Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
cote-pri.
cote-pri.
cote-pri n Frana,
Federaia Rus.
Metoda analizei cantitativecare presupune studierea i sistematizarea bazei normative i
doctrinare, naionale i internaionale cu privire la dreptul de proprietate comun pe cote-pri.
Suportul teoretico-tiinific al temei cercetate este determinat de realizrile doctrinare
din dreptul naional i internaional, n mod special evideniind doctrina juridic din Frana,
Federaia Rus, Romnia. Astfel, baza juridico-doctrinar a cercetrii este fundamentat de
lucrrile de valoare ale savanilor juriti de peste hotare i din ar care au studiat problema
dreptului de proprietate i nemijlocit dreptul de proprietate comun pe cote-pri, bazele teoretice
ale acestui drept, standardele europene n acest domeniu.
Ca baz normativ-legislativ, metodologic i empiric a lucrrii a fost analizat un volum
considerabil de material normativ-juridic: Convenia European cu privire la Drepturile Omului
i Primul Protocoladiional la Convenie, Constituia Republicii Moldova, Codul Civil al
Republicii Moldova, etc.
Inovaia i originalitatea tiinific a lucrrii.
Prezentul studiu se profileaz a fi drept o ncercare de a cerceta aprofundat problema
dreptului de proprietate i nemijlocit problema modalitii dreptului de proprietate care ne
demonstreaz c obiectul ramne nefracionat n materialitatea sa, pe cnd dreptul de proprietate
se fracioneaz pe cote-pri aritmetice ideale, egale sau inegale, deci este vorba despre dreptul
de proprietate comun pe cote-pri observat prin prisma unei analize juridico-comparate a
legislaiilor europene i a legislaiei naionale. Elementele de noutate tiinific pot fi
concretizate n urmtoarele teze principale, propuse spre susinere:
a fost realizat un studiu al opiniilor privind dreptul de proprietate ca drept absolut,
exclusiv i perpetuu, precum i relaiile de proprietate comun pe cote-pri;
s-a efectuat o investigare a literaturii de specialitate, ndeseobi a realizrilor doctrinare
din dreptul naional i internaional;
a fost analizat legislaia Republicii Moldova cu privire la dreptul de proprietate comun
pe cote-pri;
s-a efectuat o analiz ampl a regimului juridic a dreptului de proprietate comun pe
cote-pri prin elucidarea principalelor concepii cu privire la subiectul menionat;
comun
pe
cote-pri
efectele
juridice
produse
etc.. Capitolul
2.
3.
Toate aceste atribute ale proprietii i au originea n dreptul roman. Romanii nelegeau
proprietatea ca fiind jus n rem, adic dreptul asupra lucrului, iar lucrul asupra cruia o
persoan avea dreptul era numit proprietatis. De aici i denumirea pe care o utilizm astzi de
proprietate. Numai c, mai trziu tot romanii au dezvoltat acest concept ajungnd s defineasc
proprietatea ca fiind plena n re potestas adic, puterea deplin asupra unui lucru sau, cu alte
cuvinte, dominaia exclusiv asupra lucrului. Tot dreptul roman menioneaz i cunoscuta
formul jus possiendi alctuit din animus possiendi (intenia, dorina de a poseda un lucru)
i corpus possesionis. Ulterior, acestor noiuni li s-a adugat jus utendi adic dreptul
proprietarului de a folosi lucrul pe care l posed i jus abutendi dreptul su de dispoziie
asupra lucrului respectiv, inclusiv acela de a-l nstrina. Justiia care nu este satisfacerea anticului
talion, a vendettei, nu a aprut n societatea uman dect dup proprietatea privat: fiindc
acolo unde nu exist proprietate, nu se tie s fi fost nedreptate, spune Locke, aceasta este o
propoziie la fel de cert ca oricare teorem a lui Euclid: ideea de proprietate fiind un drept
asupra unui lucru, iar ideea de care se leag cuvntul nedreptate este nerespectarea sau violarea
acestui drept.[24] Linguet i spunea cu spiritualitate lui Montesquieu Lucrarea dvoastr Spiritul legilor nu este dect spiritul proprietii. [22]
Proprietatea reflect ntr-adevr, relaii juridice. Cu alte cuvinte, aici avem de-a face, n
primul rnd, cu raporturi economice care se stabilesc n mod obiectiv ntre oameni i numai n al
doilea rnd, ca o reflectare a acestora pe plan juridic, sub forma dreptului de proprietate. Aa cum
subliniaz muli autori, este greu s vorbim de relaii ntre oameni i lucruri. Aceasta este o
formul fr sens, o noiune fr coninut i, n general, neclar. Toate relaiile de proprietate
cunoscute n istorie nu sunt legturi, raporturi ntre obiecte, tot aa cum n-au fost niciodat
raporturi ntre oameni i lucruri. Raporturile care s-au stabilit ntre individ i condiiile materiale
ale produciei au fost ntotdeauna mijlocite de obte, fiind apoi, proclamate i garantate de ea
prin lege. Astfel, n dreptul modern, s-a ajuns la introducerea n textele constituionale a
prevederilor dedicate proprietii care snt considerate ierarhic superioare altor surse de drept.
Asemenea prevederi constituionale conin opiunile fundamentale de distribuire a societii. De
exemplu, puinele constituii socialiste care au mai rmas menin interdicii asupra privatizrii
mijloacelor de producie i, n mod obinuit, a pmntului. Primele experien e constituionale
occidentale tind s accentueze opiunea opus, prin introducerea proprietii private printre
valorile fundamentale ale societii. De exemplu, Revoluia francez reitereaz imediat n for,
celebra prevedere revoluionar a Declaraiei Drepturilor Omului, n care proprietatea privat
este sacr, la acelai nivel cu libertatea, securitatea i lupta mpotriva oprimrii politice. n
Statele Unite, amendamentele 5 i 14 la Constituia Federal fac exact acelai lucru, plasnd
proprietatea privat printre cele trei valori fundamentale, alturi de via i libertate. Deci,
proprietatea exist de la originea societii umane i dureaz mai multe milenii. Ea se prezint ca
un fenomen natural i rdcinile ei pornesc din nsi structura organic a societii omeneti.
Este cert c divizarea tuturor valorilor obiectelor lumii nconjurtoare ntre attea comuniti i
atia indivizi din cadrul fiecrei comuniti a fost posibil datorit dezvoltrii de-a lungul istoriei
umanitii a dou instituii fundamentale: a statului, pe de o parte, i a dreptului de proprietate, pe
de alt parte. Relaia dintre aceste dou instituii este uneori dialectic, alteori complementar i
constituie subiectul multor controverse teoretice . Dreptul de proprietate este un drept subiectiv
n sensul c titularul unui drept asupra unui bun are posibilitatea de a se bucura singur de acel
bun. Proprietatea ca drept subiectiv caracterizeaz apartenena obiectului unei persoane
determinate, iar raporturile juridice de proprietate se deruleaz, n fond, ntre persoane private,
proprietari sau neproprietari. n acest context, problematica dreptului de proprietate este una
dintre temele majore ale dreptului privat. Vorbind despre proprietate ca libertate public i ca
drept subiectiv, este necesar s menionm, c proprietatea, fiind un mod de realizare a unei
puteri umane asupra resurselor limitate, a fcut obiectul unor nflcrate i seculare
controverse, care continu s fie alimentate cu noi idei, teorii i concepii. Aceste controverse pot
fi circumscrise unor dou mari curente. Unul dintre acestea a fost elaborat de adepii comunitii
colective, acetia formulnd critici grave referitoare la proprietatea privat. Astfel, unul dintre
cele mai faimoase rechizitorii mpotriva dreptului de proprietate ntlnim n ideea expus de
Jean-Jacques Rousseau unul dintre fondatorii colii drepturilor naturale: Primul om care,
mprejmuind un teren, s-a ncumetat s spun acesta este al meu i care a gsit oameni destul
de proti ca s-1 cread, a fost adevratul ntemeietor al societii civile. De cte crime, rzboaie,
omoruri, de cte mizerii i orori ar fi scutit omenirea cel, care, scond ruii sau astupnd anul,
ar fi strigat semenilor si: ferii-v s-1 ascultai pe acest impostor; sntei pierdui dac uitai c
roadele snt ale tuturor i c pmntul nu este al nimnui.[18]Concepia a fost dezvoltat de
ctre prinii Bisericii, de ctre utopitii Renaterii, ca mai trziu Marx, Enghels i alii s
formuleze baze ideologice mpotriva dreptului de proprietate, acesta nefiind considerat generator
de exploatare a omului de ctre om. Cel de-al doilea curent este reprezentat de aprtorii
proprietii private, Aristotel, Auguste B. Spinoza, D. Locke,
Ch. Montesquieu, T.
noiunii economice, sociale, generale de apropriere este proprietatea. La originea lumii, conform
conceptului biblic, proprietari ai bunurilor puteau fi numai Adam i Eva. Desigur, o astfel de
echitate social poate fi numai ntr-o lume ideal, care a putut exista n epoca prestatal i care
poate va exista, probabil, ntr-o lume viitoare. Dar n societatea uman s-a evideniat o rivalitate
deosebit care st la originea tuturor conflictelor rivalitatea pentru posedarea bunurilor.
