VALOAREA OR IUNDE ESTE EA

Nr. 13
Q4

12.2016

Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia

L a pomul ludat
s nu te duci cu sacul
Adrian Vascu pag. 06

E valuatorul, ntre profesie

i responsabilitate
Monica Vucan pag. 10

Acreditarea
necesar sau nu?
Dana Ababei pag. 18

U
 n an de BIG plus un indice
imobiliar ANEVAR egal doi
sau mai mult?
Irina Bene pag. 22
 Descrcai revista Valoarea,
oriunde este ea, numrul
13, gratuit, pentru tablete i
smartphone, din App Store
i Google Play. O gsii sub
denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158

Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: Coordonator proiect: Advertising Sales: Fotografii:

ANEVAR Raluca licaru Raluca licaru Timi licaru;
tel.: 0722 53 44 90 Dreamstime.com
Redacia:
raluca.slicaru@anevar.ro
ANEVAR DTP:
Cu sprijinul IROVAL www.dtpdesign.ro
ISSN 2344 6250
TIPRIT LA ARTPRINT
ISSN- L 2344 6250
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea, nu recomand i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
 ncheiem mpreu
n un an plin de
profesionale de ex evenimente i rea
cepie. Mulumir lizri
aceste momente d ile mele se ndre
e bilan i srbto apt, n
ANEVAR, pentr a re , ctre toi mem
u c fiecare dintr brii
un motiv pentru e dumneavoastr
care Asociaia es reprezint
orientat cu pred te p u te rn ic , respectat i
ilecie ctre dezvo
ltarea profesiei.
De asemenea, mu
lumesc i staff-
precum i colegil ului ANEVAR,
or din IROVAL
i-au desfurat pentru druirea
activitatea de-a cu care
lungul acestui a
mpreun. n petrecut

Nu n ultimul r
nd, doresc s le
din Consiliul dir mulumesc coleg
ector, alturi de ilor
importante deciz care am luat cele
ii n ceea ce prive mai
te direciile i st
urmate de Asoci rategiile
aie n acest an.
V doresc tuturo
r un An Nou cu
planurile i Srb mpliniri pe toate
tori fericite!

Daniel Manae,

Preedinte ANEV
AR

VALOAREA | Q4 2016 3
 CUPRINS
05 Editorial
De RALUCA LICARU
06 La pomul ludat s nu te duci cu sacul
Aa sun un proverb romnesc care ncearc s trans-
forme n realiste ateptrile provocate de un anumit eve-
niment sau zvon.
De ADRIAN VASCU
10 Evaluatorul, ntre profesie i responsabilitate
Mult mediatizata Directiv 2014/17/UE a Parlamentului
European s-a materializat n OUG 52/2016 privind con-
tractele de credit oferite consumatorilor
De MONICA VUCAN
12 Directiva european Nr. 17/2014 privind
creditele ipotecare a fost transpus prin
Ordonan de Urgen n legislaia naional 38 Evaluarea bunurilor culturale
14 Trim ntr-o lume nesigur, conchide David
Magor n analiza sa despre primele efecte
ale rezultatului referendumului din Regatul
Unit cu privire la apartenena la UE
16 Parlamentul Olandei permite folosirea
modelelor automate de evaluare, dei acest
lucru contravine dreptului european
raporteaz European Valuer Journal
18 Acreditarea necesar sau nu?
Dac pn anul acesta puteam vorbi despre acreditare
privind din exterior, acum, cnd sunt parte a comisiei de
acreditare, ndrznesc s privesc i din interior.
De DANA ABABEI
20 Al VIII-lea Congres WAVO
ntre 1 i 3 noiembrie a avut loc n Daegu, Coreea de Sud,
al VIII lea Congres al Organizaiei Mondiale a Asociai-
ilor de Evaluatori (WAVO)
De IOAN ADRIAN CRIVII
26 Un an de BIG plus un indice imobiliar
ANEVAR egal doi sau mai mult?
Despre BIG i evaluarea pentru garantarea mprumutu-
lui au fost publicate diverse articole n revista Valoarea
De IRINA BENE
26 Raport de analiz statistic
a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)
4 VALOAREA
34 Autoinstruirea continu
a evaluatorilor imobiliari
Tema acestui material a fost generat de studierea stan-
dardelor de evaluare i a ghidurilor de evaluare adiacen-
te acestor standarde
De SORIN V. STAN
Probabil v-ai ntlnit n activitatea dumneavoastr cu
necesitatea evalurii unor bunuri mobile care, dei n-
cnttoare, ridic mari dificulti n apreciere.
De CRISTIAN GAVRIL
42 ntre pasiunea pentru fotografie
i profesia de evaluator
Interviu cu Doru Dumitru, membru ANEVAR
46 Drumul spre Iad este pavat cu bune intenii!
Am trecut de primul an de la intrarea n vigoare a Nou-
lui Cod Fiscal i a Normelor sale de aplicare i ne apro-
piem cu pai repezi de al doilea
De ALINA RNBU
50 Dreptul de folosin al chiriaului n cazul
proprietilor imobiliare comerciale de retail
Cnd o afacere d faliment, cheia valorii este deinut
deseori de contractul de nchiriere a proprietii imobi-
liare comerciale.
De WILLIAM J. BARRETT
56 Evenimente
62 Informaii corelate cu evaluarea
proprietilor imobiliare
i cu evaluarea ntreprinderii
Continum s prezentm i n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i utilizatorilor rapoartelor de
evaluare.
 EDITORIAL

Dragii mei,
A
m mplinit 3 ani! Aceti 3 ani au nsemnat pentru publicaia
noastr att o provocare, ct i o deosebit implicare, ce
au avut n vedere dezvoltarea ei permanent. Ne dorim s
fim tot mai buni n viitor, s v oferim cele mai noi i mai
valoroase informaii referitoare la profesia de evaluator i
s rmnei cititorii notri fideli, muli ani de acum ncolo. Sperm c
eforturile nostre i-au atins scopul i c revista Valoarea, oriunde este
ea reprezint pentru dvs. o surs preioas de documentare i, de ce
nu, chiar un instrument de lucru.
Temele alese spre a fi dezbtute n ediia de fa urmeaz direcia
descris n cteva cuvinte mai sus. Astfel, putei citi n acest numr
despre: transpunerea Directivei europene Nr. 17/2014 n legislaia
RALUCA LICARU, autohton prin OUG Nr. 52/2016 i implicaiile acesteia n relaia banc
Editor coordonator
- evaluator, sesiunea de Acreditare 2016, primul Indice imobiliar
ANEVAR extras din BIG dup primul an de funcionare a acestei baze
de date, dou materiale preluate din European Valuer Journal editat
de TEGoVA, evaluarea bunurilor aparinnd patrimoniului cultural
naional mobil i alte cteva articole, cel puin la fel de interesante.
Cu prilejul srbtorilor, Preedintele ANEVAR - Daniel Manae - v
adreseaz tuturor un scurt mesaj, pe care l gsii n pagina 3.
La pomul ludat s nu te duci cu sacul (pag. 6) este un
articol de opinie, pe care vi-l prezentm sub semntura lui Adrian
Vascu, Preedinte ANEVAR n perioada 2014-2015. Acesta detaliaz
implicaiile alinierii legislaiei romneti la regulile europeene n ceea
ce privete procesul de creditare, dar readuce n discuie i subiectul
relaiei evaluatorilor cu bncile.
Inaugurm n acest numr al revistei o rubric nou prin intermediul
creia dorim s explorm o alt latur a personalitii celor care
practic aceast profesie, i anume partea dedicat timpului liber.
Interviul cu Adrian Vascu, din ediia precedent, despre pasiunea sa
pentru muzic a fost de fapt sursa ideii de a continua aceast cltorie
ctre universul hobby-urilor voastre. Doru Dumitru este un evaluator
care i petrece timpul liber realiznd fotografii. Descoperii povestea
sa n paginile 42-45.
Nu n ultimul rnd, lansarea oficial a primului Indice imobiliar
ANEVAR, specific pentru moment proprietilor de tipul apartamentelor
n bloc, a fost marcat printr-o conferin de pres susinut de Daniel
Manae i Adrian Vascu, n data de 29 noiembrie. Avei posibilitatea de
a viziona imagini din cadrul lansrii n paginile dedicate evenimentelor.
Iar n paginile 22-25 publicm un articol referitor la acest Indice, cu
informaii i grafice pe care vi le punem la dispoziie n premier.
V invitam, n final, s rsfoii cu atenie ntreaga revist pentru
c, dincolo de recomandrile din editorial, vei descoperi coninutul
su bogat n teme actuale i, mai ales, variate. Revista poate fi citit pe
site-ul ANEVAR, n aplicaia gratuit REVISTA VALOAREA sau n
format clasic, tiprit.

V dorim srbtori fericite, cu mpliniri, sntate i succes!

La Muli Ani, dumneavoastr i revistei Valoarea!

VALOAREA | Q4 2016 5
 La pomul ludat
s nu te duci cu sacul
A
a sun un proverb romnesc
care ncearc s transforme n
realiste ateptrile provocate de
un anumit eveniment sau zvon. Nu am
ales ntmpltor acest titlu n contextul
n care n articolul de fa mi voi ex-
prima opinia legat de apariia OG Nr.
52/2016 care a transpus Directiva eu-
ropean Nr. 17 a creditului ipotecar. n
cuprinsul revistei ai mai ntlnit pn
acum prevederi din acest act normativ,
fapt pentru care nu voi relua textele de
lege, ci voi aminti cteva repere impor-
tante din coninutul acesteia:
1. Directiva a fost transpus n Romnia de
ctre Autoritatea Naional Pentru Protecia
Consumatorilor.
2. Consumatorii la care face referin actul normativ
sunt persoanele fizice care solicit un credit bancar.
3. Referitor la evaluarea garaniilor aferente creditului
solicitat, aceasta poate fi realizat att de ctre
evaluatorii agreai de ctre bnci (adic aflai pe lista
propus de acestea clienilor lor), ct i de ctre orice
alt evaluator autorizat, la alegerea consumatorului.
4. Operaiunea de la punctul 3 este precedat de
punerea la dispoziia consumatorului de ctre banc
a unei liste de cel puin 15 evaluatori.
6 VALOAREA
ADRIAN VASCU,
Preedinte ANEVAR 2014-2015,
Senior Partner Veridio
5. n situaia n care consumatorul
va ncheia contract cu un
evaluator autorizat care
nu se afl pe lista bncilor,
acestea vor pune la dispoziia
acestora cerinele specifice
sau eventualele rapoarte tip,
privind realizarea rapoartelor de
evaluare.
Transpunerea acestei directive a
readus n discuie un subiect ntlnit
destul de frecvent referitor la relaia
dintre evaluatorii autorizai i bnci,
respectiv de ce nu toi evaluatorii
autorizai se afl pe listele agreate de
bnci.
Articolul de fa este structurat n
dou pri.
Prima reprezint opinia mea pri-
vind efectele msurilor incluse n
directiva transpus asupra principa-
lilor actori implicai: consumatorii, bncile i evaluatorii
autorizai.
A doua conine informaii referitoare la relaia actua-
l bnci - evaluatori pe care le-am cules de la reprezen-
tani ai ambelor tabere.
1. Efectul directivei transpuse asupra
consumatorilor, bncilor i, nu n ultimul
rnd, asupra evaluatorilor autorizai
Efectele la care m voi referi n continuare au n ve-
dere partea din directiva transpus care are legtur cu
bncile i cu evaluatorii.
Consumatorii
Actul normativ care le este adre-
sat, le permite ca n procesul de acor-
dare al creditului pe care l solicit, s
poat alege cine s le realizeze rapor-
tul de evaluare: un evaluator agreat
de ctre banc sau oricare alt evalu-
ator autorizat. Ce cred c nu trebu-
ie s ne scape din vedere este c cei
aflai n postura de consumatori nu
sunt interesai n primul rnd de cine
le realizeaz raportul de evaluare, ci
sunt interesai de a li se acorda cre-
ditul solicitat. n aceste condiii m
ntreb care ar fi motivele principale
pentru care un consumator ar nche-
ia un contract cu un evaluator autori-
zat care nu se afl pe lista unei bnci.
Rspunsurile ar putea fi: pentru c au
acces facil la un evaluator autorizat
sau pentru c tariful pe care l au de
achitat este mai redus dect la banc
ori pentru c au credina c dac pl-
tesc ei direct, evaluatorul va obine o
valoare mai avantajoas. Mai pot
exista i alte motive? Probabil c da.
Eu m opresc la acestea trei i anali-
zndu-le spun c: prima variant este
una posibil i poate fi benefic att
pentru consumator, ct i pentru eva-
luator, dar i pentru banc. A doua
variant este mai puin consistent
avnd n vedere c, tiindu-se faptul
c tarifele pltite de ctre bnci sunt
foarte reduse, este puin probabil s
poat fi obinut un onorariu semnifi-
cativ mai redus. Totui nu a subesti-
ma aceast ipotez n situaia n care
pentru unii evaluatori ar putea repre-
zenta o cale prin care s dovedeasc
creditorilor nivelul calitativ ridicat
al rapoartelor de evaluare pe care le
realizeaz i, de ce nu, s identifice
o cale prin care s lucreze ca evalu-
atori agreai de ctre acetia. A treia
variant este ns mrul otrvit.
Chiar dac este posibil, din pcate,
ca unii consumatori s gndeasc
n aceast manier, niciun evalua-
tor autorizat care se respect pe el n
VALOAREA | Q4 2016 7
primul rnd i apoi profesia din care face parte, nu poate
accepta un asemenea raionament. Motivele pentru care
ateptarea unui anumit nivel al valorii de ctre client ar
trebui s fie respinse din start, cu argumente, de ctre eva-
luator, sunt evidente. Nu intenionez s le reiau aici dar
atrag nc odat atenia evaluatorilor aflai ntr-o aseme-
nea situaie c trebuie s reacioneze ferm n a combate o
asemenea posibil ateptare din partea unui client.
Prin urmare, consumatorii au prilejul s gseasc cea
mai bun soluie n ceea ce i privete, soluie care s-ar
putea s nu fie cea a refuzului de a le fi realizat raportul
de evaluare de ctre evaluatorii agreai de ctre bnci.
Bncile
Au avut o reacie de neacceptare a unora dintre pre-
vederile rezultate din transpunerea Directivei 17 care,
n ceea ce le privete, au fost mult mai ample dect acest
capitol legat de evaluarea bunurilor aduse ca garanii de
ctre consumatorii persoane fizice. Principalul argument
a fost cel legat de faptul c sistemul de lucru actual cu
evaluatorii este unul care respect cerinele BNR privind
subcontractorii. De fapt, acest act normativ a adus din
nou n discuie relaia evaluatorilor autorizai cu bncile Disciplin
i modul de agreere al acestora, aspect prezentat n par-
tea a doua a acestui articol. Ce este cert, este faptul c
odat cu apariia OUG Nr. 52/2016 bncile i-au stabilit
un mod de lucru, care poate diferi de la banc la banc,
privind rapoartele de evaluare pe care le vor primi de la
consumatori, dar care n esen va respecta cam aceleai
principii. Astfel, nu poate fi refuzat niciun consumator
care dorete s prezinte un raport de evaluare pe care l-a
obinut pe baza unui contract ncheiat de ctre el cu un
evaluator autorizat. Prezentarea raportului la banc nu
nseamn ns i acceptarea calitativ a acestuia. Astfel,
raportul de evaluare va fi supus procedurii de verifica-
re intern, aplicat i n cazul rapoartelor de evaluare pe
care bncile le primesc de la evaluatorii agreai. Sarcina n
plus a bncii este ns ca atunci cnd un raport de evalu-
are nu este acceptat, s i prezinte clientului argumentele
profesionale care au stat la baza neacceptrii raportului,
adic s i prezinte concluziile verificrii evalurii, care
va trebui realizat de ctre un verificator de evaluri au-
torizat (VE). Din practica de pn acum am aflat c bn-
cile au admis rapoarte de evaluare, au i respins rapoarte
de evaluare, iar n anumite cazuri au sesizat Comisia de
Etic i Disciplin considernd inacceptabile rapoartele
de evaluare pe care le-au primit. Referitor la nscrierea
raportului de evaluare n BIG, procedura fireasc ar fi ca
dup analiza raportului de evaluare draft de ctre banc
i acceptarea acestuia, banca s solicite nregistrarea tem-
8 VALOAREA
porar n BIG a evaluatorului, iar va-
rianta final a raportului de evaluare
pregtit de acesta s prezinte i do-
vada nregistrrii n BIG (recipisa).
Evaluatorii autorizai
Odat ce au aflat despre noua re-
glementare au avut reacii diferite n
funcie de interesul pe care l mani-
festau privind evaluarea pentru ga-
Din practica de rantarea mprumuturilor i lucrul
pn acum am pentru sistemul bancar. Cei care au
aflat c bncile ncercat n trecut s fie agreai de c-
au admis tre bnci i nu au reuit acest lucru,
rapoarte de au vzut n noile prevederi rezolva-
evaluare, au i rea problemei. Lucrurile nu au stat i
respins rapoarte nu stau chiar aa dac inem seama
de evaluare, de cele prezentate mai sus privind
iar n anumite poziiile consumatorilor i ale bn-
cazuri au cilor. Desigur c privind partea plin
sesizat Comisia a paharului respectarea noilor reguli
de Etic i poate reprezenta o oportunitate pen-
tru unii dintre evaluatorii autorizai
considernd care pot avea ca obiectiv final s se
inacceptabile gseasc pe listele de agreere ale
rapoartele de bncilor. O categorie dintre evalua-
torii autorizai, care a privit cu opti-
evaluare pe care
mism noile reguli, a fost a celor care
le-au primit.
lucreaz ca i subcontractori pentru
cei care au ncheiat contracte direc-
te cu bncile. Avnd n vedere c de
multe ori, att relaia cu reprezen-
tanii locali ai bncilor, ct i realiza-
rea raportului de evaluare le revenea
ca sarcin n cea mai mare msur,
s-a ivit oportunitatea ca, avnd un
nivel calitativ ridicat al rapoartelor
de evaluare, s poat lucra direct cu
instituiile de credit. Indiferent care
sunt ns argumentele pentru care
consumatorii apeleaz la evaluatori
autorizai, alii dect cei de pe liste-
le agreate de ctre bnci, evaluatorii
trebuie sa fie contieni c rapoartele
de evaluare pe care le realizeaz tre-
buie s fie cele mai bune de pn
acum. S dovedeasc prin calitatea
acestora c i merit oricnd sta-
tutul de evaluatori agreai de ctre
bnci i c a fost o greeal neaccep-
tarea lor pn atunci. Din nefericire, dintre rapoartele
depuse deja conform OUG Nr. 52/2016 de ctre evalu-
atori care nu se aflau pe listele bncilor, au fost unele al
cror nivel calitativ este inadmisibil. Pline de copy paste,
cu texte vechi, referiri la standarde care nu mai sunt vala-
bile, termeni neconformi i argumente care nu respectau
prevederile standardelor de evaluare privind garantarea
mprumuturilor, au dat toate argumentele bncilor s le
resping, chiar s direcioneze spre comisia de etic aces-
te rapoarte. Nu n ultimul rnd, existena unor asemenea
rapoarte, le-a convins nc o dat c necesitatea sistemu-
lui de agreere punctual este nu numai necesar dar i
benefic, atta vreme ct denumirea uniform de evalu-
ator autorizat, care confer aceleai drepturi tuturor eva-
luatorilor, nu s-a materializat i n uniformizarea obliga-
iilor acestora, respectiv n a realiza rapoarte de evaluare
de acelai nivel calitativ. i tim bine c nu sunt necesare
dect foarte puine rapoarte neconforme care s menin
nencrederea i asupra celor care, n numr din ce n ce
mai mare, sunt conforme.
2. Relaia actual a evaluatorilor
cu sistemul bancar
Unul dintre colegii notri mi-a scris
zilele trecute urmtoarele:
Din pcate (..) sistemul bancar nu dorete s Accep-
te ali Evaluatori ANEVAR. Toi am fcut aceeai coa-
l. Suntem Membri ANEVAR pregtii conform Meseriei.
De ce se accept aceast situaie? Modificarea aprut prin
OUG 52 nu nseamn NIMIC Statisticile vor arta c
ce am spus este adevrat.
Avnd n minte cele precizate mai sus despre relaia
actual a bncilor cu evaluatorii i citind i mesajul cole-
gului nostru, m-am ntrebat:
Oare ce ar rspunde bncile astzi dac le-am adresa
urmtoarele ntrebri:
1. De ce banca pe care o reprezentai nu lucreaz cu
orice evaluator autorizat i are implementat propriul
sistem de agreere?
2. Modalitatea de agreere se realizeaz continuu i au
acces toi evaluatorii autorizai?
Am adresat deci cele dou ntrebri colegilor notri
responsabili cu departamentul de evaluare din cteva
bnci (BT, BCR, BRD, Alpha Bank, ING, Raiffeisen) i
rspunsurile lor, pentru care le mulumesc foarte mult,
avnd n vedere i timpul scurt pe care l-au avut la dis-
poziie au coninut n esen urmtoarele.
La ntrebarea 1, motivele princi-
pale erau date att de reglementarea
naional (BNR), ct i de reglement-
rile de grup i, nu n ultimul rnd, de
reglementrile interne. Cuvintele sau
sintagmele cel mai des utilizate au fost:
administrarea riscurilor, nevoia de si-
guran, nevoia de ncredere, timp de
rspuns foarte rapid, nevoia unui ni-
vel calitativ constant al rapoartelor de
evaluare chiar n condiiile unui volu-
Cred cu trie mul ridicat de rapoarte de evaluare,
c ne aflm pe evitarea evaluatorilor care n trecut au
un drum care provocat prejudicii bncilor, existena
duce ctre pro- problemelor de neuniformitate calita-
grese vizibile tiv a rapoartelor de evaluare etc.
i c nivelul de La ntrebarea 2, la o parte dintre
contien al bnci procesul de agreere este unul
evaluatorilor continuu. La altele se pot agrea doar
n ceea ce evaluatori membri corporativi sau
privete rolul, procesul de agreere se realizeaz n
responsabili- funcie de necesitile bncilor.
tatea i poziia Acesta este un stop cadru al si-
lor n societate tuaiei actuale.
este din ce n Nu vreau s intru ntr-o stare de
ce mai ridicat. judecat, de aceea v las pe dumnea-
voastr s tragei propriile concluzii
parcurgnd informaiile de mai sus.
Concluzie
Cred cu trie c ne aflm pe un
drum care duce ctre progrese vi-
zibile i c nivelul de contien al
evaluatorilor n ceea ce privete ro-
lul, responsabilitatea i poziia lor n
societate este din ce n ce mai ridicat.
Mai avem nite pai de parcurs.
Cred, totodat, c pomul ludat
reprezentat de evaluarea pentru ga-
rantarea mprumuturilor, rvnit de
ctre muli evaluatori, rmne unul
dintre pomii roditori de pe piaa eva-
lurii din Romnia, dar nu singurul.
Prin urmare, ndemnul meu ca la
pomul ludat s nu te duci cu sacul
poate fi transpus i n varianta sacul
poate fi umplut cu fructe culese din
mai muli pomi, care au nceput s
dea rod. Trebuie doar s i vedem, s
i ngrijim i s fim pregtii s le cu-
legem roadele.
VALOAREA | Q4 2016 9
 Evaluatorul, ntre profesie
i responsabilitate
M
ult mediatizata Directiv 2014/17/UE a Parla-
mentului European s-a materializat n OUG
52/2016 privind contractele de credit oferite
consumatorilor pentru bunuri imobile.
Art. 83 al OUG 52/2016 prevede:
1. Consumatorul are dreptul s aleag dac evaluarea
este realizat de un evaluator angajat/remunerat de
creditor sau este realizat de un alt evaluator.
2. n cazul n care consumatorul decide ca evaluarea
s fie realizat de un evaluator ce nu este angajat/
remunerat de creditor, consumatorul are dreptul
s aleag ntre un evaluator dintr-o list propus
de creditor de cel puin 15 evaluatori i orice
alt evaluator autorizat, membru al Asociaiei
Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia.
3. n situaia prevzut la alin. (2), evaluarea se
realizeaz n baza unui contract de prestri
servicii de evaluare ncheiat cu consumatorul.
Asta nseamn c orice client care se adreseaz
unei bnci i aplic pentru un credit cu ipotec imo-
biliar, are dreptul legal de a refuza evaluatorul reco-
mandat de banc i de a opta pentru un oricare alt
evaluator membru ANEVAR.
ns tot o reglementare n vigoare, respectiv Regu-
lamentul Bncii Naionale a Romniei nr. 5/2013 pri-
vind cerine prudeniale pentru instituiile de credit
prevede obligativitatea bncii de a implementa meca-
nisme de monitorizare i verificare a garaniilor accep-
tate, precum i a valorilor de pia estimate n rapoar-
tele de evaluare aferente.
. instituiile de credit trebuie s realizeze evalu-
area garaniilor reale cu persoane care dein calificarea,
abilitile i experiena necesare pentru efectuarea unei
evaluri i care sunt independente de procesul decizio-
nal n ceea ce privete creditul.
10 VALOAREA
ING. EC. MONICA VUCAN,
Director administrare credite Banca Transilvania
- Responsabil cu activitatea de evaluare garanii
Acceptarea Asta nseamn c DA, este ade-
raportului de vrat, clientul PF (pentru c acesta
evaluare de este beneficiarul OUG 52/2016) poa-
ctre banc te apela la orice evaluator dorete,
se face doar angajat al bncii/ agreat de banc/
dac acesta recomandat de banc ntr-o list de
minimum 15 evaluatori/ sau ales
este ntocmit
aleatoriu dintre evaluatorii membri
n conformitate
ANEVAR, dar, la fel de ADEVART
cu Standardele
este c banca trece acest raport de
ANEVAR,
evaluare printr-un filtru de verficare
respectiv conform specificaiilor GEV 400 i
GEV 520 i cerinelor Reg. BNR 5/2013.
nu conine Acceptarea raportului de evalu-
neconformiti are de ctre banc se face doar dac
majore care acesta este ntocmit n conformitate
s afecteze cu Standardele ANEVAR, respectiv
valoarea GEV 520 i nu conine neconformi-
de pia ti majore care s afecteze valoarea
determinat. de pia determinat.
OUG 52/2016 d dreptul clien-
tului, persoan fizic, s decid care
este evaluatorul n opinia cruia are
ncredere, dar nu oblig banca s
accepte o opinie nefundamentat,
interpretabil sau chiar eronat, voit
sau mai puin voit.
 Responsabilitatea evaluatorului devine astfel foarte , aa cum se declar n raportul de
mare. Este o tripl responsabilitate. evaluare la capitolul Responsabili-
n primul rnd este responsabilitatea fa de pro- tatea fa de teri. n ultimele spt-
fesie. Este calea prin care un evaluator independent se mni am vzut rapoarte de evaluare
poate face remarcat. n sens pozitiv, prin calitatea ra- cu valori dictate parc de trecerea
poartelor pe care le prezint. i am ntlnit n aceste de la creditul Prima Cas la creditul
cteva sptmni, de la implementarea OUG 52/2016, Imobiliar/Ipotecar, de la avans 5%
foarte multe rapoarte de evaluare impecabile, realizate la avans 20%. mi place s cred c
de evaluatori mai puin cunoscui i care, fr s soli- aceste situaii s-au datorat lipsei de
cite n mod special acest lucru, au devenit evaluatori experien sau necunoaterii pieei
agreai ai bncii. Sau n sens negativ. i, din pcate, am sau poate unor erori de redactare i
ntlnit, de asemenea, foarte multe rapoarte care nu p- nicidecum unui interes meschin.
reau a fi fost elaborate de o persoan cu noiuni, mcar Nu ntmpltor am intitulat ar-
elementare, despre evaluarea proprietilor imobilia- ticolul Evaluatorul, ntre profesie
re, chiar dac tampila pus pe raport certific aceast i responsabilitate.
competen. OUG 52/2016 a deschis porile
n al doilea rnd vorbim de responsabilitatea fa de pentru practicarea acestei profesii
client, de ncrederea cu care acesta investete evaluato- liberale n mod deschis, transpa-
rul i l retribuie pentru munca prestat. Clientul are rent i onest.
nevoie de o opinie certificat care s susin nevoia sa De noi, evaluatorii, de calitatea
de finanare. muncii noastre i atitudinea noas-
i de aici rezult cea de-a treia responsabilitate. Cea tr constructiv i echilibrat de-
fa de propria contiin. Fa de lipsa interesului direct pinde CUM i DAC trecem prin
sau indirect n exprimarea opiniei privind valoarea de pia- aceste pori deschise.

