Capitolul 7

Raportul de evaluare
Raportul de verificare

8.1 RAPORTUL DE EVALUARE

Raportul de evaluare este oglinda profesionalismului evaluatorului şi
elementul principal prin care este perceput rezultatul analizei şi investigațiilor
efectuate. Acesta reprezintă mijlocul de comunicare principal între un
evaluator şi clientul său. Aprecierea evaluatorului de către clienții săi se
bazează, într-o măsură semnificativă, pe imaginea transmisă prin
intermediul raportului de evaluare. Astfel, la întocmirea raportului de
evaluare, evaluatorul ar trebui să țină cont de următoarele:
▪ conținutul raportului trebuie să răspundă cerințelor clientului (în
conformitate cu angajamentul inițial) şi să servească interesele
acestuia;
▪ în cadrul raportului trebuie să fie prezentate, într-o manieră logică şi
coerentă, toate informațiile, analizele şi concluziile care au condus la
formularea concluziei finale asupra valorii. Raportul de evaluare este
un tot unitar, un material de sine stătător care conține în paginile sale
tot ceea ce este necesar înțelegerii de către cititor, a evaluării
efectuate. Astfel, orice întrebare legată de conținutul evaluării trebuie
să aibă răspuns în cuprinsul raportului.
Fundamentul întocmirii oricărui tip de raport de evaluare îl reprezintă
standardul de evaluare SEV 103 Raportare.
8.1.1 Forma raportului de evaluare
Un raport de evaluare îl ghidează pe cititor, începând cu scopul evaluării
şi termenii de referință ai evaluării, prin analiza şi descrierea informațiilor
relevante, şi, în final, la o anumită opinie finală asupra valorii.
Dimensiunea, tipul şi conținutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de
către client, de anumite reglementări obligatorii, de către instanța de
judecată, în funcție de tipul de proprietate supusă evaluării şi de termenii de
referință ai evaluării.
Orice analiză, opinie sau concluzie ce rezultă dintr-o evaluare trebuie
comunicată într-o manieră semnificativă pentru client, care să nu inducă în
eroare persoanele interesate de rezultatul evaluării. Un raport este prezentat
în forma solicitată de client. În cazul în care clientul solicită doar o opinie din
382 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

partea evaluatorului, fără o documentație detaliată, evaluatorul trebuie să

facă totuși analiza cerută pentru a realiza o evaluare completă.
În acest caz, toate materialele, informațiile şi foile de lucru folosite în
pregătirea raportului sunt păstrate în dosarul permanent al evaluatorului.
Deși evaluatorul s-ar putea să nu furnizeze argumentația scrisă pentru
opinia sa, afirmată într-o formă abreviată, el poate fi solicitat ulterior să-şi
susțină opinia.
Standardul de evaluare SEV 102 Implementare prevede ca evaluatorul să
păstreze un dosar de lucru pe o durată de timp rezonabilă, cu respectarea
cerințelor legale sau de reglementare în vigoare la data elaborării raportului
de evaluare.
Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise.
Rapoartele verbale sunt utilizate atunci când circumstanțele sau nevoile
clientului nu permit sau nu justifică realizarea unui raport scris. Orice raport
de evaluare verbal ar trebui să includă o descriere a activului supus
evaluării, a premiselor, ipotezelor şi ipotezelor speciale pe care se bazează
concluzia finală. După comunicarea unui raport de evaluare verbal,
evaluatorul va păstra în dosarul de evaluare toate notele şi informațiile
referitoare la activul supus evaluării şi va completa un memorandum
cuprinzând analiza, concluziile și concluzia finală asupra valorii.
Comunicările scrise se întâlnesc sub forma rapoartelor de evaluare
tipizate sau a rapoartelor de evaluare explicative.
Raportul de evaluare tipizat reprezintă o prezentare a evaluării pe un
format tipizat, elaborat astfel încât să răspundă solicitării clienților şi să poate
fi analizat cu ușurință. În practica internațională, rapoartele tip sunt cerute de
către creditori şi de către agențiile de asigurări ale creditelor ipotecare.
Deoarece aceștia revizuiesc multe evaluări, utilizarea unui raport tip este
mai eficientă şi convenabilă. Când este utilizată această formă, verificatorii
rapoartelor de evaluare știu exact unde să găsească fiecare concept sau
orice informație. Utilizarea raportului tipizat asigură evaluatorul că orice
element solicitat de verificator va fi inclus în acesta. Mulți creditori au
elaborat modele tipizate de rapoarte de evaluare, dar adecvate scopurilor de
creditare ipotecară.
Raportul de evaluare explicativ reprezintă forma cea mai complexă de
prezentare a rezultatelor activității evaluatorului.
În cele ce urmează vor fi prezentate câteva aspecte privind raportul de
evaluare explicativ, referitoare la conținutul acestuia şi la forma de
prezentare.
Conținutul raportului de evaluare nu are o formă rigidă, standardizată.
Rapoartele de evaluare pot să difere din punct de vedere al conținutului şi al
organizării, dar toate conțin anumite elemente comune. În esență, un raport
explicativ urmărește ordinea de desfășurare a procesului de evaluare.
 RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 383