Eventualele conflicte aprute ntre proprietari aveau o unic finalitate: ele erau soluionate prin
for fizic. Aceasta este soarta conflictelor din epoca prestatal i chiar n statele care nu pot
asigura o reglementare adecvat a raporturilor de proprietate. Or, puterea statului este acel
artificiu construit de indivizii fr putere, pentru a-i apra drepturile. Astfel, instituia dreptului
de proprietate a fost destinat s rezolve conflictele de interese din societate i s stabileasc o
balan echitabil ntre indivizi i grupuri sociale diferite n condiiile resurselor materiale
limitate prin raporturile de nsuire a bunurilor materiale de ctre subieci concrei, innd cont
de anumite condiii istorice, dezvoltarea dreptului de proprietate fiind determinat de legitile de
repartiie a bunurilor materiale n societate. Dreptul de proprietate apare n acea epoc istoric n
care ncep a se isca primele conflicte n legtur cu repartiia bunurilor materiale, cnd modul
primitiv de repartiie a bunurilor a ncetat s mai fie acceptabil n deplin msur pentru relaiile
n grupul social.[18]
Aadar cea mai important i frecvent modalitate a dreptului de proprietate este
proprietatea comun. Cu privire la natura juridic a proprietii comune pe
cote-pri, au existat
mai multe teorii, problema fiind dac aceasta este o modalitate a dreptului de proprietate sau un
drept de sine-stttor. Teoria clasic, mprtind concepia dreptului roman, concepe
proprietatea comun pe cote-pri ca o modalitate a dreptului de proprietate. Se arat c bunul
care formeaz obiectul acesteia aparine tuturor coproprietarilor, fiecare avnd o cot ideal, o
fraciune care nu este materialmente determinat, ci este stabilit numai intelectual, abstract. De
vreme ce dreptul de coproprietate se rsfrnge asupra fiecrei particule din lucrul comun
(indiviz), nseamn c fiecare coproprietar poate exercita, n ceea ce privete partea sa ideal,
toate prerogativele dreptului de proprietate, care sunt compatibile cu natura ideal a acestei cotepri. n concluzie, se arat pe bun dreptate c, pe de o parte, exist un drept unic de proprietate
care poart asupra lucrului comun, iar pe de alt parte, acest drept este mprit n cote pri
abstracte recunoscute fiecrui coproprietar. Dreptul de proprietate al fiecruia poart, n cotparte ideal, asupra fiecrei particule care alctuiesc substana acelui bun, obiect al
coproprietii.
n opoziie cu teoria clasic, se arat c dreptul de coproprietate ar fi un drept real de sinestttor. Astfel, cu privire la ideea c ar exista un drept unic de proprietate, se arat c este
contrar caracterelor eseniale ale dreptului de proprietate, care este un drept absolut, exclusiv i
perpetuu. Or, dreptul coproprietarilor nu este nici absolut de vreme ce nici unul nu poate dispune
singur de lucrul comun, nu este nici exclusiv, fiindc aparine, n acelai timp, mai multor
persoane, care exercit simultan i concurent, drepturi identice asupra aceluiai bun, i, n fine,
nu este nici perpetuu, deoarece, prin natura sa, el are o existen provizorie. Pe de alt parte, cu
privire la ideea mpririi intelectuale a dreptului unic de proprietate, se arat c din moment ce
se admite aceast diviziune n cote-pri, se admite implicit i mprirea cantitativ a
coninutului su. Or, aceast mprire duce n mod necesar la schimbarea naturii juridice a
drepturilor fracionate, diferena cantitativ impunnd o diferen calitativ a drepturilor.[ 21, p.
249]. Aadar, dreptul de proprietate ar fi un drept real sui-generis..Deci, caracteristic proprietii
comune este faptul c toate prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor
titulari.
Proprietatea comun apare, ori de cte ori,cteva persoane dein mpreun i concomitent
dreptul de proprietate asupra unui bun, conform legislaiei n vigoare din Republica Moldova.
Dar apare ntrebarea: care este, de facto, ntinderea dreptului fiecrui titular n acest caz?
Literatura de specialitate ne d mai multe rspunsuri la aceast ntrebare.
Dup prerea unor savani, se divizeaz nemijlocit dreptul de proprietate, adic
mputernicirile pe care le cuprinde (Randa, Beking,Ungher, Arndts).
O alt opinie indic c, n realitate nu se divizeaz obiectul proprietii comune , dar cea
mai mic particul a bunului se presupune divizat. Cu alte cuvinte, fiecare din participani are
dreptul de proprietate asupra unei cote ideale (pars indivisa) orice particul a bunului dat
( Brint,Vehter,Vindsheid, Riumelin, Meier, Pobedonostev). Dup Pobedonosev, bunul, rmnnd
de facto, indiviz, se delimiteaz n pri ideale i n fiecare din aceste pri proprietatea titularilor
se caracterizeaz printr-o exclusivitate.
Cea de-a treia opinie mentioneaz c, la proprietate comun nu se divizeaz nici bunul, nici
dreptul, ci valoarea economic a bunului (Koler, Ferster, Shteinlehner, Puntshart, Shershenevici).
n literatura de specialitate, unii autori ncearc de a combina aceste opinii. Aa, profesorul
Azarevici, observnd, c n proprietatea comun, fiecare participant deine dreptul de proprietate
asupra ntregului bun, dar numai n mrimea cotei sale, i c, chiar la cea mai mic particul a
bunului el deine drept de proprietate asupra cotei ce i aparine (1/2,1/3,1/4), susine: aa o
divizare ideal a dreptului de proprietate nu este o divizare nemijlocit a dreptului (el este
indiviz), dar se exprim n mprirea ntre participani a utilitii economice a bunului.
Legislaia noastr se apropie n reglementrile sale de a doua opinie, unde fiecare titular are
determinat partea sa asupra bunului comun, sub forma unei fraciuni matematice din drept, are
determinat cota sa parte care nu este concretizat ori materializat asupra unei poriuni din bun,
acesta fiind comun, nefracionat material, proprietatea este pe cote-pri.[32]
Codul civil al Republicii Moldova rezerv acestei teme un compartiment aparte, care
cuprinde articolele 346-365. Proprietatea comun pe cote-pri presupune doi sau mai muli
proprietari asupra bunului, dreptul de proprietate al fiecruia fiind determinat n mod abstract,
sub forma unei fraciuni matematice, dar bunul nu este divizat corespunztor acestor cote-pri.
Dreptul fiecrui proprietar se ntlnete cu drepturile celorlali proprietari asupra fiecrei
particule ce alctuiesc bunul n materialitatea sa. Aadar, nici un proprietar nu este titular
exclusiv al unei fraciuni materiale din bun i acest bun nu este divizat corespunztor drepturilor
proprietarilor comuni.
Fiecare proprietar este titular exclusiv numai asupra unei cote-pri ideale, abstracte din
dreptul de proprietate, drept care este fracionat ntre proprietarii comuni, dar nu i bunul n
materialitatea lui. Prin urmare, se face distincie ntre bunul n materialitatea lui care este
nedevizat si cota parte ideal, abstract de dreptul de proprietate.[14]Aadar, mrimea cotelorpri din proprietate comun este determinat fie prin lege, fie prin acordul proprietarilor. n lipsa
unei prevederi legale, sau n lipsa acordului dintre coproprietari privind mrimea cotelor-pri, va
fi aplicabil prezumia stipulat n art.346 al.1 al CC al RM, conform cruia,
cotele-pri vor
fi considerate egale. Aceast prezumie va putea fi nlturat prin proba contrar, adic legea sau
actul juridic ncheiat ntre coproprietari. n cazul n care bunul a fost dobndit n baza unui act
juridic, mrimea cotelor-pri din proprietatea comun pe cote-pri va putea fi dovedit doar
prin nscrisuri. n lipsa unui asemenea nscris va fi aplicat prezumia mrimea cotelor-pri
snt egale. Deci, drepturile coproprietarilor nu trebuie sa fie neaprat egale. i, n sfrit, s facem
o totalizare a celor expuse mai sus. Titularii dreptului de proprietate comun pe cote-pri cunosc
ntinderea dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea material din bunul
comun ce corespunde ntinderii dreptului lor, ce este determinat printr-o fracie (2/3,3/5) sau
printr-un procent (25%, 50%). Din cele expuse, rezult 2 idei :a) nici unul dintre coproprietari nu
este titular exclusiv al unei fraciuni materiale din bun ; b) fiecare dintre coproprietari este titular
exclusiv numai al cotei pri ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracionat,
nu ns i bunul n materialitatea sa.[19]
particular pur, nct nici una din legislaiile urmtoare n-au mai reuit s aduc mbuntiri
substaniale n acest domeniu. Dreptul de proprietate mbrac forma dreptului subiectiv care este
de neconceput fr protecia judiciar. Conform concepiilor romane, numai protecia juridic a
dreptului de proprietate privat i-a conferit acestuia din urm o valoare i o perfeciune
adevrat. Concepia roman vedea n dreptul de proprietate un drept absolut. Pentru a se
ajunge ns la aceast accepiune a fost nevoie de o ntreag evoluie ierarhic.[18]Pornind de la
premisa c proprietatea caracterizeaz apartenena obiectului unei persoane determinate, iar
raporturile juridice de proprietate se deruleaz, n fond, ntre persoane private, n acest context,
problematica dreptului de proprietate fiind de competena dreptului privat, ne-am propus s
reflectm asupra uneia dintre modalitile juridice a dreptului de proprietate, ea constituindu-se
n baza atribuiilor pe care le are Codul Civil, de a reglementa formele de proprietate n raport cu
diferite categorii de titulari, ct i n baza raporturilor dintre subiecii dreptului de proprietate
privat. n legislaia romn, proprietatea pe cote-pri, n dependen de obiectul dreptului apare
sub dou forme :
sau
indiviziunea
pot
existe
nu
numai
cazul
motenirii, ci i n altele, putnd rezulta din lege, act juridic ori fapt juridic. Astfel, n cazul
motenirii, proprietatea ce aparinea defunctului este nlocuit, n cazul n care exist mai muli
motenitori i pn se face mprirea ntre ei, cu proprietatea pe cote-pri, sub forma
indiviziunii. Proprietatea pe cote-pri se poate nate prin diferite contracte care stabilesc cotaparte abstract a prilor, fr a se determina partea material din bunul comun ce i aparine
tuturor. Proprietatea pe cote-pri se poate nate din coposesia prelungit asupra unuia i
aceluiai bun. Pornind de la textele menionate ale codului civil, literatura juridic i practica
judiciar au determinat i precizat noiunea de proprietate pe cote-pri i regimul su juridic.
Att n Romnia ct i n Republica Moldova, n dependen de durata sa , proprietatea pe cotepri poate fi:
-obinuit sau temporar;
-forat i perpetu.