VALOAREA | Q4 2016 11
Directiva european Nr. 17/2014 privind creditele ipotecare a
fost transpus prin Ordonan de Urgen n legislaia naional.
O
UG Nr. 52 din 14.09.2016
conine, printre altele, i
prevederea conform c-
reia: la Capitolul XIV,
Articolul 83(1) Consu-
matorul are dreptul s
aleag dac evaluarea este realizat
de un evaluator angajat/remunerat
de creditor sau este realizat de un
alt evaluator. (2) n cazul n care con-
sumatorul decide ca evaluarea s fie
realizat de un evaluator ce nu este
angajat/remunerat de creditor, con-
sumatorul are dreptul s aleag ntre
un evaluator dintr-o list propus de
creditor de cel puin 15 evaluatori i
orice alt evaluator autorizat, membru
al Asociaiei Naionale a Evaluatori-
lor Autorizai din Romnia.
Pentru realizarea mateialului de
mai jos am solicitat tuturor repre-
zentanilor bncilor nscrise n BIG
(Baza Imobiliar de Garanii) s ne
rspund la urmtoarea ntrebare:
Care este procedura i de ce ar
trebui s in seama un evaluator,
dup adoptarea OUG 52/2016, pen-
tru a realiza rapoarte de evaluare
pentru banca dvs.?
Toate rspunsurile primite pot fi
consultate mai jos:
Banca Comercial Romn
V transmitem mai jos fluxul BCR
(n continuare denumit Banca)
pentru rapoartele de evaluare ntoc-
mite de evaluatori care nu sunt remu-
nerai de ctre Banc, n conformita-
te cu OUG Nr. 52 din 14.09.2016:
n situaia n care clientul nu op-
teaz pentru un raport de evalu-
12 VALOAREA
are realizat de ctre un evaluator
remunerat de ctre Banc, aceas-
ta i comunic clientului cerine-
le minime i coninutul cadru al
raportului de evaluare, conform
Standardelor de evaluare ANE-
VAR i Ghidului de evaluare
GEV 520 Evaluarea pentru ga-
rantarea imprumutului.
n acelai timp, Banca pune la
dispoziia clientului o list cu
evaluatorii agreai, iar clientul
poate opta pentru unul dintre
acetia sau pentru orice alt
evaluator autorizat, membru
ANEVAR, n ambele cazuri
clientul urmnd s ncheie un
contract individual de prestri
servicii de evaluare cu acesta.
Raportul de evaluare va fi predat
Bncii de ctre client pe suport
hrtie n format original. ii privind plaja de evaluatori creia
Dac raportul este acceptat se poate adresa clientul:
de ctre Banc, clientul va fi
informat pentru a lua legtura
cu evaluatorul, n vederea
emiterii recipisei ANEVAR i
transmiterii ei ctre Banc.
n concluzie:
Clientul are opiunea de a alege
dac evaluarea va fi realizat de
ctre un evaluator remunerat de
ctre Banc sau de ctre un alt
evaluator.
Procesul de evaluare cu un eva-
luator neremunerat de ctre
Banc poate fi considerat dificil
ntruct presupune efectuarea
a dou vizite la Banc de ctre
client.
Procesul ofer evaluatorilor
oportunitatea de a lucra cu Ban-
ca i de a-i face cunoscut acti-
vitatea prin intermediul lucrri-
lor realizate.
Totodat, aceast oportunitate
ar trebui s constituie un stimu-
lator etic pentru evaluatori, de a
aciona cu integritate i profesio-
nalism, astfel nct s nu se reg-
seasc pe listele gri ale Bncii.
Banca Transilvania
n primul rnd trebuie sublini-
at faptul c OUG 52/2016 se refer
strict la persoane fizice i reglemen-
teaz dreptul consumatorului de a-i
alege furnizorul de servicii de evalu-
are pentru garantarea mprumutului
imobiliar sau ipotecar.
Banca Transilvania vine n n-
tmpinarea clienilor si cu informa-
Evaluatori interni, angajai ai
bncii;
Evaluatori externi agreai de
banc prin conveniile de
furnizare servicii;
O list cu evaluatori la care
clientul se poate adresa i unde
sunt inclui evaluatori (PFA sau
membri corporativi ANEVAR)
fa de care banca nu prezint
rezerve privind calitatea
serviciilor de evaluare, chiar
dac acetia nu sunt neaprat
evaluatori agreai de banc
prin convenii de furnizare de
servicii;
Orice evaluator membru activ
 ANEVAR, care are cel puin
calificarea de evaluator de
proprieti imobiliare (EPI).
Totodat, Banca Transilvania in-
formeaz clienii si cu privire la
procesul de verificare prin care trece
raportul de evaluare, conform pre-
vederilor Reg. BNR 5/2013 i a GEV
400 (Verificarea evalurii), parte a
Standardelor de evaluare a bunu-
rilor 2016
n cazul n care raportul de eva-
luare nu prezint neconformiti, ra-
portul este acceptat fr rezerve i se
solicit accesul de raportare tempo-
rar n BIG ANEVAR.
Dac raportul prezint neconfor-
miti, acesta este refuzat. Refuzul
se exprim n scris i este transmis
imediat, att clientului ct i evalua-
torului, banca rezervndu-i dreptul
de a informa ANEVAR cu privire la
refuzul formulat.
Ca i o concluzie, putem spune
c Banca Transilvania vede OUG
52/2016, din perspectiva evalurii de
bunuri, ca pe o oportunitate de vizi-
bilizare a evaluatorilor.
i aici m refer n special la PFA
sau la membrii corporativi cu o poli-
tic de marketing mai domoal, sau
care nu sunt parte a unei corporaii
internaionale de profil.
ns vreau s subliniez c trebuie
pus mare accent pe calitatea raportu-
lui de evaluare.
O calitate ridicat a raportului
prezentat bncii, nemijlocit deschide
ua unei colaborri pe termen lung.
La fel cum un raport neconform o
nchide.
Garanti Bank
n urma alinierii procedurilor in-
terne cu OUG 52/14.09.2016 exis-
t urmtoarele reglementri interne,
ce trebuie cunoscute de cei care vor
efectua rapoarte de evaluare pentru
Garanti Bank.
n cazul n care un evaluator,
membru titular ANEVAR, este con-
tactat de ctre un client n vederea
efecturii unui raport de evaluare ce
va fi folosit de ctre Garanti Bank,
acesta va trebui s solicite clientului
lista proprietilor pe care banca nu
le admite ca i garanii la acordarea
unui credit, lista este pus la dispo-
ziie n momentul n care clientul a
primit FAIS din partea bncii.
Dac n urma studierii listei cu
proprieti neacceptate de banc, ca
i garanii, evaluatorul constat c
proprietatea ce urmeaz a fi evaluat
nu corespunde cerinelor bncii, va
informa clientul c proprietatea nu
se ncadreaz n standardele de ga-
ranii ale bncii i c aceasta nu va fi
admis ca i garanie de ctre banc.
n cazul n care proprietatea eva-
luat se ncadreaz n condiiile de
acceptare ale bncii i nu se reg-
sete n lista proprietilor pe care
banca nu le admite ca i garanii la
acordarea unui credit, evaluatorul va
furniza clientului un raport de eva-
luare corespunztor Standardelor de
evaluare a bunurilor 2016, publicate
de ANEVAR, precum i cu respecta-
rea GEV 520.
n cadrul raportului de evaluare
valoarea proprietii va fi exprima-
t ntotdeauna prin abordarea prin
pia.
De asemenea, rapoartele de eva-
luare trebuie s conin urmtoarele:
Se va prezenta n cadrul rapor- cine va face evaluarea imobilului pe
tului o hart cu amplasarea pro-
prietii i a comparabilelor.
Se va descrie lichiditatea pieei
specific proprietii subiect i, ca
o concluzie, se vor stabili 3 trepte
de lichiditate n care trebuie nca-
drat aceasta: mare (numr mare
de tranzacii, marketabilitate n
decurs de 1 lun); medie (numr
moderat de tranzacii,marketabili-
tate n decurs de 1-5 luni); sczut
(numr mic de tranzacii, mar-
ketabilitate n decurs de 6-12 luni).
Toate coreciile vor fi justificate
conform standardelor, reglemen-
trilor i practicilor n vigoare.
Pozele proprietii trebuie s rele- banc sunt verificate de ctre evalua-
ve att exteriorul, ct i interiorul,
precum i vecintile proprietii
subiect.
Calea de acces se va identifica i
va fi specificat n cadrul raportu-
lui de evaluare.
n cazul n care exist modificri
n structura proprietii (perei/
ui/ferestre demolate, comparti-
mentri, modificri structurale
etc) banca va fi informat i se
vor atepta instruciunii din par-
tea acesteia.
n cazul n care configuraia
proprietii la faa locului nu
corespunde ntocmai planurilor
cadastrale furnizate de client
banca va fi informat i se vor
atepta instruciunii din partea
acesteia.
Raportul de evaluare trebuie
s conin anexat toat
documentaia conform punct 38
din GEV 520.
n cazul n care documentaia
este incomplet nu se va efectua
raportul de evaluare, clientul va fi
informat de imposibilitatea efec-
turii raportului de evaluare i
evaluatorul va trebui s i explice
de ce nu poate efectua evaluarea.
ING
Conform OUG 52/2016, clientul
bncii este cel care poate s aleag
care l aduce n garanie. El poate ale-
ge dintre evaluatorii agreai de banc
sau orice alt evaluator autorizat care
ndeplinete condiiile legale.
Aadar, orice evaluator autorizat
(membru titular sau membru cor-
porativ ANEVAR) care ndeplinete
condiiile Ordonanei 24/2011 poate
realiza evaluri pentru bnci, n ca-
zul clienilor persoane fizice.
Banca i va solicita s se confor-
meze unor cerine specifice, n func-
ie de necesitile interne de integra-
re n procesul de creditare pentru
acest segment de clieni.
Rapoartele de evaluare primite la
torii interni ai bncii.
VALOAREA | Q4 2016 13
European Valuer Journal

Trim ntr-o lume nesigur, conchide

David Magor n analiza sa despre primele
efecte ale rezultatului referendumului
din Regatul Unit cu privire la apartenena la UE

Sunt multe aspecte legate de pro-

cesul de ieire din UE care vor afecta
activitatea de zi cu zi a evaluatorului,
att n sectorul public, ct i n secto-
rul privat. De exemplu, sunt 80.000
de pagini de legislaie european i,
dei directivele europene nu vor mai
fi obligatorii, noi le-am transpus deja
n legislaia naional. Mare parte

D
din normele i reglementrile n pre-
zent n vigoare n Regatul Unit deri-
up cum tim cu toii, Regatul Unit a ales s pr- v din legislaia european. Aceste
seasc Uniunea European. Este o decizie istoric norme i reglementri vor rmne n
pentru Regatul Unit i pentru Europa. Dup 43 de vigoare pn la amendarea lor, ceea
ce depinde de Parlament. Evaluato-
ani de apartenen la UE, poporul britanic a hotrt s taie rii trebuie s continue s-i respecte
legturile cu Uniunea. Indiferent de modul n care privim obligaiile care le revin conform le-
lucrurile, rezultatul este un oc care va schimba profund gislaiei britanice, inclusiv cele deri-
peisajul politic, economic i financiar al Regatului Unit i al vate din dreptul european.
Drepturile consumatorului i
Uniunii Europene. Fr nicio ndoial, aceast micare va protecia acestor drepturi, inclusiv
avea consecine profunde asupra profesiei de evaluare, pe cele derivate din legislaia europea-
termen scurt i pe termen lung. Ne aflm acum n perioa- n, nu sunt afectate de rezultatul
referendumului i vor rmne ne-
da imediat urmtoare votului i vedem deja transformri schimbate, pn cnd i dac guver-
nepredictibile ale economiei, care vor afecta procesul de nul nu modific normele aplicabile
evaluare. Dei aceste unde iniiale de oc sunt limitate, per- n Regatul Unit.
spectiva pe termen lung rmne nesigur. Chiar dac ne Trebuie acum s ncepem s pri-
vim ctre viitor i spre procesul de re-
aflm ntr-o situaie fr precedent, exist prevederi n tra- tragere din Uniunea European. Cum
tate care s permit o tranziie stabil ctre ieirea din Uni- sunt convins c tii deja, rezultatul
une. Desigur, este totodat important s recunoatem situ- referendumului nu are for obligato-
rie, deci, teoretic vorbind, Parlamen-
aiile speciale care primeaz n Scoia i n Irlanda precum
tul ar putea ignora voina popular
i frustrarea prin care trec aceste administraii descentrali- i ar putea decide rmnerea n UE.
zate, mai ales pentru c au votat pentru rmnerea n UE. Aceasta deoarece votul la referendum

