23.

CONTRACTUL DE LOCATŢ IUNE

Contractul de locaţiune reprezintă acel contract prin care o persoană, numită locator, se
obligă faţă de o altă persoană, numită locatar, să-i asigure folosinţa temporară a unui bun. În
schimbul unei sume de bani, numită chirie. Deşi Codul civil "prevede că transmiterea folosinţei se
face pentru un timp determinat, în realitate contractul se poate încheia şi fără a se arăta durata
folosinţei, însă locaţiunea nu poate fi perpetuă (veşnică).
În mod tradiţional, contractul de locaţiune face parte, alături de alte contracte (precum
contractul de arendare, închiriere a locuinţelor etc.) din categoria contractelor privind
administrarea şi conservarea unor categorii de bunuri, urmărindu-se astfel prevenirea deprecierii,
degradării, distrugerii a unor bunuri.
Părţile contractului de locaţiune sunt:
- locatorul, adică persoana care se obligă să asigure folosinţa bunului dat în locaţiune;
- locatarul (chiriaşul), adică persoana care se obligă să plătească, în schimbul
folosinţei unui bun, o sumă de bani numită chirie.
Locaţiunea se deosebeşte de contractul de vânzare-cumpărare prin faptul ca transmite
numai dreptul de folosinţă - ca drept de creanţă - asupra lucrului, iar nu un drept real.
Natura juridică a dreptului locatarului. Dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de
creanţă, pentru următoarele argumente: deoarece dreptul este opozabil faţă de terţi, locaţiunea
este supusă publicităţii dacă depăşeşte 3 ani; dacă dreptul ar fi real, s-ar impune publicitatea
indiferent de durată; drepturile reale, fiind drepturi absolute, sunt limitativ şi expres prevăzute de
lege, iar dreptul de folosinţă al locatarului nu a fost enumerat în nici un text legal printre
drepturile reale. Ca drept de creanţă, dreptul de folosinţă al locatarului are caracter mobiliar,
temporar, este susceptibil de gaj şi poate fi transmis, atat prin acte juridice intre vii, cat şi mortis
causa".
Contractul de locaţiune prezintă următoarele caractere juridice:
- este un contract consensual, care se încheie valabil prin simplul acord de voinţă al
părţilor, fără vreo altă formalitate.
Totuşi, Codul civil instituie unele reguli speciale privind proba contractului de locaţiune,
astfel încât devine necesară forma scrisă a contractului. Prin urmare, dacă nu este constatat
printr-un înscris, legea distinge între două situaţii: dacă nu s-a început executarea contractului
încheiat verbal şi una dintre părţi neagă existenţa lui, atunci proba cu martori nu este admisă,
oricât de mică ar fi valoarea (chiar şi sub 250 lei); dacă contractul încheiat verbal este în curs de
executare şi, în lipsă de chitanţă, există o contestaţie asupra preţului, locatarul poate solicita o
expertiză pentru stabilirea preţului, iar cheltuielile expertizei cad în sarcina sa, dacă evaluarea
făcută de expert întrece preţul pe care el l-a arătat. Proba cu martori, dacă nu există înscris, nu
poate fi primită nici dacă există început de dovadă scrisă. În toate cazurile există obligativitatea
înregistrării actului de locaţiune la organele fiscale pentru impozitarea venitului obţinut din chirie.
Din punct de vedere al dreptului civil, neîndeplinirea acestei obligaţii nu afectează validitatea
locaţiunii.
- este un contract sinalagmatic (bilateral), în sensul că dă naştere la obligaţii
reciproce şi interdependente între părţi. Astfel, dacă locatorul are obligaţia principală de a asigura

1
folosinţa temporară a bunului dat în locaţiune, în schimb locatarul are obligaţia de a plăti preţul
locaţiunii;
- locaţiunea este un contract cu titlu oneros, astfel încât ambele părţi ale
contractului urmăresc un folos propriu patrimonial: locatorul să obţină chiria, iar locatarul să
obţină folosinţa lucrului dat în locaţiune;
în opoziţie cu împrumutul de folosinţă (comodat), care este un contract esenţial mente
gratuit, locaţiunea este, dimpotrivă, prin definiţie (esenţialmente) cu titlu oneros. Dacă folosinţa
unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaţiune dar poate fi valabil ca un
împrumut de folosinţă, dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt
îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate.