Specificul coproprietii obinuite sau temporare const n faptul c are caracter temporar,
pentru c exist pn n momentul n care prile cer partajarea. Ea apare, de regul, prin
transmisiunea patrimoniului unei persoane decedate la mai multe persoane n via, prin
motenire [4], indiferent dac aceasta este legal sau este testamentar, important fiind s existe
cel puin dou persoane cu vocaie succesoral. Poate rezulta dintr-un contract de dobndire n
comun a unui bun, dintr-o coposesiune al crei efect a fost dobndirea de ctre mai multe
persoane, prin uzucapiune, a unui bun. Or, poate rezulta dintr-o coocupaiune, cum este situaia
n care mai multe persoane exercit concomitent drepturi asupra aceluiai bun mobil, aa cum se
ntmpl n situaia tezaurului descoperit pe un fond strin, de mai multe persoane, cnd
descoperitorii vor exercita concomitent dreptul de proprietate asupra jumtii ce li se cuvine
(art. 327 C.C.al RM). n fine, se susine c la desfacerea ori ncetarea cstoriei, proprietatea
devlma a fotilor soi se transform ntr-o coproprietate obinuit pe cote-pri. n toate aceste
situaii coproprietatea este temporar, legiuitorul garantnd dreptul de a cere ieirea din aceast
situaie [4]. Dac, n primul caz, coproprietatea poate nceta prin mpreala sau partajul bunului,
atunci n cea de-a doua situaie, mpreala nu este posibil. Dup cum o arat i denumirea ,
coproprietatea obinuit sau temporar are un caracter trector. Coproprietatea forat i perpetu
are ca obiect acele bunuri care constituie accesoriul necesar sau util pentru folosirea a dou sau
mai multe fonduri vecine, care aparin unor proprietari diferii i care sunt socotite bunuri
principale. Aceast coproprietate este forat pentru c este impus contrar voinei proprietarilor
lucrurilor principale. mprirea acestor bunuri comune le-ar face imposibil folosina pentru
care sunt destinate, aa nct aceast form a coproprietii este obligatorie. Cazurile n care ea se
ntlnete fac imposibil exercitarea dreptului de proprietate exclusiv n lipsa ei, deoarece
obiectul coproprietii forate l constituie un bun ori o universalitate de bunuri care sunt
accesorii indispensabile ale altor bunuri principale [26, p.76], [27, p.71 i urm.].
De ce este perpetu? Pentru c nu poate lua sfrit prin mprire, scopul pentru care a luat
natere este unul permanent, ceea ce i transmite i copropriet ii acest caracter. n fine, aceast
form a coproprietii constituie un accesoriu indispensabil al unor bunuri principale aflate n
proprietate exclusiv a mai multor proprietari ori n coproprietate obinuit sau temporar. n
acest context, dreptul de coproprietate forat nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica ntr-un
alt mod dect mpreun i nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal. Deci,
dreptul de coproprietate forat i perpetu urmeaz soarta juridic a dreptului asupra bunului
principal (accesorium sequitur principale). Coproprietatea forat i perpetu are numeroase
aplicaii practice: coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou
terenuri vecine; coproprietatea despriturilor comune [4] coproprietatea prilor comune dintr-o
cldire cu mai multe etaje sau apartamente; coproprietatea asupra bunurilor considerate ca bunuri
de familie (morminte sau construcii funerare, hrtiile de familie, tablourile de familie etc.).
O
alt
form
proprietii
comune
pe
cote-pri
este
proprietatea
de
autorizaie, deoarece astfel de raporturi snt reglementate prin legea condominiului i n cazul
dat, ua respectiv a fost montat n afara hotarului propriet ii private a lui V. B., adic pe
proprietatea comun (coridorul comun), prin urmare acordul asociaiei de coproprietari este
obligatoriu. Limitri legale aduse dreptului de proprietate comun pe cote-pri forat i
perpetu. Spaiile aflate n proprietatea comun din condominiu pot fi nchiriate sau folosite de
ctre tere persoane numai pe baza unui contract de nchiriere sau folosin care s exprime
acordul tuturor proprietarilor. n practic ns, deoarece acordul unanim ar fi greu de obinut,
Legea locuinei a instituit regula c acestea pot fi ncheiate n baza hotrrii adunrii generale a
asociaiei
de
proprietari,
cu
acordul
proprietarilor
direct
afectai.
Titularii cotelor de proprietate comun forat pot folosi prile comune ale condominiului chiar
n integralitatea lor, comportndu-se fa de acestea ca i cum ar fi proprietarii exclusivi. Pentru
aceasta se cere respectarea urmatoarelor condiii cumulative: (1) folosina exercitat nu aduce
atingerea dreptului celorlali proprietari; i (2) folosina asupra prilor comune se exercit n
interesul utilizrii imobilului al crui proprietar exclusiv este. n ceea ce privete dreptul de
dispoziie, dei se recunoate fiecrui proprietar o cot-parte din prile comune ale
condominiului, dreptul de proprietate asupra prilor comune nu poate fi valorificat dect
mpreun cu dreptul de proprietate asupra imobilului aflat n proprietate exclusiv.
COTE-
PRI
2.1 Dobndirea i exercitarea dreptului de proprietate comun pe
cote-pri.
vnzare-cumprare a
de zile i de 10 zile snt termene de perimare i nu pot fi suspendate, ntrerupte i nici repuse n
termen. Coproprietarul poate s beneficieze de dreptul preferenial doar n cazurile n care el este
de acord s procure cota-parte n condiiile indicate n notificare. Anume n aceste condiii el are
fa de persoanele tere un drept preferenial. Dac coproprietarul nu va fi de acord cu preul
propus, atunci cota-parte va putea fi vndut persoanei tere. Totodat, dac coproprietarul va
numi un pre ireal, nedorind ca cota-parte s fie procurat de un alt coproprietar, iar ulterior, dup
ce coproprietarul a refuzat s o procure, o va vinde persoanei tere, acest fapt va servi drept temei
pentru intentarea, n decurs a trei luni, a aciunii n instana de judecat pentru a i se atribui
drepturi si obligaii de cumprtor.
Dac un proprietar va dori s-i vnd cota-parte unuia dintre coproprietari, acesta, n
calitate de vnztor, poate numi pe oricine dintre coproprietari. Legea nu prevede anumite
prioriti pentru coproprietari n acest caz. Deci, cnd cota-parte se vinde fr respectarea
dreptului de cumprare preferenial, oricare coproprietar al proprietii comune pe cote-pri
poate s intenteze, n decurs de trei luni, o aciune la instana judectoreasc, cernd s i se
atribuie drepturile i obligaiile de cumprtor. Dreptul preferenial poate fi nclcat prin
nentiinarea celorlali coproprietari, prin vinderea cotei-pri nainte de expirarea termenului de
30 sau 10 zile, prin vinderea cotei-pri ctre o persoan ter n condiii mai favorabile dect cele
propuse coproprietarilor. Termenul de trei luni de zile, nuntrul cruia poate fi aprat dreptul de
preemiune, este un termen de prescripie. Acest termen de prescripie ncepe s curg din
momentul n care coproprietarii au aflat sau trebuiau s afle despre nclcarea acestui drept. Fiind
un termen de prescripie, el poate fi suspendat, ntrerupt i repus n termen n condiiile stipulate
la art.276-279. Pornind de la faptul c dreptul preferenial de cumprare a cotei-pri din proprietatea comun pe
preemiune la cumprarea unei cote-pri din proprietatea comun nu se admite. n cazul n care
se va admite cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cote-pri, vor fi negate
drepturile celorlali coproprietari. Cota-parte din proprietatea comun pe
cote-pri poate fi
coproprietari c va avea loc vnzarea cotei-pri. Coproprietarii trebuie ntiinai cu cel puin 10
zile nainte de efectuarea vnzrii. Executorul judiciar urmeaz, de asemenea, s ntiineze
coproprietarii i despre condiiile vnzrii, ndeosebi urmeaz s indice preul vnzrii cotei-pri.
n condiii egale, coproprietarii vor avea un drept preferenial fa de persoanele tere.
Bunul proprietate comun poate fi gajat, ipotecat. Gajarea bunului proprietate comun are
loc conform prevederilorart.454-495. Conform dispoziiilor art.457 alin.(5) bunurile care se afl
n proprietate comun pot fi depuse n gaj doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii care
au un drept de garanie asupra bunului aflat n proprietatea comun pe cote-pri, n virtutea
dreptului pe care l dein, snt n drept s urmreasc silit fie bunul comun, fie sumele rezultate
din mprire. Legiuitorul a acordat aceste drepturi i acelor creditori a cror crean s-a nscut n
legtur cu conservarea sau administrarea bunului comun. Natura juridic a actelor de conservare
i a actelor de administrare este determinat n art.198. Pe lang modurile generale de dobndire
a dreptului de proprietate prevzute de art. 485 si 486 Cod civil, exist unele moduri specifice de
dobndire a dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Cele mai frecvente moduri de
dobndire sunt: succesiunea i conveniile. Desigur, coproprietatea exist de regul, n cazul
bunurilor indivizibile, dar nimic nu impiedic s aib ca obiect i bunuri divizibile.
Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de ctre mai multe persoane (de
exemplu, edificarea unei construcii de mai multe persoane, pe terenul uneia din ele).
Proprietatea comun pe cote-pri poate fi dobndit prin accesiune, uzucapiune i ocupaiune,
cea mai frecvent fiind accesiunea imobiliar artificial. n doctrina juridic s-a considerat c un
mod de dobndire a proprietii comune pe cote-pri o constituie transformarea proprietii
comune n devlmie n proprietate comun pe cote-pri. n principiu, nu opereaz o asemenea
transformare, caracterul devlma al proprietii pstrndu-se i dup desfacerea cstoriei, pn
n momentul partajului. Credem c singura posibilitate n care proprietatea comun n
devlmie se transform n proprietate comun pe cote-pri este cea n care, fr s aib loc
mprirea bunurilor comune, se stabilete doar cota-parte determinat a fiecrui so i
componena masei bunurilor de mprit. Individualizndu-se cotele fiecrui fost so asupra
bunurilor comune, pn n momentul partajului ne vom afla n prezena unei propriet i comune
pe cote-pri.