14 VALOAREA
 European Valuer Journal
a fost un vot consultativ, diferit de
un vot binar, care reprezint un vot
cu rezultate fixe. Spre deosebire de
acesta, legea care a reglementat refe-
rendumul anterior, cel din 2011, ar
fi forat Guvernul s schimbe legis-
laia, dac voina popular ar fi op-
tat pentru un nou sistem de vot, n
timp ce referendumul cu privire la
UE nu prevede obligaia ca Guvernul
s scoat automat Regatul Unit din
UE. n ciuda acestor diferene, reali-
tatea politic ne arat c Guvernul nu
are de ales dect s urmeze dorina
electoratului, indiferent de nevoia de
a obine un vot pozitiv n Parlament
pentru a putea activa articolul 50. Nu
exist o prevedere care s stipuleze la
ce interval dup referendum se acti-
veaz articolul 50. Guvernul este ns
suspus presiunii de a ncepe procesul
ct mai repede, pentru a pune astfel
capt unei nesigurane care a cuprins
Europa. Articolul 50 este cuprins n
Tratatul de la Lisabona i reprezint
mecanismul legal prin care un stat
se poate retrage din UE. Activarea
articolului 50 va porni cronometrul
unui proces de doi ani de negocieri n
vederea ieirii din UE, care va marca
divorul politic al Regatului Unit de
blocul celor 28 de state membre. La
finele perioadei de doi ani, Regatul
Unit poate s fie exclus din UE, dac
statele membre nu decid n unanimi-
tate prelungirea perioadei.
De la anunarea rezultatului re-
ferendumului, am putut ncepe s
msurm efectele pe termen lung
ale acestei decizii asupra evalurii
terenurilor i cldirilor n raport cu
tranzaciile de pe pia. Este util fap-
tul c cele mai recente Standarde de
Europene de Evaluare ale TEGoVA,
EVS 2016, se refer i la pieele nesi-
gure, aducnd recunoatere faptului
c acolo unde piaa este volatil eva-
luarea poate avea un grad mai mic de
siguran. Este o recunoatere a fap-
tului c este dificil s se emit o ju-
decat ferm atunci cnd reacia sau
micrile viitoare ale pieei rmn
David Magor OBE
IRRV (Hons) este
Director General
al Institute of
Revenues Rating
and Valuation
necunoscute. Indiferent de aceste provocri, evaluatorul
tot trebuie s emit acea judecat profesional.
Ghidurile confirm faptul c evaluatorul trebuie s
includ n raport comentarii despre orice aspecte care
Drepturile afecteaz gradul de siguran al evalurii. Evaluatorul
consumatorului trebuie s se asigure c a luat n considerare contextul
i protecia concluziei asupra valorii i c aceast concluzie este ex-
acestor drepturi, primat i argumentat deplin i clar n raport.
inclusiv cele Mare parte din normele i reglementrile n prezent
derivate din n vigoare n Regatul Unit deriv din legislaia europea-
n. Aceste norme i reglementri vor rmne n vigoare
legislaia
pn la amendarea lor, ceea ce depinde de Parlament.
european, nu
Calendarul de ieire din UE poate s nsemne cel pu-
sunt afectate
in cinci ani, iar pieele vor rmne nesigure n aceast
de rezultatul
perioad. Evaluatorul trebuie, prin urmare, s continue
referendumului s fie prudent cu privire la rezultatul pe termen lung al
i vor rmne unor piee volatile.
neschimbate, Este de la sine neles c aceste cteva paragrafe doar
pn cnd i au schiat numeroasele probleme care se vor acumula de-a
dac guvernul lungul urmtorilor cinci ani. Numerele urmtoare ale pu-
nu modific blicaiei vor cuprinde cu siguran ncercri de a explora
normele problemele mai largi cu care se vor confrunta n mod spe-
aplicabile n cial evaluatorii. Articolele viitoare vor include o analiz de-
Regatul Unit. taliat a impactului Brexit-ului asupra evalurii proprietii
imobiliare pentru impozitare i a posibilelor aspecte dificile.
Revista va prezenta de asemenea comentarii cu privi-
re la chestiuni bine definite, cum sunt ajutorul de stat, re-
generarea proprietii imobiliare, achiziiile publice, pro-
tecia datelor, partajarea datelor i drepturile angajailor,
pentru a da doar cteva exemple!
Preluat / tradus cu permisiunea TEGoVA
Revista Valoarea va prelua trimestrial, din publicaia European Valuer Journal, editat
de TEGoVA, articole ce abordeaz teme de interes pentru profesia de evaluator.
VALOAREA | Q4 2016 15
European Valuer Journal
Parlamentul Olandei permite folosirea modelelor automate
de evaluare, dei acest lucru contravine dreptului european
raporteaz European Valuer Journal
n numrul din aprilie (nr. 3) al
revistei European Valuer, Pat
Davitt, preedinte al Institute of
Professional Auctioneers and
Valuers), a prezentat o sinte-
z a constatrilor din raportul
Comisiei Parlamentare irlandeze cu
privire la criza bancar. Printre multe
alte constatri, comisia a acuzat bn-
cile de ncredere excesiv n evalu-
area informal de tip desktop sau
rapid, adic fr inspecia fizic a lor imobiliare rezideniale n scopul
proprietii. La ase luni dup publi-
carea acestui raport, s-ar prea c nu
am nvat nimic, deoarece n varian-
ta revizuit a legii de transpunere a
Directivei privind creditele ipotecare,
Parlamentul Olandei a permis bnci-
lor s acorde credite ipotecare pe baza
valorii determinate exclusiv cu ajuto-
rul modelelor automate de evaluare
(AVM-uri), fr nicio contribuie din
partea unui evaluator autorizat. Dei
legea prevede c, atunci cnd evalu-
area proprietii imobiliare se bazea-
z pe un model automat, raportul
credit-valoare nu poate depi 90%,
o astfel de lege contravine dreptului
european, aa cum se arat n opinia
juridic comandat mpreun cu toa-
te organizaiile din Olanda membre
ale TEGoVA, NVM, VBO Makelaar
i VastogedPRO.
Un aspect important al Directivei
privind creditele ipotecare (17/2014/
UE) din 4 februarie 2014 privete
obligaia statelor membre de a asi-
gura aplicarea unor standarde de
16 VALOAREA
ncredere la evaluarea proprieti-
clusiv o analiz a Directivei privind
acordrii creditelor ipotecare.
n dezbaterea din plenul Parla-
mentului Olandei din luna martie
s-a depus o moiune care susinea
interpretarea directivei n sensul c
aceasta oferea posibilitatea de a se
evalua proprietatea imobiliar prin
alte mijloace dect un raport de eva-
luare costisitor.
Prin aceast moiune se cerea gu-
vernului s adopte o hotrre prin
care s se permit evaluarea proprie-
tii imobiliare rezideniale pe baz
de AVM sau, n cazul creditelor ipo-
tecare cu grad sczut de risc, pe baza
preului de achiziie. n consecin,
cabinetul premierului a elaborat un
proiect de hotrre de guvern pentru
a permite evaluarea pe baz de AVM
i, n pofida protestelor TEGoVA
Olanda, hotrrea a fost semnat de
rege i a fost publicat la 13 iulie 2013.
Opinia juridic transmis ctre
TEGoVA prezint o analiz detaliat
a msurii n care evaluarea exclusiv
cu ajutorul AVM-urilor este confor-
m cu cadrul legislativ european, in-
creditul ipotecar, a Regulamentului
privind cerinele de capital (UE) nr.
575/2013 din 26 iunie 2013 i a stan-
dardelor de evaluare recunoscute la
nivel internaional, inclusiv a Stan-
dardelor Europene de Evaluare.
Opinia juridic face referire la
raportul Comisiei Parlamentare din
27 ianuarie 2016 cu privire la criza
bancar din Irlanda. Printre multe
alte constatri, raportul subliniaz
faptul c unul dintre motivele aces-
tei crize a fost utilizarea exclusiv a
AVM-urilor:
Mai mult dect att, cererea
pentru evaluri de bunuri a crescut
semnificativ, n paralel cu boom-ul
imobiliar i a nceput s prevaleze
ncrederea n standarde de evaluare
informale, cum ar fi cele pentru eva-
luarea de tip desktop sau rapid.
Acestea nu au presupus inspecia fi-
zic a proprietii, ci reprezentau un
proces limitat (i uneori complet au-
tomatizat sau generat de calculator)
de determinare a valorii.
 European Valuer Journal
Directiva privind creditele ipote-
care stabilete cerina ca orice eva-
luare s fie efectuat de un evalua-
tor calificat i independent, pe baza
unor standarde de ncredere i c
aceste evaluri trebuie reflectate n-
tr-un raport de evaluare argumentat,
elaborat cu competen profesiona-
l i diligena cuvenit. Utilizarea licitate la articolul 208 alineatul (3)
AVM-urilor n absena unei verifi-
cri a rezultatelor efectuat de ctre oricror creane cu rang prioritar
un evaluator calificat nu ndeplinete
cerinele cuprinse n Directiva pri-
vind creditele ipotecare.
Acest punct de vedere se sprijin,
de asemenea, pe comentariul nr. 26
din Directiva privind creditele ipo-
tecare care face trimitere explicit
la standardele de evaluare recunos-
cute la nivel internaional elaborate
de IVSC, TEGoVA i RICS. Aceste
instituii au elaborat ghiduri care ex-
clud utilizarea metodelor AVM fr
aplicarea unor mecanisme de control
al acestora prin verificarea rezultate-
lor de ctre un evaluator calificat sau
prin inspecia fizic a proprietii.
n mod special, EVS 2016 prevd c
aplicarea exclusiv a AVM nu garan-
teaz corectitudinea evalurii.
Nevoia ca evaluarea s fie elabo-
rat de ctre un evaluator autorizat
rezult i mai clar din Regulamentul
privind cerinele de capital (CRR).
Astfel, articolul 229 din regulament
prevede n mod expres i lipsit de
ambiguitate necesitatea interveni-
ei unui evaluator independent n
evaluarea garaniilor imobiliare, n
contextul sistemului intern de rating
bazat pe abordarea IRB:
n statele membre care au stabi-
lit, prin dispoziii legislative sau de
reglementare, criterii riguroase de
estimare a valorii pe termen lung,
proprietatea poate fi evaluat de un
evaluator independent la o valoa-
re mai mic sau egal cu valoarea
pe termen lung. Instituiile trebuie
s solicite evaluatorului independent
s nu ia n considerare elemente-
le speculative n estimarea valorii
pe termen lung i s argumenteze
aceast valoare ntr-un mod clar i
transparent.
Valoarea colateralului va fi valoa-
rea de pia sau valoarea pe termen
lung, redus corespunztor pentru a
reflecta rezultatele monitorizrii so-
i pentru a ine seama de existena
asupra proprietii.
Articolul 208 (3) din Regulamen-
tul privind cerinele de capital stipu-
leaz cerine suplimentare privind
monitorizarea valorii proprietilor
imobiliare i evaluarea proprieti-
lor imobiliare:
(a) instituiile trebuie s moni-
torizeze valoarea proprietilor
imobiliare n mod frecvent, i
anume cel puin anual n cazul
proprietilor imobiliare comer-
ciale i cel puin o dat la trei ani
n cazul proprietilor imobiliare
rezideniale. Frecvena monito-
rizrii trebuie s creasc n cazul
n care condiiile de pia sufer
modificri semnificative;
(b) proprietile imobiliare
trebuie reevaluate atunci cnd
informaiile de care dispun in-
stituiile indic faptul c valoa-
rea proprietilor imobiliare ar
fi putut s scad semnificativ n
comparaie cu nivelul general
al preurilor de pe pia; aceas-
t reevaluare trebuie efectuat
de ctre un evaluator care are
calificarea, abilitile i experi-
ena necesare pentru a efectua o
evaluare i este independent de
procesul de luare a deciziei de
acordare a creditului. Pentru m-
prumuturi care depesc 3 mili-
oane EUR sau 5 % din valoarea
fondurilor proprii ale unei insti-
tuii, evaluarea proprietii imo-
biliare trebuie realizat de ctre
un astfel de evaluator cel puin o
dat la fiecare trei ani.
Conform prevederilor de mai
sus, metodele statistice (inclusiv
AVM-urile) nu se pot aplica dect
pentru a monitoriza valoarea propri-
etilor imobiliare i pentru a identi-
fica acele proprieti imobiliare care
trebuie reevaluate. Utilizarea acestor
metode nu este ns permis la eva-
luarea propriu-zis a proprietilor
imobiliare. Bineneles, acest fapt se
refer la evaluarea iniial, unde nc
nu s-a determinat o valoare care s
poat fi monitorizat.
Concluzie
Opinia juridic conchide c
dei modelele AVM nu sunt
interzise, folosirea exclusiv a
AVM, fr nicio intervenie sau
supraveghere din partea unui
evaluator calificat, nu cores-
punde cerinelor stipulate n
Directiva privind creditele ipo-
tecare i n Regulamentul pri-
vind cerinele de capital.
Mai mult dect att, aceas-
t concluzie este susinut prin
standardele de evaluare recu-
noscute la nivel internaional
i ghidurile elaborate de alte
instituii. Rezult de aici c nu
este permis utilizarea AVM
fr nici un fel de verificare
uman sau fr inspecie fizic
a proprietilor imobiliare.
n lumina celor prezentate,
la data de 29 septembrie, TE-
GoVA a transmis Comisiei Eu-
ropene o sesizare oficial, n
scopul anulrii unei legi defec-
tuoase. Dac aceast lege nu
este anulat, riscm un efect
de corupere a legislaiei din
ale state membre ale Uniunii
Europene. Urmrii-ne n con-
tinuare!
Preluat / tradus cu permisiunea TEGoVA
Revista Valoarea va prelua trimestrial, din publicaia
European Valuer Journal, editat de TEGoVA, articole ce
abordeaz teme de interes pentru profesia de evaluator.
VALOAREA | Q4 2016 17
 Acreditarea
necesar sau nu?
D
ac pn anul acesta puteam vorbi
despre acreditare privind din exterior,
acum, cnd sunt parte a comisiei de
acreditare, ndrznesc s privesc i din interior.
Ce este acreditarea?
Pe site-ul ANEVAR este scris foarte simplu:
Acreditarea - un nivel superior de competen
profesional!
Art. 17 din Ordonana 24 privind unele msuri n do-
meniul evalurii bunurilor precizeaz:
(1) Poate dobndi calitatea de membru acreditat orice
membru titular cu o vechime n profesia de evaluator de
cel puin 3 ani, care a promovat un examen n conformi-
tate cu normele specifice de acreditare stabilite prin re-
gulamentul de acreditare, aprobat de Consiliul director.
Aadar, acreditarea este o calitate obinut n urma
promovrii unui examen.
La ce folosete acreditarea?
Dac ar fi s reproduc spusele unui candidat la exa-
menul de acreditare din anul acesta, rspunsul ar fi: la
nimic, dar nu pot fi de acord cu acest rspuns. Pentru c
dac acest candidat a ales s se nscrie la examen, a fcut
cel puin urmtoarele:
a achitat o tax de verificare a dosarului (250 lei anul
acesta);
a trimis 3 rapoarte de evaluare reprezentative, pentru
a fi verificate de ctre colegii notri, verificatori EPI
cu experien, nsoite de alte documente (raport de
activitate, CV i altele).
Deci a investit timp i bani, ceea ce demonstreaz c
acreditarea nseamn ceva chiar i pentru acest candidat.
Nu investeti energie, timp i bani, nu-i rupi din timpul
liber s citeti Regulamentul de acreditare, dac nu crezi
n acest lucru.
Candidatul mi-a mai spus ceva: nu MAA aduce clieni.
18 VALOAREA
DANA ABABEI,
Prim-vicepreedinte ANEVAR
Director executiv CMF CONSULTING S.A.
La prima vedere i aceast propoziie
pare adevrat, dar privind dincolo de
cele 3 litere sunt absolut sigur c ne
aduce clieni, pentru c ce nseamn
n fond aceste 3 litere? nseamn expe-
rien, nseamn competen uneori
peste medie, nseamn dorina de a te
perfeciona i de a fi la curent cu tot
ceea ce este nou n profesie, nseam-
n curajul de a demonstra tuturor c
exiti n profesie, c poi i tii s reali-
zezi lucrri ce pot fi oricnd verificate.
i dac nu aceste aspecte aduc clieni,
atunci cine sau ce? n mod cert, eva-
luarea este o profesie unde un client
mulumit aduce ali clieni, iar simpla
deinere a calitii de evaluator autori-
zat aduce rareori clieni, dac nu ai ar-
gumente de ce s faci tu lucrarea i nu
alt coleg. Vorbesc de argumente, nu de
pre. Cnd discutm despre acredita-
re nu putem vorbi n aceeai fraz de
criteriul preului cel mai sczut n ale-
gerea furnizorului. nvnd pentru
acest examen mi-am dat seama ct de
complicate sunt lucrurile care par simple la prima vedere.
n fond nu examenul conteaz, ci dorina de autoper-
fecionare pentru care acest examen este doar un mij-
loc, doar un motiv declarat.

Ce rmne dup examenul

de acreditare?
Rmn cele trei litere, MAA1, i multe,
multe cunotine acumulate n perioada de
pregtire i nainte de aceasta, ordonarea cu-
notinelor preexistente i, n mod cert, sigu-
ran n realizarea lucrrilor i n discuiile cu
verificatorii.
Da, n mod cert rmne un sentiment
de siguran c ceea ce facem zi
de zi este corect. Mai mult
dect att, tim i cum
s demonstrm c este
corect, tim unde s
gsim n manual, n
cri consacrate din
domeniu, n culegerile de
standarde, frazele care ne
pot susine argumentaia.
Da, cred cu trie c acest examen este doar un
mijloc pentru autoperfecionare, autoperfecionare
care ar trebui s fie cuvntul de ordine pentru toi
cei care triesc din aceast profesie. Ar trebuie s fie pentru obinerea linitii noastre;
pasul firesc al tuturor celor care au acumulat 3 ani de pentru ctigarea i fundamenta-
experien n profesie i care i doresc s continue rea ncrederii n noi;
realiznd zi de zi lucrri din ce n ce mai complexe. pentru a ti i a nelege ce nu
Da, cred cu trie c acest examen ar trebui s fie tim;
trecut cu note mari de majoritatea colegilor notri pentru a avea curajul de a realiza
care practic aceast meserie. lucrri mai complexe;
Da, cred cu trie c acest examen ar trebui trecut de pentru obinerea siguranei n
toi cei care ne verific intern sau extern lucrrile. argumentarea lucrrilor n faa
Nu, nu este suficient s fi absolvit un curs de formare n diverilor verificatori.
urm cu 5-10-15 ani i apoi s te perfecionezi anual n limi- Sunt puini cei care pentru a nv-
tele a 20 de ore obinute la conferine i din seminarul inclus a ceva nou n profesie i gsesc timp,
n cotizaie. Nu este suficient pentru Asociaie, deoarece do- energie i minte limpede n vremuri-
rim ca nivelul profesional s fie peste media din alte sectoa- le acestea marcate de stres i alergare
re, dar n mod sigur nu este suficient pentru fiecare dintre continu.
noi. S nu uitm de responsabilitatea pe care o avem atunci Examenul este un motiv pentru
cnd semnm fiecare lucrare. Este opozabil cuiva ideea c a gsi timp pentru noi, nu pentru
aa se fcea pe vremea cnd am fcut eu curs? Nu, nu este alii!
opozabil, deoarece trebuie s respectm normele legale n 1 Care, conform acordurilor ncheiate cu TE-
vigoare la data emiterii raportului, aadar dac nu tim cum GoVA (The European Group of Valuers Associ-
ation) i cu RICS (Royal Institute of Chartered
a evoluat profesia, de unde am ti cum este corect s reali- Surveyors), instituii care recunosc examenul de
zezi un raport de evaluare? acreditare, mai aduc doritorilor nc trei litere
(REV-Recognised European Valuer) + nc cinci
Astfel contientizm c examenul de acreditare nu poate litere (MRICS - member of Royal institute of
fi un scop, ci este un mijloc: Chartered Surveyors).

VALOAREA | Q4 2016 19
Al VIII-lea Congres WAVO

ntre 1 i 3 noiembrie a avut loc n Daegu, Coreea de

Sud, al VIII lea Congres al Organizaiei Mondia-
le a Asociaiilor de Evaluatori (WAVO), la care am
luat parte n calitate de membru n comitetului exe-
cutiv al organizaiei. Tot atunci a avut loc i o edina
a board-ului organizaiei, n cadrul creia s-a discutat
relaia WAVO IVSC, precum i o propunere pentru
o acreditare profesional la nivel global. ING. DR. IOAN ADRIAN CRIVII,
MAA, FRICS, Membru WAVO,
Cu acest prilej a avut loc un mo- despgubiri i mprumut garantat cu Administrator SC DARIAN DRS SA

ment important n evoluia profesi- titluri de valoare.

ei noastre, respectiv, semnarea unui
Memorandum de Cooperare ntre
WAVO i Consiliul Internaional pen-
tru Standarde de Evaluare (IVSC).
Acest eveniment, o piatr de ho-
tar n colaborarea dintre cele dou
organizaii mondiale ale evaluato-
rilor, pune bazele promovrii n co-
mun a standardelor internaionale
de evaluare.
WAVO va depune eforturi pen-
tru a ncuraja i sprijini asociaiile
membre n a adopta, educa i instrui
evaluatorii, n concordan cu aceste
standarde, care vor fi promovate n
comun de cele dou organizaii. n
principiu, este vorba de stabilirea i
actualizarea unor seturi de standar-
de internaionale recunoscute, iar
accentul se va pune pe creterea pro-
fesionalismului i a educaiei.
n discursul su, Sir. David Twe-
edie, preedintele Consiliului de Su-
praveghere al IVSC, a subliniat im-
portana standardelor de evaluare n
domenii cum ar fi: creditare, impozi-
tare, fuziuni i achiziii, raportri fi-
nanciare, litigii, compensaii pentru
S-a subliniat c Forumul pentru
stabilitatea financiar, G-20, a iden-
tificat faptul c o contribuie semni-
ficativ la criza financiar din 2008
au avut-o i evalurile de calitate
ndoielnic, utilizate de ctre insti-
tuiile financiare, n relaiile interna-
ionale. Sir. Tweedie a fost, anterior
funciei actuale, preedinte al orga-
nismului profesiunii contabile IASB,
venind cu o experien remarcabil
din zona standardelor de contabi-
litate n care s-au fcut pai nota-
bili. Prin aceast legtur s-au cre-
at premizele de apropiere ntre cele
dou seturi de standarde, respectiv
de contabilitate i de evaluare.
De aici a rezultat importana
Ageniilor de Reglementare i a par-
ticipanilor la piaa financiar n es-
timarea corect a adecvrii capitalu-
lui. Activitatea de evaluare constituie
parte integrant a activitii de ma-
nagement al riscului.
n continuare voi prezenta cte-
va evoluii notabile, dac la nceput
ambele standarde s-au dezvoltat na-
ional, companiile i investitorii m-
prumutndu-se n rile lor, odat cu
evoluia globalizrii, a fcut ca aces-
tea s devin perimate.
Corporaiile au nevoie de stan-
darde internaionale pentru a-i con-
solida reeaua de operaiuni la nivel
global, iar investitorii caut diversi-
ficare i ctiguri crescndu-i expu-
nerea n afara pieelor naionale.
Implementarea IVSC pe plan glo-
bal prezint avantaje pentru toi par-
ticipanii la pia. Aceste avantaje ar
fi: creterea ncrederii i stabilitii
pieelor financiare, facilitarea afaceri-
lor pe plan global. Iar evaluatorii vor
putea lucra pentru corporaii sau pe
plan internaional, crescndu-i astfel
vizibilitatea, ca o profesie de calibru.
Avnd n vedere contextul in-
ternaional, n faa evalurii apar
probleme de clarificat i de rezol-
vat, cum ar fi: dezvoltarea n cadrul
profesiei de evaluator a unei a doua
specializri, n alte tipuri de active,
evitarea fragmentrii pe un singur
tip, nelegerea legislaiei i o vedere
de ansamblu, nu numai a tehnicilor,
ci i a profesiei n general.

20 VALOAREA

Un alt aspect important pentru
evaluatorul imobiliar l constitu-
ie faptul c trebuie s-i nsueasc
acum mai multe cunotine n dome-
niul financiar contabil i evaluarea de
business, pentru a face fa provoc-
rilor profesiei aduse de globalizare.
S-a dezbtut, de asemenea, care
sunt abilitile necesare evaluatorilor,
recunoaterea calificrilor i nu n ul-
timul rnd, lipsa de recunoatere din
partea Ageniilor de Reglementare i
a celorlalte profesiuni conexe.
Un alt subiect discutat, pe care l
consider de importan vital pen-
tru viitorul profesiei, este cu privire
la relaia dintre valoarea de pia,
cum este ea neleas de evaluatori,
standarde i fair value, aa cum este
perceput de contabil i standarde,
respectiv IFRS 13. S-a recunoscut
faptul c definiia fair value a creat
confuzie ntre evaluatorii imobiliari
care erau familiarizai cu termenul
de valoare de pia. Ca o concluzie ce
s-a desprins din discuii, a fost faptul
c fiecare dintre cele dou profesii
trebuie s se comporte responsabil
i s colaboreze de asemenea natur,
Cum privesc valoarea, contabilul i evaluatorul de proprieti imobiliare
Contabilul
Contabilul urmrete o valoare
punctual, de precizie
Toate conturile din balan trebuie
s se echilibreze
Lucreaz cu obiectivitate
Lucreaz cu msurare exact
nct auditorul s neleag corect i
fr neclariti aceaste aspecte.
Pentru o mai bun nelegere a
acestui subiect este important s se
ngusteze intervalul de valori care se
poate obine numai dac:
Estimarea unei valori obiective
nu se poate face cu o evaluare
superficial cu doz mare de
subiectivism;
Este responsabilitatea att a
clientului, ct i a evaluatorului
pentru a reduce ecartul
intervalului de valori;
Trebuie mbuntite tehnicile de
evaluare, cutate cele mai exacte
informaii i, nu n ultimul
rnd, cunoaterea i aplicarea
standardelor de evaluare.
De asemenea, o judecat obiecti-
v i experiena evaluatorului pot fi
factori cheie de succes n estimarea
valorii.
Necesitatea standardelor inter-
naionale este subliniat i de urm-
toarele aspecte:
Ele sunt nite bariere obligatorii
ce trebuie atinse n activitatea
de evaluare;
Evaluatorul de proprieti imobiliare
Evaluatorul lucreaz cu o gam de valori
Valoarea este corect att timp
ct avem un interval ngust
Lucreaz cu subiectivitate
Lucreaz cu estimarea valorii
Globalizarea crete numrul
tranzaciilor cross border
i a investiiilor directe,
crete astfel responsabilitatea
evalurii i a standardelor;
Trebuie s ofere consistena
i ntelegerea evalurii cross
border, cel puin ca termen i
metodologie.
Pentru creterea calitii rapoar-
telor de evaluare este necesar de ur-
mrit i alte aspecte, cum ar fi:
S se ia n considerare, pe
lng rigorile academice, i
faptul c evaluarea are n
esen un caracter practic
i este nevoie de experiena
acumulat n industrie.
Cunotinele practice sunt
critice, de asemenea i n
managementul procesului de
evaluare.
Ca nite concluzii ce s-au des-
prins din discuii, cu relevan-
asupra viitorului profesiei, a
sublinia:
Evaluarea va avea un rol
important n dezvoltarea
afacerilor la nivel global i
asupra mediului nconjurtor.
Cerinele pieei cer calificare
i competene nalte
pentru evaluatorii care
vor s performeze la nivel
internaional;
Inovarea i utilizarea celor
mai performante tehnologii
constituie un factor
important pentru succesul i
profesionalizarea evalurii;
Pregtirea continu, i confer
evaluatorului abiliti pentru
a face fa cerinelor unui
business tot mai global;
Standardele nalte i cea mai
bun practic, confer o
acuratee i calitate optim,
cerute de investitori;
Evaluatorii trebuie s priveasc
nainte n mod flexibil i
adaptai pentru a face fa
cerinelor viitorului.
VALOAREA | Q4 2016 21
Un an de BIG plus un indice imobiliar
ANEVAR egal doi sau mai mult?
IRINA BENE,
IROVAL Cercetri n evaluare
D
espre BIG i evalu-
area pentru garan-
tarea mprumutu-
lui au fost publicate diverse
articole n revista Valoarea,
oriunde este ea, de la lan-
sarea bazei de date, la 30
iunie 2015 pn n prezent,
articole prin care s-a reali-
zat o radiografiere explici-
t a ceea ce nseamn acest
tip de evaluare pentru toi
actorii implicai n acest
proces.
nceputul lunii iulie 2016 a mar-
cat 1 an de colaborare a evaluatorilor
din Romnia - care au realizat evalu-
ri n scopul amintit - cu clienii lor,
cu bncile i cu ANEVAR, ntr-o for-
mul nou care clarific foarte bine o
serie de aspecte. Aceast formul este
ghidul de evaluare GEV 520 Evalua-
rea pentru garantarea mprumutului,
reeditat pentru ntmpinarea erei
BIG n 2015 i apoi n 2016.
n ghid se precizeaz, printre al-
tele, c Identificarea problemelor de
natur juridic [] nu este de com-
petena evaluatorului autorizat i nu
i va angaja rspunderea (para. 7),
22 VALOAREA
Concluzia asupra valorii, [], trebuie s fie independen-
t de orice presiune din partea clientului sau a unei tere
pri (para. 8), Instituia de credit stabilete dac bunul
evaluat este corespunztor pentru a fi acceptat ca garanie
a unui credit i reprezint responsabilitatea acesteia (para.
9), Rapoartele de evaluare finale [], trebuie s conin
dovada scris c au transmis informaiile n baza de date
Baza Imobiliar de Garanii (BIG) a ANEVAR [] (para.
70). Acestea sunt cteva dintre mbuntirile aduse n
mod succesiv ghidului, binecunoscute cititorului evalua-
tor, care asigur un proces de evaluare pentru garantarea
mprumutului mai facil i mai transparent, dezambiguizat
pentru contextul BIG acolo unde se impunea acest lucru.
n urma nregistrrii diverselor date din rapoartele de
evaluare n baza de date, a fost posibil publicarea n revista
Valoarea, oriunde este ea, ncepnd cu nr. 8 din septembrie
2015, a unei selecii de date extrase din BIG care comunic
o serie de statistici generale pentru toate tipurile i subtipu-
rile de proprieti imobiliare, precum i valori de pia pe
metru ptrat de suprafa specific subtipului de proprietate
analizat, pentru municipii/orae reedin de jude, pentru
sectoarele Bucuretiului sau pentru diferite judee, dup caz.
Aceste valori de pia, unitare, au fost determinate n
primele dou trimestre de la lansarea BIG (Q3/2015 i
Q4/2015) ca medii ale valorilor de pia ale proprietilor
din seriile de date analizate, verificate n prealabil din punct
de vedere al relevanei statistice (volum suficient de date,
coeficient de variaie rezonabil, valori extreme excluse etc.).
ncepnd cu trimestrul 1/2016, valorile de pia unitare pre-
zentate au fost calculate pe baza medianei valorilor de pia.
Atunci cnd, ntr-un anumit interval de timp (trimes-
tru, semestru, an), se cumuleaz n BIG suficiente date, re-
levante din punct de vedere statistic pentru a se putea de-
termina valori de pia pe metru ptrat pentru un anumit
subtip de proprietate dintr-un ora, jude etc., pot fi calcu-
lai i indici imobiliari. Indicii imobiliari ilustreaz modi-
ficrile (creterea, descreterea) sau chiar stagnarea valori-
lor de pia ale proprietilor imobiliare de la o perioad
analizat la alta, de exemplu de la un trimestru la altul.
Indicele imobiliar ANEVAR este calculat prin rapor-
tarea valorii de pia pe metru ptrat, determinat pentru
perioada curent, la cea aferent perioadei anterioare. Re-
zultatul poate fi subunitar, marcnd astfel o scdere a valo-
rii de pia unitare ori, bineneles, supraunitar, indicnd o
cretere a acesteia pentru tipul/subtipul de proprietate ana-
lizat sau, dac indicele este egal cu 1, o stagnare. Ceea ce este
foarte util cu privire la forma de livrare a indicelui imobi-
liar ANEVAR este faptul c acesta nglobeaz i informaia
privind modificarea procentual a valorii de pia pe metru
ptrat, ce poate fi uor determinat de utilizator.
n urma analizelor ntreprinse s-a concluzionat faptul
c la nivel trimestrial se poate calcula un indice imobiliar
rezidenial pentru apartamente amplasate n bloc, pentru
toate cele 41 de orae reedin de jude (inclusiv Bucu-
reti), precum i defalcat pentru sectoarele Bucuretiului.
Lansarea acestui indice trimestrial a avut loc n data de 29
noiembrie i st la dispoziia entitilor interesate.

