TEORIA OBLIGAȚIILOR ÎN DREPTUL ROMAN

CURSUL 12

CONTRACTELE CONSENSUALE (continuare)

1. Vânzarea (continuare)

EFECTELE VÂNZĂRII

Aşa cum s-a arătat, în dreptul roman vânzarea nu este translativă de proprietate ca în
dreptul modern, ci numai generatoare de obligaţii. Aceste obligaţii sunt bilaterale şi de bună
credinţă. În virtutea lor, vânzătorul trebuie să păstreze lucrul, să predea lucrul şi să garanteze
pentru evicţiune şi pentru vicii. Aceste obligaţii sunt sancţionate prin actio empti. La rândul său,
cumpărătorul are obligaţia de a plăti preţul, sancţionată prin actio venditi.

OBLIGAŢIILE VÂNZĂTORULUI

i. Obligaţia de a păstra lucrul. Vânzătorul este obligat să păstreze lucrul iar dacă acesta
dispare din vina lui trebuie să plătească despăgubiri. El trebuie să-l administreze ca un bonus
pater familias şi răspunde pentru cea mai mică neglijenţă (culpa levis in abstracto). Dacă însă
lucrul piere fără vina vânzătorului, cumpărătorul este totuşi obligat să plătească preţul, întrucât,
în materia vânzării, riscurile sunt ale cumpărătorului, potrivit adagiului emptoris est periculum.
Aşa de pildă, dacă sclavul vândut este furat sau ucis, vânzătorul nu-şi mai execută obligaţia, dar
cumpărătorul trebuie să şi-o execute şi să plătească preţul promis.
Regula potrivit căreia riscurile sunt ale cumpărătorului încalcă unele principii ale dreptului
roman, căci aşa cum arătam, vânzarea romană nu transmite dreptul de proprietate, încât lucrul
vândut rămâne în patrimoniul vânzătorului şi ar fi normal ca el să suporte paguba, în calitate de
proprietar(res perit domino). Pe de altă parte, este contrar principiilor care generează materia
contractelor ca numai una din părţi să-şi execute obligaţia. Această inconsecvenţă de gândire
juridică, în contradicţie cu linia generală de elaborare a dreptului roman, îşi are explicaţia la
anumite interese conjuncturale ce trebuiau apărate; de altfel, ea a cunoscut unele atenuări.
Astfel, în cazul vânzării sub condiţie suspensivă, dacă lucrul piere înaintea îndeplinirii condiţiei,
obligaţiile părţilor nu se mai declanşează, datorită dispariţiei obiectului actului. Ca atare,
cumpărătorul nu va mai plăti preţul, iar vânzătorul va suporta riscurile. Tot aşa, în cazul lucrurilor
care sunt cântărite, măsurate sau numărate (res quae pondere numero mensurave constant),
întrucât vânzarea se formează nu în momentul încheierii convenţiei ci în momentul cântăririi,
măsurării sau numărării, riscurile vor fi toate ale vânzătorului.

1
 Dacă vânzătorul a fost pus în întârziere, așa cum s-a arătat la partea generală a obligaţiilor,
se produce perpetuarea obligaţiilor (perpetuatio obligationis), aşa încât vânzătorul nu mai are
dreptul la preţ dacă la rândul său nu-şi execută obligaţia, ori prin ipoteză, lucrul pierind,
vânzătorul nu-şi va putea executa obligaţia.
Neîndoielnic, dacă vânzătorul este vinovat de pieirea lucrului nu mai are dreptul la preţ;
spunem că el este ţinut pentru culpa levis in abstracto.