Problema care se pune este aceea de a stabili modul n care coproprietarii exercit
atributele dreptului de proprietate (posesie, folosin i dispoziie). Atributul folosinei, care intr
n coninutul juridic al dreptului de proprietate comun pe
coproprietarilor de a utiliza bunul comun n propriul lor interes, dobndind n proprietate fructele
i veniturile pe care le pot obine din acel bun. Codul civil nu cuprinde nici o prevedere prin care
s reglementeze dreptul de folosin asupra bunului comun, dei, folosina ca atribut al dreptului
regul
pare
avea
un
caracter
imperativ,
urmeaz
spunem
ine
stabilirea
modului
de
folosire
bunurilor
comune
(art.26 din
Legea nr.913\2000). Dac coproprietarii nu vor ajunge la un numitor comun referitor la stabilirea
modului de folosire a bunurilor comune, acesta va fi stabilit prin hotrre judectoreasc, la
cererea oricrui coproprietar. Instana judectoreasc va ine cont la adoptarea hotrrii de faptul
c folosirea bunului comun trebuie s fie echitabil i s corespund intereselor tuturor
coproprietarilor. Doctrina i jurispudena rspund n sensul c instana nu poate s formeze loturi
pe care s le atribuie n folosin exclusiv fiecrui coproprietar fr consimmntul lor,
deoarece caracteristic strii de coproprietate este c dreptul fiecrui coproprietar atinge fiecare
parte din bunul respectiv. S-a artat c raiuni practice fac totui necesar admisibilitatea
partajului de folosin imobiliar pe cale judiciar, iar, de vreme ce acesta nu este interzis de
lege, nseamn c poate fi permis [23, p.135]. O astfel de soluie este corect i preferabil
pentru a evita anumite situaii generatoare de conflicte, ns ea nu poate, n lipsa unei norme
speciale, opri calea unui coprta spre ieirea din indiviziune sau coproprietate. n cazul
bunurilor consumptibile, a cror folosin obinuit duce la consumarea substanei lor, dac un
coproprietar va folosi o parte mai mare dect i s-ar cuveni proproional cu ntinderea cotei sale
din drept, va fi obligat s restituie bunuri de aceeai calitate n cantitatea consumat n plus.
Dac vorbim despre proprietatea comun pe cote-pri, coproprietarii o pot folosi
proporional mrimii cotelor-pri. Spre exemplu o cas cu patru odi, care a trecut prin
motenire la doi motenitori, poate fi folosit proporional mrimii cotelor-pri, adic ambii
motenitori vor folosi cte dou odi. n cazul cnd bunul este folosit n exclusivitate de ctre un
singur coproprietar, atunci ceilali coproprietari snt ndreptii s cear echivalentul lipsei de
folosin conform cotei lor pri. Compensaia pentru nefolosirea bunurilor trebuie s fie
echitabil [14]. Fructele bunului se cuvin proprietarilor n proporie cu cota lor parte asupra
bunului. Dac proprietarii nu se neleg cu privire la folosirea material a bunului, instana nu
poate dispune partajul de folosin, soluia fiind mprirea bunului, adic ncetarea
coproprietii. Uneori, s-a admis i partajul de folosin, de exemplu, a unei curi comune pentru
titularii proprietarilor asupra locuinelor. Coproprietarul nu are dreptul s schimbe modul de
folosin a bunului, chiar dac ar fi n folos comun, fr acordul tuturor coproprietarilor,
deoarece s-ar aduce o tirbire dreptului de proprietate al celorlali. Coproprietarul nu are dreptul
s transforme modul de folosin sau s ndeplineasc acte de administrare, chiar i n folosul
comun dect cu acordul tuturor coproprietarilor, iar actul ndeplinit fr respectarea acestui
principiu reprezint o tirbire a dreptului de proprietate a celorlali. n cazul fructelor produse de
un teren, s-a considerat c, dei acesta este n coproprietate, fructele se cuvin coproprietarului
care a muncit terenul, nu i celor care au stat n pasivitate. ntr-adevr, terenul poate fi lucrat
personal, cu plat ori prin arend. Actele juridice asupra bunului n materialitatea lui, impun
distincia;
Actele de dispoziie asupra bunului sau a unei pri din el pot fi fcute cu acordul
celorlali. Dac au fost fcute de unul singur, valabilitatea depinde de rezultatul partajului : dac
bunul cade n lotul coprtaului care a fcut actul, acesta este valabil, n caz contrar, este
desfiinat retroactiv; n cazul proprietii pe
depline, dac este fcut cu acordul tuturor coproprietarilor; vnzarea bunului fcut de unul
dintre coproprietari este supus condiiei ca, la efectuarea partajului bunului, acesta s cad n
lotul vnztorului. Exist posibilitatea c ceilali coproprietari s ratifice vnzarea fcut din unul
din ei, situaie n care cumprtorul dobndete proprietatea exclusiv asupra ntregului bun;
Actele juridice de administraie asupra bunului sunt supuse regulii unanimitaii. Pentru a
nltura dificultile practice, s-a admis valabilitatea acestor acte prin aplicarea regulilor de la
administrarea societilor (asociaii i dau mandat reciproc), sau prin existena unui mandat chiar
tacit, ori prin aplicarea regulilor de gestiunea de afaceri. n acest sens, actele de conservare i
cele de administrare fcute de unul dintre proprietarii comuni n temeiul unui mandat tacit sau al
gestiunii de afaceri au fost considerate ca valabile[19].
De asemenea, oricare coprta poate cere remedierea degradrilor aduse bunului comun,
desfiinarea lucrrilor noi sau despgubiri. Se poate pune ntrebarea, dac instana de judecat ar
putea ncuviina efectuarea de acte de administrare de ctre unul din proprietarii comuni, n cazul
n care nu se realizeaz acordul ntre acestea n acest sens? Se consider c rspunsul este
negativ. S-a decis c dificultile ivite n exercitarea posesiei, folosinei i dispoziiei asupra
locuinei proprietate comun pot fi nlturate numai prin mpreal, neputndu-se introduce
aciunea n evacuare a unuia dintre proprietari. n cazul n care ntreaga administare a bunurilor
comune ar fi paralizat prin dezacordul dintre proprietarii comuni, instana de judecat ar putea
numi un administrator provizoriu ale crui atribuii vor fi determinate de nsi aceasta (instana),
care n principiu vor fi acte de administrare urgente i necesare. Temeiul unei asemenea soluii ar
putea fi art.725 C.C.R. care autorizeaz instana de judecat de a numi un curator succesiunei
vacante. Iar codul civil al RM prevede, n cazul n care s-au ntreprins msuri de pstrare a averii
succesorale, toat averea succesoral sau o parte din ea, pn la expirarea termenului de acceptare
a motenirii, mai necesit i administrare, notarul trebuie s numeasc un custodie care va prelua
averea spre administrare. La fel va fi numit custodie n situaia n care creditorii motenitorului
nainteaz o aciune n judecat. Nu se va numi custodie n cazurile, dac cel puin unul din
motenitori a intrat n posesiunea averii ce urmeaz a fi administrat sau n cazul n care a fost
desemnat executorul testamentar [19].Art.1632 din Cod Civil Romn permite instanei s
numeasc un sechestru judiciar care s ingrijeasc de bunurile privitor la care exist litigiu .
Desigur, soluia recomandat este aceea ca proprietarii comuni s stabileasc pe unul dintre
ei care s aib mputernicirea de a administra bunurile comune, fr a se mai folosi ideea
mandatului, gestiunii de afaceri ori recurgerea la instana de judecat pentru desemnarea unui
administrator provizoriu [19].
Acte juridice asupra cotei-pri abstracte asupra dreptului se pot face de fiecare,
dobnditorul substituindu-se, de exemplu, n locul coprtaului ce nstrineaz. Exist unele
restricii. Creditorii personali ai succesorului n indiviziune asupra unor imobile succesorale nu
pot cere punerea n vnzare a prii indivize, pn ce nu s-a fcut partajul (art.1825, Cod Civil
Roman ). Ei pot cere partajul:
Aceeai regul se aplic la asociaii (art.490, C.Pr.C.R.);
Constituirea unei ipoteci asupra prii indivize, depinde de rezultatul partajului;
Dac imobilul cade n lotul su , ipoteca devine definitiv valabil, n caz contrar este
anulat retroactiv.
Exercitarea drepturilor coproprietarilor este n strns legtur cu executarea obligaiilor.
Unele obligaii snt de natur personal i i au temeiul n raportul juridic ce leag pe cel care
realizeaz un avantaj de pe urma actelor unei persoane. Aceste obligaii se nasc fie din gestiunea
intereselor altei persoane, fie din mbogirea fr just temei. Este vorba de ndemnizaiile ce se
cuvin celui ce a fcut cheltuieli utile sau necesare cu privire la bunul ce formeaz obiectul
dreptului de coproprietate. Alte obligaii snt reale i se refer la conservarea, ntreinerea i
cumprtori au dobndit calitatea de coindivizri asupra imobilului litigios. Ulterior, prin sentina
civil nr. 15899 din 22 decembrie 1995, hotrre definitiv i irevocabil, Judectoria Sectorului
1 Bucureti a dispus ieirea din indiviziune cu privire la imobil, nemictor ce a fost atribuit n
natura reclamantelor F.M. si I.A., cu obligarea acestora de a plti o sult ctre pri. Avnd n
vedere contractul de vnzare-cumprare prin care prii G.I. si G.E. au dobndit doar cota parte
indiviz de 1/2 din nemictor, precum i calitatea lor de coindivizari, ei au fost pri n procesul
de ieire din indiviziune n urma cruia imobilul a fost atribuit, n totalitate, reclamantelor [36].