- este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întinderea obligaţiilor părţilor sunt
cunoscute de Ia momentul încheierii contractului, nedepinzând de hazard;
- este un contract translativ de folosinţă, iar nu translativ de proprietate. Spre
deosebire de contractul de vânzare-eumpărare, prin contractul de locaţiune nu se transmite
dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă temporară asupra bunului închiriat. Aceasta
înseamnă că locator poate fi şi o altă persoană decât proprietarul bunului şi că riscul pieirii
fortuite se suportă de către locator.
- este un contract cu executare succesivă în timp, presupunând executarea prin mai
multe prestaţii eşalonate în timp. Elementul „timp" (durata) este esenţa locaţiunii, chiria
stabilindu-se pe unitatea de timp (lună, trimestru, an etc.).
Durata contractului poate fi determinată sau nedeterminată, însă nu poate fi veşnică
(perpetuă). În principiu, durata locaţiunii se stabileşte în mod liber, prin consimţământul părţilor.
Totuşi, în anumite domenii, legiuitorul intervine şi stabileşte prorogări legale sau acordă
locatarului dreptul la reînnoirea contractului fără acordul locatorului.
Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune.
1. Capacitatea părţilor.
Atât locatorul, cât şi locatarul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească
condiţiile cerute pentru a face acte de administrare, întrucât locaţiunea este, în principiu, un act
de administrare. În cazul imobilelor însă, dacă durata locaţiunii depăşeşte termenul de 5 ani,
aceasta este considerată de lege ca fiind un act de dispoziţie şi, în consecinţă, părţile trebuie să
aibă capacitatea, respectiv să îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru a face acte de
dispoziţie, în caz contrar durata locaţiunii reducându-se la 5 ani.
Asigurarea folosinţei temporare a unui bun este calificată drept un act de administrare,
astfel încât locatorul trebuie să aibă capacitatea pentru a face acte de administrare. Astfel, poate
fi locator şi un minor între 14 şi 18 ani, care poate face acte de administrare cu încuviinţarea
ocrotitorului său legal, fără autorizarea din partea autorităţii tutelare. Dat fiind că prin locaţiune
nu se transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă temporară, locatorul poate
să nu fie proprietarul lucrului, putând fi chiar locatarul principal.
Proprietarul lucrului nu poate fi locatarul propriului său lucru, cu excepţia cazului când nu
are prerogativa folosinţei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport într-o societate
folosinţa unui lucru). Dacă un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) închiriază
bunul aflat în indiviziune, se aplică regulile care guvernează vânzarea de către unul dintre
coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri. Pentru locatar,

2
contractul de locaţiune este întotdeauna un act de administrare, astfel încât acesta trebuie să
aibă capacitatea de a face acte de administrare.
2. În privinţa consimţământului nu există reguli speciale în materie de locaţiune, astfel
încât vor fi aplicabile regulile generale din materia actelor juridice civile, respectiv: să fie exprimat
cu intenţia de a produce efecte juridice; să provină de la o persoană cu discernământ; să fie
exteriorizat; să nu fie alterat de vicii de consimţământ.
3. Obiectul contractului
Având un caracter bilateral (sinalagmatic), contractul de locaţiune dă naştere la obligaţii în
sarcina ambelor părţi: locatorul are obligaţia principală de a asigura folosinţa temporară a bunului
dat în locaţiune, iar locatarul are obligaţia de a plăti preţul locaţiunii. Aceste două prestaţii
formează obiectul contractului.
a. Lucrul închiriat. Lucrul închiriat - total sau parţial - poate fi un lucru mobil sau imobil,
corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industrială) dar, în toate cazurile, cu
condiţia să nu se distrugă sau să nu se consume prin folosinţă (conform destinaţiei după natura
obiectului sau conform destinaţiei stabilită prin acordul părţilor).
