TEMA DE CONTROL

DREPTUL DE SUPERFICIE

DISCIPLINA

DREPT CIVIL (DREPTURILE REALE)

Dreptul de superficie, drept de proprietate al unei persoane asupra construcţiilor,

plantaţiilor ori lucrări aflate pe terenul aparţinând unei alte persoane. Constituie un
dezmembrământ al dreptului de proprietate privind terenul, deoarece folosinţa acestuia este
atribuită în mod perpetuu titularului dreptului de superficie.
Dreptul de superficie, Art. 693 alin. (1) din Noul cod civil definește superficia ca acel
drept de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul
acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă. Acest articol
trebuie coroborat şi cu dispoziţiile art. 702 Cod Civil, potrivit căruia normele cuprinse în
capitolul consacrat dreptului de superficie sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi al
altor lucrări autonome cu caracter durabil, realizate pe terenul proprietatea altei persoane. Din
formularea art. 693 alin. (1) şi a art. 702 NCC rezultă, fără echivoc, trăsătura esenţială a
dreptului de superficie, anume că el conduce, prin definiţie, la suprapunerea a două drepturi:
dreptul de proprietate asupra terenului, ce aparţine unui anumit titular - „altuia” -, şi dreptul
pe care îl dobândeşte o altă persoană, superficiarul, de a avea sau de a edifica o construcţie, o
plantaţie sau orice altă lucrare cu caracter durabil pe acest teren ori în subsolul acestuia, teren
asupra căruia superficiarul dobândeşte, pe temeiul superficiei, un drept de folosinţă. La
rândul său, superficiarul devine titularul dreptului de proprietate asupra construcţiei,
plantaţiei ori lucrării astfel realizate. Situaţia astfel creată semnifică dezmembrarea dreptului
de proprietate asupra terenului între dreptul de folosinţă asupra acestuia dobândit de
superficiar şi însuşi dreptul de proprietate privitor la acelaşi teren, care continuă a avea ca
titular pe cel ce l-a avut în proprietate şi înaintea constituirii superficiei în calitate de nud
proprietar, numai că, prin constituirea dreptului de superficie, terenul va fi grevat de dreptul
de folosinţă asupra lui, drept ce are ca titular pe superficiar, la rândul lui, titular al dreptului
de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei ori lucrării realizate pe acel teren.
Pe conţinutul dreptului de superficie se găsesc atribute ale dreptului de proprietate
care continuă a aparţine proprietarului terenului şi atribute ale aceluiaşi drept, asupra
aceluiaşi teren, ce sunt exercitate de către superficiar. Astfel, prin constituirea superficiei,
proprietarul terenului continuă a avea animus sibi habendi ca element psihologic al posesiei
acelui teren, precum şi dreptul de dispoziţie juridică asupra acestuia; proprietarul va putea
înstrăina terenul său, însă în starea juridică în care terenul se află în patrimoniul său, anume
grevat de existenţa dreptului de superficie. La rândul său, superficiarul dobândeşte dreptul de
a stăpâni acel teren cu elementul psihologic al posesiei specific dezmembrămintelor dreptului
de proprietate; sau, după cum s-a spus, el exercită o posesie „specifică” asupra terenului,
corespunzătoare dreptului său de superficie. De asemenea, superficiarul dobândeşte dreptul
de folosinţă a terenului pentru realizarea unei construcţii, a unei plantaţii sau a unei alte
lucrări autonome cu caracter durabil, precum şi elemente ce ţin de dreptul de dispoziţie
asupra acelui teren. Astfel, dacă superficia se dobândeşte spre a se construi ori planta,
superficiarul poate efectua anumite lucrări materiale pe acel teren în vederea realizării
construcţiei sau plantaţiei respective, situaţie ce are semnificaţia exercitării unei anumite
dispoziţii materiale asupra terenului.
Odată realizate construcţiile ori plantaţiile şi dobândind drept de proprietate asupra
acestora, superficiarul le poate înstrăina sau greva în favoarea unor terţe persoane, exercitând
astfel şi un drept de dispoziţie juridică asupra terenului, drept rezultat din însăşi posibilitatea
folosirii terenului pentru realizarea construcţiei ori plantaţiei, obiect al înstrăinării sau al
grevării cu garanţii reale imobiliare.
Cât priveşte formele sale, dispoziţiile noului Cod civil consacră ceea ce se distingea în
doctrină încă înainte de intrarea acestuia în vigoare, între forma principal a superficiei, pe
care am mai putea-o denumi şi completă, ce constă în dreptul superficiarului de a dobândi -
„de a avea" - dreptul de proprietate asupra unei construcţii, plantaţii ori a altor lucrări aflate
pe terenul proprietatea altei persoane, denumită şi forma „deplină” a acestui drept, şi forma
secundară, incompletă a superficiei, ce constă în dreptul superficiarului „de a edifica o
construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren”, denumită şi forma
„incipientă” a dreptului de superficie. Aşadar, în această ultimă ipoteză, la momentul
constituirii superficiei, construcţia, plantaţia ori orice altă lucrare avută în vedere de părţile
interesate nu există, cu unele consecinţe juridice diferite faţă de prima situaţie.
Dreptul de superficie, acel drept real imobiliar cu caracter temporar, pe temeiul căruia
o persoană, denumită superficiar, dobândeşte dreptul de folosinţă asupra unui teren ce
aparţine altei persoane, denumită nud proprietar, pe care se află o construcţie, o plantaţie sau
o altă lucrare asupra căreia superficiarul dobândeşte dreptul de proprietate, ori dreptul de a
edifica ori realiza aceleaşi bunuri pe acel teren dobândit în folosinţă, care rămâne în
proprietatea nudului proprietar.

