Ghid pentru identificarea, măsurarea şi

descrierea imobilelor
Versiune 0.1
Data actualizării 17.04.2015

Autori:
Iulian Ştefănescu
Dorel Niţă

Conţinutul acestui raport poate fi redistribuit doar cu menţionarea sursei: Imobiliare.ro şi AnalizeImobiliare.ro.
Ghid pentru identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor Imobiliare.ro şi AnalizeImobiliare.ro

Cuprins

Introducere ............................................................................................................................................... 3
1. Calcularea ariilor apartamentelor ......................................................................................................... 4
2. Categoriile de confort ale apartamentelor ........................................................................................... 4
3. Compartimentarea apartamentelor ..................................................................................................... 5
4. Calcularea ariilor clădirilor .................................................................................................................... 5
5. Risc Seismic ........................................................................................................................................... 7
6. Calculul suprafețelor terenurilor........................................................................................................... 8

Conţinutul acestui raport poate fi redistribuit doar cu menţionarea sursei: Imobiliare.ro şi AnalizeImobiliare.ro.

2
Ghid pentru identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor Imobiliare.ro şi AnalizeImobiliare.ro

Introducere
Imobiliare.ro îşi doreşte să ofere pieţei imobiliare din România o informare corectă şi unitară în ceea ce
priveşte măsurarea şi descrierea imobilelor. Neconcordanţele de termeni în prezentarea proprietăţilor
duce la neînţelegeri sau neîncredere şi îngreunează tranzacţiile. Pentru a evita orice confuzii şi a nu lăsa
loc de îndoieli între partenerii de afaceri, propunem un ghid al termenilor de specialitate folosiţi în
domeniul imobiliarelor.

Ghidul este destinat în special experţilor în evaluarea proprietăților imobiliare şi agenţilor imobiliari,
pentru o utilizare corectă şi unitară a tehnologiei şi metodelor de măsurare a dimensiunilor, suprafeţelor
(ariilor) şi volumelor pentru construcţii şi terenuri.

Evaluatorul ia un prim contact cu dosarul cadastral şi cu extrasul de carte funciară cu ocazia discuţiilor
preliminare cu proprietarul sau cu reprezentantul acestuia la momentul inspecţiei proprietăţii, moment
în care trebuie să întreprindă identificarea cadastrală a proprietăţii imobiliare.

Codul de măsurare este în concordanţă cu:

 STAS 4908/1985 (Arii şi volume convenţionale) SR ISO 31-1/iulie 1995;
 STAS 7468/1980 (Calcularea gradului de ocupare al terenului la amplasarea lucrărilor de
investiţii);
 STAS 1434/1983 (Linii, cotare, semne convenționale, indicatori).

3
Ghid pentru identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor Imobiliare.ro şi AnalizeImobiliare.ro

1. Calcularea ariilor apartamentelor

1.1. Aria utilă a apartamentului (Auap)

Definiţie: suma tuturor ariilor utile ale încăperilor din apartament (camere de locuit, băi, WC, bucătării,
spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul apartamentului).

Nu cuprinde: aria logiilor şi balcoanelor, pragurile golurilor de uşi ale trecerilor cu deschideri până la
1,00 m, nişele de radiatoare, precum şi suprafeţele ocupate de sobe şi cazane de baie (câte 0,50 mp
pentru fiecare sobă şi cazan de baie) în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuințelor
duplex, rampa (cu excepţia palierelelor) nu este cuprinsă în suprafaţa utilă a apartamentului.

1.2. Aria (utilă) totală a apartamentului (Atap)

Definiţie: suma dintre aria utilă şi aria logiilor şi a balcoanelor (noţiunea de arie utilă totală nu este
definită în STAS dar este prezentă în schiţele cadastrale, în releveul apartamentului).

1.3. Aria construită pe apartamente (Acap)

Definiţie: suma ariilor utile ale încăperilor, logiilor şi balcoanelor precum şi a cotei părţi din suprafeţele
părților comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării inclusiv anexele pentru colectarea
gunoaielor, casa liftului, etc.) la care se adaugă suprafața aferentă ocupată de pereţii interiori şi exteriori
ai apartamentului. În cazul încălzirii cu combustibil solid se adaugă suprafața aferentă sobelor şi
cazanelor de baie.