Scurt analiz a evoluiei valorilor de

pia pentru apartamentele amplasate
n bloc pe baza indicelui imobiliar
rezidenial
Orae reedin de jude analiz la nivel
trimestrial
n cazul primului interval de timp analizat (Q3/2015
Q4/ 2015) topul modificrilor valorilor de pia analiza-
te indic faptul c dintre cele 41 orae reedin de jude,
au existat 28 (inclusiv capitala) unde valorile de pia pe
metru ptrat de suprafa util au crescut de la Q3/2015
la Q4/2015, restul de 13 orae nregistrnd o scdere a
acestora.
Pe primul loc n acest top se afl oraul Clrai (crete-
re cu 12,73%), urmat de Vaslui (+6,54%) i Brila (+5,31%).
Oraele principale ale rii prezint i ele creteri, ns nu
substaniale, plasndu-se n topul amintit astfel: Iai locul
7 (cretere cu 3,18%), Cluj-Napoca locul 9 (+2,30%), Ti-
mioara locul 15 (+2,02%), Bucureti locul 21 (+1,19%),
Constana locul 22 (+0,68%). Pe ultimul loc se afl Miercu-
rea Ciuc, care prezint o diminuare cu 4,88% a valorilor de
pia unitare ale apartamentelor amplasate n bloc.
Din analiza celui de-al doilea interval (Q4/2015
Q1/2016) reiese c numrul oraelor reedin de jude care
au nregistrat creteri ale valorilor de pia unitare s-a majo-
rat la 33 (inclusiv Bucureti), iar pentru restul de 8 municipii
s-a nregistrat o scdere a acestora.
Astfel, pe primul loc n topul realizat pentru acest
interval s-a situat oraul Baia Mare care a prezentat o

VALOAREA | Q4 2016 23
cretere cu 9,5% a valorilor de pia-
unitare, urmat de Zalu (+7,93%)
i Trgu Mure (+7,61%). n ceea
ce privete oraele principale ale -
rii, acestea s-au situat n top astfel:
Cluj-Napoca locul 9 (+3,95%), Bu-
cureti locul 10 (+3,52%), Timioara
locul 17 (+2,64%), Constana locul 18
(+2,41%), Iai locul 33 (+0,12%). Pe
ultimul loc, cu cea mai important di-
minuare a valorilor de pia unitare, se
plaseaz municipiul Giurgiu (-4,51%).
n cazul celui de-al treilea inter-
val analizat (Q1/2016 Q2/2016)
au fost 38 de municipii reedin de
jude (inclusiv Bucureti) unde valo-
rile de pia pe metru ptrat au cres-
cut, n celelalte trei orae valorile de
pia unitare diminundu-se.
Pe primul loc n topul realizat
pentru acest interval a fost ora-
ul Miercurea Ciuc (+10,13%), ur-
mat de Focani (+9,38%) i Deva
(+8,86%). Niciunul dintre oraele
principale ale rii nu se plaseaz
n top 10: Cluj-Napoca ocup lo-
cul 15 (+3,97%), Timioara locul 20
(+3,57%), Iai locul 22 (3,48%), Con-
stana locul 29 (+1,55%), Bucureti
locul 30 (+1,42%). Pe ultimul loc se
situeaz municipiul Alexandria cu o
scdere a valorilor unitare cu 1,56%.

Sectoare Bucureti
analiz la nivel trimestrial
Pentru Bucureti, cea mai mare
cretere a valorilor de pia pe metru
ptrat de la Q3/2015 la Q4/2015 s-a
nregistrat n Sectorul 1 (+3,56%),
iar cea mai semnificativ diminuare
n Sectorul 3 (-2,18%); cea mai mare
cretere n urmtorul interval ana-
lizat (Q4/2015 la Q1/2016) a fost n
Sectorul 5 (+5,89%), cea mai mic
cretere n Sectorul 4 (+1,10%); iar
de la Q1/2016 la Q2/2016, cea mai
mare cretere a valorilor de pia
unitare s-a nregistrat n Sectorul 6
(+2,36%) i cea mai mare scdere a
acestora n Sectorul 4 (-0,43%).

24 VALOAREA
Orae reedin de jude
analiz pe 1 an
Analiznd indicele imobiliar i la
nivelul primului an de BIG, pentru
orae reedin de jude rezult c n-
tre primul trimestru (Q3/2015) i ul-
timul (Q2/2016) valorile de pia pe
metru ptrat pentru apartamentele
amplasate n bloc au crescut n ma-
joritatea oraelor reedin de jude,
cea mai mare cretere fiind cu 16,55%
n Clrai, iar dintre oraele princi-
pale ale rii Cluj-Napoca a nregis-
trat o cretere maxim cu 10,56%,
urmat de Timioara (+8,45%), Iai
(+6,90%), Bucureti (+6,24%) i Con-
stana (+4,71%). Cele mai mari dimi-
nuri ale valorilor de pia unitare au
avut loc n Alexandria (-3,55%).

Sectoare Bucureti
analiz pe 1 an
Analiza pentru primul an de ra-
portare n BIG la nivelul munici-
piului Bucureti relev faptul c cea terminarea oraelor reedin de jude i a sectoarelor
mai mare cretere a valorilor de pia Bucuretiului pentru care n fiecare semestru vor putea fi
unitare s-a nregistrat n Sectorul 6 determinate valori de pia pe metru ptrat, astfel nct n
(+9,17%), similar cu evoluia nre- baza acestora s putem oferi n mod continuu celor intere-
gistrat n Sectorul 5 (+9,10%), iar sai i indici imobiliari semestriali.
cea mai mic cretere a avut loc n n plus fa de indicii imobiliari ANEVAR, pot fi fur-
Sectorul 3 (+1,98%), neavnd loc o nizate intervale de valori de pia/mp pentru subtipuri
diminuare a acestora n niciun sector. de proprieti imobiliare pe baza cuartilelor Q1 i Q3.
Exemplul urmtor se refer la intervalele de valori de
Mai mult va urma pia unitare determinate la nivelul trimestrului Q2/2016
Pe msur ce BIG ctig am- pentru apartamente amplasate n bloc n cteva orae re-
ploare, cumulnd mai multe date din edin de jude.
rapoartele de evaluare, pot fi realiza-
te analize la nivel semestrial i anual, Municipiu/ ora Valoare de pia Valoare de pia
astfel nct s se poat elabora indici (/ mp) Q1 (/ mp) Q3
imobiliari i pentru celelalte tipuri i Braov 804 882
subtipuri de proprieti imobiliare. Bucureti 936 1.049
Sub acest aspect, avnd n vedere Cluj-Napoca 1.007 1.105
ncheierea a dou semestre de nre- Constana 859 919
gistrare n BIG, anunm c se afl
Iai 818 903
n curs de analiz posibilitatea deter-
Timioara 891 974
minrii a cte unui indice imobiliar
semestrial pentru celelalte subtipuri 1 Suprafaa specific luat n calcul n analiza statistic a BIG n cazul apartamentelor amplasate

de proprieti rezideniale, precum n bloc.

2 Cuartilele ce definesc o serie de date (inferioar - Q1, mediana - Q2 i superioar - Q3) mpart
i pentru subtipuri de proprieti co- seria de date n patru intervale egale. Reprezint indicatori de poziie robuti, mai semnificativi
merciale. Analiza are n vedere de- dect valorile minime i maxime absolute ale seriei de date analizate.

VALOAREA | Q4 2016 25
 Raport de analiz statistic
a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)
Q3 2016

A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI

I SUBTIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe tipuri de proprieti imobiliare

Sum valori
Tip
de pia
Procentaj Numr Procentaj Sum valori de pia - (milioane )
proprietate valoric (%) rapoarte cantitativ (%)
(milioane )1 Tipuri de proprieti
Comercial 2.246,12 38,26 2.243 8,58

Rezidenial 1.375,39 23,43 19.302 73,83

Industrial 1.203,94 20,51 1.672 6,40

Teren 534,86 9,11 2.416 9,24

Mixt 251,03 4,28 245 0,94

Agricol 203,01 3,46 221 0,85

Alte tipuri 56,56 0,96 45 0,17

Total 5.870,92 100,00 26.144 100,00

1
Ordine descresctoare a sumei valorilor de pia

2. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe judee i Bucureti

Distribuie rapoarte de evaluare

Distribuie rapoarte de evaluare - Judee - Sectoare Bucureti

26 VALOAREA
 3. Rapoarte de evaluare introduse
distribuie pe subtipuri de proprieti imobiliare
a. Proprieti de tip rezidenial
Sum valori de Procentaj Numr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
pia (milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Apartament n bloc 688,40 50,05 13.822 71,61

Cas cu teren 489,38 35,58 4.788 24,81

Rezidenial Ansamblu rezidenial 97,78 7,11 29 0,15

Bloc de apartamente 52,36 3,81 38 0,20

Apartament n cas 47,47 3,45 625 3,24

Total 1.375,39 100,00 19.302 100,00

Sum valori de pia (milioane ) Sum valori de pia (milioane )

Proprieti rezideniale Proprieti comerciale

b. Proprieti de tip comercial

Sum valori Procentaj Numr Procentaj

Tip proprietate Subtip proprietate
de pia (milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spaiu comercial - cldire independent 944,56 42,05 867 38,65

Spaiu de birouri - cldire independent 872,55 38,85 267 11,90

Unitate cazare 243,50 10,84 148 6,60

Comercial
Spaiu comercial - parte dintr-o cldire 143,93 6,41 848 37,81

Spaiu de birouri - parte dintr-o cldire 37,84 1,68 107 4,77

Spaiu de agrement 3,73 0,17 6 0,27

Total 2.246,12 100,00 2.243 100,00

VALOAREA | Q4 2016 27
 c. Proprieti de tip industrial
Sum valori Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate Numr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
de pia (milioane ) valoric (%)
Spaiu de producie 765,27 63,56 895 53,53
Industrial
Spaiu de depozitare i logistic 438,67 36,44 777 46,47

Total 1.203,94 100,00 1.672 100,00

Sum valori de pia (milioane ) Sum valori de pia (milioane )

Proprieti industriale - Proprieti agricole

d. Proprieti de tip agricol

Sum valori de pia
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Numr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane )

Ferm zootehnic 84,77 41,76 98 44,34

Siloz 47,60 23,45 37 16,74
Ferm avicol 28,05 13,82 26 11,76
Ferm agricol de cultur 11,06 5,45 32 14,48
FNC 8,18 4,03 3 1,36
Moar 6,06 2,99 6 2,71
Agricol
Ferm piscicol 5,24 2,58 5 2,26
Staiune de cercetare 3,95 1,95 1 0,45
Cram/ Centru de vinificaie 3,13 1,54 4 1,81
Ser legumicol / floricol 1,92 0,95 2 0,90
Livad 1,55 0,77 3 1,36
Abator 1,50 0,74 4 1,81

Total 203,01 100,00 221 100,00

e. Proprieti de tip mixt

Sum valori Procentaj Numr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
de pia (milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Proprietate multifuncional (mai mult de dou utilizri) 119,61 47,65 149 60,82

Spaii de birouri cu spaii comerciale (retail) 51,87 20,66 8 3,27

Mixt Spaiu de producie i depozitare 44,26 17,63 46 18,78

Spaii comerciale i birouri 19,01 7,57 29 11,84

Bloc de apartamente cu spaii comerciale (retail) 16,27 6,48 13 5,31

Total 251,03 100,00 245 100,00

28 VALOAREA
 Sum valori de pia Sum valori de pia
(milioane ) Proprieti mixte (milioane ) Terenuri

f. Proprieti de tip teren

Sum valori Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Numr rapoarte
de pia (milioane ) cantitativ (%)

Intravilan construcii 381,47 71,32 1.247 51,61

Intravilan arabil 57,17 10,69 458 18,96
Extravilan 47,27 8,84 487 20,16
Teren Cu destinaie agricol 44,07 8,24 215 8,90
Cu destinaie special 4,43 0,83 7 0,29
Cu destinaie forestier 0,44 0,08 2 0,08
Aflat permanent sub ape 0,00 0,00 0 0,00
Total 534,86 100,00 2.416 100,00

g. Alte tipuri de proprieti

Sum valori Procentaj Numr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
de pia (milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Central electric fotovoltaic 32,26 57,03 9 20,00

Staie distribuie carburani 13,44 23,76 34 75,56

Alte tipuri
Central hidroelectric 5,85 10,35 1 2,22

Central electric eolian 5,01 8,86 1 2,22

Total 56,56 100,00 45 100,00

Sum valori de pia (milioane ) - Alte tipuri de proprieti

VALOAREA | Q4 2016 29
 B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE
Pentru calculul valorii de pia/mp pe tip i subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului Bucureti,
respectiv pe orae sau pe judee, se utilizeaz mediana valorilor din seria de date analizat.

a. Proprieti de tip rezidenial

Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae
Municipiu/ ora Subtip proprietate Valoare de pia (/ mp)
Alba Iulia Apartament n bloc 667
Alexandria Apartament n bloc 555
Apartament n bloc 670
Arad Cas cu teren* 639
Apartament n cas 613
Bacu Apartament n bloc 687
Apartament n bloc 630
Baia Mare
Cas cu teren 536
Bistria Apartament n bloc 582
Botoani Apartament n bloc 600
Apartament n bloc 866
Braov Cas cu teren 764
Apartament n cas 877
Brila Apartament n bloc 561
Apartament n bloc 1.014
Bucureti
Apartament n cas 1.162
Apartament n bloc 612
Buzu
Cas cu teren 593
Clrai Apartament n bloc 470
Apartament n bloc 1.099
Cluj-Napoca Cas cu teren 1.041
Apartament n cas 1.092
Constana Apartament n bloc 915
Apartament n bloc 806
Craiova
Cas cu teren 646
Apartament n bloc 599
Deva
Cas cu teren 615
Drobeta-Turnu Severin Apartament n bloc 500

30 VALOAREA
Municipiu/ ora Subtip proprietate Valoare de pia (/ mp)
Apartament n bloc 586
Focani
Cas cu teren 551
Galai Apartament n bloc 667
Giurgiu Apartament n bloc 481
Iai Apartament n bloc 903
Miercurea-Ciuc Apartament n bloc 521
Apartament n bloc 697
Oradea Cas cu teren 630
Apartament n cas 703
Piatra-Neam Apartament n bloc 625
Apartament n bloc 773
Piteti
Cas cu teren 797
Apartament n bloc 737
Ploieti
Cas cu teren 603
Rmnicu Vlcea Apartament n bloc 657
Reia Apartament n bloc 448
Satu Mare Apartament n bloc 525
Sfntu Gheorghe Apartament n bloc 491
Apartament n bloc 765
Sibiu
Apartament n cas 739
Slatina Apartament n bloc 620
Slobozia Apartament n bloc 600
Suceava Apartament n bloc 701
Trgovite Apartament n bloc 548
Apartament n bloc 716
Trgu Jiu
Cas cu teren 594
Trgu Mure Apartament n bloc 745
Apartament n bloc 942
Timioara Cas cu teren 859
Apartament n cas 897
Tulcea Apartament n bloc 780
Vaslui Apartament n bloc 591
Apartament n bloc 492
Zalu
Cas cu teren 453
* Valoare de pia (/ mpsu)
VALOAREA | Q4 2016 31
 Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae
Apartament n bloc Top 10 valoare de pia/ mp Valoare de pia - Apartament n bloc Municipii/ orae
Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.099
2 Bucureti 1.014
3 Timioara 942
4 Constana 915
5 Iai 903
6 Braov 866
7 Craiova 806
8 Tulcea 780
9 Piteti 773
10 Sibiu 765

Cas cu teren Top 10 valoare de pia/ mp Apartament n cas Top valoare de pia/ mp
Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp) Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.041
1 Bucureti 1.162
2 Timioara 859
3 Piteti 797 2 Cluj-Napoca 1.092
4 Braov 764
3 Timioara 897
5 Craiova 646
4 Braov 877
6 Arad 639
7 Oradea 630 5 Sibiu 739
8 Deva 615
6 Oradea 703
9 Ploieti 603
10 Trgu Jiu 594 7 Arad 613

Valoare de pia/ mp
- Cas cu teren
Municipii/ orae

Valoare de pia/ mp
- Apartament n cas
Municipii/ orae

32 VALOAREA
 Valori de pia (/ mp) Sectoare Bucureti
Bucureti - Apartament n bloc Valoare de pia - Apartament n bloc
Nr. crt. Sector Bucureti Valoare de pia (/ mp)

1 Sector 1 1.270

2 Sector 3 1.075

3 Sector 2 1.039

4 Sector 6 989

5 Sector 4 958

6 Sector 5 930

Bucureti - Apartament n cas Bucureti - Cas cu teren

Nr. crt. Sector Bucureti Valoare de pia (/ mp) Nr. crt. Sector Bucureti Valoare de pia (/ mp)
1 Sector 3 1.162
1 Sector 1 1.533
2 Sector 6 1.007
3 Sector 2 955

b. PROPRIETI DE TIP COMERCIAL

Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae

Spaiu comercial - parte dintr-o cldire Spaiu comercial - cldire independent

Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp) Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.287 1 Constana 848
2 Suceava 876

c. PROPRIETI DE TIP INDUSTRIAL

Valori de pia (/ mp) Judee
Spaiu de producie
Nr. crt. Jude Valoare de pia (/ mp)
1 Ilfov 332
2 Maramure 193

VALOAREA | Q4 2016 33
 Autoinstruirea continu
a evaluatorilor imobiliari

T
ema acestui material a fost ge-
nerat de studierea standarde-
lor de evaluare i a ghidurilor
de evaluare adiacente acestor standar-
de, emise de mai multe organizaii de
evaluare naionale din SUA, Canada,
Marea Britanie, Australia i Noua Ze-
eland, cu larg audien internaio-
nal. Aceast analiz a fost necesar
pentru a cunoate ct mai multe de-
talii despre teoria i metodologia eva-
lurii hotelurilor i restaurantelor i a
alocrii valorii de pia a acestora pe
categoriile de active deinute. La nivel
de principii, cunotinele mele erau
limitate la referinele date SEV 232,
Evaluarea proprietii generatoare de
afaceri (coninut n Standardele de
evaluare a bunurilor 2016). De ase-
menea, cunoteam i prevederea din
IAS 40, Investiii imobiliare (BC, pa-
ragrafele B37 B39), respectiv c tra-
tamentul contabil al hotelurilor este
diferit n funcie de clasificarea aces-
tora n cele dou categorii de pro-
prieti imobiliare, adic proprieti
imobiliare ocupate de proprietar sau
DR. EC. SORIN V. STAN,
investiii imobiliare. IROVAL Cercetri n evaluare

34 VALOAREA
 Dac a fi acceptat o solicitare
de a elabora un raport de evaluare
pentru un hotel, fr a avea o experi-
en n evaluarea acestui tip de pro-
prietate imobiliar, i bazndu-m
numai pe cunotinele dobndite la
cursul de formare i la seminariile
de pregtire continu, cu siguran
c rezultatul raportat ar fi fost pus
sub semnul ntrebrii. Cauza unei
astfel de ratri este exprimat n toa-
te standardele i ghidurile de eva-
luare emise de organizaii de evalua-
re recunoscute (a se vedea citatul de
mai jos).
Fiecare evaluator imobiliar a fost
pus n situaia de a face pentru pri-
ma dat un raport de evaluare pen-
tru o proprietate complex i nou
pentru el. Primul pas care trebuie
fcut, ntr-o astfel de situaie, este
colaborarea cu unii evaluatori expe-
rimentai n evaluarea unor proprie-
ti similare ca dimensiune i com-
plexitate. Este cazul evalurii unor
hoteluri, care sunt cele mai comple-
xe proprieti generatoare de afaceri
(PGA), cnd este necesar analiza i
prelucrarea a sute, dac nu a mii de
informaii. De altfel, n mai multe
standarde, ghiduri i ndrumare de
aplicare a standardelor de evaluare
se prevede n mod expres necesitatea
participrii mai multor evaluatori cu
specializri diferite, la evaluarea pro-
prietilor complexe. De exemplu, n
Appraisal Institute Guide Note 5 se
precizeaz c:

Proprietatea imobiliar este aso-

ciat uneori cu anumite bunuri mo-
bile, afacerea derulat n aceasta, sau
cu active necorporale. Aceast aso-
ciere este specific cazurilor n care
proprietatea imobiliar este o com-
ponent esenial a unei entiti de
afaceri aflat n funciune, cum ar fi
un restaurant fast-food, un magazin
mic din incinta benzinriilor, un ho-
tel sau un sanatoriu particular (prin-
tre altele). Evaluatorii de proprieti

