RAPORT 2013 Teren Si Constructii 3184mp PDF

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.
33
Galai: Str. Brilei, nr. 7-9, et. 3, cam 317, Tel/Fax: 0236 494.969
darian@darian.ro; www.darian.ro
RAPORT DE EVALUARE
al proprietii imobiliare: Teren si constructii
INREGISTRARE LA
Nr. 5826 / 10.05.2013 NREGISTRARE LA BANC Nr.
EVALUATOR
EVALUATOR Dan Vrinceanu

Legitimaie ANEVAR Nr. 17206 / 2013
Parafa Nr. 17206 valabil 2013
Firma SC DARIAN DRS SA
Adresa evaluatorului Oraul: Galati
Str. Brailei, nr. 7-9
Telefon: 0236/494969
E-mail: dan.vrinceanu@darian.ro
CLIENT Persoan Juridic :
BANCA BRD GSG Sucursala GALATI
Adresa Localitatea: Galati , Jud. Galati
DESTINATARUL
BANCA BRD GSG Sucursala GALATI
RAPORTULUI
PROPRIETATEA Proprietate imobiliara supusa evaluarii este formata din teren intravilan
EVALUAT categoria curti constructii in suprafata totala de St = 3184.79 mp real masurat
( conform acte 3190.51 mp ) pe care sunt edificate urmatoarele corpuri de
cladire notate in planul cadastral cu C1-C2 structurate astfel:
Corpul C1 - Birou + Magazie, suprafata construita la sol de Sc=
132.66mp, regim inaltime S+P, suprafata construita desfasurata Scd =
265.32 mp, fundatie de beton, constructie din zidarie de caramida la
subsol, iar parterul pe schelet metalic cu inchideri panouri sandwich
acoperis tabla zincata
Corpul C2 - Sopron transformat in baraca metalica, suprafata
construita la sol de Sc= 140.08 mp, regim inaltime P, suprafata construita
desfasurata Scd = 140.08 mp, constructie metalica
Utilitai apa,electricitate
Proprietari Persoan Juridica:
SC TERRACONS CIVIC SRL
Adresa proprietii Oras Galati, Judetul Galati , Cv 151, P 5
Mentiuni La momentul inspectiei s-au constatat urmatoarele: Corpul de constructie
C2 a fost inchis cu tabla cutata astfel destinatia de sopron metalic a fost
schimbata in baraca metalica.
Conform acte corpul C2 are destinatia Sopron
4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIATA ESTIMAT 171.600 EURO echivalent
PRIN ABORDAREA PRIN COST 742.000 RON
din care valoare teren 95.500 EUR
( 413.000 RON )
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZ ACIILE NTRE PERSOANE FIZ ICE, MAJORIT ARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC
Darian DRS S.A.

Nr. Registrul Comerului: J12/595/1991 | Cod unic de nregistrare: RO201020
Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON
DARIAN DRS S.A. Evaluare proprietate imobiliara de tip industrial : teren si constructii
BAZA DE EVALUARE Valoarea de piata