La baza reglementrii indiviziunii indiferent de izvorul ei , se afl dou principii:
principiul c nici unul dintre coindivizari nu are un drept exclusiv asupra unui bun sau
unor anumite bunurideterminate n materialitatea lor;
fiecare coindivizar are un drept individual, absolut i exclusiv asupra cotei-pri ideale ce
i se cuvine din masa indiviz de bunuri aflate n indiviziune. Cea de a doua regul const n
dreptul fiecrui coprta de a dispune liber i fr acordul celorlali coprtai de cota sa parte
de drept (proprietate sau alt drept real). Deoarece fiecare coindivizar are un drept exclusiv asupra
cotei sale pri ideale din indiviziune, el poate instrina sau greva aceasta cot, fr
consimmntul celorlali coindivizari.
Aa s-a ntmplat, cnd numita I.C. a dispus n mod liber i fr acordul celorlali coprtai,
cu privire la cota sa indiviz de 1/2 din imobil, cota pe care a nstrinat-o prilor G.I. si G.E.,
contra unui pre. Astfel fiind, n caz de nstrinare a cotei ideale de proprietate din imobilul
litigios, prii-cumprtori s-au substituit n drepturile coindivizarului vnztor, fiind fr
relevan rezultatul partajului ce a intervenit ulterior i la care au participat cumprtorii (prii),
n calitatea lor de coindivizari. n aceste condiii, vnztoarea I.C. a fost inut s garanteze
numai dreptul asupra cotei indivize de proprietate, iar nu i rezultatul partajului, adic atribuirea
bunului, n integritatea sa, ctre prii-cumprtori. Urmare a efectului declarativ al partajului,
dreptul de proprietate al prilor asupra cotei ideale dobndite prin cumprare, s-a transferat
asupra sultei, dup cum sentina de partaj, odat intrat n puterea lucrului judecat, a consolidat
n
mod
irevocabil
dreptul
de proprietate exclusiv
al
reclamantelor
asupra
bunului imobil.Totodat, avnd n vedere cadrul procesual cu care au fost investite instanele
(aciune n evacuarea prilor), nu se mai poate pune n discuie contractul de vnzare-cumprare
ca temei al dreptului deproprietate asupra imobilului n materialitatea sa, deoarece vnztoarea
I.C. motenitoarea legal a cotei de 1/2 din imobil nu a putut s transmit prilor dect
dreptul de proprietate asupra acestei cote ideale, iar nu dreptul deproprietate asupra
nemictorului, n materialitatea sa. Aadar, singura proprietar asupra bunului n materialitatea
sa, prin efectul declarativ al partajului, este reclamant F.M., toi ceilali coindivizari, fiind
creditori, fa de aceasta, pentru sulte, situaie n care n mod eronat instanele au apreciat c
al tuturor celorlali coproprietari, unul din ei va putea revendica bunul indiviz. Nu este ns
admisibil o aciune n revendicare introdus de un coproprietar mpotriva celorlali coproprietari
cu privire la bunul indiviz, deoarece nici un coproprietar nu este proprietar exclusiv asupra
bunului. Este ceea ce s-a numit regula, principiul unanimitii. deine bunul fr drept.
Regula unanimitii s-a dovedit a fi att de sever, nct a mpiedicat chiar exercitarea.
Dac ns intervine partajul i bunul este atribuit n lotul unuia dintre coproprietari, acesta va
putea promova aciunea n revendicare mpotriva celui ce normal a dreptului de proprietate
comun pe cote-pri obinuit, ntruct fiecare coproprietar are un adevrat drept de veto n
legtur cu svrirea oricrui fapt juridic n sens restrns sau cu ncheierea oricrui act juridic
referitor la bunul care constituie obiectul acestui drept.
Tocmai pentru a tempera excesele care rezult din aplicarea rigid a regulii unanimitii
este necesar organizarea juridic a coproprietii obinuite, pentru c o exercitare concomitent
i mpreun a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate devine, n anumite mprejurri,
imposibil. De exemplu, pretenia ca bunul s fie folosit de ctre toi coproprietarii n acelai
timp, cu acces la fiecare particul material a bunului, ar bloca nsi exercitarea dreptului de
proprietate
coproprietar. Prin urmare, coproprietatea este forat i are caracter accesoriu n raport cu dreptul
de proprietate exclusiv. Cota-parte din coproprietatea forat se poate nstrina numai odat cu
bunul principal. n principiu, coproprietarii nu pot cere mprirea bunului comun accesoriu
necesar al bunului principal care formeaz obiectul dreptului de proprietate exclusiv care
aparine la proprietari diferii. n practic, s-a admis ncetarea coproprietii forate pentru prile
comune ale unui imobil cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul tuturor coproprietarilor.
De asemenea, s-a admis pentru podul unei case aflat n folosin comun, dac meninerea
acestei stri nu se mai impune.
Aceti coproprietari au unele drepturi mai ntinse dect n cazul coproprietii temporare :
fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevrat proprietar. Dar acest
drept este supus urmtoarelor limite:
folosina nu trebuie s aduc atingere drepturilor egale i reciproce ale celorlali
coproprietari ;
folosina trebuie s se nfptuiasc numai n interesul utilizrii fondului cruia i-a fost
afectat bunul comun accesoriu.
Coproprietarul nu poate dispune dect de cota-sa parte abstract i nu are dreptul s
transforme modul de folosin al bunului comun sau s efectueze acte de administrare, nici n
folosul tuturor coproprietarilor, dect cu acordul tuturor acestora, iar actele ndeplinite fr
respectarea acestui principiu snt considerate a reprezenta o tirbire a dreptului de proprietate,
soluia privete i spaiile comune, auxiliare, dotrile i accesoriile care prin natura lor servesc
folosirii n comun. Dac vorbim despre obligaii, coproprietarii nu pot face acte de dispoziie
asupra bunului comun. n schimb, pot nstrina cota proprietate exclusiv. nstrinarea bunului n
proprietatea exclusiv, ca de exemplu a unui apartament, atrage automat transmite- rea ctre
dobnditor a dreptului de coproprietate accesesoriu . Coproprietarii au obli- gaia de a suporta
partea fiecruia din cheltuielile de ntreinere i conservare a bunu-lui comun. Ei se pot elibera de
aceast obligaie pentru viitor, abandonnd bunul principal ce le aparine n exclusivitate
obligaie propter rem. Exist mai multe cazuri de coproprietate forat dintre care menionm :
asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie (morminte, hri de familie, tablouri
de familie);
asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje ori apartamente, precum i asupra
terenului aferent aflat n folosin ori concesiune. Dreptul de concesiune asupra terenului se
transmite n caz de succesiune sau nstrinare a bunului principal;
asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosin a dou imobile vecine
(drumuri, fntni, izvoare, poteci ). Dac aceste bunuri se afl pe linia despritoare dintre dou
proprieti, ele snt coproprietatea ambelor proprieti. Dac aceste bunuri snt situate pe unul
dintre fonduri i servesc pentru utilitatea celuilalt fond ne aflm n faa unei servituti. Aadar,
regimul juridic este deosebit fa de prima situaie;
asupra despriturilor comune (ziduri, anuri, garduri ).
Situaia cldirilor cu mai multe apartamente reglementat n Romnia pentru prima dat
prin Legea nr.3/1927 (art.57), impus de evoluia demografic a rii i dezvoltarea construciilor
de locuine, cnd asupra unor pri din cldire destinate s serveasc apartamentele, a pus o serie
de probleme practice a modului de exercitare a dreptului de proprietate n privina acestor pri.
Reglementrile au fost modificate prin legile 4/1973 i 5/1973, prin intrarea unor noi norme n
vigoare. Dup 1989, astfel de reglementri au fost introduse prin Legea 50/1991, cu referire la
regimul juridic al coproprietii forate asupra prilor comune din cldirile cu mai multe
apartamente. Tot astfel, n conformitate cu art.14 din Decretul-lege nr.61/1990 privind vnzarea
de locuine construite din fondurile statului ctre populaie, art.36 din legea nr.50/1991 privind
autorizarea executrii construciilor i respectiv art.10din legea nr.85/1992 privind vnzarea de
locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor
economice, se prevede c, n cazul n care ntr-o cldire sunt mai multe apartamente sau spaii cu
alt destinaie, avnd proprietari diferii, odat cu dreptul de proprietate asupra acestora, se
transmite i se dobndete i dreptul de proprietate pe cote-pri din construciile, instalaiile i
dotrile care prin natura lor, nu se pot folosi dect n comun. n present, regimul juridic al
coproprietii forate i perpetue asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente l
reprezint legea nr.114/1996 legea locuinei, n care se afl inclus regulamentul cadru al
asociaiilor de proprietari. n art.3, alin.1, lit.c aceast modalitate a dreptului de coproprietate este
definit astfel: prin proprietate comun se neleg toate prile dintr-o cldire aflat n
proprietate, care nu sunt apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi
coproprietarii din acea cldire. n Anex sunt enumerate toate prile cldirii care sunt de
folosin comun i, deci, n coproprietate forat: terenurile de sub cldire, curtea, fundaia,
structura de rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele,
subsolurile, casa scrii, ascensoarele[19].
La acestea se adaug elemente de folosin comun aduse ulterior ca dotri: conductele de
ap, sisteme de nclzire, paratrsnete, antene, etc. Coproprietatea forat i perpetu exist dac
fiecare etaj sau apartament aparine n exclusivitate altui proprietar. Dac toat cldirea are un
singur proprietar, n acest caz nu se poate vorbi de coproprietate asupra prilor comune. Prile
comune ce fac obiectul coproprietii forate snt : curtea, acoperiul, scrile, instalaiile comune,
zidurile comune , intrrile. Gospodrirea prilor comune din cldiri se face, dup caz, prin
asociaia locatarilor, asociaia proprietarilor ori asociaia proprietarilor i chiriailor. Art.355, 356
din Codul Civil al Republicii Moldova reglementeaz regimul juridic al coproprietii forate i
perpetue. Potrivit dispoziiilor art.356 Codului Civil al Republicii Moldova gardul, zidul sau
anul care despart dou proprieti, sunt n coproprietatea forat a celor doi proprietari vecini.