VALOAREA | Q4 2016 35
imobiliare pot fi solicitai s evalueze activele neimobiliare unei persoane, iar afacerea este
existente n cadrul unei proprieti imobiliare. Evaluarea derulat de o alt persoan
bunurilor mobile, a afacerii derulate n proprietatea imo- (operator, chiria) profitul
biliar sau a activelor necorporale necesit o expertiz total se mparte ntre cele dou
specific. nainte de a accepta o misiune de evaluare sau persoane, rezultnd astfel chiria
de verificare a unei evaluri, care implic astfel de active, maxim care poate fi solicitat
un evaluator imobiliar trebuie s constate mai nti dac operatorului;
are expertiza necesar pentru a efectua n mod competent
misiunea de evaluare/verificare a evalurii. n astfel de si- Acest prim pas alocarea valorii de pia
tuaii poate fi necesar expertiza evaluatorilor cu speciali- totale pe activele componente
al evaluatorului
zarea n evaluarea bunurilor mobile i a ntreprinderilor. nu nseamn c valoarea
imobiliar nu
acestora este valoarea lor de
presupune
Acest prim pas al evaluatorului imobiliar nu presupu- pia, deoarece nu se folosesc
implicit c
ne implicit c a dobndit cunotinele teoretice i meto- informaii de pia.
dologice necesare pentru evaluarea, de exemplu, a unui a dobndit
hotel sau restaurant, cunotine care pot fi dobndite pe cunotinele Aceste informaii sunt de natura
o singur cale, numit autoinstruire continu. teoretice i principiilor i orientrilor generale
Punndu-m n postura unui astfel de evaluator (cu metodologice despre evaluarea unei PGA, fr a
specializarea EPI), care a acceptat o solicitare a unui pa- necesare pentru reda, conform paradigmei unui stan-
tron de a evalua hotelul acestuia, aflat n funciune, dar evaluarea, de dard de evaluare, i explicarea meto-
cu rentabilitate sczut, am plecat de la analiza cunotin- exemplu, a delor i procedurilor de evaluare. Ca
elor accesibile pe aceast tem, ncepnd cu prevederi- unui hotel sau urmare, trebuie s-mi completez cu-
le standardului de evaluare ANEVAR despre evaluarea restaurant, notinele prin autoinstruire. Calea
unui hotel i altor PGA. cunotine care cea mai rapid de a afla detalii des-
Analiznd prevederile SEV 232, rein cteva idei ge- pot fi dobndite pre metodologia evalurii hotelurilor
nerale despre metodologia evalurii unui hotel, pe care pe o singur este cutarea pe internet. Rezultatul
trebuie s le respect, i anume: cale, numit cutrii este surprinztor de bogat,
autoinstruire redat n documentele de mai jos:
abordarea prin venit este abordarea principal, continu.
abordarea prin pia este abordare secundar, iar RICS VPGA 4 Valuation of
abordarea prin cost n general nu este aplicabil; Individual Trade Related
Properties, inclus n RICS
forma profitului utilizat n abordarea prin venit este Valuation Professional
EBITDA obtenabil de ctre un operator de eficien Standards;
rezonabil;
RICS Practice Standards, UK -
din actualizarea/capitalizarea EBITDA rezult The Capital and Rental Valuation
valoarea unei entiti aflat n funciune dotat of Public Houses, Bars,
complet; Restaurants and Nightclubs in
England and Wales, 1st edition,
dac n evaluare nu sunt incluse unele active i/ guidance note, dec. 2010;
sau datorii, valoarea acestora trebuie sczut din
valoarea obinut prin actualizarea/capitalizarea RICS Information Paper -
EBITDA; Capital and Rental Valuation
of Hotels in Asia, RICS
valoarea unui hotel este compus din valoarea information paper, 1st edition,
proprietii imobiliare, valoarea bunurilor mobile i 2014;
valoarea afacerii desfurat n respectiva proprietate
imobiliar; Guide Note 5 - Appraisals
of Real Estate with Related
n cazul n care proprietatea imobiliar aparine Personal Property, Business

36 VALOAREA
 Property, or Intangible Assets, inclus n Guide Notes Din parcurgerea acestui scurt ex-
to the Standards of Professional Appraisal Practice of pozeu pot fi reinute dou concluzii:
the Appraisal Institute, effective jully 2013; 1. Prevederile Standardelor de eva-
luare a bunurilor 2016 trebuie res-
ANZ Valuation Guidance Note 6, Valuations pectate cu strictee, dar nu i fetii-
of Accommodation Hotels, coninut n ANZ zate, n sensul c n afara acestora
VALUATION AND PROPERTY STANDARDS; nu mai exist i alte orientri, pre-
vederi mai detaliate, explicaii i/sau
USPAP Advisory Opinions 2010-2011. ntrebri i rspunsuri referitoare la
aspectele mai delicate ale evalurii
De asemenea, pe internet sunt expuse i alte documen- unor proprieti imobiliare specifi-
te interesante pentru orice evaluator imobiliar, respectiv
articole, documentare, rapoarte de evaluare de hoteluri i
restaurante, precum i dou cri cu tema evaluarea hote-
lurilor i una cu evaluarea restaurantelor. Un exemplu de
documentar despre indicatorii economici i financiari ai
hotelurilor din Europa a fost editat recent, inclusiv pen-
tru Romnia (cu participarea i a unor evaluatori din ara
noastr), numit: TEGoVA, HypZert, Valuation Parame-
ters of Hotels Properties, aprilie 2015.

ce, cum este cazul PGA.

Cum la cursurile de formare i la
seminariile de pregtire continu nu
pot fi abordate toate particularitile
de evaluare ale tuturor tipurilor de
proprieti imobiliare, este necesa-
r cunoaterea i a altor standarde
similare i documente, pentru a se
evita confuziile posibile, mai ales c
standardele de evaluare adoptate de
asociaiile naionale sunt armoniza-
te ntre ele n foarte mare msur; i
2. Continuarea elaborrii ndruma-
relor i ghidurilor de evaluare, care
au rolul de a adnci cunoaterea as-
pectelor cele mai delicate ale stan-
dardelor, ndeosebi a metodelor de
evaluare specifice diferitelor catego-
rii de active, este o orientare benefic
pentru autoinstruirea evaluatorilor,
membri ANEVAR.

VALOAREA | Q4 2016 37
Evaluarea bunurilor culturale

P
robabil v-ai ntlnit n activita-
tea dumneavoastr cu necesitatea
evalurii unor bunuri mobile care,
dei ncnttoare, ridic mari dificulti
n apreciere. Vorbim, desigur, despre
bunurile culturale, a cror valoare este,
de cele mai multe ori, dependent de CRISTIAN GAVRIL,
nite factori greu de neles. EBM, Director Operaiuni SINEVA EVALURI ART

38 VALOAREA
 Bunurile culturale, oficial intitulate bunuri aparinnd
patrimoniului cultural naional mobil, sunt acele bunuri
cu valoare istoric, arheologic, documentar, etnografi-
c, artistic, tiinific i tehnic, literar, cinematografic,
numismatic, filatelic, heraldic, bibliofil, cartografic
i epigrafic, reprezentnd mrturii ale evoluiei mediului
natural i ale relaiilor omului cu acesta, ale potenialului
creator uman i ale contribuiei romneti, precum i a
minoritilor naionale, la civilizaia universal.
Ne propunem n acest articol s facem o succint
prezentare a particularitilor evalurii acestui tip de bu-
nuri mobile, propunnd, mai degrab dect explicnd, o
abordare care, cu siguran, necesit dezbateri ulterioare.
Cadru legislativ
Nemo legem ignorare censetur (necunoaterea legii
nu te absolv de rspundere), iar de aceea este important
s nelegem care sunt regulile jocului. Bunurile culturale
mobile fac obiectul Legii nr. 182/2000 privind protejarea
patrimoniului cultural naional mobil, lege care definete
att activitile de cercetare, autentificare, inventariere, cla-
sare etc, ct i circulaia i vnzarea acestui tip de bunuri.
Importana acestei legi n activitatea de evaluare este
resimit n mai multe feluri. n primul rnd, vnzarea
bunurilor culturale se face doar prin intermediul opera-
torilor economici special autorizai de Ministerul Cul-
turii. Dei nu n totalitate respectat, aceast prevedere
legal ne oblig s inem seama de costurile aferente
comercializrii acestor bunuri atunci cnd stabilim, de
exemplu, valoarea de lichidare sau valoarea just minus
costurile de vnzare.
n al doilea rnd, legea prevede un mecanism al cla-
srii bunurilor culturale n bunuri comune, bunuri clasa-
te la categoria fond i bunuri clasate la categoria tezaur.
Aceast clasare impune cteva condiii n comercializa-
rea bunurilor culturale.
Vorbim, pe de o parte, de o restricie teritorial. Bu-
nurile culturale pot circula n afara Romniei doar pe
baza unui certificat de export, emis de Direcia de Pa-
trimoniu. Acest certificat poate fi de export definitiv, n
cazul bunurilor neclasate, sau doar temporar, pentru bu-
nurile clasate la categoriile fond i tezaur.
i vorbim apoi de dreptul de preempiune al statului
romn pentru achiziionarea bunurilor clasate la catego-
ria tezaur, fiind obligatorie notificarea Ministerului Cul-
turii cu privire la intenia de vnzare.
Aceste condiii afecteaz, firete, valoarea bunului
evaluat. Lund un exemplu la ndemn, Cuminenia P-
mntului a lui Brncui, oper clasat la categoria tezaur,
nu poate fi exportat definitiv, deci interesul internaional
pentru achiziia ei se diminueaz considerabil prin pris-
ma ngrdirii posesiei i uzufructului, scznd astfel i
valoarea ei comparativ cu alte opere
ale artistului, libere s circule n lume
i vndute de marile case de licitaii.
Intuind interesul slab al colecio-
narilor pentru clasarea bunurilor de-
inute, legea prevede clasarea din ofi-
ciu n cazul vnzrii sau a solicitrii
exportului. Astfel, operatorii econo-
mici autorizai pentru comerul cu
bunuri culturale au obligaia de a ine
un registru al tuturor bunurilor spre
comercializare i s notifice Minis-
terul Culturii cu privire la suscepti-
bilitatea de clasare a oricruia dintre
bunurile spre vnzare n vederea de-
clanrii procedurii de clasare.
Categorii de bunuri
Am vzut la nceputul articolului o
definiie foarte larg a bunurilor cul-
turale. Totui, practica de cercetare ne
ajut s le clasificm n cteva catego-
rii, fiecare avnd specificul ei, abordri
i metode de cercetare proprii i crite-
rii de evaluare diferite. Spre exempli-
ficare, s ne gndim ct de veche este
o main de 100 de ani i ct de nou
este o moned de aceeai vrst.
Din acest motiv, n practica mu-
zeal s-au definit 9 categorii: arheolo-
gie, numismatic, istorie-tiin-teh-
nic, documente, etnografie, art,
tiinele naturii, carte, instrumente
muzicale. Fiecare dintre aceste cate-
gorii are o metodologie de evaluare
aparte, pornind de la aspectele co-
mune importante ale bunurilor.
Se impune o deviere a discuiei.
n numrul 7 al revistei Valoarea, din
2015, domnul Pavel uar face o para-
lel necesar ntre valoarea artistic i
valoarea comercial. n lumea cultura-
l, valoarea este una singur i nemo-
netizat. i tot n lumea cultural, multe
lucruri sunt inestimabile. Este sarcina
noastr, a evaluatorilor, s traducem
inestimabilul n valoare contabil. Deja
celebrul caz al Sarmizegetusei, al crei
viitor depinde de o sum nscris n
analiza cost-beneficiu, ne arat cu vrf
i ndesat stringena unui dicionar,
dac dorii, cultural-monetar.
VALOAREA | Q4 2016 39
 n acest articol, fr nicio intenie de minimizare a
dimensiunii artistice sau, mai larg, culturale, ale acestei
categorii de bunuri, ne propunem s fim avocatul dia-
volului i s vorbim strict despre bani, cu riscul, poate,
de a trivializa.
Diversitatea bunurilor culturale ridic, ns, o pro-
blem spinoas: autenticitatea bunului, sau, mai popular,
dac bunul este ceea ce pare a fi. Pentru c o pnz picta-
t de oricare dintre noi are o valoare diferit de o pnz
pictat de un artist celebru, chiar dac de multe ori arta
contemporan, cel puin, pare foarte facil. Pstrnd fi-
rul discuiei despre Cuminenia Pmntului, cu siguran-
exist sculptori care ar putea face lucrri similare, dar
valoarea lucrrilor lor nu ar putea fi aceeai, pentru c
momentul nu este acelai.
Acest proces de stabilire, sau confirmare, a autenti-
citii nu mai ine de piaa de art. El ine de cercetarea
n domeniul istoriei artei, de nelegerea foarte detaliat
a domeniului i de capacitatea de a recunoate mesajul
artistic de calitate n opera unui artist. Sau, ca s dm
importana cuvenit domeniilor obiectelor de colecie,
de capacitatea de a discerne dac un obiect aparine unei
anumite epoci, personaliti, culturi etc.
Acest proces de cercetare este, la rndul su, prev-
zut n Legea nr. 182/2000 i intr n atribuiile experilor de o pnz
acreditai de Comisia Naional a Muzeelor i Coleciilor
din cadrul Ministerului Culturii. De aceea munca eva-
luatorului, n general nespecializat n istoria artei, este
dependent de rezultatul cercetrii expertului. Riscm
altfel prejudicii mari, similare supraevalurii, de cteva
zeci sau chiar sute de ori, sau, la fel de ru, subevalurii
bunului cultural evaluat.
n acest moment statutul evaluatorului de bunuri
culturale este neclar, n lipsa unui standard de evaluare
dedicat domeniului. La fel de neclar este ns i statutul
expertului acreditat de Ministerul Culturii, iar aceast
neclaritate vine dintr-o prea larg arie de expertiz, dato-
rat numrului extrem de mic de specialiti. Dar ceea ce
se contureaz este nevoia unei simbioze ntre cele dou
profesii pentru a putea face fa cu profesionalism provo-
crilor estimrii unei valori pentru un bun inestimabil.
Pentru scopul acestui articol vom presupune autenti-
citatea ca fiind o condiie deja confirmat. Avnd astfel
un bun cultural autentic, urmtorul pas este stabilirea
unei metodologii de evaluare pretabile.
Abordare
Standardele de evaluare sunt destul de srace cnd
vine vorba de evaluarea bunurilor mobile. Totui, cele 3
abordri generale, prin pia, venit i cost, sunt aplicabi-
le imobilizrilor corporale mobile. Specificitatea bunu-
rilor culturale mobile face ns neaplicabile dou dintre
40 VALOAREA
cele trei abordri. Astfel, abordarea
prin venit nu este n general aplica-
bil, bunurile culturale care nu fac
obiectul unei expoziii sau, poate, al
unei nchirieri, nu genereaz venit,
scopul lor principal fiind acela de a fi
colecionate, fie pentru cercetare-do-
cumentare, fie pentru transmiterea
Diversitatea unui mesaj ctre generaiile viitoare,
bunurilor fie pur i simplu pentru manifestarea
culturale ridic, unui statut. Nici abordarea prin cost
ns, o problem nu este aplicabil, simplul gnd al
spinoas: nlocuirii unui bun cultural presupu-
autenticitatea nnd ignorarea unor criterii precum
autenticitatea, raritatea, vechimea i
bunului, sau,
importana artistic i/sau istoric.
mai popular,
Rmne astfel la ndemn abor-
dac bunul este
darea prin pia, cu ale sale com-
ceea ce pare a
parabile i ajustri. Dificultile pot
fi. Pentru c o aprea n identificarea unor tranzac-
pnz pictat ii cu bunuri culturale similare, mai
de oricare ales datorit faptului c piaa de art
dintre noi are o din Romnia este nc ntr-un stadiu
valoare diferit incipient. Cea mai prolific arie de
interes este cea a picturii, care este
pictat de un i cea mai bine consemnat i arhi-
artist celebru, vat. Date despre istoricul tranzaci-
chiar dac de ilor cu opere ale pictorilor romni se
multe ori arta gsesc att pe site-uri internaionale
contemporan, ce monitorizeaz piaa de art, ct i
cel puin, pare pe agregatoare autohtone. Cnd vine
foarte facil. ns vorba de art decorativ sau
obiecte de colecie, tranzaciile aces-
tora sunt mai greu de gsit centralizat
n spaiul romnesc, ci mai degrab
internaional i de cele mai multe ori
n istoricul diverselor case de licitaii.
Avantajul bunurilor mobile, fie ele
i culturale, este c pot fi vndute n
orice col al lumii, fapt care aduce pre-
urile la un numitor comun. Chiar
dac puterea de cumprare difer n
funcie de ar, vnztorii nu se grbesc
s vnd n pierdere doar pentru con-
fortul unei tranzacii locale, iar platfor-
mele internaionale le vin n ajutor.
Cu toate c legea spune clar c
este nevoie de un certificat de ex-
port, controalele sunt cvasi-inexis-
tente i se rezum la anumite tipolo-
gii de obiecte, precum icoanele sau
monedele.
 Considerm astfel c reperele din piaa internaional
constituie o surs bun de informaii pentru compararea
bunurilor culturale de evaluat.
O alt metod de evaluare a fost definit n 1980, cu
ocazia publicrii Normelor de evaluare a bunurilor din
Patrimoniul Cultural Naional. Aceast culegere de nor-
me, segmentat n funcie de categoriile de bunuri, simi-
lare celor utilizate astzi, propune diverse abordri mai
degrab statistice n evaluarea bunurilor mobile. Astfel,
pentru documente se propune o ajustare n funcie de
vechime, acordnd un punctaj pentru fiecare secol. Iar
pentru arheologie se propune o comparare cu un obiect
similar nou, a crui valoare s fie apoi ajustat n funcie articol este
de starea de conservare, calitatea materialului, raritate i
importana istoric.
Aceast metod constituie un interesant punct de ple-
care, pentru c ia n calcul dimensiunea cultural a bu-
nurilor evaluate. Dar totala ei separare de realitatea pieei
o face inutilizabil pentru scopurile evalurii contempo-
rane. Un alt dezavantaj al acestei abordri l constituie i
plafonarea valorii, n ambele sensuri. Din aceste motive,
abordarea prin aplicarea normelor din 1980 nu poate
constitui o metod potrivit misiunii de evaluare, cel pu-
in nu n sens general.
Continund mai departe firul nostru rou, Cumine-
nia Pmntului, am putea identifica trei lucrri compara-
bile vndute n piaa internaional de art. Istoria recen-
t ne arat Pasrea n vzduh, vndut cu 25,09 milioane
EUR, Doamna L.R., vndut cu 33,98 milioane EUR i
Danaida, vndut cu 16,63 milioane EUR.
Mai este nevoie s nelegem, ns, diferenele i ase-
mnrile dintre bunul nostru de evaluat i bunurile com-
parabile, fie ele create de aceeai persoan i poate chiar
n aceeai perioad. Aici intervin elemente de compara-
ie i ale lor ajustri, similar cu metodologia standard a
abordrii prin pia. Diferena vine, ns, din subiecti-
vismul aplicrii acestor ajustri, pentru c frumosul are
valene individuale, iar importana artistic ine mult de
pregtirea celui care analizeaz bunul.
Comparabile
Practica cercetrii culturale ne arat criterii de eva-
luare diferite, dup cum spuneam, n funcie de catego-
ria de bunuri culturale. Alegnd, de dragul exemplului,
creaia artistic, putem vorbi de importana factorilor
vechime, frecven i stare de conservare, iar mai apoi
valoare istoric, valoare memorial, autenticitate, autor i
calitate formal a operei. Aceste criterii sunt cele indicate
de Legea nr. 182/2000 i sunt utilizate pentru a discerne
importana unui bun din punct de vedere al clasrii lui
n una din categoriile Patrimoniului Naional Cultural
Mobil.
Dar practica pieei de art ne
arat i alte criterii, precum dimen-
siunea, tehnica, materialul, tematica,
perioada (din cariera artistului), es-
tetica, proveniena, reproducerea n
cataloage sau participarea la expo-
ziii, toate acestea influennd com-
... singura
portamentul cumprtorului de bu-
concluzie nuri culturale.
pe care o
putem trage la Ajustri
sfritul acestui Ce ar trebui s determinm acum
este cu ct este necesar s ponderm
c evaluarea valorile bunurilor comparabile ca s
bunurilor le apropiem de valoarea bunului de
culturale este evaluat. De obicei, o oper de art mai
un proces mare este mai scump, dar se ntm-
mai complex, pl ca, dac opera este prea mare, pre-
ce implic ul ei s fie mai mic pentru c interesul
de obicei o pentru o oper care nu poate fi expus
echip mixt, n locuina cumprtorului este mai
de experi, mic. Estetica este iar un factor extrem
ce pot stabili de subiectiv, pentru c un cumprtor
autenticitatea poate fi micat de o estetic care unui
i calitatea expert, cunosctor apropiat al operei
unui artist, nu i trezete interesul.
unui bun, i
Este nevoie de un foarte fin dis-
de evaluatori,
cernmnt i de o cunoatere ct mai
ce pot traduce
detaliat a pieei bunurilor culturale
opinia experilor
pentru a estima corect importana
n termeni
fiecrui factor n construirea preu-
de valoare i lui, pe baza cruia putem estima va-
scripte. loarea bunului nostru. Iar cnd bu-
nul respectiv este clasat la categoriile
fond sau tezaur, adic piaa lui real
este practic limitat la teritoriul Ro-
mniei, abisul ntre ateptri i reali-
tate se mrete vertiginos.
V vom lsa plcerea unei con-
cluzii personale legate de exemplul
nostru, Cuminenia Pmntului, ca
un mic exerciiu al aplicrii unei
grile de ajustri. Pentru c singura
concluzie pe care o putem trage la
sfritul acestui articol este c eva-
luarea bunurilor culturale este un
proces mai complex, ce implic de
obicei o echip mixt, de experi, ce
pot stabili autenticitatea i calitatea
unui bun, i de evaluatori, ce pot tra-
duce opinia experilor n termeni de
valoare i scripte.
VALOAREA | Q4 2016 41
 Hobby
ntre pasiunea pentru
fotografie i profesia
de evaluator
Interviu cu Doru Dumitru,
membru ANEVAR EPI, EI, EBM, VE, MAA
Un interviu de Raluca licaru
Ce a fost mai nti,
evaluarea sau fotografia?
Pasiunea pentru fotografie exist nc din adoles-
cen dar nu am practicat-o atunci i abia acum apte
ani am decis c este momentul s i dau curs i s fac i simit c posibilitile tehnice m
ce mi place, pe lng activitatea curent pe care o pre-
supune job-ul. n ordinea aceasta a lucrurilor, a putea
spune c profesia de evaluator a fost prima. Dup fa-
cultate am lucrat la firma unui fost profesor, unde rea-
lizam diverse proiecte de finanare. El fcea evaluri i
astfel am avut primul contact cu profesia. n anul 2003
am plecat la o alt firm pe funcia de director de in-
vestiii i m-am ocupat exclusiv de investiii mari, pri-
mele investiii din Reia, de unde sunt. n acelai timp
am urmat cursul de evaluator. Mi-a plcut ce lucrasem
anterior. Am nceput s fac evaluri n paralel. n timp
ce eram angajat la o companie mare am nfiinat i fir-
ma proprie. Am dezvoltat partea de evaluare i am re-
nunat la primul job. A coincis cu venirea crizei, cnd
au sczut investiiile i am rmas exclusiv pe evaluare.
Acum apte ani mi-am cumprat prima camer foto,
entry level, Canon 100D. Acum folosesc un Canon EOS
42 VALOAREA
5D Mark III, full frame. Am ales
Canon doar pentru c aveam
mai multe cunotine care uti-
lizeaz truse Canon i astfel
puteam mprumuta obiective
de la ei. Am schimbat prima ca-
mer foto dup un an, cnd am
in pe loc. Atunci am cumprat
camera Canon EOS 7D i primele
obiective performante. Anul acesta
am investit n Canon 5D Mark III.
Este foarte bine s ai o camer de
backup, mai ales cnd merg la e-
dinele foto wild, la psri n speci-
al, pentru c pun pe trepied apara-
tul foto cu un obiectiv fix cu focal
400 cu 2,8 diafragm i, dat fiind
greutatea lui, l folosesc numai fi-
xat pe trepied. Pe cealalt camer
am un zoom 70-300 mm cu care
fotografiez din mn. Cnd zboar
psrile din lateral sau din spate,
mobilitatea mi este asigurat de
aceast a doua camer.
Hobby

De ce peisaje
i natur/wild?

