Sunteți pe pagina 1din 74

VALOAREA OR IUNDE ESTE EA

Nr. 13
Q4

12.2016

Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia

L a pomul ludat
s nu te duci cu sacul
Adrian Vascu pag. 06

E valuatorul, ntre profesie


i responsabilitate
Monica Vucan pag. 10

Acreditarea
necesar sau nu?
Dana Ababei pag. 18

U
 n an de BIG plus un indice
imobiliar ANEVAR egal doi
sau mai mult?
Irina Bene pag. 22
Descrcai revista Valoarea,
oriunde este ea, numrul
13, gratuit, pentru tablete i
smartphone, din App Store
i Google Play. O gsii sub
denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: Coordonator proiect: Advertising Sales: Fotografii:


ANEVAR Raluca licaru Raluca licaru Timi licaru;
tel.: 0722 53 44 90 Dreamstime.com
Redacia:
raluca.slicaru@anevar.ro
ANEVAR DTP:
Cu sprijinul IROVAL www.dtpdesign.ro
ISSN 2344 6250
TIPRIT LA ARTPRINT
ISSN- L 2344 6250
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea, nu recomand i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
ncheiem mpreu
n un an plin de
profesionale de ex evenimente i rea
cepie. Mulumir lizri
aceste momente d ile mele se ndre
e bilan i srbto apt, n
ANEVAR, pentr a re , ctre toi mem
u c fiecare dintr brii
un motiv pentru e dumneavoastr
care Asociaia es reprezint
orientat cu pred te p u te rn ic , respectat i
ilecie ctre dezvo
ltarea profesiei.
De asemenea, mu
lumesc i staff-
precum i colegil ului ANEVAR,
or din IROVAL
i-au desfurat pentru druirea
activitatea de-a cu care
lungul acestui a
mpreun. n petrecut

Nu n ultimul r
nd, doresc s le
din Consiliul dir mulumesc coleg
ector, alturi de ilor
importante deciz care am luat cele
ii n ceea ce prive mai
te direciile i st
urmate de Asoci rategiile
aie n acest an.
V doresc tuturo
r un An Nou cu
planurile i Srb mpliniri pe toate
tori fericite!


Daniel Manae,

Preedinte ANEV
AR

VALOAREA | Q4 2016 3
CUPRINS

05 Editorial
De RALUCA LICARU

06 La pomul ludat s nu te duci cu sacul


Aa sun un proverb romnesc care ncearc s trans-
forme n realiste ateptrile provocate de un anumit eve-
niment sau zvon.
De ADRIAN VASCU

10 Evaluatorul, ntre profesie i responsabilitate


34 Autoinstruirea continu
Mult mediatizata Directiv 2014/17/UE a Parlamentului a evaluatorilor imobiliari
European s-a materializat n OUG 52/2016 privind con-
tractele de credit oferite consumatorilor Tema acestui material a fost generat de studierea stan-
dardelor de evaluare i a ghidurilor de evaluare adiacen-
De MONICA VUCAN te acestor standarde
12 Directiva european Nr. 17/2014 privind De SORIN V. STAN
creditele ipotecare a fost transpus prin
Ordonan de Urgen n legislaia naional 38 Evaluarea bunurilor culturale
Probabil v-ai ntlnit n activitatea dumneavoastr cu
14 Trim ntr-o lume nesigur, conchide David necesitatea evalurii unor bunuri mobile care, dei n-
Magor n analiza sa despre primele efecte cnttoare, ridic mari dificulti n apreciere.
ale rezultatului referendumului din Regatul De CRISTIAN GAVRIL
Unit cu privire la apartenena la UE
42 ntre pasiunea pentru fotografie
16 Parlamentul Olandei permite folosirea i profesia de evaluator
modelelor automate de evaluare, dei acest Interviu cu Doru Dumitru, membru ANEVAR
lucru contravine dreptului european
raporteaz European Valuer Journal 46 Drumul spre Iad este pavat cu bune intenii!
18 Acreditarea necesar sau nu? Am trecut de primul an de la intrarea n vigoare a Nou-
lui Cod Fiscal i a Normelor sale de aplicare i ne apro-
Dac pn anul acesta puteam vorbi despre acreditare piem cu pai repezi de al doilea
privind din exterior, acum, cnd sunt parte a comisiei de
acreditare, ndrznesc s privesc i din interior. De ALINA RNBU

De DANA ABABEI 50 Dreptul de folosin al chiriaului n cazul


proprietilor imobiliare comerciale de retail
20 Al VIII-lea Congres WAVO
Cnd o afacere d faliment, cheia valorii este deinut
ntre 1 i 3 noiembrie a avut loc n Daegu, Coreea de Sud, deseori de contractul de nchiriere a proprietii imobi-
al VIII lea Congres al Organizaiei Mondiale a Asociai- liare comerciale.
ilor de Evaluatori (WAVO)
De WILLIAM J. BARRETT
De IOAN ADRIAN CRIVII
56 Evenimente
26 Un an de BIG plus un indice imobiliar
ANEVAR egal doi sau mai mult? 62 Informaii corelate cu evaluarea
Despre BIG i evaluarea pentru garantarea mprumutu- proprietilor imobiliare
lui au fost publicate diverse articole n revista Valoarea i cu evaluarea ntreprinderii
De IRINA BENE Continum s prezentm i n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea setul de informaii de pia
26 Raport de analiz statistic utile att evaluatorilor, ct i utilizatorilor rapoartelor de
a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG) evaluare.

4 VALOAREA
EDITORIAL

Dragii mei,
A
m mplinit 3 ani! Aceti 3 ani au nsemnat pentru publicaia
noastr att o provocare, ct i o deosebit implicare, ce
au avut n vedere dezvoltarea ei permanent. Ne dorim s
fim tot mai buni n viitor, s v oferim cele mai noi i mai
valoroase informaii referitoare la profesia de evaluator i
s rmnei cititorii notri fideli, muli ani de acum ncolo. Sperm c
eforturile nostre i-au atins scopul i c revista Valoarea, oriunde este
ea reprezint pentru dvs. o surs preioas de documentare i, de ce
nu, chiar un instrument de lucru.
Temele alese spre a fi dezbtute n ediia de fa urmeaz direcia
descris n cteva cuvinte mai sus. Astfel, putei citi n acest numr
despre: transpunerea Directivei europene Nr. 17/2014 n legislaia
RALUCA LICARU, autohton prin OUG Nr. 52/2016 i implicaiile acesteia n relaia banc
Editor coordonator
- evaluator, sesiunea de Acreditare 2016, primul Indice imobiliar
ANEVAR extras din BIG dup primul an de funcionare a acestei baze
de date, dou materiale preluate din European Valuer Journal editat
de TEGoVA, evaluarea bunurilor aparinnd patrimoniului cultural
naional mobil i alte cteva articole, cel puin la fel de interesante.
Cu prilejul srbtorilor, Preedintele ANEVAR - Daniel Manae - v
adreseaz tuturor un scurt mesaj, pe care l gsii n pagina 3.
La pomul ludat s nu te duci cu sacul (pag. 6) este un
articol de opinie, pe care vi-l prezentm sub semntura lui Adrian
Vascu, Preedinte ANEVAR n perioada 2014-2015. Acesta detaliaz
implicaiile alinierii legislaiei romneti la regulile europeene n ceea
ce privete procesul de creditare, dar readuce n discuie i subiectul
relaiei evaluatorilor cu bncile.
Inaugurm n acest numr al revistei o rubric nou prin intermediul
creia dorim s explorm o alt latur a personalitii celor care
practic aceast profesie, i anume partea dedicat timpului liber.
Interviul cu Adrian Vascu, din ediia precedent, despre pasiunea sa
pentru muzic a fost de fapt sursa ideii de a continua aceast cltorie
ctre universul hobby-urilor voastre. Doru Dumitru este un evaluator
care i petrece timpul liber realiznd fotografii. Descoperii povestea
sa n paginile 42-45.
Nu n ultimul rnd, lansarea oficial a primului Indice imobiliar
ANEVAR, specific pentru moment proprietilor de tipul apartamentelor
n bloc, a fost marcat printr-o conferin de pres susinut de Daniel
Manae i Adrian Vascu, n data de 29 noiembrie. Avei posibilitatea de
a viziona imagini din cadrul lansrii n paginile dedicate evenimentelor.
Iar n paginile 22-25 publicm un articol referitor la acest Indice, cu
informaii i grafice pe care vi le punem la dispoziie n premier.
V invitam, n final, s rsfoii cu atenie ntreaga revist pentru
c, dincolo de recomandrile din editorial, vei descoperi coninutul
su bogat n teme actuale i, mai ales, variate. Revista poate fi citit pe
site-ul ANEVAR, n aplicaia gratuit REVISTA VALOAREA sau n
format clasic, tiprit.

V dorim srbtori fericite, cu mpliniri, sntate i succes!


La Muli Ani, dumneavoastr i revistei Valoarea!

VALOAREA | Q4 2016 5
La pomul ludat
s nu te duci cu sacul

A
a sun un proverb romnesc
care ncearc s transforme n
realiste ateptrile provocate de
un anumit eveniment sau zvon. Nu am
ales ntmpltor acest titlu n contextul
n care n articolul de fa mi voi ex-
prima opinia legat de apariia OG Nr.
ADRIAN VASCU,
52/2016 care a transpus Directiva eu- Preedinte ANEVAR 2014-2015,
ropean Nr. 17 a creditului ipotecar. n Senior Partner Veridio

cuprinsul revistei ai mai ntlnit pn


acum prevederi din acest act normativ, 5. n situaia n care consumatorul
fapt pentru care nu voi relua textele de va ncheia contract cu un
lege, ci voi aminti cteva repere impor- evaluator autorizat care
nu se afl pe lista bncilor,
tante din coninutul acesteia: acestea vor pune la dispoziia
acestora cerinele specifice
1. Directiva a fost transpus n Romnia de sau eventualele rapoarte tip,
ctre Autoritatea Naional Pentru Protecia privind realizarea rapoartelor de
Consumatorilor. evaluare.

2. Consumatorii la care face referin actul normativ Transpunerea acestei directive a


sunt persoanele fizice care solicit un credit bancar. readus n discuie un subiect ntlnit
destul de frecvent referitor la relaia
3. Referitor la evaluarea garaniilor aferente creditului dintre evaluatorii autorizai i bnci,
solicitat, aceasta poate fi realizat att de ctre respectiv de ce nu toi evaluatorii
evaluatorii agreai de ctre bnci (adic aflai pe lista autorizai se afl pe listele agreate de
propus de acestea clienilor lor), ct i de ctre orice bnci.
alt evaluator autorizat, la alegerea consumatorului. Articolul de fa este structurat n
dou pri.
4. Operaiunea de la punctul 3 este precedat de Prima reprezint opinia mea pri-
punerea la dispoziia consumatorului de ctre banc vind efectele msurilor incluse n
a unei liste de cel puin 15 evaluatori. directiva transpus asupra principa-

6 VALOAREA
lilor actori implicai: consumatorii, bncile i evaluatorii Consumatorii
autorizai.
A doua conine informaii referitoare la relaia actua- Actul normativ care le este adre-
l bnci - evaluatori pe care le-am cules de la reprezen- sat, le permite ca n procesul de acor-
tani ai ambelor tabere. dare al creditului pe care l solicit, s
poat alege cine s le realizeze rapor-
1. Efectul directivei transpuse asupra tul de evaluare: un evaluator agreat
consumatorilor, bncilor i, nu n ultimul de ctre banc sau oricare alt evalu-
rnd, asupra evaluatorilor autorizai ator autorizat. Ce cred c nu trebu-
ie s ne scape din vedere este c cei
Efectele la care m voi referi n continuare au n ve- aflai n postura de consumatori nu
dere partea din directiva transpus care are legtur cu sunt interesai n primul rnd de cine
bncile i cu evaluatorii. le realizeaz raportul de evaluare, ci
sunt interesai de a li se acorda cre-
ditul solicitat. n aceste condiii m
ntreb care ar fi motivele principale
pentru care un consumator ar nche-
ia un contract cu un evaluator autori-
zat care nu se afl pe lista unei bnci.
Rspunsurile ar putea fi: pentru c au
acces facil la un evaluator autorizat
sau pentru c tariful pe care l au de
achitat este mai redus dect la banc
ori pentru c au credina c dac pl-
tesc ei direct, evaluatorul va obine o
valoare mai avantajoas. Mai pot
exista i alte motive? Probabil c da.
Eu m opresc la acestea trei i anali-
zndu-le spun c: prima variant este
una posibil i poate fi benefic att
pentru consumator, ct i pentru eva-
luator, dar i pentru banc. A doua
variant este mai puin consistent
avnd n vedere c, tiindu-se faptul
c tarifele pltite de ctre bnci sunt
foarte reduse, este puin probabil s
poat fi obinut un onorariu semnifi-
cativ mai redus. Totui nu a subesti-
ma aceast ipotez n situaia n care
pentru unii evaluatori ar putea repre-
zenta o cale prin care s dovedeasc
creditorilor nivelul calitativ ridicat
al rapoartelor de evaluare pe care le
realizeaz i, de ce nu, s identifice
o cale prin care s lucreze ca evalu-
atori agreai de ctre acetia. A treia
variant este ns mrul otrvit.
Chiar dac este posibil, din pcate,
ca unii consumatori s gndeasc
n aceast manier, niciun evalua-
tor autorizat care se respect pe el n

VALOAREA | Q4 2016 7
primul rnd i apoi profesia din care face parte, nu poate porar n BIG a evaluatorului, iar va-
accepta un asemenea raionament. Motivele pentru care rianta final a raportului de evaluare
ateptarea unui anumit nivel al valorii de ctre client ar pregtit de acesta s prezinte i do-
trebui s fie respinse din start, cu argumente, de ctre eva- vada nregistrrii n BIG (recipisa).
luator, sunt evidente. Nu intenionez s le reiau aici dar
atrag nc odat atenia evaluatorilor aflai ntr-o aseme- Evaluatorii autorizai
nea situaie c trebuie s reacioneze ferm n a combate o
asemenea posibil ateptare din partea unui client. Odat ce au aflat despre noua re-
Prin urmare, consumatorii au prilejul s gseasc cea glementare au avut reacii diferite n
mai bun soluie n ceea ce i privete, soluie care s-ar funcie de interesul pe care l mani-
putea s nu fie cea a refuzului de a le fi realizat raportul festau privind evaluarea pentru ga-
de evaluare de ctre evaluatorii agreai de ctre bnci. Din practica de rantarea mprumuturilor i lucrul
pn acum am pentru sistemul bancar. Cei care au
Bncile aflat c bncile ncercat n trecut s fie agreai de c-
au admis tre bnci i nu au reuit acest lucru,
Au avut o reacie de neacceptare a unora dintre pre- rapoarte de au vzut n noile prevederi rezolva-
vederile rezultate din transpunerea Directivei 17 care, evaluare, au i rea problemei. Lucrurile nu au stat i
n ceea ce le privete, au fost mult mai ample dect acest respins rapoarte nu stau chiar aa dac inem seama
capitol legat de evaluarea bunurilor aduse ca garanii de de evaluare, de cele prezentate mai sus privind
ctre consumatorii persoane fizice. Principalul argument iar n anumite poziiile consumatorilor i ale bn-
a fost cel legat de faptul c sistemul de lucru actual cu cazuri au cilor. Desigur c privind partea plin
evaluatorii este unul care respect cerinele BNR privind sesizat Comisia a paharului respectarea noilor reguli
subcontractorii. De fapt, acest act normativ a adus din de Etic i poate reprezenta o oportunitate pen-
nou n discuie relaia evaluatorilor autorizai cu bncile Disciplin tru unii dintre evaluatorii autorizai
i modul de agreere al acestora, aspect prezentat n par- considernd care pot avea ca obiectiv final s se
tea a doua a acestui articol. Ce este cert, este faptul c inacceptabile gseasc pe listele de agreere ale
odat cu apariia OUG Nr. 52/2016 bncile i-au stabilit rapoartele de bncilor. O categorie dintre evalua-
un mod de lucru, care poate diferi de la banc la banc, torii autorizai, care a privit cu opti-
evaluare pe care
privind rapoartele de evaluare pe care le vor primi de la mism noile reguli, a fost a celor care
le-au primit.
consumatori, dar care n esen va respecta cam aceleai lucreaz ca i subcontractori pentru
principii. Astfel, nu poate fi refuzat niciun consumator cei care au ncheiat contracte direc-
care dorete s prezinte un raport de evaluare pe care l-a te cu bncile. Avnd n vedere c de
obinut pe baza unui contract ncheiat de ctre el cu un multe ori, att relaia cu reprezen-
evaluator autorizat. Prezentarea raportului la banc nu tanii locali ai bncilor, ct i realiza-
nseamn ns i acceptarea calitativ a acestuia. Astfel, rea raportului de evaluare le revenea
raportul de evaluare va fi supus procedurii de verifica- ca sarcin n cea mai mare msur,
re intern, aplicat i n cazul rapoartelor de evaluare pe s-a ivit oportunitatea ca, avnd un
care bncile le primesc de la evaluatorii agreai. Sarcina n nivel calitativ ridicat al rapoartelor
plus a bncii este ns ca atunci cnd un raport de evalu- de evaluare, s poat lucra direct cu
are nu este acceptat, s i prezinte clientului argumentele instituiile de credit. Indiferent care
profesionale care au stat la baza neacceptrii raportului, sunt ns argumentele pentru care
adic s i prezinte concluziile verificrii evalurii, care consumatorii apeleaz la evaluatori
va trebui realizat de ctre un verificator de evaluri au- autorizai, alii dect cei de pe liste-
torizat (VE). Din practica de pn acum am aflat c bn- le agreate de ctre bnci, evaluatorii
cile au admis rapoarte de evaluare, au i respins rapoarte trebuie sa fie contieni c rapoartele
de evaluare, iar n anumite cazuri au sesizat Comisia de de evaluare pe care le realizeaz tre-
Etic i Disciplin considernd inacceptabile rapoartele buie s fie cele mai bune de pn
de evaluare pe care le-au primit. Referitor la nscrierea acum. S dovedeasc prin calitatea
raportului de evaluare n BIG, procedura fireasc ar fi ca acestora c i merit oricnd sta-
dup analiza raportului de evaluare draft de ctre banc tutul de evaluatori agreai de ctre
i acceptarea acestuia, banca s solicite nregistrarea tem- bnci i c a fost o greeal neaccep-

8 VALOAREA
tarea lor pn atunci. Din nefericire, dintre rapoartele La ntrebarea 1, motivele princi-
depuse deja conform OUG Nr. 52/2016 de ctre evalu- pale erau date att de reglementarea
atori care nu se aflau pe listele bncilor, au fost unele al naional (BNR), ct i de reglement-
cror nivel calitativ este inadmisibil. Pline de copy paste, rile de grup i, nu n ultimul rnd, de
cu texte vechi, referiri la standarde care nu mai sunt vala- reglementrile interne. Cuvintele sau
bile, termeni neconformi i argumente care nu respectau sintagmele cel mai des utilizate au fost:
prevederile standardelor de evaluare privind garantarea administrarea riscurilor, nevoia de si-
mprumuturilor, au dat toate argumentele bncilor s le guran, nevoia de ncredere, timp de
resping, chiar s direcioneze spre comisia de etic aces- rspuns foarte rapid, nevoia unui ni-
te rapoarte. Nu n ultimul rnd, existena unor asemenea vel calitativ constant al rapoartelor de
rapoarte, le-a convins nc o dat c necesitatea sistemu- evaluare chiar n condiiile unui volu-
lui de agreere punctual este nu numai necesar dar i Cred cu trie mul ridicat de rapoarte de evaluare,
benefic, atta vreme ct denumirea uniform de evalu- c ne aflm pe evitarea evaluatorilor care n trecut au
ator autorizat, care confer aceleai drepturi tuturor eva- un drum care provocat prejudicii bncilor, existena
luatorilor, nu s-a materializat i n uniformizarea obliga- duce ctre pro- problemelor de neuniformitate calita-
iilor acestora, respectiv n a realiza rapoarte de evaluare grese vizibile tiv a rapoartelor de evaluare etc.
de acelai nivel calitativ. i tim bine c nu sunt necesare i c nivelul de La ntrebarea 2, la o parte dintre
dect foarte puine rapoarte neconforme care s menin contien al bnci procesul de agreere este unul
nencrederea i asupra celor care, n numr din ce n ce evaluatorilor continuu. La altele se pot agrea doar
mai mare, sunt conforme. n ceea ce evaluatori membri corporativi sau
privete rolul, procesul de agreere se realizeaz n
2. Relaia actual a evaluatorilor responsabili- funcie de necesitile bncilor.
cu sistemul bancar tatea i poziia Acesta este un stop cadru al si-
lor n societate tuaiei actuale.
Unul dintre colegii notri mi-a scris este din ce n Nu vreau s intru ntr-o stare de
zilele trecute urmtoarele: ce mai ridicat. judecat, de aceea v las pe dumnea-
voastr s tragei propriile concluzii
Din pcate (..) sistemul bancar nu dorete s Accep- parcurgnd informaiile de mai sus.
te ali Evaluatori ANEVAR. Toi am fcut aceeai coa-
l. Suntem Membri ANEVAR pregtii conform Meseriei. Concluzie
De ce se accept aceast situaie? Modificarea aprut prin Cred cu trie c ne aflm pe un
OUG 52 nu nseamn NIMIC Statisticile vor arta c drum care duce ctre progrese vi-
ce am spus este adevrat. zibile i c nivelul de contien al
Avnd n minte cele precizate mai sus despre relaia evaluatorilor n ceea ce privete ro-
actual a bncilor cu evaluatorii i citind i mesajul cole- lul, responsabilitatea i poziia lor n
gului nostru, m-am ntrebat: societate este din ce n ce mai ridicat.
Oare ce ar rspunde bncile astzi dac le-am adresa Mai avem nite pai de parcurs.
urmtoarele ntrebri: Cred, totodat, c pomul ludat
1. De ce banca pe care o reprezentai nu lucreaz cu reprezentat de evaluarea pentru ga-
orice evaluator autorizat i are implementat propriul rantarea mprumuturilor, rvnit de
sistem de agreere? ctre muli evaluatori, rmne unul
dintre pomii roditori de pe piaa eva-
2. Modalitatea de agreere se realizeaz continuu i au lurii din Romnia, dar nu singurul.
acces toi evaluatorii autorizai? Prin urmare, ndemnul meu ca la
pomul ludat s nu te duci cu sacul
Am adresat deci cele dou ntrebri colegilor notri poate fi transpus i n varianta sacul
responsabili cu departamentul de evaluare din cteva poate fi umplut cu fructe culese din
bnci (BT, BCR, BRD, Alpha Bank, ING, Raiffeisen) i mai muli pomi, care au nceput s
rspunsurile lor, pentru care le mulumesc foarte mult, dea rod. Trebuie doar s i vedem, s
avnd n vedere i timpul scurt pe care l-au avut la dis- i ngrijim i s fim pregtii s le cu-
poziie au coninut n esen urmtoarele. legem roadele.

VALOAREA | Q4 2016 9
Evaluatorul, ntre profesie
i responsabilitate

M
ult mediatizata Directiv 2014/17/UE a Parla-
mentului European s-a materializat n OUG
52/2016 privind contractele de credit oferite
consumatorilor pentru bunuri imobile.