Caracterele juridice ale dreptului de superficie:

a) Dreptul de superficie este un drept real imobiliar, fiindcă el nu poate fi constituit
decât asupra unui imobil: construcţie, plantaţie sau alte lucrări care sunt ataşate de sol, dreptul
de proprietate asupra acestor lucrări implicând şi dreptul de folosinţă asupra terenului.
b) Este un drept perpetuu; el există în timp, cât durează construcţia, plantaţia sau
lucrarea. Acest drept nu se stinge prin neuz. Dreptul de proprietate al superficiarului şi
dreptul proprietarului terenului sunt două drepturi distincte. Nefiind vorba de coproprietate nu
se poate cere ieşirea din indiviziune.
c) Dreptul de superficie poate fi total sau parţial, după cum priveşte toate
construcţiile, plantaţiile sau lucrările de pe suprafaţa respective de teren, sau este restrâns
numai la anumite lucrări, construcţii sau plantaţii.
d) Dreptul de superficie are caracter imprescritibil. Acţiunea în revendicare poate fi
introdusă de superficiar până în momentul stingerii dreptului.

Constituirea dreptului de superficie se poate realiza prin convenţie, prin legat şi prin
uzucapiune. Cel mai frecvent, constituirea dreptului de superficie se realizează prin convenţia
părţilor.

2
 Exercitarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie conferă superficiarului, care este proprietar al construcţiilor,
plantaţiilor sau lucrărilor toate atributele proprietăţii cu privire la acestea: posesie, folosinţă şi
dispoziţie. Superficiarul exercită posesia şi folosinţa terenului pe care se afla lucrările
respective. Superficiarul are şi dispoziţia materială asupra terenului, putând dispune de
substanţă lui, numai în limitele impuse de necesitatea realizării construcţiei, plantaţiei sau
lucrării (săpături, amenajări).
Superficiarul poate înstrăina construcţia, plantaţia sau lucrarea, prin toate modurile de
înstrăinare sau le poate greva cu sarcini reale, fără ca pentru aceasta să fie nevoie de
consimţământul proprietarului terenului. Odată cu înstrăinarea construcţiei, plantaţiei sau
lucrării se transmite şi dreptul de folosinţă asupra terenului.

Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie nu se stinge prin neuz el durează atât timp cât durează
construcţia, plantaţia sau lucrarea. Întrucât în cazul dreptului de superficie se suprapun două
drepturi de proprietate ce aparţin la doi proprietari diferiţi, acest drept se poate stinge:
a) Când superficiarul dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenului sau
proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrării prin –
convenţie, succesiune, uzucapiune;
b) Dacă o terţă persoana devine proprietara atât a terenului cât şi a lucrărilor efectuate
pe teren;
c) Când construcţia, plantaţia sau lucrarea au pierit sau au fost desfiinţate în
totalitate, de superficiar. Dispariţia parţială nu duce la încetarea dreptului de superficie.

Modul atipic de naștere a dreptului de superficie

Potrivit art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil, „În situația în care s-a construit
pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la
dreptul de a invoca accesiunea în favoarea constructorului.” Acest mod de constituire a
dreptului de superficie nu avea o recunoaștere expresă în sistemul Codului Civil din 1864,
fapt ce era firesc în contextul unei timide reglementări a însuși dreptului de superficie, a cărui
recunoaștere și dezvoltare a avut loc pe cale doctrinară și pe cale pretoriană, prin interpretarea
per a contrario a art. 492 din Codul Civil 1864. Cu toate acestea, în literatura de specialitate s-
a recunoscut posibilitatea constituirii dreptului de superficie prin renunțarea la dreptul de
accesiune în favoarea autorului lucrării, în măsura în care ar exista și consimțământul
acestuia[1].
Practic, se poate cu ușurință observa că soluția legislativă cuprinsă în art. 693 alin. (4)
din Noul Cod Civil reprezintă consacrarea legală a opiniei doctrinare anterior enunțate, caz în
care, vom aborda problematica atât din perspectiva Noului Cod Civil, cât și a Codului Civil
din 1864, cu evidențierea posibilelor diferențe între soluțiile rezultate între cele două sisteme
de reglementare.
În sistemul Noului Cod Civil, celor două posibilități ale proprietarului fondului li s-a
adăugat una suplimentară, reprezentată de posibilitatea proprietarului fondului de a cere
autorului lucrării să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă
lucrarea nu s-ar fi efectuat (art. 581 alin. 1 lit. b).
În doctrina de specialitate, dreptul proprietarului fondului de a alege între cele două
modalități pozitive de exercitare a accesiunii imobiliare artificiale a fost calificat ca fiind un

