POSESIA 1. DEFINIIA I ELEMENTELE POSESIEI. Art.1846 C.

civ: posesiunea este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat una sau alta de noi nine sau de altul n numele nostru. Trebuie s distingem ntre posesie - ca element constitutiv al dreptului de proprietate, alturi de folosin i dispoziie i posesia, ca stare de fapt e reprezentat de totalitatea faptelor juridice n sens restrns i a actelor juridice prin care se obiectiveaz, n concret, coninutul juridic al dreptului de proprietate sau al oricrui drept real. = posesia - o stare de fapt generatoare de efecte juridice ce const n stpnirea material ori exercitarea unei puteri de fapt, de catre o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se comporta fa de acel bun ca un adevrat proprietar ori titular al altui drept real. n coninut juridic, posesia nglobeaz un element material, corpus, i un element subiectiv, animus. CORPUS poate conine unul sau mai multe fapte juridice n sens restrns, ori acte juridice prin care se exercit concret, unul sau altul din atributele conferite de drepturile reale. De regul, elementul corpus este realizat chiar de catre posesor. Este nsa posibil situaia n care, elementul corpus s fie exercitat de catre o alt persoan dar n numele posesorului. n aceast situaie, se spune c posesia este exercitat corpore alienum . ANIMUS reprezint elementul psihologic i nu poate fi exercitat n mod normal dect de ctre posesor. Const n intentia posesorului de a stpni bunul pentru sine i sub nume de proprietar, ori titular al altui drept real (animus domini, animus rem sibi habendi). Intenia de a stpni bunul n nume propriu este prezumat relativ pn la proba contrarie n favoarea celui care are stapnirea material. Numai n mod excepional, n cazul persoanelor fizice lipsite de capacitate de exercitiu, se admite ca animus ar putea fi exercitat prin intermediul persoanei care-l reprezint pe cel lipsit de capacitatea de exerciiu. A. DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI. POSESIA se dobndete numai dac sunt ntrunite ambele elemente, CORPUS i ANIMUS, n aceeai persoan (corpus se poate dovedi prin orice mijloc de prob, iar animus este pezumat pn la proba contrarie); dar se pierde fie prin pierderea simultan a ambelor elmente ale posesiei, fie prin pierderea oricruia dintre acestea n parte. Corpus se pierde atunci cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane, cum ar fi n cazul furtului. Animus se pierde atunci cnd posesorul nstrineaz bunul respectiv. n situaia n care posesorul nstrineaz bunul respectiv iar dobnditorul l nchiriaz nstrintorului posesorul se va transforma ntr-un detentor precar, deoarece, dei stpnete material lucrul, o face numai sub nume de chiria ori de titular al unui alt drept real dar nu sub nume de proprietar. Aceast operaie juridic poart denumirea de constitut posesor. Dovada posesiei este instituit de Codul civil prin mai multe rezoluii: art. 1854 C.civ. prevede c posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul. n acest text exist dou prezumii: a) se pleac de la ideea existenei elementului material al posesiei i se concluzioneaz ca exista i elementul animus; b) apoi considerndu-se astfel dovedit posesia, se instituie o a doua prezumie i anume c posesorul e proprietar. art. 1855 C.civ. prevede c atunci: cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul, se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu este proba contrarie.Aici, termenul de posesie este folosit eronat, deoarece se are n vedere cazul detentorului precar. Adic, se spune, c detenia precar se pstreaz atta timp ct nu se face dovada intervertirii precaritii n posesie util.

