CAPITOLUL I: ASPECTE GENERALE DESPRE EVALUARE.

1.1 Scurt istoric și rolul evaluării.

Evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată
concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care
influenţează valoarea . Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor la
natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bunului imobiliar şi a drepturilor reale
asupra lui. În dependenţă de scopul evaluării, care este determinat de client, în
procesul de evaluare poate fi estimată valoarea de piaţă, valoarea de asigurare,
valoare de investiţie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia
naţională şi standardele profesionale.

În perioada de tranziţie la economia de piaţă, conceptul valorii de piaţă are o

semnificaţie deosebită în relaţiile economice şi în activitatea de evaluare.
Trecerea de la calcularea preţului normativ la estimarea valorii de piaţă a
bunurilor imobiliare contribuie la dezvoltarea pieţei imobiliare, activizarea
proceselor de privatizare, demonopolizare şi restructurare a întreprinderilor.

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la
data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să
vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiece parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

O proprietate imobiliară poate avea o valoare anumită pentru proprietarul său

(valoare utilă) care este egală cu suma pe care acest proprietar este gata să o
accepte (de regulă în numerar) în schimbul proprietăţii sale,fără a suferi pierderi.
Aceeaşi proprietate poate avea o valoare de piaţă diferită de valoarea utilă care
este egală cu suma care poate fi obţinută de la vânzarea proprietăţii imobiliare
date pe piaţa deschisă când este posibilă intrarea liberă pe piaţă a tuturor
cumpărătorilor şi vânzătorilor potenţiali.
 1.2 Definiția bunului imobiliar.
În diferite sisteme normative și juridice sunt acceptate diferite definiții a bunului
imobil, argumentînd noțiunile despre proprietatea imobiliară este necesar a
menționa natura fizică și juridică.

Din punct de vedere fizic - proprietatea imobiliară este un obiect material care
poate fi văzut și atins împreună cu toate îmbunătățirile pe teren și sub teren.

Conform Codului Civil – bunurile imobiliare sunt terenurile,porțiunile de sub sol,

construcții și orice alte lucrări legate solid de pămînt a căror strămutare este
imposibilă fără a produce prejudicii.

1.3 Clasificarea bunurilor imobile

Bunurile imobile se clasifică:

1.După proviniență – natural (teren), artificial ( clădiri, contrucții).

2.După amplasare – Bunuri immobile din intravilan și din extravilan.

3.După destinația funcțională, se clasifică în:

 Terenuri - destinate construcției, aferente obiectelor comerciale și

industrial, de uz public și terenuri agricole.
 Bunuri imobile cu destinație locativă – case de locuit, apartamente, vile,
căsuțe sezoniere.
 Bunuri imobile cu destinație comercială – magazine și centre comerciale,
hoteluri, moteluri, benzinării, oficiile băncilor și instituțiilor comerciale,
centre de distracție.
 Bunuri imobile cu destinație industrial – întreprinderi industrial, depozite,
ateliere de producție.
 Bunuri imobile specializate – Obiecte ale sectorului energetic și
transportului, telecomunicațiilor, obiecte ale gospodăriei comunale,
instituțiile de învățămînt și medicină, obiecte ale culturii.

4.După tipul bunurilor – bunuri imobile recent construite, bunuri imobile de tip
standart.
 1.4 Drepturile de proprietate ale bunurilor imobile.

Dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de

folosinţă şi de dispoziţie.

Posesiunea presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în

întrebuinţarea calităţilor utile ale bunurilor, iar dispoziţia bunurilor prevede
determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor
imobiliare pot fi limitate de existenţa unor drepturi care aparţin altor persoane şi
care pot fi impuse prin lege sau apar în rezultatul acordului mutual.

De exemplu, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare este limitat de

"patru drepturi ale statului" care se manifestă prin:

1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;

2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea

privată

pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate publică;

3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite

reglementări

asupra exercitării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a

asigura

protecţia publică, sănătatea, bunăstarea generală. Acest drept se manifestă prin

emiterea actelor normative privind zonarea localităţilor, normelor de construcţii,

etc.

4) succesiunea vacantă - dreptul statului de a intra în posesiunea bunului

imobiliar care după decesul stăpânului nu a fost revendicat de moştenitori.

 1.5 Pricipiile fundamentale de evaluare

1. Principiile ce reflect atitudenea utilizatorului:

 Principiul utilităţii - se bazează pe premisa că oricare bun imobiliar va

avea valoare doar în cazul dacă va fi util proprietarului.
 Principiul substituţiei - afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti
pentru un bun imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care
poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară.
 Principiul de anticipare – reflectă atitudenea utilizatorului pentru valoarea
prezentă a veniturilor viitoare.