8.1.2 Conținutul raportului de evaluare

Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puțin la informațiile
prezentate în continuare. Elementele de la literele (a) la (k), din această
listă, conțin aspectele care fac parte din termenii de referință ai evaluării (a
se vedea SEV 101 Termenii de referință ai evaluării). Se recomandă ca, în
raport, să se facă referire la termenii de referință ai evaluării.
(a) Identificarea şi competenta evaluatorului
▪ Evaluatorul poate fi o persoană fizică sau o firmă. Trebuie să se
includă o declarație prin care evaluatorul să confirme că poate
oferi o evaluare obiectivă şi imparțială şi că este competent să
efectueze evaluarea.
▪ Raportul va include semnătura persoanei fizice sau juridice
responsabilă pentru evaluare.
▪ Dacă evaluatorul a apelat la asistență din partea altor specialiști,
pentru orice aspect al evaluării trebuie prezentată natura unei
astfel de asistențe, precum şi măsura în care s-a bazat pe această
asistență.
(b) Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnați
▪ Clientul este cel care a comandat evaluarea şi nu cel care a plătit
evaluarea.
▪ Orice alte pârți desemnate care se vor baza pe evaluare (a se
vedea și litera (j)).
(c) Scopul evaluării
• Scopul evaluării va fi clar precizat.
(d) Identificarea activului sau datoriei supuse evaluării
▪ Poate fi necesară o clarificare pentru a se face distincția între un
activ şi un drept asupra acestuia sau un drept de folosință a acelui
activ.
▪ Dacă evaluarea se face pentru un activ care se utilizează în
combinație cu alte active, ar putea fi necesar să se clarifice dacă
acele active se includ în evaluare, se exclud, dar se presupune că
sunt disponibile, sau se exclud, dar se presupune că nu sunt
disponibile (a se vedea SEV 100 Cadrul general, paragraful 24).
(e) Tipul valorii
▪ Acesta va fi adecvat cu scopul evaluării.
▪ Trebuie citată sursa definiției oricărui tip al valorii utilizat sau tipul
valorii trebuie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt
definite și comentate în SEV 100 Cadrul general.
(f) Data evaluării
▪ Data evaluării este definită în SEV ca fiind data la care este
valabilă concluzia asupra valorii, respectiv data bilanțului, data
384 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

ultimei inspecții, data efectuării inventarierii.

▪ Poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare, respectiv
data din scrisoarea de expediere a raportului.
▪ Aceste date vor fi în mod clar evidențiate în raport.
(g) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
• Trebuie să fie prezentată în raport amploarea şi datele
investigațiilor, sau inspecțiilor efectuate de evaluator, inclusiv
limitările asupra acestor investigații (ce active nu le-a inspectat şi
cauzele limitărilor), precizate în termenii de referință ai evaluării.
(h) Natura şi sursa informațiilor utilizate
• Trebuie precizate natura şi sursa oricăror informații relevante,
folosite pentru fundamentare în procesul de evaluare şi care nu au
fost verificate în mod specific de evaluator.
(i) Ipotezele şi ipotezele speciale
• Toate ipotezele şi ipotezele speciale făcute trebuie precizate în
mod clar.
(j) Restricții de utilizare, distribuire sau publicare
• Când este necesar sau de dorit să se restricționeze utilizarea
evaluării sau a celor care pot să se bazeze pe aceasta,
restricționarea trebuie făcută în scris.
(k) Declararea conformității evaluării cu SEV
Deși se cere declararea conformității evaluării cu SEV, ar putea exista
situația în care scopul evaluării cere o deviere de la SEV. Orice astfel de
deviere trebuie să fie identificată împreună cu justificarea acelei devieri.
O deviere nu este justificată dacă rezultatul acesteia este o valoare care
induce în eroare.
Cele mai multe rapoarte au cinci secțiuni principale. Conținutul fiecărei
secțiuni poate fi divizat cu subtitluri sau prezentat ca o expunere continuă. În
fiecare caz, diviziunile principale ale raportului trebuie identificate cu titluri
individuale şi vor fi separate între ele. Cele cinci secțiuni ale unui raport sunt:
introducerea, ipotezele evaluării, prezentarea datelor, analiza datelor şi
concluziile şi anexele.
Organizarea rapoartelor variază, dar pot fi utilizate următoarele elemente
ca îndrumare generală:
I. Introducere
Scrisoare de transmitere
Pagina de titlu
Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante
Certificarea evaluatorului. Semnătura
RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 385

II. Ipotezele evaluării

Ipoteze şi ipoteze speciale
Obiectul, scopul şi utilizarea desemnată a evaluării
Tipul valorii estimate, definiția şi sursa acesteia
Data estimării valorii
Moneda raportului
Modalități de plată
Inspecția proprietății
Sursele de informații utilizate
Clauza de nepublicare
III. Prezentarea datelor
Descrierea întreprinderii
Generalități
Aspecte juridice
Aspecte comerciale
Aspecte operaționale
Aspecte manageriale şi de resurse umane
Aspecte economico - financiare
Concluziile diagnosticului. Analiza SWOT.
Analiza pieței valorilor mobiliare. Tranzacții cu participații ale
întreprinderii evaluate şi cu participații comparabile
IV. Analiza datelor şi concluziile
Metodologia de evaluare
Abordarea prin piață
Abordarea prin venit
Abordarea prin active (sau prin activul net), dacă este adecvată
Reconcilierea rezultatelor aplicării metodelor de evaluare.
Concluzia finală asupra valorii și concluziile evaluatorului.
V. Anexe
Evaluarea construcțiilor (descriere, centralizator, fișe individuale
de evaluare, fotografii)
Evaluarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor (descriere,
desfășurător, fișe individuale etc.)
Evaluarea terenului
Evaluarea activelor necorporale
Evaluarea stocurilor
Evaluarea activelor din afara exploatării
Alte informații considerate a fi adecvate (copii ale situațiilor
386 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

