CAPITOLUL 

2 
PIEȚELE IMOBILIARE 
EXERCIȚII RECAPITULATIVE 
 
 
ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT–FALS 
 
1. Dacă cererea creşte, iar oferta rămâne constantă, prețul tinde să scadă. (F) 
 
2. Calitatea  spațiului  poate  afecta  valoarea  proprietății  mai  mult  chiar  decât  mărimea 
spațiului. (A) 
 
3. Comportamentul piețelor proprietăților imobiliare este uşor de prevăzut. (F) 
 
4. Piețele proprietăților imobiliare sunt eficiente. (F) 
 
5. Familiile ce caută locuințe constituie o subpiață. (A) 
 
6. Subpiețele sunt bazate pe preferințele clienților şi investitorilor. (A) 
 
7. Piața proprietăților imobiliare se autoreglează. (F) 
 
8. Cumpărătorii  şi  vânzătorii  de  pe  piața  proprietăților  imobiliare  sunt  de  obicei  bine 
informați asupra produsului. (F) 
 
9. Cererea  şi  oferta  sunt  rareori  în  dezechilibru  într‐o  piață  eficientă,  deoarece  piața  tinde 
spre echilibru datorită efectelor concurenței. (A) 
 
10. Tranzacțiile imobiliare au loc deseori într‐un mediu neconcurențial. (F) 
   
  
INTREBĂRI GRILĂ 
 
1. Piețele proprietăților imobiliare sunt formate din: 
a. numai cumpărători 
b. numai vânzători 
c. tipuri de proprietăți 
d. vânzători şi cumpărători 
 
2. Identificarea şi analiza subpiețelor unei piețe mari se numeşte: 
a. studiu de piață 
b. compararea piețelor 
c. dezagregarea produsului 
d. segmentarea pieței 
 
3. Diferențierea  dintre  proprietatea  în  cauză  şi  alte  proprietăți  determinate  pe  baza 
subclasificărilor cu diferite caracteristici se numeşte: 
a. analiza cererii 
b. analiză economică de bază 
c. dezagregare 
d. segmentare 
 
4. Proprietățile cu scop special includ:  
a. birouri 
b. şcoli 
c. depozite 
d. clădiri etajate 
 
5. O  piață  cu  câteva  proprietăți  de  vânzare  şi  cu  mulți  potențiali  cumpărători  se  numeşte 
piața: 
a. cererii 
b. cumpărătorului 
c. vânzătorului 
d. ieftină 
 
6. Identificarea şi studierea unei piețe adecvate se numeşte: 
a. analiza de piață 
b. marketing 
c. analiza fezabilității 
d. segmentarea pieței 
 
7. Analiza de piață include toți paşii următori, mai puțin: 
a. privire generală economică preliminară 
b. piața şi identificarea proprietăților 
c. analiza echilibrului 
d. analiza cost–beneficiu 
 
 
8. Un grup de indivizi sau firme care sunt în contact unul cu celălalt în vederea realizării 
unor tranzacții imobiliare se numeşte: 
a. piața proprietăților imobiliare 
b. baza de clienți 
c. indicatorul cererii 
d. indicatorul ofertei 
 
9. Pe termen lung, oferta şi cererea de proprietăți imobiliare tind spre: 
a. elasticitate       
b. rigiditate                              
c. echilibru                              
d. dezechilibru 
 
