Limitări şi restricţii ale dreptului de proprietate

1. Consideraţii generale. Codul civil defineşte dreptul de proprietate ca fiind un drept

exclusiv şi absolut, dar el adaugă că trebuie exercitat “în limitele determinate de lege”
(art. 480 C.civ.). Limitările şi restrângerile dreptului de proprietate se justifică prin
necesitatea realizării unui echilibru între interesul general şi cel individual în materie.
Existenţa lor nu reprezintă nici pe departe atingeri ale acestui drept, dimpotrivă, are
menirea de a asigura exercitarea normală a dreptului de proprietate, în scopul în care
acest drept este recunoscut de lege, de altfel ca şi celelalte drepturi civile.

Limitările reprezintă fie restrângeri normale ale unora din atributele care se referă la obiectul
său, impuse de interesele generale ale societăţii sau de apărare a dreptului de proprietate al
celorlalte subiecte de drept, fie restrângeri cu caracter excepţional, care pot duce chiar la
pierderea dreptului, cum este exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii. 
După cum prevede art. 49 din Constituţie, prin lege pot fi aduse anumite îngrădiri dreptului de
proprietate, fără ca ele să atingă fondul acestui drept şi cu respectarea principiului
probabilităţii, iar, după cum a statuat Curtea Constituţională legile de restrângere trebuie să
aibă un caracter organic. 11

Limitările dreptului de proprietate vizează în general proprietatea imobiliară şi, în special,

proprietatea funciară.

În dreptul roman se impuneau anumite comportamente fie în interesul vecinilor, fie în

interesul public. Astfel, în interesul vecinilor se impuneau anumite comportamente: vecinul
era obligat să cureţe arboretele de la hotar; vecinul avea actio aquare pluviae arundae, menită
să fie îndreptăţită împotriva vecinului care a schimbat cursul natural al apei de ploaie.12
Pentru interes public erau stabilite în sarcina proprietarului anumite limitări: interdicţia de a
demola casa fără acordul municipalităţii, folosirea cu acordul pretorului a drumului aflat pe
teren străin etc.

În dreptul modern, de pildă în dreptul francez rezultă restricţii, aproape în mod exclusiv
proprietăţii funciare. Ele sunt clasificate în restricţii de ordin administrativ, restricţii legale,
provenind din faptul vecinătăţii terenurilor etc. 13

2. Limitări stabilite prin voinţa titularului dreptului de proprietate. Prin propria sa

voinţă proprietarul poate să restrângă sau să limiteze exercitarea dreptului de
proprietate. Această voinţă se exprimă în mod concret prin consimţământul dat în
cadrul unor raporturi juridice. Astfel, proprietarul poate constitui asupra unui bun ce
alcătuieşte obiectul dreptului de proprietate un drept de uzufruct, cedând
uzufructuarului folosinţa şi posesia bunului, el rămânând cu dispoziţia.

Din exemplul dat în legătură cu uzufructul rezultă, în primul rând că asemenea limitări apar în
cazul dezmembrămintelor dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate sunt
exercitate de titulari diferiţi şi asupra unor drepturi diferite. Prin aceasta se ajunge la
dezmembrarea dreptului de proprietate, în sensul că dispoziţia rămâne întotdeauna
proprietarului, iar celelalte două atribute – posesia şi folosinţa – sunt exercitate de alte
persoane, în condiţii legale.

În al doilea rând, o altă restricţie a dreptului de proprietate o constituie clauza de

inalienabilitate. Inalienabilitatea este în principiu legală, adică reglementată de lege (art. 135
pct. 5 din Constituţie, potrivit căruia bunurile din domeniul public sunt inalienabile), dar ea
poate avea şi caracter convenţional. Avem regula potrivit căreia alienabilitatea constituie în
esenţă dreptului de proprietate, inalienabilitatea este excepţională. Ea poate rezulta direct din
lege şi din convenţii între persoane, pe care părţile le încheie în mod liber, potrivit liberului
lor consimţământ.

În literatura juridică de specialitate problema admisibilităţii clauzei de inadmisibilitate este

controversată, în jurisprudenţă s-a admis că prin convenţia lor părţile pot stipula clauza
inadmisibilităţii, chiar dacă legea nu o prevede expres, dacă această clauză se întemeiază pe
un interes legitim şi serios, nu este generalizată şi este limitată în timp.14

Dacă sunt încheiate acte juridice a căror clauză de inalienabilitate nu se întemeiază pe un

interes serios şi legitim sau a căror clauză nu este limitat sunt sancţionate cu nulitatea.

