27. CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE. OBIECTUL CONTRACTULUI.

OBLIGATŢ IILE VAÂ NZAĂ TORULUI.OBLIGATŢ IILE CUMPAĂ RAĂ TORULUI

Potrivit Codului civil vinderea este acea convenţie prin care două părţi se obligă între sine,
una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui. Doctrina
a reţinut că vânzarea-cumpărarea este contractul prin care una din părţi - vânzătorul, transferă
proprietatea unui bun al său celeilalte părţi - cumpărătorul, în schimbul unui preţ plătit în bani.
Deşi Codul civil se referă numai la transmiterea proprietăţii, în realitate prin contractul de
vânzare-cumpărare se poate transmite şi un alt drept decât dreptul de proprietate, respectiv un
alt drept real (de exemplu un drept de superficie), un drept de creanţă sau un drept din domeniul
proprietăţii intelectuale, sau în mod excepţional, de drepturi asupra unei universalităţi care
cuprinde nu numai drepturi, ci şi datorii (vânzarea unei moşteniri), transmiterea proprietăţii fiind
numai de natura şi nu de esenţa acestui contract.
Nu pot forma obiecte ale contractului de vânzare-cumpărare drepturile personal
patrimoniale sau cele patrimoniale care au un caracter strict personal (uzul, abitatia), sau
drepturile intuitu personae (de exemplu, dreptul la pensie, dreptul la întreţinere).
Obiectul unui contract îl constituie prestaţia (acţiunea sau inacţiunea) la care se obligă
părţile sau una din părţile acelui contract. Contractul de vânzare-cumpărare este un contract
sinalagmatic, dând naştere la obligaţii reciproce în sarcina vânzătorului şi cumpărătorului.
Obiectul obligaţiei vânzătorului îl constituie lucrul vândut, iar obiectul obligaţiei cumpărătorului îl
constituie preţul.
1. Lucrul vândut
Pentru valabilitatea contractului de vânzare cumpărare, şi pentru a constitui obiectul
material al prestaţiei vânzătorului, lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
- lucrul vândut trebuie să fie în comerţ, adică în circuitul civil
Numai lucrurile ce sunt în comerţ pot face obiectul unui contract. Această regulă generală,
prevăzută în Codul civil îşi are aplicabilitatea în materie de vânzare-cumpărare în sensul
că toate lucrurile care sunt în comerţ pot să fie vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit
aceasta.
Prin lucruri se înţelege atât bunurile corporale, cât şi bunurile incorporale (drepturile reale,
dreptul de autor, drepturile de creanţă).
Drept urmare, orice lucruri pot fi vândute, în afara celor care nu sunt în circuitul civil sau a
căror vânzare este oprită prin lege. Nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare
lucrurile care nu sunt în circuitul civil (extra comercium). Astfel, sunt în afara circuitului civil, fiind
inepuizabile şi nesusceptibile de apropriere, bunurile care nu aparţin nimănui şi al căror uz este
comun tuturor, ceea ce înseamnă că aceste lucruri, prin natura lor, nu pot forma obiectul
contractului de vânzare-cumpărare, fiind denumite res communis: aerul, razele soarelui, apa mării
etc.
În afara acestor bunuri, există alte bunuri care, deşi sunt în general susceptibile de
apropriere (însuşire), legea le declară inalienabile, neputând face obiectul contractului de
vânzare-cumpărare. Legea declară inalienabile şi insesizabile bunurile care fac parte din domeniul
public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale. La baza acestei reglementări stă

1
raţiunea protejării interesului naţional (pentru bunurile din domeniul public al statului) şi a
interesului local (pentru bunurile din domeniul public al unităţilor administrativ-teritoriale).
Aceste bunuri nu pot fi vândute dar pot fi date în administrarea sau pot fi concesionate
instituţiilor publice sau regiilor autonome.
Tot astfel, pentru anumite bunuri, deşi se află în proprietate privată, legea a prevăzut unele
inalienabilităţi sau restricţii. Printre acestea pot fi amintite armele, muniţiile şi materiile
explozive, produsele şi substanţele toxice, bunurile făcând parte din patrimoniul cultural naţional
etc.
- lucrul trebuie să existe sau să poată exista cu certitudine în viitor, aceasta fiind cea
de-a doua condiţie prevăzută de lege pentru valabilitatea contractului.
Astfel, potrivit Codului civil, dacă în momentul vânzării lucrul vândut era pierit în tot,
vinderea este nulă. Dacă a pierit numai în parte, cumpărătorul are alegerea între a renunţa la
contract sau a pretinde reducerea preţului.
Dacă lucrul a existat în trecut, dar în momentul vânzării era pierit în totalitate sau dacă
lucrul nici nu a existat în realitate, vânzarea este lovită de nulitate absolută, întrucât obligaţia
vânzătorului este lipsită de obiect, ceea ce atrage şi lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului, lipsind
obiectul şi cauza vânzării- cumpărării.
Dacă lucrul a existat în momentul încheierii contractului şi a pierit în parte, cumpărătorul
are dreptul, potrivit legii, să opteze: fie să renunţe la contract (să ceară rezoluţiunea contractului),
fie să menţină contractul cu reducerea proporţională din preţ. Acest drept de opţiune există şi
dacă mai multe lucruri formează obiectul unei singure vânzări şi unele au pierit la momentul
încheierii contractului. Alegerea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă, deci
cumpărătorul nu va putea renunţa la contractul perfectat dacă partea pierită din lucru ar fi una
neînsemnată şi scopul vânzării-cumpărării se poate menţine. În ceea ce priveşte riscul pieirii
totale sau parţiale a lucrului vândut, acesta este suportat de către vânzător.