financiare, copii după acte juridice, plan de afaceri, bugetul de

venituri şi cheltuieli previzionat, organigrama, plan de situație,
fotografii etc.)
O parte din capitolele prezentate în cuprinsul propus se referă la:
Scrisoarea de transmitere − prezintă oficial raportul de evaluare
persoanei pentru care a fost realizat. Scrisoarea de transmitere va însoți
raportul de evaluare, ca document distinct și numai în cazurile în care se
cere acest lucru. Trebuie concepută într-un stil corespunzător limbajului
afacerilor şi să fie pe cât de succintă permite caracterul şi natura evaluării.
Conținutul poate fi următorul:
▪ data scrisorii şi formula de adresare;
▪ date de identificare a obiectului evaluării şi o scurtă descriere, dacă
este necesar;
▪ declarație care identifică interesul sau lipsa acestuia în proprietatea
evaluată;
▪ declarație referitoare la inspecția proprietății;
▪ mențiunea că scrisoarea este însoțită de un raport complet de
evaluare;
▪ data efectivă a evaluării;
▪ concluzia finală asupra valorii;
▪ orice ipoteze şi ipoteze speciale;
▪ semnătura evaluatorului.
Pagina de titlu conține denumirea societății comerciale supusă evaluării,
dimensiunea pachetului de acțiuni, data evaluării, numele clientului şi
numele şi adresa evaluatorului.
Cuprinsul – evidențiază capitolele principale ale raportului şi toate
subtitlurile utilizate în raport, precum şi numerotarea paginilor.
Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante – prezintă
sinteza tuturor informațiilor principale cuprinse și prezentate în raportul de
evaluare, respectiv:
▪ descrierea succintă a obiectului evaluării şi a activității societății
comerciale;
▪ data efectivă şi data inspecției;
▪ orice ipoteze generale şi ipoteze speciale şi concluziile;
▪ valoarea obținută prin abordarea prin piață;
▪ valoarea obținută prin abordarea prin venit;
▪ valoarea obținută prin abordarea prin active, dacă este cazul;
▪ concluzia finală asupra valorii.
 RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 387

Certificarea – de obicei, urmează prezentării concluziei finale asupra

valorii sau poate fi combinată cu aceasta. Apoi vor fi adăugate semnătura
evaluatorului, data şi ștampila. În conformitate cu standardul SEV 103
Raportare, certificarea ar trebui să conțină astfel de declarații:
▪ afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale şi corecte;
▪ analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai
la ipotezele şi ipotezele speciale;
▪ nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce
face obiectul acestui raport şi nu avem nici un interes personal şi nu
suntem părtinitori fată de vreuna din pârțile implicate;
▪ remunerarea evaluatorului nu se face în funcție de exprimarea unei
valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a
unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;
▪ acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei
valori minime/maxime, solicitare venită din partea beneficiarului sau a
altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea
unui împrumut;
▪ în deplină cunoștință de cauză, analizele, opiniile şi concluziile
exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele Standardelor de
evaluare a bunurilor;
▪ certificăm faptul că am efectuat personal inspecția întreprinderii ce
face obiectul raportului;
▪ în prezent suntem membri ANEVAR;
▪ prin prezenta certificăm faptul că suntem competenți să efectuăm
acest raport de evaluare.
Sunt enumerate în continuare exemple de ipoteze generale care pot să
apară într-un raport de evaluare:
▪ nu se asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la
dispoziție sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de
proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil și tranzacționabil
dacă nu se specifică altfel;
▪ se presupune că proprietatea este deținută cu responsabilitate şi că se
aplică un management competent al acesteia;
▪ informațiile furnizate de terțe pârți sunt considerate a fi credibile, dar
nu li se garantează precizia;
▪ toate studiile inginerești sunt presupuse a fi corecte. Planurile de
amplasare şi materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l
ajuta pe cititor să vizualizeze proprietatea;
▪ se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale
proprietății, ale subsolului sau structurilor sale, care ar face ca
388 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

valoarea proprietății să fie mai mare sau mai mică. Nu se asumă nici o
răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor
tehnice de specialitate necesare descoperirii lor;
▪ se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor
şi restricțiilor de zonare și de utilizare în vigoare, exceptând situația
când în raportul de evaluare nu a fost identificată, descrisă şi
considerată o neconformitate;
▪ se presupune că au fost sau pot fi obținute sau reînnoite toate
autorizațiile, licențele, certificatele de ocupare, aprobările sau alte acte
solicitate de instituțiile locale, regionale sau naționale, pentru fiecare
utilizare pe care se bazează estimarea valorii;
▪ se presupune că utilizarea terenului şi a construcțiilor se realizează în
cadrul limitelor proprietății descrise şi că nu există încălcări sau violări
ale altor proprietăți, dacă nu se menționează altfel;
▪ noi am fost solicitați să presupunem, în scopul acestei evaluări, că nu
există nici un fel de substanțe sau agenți contaminanți şi costul
activităților de decontaminare nu afectează valoarea;
▪ nu am fost informați de nici o inspecție sau raport care să indice
prezența contaminanților sau materialelor periculoase;
▪ nu am făcut nici un fel de investigație referitoare la utilizările trecute
sau curente, atât pe proprietate, cât şi pe terenul vecin pentru a stabili
dacă există vreo contaminare a proprietății analizate în aceste utilizări
sau amplasamente şi deci valoarea este estimată în ipoteza că nu
există așa ceva;
▪ nu ne asumăm nicio responsabilitate pentru existența vreunui
contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare
științifică necesară pentru a fi descoperit;
▪ dacă ulterior se va stabili că există contaminare pe proprietatea
evaluată sau pe oricare alt teren vecin sau că mijloacele care au fost
puse în funcțiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua
valoarea raportată;
▪ nu am făcut o expertiză tehnică a structurii de rezistență, nici nu am
inspectat acele pârți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile,
acestea fiind considerate în stare tehnică bună, corespunzătoare unei
exploatări normale;
▪ posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;
▪ nici una din pârțile raportului (în special concluziile referitoare la valori,
identitatea evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi
difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau
alte căi mediatice, fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului;
▪ previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în raport se bazează pe
 RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 389