De asemenea, tot n coproprietatea forat sunt prile commune, ce servesc la dou terenuri
nvecinate, cum ar fi, de pild, curile comune, fntanile, aleile etc. Art.355instituie o regul cu
caracter general, care se refer la proprietatea asupra prilor comune din cldirile cu multe etaje
sau cu apartamente, i const n aceea c prile din cldire care snt destinate folosin ei spa iilor
nu pot fi folosite dect n comun. Conform art.5 din Legea nr.913/2000, astfel de pri comune
din cldirile cu multe etaje snt:terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile,
acoperiul, terasele, courile de fum, casele scrilor, holurile, subsolurile, pivniele i etajele
tehnice, tubulturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul sau
exteriorul locuinelor (ncperilor), care deservesc mai multe locuine (ncperi), terenurile
aferente n hotarele stabilite cu elemente de nverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietii
imobiliare a condominiului. Asupra acestor pri comune proprietarii apartamentelor au un drept
de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu [14].
Aceast coproprietate forat se caracterizeaz prin aceea c, dei bunul a fost construit de
un singur proprietar, ceilali proprietari vecini pot s-1 fac comun n tot sau n parte, pltind
proprietarului bunului jumtate din valoarea sa, sau jumtate din valoarea prii ce vrea s-o fac
comun, precum i jumtate din terenul pe care este construit bunul (zidul, anul etc.). n cazul
n care proprietarul bunului nu dorete s-l fac comun cu proprietarul vecin, el poate fi obligat
la aceasta de ctre instana judectoreasc. Coproprietatea forat nu poate nceta prin mpreal.
Singura posibilitate de lichidare a acestei coproprieti este ca proprietile ce sunt deservite de
bunul comun (an, gard, alee etc.) s devin proprietatea unei singure persoane, n legtur cu
aceasta, n practica judiciar, se face precizarea ca: ,,n mod excepional, de cte ori exist bunuri
accesorii sau dependente ce sunt destinate a servi uzului comun i indispensabil al unor
proprietari diferii, mpreala lor nu este posibil. Despriturile comune snt i zidul, anul,
gardul care separ dou proprieti vecine. Ele snt coproprietate forat a proprietarilor
fondurilor nvecinate. Dovada coproprietii forate asupra despriturii comune se face :
prin nscris(titlu);
prin dovedirea dobndirii coproprietii pe cale de uzucapiune;
n lipsa de titlu i uzucapiune, se folosesc unele prezumii legale. Aceste prezumii snt
relative putndu-se face dovada contrar.
Aa se face privind zidul comun, conform art.590-591 C.C.R. :
se socotete comun dac nu este titlu ori semn ce probeaz contrariul;
este semn de necoproprietate, cnd zidul are culmea nclinat (aparine celui, unde este
nclinat culmea);
Orice vecin poate face zidul s fie comun, pltind jumtate din valoarea lui (art.598C.C.R.)
; fiecare coproprietar are dreptul s foloseasc zidul fr a prejudicia dreptul celuilalt i este
obligat s contribuie la repararea i ntreinerea lui. Conform art.602-604 C.C.R.,privind anul
comun:
este comun dac nu este semn ce dovedete contrariul;
semn de necoproprietate este dac pamntul este aruncat numai de o parte. Acest
proprietar este proprietarul anului.
Privind gardul comun art.606 C.C.R. menioneaz gardul este coproprietate n afar de
cazurile :
una singur din proprieti este ngrdit;
este titlu sau posesie care constat contrariului.
Fiecare din proprietari se poate folosi, chiar fr voia celuilalt, n interesul su, poate aduce
unele transformri dar s nu stinghereasc pe cellalt proprietar n exercitarea dreptului su.
fiindc acesta nu mai este un bun comun, ci aparine n exclusivitate unui singur proprietar. n
legtur cu exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri pot aprea unele cheltuieli
de ntreinere sau pstrare a bunului comun. De asemenea, coproprietarii snt obligai s participe
la plata impozitelor, a taxelor i a altor pli obligatorii necesare a fi pltite pentru unele categorii
de bunuri (spre exemplu, impozitul pe bunurile imobile). Toate aceste pli pot fi achitate de
ctre toi coproprietarii, dar unul din coproprietari poate achita suma integral c ulterior s cear
de la ceilali plile respective care snt proporionate mrimii cotelor lor pri. Dac
coproprietarii vor decide mprirea bunului, ei snt n drept s cear i stingerea tuturor
datoriilor, nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri, care snt scadente ori devin
scadente n cursul anului n care are loc mprirea. Aceste datorii vor fi suportate de ctre toi
coproprietarii proporional mrimii cotelor lor pri .Dac coproprietarii nu au stins datoriile
nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri, care snt scadente ori devin scadente n
cursul anului n care are loc mprirea, pn la mprirea bunului comun, aceste sume vor fi
achitate din preul vnzrii bunului comun, vnzare care va avea loc n legtur cu mprirea
bunului comun. Coproprietarii pot stabili prin acordul comun i o alt modalitate de stingere a
datoriilor nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri. Proprietatea comun pe cotepri poate nceta prin dou forme de mpreal:
a) prin inelegerea prilor, adic pe cale amiabil;
b) prin hotrre judectoreasc.
mprirea amiabil se efectueaz n baza unui act juridic ncheiat ntre toi coproprietarii,
act care poate fi ncheiat n orice form scris sau verbal. Un asemenea act de mprire va fi
valabil doar dac la el vor participa toi coproprietarii i toi vor cdea de acord cu realizarea
mpririi pe aceast cale, precum i cu clauzele actului de mprire. Dac unul din coproprietari
este limitat sau lipsit n capacitatea de exerciiu, atunci mprirea voluntar se va putea realiza
numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal. mprirea
judectoreasc se efectueaz de ctre instanele judectoreti la cererea persoanei ndreptite de
a cere partajul, asemenea persoane, dup cum am mentionat, pot fi coproprietarii i creditorii
acestora. Dac bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de partaj va fi respins de ctre
instan de judecat ca inadmisibil. Adeseori partajul judiciar poate avea loc n urmtoarele
cazuri:
la imprire nu snt prezeni toi titularii dreptului de proprietate comun;
coproprietarii nu ajung la o nelegere privind mprirea bunului comun;
unui din coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de exerciiu i autoritatea
tutelar, dup caz a ocrotitorului legal, a refuzat ncuviinarea unui partaj voluntar. [14]
Drepturilor Omului, care include respectarea de ctre statele membre a drepturilor de proprietate
a naionalilor lor i a nenaionalilor, cu reedina pe teritoriul acestor state;
drepturilor de proprietate.
Convenia European a Drepturilor Omului i Libertilor Fundamentale (CEDOLF),
ncheiat sub egida Consiliului Europei, a devenit o parte integrant a legisla iei europene, din
momentul n care articolul 49 al Tratatului de la Amsterdam a introdus obligaia pentru rile care
doresc s devin membre ale Uniunii s respecte principiile Conven iei i protocoalele sale
adiionale. Respectarea de ctre Uniune a drepturilor omului are o tradiie ndelungat.
Respectarea principalelor instrumente regionale i internaionale de protejare a drepturilor
omului, cum ar fi Declaraia Universal a Drepturilor Omului i Acordul su complementar
Internaional asupra Drepturilor Politice i Civile i Acordul Internaional privind Drepturile
Economice, Sociale i Culturale reflect valorile comune universale ale libert ilor fundamentale
i principiilor democratice pe care statele membre au decis s-i bazeze rela iile. CEDOLF a fost
i rmne totui principalul instrument legal de salvgardare a unor asemenea drepturi n Europa.
Dei Comunitatea European nu este parte la aceast Convenie, toate Statele Membre au
ratificat-o i deciziile Curii de Justiie se bazeaz pe principiile stabilite de Conven ie i pe
tradiiile constituionale comune ale Statelor Membre, pentru salvgardarea drepturilor omului n
Uniunea European. n 1977, printr-o declaraie comun, Parlamentul, Consiliul i Comisia i-au
afirmat ataamentul la drepturile fundamentale aa cum rezult acestea din Constitu iile statelor
membre, precum i din CEDOLF, la care aceste state sunt membre. Printr-o asemenea
declaraie, cele trei instituii urmau deja precedentul juridic al Curii de Justi ie al Comunit ilor
Europene. Dispoziiile relevante ale drepturilor de proprietate n CEDOLF sunt: Articolul 14 al
Conveniei, care garanteaz faptul c: Drepturile i libertaile stabilite de aceast Convenie vor
fi asigurate fr discriminare indiferent de sex, ras, culoare, limb, religie, origine social sau
naional, asociere cu o minoritate naional, proprietate, natere sau alt statut i Articolul 1 al
Protocolului Adiional Nr. 1 care stabilete: Fiecare persoan fizic sau juridic are dreptul s
beneficieze n pace de posesiunile sale. Nimeni nu va fi privat de posesiunile sale dect n cazul
aprrii interesului public i n condiiile legii i ale principiilor generale ale dreptului
internaional. Reglementrile precedente nu vor diminua n nici un caz dreptul unui Stat de a
aplica asemenea legi deoarece este considerat necesar controlul folosirii proprietii n
concordan cu interesul general sau al asigurrii plii taxelor sau a altor contribuii sau
penaliti. [1]. Intrarea n vigoare a Tratatului Uniunii Europene la 1 noiembrie 1993 a
reprezentat un pas important pentru integrarea drepturilor omului i a principiilor democratice n
politicile statelor Uniunii Europene. Tratatul consider c unul dintre obiectivele Politicii
Comune Externe i de Securitate este dezvoltarea i consolidarea democraiei i a aplicrii legii,
precum i respectarea drepturilor omului i a libertilor fundamentale. n acelai timp, noul
titlu privind dezvoltarea cooperrii include o a doua referire direct la drepturile omului i la
democratizare.