Vânzarea este valabilă chiar dacă părţile ar conveni să vândă lucruri viitoare, care nu există
în momentul încheierii contractului, dar care pot exista cu certitudine: de exemplu, bunuri ce se
vor confecţiona ulterior. Dintre lucrurile viitoare numai succesiunea nedeschisă nu poate forma
obiectul unui contract. Vânzătorul are obligaţia de a confecţiona acele bunuri sau de a le procura
pentru a le transmite cumpărătorului. În cazul în care vânzătorul nu-şi execută această obligaţie
(până la termenul de predare stabilit) contractul rămâne valabil şi este atrasă răspunderea
contractuală pentru neexecutarea obligaţiei. Vânzătorul, pe lângă pierderea preţului, va fi obligat
şi la plata de daune-interese, dacă nu dovedeşte o cauză străină exoneratoare de răspundere
(forţa majoră, culpa creditorului sau fapta unui terţ). Dacă există o cauză exoneratoare de
răspundere, vânzătorul va fi exonerat de răspunderea contractuală, dar va suporta riscul
contractului, în calitate de debitor al obligaţiei imposibil de executat.
- bunul vândut trebuie să fie şi determinat sau determinabil, pentru că altfel se
consideră că nu există, în cazul bunurilor certe, determinarea se face prin precizarea
caracterelor lor individuale, ceea ce înseamnă că bunul va fi individualizat prin precizarea naturii
bunului (autoturism, casă, televizor etc.), a poziţiei acestuia în spaţiu sau a elementelor de
identificare (loc de situare, vecinătăţi, număr topografic, marcă, număr de înmatriculare etc,). La
bunurile generice, determinarea se face prin indicarea speciei şi a cantităţii acestor bunuri (de
exemplu, 100 kg de mere), deci prin elemente prin care să fie posibilă individualizarea bunurilor
vândute pentru predare şi transferul proprietăţii asupra acestora.
2
 - având în vedere caracterul translativ al contractului de vânzare-cumpărare, o altă
condiţie este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut Numai dacă vânzătorul este
proprietarul bunului vândut poate opera transferul acestuia din patrimoniul vânzătorului în
patrimoniul cumpărătorului.
În cazul în care vânzătorul nu este proprietarul lucrului vândut, se ridică problema vânzării
lucrului altuia, problemă controversată în doctrina şi în practica judiciară. Soluţiile diferă după
cum consimţământul părţilor a fost afectat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în
cunoştinţă de cauză sau nu.
Dacă părţile contractante sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare, considerând că
bunul aparţine vânzătorului, vânzarea este anulabilă pentru eroare (viciu de consimţământ)
asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, care a fost considerat proprietar al lucrului (nulitate
relativă). Vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză, este o operaţiune
speculativă, are o cauză ilicită şi este astfel nulă absolut.
- lucrul vândut trebuie să fie posibil, întrucât nimeni nu poate fi obligat la imposibil.
Obiectul nu este posibil dacă imposibilitatea este absolută, adică pentru orice persoană.
Dacă însă imposibilitatea este numai relativă, adică numai pentru un anumit debitor, obiectul
contractului va fi valabil şi va angaja răspunderea din partea debitorului.
- lucrul să fie licit şi moral, ceea ce înseamnă că părţile trebuie să-şi conformeze
conduita cu legea şi cu morala. Dacă obiectul contractului este ilicit sau imoral, atunci contractul
de vânzare-cumpărare va fi nul absolut.
2. Preţul vânzării-cumpărării. Preţul este obiectul obligaţiei cumpărătorului şi constă în
suma de bani datorată de cumpărător vânzătorului ca echivalent al lucrului vândut; el corespunde
valorii lucrului vândut. Pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinite
următoarele condiţii:
- preţul să fie stabilit în bani;
- preţul să fie determinat sau determinabil;
- preţul să fie sincer;
- preţul să fie serios.
a. Preţul vânzării trebuie să fie stabilit într-o sumă de bani. Deşi nu este prevăzută expres
în Codul civil, această condiţie este de esenţa vânzării. Dacă înstrăinarea unui lucru nu se face
pentru o sumă de bani, atunci contractul încheiat poate fi valabil, însă el nu mai poate fi
caracterizat ca un contract de vânzare-cumpărare (de exemplu, dacă înstrăinarea unui lucru se
face în schimbul unui alt lucru, contractul este valabil, însă nu reprezintă o vânzare-cumpărare, ci
un contract de schimb).
b. Preţul vânzării-cumpărării trebuie să fie determinat sau determinabil.
Preţul se consideră determinat dacă cuantumul lui este stabilit în momentul încheierii
contractului de către părţi, fie în sumă totală, fie, pentru bunurile generice, pe unitatea de
măsură. Determinarea preţului nu presupune ca părţile să stabilească modalităţile concrete de
plată (printr-o singură prestaţie sau în rate, prin numerar sau prin virament bancar etc.) sau
termenul de plată. Aceste elemente nu afectează valabilitatea contractului, ci numai executarea
lui şi răspunderea părţilor pentru neexecutarea obligaţiilor din contract.