SCOPUL EVALURII Garantare credit
DATA DE REFERIN A 10.05.2013
EVALURII
CURS DE SCHIMB BNR LA 1 EURO = 4.3241 RON
DATA DE REFERIN
DATA INSPECIEI Inspecia a fost efectuat de ctre Sorin Cristea in data de 09.05.2013 n prezena
PROPRIETII reprezentantului solicitantului .
DATA INTOCMIRII 10.05.2013
RAPORTULUI DE
EVALUARE
6. DATE PRIVIND DREPTUL Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu n
DE PROPRIETATE, favoarea SC TERRACONS CIVIC SRL in baza :
SUPRAFAA I COTE Document disponibil :
INDIVIZE CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE AUT. NR. 904/2006
BNP CONSTANTINESCU
CERTIFICAT DE URBANISM NR. 541/22.03.2007 PRIMARIA
GALATI
AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE NR. 507/14.01.2008 PRIMARIA
GALATI
PROCES VERBAL DE RECEPTIE LA TERMINAREA
LUCRARILOR NR. 847/01.10.2008
PROCES VERBAL DE RECEPTIE LA TERMINAREA
LUCRARILOR NR. 848/01.10.2008
INCHEIERE NR. 46041/04.11.2008
INCHEIERE NR. 10372/02.06.2006
CF NR. 44404/N/Galati nr. cerere 1198/19.01.2009 - un extras de carte
funciara nu a fost pus la dispozitia evaluatorului
NR. CADASTRAL - 15470
Suprafaa de teren nscris n CF: terenul aferent proprietatii in suprafata
totala de 3184.79 mp real masurat ( conform acte 3190.51 mp ) tip curti
constructii
Prile indivize comune: nu este cazul
Sarcini nscrise n Cartea Funciar: un extras de carte funciara nu a fost pus
la dispozitia evaluatorului
MENIUNI 1: Situaia Extras de Carte Funciar: Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras recent
privind Cartea Funciar de carte funciar; evaluarea s-a realizat in ipoteza in care proprietatea este
libera de sarcini
La prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie s prezinte un extras
actualizat n conformitate cu normele interne ale finanatorului.
7. DATE PRIVIND Documentatie cadastrala : Evaluatorul a avut la dispoziie documentatia
DOCUMENTATIA cadastrala sau relevee ale proprietatii / In documentaia cadastral pus la
CADASTRALA dispoziia evaluatorului sunt nscrise:
TEREN - in suprafata totala St =3184.79 mp real masurat ( conform acte
3190.51 mp ) tip curti constructii
CONSTRUCTII :
Corpul C1 - Birou + Magazie, suprafata construita la sol de Sc= 132.66mp,
regim inaltime S+P, suprafata construita desfasurata Scd = 265.32 mp,
fundatie de beton, constructie din zidarie de caramida la subsol, iar parterul pe
schelet metalic cu inchideri panouri sandwich acoperis tabla zincata
Corpul C2 - Sopron transformat inbaraca metaica, suprafata construita la
sol de Sc= 140.08 mp, regim inaltime P, suprafata construita desfasurata Scd
= 140.08 mp, constructie metalica
Diferene ntre situaia cadastral / tabular i situaia de pe teren : La
momentul inspectiei s-au constatat urmatoarele: Corpul de constructie C2
-2-
a fost inchis cu tabla cutata astfel destinatia de sopron metalic a fost
schimbata in baraca metalica.
Conform acte corpul C2 are destinatia Sopron
Restricii de construire : Conform certificatului de urbanism si autorizatiei de
construire nu exist restricii de construire
8. SITUAIA ACTUAL A Situaia ocupanilor : ocupat de proprietar
PROPRIETATII Contracte de concesiune/inchiriere : Nu este cazul
Destinaie : proprietate industriala - spatiu depozitare
9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE Proprietatea este amplasat : intravilanul localitatii Galati, Jud. Galati,
Zona de Centura - in zona industrial/comerciala a orasului;
Accesul - Accesul se face din Drum ( deschiderea este de cca 57 ml ).
Strada la care are acces proprietatea este sistematizat mediu, utilitile
aferente existente pe amplasament sunt : electricitate,apa
ARTERE IMPORTANTE Auto i pietonal: Drumul de Centura
DE CIRCULAIE N Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens
APROPIERE
CARACTERUL EDILITAR Tipul zonei
AL ZONEI Zona industrial/comerciala a orasului - la cca 100 ml de Zona de
Centura
n zon se afl :
SC Arabesque SRL
SC Criomec SRL
Combnatul Mittal Steel Galati
Reprezentanta Auto Golg & Platinum
Vecini:
Nord:prop. Petrache S. ;
Est: drum
Sud: prop. Cincu
Vest: Taluz CF
UTILITI EDILITARE Reea de energie electric: existent
CONECTATE PE Reea de ap: existenta
PARCELA Reea de termoficare: nu
Reea de gaze: la cca 150 ml
Reea de canalizare: la cca 150 ml
AMBIENT - POLUARE Civilizat, poluare medie
CONCLUZIE PRIVIND Zona urbana de amplasare favorabil.
ZONA DE AMPLASARE Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Poluare medie, zona industrial/comerciala.
10. DESCRIEREA TERENULUI

IDENTIFICARE Teren intravilan curti constructii
Suprafata teren St = 3184.79 mp real masurat ( conform acte 3190.51 mp )