ii. Obligaţia de a preda lucrul (vacuam possessionem tradere). Vânzătorul este obligat să
transmită cumpărătorului posesiunea liniştită a lucrului şi nu dreptul de proprietate. Această
particularitate îşi are explicaţia în faptul că vânzarea consensuală, ca act de drept al ginţilor, a
fost creată în scopul de a facilita desfăşurarea operaţiunilor comerciale, într-o epocă în care
proprietatea quiritară, îngrădită de forme solemne, continua să-şi găsească o largă aplicaţie, iar
alături de ea îşi făcuseră loc şi alte forme de proprietate.
Faţă de varietatea formelor proprietăţii, precum şi faţă de formalismul propriu lui
dominium ex iure quiritium, contractul de vînzare a fost astfel elaborat încât părţile să poată evita
complicaţiile decurgând din fizionomia actului de transfer a proprietăţii: era suficient ca
vânzătorul să transmită posesiunea lucrului în forma atât de simplă a tradiţiunii. Totuşi,
vânzătorul trebuia să transmită posesiunea lucrului în asemenea condiţii încât cumpărătorul să
se poată bucura de toate avantajele proprietăţii.
Posesiunea liniştită a lucrului nu este o posesiune oarecare, ci o posesiune utilă, ce nu
poate fi retrasă prin intermediul interdictelor în favoarea unor terţi. Acesta este sensul lui vacuam
posessionem tradere. De altfel, regula transmiterii posesiunii are mai mult o valoare teoretică,
deoarece, în fapt, de cele mai multe ori, prin mijloace indirecte, vânzătorul era obligat să
transmită chiar proprietatea. Astfel, potrivit lui Paul, vânzătorul trebuie să transmită lucrul şi să
se abţină de la orice dol. Ori, în cazul vânzării, finalitatea economică a actului constă în a da
posibilitatea cumpărătorului să exploateze lucrul în cel mai desăvîrşit mod, cu alte cuvinte, orice
vânzător de bună credinţă, dacă este proprietar, trebuie să transmită chiar proprietatea, căci
altfel ar comite un dol faţă de cumpărătorul care îi transferă preţul cu titlu de proprietate.
Aşadar, în executarea obligaţiunii de a preda lucrul, vânzătorul care este proprietar va
trebui să recurgă fie la mancipaţiune (în cazul lucrului mancipi), fie la tradiţiune (în cazul lucrărilor
nec mancipi). Mai trebuie precizat că în cazul executării obligaţiei de a preda lucruri nec mancipi,
proprietatea nu se transmite decât în momentul plăţii preţului, până atunci vânzătorul rămâne
proprietar şi, în această calitate, poate intenta acţiunea în revendicare.
Vânzătorul nu poate fi obligat să predea lucrul înainte de plata preţului. În dreptul clasic
s-a adoptat soluţia ca cele două obligaţii să fie executate în acelaşi timp (principiul
simultaneităţii).
Se poate constata că obligaţia de a preda lucrul a fost astfel reglementată încât să se
creeze posibilitatea încheierii unor vânzări între cetăţeni şi peregrini, asigurându-i-se în acelaşi
timp cumpărătorului toate avantajele proprietăţii. Totodată, putem vedea că măcar din punct de
vedere formal juridic, părţile nu se află pe picior de egalitate: Vânzătorul transmite numai
posesiunea lucrului, pe când cumpărătorul transmite chiar proprietatea asupra metalului de preţ.