2. Categoriile de confort ale apartamentelor

Anexa 1 la Decretul Lege nr.61/1990, completat cu legea 85/1992, prevede stabilirea gradului de confort
potrivit suprafeţei utile (mp):

Grad de 1 cameră 2 camere 3 camere 4 camere 5 camere

confort (mp) (mp) (mp) (mp) (mp)
Confort Sporit 37 55 78 100 118
Confort I 30 50 65 80 -
Confort II 23 36 48 60 -
Confort III Orice suprafață mai mică decât cele de la Confort II

Table 1. Categoriile de confort ale apartamentelor

4
Ghid pentru identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor Imobiliare.ro şi AnalizeImobiliare.ro

3. Compartimentarea apartamentelor

3.1. Decomandat
Într-un apartament decomandat accesul în toate camerele (camera de zi, dormitoare, băi, bucătărie,
etc.) se poate face printr-un singur hol, nefiind necesară trecerea dintr-o cameră în cealaltă.

3.2. Semidecomandat
Un apartament semidecomandat este un apartament parţial decomandat, accesul în camere se poate
face prin intermediul a două holuri, fiind necesară trecerea din holul de la intrare către camera de zi,
apoi prin al doilea hol către dormitor sau baie.

3.3. Nedecomandat (vagon)

Un apartament nedecomandat are un singur hol la intrare, accesul în dormitor se face direct din camera
de zi.

3.4. Circular
Un apartament circular este o combinaţie între un apartament decomandat şi unul semidecomandat,
accesul în camere se poate face prin intermediul a două holuri dar şi prin intermediul bucătăriei.

4. Calcularea ariilor clădirilor

4.1. Aria construită (Ac)
Calcul: aria secțiunii orizontale a clădirii, la cota ± 0,00 a parterului, măsurată pe conturul exterior al
pereților.

Nu este inclus în aria construită:

 rezalidurile cu aria mai mică de 0,4 mp şi nișele cu aria mai mare de 0,4 mp;
 treptele exterioare şi terasele neacoperite;
 ariile curţilor interioare, ale curţilor exterioare de lumină sau de acces (denumite în mod curent
curţi englezeşti) mai mari de 4mp.

Pentru construcțiile subterane şi subsoluri, aria construită se măsoară la cota finită a pardoselii şi se
consideră aria secţiunii orizontale cuprinsă în conturul exterior al pereţilor, inclusiv grosimea zidului de
protecţie a izolaţiei. În cazul construcţiei amplasate pe teren în pantă, aria construcţiei se calculează în
plane orizontale în trepte, în funcţie de teren şi specificul construcţiei.

4.2. Aria nivelului (Aniv)

Definiţie: aria secţiunii orizontale a clădirii la nivelul respectiv delimitată de conturul pe exterior. Aria
nivelului se măsoară la 1 m deasupra pardoselii finite.

OBSERVAŢIE: podul nu se consideră etaj, cu excepţia mansardelor.

5
Ghid pentru identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor Imobiliare.ro şi AnalizeImobiliare.ro

Aria nivelului cuprinde:

 ariile teraselor circulabile pentru diferite funcțiuni;
 ariile balcoanelor interioare (în cazul teatrelor, cinematografelor, aulelor sau altor săli similare);
 ariile subpantelor;
 ariile balcoanelor şi logiilor;
 ariile porticelor de circulație şi gangurilor de trecere dacă acestea nu au înălţimea mai mare
decât a unui etaj, se consideră aferente numai primului nivel deservit;
 aria coridoarelor exterioare;
 aria scărilor exterioare de acces între niveluri, intră în calculul ariei nivelului deservit;
 aria încăperilor cu înălţimea liberă mai mare de 1,80 m (de exemplu subsol, încăperile
motoarelor de ascensor, pompe, etc. sau părţi ieşite şi închise pentru iluminatul subsolurilor,
încăperi la mansarde etc.);
 aria rampelor exterioare şi a scărilor de acces de la magazii, depozite etc.;
 aria aferentă lucarnelor în cazul mansardelor dacă h > 1,80 m.

Aria nivelului nu cuprinde:

 copertinele cu suprafețe mai mici de 4 mp şi adâncimea mai mică de 2 m, profilele ornamentale
şi cornișele;
 învelitoarele, terasele necirculabile (rezultate din retragere) de peste nivelul imediat interior;
 golurile mai mari de 4 mp, fiecare în parte numai la curți de lumină şi curţi englezeşti;
 rezalidurile cu aria mai mică de 0,4 mp şi niţele cu aria mai mare de 0,4 mp;
 treptele exterioare şi terasele neacoperite;
 ariile curţilor interioare /exterioare /de lumina sau de acces (curţi englezești) mai mari de 4mp;
 aria aferentă lucarnelor în cazul mansardelor, dacă înălţimea este mai mică de 1,80 m.