2. Principiile ce ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii

imobiliare

 Principiul productivității reziduale – presupune determinarea venitului

net atribuit terenului, după deducerea costurilor pentru forța de muncă
capital și antreprenoriat.
 Principiul contribuţiei - se bazează pe ipoteza că valoarea bunului
imobiliar poate creşte sau scădea în urma prezenţei sau lipsei unui
element al proprietăţii imobiliare.
 Principiul veniturilor crescătoare și descrescătoare - afirmă că pe măsura
atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producţie de bază, la
prima etapă, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioadă de timp rata
de creştere se va micşora, iar la un anumit moment rata de creştere a
valorii va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele adiţionale.
 Pricipiul proporționalității - principiul dat susţine că fiecărui tip de folosire
a pământului îi corespunde o anumită combinaţie a mijloacelor de
producţie, datorită cărora valoarea terenului este maximală.
 Principiul mărimii economice - presupune că pentru asigurarea
folosirii optimale a pământului în conformitate cu condiţiile pieţei, este
necesar ca terenul să corespundă unei anumite mărimi.
 Principiul divizării economice - se aplică în cazul când apar mai
multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, în rezultatul cărora
valoarea totală a bunului se majorează.
3. Principiile ce reflectă atitudenea pieței

 Principiul cererii şi ofertei - indică că preţul pentru un bun imobiliar este

determinat de interacţiunea cererii şi ofertei.
 Principiul concurenței - presupune că în cazul când pe piaţă beneficiul
depăşeşte plata pentru mijloacele de producţie, pe piaţa dată se
înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al
beneficiului.
 Principiul schimbării - afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă
continuu.
 Principiul dependenţei - presupune că valoarea unui bun imobiliar este
influenţată şi influenţează valoarea altor bunuri imobiliare amplasate
înapropierea lui.
 Principiul conformităţii - afirmă că stilul arhitectural, gradul de confort al
bunului imobiliar trebuie să corespundă cerinţelor şi aşteptărilor pieţei.

4. Principiul celei mai bune și eficiente utilizări - este definit ca utilizarea cea
mai probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în
mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de
vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus
evaluării.

1.6 Scopurile de evaluare

Scopul evaluării este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în care
este implicat bunul imobiliar evaluat, şi pentru efectuarea cărora evaluatorul
poate recomanda o mărime anumită a valorii bunului.

De regulă, evaluarea este solicitată în următoarele cazuri:

• Vânzarea bunului imobiliar - în acest caz va fi determinat preţul probabil

pentru care bunul imobiliar poate fi vândut pe piaţa liberă .

• Cumpărarea bunului imobiliar - în cazul efectuării evaluării în scopul

cumpărării bunului imobiliar, evaluatorul va ţine cont de necesităţile şi

posibilităţile financiare ale clientului.

• Ipotecarea bunului imobiliar - evaluarea în scopul ipotecării se efectuează

pentru obţinerea unui împrumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus în gaj.
• Arenda bunului imobiliar - în baza contractului de arendă proprietarul

bunului imobiliar (arendatorul) îi transmite arendaşului, pentru o perioadă de

timp determinată şi contra plată, dreptul de posesiune şi folosinţă a bunului
imobiliar.

• Asigurarea bunului imobiliar- evaluarea în scopul asigurării necesită o

abordare specifică. Valoarea de piaţă, în acest caz, este irelevantă, iar
evaluatorul trebuie să determine valoarea de reconstituire sau valoarea de
înlocuire a clădirii.

• Întocmirea rapoartelor financiare - evaluarea în scopurile financiare este

efectuată pentru prezentarea conturilor şi bilanţurilor anuale, pentru emiterea

hârtiilor de valoare.

• Exproprierea pentru utilitate public - evaluarea în scopul exproprierii este

efectuată pentru determinarea cuantumului despăgubirii, care se calculează în
baza valorii de piaţă a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse
exproprierii.

1.7 Factorii de influență a valorii bunurilor imobile.

Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot

fi externi şi interni.

Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură

valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele

grupuri:

1) factorii economici;

2) factorii juridici, administrativi şi politici;

3) factorii sociali;

4) factorii naturali şi de mediu.

1. Factorii Economici

Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a

localităţii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează
cererea şi oferta proprietăţilor imobiliare. Cererea pentru proprietăţile
imobiliare este afectată de situaţia economică generală:

• gradul de ocupare a populaţiei;

• mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;

• solvabilitatea populaţiei;

• variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);

• modificările în preferinţele populaţiei;

• nivelul inflaţiei;

• disponibilitatea mijloacelor creditare;

• mărimea ratei dobânzii;

• mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;

• şi altele.