3. Limitări legale ale dreptului de proprietate. Principiul proprietăţii, enunţat de art. 41

din Constituţie, dreptul de proprietate fiind garantat, textul prevede în acelaşi timp că
legea poate stabili limite ale dreptului de proprietate. Proprietatea astfel cum este
definită de art. 480 C.civ. este îngrădită în limitele determinate de lege.

Restricţii legale ale dreptului de proprietate sunt numeroase, ele sunt prevăzute şi de normele
juridice ale altor ramuri de drept (drept civil, drept comercial, drept administrativ). Art. 1310
C.civ. prevede că: “Toate bunurile care sunt în comerţ pot fi vândute, afară numai dacă vreo
lege a oprit aceasta”. Revenind la textele constituţionale limitări ale proprietăţii sunt cuprinse
în art. 41 alin. 3 din Constituţie privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, preluate
de o lege specială, respectiv Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică şi art. 481 C.civ., potrivit căruia exproprierea pentru cauză de utilitate publică poate fi
făcută în condiţii legale, şi cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire.

O altă limitare prevăzută de Constituţie este cuprinsă în art. 41 pct. 2 teza II, care dispune că:
“cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor”.

O serie de alte acte normative cuprind limitări legale ale dreptului de proprietate. Dispoziţii
relative la terenuri se referă la dreptul de preemţiune care este o limitare a dispoziţiei pe care
îl are titularul când înstrăinează terenuri din extravilan, care trebuie să se conformeze art. 5
din Legea nr.54/1998 şi art. 69 din Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar, republicată, în
sensul că proprietarul nu poate să vândă decât prin exercitarea dreptului de preemţiune.

Pentru o înţelegere mai corectă a restricţiilor prevăzute de normele juridice, ele pot fi grupate
în două categorii: a) Restricţii privind interesele economice şi sociale generale, precum şi
interesele domeniului public; b) Restricţii privind interesele individuale ale dreptului de
proprietate.
Din prima categorie fac parte cele prevăzute din Constituţie, pe care în parte le-am amintit.
Însă cea mai viguroasă limitare constituţională o constituie inalienabilitatea bunurilor care fac
parte din domeniul public (art. 135 alin. 5 din Constituţie şi art. 74 din Legea nr. 69/1991, cu
privire la administraţia publică locală ).

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică conţine prevederi în legătură cu limitările
legale, stipulând bunăoară în art. 12 o serie de îngrădiri pentru titularii dreptului de proprietate
publică. Referindu-se la dreptul de administare, art. 12 alin. 3 din lege prevede că titularii
dreptului de administrare pot să posede, să folosească bunul şi să dispună de acesta, în
condiţiile actului prin care le-a fost dat bunul în administrare. Bunurile proprietate publică pot
fi date în exploatare prin concesiune conform art. 15 din Legea nr. 213/1998, unde este
prevăzut că se poate face concesionarea prin licitaţie publică, după normele emise de
autorităţile administrative competente, în condiţiile legii.

Tot astfel, art. 84 alin. (1) din Legea nr. 69/1991, republicată, prevede că autorităţile
administrative locale şi judeţene hotărăsc în ce priveşte concesionarea, închirierea, locaţia de
gestiune a bunurilor aparţinând domeniului public, de interes local. Acesta constituie cadrul
juridic în care bunurile statului şi unităţilor administrativ teritoriale sunt administrate de
regiile autonome de interes local precum şi de către instituţiile publice.

Prin Legea nr. 50/1991 au fost prevăzute unele restricţii de ordin edilitar cu privire la
construcţii. Pentru lucrările de construire, reconstruire, extindere sau de reparaţie a  clădirilor
de orice fel este necesară eliberarea unei autorizaţii de construire, care este un act
administrativ emis cu respectarea normelor de proiectare şi executare.

Aceste îngrădiri sunt puse de interesele edilitare şi gospodăreşti ale localităţilor în

conformitate cu planurile urbanistice şi de amenajare teritorială.

