Prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat

individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasa se obligă să plătească chirie.

Scopul locaţiunii este folosinţa, sau folosinţa şi posesiunea unui bun, care aparţine unei alte persoane.
Folosinţa bunului constă în aplicarea calităţilor utile ale bunului.
Posesia bunului constă în stăpînirea efectivă a bunului.

Subiecţii locaţiunii sunt locatorul şi locatarul

În calitate de locator poate activa orice persoană fizică sau juridică –subiecţi de drept, care dispun de un bun cu
titlu de proprietate sau în baza altui titlu legal.
Locatarul poate fi orice subiect de drept, care dispune de capacitatea de exerciţiu.

Obiectul locaţiunii poate fi doar un bun determinat individual, care nu este exclus din circuitul civil.
Se consideră determinat individual bunul care, potrivit naturii sale, se individualizează prin semne, însuşiri
caracteristice doar lui.

Nu pot servi ca obiect al locaţiunii doar unele bunuri în privinţa cărora legislaţia stipulează careva restricţii. Astfel
de restricţii sunt stipulate în Decretul Preşedintelui Republicii Moldova din 06.01.1994 “Cu privire la aprobarea
Listelor întreprinderilor şi organizaţiilor de stat, precum şi a tipurilor de bunuri ale statului, a căror arendă
nu se admite”.

O particularitate a acestui contract o constituie folosinţa sau folosinţa şi posesiunea temporară.

Din aceste considerente părţile au obligaţia de a stipula în contract termenul acestuia. Dat fiind faptul, că Legea
nu prevede altceva, în principiu, prin acordul părţilor locaţiunea poate avea loc şi pe un termen nedeterminat.

Locaţiunea este un contract cu titlu oneros. obligaţia de bază a locatarului este achitarea chiriei, care se stabileşte
prin acordul comun ale părţilor.

Articolul 876. Forma contractului de locaţiune

(1) Contractul de locaţiune a unui bun imobil trebuie să fie întocmit în scris.
(2) Contractul de locaţiune a unui bun imobil pe un termen ce depăşeşte 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor
imobile. Nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ.

Din aceste considerente se poate deduce, că pentru bunurile mobile forma contractului poate fi şi verbală, dar
părţile pot conveni şi altfel.

Alte criterii faţă de forma contractului de locaţiune sun stipulate în lege pentru cazul cînd obiectul contractului
este un bun imobil, care se dă în chirie pe un termen ce depăşeşte 3 ani, în acest caz se cere înscrierea
contractului în Registrul bunurilor imobile.

Nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ. Prin urmare, acest contract
are valoare juridică numai pentru părţile contractului şi nu poate fi invocat faţă de alte persoane.
Articolul 877. Termenul maxim al contractului de locaţiune
Contractul de locaţiune nu poate fi încheiat pe un termen mai mare de 99 ani.

Legea stipulează doar o singură restricţie cu privire la termenul locaţiunii, care nu poate depăşi termenul de 99 de
ani. Prin urmare, părţile pot conveni şi stipula în contract orice termen în aceşti parametri.

Articolul 878. Caracterisitcele bunului închiriat

(1) Locatorul este obligat să predea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite
prin contract, şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii.
(2) Bunul dat de locator trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic.
(3) Bunul este considerat liber de orice viciu material cînd are caracteristicile convenite. Bunul este liber de vicii
materiale în cazul în care poate fi folosit conform destinaţiei stabilite în contract, dacă nu s-a convenit asupra
unor anumite caracteristici, sau conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri dacă nu s-a convenit
asupra folosinţei.
(4) Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica drepturi asupra acestui
bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul.
(5) Înainte de a-şi valorifica drepturile, locatarul trebuie să-l informeze pe locator despre viciile bunului
depistate.

Obligațiile cu privire la caracteristici

a) Obligația de transmiterea bunului în stare, care permite folosirea lui conform destinaţiei şi menţinerea
bunului în această stare pe toată durata locaţiunii.

*Această obligaţiune rezultă din faptul, că locatorul este, de regulă, proprietarul bunului închiriat şi el trebuie să
suporte toate cheltuielile necesare pentru menţinerea acestui bun în stare cuvenită.
Această regulă este imperativă şi părţile nu pot conveni altfel.

b) Obligația de transmiterii în locaţiune a unui bun care este liber de orice vici(materiale si juridice).

c) Bunul este considerat liber de orice viciu material dacă părţile au respectat minimum o condiţie din cele două
legale:

1) În contract este stipulată destinaţia obiectului şi starea acestuia permite folosirea acestui bun după această
destinaţie.