Dacă preţul nu este determinat în contract, în sensul că nu se precizează cuantumul său,
atunci părţile pot preciza în contract elementele cu ajutorul cărora preţul va fi determinat în

3
viitor, cel mai târziu până la data executării obligaţiei de plată a preţului. În acest caz, preţul este
determinabil, iar contractul de vânzare-cumpărare este valabil.
Determinarea preţului poate fi lăsată la arbitrariul unei a treia persoane. Deşi textul legal
vorbeşte de arbitru, în realitate terţul nu este un arbitru, pentru că nu soluţionează un litigiu, şi
nici expert (în sens procedural), pentru că avizul expertului este lăsat la aprecierea instanţei.
Preţul va fi deci determinabil dacă stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terţ, ales de comun
acord de către părţi sau de către o altă persoană desemnată de părţi. Odată ce acest terţ va
stabili preţul, preţ care face parte din contract de la încheierea lui, acesta va fi obligatoriu pentru
părţile contractului. Terţul însărcinat cu stabilirea preţului este un mandatar comun al părţilor,
care trebuie să determine preţul contractului şi nu poate fi revocat decât prin acordul comun al
acestora.
Părţile pot stabili prin contract ca determinarea preţului să fie făcută de o persoană sau de
mai multe. Dacă au fost desemnate mai multe persoane şi acestea nu se înţeleg, vânzarea-
cumpărarea este nulă. Tot astfel, în cazul când persoana desemnată nu vrea sau nu poate să
determine preţul, contractul este nul absolut pentru lipsa preţului.
În orice caz stabilirea preţului nu poate fi lăsată la aprecierea ulterioară a părţilor ori să
depindă de voinţa exclusivă a uneia din ele, de exemplu, vânzătorul să vândă bunul la preţul pe
care cumpărătorul va dori să-l plătească. De asemenea, în lipsa convenţiei părţilor, el nu poate fi
stabilit de instanţa de judecată, care nu va putea, ulterior încheierii contractului, nici să-l
modifice, dacă condiţiile de validitate ale contractului au fost respectate. Tot astfel, instanţa
judecătorească nu poate determina persoana terţului, în lipsa acordului dintre părţi. Inexistenţa
în contract a unor elemente prin care preţul să fie determinat sau determinabil duce la nulitatea
absolută a contractului pentru lipsa preţului.
c. Preţul vânzării trebuie să fie sincer, adică real, stabilit efectiv, cu scopul de a fi cerut şi
plătit în realitate, deci nu un preţ pe care să-l fi stabilit în mod fictiv. În cazul în care preţul nu este
real, ci fictiv sau simulat, contractul este nul ca vânzare-cumpărare, întrucât îi lipseşte preţul, ca
element esenţial pentru valabilitatea contractului. Dacă totuşi părţile au urmărit înstrăinarea
bunului, contractul ar putea fi recunoscut valabil, dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege,
ca o donaţie deghizată.
d. Preţul vânzării trebuie să fie serios, adică să reprezinte intenţia părţilor, un echivalent
valoric al lucrului cumpărat, deci el nu trebuie să fie derizoriu.
Pentru a fi derizoriu (infim), preţul stabilit de părţi în contract trebuie să fie atât de
disproporţionat faţă de valoarea bunului vândut încât practic să nu existe preţ, să nu poată
constitui cauza obligaţiei asumate de vânzător de a transmite proprietatea lucrului vândut. Dacă
preţul este derizoriu, contractul este nul ca vânzare-cumpărare, dar poate fi, dacă sunt îndeplinite
condiţiile prevăzute de lege, recunoscut ca o donaţie (prin conversiunea actului juridic încheiat
între părţi).
Efectele contractului de vânzare-cumpărare. Contractul de vânzare-cumpărare, prin
încheierea sa produce anumite efecte, urmărite de părţile contractului. În esenţă, efectele
contractului reprezintă tocmai conţinutul acestuia, respectiv drepturile subiective şi obligaţiile
corelative născute din convenţia părţilor.
Vânzătorul are două obligaţii principale:
- obligaţia de predare a bunului vândut şi,
- obligaţia de garanţie (pentru evicţiune şi pentru viciile ascunse).
4
 Pe lângă aceste obligaţii principale, mai există şi unele obligaţii accesorii, de exemplu,
obligaţia de a conserva bunul vândut până în momentul predării. De asemenea, nimic nu
împiedică părţile să stipuleze şi alte obligaţii suplimentare.
În ceea ce priveşte transmiterea dreptului de proprietate, acesta efect firesc al contractului
de vânzare-cumpărare se produce din momentul realizării acordului de voinţă, cu excepţia cazului
când transferul proprietăţii se va face în momentul individualizării bunului vândut, la îndeplinirea
unui termen, la realizarea unei condiţii sau când se autentifică contractul.
De asemenea, cumpărătorul are două obligaţii principale:
- principala obligaţie a cumpărătorului este de a plăti preţul în ziua şi la locul
determinat prin contract;
- cea de-a doua obligaţie a cumpărătorului este de a lua în primire bunul.
Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, cumpărătorul suportă şi cheltuielile vânzării. Dacă
părţile contractului de vânzare-cumpărare convin în acest sens, pot fi stipulate şi alte obligaţii
pentru cumpărător.