Obiectul locaţiunii îl formează lucruri nefungibile (individual determinate) după natura lor
sau după voinţa părţilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu excepţia bunurilor
dintr-o moştenire nedeschisă (în caz de nerealizare a lucrului viitor, se va angaja răspunderea
locatorului, potrivit regulilor generale). Bunurile din domeniul public al statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale pot fi închiriate numai în condiţiile legii speciale.
Locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană. Dacă se închiriază un lucru cu personalul
de deservire (de exemplu, un autovehicul cu şofer), contractul este mixt: locaţiune în privinţa
lucrului şi prestare de servicii în privinţa personalului de deservire. Lucrurile cu regim special pot
fi închiriate numai în condiţiile legii speciale (de exemplu, armele numai „către persoane... în
drept să le deţină").
b. Preţul. Preţul pe care locatarul îl plăteşte în schimbul folosinţei lucrului, se numeşte
chirie. Chiria se fixează în raport cu durata contractului fie global, fie pe unităţi de timp (ziua,
luna, anul, etc.) şi se plăteşte la termenele stipulate, de regulă, în mod succesiv. În acelaşi sens,
chiria trebuie să fie determinată în momentul încheierii contractului. Dar ea poate fi
determinabilă, de exemplu, lăsată la aprecierea unui terţ (ales de părţi sau de către persoana
desemnată de părţi) sau să reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil). Sub
sancţiunea nulităţii, chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă. Dacă chiria a fost prevăzută fictiv sau
lucrul a fost închiriat în schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaţiune, ci un
comodat (dacă condiţiile de validitate ale acestui contract sunt îndeplinite şi lucrul a fost predat -
comodatul fiind un contract real).
Preţul se fixează, de regulă, în bani, însă spre deosebire de vânzare - contractul rămâne
locaţiune chiar dacă chiria s-a fixat sub forma unei alte prestaţii (de exemplu, cota-parte din
fructe sau prestări servicii). Regulile locaţiunii sunt aplicabile şi în cazul în care folosinţa unui lucru
se transmite în schimbul folosinţei unui alt lucru.
4. Întrucât legea nu prevede reguli speciale în materia locaţiunii privind cauza, vor fi
aplicabile regulile generale, cauza trebuind: să existe; să fie reală; să fie licită şi morală.
Efectele contractului.
1. Obligaţiile locatorului

3
 Pentru a asigura folosinţa lucrului, locatorul are trei obligaţii principale: obligaţia de a
preda lucrul; obligaţia de a menţine lucrul în stare de întrebuinţare; obligaţia de garanţie pentru
evicţiune şi pentru vicii ascunse.
a. Obligaţia de a preda lucrul în folosinţa temporară a locatarului trebuie executată la
termenul stipulat în contract, la locul unde se găsea lucrul în momentul încheierii contractului şi
pe cheltuiala locatorului. Lucrul trebuie să fie predat într-o stare corespunzătoare destinaţiei în
vederea căreia a fost închiriat, locatorul fiind obligat să efectueze toate reparaţiile necesare în
acest sens înainte de preluarea lucrului de către locatar.
Dacă locatorul nu-şi execută obligaţia de predare a lucrului, atunci locatarul poate cere
executarea silită sau rezilierea contractului pentru neexccutare. cu daune interese.
b. Obligaţia de a menţine lucrul în bună stare de funcţionare operează pe toată durata
contractului. Lucrul trebuie să poată fi folosit în scopul pentru care a fost închiriat. Pentru aceasta,
în tot timpul locaţiunii, locatorul trebuie să efectueze reparaţiile necesare bunei folosinţe a
lucrului, afară de micile reparaţii (numite „locative"), care sunt în sarcina locatarului, din
momentul predării lucrului.
În temeiul acestei obligaţii, locatorul nu poate fi obligat să reconstruiască imobilul închiriat
dacă acesta a pierit în total sau a devenit impropriu spre obişnuita întrebuinţare, în acest caz
încetând contractul.