condițiile curente de pe piață, pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe

termen scurt şi sunt influențate de inexistența (încă) a unei economii
stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării
condițiilor viitoare.
Tipul valorii estimate – trebuie declarat tipul valorii și metodele de
evaluare adoptate. Se va preciza clar dacă evaluarea se face pe baza valorii
de piață sau prin alte baze recunoscute. Trebuie comunicată clar
metodologia folosită şi, dacă este cazul, se includ calculele cu analizele
pertinente de sensibilitate, risc şi/sau performanță. Se va include, de
asemenea, o definiție a tipului valorii estimat (conform SEV-urilor) pentru a
elimina orice confuzie a clientului sau destinatarilor desemnați ai raportului.
Data estimării valorii − trebuie precizată data evaluării şi data raportului.
Data evaluării trebuie să fie aceeași dată sau o dată anterioară datei
raportului final.
Moneda raportului – unitatea monetară în care se raportează evaluarea
ca şi bază a conversiei, acolo unde ea este exprimată în altă monedă decât
cea a țării în care proprietatea este localizată.
Modalități de plată – când este estimată valoarea de piață, raportul
trebuie să exprime clar dacă valoarea estimată reflectă o sumă în numerar,
echivalente de numerar sau alte tipuri definite precis. Dacă nu se precizează
altfel, valoarea estimată este considerată implicit că reflectă plată în numerar
sau în echivalente de numerar.
Inspecția proprietății – se va specifica data inspecției/inspecțiilor, cine a
efectuat inspecția şi alte elemente semnificative legate de inspecție (dacă
este cazul).
Sursele de informații utilizate – trebuie precizate în raport sursele şi
natura informațiilor utilizate la elaborarea acestuia.
Clauza de nepublicare – poate conține următoarea formulare:
Acest raport de evaluare nu poate fi inclus parțial sau în întregime şi nici
ca referință într-un document publicat, circulară sau declarație, sub nici o
formă, fără acordul scris şi al evaluatorului, asupra formei în care ar urma să
apară. Acest raport este confidențial pentru dumneavoastră, pentru
consilierii dumneavoastră şi poate fi utilizat numai pentru scopul menționat
în raport. Nu acceptăm nici o altă responsabilitate fată de o terță persoană
care să poată face uz de el.
Prezentarea datelor – în acest capitol sunt cuprinse toate informațiile
care susțin aplicarea metodelor de evaluare. În cuprinsul prezentat anterior,
această parte a raportului a fost împărțită în două capitole. Primul capitol se
referă la descrierea întreprinderii (care conține informații pe baza cărora se
390 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

aplică metodele de evaluare bazate pe active şi pe venituri), iar al doilea

capitol se referă la piața de tranzacționare a valorilor mobiliare, care
furnizează informații privind aplicarea metodei comparațiilor.
Descrierea întreprinderii ar trebui să conțină următoarele: tipul
organizației, o privire de ansamblu asupra economiei şi ramurii de activitate,
istoric, produsele, serviciile, piețele şi clienții, sensibilitatea la factorii
sezonieri sau ciclici, activitățile, furnizorii, dotările, incluzând activele
principale, atât cele corporale, cât şi cele necorporale, angajații,
managementul, dreptul de proprietate, descrierea generală a întreprinderii.
Având în vedere diversitatea şi complexitatea întreprinderilor supuse
evaluării nu există o formă standardizată a unui conținut detaliat al raportului
de evaluare. Elementele prezentate anterior se referă la principalele aspecte
ale activității întreprinderii urmărite în cadrul analizei diagnostic (juridic,
comercial, operațional, resurse umane şi management, economico -
financiar). Forma de prezentare poate fi diferită de la raport la raport, în
condițiile în care vor fi prezentate coerent toate informațiile care au fost
utilizate în abordarea evaluării.
Al doilea capitol al acestei pârți implică prezentarea informațiilor utilizate
în abordarea prin piață (istoric al tranzacțiilor acțiunilor firmei evaluate,
informații privind tranzacții de acțiuni considerate comparabile, informații
financiare ale firmelor comparabile care permit calculul indicatorilor bursieri
etc.)
Analiza datelor şi concluziile – se constituie în date de intrare pentru
evaluarea prin metodele adecvate din cele trei abordări ale valorii.
Metodologia de evaluare. Pentru fiecare abordare utilizată sunt
prezentate datele faptice, analiza şi raționamentul care au condus la nivelul
respectiv al valorii. Mulți clienți nu sunt familiarizați cu mecanismele de
aplicare a celor trei abordări de determinare a valorii, astfel că evaluatorul
poate explica procedurile folosite în prelucrarea informațiilor. Complexitatea
explicației depinde de circumstanțele evaluării. Simple expuneri, care
descriu ce conține fiecare din cele trei abordări, îl pot ajuta pe cititor să
înțeleagă raportul. În cadrul fiecărei abordări (prin piață, prin venit şi prin
active) vor trebui prezentate esența metodelor, formulele de calcul, datele de
intrare pentru evaluare fundamentate în capitolul anterior şi calculele
matematice.
Reconcilierea valorilor – trebuie să îl conducă în mod logic pe cititor la
concluzia asupra valorii finale. Prezentarea opiniei finale se poate face în
diverse feluri. Următoarea modalitate este un exemplu simplu:
Ca rezultat al cercetării şi analizei pe care le-am realizat, în opinia mea,
valoarea de piață a pachetului de acțiuni …%, la data de ………este de:
CINCI SUTE MILIOANE RON
(500.000.000 RON)
care reprezintă o valoare a acțiunii de ……
 RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 391

Calificările evaluatorului – în raportul de evaluare pot fi incluse

documente ce atestă pregătirea de specialitate a evaluatorului, ca dovadă a
competenței sale de a realiza o astfel de evaluare. Acestea pot include:
experiența profesională, studii şi pregătire, afilieri sau activități profesionale,
clienți pentru care evaluatorul a oferit servicii profesionale, tipurile de
proprietăți evaluate şi natura lucrărilor de evaluare efectuate. Desigur,
calificările evaluatorului trebuie prezentate cu acuratețe şi într-o manieră
care să nu inducă în eroare.