2. POSESIA I DETENIA PRECAR. Detenia precar const n exercitarea unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea, fie pe contul proprietarului, fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar.Detentorul se aseamn cu posesorul, deoarece, ca i la acesta din urm, lucrul se afl la dispoziia sa i el exercit puterea material asupra lucrului. Diferena esential ntre posesie i detenia precar, const n faptul c detentorul nu deine lucrul cu intenia de a se comporta ca titularul unui drept real, astfel cum apare din manifestrile sale exterioare. Deci, el nu are animus i deine lucrul n contul altuia. Detenia nu constituie o stare de fapt, ci este o situaie juridic bine definit. Ea rezult din titlul n virtutea cruia detentorul este ndreptit s exercite elementul corpus. Totodat, ea este delimitat prin titlu i nu confer avantaje att de ntinse ca posesia. Prin urmare, n exercitiul puterii asupra lucrurilor exist o gradaie: a) pe prima treapt se afl titularul dreptului de proprietate; b) pe cea de a doua treapt, posesorul care se comport ca un titular al dreptului de prorietate ori al altui drept real; c) pe cea de a treia treapt, detentorul precar care exercit puterea n temeiul unei autorizri primite fie de la proprietar, fie de la lege. Caracterele precaritii n dreptul nostru, termenul de precar a dobndit ntelesul de lipsit de stabilitate i se aplic acelor detentori sau posesori care au o stpnire instabil asupra unui lucru, caci titlul lor nu e de natur a le consolida un drept de proprietate n timp, asupra lucrului pe care-l detin. 1. detenia precar este inutil n mod absolut: ea nu poate produce efecte mpotriva nimnui. Defectul ei ine de absena unui element esenial realizat n persoana detentorului, defect ce apare fa de toat lumea. 2. starea de precaritate e perpetu prin natura sa. Precaritatea rezult din obligaia de restituire contractat de detentor n legtur cu bunul pe care-l deine. Aceasta obligaie se transmite asupra succesorilor cu titlu universal care dobndesc patrimoniul precaristului. 3. precaritatea este ineficace: nu produce efectele posesiei. 4. precaritatea nu poate fi inlturat de detentor prin simpla sa voin: aadar voina de a fi proprietar i chiar cu manifestrile ei prin acte de folosin nu este suficient pentru a schimba calitatea deteniei aceluia ce deine lucrul cu titlu precar. n art.1858 C.civ. sunt reglementate patru cazuri de excepie prin care este posibil intervertirea precaritii n posesie util, prin intervertirea titlului: 1) cnd deintorul lucrului primete cu bun credin de la o a treia persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n privina lucrului ce-l deine. Ex: locatarul cumpra imobilul, sau l dobndete prin schimb/donaie/legat de la un ter neproprietar, dar pe care-l consider adevrat proprietar, iar din acel moment, detentorul posed n virtutea unui titlu capabil de a-i transmite dreptul de proprietate dac ar fi emanat de la un adevrat proprietar. n acest caz titlul posesiei sale este intervertit: n locul unui titlu precar el are un titlu de proprietate. Prin urmare va putea dobndi imobilul prin uzucapiune, cu condiia ca schimbarea titlului s coincid cu schimbarea sa de conduit, altfel, posesia va fi lovit de viciul echivocului. 2) cnd deintorul lucrului neag dreptul celui de la care ine posesiunea prin acte de rezisten la exerciiul dreptului su. Nu e suficient s aib loc o simpl negare a dreptului de proprietate, ci este necesar s se iveasc un conflict direct ntre proprietar i detentorul precar. Conflictul poate s mbrace forma judiciar, sau opunerea poate fi fcut prin notificare extrajudiciar.

Ex: proprietarul reclam restituirea lucrului iar detentorul (chiria/depozitar) refuz, pretinzndu-se proprietar. Spre deosebire de primul caz de intervertire, fostul detentor precar deine lucrul din momentul intervertirii precaritii n posesie util, fr s fi obinut asupra lucrului vreun titlu nou. 3) cnd deintorul strmut posesiunea lucrului printr-un act cu titlu particular, translativ de proprietate la altul care este de bun-credint. Nu e o intervertire a propriului titlu al precaristului prin schimbarea calitii acestuia, ci o strmutare a calitii de posesor, de la detentorul precar la o alt persoan care devine posesor veritabil. Fostul precarist nu mai are nici o calitate n raportul posesorului cu fostul proprietar, pentru c acest raport a ncetat la apariia noului titlu translativ de propirtate. Dobnditorul de la precarist, nu este un detentor precar ci un adevrat posesor, deoarece el deine dreptul su n temeiul titlului prin care precaristul i-a transmis chiar dreptul de proprietate. 4) cnd transmisiunea posesiunii din partea deintorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dac acel succesor universal este de bun-credin. Ex: motenitorul care crede sincer c defunctul era proprietarul lucrului dei acesta deinea lucrul cu titlu precar.