Primul workshop l-am fcut la

Braov, cu tema natur i portret
outdoor. Am nceput de atunci s
urmresc rsriturile i apusuri-
le. Lucrurile pe care le observi la
orele acelea, lucruri pe care restul
lumii nu le vede, sunt abolut spec-
taculoase! M-am ndrgostit de
muni, de ape, de pduri i am
descoperit un alt mod de a le ve-
dea. i nu vorbesc din cri,
chiar asta e realitatea i ceea ce
simt. Vara trecut am fcut un
experiment: am mers pe cheile
Caraului, n pdure, m-am ae-
zat pe o buturug i am rmas
10 minute fr s fac nimic. n-
cet-ncet am nceput s observ
micro-universul din jurul meu.
Am fost uimit de ceea ce desco-
peream: o ciuperc mic pe care
cdea o raz de soare, nite fructe
de pdure sub o frunz, luminate
ntr-un anume fel, o mic brn-
du ntr-un spot de lumin, un
melc, tot felul de lucruri mrun-
te pe care nu le observi de obicei,
dar care sunt absolut minunate.
Este fascinant cnd reueti s i
faci timp s observi toate aceste
lucruri i s uii de problemele
cotidiene.

Ce pregtire
avei n domeniu?

Mai nti am studiat fotogra-

fia pe internet, pe anumite si-
te-uri de profil. Am vzut milioa-
ne de fotografii, am citit milioane
de comentarii i articole, mi-am
cumprat cri. Stilul meu este
acesta, cnd m intereseaz un
subiect, l exploatez pn la epui-
zare. Dar fr exerciiu nu faci ni-
mic. Am descoperit pe net un fo-
tograf, Belu Gheorghe din Braov,
ale crui fotografii mi-au plcut

VALOAREA | Q4 2016 43
 Hobby

foarte mult, iar cnd a aprut anunul c organizeaz

un workshop la Braov, nu am ezitat. L-am contac-
tat i acolo ne-am i mprietenit. Mergem mpreun
acum pe teren. Atunci am nvat primele noiuni
practice de fotografie.
M-am ntors de la curs, am nceput s pun n prac-
tic cele nvate i am urmat un alt workshop la Iai,
de fotografie de studio - portret i nud. Profesor era
un fotograf pe care l admiram i pe care l urmream
pe Facebook, Onofra Ionel.
De atunci suntem prieteni. Cu el am plecat apoi
n Himalaya i Nepal. El a fost unul din cei trei care
compuneau echipa, al treilea fiind tot un evaluator i
anume, Havrileti Smetana Cristian, din Reia. Abia
anul trecut am urmat un curs la Timioara recunos-
cut de Ministerul Muncii pentru a avea o diplom i a
putea practica fotografia oficial. Momentan am evitat
partea comercial pentru c, urmrind ali fotografi,
am remarcat c, intrnd pe comercial, realizeaz
strict ce cere piaa i pierd din partea artistic. Pentru
mine fotografia este exclusiv pasiune i nu vreau s fiu
influenat de aspectele comerciale.

Cum mbinai pasiunea pentru

fotografie cu activitatea de evaluare?

De regul, weekend-urile sunt rezervate pentru fo-

tografie. ns gsesc timp i n restul sptmnii pen-
tru c, dac de exemplu mi intr o lucrare de evalua-
re la Moldova Nou, mi programez inspecia la orele
10-11 dimineaa, eu plec la ora 5 din Reia, m duc la
Dunre, fotografiez rsritul, mai petrec o or fotogra-
fiind psri, dup care mi strng aparatele, ajung n 10
minute la inspecie i apoi la birou. Foarte des fac astfel
de combinaii. Spre norocul meu, judeul Cara-Se-
verin este unul dintre cele mai frumoase din ar din
punct de vedere al naturii i al ofertei turistice. Astfel
reuesc s mbin activitatea pe care o presupune job-ul
cu hobby-ul meu. n ultimii trei ani nu prea am mai
cltorit n afara rii pentru c a aprut n viaa noas-
tr al doilea copil i a trebuit s rmn acas. Vreau s
subliniez c n toat activitatea mea fotografic am fost Ai refcut deci drumul
i sunt susinut de soia mea, drept pentru care i mul- lui Mircea Eliade?
umesc din suflet pentru c mi este alturi.
n anul 2012 am fost n India. Am parcurs 5.000 Exact. Cnd m-am ntors am
de km. timp de 3 sptmni. De la Calcutta la New organizat la Caransebe o expo-
Delhi. Cu trenuri, autobuze, rice... Am vizitat multe ziie, singura mea expoziie de
locuri n care de obicei nu merg turitii. M-am ndr- altfel, care s-a numit Pe urmele
gostit efectiv de India. Am plecat pentru fotografie, lui Eliade. Din India Darjeeling
dar am descoperit acolo o lume i o cultur fascinan- - am o fotografie excepional
te. Am fost n locurile n care a fost i Eliade. pe care tocmai mi-a cumprat-o

44 VALOAREA
 Hobby

a durat patru zile, iar din Kath-

mandu am mers direct n jungl.
Alte patru zile. Am fotografiat
n habitatul lor natural, dintr-o
lotc, crocodili, rinoceri i alte
animale.
Aveam de gnd s urc pe Ki-
limanjaro i s continui cu un sa-
fari n Kenya. Dar soia mea era
nsrcinat i am fost nevoit s
amn toate aceste planuri. Am o
groaz de proiecte n minte, cum
ar fi Mongolia, dar momentan m
rezum s cltoresc prin ar.

Din ce loc de pe
mapamond s ne
ateptm s vedem
urmtoarele fotografii?
mi doresc foarte mult s merg
n Mongolia i Kazahstan. Ar mai
fi Africa, partea de sud a Indiei i
multe altele.

Prelucrai imaginile,
de regul?

Da, folosesc numai formatul

Raw, tocmai n ideea de a putea fi
prelucrate ulterior.

Numii un aspect pe
care l considerai
comun fotografiei i
profesiei de evaluator.
Dac i place s faci fotografie
de arhitectur, ceea ce nu este i
cazul meu, ar fi o surs grozav
pentru documentarea lucrrilor.
National Geographic Spania pentru ediia din decem-
brie i care va aprea pe o pagin ntreag, ntr-un ti- Ce proiecte
raj de 50.000 de exemplare. de viitor avei?
A urmat cltoria n Nepal? S mi creez un studio foto
propriu, strict pentru experimen-
n Nepal am petrecut tot trei sptmni, am fcut te i proiecte personale.
traseul Everest Base Camp. Am urcat pn la 5.540
* Imaginile surprinse de Doru Du-
m. altitudine, de unde am fotografiat apusul peste mitru pot fi urmrite pe pagina lui per-
Everest. A fost o experien extraordinar. Coborrea sonal de Facebook.

VALOAREA | Q4 2016 45
 Drumul spre Iad
este pavat cu bune intenii!

A
m trecut de primul an de la intra-
rea n vigoare a Noului Cod Fiscal
i a Normelor sale de aplicare i
ne apropiem cu pai repezi de al doilea, n
care, nc se stabilizeaz noile reguli im-
puse prin impozitarea cldirilor n funcie
de destinaia acestora.
ALINA RNBU,
Dup o perioad de nceput greoaie, cu o multitudine de Pentru impozi- EPI, EBM, Vicepreedinte al Asociaiei
neclariti i termene limit, care par a se fi rezolvat n ter- tarea cldirilor cu Naionale a Topografilor Autorizai

men, o parte prin modificrile aduse la Norme, o parte prin destinaie nere-
adoptarea unei practici unitare i o parte prin poziia adop- zidenial apari- nerezideniale sau mixte, pe care le
tat de contribuabili, am nvat din greeli i din practic i nnd persoanelor dein. Toat lumea este pregtit! Ori
ne pregtim pentru al doilea val de raportare i sperm cu fizice evaluatorii aa ne-ar plcea s credem.
toii c lucrurile sunt clare i nu se vor mai ntmpina att s-au pregtit, tim cu toii deja, c cele mai mari
de multe stngcii ca n primul an. s-au informat i probleme au fost ntmpinate n ceea
Pentru impozitarea cldirilor cu destinaie nereziden- au fost ntiinai ce privete cldirile cu destinaie mixt
ial aparinnd persoanelor fizice evaluatorii s-au preg- att despre care, dei au avut o pondere redus n
tit, s-au informat i au fost ntiinai att despre legislaie legislaie i me- valoarea impozabil a cldirilor apar-
i metodologie, ct i despre diversele situaii aprute n todologie, ct i innd persoanelor fizice, au ridicat
practic. Autoritile locale sunt n tem cu ce au de f- despre diversele cele mai multe semne de ntrebare i
cut n viitor, iar contribuabilii, n mare parte, au neles situaii aprute n au necesitat variate soluii de rezolvare.
ce atribuii i rspunderi Nu vreau s prezint legislaie i me-
practic.
le cad n sarcin, cu todologie, cci sunt ferm convins c
privire la declara- aceste lucruri au fost deja spuse i toat
rea cldirilor lumea este lmurit asupra acestor as-
pecte, ce vreau ns s subliniez sunt
dou aspecte care au lsat n conti-
nuare loc de interpretri i care pot
genera situaii discutabile.
1. Primul aspect este su-
prafaa construit desf-
urat a construciilor,
fa de care se cal-
culeaz costul/
mp unitar al
construciei.

46 VALOAREA
De ce este important acest aspect?
Pentru simplul motiv c, n cazul unei suprafee
determinate sau calculate greit, cineva are de pierdut,
ori statul, pentru c ncaseaz mai puini bani la buget, ori
contribuabilul pentru c pltete o sum mai mare dect ar
trebui. n oricare dintre variantele prezentate, cineva are de
pierdut. Iar dac exist i cea mai mic urm de nemulu-
mire, exist posibilitatea s se caute un responsabil i s se
recupereze eventualul prejudiciu de la acesta.
Aceast ipotez nu face dect s deschid o posibil vul-
nerabilitate a evaluatorilor n ceea ce privete responsabili-
tatea pentru rapoartele de evaluare predate.
i dac acest lucru nu ar fi suficient de serios pentru a fac aceast meniune doar pentru a
v atrage atenia, cred c i mai serioas ar fi situaia n care mai sublinia nc o dat c o cldire
doi evaluatori ar evalua aceeai construcie i n cele dou Un asemenea nu poate avea dou suprafee constru-
rapoarte de evaluare s-ar regsi suprafee diferite. Aceast lucru este ite desfurate!
situaie fiind posibil doar n ipoteza n care din documen- teoretic,
tele imobilului nu rezult nici suprafaa util, nici suprafaa imposibil,
Unde intervine totui
construit desfurat. ntruct problema cu suprafaa?
Un asemenea lucru este teoretic, imposibil, ntruct construcia este Intervine atunci cnd pentru eva-
construcia este ct este, i nu poate avea dou suprafee luarea cldirii pentru impozitare nu
ct este, i nu
construite desfurate diferite. i cu toate acestea, n prac- se poate determina sau nu se cunoate
poate avea
tic, acest lucru se poate ntmpla. i o asemenea anorma- suprafaa construit desfurat. Aici
dou suprafee
litate este posibil datorit unui cadru legislativ contrar i fiind vorba n mod special de aparta-
construite
datorit unor practici diferite la nivel naional din punct de mentele n bloc sau de unitile indivi-
vedere al actelor cadastrale ale proprietii.
desfurate duale dintr-un condominiu.
Astfel, cu titlu de exemplu, menionez dou articole de diferite. i cu Soluia gsit de legiuitor n Codul
lege care dau definiia Suprafeei construite desfurate: toate acestea, Fiscal este ca suprafaa util, care se
Art. 251 alin. 4 din Codul Fiscal spune: Suprafaa con- n practic, cunoate, s fie nmulit cu coefici-
struit desfurat a unei cldiri se determin prin nsu- acest lucru se entul de 1.4. n Codul Fiscal ns, nu
marea suprafeelor seciunilor tuturor nivelurilor cldirii, poate ntmpla. se regsete i definiia suprafeei utile,
inclusiv ale balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la sub- lsnd astfel loc de i mai multe inter-
sol, exceptnd suprafeele podurilor care nu sunt utilizate pretri. Se precizeaz totui c vorbim
ca locuin i suprafeele scrilor i teraselor neacoperite. de suprafaa util a ncperilor.
Legea 350/2001- spune c: Suprafaa construit des- Dac ne uitm n Legea locuin-
furat (SCD) este suma suprafeelor desfurate a tutu- ei, constatam c suprafaa util
ror planeelor. Nu se iau n calculul suprafeei construite este suprafaa desfurat,
desfurate: suprafaa subsolurilor cu nlimea liber mai puin suprafa-
de pn la 1,80 m, suprafaa subsolurilor cu destinaie a aferent
strict pentru gararea autovehiculelor, spaiile tehnice
sau spaiile destinate proteciei civile, suprafaa balcoa-
nelor, logiilor, teraselor deschise i neacoperite, teraselor
i copertinelor necirculabile, precum i a podurilor nea-
menajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incint,
scrile exterioare, trotuarele de protecie.
Nimic nemaintlnit pn aici, dou articole de lege care
spun lucruri diferite, dar pentru c vorbim de impozitare,
evident c trebuie s luam n calcul ce spune Codul Fiscal.
Pentru ntocmirea documentaiilor cadastrale i nscrierea
n cartea funciar a datelor tehnice ale imobilului, nu este
neaprat obligatoriu respectarea aceluiai articol de lege i

VALOAREA | Q4 2016 47
 S-au ntlnit astfel
urmtoarele situaii:
pereilor. Su- 1. Apartament n bloc/cas n care
prafaa util a lo- una dintre camere avea utilizarea
cuinei este suma tu- de birou conform declaraiei
turor suprafeelor utile contribuabilului;
ale ncperilor. Ea cuprin- 2. Apartament n bloc/cas n
de: camera de zi, dormitoa- care utilizarea nerezidenial
rele, bile, duul, buctriile, era cuantificata procentual
spaiile de depozitare i de cir- din suprafaa total a
culaie din interiorul locuinei. Nu n concluzie, apartamentului, tot prin
se cuprinde: suprafaa logiilor i a balcoanelor, pragurile atunci cnd declaraia contribuabilului;
golurilor de ui, ale trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m,
suprafaa 3. Apartament n bloc/cas n care
niele de radiatoare, precum i suprafeele ocupate de sobe una dintre camere avea utilizarea
util trebuie
i cazane de baie (cte 0,50 m2 pentru fiecare sob i cazan de birou conform schiei
calculat de
de baie), n cazul n care nclzirea se face cu sobe. apartamentului;
ctre evaluator
n practic apare i noiunea de suprafa util total 4. Cas unifamilial, n care la
(nedefinit n Legea locuinei) ca suma dintre suprafaa
nefiind transmis parter figureaz dou birouri
util i suprafaa logiilor i a balcoanelor. acestuia ca i celelalte ncperi sunt
Ce nu gsim niciunde precizat n lege, i a generat o o ipotez de rezideniale, acestea rezultnd
mulime de discuii, este rspunsul la ntrebarea pe care din lucru de ctre din schia pus la dispoziie de
cele dou suprafee utile o nmulim cu coeficientul 1.4? contribuabil, ctre contribuabil;
Dac analizm precizrile legislative, respectiv defini- ne putem 5. Cas la care parterul reprezint
iile menionate, sunt tentat s spun c n situaia n care afla n situaia un spaiu comercial care deine
suprafaa construit desfurat nu se poate determina existenei a dou schi i documentaie cadastral
prin msurtori pe conturul exterior, aceasta se va deter- suprafee n individual, iar etajul, cu acces
mina nmulind coeficientul precizat n Codul Fiscal cu acelai timp. Va distinct, reprezint utilizarea
suprafaa util, fr a include n aceasta suprafaa balcoa- trebui precizat rezidenial ale crei suprafee
nelor i a logiilor, dei conform definiiei Codului Fiscal, n raportul de rezult din documentaie
se poate nelege c SCD se determin nmulind suprafa- evaluare sursa cadastral distinct;
a util total cu coeficientul de 1.4. utilizat pentru 6. Altele.
n concluzie, atunci cnd suprafaa util trebuie cal- SCD. i, pentru lmurire, v propun s
culat de ctre evaluator nefiind transmis acestuia ca o analizm noiunile individual.
ipotez de lucru de ctre contribuabil, ne putem afla n
situaia existenei a dou suprafee n acelai timp. Va Ce este de fapt
trebui precizat n raportul de evaluare sursa utilizat documentaia cadastral?
pentru SCD. Documentaia cadastral este
2. Al doilea aspect este modalitatea de tratament a acel dosar recepionat de OCPI/AN-
valorii impozabile pentru cldirile mixte aparinnd per- CPI prin care imobilul a primit un
soanelor fizice prin introducerea separat a noiunilor de identificator cadastral unic, ale c-
documentaie cadastral i suprafee rezultate distinct, rui informaii tehnice sunt determi-
aa cum sunt prevzute n articolele 44-46 din Normele nate pe baza unor msurtori topo-
Codului Fiscal. grafice i care reflect situaia real a
Aceste articole au creat o mulime de confuzii i au imobilului, de la momentul ntocmi-
risipit energii inutile provocnd att evaluatorii, ct mai rii documentaiei.
ales autoritile locale s disting ce variant este corect Situaia ideal pentru evaluatori
aplicat de ctre evaluator n cazul unei utilizri mixte, este aceea de a avea o documentaie
respectiv, dac acesta a procedat corect evalund ntrea- cadastral ntocmit recent, benefici-
ga cldire ca avnd utilizare nerezidenial sau trebuia s ind astfel de toate informaiile actuali-
evalueze doar partea nerezidenial a cldirii. zate i corespondente situaiei actuale.

48 VALOAREA
Putem folosi datele imobilului din izolat, niruit sau cuplat,
documentaia cadastral realizat la n care proprietile individuale
sunt interdependente printr-o pro-
orice moment? prietate comun forat i perpetu.
Documentaia cadastral nu are termen de valabilitate, Documentaia Astfel,
dar aa cum precizam anterior, documentele cuprinse n cadastral nu 1. Cnd o cldire mixt deine o sin-
aceasta trebuie s corespund realitii. Dac se constat o ne- are termen de gur unitate individual, evaluato-
concordan ntre situaia real i documentaia cadastral, valabilitate, dar rii vor estima valoarea impozabil
pentru acel imobil trebuie actualizate informaiile n sistemul aa cum pre- a suprafeei nerezideniale prin
de cadastru i publicitate imobiliar, conform art. 461 alin. 9 cizam anterior, evaluarea ntregii cldiri ca avnd
din Codul Fiscal pentru determinarea sarcinii fiscale se au n documentele utilizare nerezidenial conform
vedere suprafeele care corespund situaiei reale, dovedite prin algoritmului prevzut la art. 458.
cuprinse n
lucrri de cadastru. Rspunderea pentru actualizarea datelor 2. Cnd cldirea mixt deine mai
aceasta trebuie
imobilului cade n sarcina proprietarului, iar persoanele abili- multe uniti individuale, evalu-
s corespund
tate s fac acest lucru sunt persoanele fizice i juridice auto- atorul va estima valoarea celor
realitii. Dac
rizate de ANCPI s ntocmeasc lucrri de specialitate. nerezideniale lund n calcul
se constat o
n ceea ce privete evidenierea distinct a suprafe- doar suprafeele rezultate din
elor rezultate din documentaia cadastral n funcie neconcordan documentaiile individuale ale
de destinaia rezidenial sau nerezidenial, acest lucru ntre situaia acestor uniti.
este posibil doar dac n autorizaia de construire sau n real i docu- Un lucru pe care nu l-am menio-
certificatul de atestare a edificrii construciei este preci- mentaia cadas- nat i pe care l consider necesar de ti-
zat expres acest lucru. De exemplu, s-a autorizat execuia tral, pentru acel ut, este acela c este posibil ca n cazul
unei case de locuit i sediu de firm, ns sunt i situaii imobil trebuie n care se constat, ulterior declaraiei
n care autorizarea s-a fcut pentru cas unifamilial i actualizate infor- proprietarului, c a existat o neconfor-
una din camere a fost denumit birou, neavnd destinaie maiile n siste- mitate n suprafeele declarate de aces-
nerezidenial. Astfel de situaii dau natere unor posibile mul de cadastru ta la calculul impozitului, autoritatea
discuii i interpretri nefavorabile i din pcate sunt ct i publicitate local s i impun acestuia diferena
se poate de ntlnite n practic. imobiliar, con- de impozit constatat, putnd opta
Existena unei schie a unui apartament sau a unei case form art. 461 pentru recuperarea acestei diferene
unifamiliale n care este prevzut suprafaa unei came- alin. 9 din Codul pe o perioad de pn la 5 ani n urma
re denumit birou, nu nseamn c reprezint suprafaa Fiscal pentru constatrii acestei neconformiti.
identificat distinct din documentaie cadastral. determinarea Prin urmare, plecnd de la titlul ar-
sarcinii fiscale ticolului, este posibil ca o aciune fcu-
Pentru clarificare, cele dou articole t cu cele mai bune intenii, fr s se
se au n vedere
pot fi interpretate astfel: suprafeele care prevad finalitatea, poate duce la con-
Ne gsim de fapt n situaia n care o cldire poate fi o secine negative, iar pentru a face ca un
corespund situ-
unitate individual sau un condominiu. Prin unitate in- sistem unitar s se cldeasc i s func-
aiei reale, dove-
dividual se nelege unitate funcional, component a ioneze corect, avnd la baz mai multe
dite prin lucrri
unui condominiu, format din una sau mai multe camere sisteme neunitare i neactualizate, este
de cadastru.
de locuit i/sau spaii cu alt destinaie situate la acelai ni- necesar s apelm la contiena, con-
vel al cldirii sau la niveluri diferite, cu dependinele, do- tiina i responsabilitatea noastr, a fi-
trile i utilitile necesare, avnd acces direct i intrare se- ecruia, cei care jucm un rol n aceas-
parat, i care a fost construit sau transformat n scopul t activitate.
de a fi folosit, de regul, de o singur gospodrie.