La clădirile, cu excepția locuințelor, care au porțiuni cu număr diferit de niveluri sau cu niveluri
denivelate de înălţimi egale sau diferite, deservite de aceeaşi scară, numărul de niveluri al casei scării se
determină conform fig. 1, 2, şi 3.

6
Ghid pentru identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor Imobiliare.ro şi AnalizeImobiliare.ro

4.3. Aria desfăşurată (Ad)

Calcul: suma ariilor tuturor nivelurilor.
Ad = Σ Aniv

4.4. Aria desfășurata construită (la locuinţe) (Adc)

Calcul: aria desfășurata mai puțin aria subsolului.
Adc = Ad - aria subsolului

4.5. Aria utilă (Au)

Calcul: aria desfășurată mai puțin aria pereților.
Au = Ad - aria pereților

5. Risc Seismic

Imobilele se pot încadra în una din următoarele categorii de risc seismic:

 Neîncadrat în nici-una din situațiile de mai jos;
 Imobil expertizat tehnic din punct de vedere al riscului seismic – consolidat;
 Imobil expertizat tehnic încadrat în clasa I de risc seismic care prezintă pericol public. Clasa RSI,
din care fac parte construcţiile cu risc ridicat de prăbuşire la cutremurul de proiectare
corespunzător stării limită;
 Lista imobilelor expertizate tehnic încadrate în clasa II de risc seismic. Clasa RSII, în care se
încadrează construcţiile care sub efectul cutremurului de proiectare pot suferi degradări
structurale majore, dar la care pierderea stabilităţii este puţin probabilă;
 Imobil expertizat tehnic încadrat în clasa III de risc seismic. Clasa RSIII, care cuprinde
construcţiile care sub efectul cutremurului de proiectare pot prezenta degradări structurale care
nu afectează semnificativ siguranţa structurală, dar la care degradările nestructurale pot fi
importante;
 Imobile expertizat tehnic încadrat în clasa IV de risc seismic. Clasa RSIV, corespunzătoare
construcţiilor la care răspunsul seismic aşteptat este similar celui obţinut la construcţiile
proiectate pe baza prescripţiilor în vigoare;
 Clădirilor expertizate tehnic, încadrate în categorii de urgenţe, conform normativului P100-92
neîncadrate în clasa de risc seismic corespunzătoare.

7
Ghid pentru identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor Imobiliare.ro şi AnalizeImobiliare.ro

6. Calculul suprafețelor terenurilor

6.1. Suprafața incintei (ST)

Definiţie: suprafața totală delimitată a teritoriului incintei terenului.

6.2. Suprafaţa construită (Sc)

Calcul: suma suprafeţelor ocupate definitiv cu clădiri, utilaje, construcţii de depozitare, instalaţii şi
transport subteran/e de pe teren.

6.3. Suprafața aferentă reţelelor (Sr)

Calcul: suma suprafeţelor ocupate de reţelele exterioare cu funcții tehnologice şi de instalaţii amplasate
suprateran sau aerian.
Exemplu: conducte de apă industrială, menajeră (potabilă), de incendiu, caldă sau rece, tratată sau
netratată; conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale); conducte pentru diverşi agenţi
termici (apă, abur), agenţi tehnologici sau de încălzire a construcţiilor; conducte de gaze, conducte
pentru transportul fluidelor; conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente;
cabluri şi conducte electrice etc.

6.4. Suprafața căilor de transport (St)

Calcul: suma suprafețelor căilor de transport.
Exemplu: drumuri, căi ferate, navale, aeriene, pietonale (supraterane şi subterane), inclusiv lucrările
inginereşti specifice aferente acestora (lucrări de artă, taluzuri, ramblee, deblee, diguri, îndiguiri, tunele,
peroane etc.), precum şi amenajările funcţionale specifice (traversări, parcări, transbordări,
acces la rampe, spaţii de manevră), conductele ce deservesc rampele de descărcare-încărcare de
vagoane cisternă la liniile de garaj etc.

6.5. Suprafața liberă (Sl)

Suma suprafeţelor de teren, altele decât cele menţionate mai sus sau determinate de distanţele
obligatorii între construcţii, reţele şi instalaţii, stabilite conform reglementărilor legale în vigoare.

6.6. Suprafața ocupată (So)

Suma suprafeţelor construite (Sc), rețelelor (Sr) şi căilor de transport (St).

6.7. Procentajul de ocupare a terenului (POT)

Este raportul dintre suprafaţa ocupată (So) şi suprafaţa totală a incintei (ST).
%POT = So/ST x 100

6.8. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)

Este raportul dintre suma suprafeţelor desfăşurate ale tuturor construcţiilor Sd şi suprafaţa totală a
incintei (ST).
%CUT=Sd/ST x 100