Politica Comunitii n acest domeniu va contribui la obiectivul general de dezvoltare i
consolidare a democraiei i a aplicrii legii, precum i la respectarea drepturilor omului i a
libertilor fundamentale.Tratatul de la Amsterdam, care a intrat n vigoare la 1 mai 1999,
marcheaz un alt pas nainte pentru integrarea drepturilor omului n ordinea legislativ a Uniunii
Europene. Stabilete, ca principiu general, faptul c Uniunea European trebuie s respecte
drepturile omului i libertile fundamentale, pe baza crora a fost nfiinat Uniunea (Art. 6 din
Tratatul UE). De asemenea, acord Uniunii puterea de a suspenda anumite drepturi ale unui Stat
Membru, ce deriv din aplicarea Tratatului, dac a determinat existena unei serioase i
persistente nclcri a acestor principii de ctre acel Stat Membru (Art. 7, Tratatul UE) i
introduce obligaia rilor candidate s respecte aceste principii pentru a fi acceptate s adere la
Uniune (Art. 49, Tratatul UE). Mai mult, Tratatul de la Amsterdam acord Cur ii Europene de
Justiie puterea de a asigura respectarea drepturilor i libertilor fundamentale de ctre
instituiile europene (Art. 46, Tratatul UE). Ultima etap a evoluiei legisla iei UE, privind
Deci, la prima vedere fragmentarea proprietii a unui i aceluiai obiect, ntre mai multe
persoane ar fi imposibil. Dar exist i cazuri n care aceeai proprietate, unul i acelai obiect
aparine la mai multe persoane, care au acelai drept de proprietate. Chiar Pobedonos ev K.P.
menioneaz, conacul poate fi procurat (cumprare, donare, etc) de ctre mai multe persoane
mpreun, sau conacul motenit poate trece la cteva persoane i cu toate acestea ntre ei nu
apare vreo societate sau tovrie, care sdein o singur personalitate juridic, i fiecare dintre
proprietari, fr a pierde identitatea lor, are acelai drept de proprietate pe numele su. Deci aa
apare proprietatea comun i folosina comun, ceea ce nseamn c un obiect, rmnnd n
acelai timp, n esen, inseparabil, se fragmenteaz n mai multe pri ideale, i n fiecare din
aceste pri proprietatea participantului are calitatea de exclusivitate. [32]
Evoluia istorica de dezvoltare a proprietii comune pe cote-pri n Federaia Rus a
cunoscut cteva etape.
Prima faz se refer la dreptul cutumiar rus vechi, caracterizat prin nceputul aplicrii
normelor juridice, care reglementau relaiile de proprietate comun. La aceast etap, orice
studiu tiinific de drept cutumiar este practic inexistent;
A doua etap se caracterizeaz prin mbuntirea i sistematizarea normelor juridice, ce
reglementeaz relaiile de proprietate comun pe cote- pri, care, treptat (de la mijlocul secolului
al-XIX)
sunt
consfinite
cadrul
instituiei
juridice;
fr
mri
cota
acestuia.
acordul
comun al tuturor coproprietarilor. Dac un astfel de acord privind posesia sau folosin a
proprietii comune lipsete, fiecare coproprietar are dreptul s soluioneze litigiul n instan. n
cazul n care un astfel de acord asupra actelor de dispoziie privind bunurile proprietate comun
lipsete, instana de judecat nu poate soluiona litigiul dat.Coproprietarul are dreptul s
foloseasc bunul proprietate comun pe cote-pri proporional cotei deinute,iar n caz de
imposibilitate,s ceara coproprietarilor ce posed i folosesc bunul ,plata unei compensaii
echitabile.Coproprietarul este liber s dispun doar de cota sa.Fructele produse de bunul
ultimul caz, proprietatea asupra unui imobil construit nu este distribuit n pri, dar revine mai
multor proprietari, ce pot beneficia de un anumit numr de drepturi sau avantaje asupra bunului,
cum ar fi o perioad anual de beneficiere de bun, o prioritate de acces, distribuirea veniturilor i
tarife reduse. n SUA i n majoritatea provinciilor canadiene, imobilele divizate n coproprietate
sunt denumite condominium. n Australia i n Columbia Britanic, legea utilizeaz termenul
strata, i n sfrit, termenul commonhold, utilizat n Regatul Unit.
Ca exemplu de coproprietate n Frana,este cartierul La Rouviere (circumscripia 9) din
Marseille, construit de ctre Xavier Arsene-Henry n anii 1969, o imens coproprietate, compus
din 2 161 locuine i mai mult de 8000 locuitori. Dup statistic numrul locuinelor n
coproprietate se ridic n Frana pn la 7,6 milioane dintr-un total de 29,5 milioane locuine.
Coproprietatea este un fenomen n special urban, deoarece aproximativ 2/3 sunt amplasate n
aglomeraii de peste 200.000 locuitori i dintre care 30% din locuine n coproprietate sunt n
regiunea parizian.[39]. Conform dreptului francez, coproprietatea funcioneaz sub regimul
indiviziunii forate, adic un regim al posesiunii comune.
Acest regim particular al proprietii imobiliare s-a impus din cauza numrului crescnd al
imobilelor din raporturile care aparineau, dup cum s-a stabilit, aproape n general pn n
secolul XIX, unui singur proprietar, i care au fost vndute prin cote-pri diferitor proprietari.
Acest caz cndva excepional, a devenit comun n cursul sec. XX, a impus legislatorul s
siplifice gestionarea i ntreinerea acestor imobile divizate i s ncadreze noi probleme,
necunoscute n casele de alt dat: prile comune, cheltuieli de ntreinere repartizate,
etc..Imobillele cu regimul de coproprietate includ att casele din dou locuine, ct i ansambluri
de mai multe cldiri, ce regrupeaz sute de locuine. Cele mai mari coproprieti n Frana,
Grigny 2 (Grigny, Essonne) i Parly 2 (Le Chesnay i Rocquencourt, Yvelines), nvecineaz cinci
mii de locuine. Totui, apropate 30% din coproprieti numr mai puin de 10 locuine i 70%
dintre ele au mai puin de 30 locuine. Proprietarii, care le ocup, sunt la fel reprezentai, ca i
proprietarii locatori. [39].
Primul text privind noul statut ce reglementeaz coproprietatea este legea din 28 iunie
1938, care a fost ulterior nlocuit cu legea din 10 iulie 1965Loi n65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la coproprit des immeubles btis ,care i ea la rndul su a fost
modificat prin:
Legea din 31 decembrie 1985(La loi du 31decembre 1985,JO du 1er janvier 1986);
Legea din 21 iulie 1994( La loi du 21 juillet 1994,JO du 24 juillet 1994);
Decretul din 17 martie 1967(Le decret du 17 mars 1967,JO du 22 mars 1967)
Decretul din 15 februarie 1995(Le decret du15 fevrier1995,JO du 17 fevrier1995)
Decretul din 27 mai 2004(Le decret du27 mai 2004,JO du 4 juin 2004).[46]
Dup cum am spus, coproprietatea este organizarea unui imobil construit sau a unui grup
de imobile, dreptul asupra cruia este repartizat ntre mai multe persoane, prin cote, alctuite
dintr- o parte privat i o cot-parte din prile comune,unde partea privat sunt prile din
construcii sau terenuri rezervate cu drept exclusiv al unui coproprietar i fac parte din
proprietatea sa. Acestea sunt, de exemplu, apartamente, garaje, locale comerciale,
beciuri etc.Iarprile comune sunt folosite de toi coproprietarii sau de mai muli dintre ei. Din
ele fac parte terenul aferent, lucrri importante, element de echipament comun, conducte,
localuri pentru prestri servicii comune, pasaje. Prile comune sunt generale i ele sunt
proprietatea asociaiei de proprietari. Practica arat c n afara prilor comune n aa mod snt
folosite adesea terasele, grdinile, acoperiurile amenajate n mansarde, etc.[45]
Prin derogare, cota-parte este evaluat proprorional valorii cotei deinute n raport cu
totalitatea celorlalte cote ale imobilului. Aceste cote-pri sunt n mod general exprimate printr-o
fracie sau procente. Prile comune sunt indivizibile. Regimul coproprietii nu poate fi asimilat
cu o indiviziune sau organizarea unei persoane juridice, a crei reguli de funcionare sunt
diferite. Prile private,prile comune sunt definite prin starea descriptiv a diviziunii, i de ctre
regulamentul coproprietii,care este un act cu valoarea de contract privind fiecare
coproprietar,stipuleaz drepturile i obligaiunile fiecrui coproprietar i descrie organizarea
general a coproprietii.El definete astfel prile private i prile comune i determin
condiiile lor de utilizare.Deasemenea, fixeaz repartiia sarcinilor ntre coproprietari.n afara
procurrii unei cote-pri, el are valoarea unui contract ntre achizitor i sindicatul
coproprietarilor: se recomand deci citirea cu atenie i respectarea tuturor dispoziiilor.Prile
comune, prezentate n acest regulament, sunt gestionate de administrator, conform deciziilor
luate n cadrul adunrii generale de ctre coproprietari, conform regulilor majoritii prevzute
puin
dat
an.
Adunarea
General
este
organul
de
expresie
certific c este mai puin adaptat pentru tratarea problemei locuinei familiilor mai modeste.
Dup ce s-a ncercat absorbia deficitului de dup rzboi (legea din 1948), accesul la proprietate
prea urmarea logic a programelor gigantice imobiliare din anii 1950 i 1960, toate locative.
Guvernele au favorizat pe larg accesul la proprietatea familiilor, inclusiv i celor mai modeste.
Or, omajul i sporirea ubrezeniei pun achizitorii n situaii dificile, fie c situaia lor social s-a
degradat pe parcursul timpului, fie c ei erau deja ntr-o situaie precar la momentul
achiziionrii, acest ultim caz tinde s se multiplice din cauza crizei de locuine, ce face dificil
accesibilitatea la zona locativ. Aceasta poate duce la neplata cheltuielilor, adesea importante, i
deci, la dificulti sociale pentru casa vizat i dificulti financiare pentru sindicatul
coproprietarilor. n sfrit, statutul coproprietilor este esenial adresat problemei curente a
imobilelor, ns nu permite n general evoluia lor. Acesta este dreptul imobilelor.