2
 iii. Obligaţia de garanţie pentru evicţiune. Obligaţia de garanţie, fie pentru evicţiune, fie
pentru vicii, este prin excelenţă un efect al vânzării consensuale, ajunsă în stadiul final de
elaborare.
Linia de evoluţie a obligaţiei de garanţie pentru evicţiune trece prin trei stadii;; actio
auctoritatis, stipulatio rem habere licere şi în fine, actio empti.
Evicţiunea reprezintă deposedarea pe cale juridică (prin proces) de un lucru. În materia
noastră, cumpărătorul poate fi evins de către un terţ, care îl cheamă în justiţie şi dovedeşte că el
este adevăratul proprietar al lucrului. Pericolul evicţiunii apare mai ales atunci când cumpărătorul
a dobândit lucrul de la un neproprietar (non dominus) sau a cumpărat un lucru grevat cu ipotecă.
În practică, ori de câte ori va fi chemat în judecată printr-o acţiune reală, care poartă
asupra lucrului dobândit, cumpărătorul se va adresa vânzătorului cerîndu-i să-l apere împotriva
pretenţiilor formulate de către terţ. Dacă vânzătorul n-a vrut sau n-a putut să-l apere pe
cumpărător, atunci va trebui să răspundă pentru evicţiune, potrivit unuia sau altuia din cele trei
sisteme pe care le vom înfăţişa.
Actio auctoritatis. Arătam că la origine vânzarea se confunda cu mancipaţiunea. În cazul
unei vânzări realizate prin această formă, obligaţia de garanţie era un efect firesc al actului,
sancţionată prin actio auctoritatis. Aşadar, ori de câte ori achizitorul era evins, intenta împotriva
mancipantului actio auctoritatis prin care cerea dublul preţului plătit. Actio auctoritatis are un
fundament delictual şi a fost creată în scopul de a sancţiona delictul comis de către mancipantul
(auctor) care transmite un lucru ce nu-i aparţine.
Stipulatio duplae. La vânzarea îmbrăcată în forma stipulaţiunilor, obligaţia de garanţie
pentru evicţiune era creată printr-o a treia stipulaţiune, specială, pentru evicţiune. Într-adevăr,
utilizînd forma întrebării şi a răspunsului, cumpărătorul promitea preţul, iar vânzătorul promitea
să-l despăbugească pe cumpărător în caz de evicţiune. Dacă obiectul contractului era o res
mancipi, atunci vânzătorul promitea să plătească dublul preţului primit (de aici numele de
stipulatio duplae).
Actio empti. În momentul apariţiei contractului consensual de vânzare, obligaţia de
garanţie pentru evicţiune nu era încă un efect firesc al actului, dar se considera că principiul bunei
credinţe îl obligă pe vânzător să garanteze pentru evicţiune printr-o stipulaţiune specială,
alăturată contractului. Stipulaţiunea de garanţie pentru evicţiune a devenit în acest stadiu
obligatorie. Astfel, dacă ea nu fusese încheiată în momentul formării contractului, cumpărătorul
îl putea sili pe vânzător s-o încheie. Drept urmare, în acest stadiu, chiar dacă nu se încheiase
stipulaţiunea, cumpărătorul îl putea sili pe vânzător, prin actio empti, să garanteze. De acum,
putem socoti că obligaţia de garanţie pentru evicţiune a devenit un efect firesc al contractului de
vânzare.

iv. Obligaţia de garanţie pentru vicii. Vânzătorul este răspunzător pentru viciile lucrului
transmis, iar răspunderea sa cunoaşteo reglementare complicată, în două etape distincte: pînă
la apariţia vânzării consensuale şi după sancţionarea contractului de vânzare.

