Metoda cheltuielilor

13. Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca

totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor
lui de consum.
14. Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei, care
include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);
b) evaluarea construcţiilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
e) argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;
g) evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
15. Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit din
următoarele etape:
a) determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai
bună şi eficientă utilizare;
b) determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau
de înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sînt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi
nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice;
d) estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii
acumulate;
e) estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi
valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.
16. Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D) (1)
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţă a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată.
17. Valoarea de piaţă a terenului este determinată prin metodele menţionate la capitolul VII al
prezentului Regulament.
18. Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat este
constituită din următoarele elemente:
a) costul construcţiei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
19. Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia
obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente
normative.
20. Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada
dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se
calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.
21. Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe
piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
 22. Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea
următoarelor metode:
a) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativă.
23. Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce
caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al
suprafeţei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între
costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum,
suprafaţă). Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau în baza "Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
24. Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Surse de informaţie
pentru estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda dată pot servi normele de
deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.
25. Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia
clădirii în întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect şi devizelor generale pentru obiectul evaluat.
26. În cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcţia obiectului se estimează prin
următoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse şi indici;
c) metoda indicilor de bază.
27. Metoda de resurse este o metodă de determinare a valorii de deviz a clădirilor şi
construcţiilor în baza indicilor de resurse evidenţiaţi în documentaţia de proiect şi deviz:
manoperă, utilajele de construcţii-montaj, materiale, construcţii şi preţurilor de livrare a acestor
resurse. Metoda de resurse se aplică în conformitate cu instrucţiunile privind întocmirea
devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) şi alte
instrucţiuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului.
28. Metoda de resurse şi indici reprezintă o aplicare mixtă a metodei de resurse şi a
sistemului de indici pentru resursele folosite în construcţie şi determinate ca raport între preţurile
curente şi preţurile de bază pentru resursele similare.
29. Metoda indicilor de bază se bazează pe recalcularea cheltuielilor incluse în devize din
preţurile de bază în preţurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda
indicilor de bazăse efectuează în baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a
costului construcţiei şi de efectuare a calculelor pentru executarea lucrărilor de antrepriză între
beneficiari şi antreprenori în condiţiile liberalizării preţurilor, pus în aplicare de la 1 iunie 1994,
aprobat de Departamentul de Arhitectură şi Construcţii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994
(Monitorul construcţiilor, 1994, vol.3) şi Instrucţiunilor metodologice privind modul
de întocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinînd seama de
preţurile curente, aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării
Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construcţiilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)).
30. La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de
luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de
consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin
diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale
deprecierii:
a) uzura fizică;
b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
 31. Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării
lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea
incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).
32. Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele
pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi
construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor
(proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi altele).
33. Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară,
schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.
34. Uzura fizică şi deprecierea funcţională pot fi recuperabile şi nerecuperabile.
35. Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct
de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include
cheltuielile legate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil
evaluat va creşte.
36. Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi
mai mari decît creşterea probabilă a valorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor
deprecierii.
37. Metodele de estimare a uzurii fizice sînt:
a) metoda normativă;
b) metoda valorică;
c) metoda vîrstei efective.
38. Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării
tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:
a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element. (2)
unde,
Uconstr. - uzura fizică a construcţiei (%);
Uelement. - uzura elementelor construcţiei (%);
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%).
39. Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate
folosi Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S. Moldoveneşti în scopul
asigurării de stat, ediţia 1982, aprobate prin Hotărîrea Sovietului Miniştrilor al R.S.S.
Moldoveneşti nr.119 din 29 martie 1982.
40. Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. În
acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi
valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii
fizice.
41. Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele
cazuri:
a) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă;
b) cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vînzarea obiectului (diferenţa între
preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai
mare decît cheltuielile pentru reparaţia capitală);
c) bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat.
42. Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vîrstei efective se foloseşte
următoarea formulă:
U=(VE/DVF)x100 sau U=(VE(VE+DVFR))x100 (3)
unde,
U - uzura fizică exprimată în procente;
 VE - vîrsta efectivă;
DVF - durata de viaţă fizică;
DVFR - durata de viaţă fizică rămasă.
Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît a elementelor constructive ale
construcţiei separat, cît şi a întregii construcţii.
43. Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale
bunului imobil şi aşteptările consumatorilor. Această categorie a deprecierii este
caracteristică tuturor bunurilor imobile.
44. Deprecierea funcţională absolută a unui bun imobil poate apărea în cazurile în care pe
piaţă nu există cumpărători pentru acest tip de bunuri imobile.
45. Următoarele metode sînt aplicate pentru determinarea deprecierii funcţionale: metoda
capitalizării pierderilor plăţii de arendă şi metoda capitalizării surplusului de pierderi normative.
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată prin însumarea costurilor necesare
pentru înlăturarea ei. Deprecierea funcţională nerecuperabilă este egală cu diferenţa între
pierderile venitului datorate lipsei unor elemente funcţionale ale construcţiei (sau surplusului
de îmbunătăţiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcţii şi costul elementelor ce
lipsesc (sau cheltuielile adiţionale pentru elementele în surplus).
46. Deprecierea economică se determină prin următoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi;
b) analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora
influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.
47. Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode:
a) metoda duratei de viaţă economică;
b) metoda modificată a duratei de viaţă economică;
c) metoda analizei comparative a vînzărilor;
d) metoda segregării.
48. Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea deprecierii acumulate în baza
următoarei formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)
unde,
VE - vîrsta efectivă;
DVE - durata de viaţă economică.
49. Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în considerare uzura
fizică recuperabilă şi deprecierea funcţională recuperabilă. În acest caz deprecierea acumulată se
va calcula în două etape:
a) din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi funcţională;
b) valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu raportul între vîrsta efectivă şi
durata de viaţă economică.
50. Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca
diferenţă între valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării.
Pentru aplicarea metodei respective este necesară informaţia privind preţurile de vînzare ale
bunurilor imobile similare obiectului evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor virane.
51. Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor formelor deprecierii: uzura
fizică recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi
deprecierea economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a construcţiei. Metoda segregării se utilizează în îmbinare cu metodele
duratei de viaţăeconomică şi analizei comparative a vînzărilor pentru a determina mărimea
diferitor forme ale deprecierii incluse în deprecierea acumulată