3. CALITILE I VICIILE POSESIEI. Calitile posesiei. Art. 1847 C.civ. dispune se cere o posesiune continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. Dou dintre aceste caliti nu-i au locul n enumerare: caracterul nentrerupt nu se refer la posesia nsi ci la curgerea termenului de prescripie achizitiv; Sub nume de proprietar desemneaz elementul subiectiv al posesiei, ori dac nu exista animus, nu putem vorbi despre posesie, ci despre detenie precar. Rezult c pentru a fi util, mai exact capabil de a produce efecte juridic, posesia trebuie sa fie continu, panic, public i neechivoc. n lipsa uneia dintre aceste caliti, nceteaz utilitatea posesiei. Absena oricrei caliti, echivaleaz cu viciile posesiei. Viciile posesiei sunt: Discontinuitatea posesiei. Potrivit art. 1848 C.civ. posesiunea este discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale, n sensul c orice lucru trebuie folosit cu intermitenele normale pe care le presupune natura sa. Iar art. 1850 C.civ. instituie o prezumie legal relativ de continuitate n sensul c posesorul actual care probeaz c a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus ca a posedat tot timpul intermediar, fr ns ca aceasta s mpiedice proba contrarieAcest viciu este absolut (deoarece poate fi invocat de oricine), este temporar (deoarece nceteaz n momentul n care posesia devine regulat) i se refer att la bunurile mobile cat i la bunurile imobile. Violena. Art. 1851 C.civ. prevede c posesia e tulburat cnd e fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului Formularea acestui text e criticabil, deoarece las s se nteleag c posesia este viciat nu doar de violena activ ci i de ctre violena pasiv, lucru ce nu este adevrat. Termenii se refer la violena ca agresiune din partea posesorului, fie la violena care nu vine din partea posesorului (violena pasiv). n practic i doctrin s-a spus c numai violena activ determin vicierea posesiei, iar acest viciu este relativ, deoarece poate fi invocat doar de posesorul mpotriva cruia se exercit violena. Deasemenea este un viciu temporar, pentru c nceteaz odata cu ncetarea violenei; i se refer att la bunuri mobile cat i la bunuri imobile. Clandestinitatea. Art. 1847 C.civ. precizeaz: posesiunea este clandestin cnd posesorul o exercit n ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea sa o cunoasc Este un viciu ce altereaz caracterul public al posesiei. Clandestinitatea presupune ca posesia stpnirea bunului se face pe ascuns fa de adevaratul proprietar, prin urmare acest viciu putnd fi invocat numai de acesta. n general se refer la bunuri mobile, fiind mai greu de imaginat clandestinitatea n materia imobilelor. Este un viciu temporar, deoarece nceteaz n momentul n care posesia redevine public. Echivocul. Acest viciu exist ori de cte ori nu se cunoate exact dac stpnirea material a bunului corpus se exercit n nume propriu, sau pentru altul. Ex. un coproprietar care stpneste ntregul bun, nu las s se neleag n mod clar, prin atitudinea sa, dac neag ori nu cotele pri din dreptul aparinnd celorlali coproprietari.Viciul e cunoscut att la bunurile mobile ct i imobile, este temporar (n sensul c nceteaz odat ce devine clar atitudinea posesorului) i este absolut (n sensul c poate fi invocat de oricine). 4. EFECTELE POSESIEI. APRAREA POSESIEI PRIN ACIUNI POSESORII. Posesia are efecte generale i efecte particulare: Efectele generale ale posesiei: posesia creeaz o prezumia de proprietate n favoarea posesorului. Art.1854 C.civ., care prevede c posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu a nceput a poseda pentru altul stabilete o prezumie de existen a dreptului real n

favoarea posesorului. Sarcina probei revine celui care contest legitimitatea posesiei, iar n cazul bunurilor mobile, prezumia este mai puternic. posesia e aprat prin aciunile posesorii. Acestea pot fi exercitate nu numai de cel care posed cu titlu de proprietate ci i de titularii oricrui drept real n al crui coninut intr i posesia. Exist o aciune posesorie general (aciunea n complngere, aciunea incipient n revendicare), pentru a crei introducere se cer a fi ndeplinite urmtoarele condiii: posesia s fi durat cel puin 1 an s nu fi trecut mai mult de 1 an de la tulburare sau deposedare posesia s fie util n mod excepional, art. 676 C.pr.civ acord posibilitatea detentorului precar de a folosi aciunea posesorie special (aciunea n reintegrare). Aceast aciune poate fi introdus de posesor ori de ctre detentorul precar, n cazul n care tulburarea s-a facut prin violen. Se cere ndeplinirea unei singure condiii: s nu fi trecut un an de la tulburarea prin violen. Efectele speciale ale posesiei. Posesia util imobiliar duce prin uzucapiune (prescripie achizitiv) la dobndirea dreptului de proprietate. Dobndirea fructelor n proprietate de catre posesorul de bun-credin. Posesorul dobndete fructele lucrului ce se afl n posesia sa, cu condiia s fi fost de bun-credin n momentul perceperii acestora. n acest caz, buna-credin const n convingerea posesorului c lucrul ale crui fructe le culege a fost dobndit de la adevratul proprietar, sau, din credina lui c titlul n temeiul cruia posed e valabil, nefiind afectat de vicii.

