea este dotată cu căi de rulare pentru mijloace de ridicare.
11
B.3 Descrierea clădirii

Suprafaţa Au = 1247,12 mp;
Înălţime: 12,6 m;
Finisaje: pardoseli beton, tencuieli mortar ciment, zugăvreli simple;
Instalaţii: instalaţii de energie electrică (prize tensiune 380V, precum şi 220V),
instalaţii de apă, gaz şi canalizare, instalaţii pentru vopsire.
Hala beneficiază de 2 uşi cu deschidere automatizată ce se deschid deplasându-se
paralel cu peretele pe şine montate în pavaj şi numai pietonal printr-o uşă laterală.
Destinaţie: hală de producţie;
Utilizare actuală: hală de producţie;
Utilizare: cea mai bună utilizare apreciată de evaluator este hală pentru realizarea
lucrări de vopsire.
B.4 Date din contabilitatea societăţii

 Valoarea de inventar pentru hală: 694.125,6 lei;
 Data înregistrării în contabilitate: aprilie 2004;
C. Sediu administrativ situat în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30
C.1 Descrierea amplasamentului

Strada Tabacului este una din stăzile periferice ale Municipiului Iaşi permiţând accesul
direct către Bulevardul Canta şi, respectiv, ieşirea din Iaşi spre Şoseaua Europeană E583,
precum şi spre Bulevardul Dacia permiţând accesul maşinilor de mare tonaj spre Drumul
Naţional 247A.
12

mare tonaj.
termoficare, reţele telefonice, reţele Internet.
C.2 Descrierea imobilului

Clădirea supusă evaluării este amplasată într-o curte împrejmuită cu gard metalic,
accesul în interior realizându-se prin 2 porţi supravegheate de agenţi de pază.
Accesul către sediu se poate face atât pietonal cât şi auto pe-o stradă pavată.
C.3 Descrierea sediului administrativ

Suprafaţa Au = 436,42 mp;
Înălţime: 13,50 m (parter şi etaj, fiecare cu o înălţime utilă de 4,8 m);
Finisaje: pardoseli gresie, tencuieli mortar ciment, zugăvreli complexe – var lavabil;
Instalaţii: instalaţii de energie electrică, instalaţii de apă, gaz şi canalizare, reţea
telefonie şi Internet.
Clădirea dispune de 2 căi de acces dotate cu uşi termopan cu închidere automatizată,
geamuri termopan.
Clădirea este racordată la reţeaua de încălzire publică, dar dispune şi de centrală proprie.
Este dotată cu aparate de aer condiţionat (10 aparate, câte unul pentru fiecare birou)
Destinaţie: clădire birouri;
Utilizare actuală: sediu administrativ;
13
Utilizare: cea mai bună utilizare apreciată de evaluator este cladire birouri.
C.4 Datele din contabilitatea societăţii

 Valoarea de inventar pentru clădire: 405.886,07 lei;
 Data înregistrării în contabilitate: august 2004;
D. Teren situat în Iaşi, str. Canta, nr. 29
D.1 Descrierea amplasamentului

Amplasare în cadrul municipiului: terenul este amplasat în intravilanul municipiului
Iaşi, în zona urbană, în cartierul Canta.
Specificul zonei de amplasare: este unul variat, de la construcţii tip cartiere de blocuri
de locuinţe, sedii de societăţi comerciale până la sedii ale autorităţilor locale.
Accesul către teren se poate face atât pietonal cât şi auto. Pietonal se poate ajunge cu un
mijloc de transport în comun (autobuz, tramvai), staţia aflându-se la o distanţă de circa 170 m.
D.2 Descrierea imobilului

Terenul este situat în Iaşi, str. Canta, nr. 29, suprafaţa este plată, fără denivelări care să-i
afecteze funcţionalitatea sau utilizarea. Terenul poate avea utilizare variată – poate fi destinat
pentru construcţii rezidenţiale sau industriale.
D.3 Descrierea sediului administrativ

Terenul a fost achiziţionat în anul 2002.
Suprafaţa: 3.600 mp;
Suprafaţă construibilă: 3.600 mp;
Utilităţi:
 Alimentare cu apă;
 Reţele de alimentare cu energie electrică;
 Reţele de canalizare;
 Reţea de gaze.
Amenajări: acces la stradă.
14
D.4 Datele din contabilitatea societăţii

Conform informaţiilor din contabilitatea proprietarului terenului, datele contabile
referitoare la teren se prezintă astfel:
 Valoare de inventar: 87.450 euro, respectiv 366.415,50 lei.
 Data înregistrării în contabilitate: 2002.
15
CAPITOLUL 3. ANALIZA PIEŢEI

Hală de producţie
Hală supusă evaluării este amplastă în zona periferică a municipiului Iaşi.
Se poate afirma că halele sunt solicitate pe piaţa imobiliarelor pe următoarele
considerente:
 lipsa actuală de spaţii unde se pot desfăşura activităţi de producţie;
 îmbunătăţirea continuă a utilajelor necesare procesului de producţie şi a
cerinţelor diferite de dotări;
Este greu de prezentat valorile de tranzacţionare pentru hale. În funcţie de amplasare,
acces, dotări, tipul construcţiei (metalic sau beton), valorile pot varia între 150.000 şi 200.000
euro.
Chiriile pentru hale de producţie sunt cuprinse între 5.000-10.000 lei/lună în funcţie de
condiţiile oferite de respetiva hală (utilităţi, dotări, căi de acces).
Hală vopsitorie
Hală supusă evaluării este amplastă în zona periferică a municipiului Iaşi.
Se poate afirma că halele sunt solicitate pe piaţa imobiliarelor pe următoarele
considerente:
 lipsa actuală de spaţii unde se pot desfăşura activităţi de vopsitorie;
 îmbunătăţirea continuă a instalaţiilor necesare procesului de vopsire şi a
cerinţelor diferite de dotări;
Este greu de prezentat valorile de tranzacţionare pentru hale. În funcţie de amplasare,
acces, dotări, tipul construcţiei (metalic sau beton), valorile pot varia între 125.000 şi 175.000
euro.
Chiriile pentru hale pentru vopsitorie sunt cuprinse între 4.500-8.000 lei/lună în funcţie
de condiţiile oferite de respetiva hală (utilităţi, dotări, căi de acces).
Clădire de birouri
Clădirea supusă evaluării este amplastă în zona periferică a municipiului Iaşi.
Valorile de tranzacţionare pentru clădirile de birouri sunt relativ uşor de stabilit datorită
ofertei crescute. În funcţie de amplasare, acces, dotări, tipul construcţiei (metalic sau beton),
valorile pot varia între 90.000 şi 150.000 euro.
16
Chiriile pentru clădirile de birouri sunt cuprinse între 2.700-4.000 lei/lună în funcţie de
condiţiile oferite de clădirea respectivă (utilităţi, dotări, căi de acces).
Teren
În ultima perioadă de timp s-a constatat un interes sporit al investitorilor în ceea ce
priveşte proprietăţile imobiliare din zonele urbane şi zonele limitrofe ale acestora –
construirea de facilităţi de producţie, cartiere de locuinţe etc.
Datorită gradului de construire variat, de la construcţii de tip cartiere de blocuri de
locuinţe, sedii de societăţi comerciale, sedii ale autorităţilor locale, împreună cu utilităţile la
care terenul are acces (apă şi canal, energie electrică, gaz), valoarea terenului evaluat creşte.
17
CAPITOLUL 4. EVALUARE
4.1 Bazele evaluării- bibliografie şi baza legală folosită
Evaluarea este întocmită conform cu:

 Standard Internaţional de evaluare IVS 1 – valoare de piaţă, baza de evaluare;
 Standard Internaţionalde evaluare IVS 2 – baze de evaluare diferite de valaorea
de piaţa;
 Standarde de evaluare IVS 3 – Raportarea evaluarii;
 Standard GN 1 – Evaluarea proprietăţilor imobiliare;
 Standard GN 8- Costul de înlocuire net;
 Standard IAS 16 – Imobilizări corporale – teren, clădiri şi alte mijloace fixe;
 Cataloage de reevaluare – ed.Matrix Rom;
 Buletine informative ale ANEVAR;
 Legislaţia în vigoare;
 Cursul de referinţă a monedei naţionale;
 Publicaţii privind piaţa imobiliară;
 Datele din contabilitatea societăţii.
Procedura de evaluare a constat în:

 inspecţia imobilelor;
 obţinerea de informaţii privind instalaţiile construcţiei, branşamentele la
utilităţi, căi de acces etc.
 culegerea de informaţii privind tranzacţiile cu imobile similare de pe piaţa
imobiliară;
 calculul valorilor şi estimarea valorilor proprietăţilor.
18
4.2 Evaluarea construcţiilor la S.C. Contis S.A.
4.2.1 Abordări în evaluare
Conform standardelor ANEVAR valoarea justă se poate determina printr-una din

metodele comparaţiei, capitalizării veniturilor sau prin cost.
Metoda costului de înlocuire net este o metodă acceptată în raportarea financiară pentru
determinarea valorii juste.
Metoda costurilor este o metodă care determină costul de înlocuire al construcţiilor
estimat la data evaluării, corectat cu pierderile de valoare datorate uzurii fizice, funcţionale şi
influenţei factorilor externi.
4.2.1.1 Abordarea prin metoda randamentului
În abordarea prin această metodă, se calculează veniturile curente generate de

proprietate, tinând seama de pierderile din cauza neocuparii integrale şi/sau întârzierilor în
încasarea acestora. Folosind rate de capitalizare sau de actualizare, fundamentate pe piaţa
investiţiilor imobiliare, se caculează o sumă ce reprezintă o indicaţie a valorii proprietăţii data
de metodele de randament.
Venitul brut potenţial (VBP) reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară,
în condiţii de utilizare maximă (grad de utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor
de exploatare. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub formă de chirie), practicate
în mod curent, la data evaluării, la nivelul chiriei sperate în prima lună sau an complet de
exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deţinere.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a
proprietăţii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spaţiu neocupat,
venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriaşi).
Rata totală de capitalizare (k) este caracteristică unui drept de proprietate deplin/absolut
şi reflectă raportul dintre venitul net anual din exploatare (VNE) şi preţul sau valoarea totală a
proprietăţii. Se foloseşte pentru transformarea venitului net din exploatare într-o estimare a
valorii unei proprietăţi.
19
Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori printre care: gradul de risc,
ratele de fructificare asteptate, randamentul realizat de proprietati similare, cererea si oferta,
posibilitati de finantare.
1. Se consideră că se închiriază hala producţie unei societăţi comerciale pentru

desfăşurarea activităţii de ăroducţie, cu o chirie lunară de 6.000 lei/lună, conform chiriilor
practicate pe piaţa locală.
Gradul de ocupare este de 84%
Rezultă:
Venit brut potential = 6.500 lei x 12 luni =72.000 lei
Venit efectiv =72.000 lei x 84%= 60.480 lei
Rata de capitalizare= Venit efectiv/Pret vânzare
Pentru determinarea ratei de capitalizare s-au folosit date despre proprietăţile similare
folosite la metoda comparaţiei. Astfel s-au identificat proprietăţile:
 Hala de producţie A, este o proprietate cu arie utilă de 1.430 mp, cu o valoare
de piaţă de 783.125,6 lei, iar venitul anual de exploatare este de 71.820 lei.
 Hala de producţie B, este o proprietate cu o arie utila de 1.350 mp cu o valoare
de piată de 742.211,5 lei, iar venitul anual din exploatare este de 69.648 lei
 Hala de producţie C, este o proprietate cu arie utilă de 1.500 mp, cu o valoare
de piaţă de 826.987,12 lei, iar venitul anual de exploatare este de 74.642 lei
Rata de capitalizare:
 Hala A = 7.82%
 Hala B = 7.41%
 Hala C = 7.98%
Deoarece Hală A este cea mai similară cu hala subiect vom considera rata de
capitalizare de 7,82%
Rezultă :
Valoarea halei de producţie = Valoarea estimata / rata de capitalizare
= 60.480 / 7,82%= 773.401,53 lei.
20
2. Se consideră că se închiriază hala vopsitorie unei societăţi comerciale pentru

