Tema 4.

Abordarea prin piaţă la evaluarea terenurilor

Obiective:
1. Particularităţile utilizării metodei analizei comparative a vînzărilor.
2. Etapele de aplicare a metodei analizei comparative a vânzărilor.
3. Elementele de comparaţie.
4. Formele ajustărilor şi metodele de determinare a mărimei lor.
5. Metoda alocaţiei. Algoritmul de calcul.
6. Metoda extracţiei. Procesul de evaluare.

Bibliografie:
1.Hotărârea Guvernului R.M. despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003. Monitorul Oficial al R.M. nr.
177-181 din 15.08.2003
2. Albu Svetlana. Evaluarea drepturilor asupra proprietăţilor imobiliare: Practicum.
Univ. Tehn. A Moldovei, Fac. Cadastru, Geodezie şi Construcţii, Catedra
Evaluarea şi Managementul Imobilului. – Chişinău: Tehnica-UTM, 2014. 171 p.
3. Buzu Olga. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică/Olga Buzu, Angela
Matcov.-Ch.; 2003 (F.E.P. „Tipogr. centrală”). 258p.
 Abordarea prin piaţă
Avantaje Dezavantaje
• Este facil în utilizare și oferă • Necesită o piață imobiliară
rezultate veridice; dezvoltată;

• Rezultatul final reprezintă opinia • Necesită acces la informația despre

vînzătorilor și cumpărătorilor bunurile analogice;
tipici;
• La utilizarea unui număr mare de
• În prețurile tranzacțiilor se reflectă ajustări scade veridicitatea valorii
modificarea condițiilor financiare și finale;
a inflației;
• Utilizează informația despre
• Rezultatul poate fi argumentat tranzacțiile precedente și nu ia în
statistic; calcul viitorul;

• Admite ajustarea la diferențierea • Dificultatea colectării informației

factorilor de influiență. despre condițiile tranzacției.
 2. Etapele de aplicare a metodei analizei comparative a vânzărilor
1. Colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării loturilor
Evaluatorul determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru analiză. Sunt
suficiente trei – cinci vînzări, sau oferte.
2. Identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie
Pentru compararea terenurilor pot fi folosite următoarele unităţi de măsură:
1 ha, 1 ar, sau un lot de teren.
Următoarele elem:
a. drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise; ente de comparaţie sunt examinate în cadrul metodei
date
b. condiţiile de finanţare;
c. condiţiile tranzacţiei;
d. condiţiile pieţii;
e. amplasarea;
f. caracteristicile fizice;
g. caracteristicile economice;
h. modul de folosinţă;
i. componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

3. Determinarea mărimii corecţiilor

4. Comparaţia lotului evaluat cu loturile analogice, în scopul corecţiei preţurilor
de vânzare sau ofertă
5. Analiza preţurilor corectate ale terenurilor comparabile pentru a determina
valoarea de piaţă a obiectului evaluării
 3. Elemente de comparaţie
Element Componente Sursa informațională
• Grevarea obiectului cu contract de arendă • Extras din dosarul cadastral
Drepturi de
• Servituturi si grevări administrative • Instituția bancară
proprietate si alte
• Grevarea bunului prin gaj • Mass-media
drepturi transmise
• Dreptul de proprietate asupra terenului
• Achitarea prin intermediul instrumentelor creditare; • Contractul de vînzare cumpărare
Condițiile de
• Facilități acordate de vînzător cumpărătorului; • Instituțiile bancare
finanțare
• Achitarea în echivalent bănesc • Contractul de ipotecă
• Existența presiunii financiare asupra tranzacției • Contractul de vinzare cumpărare
Condițiile tranzacției • Existența unor subsidii pentru development • Informația internă a întreprinderii
• Lichidarea ulterioară
• Modificarea prețurilor în timp • Mass-media , Datele BNS
Condițiile pieții
• Modificarea politicii de preț • Price –listurile firmelor de evaluare
• Prestigiul sectorului • Sondajele
• Apropierea de centrele de interes social și comercial • Planul urbanistic general
Amplasarea
• Accesul rutier și pietonal • Dosarul cadastral
• Calitatea anturajului • Mass-media
• Caracteristica lotului de teren • Dosarul cadastral
Caracteristicile fizice • Calitatea construcției • Documentele tehnice
• Uzura și starea obiectului • Devizul de cheltuieli
Caracteristicile • Siguranța platei de arendă • Raportul de expertiza tehnică
economice • Calitatea administrării • Informația intr. de evaluare
• Bunurile imobile care au un mod de folosinţă diferit • Inspectarea bunului
Modul de folosinţă
de cel al obiectului evaluării • Proiectele tehnice
Componentele valorii
• Utilajul tehnologic
ce nu sunt legate cu • Inspectarea bunului
• mobilierul
bunul imobil • Proiectele tehnice
 4. Formele corecţiilor şi metodele de determinare a mărimei lor