3
 În cadrul vânzării consensuale, trebuie să distingem, iarăşi, între sistemul dreptului civil şi
sistemul edililor curuli.
Prin vicii ale lucrului înţelegem anumite defecte ce îl fac impropriu scopului pentru care a
fost cumpărat sau îi micşorează valoarea.
Garanţia pentru vicii în cazul vânzării prin mancipaţiune. La vânzarea realizată prin
mancipaţiune, dacă aceasta poartă asupra unui fond de pământ, vânzătorul răspunde pentru vicii
în două cazuri: cînd transmite o suprafaţă de pământ mai mică decît cea declarată şi cînd declară
că fondul este liber de orice sarcini (optimus maximusque), deşi în realitate acesta este grevat cu
servituţi. În primul caz, cumpărătorul va avea împotriva vânzătorului o acțiune (actio de modo
agri), ce are ca obiect plata unei sume de bani, reprezentând dublul valorii suprafeţei de teren
care lipseşteș aceasta are un fundament delictual, urmărind să sancţioneze fapta celui ce
transmite mai puţin decît declară. În cel de al doilea caz, cumpărătorul poate intenta o acțiune
(actio auctoritatis), dată de asemenea pe tărâm delictual, prin care pretinde vânzătorului dublul
preţului plătit. Menţionăm că sistemul garanţiei pentru vicii, la vânzarea mancipaţiune, nu
funcţionează decît în cazul transmiterii unor terenuri.
Vânzarea realizată prin dublșa stipulaţiune. În scopul de a se proteja interesele
cumpărătorului, încă din epoca veche, s-a creat o stipulaţiune specială pentru vicii. Cînd vânzarea
se făcea prin două stipulaţiuni, stipulaţiunii speciale pentru evicţiune i se adăuga o stipulaţiune
pentru vicii, deci o a patra stipulațiune. Dacă stipulaţiunea pentru vicii era alăturată unei
stipulaţiuni duplae pentru evicţiune, ambele stipulaţiuni erau desemnate prin termenul stipulatio
duplae; dacă însă era alăturată unei stipulaţiuni simple pentru evicţiune, ele formau împreună o
stipulatio simplae.
După apariţia vânzării consensuale, trebuie să distingem între sistemul dreptului civil şi
cel al edililor curuli.
Sistemul dreptului civil. Potrivit dreptului civil, vânzătorul răspunde pentru vicii numai în
două situaţii: când atribuie lucrului calităţi pe care nu le are şi când era de rea credinţă. Aşadar,
cumpărătorul putea intenta actio empti atunci când vânzătorul făcea declaraţii false cu privire la
calităţile lucrului, precum şi atunci când acesta nu declarase viciile lucrului, deşi le cunoştea.
Evident, dacă viciul era aparent sau era cunoscut de cumpărător, acesta nu mai avea nici un motiv
să se plângă.
Sistemul edililor curuli. Reglementarea răspunderii pentru vicii dată de dreptul civil
prezintă unele inconveniente, în special pentru cazul vânzărilor făcute în tîrguri, unde participau
adesea şi peregrinii, care nu aveau acces la mancipaţiune, iar pe de altă parte, rapiditatea
operaţiunilor făcute în acest cadru, nu permite o atentă verificare a lucrului vândut. Datorită
acestui fapt, edilii curuli (magistraţi care, așa cum cunoaaștem, supravegheau operaţiunile
comerciale în târguri), au adus unele modificări regimului răspunderii pentru vicii, prin
intermediul a două edicte: de mancipiis vendundis (cu privire la vânzarea sclavilor) şi de iumentis
vendundis (cu privire la vânzarea de animale). Dispoziţiile edictelor edililor curuli se aplicau,
evident, numai la vânzările făcute în târguri şi care aveau de obiect sclavi sau animale. Edilii curuli
au introdus prin edictele menţionate două acţiuni speciale: actio redhibitoria şi actio quanti
minoris.

4
 Actio redhibitoria era dată cumpărătorului în scopul de a obţine rezoluţiunea vânzării
(desfiinţarea sa), atunci când lucrul prezenta anumite defecte şi nu se încheiase o stipulaţiune
specială pentru vicii. Deşi în aparenţă această acţiune este menită să asigure numai avantaje
cumpărătorului, în realitate ea prezintă şi unele inconveniente. Astfel, chiar dacă viciul lucrului
vândut nu era foarte grav, cumpărătorul avea de ales între a-l păstra în starea în care se găsea şi
între a intenta actio redhibitoria, în scopul de a obţine desfiinţarea vânzării. De aceea, în anumite
situaţii, cumpărătorul prefera să păstreze lucrul, în ciuda defectelor sale, decât să intenteze actio
redhibitoria. Inconvenientele decurgând din mecanismul acestui procedeu juridic au fost
înlăturate prin crearea acţiunii quanti minoris (la cu cît mai puţin).
Actio quanti minoris putea fi intentată de către cumpărător în scopul de a obţine
restituirea diferenţei dintre preţul pe care l-a plătit şi preţul pe care l-ar fi plătit, dacă ar fi ştiut,
în momentul efectuării vânzării, că lucrul prezintă un anumit viciu. Această acţiune dă
posibilitatea cumpărătorului de a păstra lucrul, deşi are unele defecte, nu foarte grave, plătind
însă un preţ mai scăzut.
Constatăm aşadar că, în cazul celor două acţiuni, răspunderea vînzătorului este mai gravă;
indiferent dacă este de bună sau de real credinţă el trebuie să restituie fie lucrul, fie o parte din
preţ (răspundere obiectivă).
Pentru vânzările făcute în altă parte decît în târguri, în întreaga epocă clasică a continuat
să se aplice principiul potrivit căruia vânzătorul de bună credinţă nu răspunde pentru vicii. În
dreptul lui Justinian, sistem introdus de către edilii curuli a fost generalizat; vânzătorul răspundea
pentru vicii în mod obiect, indiferent de locul unde fusese încheiată vânzarea.