Tip drum de acces drum asfaltat
Regim juridic drum Public
Forma regulata
Vecinatati Vecini:
Nord:prop. Petrache S. ;
Est: drum
Sud: prop. Cincu
Vest: Taluz CF
-3-
Inclinare
Teren drept
Stare teren Ocupat cu constructii
Restrictii de Certificatul de urbanism si autorizatia de construire au fost puse la
construire dispozitia evaluatorului.Conform acestora nu exista restrictii de
construire
11. DESCRIEREA CONSTRUCTIILOR
DESCRIEREA Birouri/Magazie
CONSTRUCIEI C1 Sc = 132.66 mp, Scd = 265.32 mp, regim inaltime S+P:
Descrierea sistemului constructiv:
Anul construirii - 2008
Fundaii din beton ;
Structura de rezisten din zidarie ;
Subsolul executat din zidarie iar parterul pe schelet metalic cu inchideri
panouri sandwich;
Invelitoare din tabla pe sarpanta metalica
Pardoseli beton
Tamplarie metalica
Starea actual: bun
DESCRIEREA Baraca Metalica

CONSTRUCIEI C2 SC= 140.08 mp;
Descrierea sistemului constructiv:
Fundaii din beton armat;
Structura de rezisten metalica ;
Inaltimea : h=3m
Fundaii din beton ;
Invelitoare din tabla
Starea actual: bun
-4-
12. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
DEFINIREA PIEEI I Definirea pieei : Piaa spatiilor industriale si a terenurilor
SUBPIEEI Arealul analizat : Localitatea Galati, Jud. Galati Zona
industrial/comerciala a orasului Zona de Centura
NATURA ZONEI Zon preponderent industriala
Din punct de vedere edilitar: zona stabil
Din punct de vedere economic: zona cu economie in stagnare
OFERTA DE Stare : Buna
PROPRIETATI SIMILARE Evoluie : In crestere
CEREREA DE Stare : Srac
PROPRIETATI SIMILARE Evoluie : In scdere
ECHILIBRUL PIEEI In ceea ce privete echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile
(RAPORTUL CERERE/ s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia a
OFERT) cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n
contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de
criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat
cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile
de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe
piaa menionat.
Preturi N ZON PENTRU Minim: 30 EURO/mp
PROPRIETATI Maxim: 40 EURO/mp
COMPARABILE ( terenuri )
Preturi N ZON PENTRU Minim: 100 EURO/mp
PROPRIETATI Maxim: 200 EURO/mp
COMPARABILE (
constructii )
COSTURI DE Minim: 100 EURO / mp Ad
CONSTRUCTIE Maxim: 300 EURO / mp Ad
CONCLUZII I TENDINE PRIVIND pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
PIAA PROPRIETII Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de tranzacii.
Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile pe segmentul de pia al
proprietii
13. CEA MAI BUN UTILIZARE
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile
care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele
urmtoare ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este
fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
Tinand cont de amplasarea proprietatii in zona industriala a orasului, de pozitionarea acestuia la aproximativ 100 m
de la Drmul de Centura, cea mai buna utilizare a terenului liber este de a se construi pe acesta hale de productie
sau depozitare. Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ
posibil pentru proprietatea analizat este cea de teren pentru constructia de spatiu de productie sau
depozitare.
Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare este permisibil legal,
ndeplinete condiia de fizic posibil, este fezabil financiar i este maxim productiv.
-5-
14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL

STANDARDE IVS Cadrul general
INTERNAIONALE DE IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
EVALUARE 2011 IVS 102 Implementare
IVS 103 Rapoartarea evaluarii
IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare
IVS 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea
imprumuturilor
CADRU LEGAL Legislatia in vigoare
14.1. ABORDAREA PRIN COST
Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului
(valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati
vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie / adaptare. Costul terenului se adauga la costul total
al constructiei. Daca este cazul, in mod uzual la costurile de constructie se adauga si stimulentul/profitul promotorului
imobiliar.
In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata, se scad apoi
sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere functionala(tehnologica) si
depreciere economica (externa).
14.2.1. Estimarea valorii terenului

In evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si dezvoltarea,
tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei
directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode.
Metoda comparaiilor directe este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert pe
piaa imobiliar, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care
se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile.
Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri
sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala.
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflect
cel mai bine natura imperfect a pieei imobiliare i tipul datelor de pia.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:
-6-
Grila de comparaii este urmtoarea :

Proprietatea
Elementul de COMPARAIE Comparabila A Comparabila B Comparabila C
subiect
Zona Drumul de
Zona Drumul de Zona Drumul de
centura Fata in fata
Centura langa Centura zona
cu fosta Coca Cola
Ecotec service inferioara
Identificare Zona superioara
data prezent prezent prezent prezent
Suprafaa [mp] 3184,79 7110 1000 7700
PRE VNZARE EUR 213.300 30.000 269.500
Preul de Vnzare (EUR/mp) -
criteriul de comparatie 30,00 30,00 35,00
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul
-3,00 -3,00 -3,50
comparabilei
Pret de vanzare corectat 27,00 27,00 31,50
DREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii
Corectia unitara sau procentuala 0 0 0
Corecie totala pentru Drepturi de
proprietate 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 27,00 27,00 31,50
RESTRICTII LEGALE
Restrictii legale - coeficienti
urbanistici similare similare similare
Corectia unitara sau procentuala 0 0 0
Corecie totala pentru Restrictii
legale - coeficienti urbanistici 0,00 0,00 0,00
CONDIII DE FINANARE
Condiii de finanare normale similare similare similare
-7-
Corectia unitara sau procentuala

Corecie totala pentru finanare 0,00 0,00 0,00
CONDIII DE VNZARE
Condiii de vnzare normale normale normale normale
Corectia unitara sau procentuala
Corecie totala pentru condiii de
vnzare 0,00 0,00 0,00
CONDIII DE PIA
Condiii ale pieei prezent prezent prezent prezent
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecie totala pentru condiii ale
pieei 0,00 0,00 0,00
LOCALIZARE
intravilan Galati, Zona Drumul de

T151, P 5, la cca Zona Drumul de Zona Drumul de centura Fata in fata
100 ml de Drumul Centura langa Centura zona cu fosta Coca Cola
Localizare de Centura Ecotec service inferioara Zona superioara
Corectia unitara sau procentuala 0,0% 5% -5%
Corecie totala pentru localizare 0,00 1,35 - 1,58
CARACTERISTICI FIZICE
Marime ( dimensiune) si forma 3185 mp ; regulata 7110 mp ; regulata 1000 mp ; regulata 7700 mp ; regulata
Corectia unitara sau procentuala 0,0% 5% 0%
Corecie totala pentru form i
dimensiuni 0,00 1,42 0,00
Front stradal - deschidere la
fatada 57,06 ml la drum 60 9 70
Corectia unitara sau procentuala 0,0% 0% 0%
Corecie totala pentru front stradal 0,00 0,00 0,00
Topografie usoara panta usoara panta plan plan

Corectia unitara sau procentuala 0% -5% -5%
Corecie totala pentru topografie (
planeitate) 0,00 - 1,42 - 1,50
UTILITI DISPONIBILE
Utilitati ( en el / apa / canalizare /
apa,electricitate in zona in zona in zona
gaz metan / termoficare / alte)
Corectie unitara sau procentuala 10% 10% 10%
Corecie totala pentru utiliti
disponibile 2,70 2,84 2,84
ZONAREA
-8-
Zonarea - destinatia legala
permisa industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala
Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecie totala pentru zonare 0,00 0,00 0,00
CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai bun utilizare industriala industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala

Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecie totala pentru Cea mai
bun utilizare 0,00 0,00 0,00
Pre corectat 29,70 31,19 31,27
Pre corectat (Eur/mp) 29,7 31,2 31,3
Corecie total net (absolut) 2,70 4,19 - 0,23
(procentual) 10% 16% -1%
(absolut) 2,70 7,02 5,91
Corecie total brut (procentual) 10% 26% 19%
Suprafata 3184,79
Opinie / mp 30,0
Valoare estimata _EURO 95.500
Valoare_RON 413.000
Curs valutar 4,3241
Data evaluarii 10.mai.13
Valoarea asimilat pentru terenul supus evaluarii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a terenului
comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecii (corecia brut procentual cea mai mic)
avnd n vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultat pentru teren prin abordarea prin comparaii
de pia, analiza pe perechi de date este de 95.500 EURO (413.000 RON ).
Teren in exces
Nu exista teren in exces.
14.2.2. Estimarea costului de inlocuire net al cladirilor si constructiilor speciale