DREPTUL DE PROPRIETATE = acel drept subiectiv care da expresia aproprierii unui bun, drept care permite titularului sa posede, sa foloseasca i sa dispuna de acel lucru, in putere proprie i in interes propriu, in cadrul i cu respectarea legislatei existente - definit n art 480 C.civ., cu critica de rigoare adusa acelei definitii ATRIBUTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE - n continutul dreptului de proprietate intra trei atribute - de a folosi bunul - ius utendi - de a culege fructele - ius fruendi - de a dispune de bun - ius abutendi IUS Posesia IUS UTENDI presupune exercitarea unei stapniri efective, directe i nemijlocite, asupra bunului n materialitatea sa, prin putere proprie i n interes propriu presupune i facultatea de a nu uza de bun, n afara situatiilor n care aceasta constituie o obligatie legala uzul este prerogativa cea mai directa a dreptului de proprietate n cazul bunurilor consumptibile uzul se confunda cu dreptul de a dispune de ele - presupune i posesia nu numai folosirea bunului.... cu toata discutia de la posesie Folosinta - IUS FRUENDI dreptul proprietarului de a-i pune bunul n valoare prin exploatarea sa, i anume de a culege fructele i productele nsotit de dreptul de a nu exploata acest bun, n afara situatiilor n care exploatarea constituie o obligatie legala culegerea fructelor se poate face prin acte materiale sau prin acte juridice Fructele= derivatele bunului care se obtin in mod periodic, fara alterarea substantei bunului Naturale=produse de bun n mod spontan, pasuni naturale, prasila animalelor Industriale= produse de bun ca urmare a muncii omului, recolte Civile= venituri periodice ale bunului culese de proprietar prin transmiterea folosintei bunului catre un tert, chirie, dobnda Productele= derivatele bunului care prin culegerea lor, conduc la alterarea substantei bunului defriarea unei paduri prin vointa omului, pot fi considerate fructe exploatarea ealonata pe parcele a unei paduri cu rempadurire - exploatarea rationala i periodica a unei pepiniere Culegerea fructelor - reprezinta exercitarea folosintei bunului ca atribut esential al dreptului de propr, acestea nefiind dobndite n temeiul dreptului de accesiune cum dispune Codul Civil n art. 483 Dispozitia - IUS ABUTENDI prerogativa proprietarului de a hotar cu privire la soarta bunului sau, att din punct de vedere material, ct i din punct de vedere juridic, in conditiile prevazute de lege daca celelalte prerogative, stapnirea i folosinta pot fi transmise catre un tert fie temporar - uzufruct, fie perpetuu servitute, prerogativa dispozitiei nu poate fi transmisa dect o data cu nsusi dreptul de proprietate facultatea de a nstraina este de ordine publica interzicerea instrainarii dreptului transmis este incompatibila cu transmiterea dreptului i trebuie privita ca ilicita exista nsa limitari ale exercitiului atributului dispozitiei: necesitatea unei autorizajii prealabile dreptul de preemtiune pentru anumite categorii de persoane

inalienabilitatea temporara a unor categorii de bunuri, interzicerea circulatiei juridice a bunurilor ce fac exclusiv ob prop publice

CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE DREPT ABSOLUT - art. 480 C.civ singurul drept real complet care permite titularului exercitiul tuturor celor trei prerogative, posesia, folosinta, dispozitia, titularii dezmembramintelor dreptului de proprietate neavnd niciodata prerogativa dispozitiei restrictiile impuse de lege exercitiului acestui drept au caracter de exceptie i sunt dictate de un just echilibru intre interesele proprietarului i interesul general social - proprietarul este liber sa efectueze toate actele materiale i juridice care nu i sunt interzise n mod expres DREPT EXCLUSIV- art. 480 C.civ proprietarul este indreptatit sa exercite singur toate prerogativele este singurul care poate dezmembra dreptul, consimtind ca unele prerogative sa fie exercitate de alte persoane ca drepturi reale sau ca drepturi de creanta i n cazul coproprietatii se verifica acest caracter