Art. 83 al OUG 52/2016 prevede:


ING. EC. MONICA VUCAN,
1. Consumatorul are dreptul s aleag dac evaluarea Director administrare credite Banca Transilvania
este realizat de un evaluator angajat/remunerat de - Responsabil cu activitatea de evaluare garanii
creditor sau este realizat de un alt evaluator.
2. n cazul n care consumatorul decide ca evaluarea Acceptarea Asta nseamn c DA, este ade-
s fie realizat de un evaluator ce nu este angajat/ raportului de vrat, clientul PF (pentru c acesta
remunerat de creditor, consumatorul are dreptul evaluare de este beneficiarul OUG 52/2016) poa-
s aleag ntre un evaluator dintr-o list propus ctre banc te apela la orice evaluator dorete,
de creditor de cel puin 15 evaluatori i orice se face doar angajat al bncii/ agreat de banc/
alt evaluator autorizat, membru al Asociaiei dac acesta recomandat de banc ntr-o list de
Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia. minimum 15 evaluatori/ sau ales
este ntocmit
3. n situaia prevzut la alin. (2), evaluarea se aleatoriu dintre evaluatorii membri
n conformitate
realizeaz n baza unui contract de prestri ANEVAR, dar, la fel de ADEVART
cu Standardele
servicii de evaluare ncheiat cu consumatorul. este c banca trece acest raport de
ANEVAR,
Asta nseamn c orice client care se adreseaz evaluare printr-un filtru de verficare
unei bnci i aplic pentru un credit cu ipotec imo-
respectiv conform specificaiilor GEV 400 i
biliar, are dreptul legal de a refuza evaluatorul reco- GEV 520 i cerinelor Reg. BNR 5/2013.
mandat de banc i de a opta pentru un oricare alt nu conine Acceptarea raportului de evalu-
evaluator membru ANEVAR. neconformiti are de ctre banc se face doar dac
ns tot o reglementare n vigoare, respectiv Regu- majore care acesta este ntocmit n conformitate
lamentul Bncii Naionale a Romniei nr. 5/2013 pri- s afecteze cu Standardele ANEVAR, respectiv
vind cerine prudeniale pentru instituiile de credit valoarea GEV 520 i nu conine neconformi-
prevede obligativitatea bncii de a implementa meca- de pia ti majore care s afecteze valoarea
nisme de monitorizare i verificare a garaniilor accep- determinat. de pia determinat.
tate, precum i a valorilor de pia estimate n rapoar- OUG 52/2016 d dreptul clien-
tele de evaluare aferente. tului, persoan fizic, s decid care
. instituiile de credit trebuie s realizeze evalu- este evaluatorul n opinia cruia are
area garaniilor reale cu persoane care dein calificarea, ncredere, dar nu oblig banca s
abilitile i experiena necesare pentru efectuarea unei accepte o opinie nefundamentat,
evaluri i care sunt independente de procesul decizio- interpretabil sau chiar eronat, voit
nal n ceea ce privete creditul. sau mai puin voit.

10 VALOAREA
Responsabilitatea evaluatorului devine astfel foarte , aa cum se declar n raportul de
mare. Este o tripl responsabilitate. evaluare la capitolul Responsabili-
n primul rnd este responsabilitatea fa de pro- tatea fa de teri. n ultimele spt-
fesie. Este calea prin care un evaluator independent se mni am vzut rapoarte de evaluare
poate face remarcat. n sens pozitiv, prin calitatea ra- cu valori dictate parc de trecerea
poartelor pe care le prezint. i am ntlnit n aceste de la creditul Prima Cas la creditul
cteva sptmni, de la implementarea OUG 52/2016, Imobiliar/Ipotecar, de la avans 5%
foarte multe rapoarte de evaluare impecabile, realizate la avans 20%. mi place s cred c
de evaluatori mai puin cunoscui i care, fr s soli- aceste situaii s-au datorat lipsei de
cite n mod special acest lucru, au devenit evaluatori experien sau necunoaterii pieei
agreai ai bncii. Sau n sens negativ. i, din pcate, am sau poate unor erori de redactare i
ntlnit, de asemenea, foarte multe rapoarte care nu p- nicidecum unui interes meschin.
reau a fi fost elaborate de o persoan cu noiuni, mcar Nu ntmpltor am intitulat ar-
elementare, despre evaluarea proprietilor imobilia- ticolul Evaluatorul, ntre profesie
re, chiar dac tampila pus pe raport certific aceast i responsabilitate.
competen. OUG 52/2016 a deschis porile
n al doilea rnd vorbim de responsabilitatea fa de pentru practicarea acestei profesii
client, de ncrederea cu care acesta investete evaluato- liberale n mod deschis, transpa-
rul i l retribuie pentru munca prestat. Clientul are rent i onest.
nevoie de o opinie certificat care s susin nevoia sa De noi, evaluatorii, de calitatea
de finanare. muncii noastre i atitudinea noas-
i de aici rezult cea de-a treia responsabilitate. Cea tr constructiv i echilibrat de-
fa de propria contiin. Fa de lipsa interesului direct pinde CUM i DAC trecem prin
sau indirect n exprimarea opiniei privind valoarea de pia- aceste pori deschise.

VALOAREA | Q4 2016 11
Directiva european Nr. 17/2014 privind creditele ipotecare a
fost transpus prin Ordonan de Urgen n legislaia naional.

O
UG Nr. 52 din 14.09.2016 are realizat de ctre un evaluator Procesul ofer evaluatorilor
conine, printre altele, i remunerat de ctre Banc, aceas- oportunitatea de a lucra cu Ban-
prevederea conform c- ta i comunic clientului cerine- ca i de a-i face cunoscut acti-
reia: la Capitolul XIV, le minime i coninutul cadru al vitatea prin intermediul lucrri-
Articolul 83(1) Consu- raportului de evaluare, conform lor realizate.
matorul are dreptul s Standardelor de evaluare ANE- Totodat, aceast oportunitate
aleag dac evaluarea este realizat VAR i Ghidului de evaluare ar trebui s constituie un stimu-
de un evaluator angajat/remunerat GEV 520 Evaluarea pentru ga- lator etic pentru evaluatori, de a
de creditor sau este realizat de un rantarea imprumutului. aciona cu integritate i profesio-
alt evaluator. (2) n cazul n care con- n acelai timp, Banca pune la nalism, astfel nct s nu se reg-
sumatorul decide ca evaluarea s fie dispoziia clientului o list cu seasc pe listele gri ale Bncii.
realizat de un evaluator ce nu este evaluatorii agreai, iar clientul Banca Transilvania
angajat/remunerat de creditor, con- poate opta pentru unul dintre n primul rnd trebuie sublini-
sumatorul are dreptul s aleag ntre acetia sau pentru orice alt at faptul c OUG 52/2016 se refer
un evaluator dintr-o list propus de evaluator autorizat, membru strict la persoane fizice i reglemen-
creditor de cel puin 15 evaluatori i ANEVAR, n ambele cazuri teaz dreptul consumatorului de a-i
orice alt evaluator autorizat, membru clientul urmnd s ncheie un alege furnizorul de servicii de evalu-
al Asociaiei Naionale a Evaluatori- contract individual de prestri are pentru garantarea mprumutului
lor Autorizai din Romnia. servicii de evaluare cu acesta. imobiliar sau ipotecar.
Pentru realizarea mateialului de Raportul de evaluare va fi predat Banca Transilvania vine n n-
mai jos am solicitat tuturor repre- Bncii de ctre client pe suport tmpinarea clienilor si cu informa-
zentanilor bncilor nscrise n BIG hrtie n format original. ii privind plaja de evaluatori creia
(Baza Imobiliar de Garanii) s ne Dac raportul este acceptat se poate adresa clientul:
rspund la urmtoarea ntrebare: de ctre Banc, clientul va fi Evaluatori interni, angajai ai
Care este procedura i de ce ar informat pentru a lua legtura bncii;
trebui s in seama un evaluator, cu evaluatorul, n vederea Evaluatori externi agreai de
dup adoptarea OUG 52/2016, pen- emiterii recipisei ANEVAR i banc prin conveniile de
tru a realiza rapoarte de evaluare transmiterii ei ctre Banc. furnizare servicii;
pentru banca dvs.? n concluzie: O list cu evaluatori la care
Toate rspunsurile primite pot fi Clientul are opiunea de a alege clientul se poate adresa i unde
consultate mai jos: dac evaluarea va fi realizat de sunt inclui evaluatori (PFA sau
Banca Comercial Romn ctre un evaluator remunerat de membri corporativi ANEVAR)
V transmitem mai jos fluxul BCR ctre Banc sau de ctre un alt fa de care banca nu prezint
(n continuare denumit Banca) evaluator. rezerve privind calitatea
pentru rapoartele de evaluare ntoc- Procesul de evaluare cu un eva- serviciilor de evaluare, chiar
mite de evaluatori care nu sunt remu- luator neremunerat de ctre dac acetia nu sunt neaprat
nerai de ctre Banc, n conformita- Banc poate fi considerat dificil evaluatori agreai de banc
te cu OUG Nr. 52 din 14.09.2016: ntruct presupune efectuarea prin convenii de furnizare de
n situaia n care clientul nu op- a dou vizite la Banc de ctre servicii;
teaz pentru un raport de evalu- client. Orice evaluator membru activ
12 VALOAREA
ANEVAR, care are cel puin va fi folosit de ctre Garanti Bank, precum i vecintile proprietii
calificarea de evaluator de acesta va trebui s solicite clientului subiect.
proprieti imobiliare (EPI). lista proprietilor pe care banca nu Calea de acces se va identifica i
Totodat, Banca Transilvania in- le admite ca i garanii la acordarea va fi specificat n cadrul raportu-
formeaz clienii si cu privire la unui credit, lista este pus la dispo- lui de evaluare.
procesul de verificare prin care trece ziie n momentul n care clientul a n cazul n care exist modificri
raportul de evaluare, conform pre- primit FAIS din partea bncii. n structura proprietii (perei/
vederilor Reg. BNR 5/2013 i a GEV Dac n urma studierii listei cu ui/ferestre demolate, comparti-
400 (Verificarea evalurii), parte a proprieti neacceptate de banc, ca mentri, modificri structurale
Standardelor de evaluare a bunu- i garanii, evaluatorul constat c etc) banca va fi informat i se
rilor 2016 proprietatea ce urmeaz a fi evaluat vor atepta instruciunii din par-
n cazul n care raportul de eva- nu corespunde cerinelor bncii, va tea acesteia.
luare nu prezint neconformiti, ra- informa clientul c proprietatea nu n cazul n care configuraia
portul este acceptat fr rezerve i se se ncadreaz n standardele de ga- proprietii la faa locului nu
solicit accesul de raportare tempo- ranii ale bncii i c aceasta nu va fi corespunde ntocmai planurilor
rar n BIG ANEVAR. admis ca i garanie de ctre banc. cadastrale furnizate de client
Dac raportul prezint neconfor- n cazul n care proprietatea eva- banca va fi informat i se vor
miti, acesta este refuzat. Refuzul luat se ncadreaz n condiiile de atepta instruciunii din partea
se exprim n scris i este transmis acceptare ale bncii i nu se reg- acesteia.
imediat, att clientului ct i evalua- sete n lista proprietilor pe care Raportul de evaluare trebuie
torului, banca rezervndu-i dreptul banca nu le admite ca i garanii la s conin anexat toat
de a informa ANEVAR cu privire la acordarea unui credit, evaluatorul va documentaia conform punct 38
refuzul formulat. furniza clientului un raport de eva- din GEV 520.
Ca i o concluzie, putem spune luare corespunztor Standardelor de n cazul n care documentaia
c Banca Transilvania vede OUG evaluare a bunurilor 2016, publicate este incomplet nu se va efectua
52/2016, din perspectiva evalurii de de ANEVAR, precum i cu respecta- raportul de evaluare, clientul va fi
bunuri, ca pe o oportunitate de vizi- rea GEV 520. informat de imposibilitatea efec-
bilizare a evaluatorilor. n cadrul raportului de evaluare turii raportului de evaluare i
i aici m refer n special la PFA valoarea proprietii va fi exprima- evaluatorul va trebui s i explice
sau la membrii corporativi cu o poli- t ntotdeauna prin abordarea prin de ce nu poate efectua evaluarea.
tic de marketing mai domoal, sau pia. ING
care nu sunt parte a unei corporaii De asemenea, rapoartele de eva- Conform OUG 52/2016, clientul
internaionale de profil. luare trebuie s conin urmtoarele: bncii este cel care poate s aleag
ns vreau s subliniez c trebuie Se va prezenta n cadrul rapor- cine va face evaluarea imobilului pe
pus mare accent pe calitatea raportu- tului o hart cu amplasarea pro- care l aduce n garanie. El poate ale-
lui de evaluare. prietii i a comparabilelor. ge dintre evaluatorii agreai de banc
O calitate ridicat a raportului Se va descrie lichiditatea pieei sau orice alt evaluator autorizat care
prezentat bncii, nemijlocit deschide specific proprietii subiect i, ca ndeplinete condiiile legale.
ua unei colaborri pe termen lung. o concluzie, se vor stabili 3 trepte Aadar, orice evaluator autorizat
La fel cum un raport neconform o de lichiditate n care trebuie nca- (membru titular sau membru cor-
nchide. drat aceasta: mare (numr mare porativ ANEVAR) care ndeplinete
Garanti Bank de tranzacii, marketabilitate n condiiile Ordonanei 24/2011 poate
n urma alinierii procedurilor in- decurs de 1 lun); medie (numr realiza evaluri pentru bnci, n ca-
terne cu OUG 52/14.09.2016 exis- moderat de tranzacii,marketabili- zul clienilor persoane fizice.
t urmtoarele reglementri interne, tate n decurs de 1-5 luni); sczut Banca i va solicita s se confor-
ce trebuie cunoscute de cei care vor (numr mic de tranzacii, mar- meze unor cerine specifice, n func-
efectua rapoarte de evaluare pentru ketabilitate n decurs de 6-12 luni). ie de necesitile interne de integra-
Garanti Bank. Toate coreciile vor fi justificate re n procesul de creditare pentru
n cazul n care un evaluator, conform standardelor, reglemen- acest segment de clieni.
membru titular ANEVAR, este con- trilor i practicilor n vigoare. Rapoartele de evaluare primite la
tactat de ctre un client n vederea Pozele proprietii trebuie s rele- banc sunt verificate de ctre evalua-
efecturii unui raport de evaluare ce ve att exteriorul, ct i interiorul, torii interni ai bncii.

VALOAREA | Q4 2016 13
European Valuer Journal

Trim ntr-o lume nesigur, conchide


David Magor n analiza sa despre primele
efecte ale rezultatului referendumului
din Regatul Unit cu privire la apartenena la UE

Sunt multe aspecte legate de pro-


cesul de ieire din UE care vor afecta
activitatea de zi cu zi a evaluatorului,
att n sectorul public, ct i n secto-
rul privat. De exemplu, sunt 80.000
de pagini de legislaie european i,
dei directivele europene nu vor mai
fi obligatorii, noi le-am transpus deja
n legislaia naional. Mare parte

D
din normele i reglementrile n pre-
zent n vigoare n Regatul Unit deri-
up cum tim cu toii, Regatul Unit a ales s pr- v din legislaia european. Aceste
seasc Uniunea European. Este o decizie istoric norme i reglementri vor rmne n
pentru Regatul Unit i pentru Europa. Dup 43 de vigoare pn la amendarea lor, ceea
ce depinde de Parlament. Evaluato-
ani de apartenen la UE, poporul britanic a hotrt s taie rii trebuie s continue s-i respecte
legturile cu Uniunea. Indiferent de modul n care privim obligaiile care le revin conform le-
lucrurile, rezultatul este un oc care va schimba profund gislaiei britanice, inclusiv cele deri-
peisajul politic, economic i financiar al Regatului Unit i al vate din dreptul european.
Drepturile consumatorului i
Uniunii Europene. Fr nicio ndoial, aceast micare va protecia acestor drepturi, inclusiv
avea consecine profunde asupra profesiei de evaluare, pe cele derivate din legislaia europea-
termen scurt i pe termen lung. Ne aflm acum n perioa- n, nu sunt afectate de rezultatul
referendumului i vor rmne ne-
da imediat urmtoare votului i vedem deja transformri schimbate, pn cnd i dac guver-
nepredictibile ale economiei, care vor afecta procesul de nul nu modific normele aplicabile
evaluare. Dei aceste unde iniiale de oc sunt limitate, per- n Regatul Unit.
spectiva pe termen lung rmne nesigur. Chiar dac ne Trebuie acum s ncepem s pri-
vim ctre viitor i spre procesul de re-
aflm ntr-o situaie fr precedent, exist prevederi n tra- tragere din Uniunea European. Cum
tate care s permit o tranziie stabil ctre ieirea din Uni- sunt convins c tii deja, rezultatul
une. Desigur, este totodat important s recunoatem situ- referendumului nu are for obligato-
rie, deci, teoretic vorbind, Parlamen-
aiile speciale care primeaz n Scoia i n Irlanda precum
tul ar putea ignora voina popular
i frustrarea prin care trec aceste administraii descentrali- i ar putea decide rmnerea n UE.
zate, mai ales pentru c au votat pentru rmnerea n UE. Aceasta deoarece votul la referendum

14 VALOAREA
European Valuer Journal

a fost un vot consultativ, diferit de David Magor OBE


un vot binar, care reprezint un vot IRRV (Hons) este
Director General
cu rezultate fixe. Spre deosebire de al Institute of
acesta, legea care a reglementat refe- Revenues Rating
and Valuation
rendumul anterior, cel din 2011, ar
fi forat Guvernul s schimbe legis-
laia, dac voina popular ar fi op-
tat pentru un nou sistem de vot, n
timp ce referendumul cu privire la
UE nu prevede obligaia ca Guvernul
s scoat automat Regatul Unit din
UE. n ciuda acestor diferene, reali-
tatea politic ne arat c Guvernul nu
are de ales dect s urmeze dorina
electoratului, indiferent de nevoia de
a obine un vot pozitiv n Parlament
pentru a putea activa articolul 50. Nu
exist o prevedere care s stipuleze la
ce interval dup referendum se acti-
veaz articolul 50. Guvernul este ns necunoscute. Indiferent de aceste provocri, evaluatorul
suspus presiunii de a ncepe procesul tot trebuie s emit acea judecat profesional.
ct mai repede, pentru a pune astfel Ghidurile confirm faptul c evaluatorul trebuie s
capt unei nesigurane care a cuprins includ n raport comentarii despre orice aspecte care
Europa. Articolul 50 este cuprins n Drepturile afecteaz gradul de siguran al evalurii. Evaluatorul
Tratatul de la Lisabona i reprezint consumatorului trebuie s se asigure c a luat n considerare contextul
mecanismul legal prin care un stat i protecia concluziei asupra valorii i c aceast concluzie este ex-
se poate retrage din UE. Activarea acestor drepturi, primat i argumentat deplin i clar n raport.
articolului 50 va porni cronometrul inclusiv cele Mare parte din normele i reglementrile n prezent
unui proces de doi ani de negocieri n derivate din n vigoare n Regatul Unit deriv din legislaia europea-
vederea ieirii din UE, care va marca n. Aceste norme i reglementri vor rmne n vigoare
legislaia
divorul politic al Regatului Unit de pn la amendarea lor, ceea ce depinde de Parlament.
european, nu
blocul celor 28 de state membre. La Calendarul de ieire din UE poate s nsemne cel pu-
sunt afectate
finele perioadei de doi ani, Regatul in cinci ani, iar pieele vor rmne nesigure n aceast
de rezultatul
Unit poate s fie exclus din UE, dac perioad. Evaluatorul trebuie, prin urmare, s continue
statele membre nu decid n unanimi-
referendumului s fie prudent cu privire la rezultatul pe termen lung al
tate prelungirea perioadei. i vor rmne unor piee volatile.
De la anunarea rezultatului re- neschimbate, Este de la sine neles c aceste cteva paragrafe doar
ferendumului, am putut ncepe s pn cnd i au schiat numeroasele probleme care se vor acumula de-a
msurm efectele pe termen lung dac guvernul lungul urmtorilor cinci ani. Numerele urmtoare ale pu-
ale acestei decizii asupra evalurii nu modific blicaiei vor cuprinde cu siguran ncercri de a explora
terenurilor i cldirilor n raport cu normele problemele mai largi cu care se vor confrunta n mod spe-
tranzaciile de pe pia. Este util fap- aplicabile n cial evaluatorii. Articolele viitoare vor include o analiz de-
tul c cele mai recente Standarde de Regatul Unit. taliat a impactului Brexit-ului asupra evalurii proprietii
Europene de Evaluare ale TEGoVA, imobiliare pentru impozitare i a posibilelor aspecte dificile.
EVS 2016, se refer i la pieele nesi- Revista va prezenta de asemenea comentarii cu privi-
gure, aducnd recunoatere faptului re la chestiuni bine definite, cum sunt ajutorul de stat, re-
c acolo unde piaa este volatil eva- generarea proprietii imobiliare, achiziiile publice, pro-
luarea poate avea un grad mai mic de tecia datelor, partajarea datelor i drepturile angajailor,
siguran. Este o recunoatere a fap- pentru a da doar cteva exemple!
tului c este dificil s se emit o ju-
decat ferm atunci cnd reacia sau Preluat / tradus cu permisiunea TEGoVA
Revista Valoarea va prelua trimestrial, din publicaia European Valuer Journal, editat
micrile viitoare ale pieei rmn de TEGoVA, articole ce abordeaz teme de interes pentru profesia de evaluator.

VALOAREA | Q4 2016 15
European Valuer Journal

Parlamentul Olandei permite folosirea modelelor automate


de evaluare, dei acest lucru contravine dreptului european
raporteaz European Valuer Journal


n numrul din aprilie (nr. 3) al
revistei European Valuer, Pat
Davitt, preedinte al Institute of
Professional Auctioneers and
Valuers), a prezentat o sinte-
z a constatrilor din raportul
Comisiei Parlamentare irlandeze cu
privire la criza bancar. Printre multe
alte constatri, comisia a acuzat bn-
cile de ncredere excesiv n evalu-
area informal de tip desktop sau ncredere la evaluarea proprieti- m cu cadrul legislativ european, in-
rapid, adic fr inspecia fizic a lor imobiliare rezideniale n scopul clusiv o analiz a Directivei privind
proprietii. La ase luni dup publi- acordrii creditelor ipotecare. creditul ipotecar, a Regulamentului
carea acestui raport, s-ar prea c nu n dezbaterea din plenul Parla- privind cerinele de capital (UE) nr.
am nvat nimic, deoarece n varian- mentului Olandei din luna martie 575/2013 din 26 iunie 2013 i a stan-
ta revizuit a legii de transpunere a s-a depus o moiune care susinea dardelor de evaluare recunoscute la
Directivei privind creditele ipotecare, interpretarea directivei n sensul c nivel internaional, inclusiv a Stan-
Parlamentul Olandei a permis bnci- aceasta oferea posibilitatea de a se dardelor Europene de Evaluare.
lor s acorde credite ipotecare pe baza evalua proprietatea imobiliar prin Opinia juridic face referire la
valorii determinate exclusiv cu ajuto- alte mijloace dect un raport de eva- raportul Comisiei Parlamentare din
rul modelelor automate de evaluare luare costisitor. 27 ianuarie 2016 cu privire la criza
(AVM-uri), fr nicio contribuie din Prin aceast moiune se cerea gu- bancar din Irlanda. Printre multe
partea unui evaluator autorizat. Dei vernului s adopte o hotrre prin alte constatri, raportul subliniaz
legea prevede c, atunci cnd evalu- care s se permit evaluarea proprie- faptul c unul dintre motivele aces-
area proprietii imobiliare se bazea- tii imobiliare rezideniale pe baz tei crize a fost utilizarea exclusiv a
z pe un model automat, raportul de AVM sau, n cazul creditelor ipo- AVM-urilor:
credit-valoare nu poate depi 90%, tecare cu grad sczut de risc, pe baza Mai mult dect att, cererea
o astfel de lege contravine dreptului preului de achiziie. n consecin, pentru evaluri de bunuri a crescut
european, aa cum se arat n opinia cabinetul premierului a elaborat un semnificativ, n paralel cu boom-ul
juridic comandat mpreun cu toa- proiect de hotrre de guvern pentru imobiliar i a nceput s prevaleze
te organizaiile din Olanda membre a permite evaluarea pe baz de AVM ncrederea n standarde de evaluare
ale TEGoVA, NVM, VBO Makelaar i, n pofida protestelor TEGoVA informale, cum ar fi cele pentru eva-
i VastogedPRO. Olanda, hotrrea a fost semnat de luarea de tip desktop sau rapid.
Un aspect important al Directivei rege i a fost publicat la 13 iulie 2013. Acestea nu au presupus inspecia fi-
privind creditele ipotecare (17/2014/ Opinia juridic transmis ctre zic a proprietii, ci reprezentau un
UE) din 4 februarie 2014 privete TEGoVA prezint o analiz detaliat proces limitat (i uneori complet au-
obligaia statelor membre de a asi- a msurii n care evaluarea exclusiv tomatizat sau generat de calculator)
gura aplicarea unor standarde de cu ajutorul AVM-urilor este confor- de determinare a valorii.