desfăşurarea activităţii de vopsire, cu o chirie lunară de 5.000 lei/lună, conform chiriilor
Rezultă:
Venit brut potenţial = 5.000 lei x 12 luni =60.000 lei.
Venit efectiv =60.000 lei x 81%= 48.600 lei.
Rata de capitalizare= Venit efectiv/Pret vânzare
folosite la metoda comparaţiei.
Astfel s-au identificat proprietăţile:
 Hala vopsitorie A, este o proprietate cu arie utilă de 1.140 mp, cu o valoare de
piaţă de 684.213,45 lei, iar venitul anual de exploatare este de 46.250 lei.
 Hala vopsitorie B, este o proprietate cu o arie utila de 1.250 mp cu o valoare de
piată de 692.213,45 lei, iar venitul anual din exploatare este de 48,715 lei.
 Hala vopsitorie C, este o proprietate cu arie utilă de 1.298 mp, cu o valoare de
piaţă de 704.213 lei, iar venitul anual de exploatare este de 51.126 lei.
 Hala A = 7,82%
 Hala B = 7,41%
 Hala C = 7,98%
Deoarece Hala B este cea mai similară cu hala subiect vom considera rata de
capitalizare de 7,41%
Rezultă:
Valoarea halei vopsitorie = Valoarea estimata / rata de capitalizare
= 48.600 / 7,41%= 655.870,44 lei.
3. Se consideră că se închiriază clădirea de birouri unei societăţi comerciale pentru

desfăşurarea de activităţi administrative, cu o chirie lunară de 2.800 lei/lună, conform chiriilor
Rezultă:
Venit brut potenţial = 2.800 lei x 12 luni =33.600 lei.
21
Venit efectiv =33.600 lei x 91%= 30.576 lei.

Rata de capitalizare= Venit efectiv / Pret vânzare
folosite la metoda comparaţiei. Astfel s-au identificat proprietăţile:
 Clădirea de birouri A, este o proprietate cu arie utilă de 410 mp, cu o valoare
de piaţă de 402.200,10 lei, iar venitul anual de exploatare este de 28.180 lei.
 Clădirea de birouri B, este o proprietate cu o arie utila de 490 mp cu o valoare
de piată de 421.635,8 lei, iar venitul anual din exploatare este de 32.410 lei
 Clădirea de birouri C, este o proprietate cu arie utilă de 450 mp, cu o valoare
de piaţă de 407.810 lei, iar venitul anual de exploatare este de 30.110 lei
 Hala A = 7,72%
 Hala B = 7,41%
 Hala C = 7,83%
Deoarece Clădirea de birouri B este cea mai similară cu clădirea subiect vom considera
rata de capitalizare de 7,83%
Rezultă:
Valoarea clădirii de birouri = Valoarea estimata / rata de capitalizare
= 30.576 /7.83%= 390.498,08 lei.
4.2.1.2 Abordarea prin costuri
În cadrul abordării prin costuri s-a optat pentru metoda costului de înlocuire net.
4.2.1.2.1 Metoda costului de înlocuire net
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi la preţurile de la data evaluării,
o clădire similară cu o utilitate echivalentă a celei evaluate.
Din cadrul metodei costurilor de înlocuire net se va apela la metoda costurilor segregate.
Metoda costurilor segregate metoda care utilizează preţuri unitare pentru diferite
componente ale clădirii.
Costul de înlocuire net (CIN) se determină prin scăderea deprecierii fizice, economice şi
funcţionale din costul de înlocuire brut al fiecărei construcţii.
22
Deprecierea fizică este evidenţiată de căderi (de tencuială, porţiuni din construcţie etc ),
fisuri, infestări (cu diferiţi paraziţi sau substanţe) sau defecte de structură.
Deprecierea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor
ataşate.
Deprecierea economică se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar
fi: modificarea cererii, gradul de utilizare al proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul,
finanţarea şi reglementările legale.
Costul de înlocuire brut s-a realizat utilizând un model cu caracteristici asemănătoare
respectiv:
 Catalogul de revaluare 105, fişa 25 – varianta 2 pentru hale, Catalogul de revaluare
124, fişa 25 – varianta 2 pentru clădirea de birouri.
 Coeficient de actualizare pentru cladiri speciale (hala producţie) 1988- februarie 2009:
1,781874;
 Coeficient de actualizare pentru cladiri speciale (hala vopsitorie) 1993- februarie
2009: 1,612412;
 Coeficient de actualizare pentru clădire birouri 1999 – februarie 2009: 1,394879;
 Indice de actualizare februarie 2009- aprilie 2010: 1,042812.
 Coeficient de actualizare pentru hală producţie (actualizat)
1,858160 = 1,781874 ∙ 1,042812
 Coeficient de actualizare pentru hală vopsitoriee (actualizat)
1,681443 = 1,612412 ∙ 1,042812
 Coeficient de actualizare pentru clădire birouri (actualizat)
1,454597 = 1,394879 ∙ 1,042812
23
Specificaţii Hala Producţie Hala Fabricaţie Sediu Administrativ

Suprafaţă 1.420,51 1.247,12 436,42
Fişa utilizată Catalog 105, fişa 25 Catalog 105, fişa 25 Catalog 124, fişa 25
Înălţime 12,6 12,6 13,5
Instalaţii electrice 60 52 22
Instalaţii gaz 35 28 10
Instalaţii sanitare 12 10 4
Încălzire 20 18 8
Valoare 713.507,90 694.125,60 405.886,07
Coeficient de
1,858160 1,681443 1,454597
actualizare
CIB 1.325.811,84 1.167.132,63 590.400,66
Deprecierea construcţiei
Deprecierea fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de
structură.
a) Hala Producţie:
Având în vedere vechimea de cca 22 ani şi starea tehnică a construcţiei, se apreciază o
depreciere fizică de 23%.
b) Hala Vopsitorie:
c) Sediul Administrativ:
Deprecierea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor
ataşate.
Pentru hale deprecierea funcţională este apreciată la 6% datorită apariţiei noilor
tehnologii de fabricaţie care necesită dotări suplimentare, iar pentru sediul administrativ
deprecierea funcţională este apreciată la 0%, construcţia fiind funcţională la data inspecţiei.
24
Deprecierea economică se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar

fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţii imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi
reglementările legale.
Pe considerentul blocajului financiar şi al crizei economice la data evaluării se apreciază
o depreciere economică de 24% pentru ambele construcţii.
Specificaţii Hala Producţie Hala Fabricaţie Sediu Administrativ