exclusiv, deoarece sunt exercitate prerogativele DP concomitent asupra aceluiai bun / aceleiai mase de bunuri de catre toti titularii DREPT PERPETUU - adaugat de literatura juridica dureaza ct subzista bunul nu este un drept viager, se trasmite prin succesiune se transmite prin acte intre vii i isi continua existenja n patrimoniul celui cel dobndete exists independent de exercitarea sa, daca legea nu obliga pe proprietar sa uzeze de bun n temeiul caracterului perpetuu, actiunea n revendicare este imprescriptibila extinctiv deoarece i se recunoate caracterul perpetuu, de aceea s-a pus problema reconstituirii lui n anumite situaii - legea fondului funciar DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT Art.135, pct.2 din Constituie prevede: Proprietatea este public sau privat, deoarece dreptul de proprietate privat are un regim juridic de drept comun, dreptul de proprietate publica are un regim juridic special, i va fi tratat n capitolul urmator. Subiecte ale dreptului de proprietate privat pot fi persoane fizice i persoane juridice de tip particular, societile comerciale cu capital integral sau majoritar de stat, unitilor administrativ teritoriale, regiilor autonome. Dreptul de proprietate privat este acel drept real ce confer titularului exercitarea asupra bunurilor a posesiei, folosinei i dispoziiei, n mod exclusiv i permanent, prin putere proprie i n interes propriu, cu respectarea dispozitiilor legale. Art.41 alin. 2 din Constituie prevede: Proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.; prin urmare regimul juridic al propriettii private rmne acelai chiar dac titularul dreptului de proprietate privat este statul. Asadar statul este att titular de drept public ct i titular de drept privat asupra bunurilor aparintoare domeniului privat al statului, formate din bunuri alienabile, prescriptibile i sesizabile.

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC 1. DEFINIIA I SUBIECTELE Dreptul de proprietate public este acel drept real care aparine statului i unitilor administraivteritoriale care exercit posesia; folosina i dispoziia n regim de drept public, prin puterea proprie i n interes public, n limitele prevzute de lege. Statul ca titular al dreptului de proprietate public apare n dubl calitate: de titular al puterii suverane, dar i ca proprietar. Exercitarea atributelor sau a unor atribute ale dreptului de proprietate are loc n cadrul unor raporturi juridice specifice. De regul titularii dreptului de proprietate public transmit unor persoane juridice sau fizice, prin acte de autoritate sau contracte, executarea atributelor de proprietate. Ex. art. 135 pct.5 Constituie prevede c bunurile proprietate public pot fi date n administrarea regiilor autonome ori a instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate. 2. CARACTERELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLIC Art. 135 pct.5 Constituie prevede c bunurile proprietate public sunt inalienabile. Legea nr. 69/1991, n ar.74 al.1, dispune c Bunurile ce fac parte din domniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. Legea nr. 18/1991 art.5 al.2 prevede c terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Ele nu pot fi introduse n circuitul civil dect dac potrivit legii sunt dezafectate din domeniul public. Dreptul de proprietate public este: a. inalienabil deci bunurile proprietate public sunt scoase din circuitul civil. Este, totui, posibil existena asupra acestor bunuri a dreptului de administrare, dreptul de concesionare, dreptul de a fi folosit pe baza unui contract de nchiriere (art. 76 i 78 din Legea 69/1991). Conform Ordonanei Guvernului nr. 15/1993, regiile autonome, statul, comuna etc. pot transmite cu titlu de concesiune sau nchiriere bunurile, dar nu pot fi beneficiarii unui contract de concesionare sau nchiriere; b. imprescriptibil sub aspect extinctiv i sub aspect achizitiv; c. insesizabil bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditori, ele nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale; d. negrevabil