8.2 VERIFICAREA EVALUĂRILOR DE ÎNTREPRINDERI

Rapoartele de evaluare a întreprinderilor sunt analizate de către clienți,
destinatarii desemnați și consultanții acestora, inspectori fiscali, auditori
financiari şi verificatori autorizați ale rapoartelor de evaluare a
întreprinderilor, membri ANEVAR. Procedura de verificare a evaluării poate
fi legată de controlul calității sau de funcția de audit. În practica românească
a evaluării, rapoartele de verificare reprezintă un produs apărut la sfârșitul
anului 1999, care este utilizat până în prezent pe o scară din ce în ce mai
mare. În țările cu experiență în domeniu, principalele instituții care solicită
verificări ale rapoartelor de evaluare sunt cele care primesc un volum mare
de rapoarte de evaluare, respectiv:
▪ administrațiile fiscale;
▪ autoritățile cu atribuții de expropriere;
▪ societățile de asigurare a ipotecilor;
▪ autoritățile statului;
▪ cooperativele de credit;
▪ băncile;
▪ societățile de asigurări;
▪ fondurile de pensii.
Un verificator al evaluării este un evaluator care examinează rapoartele
altor evaluatori pentru a determina dacă aceștia au ajuns la concluzii în
concordanță cu standardele de evaluare, datele raportate şi cu alte informații
general cunoscute.
Motivele pentru care se întocmesc rapoarte de verificare sunt diverse şi
printre acestea se regăsesc:
▪ realizarea pentru utilizator a unui test de corectitudine;
▪ întărirea încrederii clientului față de evaluare;
▪ verificarea reciprocă a muncii în cadrul unui grup de evaluatori de
întreprinderi, înainte de prezentarea raportului clientului;
▪ verificarea rapoartelor de evaluare prezentate de către potențiali
392 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

candidați, de profesie evaluatori, la concursurile pentru ocuparea

posturilor de specialitate sau la diverse examene (acreditare,
certificare etc.).
Verificarea evaluării unei întreprinderi este mult diferită de elaborarea
unui raport de evaluare. Evaluatorul verificator nu estimează valoarea
întreprinderii subiect, ci analizează conținutul raportului de evaluare.
Verificatorii testează caracterul rezonabil al logicii, ipotezelor şi valorii
obținute în raport. Ei analizează raportul de evaluare în privința respectării
standardelor profesionale, a criteriilor impuse de clienți şi a cerințelor
reglementărilor agențiilor guvernamentale).
O verificare a evaluării nu trebuie confundată cu prezentarea unei valori
alternative, care poate rezulta numai din efectuarea altei evaluări, la
solicitarea clientului raportului de evaluare supus evaluării.
8.2.1 Activitatea de verificare în România
Activitatea de verificare a evaluării, în România, are la bază prevederile
standardului de evaluare SEV 400 Verificarea evaluării. Conform acestuia, o
verificare a evaluării „este o verificare a activității unui evaluator efectuată de
către alt evaluator, cu raționament profesional imparțial”.
În acest standard se prezintă aria de aplicabilitate a acestuia, definiții,
relația cu Standardele de contabilitate şi instrucțiuni de aplicare.
Respectarea standardului este obligatorie pentru fiecare evaluator care
semnează o verificare a unei evaluări.
La etapa de efectuare a verificării unei evaluări, instrucțiunile de aplicare
ale SEV 400, Verificarea evaluării menționează că evaluatorul verificator
trebuie să:
▪ identifice clientul şi utilizatorii desemnați ai raportului de verificare a
evaluării,
▪ identifice utilizarea desemnată a opiniilor şi concluziilor evaluatorului
verificator şi scopul evaluării;
▪ identifice proprietatea şi dreptul asupra proprietății evaluate în raportul
verificat, data raportului verificat, data verificării evaluării, data efectivă
pentru care este valabilă opinia din raportul verificat şi evaluatorul
(evaluatorii) care au întocmit raportul verificat;
▪ identifice sfera procesului de verificare;
▪ identifice toate ipotezele şi ipotezele speciale în verificarea evaluării;
▪ formuleze o opinie cu privire la caracterul complet al raportului
verificat, în funcție de tematica aplicabilă în cazul evaluării;
▪ formuleze o opinie cu privire la adecvarea şi relevanța evidentă a
datelor şi ale oricăror ajustări ale informațiilor;
 RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 393