OBLIGAŢIILE CUMPĂRĂTORULUI

Principala obligaţie a cumpărătorului este aceea de a plăti preţul (dare pretium); în

schimbul lucrului care i-a fost remis, el trebuie să transmită vânzătorului proprietatea asupra unei
cantităţi de metal . Arătam că, de regulă, vânzătorul transmite numai posesiunea lucrului, deşi
primeşte acea cantitate de metal, numită preţ, ca titlu de proprietate. Atunci cînd vânzătorul este
obligat să transmită chiar proprietatea lucrului, dobândirea proprietăţii este condiţionată de
plata efectivă a preţului.
În legătură cu momentul plăţii preţului, trebuie să distingem între vânzarea făcută cu
termen şi cea în care nu se prevede un termen pentru plată. La vânzarea cu termen, cumpărătorul
trebuie să efectueze plata la termenul fixat. În cel de al doilea caz, când contractul nu prevede un
termen, funcţionează principiul simultaneităţii, potrivit căruia vânzătorul nu poate pretinde plata
înainte de a fi transmis lucrul. Dacă vânzătorul intentează totuşi actio venditi, cerînd efectuarea
plăţii peţului înainte de a fi remis lucrul, cumpărătorul îi va opune cu succes exceptio mercis non
traditae. În anumite situaţii, alături de obligaţia principală, se pot naşte pentru cumpărător şi
unele obligaţii accesorii. Astfel, pentru transmiterea lucrului de către vânzător, cumpărătorul
este obligat să plătească dobânzi, chiar dacă nu s-au îndeplinit formele punerii în întârziere. De
asemenea, cumpărătorul trebuie să despăgubească pe vânzător pentru cheltuielile făcute cu
păstrarea şi conservarea lucrului, dacă, din vina sa, nu l-a luat în stăpânire la termenul fixat.

5
 2. Locaţiunea

Locaţiunea (locatio conductio) este contractul prin care, în funcţie de scopul urmărit, o
parte se obligă să procure folosinţa unui lucru, serviciile sale sau să execute o anumită lucrare, în
schimbul preţului pe care cealaltă parte promite să-l plătească.
Aşa cum rezultă din definiţie, locaţiunea este de mai multe feluri : locatio rei (locaţiunea
unui lucru), locatio operarum (locaţiunea de servicii) şi locatio operis faciendi (locaţiunea pentru
executarea unei lucrări determinate).
Locatio rei constă în transmiterea folosinţei unui lucru (teren sau casă) de către
proprietarul său, unei persoane, pe care în terminologia actuală o numim, după caz, arendaş sau
chiriaş, în schimbul preţului pe care acesta se obligă a-l plăti. În dreptul modern, din locatio rei s-
au desprins mai multe contracte cu finalităţi distincte (închirirere, arendare).
Locatio operarum reprezintă contractul prin care un om liber îşi oferă serviciile sale; aşa
este cazul lucrătorului care se obligă să muncească într-o mină pentru patronul său, în schimbul
unei sume de bani.
Locatio operis faciendi reprezintă convenţia prin care proprietarul unui teren (clientul)
se înţelege cu un întreprinzător, pentru ca acesta din urmă să execute o anumită lucrare (să-i
construiască o casă).
Romanii, spre deosebire de moderni, utilizau în cazul operaţiunilor juridice arătate mai
sus, o terminologie unitară. Astfel, partea care lua iniţiativa contractului era numită locator, iar
cealaltă parte se numea conductor. Aşadar, proprietarul unui teren, unei case sau al unui sclav
era locator (la locatio rei), ca şi omul liber care îşi oferă serviciile (la locatio operarum), ca şi
clientul unui întreprinzător (la locatio operis faciendi). Chiriaşul, arendaşul, proprietarul unei
mine sau întreprinzătorul erau desemnaţi prin termenul de conductor.
Fizionomia celor trei forme ale locaţiunii nu este întrutotul simetrică ; la locatio rei şi la
locatio operarum preţul este plătit de către conductor, pe când la locatio operis faciendi, locator
este cel care plăteşte preţul.