Neîndeplinirea acestei obligaţii de către locator îndreptăţeşte locatarul:
- să ceară justiţiei obligarea locatorului la efectuarea reparaţiilor, sub sancţiunea
daunelor cominatorii pentru fiecare zi de întârziere;
- să execute el însuşi reparaţiile, în contul locatorului, cu prealabila autorizare a
justiţiei; în caz de urgenţă, reparaţiile pot fi efectuate chiar iară autorizare;
- să solicite rezilierea contractului.
c. Obligaţia de a garanta folosinţa liniştită şi utilă a lucrului închiriat se aseamănă cu
obligaţia de garanţie a vânzătorului, cu precizarea că la vânzare dreptul garantat este
proprietatea, iar în cazul locaţiunii acesta este folosinţa lucrului. Această obligaţie de garanţie se
concretizează în trei obligaţiuni principale:
- de a răspunde pentru tulburările provenite din propria sa faptă;
- de a-l garanta pe locatar contra tulburărilor provenite din partea terţilor;
- de a răspunde pentru viciile ascunse ale bunului închiriat, dacă prin aceste tulburări
se aduce o atingere serioasă folosinţei.
Garanţia pentru tulburările provenite din fapta proprie a locatorului rezidă în aceea că
locatorul trebuie să se abţină de la orice acţiune prin care ar tulbura liniştita folosinţă a bunului
de către locatar; tulburarea poate să fie de fapt sau de drept. Astfel, conform C. civ., locatorul nu
poate în cursul locatiunii să schimbe forma lucrului închiriat. În caz de nerespectare a acestei
obligaţii, locatarul poate cere în justiţie oprirea sau distrugerea schimbărilor. Dacă în cursul
locaţiunii lucrul închiriat necesită reparaţii urgente, care nu pot fi amânate până la terminarea
contractului, atunci locatorul nu va răspunde, chiar dacă prin aceasta se limitează în parte
folosinţa exercitată de locatar, prin restrângerea ei.
Efectuarea acestor reparaţii nu poate dura mai mult de 40 de zile; în caz contrar locatarul
poate cere reducerea chiriei, proporţional cu lipsa parţială a folosinţei. Dacă locatarul este lipsit
complet de folosinţa lucrului prin reparaţiile efectuate, atunci el poate cere rezilierea
contractului.
4
 Locatorul are obligaţia de a-l garanta pe locatar contra tulburărilor provenite din fapta
terţilor. Aceste tulburări pot fi de fapt sau de drept. Locatorul va răspunde numai pentru
tulburările de drept provenite de la terţi, iar nu şi pentru tulburările de fapt, faţă de care locatarul
se poate apăra singur, prin acţiunile posesorii. Pentru angajarea răspunderii locatorului pentru
tulburările de drept, locatarul trebuie să-l înştiinţeze pe locator în timp util de ivirea acelor
tulburări, prin chemarea în garanţie sau arătarea titularului dreptului, în procesul dintre terţ şi
locatar. Deşi legea nu prevede, se admite că răspunderea locatorului va opera şi în cazul în care
nu a fost chemat în proces, dacă locatarul face dovada că procesul cu terţul ar fi fost oricum
pierdut.
Locatorul are obligaţia de a garanta pentru toate stricăciunile şi viciile (defectele) bunului
ce-i împiedică întrebuinţarea, chiar dacă viciile nu erau cunoscute locatorului la data încheierii
contractului, deci are obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse. Locatorul răspunde, spre
deosebire de vânzător, atât pentru viciile ascunse existente anterior încheierii contractului, cât şi
pentru cele care provin din cauze ulterioare, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa
bunului închiriat este succesivă şi continuă în timp, până la încetarea contractului. Locatorul va
răspunde chiar dacă a fost de bună credinţă la încheierea contractului pentru viciile ascunse,
chiar dacă nu le-a cunoscut în schimb, pentru viciile aparente, pe care locatarul le-a cunoscut sau
putea să le cunoască în momentul contractării, locatorul nu răspunde.
În cazul descoperirii viciilor ascunse, locatarul poate solicita fie reducerea proporţională a
chiriei, fie rezilierea contractului, cu daune interese pentru pagubele provocate din cauza viciilor.