1. Obligaţiile vânzătorului
a. Obligaţia de predare a lucrului. Prin predare se înţelege punerea efectivă a lucrului la
dispoziţia cumpărătorului, astfel încât acesta să poată să-şi exercite toate prerogativele pe care i
le conferă dreptul de proprietate asupra lucrului.
Predarea poate consta într-o atitudine pasivă a vânzătorului (prin lăsarea bunului la
dispoziţia cumpărătorului, dacă acesta se află în detenţia lui sau există posibilitatea predării fără
intervenţia vânzătorului) sau prin una activă, respectiv prin efectuarea unor acte sau fapte
necesare pentru ca, cumpărătorul să intre în stăpânirea efectivă a bunului vândut.
Lucrul vândut trebuie predat la termenul convenit de către părţile contractante. Dacă
părţile nu au stabilit un termen, predarea se va face potrivit principiilor generale, imediat după
realizarea acordului de voinţă sau la cererea cumpărătorului.
Predarea trebuie să se facă la locul unde se află lucrul vândut în timpul vânzării, dacă
părţile nu s-au învoit altfel. Această regulă este valabilă dacă bunul este individualizat în
momentul încheierii contractului. În cazul bunurilor de gen, al bunurilor viitoare etc., acestea, în
lipsă de stipulaţie contrară, acestea se vor preda la domiciliul vânzătorului.
Cheltuielile de predare sunt în sarcina vânzătorului, iar cheltuielile legate de ridicarea
bunului sunt în sarcina cumpărătorului, dacă părţile nu au convenit altfel.
Lucrul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul vânzării; odată cu lucrul se
vor preda şi fructele, accesoriile sale şi tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu (este cazul
bunurilor determinate). În cazul bunurilor de gen sau viitoare, acestea se vor preda în cantitatea
şi calitatea ori alte criterii determinate prin contract (eşantioane, standarde etc,); dacă nu s-a
specificat calitatea, vânzătorul va trebui să predea bunuri de calitate mijlocie, dar în marimea
prevăzută in contract.
În legătură cu obiectul predării, Codul civil prevede reguli speciale în materia vânzării
imobilelor (în special a terenurilor). Astfel, vânzătorul este dator să predea cuprinsul lucrului
vândut în măsura determinată prin contract (dacă s-a stabilit o suprafaţă de teren determinată pe
un preţ determinat, vânzătorul trebuie să predea exact suprafaţa stabilită prin contract).
Dacă vânzarea unui imobil s-a făcut „cu arătare de cuprinsul său şi pe atât măsură", şi la
predare sau ulterior se constată că întinderea nu corespunde celei arătate în contract, diferenţa
va fi luată în considerare după cum urmează:
5
 - dacă întinderea este mai mică, cumpărătorul poate cere completarea (dacă vânzătorul
mai are alături un teren) sau poate cere o reducere din preţ proporţională cu
întinderea găsită lipsă. În ipoteza în care imobilul în suprafaţă mai mică decât cea
convenită nu poate fi folosit pentru destinaţia avută în vedere la încheierea
contractului, cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului.
- dacă întinderea, faţă de cea stabilită prin contract, este mai mare, cumpărătorul are un
drept de opţiune de a plăti în plus preţul excedentului de teren sau, dacă excedentul
dovedit prin măsurare depăşeşte a 20-a parte din întinderea stabilită în contract, atunci
cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului.
Dacă vânzarea unui imobil se face altfel decât pe atât măsură, adică pe un preţ global, cu
arătarea întinderii sale, iar apoi se descoperă că întinderea este mai mare sau mai mică, nici
vânzătorul nu are dreptul la o mărire de preţ pentru excedent şi nici cumpărătorul la scăderea
preţului pentru lipsă, cu excepţia cazurilor când excedentul sau lipsa valorează cel puţin a 20-a
parte din preţul stabilit de părţi.
Dacă suprafaţa de teren în realitate este mai mică decât cea prevăzută în contract şi nu
depăşeşte a 20-a parte din preţul stabilit, atunci diferenţa de teren nu se ia în consideraţie, iar
cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluţiunea contractului. Dacă
excedentul de teren depăşeşte a 20-a parte din preţul total al vânzării, atunci cumpărătorul poate
opta între a plăti un spor de preţ sau a cere rezoluţiunea contractului.
O altă ipoteză este aceea când se vând două sau mai multe imobile printr-un singur
contract pe un preţ unic, cu arătarea dimensiunilor fiecărui imobil. În acest caz, dacă cuprinsul
unui imobil este mai mic decât cel declarat în contract, iar a celuilalt mai mare, atunci va opera
compensarea, iar pentru eventualul rest se vor aplica regulile arătate mai sus.
Pentru toate aceste cazuri, dacă cumpărătorul solicită rezoluţiunea vânzării, el va avea
dreptul, pe lângă restituirea preţului, şi la restituirea cheltuielilor vânzării. Tot astfel, potrivit
regulilor generale, vânzătorul fiind în culpă, cumpărătorul va avea dreptul şi la daune-interese.
Vânzătorul este obligat (în lipsă de stipulaţie contară expresă sau tacită) să predea, o dată
cu lucrul vândut, şi fructele percepute după momentul transferării dreptului de proprietate. Dacă
părţile nu s-au înţeles altfel, vânzătorul are dreptul de restituirea cheltuielilor făcute pentru
producerea fructelor, dacă este cazul.