Costul de inlocuire brut ( de nou)
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate
echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate. Cheltuielile
ce sunt aferente direct construirii cldirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri
indirecte. Diferena ntre costul de construire i valoarea proprietii imobiliare dup terminare, reprezint profitul
promotorului, care trebuie corelat cu informaiile de pe pia.
Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului: metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate i
metoda devizelor. In ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou (brut) pe o metoda se
segregare a costului, respectiv in baza COSTURI DE RECONSTRUCTIE COSTURI DE INLOCUIRE CLADIRI
INDUSTRIALE, COMERCIALE SI AGRICOLE EDITURA IROVAL BUCURESTI 2010 CORNELIU SCHIOPU.
n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i exprimate n de uniti de msur
adecvate. Utiliznd aceast metod, evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate
n construcie plus manopera, utilaje i transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat
de suprafa.
Deprecieri
-9-
Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de nlocuire (de nou) a construciilor ce poate apare din cauze
fizice, funcionale sau externe. Exist mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Metodele de estimare a
deprecierii sunt: metoda duratei de via economic, metoda modificat a duratei de via economic, metoda segregrii,
tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metod suplimentar, metoda duratei de via fizic poate fi utilizat numai
pentru a estima uzura fizic.
In mod practic, in estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicit evaluatorului s
analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul
utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt:
- uzura fizic recuperabil;
- uzura fizic nerecuperabil;
- neadecvarea funcional recuperabil;
- neadecvarea funcional nerecuperabil;
- deprecierea extern (ce poate fi i temporar)
n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i extern
- 10 -
Valoare teren + constructii ( metoda costului ) = 171.600 EURO echivalent 742.000 RON
Datorita specificului (constructie speciala) ,dimensiuni, locatie folosirea celorlalte doua metode
( comparatie si randament) pot conduce la obtinerea unor volri nerealiste.
Pe langa cele mentionate mai sus, conform "Ghidului privind evaluarea pentru garantarea
imprumuturilor Octombrie 2010" emis de ANEVAR, in cazul in care nu sunt suficiente informatii
"abordarea prin cost devine preponderent relevanta cand lipsa activitatii de pe piata limiteaza aplicarea
abordarii prin comparatie directa, precum si in situatia in care proprietatile evaluate nu pot fi evaluate
prin abordarea prin venit"1.
15.RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile
de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse
evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:
VALOAREA DE PIATA RECOMANDAT 171.600EURO echivalent
742.000 RON
VALOAREA DE PIATA A FOST DETERMINAT PRIN ABORDAREA PE BAZ DE COST
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NT RE PERSOANE FIZ ICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR
Dan Vrinceanu
Evaluator proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR
Sorin Cristea
Evaluator proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR
S.C. DARIAN DRS S.A.
16. DEFINIII
VALOAREA DE PIATA conform IVS 1

Valoarea justa reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor
decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare,
n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este
exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele
ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:
1 "Ghidul privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor Octombrie 2010" emis de ANEVAR, pct. 26, pag. 14
Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au fost
prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat
valabil si marketabil;
Evaluatorul a avut la dispoziie documentele ce s-au anexat prezentului raport i considerate parte integrant, din
care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini.
Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea
prezentului raport.
Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, in afara
cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerare in prezentul raport;
Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz
valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a
materialelor periculoase;
Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de
evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea
cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i acest raport nu
valideaz starea tehnic a cldirii;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina
faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea
existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.