Prin condominiu se nelege:

- un corp de cldire multietajat sau, n condiiile n care
se poate delimita proprietatea comun, fiecare tronson cu
una sau mai multe scri din cadrul acestuia;
- un ansamblu rezidenial format din locuine i con-
strucii cu alt destinaie, individuale, amplasate

VALOAREA | Q4 2016 49
 Dreptul de folosin al
chiriaului n cazul proprietilor
imobiliare comerciale de retail
Cnd o afacere d faliment, cheia valorii este deinut
deseori de contractul de nchiriere a proprietii imobiliare
comerciale. Iat ce trebuie s cunoasc evaluatorul.
E
laborarea unei concluzii privind
valoarea dreptului asupra pro-
prietii imobiliare este un teri-
toriu familiar majoritii evaluatorilor.
Dificultile apar la evaluarea dreptu-
rilor ce rezult din nchiriere sau la
evaluarea unei proprieti nchiriate pe
termen lung, deoarece nchirierea ga-
ranteaz dreptul de folosin a proprie-
tii i creeaz un numr de obligaii locatar) de
personale. Spre deosebire de dreptul ab-
solut de proprietate asupra proprietii
imobiliare, reprezentnd un drept dura-
bil care, n mod normal, supravieuiete
falimentului proprietarului, drepturile
rezultate n urma nchirierii sunt mai
sensibile, iar de existena lor poate de-
pinde continuarea contractului sau sol-
vabilitatea chiriaului.
50 VALOAREA
n contextul WILLIAM J. BARRETT
este partener la firma Barack Ferrazzano
acestui articol
Kirschbaum & Nagelberg din Chicago
folosim termenul i preedinte al diviziei privind drepturile
de drept de creditorilor i falimentul din cadrul firmei
folosin al
chiriaului n Astfel, procedurile de insolven
sensul su i faliment vin cu provocri unice n
evaluarea dreptului de folosin al
juridic obinuit:
chiriaului unei proprietii imobi-
dreptul unei
pri (respectiv liare comerciale, mai ales cnd este
chiria sau vorba de spaii de retail. n contextul
acestui articol folosim termenul de
drept de folosin al chiriaului n
a ocupa
sensul su juridic obinuit: dreptul
proprietatea
unei pri (respectiv chiria sau lo-
imobiliar
deinut de
catar) de a ocupa proprietatea imo-
biliar deinut de cealalt parte n
cealalt parte schimbul unei chirii pltite regulat
n schimbul pe parcursul unui anumit interval
unei chirii pltite de timp. Cu alte cuvinte, dreptul
regulat pe
parcursul unui
de folosin al chiriaului reprezint
dreptul de proprietate de care se bu-
anumit interval cur chiriaul, aa cum rezult aces-
de timp. ta dintr-un contract de nchiriere.
 Evaluarea dreptului de folosin al
chiriaului este mai rar ntlnit de-
ct evaluarea dreptului de proprietate
afectat de locaiune, deoarece primul
dintre acestea nu poate fi tranzaci-
onat n acelai mod n care propri-
etarul poate s-i vnd dreptul de
proprietate afectat de locaiune. Este
posibil ca dreptul de folosin al chi-
riaului s fie uor de tranzacionat
din cauza duratei limitate a contrac-
tului de nchiriere aferent sau a con-
strngerilor prevzute n contractul
de nchiriere, ori pentru c acest drept
nu este atractiv din perspectiv eco-
nomic, cum ar fi cazul n care chi-
ria contractual este mai mare dect
chiria de pia. Adeseori contractul
de nchiriere interzice sau restrnge
posibilitatea chiriaului de a transfera
altei pri dreptul de proprietate afec-
tat de locaiune. n afar de situaia
falimentului, clauzele de interzicere
a subnchirierii pot transforma drep-
tul de folosin al chiriaului ntr-un
drept lipsit de valoare din punctul de
vedere al capacitii sale de a fi tran-
zacionat; dreptul de folosin poate
avea pentru chiria o valoare de uti-
lizare, dar aceast valoare contribuie,
de regul, la valoarea ntreprinderii
i, n mod normal, nu este tratat n
evaluarea drepturilor de proprietate
asupra proprietii imobiliare.
Falimentul poate schimba com-
plet situaia, deoarece procedura per-
mite chiriaului s vnd i s transfe-
re altei pri dreptul su de folosin,
cnd acestea nu ar fi permise prin
contractul de nchiriere. Desigur c
un contract de nchiriere, altfel impo-
sibil de transferat, nu se transform
n ceva de mare valoare dac clauzele
sale principale (economice, de utiliza-
re, de durat i referitoare la dreptul
de rennoire) sunt neatractive pen-
tru ali chiriai poteniali. Clauzele
contractului de nchiriere nu se pot
schimba odat cu intrarea n faliment,
astfel nct proprietarul s fie obligat
s accepte altele dect cele negoci-

VALOAREA | Q4 2016 51
 ate de la bun nceput. De ce interzice legea falimentului
schimbarea clauzelor economice i de utilizare, ns per-
mite transferul dreptului de folosin al chiriaului, chiar
i atunci cnd termenii negociai de proprietar mpiedic
acest lucru? Pn la urm, proprietarul a negociat dreptul
de a rezilia contractul de nchiriere n cazul n care chiria-
ul nu i ndeplinete obligaiile. Clauza de reziliere a con-
tractului i permite proprietarului s redobndeasc ntrea-
ga valoare de pia a proprietii i s evite situaia de a se
trezi cu un nou chiria, ales de vechiul chiria, care se afl
n imposibilitatea de a-i ndeplini obligaiile contractuale.
Atunci cnd a fost conceput, legea privind falimen-
tul a pus n balan drepturile proprietarilor i drepturile
creditorilor chiriailor acestora. Aceast lege nu creeaz
un avantaj pentru chiriai atunci cnd le permite aces-
tora s-i transfere dreptul de folosin a proprietii, ci
ofer creditorilor chiriailor o surs potenial de recu-
perare a creanelor i anume, pe baza valorii dreptului de
folosin al chiriaului creat de chiria contractual mai
mic dect chiria de pia.

Aproape toi comercianii de tip retail i lichideaz

activele prin procedura falimentului. n ianuarie 2009,
cu aprobarea judectorului sindic, Circuit City a putut
trece de la o procedur de faliment la alta (de la Capi-
tolul 11 la Capitolul 7) i a transmis mesaje publicitare
de tip nchidem afacerea, dup care a nceput s-i
nchid magazinele.
Atta vreme ct noul chiria poate demonstra n faa
judectorului sindic c are resursele i dorina de a-i
desfura activitatea n condiiile stipulate de clauzele
contractului de nchiriere ce urmeaz s-i fie ncredinat,
proprietarul nu are de suferit ca urmare a cedrii con-
tractului, deoarece va continua s primeasc beneficiile
contractului pe care l-a negociat. stanei pentru a rezilia contractele
Care este efectul posibilitii de transfer al dreptului de nchiriere a sute de magazine
de folosin al chiriaului n cazul falimentului? deja nchise.
Atunci cnd a
Aceast posibilitate poate crea o valoare a dreptului
de folosin al chiriaului (i, indirect, i pentru credito- fost conceput, Ce efect au toate acestea asu-
rii acestuia) atunci cnd clauzele contractului de nchi- legea privind pra evaluatorului? S ne gndim la
riere nu ar permite crearea acestei valori. ns, pentru a falimentul a o afacere de tip retail care funcio-
realiza aceast valoare, chiriaul trebuie s declare fali- pus n balan neaz n mai multe spaii nchiriate.
ment. Dac este solvabil, chiriaul va fi reinut de clauze- drepturile Orice creditor va acorda un mpru-
le contractului de nchiriere i nu are la dispoziie niciun proprietarilor mut pe baza a dou elemente:
instrument legal care s-i permit s realizeze valoarea i drepturile 1. Creditorul va trebui s determine
aferent unei chirii contractuale sub nivelul de pia n creditorilor dac activitatea respectiv poate
cazul n care contractul de nchiriere i interzice transfe- chiriailor genera un flux de numerar
rul dreptului de folosin al chiriaului. acestora. suficient de mare pentru a
acoperi serviciul datoriei. n
n procedura de reorganizare n caz de faliment scopul acestei analize, creditorul
(Capitolul 11), compania Kmart a cerut aprobarea in- probabil c nu va avea n vedere

52 VALOAREA

nicio ipotez privind posibilitatea ca solicitantul
mprumutului s obin valoarea dreptului de
folosin al chiriaului aferent unui contract de
nchiriere cu o chirie sub nivelul chiriei de pia.
2. n cazul n care situaia retailerului se deterioreaz,
creditorul va dori s determine dac activele
companiei au o valoare de lichidare suficient de mare
pentru a acoperi mprumutul. Aproape toi retailerii
care se confrunt cu dificulti i lichideaz activele
prin procedura falimentului, ceea ce le permite s-i
vnd dreptul de folosin, altfel netranzacionabil,
sub valoarea pieei. De altfel, n cazul falimentului
afacerilor de tip retail, transferul dreptului de folosin
al chiriaului poate reprezenta cea mai important
surs de recuperare a sumelor datorate creditorilor.
Un exemplu recent este falimentul lanului de
magazine de echipamente
electronice RadioShack, n cazul
cruia licitaia a atras mai muli
ofertani care au oferit sume de
ordinul milioanelor pentru un
portofoliu important de magazine
deinute cu chirie de RadioShack.
Orice potenial creditor al unei
firme de tip retail va dori s tie care
dintre contractele de nchiriere ofe-
r clauze economice mai avantajoase
dect condiiile curente de pia. n
cazul chiriilor contractuale sub nive-
lul chiriei de pia, creditorii vor dori
s tie i care este valoarea dat de di-
ferena dintre cele dou tipuri de chi-
rii, diferen care depinde de chiria
efectiv anual, de numrul de ani r-
mai din contractul de nchiriere i de
rata de actualizare folosit n calcul.
Acest tip de analiz se efectueaz de
evaluatorii de proprieti imobiliare.
Evaluarea dreptului de folosin al
chiriaului poate s intereseze i alte
pri, nu numai instituiile de credit.
n toate de cazurile de faliment al
unei afaceri de tip retail, instana nu-
mete un comitet al creditorilor care
stabilete modul n care activele n-
treprinderii urmeaz s fie transfor-
mate n lichiditi. O atribuie sem-
nificativ a comitetului creditorilor
este aceea de a determina (sau de a se
asigura c retailerul falimentar a de-
De altfel, terminat deja acest lucru, n calitatea
n cazul sa de debitor n posesie) care sunt
falimentului spaiile nchiriate pe baza unei chi-
afacerilor de tip rii contractuale sub nivelul chiriei de
retail, transferul pia i care ar putea fi vndute.
dreptului de
folosin al n 2010, cnd a cerut intrarea
chiriaului poate n faliment, Blockbuster a nchis
reprezenta cea mii de spaii de retail. Urmare a
mai important achiziiei companiei de ctre Dish
surs de Network n anul urmtor, s-au ps-
recuperare trat numai 500 dintre spaiile n-
a sumelor chiriate, ns i acestea au fost n
datorate cele din urm nchise.
creditorilor. Cnd se stabilete c pentru un
anumit spaiu se pltete o chirie sub
VALOAREA | Q4 2016 53
 nivelul chiriei de pia, comitetul creditorilor urmrete ca
retailerul falimentar s pstreze spaiului respectiv sufici-
ent de mult timp (continund s plteasc chirie), astfel
nct s atrag cele mai bune oferte la licitaie. Comitetul
creditorilor dorete s rezilieze repede contractele de n-
chiriere n care chiria contractual depete nivelul chiri-
ei de pia, astfel nct s nceteze plata unor sume pentru
un drept de folosin al chiriaului care nu are valoare de
vnzare (n situaia falimentului, chiriaul poate rezilia un
contract de nchiriere i poate returna proprietatea imo-
biliar proprietarului su. Proprietarul poate i el rezilia
contractul de nchiriere, ns acest fapt nu duce la anu-
larea dreptului de folosin al chiriaului atta vreme ct
acesta pltete chiria). Evaluarea dreptului de folosin al
chiriaului din portofoliul retailerului este necesar pentru
precizia determinrilor efectuate de comitetul creditorilor.
S lum n considerare ceea ce s-a ntmplat n cazuri-
le recente de faliment ale unor firme de retail importante
cum ar fi Kmart, Cache, RadioShack, Circuit City i Bloc-
kbuster. Toate situaiile au presupus vnzarea dreptului de
folosin al chiriaului pentru care chiria contractual era
sub nivelul chiriei de pia, un drept netransferabil n alte
condiii. Pentru a determina care erau spaiile comerciale
pentru care chiria se situa sub nivelul pieei i unde dreptul
de folosin al chiriaului putea fi aadar vndut, evaluato-
rii au trebuit s analizeze chiria de pia caz cu caz.

Reversul medaliei: Evaluarea

dreptului de proprietate afectat de
locaiune rezultat dintr-un contract
de nchiriere pe termen lung
Discuia din acest articol nu ar fi complet fr s lum
n considerare felul n care aceleai reguli i alte reguli
din cadrul procedurii de faliment influeneaz evaluarea
unui drept de proprietate afectat de locaiune, atunci cnd
contractul de nchiriere se ncheie pe termen lung.
Evaluarea unei proprieti imobiliare nchiriate este,
de regul, un proces simplu, dac aceasta se bazeaz pe
ipoteza c pe ntreaga durat a nchirierii chiriaul i va
ndeplini obligaiile. Concluzia asupra valorii ar putea
indica o valoare mai mare sau mai mic dect ar valora
proprietatea n situaia n care aceasta nu ar fi nchiriat,
n special n funcie de clauzele economice ale contrac-
tului de nchiriere, respectiv dac chiria contractual se
situeaz sub sau peste nivelul chiriei de pia.
Dac se permite ca la evaluarea unei proprieti imo-
biliare nchiriate s se considere c pe ntreaga durat a
nchirierii chiriaul i va ndeplini obligaiile contractuale,
o astfel de ipotez ar elimina nevoia de a lua n conside-
rare ceea ce s-ar putea ntmpla n cazul falimentului chi-
riaului. ns dac evaluarea include
Pentru a
analiza probabilitii i a impactului
determina care
pe care l-ar avea intrarea chiriaului
erau spaiile
n insolven, atunci, pentru o chirie
comerciale contractual sub nivelul chiriei de pia-
pentru care , evaluatorul ar putea dori s ia n
chiria se situa considerare probabilitatea foarte mare
sub nivelul pieei ca respectivul contract de nchiriere
i unde dreptul s continue pe ntreaga sa durat, in-
de folosin al clusiv pe perioada de rennoire, fie c
chiriaului putea este vorba de chiriaul originar sau de
fi aadar vndut, un alt chiria cruia i-a fost transferat
evaluatorii contractul de nchiriere, ulterior apro-
au trebuit s brii acestui transfer de ctre instana
analizeze chiria competent n cazuri de faliment.
de pia caz cu Acolo unde chiria contractual
caz. este peste nivelul pieei, evaluatorul
ar putea lua n considerare rezilie-

54 VALOAREA

rea contractului n cadrul procedurii de faliment. Nu se
pune problema ca un chiria s intre n faliment doar
pentru a rezilia un contract de nchiriere, ns multe fir-
me de retail nu reuesc s se menin la suprafa i nu
este nerezonabil s ne gndim c un retailer important,
care pltete un numr semnificativ de chirii peste ni-
velul chiriei de pia i se confrunt deja cu dificulti acurateea acestei traduceri.
financiare, nu va profita de legea falimentului pentru a
crea valoare pentru o categorie fundamental de active
(contractele de nchiriere sub nivelul pieei), care altfel
nu ar prezenta nicio valoare sau ar prezenta o valoare
mic n alte condiii dect cele prevzute de procedura legislaia, reglementrile i standardele de
falimentului.
Un sfat util pentru evaluatori
Dac ar fi s desprindem un sfat practic din aceast
prezentare, acesta ar fi c atunci cnd evaluatorul trebuie
s elaboreze o concluzie asupra valo-
rii dreptului de folosin al chiriaului
sau a unei proprieti imobiliare n-
chiriate pe termen lung, ar trebui s se
specifice n cadrul termenilor de refe-
rin ai evalurii n ce msur se apli-
c ipoteza c locatarul se va achita de
obligaiile care i revin conform con-
tractului de nchiriere, pe ntreaga du-
rat a acestuia. Utilizatorul raportului
de evaluare s-ar putea s doreasc
aplicarea ipotezei continurii relaii-
lor contractuale n cazul chiriilor con-
tractuale situate sub nivelul chiriei de
pia (pentru a reflecta faptul c loca-
tarul nu va renuna niciodat la valoa-
rea unei chirii sub nivelul pieei), dar
nu i n cazul chiriilor contractuale
peste nivelul chiriei de pia (pentru
a reflecta riscul inerent ca retailerul s
intre n insolven i probabilitatea ca,
n condiiile procedurii de insolven,
s se procedeze la rezilierea contrac-
telor de nchiriere n care chiria este
peste nivelul pieei).
Dac la evaluarea unei propri-
eti nchiriate se accept ipoteza
ca locatarul s se achite de obliga-
iile care decurg din contractul de
nchiriere pe ntreaga perioad a
acestuia, o astfel de ipotez elimi-
n nevoia de a lua n considerare
ce s-ar putea ntmpla n situaia
n care chiriaul intr n faliment.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba
englez. ANEVAR a tradus textul n limba
romn i este singurul responsabil pentru
Copyright Appraisal Institute 2013
de ctre Appraisal Institute. Toate drepturile
rezervate.
Textul original a fost publicat pentru
utilizare n Statele Unite n conformitate cu
bun practic n evalurile din Statele Unite.
Definiiile, metodologiile i conceptele din
acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile
n Romnia. Appraisal Institute i declin n
mod expres orice rspundere pentru orice
pierderi sau daune care pot aprea din
utilizarea textului tradus.
VALOAREA | Q4 2016 55
 EVENIMENTE

Conferina Evaluarea bunurilor

din patrimoniul cultural - istoric

8 octombrie 2016 Gura Humorului

n data de 8 octombrie 2016 a avut loc, la
Gura Humorului, cea de-a aptea ediie a
conferinei cu tema Evaluarea bunurilor din
patrimoniul cultural - istoric.
Invitaii notri, specialiti n evaluarea bunu-
rilor de art, muzeografi i critici de art, au
abordat teme deosebit de interesante, precum:
Cuminenia Pmntului ntre valoare i pre
Analiza evalurii pentru Sarmizegetusa Regia
i nscrierea n patrimoniu
Valoarea cultural a patrimoniului
Particulariti ale evalurii bunurilor de art
Patrimoniul artistic al Sudului Romniei

Daniel Manae - Preedinte ANEVAR Dana Ababei - Prim-vicepreedinte ANEVAR

56 VALOAREA
 EVENIMENTE

Dalina Bdescu - Evaluator i Drd. Pavel uar - Preedinte Asociaia Experilor

Facultatea de Istorie Bucureti, secia Istoria Artei i Evaluatorilor de Art din Romnia

Dan Victor Kisilewicz - Consilier Superior Doina Pulean - Director General

Ministerul Culturii, Direcia Patrimoniu Cultural al Muzeului de Art din Constana

Marian Constantin - ef secia de Art

Clin Ardeu - Arhitect SC ASAR 1991 SRL a Muzeului Municipiului Bucureti

Dumitru Armescu - Arhitect SC Aurelian Dumitru Sencule - Specialist Cristian Gavril - Director Operaiuni
DELTA DUMAR PROIECT SRL atestat Ministerul Culturii SINEVA EVALURI ART SRL

VALOAREA | Q4 2016 57
 EVENIMENTE

Lansare Indice imobiliar ANEVAR

29 noiembrie 2016

Asociaia a lansat Indicele imobiliar ANEVAR

n cadrul unei conferine de pres organizat la
sediul central n data de 29 noiembrie. Analiza
statistic a fost prezentat jurnalitilor invitai
de Preedintele ANEVAR, Daniel Manae i de
Adrian Vascu, Preedinte ANEVAR 2014-2015.
Acest indice a fost obinut pe baza informai-
ilor introduse de evaluatori n Baza Imobiliar
de Garanii BIG n intervalul 1 iulie 2015 30
iunie 2016, este deocamdat specific numai
proprietilor de tipul apartamentelor n bloc,
iar concluziile analizei pentru aceast perioad
sunt disponibile n aceast ediie a revistei Va-
loarea, oriunde este ea.

Ziua Profesiilor Liberale din Romnia - 4 noiembrie 2016

Vocaia antreprenorial a membrilor pro-
fesiilor liberale
Vineri, 4 noiembrie 2016, Uniunea Pro-
fesiilor Liberale din Romnia a organizat la
Hotelul Marshal Garden, cea de a IX - a edi-
ie a Conferinei Ziua Profesiilor Liberale din
Romnia.
Tema evenimentului a fost: Vocaia antre-
prenorial a membrilor profesiilor liberale
La Conferin au participat reprezentani
ai asociaiilor profesiilor liberale, printre care i
membri ANEVAR, precum i ai unor autoriti
publice, instituii i organizaii relevante pe plan
naional i internaional.

58 VALOAREA
 EVENIMENTE
ntlnire ANEVAR Administraii publice locale
23 noiembrie 2016
ANEVAR a organizat o nou ntlnire cu ad-
ministraiile publice locale n data de 23 noiem-
brie 2016, la Bucureti.
Din cadrul Ministerului Finanelor Publice au
participat, n calitate de invitai, urmtorii: Ghe-
orghe Marinescu, ef Serviciu Taxe i Impo-
zite Locale, Emilia Iordache, Director General
Adjunct Direcia General Legislaie Cod Fiscal
i Reglementri Fiscale, Anca Popescu, Consi-
lier superior i Irina Culeu, Consilier superior.
ntlnirea de lucru a debutat cu cuvntul de
deschidere adresat de preedintele ANEVAR -
Daniel Manae, a continuat cu o retrospectiv a
anului 2016 cu privire la ntregul proces de evalu-
are pentru impozitare, prezentat de Adrian Vas-
cu - preedinte ANEVAR 2014-2015 i s-a nche-
iat cu o sesiune de discuii cu privire la acest prim
an de aplicare a prevederilor noului Cod fiscal.
Din partea Asociaiei au mai participat: Dana
Ababei - Prim-vicepreedinte ANEVAR, Lau-
reniu Lazr Vicepreedinte ANEVAR i Anua
Stan fost membru n board-ul ANEVAR.
VALOAREA | Q4 2016 59
 EVENIMENTE

ntlnirea membrilor corporativi ANEVAR

10 decembrie 2016 - Poiana Braov
Asociaia Naional a Eva-
luatorilor Autorizai din Ro-
mnia a organizat tradiionala
ntlnire anual a membri-
lor corporativi, smbt, 10
decembrie 2016, la Hotelul
Sport din Poiana Braov.
n cadrul acestui eveniment
au fost abordate subiecte de
interes legate de profesie i
de evoluia acesteia, dintre
care amintim: monitorizarea
activitii de evaluare, rezulta-
tele sesiunii de acreditare/rea-
creditare i raportul de activi-
tate pentru anul 2016.
Invitata noastr, Elena Ba-
dea - Partner & Senior Con-
sultant la Sfera Business, a
vorbit despre un instrument
extrem de util pentru busi-
ness n era Facebook:
Marketingul serviciilor pro-
fesionale n social media.
Am srbtorit sfritul
acestui an mpreun cu Trupa
TVA (Teo Boar, Vlady Cneje-
vici i Adrian Vascu), invitaii
notri speciali la cina festiv
de smbt, 10 decembrie.

