Consiliul Local al Municipiului Oradea

Administraia Imobiliar Oradea Piaa Unirii, nr. 1

410 100, Oradea
Tel. +40 0259-436 276
Fax. +40 0259-436 276
E-mail: aio@oradea.ro

APROBAT
Primar

Ilie Bolojan
Numr: 46460
Data: 03.04.2012

CAIET DE SARCINI
pentru achiziionarea serviciului de evaluare a unor active
de tipul terenuri, cldiri etc. situate pe teritoriul administrativ al municipiul Oradea

1. OBIECTUL LICITAIEI

1.1. Contractarea serviciului de evaluare a terenurilor i construciilor aflate in administrarea

Consiliului Local al municipiului Oradea precum i ntocmirea Studiului de pia pentru sabilirea valorii de
pia a terenurilor pe zone comerciale i a chiriilor la locuine i spaii cu alt destinaie n vederea
fundamentrii deciziilor de concesionare, nchiriere, achiziie i/sau vnzare a imobilelor - terenuri i
cldiri - aflate n teritoriul administrativ al Municipiului Oradea
1.2. studiul de pia ce urmeaz a fi achiziionat are urmtoarele obiectivele :
a). Stabilirea dimensiunilor i a structurii pieei
b). Determinarea factorilor ce acioneaz asupra pieei regionale
c). Prezentarea analizei comparative a dinamicii evoluiei preurilor de vnzare, nchiriere sau
concesiune n zonele de dezvoltare a Municipiului Oradea
d). Identificarea volumului ofertei pieei locale privind concesionarea, nchirierea i vnzarea
imobilelor - terenuri i cldiri - cu detinaie comercial, industrial sau de locuine
e). Studiul preurilor raportat la zonarea funcional i comercial a Municipiului Oradea
f). Conjunctura i tendinele pieei locale, prognoza de evoluie pe termen scurt i mediu
g). Identificarea factorilor prin care Consiliul Local influeneaz piata local contribuind la
atragerea de investitori n Municipiului Oradea.

2. PREUL SERVICIILOR DE EVALUARE

2.1. Tarifele pentru plata serviciilor de evaluare a terenurilor i ntocmirea Studiului de pia, vor fi
stabilite dup urmtoarea gril:
- pna la 50 mp _______________ lei/lucrare;
- de la 51 la 100 mp _______________lei/lucrare;
- de la 101 la 200 mp ______________ lei/lucrare;
- de la 201 la 300 mp ______________ lei/lucrare;
- de la 301 la 400 mp ______________ lei/lucrare;
 - de la 401 la 500 mp ______________ lei/lucrare;
- de la 501 la 1000mp _____________ lei/lucrare;
- de la 1001 la 5000 m ____________ lei/lucrare;
- de la 5001 la 10.000 _____________ lei/lucrare;
- peste 10.001 mp _______________ lei/lucrare;;

2.2. Tariful pentru evaluari cladiri se va stabili n lei/mp arie desfasurat.

2.3. Tarifele stabilite n urma licitaiei nu conin TVA
2.4. Valoarea contractului privind serviciile de evaluare a imobilelor activelor (terenuri i
construcii) aflate in administrarea Consiliului Local al municipiului Oradea nu va depi suma de 60.000
lei fr TVA.
2.5. Plata lucrrilor se va face, pe fiecare obiectiv, dup predarea lucrrii i ntocmirea procesului
verbal de recepie.
2.6. Pentru refacerea unui raport dup perioada de 3 luni de la predarea acestuia, autoritatea
contractant va deconta 30% din valoarea iniial, atunci cnd din noul raport rezult:
- preuri comparabile noi;
- rata de schimb valutar modificat substanial;
- i/sau modificri n analiza pieei de chirii.
Decontarea plilor se va face pe baza unei note justificative din care s rezulte datele
suplimentare cuprinse n noul raport.