De asemenea, cumpărătorul are dreptul la accesoriile lucrului vândut şi la tot ee a fost
destinat la uzul său perpetuu, de exemplu, imobile prin destinaţie, acţiunea în revendicare sau în
garanţie, precum şi la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul).
Obligaţia accesorie predării (conservarea bunului vândut până la predare). Această
obligaţie accesorie incumbă vânzătorului atunci când lucrul vândut nu se predă în momentul
încheierii contractului.
Lucrul trebuie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului, chiar
dacă predarea se va face ulterior, astfel încât vânzătorul trebuie să-l păstreze cu grijă, să-l menţină
în aceeaşi stare şi să evite pierderea, deteriorarea ori alterarea lui. Dacă vânzătorul nu-şi
îndeplineşte această obligaţie, el răspunde ca un depozitar, pentru orice culpă, oricât de mică.
Culpa vânzătorului este prezumată, astfel că vânzătorul nu se poate exonera decât dacă
dovedeşte o cauză străină exoneratoare de răspundere (cazul fortuit, forţa majoră, fapta
creditorului sau fapta unui terţ).

6
 Dacă proprietatea asupra bunului s-a transmis de la vânzător la cumpărător din momentul
încheierii contractului, vânzătorul asimilat depozitarului va conserva bunul pe numele şi pe
seama cumpărătorului, astfel încât, cumpărătorul va trebui să suporte cheltuielile ocazionate cu
păstrarea lucrului, dacă părţile n-au prevăzut altfel în contract.
În caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiei de predare, cumpărătorul poate
invoca: excepţia de neexecutare; rezoluţiunea vânzării cu daune interese; executarea în natură a
contractului (punerea sa în posesie); daune interese, dacă executarea în natură nu este posibilă;
nu este exclusă nici posibilitatea procurării lucrurilor de gen de la terţi pe seama vânzătorului; în
cazul executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are dreptul la daune interese,
dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului.
3. Obligaţia de garanţie contra evicţiunii
Vânzătorul este obligat de drept de a garanta cumpărătorul pentru evicţiune. Prin
evicţiune se înţelege pierderea în tot sau în parte a proprietăţii lucrului sau tulburarea
cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar al lucrului cumpărat, ca urmare a
valorificării de către vânzător sau de o terţă persoană a unui drept asupra acelui lucru.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătorului există atât faţă de cumpărător, cât şi
faţă de succesorii acestuia (indiferent dacă aceştia sunt succesori universali, cu titlu universal sau
cu titlu particular), chiar dacă cumpărătorul nu răspunde, la rândul său, de evicţiune faţă de
subdobânditor. Acest lucru se justifică pentru că subdobânditorul primeşte, odată cu bunul, şi
toate accesoriile lui, printre care se numără şi acţiunile privind bunul transmis.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune există atât atunci când evicţiunea provine de la un
terţ, cât şi în cazul evicţiunii provenite dintr-un fapt personal al vânzătorului.
Vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicţiunea care ar rezulta dintr-
un fapt personal al său. Orice convenţie contrarie este nulă. Faptul personal al vânzătorului poate
consta într-o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte a imobilului
vândut) sau o tulburare de drept - de exemplu, constituirea unei servituti.
Acest fapt poate fi anterior vânzării şi tăinuit faţă de cumpărător (de exemplu, anterior
încheierii contractului de vânzare-cumpărare vânzătorul a închiriat imobilul vândut, contractul de
încheiere fiind opozabil cumpărătorului) sau ulterior vânzării şi neprevăzut în contract, prin care
vânzătorul sau succesorii săi (universali sau cu titlu universal) îl tulbură pe cumpărător în liniştita
folosinţă a lucrului.
În situaţia în care intervin asemenea fapte personale ale vânzătorului, cumpărătorul se
poate apăra prin invocarea excepţiei de garanţie, conform căreia cine trebuie să garanteze pentru
evieţiune, nu poate să evingă. Vânzătorul nu-l poate evinge pe cumpărător nici direct, nici indirect
şi nici în urma dobândirii unei noi calităţi pe care nu o avea în momentul vânzării. Astfel, în cazul
în care a vândut lucrul altuia şi apoi l-a moştenit pe adevăratul proprietar, vânzătorul va răspunde
pentru evicţiune şi nu-l va putea evinge pe cumpărător, acesta din urmă putându-i opune
vânzătorului excepţia de garanţie.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte proprii vizează atât tulburarea directă a
cumpărătorului, cât şi evicţiunea indirectă, realizată prin intermediul unui terţ. Astfel, dacă
vânzătorul vinde un lucru de două ori, la două persoane diferite şi dacă al doilea cumpărător şi-a
transcris titlul de dobândire asupra imobilului sau a intrat cu bună credinţă în posesia bunului
mobil, înaintea primului cumpărător, atunci vânzătorul va răspunde de evicţiune faţă de primul

7
cumpărător, cauza evicţiunii fiind ulterioară vânzării şi provenind din faptul personal al
vânzătorului.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătorului există şi atunci când tulburarea
cumpărătorului provine din partea unei terţe persoane. Pentru a fi antrenată obligaţia de garanţie
pentru evicţiune a vânzătorului este necesară îndeplinirea cumulativă a trei condiţii:
- să fie vorba despre o tulburare de drept;
- cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării;
- cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
Nu orice tulburare a liniştitei folosinţe a bunului cumpărat atrage obligaţia de garanţie a
vânzătorului pentru evicţiune, ci trebuie să fie vorba despre o tulburare de drept. Pentru simplele
tulburări de fapt, care se produc ca terţul să invoce un drept asupra bunului cumpărat,
cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele prevăzute de lege.