16 VALOAREA
European Valuer Journal

Directiva privind creditele ipote- le speculative n estimarea valorii Conform prevederilor de mai
care stabilete cerina ca orice eva- pe termen lung i s argumenteze sus, metodele statistice (inclusiv
luare s fie efectuat de un evalua- aceast valoare ntr-un mod clar i AVM-urile) nu se pot aplica dect
tor calificat i independent, pe baza transparent. pentru a monitoriza valoarea propri-
unor standarde de ncredere i c Valoarea colateralului va fi valoa- etilor imobiliare i pentru a identi-
aceste evaluri trebuie reflectate n- rea de pia sau valoarea pe termen fica acele proprieti imobiliare care
tr-un raport de evaluare argumentat, lung, redus corespunztor pentru a trebuie reevaluate. Utilizarea acestor
elaborat cu competen profesiona- reflecta rezultatele monitorizrii so- metode nu este ns permis la eva-
l i diligena cuvenit. Utilizarea licitate la articolul 208 alineatul (3) luarea propriu-zis a proprietilor
AVM-urilor n absena unei verifi- i pentru a ine seama de existena imobiliare. Bineneles, acest fapt se
cri a rezultatelor efectuat de ctre oricror creane cu rang prioritar refer la evaluarea iniial, unde nc
un evaluator calificat nu ndeplinete asupra proprietii. nu s-a determinat o valoare care s
cerinele cuprinse n Directiva pri- Articolul 208 (3) din Regulamen- poat fi monitorizat.
vind creditele ipotecare. tul privind cerinele de capital stipu-
Acest punct de vedere se sprijin, leaz cerine suplimentare privind Concluzie
de asemenea, pe comentariul nr. 26 monitorizarea valorii proprietilor
Opinia juridic conchide c
din Directiva privind creditele ipo- imobiliare i evaluarea proprieti-
dei modelele AVM nu sunt
tecare care face trimitere explicit lor imobiliare:
interzise, folosirea exclusiv a
la standardele de evaluare recunos- (a) instituiile trebuie s moni- AVM, fr nicio intervenie sau
cute la nivel internaional elaborate torizeze valoarea proprietilor
supraveghere din partea unui
de IVSC, TEGoVA i RICS. Aceste imobiliare n mod frecvent, i
instituii au elaborat ghiduri care ex- anume cel puin anual n cazul evaluator calificat, nu cores-
clud utilizarea metodelor AVM fr proprietilor imobiliare comer- punde cerinelor stipulate n
aplicarea unor mecanisme de control ciale i cel puin o dat la trei ani Directiva privind creditele ipo-
al acestora prin verificarea rezultate- n cazul proprietilor imobiliare tecare i n Regulamentul pri-
lor de ctre un evaluator calificat sau rezideniale. Frecvena monito- vind cerinele de capital.
prin inspecia fizic a proprietii. rizrii trebuie s creasc n cazul Mai mult dect att, aceas-
n mod special, EVS 2016 prevd c n care condiiile de pia sufer t concluzie este susinut prin
aplicarea exclusiv a AVM nu garan- modificri semnificative; standardele de evaluare recu-
teaz corectitudinea evalurii. (b) proprietile imobiliare noscute la nivel internaional
Nevoia ca evaluarea s fie elabo- trebuie reevaluate atunci cnd i ghidurile elaborate de alte
rat de ctre un evaluator autorizat informaiile de care dispun in- instituii. Rezult de aici c nu
rezult i mai clar din Regulamentul stituiile indic faptul c valoa- este permis utilizarea AVM
privind cerinele de capital (CRR). rea proprietilor imobiliare ar fr nici un fel de verificare
Astfel, articolul 229 din regulament fi putut s scad semnificativ n uman sau fr inspecie fizic
prevede n mod expres i lipsit de comparaie cu nivelul general a proprietilor imobiliare.
ambiguitate necesitatea interveni- al preurilor de pe pia; aceas- n lumina celor prezentate,
ei unui evaluator independent n t reevaluare trebuie efectuat la data de 29 septembrie, TE-
evaluarea garaniilor imobiliare, n de ctre un evaluator care are GoVA a transmis Comisiei Eu-
contextul sistemului intern de rating calificarea, abilitile i experi- ropene o sesizare oficial, n
bazat pe abordarea IRB: ena necesare pentru a efectua o scopul anulrii unei legi defec-
n statele membre care au stabi- evaluare i este independent de tuoase. Dac aceast lege nu
lit, prin dispoziii legislative sau de procesul de luare a deciziei de este anulat, riscm un efect
reglementare, criterii riguroase de acordare a creditului. Pentru m- de corupere a legislaiei din
estimare a valorii pe termen lung, prumuturi care depesc 3 mili- ale state membre ale Uniunii
proprietatea poate fi evaluat de un oane EUR sau 5 % din valoarea Europene. Urmrii-ne n con-
evaluator independent la o valoa- fondurilor proprii ale unei insti- tinuare!
re mai mic sau egal cu valoarea tuii, evaluarea proprietii imo-
pe termen lung. Instituiile trebuie biliare trebuie realizat de ctre Preluat / tradus cu permisiunea TEGoVA
s solicite evaluatorului independent un astfel de evaluator cel puin o Revista Valoarea va prelua trimestrial, din publicaia
European Valuer Journal, editat de TEGoVA, articole ce
s nu ia n considerare elemente- dat la fiecare trei ani. abordeaz teme de interes pentru profesia de evaluator.

VALOAREA | Q4 2016 17
Acreditarea
necesar sau nu?

D
ac pn anul acesta puteam vorbi
despre acreditare privind din exterior,
acum, cnd sunt parte a comisiei de
acreditare, ndrznesc s privesc i din interior.
Ce este acreditarea?
Pe site-ul ANEVAR este scris foarte simplu:
Acreditarea - un nivel superior de competen DANA ABABEI,
profesional! Prim-vicepreedinte ANEVAR
Art. 17 din Ordonana 24 privind unele msuri n do- Director executiv CMF CONSULTING S.A.
meniul evalurii bunurilor precizeaz:
(1) Poate dobndi calitatea de membru acreditat orice
membru titular cu o vechime n profesia de evaluator de La prima vedere i aceast propoziie
cel puin 3 ani, care a promovat un examen n conformi- pare adevrat, dar privind dincolo de
tate cu normele specifice de acreditare stabilite prin re- cele 3 litere sunt absolut sigur c ne
gulamentul de acreditare, aprobat de Consiliul director. aduce clieni, pentru c ce nseamn
Aadar, acreditarea este o calitate obinut n urma n fond aceste 3 litere? nseamn expe-
promovrii unui examen. rien, nseamn competen uneori
peste medie, nseamn dorina de a te
La ce folosete acreditarea? perfeciona i de a fi la curent cu tot
Dac ar fi s reproduc spusele unui candidat la exa- ceea ce este nou n profesie, nseam-
menul de acreditare din anul acesta, rspunsul ar fi: la n curajul de a demonstra tuturor c
nimic, dar nu pot fi de acord cu acest rspuns. Pentru c exiti n profesie, c poi i tii s reali-
dac acest candidat a ales s se nscrie la examen, a fcut zezi lucrri ce pot fi oricnd verificate.
cel puin urmtoarele: i dac nu aceste aspecte aduc clieni,
a achitat o tax de verificare a dosarului (250 lei anul atunci cine sau ce? n mod cert, eva-
acesta); luarea este o profesie unde un client
a trimis 3 rapoarte de evaluare reprezentative, pentru mulumit aduce ali clieni, iar simpla
a fi verificate de ctre colegii notri, verificatori EPI deinere a calitii de evaluator autori-
cu experien, nsoite de alte documente (raport de zat aduce rareori clieni, dac nu ai ar-
activitate, CV i altele). gumente de ce s faci tu lucrarea i nu
Deci a investit timp i bani, ceea ce demonstreaz c alt coleg. Vorbesc de argumente, nu de
acreditarea nseamn ceva chiar i pentru acest candidat. pre. Cnd discutm despre acredita-
Nu investeti energie, timp i bani, nu-i rupi din timpul re nu putem vorbi n aceeai fraz de
liber s citeti Regulamentul de acreditare, dac nu crezi criteriul preului cel mai sczut n ale-
n acest lucru. gerea furnizorului. nvnd pentru
Candidatul mi-a mai spus ceva: nu MAA aduce clieni. acest examen mi-am dat seama ct de

18 VALOAREA
complicate sunt lucrurile care par simple la prima vedere.
n fond nu examenul conteaz, ci dorina de autoper-
fecionare pentru care acest examen este doar un mij-
loc, doar un motiv declarat.

Ce rmne dup examenul


de acreditare?
Rmn cele trei litere, MAA1, i multe,
multe cunotine acumulate n perioada de
pregtire i nainte de aceasta, ordonarea cu-
notinelor preexistente i, n mod cert, sigu-
ran n realizarea lucrrilor i n discuiile cu
verificatorii.
Da, n mod cert rmne un sentiment
de siguran c ceea ce facem zi
de zi este corect. Mai mult
dect att, tim i cum
s demonstrm c este
corect, tim unde s
gsim n manual, n
cri consacrate din
domeniu, n culegerile de
standarde, frazele care ne
pot susine argumentaia.
Da, cred cu trie c acest examen este doar un
mijloc pentru autoperfecionare, autoperfecionare
care ar trebui s fie cuvntul de ordine pentru toi
cei care triesc din aceast profesie. Ar trebuie s fie pentru obinerea linitii noastre;
pasul firesc al tuturor celor care au acumulat 3 ani de pentru ctigarea i fundamenta-
experien n profesie i care i doresc s continue rea ncrederii n noi;
realiznd zi de zi lucrri din ce n ce mai complexe. pentru a ti i a nelege ce nu
Da, cred cu trie c acest examen ar trebui s fie tim;
trecut cu note mari de majoritatea colegilor notri pentru a avea curajul de a realiza
care practic aceast meserie. lucrri mai complexe;
Da, cred cu trie c acest examen ar trebui trecut de pentru obinerea siguranei n
toi cei care ne verific intern sau extern lucrrile. argumentarea lucrrilor n faa
Nu, nu este suficient s fi absolvit un curs de formare n diverilor verificatori.
urm cu 5-10-15 ani i apoi s te perfecionezi anual n limi- Sunt puini cei care pentru a nv-
tele a 20 de ore obinute la conferine i din seminarul inclus a ceva nou n profesie i gsesc timp,
n cotizaie. Nu este suficient pentru Asociaie, deoarece do- energie i minte limpede n vremuri-
rim ca nivelul profesional s fie peste media din alte sectoa- le acestea marcate de stres i alergare
re, dar n mod sigur nu este suficient pentru fiecare dintre continu.
noi. S nu uitm de responsabilitatea pe care o avem atunci Examenul este un motiv pentru
cnd semnm fiecare lucrare. Este opozabil cuiva ideea c a gsi timp pentru noi, nu pentru
aa se fcea pe vremea cnd am fcut eu curs? Nu, nu este alii!
opozabil, deoarece trebuie s respectm normele legale n 1 Care, conform acordurilor ncheiate cu TE-
vigoare la data emiterii raportului, aadar dac nu tim cum GoVA (The European Group of Valuers Associ-
ation) i cu RICS (Royal Institute of Chartered
a evoluat profesia, de unde am ti cum este corect s reali- Surveyors), instituii care recunosc examenul de
zezi un raport de evaluare? acreditare, mai aduc doritorilor nc trei litere
(REV-Recognised European Valuer) + nc cinci
Astfel contientizm c examenul de acreditare nu poate litere (MRICS - member of Royal institute of
fi un scop, ci este un mijloc: Chartered Surveyors).

VALOAREA | Q4 2016 19
Al VIII-lea Congres WAVO

ntre 1 i 3 noiembrie a avut loc n Daegu, Coreea de


Sud, al VIII lea Congres al Organizaiei Mondia-
le a Asociaiilor de Evaluatori (WAVO), la care am
luat parte n calitate de membru n comitetului exe-
cutiv al organizaiei. Tot atunci a avut loc i o edina
a board-ului organizaiei, n cadrul creia s-a discutat
relaia WAVO IVSC, precum i o propunere pentru
o acreditare profesional la nivel global. ING. DR. IOAN ADRIAN CRIVII,
MAA, FRICS, Membru WAVO,
Cu acest prilej a avut loc un mo- despgubiri i mprumut garantat cu Administrator SC DARIAN DRS SA

ment important n evoluia profesi- titluri de valoare.


ei noastre, respectiv, semnarea unui S-a subliniat c Forumul pentru prumutndu-se n rile lor, odat cu
Memorandum de Cooperare ntre stabilitatea financiar, G-20, a iden- evoluia globalizrii, a fcut ca aces-
WAVO i Consiliul Internaional pen- tificat faptul c o contribuie semni- tea s devin perimate.
tru Standarde de Evaluare (IVSC). ficativ la criza financiar din 2008 Corporaiile au nevoie de stan-
Acest eveniment, o piatr de ho- au avut-o i evalurile de calitate darde internaionale pentru a-i con-
tar n colaborarea dintre cele dou ndoielnic, utilizate de ctre insti- solida reeaua de operaiuni la nivel
organizaii mondiale ale evaluato- tuiile financiare, n relaiile interna- global, iar investitorii caut diversi-
rilor, pune bazele promovrii n co- ionale. Sir. Tweedie a fost, anterior ficare i ctiguri crescndu-i expu-
mun a standardelor internaionale funciei actuale, preedinte al orga- nerea n afara pieelor naionale.
de evaluare. nismului profesiunii contabile IASB, Implementarea IVSC pe plan glo-
WAVO va depune eforturi pen- venind cu o experien remarcabil bal prezint avantaje pentru toi par-
tru a ncuraja i sprijini asociaiile din zona standardelor de contabi- ticipanii la pia. Aceste avantaje ar
membre n a adopta, educa i instrui litate n care s-au fcut pai nota- fi: creterea ncrederii i stabilitii
evaluatorii, n concordan cu aceste bili. Prin aceast legtur s-au cre- pieelor financiare, facilitarea afaceri-
standarde, care vor fi promovate n at premizele de apropiere ntre cele lor pe plan global. Iar evaluatorii vor
comun de cele dou organizaii. n dou seturi de standarde, respectiv putea lucra pentru corporaii sau pe
principiu, este vorba de stabilirea i de contabilitate i de evaluare. plan internaional, crescndu-i astfel
actualizarea unor seturi de standar- De aici a rezultat importana vizibilitatea, ca o profesie de calibru.
de internaionale recunoscute, iar Ageniilor de Reglementare i a par- Avnd n vedere contextul in-
accentul se va pune pe creterea pro- ticipanilor la piaa financiar n es- ternaional, n faa evalurii apar
fesionalismului i a educaiei. timarea corect a adecvrii capitalu- probleme de clarificat i de rezol-
n discursul su, Sir. David Twe- lui. Activitatea de evaluare constituie vat, cum ar fi: dezvoltarea n cadrul
edie, preedintele Consiliului de Su- parte integrant a activitii de ma- profesiei de evaluator a unei a doua
praveghere al IVSC, a subliniat im- nagement al riscului. specializri, n alte tipuri de active,
portana standardelor de evaluare n n continuare voi prezenta cte- evitarea fragmentrii pe un singur
domenii cum ar fi: creditare, impozi- va evoluii notabile, dac la nceput tip, nelegerea legislaiei i o vedere
tare, fuziuni i achiziii, raportri fi- ambele standarde s-au dezvoltat na- de ansamblu, nu numai a tehnicilor,
nanciare, litigii, compensaii pentru ional, companiile i investitorii m- ci i a profesiei n general.

20 VALOAREA
Globalizarea crete numrul
tranzaciilor cross border
i a investiiilor directe,
crete astfel responsabilitatea
evalurii i a standardelor;
Trebuie s ofere consistena
i ntelegerea evalurii cross
border, cel puin ca termen i
metodologie.
Pentru creterea calitii rapoar-
telor de evaluare este necesar de ur-
mrit i alte aspecte, cum ar fi:
S se ia n considerare, pe
lng rigorile academice, i
Un alt aspect important pentru nct auditorul s neleag corect i faptul c evaluarea are n
evaluatorul imobiliar l constitu- fr neclariti aceaste aspecte. esen un caracter practic
ie faptul c trebuie s-i nsueasc Pentru o mai bun nelegere a i este nevoie de experiena
acum mai multe cunotine n dome- acestui subiect este important s se acumulat n industrie.
niul financiar contabil i evaluarea de ngusteze intervalul de valori care se Cunotinele practice sunt
business, pentru a face fa provoc- poate obine numai dac: critice, de asemenea i n
rilor profesiei aduse de globalizare. Estimarea unei valori obiective managementul procesului de
S-a dezbtut, de asemenea, care nu se poate face cu o evaluare evaluare.
sunt abilitile necesare evaluatorilor, superficial cu doz mare de Ca nite concluzii ce s-au des-
recunoaterea calificrilor i nu n ul- subiectivism; prins din discuii, cu relevan-
timul rnd, lipsa de recunoatere din Este responsabilitatea att a asupra viitorului profesiei, a
partea Ageniilor de Reglementare i clientului, ct i a evaluatorului sublinia:
a celorlalte profesiuni conexe. pentru a reduce ecartul Evaluarea va avea un rol
Un alt subiect discutat, pe care l intervalului de valori; important n dezvoltarea
consider de importan vital pen- Trebuie mbuntite tehnicile de afacerilor la nivel global i
tru viitorul profesiei, este cu privire evaluare, cutate cele mai exacte asupra mediului nconjurtor.
la relaia dintre valoarea de pia, informaii i, nu n ultimul Cerinele pieei cer calificare
cum este ea neleas de evaluatori, rnd, cunoaterea i aplicarea i competene nalte
standarde i fair value, aa cum este standardelor de evaluare. pentru evaluatorii care
perceput de contabil i standarde, De asemenea, o judecat obiecti- vor s performeze la nivel
respectiv IFRS 13. S-a recunoscut v i experiena evaluatorului pot fi internaional;
faptul c definiia fair value a creat factori cheie de succes n estimarea Inovarea i utilizarea celor
confuzie ntre evaluatorii imobiliari valorii. mai performante tehnologii
care erau familiarizai cu termenul Necesitatea standardelor inter- constituie un factor
de valoare de pia. Ca o concluzie ce naionale este subliniat i de urm- important pentru succesul i
s-a desprins din discuii, a fost faptul toarele aspecte: profesionalizarea evalurii;
c fiecare dintre cele dou profesii Ele sunt nite bariere obligatorii Pregtirea continu, i confer
trebuie s se comporte responsabil ce trebuie atinse n activitatea evaluatorului abiliti pentru
i s colaboreze de asemenea natur, de evaluare; a face fa cerinelor unui
business tot mai global;
Cum privesc valoarea, contabilul i evaluatorul de proprieti imobiliare
Standardele nalte i cea mai
Contabilul Evaluatorul de proprieti imobiliare bun practic, confer o
Contabilul urmrete o valoare acuratee i calitate optim,
Evaluatorul lucreaz cu o gam de valori
punctual, de precizie cerute de investitori;
Toate conturile din balan trebuie Valoarea este corect att timp
s se echilibreze ct avem un interval ngust
Evaluatorii trebuie s priveasc
nainte n mod flexibil i
Lucreaz cu obiectivitate Lucreaz cu subiectivitate adaptai pentru a face fa
Lucreaz cu msurare exact Lucreaz cu estimarea valorii cerinelor viitorului.

VALOAREA | Q4 2016 21
Un an de BIG plus un indice imobiliar
ANEVAR egal doi sau mai mult?

IRINA BENE, Concluzia asupra valorii, [], trebuie s fie independen-


IROVAL Cercetri n evaluare t de orice presiune din partea clientului sau a unei tere

D
pri (para. 8), Instituia de credit stabilete dac bunul
espre BIG i evalu- evaluat este corespunztor pentru a fi acceptat ca garanie
area pentru garan- a unui credit i reprezint responsabilitatea acesteia (para.
9), Rapoartele de evaluare finale [], trebuie s conin
tarea mprumutu- dovada scris c au transmis informaiile n baza de date
lui au fost publicate diverse Baza Imobiliar de Garanii (BIG) a ANEVAR [] (para.
articole n revista Valoarea, 70). Acestea sunt cteva dintre mbuntirile aduse n
mod succesiv ghidului, binecunoscute cititorului evalua-
oriunde este ea, de la lan- tor, care asigur un proces de evaluare pentru garantarea
sarea bazei de date, la 30 mprumutului mai facil i mai transparent, dezambiguizat
iunie 2015 pn n prezent, pentru contextul BIG acolo unde se impunea acest lucru.
articole prin care s-a reali- n urma nregistrrii diverselor date din rapoartele de
evaluare n baza de date, a fost posibil publicarea n revista
zat o radiografiere explici- Valoarea, oriunde este ea, ncepnd cu nr. 8 din septembrie
t a ceea ce nseamn acest 2015, a unei selecii de date extrase din BIG care comunic
tip de evaluare pentru toi o serie de statistici generale pentru toate tipurile i subtipu-
rile de proprieti imobiliare, precum i valori de pia pe
actorii implicai n acest metru ptrat de suprafa specific subtipului de proprietate
proces. analizat, pentru municipii/orae reedin de jude, pentru
nceputul lunii iulie 2016 a mar- sectoarele Bucuretiului sau pentru diferite judee, dup caz.
cat 1 an de colaborare a evaluatorilor Aceste valori de pia, unitare, au fost determinate n
din Romnia - care au realizat evalu- primele dou trimestre de la lansarea BIG (Q3/2015 i
ri n scopul amintit - cu clienii lor, Q4/2015) ca medii ale valorilor de pia ale proprietilor
cu bncile i cu ANEVAR, ntr-o for- din seriile de date analizate, verificate n prealabil din punct
mul nou care clarific foarte bine o de vedere al relevanei statistice (volum suficient de date,
serie de aspecte. Aceast formul este coeficient de variaie rezonabil, valori extreme excluse etc.).
ghidul de evaluare GEV 520 Evalua- ncepnd cu trimestrul 1/2016, valorile de pia unitare pre-
rea pentru garantarea mprumutului, zentate au fost calculate pe baza medianei valorilor de pia.
reeditat pentru ntmpinarea erei Atunci cnd, ntr-un anumit interval de timp (trimes-
BIG n 2015 i apoi n 2016. tru, semestru, an), se cumuleaz n BIG suficiente date, re-
n ghid se precizeaz, printre al- levante din punct de vedere statistic pentru a se putea de-
tele, c Identificarea problemelor de termina valori de pia pe metru ptrat pentru un anumit
natur juridic [] nu este de com- subtip de proprietate dintr-un ora, jude etc., pot fi calcu-
petena evaluatorului autorizat i nu lai i indici imobiliari. Indicii imobiliari ilustreaz modi-
i va angaja rspunderea (para. 7), ficrile (creterea, descreterea) sau chiar stagnarea valori-

22 VALOAREA
lor de pia ale proprietilor imobiliare de la o perioad
analizat la alta, de exemplu de la un trimestru la altul.
Indicele imobiliar ANEVAR este calculat prin rapor-
tarea valorii de pia pe metru ptrat, determinat pentru
perioada curent, la cea aferent perioadei anterioare. Re-
zultatul poate fi subunitar, marcnd astfel o scdere a valo-
rii de pia unitare ori, bineneles, supraunitar, indicnd o
cretere a acesteia pentru tipul/subtipul de proprietate ana-
lizat sau, dac indicele este egal cu 1, o stagnare. Ceea ce este
foarte util cu privire la forma de livrare a indicelui imobi-
liar ANEVAR este faptul c acesta nglobeaz i informaia
privind modificarea procentual a valorii de pia pe metru
ptrat, ce poate fi uor determinat de utilizator.
n urma analizelor ntreprinse s-a concluzionat faptul
c la nivel trimestrial se poate calcula un indice imobiliar
rezidenial pentru apartamente amplasate n bloc, pentru
toate cele 41 de orae reedin de jude (inclusiv Bucu-
reti), precum i defalcat pentru sectoarele Bucuretiului.
Lansarea acestui indice trimestrial a avut loc n data de 29
noiembrie i st la dispoziia entitilor interesate.

