RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliar de tip apartament cu 3 camere i dependine, situat

n localitatea Bucuresti, Bulevardul Corneliu Coposu, nr 20, scara A, apartament 3,
Sector 4
Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii precum i considerente
privind valoarea sunt:
- valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele, ipotezele
speciale i aprecierile exprimate n prezentul raport i este valabil n condiiile
generale i specifice aferente perioadei Aprilie 2017;
- valoarea nu ine seama de responsabilitile de mediu i de costurile
implicate de conformarea la cerinele legale; o cursul mediu valutar luat n
considerare pentru calcule a fost de 4,4576 RON = 1 EURO;
- Prezentul rezumat trebuie utilizat mpreun cu raportul din care face parte.
- VALOAREA este una global. Valoarea nu este afectat de TVA, aceasta taxa
fiind un element de fiscalitate care apare sau nu n momentul realizarii unei
tranzacii, n condiiile i la valorile specificate de lege i n funcie de calitatea
persoanelor implicate n tranzacie (juridice sau fizice), iar n cazul persoanelor
juridice n funcie de inregistrarea fiscal a acestora, (ca platitoare sau nu de TVA).

Scopul evaluarii

Estimarea celui mai probabil pre al proprietii imobiliare n cazul

tranzacionri pe o pia liber la nivelul preurilor practicate pe piaa specific
n luna aprilie 2017.

Descrierea construciei de baz (imobilul)

AMPLASAMENT Bloc de locuine tip P+8E

Apartament situat la parter al unui bloc n regim de nlime P+8E

ANUL PIF 1981

LOCUINE PE PALIER 4

ORIENTARE Cardinal: Nord-Est

CARACTERISTICI Structur: fundaii din beton armat

nchideri perimetrale: panouri prefabricate

Acoperi tip teras

Finisaj exterior: tencuieli simple

Ua de acces n bloc este din PVC cu geam termopan

Aspect exterior: nu prezint degradri ale finisajelor

Aspect interior: ngrijit

CONCLUZIE PRIVIND Starea general a imobilului este bun, aspectul este ngrijit
CONSTRUCIA DE
BAZ Imobilul nu se afl n zon inundabil
Descrierea apartamentului

SUPRAFA Apartamentul se compune din 3 camere cu dependine, suprafa util

67,00 mp, cu 11/770 mp teren n
folosin, (
Apartamentul este: semi-decomandat
Gradul de confort: 1
TMPLRIE Exterioar: ferestre tmplrie PVC cu geam termopan.
Interioar:
- Ua de acces a apartamentului este metalic,
antiefracie.
- Usi interioare din MDF
FINISAJE finisaj de nivel mediu-superior + PVC, lund n
considerare starea propriu-zis a imobilului.
Pardoseli: parchet lemn (camere), gresie (buctrie, bi, hol )
Perei placai cu faian la bi i buctrie ( parial)
Tencuieli gletuite, zugrveli lavabile.
INSTALAII I DOTRI Normale
ELECTRICE Instalaiile se prezum a fi n stare bun
INSTALAII I DOTRI Cu calorifere racordate la reeaua de termoficare
NCLZIRE Instalaiile se prezum a fi n stare bun
INSTALAII I DOTRI De la reeaua oraului

ALIMENTARE CU AP Instalaiile se prezum a fi n stare bun

INSTALAII I DOTRI Alimentare cu gaz de la reea
ALIMENTARE CU GAZE Instalaiile se prezum a fi n stare bun
NECESAR DE
INVESTIT Nu este cazul
CONCLUZIE PRIVIND Aspect ngrijit, utiliti complete
APARTAMENTUL Stare tehnic general: este foarte bun
Deprecieri identificate: fr

ABORDAREA PRIN PIATA

S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor ajustri cantitative
pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele
comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale
proprietii de analizat. Ajustrile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut.
Criteriul de selecie a valorii a fost ajustarea totala brut ca procent din preul de vnzare
cea mai mic. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie
de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele
direct implicate n tranzacii.

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

 Criterii i
Nr Proprietatea
elemente de Proprietati comparabile comparaie
crt. de evaluat:
comparaie:

1 2 3

Pret ( euro) 77 65 69

Tipul
oferta oferta oferta
comparabilei

Drept de
1 proprietate integral integral integral integral
transmis:
Conditii de
2 normale similare similare similare
finantare
Conditii de
4 normale normale normale normale
vanzare

Cheltuieli imediat
urmatoare

5 dupa cumparare fara fara fara fara

6 Condiiile pietei: apr.17 Apr.17 Apr.17 Apr.17

Bulevardul Bulevardul Bulevardul

Bulevardul Corneliu
Adresa Corneliu Corneliu Coposu, Corneliu
Coposu, nr.15
Coposu, nr. 20 nr. 17 Coposu, nr. 10
Caracteristici
8
fizice
semidecoman semidecomand semidecoman decomanda
Tip apartament
dat at dat t
Numar camere 3 3 3 3
parter din
Etaj 5 din P+10E 3 din P+4E 4 din P+4E
P+8E
Finisaje medii+PVC medii+PVC medii+PVC medii +pvc
Incalzire / apa central
central gaz termoficare central gaz
calda proprie gaz
Garaj-Boxa nu nu nu nu
Vechime (anul
1981 1980 1980 1980
constructiei)
Arie util 67,00 70 60 68
Cea ma buna
9 rezdential rezdential rezdential rezdential
utilizare:
Pret / mp Au
1100 1083 1015
(EURO)
ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR. COMPARATII DIRECTE