O altă restricţie de interes general se desprinde din principiul constituţional prevăzut de art. 41
alin. (2) din Constituţie, potrivit căruia cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor. În acest sens este art. 3 din Legea nr. 54/1998, care instituie o
limitare legală a dreptului de proprietate folosind drept criteriu cetăţenia sau naţionalitatea
titularului. Condiţia este ca dobânditorul să fie cetăţean român iar dacă este persoană juridică
să aibă naţionalitatea română.

Tot astfel sunt şi măsurile de protecţie socială care constau în înlesniri acordate unor categorii
de persoane, fără ca titularul dreptului de proprietate să se poată opune. Astfel, în cazul
vânzărilor de locuinţe chiriaşilor care le-au deţinut, transmiterea dreptului de proprietate are
loc în temeiul legii, proprietarul nu se poate opune nici la înstrăinare şi nici nu poate pretinde
un alt preţ, decât cel stabilit prin reglementări administrative, după cum este cazul locuinţelor
vândute în condiţiile Decr. lege nr. 61/1990 şi Legea nr. 85/1992, modificată prin Legea nr.
76/1994.

O limitare a dreptului de proprietate o constituie şi regimul juridic instituit prin Legea nr.
112/1995, privind măsurile de protecţie al chiriaşilor potrivit art. 9 şi urm. din lege.

În toate cazurile care reglementează raporturile dintre proprietari şi chiriaşi, după

particularităţile din legile sus-menţionate, au apărut legi de prorogare a contractelor de
închiriere prin Legile nr. 17/1994 şi O.U.G. nr. 40/1999, care statuează că anumite contracte
de închiriere a spaţiilor din imobile cu destinaţie de locuinţă se prelungesc, de drept, pe o
perioadă de 5 ani (Legea nr. 17/1994) sau pe o perioadă de la 3 la 5 ani (O.U.G. nr. 40/1999).
Această prorogare operează în virtutea legii – ope legis- în privinţa contractelor de închiriere
şi prin aceasta se aduce o limitare a atributelor posesiei şi folosinţei locuinţei.

În context, titularii contractelor de închiriere pot opta să rămână în continuare chiriaşi sau să
cumpere în condiţiile legii apartamentul deţinut, fără ca proprietarul să se poată opune, pentru
că opţiunea chiriaşului este raportată la restrângerea proprietăţii, dreptul titularului fiind
limitat, cu excepţie de la principiul consensualismului, nu se poate opune la înstrăinare.

Din a doua categorie, a limitărilor şi restricţiilor privind interesele individuale ale titularilor
dreptului de proprietate, cele mai importante restricţii de ordin privat sunt determinate de
raporturile de vecinătate dintre proprietari. Urmând concepţia Codului civil, autorii consideră
aceste îngrădiri aduse dreptului de proprietate ca fiind servituţi naturale sau legale.15    
Aceste servituţi sunt sarcini pe care legea le impune proprietarilor fondurilor învecinate în
vederea exercitării normale a dreptului de proprietate, obligaţia proprietarilor fiind o obligaţie
propter rem ce se naşte ca urmare a faptului că aceştia deţin în proprietate un fond. Chiar
Constituţia prevede în art. 41 obligaţia titularilor dreptului de proprietate de a respecta
sarcinile privind “asigurarea bunei vecinătăţi” în raporturile dintre proprietarii fondurilor
învecinate.

În cadrul limitărilor izvorâte din raporturile de vecinătate reprezentându-i servituţiile legale şi

cele naturale, codul civil cuprinde o serie de texte.

Potrivit art. 577 C.civ., servituţile naturale sunt cele care izvorăsc din situaţia lucrurilor.
Servituţile se împart în trei categorii: a) servituţi referitoare la ape (art. 579-583 C.civ); b)
servitutea de grăniţuire (art. 584 C.civ.); c) servitutea de îngrădire (art. 585 şi 600 C.civ.).

Aceste limitări care sunt în cadrul relaţiilor de vecinătate se referă la imobile, care deşi
delimitate material, se află în strânsă legătură cu terenurile  învecinate, cu celelalte imobile
prin natura lor. Datorită acestei naturi imobilul nu este independent şi nu are o existenţă de
sine stătătoare, precum o au bunurile mobile. Folosirea imobilului potrivit destinaţiei
economice, nu exclude anumite efecte directe sau indirecte asupra imobilelor vecine. 16