Scurt analiz a evoluiei valorilor de


pia pentru apartamentele amplasate
n bloc pe baza indicelui imobiliar
rezidenial
Orae reedin de jude analiz la nivel
trimestrial
n cazul primului interval de timp analizat (Q3/2015
Q4/ 2015) topul modificrilor valorilor de pia analiza-
te indic faptul c dintre cele 41 orae reedin de jude,
au existat 28 (inclusiv capitala) unde valorile de pia pe
metru ptrat de suprafa util au crescut de la Q3/2015
la Q4/2015, restul de 13 orae nregistrnd o scdere a
acestora.
Pe primul loc n acest top se afl oraul Clrai (crete-
re cu 12,73%), urmat de Vaslui (+6,54%) i Brila (+5,31%).
Oraele principale ale rii prezint i ele creteri, ns nu
substaniale, plasndu-se n topul amintit astfel: Iai locul
7 (cretere cu 3,18%), Cluj-Napoca locul 9 (+2,30%), Ti-
mioara locul 15 (+2,02%), Bucureti locul 21 (+1,19%),
Constana locul 22 (+0,68%). Pe ultimul loc se afl Miercu-
rea Ciuc, care prezint o diminuare cu 4,88% a valorilor de
pia unitare ale apartamentelor amplasate n bloc.
Din analiza celui de-al doilea interval (Q4/2015
Q1/2016) reiese c numrul oraelor reedin de jude care
au nregistrat creteri ale valorilor de pia unitare s-a majo-
rat la 33 (inclusiv Bucureti), iar pentru restul de 8 municipii
s-a nregistrat o scdere a acestora.
Astfel, pe primul loc n topul realizat pentru acest
interval s-a situat oraul Baia Mare care a prezentat o

VALOAREA | Q4 2016 23
cretere cu 9,5% a valorilor de pia-
unitare, urmat de Zalu (+7,93%)
i Trgu Mure (+7,61%). n ceea
ce privete oraele principale ale -
rii, acestea s-au situat n top astfel:
Cluj-Napoca locul 9 (+3,95%), Bu-
cureti locul 10 (+3,52%), Timioara
locul 17 (+2,64%), Constana locul 18
(+2,41%), Iai locul 33 (+0,12%). Pe
ultimul loc, cu cea mai important di-
minuare a valorilor de pia unitare, se
plaseaz municipiul Giurgiu (-4,51%).
n cazul celui de-al treilea inter-
val analizat (Q1/2016 Q2/2016)
au fost 38 de municipii reedin de
jude (inclusiv Bucureti) unde valo-
rile de pia pe metru ptrat au cres-
cut, n celelalte trei orae valorile de
pia unitare diminundu-se.
Pe primul loc n topul realizat
pentru acest interval a fost ora-
ul Miercurea Ciuc (+10,13%), ur-
mat de Focani (+9,38%) i Deva
(+8,86%). Niciunul dintre oraele
principale ale rii nu se plaseaz
n top 10: Cluj-Napoca ocup lo-
cul 15 (+3,97%), Timioara locul 20
(+3,57%), Iai locul 22 (3,48%), Con-
stana locul 29 (+1,55%), Bucureti
locul 30 (+1,42%). Pe ultimul loc se
situeaz municipiul Alexandria cu o
scdere a valorilor unitare cu 1,56%.

Sectoare Bucureti
analiz la nivel trimestrial
Pentru Bucureti, cea mai mare
cretere a valorilor de pia pe metru
ptrat de la Q3/2015 la Q4/2015 s-a
nregistrat n Sectorul 1 (+3,56%),
iar cea mai semnificativ diminuare
n Sectorul 3 (-2,18%); cea mai mare
cretere n urmtorul interval ana-
lizat (Q4/2015 la Q1/2016) a fost n
Sectorul 5 (+5,89%), cea mai mic
cretere n Sectorul 4 (+1,10%); iar
de la Q1/2016 la Q2/2016, cea mai
mare cretere a valorilor de pia
unitare s-a nregistrat n Sectorul 6
(+2,36%) i cea mai mare scdere a
acestora n Sectorul 4 (-0,43%).

24 VALOAREA
Orae reedin de jude
analiz pe 1 an
Analiznd indicele imobiliar i la
nivelul primului an de BIG, pentru
orae reedin de jude rezult c n-
tre primul trimestru (Q3/2015) i ul-
timul (Q2/2016) valorile de pia pe
metru ptrat pentru apartamentele
amplasate n bloc au crescut n ma-
joritatea oraelor reedin de jude,
cea mai mare cretere fiind cu 16,55%
n Clrai, iar dintre oraele princi-
pale ale rii Cluj-Napoca a nregis-
trat o cretere maxim cu 10,56%,
urmat de Timioara (+8,45%), Iai
(+6,90%), Bucureti (+6,24%) i Con-
stana (+4,71%). Cele mai mari dimi-
nuri ale valorilor de pia unitare au
avut loc n Alexandria (-3,55%).

Sectoare Bucureti
analiz pe 1 an
Analiza pentru primul an de ra-
portare n BIG la nivelul munici-
piului Bucureti relev faptul c cea terminarea oraelor reedin de jude i a sectoarelor
mai mare cretere a valorilor de pia Bucuretiului pentru care n fiecare semestru vor putea fi
unitare s-a nregistrat n Sectorul 6 determinate valori de pia pe metru ptrat, astfel nct n
(+9,17%), similar cu evoluia nre- baza acestora s putem oferi n mod continuu celor intere-
gistrat n Sectorul 5 (+9,10%), iar sai i indici imobiliari semestriali.
cea mai mic cretere a avut loc n n plus fa de indicii imobiliari ANEVAR, pot fi fur-
Sectorul 3 (+1,98%), neavnd loc o nizate intervale de valori de pia/mp pentru subtipuri
diminuare a acestora n niciun sector. de proprieti imobiliare pe baza cuartilelor Q1 i Q3.
Exemplul urmtor se refer la intervalele de valori de
Mai mult va urma pia unitare determinate la nivelul trimestrului Q2/2016
Pe msur ce BIG ctig am- pentru apartamente amplasate n bloc n cteva orae re-
ploare, cumulnd mai multe date din edin de jude.
rapoartele de evaluare, pot fi realiza-
te analize la nivel semestrial i anual, Municipiu/ ora Valoare de pia Valoare de pia
astfel nct s se poat elabora indici (/ mp) Q1 (/ mp) Q3
imobiliari i pentru celelalte tipuri i Braov 804 882
subtipuri de proprieti imobiliare. Bucureti 936 1.049
Sub acest aspect, avnd n vedere Cluj-Napoca 1.007 1.105
ncheierea a dou semestre de nre- Constana 859 919
gistrare n BIG, anunm c se afl
Iai 818 903
n curs de analiz posibilitatea deter-
Timioara 891 974
minrii a cte unui indice imobiliar
semestrial pentru celelalte subtipuri 1 Suprafaa specific luat n calcul n analiza statistic a BIG n cazul apartamentelor amplasate

de proprieti rezideniale, precum n bloc.


2 Cuartilele ce definesc o serie de date (inferioar - Q1, mediana - Q2 i superioar - Q3) mpart
i pentru subtipuri de proprieti co- seria de date n patru intervale egale. Reprezint indicatori de poziie robuti, mai semnificativi
merciale. Analiza are n vedere de- dect valorile minime i maxime absolute ale seriei de date analizate.

VALOAREA | Q4 2016 25
Raport de analiz statistic
a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)
Q3 2016

A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI


I SUBTIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe tipuri de proprieti imobiliare

Sum valori
Tip
de pia
Procentaj Numr Procentaj Sum valori de pia - (milioane )
proprietate valoric (%) rapoarte cantitativ (%)
(milioane )1 Tipuri de proprieti
Comercial 2.246,12 38,26 2.243 8,58

Rezidenial 1.375,39 23,43 19.302 73,83

Industrial 1.203,94 20,51 1.672 6,40

Teren 534,86 9,11 2.416 9,24

Mixt 251,03 4,28 245 0,94

Agricol 203,01 3,46 221 0,85

Alte tipuri 56,56 0,96 45 0,17

Total 5.870,92 100,00 26.144 100,00


1
Ordine descresctoare a sumei valorilor de pia

2. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe judee i Bucureti

Distribuie rapoarte de evaluare


Distribuie rapoarte de evaluare - Judee - Sectoare Bucureti

26 VALOAREA
3. Rapoarte de evaluare introduse
distribuie pe subtipuri de proprieti imobiliare
a. Proprieti de tip rezidenial
Sum valori de Procentaj Numr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
pia (milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Apartament n bloc 688,40 50,05 13.822 71,61

Cas cu teren 489,38 35,58 4.788 24,81

Rezidenial Ansamblu rezidenial 97,78 7,11 29 0,15

Bloc de apartamente 52,36 3,81 38 0,20

Apartament n cas 47,47 3,45 625 3,24

Total 1.375,39 100,00 19.302 100,00

Sum valori de pia (milioane ) Sum valori de pia (milioane )


Proprieti rezideniale Proprieti comerciale

b. Proprieti de tip comercial

Sum valori Procentaj Numr Procentaj


Tip proprietate Subtip proprietate
de pia (milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spaiu comercial - cldire independent 944,56 42,05 867 38,65

Spaiu de birouri - cldire independent 872,55 38,85 267 11,90

Unitate cazare 243,50 10,84 148 6,60


Comercial
Spaiu comercial - parte dintr-o cldire 143,93 6,41 848 37,81

Spaiu de birouri - parte dintr-o cldire 37,84 1,68 107 4,77

Spaiu de agrement 3,73 0,17 6 0,27

Total 2.246,12 100,00 2.243 100,00

VALOAREA | Q4 2016 27
c. Proprieti de tip industrial
Sum valori Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate Numr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
de pia (milioane ) valoric (%)
Spaiu de producie 765,27 63,56 895 53,53
Industrial
Spaiu de depozitare i logistic 438,67 36,44 777 46,47

Total 1.203,94 100,00 1.672 100,00

Sum valori de pia (milioane ) Sum valori de pia (milioane )


Proprieti industriale - Proprieti agricole

d. Proprieti de tip agricol


Sum valori de pia
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Numr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane )

Ferm zootehnic 84,77 41,76 98 44,34


Siloz 47,60 23,45 37 16,74
Ferm avicol 28,05 13,82 26 11,76
Ferm agricol de cultur 11,06 5,45 32 14,48
FNC 8,18 4,03 3 1,36
Moar 6,06 2,99 6 2,71
Agricol
Ferm piscicol 5,24 2,58 5 2,26
Staiune de cercetare 3,95 1,95 1 0,45
Cram/ Centru de vinificaie 3,13 1,54 4 1,81
Ser legumicol / floricol 1,92 0,95 2 0,90
Livad 1,55 0,77 3 1,36
Abator 1,50 0,74 4 1,81

Total 203,01 100,00 221 100,00

e. Proprieti de tip mixt


Sum valori Procentaj Numr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
de pia (milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Proprietate multifuncional (mai mult de dou utilizri) 119,61 47,65 149 60,82

Spaii de birouri cu spaii comerciale (retail) 51,87 20,66 8 3,27

Mixt Spaiu de producie i depozitare 44,26 17,63 46 18,78

Spaii comerciale i birouri 19,01 7,57 29 11,84

Bloc de apartamente cu spaii comerciale (retail) 16,27 6,48 13 5,31

Total 251,03 100,00 245 100,00

28 VALOAREA
Sum valori de pia Sum valori de pia
(milioane ) Proprieti mixte (milioane ) Terenuri

f. Proprieti de tip teren


Sum valori Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Numr rapoarte
de pia (milioane ) cantitativ (%)

Intravilan construcii 381,47 71,32 1.247 51,61


Intravilan arabil 57,17 10,69 458 18,96
Extravilan 47,27 8,84 487 20,16
Teren Cu destinaie agricol 44,07 8,24 215 8,90
Cu destinaie special 4,43 0,83 7 0,29
Cu destinaie forestier 0,44 0,08 2 0,08
Aflat permanent sub ape 0,00 0,00 0 0,00
Total 534,86 100,00 2.416 100,00

g. Alte tipuri de proprieti


Sum valori Procentaj Numr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
de pia (milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Central electric fotovoltaic 32,26 57,03 9 20,00

Staie distribuie carburani 13,44 23,76 34 75,56


Alte tipuri
Central hidroelectric 5,85 10,35 1 2,22

Central electric eolian 5,01 8,86 1 2,22

Total 56,56 100,00 45 100,00

Sum valori de pia (milioane ) - Alte tipuri de proprieti

VALOAREA | Q4 2016 29
B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE
Pentru calculul valorii de pia/mp pe tip i subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului Bucureti,
respectiv pe orae sau pe judee, se utilizeaz mediana valorilor din seria de date analizat.

a. Proprieti de tip rezidenial


Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae
Municipiu/ ora Subtip proprietate Valoare de pia (/ mp)
Alba Iulia Apartament n bloc 667
Alexandria Apartament n bloc 555
Apartament n bloc 670
Arad Cas cu teren* 639
Apartament n cas 613
Bacu Apartament n bloc 687
Apartament n bloc 630
Baia Mare
Cas cu teren 536
Bistria Apartament n bloc 582
Botoani Apartament n bloc 600
Apartament n bloc 866
Braov Cas cu teren 764
Apartament n cas 877
Brila Apartament n bloc 561
Apartament n bloc 1.014
Bucureti
Apartament n cas 1.162
Apartament n bloc 612
Buzu
Cas cu teren 593
Clrai Apartament n bloc 470
Apartament n bloc 1.099
Cluj-Napoca Cas cu teren 1.041
Apartament n cas 1.092
Constana Apartament n bloc 915
Apartament n bloc 806
Craiova
Cas cu teren 646
Apartament n bloc 599
Deva
Cas cu teren 615
Drobeta-Turnu Severin Apartament n bloc 500

30 VALOAREA
Municipiu/ ora Subtip proprietate Valoare de pia (/ mp)
Apartament n bloc 586
Focani
Cas cu teren 551
Galai Apartament n bloc 667
Giurgiu Apartament n bloc 481
Iai Apartament n bloc 903
Miercurea-Ciuc Apartament n bloc 521
Apartament n bloc 697
Oradea Cas cu teren 630
Apartament n cas 703
Piatra-Neam Apartament n bloc 625
Apartament n bloc 773
Piteti
Cas cu teren 797
Apartament n bloc 737
Ploieti
Cas cu teren 603
Rmnicu Vlcea Apartament n bloc 657
Reia Apartament n bloc 448
Satu Mare Apartament n bloc 525
Sfntu Gheorghe Apartament n bloc 491
Apartament n bloc 765
Sibiu
Apartament n cas 739
Slatina Apartament n bloc 620
Slobozia Apartament n bloc 600
Suceava Apartament n bloc 701
Trgovite Apartament n bloc 548
Apartament n bloc 716
Trgu Jiu
Cas cu teren 594
Trgu Mure Apartament n bloc 745
Apartament n bloc 942
Timioara Cas cu teren 859
Apartament n cas 897
Tulcea Apartament n bloc 780
Vaslui Apartament n bloc 591
Apartament n bloc 492
Zalu
Cas cu teren 453
* Valoare de pia (/ mpsu)
VALOAREA | Q4 2016 31
Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae
Apartament n bloc Top 10 valoare de pia/ mp Valoare de pia - Apartament n bloc Municipii/ orae
Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.099
2 Bucureti 1.014
3 Timioara 942
4 Constana 915
5 Iai 903
6 Braov 866
7 Craiova 806
8 Tulcea 780
9 Piteti 773
10 Sibiu 765

Cas cu teren Top 10 valoare de pia/ mp Apartament n cas Top valoare de pia/ mp
Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp) Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.041
1 Bucureti 1.162
2 Timioara 859
3 Piteti 797 2 Cluj-Napoca 1.092
4 Braov 764
3 Timioara 897
5 Craiova 646
4 Braov 877
6 Arad 639
7 Oradea 630 5 Sibiu 739
8 Deva 615
6 Oradea 703
9 Ploieti 603
10 Trgu Jiu 594 7 Arad 613

Valoare de pia/ mp
- Cas cu teren
Municipii/ orae

Valoare de pia/ mp
- Apartament n cas
Municipii/ orae

32 VALOAREA
Valori de pia (/ mp) Sectoare Bucureti
Bucureti - Apartament n bloc Valoare de pia - Apartament n bloc
Nr. crt. Sector Bucureti Valoare de pia (/ mp)

1 Sector 1 1.270

2 Sector 3 1.075

3 Sector 2 1.039

4 Sector 6 989

5 Sector 4 958

6 Sector 5 930

Bucureti - Apartament n cas Bucureti - Cas cu teren


Nr. crt. Sector Bucureti Valoare de pia (/ mp) Nr. crt. Sector Bucureti Valoare de pia (/ mp)
1 Sector 3 1.162
1 Sector 1 1.533
2 Sector 6 1.007
3 Sector 2 955

b. PROPRIETI DE TIP COMERCIAL


Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae

Spaiu comercial - parte dintr-o cldire Spaiu comercial - cldire independent


Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp) Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.287 1 Constana 848
2 Suceava 876

c. PROPRIETI DE TIP INDUSTRIAL


Valori de pia (/ mp) Judee
Spaiu de producie
Nr. crt. Jude Valoare de pia (/ mp)
1 Ilfov 332
2 Maramure 193

VALOAREA | Q4 2016 33
Autoinstruirea continu
a evaluatorilor imobiliari

T
ema acestui material a fost ge-
nerat de studierea standarde-
lor de evaluare i a ghidurilor
de evaluare adiacente acestor standar-
de, emise de mai multe organizaii de
evaluare naionale din SUA, Canada,
Marea Britanie, Australia i Noua Ze-
eland, cu larg audien internaio-
nal. Aceast analiz a fost necesar
pentru a cunoate ct mai multe de-
talii despre teoria i metodologia eva-
lurii hotelurilor i restaurantelor i a
alocrii valorii de pia a acestora pe
categoriile de active deinute. La nivel
de principii, cunotinele mele erau
limitate la referinele date SEV 232,
Evaluarea proprietii generatoare de
afaceri (coninut n Standardele de
evaluare a bunurilor 2016). De ase-
menea, cunoteam i prevederea din
IAS 40, Investiii imobiliare (BC, pa-
ragrafele B37 B39), respectiv c tra-
tamentul contabil al hotelurilor este
diferit n funcie de clasificarea aces-
tora n cele dou categorii de pro-
prieti imobiliare, adic proprieti
imobiliare ocupate de proprietar sau
DR. EC. SORIN V. STAN,
investiii imobiliare. IROVAL Cercetri n evaluare

34 VALOAREA
Dac a fi acceptat o solicitare
de a elabora un raport de evaluare
pentru un hotel, fr a avea o experi-
en n evaluarea acestui tip de pro-
prietate imobiliar, i bazndu-m
numai pe cunotinele dobndite la
cursul de formare i la seminariile
de pregtire continu, cu siguran
c rezultatul raportat ar fi fost pus
sub semnul ntrebrii. Cauza unei
astfel de ratri este exprimat n toa-
te standardele i ghidurile de eva-
luare emise de organizaii de evalua-
re recunoscute (a se vedea citatul de
mai jos).
Fiecare evaluator imobiliar a fost
pus n situaia de a face pentru pri-
ma dat un raport de evaluare pen-
tru o proprietate complex i nou
pentru el. Primul pas care trebuie
fcut, ntr-o astfel de situaie, este
colaborarea cu unii evaluatori expe-
rimentai n evaluarea unor proprie-
ti similare ca dimensiune i com-
plexitate. Este cazul evalurii unor
hoteluri, care sunt cele mai comple-
xe proprieti generatoare de afaceri
(PGA), cnd este necesar analiza i
prelucrarea a sute, dac nu a mii de
informaii. De altfel, n mai multe
standarde, ghiduri i ndrumare de
aplicare a standardelor de evaluare
se prevede n mod expres necesitatea
participrii mai multor evaluatori cu
specializri diferite, la evaluarea pro-
prietilor complexe. De exemplu, n
Appraisal Institute Guide Note 5 se
precizeaz c:

Proprietatea imobiliar este aso-


ciat uneori cu anumite bunuri mo-
bile, afacerea derulat n aceasta, sau
cu active necorporale. Aceast aso-
ciere este specific cazurilor n care
proprietatea imobiliar este o com-
ponent esenial a unei entiti de
afaceri aflat n funciune, cum ar fi
un restaurant fast-food, un magazin
mic din incinta benzinriilor, un ho-
tel sau un sanatoriu particular (prin-
tre altele). Evaluatorii de proprieti

VALOAREA | Q4 2016 35
imobiliare pot fi solicitai s evalueze activele neimobiliare unei persoane, iar afacerea este
existente n cadrul unei proprieti imobiliare. Evaluarea derulat de o alt persoan
bunurilor mobile, a afacerii derulate n proprietatea imo- (operator, chiria) profitul
biliar sau a activelor necorporale necesit o expertiz total se mparte ntre cele dou
specific. nainte de a accepta o misiune de evaluare sau persoane, rezultnd astfel chiria
de verificare a unei evaluri, care implic astfel de active, maxim care poate fi solicitat
un evaluator imobiliar trebuie s constate mai nti dac operatorului;
are expertiza necesar pentru a efectua n mod competent
misiunea de evaluare/verificare a evalurii. n astfel de si- Acest prim pas alocarea valorii de pia
tuaii poate fi necesar expertiza evaluatorilor cu speciali- totale pe activele componente
al evaluatorului
zarea n evaluarea bunurilor mobile i a ntreprinderilor. nu nseamn c valoarea
imobiliar nu
acestora este valoarea lor de
presupune
Acest prim pas al evaluatorului imobiliar nu presupu- pia, deoarece nu se folosesc
implicit c
ne implicit c a dobndit cunotinele teoretice i meto- informaii de pia.
dologice necesare pentru evaluarea, de exemplu, a unui a dobndit
hotel sau restaurant, cunotine care pot fi dobndite pe cunotinele Aceste informaii sunt de natura
o singur cale, numit autoinstruire continu. teoretice i principiilor i orientrilor generale
Punndu-m n postura unui astfel de evaluator (cu metodologice despre evaluarea unei PGA, fr a
specializarea EPI), care a acceptat o solicitare a unui pa- necesare pentru reda, conform paradigmei unui stan-
tron de a evalua hotelul acestuia, aflat n funciune, dar evaluarea, de dard de evaluare, i explicarea meto-
cu rentabilitate sczut, am plecat de la analiza cunotin- exemplu, a delor i procedurilor de evaluare. Ca
elor accesibile pe aceast tem, ncepnd cu prevederi- unui hotel sau urmare, trebuie s-mi completez cu-
le standardului de evaluare ANEVAR despre evaluarea restaurant, notinele prin autoinstruire. Calea
unui hotel i altor PGA. cunotine care cea mai rapid de a afla detalii des-
Analiznd prevederile SEV 232, rein cteva idei ge- pot fi dobndite pre metodologia evalurii hotelurilor
nerale despre metodologia evalurii unui hotel, pe care pe o singur este cutarea pe internet. Rezultatul
trebuie s le respect, i anume: cale, numit cutrii este surprinztor de bogat,
autoinstruire redat n documentele de mai jos:
abordarea prin venit este abordarea principal, continu.
abordarea prin pia este abordare secundar, iar RICS VPGA 4 Valuation of
abordarea prin cost n general nu este aplicabil; Individual Trade Related
Properties, inclus n RICS
forma profitului utilizat n abordarea prin venit este Valuation Professional
EBITDA obtenabil de ctre un operator de eficien Standards;
rezonabil;
RICS Practice Standards, UK -
din actualizarea/capitalizarea EBITDA rezult The Capital and Rental Valuation
valoarea unei entiti aflat n funciune dotat of Public Houses, Bars,
complet; Restaurants and Nightclubs in
England and Wales, 1st edition,
dac n evaluare nu sunt incluse unele active i/ guidance note, dec. 2010;
sau datorii, valoarea acestora trebuie sczut din
valoarea obinut prin actualizarea/capitalizarea RICS Information Paper -
EBITDA; Capital and Rental Valuation
of Hotels in Asia, RICS
valoarea unui hotel este compus din valoarea information paper, 1st edition,
proprietii imobiliare, valoarea bunurilor mobile i 2014;
valoarea afacerii desfurat n respectiva proprietate
imobiliar; Guide Note 5 - Appraisals
of Real Estate with Related
n cazul n care proprietatea imobiliar aparine Personal Property, Business

36 VALOAREA
Property, or Intangible Assets, inclus n Guide Notes Din parcurgerea acestui scurt ex-
to the Standards of Professional Appraisal Practice of pozeu pot fi reinute dou concluzii:
the Appraisal Institute, effective jully 2013; 1. Prevederile Standardelor de eva-
luare a bunurilor 2016 trebuie res-
ANZ Valuation Guidance Note 6, Valuations pectate cu strictee, dar nu i fetii-
of Accommodation Hotels, coninut n ANZ zate, n sensul c n afara acestora
VALUATION AND PROPERTY STANDARDS; nu mai exist i alte orientri, pre-
vederi mai detaliate, explicaii i/sau
USPAP Advisory Opinions 2010-2011. ntrebri i rspunsuri referitoare la
aspectele mai delicate ale evalurii
De asemenea, pe internet sunt expuse i alte documen- unor proprieti imobiliare specifi-
te interesante pentru orice evaluator imobiliar, respectiv
articole, documentare, rapoarte de evaluare de hoteluri i
restaurante, precum i dou cri cu tema evaluarea hote-
lurilor i una cu evaluarea restaurantelor. Un exemplu de
documentar despre indicatorii economici i financiari ai
hotelurilor din Europa a fost editat recent, inclusiv pen-
tru Romnia (cu participarea i a unor evaluatori din ara
noastr), numit: TEGoVA, HypZert, Valuation Parame-
ters of Hotels Properties, aprilie 2015.

ce, cum este cazul PGA.