cu servitui sau cu orice fel de sarcini, mai puin sarcinile pentru protecia mediului i asigurarea bunei vecinti. Exercitarea dreptului de proprietate public Titularul dreptului de proprietate public trebuie s asigure administrarea eficient a bunurilor publice n acord cu interesul general. n exercitarea rolului de gestionar al afacerilor publice, statul poate acorda unor persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat concesiuni sau autorizri de ocupare temporar, cu caracter precar, adic esenialmente temporare i, n general, revocabile sau susceptibile de rscumprare. Vom vorbi n cele ce urmeaz de dreptul de administrare, dreptul de nchiriere, dreptul de concesiune i dreptul de folosin gratuit. Dreptul de folosin gratuit Pentru a ncuraja desfurarea unor activiti de utilitate public, articolului 17 din Legea proprietii publice prevede c statul i unitile administrativ teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, n folosina gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. Observm c obiectul dreptului de folosin gratuit l pot constitui att imobile din domeniul public ct i bunuri din domeniul privat al persoanelor juridice de drept public. Constituia revizuit extinde domeniul de aplicare al acestei dispoziii i asupra bunurilor mobile din domeniul public, iar n privina beneficiarilor poteniali face referire la instituii de utilitate public. Alturi de doctrin apreciem c beneficiarii unui asemenea drept de folosin gratuit pot fi (a) persoanele juridice de drept privat fr scop lucrativ, care desfoar

activiti de utilitate public, n sensul articolelor 38 i 381 din Ordonana Guvernului nr.26/2000 privind asociaiile i fundaiile i (b) persoanele juridice de drept privat care exploateaz un serviciu public dar, n acest caz, dreptul de folosin poate purta numai asupra unor bunuri din domeniul privat. Dreptul de folosin gratuit se constituie prin act administrativ unilateral de titularul proprietii publice, adic, dup caz, prin Hotrre a Guvernului, prin hotrre a Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliilor locale. Titularul acestui drept poate s foloseasc bunul n condiiile actului de constituire i potrivit scopului stabilit i poate culege fructele naturale sau industriale produse de bunule respectiv. Fiind recunoscut intuitu personae, dreptul de folosin gratuit el mprumut caracterul inalienabil i insesizabil al dreptului de proprietate public. Titularul nu poate s nchirieze bunul sau s cedeze n tot sau n parte dr su. Dreptul de administrare Bunurile din domeniul public pot fi date cu titlu gratuit - n administrare regiilor autonome i instituiilor publice. Dreptul de administrare se constituie prin act administrativ unilateral emis de titularul proprietii publice, adic, dup caz, prin Hotrre a Guvernului, prin hotrre a Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliilor locale. Dreptul de administrare este considerat de doctrin ca fiind un drept real, inalienabil i imprescriptibil, ce confer titularului dreptul de a folosi i de a dispune de bunul respectiv, n condiiile stabilite de actului constitutiv. Aceasta poate folosi el nsui bunul, l poate nchiria unor tere persoane i i poate nsui fructele naturale, industriale sau civile produse de acesta. Dreptul de administrare poate nceta prin revocare: (a) cu titlu de sanciune, n cazul n care titularul su nu exercit drepturile i nu execut obligaiile stabilite prin actul administrativ care constituie dreptul de administrare; (b) prin trecerea bunului n administrarea unei alte persoane juridice de drept public (c) prin reorganizare sau desfiinarea titularului; (d) prin trecerea bunurilor n domeniul privat. Concesiunea Legea nr.219/1998 a fost abrogat prin Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achizitie publica, a contractelor de concesiune de lucrari publice si a contractelor de concesiune de servicii. Cadrul legislativ a fost completat de Ordonana de urgen a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul concesiunilor de bunuri proprietate public.