3
drept potestativ[2] sau un drept secundar, prin care, în virtutea puterii recunoscute de lege, o
persoană poate crea o situație juridică obligatorie pentru terți prin unica sa manifestare de
voință.
[1] Valeriu Stoica – „Drept civil. Drepturile reale principale. Vol. II”, editura Humanitas, București, 2006, p.
272
[2] Pentru dezvoltări în ceea ce privește teoria drepturilor potestative a se vedea: M. Avram – „Notă la dec. nr.
614/2002 a C.S.J., s. civ.” în Curierul Judiciar, nr. 6/2002, pp. 72 și 73; D. Chirică – „Promisiunea unilaterală de
a vinde și de a cumpăra” în Revista de drept comercial nr. 9/1999, p. 45; D. Chirică – „Pactul de preferință” în
Revista de drept comercial nr. 11/1999, p. 31; D. Chirică – „Denunțarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice
de vânzare-cumpărare” în Dreptul nr. 3/2001, p. 28; D. Chirică – „Promisiunea sinalagmatică de vânzare-
cumpărare ca formă autonomă de contract” în Studia Universitatis Babeș-Bolyai nr. 2/2000, p. 15; I. Deleanu –
„Problema constituționalității prevederilor art. 494 alin. ultim, teza a doua din Codul civil român” în Dreptul nr.
6/2002, p. 23;
Desigur, până la exercitarea dreptului de opțiune într-una dintre cele două modalități
prescrise de lege, s-a pus problema situației fondului și a situației construcției, respectiv a
celor doi proprietari. În doctrină s-a arătat în mod judicios că între momentul încorporării
materialelor și momentul exercitării dreptului de accesiune, indiferent dacă este de bună-
credință sau de rea-credință, constructorul exercită posesia ca simplă stare de fapt asupra
terenului[3], fiind totodată titularul unui drept de proprietate rezolubilă în formă atipică
asupra construcției.
S-a considerat că, în aceste împrejurări, proprietarul fondului nu poate fi obligat să
exercite dreptul de accesiune, iar, în situația în care constructorul a fost de bună-credință,
legiuitorul a condiționat reintrarea în stăpânirea materială a terenului de invocarea accesiunii
și implicit de despăgubirea obligatorie a constructorului într-una dintre cele două modalități
menționate de art. 494 alin. (2) teza finală din Codul Civil din 1864.
Consecința imediată a acestei din urmă posibilități este că (a) proprietarul fondului se
liberează definitiv de orice obligație ar avea față de constructor, evitând astfel o pierdere pe
care legea o genera expres dacă s-ar fi exercitat dreptul de accesiune în mod pozitiv și (b)
proprietarul fondului delasă dreptul său, altfel spus, abandonează prerogativa folosinței
terenului în favoarea proprietarului construcției, pe toată durata de existență a acesteia,
generând un mod atipic de naștere a dreptului de superficie, acceptat în sistemul Codului civil
1864 și prevăzut expres în sistemul Noului Cod Civil la art. 693 alin. (4) fraza I.
Soluția inovatoare inclusă în art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil își menține
utilitatea și în sistemul noii legislații civile, cu toate că, față de reglementarea în conținutul
art. 581 alin. (1) lit. b) din Noul Cod Civil a posibilității proprietarului fondului de a cere
autorului lucrării să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă
lucrarea nu s-ar fi efectuat, imperativul de echitate ce a fundamentat construcția doctrinară
premergătoare reglementării a dispărut.
Așadar, în forma sa deplină, superficia ca dezmembrământ al dreptului de proprietate
imobiliară ce are în conținutul său proprietatea asupra construcției și prerogativa folosinței
terenului (ca atribut al proprietății, iar nu doar o simplă stare de fapt protejată juridic, atribut
transmis pe durata de existență a construcției de către proprietarul fondului către constructor)
se poate naște din faptul juridic licit al construirii cu bună-credință pe terenul altuia unit cu
renunțarea de către proprietarul fondului la dreptul de a invoca accesiunea.

4
 Dificultăți ridicate de natura juridică incertă a actului juridic de renunțare la
dreptul de invocare a accesiunii în reglementarea Noului Cod Civil

Considerăm că art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil nu este la adăpost de orice
critică, chiar dacă, în continuare credem în utilitatea reglementării. Însă, pentru a menține cu
adevărat utilitatea reglementării, apreciem că de lege ferenda reglementarea se impune a fi
îmbunătățită în sensul prevederii dincolo de orice echivoc a faptului că actul prin care
proprietarul fondului renunță la dreptul de invocare a accesiunii este un act unilateral.