Cum la cursurile de formare i la
seminariile de pregtire continu nu
pot fi abordate toate particularitile
de evaluare ale tuturor tipurilor de
proprieti imobiliare, este necesa-
r cunoaterea i a altor standarde
similare i documente, pentru a se
evita confuziile posibile, mai ales c
standardele de evaluare adoptate de
asociaiile naionale sunt armoniza-
te ntre ele n foarte mare msur; i
2. Continuarea elaborrii ndruma-
relor i ghidurilor de evaluare, care
au rolul de a adnci cunoaterea as-
pectelor cele mai delicate ale stan-
dardelor, ndeosebi a metodelor de
evaluare specifice diferitelor catego-
rii de active, este o orientare benefic
pentru autoinstruirea evaluatorilor,
membri ANEVAR.

VALOAREA | Q4 2016 37
Evaluarea bunurilor culturale

P
robabil v-ai ntlnit n activita-
tea dumneavoastr cu necesitatea
evalurii unor bunuri mobile care,
dei ncnttoare, ridic mari dificulti
n apreciere. Vorbim, desigur, despre
bunurile culturale, a cror valoare este,
de cele mai multe ori, dependent de CRISTIAN GAVRIL,
nite factori greu de neles. EBM, Director Operaiuni SINEVA EVALURI ART

38 VALOAREA
Bunurile culturale, oficial intitulate bunuri aparinnd valoarea ei comparativ cu alte opere
patrimoniului cultural naional mobil, sunt acele bunuri ale artistului, libere s circule n lume
cu valoare istoric, arheologic, documentar, etnografi- i vndute de marile case de licitaii.
c, artistic, tiinific i tehnic, literar, cinematografic, Intuind interesul slab al colecio-
numismatic, filatelic, heraldic, bibliofil, cartografic narilor pentru clasarea bunurilor de-
i epigrafic, reprezentnd mrturii ale evoluiei mediului inute, legea prevede clasarea din ofi-
natural i ale relaiilor omului cu acesta, ale potenialului ciu n cazul vnzrii sau a solicitrii
creator uman i ale contribuiei romneti, precum i a exportului. Astfel, operatorii econo-
minoritilor naionale, la civilizaia universal. mici autorizai pentru comerul cu
Ne propunem n acest articol s facem o succint bunuri culturale au obligaia de a ine
prezentare a particularitilor evalurii acestui tip de bu- un registru al tuturor bunurilor spre
nuri mobile, propunnd, mai degrab dect explicnd, o comercializare i s notifice Minis-
abordare care, cu siguran, necesit dezbateri ulterioare. terul Culturii cu privire la suscepti-
bilitatea de clasare a oricruia dintre
Cadru legislativ bunurile spre vnzare n vederea de-
Nemo legem ignorare censetur (necunoaterea legii clanrii procedurii de clasare.
nu te absolv de rspundere), iar de aceea este important
s nelegem care sunt regulile jocului. Bunurile culturale Categorii de bunuri
mobile fac obiectul Legii nr. 182/2000 privind protejarea Am vzut la nceputul articolului o
patrimoniului cultural naional mobil, lege care definete definiie foarte larg a bunurilor cul-
att activitile de cercetare, autentificare, inventariere, cla- turale. Totui, practica de cercetare ne
sare etc, ct i circulaia i vnzarea acestui tip de bunuri. ajut s le clasificm n cteva catego-
Importana acestei legi n activitatea de evaluare este rii, fiecare avnd specificul ei, abordri
resimit n mai multe feluri. n primul rnd, vnzarea i metode de cercetare proprii i crite-
bunurilor culturale se face doar prin intermediul opera- rii de evaluare diferite. Spre exempli-
torilor economici special autorizai de Ministerul Cul- ficare, s ne gndim ct de veche este
turii. Dei nu n totalitate respectat, aceast prevedere o main de 100 de ani i ct de nou
legal ne oblig s inem seama de costurile aferente este o moned de aceeai vrst.
comercializrii acestor bunuri atunci cnd stabilim, de Din acest motiv, n practica mu-
exemplu, valoarea de lichidare sau valoarea just minus zeal s-au definit 9 categorii: arheolo-
costurile de vnzare. gie, numismatic, istorie-tiin-teh-
n al doilea rnd, legea prevede un mecanism al cla- nic, documente, etnografie, art,
srii bunurilor culturale n bunuri comune, bunuri clasa- tiinele naturii, carte, instrumente
te la categoria fond i bunuri clasate la categoria tezaur. muzicale. Fiecare dintre aceste cate-
Aceast clasare impune cteva condiii n comercializa- gorii are o metodologie de evaluare
rea bunurilor culturale. aparte, pornind de la aspectele co-
Vorbim, pe de o parte, de o restricie teritorial. Bu- mune importante ale bunurilor.
nurile culturale pot circula n afara Romniei doar pe Se impune o deviere a discuiei.
baza unui certificat de export, emis de Direcia de Pa- n numrul 7 al revistei Valoarea, din
trimoniu. Acest certificat poate fi de export definitiv, n 2015, domnul Pavel uar face o para-
cazul bunurilor neclasate, sau doar temporar, pentru bu- lel necesar ntre valoarea artistic i
nurile clasate la categoriile fond i tezaur. valoarea comercial. n lumea cultura-
i vorbim apoi de dreptul de preempiune al statului l, valoarea este una singur i nemo-
romn pentru achiziionarea bunurilor clasate la catego- netizat. i tot n lumea cultural, multe
ria tezaur, fiind obligatorie notificarea Ministerului Cul- lucruri sunt inestimabile. Este sarcina
turii cu privire la intenia de vnzare. noastr, a evaluatorilor, s traducem
Aceste condiii afecteaz, firete, valoarea bunului inestimabilul n valoare contabil. Deja
evaluat. Lund un exemplu la ndemn, Cuminenia P- celebrul caz al Sarmizegetusei, al crei
mntului a lui Brncui, oper clasat la categoria tezaur, viitor depinde de o sum nscris n
nu poate fi exportat definitiv, deci interesul internaional analiza cost-beneficiu, ne arat cu vrf
pentru achiziia ei se diminueaz considerabil prin pris- i ndesat stringena unui dicionar,
ma ngrdirii posesiei i uzufructului, scznd astfel i dac dorii, cultural-monetar.

VALOAREA | Q4 2016 39
n acest articol, fr nicio intenie de minimizare a cele trei abordri. Astfel, abordarea
dimensiunii artistice sau, mai larg, culturale, ale acestei prin venit nu este n general aplica-
categorii de bunuri, ne propunem s fim avocatul dia- bil, bunurile culturale care nu fac
volului i s vorbim strict despre bani, cu riscul, poate, obiectul unei expoziii sau, poate, al
de a trivializa. unei nchirieri, nu genereaz venit,
Diversitatea bunurilor culturale ridic, ns, o pro- scopul lor principal fiind acela de a fi
blem spinoas: autenticitatea bunului, sau, mai popular, colecionate, fie pentru cercetare-do-
dac bunul este ceea ce pare a fi. Pentru c o pnz picta- cumentare, fie pentru transmiterea
t de oricare dintre noi are o valoare diferit de o pnz Diversitatea unui mesaj ctre generaiile viitoare,
pictat de un artist celebru, chiar dac de multe ori arta bunurilor fie pur i simplu pentru manifestarea
contemporan, cel puin, pare foarte facil. Pstrnd fi- culturale ridic, unui statut. Nici abordarea prin cost
rul discuiei despre Cuminenia Pmntului, cu siguran- ns, o problem nu este aplicabil, simplul gnd al
exist sculptori care ar putea face lucrri similare, dar spinoas: nlocuirii unui bun cultural presupu-
valoarea lucrrilor lor nu ar putea fi aceeai, pentru c autenticitatea nnd ignorarea unor criterii precum
momentul nu este acelai. autenticitatea, raritatea, vechimea i
bunului, sau,
Acest proces de stabilire, sau confirmare, a autenti- importana artistic i/sau istoric.
mai popular,
citii nu mai ine de piaa de art. El ine de cercetarea Rmne astfel la ndemn abor-
dac bunul este
n domeniul istoriei artei, de nelegerea foarte detaliat darea prin pia, cu ale sale com-
ceea ce pare a
a domeniului i de capacitatea de a recunoate mesajul parabile i ajustri. Dificultile pot
artistic de calitate n opera unui artist. Sau, ca s dm fi. Pentru c o aprea n identificarea unor tranzac-
importana cuvenit domeniilor obiectelor de colecie, pnz pictat ii cu bunuri culturale similare, mai
de capacitatea de a discerne dac un obiect aparine unei de oricare ales datorit faptului c piaa de art
anumite epoci, personaliti, culturi etc. dintre noi are o din Romnia este nc ntr-un stadiu
Acest proces de cercetare este, la rndul su, prev- valoare diferit incipient. Cea mai prolific arie de
zut n Legea nr. 182/2000 i intr n atribuiile experilor de o pnz interes este cea a picturii, care este
acreditai de Comisia Naional a Muzeelor i Coleciilor pictat de un i cea mai bine consemnat i arhi-
din cadrul Ministerului Culturii. De aceea munca eva- artist celebru, vat. Date despre istoricul tranzaci-
luatorului, n general nespecializat n istoria artei, este chiar dac de ilor cu opere ale pictorilor romni se
dependent de rezultatul cercetrii expertului. Riscm multe ori arta gsesc att pe site-uri internaionale
altfel prejudicii mari, similare supraevalurii, de cteva contemporan, ce monitorizeaz piaa de art, ct i
zeci sau chiar sute de ori, sau, la fel de ru, subevalurii cel puin, pare pe agregatoare autohtone. Cnd vine
bunului cultural evaluat. foarte facil. ns vorba de art decorativ sau
n acest moment statutul evaluatorului de bunuri obiecte de colecie, tranzaciile aces-
culturale este neclar, n lipsa unui standard de evaluare tora sunt mai greu de gsit centralizat
dedicat domeniului. La fel de neclar este ns i statutul n spaiul romnesc, ci mai degrab
expertului acreditat de Ministerul Culturii, iar aceast internaional i de cele mai multe ori
neclaritate vine dintr-o prea larg arie de expertiz, dato- n istoricul diverselor case de licitaii.
rat numrului extrem de mic de specialiti. Dar ceea ce Avantajul bunurilor mobile, fie ele
se contureaz este nevoia unei simbioze ntre cele dou i culturale, este c pot fi vndute n
profesii pentru a putea face fa cu profesionalism provo- orice col al lumii, fapt care aduce pre-
crilor estimrii unei valori pentru un bun inestimabil. urile la un numitor comun. Chiar
Pentru scopul acestui articol vom presupune autenti- dac puterea de cumprare difer n
citatea ca fiind o condiie deja confirmat. Avnd astfel funcie de ar, vnztorii nu se grbesc
un bun cultural autentic, urmtorul pas este stabilirea s vnd n pierdere doar pentru con-
unei metodologii de evaluare pretabile. fortul unei tranzacii locale, iar platfor-
mele internaionale le vin n ajutor.
Abordare Cu toate c legea spune clar c
Standardele de evaluare sunt destul de srace cnd este nevoie de un certificat de ex-
vine vorba de evaluarea bunurilor mobile. Totui, cele 3 port, controalele sunt cvasi-inexis-
abordri generale, prin pia, venit i cost, sunt aplicabi- tente i se rezum la anumite tipolo-
le imobilizrilor corporale mobile. Specificitatea bunu- gii de obiecte, precum icoanele sau
rilor culturale mobile face ns neaplicabile dou dintre monedele.

40 VALOAREA
Considerm astfel c reperele din piaa internaional Dar practica pieei de art ne
constituie o surs bun de informaii pentru compararea arat i alte criterii, precum dimen-
bunurilor culturale de evaluat. siunea, tehnica, materialul, tematica,
O alt metod de evaluare a fost definit n 1980, cu perioada (din cariera artistului), es-
ocazia publicrii Normelor de evaluare a bunurilor din tetica, proveniena, reproducerea n
Patrimoniul Cultural Naional. Aceast culegere de nor- cataloage sau participarea la expo-
me, segmentat n funcie de categoriile de bunuri, simi- ziii, toate acestea influennd com-
... singura
lare celor utilizate astzi, propune diverse abordri mai portamentul cumprtorului de bu-
degrab statistice n evaluarea bunurilor mobile. Astfel, concluzie nuri culturale.
pentru documente se propune o ajustare n funcie de pe care o
vechime, acordnd un punctaj pentru fiecare secol. Iar putem trage la Ajustri
pentru arheologie se propune o comparare cu un obiect sfritul acestui Ce ar trebui s determinm acum
similar nou, a crui valoare s fie apoi ajustat n funcie articol este este cu ct este necesar s ponderm
de starea de conservare, calitatea materialului, raritate i c evaluarea valorile bunurilor comparabile ca s
importana istoric. bunurilor le apropiem de valoarea bunului de
Aceast metod constituie un interesant punct de ple- culturale este evaluat. De obicei, o oper de art mai
care, pentru c ia n calcul dimensiunea cultural a bu- un proces mare este mai scump, dar se ntm-
nurilor evaluate. Dar totala ei separare de realitatea pieei mai complex, pl ca, dac opera este prea mare, pre-
o face inutilizabil pentru scopurile evalurii contempo- ce implic ul ei s fie mai mic pentru c interesul
rane. Un alt dezavantaj al acestei abordri l constituie i de obicei o pentru o oper care nu poate fi expus
plafonarea valorii, n ambele sensuri. Din aceste motive, echip mixt, n locuina cumprtorului este mai
abordarea prin aplicarea normelor din 1980 nu poate de experi, mic. Estetica este iar un factor extrem
constitui o metod potrivit misiunii de evaluare, cel pu- ce pot stabili de subiectiv, pentru c un cumprtor
in nu n sens general. autenticitatea poate fi micat de o estetic care unui
Continund mai departe firul nostru rou, Cumine- i calitatea expert, cunosctor apropiat al operei
nia Pmntului, am putea identifica trei lucrri compara- unui artist, nu i trezete interesul.
unui bun, i
bile vndute n piaa internaional de art. Istoria recen- Este nevoie de un foarte fin dis-
de evaluatori,
t ne arat Pasrea n vzduh, vndut cu 25,09 milioane cernmnt i de o cunoatere ct mai
ce pot traduce
EUR, Doamna L.R., vndut cu 33,98 milioane EUR i detaliat a pieei bunurilor culturale
opinia experilor
Danaida, vndut cu 16,63 milioane EUR. pentru a estima corect importana
n termeni
Mai este nevoie s nelegem, ns, diferenele i ase- fiecrui factor n construirea preu-
mnrile dintre bunul nostru de evaluat i bunurile com- de valoare i lui, pe baza cruia putem estima va-
parabile, fie ele create de aceeai persoan i poate chiar scripte. loarea bunului nostru. Iar cnd bu-
n aceeai perioad. Aici intervin elemente de compara- nul respectiv este clasat la categoriile
ie i ale lor ajustri, similar cu metodologia standard a fond sau tezaur, adic piaa lui real
abordrii prin pia. Diferena vine, ns, din subiecti- este practic limitat la teritoriul Ro-
vismul aplicrii acestor ajustri, pentru c frumosul are mniei, abisul ntre ateptri i reali-
valene individuale, iar importana artistic ine mult de tate se mrete vertiginos.
pregtirea celui care analizeaz bunul. V vom lsa plcerea unei con-
cluzii personale legate de exemplul
Comparabile nostru, Cuminenia Pmntului, ca
Practica cercetrii culturale ne arat criterii de eva- un mic exerciiu al aplicrii unei
luare diferite, dup cum spuneam, n funcie de catego- grile de ajustri. Pentru c singura
ria de bunuri culturale. Alegnd, de dragul exemplului, concluzie pe care o putem trage la
creaia artistic, putem vorbi de importana factorilor sfritul acestui articol este c eva-
vechime, frecven i stare de conservare, iar mai apoi luarea bunurilor culturale este un
valoare istoric, valoare memorial, autenticitate, autor i proces mai complex, ce implic de
calitate formal a operei. Aceste criterii sunt cele indicate obicei o echip mixt, de experi, ce
de Legea nr. 182/2000 i sunt utilizate pentru a discerne pot stabili autenticitatea i calitatea
importana unui bun din punct de vedere al clasrii lui unui bun, i de evaluatori, ce pot tra-
n una din categoriile Patrimoniului Naional Cultural duce opinia experilor n termeni de
Mobil. valoare i scripte.

VALOAREA | Q4 2016 41
Hobby

ntre pasiunea pentru


fotografie i profesia
de evaluator
Interviu cu Doru Dumitru,
membru ANEVAR EPI, EI, EBM, VE, MAA

Un interviu de Raluca licaru 5D Mark III, full frame. Am ales


Canon doar pentru c aveam
Ce a fost mai nti, mai multe cunotine care uti-
evaluarea sau fotografia? lizeaz truse Canon i astfel
puteam mprumuta obiective
Pasiunea pentru fotografie exist nc din adoles- de la ei. Am schimbat prima ca-
cen dar nu am practicat-o atunci i abia acum apte mer foto dup un an, cnd am
ani am decis c este momentul s i dau curs i s fac i simit c posibilitile tehnice m
ce mi place, pe lng activitatea curent pe care o pre- in pe loc. Atunci am cumprat
supune job-ul. n ordinea aceasta a lucrurilor, a putea camera Canon EOS 7D i primele
spune c profesia de evaluator a fost prima. Dup fa- obiective performante. Anul acesta
cultate am lucrat la firma unui fost profesor, unde rea- am investit n Canon 5D Mark III.
lizam diverse proiecte de finanare. El fcea evaluri i Este foarte bine s ai o camer de
astfel am avut primul contact cu profesia. n anul 2003 backup, mai ales cnd merg la e-
am plecat la o alt firm pe funcia de director de in- dinele foto wild, la psri n speci-
vestiii i m-am ocupat exclusiv de investiii mari, pri- al, pentru c pun pe trepied apara-
mele investiii din Reia, de unde sunt. n acelai timp tul foto cu un obiectiv fix cu focal
am urmat cursul de evaluator. Mi-a plcut ce lucrasem 400 cu 2,8 diafragm i, dat fiind
anterior. Am nceput s fac evaluri n paralel. n timp greutatea lui, l folosesc numai fi-
ce eram angajat la o companie mare am nfiinat i fir- xat pe trepied. Pe cealalt camer
ma proprie. Am dezvoltat partea de evaluare i am re- am un zoom 70-300 mm cu care
nunat la primul job. A coincis cu venirea crizei, cnd fotografiez din mn. Cnd zboar
au sczut investiiile i am rmas exclusiv pe evaluare. psrile din lateral sau din spate,
Acum apte ani mi-am cumprat prima camer foto, mobilitatea mi este asigurat de
entry level, Canon 100D. Acum folosesc un Canon EOS aceast a doua camer.

42 VALOAREA
Hobby

De ce peisaje
i natur/wild?

Primul workshop l-am fcut la


Braov, cu tema natur i portret
outdoor. Am nceput de atunci s
urmresc rsriturile i apusuri-
le. Lucrurile pe care le observi la
orele acelea, lucruri pe care restul
lumii nu le vede, sunt abolut spec-
taculoase! M-am ndrgostit de
muni, de ape, de pduri i am
descoperit un alt mod de a le ve-
dea. i nu vorbesc din cri,
chiar asta e realitatea i ceea ce
simt. Vara trecut am fcut un
experiment: am mers pe cheile
Caraului, n pdure, m-am ae-
zat pe o buturug i am rmas
10 minute fr s fac nimic. n-
cet-ncet am nceput s observ
micro-universul din jurul meu.
Am fost uimit de ceea ce desco-
peream: o ciuperc mic pe care
cdea o raz de soare, nite fructe
de pdure sub o frunz, luminate
ntr-un anume fel, o mic brn-
du ntr-un spot de lumin, un
melc, tot felul de lucruri mrun-
te pe care nu le observi de obicei,
dar care sunt absolut minunate.
Este fascinant cnd reueti s i
faci timp s observi toate aceste
lucruri i s uii de problemele
cotidiene.

Ce pregtire
avei n domeniu?

Mai nti am studiat fotogra-


fia pe internet, pe anumite si-
te-uri de profil. Am vzut milioa-
ne de fotografii, am citit milioane
de comentarii i articole, mi-am
cumprat cri. Stilul meu este
acesta, cnd m intereseaz un
subiect, l exploatez pn la epui-
zare. Dar fr exerciiu nu faci ni-
mic. Am descoperit pe net un fo-
tograf, Belu Gheorghe din Braov,
ale crui fotografii mi-au plcut

VALOAREA | Q4 2016 43
Hobby

foarte mult, iar cnd a aprut anunul c organizeaz


un workshop la Braov, nu am ezitat. L-am contac-
tat i acolo ne-am i mprietenit. Mergem mpreun
acum pe teren. Atunci am nvat primele noiuni
practice de fotografie.
M-am ntors de la curs, am nceput s pun n prac-
tic cele nvate i am urmat un alt workshop la Iai,
de fotografie de studio - portret i nud. Profesor era
un fotograf pe care l admiram i pe care l urmream
pe Facebook, Onofra Ionel.
De atunci suntem prieteni. Cu el am plecat apoi
n Himalaya i Nepal. El a fost unul din cei trei care
compuneau echipa, al treilea fiind tot un evaluator i
anume, Havrileti Smetana Cristian, din Reia. Abia
anul trecut am urmat un curs la Timioara recunos-
cut de Ministerul Muncii pentru a avea o diplom i a
putea practica fotografia oficial. Momentan am evitat
partea comercial pentru c, urmrind ali fotografi,
am remarcat c, intrnd pe comercial, realizeaz
strict ce cere piaa i pierd din partea artistic. Pentru
mine fotografia este exclusiv pasiune i nu vreau s fiu
influenat de aspectele comerciale.