Corecţiile sînt aplicate pentru majorarea sau deminuarea preţurilor bunurilor

imobile comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative.
Corecţia poate fi efectuată în două forme:
1. Independentă (valorică sau procentuală);
2. Dependentă (prin coeficient).
Corecţia independentă – cînd fiecare caracteristică de diferenţă se introduce
independent de celelalte. În calculul corecţiei generale corecţiile se adună
Corecţia valorică independentă – modifică preţul obiectului analogic vîndut cu o
sumă anumită care estimează diferenţa între caracteristicile obiectului analogic şi de
evaluare.
Corecţia procentuală independentă – se introduce prin intermediul înmulţirii
preţului de vînzare a obiectului analogic cu coeficientul, ce reflectă mărimea
diferenţei fiecărei caracteristici.

Corecţia dependentă – cînd evidenţa fiecărei caracteristici de corectare se

efectuează cu consideraţia altor caracteristici de deosebire. În calculul corecţiei
generale corecţiile cumulative se înmulţesc între ele.
Exemplu 1. De corectat preţul lotului de pămînt cu evidenţa următoarelor condiţii:

Elementele de Caracteristica Independentă Dependentă

comparaţie terenului Valorică Procentuală Coeficient
analogic vândut
1. Preţul de vînzare, 120 000
euro
2. Data 2 luni în urmă + 3 600 +3% 1,03
(preţurile au
crescut cu 1,5%
lunar)
3. Amplasarea Cu 7% mai - 8 400 - 7% 0,93
favorabilă
4. Lanşaft Cu 8% mai rău + 9 600 + 8% 1,08
înconjurător
5. Relief Cu 10% mai rău + 12 000 + 10% 1,10
6. Vecinătate Cu 6% mai bună - 7 200 - 6% 0,94
Corecţia totală + 9 600 + 8% (1+0,08) 1,0697
Eroarea rotungirii +0,0103
Preţul corectat, euro 120 000+9 600 120 000*(1+0,08) 12 000*1,0697
= 129 600 =129 600 128364
 Exemplu 2. Determinaţi valoarea terenului prin metoda analizei comparative a vânzărilor,
utilizând corecţiile în formă independentă şi dependent.
Estimarea valorii terenului prin metoda analizei comparative a vânzărilor, utilizând corecţiile în
formă independent şi dependentă
Nr. Indicatori Caracteristica Corecţia
terenului-analog Independentă Dependentă
Valorică, Procentuală, Coeficient
euro %
Preţul de vânzare, 150 000
euro
1. Data vânzării 3 luni în urmă. - 7 500 -5 0,95
Preţul a scăzut cu 5%
2. Amplasarea Mai nefavorabilă (8%) + 12 000 +8 1,08
3. Relief Mai favorabil (4%) - 6 000 -4 0,96
4. Suprafaţa Mai mare cu 1,8 ari - 9 000 -6 0,94
(6%)
5. Forma Neregulată (10%) + 15 000 + 10 1,10
6. Alunicări de teren Mai nefavorabile (5%) + 7 500 +5 1,05
Corecţia totală + 12 000 +8 1, 0694
Preţul corectat, 150 000 + 150 000* 150 000*
euro 12 000 = (1 +0,08) = 1,0694
162 000 162 000 = 160 410
Exemplu 3. Determinaţi valoarea de piaţă a terenului. Teren-analog a fost vândut la preţul
168 000 euro. Evaluatorul a selectat informaţia necesară despre lotul de pămînt analogic:

Nr. Elemente de Caracteristica Corecţia Corecţia

comparaţie independentă dependentă
1 Condiţiile de Teren-analog mai - 20 0,80
finanţare favorabile cu 20%
2. Amplasarea Teren evaluat mai + 10 1,10
favorabilă cu 10%
3. Acces de transport Teren-analog +7 1,07
mai nefavorabil cu 7%
4. Starea ecologică Teren-analog mai - 12 0,88
favorabilă cu 12%
5. Relief Teren evaluat mai +5 1,05
favorabil cu 5%
6. Suprafaţa Teren-analog mai mare - 15 0,85
cu 15%
7. Infrastructura socială Teren evaluat mai +10 1,10
favorabilă cu 10%
Corecţia totală - 15 0,81
Valoarea terenului 168 000*(1-0,15) 168 000*0,81 =
evaluat, euro = 142 800 136 080
Exemplu 7. Într-un cartier al oraşului Chişinăi (Poşta Veche) cu construcţii
locative vechi nu sunt terenuri libere vândute, sau oferite spre vânzare, în aria de
piaţă a terenului supus evaluării. Determinaţi valoarea terenului aferent casei
individuale de locuit cu suprafaţa 6 ari, utilizând datele selectate de evaluator
pentru trei bunuri imobile complexe similare, amplasate în alte cartiere locative în
arii comparabile.
Rezolvare:
1.Determinăm valoarea bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat.
Tabelul 1 Estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul
evaluat
Nr. Indicator BIC BIC analog
evaluat A1 A2 A3
1 2 3 4 5 6
1 Preţul ofertei,euro 324 000 410 000 338 000
2 Condiţiile de piaţă Ofertă Ofertă Ofertă
3 Corecţia 0,90 0,90 0,90
4 Preţ corectat, euro 291 600 369 000 304 200
5 Amplasarea Rîşcani Buiucani Ciocana Rîşcani
mai nefavor mai favorabilă
cu 8% cu 5%
6 Corecţia 1,00 1,08 0,95
7 Preţ corectat, euro 291 600 398 520 288 990
 Continuarea tabelulului 1
Nr. Indicator BIC BIC analog
evaluat A1 A2 A3
1 2 3 4 5 6
8 Vârsta construcţiei, ani 20 15 (5%) 30 (10%) 20
9 Corecţia 0,95 1,10 1,00
10 Preţ corectat, euro 277 020 438 372 288 990
11 Suprafaţa clădirii, mp 374 318 410 395
12 Corecţia 1,18 0,91 0,95
13 Preţul ofertei, euro 326 884 398 919 274 541
14 Suprafaţa terenuluii,mp 6,0 6,0 6.8 5,2
15 Corecţia 1,00 0,88 1,15
16 Preţ corectat, euro 326 884 338 283 315 722
17 Corecţia totală 1,03 0,83 0,93
18 Corecţia absolută,% 3 (3) 17 (5) 7 (4)
19 Ponderea 3 1 2
20 Preţ corectat mediu
= 325 063
ponderat, euro

21 Valoarea de piaţă, euro 325 063

Exemplu 8. Determinaţi valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de 6 ari pe care este amplasat o casă
individuală de locuit. Valoarea de piaţă a bunului imobil complex, din care face parte terenul evaluat
determinată prin metoda analizei comparative a vînzărilor constituie 328 504 euro (este determinată în
exemplu , tabelul ). În urma analizei pieţei s-a constatat: costul construcţiei noi a 1 mp constituie 710
euro suprafaţa construcţiei - 374 mp, uzura fizică 13% din valoarea de reconstituire, deprecierea
funcţională 3 200 euro, deprecierea economică lipseşte; cheltuieli inderecte constituie 10% din valoarea
de recostituire; beneficiul investitorului fiind 10 % din costul construcţiei.
Determinăm valoarea de piaţă a terenului prin metoda extracţiei:
Estimarea valorii terenului prin metoda extracţiei
Indicator Valoare
Valoarea de piaţă a bunului imobil complex, din care 328 504
face parte terenul evaluat , euro
Valoarea de reconstituire, euro 318 648
Vc = 485 520 + 72 828 + 116 000
Costul construcţiei, euro 265 540
CC =710*374
Cheltuieli inderecte, euro 26 554
CI = 265 540*0,10
Beneficiul investitorului, euro 26 554
BI =265 540*0,10
Deprecierea acumulată,euro 44 624
Uzura fizică, euro 41 424
Ufiz = 318 648*0,13
Deprecierea funcţională, euro 3 200
Valoarea terenului, euro 54 480
V = 328 504 – 318 648 + 44 624
Exemplu 9. Determinaţi valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de 8 ari pe care este amplasată o casă
individuală de locuit. Evaluatorul a selectat informaţia necesară:

Estimarea valorii terenului prin metoda extracţiei

Date iniţiale Indicii Valoarea,
Indicii Valoarea euro
Valoarea bunului imobil complex 212 126 Valoarea bunului imobil complex ( 212 126
( Vbic), euro Vbic), euro
Costul construcţiei a 1 m.p, euro 450 Valoarea de recunstituire, euro 165 642
147 600+3 282+21 213
Suprafaţa construcţiei, m.p. 328 Costul construcţiei, euro 147 600
Uzura fizică, % din Vc 25 450*328
Deprecierea funcţională, %dinVc 10 Cheltuieli inderecte, euro 3 282
Deprecierea economică, %dinVc 15 1 200+1 370+500+212
Cheltuieli indirecte Beneficiul investitorului, euro 14 760
marketing, euro 1 200 147 600*0,10
publicitate, euro 1 370 Deprecierea acumulată, euro 82 821
asigurare, euro 500 43 024+17 210+25 814
impozitare, euro 212 Uzura fizică, euro 41 411
Beneficiul investitorului, % din CC 10 165 642*0,25
Deprecierea funcţională, euro 16 564
165 642*0,10
Deprecierea economică, euro 24 846
165 642*0,15
Valoarea terenului, euro 129 305
212 126 - 165 642+ 82 821