[3] Valeriu Stoica – op. cit, p. 265

În sens contrar, art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil nu aduce niciun element
de noutate sau de diferențiere față de art. 693 alin. (2) din Noul Cod Civil, întregul domeniu
de aplicare al normei fiind deja cuprins în aceleași condiții în art. 693 alin. (2) din Noul Cod
Civil, text care reglementează dobândirea dreptului de superficie prin act juridic (testament
sau convenție), prin uzucapiune și prin alt mod prevăzut de lege[4].
Pentru ca art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil să conserve accepțiunea de drept
potestativ a dreptului de accesiune, ar fi de esența reglementării ca aceasta să vizeze
exercițiul dreptului prin act unilateral. Însă, mențiunea finală a reglementării în sensul că
renunțarea la dreptul de a invoca accesiunea este una în favoarea proprietarului construcției,
în realitate, trimite la existența unui contract, a unui acord de voințe între proprietarul
fondului și proprietarul construcției.
Pentru distincția dintre renunțarea abdicativă și renunțarea in favorem amintim că în
literatura de specialitate, s-au arătat următoarele: „Numai renunțarea abdicativă este o
renunțare propriu-zisă, ca act unilateral de voință, cu existență de sine stătătoare, care stinge
dreptul autorului renunțării. Acest act nu are efecte translative, deoarece renunțătorul nu
urmărește să creeze un beneficiu unui terț, nefiind de regulă interesat de persoana căreia îi va
profita renunțarea.
Renunțarea in favorem nu este un act unilateral de voință, ci un contract translativ de
drepturi, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, după caz, deoarece titularul dreptului «renunță» în
favoarea unei persoane determinate care devine astfel succesorul în drepturi al renunțătorului.
Renunțarea își pierde identitatea, fiind absorbită în conținutul unui contract (tranzacție,
donație, vânzare), astfel încât se poate vorbi de o renunțare numai în sens figurat, și ca o
concesie făcută în planul terminologiei juridice concepției contractualiste privind renunțarea.
[5]”
Cu alte cuvinte, calificarea legală a renunțării la dreptul de a invoca accesiunea, ca
fiind una în favoarea constructorului, intră în conflict direct cu teoria drepturilor potestative, a
căror exercitare presupune o manifestare unilaterală de voință.
Din această perspectivă, devine inexplicabilă înlăturarea implicită din domeniul de
aplicare a normei a renunțării abdicative la drept (n.n. – în realitate doar la prerogativa
folosinței aferente dreptului de proprietate privată asupra terenului), cu atât mai mult cu cât
doar în contextul renunțării abdicative am fi putut discuta cu adevărat despre nașterea
dreptului de superficie prin renunțarea la invocarea dreptului de accesiune ca drept potestativ.

5
 În mod evident, nu se exclude posibilitatea manifestării dreptului de opțiune și în
conținutul unei convenții, însă, pentru această ipoteză, reglementarea din art. 693 alin. (4)
teza I Cod Civil nu își mai găsește o utilitate practică, fiind o simplă aplicație a art. 693 alin.
(2) Cod Civil, iar în altă ordine de idei, chiar și în cadrul unei convenții, exercitarea dreptului
potestativ se face oricum tot prin manifestare unilaterală de voință.
Din acest punct de vedere, în mod corect s-a arătat în literatura de specialitate că:
„Dacă un terț beneficiază de renunțare, aceasta nu înseamnă că el dobândește un drept
în temeiul renunțării. Actul unilateral al renunțării a reprezentat doar «ocazia», iar nu cauza
dreptului dobândit de terț.
[4] Corneliu Bîrsan – „Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod Civil.”, ediția a III-a,
revizuită și actualizată, p. 260
[5] Marieta Avram – „Actul unilateral în dreptul privat”, editura Hamangiu, București, 2006, p. 224
De altfel, terțul nu devine titularul aceluiași drept, ci – în temeiul legii sau unui alt mod
concret de dobândire – își însușește un drept propriu. Ceea ce continuă să subziste este nu
dreptul, ci doar obiectul dreptului la care s-a renunțat.
Chiar dacă, pentru a dobândi dreptul, beneficiarul renunțării trebuie să-și exprime
consimțământul sub forma acceptării, aceasta nu înseamnă că între renunțător și beneficiar s-
a încheiat un contract.
Practic concepția nașterii dreptului de superficie prin două acte unilaterale juxtapuse
este definitorie și indispensabilă pentru configurarea pe cale doctrinară a acestui mod de
dobândire a dreptului de superficie în sistemul Codului Civil din 1864.
În schimb, transpunerea acestui mod de inedit de dobândire a dreptului de superficie
în Noul Cod Civil s-a făcut în mod inconsecvent și cu consecința afectării serioase a teoriei
drepturilor potestative, prin exercitarea în sens negativ a dreptului de invoca accesiunea
imobiliară artificială.

Bibliografie

1. C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001.
2. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 1, Editura Humanitas, Bucureşti,
2004.
3. I. Sferdian, Discuţii referitoare la dreptul de superficie, în revista Dreptul nr. 6/2006.
4. M. Avram, Actul unilateral în dreptul privat, Editura Hamangiu, București, 2006.
5. O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.
6. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureşti, 2009.
7. C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013.
8. G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013.