2) Părţile nu au convenit asupra unor anumite caracteristici de folosinţă, dar bunul poate fi folosit
conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri.

d) Bunul dat este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica dreptul asupra acestui
bun în perioada pentru care a fost încheiat contractual.

e) Îndată după depistarea viciilor bunului închiriat locatarul este obligat să-şi onoreze obligaţia informaţională
despre acest fapt faţă de locator.
*Soluţionarea divergenţelor legate de viciile depistate poate avea loc, după situaţie prin acordul părţilor sau pe
cale judiciară.
Articolul 879. Reducerea chiriei din cauza viciului bunului închiriat

(1) Dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din chirie proporţional
diminuării folosinţei bunului. Dreptul de a plăti o chirie redusă încetează cînd viciul este remediat. Viciul
nesemnificativ nu este luat în considerare.
(2) În cazul închirierii unei locuinţe, convenţiile prin care se derogă de la alin.(1) în defavoarea locatarului nu
produc efecte.

a) Afectarea bunului închiriat de un viciu este un temei legal pentru reducerea chiriei.
Pentru eliberarea parţială de plata chiriei este necesar ca viciul să fie ascuns în virtutea naturii sale, ca el să nu fie
evident şi să poată fi depistat la prima apreciere de oricine.
Este, de asemenea, necesar ca asupra survenirii viciului să nu aibă careva influenţă locatarul.

b) Cuantumul reducerii chiriei este proporţional diminuării folosirii. Prin urmare, criteriul de bază pentru
reducerea chiriei este volumul folosirii obiectului, care este stabilit în contract în dependenţă de situaţii reale şi la
care convin părţile.

c) Dreptul locatarului de a plăti chiria redusă încetează odată cu reparaţia sau înlăturarea în alt mod a viciului
depistat.

d) Nu poate servi ca temei pentru reducerea chiriei viciul nesemnificativ. Este considerat nesemnificativ
acel viciu care nu influenţează esenţial la folosinţa bunului şi pentru înlăturarea căruia nu se cer cheltuieli
însemnate.

e) Interesele locatarului în reducerea chiriei din motivul viciilor într-un contract de locaţiune a unei locuinţe sunt
protejate de lege prin norma care stipulează că în cazul stabilirii în contract a unei clauze în defavoarea
locatarului nu produce efecte. Prin urmare, reducerea chiriei în contractul de închiriere a locuinţei nu are efect
chiar şi în cazul dacă astfel au convenit părţile, deoarece această clauză este nulă în virtutealegii.

Articolul 880. Repararea prejudiciului cauzat de viciile bunului închiriat

(1) Dacă un viciu care diminuează folosinţa bunului există în momentul încheierii contractului sau apare ulterior
dintr-o cauză pentru care este răspunzător locatorul sau dacă acesta este în întîrziere în privinţa obligaţiei sale de a
remedia bunul, locatarul poate cere, pe lîngă pretenţiile sale la o chirie redusă, despăgubiri pentru prejudiciul
cauzat.
(2) În cazul întîrzierii locatorului, locatarul poate remedia el însuşi viciul, cerînd restituirea cheltuielilor utile.

1.Viciul bunului închiriat are ca efect două aspecte negative:

a)reducerea chiriei;
b)reparaţia prejudiciului cauzat de acest viciu. Legea stipulează dreptul locatarului de a cere reparaţia
prejudiciului cauzat pe lîngă pretenţiile sale cu privire la reducerea chiriei.

2.Realizarea dreptului la despăgubire pentru prejudiciul cauzat de viciul bunului închiriat poate avea loc doar în
cazul în care are loc unul din cele trei fapte stipulate în lege:
a)viciul există în momentul încheierii contractului;
b)sau apare ulterior dintr-o cauză pentru care este răspunzător locatorul;
c)sau dacă locatorul este în întîrzierea în privinţa obligaţiei sale de a remedia bunul.

3. Locatarul dispune suplimentar încă de un drept în cazul existării unui viciu –drept care poate fi aplicat doar
într-un singur caz-cînd are loc întîrzierea locatorului. În această situaţia locatarul personal poate remedia viciu,
cerînd restituirea cheltuielilor utile suportate.
Articolul 881. Efectele cunoaşterii viciului de către locatar

Dacă, la momentul încheierii contractului de locaţiune, ştia despre viciul bunului şi nu a formulat pretenţii în
legătură cu acest fapt, locatarul nu va beneficia de drepturile prevăzute la art.879.

Această normă admite în princiu posibilitatea dării în locaţiune a unui bun cu vicii fără careva efecte negatove
pentru locator. Această situaţie poate avea loc dacă sunt respectare trei condiţii:
a)viciul exista la momentul încheierii contractului;
b)locatarul era la curent cu acest viciu;
c)locatarul nu a fosrmulat faţă de locator careva pretenţii viza-vi de acest viciu.

Existenţa acestor prevederi legale are ca efect lipsirea locatarului de dreptul de a cere reducerea chiriei din
motivul viciul bunului închiriat.

Articolul 882. Nulitatea acordului privind exonerarea de răspundere sau diminuarea ei

Acordul în al cărui temei locatorul este exonerat de răspundere pentru vicii sau răspunderea lui este diminuată nu
produce efecte dacă locatorul trece cu viclenie viciul sub tăcere.

1. Locatorul poate fi exonerat de răspundere pentru viciu sau răspunderea lui este diminuată cu condiţia că
aceste clauze au fost stipulate în contract prin acordul comun ale părţilor, şi dacă locatorul e de bună credinţă.

2. Acordul, în care cărui temei este exonetar de răspundere sau răspunderea lui este diminuată, nu are efecte
juridice dacă locatorul e de rea credinţă şi trece cu viclenie viciul sub tăcere. În acest caz locatarul poate realiza
drepturile sale stipulate în art. 879 –880 CC RM