LOCATIO REI

Locaţiunea unui lucru, ca şi celelalte tipuri de locaţiune, s-a realizat în forma contractului
consensual încă de la începutul secolului I î.e.n., când, potrivit lui Cicero, actio locati şi actio
conducti figurau pe lista acţiunilor de bună credinţă.
Acte de închiriere a unor lucruri s-au încheiat şi mai înainte, dar ele presupuneau anumite
condiţii de formă, ceea ce dădea naştere unor complicaţii. La început, operaţiunea juridică a
locaţiunii s-a realizat prin intermediul a două stipulaţiuni, iar această practică este atestată de
faptul că romanii au desemnat contractul consensual de locaţiune printr-un nume compus -
locatio-conductio.

6
 Cel mai vechi tip de locaţiune este locatio rei, având de obiect închrirerea unui sclav. Apoi,
în condiţiile expansiunii imperiului şi a revoluţiei economice, prin secolul al II-lea î.e.n. se produce
o adevărată criză de locuinţe, fapt ce duce la apariţia unei noi aplicaţiuni a locaţiunii unui lucru,
sub forma închirierii unei case. Ultima aplicaţiune a locaţiunii unui lucru a apărut în sec. I î.e.n.,
sub forma arendării unei moşii.

Elemente.
Un prim element al locaţiunii unui lucru este consimţământul părţilor cu privire la lucrul
dat în chirie şi la preţ.
Cel de al doilea element este obiectul constând dintr-un lucru mobil sau imobil. Locatio
rei poate avea ca obiect o casă, un teren, un sclav sau un animal. Serviciile sclavului fac obiectul
lui locatio rei şi nu a lui locatio operarum, pe motiv că sclavul este o res şi nu prestează servicii ca
parte în contract, ci ca obiect al actului.
În fine, locaţiunea trebuie să aibă un preţ. Ca şi la vânzare, preţul trebuia să fie certum,
verum şi să constea într-o sumă de bani. Este adevărat că spre sfârşitul epocii clasice, în anumite
cazuri, s-a admis ca preţul locaţiunii să constea într-o parte din recoltă şi nu în bani. Avem în cazul
colonului partiar, care se obligă să remită proprietarului o parte din fructe, în schimbul
pământului primit în folosinţă.

Efecte. Locaţiunea, ca orice contract bilateral, generează obligaţii pentru ambele părţi,
obligaţii sancţionate prin actio locati şi actio conducti. Ambele sunt acţiuni de bună credinţă.

Obligaţiile lui locator

Locator are obligaţia de a transmite lucrul, transmitere ce se face prin intermediul
tradiţiunii. Conductor dobândeşte numai titlul de detentor; spre deosebire de cumpărător, care
devine posesor al lucrului, conductor nu avea mijloace proprii de apărare, trebuind să se adreseze
proprietarului (lui locator) pentru ca acesta să-i asigure protecţia.
Locator mai are şi obligaţia de a garanta pentru evicţiune. Această obligaţie a lui locator
corespunde dreptului lui conductor de a se bucura de libera folosinţă a lucrului. Aşadar, atunci
când conductor nu poate folosi lucrul închiriat potrivit convenţiei, are dreptul de a intenta
împotriva lui locator acti conducti, în scopul de a obţine despăgubirea. Cu toate acestea, în unele
situaţii, conductor este lăsat fără apărare în faţa lui locator, care, în calitate de proprietar, poate
dispune cum vrea de lucrul său. Astfel, dacă proprietarul unei case închiriate vrea s-o înstrăineze,
nimic nu-l poate împiedica de la aceasta, iar dacă în contractul de vânzare nu se prevede
respectarea locaţiunii, conductor (chiriaşul) rămîne la dispoziţia cumpărătorului.