Locatorul de bună credinţă (care nu a cunoscut viciile) răspunde numai de pagubele previzibile, în
timp ce locatorul de rea credinţă răspunde atât de daunele previzibile în momentul încheierii
contractului, cât şi de daunele imprevizibile.
Dacă viciile se datorează cazului fortuit sau forţei majore intervenite în timpul locaţiunii,
atunci locatarul poate cere reducerea chiriei sau rezilierea contractului, dar fară daune interese,
întrucât este vorba despre o cauză străină ce nu poate fi imputată locatorului. Părţile contractului
pot modifica conţinutul obligaţiei de garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse (agravare, limitare
sau înlăturare), însă limitarea sau înlăturarea produc efecte numai dacă locatorul a fost de bună
credinţă.
2. Obligaţiile locatarului. Locatarul are următoarele obligaţii:
- de a întrebuinţa bunul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei sale;
- de a plăti chiria convenită;
- de a restitui bunul la încetarea contractului;
- de a apăra bunul închiriat contra uzurpărilor;
- de a răspunde pentru incendii (pentru locatarul unei clădiri).
a. Obligaţia locatarului de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi conform destinatiei
sale. Locatarul trebuie să întrebuinţeze bunul ca şi cum ar fi al său, culpa fiind apreciată după tipul
abstract al omului prudent şi diligent". De asemenea, el este ţinut să respecte destinaţia
determinată prin contract, iar în lipsă de stipulaţie specială destinaţia prezumată după
circumstanţe (natura lucrului, destinaţia sa anterioară, profesiunea locatarului etc.).
În caz de nerespectare a acestei obligaţii, locatorul poate solicita repunerea bunului în
starea sa anterioară sau rezilierea contractului, cu daune interese. Locatarul poate face lucrări de
mică însemnătate, care nu schimbă destinaţia lucrului (instalarea telefonului sau a antenei de
televizor, introducerea luminii electrice, a apei sau a gazului etc.). Pentru acestea, la încetarea
5
locaţiunii, locatorul are dreptul de a cere repunerea lucrului în starea iniţială; dacă nu o face,
locatarul are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse lucrului.
Din obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar rezultă obligaţia de a efectua
reparaţii locative (mici, de simplă întreţinere): de exemplu, repararea tencuielii pereţilor, a
părţilor degradate din parchet sau duşumele, geamurilor şi uşilor, încuietorilor. Totuşi, toate
reparaţiile (inclusiv cele locative) sunt în sarcina locatorului, dacă au fost cauzate prin vechime,
forţă majoră, caz fortuit sau culpa locatorului.
Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile
pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative; de asemenea, locatarul va răspunde pentru
prejudiciile aduse lucrurilor altor persoane. Locatarul răspunde, de asemenea, de stricăciunile şi
pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari. Dacă sunt mai mulţi locatari
diferiţi şi nu se poate stabili care este vinovat de stricăciunile la părţile comune, repararea
acestora este în sarcina proprietarului.
b. Obligaţia locatarului de a plăti chiria este prevăzută de C. civ. ,,care arată că locatarul
trebuie să plătească preţul locaţiunii la termenele stabilite. Dacă nu s-a stabilit altfel, conform
regulilor generale, plata se face la domiciliul debitorului-locatar; în caz de pluralitate de locatari,
obligaţia este divizibilă, fiecare locatar fiind obligat să achite partea lui de chirie; obligaţia de plată
este conjunctă, dacă solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezultă din contract.
În caz de neexecutare a acestei obligaţii, locatorul poate cere executarea silită sau
rezilierea contractului. Părţile pot stipula în contract un pact comisoriu expres, în baza căruia, în
caz de neplată a chiriei la termen, contractul să fie considerat reziliat de drept, fără notificare şi
fără acţiune în justiţie.
Dacă între părţi nu a existat un contract de locaţiune, proprietarul imobilului ocupat de o
altă persoană nu poate să pretindă o sumă de bani drept chirie, fiind însă îndreptăţit să solicite
echivalentul lipsei de folosinţă, în baza principiului îmbogăţirii fără just temei.
c. După încetarea locaţiunii, locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost
predat, conform inventarului făcut la primire. În lipsă de inventar operează prezumţia că locatarul
a primit lucrul în bună stare; fiind relativă, prezumţia poate fi combătută de locatar prin dovada
contrară.