Dacă terţul invocă un drept asupra bunului aflat la cumpărător, atunci vânzătorul va
răspunde de obligaţia pentru evicţiune. Terţul poate invoca fie un drept real (dreptul de
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct etc.), fie un drept de creanţă. Acţiunea sa
în justiţie poate fi o acţiune în revendicare, o acţiune ipotecară, o acţiune confesorie, o acţiune
posesorie etc. Indiferent de buna sau reaua credinţă a vânzătorului, el va răspunde de obligaţia
de garanţie pentru evicţiune.
Dar pentru ca obligaţia de garanţie să funcţioneze, este necesar ca tulburarea
cumpărătorului să fie actuală, efectivă sau cel puţin iminentă şi nu numai eventuală, nefiind de
ajuns simpla ameninţare a cumpărătorului de către terţ cu intentarea acţiunii în revendicare.
Evicţiunea, pentru a antrena răspunderea vânzătorului, trebuie să aibă o cauză anterioară
vânzării. Aceasta înseamnă că vânzătorul nu poate fi obligat la garanţia pentru evicţiune pentru
drepturile născute în favoarea terţului evingător după vânzare, întrucât, după vânzare,
cumpărătorul este proprietar şi suportă riscurile lucrului cumpărat.
Astfel, vânzătorul va răspunde numai pentru împrejurări anterioare vânzării şi care nu au
fost cunoscute de cumpărător. Prin excepţie, în unele cazuri, vânzătorul răspunde pentru
evicţiunea ce are o cauză ulterioară vânzării, în cazul în care îi este imputabilă (de exemplu, dacă
vânzătorul după încheierea contractului, dar înainte de transcriere, a grevat bunul imobil cu o
ipotecă, el va răspunde pentru evieţiune, datorită comportamentului său imputabil).
Cumpărătorul nu trebuie să cunoască cauza evicţiunii la momentul încheierii contractului.
Dacă cumpărătorul a cunoscut cauza de evicţiune şi totuşi a încheiat contractul, înseamnă că el şi-
a asumat riscul, contractul având, în acest caz, un caracter aleatoriu. Sarcina probei privind
cunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător va reveni vânzătorului.
În ceea ce priveşte natura şi modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie, codul civil
stabileşte următoarele reguli:
- dacă evicţiunea nu s-a produs, contractul fiind valabil încheiat şi bunul trecând în
proprietatea cumpărătorului, vânzătorul are o obligaţie negativă, de a se abţine de la orice fapt
sau act care l-ar putea tulbura pe cumpărător.
Această obligaţie, ca natură juridică, este o obligaţie de a nu face ce incumbă atât
vânzătorului, cât şi succesorilor acestuia (universali sau cu titlu universal). Dacă vânzătorul îşi
încalcă această obligaţie şi îl tulbură pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului, cumpărătorul
se poate apăra prin invocarea excepţiei de garanţie, care duce la paralizarea acţiunii vânzătorului
de evingere a cumpărătorului.
8
 - dacă evicţiunea este pe cale să se producă, adică un terţ a invocat anumite drepturi
asupra lucrului cumpărat şi l-a acţionat pe cumpărător în judecată în acest sens, vânzătorul are
obligaţia de a-l apăra pe cumpărător împotriva pretenţiilor terţului.
Această obligaţie a vânzătorului, ca natură juridică, este o obligaţie de a face, iar în caz de
neîndeplinire vânzătorul va răspunde faţă de cumpărător. Dacă cumpărătorul este acţionat în
judecată de către un terţ care invocă un drept asupra bunului vândut, atunci cumpărătorul are
dreptul să-l cheme în garanţie pe vânzător, pentru a-l apăra contra evicţiunii şi a fi respinsă
acţiunea terţului.
Mijlocul juridic prin care se realizează acest lucru îl constituie cererea de chemare în
garanţie, în condiţiile Codul de procedură civilă, iar interesul acestei cereri este dublu: pe de o
parte, pentru ca vânzătorul devenit parte în proces, să prezinte toate dovezile pentru a se
respinge pretenţiile terţului, iar pe de altă parte pentru a face opozabilă faţă de vânzător
hotărârea judecătorească ce se va pronunţa în cauză. Dacă cumpărătorul nu formulează o
asemenea cerere de chemare în garanţie, atunci el se poate apăra singur, iar în cazul când pierde
procesul cu terţul, poate acţiona în judecată, pe calea unei acţiuni civile separate, în garanţie
pentru evieţiune, pe vânzător.
- dacă evicţiunea s-a produs, atunci se angajează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune
În acest caz, obligaţia vânzătorului, ca natură juridică, este o obligaţie de a da, vânzătorul
trebuind să-l despăgubească pe cumpărător de toate pierderile suferite.
În caz de evicţiune totală rezultă următoarele aspecte:
- vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului integral preţul primit.
Vânzătorul trebuie să restituie integral preţul fixat prin contract şi nu valoarea bunului din
momentul producerii evicţiunii. Dar dacă cumpărătorul a tras foloase din stricăciunile cauzate
lucrului, atunci vânzătorul nu va restitui preţul integral, ci va avea dreptul de a opri din preţ o
sumă egală cu valoarea foloaselor trase de cumpărător.