7
 Obligaţiile lui conductor
Conductor are obligaţia de a plăti preţul pentru lucrul primit spre folosinţă, precum şi
obligaţia de a restitui acel lucru la stingerea locaţiunii, obligaţie sancţionată prin actio locati, pusă
la dispoziţia lui locator.
Cît priveşte obligaţia de a plăti preţul, aceasta se naşte în măsura în care locator procură
chiriaşului (lui conductor) folosinţa lucrului. Dacă lucrul nu ajunge în stăpânirea efectivă a lui
conductor, chiar şi fără vina lui locator, acesta din urmă nu mai are dreptul la preţ; rezultă, aşadar,
că în materia locaţiunii riscurile sunt pentru locator. Astfel, dacă arendaşul nu poate exploata
pământul datorită unor inundaţii sau chiriaşul nu poate folosi locuinţa datorită unui incendiu,
proprietarul nu are dreptul de a intenta actio locati împotriva lui conductor, în scopul obţinerii
preţului. La expirarea contractului de locaţiune, conductor trebuie să restituie lucrul pe care l-a
stăpânit în calitate de chiriaş.
Conductor răspunde pentru pieirea lucruui ca şi pentru deteriorările produse din vina sa;
având obligaţia de a se comporta faţă de lucrul închiriat ca un bun pater familias, el va răspunde
pentru culpa levis in abstracto.

STINGEREA LOCAŢIUNII UNUI LUCRU

În legătură cu stingerea locaţiunii, trebuie să distingem între două situaţii : când părţile
au prevăzut un termen pentru desfiinţarea contractului şi cînd nu au prevăzut un asemenea
termen. În ipoteza decesului uneia din părţi, contractul nu se stinge, moştenitorii preluând
drepturile şi obligaţiile celor ce au încheiat contractul. Prin urmare, la moartea chiriaşului
locaţiunea nu se stinge, urmaşii acestuia având dreptul de a folosi locuinţa pînă la termenul fixat
(dacă s-a fixat un asemenea termen).
Dacă părţile prevedeau un termen, contractul se stingea, de regulă, la termenul stabilit.
Dacă locaţiunea avea de obiect un teren arabil, contractul se încheia pe termen de cinci ani, după
modelul dreptului public. Se ştie că în domeniul dreptului public, cenzorii puteau atribui anumite
suprafeţe de pămînt persoanelor particulare, dar numai cu ocazia efectuării recensământului,
operaţie care avea loc din cinci în cinci ani. Totuşi, contractul putea fi desfăcut şi înainte de
ajungerea la termen, dacă părţile erau de acord. Acordul părţilor în vederea desfacerii
contractului se numea mutuus disensus, întrucât avea darul de a distruge consimţământul pe
care se întemeia contractul (consensus), aplicaţie a principiului simetriei, propriu atât
contractelor solemne cât şi celor moderne. În anumite situaţii, locaţiunea putea fi desfăcută chiar
şi prin voinţa unei singure părţi. Aşa este cazul neîndeplinirii obligaţiunii de către o parte. De
exemplu, dacă chiriaşul nu plăteşte preţul un anumit timp, proprietarul casei poate obţine
rezilierea contractului. În epoca lui Justinian, termenul a fost fixat la doi ani.
Dacă locaţiunea se încheia fără termen, părţile puteau renunţa la ea oricând credeau de
cuviinţă. Această formă a locaţiunii era nedreaptă, căci îl lăsa pe conductor (chiriaşul, arendaşul)
la discreţia unui locator, care putea să-l evacueze din locuinţă sau să-l alunge de pe teren după
bnul său plac. De altfel, locaţiunea fără termen era mai rar întâlnită în practică.