Cum mbinai pasiunea pentru


fotografie cu activitatea de evaluare?

De regul, weekend-urile sunt rezervate pentru fo-


tografie. ns gsesc timp i n restul sptmnii pen-
tru c, dac de exemplu mi intr o lucrare de evalua-
re la Moldova Nou, mi programez inspecia la orele
10-11 dimineaa, eu plec la ora 5 din Reia, m duc la
Dunre, fotografiez rsritul, mai petrec o or fotogra-
fiind psri, dup care mi strng aparatele, ajung n 10
minute la inspecie i apoi la birou. Foarte des fac astfel
de combinaii. Spre norocul meu, judeul Cara-Se-
verin este unul dintre cele mai frumoase din ar din
punct de vedere al naturii i al ofertei turistice. Astfel
reuesc s mbin activitatea pe care o presupune job-ul
cu hobby-ul meu. n ultimii trei ani nu prea am mai
cltorit n afara rii pentru c a aprut n viaa noas-
tr al doilea copil i a trebuit s rmn acas. Vreau s
subliniez c n toat activitatea mea fotografic am fost Ai refcut deci drumul
i sunt susinut de soia mea, drept pentru care i mul- lui Mircea Eliade?
umesc din suflet pentru c mi este alturi.
n anul 2012 am fost n India. Am parcurs 5.000 Exact. Cnd m-am ntors am
de km. timp de 3 sptmni. De la Calcutta la New organizat la Caransebe o expo-
Delhi. Cu trenuri, autobuze, rice... Am vizitat multe ziie, singura mea expoziie de
locuri n care de obicei nu merg turitii. M-am ndr- altfel, care s-a numit Pe urmele
gostit efectiv de India. Am plecat pentru fotografie, lui Eliade. Din India Darjeeling
dar am descoperit acolo o lume i o cultur fascinan- - am o fotografie excepional
te. Am fost n locurile n care a fost i Eliade. pe care tocmai mi-a cumprat-o

44 VALOAREA
Hobby

a durat patru zile, iar din Kath-


mandu am mers direct n jungl.
Alte patru zile. Am fotografiat
n habitatul lor natural, dintr-o
lotc, crocodili, rinoceri i alte
animale.
Aveam de gnd s urc pe Ki-
limanjaro i s continui cu un sa-
fari n Kenya. Dar soia mea era
nsrcinat i am fost nevoit s
amn toate aceste planuri. Am o
groaz de proiecte n minte, cum
ar fi Mongolia, dar momentan m
rezum s cltoresc prin ar.

Din ce loc de pe
mapamond s ne
ateptm s vedem
urmtoarele fotografii?
mi doresc foarte mult s merg
n Mongolia i Kazahstan. Ar mai
fi Africa, partea de sud a Indiei i
multe altele.

Prelucrai imaginile,
de regul?

Da, folosesc numai formatul


Raw, tocmai n ideea de a putea fi
prelucrate ulterior.

Numii un aspect pe
care l considerai
comun fotografiei i
profesiei de evaluator.
Dac i place s faci fotografie
de arhitectur, ceea ce nu este i
cazul meu, ar fi o surs grozav
pentru documentarea lucrrilor.
National Geographic Spania pentru ediia din decem-
brie i care va aprea pe o pagin ntreag, ntr-un ti- Ce proiecte
raj de 50.000 de exemplare. de viitor avei?
A urmat cltoria n Nepal? S mi creez un studio foto
propriu, strict pentru experimen-
n Nepal am petrecut tot trei sptmni, am fcut te i proiecte personale.
traseul Everest Base Camp. Am urcat pn la 5.540
* Imaginile surprinse de Doru Du-
m. altitudine, de unde am fotografiat apusul peste mitru pot fi urmrite pe pagina lui per-
Everest. A fost o experien extraordinar. Coborrea sonal de Facebook.

VALOAREA | Q4 2016 45
Drumul spre Iad
este pavat cu bune intenii!

A
m trecut de primul an de la intra-
rea n vigoare a Noului Cod Fiscal
i a Normelor sale de aplicare i
ne apropiem cu pai repezi de al doilea, n
care, nc se stabilizeaz noile reguli im-
puse prin impozitarea cldirilor n funcie
de destinaia acestora.
ALINA RNBU,
Dup o perioad de nceput greoaie, cu o multitudine de Pentru impozi- EPI, EBM, Vicepreedinte al Asociaiei
neclariti i termene limit, care par a se fi rezolvat n ter- tarea cldirilor cu Naionale a Topografilor Autorizai

men, o parte prin modificrile aduse la Norme, o parte prin destinaie nere-
adoptarea unei practici unitare i o parte prin poziia adop- zidenial apari- nerezideniale sau mixte, pe care le
tat de contribuabili, am nvat din greeli i din practic i nnd persoanelor dein. Toat lumea este pregtit! Ori
ne pregtim pentru al doilea val de raportare i sperm cu fizice evaluatorii aa ne-ar plcea s credem.
toii c lucrurile sunt clare i nu se vor mai ntmpina att s-au pregtit, tim cu toii deja, c cele mai mari
de multe stngcii ca n primul an. s-au informat i probleme au fost ntmpinate n ceea
Pentru impozitarea cldirilor cu destinaie nereziden- au fost ntiinai ce privete cldirile cu destinaie mixt
ial aparinnd persoanelor fizice evaluatorii s-au preg- att despre care, dei au avut o pondere redus n
tit, s-au informat i au fost ntiinai att despre legislaie legislaie i me- valoarea impozabil a cldirilor apar-
i metodologie, ct i despre diversele situaii aprute n todologie, ct i innd persoanelor fizice, au ridicat
practic. Autoritile locale sunt n tem cu ce au de f- despre diversele cele mai multe semne de ntrebare i
cut n viitor, iar contribuabilii, n mare parte, au neles situaii aprute n au necesitat variate soluii de rezolvare.
ce atribuii i rspunderi Nu vreau s prezint legislaie i me-
practic.
le cad n sarcin, cu todologie, cci sunt ferm convins c
privire la declara- aceste lucruri au fost deja spuse i toat
rea cldirilor lumea este lmurit asupra acestor as-
pecte, ce vreau ns s subliniez sunt
dou aspecte care au lsat n conti-
nuare loc de interpretri i care pot
genera situaii discutabile.
1. Primul aspect este su-
prafaa construit desf-
urat a construciilor,
fa de care se cal-
culeaz costul/
mp unitar al
construciei.

46 VALOAREA
De ce este important acest aspect?
Pentru simplul motiv c, n cazul unei suprafee
determinate sau calculate greit, cineva are de pierdut,
ori statul, pentru c ncaseaz mai puini bani la buget, ori
contribuabilul pentru c pltete o sum mai mare dect ar
trebui. n oricare dintre variantele prezentate, cineva are de
pierdut. Iar dac exist i cea mai mic urm de nemulu-
mire, exist posibilitatea s se caute un responsabil i s se
recupereze eventualul prejudiciu de la acesta.
Aceast ipotez nu face dect s deschid o posibil vul-
nerabilitate a evaluatorilor n ceea ce privete responsabili-
tatea pentru rapoartele de evaluare predate.
i dac acest lucru nu ar fi suficient de serios pentru a fac aceast meniune doar pentru a
v atrage atenia, cred c i mai serioas ar fi situaia n care mai sublinia nc o dat c o cldire
doi evaluatori ar evalua aceeai construcie i n cele dou Un asemenea nu poate avea dou suprafee constru-
rapoarte de evaluare s-ar regsi suprafee diferite. Aceast lucru este ite desfurate!
situaie fiind posibil doar n ipoteza n care din documen- teoretic,
tele imobilului nu rezult nici suprafaa util, nici suprafaa imposibil,
Unde intervine totui
construit desfurat. ntruct problema cu suprafaa?
Un asemenea lucru este teoretic, imposibil, ntruct construcia este Intervine atunci cnd pentru eva-
construcia este ct este, i nu poate avea dou suprafee luarea cldirii pentru impozitare nu
ct este, i nu
construite desfurate diferite. i cu toate acestea, n prac- se poate determina sau nu se cunoate
poate avea
tic, acest lucru se poate ntmpla. i o asemenea anorma- suprafaa construit desfurat. Aici
dou suprafee
litate este posibil datorit unui cadru legislativ contrar i fiind vorba n mod special de aparta-
construite
datorit unor practici diferite la nivel naional din punct de mentele n bloc sau de unitile indivi-
vedere al actelor cadastrale ale proprietii.
desfurate duale dintr-un condominiu.
Astfel, cu titlu de exemplu, menionez dou articole de diferite. i cu Soluia gsit de legiuitor n Codul
lege care dau definiia Suprafeei construite desfurate: toate acestea, Fiscal este ca suprafaa util, care se
Art. 251 alin. 4 din Codul Fiscal spune: Suprafaa con- n practic, cunoate, s fie nmulit cu coefici-
struit desfurat a unei cldiri se determin prin nsu- acest lucru se entul de 1.4. n Codul Fiscal ns, nu
marea suprafeelor seciunilor tuturor nivelurilor cldirii, poate ntmpla. se regsete i definiia suprafeei utile,
inclusiv ale balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la sub- lsnd astfel loc de i mai multe inter-
sol, exceptnd suprafeele podurilor care nu sunt utilizate pretri. Se precizeaz totui c vorbim
ca locuin i suprafeele scrilor i teraselor neacoperite. de suprafaa util a ncperilor.
Legea 350/2001- spune c: Suprafaa construit des- Dac ne uitm n Legea locuin-
furat (SCD) este suma suprafeelor desfurate a tutu- ei, constatam c suprafaa util
ror planeelor. Nu se iau n calculul suprafeei construite este suprafaa desfurat,
desfurate: suprafaa subsolurilor cu nlimea liber mai puin suprafa-
de pn la 1,80 m, suprafaa subsolurilor cu destinaie a aferent
strict pentru gararea autovehiculelor, spaiile tehnice
sau spaiile destinate proteciei civile, suprafaa balcoa-
nelor, logiilor, teraselor deschise i neacoperite, teraselor
i copertinelor necirculabile, precum i a podurilor nea-
menajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incint,
scrile exterioare, trotuarele de protecie.
Nimic nemaintlnit pn aici, dou articole de lege care
spun lucruri diferite, dar pentru c vorbim de impozitare,
evident c trebuie s luam n calcul ce spune Codul Fiscal.
Pentru ntocmirea documentaiilor cadastrale i nscrierea
n cartea funciar a datelor tehnice ale imobilului, nu este
neaprat obligatoriu respectarea aceluiai articol de lege i

VALOAREA | Q4 2016 47
S-au ntlnit astfel
urmtoarele situaii:
pereilor. Su- 1. Apartament n bloc/cas n care
prafaa util a lo- una dintre camere avea utilizarea
cuinei este suma tu- de birou conform declaraiei
turor suprafeelor utile contribuabilului;
ale ncperilor. Ea cuprin- 2. Apartament n bloc/cas n
de: camera de zi, dormitoa- care utilizarea nerezidenial
rele, bile, duul, buctriile, era cuantificata procentual
spaiile de depozitare i de cir- din suprafaa total a
culaie din interiorul locuinei. Nu n concluzie, apartamentului, tot prin
se cuprinde: suprafaa logiilor i a balcoanelor, pragurile atunci cnd declaraia contribuabilului;
golurilor de ui, ale trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m,
suprafaa 3. Apartament n bloc/cas n care
niele de radiatoare, precum i suprafeele ocupate de sobe una dintre camere avea utilizarea
util trebuie
i cazane de baie (cte 0,50 m2 pentru fiecare sob i cazan de birou conform schiei
calculat de
de baie), n cazul n care nclzirea se face cu sobe. apartamentului;
ctre evaluator
n practic apare i noiunea de suprafa util total 4. Cas unifamilial, n care la
(nedefinit n Legea locuinei) ca suma dintre suprafaa
nefiind transmis parter figureaz dou birouri
util i suprafaa logiilor i a balcoanelor. acestuia ca i celelalte ncperi sunt
Ce nu gsim niciunde precizat n lege, i a generat o o ipotez de rezideniale, acestea rezultnd
mulime de discuii, este rspunsul la ntrebarea pe care din lucru de ctre din schia pus la dispoziie de
cele dou suprafee utile o nmulim cu coeficientul 1.4? contribuabil, ctre contribuabil;
Dac analizm precizrile legislative, respectiv defini- ne putem 5. Cas la care parterul reprezint
iile menionate, sunt tentat s spun c n situaia n care afla n situaia un spaiu comercial care deine
suprafaa construit desfurat nu se poate determina existenei a dou schi i documentaie cadastral
prin msurtori pe conturul exterior, aceasta se va deter- suprafee n individual, iar etajul, cu acces
mina nmulind coeficientul precizat n Codul Fiscal cu acelai timp. Va distinct, reprezint utilizarea
suprafaa util, fr a include n aceasta suprafaa balcoa- trebui precizat rezidenial ale crei suprafee
nelor i a logiilor, dei conform definiiei Codului Fiscal, n raportul de rezult din documentaie
se poate nelege c SCD se determin nmulind suprafa- evaluare sursa cadastral distinct;
a util total cu coeficientul de 1.4. utilizat pentru 6. Altele.
n concluzie, atunci cnd suprafaa util trebuie cal- SCD. i, pentru lmurire, v propun s
culat de ctre evaluator nefiind transmis acestuia ca o analizm noiunile individual.
ipotez de lucru de ctre contribuabil, ne putem afla n
situaia existenei a dou suprafee n acelai timp. Va Ce este de fapt
trebui precizat n raportul de evaluare sursa utilizat documentaia cadastral?
pentru SCD. Documentaia cadastral este
2. Al doilea aspect este modalitatea de tratament a acel dosar recepionat de OCPI/AN-
valorii impozabile pentru cldirile mixte aparinnd per- CPI prin care imobilul a primit un
soanelor fizice prin introducerea separat a noiunilor de identificator cadastral unic, ale c-
documentaie cadastral i suprafee rezultate distinct, rui informaii tehnice sunt determi-
aa cum sunt prevzute n articolele 44-46 din Normele nate pe baza unor msurtori topo-
Codului Fiscal. grafice i care reflect situaia real a
Aceste articole au creat o mulime de confuzii i au imobilului, de la momentul ntocmi-
risipit energii inutile provocnd att evaluatorii, ct mai rii documentaiei.
ales autoritile locale s disting ce variant este corect Situaia ideal pentru evaluatori
aplicat de ctre evaluator n cazul unei utilizri mixte, este aceea de a avea o documentaie
respectiv, dac acesta a procedat corect evalund ntrea- cadastral ntocmit recent, benefici-
ga cldire ca avnd utilizare nerezidenial sau trebuia s ind astfel de toate informaiile actuali-
evalueze doar partea nerezidenial a cldirii. zate i corespondente situaiei actuale.

48 VALOAREA
Putem folosi datele imobilului din izolat, niruit sau cuplat,
documentaia cadastral realizat la n care proprietile individuale
sunt interdependente printr-o pro-
orice moment? prietate comun forat i perpetu.
Documentaia cadastral nu are termen de valabilitate, Documentaia Astfel,
dar aa cum precizam anterior, documentele cuprinse n cadastral nu 1. Cnd o cldire mixt deine o sin-
aceasta trebuie s corespund realitii. Dac se constat o ne- are termen de gur unitate individual, evaluato-
concordan ntre situaia real i documentaia cadastral, valabilitate, dar rii vor estima valoarea impozabil
pentru acel imobil trebuie actualizate informaiile n sistemul aa cum pre- a suprafeei nerezideniale prin
de cadastru i publicitate imobiliar, conform art. 461 alin. 9 cizam anterior, evaluarea ntregii cldiri ca avnd
din Codul Fiscal pentru determinarea sarcinii fiscale se au n documentele utilizare nerezidenial conform
vedere suprafeele care corespund situaiei reale, dovedite prin algoritmului prevzut la art. 458.
cuprinse n
lucrri de cadastru. Rspunderea pentru actualizarea datelor 2. Cnd cldirea mixt deine mai
aceasta trebuie
imobilului cade n sarcina proprietarului, iar persoanele abili- multe uniti individuale, evalu-
s corespund
tate s fac acest lucru sunt persoanele fizice i juridice auto- atorul va estima valoarea celor
realitii. Dac
rizate de ANCPI s ntocmeasc lucrri de specialitate. nerezideniale lund n calcul
se constat o
n ceea ce privete evidenierea distinct a suprafe- doar suprafeele rezultate din
elor rezultate din documentaia cadastral n funcie neconcordan documentaiile individuale ale
de destinaia rezidenial sau nerezidenial, acest lucru ntre situaia acestor uniti.
este posibil doar dac n autorizaia de construire sau n real i docu- Un lucru pe care nu l-am menio-
certificatul de atestare a edificrii construciei este preci- mentaia cadas- nat i pe care l consider necesar de ti-
zat expres acest lucru. De exemplu, s-a autorizat execuia tral, pentru acel ut, este acela c este posibil ca n cazul
unei case de locuit i sediu de firm, ns sunt i situaii imobil trebuie n care se constat, ulterior declaraiei
n care autorizarea s-a fcut pentru cas unifamilial i actualizate infor- proprietarului, c a existat o neconfor-
una din camere a fost denumit birou, neavnd destinaie maiile n siste- mitate n suprafeele declarate de aces-
nerezidenial. Astfel de situaii dau natere unor posibile mul de cadastru ta la calculul impozitului, autoritatea
discuii i interpretri nefavorabile i din pcate sunt ct i publicitate local s i impun acestuia diferena
se poate de ntlnite n practic. imobiliar, con- de impozit constatat, putnd opta
Existena unei schie a unui apartament sau a unei case form art. 461 pentru recuperarea acestei diferene
unifamiliale n care este prevzut suprafaa unei came- alin. 9 din Codul pe o perioad de pn la 5 ani n urma
re denumit birou, nu nseamn c reprezint suprafaa Fiscal pentru constatrii acestei neconformiti.
identificat distinct din documentaie cadastral. determinarea Prin urmare, plecnd de la titlul ar-
sarcinii fiscale ticolului, este posibil ca o aciune fcu-
Pentru clarificare, cele dou articole t cu cele mai bune intenii, fr s se
se au n vedere
pot fi interpretate astfel: suprafeele care prevad finalitatea, poate duce la con-
Ne gsim de fapt n situaia n care o cldire poate fi o secine negative, iar pentru a face ca un
corespund situ-
unitate individual sau un condominiu. Prin unitate in- sistem unitar s se cldeasc i s func-
aiei reale, dove-
dividual se nelege unitate funcional, component a ioneze corect, avnd la baz mai multe
dite prin lucrri
unui condominiu, format din una sau mai multe camere sisteme neunitare i neactualizate, este
de cadastru.
de locuit i/sau spaii cu alt destinaie situate la acelai ni- necesar s apelm la contiena, con-
vel al cldirii sau la niveluri diferite, cu dependinele, do- tiina i responsabilitatea noastr, a fi-
trile i utilitile necesare, avnd acces direct i intrare se- ecruia, cei care jucm un rol n aceas-
parat, i care a fost construit sau transformat n scopul t activitate.
de a fi folosit, de regul, de o singur gospodrie.

Prin condominiu se nelege:


- un corp de cldire multietajat sau, n condiiile n care
se poate delimita proprietatea comun, fiecare tronson cu
una sau mai multe scri din cadrul acestuia;
- un ansamblu rezidenial format din locuine i con-
strucii cu alt destinaie, individuale, amplasate

VALOAREA | Q4 2016 49
Dreptul de folosin al
chiriaului n cazul proprietilor
imobiliare comerciale de retail

Cnd o afacere d faliment, cheia valorii este deinut


deseori de contractul de nchiriere a proprietii imobiliare
comerciale. Iat ce trebuie s cunoasc evaluatorul.

E
laborarea unei concluzii privind n contextul WILLIAM J. BARRETT
este partener la firma Barack Ferrazzano
valoarea dreptului asupra pro- acestui articol
Kirschbaum & Nagelberg din Chicago
prietii imobiliare este un teri- folosim termenul i preedinte al diviziei privind drepturile
de drept de creditorilor i falimentul din cadrul firmei
toriu familiar majoritii evaluatorilor. folosin al
Dificultile apar la evaluarea dreptu- chiriaului n Astfel, procedurile de insolven
rilor ce rezult din nchiriere sau la sensul su i faliment vin cu provocri unice n
evaluarea dreptului de folosin al
evaluarea unei proprieti nchiriate pe juridic obinuit:
chiriaului unei proprietii imobi-
dreptul unei
termen lung, deoarece nchirierea ga- pri (respectiv liare comerciale, mai ales cnd este
ranteaz dreptul de folosin a proprie- chiria sau vorba de spaii de retail. n contextul
tii i creeaz un numr de obligaii locatar) de acestui articol folosim termenul de
drept de folosin al chiriaului n
personale. Spre deosebire de dreptul ab- a ocupa
sensul su juridic obinuit: dreptul
proprietatea
solut de proprietate asupra proprietii unei pri (respectiv chiria sau lo-
imobiliar
imobiliare, reprezentnd un drept dura- deinut de
catar) de a ocupa proprietatea imo-
biliar deinut de cealalt parte n
bil care, n mod normal, supravieuiete cealalt parte schimbul unei chirii pltite regulat
falimentului proprietarului, drepturile n schimbul pe parcursul unui anumit interval
rezultate n urma nchirierii sunt mai unei chirii pltite de timp. Cu alte cuvinte, dreptul
regulat pe
sensibile, iar de existena lor poate de- parcursul unui
de folosin al chiriaului reprezint
dreptul de proprietate de care se bu-
pinde continuarea contractului sau sol- anumit interval cur chiriaul, aa cum rezult aces-
vabilitatea chiriaului. de timp. ta dintr-un contract de nchiriere.