- cumpărătorul are dreptul şi la valoarea fructelor naturale şi civile ale bunului, în
măsura în care cumpărătorul a fost obligat să le restituie către terţul evingător.
- vânzătorul trebuie să plătească cumpărătorului cheltuielile de judecată
ocazionate de evicţiune. Obligaţia vânzătorului subzistă atât pentru cheltuielile
procesului din care a rezultat evicţiunea, cât şi pentru eventualul proces în
regres dintre cumpărător şi vânzător.
- cumpărătorul are dreptul de a cere de la vânzător daune-interese.
Vânzătorul datorează cumpărătorului diferenţa dintre preţ şi sporul de valoare al bunului,
adică diferenţa dintre preţul achiziţionării bunului şi valoarea actuală a bunului vândut, dacă între
momentul vânzării şi cel al evicţiunii s-a creat un asemenea spor de valoare.
Vânzătorul de bună-credinţă este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare
şi cheltuielile utile. Cheltuielile necesare sunt cheltuielile făcute de cumpărător pentru
conservarea lucrului cumpărat, iar cele utile sunt cele care sporesc valoarea lucrului. În cazul
vânzătorului de rea-credinţă, acesta va datora şi cheltuielile voluptuarii (făcute de cumpărător în
scop de lux sau de plăcere).
Şi în caz de evicţiune parţială, deosebim mai multe aspecte. Astfel, evicţiunea parţială
constă în pierderea numai în parte a proprietăţii lucrului cumpărat de către cumpărător sau
restrângerea dreptului de proprietate asupra bunului. În caz de evicţiune parţială (de exemplu, se
pierde o fracţiune din lucru sau un atribut al dreptului de proprietate) cumpărătorul va putea
9
opta între a cere rezoluţiunea contractului sau menţinerea vânzării, cu obligarea vânzătorului la
despăgubiri.
Dacă, cumpărătorul este evins numai de o parte a lucrului şi aceasta are, în privinţa totului,
o aşa însemnătate încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat lucrul fară acea parte, el poate solicita
rezoluţiunea contractului.
În cazul în care acţiunea cumpărătorului în rezoluţiunea contractului se va admite, atunci
cumpărătorul va restitui vânzătorului lucrul, în starea în care se află după evicţiunea parţială, iar
vânzătorul va restitui integral preţul şi îl va despăgubi pe cumpărător, la fel ca în cazul evicţiunii
totale. În situaţia în care cumpărătorul nu obţine sau nu solicită rezoluţiunea contractului, atunci
cumpărătorul, are dreptul să primească de la vânzător valoarea părţii de care a fost evins de la
momentul producerii evicţiunii, iar nu doar o parte proporţională din preţ.
Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului se prescrie în termenul general de
prescripţie (3 ani). Termenul prescripţiei începe să curgă de la data producerii evicţiunii.
Părţile contractului de vânzare-cumpărare pot stipula în contract clauze de agravare,
micşorare sau înlăturare a obligaţiei de garanţie pentru evicţiune a vânzătorului, asemenea
garanţie, prevăzută de părţi prin contract, se numeşte garanţie de fapt (convenţională).
În ceea ce priveşte clauzele de agravare a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune,
acestea sunt admise, fară nici o restricţie. De exemplu, vânzătorul se poate angaja la răspunderea
pentru evicţiune şi pentru cauze ulterioare vânzării, pentru tulburările de fapt provocate de terţi,
pentru evenimente fortuite etc. Aceste clauze trebuie însă să fie prevăzute în mod expres în
contract şi să fi clar exprimate, fiind de strictă interpretare, întrucât se asumă o obligaţie. De
aceea, în caz de îndoială, se vor aplica regulile privind garanţia de drept.
Clauzele de micşorare sau înlăturare a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune sunt
posibile cu două limitări:
- vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicţiunea ce ar
rezulta dintr-un fapt personal al său.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte personale (obligaţie de a nu face) nu
poate fi înlăturată sau micşorată prin convenţia părţilor, sub sancţiunea nulităţii acelei clauze.
- exonerarea de răspundere a vânzătorului pentru fapta terţului de evingere a
cumpărătorului nu îl poate scuti pe vânzător de a restitui preţul, acesta fiind
deţinut fară justă cauză.
Obligaţia de garanţie contra viciilor lucrului vândut. Vânzătorul răspunde faţă de
cumpărător nu numai de liniştita posesiune a lucrului vândut, ci şi de viciile acestui lucru, adică de
posesia utilă a lucrului. Viciile lucrului vândut reprezintă deficienţele care afectează utilitatea
lucrului, facând-o să scadă.
Vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu
utilizării conform destinaţiei sale sau valoarea sa este micşorată într-atât încât cumpărătorul, dacă
ar fi cunoscut aceste vicii, nu ar fi cumpărat lucrul sau a fi plătit un preţ mai mic. Ca vicii ascunse
în materie de vânzare pot fi date ca exemple: defecţiunile unui autoturism, starea defectuoasă a
materialelor din care este construit imobilul cumpărat etc.

10
 Condiţiile răspunderii pentru vicii ascunse sunt următoarele:
- viciile să fie ascunse;
- viciile să fi existat în momentul încheierii contractului;
- viciile să fie grave.