▪ formuleze o opinie referitoare la adecvarea metodelor şi tehnicilor

folosite şi să arate motivele pentru aprobarea raportului verificat sau
pentru orice dezacord fată de raportul verificat; şi
▪ formuleze o opinie care să arate că analizele, opiniile şi concluziile
activității verificate sunt adecvate, rezonabile şi argumentate.
La etapa de raportare a rezultatelor verificării evaluatorul verificator
trebuie să:
▪ menționeze identitatea clientului şi a utilizatorilor desemnați,
▪ menționeze utilizarea desemnată a rezultatelor evaluării şi scopul
evaluării;
▪ menționeze informațiile care trebuie identificate, în conformitate cu
primele cinci puncte enumerate la etapa anterioară;
▪ menționeze natura, amploarea şi detalierea procesului de verificare
efectuat;
▪ formuleze opiniile, motivele şi concluziile prevăzute la ultimele patru
puncte enumerate la etapa anterioară;
▪ indice dacă sunt incluse toate informațiile pertinente cunoscute;
▪ includă în raportul de verificare o declarație de conformitate semnată.
O altă cerință conținută în SEV 400 se referă la faptul că informațiile de
care nu a beneficiat evaluatorul la data evaluării şi care au apărut ulterior, în
perioada cuprinsă între data evaluării şi data verificării raportului de
evaluare, nu trebuie să fie luate în calcul de către evaluatorul verificator.
Evaluatorul verificator de întreprinderi trebuie să utilizeze numai informațiile
care erau disponibile la data evaluării, atât cele utilizate de către evaluator,
cât și cele care puteau fi utilizate de către acesta, precum și standardele de
evaluare aplicabile și legislația aplicabilă la acea dată.
Evaluatorul verificator trebuie să explice integral motivele acceptării
concluziilor din raportul de evaluare verificat sau dezacordului său față de
acele concluzii. Dacă acesta acceptă concluziile unui raport de evaluare,
trebuie să explice şi să prezinte motivele acestei acceptări, la fel şi în cazul
în care nu este de acord cu acestea. În situația în care evaluatorul verificator
nu se află în posesia tuturor faptelor şi informațiilor pe care evaluatorul s-a
bazat, evaluatorul verificator trebuie să prezinte limitările concluziilor sale.
Principalele practici nepermise în formularea concluziilor de către
evaluatorul verificator sunt:
▪ efectuarea unor analize parțiale;
▪ criticarea metodologiei aplicate de evaluator, fără furnizarea unor
explicații;
▪ respingerea unor informații pe care s-a bazat evaluarea, fără
verificarea veridicității acestora;
▪ ignorarea ipotezelor şi ipotezelor speciale, fără furnizarea de explicații;
394 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

▪ efectuarea de comentarii subiective sau răuvoitoare la adresa autorilor

raportului de evaluare;
▪ emiterea unor judecăți bazate pe informații, proceduri şi standarde
apărute ulterior datei elaborării raportului de evaluare.

8.2.2 Proceduri de verificare

Verificatorul controlează mai întâi dosarul de lucru al evaluării, în care va
identifica scopul evaluării, instrucțiunile evaluării și obligațiile contractuale
care îi reveneau evaluatorului. Urmează apoi o lectură preliminară a
întregului raport de evaluare pentru ca verificatorul să-şi facă o privire de
ansamblu. Acest prim pas va indica apoi mai multe direcții posibile de
acțiune. De exemplu, verificatorul poate recomanda:
▪ necesitatea obținerii de informații suplimentare despre piață;
▪ corectarea unor anumite pagini pentru conformare;
▪ programarea de interviuri cu persoane familiarizate cu proprietatea
(inclusiv evaluatorul);
▪ obținerea unor aprecieri din partea experților din domenii ca:
managementul proprietății, probleme de mediu, legislația cu privire la
obiectul evaluării.
Dacă verificatorul a primit mai multe evaluări ale aceleiași proprietăți,
trebuie să compare toate rapoartele pentru a descoperi posibile nereguli.
Verificatorul analizează apoi conținutul raportului de evaluare. Această
analiză se concentrează pe unele întrebări specifice, cum ar fi:
▪ Informațiile prezentate de evaluator sunt acceptabile din punctul de
vedere al calității şi cantității?
▪ Toate ipotezele impuse de evaluator sunt necesare şi rezonabile?
Prea multe ipoteze pot diminua utilitatea raportului.
▪ În cazul în care evaluarea a fost realizată de mai mulți evaluatori,
metodologia este consistentă?
Cele mai frecvente verificări sunt cele de birou. Inspecțiile pe teren sunt
făcute numai pentru cazuri reprezentative. O inspecție pe teren este o
procedură de control al calității. O verificare pe teren poate fi făcută pentru a
susține datele raportate de evaluator, sau pentru a soluționa discrepanțele
dintre faptele sau ideile prezentate de doi evaluatori, care au ajuns la
estimări divergente asupra valorii de piață pentru aceeași proprietate.
Limitele verificării contractate pot fi determinate de importanța relativă pe
care clientul o dă respectivei decizii de afaceri.
Un verificator trebuie să realizeze clar distincția între divergențele de
opinii individuale avute cu evaluatorul care a întocmit raportul şi o verificare
obiectivă a raportului, care conține acea opinie. De obicei, unui verificator nu
 RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 395

i se solicită să-şi prezinte opinia cu privire la justețea estimării valorii

cuprinse în raportul de evaluare, ci să decidă dacă datele şi analizele
cuprinse în raportul evaluatorului justifică concluzia finală asupra valorii.
Verificatorii evaluărilor încalcă regulile de corectitudine și de obiectivitate,
atunci când aduc critici nefondate unei evaluări. Nerespectarea standardelor
de etică profesională dăunează pârților implicate. La angajarea unei
verificări, verificatorul trebuie să înțeleagă clar consecințele aprobării sau
respingerii unei evaluări. Raportul de verificare trebuie să identifice în mod
clar ce a fost verificat şi să conțină comentarii privind aspectele semnificative
ale evaluării, care afectează concluzia asupra valorii.
8.2.3 Comunicarea cu evaluatorul
Este extrem de important ca verificatorul evaluării să comunice
evaluatorului concluziile la care a ajuns. Evaluatorul trebuie să fie pregătit să
apere metodologia pe care a aplicat-o şi opiniile asumate. Totodată,
evaluatorul trebuie să dorească să discute aceste probleme cu clientul sau
cu verificatorul. Pentru o eficiență maximă, criticile adresate evaluatorului
trebuie comunicate corect şi obiectiv. Pentru a se asigura că rapoartele de
verificare pot fi apărate, verificatorii sunt îndrumați să urmeze liniile
directoare prezentate mai jos:
▪ raportul de verificare trebuie scris cu un ton pozitiv pentru a servi ca
experiență cu învățăminte constructive pentru evaluator;
▪ raportul de verificare trebuie să facă distincția între deficiențele majore
şi diferențele minore;
▪ rapoartele trebuie verificate pentru a se determina dacă sunt sau nu
sunt rezonabile şi nu dacă sunt corecte sau greșite;
▪ critica trebuie să fie bine exprimată din punct de vedere gramatical şi
să ofere evaluatorului sugestii utile;
▪ verificatorul nu trebuie să adopte o atitudine de superioritate. El trebuie
să-şi prezinte comentariile într-o manieră plină de tact.