Condiii limitative:
Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia evaluatorului;
Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul
cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare
valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar
nu este liniara);
Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport. Valori separate
alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depun mrturie in
instan relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese
fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevzut in raport.
Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile exprimate n
raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei mai 2013;
Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare;
Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinele
legale;
Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.
18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i ariile propietatii ;
Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric
precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii existente pe site-urile www.piaa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.mix-up.company.imobiliare.ro,
www.edil.ro, etc.;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Galati i din zona n
care se situeaz proprietatea supusa evalurii.
- 13 -
19. TIPUL VALORII ESTIMATE

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: IVS 310-
Evaluarea pentru garantarea mprumutului.
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip industrial. Proprietatea imobiliara subiect se
preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor.
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de piata aa cum este ea definit n standardul internaional
de evaluare IVS 1.
20. DATA ESTIMRII VALORII

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii mai 2013. Data la care se
consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 10.05.2013.
Evaluarea a fost realizat n mai 2013 , care este si data raportului.
21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la exprimarea
valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4,3241 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n
valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la baza evalurii nu
sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia
comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)
22. MODALITI DE PLAT

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza unei
tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.
23. RISCUL DE GARANIE

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip industrial. Din punct de vedere al pretabilitii
ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de
calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de piata, utilizabile
pentru scopul exprimat (garanie bancar).
Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVS 310 Evaluarea
pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari :
Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :
o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;
o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar;
o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa
menionat.
Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul
localitatii:
o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent,
cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor cu aceasta;
o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe
aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei
generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de
tip rezidential;
Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita localizarii proprietatii si
caracteristicilor tehnico constructive posibilele utilizari alternative sunt transformarea in proprietate de tip comercial
destinatie birouri, cu o cerere mai redusa decat cererea pentru destinatia rezidentiala;
Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam ca
vandabilitatea curenta a proprietatii in acest moment este sub media pietei, datorita faptuilui ca proprietatile
rezidentiale mari (case unifamiliale) sunt cele mai putin tranzactionate in acest moment. Acest fapt estimam ca se va
mentine si in viitorul apropiat;
Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei, pentru
proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad i anume scderea
- 14 -
numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor
imobiliare de tip rezidential.
Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata precizam
ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind
proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.
24. CLAUZA DE NEPUBLICARE
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si precizia
datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre
evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile
specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de
dezvoltare al pieei imobiliare specifice i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor
evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si
destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie
pentru alt scop, in nici o circumstan.
25. DECLARAIE DE CONFORMITATE
Declarm c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de
Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse
n prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de
proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite
valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar
garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri.
26. CERTIFICARE
Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c:

o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte.
o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative
specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere
profesional.
o nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport de
evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate.
o suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a
unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de
apariia unui eveniment ulterior.
o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i
metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i
standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena reprezentantului proprieratului .
o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara
evaluatorului care semneaz mai jos.
Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al
evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii.
La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru ANEVAR, a ndeplinit cerinele
programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport.
Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ
IRIAC ASIGURRI S.A. Firma DARIAN DRS S.A. are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ-
TIRIAC ASIGURRI S.A.
- 15 -
27. PREZENTAREA EVALUATORULUI
DARIAN este juctor principal pe piaa serviciilor de evaluare, domeniile de baz fiind evaluare de proprieti imobiliare,
evaluare de afaceri, evaluare de maini i echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale.
Destinaiile pentru care ntocmim rapoarte de evaluare sunt garanii bancare, raportri financiare, vnzare-cumprare,
asocieri, fuziuni, lichidri, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ i elaborarea de planuri de afaceri, studii
de fezabilitate, proiecte pentru finanare, servicii de consultan financiar i n management. Recent, am realizat
evaluarea de proiecte pentru finanri din fonduri europene.
Activitatea DARIAN se desfoar pe plan naional, prin cele 20 de birouri proprii din cele mai mari orae ale rii i o
reea de evaluatori colaboratori n celelalte judee, asigurnd o bun cunoatere a pieei imobiliare romneti. Echipa este
format din evaluatori membri titulari (la toate seciunile) i membri acreditai ANEVAR, membri ai altor asociaii
profesionale internaionale, cu experien n domeniul evalurii, scopul principal fiind prestarea unor servicii la calitatea i
standardul cel mai bun al profesiei, perfecionarea, pregtirea continu i promovarea celor mai bune practici.
Experiena pe piaa evalurii se concretizeaz n 16 ani de evaluri n toate domeniile, contracte i convenii naionale
ncheiate cu instituii bancare i guvernamentale. Am dat consultan n evaluare, am evaluat afaceri i patrimonii pentru un
numr de peste 10.000 de clieni, societi comerciale, nsumnd peste 500.000 de active de natura proprietilor imobiliare,
mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, n ultimii ani am avut peste 50.000 de clieni persoane fizice pentru care am
efectuat rapoarte de evaluare pentru proprieti rezideniale sau terenuri n toate zonele rii. Valoarea actualizat a afacerilor,
proprietilor imobiliare, mijloacelor fixe i bunurilor evaluate din 1993 pn n prezent de ctre Darian este de aproximativ 20
miliarde EURO.
DARIAN este din anul 1994 membru corporativ ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Lucrrile sunt
realizate cu respectarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS), cu cele europene ale Grupului European al
Asociailor de Evaluatori (TEGOVA) i recomandrilor asociaiei profesionale.
DARIAN DRS S.A. are certificat sistemul de asigurare a calitii conform ISO 9001: 2008, prin
SGS-ICS din anul 2003, recertificat n anul 2009.
Mai multe detalii privind activitatea firmei, serviciile prestate, portofoliul de clieni etc. sunt
disponibile pe site-ul nostru www.darian.ro . Ne putei contacta pentru ntrebri punctuale la darian@darian.ro.
Date de contact:
Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797
Bucureti - Union Intl Center, str. I. Cmpineanu 11, et. 6, Tel / Fax: 40 / 21 / 3122786, 0723 / 574000
Timioara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620
Constanta - B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625
Iai -Str. tefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627
Braov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624
Sibiu - Str. coala de not, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236
Galai - Str. Brilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085
Arad - Str. Clugreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407
Craiova - Str. Calea Bucureti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567
Ploieti - Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0730 / 277050
Piteti - Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875
Suceava - Str. tefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274
Oradea - Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009
Tg. Mure - Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409
Alba Iulia - Str. I.C. Brtianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092
Deva - Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 011093
Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572,
Resita - Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054
Bacau - Str. Energiei, nr. 32, 40 / 234 / 517000, 0731 / 730347
Membru al:
- 16 -
ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE
ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII
ANEXA NR. 3 LOCALIZAREA PROPRIETII
ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE
http://mercador.ro/oferta/7700-mp-centura-galatiului-fata-in-fata-cu-fosta-coca-cola-utilitati-
IDDhQH.html#37b1af0f6f
http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/vt81220.htm
- 17 -
http://mercador.ro/oferta/vind-teren-IDDoqp.html#37b1af0f6f
- 18 -
ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII
- 19 -
C1
- 20 -
- 21 -
C2
Anexa nr. 3 Localizarea proprietatii :
- 22 -
- 23 -

RAPORT 2013 Teren Si Constructii 3184mp PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

RAPORT 2013 Teren Si Constructii 3184mp PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.

EVALUATOR Dan Vrinceanu

Darian DRS S.A.

BAZA DE EVALUARE Valoarea de piata

9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

10. DESCRIEREA TERENULUI

Suprafata teren St = 3184.79 mp real masurat ( conform acte 3190.51 mp )

DESCRIEREA Baraca Metalica

13. CEA MAI BUN UTILIZARE

REGLEMENTRI I CADRU LEGAL

14.1. ABORDAREA PRIN COST

14.2.1. Estimarea valorii terenului

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparaii este urmtoarea :

Corectia unitara sau procentuala

intravilan Galati, Zona Drumul de

Topografie usoara panta usoara panta plan plan

Cea mai bun utilizare industriala industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala

14.2.2. Estimarea costului de inlocuire net al cladirilor si constructiilor speciale

15.RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

S.C. DARIAN DRS S.A.

VALOAREA DE PIATA conform IVS 1

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

18. INFORMAII UTILIZATE

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

20. DATA ESTIMRII VALORII

21. MONEDA RAPORTULUI

22. MODALITI DE PLAT

23. RISCUL DE GARANIE

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

25. DECLARAIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c:

27. PREZENTAREA EVALUATORULUI

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

Anexa nr. 3 Localizarea proprietatii :

S-ar putea să vă placă și