Nivelul ridicat al majoritii exigibile poate diviza o coproprietate sau s nstrineze o parte
comun, la fel ca i despriturile ntre prile private i prile comune, care nu dau posibilitatea
colectivitii coproprietarilor de a interveni n prile private, mpiedic, n general orice evoluie
a acesteia. Astfel, reorganizarea marilor ansambluri de coproprieti se dovedete a fi n general
imposibil. Conform aceleeai opinii, grupul de lucru cldiri existente ale Grenelle de
lEnvironnement se prevde introducerea n lege a noiunii de lucrri privative de interes
comun,cu scopul de a facilita reparaiile termice ale imobilelor, Cnd dificultile se
concentreaz pe o coproprietate, aceasta poate s se regseasc ntr-o stare asemntoare
insolvabilitii, cu toate c nu exist, n dreptul francez, insolvabilitate a coproprietii propriuzis (articolul 29-6 exclus coproprietile volumul VI din codul comerului). Cauzele dificultilor
coproprietilor pot fi diverse: plecarea proprietarilor cei mai solvabili n folosul proprietarilor
mai puin solvabili (fenomenul generaiei, scderea pieii locale ale locuinelor, programul
imobiliar slab dirijat, etc.), calamiti (incendiu, problema stabilitii construciei, mbtrnire,
etc.), sporirea cheltuielilor (energie, etc.), problemele de mediu (mediu urban, nocivitatea, etc.),
gestiunea proast, fenomenul comerciani de somn (locatori, ce caut rentabilitate locativ pe
termen scurt fr grija valorificrii patrimoniale), etc.Aceti factori de degradare pot s se
combine unii cu alii. Coproprietatea poate atunci s intre ntr-o spiral de dificulti: neplata
cheltuielilor care duce la o ntreinere proast, i, deci, la o degradare a construciei, care, la
rndul su, atrage devalorizarea imobiliar i plecarea achizitorilor solvabili i investiii
patrimoniale n profitul achizitorilor lefteri i/sau vnztori de somn, ceea ce duce la
accentuarea neplilor cheltuielilor i aa mai departe. Dezvoltarea fenomenului coproprietii n
dificultate au impus autoritile publice s se gndeasc la modurile de adaptare a regimului.
Chiar dac legislatorul ezit s modifice n profunzime legea, pe care greu i imagineaz cu ce
poate s o nlocuiasc, aceast micare de adaptare s-a amplificat n ultimii ani (mai mult de zece
legi din anul 1996 au modificat textul din anul 1965, aproape la fel ca i n ultimii 30 de ani
precedeni). De asemenea autoritile publice au fost timp ndelungat tentate s nu intervin ntrun domeniu privat, pe care ei nu-l consider de competena lor. A trebuit ca s asiste la devieri
grave ale marilor ansambluri n coproprietate, ca n Clichy-sous-Bois i la Montferimeil (de unde
au demarat tulburrile din anul 2005) sau la Villiers-le-Bel, Sevran, etc., pentru ca, cu ntrziere,
problema s fie luat n calcul i ca legitimitatea unei intervenii publice n coproprietate s fie
recunoscute. De asemenea, de abia din anul 1994, aproape 30 de ani dup aprobarea legii din
1965, autoritile publice au instituit o serie de dispozitive destinate facilitii temporare a
dificultilor coproprietii: OPAH al coproprietii n dificultate (1994), administraia provizorie
(1994), planul de protecie (1996), incapacitatea (2003, modificat n 2009), mandatar ad hoc
(2009). Totui, aceste dispozitive au fost instituite treptat i sunt nc slab coordonate ntre ele,
i, ce este esenial, puin utilizate.
Pot fi distinse dou tipuri de acte de dispoziie:
dispoziiile judiciare: ele sunt la iniiativa judectorului judiciar dup adresarea n
instan. Este vorba de administraia provizorie, mandatarul ad hoc( care este o procedur
instaurat prin legea nr. 2009-323 din 25 martie 2009 de mobilizare pentru locuin i lupta
contra excluderii) i incapacitate (cu toate c, n ultimul caz, posibilitatea sesizrii judectorului
este fie restrns la autoritile publice locale, fie supuse acordului lor);
dispoziiile administrative: ele in de iniiativa autoritilor publice. Este vorba de OPAH
al Coproprietii n Dificultate i de planul de protecie.
Aceste dispoziii au, esenial, un scop curativ (ele vizeaz tratarea dificultilor
recunoscute) chiar dac msura mandatarului ad hoc, instaurat n anul 2009 tinde spre ideea
unei preveniri a dificultilor. Acest ultim dispozitiv este de asemenea ultimul, ce se aplic
automat (pragul de nepli, stabilit de lege), n timp ce aplicarea altor dispozitive in de
aprecierea, dup caz a judectorului sau autoritilor publice. Ele sunt fie stimulatoare (fr
modificarea prerogativelor organelor de gestiune), fie forate (administraia provizorie i
incapacitatea). Descrierea dispozitivelor de mai jos este n ordinea crescnd a dificultilor, pe
care ele presupun s le trateze de la prevenire nainte de survenirea dificultilor grave pn la
tratarea cazurilor mai grave. Totui, aceast clasificare este subiectul cauiunii. Dispozitivele, ce
nu au fost redactate n mod coordonat i punerea lor n practic fiind o iniiativ variat, aceast
ordine este adesea periclitat n practic. Pe de alt parte, pentru aceeai coproprietate, mai multe
dispozitive pot coexista (spre exemplu, un plan de protecie la iniiativa autoritilor publice i
administrarea provizorie la iniiativa judectorului, sesizat de administrator sau coproprietari).
.
ncheiere
Dreptul de proprietate n Republica Moldova, astzi nu-i pierde semnificaia economicojuridic care este bine cunoscut de ctre toi, dar peste aceasta este factorul psihologic, poate un
alt aspect rudimentar sau conservator al mentalitii noastre, potrivit cruia bunul imobiliar, teren
sau cas, ntr-o lume zguduit de attea frmntri sociale, nseamn mai mult ca la alte popoare
un element de stabilitate. Pe cetean poate nu-l doare att de mult nerealizarea dreptului su de
proprietate, ct l apas lipsa unei drepti sociale i lipsa unor reglementri care s aib la baz
valorile morale tradiionale. Proprietatea individual exist de la originea perioadei istorice i o
durat de mai multe ori milenar i-a consacrat soliditatea. Ea se prezint ca un fenomen natural,
i faptul c a existat la toate popoarele i n toate vremurile dovedete c rdcinile ei pornesc
din nsi structura organic a societii omenetin aa fel,dreptul la proprietate, ca libertate
public, nu are alte limite dect dreptul egal al celuilalt. Atunci cnd scopul social este considerat
a fi individual, mplinirea personalitii umane, libertile snt exercitate de fiecare dup bunul
su plac, cu singura limitare de a nu aduce atingere libertilor celorlali, cci aceste liberti
publice snt stabilite egal pentru toi. Puterea public nu pune de fapt limite, ci arbitreaz.
[23]Investigaiile efectuate n lucrarea dat au pus n lumin actualitatea i importana temei
cercetate, ele conducndu-ne la urmtoarele concluzii:
Dreptul de proprietate se prezint ntr-o tripl ipostaz: ca baz a sistemului economic,
deci element al sistemului social; ca drept fundamental al omului; ca drept subiectiv real absolut.
Dreptul de proprietate privat se afl chiar n vrful ierarhiei drepturilor subiective,
alturi de astfel de drepturi ca dreptul la via, dreptul la justiie, la liber exprimare i altele.
Indiferent de faptul la care nivel naional sau internaional snt fixate
normele cu privire la dreptul de proprietate, ele formeaz, alturi de alte norme ce in de
drepturile omului, fundamentul ordinii publice att naionale, ct i internaionale.
BIBLIOGRAFIE
1.
3.
( ) 05 1936/ ;
4.
Codul Civil al Republicii Moldova (nr. 1107-XV din 6 iunie 2002) MO al RM nr.
6.
30.11.1994;
7.
8.
1998;
30.03.2000;
9.
MO al RM, 2004;
1.
Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996, MO al Romniei nr. 254, partea I, din
21.10.1996;
2.
Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale Editura All Beck Burureti
4.
2005
coord.: Mihai Buruian, Ch.: .S.F.E.-P.Tipografia Central, vol. I.-2006;
5.
Carbonnier J., Droit civil. Les biens et les obligations, Les Presses Universitaires
Colin et Capitant, Cours lmentaire de droit civil francais, tome I, Paris, Daloz,
7.
Cornu Grard, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien,
1924;
Paris, 1991;
8.
S.n.,2005(Tipogr.Elena-V.I.);
11.
Ionacu A.,La copropriete dun bien, Les Presses Universitaires de France, Paris,
1930, p. 249;
12.
13.
Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura
Locke, Essay on the human understanding, book IV, ch. III, 18;
15.
forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe spaii locative aparinnd unor
proprietari diferii;
18.
Chiinu,2006;
9.
9.
, . . .
.. :, 2000./http://civil.consultant.ru/elib/books//;
9.
.. . :
Cazul Stauder (C-2969), E. C. J., 12 noiembrie 1969, Rec.pp. 419 -430, Cazul
Internationale Handelsgesellschaft (11-70), E. C. J., 17 decembrie 1970, rec. pp. 1125 -1158,
Cazul Nold (4-), E. C. J., 14 mai 1974, rec. pp. 491 -516
3.
3.
3.
Decizia nr. 4083 din 18 mai 2005, Inalta Curte de Casatie si Justitie , Sectia civila
si de proprietate intelectuala.
3.
noiembrie 2004;
3.
3.
http://www.copropriete.org;
3.
http://civil.consultant.ru/;
3.
http://www.allpravo.ru ;
3.
http://www.scribd.com;
3.
www.csj.md;
3.
www.lawmix.ru;
3.
www.gralon.net;
3.
www.cspc.asso.fr;
3.
www.dadalos.org;