2. Factorii juridici, administrativi şi politici

Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi

negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se

raportă:

• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi

valorificarea

terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă,

etc.);

• condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa

drumurilor cu înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public,

etc.

3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului

In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în

determinarea valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se

atribuie:

• prestigiu în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau

careva regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.

• compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;

• variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii

• situaţia criminogenă;

• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.

4. Factorii naturali şi de mediu

Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este

sensibilă la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de

factori se referă:

• clima;

• seismicitatea;

• nivelul apelor subterane;

• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;

• construcţii pe rocile sedimentare;

• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi

de producere a substanţelor chimice, staţii de purificare;

Factorii interni - întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar

şi sunt determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare.

Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai mare măsură valoarea
oricărui bun imobiliar este amplasarea.

Amplasarea, în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea

particularităţilor situăriilocale, la care se referă:
• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;

• distanţa faţă de centrul localităţii;

• amplasarea în cartier;

• distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;

• etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de

caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietăţii imobiliare este

important să fie determinate particularităţile atât ale construcţiei ca obiect unic,

amplasat separat, cât şi ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente

amplasate în blocuri locative cu multe niveluri, construcţii încorporate sau
anexate, precum şi caracteristicile terenului.

1.8 Valoarea bunului imobil.

Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu există o
definiţie univoc acceptată. Apariţia şi existenţa valorii este determinată de
următoarele atribute:

• utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunăstarea omului şi de a

adduce satisfacţie de la posesiunea lui;

• raritatea - valoarea unui bun este cu atât mai mare cu cât mai rar este
întâlnit.

 Valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un activ ar putea fi

schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere şi un
vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing
adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi
fără constrângere .
 Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care
un active ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de
continuare a utilizării actuale, dar presupunând că activul este neocupat,
între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă,
 Valoarea de înlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcţia
unei clădiri sau alte construcţii analogice clădirii sau construcţiei evaluate,
 calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluări, ţinând cont
de uzura clădirii sau construcţiei evaluate.
 Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru
crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în
baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării.
 Valoarea de investiţie - valoarea bunului imobiliar determinată în baza
rentabilităţii bunului imobiliar pentru o persoană concretă ţinând cont de
scopurile investiţionale concrete.
 Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) - valoarea bunului
imobiliar în cazul când obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat
într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă
neadecvate.

1.9 Etapele procesului de evaluare.

Procesul de evaluare - reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt
utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar.

Procesul evaluării constituie următoarele etape:

1. Definirea misiunii de evaluare

Prezenta etapă include următoarele elemente:

• identificarea bunului imobiliar;

• identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;

• determinarea scopului evaluării;

• determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);

• determinarea datei de evaluare;

• conţinutul misiunii de evaluare;

• alte condiţii limitative.

2. Colectarea şi analiza datelor

Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul datelor

analizate. Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:
• să fie adecvate obiectului evaluării;

• să fie exacte (datele colectate trebuie să reflecte situaţia reală la data

evaluării);

• să fie demne de încredere;

• să fie complete (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opiniei

evaluatorului).

3.Analiza celei mai bune și eficiente utilizări

Prin intermediul analizei celei mai bune şi eficiente utilizări evaluatorul stabileşte
influenţa factorilor pieţei asupra obiectul evaluat şi identifică modul de utilizare
pe care se bazează estimarea valorii finale.

4. Aplicarea metodelor de evaluare

In standardele activităţii profesionale se menţionează că în procesul evaluării

evaluatorul trebuie să utilizeze cele trei metode general acceptate:

• metoda vânzărilor comparabile;

• metoda costului;

• metoda venitului.

In cazul când utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă,

evaluatorul trebuie să argumenteze în raportul de evaluare imposibilitatea
folosirii metodei date. Dat fiind faptul că piaţa imobiliară este un exemplu clasic
al unei pieţe imperfecte, valorile obţinute prin aplicarea diferitor metode pot fi
diferite.

5.Reconcilierea valorilor și estimarea valorii finale

Concluzia referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va baza pe

estimările valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa
reconcilierii, evaluatorul, bazându-se pe propria experienţă şi cunoştinţele
acumulate, va argumenta alegerea metodelor de evaluare şi importanţa
acordată rezultatelor obţinute prin metodele folosite.
6. Elaborarea raportului de evaluare

Etapa finală a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare,

care este prezentat beneficiarului (clientului).În dependenţă de înţelegerea
prealabilă între client şi evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei
simple scrisori sau a unui raport detaliat prezentat în formă scrisă.
CAPITOLUL II: INSPECTAREA ȘI DESCRIEREA BUNULUI IMOBIL