50 VALOAREA
Evaluarea dreptului de folosin al
chiriaului este mai rar ntlnit de-
ct evaluarea dreptului de proprietate
afectat de locaiune, deoarece primul
dintre acestea nu poate fi tranzaci-
onat n acelai mod n care propri-
etarul poate s-i vnd dreptul de
proprietate afectat de locaiune. Este
posibil ca dreptul de folosin al chi-
riaului s fie uor de tranzacionat
din cauza duratei limitate a contrac-
tului de nchiriere aferent sau a con-
strngerilor prevzute n contractul
de nchiriere, ori pentru c acest drept
nu este atractiv din perspectiv eco-
nomic, cum ar fi cazul n care chi-
ria contractual este mai mare dect
chiria de pia. Adeseori contractul
de nchiriere interzice sau restrnge
posibilitatea chiriaului de a transfera
altei pri dreptul de proprietate afec-
tat de locaiune. n afar de situaia
falimentului, clauzele de interzicere
a subnchirierii pot transforma drep-
tul de folosin al chiriaului ntr-un
drept lipsit de valoare din punctul de
vedere al capacitii sale de a fi tran-
zacionat; dreptul de folosin poate
avea pentru chiria o valoare de uti-
lizare, dar aceast valoare contribuie,
de regul, la valoarea ntreprinderii
i, n mod normal, nu este tratat n
evaluarea drepturilor de proprietate
asupra proprietii imobiliare.
Falimentul poate schimba com-
plet situaia, deoarece procedura per-
mite chiriaului s vnd i s transfe-
re altei pri dreptul su de folosin,
cnd acestea nu ar fi permise prin
contractul de nchiriere. Desigur c
un contract de nchiriere, altfel impo-
sibil de transferat, nu se transform
n ceva de mare valoare dac clauzele
sale principale (economice, de utiliza-
re, de durat i referitoare la dreptul
de rennoire) sunt neatractive pen-
tru ali chiriai poteniali. Clauzele
contractului de nchiriere nu se pot
schimba odat cu intrarea n faliment,
astfel nct proprietarul s fie obligat
s accepte altele dect cele negoci-

VALOAREA | Q4 2016 51
ate de la bun nceput. De ce interzice legea falimentului
schimbarea clauzelor economice i de utilizare, ns per-
mite transferul dreptului de folosin al chiriaului, chiar
i atunci cnd termenii negociai de proprietar mpiedic
acest lucru? Pn la urm, proprietarul a negociat dreptul
de a rezilia contractul de nchiriere n cazul n care chiria-
ul nu i ndeplinete obligaiile. Clauza de reziliere a con-
tractului i permite proprietarului s redobndeasc ntrea-
ga valoare de pia a proprietii i s evite situaia de a se
trezi cu un nou chiria, ales de vechiul chiria, care se afl
n imposibilitatea de a-i ndeplini obligaiile contractuale.
Atunci cnd a fost conceput, legea privind falimen-
tul a pus n balan drepturile proprietarilor i drepturile
creditorilor chiriailor acestora. Aceast lege nu creeaz
un avantaj pentru chiriai atunci cnd le permite aces-
tora s-i transfere dreptul de folosin a proprietii, ci
ofer creditorilor chiriailor o surs potenial de recu-
perare a creanelor i anume, pe baza valorii dreptului de
folosin al chiriaului creat de chiria contractual mai
mic dect chiria de pia.

Aproape toi comercianii de tip retail i lichideaz


activele prin procedura falimentului. n ianuarie 2009,
cu aprobarea judectorului sindic, Circuit City a putut
trece de la o procedur de faliment la alta (de la Capi-
tolul 11 la Capitolul 7) i a transmis mesaje publicitare
de tip nchidem afacerea, dup care a nceput s-i
nchid magazinele.
Atta vreme ct noul chiria poate demonstra n faa
judectorului sindic c are resursele i dorina de a-i
desfura activitatea n condiiile stipulate de clauzele
contractului de nchiriere ce urmeaz s-i fie ncredinat,
proprietarul nu are de suferit ca urmare a cedrii con-
tractului, deoarece va continua s primeasc beneficiile
contractului pe care l-a negociat. stanei pentru a rezilia contractele
Care este efectul posibilitii de transfer al dreptului de nchiriere a sute de magazine
de folosin al chiriaului n cazul falimentului? deja nchise.
Atunci cnd a
Aceast posibilitate poate crea o valoare a dreptului
de folosin al chiriaului (i, indirect, i pentru credito- fost conceput, Ce efect au toate acestea asu-
rii acestuia) atunci cnd clauzele contractului de nchi- legea privind pra evaluatorului? S ne gndim la
riere nu ar permite crearea acestei valori. ns, pentru a falimentul a o afacere de tip retail care funcio-
realiza aceast valoare, chiriaul trebuie s declare fali- pus n balan neaz n mai multe spaii nchiriate.
ment. Dac este solvabil, chiriaul va fi reinut de clauze- drepturile Orice creditor va acorda un mpru-
le contractului de nchiriere i nu are la dispoziie niciun proprietarilor mut pe baza a dou elemente:
instrument legal care s-i permit s realizeze valoarea i drepturile 1. Creditorul va trebui s determine
aferent unei chirii contractuale sub nivelul de pia n creditorilor dac activitatea respectiv poate
cazul n care contractul de nchiriere i interzice transfe- chiriailor genera un flux de numerar
rul dreptului de folosin al chiriaului. acestora. suficient de mare pentru a
acoperi serviciul datoriei. n
n procedura de reorganizare n caz de faliment scopul acestei analize, creditorul
(Capitolul 11), compania Kmart a cerut aprobarea in- probabil c nu va avea n vedere

52 VALOAREA
magazine de echipamente
electronice RadioShack, n cazul
cruia licitaia a atras mai muli
ofertani care au oferit sume de
ordinul milioanelor pentru un
portofoliu important de magazine
deinute cu chirie de RadioShack.

Orice potenial creditor al unei


firme de tip retail va dori s tie care
dintre contractele de nchiriere ofe-
r clauze economice mai avantajoase
dect condiiile curente de pia. n
cazul chiriilor contractuale sub nive-
lul chiriei de pia, creditorii vor dori
s tie i care este valoarea dat de di-
ferena dintre cele dou tipuri de chi-
rii, diferen care depinde de chiria
efectiv anual, de numrul de ani r-
mai din contractul de nchiriere i de
rata de actualizare folosit n calcul.
Acest tip de analiz se efectueaz de
evaluatorii de proprieti imobiliare.
Evaluarea dreptului de folosin al
chiriaului poate s intereseze i alte
pri, nu numai instituiile de credit.
n toate de cazurile de faliment al
unei afaceri de tip retail, instana nu-
mete un comitet al creditorilor care
stabilete modul n care activele n-
treprinderii urmeaz s fie transfor-
mate n lichiditi. O atribuie sem-
nificativ a comitetului creditorilor
este aceea de a determina (sau de a se
nicio ipotez privind posibilitatea ca solicitantul asigura c retailerul falimentar a de-
mprumutului s obin valoarea dreptului de
De altfel, terminat deja acest lucru, n calitatea
folosin al chiriaului aferent unui contract de n cazul sa de debitor n posesie) care sunt
nchiriere cu o chirie sub nivelul chiriei de pia. falimentului spaiile nchiriate pe baza unei chi-
afacerilor de tip rii contractuale sub nivelul chiriei de
2. n cazul n care situaia retailerului se deterioreaz, retail, transferul pia i care ar putea fi vndute.
creditorul va dori s determine dac activele dreptului de
companiei au o valoare de lichidare suficient de mare folosin al n 2010, cnd a cerut intrarea
pentru a acoperi mprumutul. Aproape toi retailerii chiriaului poate n faliment, Blockbuster a nchis
care se confrunt cu dificulti i lichideaz activele reprezenta cea mii de spaii de retail. Urmare a
prin procedura falimentului, ceea ce le permite s-i mai important achiziiei companiei de ctre Dish
vnd dreptul de folosin, altfel netranzacionabil, surs de Network n anul urmtor, s-au ps-
sub valoarea pieei. De altfel, n cazul falimentului recuperare trat numai 500 dintre spaiile n-
afacerilor de tip retail, transferul dreptului de folosin a sumelor chiriate, ns i acestea au fost n
al chiriaului poate reprezenta cea mai important datorate cele din urm nchise.
surs de recuperare a sumelor datorate creditorilor. creditorilor. Cnd se stabilete c pentru un
Un exemplu recent este falimentul lanului de anumit spaiu se pltete o chirie sub

VALOAREA | Q4 2016 53
nivelul chiriei de pia, comitetul creditorilor urmrete ca
retailerul falimentar s pstreze spaiului respectiv sufici-
ent de mult timp (continund s plteasc chirie), astfel
nct s atrag cele mai bune oferte la licitaie. Comitetul
creditorilor dorete s rezilieze repede contractele de n-
chiriere n care chiria contractual depete nivelul chiri-
ei de pia, astfel nct s nceteze plata unor sume pentru
un drept de folosin al chiriaului care nu are valoare de
vnzare (n situaia falimentului, chiriaul poate rezilia un
contract de nchiriere i poate returna proprietatea imo-
biliar proprietarului su. Proprietarul poate i el rezilia
contractul de nchiriere, ns acest fapt nu duce la anu-
larea dreptului de folosin al chiriaului atta vreme ct
acesta pltete chiria). Evaluarea dreptului de folosin al
chiriaului din portofoliul retailerului este necesar pentru
precizia determinrilor efectuate de comitetul creditorilor.
S lum n considerare ceea ce s-a ntmplat n cazuri-
le recente de faliment ale unor firme de retail importante
cum ar fi Kmart, Cache, RadioShack, Circuit City i Bloc-
kbuster. Toate situaiile au presupus vnzarea dreptului de
folosin al chiriaului pentru care chiria contractual era
sub nivelul chiriei de pia, un drept netransferabil n alte
condiii. Pentru a determina care erau spaiile comerciale
pentru care chiria se situa sub nivelul pieei i unde dreptul
de folosin al chiriaului putea fi aadar vndut, evaluato-
rii au trebuit s analizeze chiria de pia caz cu caz.

Reversul medaliei: Evaluarea


dreptului de proprietate afectat de
locaiune rezultat dintr-un contract
de nchiriere pe termen lung
Discuia din acest articol nu ar fi complet fr s lum
n considerare felul n care aceleai reguli i alte reguli riaului. ns dac evaluarea include
Pentru a
din cadrul procedurii de faliment influeneaz evaluarea analiza probabilitii i a impactului
determina care
unui drept de proprietate afectat de locaiune, atunci cnd pe care l-ar avea intrarea chiriaului
erau spaiile
contractul de nchiriere se ncheie pe termen lung. n insolven, atunci, pentru o chirie
Evaluarea unei proprieti imobiliare nchiriate este, comerciale contractual sub nivelul chiriei de pia-
de regul, un proces simplu, dac aceasta se bazeaz pe pentru care , evaluatorul ar putea dori s ia n
ipoteza c pe ntreaga durat a nchirierii chiriaul i va chiria se situa considerare probabilitatea foarte mare
ndeplini obligaiile. Concluzia asupra valorii ar putea sub nivelul pieei ca respectivul contract de nchiriere
indica o valoare mai mare sau mai mic dect ar valora i unde dreptul s continue pe ntreaga sa durat, in-
proprietatea n situaia n care aceasta nu ar fi nchiriat, de folosin al clusiv pe perioada de rennoire, fie c
n special n funcie de clauzele economice ale contrac- chiriaului putea este vorba de chiriaul originar sau de
tului de nchiriere, respectiv dac chiria contractual se fi aadar vndut, un alt chiria cruia i-a fost transferat
situeaz sub sau peste nivelul chiriei de pia. evaluatorii contractul de nchiriere, ulterior apro-
Dac se permite ca la evaluarea unei proprieti imo- au trebuit s brii acestui transfer de ctre instana
biliare nchiriate s se considere c pe ntreaga durat a analizeze chiria competent n cazuri de faliment.
nchirierii chiriaul i va ndeplini obligaiile contractuale, de pia caz cu Acolo unde chiria contractual
o astfel de ipotez ar elimina nevoia de a lua n conside- caz. este peste nivelul pieei, evaluatorul
rare ceea ce s-ar putea ntmpla n cazul falimentului chi- ar putea lua n considerare rezilie-

54 VALOAREA
s elaboreze o concluzie asupra valo-
rii dreptului de folosin al chiriaului
sau a unei proprieti imobiliare n-
chiriate pe termen lung, ar trebui s se
specifice n cadrul termenilor de refe-
rin ai evalurii n ce msur se apli-
c ipoteza c locatarul se va achita de
obligaiile care i revin conform con-
tractului de nchiriere, pe ntreaga du-
rat a acestuia. Utilizatorul raportului
de evaluare s-ar putea s doreasc
aplicarea ipotezei continurii relaii-
lor contractuale n cazul chiriilor con-
tractuale situate sub nivelul chiriei de
pia (pentru a reflecta faptul c loca-
tarul nu va renuna niciodat la valoa-
rea unei chirii sub nivelul pieei), dar
nu i n cazul chiriilor contractuale
peste nivelul chiriei de pia (pentru
a reflecta riscul inerent ca retailerul s
intre n insolven i probabilitatea ca,
n condiiile procedurii de insolven,
s se procedeze la rezilierea contrac-
telor de nchiriere n care chiria este
peste nivelul pieei).

Dac la evaluarea unei propri-


eti nchiriate se accept ipoteza
ca locatarul s se achite de obliga-
iile care decurg din contractul de
nchiriere pe ntreaga perioad a
acestuia, o astfel de ipotez elimi-
n nevoia de a lua n considerare
rea contractului n cadrul procedurii de faliment. Nu se ce s-ar putea ntmpla n situaia
pune problema ca un chiria s intre n faliment doar n care chiriaul intr n faliment.
pentru a rezilia un contract de nchiriere, ns multe fir-
me de retail nu reuesc s se menin la suprafa i nu Preluat / tradus cu permisiune.
este nerezonabil s ne gndim c un retailer important, Acest text a fost publicat iniial n limba
care pltete un numr semnificativ de chirii peste ni- englez. ANEVAR a tradus textul n limba
romn i este singurul responsabil pentru
velul chiriei de pia i se confrunt deja cu dificulti acurateea acestei traduceri.
financiare, nu va profita de legea falimentului pentru a Copyright Appraisal Institute 2013
crea valoare pentru o categorie fundamental de active de ctre Appraisal Institute. Toate drepturile
(contractele de nchiriere sub nivelul pieei), care altfel rezervate.
Textul original a fost publicat pentru
nu ar prezenta nicio valoare sau ar prezenta o valoare
utilizare n Statele Unite n conformitate cu
mic n alte condiii dect cele prevzute de procedura legislaia, reglementrile i standardele de
falimentului. bun practic n evalurile din Statele Unite.
Definiiile, metodologiile i conceptele din
Un sfat util pentru evaluatori acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile
n Romnia. Appraisal Institute i declin n
mod expres orice rspundere pentru orice
Dac ar fi s desprindem un sfat practic din aceast pierderi sau daune care pot aprea din
prezentare, acesta ar fi c atunci cnd evaluatorul trebuie utilizarea textului tradus.

VALOAREA | Q4 2016 55
EVENIMENTE

Conferina Evaluarea bunurilor


din patrimoniul cultural - istoric

8 octombrie 2016 Gura Humorului

n data de 8 octombrie 2016 a avut loc, la Cuminenia Pmntului ntre valoare i pre
Gura Humorului, cea de-a aptea ediie a Analiza evalurii pentru Sarmizegetusa Regia
conferinei cu tema Evaluarea bunurilor din i nscrierea n patrimoniu
patrimoniul cultural - istoric.
Valoarea cultural a patrimoniului
Invitaii notri, specialiti n evaluarea bunu-
rilor de art, muzeografi i critici de art, au Particulariti ale evalurii bunurilor de art
abordat teme deosebit de interesante, precum: Patrimoniul artistic al Sudului Romniei

Daniel Manae - Preedinte ANEVAR Dana Ababei - Prim-vicepreedinte ANEVAR

56 VALOAREA
EVENIMENTE

Dalina Bdescu - Evaluator i Drd. Pavel uar - Preedinte Asociaia Experilor


Facultatea de Istorie Bucureti, secia Istoria Artei i Evaluatorilor de Art din Romnia

Dan Victor Kisilewicz - Consilier Superior Doina Pulean - Director General


Ministerul Culturii, Direcia Patrimoniu Cultural al Muzeului de Art din Constana

Marian Constantin - ef secia de Art


Clin Ardeu - Arhitect SC ASAR 1991 SRL a Muzeului Municipiului Bucureti

Dumitru Armescu - Arhitect SC Aurelian Dumitru Sencule - Specialist Cristian Gavril - Director Operaiuni
DELTA DUMAR PROIECT SRL atestat Ministerul Culturii SINEVA EVALURI ART SRL

VALOAREA | Q4 2016 57
EVENIMENTE

Lansare Indice imobiliar ANEVAR


29 noiembrie 2016

Asociaia a lansat Indicele imobiliar ANEVAR


n cadrul unei conferine de pres organizat la
sediul central n data de 29 noiembrie. Analiza
statistic a fost prezentat jurnalitilor invitai
de Preedintele ANEVAR, Daniel Manae i de
Adrian Vascu, Preedinte ANEVAR 2014-2015.
Acest indice a fost obinut pe baza informai-
ilor introduse de evaluatori n Baza Imobiliar
de Garanii BIG n intervalul 1 iulie 2015 30
iunie 2016, este deocamdat specific numai
proprietilor de tipul apartamentelor n bloc,
iar concluziile analizei pentru aceast perioad
sunt disponibile n aceast ediie a revistei Va-
loarea, oriunde este ea.

Ziua Profesiilor Liberale din Romnia - 4 noiembrie 2016


Vocaia antreprenorial a membrilor pro- Tema evenimentului a fost: Vocaia antre-
fesiilor liberale prenorial a membrilor profesiilor liberale
Vineri, 4 noiembrie 2016, Uniunea Pro- La Conferin au participat reprezentani
fesiilor Liberale din Romnia a organizat la ai asociaiilor profesiilor liberale, printre care i
Hotelul Marshal Garden, cea de a IX - a edi- membri ANEVAR, precum i ai unor autoriti
ie a Conferinei Ziua Profesiilor Liberale din publice, instituii i organizaii relevante pe plan
Romnia. naional i internaional.

58 VALOAREA
EVENIMENTE

ntlnire ANEVAR Administraii publice locale


23 noiembrie 2016
ANEVAR a organizat o nou ntlnire cu ad- deschidere adresat de preedintele ANEVAR -
ministraiile publice locale n data de 23 noiem- Daniel Manae, a continuat cu o retrospectiv a
brie 2016, la Bucureti. anului 2016 cu privire la ntregul proces de evalu-
Din cadrul Ministerului Finanelor Publice au are pentru impozitare, prezentat de Adrian Vas-
participat, n calitate de invitai, urmtorii: Ghe- cu - preedinte ANEVAR 2014-2015 i s-a nche-
orghe Marinescu, ef Serviciu Taxe i Impo- iat cu o sesiune de discuii cu privire la acest prim
zite Locale, Emilia Iordache, Director General an de aplicare a prevederilor noului Cod fiscal.
Adjunct Direcia General Legislaie Cod Fiscal Din partea Asociaiei au mai participat: Dana
i Reglementri Fiscale, Anca Popescu, Consi- Ababei - Prim-vicepreedinte ANEVAR, Lau-
lier superior i Irina Culeu, Consilier superior. reniu Lazr Vicepreedinte ANEVAR i Anua
ntlnirea de lucru a debutat cu cuvntul de Stan fost membru n board-ul ANEVAR.

VALOAREA | Q4 2016 59
EVENIMENTE

ntlnirea membrilor corporativi ANEVAR


10 decembrie 2016 - Poiana Braov
Asociaia Naional a Eva- de evoluia acesteia, dintre extrem de util pentru busi-
luatorilor Autorizai din Ro- care amintim: monitorizarea ness n era Facebook:
mnia a organizat tradiionala activitii de evaluare, rezulta- Marketingul serviciilor pro-
ntlnire anual a membri- tele sesiunii de acreditare/rea- fesionale n social media.
lor corporativi, smbt, 10 creditare i raportul de activi- Am srbtorit sfritul
decembrie 2016, la Hotelul tate pentru anul 2016. acestui an mpreun cu Trupa
Sport din Poiana Braov. Invitata noastr, Elena Ba- TVA (Teo Boar, Vlady Cneje-
n cadrul acestui eveniment dea - Partner & Senior Con- vici i Adrian Vascu), invitaii
au fost abordate subiecte de sultant la Sfera Business, a notri speciali la cina festiv
interes legate de profesie i vorbit despre un instrument de smbt, 10 decembrie.

Daniel Manae - Preedinte ANEVAR Adrian Vascu - Preedinte ANEVAR 2014-2015

60 VALOAREA
EVENIMENTE

Ileana Guu - Vicepreedinte ANEVAR Dana Ababei - Prim-vicepreedinte ANEVAR

Elena Badea - Partner Sfera Business Cristian Gavril - SINEVA

nmnarea certificatelor de Membri Acreditai/ Reacreditai

Adrian Vascu Trupa TVA - Teo Boar, Adrian Vascu, Vlady Cnejevici

VALOAREA | Q4 2016 61
INFORMAII DIN PIA

Informaii corelate cu evaluarea proprietilor


imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii

C
ontinum s prezentm i Capitolul 1: Premise i Definiii
n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea 1. BIROURI
setul de informaii de pia Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile
utile att evaluatorilor, ct i se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din
utilizatorilor rapoartelor de punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent
evaluare. Prezentarea are dou pri. de locaie i care au mai mult de 3.000 mp
Prima parte este legat de informa- nchiriabili.
ii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare iar partea a doua este lega- DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti,
t de informaii corelate cu evaluarea ct i din ar, informaiile sunt despre cldirile
ntreprinderii. cu cele mai bune specificaii tehnice, unde s-a
Vor fi prezentate sursele de infor- raportat cea mai mare chirie obtenabil.
maii n fiecare caz n parte, astfel n-
ct evaluatorii care vor utiliza aceste Knight Frank: Pentru piaa din Bucureti,
informaii s citeze concret n raportul informaiile se bazeaz pe cldirile de birouri de
de evaluare sursa pe care au utilizat-o. Clasa A din punctul de vedere al calitii cldirii,
Facem precizarea c aceste informaii indiferent de locaie i care au mai mult de 2.000
sunt asumate de ctre furnizorii aces- mp suprafa nchiriabil.
tora, singurii care pot fi citai n rapoar-
tele de evaluare. Altfel spus, sursa de JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai
mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire
informaii care trebuie citat nu este
din tipul de locaie, n condiii de pia.
revista Valoarea, oriunde este ea, ci
sursa este furnizorul informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint
chiria de pia care poate fi obinut pentru o uni-
vedere la prezentarea informaiilor pri-
tate de dimensiuni standard (n concordan cu ce-
vind spaiile de birouri, centrele co- rerea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pen-
merciale i spaiile industriale. Infor- tru birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai
maiile din tabelele anexate trebuie bun locaie din pia, la data raportrii. Chiria
interpretate strict n corelaie cu aces- prime ar trebui s reflecte nivelul la care tranzac-
te premise. iile relevante sunt finalizate n pia la momentul
n cazul informaiilor referitoare la respectiv, dar nu trebuie s fie identice cu oricare
piaa imobiliar, pentru localitile la dintre ele, n special n cazul n care nivelul tran-
care nu se fac referiri n coninutul ta- zaciilor este limitat sau exist doar cteva oferte.
belelor anexate, unde foarte probabil
volumul tranzaciilor imobiliare este n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz
mai redus, evaluatorii vor avea n ve- pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
dere informaiile locale i le vor corela indiferent de locaie. n timp ce Timioara, Cluj-
cu datele din tabelele de mai jos. De Napoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
exemplu, nivelul ratelor de capitalizare birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri
nu poate fi mai mic dect valorile mi- este compus din spaii de calitate slab.
nime ale ratelor prezentate n aceste
tabele, cel mai probabil situndu-se n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz
n jurul nivelului superior al intervalelor pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
referitoare la aceste rate. indiferent de locaie.