 TEME DE DISCUȚIE 
 
1. Ipotetic, piețele eficiente se caracterizează prin comercializarea bunurilor economice 
şi a serviciilor la prețuri relativ uniforme, stabile şi scăzute. În aceste piețe, un mare 
număr de cumpărători şi vânzători sunt puşi în legătură printr‐un mecanism de piață 
ce răspunde cererii. Cum diferă piața imobiliară de piețele eficiente? 
a. Proprietatea imobiliară nu este un produs omogen deoarece două parcele ale 
unei  proprietăți  nu  sunt  fizic  identice  şi  toate  parcelele  diferă  în  funcție  de 
locație. 
b. Prețurile  proprietăților  imobiliare  sunt  relativ  ridicate.  În  plus,  prețurile 
variază ca răspuns la alte condiții ale pieței, în particular oferta şi cererea. 
c. Într‐o  piață  imobiliară  dată,  puțini  cumpărători  şi  vânzători  pot  concura  în 
acelaşi  timp,  la  nivelul  unui  preț  şi  al  unui  tip  de  proprietate.  În  piețele 
imobiliare,  cererea  poate  fi  foarte  schimbătoare  datorită  schimbărilor 
demografice şi economice. 
 
2. Ce  elemente  trebuie  să  aibă  în  vedere  un  evaluator  într‐o  piață  specifică  sau  într‐o 
subpiață? 
Evaluatorul  trebuie  să  ia  în  vedere  tipul  proprietății  (reşedință  familială,  centru 
comercial,  clădire  de  birouri),  caracteristicile  proprietății  (dacă  este  ocupată, 
calitatea  construcției,  design‐ul,  avantajele),  zona  pieței  (zona  geografică  sau 
locațională  unde  funcționează  piața),  proprietățile  de  substituție  (proprietățile 
similare  disponibile  ce  concurează  cu  proprietatea  în  cauză),  proprietăți 
complementare (facilitățile suport). 
 
3. Care sunt funcțiile analizei de piață? 
Analiza pieței se referă la condițiile de piață puse proprietății în discuție. Ea arată 
cum interacțiunea dintre cerere şi ofertă afectează valoarea proprietății în cauză. 
Analiza de piață indică dacă pentru o proprietate există un suport adecvat pentru 
o  anumită  utilizare  sau  dacă  va  fi  suport  de  piață  pentru  utilizarea  propusă  în 
viitorul apropiat. Analiza de piață poate identifica momentul în timp când poate 
apărea o cerere potrivită pentru un proiect. 
Analiza  de  piață  pune  bazele  determinării  celei  mai  bune  utilizări  ale  unei 
proprietăți. Fezabilitatea financiară şi profitabilitatea maximă pot fi testate numai 
când a fost demonstrat un nivel adecvat al fundamentării pieței. Analiza de piață 
furnizează,  de  asemenea,  informații  importante  necesare  aplicării  celor  trei 
abordări  ale  evaluării.  Identificarea  proprietăților  concurente,  gradul  de 
comparație  şi  mărimea  ajustărilor  necesare    uşurează  compararea  vânzărilor.  În  
stabilirea prețului sunt luate în considerare costul actual al clădirii şi condițiile de 
piață ce reflectă un avantaj economic sau o depreciere economică. Datele despre 
ratele de absorbție şi gradul de ocupare, ratele curente şi anticipate de fructificare 
sau despre avantajul competitiv al unei proprietăți pe piața specifică sunt incluse 
în metoda evaluării prin capitalizarea venitului. 
 
4. Discutați etapele analizei de piață. 
Analiştii  piețelor  imobiliare  încep  cu  o  privire  economică  generală  asupra 
comunității în care proprietatea este localizată şi apoi analizează cererea şi oferta 
competitivă. Ei evidențiază nevoia de înțelegere a bazei economice, a  legăturilor 
comunității  cu  economia  națională  şi  globală,  precum  şi  a  dinamicii  cererii  şi 
ofertei  în  determinarea  prețurilor  şi  a  ratei  absorbției.  În  continuare,  analiştii 
studiază  posibile  alternative  pentru  folosirea  proprietății  şi  prețurile  asociate 
acestor  opțiuni.  În  final,  analiştii  iau  în  considerare  atributele  fizice  (legale  sau 
reglementate)  şi  locaționale  ale  proprietății  în  cauză  şi  ajung  la  o  concluzie 
privind cea mai bună utilizare.