3. VOLUMUL I NATURA SERVICIILOR CE URMEAZ A FI ACHIZIIONATE

3.1. Studiul de pia are ca obiect stabilirea preului de vnzare a imobilelor (terenuri i
construcii), pe zone comerciale, pentru fundamentarea deciziilor privind concesionarea, nchirierea i
vnzarea unor terenuri i cldiri, precum i stabilirea chiriilor la locuine i spaii cu alt destinaie, aflate n
teritoriul administrativ al Municipiului Oradea.
3.2. Prin not de comand se va stabili concret fiecare teren sau construcie ce urmeaz a fi
evaluate urmnd ca evaluatorul desemnat ctigtor s ntocmeasc i s predea Raportul de evaluare la
termenul i n condiiile prevzute n contractul de prestri servicii.
3.3. Raportul de evaluare se va ntocmi numai dup verificarea n teren a imobilului evaluat,
pentru urmtoarele tipuri de obiective:
terenuri libere de sarcini
terenuri ocupate de construcii proprietate a Municipiului Oradea
terenuri ocupate de construcii proprietate a unor persoane fizice i juridice,
apartamente n bloc
apartamente la case
cldiri individuale
cldiri comerciale
- spaii de tip vnzri produse
- spaii de tip prestri servicii
 - spaii comerciale generatoare de afaceri
- spaii de producie
- spaii de birouri
- spaii de depozitare
- spaii de tip restaurant
- spaii de tip hotelier
proprieti de patrimoniu
alte proprieti ale Municipiului Oradea
3.4 Raportul de evaluare va cuprinde minim urmtorele elemente:
- sinteza evalurii
- obiectul, scopul i data evalurii (cu specificarea cursului de schimb B.N.R. lei/euro, valabil la
data evalurii i /sau raportarea la raportul de evaluare a notarilor publici)
- instruciunile evalurii;
- condiii limitative;
- baza de evaluare, incluznd tipul i definiia valorii;
- situaia juridic a activelor evaluate cu evidenierea sarcinilor care le greveaz (daca e cazul);
- identificarea activelor i localizarea lor, data i gradul de extindere al inspeciilor;
- descrierea amnunit a activelor evaluate, schie, planuri, etc.
- fotografii ale activelor evaluate;
- pentru proprietile comparabile se solicit 2 fotografii cu imagini exterior, i adresele exacte
cu numerele de telefon pentru verificare;
- conformitatea cu standardele de evaluare;
- aplicarea metodelor de evaluare i justificarea alegerii acestora;
- valoarea estimat propus (toate valorile determinare de ctre evaluator vor trebui exprimate att
n lei ct i n euro);
- opinia i concluziile evaluatorului;
- declaraiile de certificare ale evaluatorului;
- semntura evaluatorului (tampilele de evaluator sau evaluator acreditat);
3.5. Valoarea contractului privind serviciile de evaluare a imobilelor activelor (terenuri i
construcii) aflate in administrarea Consiliului Local al municipiului Oradea nu va depsi suma de 60.000
lei fr TVA.

4. SARCINI PRIVIND TEHNICA DE EVALUARE

4.1. Scopul Raportului de evaluare i a studiului de pia este determinarea valorii de piata a
proprietatilor imobiliare de tip teren neconstruit sau construit i construcii existente pe aceste terenuri cu
detinaie comercial, industrial sau de locuine aflate n teritoriul administrativ al Municipiului Oradea,
respectiv determinarea preului de concesionare, nchiriere, achizitie sau vnzare a acestor imobile.
4.2. Scopul raportului de evaluare este stabilirea valorii de piata a proprietatii imobiliare de tip
teren neconstruit sau construit i eventuale construcii existente pe aceste terenuri asa cum este valoarea
de piata defini de:
- Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) n standardul IVS-1;
- Grupul European al Evaluatorilor (TEGOVOFA) n standardul european EVS-4.03;
 - Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) n standardul SEV- 4.03,
4.3. Aplicarea, conform metodologiei ANEVAR, a cel putin doua metode de evaluare in functie de
situatia spacifica a fiecarui teren i cldire:
A. Metoda comparatiilor directe. Estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a
gasi proprietati similare si comparand aceste proprietati cu cea care trebuie evaluata.
B. Metoda comparaiei prin bonitate. Aceast metod este bazat pe utilizarea unui pre barem,
care este corectat funcie de un algoritm de comparaie a unor elemente(boniti).
C. Metoda de randament. este folosit pentru transformarea nivelului estimat al venitului net ateptat,
ntr-un indicator de valoare a proprietii.
D. Metoda rezidual. metoda poate fi folosit ca alternativ cnd lipsesc informaii despre tranzacii
cu terenuri similare.
E. Metoda parcelrii. este utilizat la evaluarea terenului pentru care parcelarea reprezint cea mai
bun utilizare i exist date de comparaie pentru aceste tipuri de parcele.
F. Metoda proproriei. este bazat pe principiul echilibrului i pe conceptul condiiei, care spune c
normal exist un raport tipic ntre valoarea terenului i valoarea propietii imobiliare.
G. Metoda extraciei. este o variant a metodei proproriei i anume valoarea terenului este extras
din preul de vnzare a unei proprieti prin scderea contribuiei construciilor care este estimat prin
costuri i depreciere.
4.4. Fundamentarea metodelor, informatiilor si datelor utilizate in evaluare.
4.5. Prezentarea rezultatelor aplicarii metodelor de evaluare, a valorii de piata a acestora,
selectata din rezultatele obtinute prin metodele de evaluare aplicate si justificarea pretului propus.