1. Pentru a atrage răspunderea vânzătorului viciile lucrului trebuie să fie ascunse. Un viciu
poate fi considerat ascuns dacă nu este cunoscut de cumpărător şi nu poate fi descoperit de
acesta, la o atentă şi normală verificare a bunului, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător.
Rezultă că viciul este ascuns atunci când cumpărătorul nu l-a putut descoperi, cu toate că a depus
toată diligenţa în privinţa calităţilor bunului respectiv. Vânzătorul nu este răspunzător de viciile
aparente şi de care cumpărătorul a putut singur să se convingă.
Dacă necunoaşterea de către cumpărător a viciilor lucrului se datorează manoperelor
frauduloase ale vânzătorului, vânzătorul va fi ţinut să răspundă, aceste vicii fiind astfel
nesusceptibile de a ajunge la cunoştinţa cumpărătorului. Posibilitatea cumpărătorului de a
cunoaşte viciile lucrului se apreciază în abstract (in abstracto), avându-se în vedere un
cumpărător diligent şi prudent.
2. Viciul trebuie să fi existat în momentul încheierii contractului, chiar dacă predarea
lucrului vândut se face ulterior. Pentru viciile apărute ulterior contractării, vânzătorul nu
răspunde, fiind vorba despre defecţiuni ale lucrului ivite după vânzare. Soluţia se justifică prin
aceea că, prin încheierea contractului, proprietatea asupra lucrului şi riscurile au trecut asupra
cumpărătorului. Nu este necesar însă ca viciul să se fi manifestat anterior vânzării, ci numai ca la
data încheierii contractului să existe cauza lui, chiar dacă viciul se manifestă ulterior. În cazul în
care dreptul de proprietate nu se transmite din momentul încheierii contractului, vânzătorul
răspunde şi pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar până în momentul transferării dreptului de
proprietate.
3. Viciul trebuie să fie grav. Aceasta înseamnă că lucrul, din cauza viciului, trebuie să fie
impropriu întrebuinţării după destinaţia sa sau întrebuinţarea să fie micşorată, în aşa fel încât
cumpărătorul, dacă ar fi cunoscut viciul, nu ar fi cumpărat lucrul sau ar fi plătit un preţ mai mic.
Nu se cere ca viciul să se refere la substanţa, la esenţa lucrului, ci la calităţile acestui lucru.
Dacă viciul s-ar referi la însăşi substanţa lucrului, atunci ar fi vorba, în principiu, de o eroare
asupra substanţei lucrului, ceea ce ar atrage un regim juridic diferit faţă de obligaţia de garanţie
pentru vicii ascunse. Cumpărătorul are un drept de opţiune între a solicita rezoluţiunea vânzării
sau reducerea preţului. Dreptul de opţiune îi aparţine numai cumpărătorului şi el nu poate să fie
obligat să promoveze una din cele două acţiuni.
Acţiunea prin care cumpărătorul solicită rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare
pentru vicii ascunse se numeşte redhibitorie. Dacă acţiunea redhibitorie este admisă instanţa va
dispune rezoluţiunea vânzării, caz în care vânzătorul va primi înapoi lucrul vândut şi va restitui
cumpărătorului preţul primit şi cheltuielile vânzării suportate de cumpărător.
Dacă lucrul vândut a pierit din cauza viciilor, vânzătorul, deşi nu va mai primi bunul, va fi
obligat la restituirea integrală a preţului, întrucât pieirea bunului îi este imputabilă. Pierderea
lucrului prin caz fortuit va fi pe seama cumpărătorului, ceea ce înseamnă că dacă lucrul piere din
alte cauze decât viciile sale, fie din culpa cumpărătorului, fie în mod fortuit (inundaţie, cutremur,
incendiu etc.), atunci vânzătorul nu va răspunde, riscurile fiind ale proprietarului- cumpărător.
Dacă cumpărătorul nu doreşte rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, atunci
poate cere o reducere din preţ proporţională cu reducerea valorii bunului vândut datorată viciului
11
lucrului. Acţiunea prin care se solicită de către cumpărător reducerea preţului se numeşte acţiune
estimatorie, deoarece valoarea deprecierii lucrului este estimată prin expertiză.
Dacă vânzătorul cunoaşte viciile lucrului, el este dator, pe lângă restituirea preţului, şi la
daune-interese. Cumpărătorul trebuie să facă dovada relei-credinţe a vânzătorului. Buna-credinţă
este prezumată, ceea ce înseamnă că cel care invocă reaua-credintă trebuie s-o dovedească.
Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse
cu viclenie, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie, termenul de prescripţie este de 3 ani.
Termenul de prescripţie începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la
împlinirea unui an de la predarea lucrului, iar în cazul construcţiilor cel mai târziu de la împlinirea
a trei ani de la predare.
Părţile contractului de vânzare-cumpărare pot să înlăture, să limiteze sau să agraveze
această obligaţie a vânzătorului. Agravarea obligaţiei de garanţie pentru vicii se poate referi la
răspunderea şi pentru vicii aparente ori pentru vicii ulterioare vânzării, pentru buna funcţionare şi
utilizare a unui bun pentru o perioadă determinată etc. Clauzele de agravare a răspunderii
vânzătorului nu comportă limitări din punct de vedere legal. În ceea ce priveşte clauzelor de
limitare sau de înlăturare a garanţiei vânzătorului pentru vicii, acestea îşi pot produce efectele
numai dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă (nu a cunoscut viciile ascunse ale lucrului).

12