CIB 1.325.811,84 1.167.132,63 590.400,66
23% 19% 14%
Depreciere fizică
304.936,72 221.755,20 82.656,09
CIN 1.020.875,12 945.377,43 507.744,57
Depreciere 6% 6% 0%
funcţională 61.252,51 56.722,65 0,00
CIN 959.622,61 888.654,78 507.744,57
24% 24% 24%
Depreciere economică
230.309,43 213.277,15 121.858,70
CIN 729.313,18 675.377,64 385.885,87
Valoarea rezultată prin abordarea prin costuri este apreciată la 729.313,18 lei
pentru Hala Producţie, 675.377,64 lei pentru Hala Vopsitorie şi 385.885,87 lei pentru
Sediul Administrativ.
4.2.1.3 Abordarea prin comparaţie
În cadrul abordării prin comparaţie au fost utilizate metodele comparaţiei pe piaţă şi

metoda comparaţiei directe.
4.2.1.3.1 Metoda comparaţiei pe piaţă
În metoda comparaţiei directe, proprietatea imobilară este comparată cu alte proprietăţi

similare ce au fost vândute recent sau a căror cifră de ofertă este cunoscută. Datele
proprietăţilor comparabile sunt preluate într-un proces de comparare, pe baza elementelor
principale, pentru a determina preţul probabil la care proprietatea evaluată ar fi vândută, dacă
este oferită pieţei.
Estimarea valorii de piaţă se bazează pe analiza unor proprietăţi imobiliare similare,
tranzacţionate pe piaţă şi compararea acestora cu proprietatea de evaluat. Analiza comparative
25
se axează pe asemănările şi diferenţele dintre proprietăţi şi tranzacţii, care influenţează

valoarea.
Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor imobiliare
care au drept consecinţă variaţii ale preţurilor pe piaţa imobiliară.
1. Pentru evaluarea halei de producţie se au în vedere următoarele informaţii:

 Hala A- are o suprafață utilă de 1.420,51 mp, fiind realizată în anul 1990. A
fost vândută cu o lună înainte de data evaluării cu suma de 731.000 lei, cu o finanţare la
nivelul pieţei, fiind localizată într-o zonă superioară.
 Hala B are o suprafaţă utilă de 1.350 mp, fiind realizat în anul 1995. A fost
vândută la suma de 722.145 lei, cu finanţare sub condiţiile pieţei, ceea ce a dus la un preţ mai
mic cu 6.800 lei. Clădirea nu nare instalaţii finalizate.
 Hala C – are o suprafaţă utilă de 1.450 mp, fiind realizat în anul 1992. a fost
vândută la preţul de 744.120 lei, cu finanţare în condiţiile pieţei.
Pentru corecţii se au în vedere următoarele informaţii:
 Preţul unitar pentru suprafaţa utilă este de 1.200 lei;
 Instalaţii 11.120 lei;
 Localizare 3.000 lei.
 Proprietățile comparabile diferă de proprietatea de evaluat în ceea ce priveşte
condiţiile de finanţare, condiţiile pieţei la momentul vânzării şi dimensiuni. Corecţia pentru
condiţiile de finanţare, de 6.800 lei se face pe baza datelor furnizate de vânzători şi
cumpărători, şi se estimează avantajul financiar obţinut de cumpărător, care de fapt s-a
compensat prin creşterea preţului de vânzare.
Elemente de comparat Hala de evaluat Hala A Hala B Hala C
Preţ de vânzare (lei) 731.000 722.145 744.120
Anul construcţiei 1988 1990 1995 1992
Data tranzacţiei 2010 2010 2010 2009
Suprafaţa 1.420,51 1.420,51 1.350 1.450
Instalaţii DA DA NU DA
Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă Sub piaţă La piaţă
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Localizare similară superioara similară superioară
84.612= -35.388=
Corecţie suprafaţă 0 0
1200∙70,51 29,49∙1200
Corecţie instalaţie 0 0 11.120 0
Corecţie cond finanţare 0 0 -6.800 0
Corecţie localizare 0 -3.000 0 -3.000
Total corecţii 0 -3000 95572 -29.388
26
Valoare proprietate 728.000 728.000 817.877 708.732

Cele mai multe elemente similare se regasesc la Hala A, astfel hala evaluată conform
metodei de evaluare prin comparaţia pe piaţă va avea valoarea de 728.000 lei.
2. Pentru evaluarea halei vopsitorie se au în vedere următoarele informaţii:

 Hala A – are o suprafaţă utilă de 1.200 mp, fiind realizată în anul 1991. A fost
vândută la suma de 646.145 lei, cu finanţare sub condiţiile pieţei, ceea ce a dus la un preţ mai
mic cu 2.700 lei. Clădirea nu nare instalaţii finalizate.
 Hala B – are o suprafaţă utilă de 1.247,12 mp, fiind realizată în anul 1993. A
fost vândută la suma de 681.145 lei, cu o finanţare la nivelul pieţei, fiind localizată într-o zonă
superioară.
 Hala C – are o suprafaţă utilă de 1.280 mp, fiind realizat în anul 1992. a fost
vândută la preţul de 684.120 lei, cu finanţare în condiţiile pieţei.
 Preţul unitar pentru suprafaţa utilă este de 900 lei;
 Proprietăţile comparabile diferă de proprietatea de evaluat în ceea ce priveşte
Elemente de comparat Hala de evaluat Hala A Hala B Hala C
Anul construcţiei 1993 1991 1993 1992
Suprafaţa 1.247,12 1.200 1.247,12 1.280
Instalaţii DA NU DA DA
Condiţii de finanţare La piaţă Sub piaţă La piaţă La piaţă
Localizare similară similară superioara superioară
42.300= -29.700=
47∙900 33∙900
Corecţie instalaţie 0 6.300 0 0
Corecţie cond finanţare 0 -2.700 0 0
Corecţie localizare 0 0 -4.200 -4.200
Total corecţii 0 48.600 -4.200 -33.900
27
Cele mai multe elemente similare se regasesc la Hala B, astfel hala evaluată conform
3. Pentru evaluarea clădirii de birouri se au în vedere următoarele informaţii:

 Clădirea A – are o suprafaţă utilă de 420 mp, fiind realizată în anul 1998. A
fost vândută la suma de 396.182 lei, cu finanţare sub condiţiile pieţei, ceea ce a dus la un preţ
mai mic cu 3.100lei. Clădirea nu are instalaţii finalizate.
 Clădirea B – are o suprafaţă utilă de 436,42 mp, fiind realizată în anul 1999. A
fost vândută la suma de 401.120 lei, cu o finanţare la nivelul pieţei, fiind localizată într-o zonă
superioară.
 Clădirea C – are o suprafaţă utilă de 450,42 mp, fiind realizat în anul 2000. a
fost vândută la preţul de 405.700 lei, cu finanţare în condiţiile pieţei.
 Preţul unitar pentru suprafaţa utilă este de 1.000 lei;
 Proprietăţile comparabile diferă de proprietatea de evaluat în ceea ce priveşte
Elemente de
Clădirea de evaluat Clădirea A Clădirea B Clădirea C
comparat
Anul construcţiei 1999 1998 1999 2.000
Suprafaţa 436,42 420 436,42 450,42
Instalaţii DA NU DA DA
Condiţii de finanţare La piaţă Sub piaţă La piaţă La piaţă
Localizare similară similară superioara superioară
16.420= -14.000=
16,42∙1.000 14∙1.000
Corecţie instalaţie 0 3.700 0 0
Corecţie cond
0 -3.100 0 0
finanţare
Corecţie localizare 0 0 -3.200 -3.200
Total corecții 0 20.220 -3.200 -17.200
28
Cele mai multe elemente similare se regasesc la clădirea B, astfel hala evaluată conform
4.2.1.3.2 Metoda comparaţiei directe
Această metodă poate fi aplicată oricărui tip de activ patrimonial, atunci când există
suficiente tranzacţii recente cu informaţii care să indice tendinţele şi nivelul pieţei pentru acel
tip de active.
Etapele de determinare a valorii construcţiei prin această metodă sunt:
 Cercetarea pieţei pentru obţinerea unor informaţii despre tranzacţii cu active
similare;
 Verificarea informaţiilor;
 Stabilirea unor criterii relevante pentru comparaţie;
 Realizarea unei analize comparative pe baza factorilor cheie;
 Compararea prorietăţilor tranzacţionate cu cea evaluată şi realizarea ajustărilor
necesare;
 Analiza rezultatelor evaluării şi propunerea unei valori sau marje de valori
pentru activul imobilizat (halele, clădirea de birouri şi terenul) evaluat.
Pentru Hala Producţie
Hala
Criteriu Hala 1 Hala 2 Hala 3 Hala 4 Hala 5 Hala 6
Producţie
Preţ (lei) 707.250 705.140 709.320 704.210 717.210 718.470
1.Suprafaţa (mp) 1.420,51 1.420,51 1.410 1.420,51 1.420,51 1.420,51 1.420,51
2. Zona 0 0 0 1 0 0 1
3. Data vânzării 2010 2010 2010 2010 2009 2010 2009
4. Vechime (ani) 22 25 25 25 25 25 22
5. Finisaje medii medii medii medii medii superioare medii
Corecţie
0 2.110 0 0 0 0
suprafaţă
Corecţie dată 0 0 0 3.040 0 3.040
Corecţie zonă 0 0 -2.070 0 0 -2.070
Corecţie vechime 12.190 12.190 12.190 12.190 12.190 0
Corecţie finisaje 0 0 0 0 -9.960 0
Total 716.400 716.400 716.400 716.400 716.400 716.400
Rezultă ca valoarea halei de producţie conform metodei de comparaţie directe piaţă este
de 716.440 lei.
29
Pentru Hala Vopsitorie

Hala
Criteriu Hala 1 Hala 2 Hala 3 Hala 4 Hala 5 Hala 6
vopsitorie
Preţ (lei) 692.120 698.642 696.320 691.110 690.200 691.140
1.Suprafaţa
1.247,12 1.247,12 1.300 1.247,12 1.247,12 1.247,12 1.247,12
(mp)
2. Zona 0 0 0 1 0 0 1
3. Data vânzării 2010 2010 2010 2010 2009 2010 2010
4. Vechime
17 15 15 15 15 15 17
(ani)
5. Finisaje medii medii medii medii medii inferioare medii
Corecţie
0 -6.522 0 0 0 0
suprafaţă
Corecţie dată 0 0 0 1.010 0 0
Corecţie zonă 0 0 -4.200 0 0 -4.200
Corecţie
-5.180 -5.180 -5.180 -5.180 -5.180 0
vechime
Corecţie finisaje 0 0 0 0 1.920 0
Total 686.940 686.940 686.940 686.940 686.940 686.940
Rezultă că valoarea halei de producţie conform metodei de comparaţie directe piaţă este
de 686.940 lei.
Pentru clădirea de birouri

Clădirea de Clădirea
Criteriu Clădirea 1 Clădirea 2 Clădirea 3 Clădirea 4 Clădirea 5
birouri 6
Preţ (lei) 403.120 402.650 408.421 401.820 400.145 409.780
1.Suprafaţa
436,42 436,42 420 436,42 436,42 436,42 436,42
(mp)
2. Zona 0 0 0 1 0 0 1
3. Data vânzării 2010 2010 2010 2010 2009 2010 2010
4.Vechime (ani) 11 10 10 10 10 10 11
5. Finisaje medii medii medii medii medii inferioare medii
Corecţie
0 470 0 0 0 0
suprafaţă
Corecţie dată 0 0 0 1.300 0 0
Corecţie zonă 0 0 -5.301 0 0 -5.301
Corecţie
1.359 1.359 1.359 1.359 1.359 0
vechime
Corecţie finisaje 0 0 0 0 2.975 0
Total 404.479 404.479 404.479 404.479 404.479 404.479
Rezultă că valoarea halei de producţie conform metodei de comparaţie directe piaţă este
de 404.479 lei.
30
4.2.1.4 Abordarea pe baza venitului
În cadrul abordării pe baza venitului s-a optat pentru metoda capitalizării veniturilor.
4.2.1.4.1 Metoda capitalizării veniturilor
Are ca principale etape:

 încadrarea proprietăţii într-o clasă corespunzătoare segmentului de piaţă
imobiliară caracteristic;
 estimarea venitului anual pornind de la venitul lunar;
 estimarea orizontului de analiză - prognoză;
 utilizarea unei rate de capitalizare cunoscute, relevante pentru piaţă sau
calculul ratei capitalizării dacă valoarea obţinută nu concordă cu valoarea de piaţă.
1. Cunoscând că în aceiaşi zonă chiriile practicate pentru halele de producţie de aceiaşi

suprafaţă sunt de 6.000 lei/lună şi că orizontul analizei de previziune este de 3 ani, se va
determina valoarea astfel:
Venit anual ce s-ar putea obţine din închirierea hale de producţiei:
6.000 lei/lună ∙ 12 luni= 72.000 lei/an;
Se determină suma obtenabilă din chirii pentru 3 ani:
72.000 lei ∙ 3 ani= 216.000 lei.
Se determină valoarea depozitului având în vedere o rată de capitalizare de 29%,
conform informaţiilor de pe piaţă.
Valoare hală producţie = venit / rata de capitalizare
= 216.000/0.29 = 744.827,58 lei
2. Cunoscând că în aceiaşi zonă chiriile practicate pentru halele aferente activităţii de

vopsire de aceiaşi suprafaţă sunt de 5.000 lei/lună şi că orizontul analizei de previziune este
de 3 ani, se va determina valoarea astfel:
Venit anual ce s-ar putea obţine din închirierea halei vopsitorie:
5.000 lei/lună ∙ 12 luni= 60.000 lei/an;
60.000 lei ∙ 3 ani= 180.000 lei.
31

Valoare hală vopsitorie = venit / rata de capitalizare
= 180.000/0.29 = 620.689,65 lei
3. Cunoscând că în aceiaşi zonă chiriile practicate pentru clădirile de birouri de aceiaşi

suprafaţă sunt de 2.800 lei/lună şi că orizontul analizei de previziune este de 3 ani, se va
determina valoarea astfel:
Venit anual ce s-ar putea obţine din închirierea clădirii:
2.800 lei/lună ∙12 luni= 33.600lei/an
33.600 lei∙3 ani= 100.800 lei
Valoare clădire birouri = venit/rata de capitalizare = 100.800/0.29 = 347.586,2 lei
4.3 Evaluarea terenului la S.C. Contis S.A.
4.3.1 Abordări în evaluare
Conform standardelor ANEVAR valoarea justă se poate determina printr-una din

metodele: metoda parcelării, metoda capitalizării rentei funciare şi metoda comparaţiei directe
de piaţă, deoarece terenul nu are nici o construcţie amplasată pe el.
Metoda parcelării presupune proiectarea unei parcelări într-o serie de loturi a terenului,
calcularea veniturilor şi cheltuielilor asociate parcelării şi construirii pe aceste parcele şi
actualizarea venitului rezultat.
Metoda capitalizării rentei funciare se bazează pe capitalizarea la o rată adecvată a
rentei de bază (câştigul din cedarea dreptului de folosinţă a terenului).
4.3.1.1 Metoda parcelării
Se utilizează pentru evaluarea terenurilor intravilane din mediul urban. Această metodă
presupune divizarea unui teren cu o suprafaţă mare într-un număr de parcele de dimensiuni
32
egale şi comercializarea fiecăreia în parte, în ideea că astfel va fi mai usor de vândut şi se va

obţine un profit mai mare decât dacă terenul ar fi fost comercializat întreg.
Evaluarea fiecărei parcele se poate realiza fie prin compararea directă cu valorile
parcelelor deja construite sau în curs de amenajare, fie prin evaluarea preţului proprietăţii pe
care un antreprenor o construieşte pe parcela respectivă şi pe care o vinde la cheie.
Obiectivul evaluării îl constituie un teren situat în Iaşi, str. Canta, nr. 29. Terenul are o
suprafaţă de 3.600 mp, este construibil, imobilul are acces la stradă şi la reţele de transport,
precum şi la reţea de apă şi canal, energie electrică şi gaz. Terenul este construibil în proporţie
de 100%, deci suprafaţa construibilă 3.600 mp.
Număr de loturi: 9;
Suprafaţa construibilă a terenului: 3.600 mp;
Suprafaţa lotului: 400 mp;
Cost de construcţie: 23 euro/mp;
Preţ de vânzare pe lot: 18.120 euro;
Timp de finalizare: 3 ani;
Rata de actualizare: 22%;
1) estimarea preţului de vânzare a proprietăţii în ansamblul ei
9 loturi ∙ 18.120 euro/lot = 163.080euro
2) cost de construcţie total
9 loturi ∙ 400 mp ∙ 32 euro/mp = 115.200 euro
3) cheltuieli neprevăzute - 1.400 euro
4) cheltuieli de promovare şi marketing – 350 euro
5) cheltuieli totale (2+3+4)
115.200 + 1.400 + 350 = 116.950 euro
6) profit
163.080 – 116.950 = 46.130 euro
7) valoarea actualizată (3 ani, 22%) Fa = 2,042241
46.130 ∙ 2,042241= 94.208,6 euro
Valoarea totală a terenului prin metoda parcelării este de 94.208,6 euro
(4,192 ∙ 94.208,6 = 394.922,45 lei).
33
4.3.1.2 Metoda capitalizării rentei funciare (chiriei)
Este folosită pentru evaluarea terenurilor închiriate, permiţând capitalizarea chiriei