62 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA

Colliers, Knight Frank, JLL, tiv la cel mai bun randament (cea transparente n ultimii ani,
DTZ: Chiriile raportate sunt de mai mic rat) estimat a fi obtenabil prin urmare este dificil de
tip triplu net - toate cheltuielile pentru o proprietate de tip birouri estimat o rat de capitalizare
sunt suportate de ctre de cea mai bun calitate, n cea mai pentru acestea.
chiria (impozitele, utilitile bun locaie din pia, nchiriat la
i reparaiile sau cheltuielile nivelul chiriei de pia, cu chiriai de 2. CENTRE COMERCIALE
aferente spaiilor comune i prim clas.
alte cheltuieli necesare pentru Ratele de capitalizare raportate Pentru estimarea de chirii i rate
meninerea i exploatarea nu iau n considerare niciun cost de capitalizare, au fost luate n
proprietii nchiriate). de realizare a tranzaciei, sau im- considerare centrele comerciale
Acestea pot fi pltite de ctre pozit aferent, ci reflect preul care ofer o galerie comercial
proprietar, dar sunt refacturate raportat. de cel puin 5.000 mp i o ancor
chiriailor prin service charge alimentar (supermarket sau
(incluznd, dar fr a fi limitate Estimrile ratelor de capitalizare hipermarket).
la, categoriile listate mai sus). sunt bazate att pe tranzaciile
Nota bene: cheltuielile de capital nchise n ultimii ani, ct i pe Colliers: Att pentru Bucureti,
rmn n sarcina proprietarului. negocierile avansate. ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
Colliers, Knight Frank, JLL, Rata de capitalizare este fost mprite n dou catego-
DTZ, Darian: Chiriile raportate estimat ca fiind raportul dintre rii (produse primare i secun-
sunt de tip contractual, astfel nu Venitul Net din Exploatare dare) n funcie de performana
se iau n considerare facilitile (dup deducerea din Venitul acestora.
acordate de ctre proprietar (luni Brut Potenial a cheltuielilor
de chirie gratuit, contribuia de exploatare i a pierderilor JLL: Att pentru Bucureti, ct
proprietarului la amenajarea cauzate de gradul de neocupare) i pentru oraele principale din
spaiului). i preul de tranzacionare/ ar, s-au luat n considerare
preuri negociate. doar produsele primare.
CBRE: Chiriile raportate sunt
brute, urmnd s se analizeze n cazul oraelor primare, doar DTZ: Pentru Bucureti i oraele
ct se recupereaz prin service cldirile moderne sunt atractive principale din ar s-au luat
charge i totalul facilitilor pentru investitori. Rata de capi- n considerare doar produsele
(luni fr chirie, contribuia talizare pentru aceste produse a moderne (minim 5.000 de mp
proprietarului la amenajarea fost estimat avnd n vedere a- suprafaa nchiriabil, unde
spaiului). teptrile investitorilor care ar fi suprafaa supermarketului/
interesai de achiziia unor astfel hipermarketului nu depete
Pentru piaa de birouri din de proprieti n oraele analiza- suprafaa galeriei comerciale).
Bucureti, intervalele de chirii au te, precum i tranzaciile nregis-
fost estimate astfel: trate n ultimii ani. Chiriile estimate sunt de tip
triplu net - toate cheltuielile
Ratele de capitalizare raportate n cazul oraelor secundare, au sunt suportate de ctre
se refer la produse primare, respec- fost destul de puine tranzacii chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
Locaie central Piaa Victoriei alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
Floreasca, Barbu Vcrescu, proprietii nchiriate). Acestea
semicentral pot fi pltite de ctre proprietar,
Piaa Presei, Politehnica, Lujerului
dar sunt refacturate chiriailor
prin service charge (incluznd,
periferic Bneasa, Pcii, Pipera dar fr a fi limitate la,
categoriile listate mai sus).

VALOAREA | Q4 2016 63
INFORMAII DIN PIA

Nota bene: cheltuielile de capital i preul de tranzacionare/ de ctre proprietar (luni de chi-
rmn n sarcina proprietarului. preuri negociate. rie gratuit, contribuia proprie-
tarului la amenajarea spaiului).
Chiriile raportate sunt de tip Pentru Bucureti, dat fiind c
contractual, astfel nu se iau n nu au fost tranzacii clasice de Ratele de capitalizare raportate
considerare facilitile acordate investiii cu produse primare, se refer la produse primare,
de ctre proprietar (luni de ratele de capitalizare au fost respectiv la cel mai bun
chirie gratuit, contribuia estimate lund n calcul att randament (cea mai mic rat)
proprietarului la amenajarea ateptrile vnztorilor, ct i estimat a fi obtenabil pentru o
spaiului). cele ale investitorilor care ar fi proprietate de tip industrial de
interesai s cumpere un astfel cea mai bun calitate, n cea mai
Chiriile estimate pentru centre de produs, precum i tranzacii bun locaie din pia, nchiriat
comerciale reprezint chirii din regiune (Europa Central i la nivelul chiriei de pia, cu
medii pentru spaii de 100 mp de Est), n orae comparabile. chiriai de prim clas.
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste Att pentru oraele primare, Ratele de capitalizare raportate
valori nu sunt suficiente pentru ct i pentru oraele secundare, nu iau n considerare niciun cost
a estima chiria medie pentru un ratele de capitalizare au de realizare a tranzaciei, sau
centru comercial. fost estimate pornind de la impozit aferent, ci reflect preul
tranzaciile nchise n ultimii raportat.
De asemenea, este important s ani, precum i avnd n vedere
se in cont de faptul c aceste ateptrile vnztorilor i Att pentru Bucureti, ct i
chirii variaz mult de la ora la cumprtorilor poteniali. pentru oraele din ar, ratele
ora n funcie de: puterea de de capitalizare au fost estimate
cumprare existent, competiia 3. SPAII INDUSTRIALE innd cont de ateptrile
i vadul comercial pentru fiecare vnztorilor i ale investitorilor
centru comercial n parte. Au fost luate n calcul doar care ar fi interesai s
spaiile logistice de calitate achiziioneze asemenea produse,
Ratele de capitalizare raportate se din Bucureti i din oraele precum i de tranzaciile din
refer la produse primare, respec- menionate. regiune (Europa Central i de
tiv la cel mai bun randament (cea Est), n orae comparabile.
mai mic rat) estimat a fi obtena- Chiriile estimate sunt de tip
bil pentru o proprietate de tip co- triplu net - toate cheltuielile Rata de capitalizare este
mercial de cea mai bun calitate, sunt suportate de ctre estimat ca fiind raportul dintre
n cea mai bun locaie din pia, chiria (impozitele, utilitile Venitul Net din Exploatare
nchiriat la nivelul chiriei de pia- i reparaiile sau cheltuielile (dup deducerea din Venitul
, cu chiriai de prim clas. aferente spaiilor comune i Brut Potenial a cheltuielilor
alte cheltuieli cerute pentru de exploatare i a pierderilor
Ratele de capitalizare raportate meninerea i exploatarea cauzate de gradul de neocupare)
nu iau n considerare niciun cost proprietii nchiriate). i preul de tranzacionare/
de realizare a tranzaciei, sau Acestea pot fi pltite de ctre preuri negociate.
impozit aferent, ci reflect preul proprietar, dar sunt refacturate
raportat. chiriailor prin service charge Colliers: n cazul urmtoarelor
(incluznd, dar fr a fi limitate orae (Constana, Iai i Cluj-
Rata de capitalizare este la, categoriile listate mai sus). Napoca), spaiile industriale de
estimat ca fiind raportul dintre Nota bene: cheltuielile de capital calitate existente sunt limitate.
Venitul Net din Exploatare rmn n sarcina proprietarului. Chiriile specificate pentru aceste
(dup deducerea din Venitul orae sunt valabile pentru soluii
Brut Potenial a cheltuielilor Chiriile raportate sunt de tip built-to-suit.
de exploatare i a pierderilor contractual, astfel nu se iau n
cauzate de gradul de neocupare) considerare facilitile acordate Urmeaz tabele cu date la Q3 2016:

64 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA

CBRE Romnia
Orae primare Orae secundare
Segment de pia Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, (Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Timioara, Constana) Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 18,5
Chirie contractual cldire
semicentral: 14,5-16,5 11 - 14 9 - 11
clasa A (eur/mp/lun)
periferie: 10

Iai: 8%
Cluj Napoca: 12%
Rata medie de neocupare (%) 12,3% Braov: 12% 13%-18%
Timioara: 8%
Constana: 25%

Rata de capitalizare (%) * 7,5% 8,75 - 9,25% 9,5%

Centre comerciale

Chirie cerut pentru un spaiu


de 100 mp la parter, moda 60 35 - 40 20 - 25
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%) * 7,25% 8,00% 9,00%

Industrial

3,9 pentru suprafee


Chirie medie clasa A < 10.000 mp 2,80 - 3,80 n funcie 2,5 - 3,3 n funcie
(eur/mp/lun) 3 - 3,60 pentru suprafee de suprafa de suprafa
> 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 2,0% 2 - 6% 0 - 10%

Rata de capitalizare (%) * 8,75% 10 - 11% 10,5 - 11,5%

* Rata de capitalizare pentru proprieti prime

VALOAREA | Q4 2016 65
INFORMAII DIN PIA

Colliers International
Orae primare Orae secundare (Sibiu,
Segment
Indicatori Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
de pia
Timioara, Constana) Piteti, Arad)

central 16 - 18
Chirie contractual
cldire clasa A semicentral 14 - 16 12 - 14 8 - 12
(eur/mp/lun)
periferic 8 - 13

Timioara, Iai
Rata medie de Sibiu & Trgu
medie pia 14.00% Cluj Napoca n.a. n.a.
Spaii de neocupare (%) Mure
birouri
Braov

produse
7.50% interes foarte
primare produse
limitat din partea
Rata primare n Iai,
8.5% - 9% investitorilor i n.a.
de capitalizare (%) Cluj Napoca,
produse 8.5% transparen redus
Timioara
secundare - 10% a tranzaciilor

produse produse
Chirie contractual 55 - 70 20 - 40
primare primare
pentru un spaiu de media pe centrele
15 - 20
100 mp la parter, produse produse din ar
moda (eur/mp/lun) 45 - 55 15 - 20
Centre secundare secundare
comerciale
produse
7 - 7.25%
Rata primare produse media pe centrele 8.5%
8% - 9%
de capitalizare (%) produse primare din ar - 9.5%
7.5 - 8%
secundare
Braov,
Timioara,
Chirie contractual < 3,000 mp 3.8 - 4.25 3.5 - 4
Ploieti, Arad, Sibiu, Craiova, 3.75
medie clasa A Piteti Trgu Mure - 4.25
(eur/mp/lun)
Constana, Iai,
> 3,000 mp 3.75 - 4.1 3.5 - 4.25
Cluj Napoca
Braov 1%
Spaii
industriale Rata medie Cluj Napoca, Sibiu, Craiova,
medie pia <2% 6-10% n.a.
de neocupare (%) Timioara Trgu Mure

Iai, Constana n.a.

Rata produse Sibiu, Craiova,


medie pia 8.75-9% 9.5%-10% 10-11%
de capitalizare (%) primare Trgu Mure

66 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA

Darian DRS
Orae primare Orae secundare
Segment de pia Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, (Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Timioara, Constana) Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

Sibiu: 7 - 11.5
Iai: 7 - 10
Craiova: 8 - 10
ultracentral: 15 - 18 Cluj Napoca: 12 - 14
Chirie contractual cldire Trgu Mure: 7 - 10
central: 14 - 17 Braov: 10 - 13
clasa A (eur/mp/lun) Ploieti: 6 - 12
semicentral: 13 - 16 Timioara: 12.5 - 14
Piteti: 6 - 11
Constana: 7.5 - 13
Arad: 8 - 12
Sibiu: 12%
Iai: 14%
Craiova: 10%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Trgu Mure: 10%
15% Braov: 8%
de neocupare (%) Ploieti: 15%
Timioara: 5%
Piteti: 10%
Constana: 20 - 22%"
Arad: 10%
clasa A: 7 - 8% clasa A: 7.50 - 9.00% clasa A: 8.50 - 10%
Rata de capitalizare (%)
clasa B: 8 - 9% clasa B: 8.50 - 9.50% clasa B: 9.25 - 10.50%

Centre comerciale

Sibiu: 12 - 23
Iai: 7 - 12
Chirie cerut, Craiova: 12 - 16
ultracentral: 30 - 60 Cluj Napoca: 14 - 25
pentru un spaiu de 100 Trgu Mure: 7 - 14
central: 25 - 40 Braov: 12 - 20
mp la parter, moda Ploieti: 12 - 17
median i periferic: 15 - 23 Timioara: 15 - 22
(eur/mp/lun) Piteti: 6 - 12
Constana: 8.5 - 13
Arad: 6 - 9
Artere comerciale principale: Artere comerciale principale: Artere comerciale principale:
7.5 - 8.5% 8.00 - 9.25% 9.00 - 10.25%
Rata de capitalizare (%)
Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare:
9 - 10 % 9 - 10% 9.75 - 11.00%

Industrial

3.25 - 4.50 pentru suprafee


< 3.000 mp
3.25 - 4.00 pentru suprafee
Chirie medie clasa A
cuprinse ntre
(eur/mp/lun)
3.000 i 10.000 mp
2.75 - 3.50 pentru suprafee
> 10.000 mp

Rata medie
10%
de neocupare (%)

Rata de capitalizare (%) 9.25 - 10.25% 9.25% - 10.5% 10.25% - 11.5%

Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q4 2016 67
INFORMAII DIN PIA

DTZ Echinox

Orae primare (Iai, Cluj Orae secundare (Sibiu,


Segment de pia Bucureti Napoca, Braov, Timioara, Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Constana) Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 17 - 18.5
Chirie contractual cldire
semicentral: 12 - 16.5 11 - 15 9 - 11
clasa A (eur/mp/lun)
periferie: 8 - 11

Iai: 8%
Cluj Napoca: 5%
Rata medie de neocupare (%) 12.0% n/a
Braov: 8%
Timioara: 3%

Rata de capitalizare (%) 7.50% 8 - 8.5% 9.50%

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu


de 100 mp la parter, moda 65 - 75 32 - 35 22 - 27
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%) 7.00% 7.25% 8.00%

Industrial

4 - 4.25 pentru suprafee


Chirie medie clasa < 5,000 mp; 3.5 - 4.25 n funcie de
3 - 4 n funcie de suprafa
A (eur/mp/lun) 3.85 - 4 pentru suprafee > suprafa
5,000 mp

Rata medie de neocupare (%) 4% 4% n/a

Rata de capitalizare (%) 9.00% 9.75% 10.25 - 10.50%

68 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA

Jones Lang LaSalle

Orae Primare (Iai, Cluj,


Segment de pia Bucureti Orae secundare
Timioara, Braov)

Spaii de birouri

Central: 18.5
Chirie contractual cldire
Semicentral: 14 16 10 14 9 - 11
de clasa A (eur/mp/lun)
Periferie: 10 - 12

Cluj: 6 7%
Iai: 6 7%
Rata medie de neocupare (%) 12.9% Braov: 8 9% n/a
Timioara: 5 6%
Constana: n/a

Rata de capitalizare 7.5% 8.5 9.0% 9.0 9.5%

Spaii comerciale

Chirie cerut pentru un spaiu


de 100 mp la parter, moda 65 - 75 30- 35 20 -25
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare 7.25% 8.00 8.50% 8.50 9.50%

Industrial

3.5 4.1
Chirie medie clasa A (suprafee < 10,000) 2.8 4.1 n funcie 2.5 3.2 n funcie
(eur/mp/lun) 3 - 3.5 (suprafee de suprafaa de suprafaa
> 10,000)

Rata medie de neocupare 5% 10% n/a

Rata de capitalizare 9.0% 9.50 10.0% 10.0 11.0%

VALOAREA | Q4 2016 69
INFORMAII DIN PIA

Knight Frank
Orae primare Orae secundare
Segment de pia Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, (Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Timioara, Constana) Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 16-18
Chirie contractual cldire
semicentral: 13-15 10-14 7-10
clasa A (eur/mp/lun)
periferic: 8-11

Iai: n.a.
Cluj Napoca: n.a.
Rata medie de neocupare (%),
12% Braov: n.a. n.a.
media pe pia
Timioara: n.a.
Constana: n.a.

Rata de capitalizare (%),


7.50% 8.5-9% 9.5-10.5%
produse primare

Centre comerciale

Chirie contractual, pentru un


spaiu de 100 mp la parter, 50-60 25-35 18-20
moda (eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%),


7.75% 8.75-9.25% 9.25-9.75%
produse primare

Spaii industriale

4-4.2 (suprafee 3.8-4 (suprafee 3.5-4 (suprafee


mai mici de 3.000 mp); mai mici de 3.000 mp); mai mici de 3.000 mp);
Chirie contractual clasa A 3.75-4.0 (suprafee ntre 3.5-3.8 (suprafee 3-3.3 (suprafee
(eur/mp/lun) 3.000 i 10.000 mp); ntre 3.000 i 10.000 mp); ntre 3.000 i 10.000 mp);
3.3-3.75 (suprafee mai mari 3-3.2 (suprafee 3-3.5 (suprafee
de 10.000 mp) mai mari de 10.000 mp) mai mari de 10.000 mp)

Rata medie de neocupare (%),


7% n.a. n.a.
media pe pia

Rata de capitalizare (%),


9% 9.5-10.5% 10-11%
produse primare

70 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA

Capitolul 2:
Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare
Evaluarea ntreprinderilor prin romneti, nu se recomand luarea n Randamentul la scaden al obliga-
aplicarea metodei fluxurilor de nume- considerare i a unei prime de risc de iunilor de stat germane emise n Euro
rar actualizate implic fundamentarea ar. Marja de risc de credit aferent i cu maturitate 10 ani (YTM GER, 10y,
ratei de actualizare corespunztoare obligaiunilor de stat romneti poate EUR), precum i randamentul la sca-
fluxurilor de numerar previzionate. n fi o referin privind nivelul primei de den al obligaiunilor de stat america-
determinarea ratei de actualizare sunt risc de ar. Nivelul marjei de risc de ne emise n USD i cu maturitate 10 ani
necesare informaii privind nivelul ra- credit poate fi aproximat prin luarea ca (YTM SUA, 10y, USD) au fost preluate
tei fr risc, prima de risc de ar i referin cotaiilor CDS (Credit Defa- de pe site-ul Bloomberg. Randamentul
alte prime de risc pe care evaluatorul ult Swap instrumente derivate pen- la scaden al obligaiunilor de stat ro-
le consider ca fiind adecvate i le ia tru transferul riscului de credit) pen- mneti emise n RON cu maturitate
n considerare n calculul acestei rate. tru investiiile n euroobligaiunile de rmas 9 ani (YTM RO, 9y, RON) a
Cel mai adesea, referina privind stat romneti sau diferena existent fost preluat de pe site-ul Bncii Centra-
nivelul ratei fr risc este reprezentat ntre randamentele obligaiunilor cu le Europene. Randamentele la scaden-
de randamentul oferit de obligaiunile rating AAA i randamentele obligai- ale obligaiunilor de stat romneti
de stat cu rating AAA i cu scaden- unilor romneti emise n aceeai mo- emise n Euro i n USD cu maturitate
10 ani emise n moneda n care au ned i avnd aceeai maturitate. rmas 8 ani (YTM RO, 8y, EUR), re-
fost previzionate fluxurile de numerar. Pentru a avea o referina privind spectiv (YTM RO, 8y, USD) au fost pre-
Randamentul oferit de obligaiunile nivelul acestor indicatori va prezen- luate de pe site-ul Bursei din Frankfurt.
de stat romneti ce au un rating BB+ tm datele privind nivelul randamen- Cotaia CDS corespunztoare
compenseaz investitorii att pentru telor la scaden ale obligaiunilor de obligaiunilor de stat romneti emi-
valoarea timp a banilor la nivelul co- stat romneti, germane i americane, se n EUR cu maturitate 5 ani au fost
respunztor ratei fr risc, ct i pen- cotaia CDS pentru obligaiunile de preluate de pe site-ul Deutsche Bank
tru riscul de neplat la nivelul marjei stat romneti emise n euro cu matu- Research. Previziunile privind rata
de risc de credit rezultat din tranzac- ritate 5 ani i rata inflaiei previzionate inflaiei (Ri) pentru anul 2016 pentru
ii. Ca urmare, dac pentru calculul pentru anul 2016 pentru RON, Euro lei sunt furnizate de Banca Naiona-
ratei de actualizare, se consider c i USD ce au fost colectate din surse l a Romniei (BNR), pentru Euro i
rata fr risc este reprezentat de ran- de date publice credibile i sunt vala- pentru USD sunt furnizate de Euro-
damentul oferit de obligaiunile de stat bile la data de de 29 noiembrie 2016. pean Intelligence Unit (EIU).

YTM RO, 9y, RON 2.94% Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti i rata inflaiei estimat pentru anul 2016
4.50%
Ri 2016, RON -0.40% 4.00%
3.50%
3.00%
2.50%
YTM RO, 8y, EUR 1.98% 2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
Ri 2016, EUR 0.80% -0.50%
-1.00%
YTM RO, 9y, RON Ri 2016, RON YTM RO, 8y, EUR Ri 2016, EUR YTM RO, 8y, USD Ri 2016, USD
Series1 2.94% -0.40% 1.98% 0.80% 3.83% 1.40%
YTM RO, 8y, USD 3.83%

Ri 2016, USD 1.40%


Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane i americane. CDS Romnia
2.50%

2.00%

YTM GER,10y, EUR 0.22% 1.50%

1.00%

YTM USA,10y, USD 2.33% 0.50%

0.00%
YTM GER,10y, EUR YTM USA,10y, USD CDS RO, 5y, EUR
CDS RO, 5y, EUR 1.13% Series1 0.22% 2.33% 1.13%

VALOAREA | Q4 2016 71
ANEVAR a organizat n luna noiembrie un curs de formare a lectorilor, ce
s-a desfurat la Bucureti pe parcursul a trei zile i a fost susinut de
trainer-ul Nineta Ceau. La curs au participat 22 de membri ANEVAR. Mai jos
sunt cteva gnduri culese la debutul cursului, de la civa dintre acetia.

Niculae Skokan - EPI, EBM, EI, EIF Horia Sfren - EPI, EBM, VE, MAA
De ce lector? De ce lector?
n acest moment, cu experiena i cunotintele acumu- mi doresc s transmit din cunotinele mele
late de mine, consider c a putea transmite noilor genera- i celor care se afl la nceput de drum n profesie.
ii de evaluatori nouti i informaii deosebite cu privire la Ce ateptri avei de la cursul acesta?
profesia de evaluator. M atept s descopr ct mai multe aspecte
Ce ateptri avei de la cursul acesta? noi care s mi fie de folos cnd m voi afla n faa
M-am nscris la acest curs n ideea de a fi instruit adecvat cursanilor, s m ajute s m fac ct mai bine n-
n domeniul comunicrii, a transmiterii acestor cunotine. eles de acetia i s depesc bariera emoiilor.
Ce atuuri trebuie s aib un bun lector? Ce atuuri trebuie s aib un bun lector?
S aib experien, capacitate de comunicare i s se fac S fie charismatic, s empatizeze ct mai bine
plcut, agreabil celor care l ascult. cu cursanii i s nu se arate superior, n niciun fel
Avei un model printre lectorii actuali? i n niciun moment, slii.
Da, pe cel care mi-a fost primul profesor cnd am debu- Avei un model printre lectorii actuali?
tat n aceast profesie, pe dl. Gheorghe Bdescu. Pe dl. Laureniu Stan.

Alina Rnbu - EPI, EBM


De ce lector?
Consider c experiena mea profesiona-
l poate aduce un plus de valoare celor care
vin ca i membri noi, iar membrilor deja
existeni le poate aduce acel plus de valoare
prin schimbul de experien implicit.
Ce ateptri avei de la cursul
acesta?
S mi aduc mie un plus de valoare, s
mi mbuntesc cunotinele i s m aju-
te s devin acel trainer ideal. Adrian Trandafir - EPI, EBM, EI
Ce atuuri trebuie s aib un bun
lector? De ce lector?
S fie un pedagog bun, s stpneas- Vreau s mprtesc din cunotinele acumulate pn n acest mo-
c foarte bine materia pe care o pred ment actualilor i viitorilor mei colegi.
mai departe i s transmit informaia Ce ateptri avei de la cursul acesta?
corespunztor. Doresc s mi mbuntesc tehnicile de comunicare i astfel s reu-
Avei un model printre lectorii esc s mi depesc emoiile i s pot vorbi liber n faa colegilor pe care
actuali? urmeaz s i instruiesc la rndul meu.
Cred c toi lectorii actuali sunt extra- Ce atuuri trebuie s aib un bun lector?
ordinar de buni, fiecare pe domeniul su de S fie un bun specialist cu abiliti deosebite de comunicare.
activitate. Toi sunt un model pentru noi, Avei un model printre lectorii actuali?
cei care venim din urm. Pe dl. Gheorghe Bdescu i pe dl. Adrian Popa Bochi.

72 VALOAREA