Dacă la încetarea locaţiunii locatarul nu restituie bunul închiriat, locatorul are la îndemână
două acţiuni:
- o acţiune personală, decurgând din contractul de locaţiune;
- o acţiune reală (acţiunea în revendicare), dacă are calitatea de proprietar.
Locatarul nu răspunde de pieirea sau deteriorarea bunului din cauza vechimii, forţei
majore, cazului fortuit sau culpei locatorului. La încetarea locaţiunii, locatarul poate fi obligat să
facă reparaţiile necesare pentru a preda imobilul în starea în care l-a primit.
d. Locatarul este dator să apere bunul închiriat contra uzurpărilor
Prin uzurpare, în această materie, se înţelege orice atingere provenită de la
un terţ asupra proprietăţii sau posesiei lucrului dat în locaţiune. Locatarul are obligaţia de a-l
anunţa pe locator în termen util de orice încercare a terţilor de valorificare a unui drept asupra
lucrului închiriat, sub sancţiunea de a suporta daune-interese şi cheltuieli de judecată.
e. Locatarul unei clădiri răspunde pentru incendiu, dacă nu se va dovedi că incendiul a
provenit din caz fortuit, forţă majoră, defect de construcţie sau prin extinderea focului (fară
greşeala sa) de la o casă vecină. Dacă sunt mai mulţi locatari, fiecare va răspunde pentru
6
pagubele pricinuite de incendiu proporţional cu valoarea locativă a părţii din imobil pe care o
ocupă, răspunderea lor fiind divizibilă (conjunctă).
Pentru a se putea exonera de răspundere, oricare dintre locatari, va putea dovedi că
incendiul nu a izbucnit sau nu putea izbucni în partea pe care o ocupă el. Dacă se face dovada că
incendiul a izbucnit într-o parte comună a imobilului, întrucât aceasta se găseşte în întreţinerea şi
administrarea locatorului, acesta va răspunde, locatarii fiind exoneraţi de răspundere. În lipsa
unei convenţii contrare, locatarul principal va raspunde faţă de locator pentru distrugerea prin
incendiu a bunului dat în locaţiune, chiar dacă aceasta este imputabilă unui sublocatar.
Încetarea contractului de locaţiune. Locaţiunea înceteaza, în mod firesc, odată cu
producerea efectelor sale, la expirarea termenului contractului. Având în vedere că locaţiunea s-a
încheiat prin acordul de voinţă al părţilor, ea poate înceta (înainte de producerea efectelor sale),
pe aceeaşi cale. Contractul de locaţiune inceteaza şi prin: denunţarea unilaterală; expirarea
termenului; rezilierea contractului pentru neexecutare; pieirea bunului; desfiinţarea (desfacerea)
titlului locatorului; în anumite condiţii, prin efectul înstrainarii, prin acte între vii. În ceea ce
priveşte transmisiunea mortis causa a bunului dat în locaţiune, nici moartea locatorului, şi nici
ceea a locatarului nu atrage după sine încetarea contractului. Rezultă că drepturile şi obligaţiile
trec asupra moştenitorilor.
a. Denunţarea unilaterală. Dacă părţile sau legea nu au determinat durata locaţiunii,
contractul ia sfârşit prin denunţare unilaterală de către oricare dintre părţi, cu condiţia respectării
termenului de preaviz.
Prin termenul de preaviz se înţelege intervalul de timp între manifestarea voinţei de a
desface contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării. Acest termen
de preaviz poate fi stabilit prin convenţia dintre părţi, iar, în lipsa, se stabileşte în funcţie de
natura lucrului şi după obiceiul locului. Manifestarea de voinţă de a desface contractul (denumită
concediu) este un act unilateral de voinţă şi produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de
partea „concediată”, care trebuie să supărte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo formă specială pentru denunţare. Practic, trebuie făcută în scris, iar
dacă partea concediată refuză să dea o dovadă de primire, se face prin intermediul executorilor
judecătoreşti. După expirarea termenului de preaviz, locaţiunea încetează, iar un nou contract
poate fi încheiat prin consimţământul ambelor părţi.