5. URMRIREA I REGLEMENTAREA ACTIVITII DE ELABORARE A RAPOARTELOR DE

EVALUARE SUPUSE PROCESULUI DE VNZARE.

5.1 Rapoartele de evaluare pentru efectuarea tranzaciilor imobiliare (pentru construcii si

terenuri trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii):
a)s se conformeze standardelor profesionale de evaluare (SEV), adoptate de Asociaia Naional a
Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), organizaie profesional recunoscut de Ministerul
Privatizrii ca autoritate n elaborarea i promovarea standardelor n domeniul evalurii
intreprinderilor, activelor i a proprietilor imobiliare. Acolo unde exist standarde de evaluare
(SEV), se vor aplica standarde europene (EVS) sau standarde internaionale (IVS);
b) s prezinte toate elementele solicitate pentru determinarea competenei evaluatorului;
c) s se bazaze pe definiia valorii de pia i a altor valori, n conformitate cu standardele IVS;
d) s fie prezentate n scris i s permit utilizatorului s urmreasc i s neleag fundamentarea,
judecata i concluziile evalurii;
e) evaluatorul s prezinte o declaraie de certificare i de responsabilitate a evalurii, n conformitate
cu standardele.
 5.2. Rapoartele de evaluare pentru vnzarea cldirilor si terenurilor vor fi nsuite, fie de ctre
Comisia de negociere - n cazul vnzrilor prin negociere direct, fie de Consiliul Local al Municipiului
Ortadea n cazul schimburilor de terenuri, vnzri directe sau prin licitaie public.
n situaia n care se constat c preul stabilit prin raportul de evaluare, a fost incorect,

Administratia Imobiliara Oradea nu va deconta lucrarea/ serviciul numai dup refacerea acesteia.

n situaia n care se constat c preul stabilit prin raportul de evaluare nu conduce la ncheierea

unei tranzacii sau nu este nsuit de Consiliul Local la fundamentarea unui schimb de terenuri,

evaluatorul va prezenta beneficiarului o not explicativ sau va reface raportul de evaluare n baza unor

metode, altele dect cele din raportul iniial.

Raportul de evaluare va fi recepionat de compartimentul de specialitate care a lansat cererea de

evaluare, i vizat de conducerea Administraiei Imobiliare Oradea..

6. TERMENUL DE EXECUIE I LIVRARE A LUCRRII

6.1. Termenul pentru care se ncheie contractul cadru de prestri servicii este de 1(un) an de la
data ncheierii contractului, cu posibilitatea prelungirii cu acordul prilor.
6.2. n funcie de volumul i complexitatea lucrrii, odat cu lansarea comenzii, se va stabilii i
termenul de finalizare a acesteia.
6.3. Termenul de predare a lucrrii Raport de evaluare i studiu de pia pentru sabilirea
valorii de pia a terenurilor pe zone comerciale i a chiriilor la locuine i spaii cu alt destinaie n
vederea fundamentrii deciziilor de concesionare, nchiriere i vnzare a imobilelor - terenuri i cldiri -
aflate n teritoriul administrativ al Municipiului Oradea este de 3 (trei) luni de la data ncheierii
contractului.
6.4. Prestatorul de servicii va urmri evoluia pieei imobiliare urmnd ca la 6 i 12 luni de la
semnarea contractului s prezinte actualizarea capitolului Studiul preurilor ca anexe la Raportul de
evaluare.

7. PREZENTAREA DOCUMENTAIEI PENTRU RECEPIE

7.1. Documentaia(Raportul de evaluare) se va prezenta n 3(trei) exemplare, dac prin Actul

adiional nu se prevede altfel.
7.2. Lucrarea Raport de evaluare i Studiu de pia pentru sabilirea valorii de pia a
terenurilor pe zone comerciale i a chiriilor la locuine i spaii cu alt destinaie n vederea fundamentrii
deciziilor de concesionare, nchiriere i vnzare a imobilelor - terenuri i cldiri - aflate n teritoriul
administrativ al Municipiului Oradea se va prezenta n 4(patru) exemplare, dac prin Actul adiional nu se
prevede altfel.

8. SANCIUNI PENTRU NEEXECUTAREA LA TERMEN

Nerespectarea termenului de predare a lucrrii se penalizeaz cu 1% din valoarea lucrrii pentru

fiecare zi de ntrziere.

Cristian Marcel Beltechi Porsztner Bla Csaba Adriana Ungur

Director General Director General Adj. Control Finan.Prev. ef

Carmen Letea Rodica Brad

Sef Serviciu Terenuri Sef Serv.Admin.Imobile