Daniel Manae - Preedinte ANEVAR Adrian Vascu - Preedinte ANEVAR 2014-2015

60 VALOAREA
EVENIMENTE

Ileana Guu - Vicepreedinte ANEVAR Dana Ababei - Prim-vicepreedinte ANEVAR

Elena Badea - Partner Sfera Business Cristian Gavril - SINEVA

nmnarea certificatelor de Membri Acreditai/ Reacreditai

Adrian Vascu Trupa TVA - Teo Boar, Adrian Vascu, Vlady Cnejevici

VALOAREA | Q4 2016 61
 INFORMAII DIN PIA
Informaii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii
C
ontinum s prezentm i
n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea
setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i
utilizatorilor rapoartelor de
evaluare. Prezentarea are dou pri.
Prima parte este legat de informa-
ii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare iar partea a doua este lega-
t de informaii corelate cu evaluarea
ntreprinderii.
Vor fi prezentate sursele de infor-
maii n fiecare caz n parte, astfel n-
ct evaluatorii care vor utiliza aceste
informaii s citeze concret n raportul
de evaluare sursa pe care au utilizat-o.
Facem precizarea c aceste informaii
sunt asumate de ctre furnizorii aces-
tora, singurii care pot fi citai n rapoar-
tele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informaii care trebuie citat nu este
revista Valoarea, oriunde este ea, ci
sursa este furnizorul informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n
vedere la prezentarea informaiilor pri-
vind spaiile de birouri, centrele co-
merciale i spaiile industriale. Infor-
maiile din tabelele anexate trebuie
interpretate strict n corelaie cu aces-
te premise.
n cazul informaiilor referitoare la
piaa imobiliar, pentru localitile la
care nu se fac referiri n coninutul ta-
belelor anexate, unde foarte probabil
volumul tranzaciilor imobiliare este
mai redus, evaluatorii vor avea n ve-
dere informaiile locale i le vor corela
cu datele din tabelele de mai jos. De
exemplu, nivelul ratelor de capitalizare
nu poate fi mai mic dect valorile mi-
nime ale ratelor prezentate n aceste
tabele, cel mai probabil situndu-se
n jurul nivelului superior al intervalelor
referitoare la aceste rate.
62 VALOAREA
Capitolul 1: Premise i Definiii
1. BIROURI
Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile
se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din
punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent
de locaie i care au mai mult de 3.000 mp
nchiriabili.
DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti,
ct i din ar, informaiile sunt despre cldirile
cu cele mai bune specificaii tehnice, unde s-a
raportat cea mai mare chirie obtenabil.
Knight Frank: Pentru piaa din Bucureti,
informaiile se bazeaz pe cldirile de birouri de
Clasa A din punctul de vedere al calitii cldirii,
indiferent de locaie i care au mai mult de 2.000
mp suprafa nchiriabil.
JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai
mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire
din tipul de locaie, n condiii de pia.
CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint
chiria de pia care poate fi obinut pentru o uni-
tate de dimensiuni standard (n concordan cu ce-
rerea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pen-
tru birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai
bun locaie din pia, la data raportrii. Chiria
prime ar trebui s reflecte nivelul la care tranzac-
iile relevante sunt finalizate n pia la momentul
respectiv, dar nu trebuie s fie identice cu oricare
dintre ele, n special n cazul n care nivelul tran-
zaciilor este limitat sau exist doar cteva oferte.
n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz
pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie. n timp ce Timioara, Cluj-
Napoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri
este compus din spaii de calitate slab.
n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz
pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie.
 INFORMAII DIN PIA
Colliers, Knight Frank, JLL,
DTZ: Chiriile raportate sunt de
tip triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli necesare pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
Colliers, Knight Frank, JLL,
DTZ, Darian: Chiriile raportate
sunt de tip contractual, astfel nu
se iau n considerare facilitile
acordate de ctre proprietar (luni
de chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
CBRE: Chiriile raportate sunt
brute, urmnd s se analizeze
ct se recupereaz prin service
charge i totalul facilitilor
(luni fr chirie, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
Pentru piaa de birouri din
Bucureti, intervalele de chirii au
fost estimate astfel:
Ratele de capitalizare raportate
se refer la produse primare, respec-
Locaie central
semicentral
periferic
tiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil
pentru o proprietate de tip birouri
de cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat la
nivelul chiriei de pia, cu chiriai de
prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau im-
pozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Estimrile ratelor de capitalizare
sunt bazate att pe tranzaciile
nchise n ultimii ani, ct i pe
negocierile avansate.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
n cazul oraelor primare, doar
cldirile moderne sunt atractive
pentru investitori. Rata de capi-
talizare pentru aceste produse a
fost estimat avnd n vedere a-
teptrile investitorilor care ar fi
interesai de achiziia unor astfel
de proprieti n oraele analiza-
te, precum i tranzaciile nregis-
trate n ultimii ani.
n cazul oraelor secundare, au
fost destul de puine tranzacii
Piaa Victoriei
Floreasca, Barbu Vcrescu,
Piaa Presei, Politehnica, Lujerului
Bneasa, Pcii, Pipera
transparente n ultimii ani,
prin urmare este dificil de
estimat o rat de capitalizare
pentru acestea.
2. CENTRE COMERCIALE
Pentru estimarea de chirii i rate
de capitalizare, au fost luate n
considerare centrele comerciale
care ofer o galerie comercial
de cel puin 5.000 mp i o ancor
alimentar (supermarket sau
hipermarket).
Colliers: Att pentru Bucureti,
ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
fost mprite n dou catego-
rii (produse primare i secun-
dare) n funcie de performana
acestora.
JLL: Att pentru Bucureti, ct
i pentru oraele principale din
ar, s-au luat n considerare
doar produsele primare.
DTZ: Pentru Bucureti i oraele
principale din ar s-au luat
n considerare doar produsele
moderne (minim 5.000 de mp
suprafaa nchiriabil, unde
suprafaa supermarketului/
hipermarketului nu depete
suprafaa galeriei comerciale).
Chiriile estimate sunt de tip
triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate). Acestea
pot fi pltite de ctre proprietar,
dar sunt refacturate chiriailor
prin service charge (incluznd,
dar fr a fi limitate la,
categoriile listate mai sus).
VALOAREA | Q4 2016 63
 INFORMAII DIN PIA
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
Chiriile raportate sunt de tip
contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
Chiriile estimate pentru centre
comerciale reprezint chirii
medii pentru spaii de 100 mp
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste
valori nu sunt suficiente pentru
a estima chiria medie pentru un
centru comercial.
De asemenea, este important s
se in cont de faptul c aceste
chirii variaz mult de la ora la
ora n funcie de: puterea de
cumprare existent, competiia
i vadul comercial pentru fiecare
centru comercial n parte.
Ratele de capitalizare raportate se
refer la produse primare, respec-
tiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtena-
bil pentru o proprietate de tip co-
mercial de cea mai bun calitate,
n cea mai bun locaie din pia,
nchiriat la nivelul chiriei de pia-
, cu chiriai de prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
64 VALOAREA
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
Pentru Bucureti, dat fiind c
nu au fost tranzacii clasice de
investiii cu produse primare,
ratele de capitalizare au fost
estimate lund n calcul att
ateptrile vnztorilor, ct i
cele ale investitorilor care ar fi
interesai s cumpere un astfel
de produs, precum i tranzacii
din regiune (Europa Central i
de Est), n orae comparabile.
Att pentru oraele primare,
ct i pentru oraele secundare,
ratele de capitalizare au
fost estimate pornind de la
tranzaciile nchise n ultimii
ani, precum i avnd n vedere
ateptrile vnztorilor i Att pentru Bucureti, ct i
cumprtorilor poteniali.
3. SPAII INDUSTRIALE
Au fost luate n calcul doar
spaiile logistice de calitate
din Bucureti i din oraele
menionate.
Chiriile estimate sunt de tip
triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
Chiriile raportate sunt de tip
contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de chi-
rie gratuit, contribuia proprie-
tarului la amenajarea spaiului).
Ratele de capitalizare raportate
se refer la produse primare,
respectiv la cel mai bun
randament (cea mai mic rat)
estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip industrial de
cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat
la nivelul chiriei de pia, cu
chiriai de prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
pentru oraele din ar, ratele
de capitalizare au fost estimate
innd cont de ateptrile
vnztorilor i ale investitorilor
care ar fi interesai s
achiziioneze asemenea produse,
precum i de tranzaciile din
regiune (Europa Central i de
Est), n orae comparabile.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
Colliers: n cazul urmtoarelor
orae (Constana, Iai i Cluj-
Napoca), spaiile industriale de
calitate existente sunt limitate.
Chiriile specificate pentru aceste
orae sunt valabile pentru soluii
built-to-suit.
Urmeaz tabele cu date la Q3 2016:
 INFORMAII DIN PIA

CBRE Romnia
Orae primare Orae secundare
Segment de pia Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, (Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Timioara, Constana) Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 18,5
Chirie contractual cldire
semicentral: 14,5-16,5 11 - 14 9 - 11
clasa A (eur/mp/lun)
periferie: 10

Iai: 8%
Cluj Napoca: 12%
Rata medie de neocupare (%) 12,3% Braov: 12% 13%-18%
Timioara: 8%
Constana: 25%

Rata de capitalizare (%) * 7,5% 8,75 - 9,25% 9,5%

Centre comerciale

Chirie cerut pentru un spaiu

de 100 mp la parter, moda 60 35 - 40 20 - 25
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%) * 7,25% 8,00% 9,00%

Industrial

3,9 pentru suprafee

Chirie medie clasa A < 10.000 mp 2,80 - 3,80 n funcie 2,5 - 3,3 n funcie
(eur/mp/lun) 3 - 3,60 pentru suprafee de suprafa de suprafa
> 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 2,0% 2 - 6% 0 - 10%

Rata de capitalizare (%) * 8,75% 10 - 11% 10,5 - 11,5%

* Rata de capitalizare pentru proprieti prime

VALOAREA | Q4 2016 65
 INFORMAII DIN PIA

Colliers International
Orae primare Orae secundare (Sibiu,
Segment
Indicatori Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
de pia
Timioara, Constana) Piteti, Arad)

central 16 - 18
Chirie contractual
cldire clasa A semicentral 14 - 16 12 - 14 8 - 12
(eur/mp/lun)
periferic 8 - 13

Timioara, Iai
Rata medie de Sibiu & Trgu
medie pia 14.00% Cluj Napoca n.a. n.a.
Spaii de neocupare (%) Mure
birouri
Braov

produse
7.50% interes foarte
primare produse
limitat din partea
Rata primare n Iai,
8.5% - 9% investitorilor i n.a.
de capitalizare (%) Cluj Napoca,
produse 8.5% transparen redus
Timioara
secundare - 10% a tranzaciilor

produse produse
Chirie contractual 55 - 70 20 - 40
primare primare
pentru un spaiu de media pe centrele
15 - 20
100 mp la parter, produse produse din ar
moda (eur/mp/lun) 45 - 55 15 - 20
Centre secundare secundare
comerciale
produse
7 - 7.25%
Rata primare produse media pe centrele 8.5%
8% - 9%
de capitalizare (%) produse primare din ar - 9.5%
7.5 - 8%
secundare
Braov,
Timioara,
Chirie contractual < 3,000 mp 3.8 - 4.25 3.5 - 4
Ploieti, Arad, Sibiu, Craiova, 3.75
medie clasa A Piteti Trgu Mure - 4.25
(eur/mp/lun)
Constana, Iai,
> 3,000 mp 3.75 - 4.1 3.5 - 4.25
Cluj Napoca
Braov 1%
Spaii
industriale Rata medie Cluj Napoca, Sibiu, Craiova,
medie pia <2% 6-10% n.a.
de neocupare (%) Timioara Trgu Mure

Iai, Constana n.a.

Rata produse Sibiu, Craiova,

medie pia 8.75-9% 9.5%-10% 10-11%
de capitalizare (%) primare Trgu Mure

66 VALOAREA
 INFORMAII DIN PIA

Darian DRS
Orae primare Orae secundare
Segment de pia Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, (Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Timioara, Constana) Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

Sibiu: 7 - 11.5
Iai: 7 - 10
Craiova: 8 - 10
ultracentral: 15 - 18 Cluj Napoca: 12 - 14
Chirie contractual cldire Trgu Mure: 7 - 10
central: 14 - 17 Braov: 10 - 13
clasa A (eur/mp/lun) Ploieti: 6 - 12
semicentral: 13 - 16 Timioara: 12.5 - 14
Piteti: 6 - 11
Constana: 7.5 - 13
Arad: 8 - 12
Sibiu: 12%
Iai: 14%
Craiova: 10%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Trgu Mure: 10%
15% Braov: 8%
de neocupare (%) Ploieti: 15%
Timioara: 5%
Piteti: 10%
Constana: 20 - 22%"
Arad: 10%
clasa A: 7 - 8% clasa A: 7.50 - 9.00% clasa A: 8.50 - 10%
Rata de capitalizare (%)
clasa B: 8 - 9% clasa B: 8.50 - 9.50% clasa B: 9.25 - 10.50%

Centre comerciale

Sibiu: 12 - 23
Iai: 7 - 12
Chirie cerut, Craiova: 12 - 16
ultracentral: 30 - 60 Cluj Napoca: 14 - 25
pentru un spaiu de 100 Trgu Mure: 7 - 14
central: 25 - 40 Braov: 12 - 20
mp la parter, moda Ploieti: 12 - 17
median i periferic: 15 - 23 Timioara: 15 - 22
(eur/mp/lun) Piteti: 6 - 12
Constana: 8.5 - 13
Arad: 6 - 9
Artere comerciale principale: Artere comerciale principale: Artere comerciale principale:
7.5 - 8.5% 8.00 - 9.25% 9.00 - 10.25%
Rata de capitalizare (%)
Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare:
9 - 10 % 9 - 10% 9.75 - 11.00%

Industrial

3.25 - 4.50 pentru suprafee

< 3.000 mp
3.25 - 4.00 pentru suprafee
Chirie medie clasa A
cuprinse ntre
(eur/mp/lun)
3.000 i 10.000 mp
2.75 - 3.50 pentru suprafee
> 10.000 mp

Rata medie
10%
de neocupare (%)

Rata de capitalizare (%) 9.25 - 10.25% 9.25% - 10.5% 10.25% - 11.5%

Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q4 2016 67
 INFORMAII DIN PIA

DTZ Echinox

Orae primare (Iai, Cluj Orae secundare (Sibiu,

Segment de pia Bucureti Napoca, Braov, Timioara, Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Constana) Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 17 - 18.5
Chirie contractual cldire
semicentral: 12 - 16.5 11 - 15 9 - 11
clasa A (eur/mp/lun)
periferie: 8 - 11

Iai: 8%
Cluj Napoca: 5%
Rata medie de neocupare (%) 12.0% n/a
Braov: 8%
Timioara: 3%

Rata de capitalizare (%) 7.50% 8 - 8.5% 9.50%

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu

de 100 mp la parter, moda 65 - 75 32 - 35 22 - 27
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%) 7.00% 7.25% 8.00%

Industrial

4 - 4.25 pentru suprafee

Chirie medie clasa < 5,000 mp; 3.5 - 4.25 n funcie de
3 - 4 n funcie de suprafa
A (eur/mp/lun) 3.85 - 4 pentru suprafee > suprafa
5,000 mp

Rata medie de neocupare (%) 4% 4% n/a

Rata de capitalizare (%) 9.00% 9.75% 10.25 - 10.50%

68 VALOAREA
 INFORMAII DIN PIA

Jones Lang LaSalle

Orae Primare (Iai, Cluj,

Segment de pia Bucureti Orae secundare
Timioara, Braov)

Spaii de birouri

Central: 18.5
Chirie contractual cldire
Semicentral: 14 16 10 14 9 - 11
de clasa A (eur/mp/lun)
Periferie: 10 - 12

Cluj: 6 7%
Iai: 6 7%
Rata medie de neocupare (%) 12.9% Braov: 8 9% n/a
Timioara: 5 6%
Constana: n/a

Rata de capitalizare 7.5% 8.5 9.0% 9.0 9.5%

Spaii comerciale

Chirie cerut pentru un spaiu

de 100 mp la parter, moda 65 - 75 30- 35 20 -25
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare 7.25% 8.00 8.50% 8.50 9.50%

Industrial

3.5 4.1
Chirie medie clasa A (suprafee < 10,000) 2.8 4.1 n funcie 2.5 3.2 n funcie
(eur/mp/lun) 3 - 3.5 (suprafee de suprafaa de suprafaa
> 10,000)

Rata medie de neocupare 5% 10% n/a

Rata de capitalizare 9.0% 9.50 10.0% 10.0 11.0%

VALOAREA | Q4 2016 69
 INFORMAII DIN PIA

Knight Frank
Orae primare Orae secundare
Segment de pia Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, (Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Timioara, Constana) Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 16-18
Chirie contractual cldire
semicentral: 13-15 10-14 7-10
clasa A (eur/mp/lun)
periferic: 8-11

Iai: n.a.
Cluj Napoca: n.a.
Rata medie de neocupare (%),
12% Braov: n.a. n.a.
media pe pia
Timioara: n.a.
Constana: n.a.

Rata de capitalizare (%),

7.50% 8.5-9% 9.5-10.5%
produse primare

Centre comerciale

Chirie contractual, pentru un

spaiu de 100 mp la parter, 50-60 25-35 18-20
moda (eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%),

7.75% 8.75-9.25% 9.25-9.75%
produse primare

Spaii industriale

4-4.2 (suprafee 3.8-4 (suprafee 3.5-4 (suprafee

mai mici de 3.000 mp);
Chirie contractual clasa A 3.75-4.0 (suprafee ntre
(eur/mp/lun) 3.000 i 10.000 mp);
3.3-3.75 (suprafee mai mari
de 10.000 mp)
mai mici de 3.000 mp); mai mici de 3.000 mp);
3.5-3.8 (suprafee 3-3.3 (suprafee
ntre 3.000 i 10.000 mp); ntre 3.000 i 10.000 mp);
3-3.2 (suprafee 3-3.5 (suprafee
mai mari de 10.000 mp) mai mari de 10.000 mp)

Rata medie de neocupare (%),

7% n.a. n.a.
media pe pia

Rata de capitalizare (%),

9% 9.5-10.5% 10-11%
produse primare

70 VALOAREA
 INFORMAII DIN PIA

Capitolul 2:
Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare
Evaluarea ntreprinderilor prin
aplicarea metodei fluxurilor de nume-
rar actualizate implic fundamentarea
ratei de actualizare corespunztoare
fluxurilor de numerar previzionate. n
determinarea ratei de actualizare sunt
necesare informaii privind nivelul ra-
tei fr risc, prima de risc de ar i referin cotaiilor CDS (Credit Defa-
alte prime de risc pe care evaluatorul
le consider ca fiind adecvate i le ia
n considerare n calculul acestei rate.
Cel mai adesea, referina privind
nivelul ratei fr risc este reprezentat
de randamentul oferit de obligaiunile
de stat cu rating AAA i cu scaden-
10 ani emise n moneda n care au
fost previzionate fluxurile de numerar.
Randamentul oferit de obligaiunile
de stat romneti ce au un rating BB+
compenseaz investitorii att pentru
valoarea timp a banilor la nivelul co-
respunztor ratei fr risc, ct i pen- cotaia CDS pentru obligaiunile de
tru riscul de neplat la nivelul marjei
de risc de credit rezultat din tranzac-
ii. Ca urmare, dac pentru calculul
ratei de actualizare, se consider c
rata fr risc este reprezentat de ran-
damentul oferit de obligaiunile de stat
romneti, nu se recomand luarea n
considerare i a unei prime de risc de
ar. Marja de risc de credit aferent
obligaiunilor de stat romneti poate
fi o referin privind nivelul primei de
risc de ar. Nivelul marjei de risc de
credit poate fi aproximat prin luarea ca
ult Swap instrumente derivate pen-
tru transferul riscului de credit) pen-
tru investiiile n euroobligaiunile de
stat romneti sau diferena existent
ntre randamentele obligaiunilor cu
rating AAA i randamentele obligai-
unilor romneti emise n aceeai mo-
ned i avnd aceeai maturitate.
Pentru a avea o referina privind
nivelul acestor indicatori va prezen-
tm datele privind nivelul randamen-
telor la scaden ale obligaiunilor de
stat romneti, germane i americane,
stat romneti emise n euro cu matu-
ritate 5 ani i rata inflaiei previzionate
pentru anul 2016 pentru RON, Euro
i USD ce au fost colectate din surse
de date publice credibile i sunt vala-
bile la data de de 29 noiembrie 2016.
Randamentul la scaden al obliga-
iunilor de stat germane emise n Euro
i cu maturitate 10 ani (YTM GER, 10y,
EUR), precum i randamentul la sca-
den al obligaiunilor de stat america-
ne emise n USD i cu maturitate 10 ani
(YTM SUA, 10y, USD) au fost preluate
de pe site-ul Bloomberg. Randamentul
la scaden al obligaiunilor de stat ro-
mneti emise n RON cu maturitate
rmas 9 ani (YTM RO, 9y, RON) a
fost preluat de pe site-ul Bncii Centra-
le Europene. Randamentele la scaden-
ale obligaiunilor de stat romneti
emise n Euro i n USD cu maturitate
rmas 8 ani (YTM RO, 8y, EUR), re-
spectiv (YTM RO, 8y, USD) au fost pre-
luate de pe site-ul Bursei din Frankfurt.
Cotaia CDS corespunztoare
obligaiunilor de stat romneti emi-
se n EUR cu maturitate 5 ani au fost
preluate de pe site-ul Deutsche Bank
Research. Previziunile privind rata
inflaiei (Ri) pentru anul 2016 pentru
lei sunt furnizate de Banca Naiona-
l a Romniei (BNR), pentru Euro i
pentru USD sunt furnizate de Euro-
pean Intelligence Unit (EIU).

YTM RO, 9y, RON 2.94% Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti i rata inflaiei estimat pentru anul 2016
4.50%
Ri 2016, RON -0.40% 4.00%
3.50%
3.00%
2.50%
YTM RO, 8y, EUR 1.98% 2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
Ri 2016, EUR 0.80% -0.50%
-1.00%
YTM RO, 9y, RON Ri 2016, RON YTM RO, 8y, EUR Ri 2016, EUR YTM RO, 8y, USD Ri 2016, USD
Series1 2.94% -0.40% 1.98% 0.80% 3.83% 1.40%
YTM RO, 8y, USD 3.83%

Ri 2016, USD 1.40%

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane i americane. CDS Romnia
2.50%

2.00%

YTM GER,10y, EUR 0.22% 1.50%

1.00%

YTM USA,10y, USD 2.33% 0.50%

0.00%
YTM GER,10y, EUR YTM USA,10y, USD CDS RO, 5y, EUR
CDS RO, 5y, EUR 1.13% Series1 0.22% 2.33% 1.13%

VALOAREA | Q4 2016 71
ANEVAR a organizat n luna noiembrie un curs de formare a lectorilor, ce
s-a desfurat la Bucureti pe parcursul a trei zile i a fost susinut de
trainer-ul Nineta Ceau. La curs au participat 22 de membri ANEVAR. Mai jos
sunt cteva gnduri culese la debutul cursului, de la civa dintre acetia.

Niculae Skokan - EPI, EBM, EI, EIF
De ce lector?
n acest moment, cu experiena i cunotintele acumu-
late de mine, consider c a putea transmite noilor genera-
ii de evaluatori nouti i informaii deosebite cu privire la
profesia de evaluator.
Ce ateptri avei de la cursul acesta?
M-am nscris la acest curs n ideea de a fi instruit adecvat
n domeniul comunicrii, a transmiterii acestor cunotine.
Ce atuuri trebuie s aib un bun lector?
S aib experien, capacitate de comunicare i s se fac
plcut, agreabil celor care l ascult.
Avei un model printre lectorii actuali?
Da, pe cel care mi-a fost primul profesor cnd am debu-
tat n aceast profesie, pe dl. Gheorghe Bdescu.
Horia Sfren - EPI, EBM, VE, MAA
De ce lector?
mi doresc s transmit din cunotinele mele
i celor care se afl la nceput de drum n profesie.
Ce ateptri avei de la cursul acesta?
M atept s descopr ct mai multe aspecte
noi care s mi fie de folos cnd m voi afla n faa
cursanilor, s m ajute s m fac ct mai bine n-
eles de acetia i s depesc bariera emoiilor.
Ce atuuri trebuie s aib un bun lector?
S fie charismatic, s empatizeze ct mai bine
cu cursanii i s nu se arate superior, n niciun fel
i n niciun moment, slii.
Avei un model printre lectorii actuali?
Pe dl. Laureniu Stan.

Alina Rnbu - EPI, EBM

De ce lector?
Consider c experiena mea profesiona-
l poate aduce un plus de valoare celor care
vin ca i membri noi, iar membrilor deja
existeni le poate aduce acel plus de valoare
prin schimbul de experien implicit.
Ce ateptri avei de la cursul
acesta?
S mi aduc mie un plus de valoare, s
mi mbuntesc cunotinele i s m aju-
te s devin acel trainer ideal. Adrian Trandafir - EPI, EBM, EI
Ce atuuri trebuie s aib un bun
lector? De ce lector?
S fie un pedagog bun, s stpneas- Vreau s mprtesc din cunotinele acumulate pn n acest mo-
c foarte bine materia pe care o pred ment actualilor i viitorilor mei colegi.
mai departe i s transmit informaia Ce ateptri avei de la cursul acesta?
corespunztor. Doresc s mi mbuntesc tehnicile de comunicare i astfel s reu-
Avei un model printre lectorii esc s mi depesc emoiile i s pot vorbi liber n faa colegilor pe care
actuali? urmeaz s i instruiesc la rndul meu.
Cred c toi lectorii actuali sunt extra- Ce atuuri trebuie s aib un bun lector?
ordinar de buni, fiecare pe domeniul su de S fie un bun specialist cu abiliti deosebite de comunicare.
activitate. Toi sunt un model pentru noi, Avei un model printre lectorii actuali?
cei care venim din urm. Pe dl. Gheorghe Bdescu i pe dl. Adrian Popa Bochi.

72 VALOAREA