Întrucât la baza încheierii contractelor stă, în general, libertatea de voinţă, urmează că şi
chiriaşul poate denunţa unilateral contractul de locaţiune, cu condiţia de a-l anunţa pe proprietar
în scris. Renunţării valabile la contractul de închiriere nu i se poate opune nici faptul că asemenea
contracte au fost prelungite de drept, întrucât termenul fixat este stabilit în favoarea chiriaşului,
care poate renunţa oricând la beneficiul său prin act unilateral de vointă.
b. Expirarea termenului - tacita relocaţiune (reconducţiune). Dacă termenul locaţiunii a
fost determinat prin convenţia părtilor sau, în lipsa clauzei, locaţiunea încetează de drept prin
simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă.
Tacita relocaţiune (reconducţiune). Dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului după
expirarea termenului contractual şi fără ca locatorul să-l împiedice (deci cu permisiunea lui),
locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune.
Întrucât prin tacita relocaţiune operează un nou contract de locaţiune, trebuie să fie
îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului, în caz de pluralitate de părţi,
reînnoirea tacită poate opera numai cu consimţământul tacit al tuturor părţilor.
7
 Tacita relocaţiune - dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă - poate fi
împiedicată numai prin anunţarea concediului (care în acest caz înseamnă nu denunţare, ci
manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului).
Concediul trebuie să fie anunţat înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără
respectarea termenului de preaviz, întrucât fiecare dintre părţi cunoştea perioada pentru care
contractul s-a încheiat şi putea să-şi găsească un alt contractant din timp. Dacă s-a anunţat
concediul, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune chiar dacă a continuat să folosească bunul
închiriat, locatorul putând cere restituirea lui precum şi daune-interese.
Tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract (inclusiv cu chiria iniţială), dar
se va considera încheiat fără termen (cu excepţia cazurilor când termenul este arătat de lege).
Deci se prezumă că părţile n-au modificat nimic faţă de contractul iniţial. Totuşi noua locaţiune ia
naştere, în lipsă de stipulaţie expresă contrară, fără garanţiile din contractul iniţial.
c. Rezilierea pentru neexecutarea obligaţiilor. Neexecutarea obligaţiilor de către una din
părţi dă dreptul celeilalte părţi de a cere - după punerea în întârziere a debitorului - rezilierea
contractului cu daune-interese.
Însă nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părţi de a cere rezilierea contractului.
Neexecutare trebuie să fie cu privire la obligaţii principale prin încălcarea cărora se aduce o
vătămare celeilalte părţi. Astfel, de exemplu, abuzul de folosinţă sau schimbarea destinaţiei
lucrului, neplata chiriei, neefectuarea reparaţiilor importante. Potrivit regulilor generale, instanţa
nu este obligată să pronunţe rezilierea, putând acorda - după circumstanţe - un termen de graţie.
d. Pieirea lucrului. Dacă pieirea este totală (bunul nu mai poate fi folosit potrivit
destinaţiei), contractul este desfăcut de drept, întrucât locatorul nu mai poate asigura locatarului
folosinţa lucrului şi nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui. Prin pieire
se înţelege nu numai distrugerea materială a lucrului, ci şi orice imposibilitate de a-l folosi (de
exemplu, exproprierea sau confiscarea lui). În acelaşi sens, contractul este desfăcut indiferent că
pieirea lucrului este fortuită sau culpabilă, întrucât locaţiunea nu poate fi concepută fără un
obiect asupra căruia să se exercite.
Dacă bunul a pierit numai în parte (imposibilitatea folosirii este numai parţială) rezilierea
este judiciară, locatarul putând cere, după împrejurări, fie o scădere de preţ, fie desfacerea
contractului, dacă partea pierită din lucru este atât de însemnată (la aprecierea instanţei), încât se
poate prezuma că fără acea parte locatarul nu ar fi consimţit iniţial la încheierea contractului.