Proprietatea Comparabila
Element de comparatie Comparabila 2 Comparabila 3
subiect 1
Bulevardul
Bulevardul Bulevardul Bulevardul
Corneliu
Identificare proprietate Corneliu Corneliu Coposu, Corneliu Coposu,
Coposu, nr.
Coposu, nr. 17 nr. 10 nr.15
20
Pret vanzare 77 65 69
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Ajustare unitara sau procentuala -9% -9% -9%
Ajustare totala pentru tipul
-6.93 -5.85 -6.21
comparabilei
Pret de vanzare ajustat 70.07 59.15 62.79

DREPT DE PROPRIETATE

Drept de proprietate transferat integral integral integral integral

Ajustare unitara sau procentuala
Ajustare totala drept de proprietate 0 0 0
Pret ajustat 70.07 59.15 62.79
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare
Ajustare unitara sau procentuala 0 0 0
Ajustare totala conditii de finantare 0 0 0
Pret ajustat 70.07 59.15 62.79
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Ajustare unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala conditii de vanzare 0 0 0
Pret ajustat 70.07 59.15 62.79
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE
DUPA
CUMPARARE

Cheltuieli imediat urmatoare

fara fara fara fara
dupa cumparare -
investitii de adecvare, finalizare,
finisare
Ajustare unitara 0% 0% 0%
Ajustare totala cheltuieli imediat
0 0 0
dupa cumparare
Pret ajustat 70.07 59.15 62.79
CONDITII DE PIATA
octombrie- octombrie-
Conditii de piata ( timpul ) octombrie-16 octombrie-16
16 16
Ajustare procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala conditii de piata 0 0 0
Pret ajustat 70.07 59.15 62.79
LOCALIZARE

Zona Zona
Localizare Zona Complex Zona Complex
Complex Complex

Studenesc Studenesc Studenesc Studenesc

Ajustare procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala localizare 0 0 0
Pret ajustat 70.07 59.15 62.79
CARACTERISTICI FIZICE
semidecoma semidecoma semidecomanda
Tip apartament decomandat
ndat ndat t
Ajustare unitara 0% 0% -2%
Ajustare totala tip apartament 0 0 -1.26
Pret ajustat 70.07 59.15 61.53
parter din
Etaj 5 din P+10E 3 din P+4E 4 din P+4E
P+8E
Ajustare unitara sau procentuala 0% 0% 10%
Ajustare totala etaj 0 0 6.15
Pret ajustat 70.07 59.15 67.68
Finisaje medii+PVC medii+PVC medii+PVC medii +pvc
Ajustare unitara sau procentuala 0 0 0
Ajustare totala finisaje 0 0 0
Pret ajustat 70.07 59.15 67.68
Incalzire / apa calda proprie central gaz termoficare central gaz central gaz
Ajustare unitara 0 0 0
Ajustare totala incalzire / apa calda
1.5 0 0
proprie
Pret ajustat 71.57 59.15 67.68
Vechime - an constructie 1981 1980 1980 1980
Ajustare unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala vechime 0 0 0
Pret ajustat 71.57 59.15 67.68
Aria construit sau numar de
67,00 70,00 60,00 68,00
camere
Ajustare unitara 1.02 990 1
Ajustare totala arie utila sau numar
-3.06 6.93 -1
de camere
Pret ajustat 68.51 66.08 66.68
Garaj-Boxa nu nu nu nu
Ajustare unitara 0 0 0
Ajustare totala garaj-boxa 0 0 0
Pret ajustat 68.51 66.08 66.68
Caracteristici economice normale normale normale normale
Ajustare unitara 0 0 0
Ajustare totala caracteristici
0 0 0
economice
Pret ajustat 68.51 66.08 66.68
Utilizare ( zonare) - cea mai
rezdential rezdential rezdential rezdential
buna utilizare
Ajustare unitara 0 0 0
Ajustare totala cea mai buna utilizare 0 0 0
Pret ajustat 68.51 66.08 66.68
Componente non-imobiliare ale aer complet complet
partial mobilat
valorii condiionat mobilat, mobilat,
aer
aer condiionat
condiionat
Ajustare unitara 0 0 0
Ajustare totala componente non-
-1
imobiliare
Pret ajustat 67.5
Ajustare totala neta 2.56
Ajustare totala neta (%) 4%
Ajustare totala bruta 5.56
Ajustare totala bruta (%) 8%

67.500 euro 300.900 lei

Opinie
1007 euro
Curs
/ mp

Data Apr. 17

n baza rezultatelor obtinute n cadrul celor dou abordari aplicate, am considerat

c cea mai relevant valoare, este cea obtinuta n cadrul abordarii prin pia, avnd
n vedere c ea are un grad de relevan adecvat scopului evalurii, c ajustrile ce
au dus la rezultatul ei au fost determinate cu o precizie bun, prelucrnd o cantitate
nsemnat de date de pia, evaluatorul consider c valoarea de pia a
proprietii imobiliare este :

67.500 EUR
(echivalent a 300.900 LEI)

Referitor la aceste valori pot fi precizate urmatoarele:

- nu sunt afectate de TVA
- au fost exprimate innd seama exclusiv de ipotezele i aprecierile exprimate
n prezentul raport i sunt valabile n condiiile generale i specifice aferente
perioadei Aprilie 2017 nu reprezint valoare de asigurare

Aplicarea metodelor de evaluare prezentate a condus la obinerea urmtoarelor

indicaii asupra valorii de pia a proprietii:
 Abordarea prin
ABORDARE Abordarea prin Pia Venit
rezultatul n EUR 67.500 euro 67.000 euro
rezultatul n LEI 300.900 lei 295.700 lei
analiza final n vederea selectrii valorii de piata
Adecvarea bun bun
Precizia bun rezonabil
Cantitatea de informaii de
pia suficient mic