8.2.4 Rolul verificatorului

Calificările verificatorului de evaluări se referă la studii adecvate, pregătire
şi experiență. Verificatorii evaluărilor trebuie să fie la fel de bine pregătiți ca
şi evaluatorii care au realizat evaluările. Verificatorii evaluărilor care nu au o
experiență destul de vastă trebuie să urmeze, cel puțin, cursuri de bază în
evaluare. La fel ca şi evaluatorii, verificatorii sunt responsabili pentru
propriile decizii. Ei nu trebuie să încalce regulile de corectitudine şi
obiectivitate. Fiecare activitate de verificare trebuie abordată cu o atitudine
deschisă şi receptivă, pentru că fiecare din aceste activități reprezintă o
oportunitate de a învăța ceva nou. Verificatorii au nevoie atât de o capacitate
analitică, cât şi de o judecată matură pentru a-şi îndeplini eficient rolul. Ei
396 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

trebuie să încerce să nu adopte o atitudine superioară în rolul lor de

observatori.
Majoritatea verificatorilor profesioniști au experiență în evaluare şi sunt la
fel de competenți ca evaluatorii a căror muncă o verifică. Pentru un
evaluator este indicat ca, înainte de a-şi da acceptul pentru verificarea
raportului său, să se intereseze de referințele verificatorului.

8.2.5 Tipuri de verificări

Tipul de verificare al evaluării variază în funcție de factori cum ar fi
termenii de referință ai evaluării, cerințele clientului şi complexitatea
proprietății supuse verificării. Cele două proceduri posibile de verificare
prezentate anterior sunt: verificări de birou şi verificări de teren. Ambele
reprezintă proceduri acceptabile pentru verificarea caracterului aprofundat şi
a consistenței evaluărilor. Verificarea de birou este cel mai uzual tip de
verificare.
Verificarea de birou
Este caracterizată de următoarele elemente:
▪ se realizează fără o inspecție în teren;
▪ se limitează la datele prezentate în raport;
▪ datele din raportul de evaluare pot sau nu pot să fie confirmate
independent şi, de obicei, nu se cercetează date adiționale de piață;
▪ verificatorul folosește deseori o listă standard de verificare;
▪ profunzimea verificărilor de birou este extrem de variată;
▪ calculele matematice sunt verificate şi se examinează corectitudinea
datelor;
▪ sunt citite secțiuni pertinente ale raportului;
▪ evaluarea este verificată pentru a se stabili dacă metodologia este
adecvată.
Verificarea în teren
Este caracterizată de următoarele elemente:
▪ condiția minimă fundamentală – inspectarea exteriorului proprietății
subiect;
▪ condițiile speciale justifică deseori şi inspectarea interiorului proprietății
subiect;
▪ verificatorul trebuie să inspecteze proprietățile comparabile care oferă
date despre vânzări şi închirieri;
▪ datele citate în raport sunt confirmate pe teren;
▪ se folosește o listă de verificare adaptată în funcție de specificațiile
proprietății subiect;
 RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 397

▪ se verifică acuratețea calculelor matematice şi se cercetează dacă

metodologia evaluatorului este adecvată.
Amploarea procesului de verificare variază în funcție de necesitățile
clientului şi de gradul de încredere pe care clientul îl are în abilitatea şi în
expertiza evaluatorului. Amploarea verificării ține de complexitatea
proprietății şi de valoarea tranzacției implicate.

8.2.6 Elemente vizate în verificare

Raportul de evaluare trebuie să prezinte încrederea evaluatorului în
soluția oferită problemei de evaluare. Un raport scris în mod inadecvat nu va
fi convingător pentru verificator. Tot efortul depus în munca de evaluare
poate fi inutil dacă raportului îi lipsește organizarea sau dacă este scris
neglijent. Un raport clar şi concis face mai mult decât să asigure o bună
înțelegere și creează o impresie bună despre evaluator. Aspectele esențiale
trebuie scoase în evidență în raport, nu evitate. Este foarte deranjant pentru
un verificator să citească un raport care conține referiri nefundamentate
asupra riscului potențial de investiție, şi care nu se referă direct la acest
subiect.
Verificatorul este obligat să citească printre rânduri şi astfel își pierde
încrederea în concluzia cu privire la valoare. Rezultatul obișnuit al unei astfel
de situații este acela că verificatorul cere altă evaluare pentru a confirma sau
a respinge suspiciunile pe care le are în privința raportului inițial. Deoarece
evaluarea reprezintă rezolvarea unei probleme, este normal ca verificatorul
să se aștepte la o soluție clară. Verificatorii trebuie să fie atenți la
contraziceri. Acestea scad valoarea raportului şi erodează încrederea în
concluziile formulate în acesta.
Unii evaluatori exagerează în folosirea jargoanelor tehnice sau a
termenilor specifici evaluării. Evaluatorul poate recurge la jargon pentru a-şi
acoperi incapacitatea de a înțelege situația. Copleșind cititorul cu jargoane,
evaluatorul reușește să distragă atenția de la problemele pe care nu le
înțelege. Utilizarea jargonului pretențios a sporit odată cu inventarea
computerului.
Formele de prezentare ale evaluărilor, oferite de calculatoare, par pline
de autoritate şi mulți oameni sunt impresionați. Totuși, verificatorul nu
trebuie să se lase cucerit de aparențele atractive ale ultimelor tipuri de
redactări şi grafice furnizate de calculator.
Evaluarea este, în egală măsură, o artă şi o știință. Nu trebuie să se
accepte niciodată ca raportul de evaluare să se bazeze exagerat de mult pe
tehnologie. Sarcina principală a evaluatorului este să interpreteze
comportamentul actorilor pieței, care pot fi de exemplu, cumpărătorii,
vânzătorii, investitorii, proprietarii, chiriașii, deci cei care formează piața.
398 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

Niciun proces științific nu a fost vreodată conceput pentru a măsura sau a

prezice cu acuratețe comportamentul pieței.