Problema daunelor- interese se rezolva la fel ca şi în cazul pieirii totale, adică după cum pieirea s-a
produs fortuit sau din culpa uneia din părţi.
e. Desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului. Dacă se desfiinţează sau se desface titlul
locatorului în baza căruia consimţise la locaţiune, se desface şi contractul de locaţiune, întrucât
locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosinţa lucrului. Există însă şi excepţii de la
această regulă. Astfel, contractele de locaţiune încheiate de uzufructuar rămân valabile pe cel
mult 5 ani, în limitele unui act de administrare, chiar dacă uzufructul ar fi încetat. Rămân valabile
şi contractele încheiate de terţul dobânditor al imobilului ipotecat, chiar dacă el este evins.
În practica judecătorească se mai admite o derogare de la regula încetării contractului ca
urmare a desfiinţării titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei moştenitorului aparent,
potrivit căreia contractul de locaţiune încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună-
credinţă îşi păstrează efectele ca şi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real.

8
 f. Înstrăinarea lucrului închiriat. Dacă locatorul vinde bunul dat în locaţiune,
cumpărătorul este obligat să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu condiţia ca să fi
fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă, afară
de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune.
Vânzarea este cauză de încetare a locaţiunii numai dacă: contractul s-a încheiat verbal;
locaţiunea s-a încheiat prin act sub semnătură privată Iară dată certă; s-a stipulat expres in
contractul de locaţiune desfacerea ei din cauza vânzării. Dacă locaţiunea încetează prin vânzarea
lucrului de către locator, locatarul are dreptul de a solicita despăgubiri de la locator, dacă nu s-a
prevăzut în contract o stipulaţie contrară.
Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune.
Întrucât, locaţiunea nu este, în principiu, un contract încheiat „intuitu personae", C. civ,
prevede că locatarul are dreptul de a subînchiria dreptul său de folosinţă asupra bunului către un
terţ, pe baza unui contract de sublocaţiune. Acesta înseamnă că sublocaţiunea este un contract
de locaţiune încheiat între locatarul principal (în calitate de locator) şi terţul sublocatar (în calitate
de locatar). Sublocaţiunea poate să fie totală (dreptul de folosinţă al locatarului se transmite în
întregime) sau parţială (când acest drept se transmite numai în parte).
Pentru valabilitatea sublocaţiunii sunt necesare două condiţii:
- transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal;
- sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină condiţiilor din
contractul principal.
Transmiterea folosinţei poate fi interzisă în tot sau în parte, în acest caz contractul fiind
încheiat „intuitu personae". Această interdicţie nu se prezumă, ci trebuie să fie stipulată expres.
Clauza de interzicere a sublocaţiunii, fiind o excepţie, este supusă unei interpretări restrictive,
astfel încât, dacă s-a interzis sublocaţiunea totală, este permisă cea parţială.
A doua condiţie, ca sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină
condiţiilor din contractul principal este subînţeleasă, trebuind să fie menţinută destinaţia bunului
închiriat. De exemplu, casa de locuit nu poate fi subînchiriată ca local public sau autoturismul să
fie folosit la întreceri sportive. Dacă cele două condiţii nu au fost respectate de către locatar,
locatorul poate cere executarea silită sau rezilierea contractului principal de locaţiune pentru
neexecutare de obligaţii. Deoarece locatorul nu este parte contractantă în contractul de
sublocaţiune, sublocaţiunea nu produce efecte faţă de el, ci numai între locatarul principal şi
sublocatar; locatorul şi sublocatarul nu au acţiune directă unul împotriva celuilalt.
Cesiunea. C. civ. nu distinge, în privinţa condiţiilor în care pot interveni cesiunea
contractului de locaţiune, astfel încât cele două condiţii care trebuie respectate în cazul
sublocaţiunii sunt valabile şi în cazul cesiunii.
Din faptul că cesiunea are reguli proprii, rezultă următoarele consecinţe: pentru
opozabilitatea contractului faţă de terţi, cesiunea trebuie să fie notificată locatorului sau
acceptată de el prin act autentic; obiectul cesiunii îl constituie partea de contract a locatarului.