încasate de la proprietarul terenului închiriat unui utilizator. Atunci când chiria percepută pe
unitate de suprafaţă şi rata de capitalizare sunt practicate pe piaţă, se obţine valoarea de piaţă a
terenului.
Se consideră ca terenul de evaluat este închiriat în totalitate unei firme, cu o rentă
funciară de 0,6 euro/mp, conform rentei practicate pe piaţă; terenul se închiriază liber. Gradul
de ocupare este de 90 %.
Venit brut potenţial (VBP)
VBP = 3.600 mp ∙ 0,6 euro/mp ∙ 12 luni = 25.920 euro
Venit brut efectiv (VBE)
VBE = 3.600 mp ∙ 0,6 euro/mp ∙ 12 luni ∙ 90% = 23.328 euro
Cheltuieli:
Impozit pe proprietate: 2 % → 23.328 ∙ 2 % = 466,56 euro
Asigurare: 0,5 % → 23.328 ∙ 0,5 % = 116,64 euro
Total cheltuieli: 466,56 + 116,64 = 583,2 euro
Venit net efectiv (VNE) = VBE – cheltuieli de exploatare
VNE = 23.328 – 583,2 = 22.744,8 euro
Rata de capitalizare (C) = VNE / preţ de vânzare
Pentru determinarea ratei de capitalizare s-au folosit date despre terenuri similare
folosite la metoda comparaţiei. Astfel:
Teren 1: are o suprafaţă de 3.650 mp, cu o valoare de piaţă de 88.654 euro, iar valoarea
rentei lunare este 0,6 €/mp. Venitul net anual din exploatare al acestei proprietăţi este de
23.123,2 €.
Teren 2: are o suprafaţă de 3.550 mp, cu o valoare de piaţă de 86.140 euro, iar valoarea
rentei lunare este de 0,6 €/mp. Venitul net anual din exploatare al acestei proprietăţi este de
21.641,3 €.
Teren 3: cu o suprafaţă de 3.525 mp, cu o valoare de piaţă de 85.980 euro, iar valoarea
rentei lunare este de 0,6 €/mp. Venitul anual din exploatare este de 21.010,6 €.
Ratele de capitalizare se prezintă, astfel:
Teren 1: 23.123,2 / 88.654 = 26,08%
Teren 2: 21.641,3 / 86.140 = 25,12 %
34
Teren 3: 21.010,6 / 85.980 = 24,44 %

Vom considera o rată de actualizare de 24,44 %.
Valoare proprietate = VNE / C = 22.744,8 / 0,2444 = 93.063,83 €
= 93.063,83€ ∙ 4,192 lei/€ = 390.123,57 lei
4.3.1.3 Metoda comparaţiei directe de piaţă
Metodă comparaţiei directe presupune aflarea datelor de tranzacţionare a unui anumit

număr de terenuri comparabile cu terenul evaluat din punct de vedere al dimensiuii, suprafeţei
construibile, caracteristiciilor, amplasării şi orientării.
În urma colectării datelor, evaluatorul va efectua corecţii pozitive sau negative între
terenul evaluat şi terenurile cu care se face comparaţia.
Pentru evaluarea terenului s-au luat în vedere un număr de 3 terenuri comparabile:
Teren 1: teren liber cu o suprafaţă de 3.700 mp, cu deschidere la stradă, data tranzacţiei
data curentă, preţ 89.350 euro, localizare similară, utilităţi: apă şi canal – da, energie electrică
– da, gaz – nu.
Teren 2 : teren liber cu o suprafaţă de 3.500 mp, cu deschidere la stradă, data tranzacţiei
cu 1 an în urmă, preţ 84.600 euro, localizare similară, apă şi canal – nu, energie electrică – da,
gaz – da.
Teren 3 : teren liber cu o suprafată de 3.800 mp, deschidere la stradă, data tranzacţiei
data curentă, preţ 91.000 euro, localizare superioară, apă şi canal – da, energie electrică – nu,
gaz – da.
Corecţii:
 pentru data tranzacţiei rezultă din compararea teren 1 cu teren 2, asftel valoare 88.350 –
84.600 = 3.750 euro.
 Preţ unitar pentru teren 24 euro/mp;
 Pentru localizare se vor compara terenul 1 cu terenul 3;
 Pentru utilităţi: apă şi canal – 500 euro, energie electrică – 380 euro, gaz – 800 euro.
35
Nr. Teren de
Specificaţii Teren 1 Teren 2 Teren 3
crt. evaluat
1 Preţ 88.350 84.600 91.000
Cu 1 an în
2 Data tranzacţiei Data curentă An curent Data curentă
urmă
3 Corecţie dată 0 3.750 0
4 Preţ corectat 88.350 88.350 91.000
5 Suprafaţă teren (mp) 3.600 3.700 3.500 3.800
6 Corecţie suprafaţă teren (mp) -100 +100 -200
7 Corecţie suprafaţă teren (euro) -2.400 +2.400 -4.800
8 Preţ corectat 85.950 90.750 86.200
9 Amplasare La stradă La stradă La stradă La stradă
10 Localizare Similară Similară Similară Superioară
11 Corecţie localizare 0 0 -250
12 Preţ corectat 85.950 90.750 85.950
13 Apă şi canal Da Da Nu Da
14 Corecţie apă şi canal 0 +500 0
15 Preţ 85.950 91.250 85.950
16 Energie electrică Da Da Da Nu
17 Corecţie energie electrică 0 0 +350
18 Preţ 85.950 91.250 86.300
19 Gaz Da Nu Da Da
20 Corecţie gaz +800 0 0
21 Preţ final 86.750 91.250 86.300
Comparând datele din tabel, evaluatorul consideră ca proprietatea evaluată se apropie de
valoarea terenului 1, deoarece are cele mai multe asemănări, respectiv: data tranzacţiei,
suprafaţa de teren apropiată, amplasarea şi localizarea sunt identice, utilităţile: apă şi canal,
energie electrică.
Conform metodei comparaţiei directe, preţul terenului ar putea fi valorificat la 86.750
euro.
36
CAPITOLUL 5. CONCLUZII
Din metodele utilizate mai sus se poate sintetiza tabelul următor:

Nr. Valoare obţinută
Metoda de evaluare Valoare de inventar
crt. prin evaluare
I Hala Producţie
1 Metoda randamentului 773.401,53
2 Metoda comparaţiei pe piaţă 728.000
3 Metoda comparaţiei directe 713.507,9 716.440
4 Metoda costului de înlocuire net 729.313,18
5 Metoda capitalizării veniturilor 744.827,58
II Hala Vopsitorie
III Clădirea de birouri
IV Teren
2 Metoda capitalizării rentei funciare 366.415,50 390.123,57
3 Metoda parcelării 394.922,45
Pe baza datelor din tabelul de mai sus evaluatorul îşi poate exprima opinia şi justifica
valorile alese.
37
CAPITOLUL 6. OPINIA EVALUATORULUI
Din aplicarea abordărilor menţionate şi descrise pe larg în capitolele precedente, precum

şi analiza mai amplă efectuată, în alegerea valorii finale s-au luat în considerare cererea,
oferta, tendinţele pieţei prin prisma factorilor financiari, economici şi sociali în momentul
evaluării. De asemenea, valoarea este subiectivă deoarece a fost exprimată ţinând seama
exclusiv de ipotezele şi aprecierile exprimate în raportul de faţă şi este valabilă la data
evaluării.
Pentru determinarea valorii juste, datorită instabilităţii pieţei imobiliare la data evaluării,
obiectul imobiliar este supus unor modificari ce ţin de modernizarea sa, evaluarea
contrucţiilor analizate nu este realizată cu scopul obţinerii unor venituri ci doar utilizării ei de
către proprietar, astfel evaluatorii au utilizat metoda costului de înlocuire net pentru corelarea
cu utilitatea, pentru hale şi sediul administrativ (clădirea de birouri), iar in ceea ce priveşte
terenul se va utiliza metoda comparaţiei pe piaţă, deoarece datele au fost culese direct de pe
piaţă, iar terenurile comparabile alese sunt apropiate de proprietatea evaluată atât din punct de
vedere al caracteristicilor dar şi al amplasării.
Evaluatorii estimează valoarea justă a imobilelor după cum urmează:

5. Hala Fabricaţie situată în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, Jud. Iaşi, la valoarea de
729.313,18 lei;
6. Hala Vopsitorie situată în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, Jud. Iaşi, la valoarea de
675.377,64 lei;
7. Sediul administrativ situat în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30, la valoarea de 385.885,87
lei;
8. Terenul situat în Iaşi, str. Canta, nr. 29, la valoarea de 363.656 lei.
SC EVAL.EXPERT SRL
Evaluatori ANEVAR
Alistar Vasile
Nistor Carmen
Puiu Monica
38

Raport Final

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport Final

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

S.C. EVAL.EXPERT S.R.L.

I.3 Obiectivul evaluării

I.5 Data de referinţă a evaluării:

I.6 Opinia evaluatorului

CAPITOLUL 1. ELEMENTE GENERALE

1.1 PREZENTAREA EVALUATORULUI

Elaborarea raportului se face de către S.C. Evaluatorii Amatori S.A., reprezentată de

1.2 PREZENTAREA BENEFICIARULUI

1.3 SCOPUL EVALUĂRII

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piață a proprietății

1.4 DATA EVALUĂRII, MONEDA DE REFERINȚĂ, CURSUL OFICIAL

Informarea și elaborarea raportului s-au desfășurat în perioada 01.04.2004 – 31.05.2010.

1.5 SURSELE DE INFORMARE

S-au utilizat ca surse de informare în vederea elaborării lucrării, următoarele:

 Autorizație de construire nr.95 din 05.02.1999 privind Reabilitarea funcțională

1.6 ALTE OBSERVAȚII, CONDIȚII GENERALE LIMITATIVE,

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA PROPRIETĂŢII

2.1 STATUT JURIDIC

 contract de vânzare cumparare autentificat sub nr. 2956/16.08.2004 la

Date cadastrale: număr corp clădire 4789/C25, de categorie „construcţii”, înscris în

A.1 Descriere aplasament

A.2 Descrierea imobilului

A.3 Descriere hală

A.4 Date din contabilitatea societăţii

B.1 Descrierea amplasamentului

B.2 Descrirea imobilului

B.3 Descrierea clădirii

B.4 Date din contabilitatea societăţii

C. Sediu administrativ situat în Iaşi, str. Tabacului, nr. 30

C.1 Descrierea amplasamentului

Specificul zonei de amplasare: mixt, rezidenţial (sunt situate blocuri de locuinţe la

C.2 Descrierea imobilului

C.3 Descrierea sediului administrativ

C.4 Datele din contabilitatea societăţii

D. Teren situat în Iaşi, str. Canta, nr. 29

D.1 Descrierea amplasamentului

D.2 Descrierea imobilului

D.3 Descrierea sediului administrativ

D.4 Datele din contabilitatea societăţii

CAPITOLUL 3. ANALIZA PIEŢEI

4.1 Bazele evaluării- bibliografie şi baza legală folosită

Evaluarea este întocmită conform cu:

Procedura de evaluare a constat în:

4.2 Evaluarea construcţiilor la S.C. Contis S.A.

4.2.1 Abordări în evaluare

Conform standardelor ANEVAR valoarea justă se poate determina printr-una din

4.2.1.1 Abordarea prin metoda randamentului

În abordarea prin această metodă, se calculează veniturile curente generate de

1. Se consideră că se închiriază hala producţie unei societăţi comerciale pentru

2. Se consideră că se închiriază hala vopsitorie unei societăţi comerciale pentru

3. Se consideră că se închiriază clădirea de birouri unei societăţi comerciale pentru

Venit efectiv =33.600 lei x 91%= 30.576 lei.

4.2.1.2 Abordarea prin costuri

4.2.1.2.1 Metoda costului de înlocuire net

1,454597 = 1,394879 ∙ 1,042812

Specificaţii Hala Producţie Hala Fabricaţie Sediu Administrativ

Deprecierea economică se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar

Specificaţii Hala Producţie Hala Fabricaţie Sediu Administrativ

4.2.1.3 Abordarea prin comparaţie

În cadrul abordării prin comparaţie au fost utilizate metodele comparaţiei pe piaţă şi

4.2.1.3.1 Metoda comparaţiei pe piaţă

În metoda comparaţiei directe, proprietatea imobilară este comparată cu alte proprietăţi

se axează pe asemănările şi diferenţele dintre proprietăţi şi tranzacţii, care influenţează