8.2.7 Conținutul raportului de verificare

Ca şi în cazul raportului de evaluare, raportul de verificare nu are un
format standard care să fie utilizat în fiecare situație dată. Structura
orientativă a unui raport de verificare a evaluării este prezentată în cele ce
urmează:
Introducere
Pagina de titlu
Cuprinsul
Certificarea verificatorului. Semnătura
Rezumatul faptelor principale şi concluziilor importante
Premisele verificării
Ipoteze şi ipoteze speciale
Identificarea raportului de evaluare supus verificării
Scopul procesului de verificare
Tipul verificării
Data verificării
Conformitatea cu standardele de evaluare
Adecvarea datelor prezentate
Aprecieri privind datele prezentate
Aprecieri privind informațiile utilizate
Aprecieri privind ipotezele şi ipoteze speciale
Justificarea opiniilor
Adecvarea analizei datelor
Adecvarea metodelor şi tehnicilor utilizate
Justificarea concluziei
Concluzii şi recomandări
După cum se observă, structura propusă a raportului de verificare se
aseamănă, într-o oarecare măsură, cu structura raportului de evaluare. În
funcție de fiecare caz în parte, aceasta poate fi adaptată astfel încât să
răspundă cât mai fidel misiunii evaluatorului verificator.
Referitor la conținutul propus menționăm următoarele:
La partea I, de introducere:
▪ Certificarea verificatorului ar putea avea următorul conținut:
Eu (noi) certific (ăm), cu bună credință, faptul că declarațiile cuprinse
în această verificare a evaluării sunt adevărate şi corecte.
 RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 399

Eu (noi) certific (ăm), în continuare, că analizele şi opiniile raportului

de verificare sunt limitate numai de către ipotezele prezentate în
raport şi că reprezintă opiniile şi analizele mele (noastre) personale,
nepărtinitoare. Eu (noi) certific (ăm) faptul că nu am (avem) un interes
prezent sau viitor în proprietatea evaluată.
Opiniile şi analizele mele (noastre) privind evaluarea, precum şi
această verificare a evaluării au fost efectuate în conformitate cu
cerințele Standardelor de evaluare a bunurilor.
Eu (noi) nu autorizez(ăm) pe nimeni să citeze acest raport de
verificare, în afara contextului sau să tipărească anumite pârți din
acesta. În plus, nici o parte din această verificare a evaluării nu
trebuie să fie făcută publică, fără un acord scris preliminar, dat de
către verificatorul care a semnat această verificare.
Eu (noi) nu am făcut o inspecție personală a proprietății evaluate.
Această verificare îndeplinește condițiile SEV 400 Verificarea
evaluării și include numai acele elemente prezentate în prezentul
raport. Cercetările pe care se bazează evaluarea nu au fost verificate
de verificator. Eu (noi) m(ne)-am bazat pe evaluator în oferirea unor
informații corecte şi complete asupra evaluării avute în vedere şi în
oferirea altor date secundare prezentate în acest raport.
▪ Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante ar
putea conține: identificarea raportului evaluat, drepturi de proprietate
evaluate, scopul verificării, data verificării, descrierea activității de
verificare, principalele concluzii, semnătura verificatorului.
La partea a II-a, referitoare la premisele verificării:
▪ Ipotezele şi ipoteze speciale – ar trebui să conțină următoarele:
1) Raportul de verificare, atașat în continuare, este bazat pe datele şi
informațiile conținute în raportul de evaluare, care este avut în
vedere de către această verificare, precum şi pe informațiile
adiționale din alte surse valide;
2) Se presupune că datele şi informațiile sunt autentice şi corecte;
3) Verificatorul își rezervă dreptul de a considera orice dată sau
informație adițională, pe care o are la îndemână, pentru a-şi revizui
opiniile şi concluziile, în cazul în care aceste date şi informații indică
nevoia unei astfel de modificări;
4) Toate prevederile şi ipotezele conținute în raportul de evaluare,
care reprezintă subiectul acestei verificări, sunt şi condiții ale
verificării; acest lucru este valabil atât timp cât nu se precizează
altfel.
Conținutul celorlalte capitole va fi elaborat de către verificator, fără a
exista o tipologie stabilită pentru ideile care vor trebui surprinse. Un raport
400 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II

de verificare bun se bazează, în primul rând, pe experiența şi competența

verificatorului, şi apoi pe calitatea raportului de verificare.
Verificarea evaluărilor evoluează continuu, urmând schimbările apărute în
tehnica şi metodologia evaluării.
Obiectivul verificatorului rămâne totuși același, de a determina
acceptarea sau neacceptarea unui raport de evaluare, decizie bazată pe
modalitatea în care raportul își organizează în mod logic datele relevante şi
dacă prezintă concluzii rezonabile.
Un raport bun reflectă priceperea şi raționamentul autorului său, care are
responsabilitatea de a înfățișa procesul de evaluare sau de verificare, într-o
manieră clară, logică şi plină de sens.