PROPRIETATEA PUBLICA. BUNURILE CARE FORM OBIECTUL PROPR PUBLICE Proprietatea public i regimul juridic sunt reglementate de Legea nr.213/17 noiembrie 1998. Legea nr. 213/1998 prevede c: - dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. - Statul sau unitile administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i condiiile legii. - Domeniul public este alctuit din bunurile prevzute la art. 135 alin.(4) din Constituie, din cele stabilite n anexa care face parte integrant din Legea 213 i din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin naura lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Domeniul public poate fi de interes naional cnd proprietatea asupra sa n regim public aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, la fel n regim public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Domeniul public al statului este alctuit din bunurile prevzute la art. 135 alin.(4) din Constituie, din cele prevzute la pct.I din anexa la lege, precum i din alte bunuri de uz sau interes public naional, declarate ca atare prin lege. A se vedea n acest sens, cu titlu de exemplu, art. 5 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar; art. 475-478 C.civ.; art.4 alin.3 din Legea nr.56/1992 privind frontiera de stat a Romniei; art.1 din Legea petrolului nr. 134/1995. Domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la pct.II din anex i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca atare prin hotrre a consiliului judeean, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional. Domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din bunurile prevzute la pct. III din anex i din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional ori judeean. - Regimul juridic al dreptului de proprietate public este reglementat de legea 213/1998, dac prin legi organice speciale nu se dispune altfel. Fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia era parte i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat. Bunurile preluate de stat fr titlu valabil, inclusiv cele obinute prin care vicierea consimmntului, pot fi revendicate de fotii proprietari sau de succesorii acestora, dac nu fac obiectul unor legi speciale de reparaie. Instanele judectoreti sunt competente s stabileasc valabilitatea titlului. Regimul juridic al proprietii publice Dreptul de proprietate public se dobndete: a) pe cale natural; b) prin achiziii publice efectuate n condiiile legii; c) prin expropriere pentru cauz de utilitate public; d) prin acte de donaie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul judeean sau de consiliul local, dup caz, dac bunul n cauz intr n domeniul public; e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale n domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public; f) prin alte moduri prevzute de lege, cum ar fi confiscarea, bunurile fr stpn, impozitele i taxele, i altele. Trecerea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora, potrivit art.7 lit.e) se face, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeeamn, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti ori a consiliului local.

Trecerea n domeniul public a unor bunuri din patrimoniul societilor comerciale, la care statul sau o unitate administrativ-teritorial este acionar, se poate face numai cu plat i cu acordul adunrii generale a acionarilor societii comerciale respective. n lipsa acordului menionat, bunurile societii comerciale respective pot fi trecute n domeniul public numai prin procedura exproprierii pentru cauz de utilitate public i dup o just i prealabil despgubire. Trecerea unui bun din domeniul public al statului n domeniul public al unei uniti administrativteritoriale se face la cererea consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau consiliul local, dup caz, prin hotrre a Guvernului. Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin hotrre a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local. Dreptul de proprietate public nceteaz dac bunul a pierit ori a fost trecut n domeniul privat. Trecerea din domeniul public n domeniul privat se face, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local, dac prin Constituie sau prin lege nu se dispune altfel. Hotrrea de trecere a bunului din domeniul privat poate fi atacat n condiiile art.8 alin.(2) din lege. Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile, dup cum urmeaz: a) nu pot fi nstrinate; ele pot fi date numai n administrare, concesionate sau nchiriate, n condiiile legii; b) nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale; c) nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efecul posesiei de buncredin asupra bunurilor mobile. Actele juridice ncheiate cu nclcarea prevederilor de mai sus, privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public, sunt lovite de nulitate absolut. Bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean sau local. Darea n administrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a guvernului sau a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local. Titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i s dispun de acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare. Dreptul de administrare va putea fi revocat numai dac titularul su nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. n litigiile privitoare la dreptul de administrare, n instan titularul acestui drept va sta n nume propriu. n litigiile referitoare la drepul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de administrare are obligaia s arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate, potrivit Codului de procedur civil. Titularul dreptului de administrare rspunde, n condiiile legii, pentru prejudiciile cauzate ca urmare a nendeplinirii acestei obligaii. De asemenea, nendeplinirea acestei obligaii poate atrage revocarea dreptului de administrare. n litigiile de mai sus, satul este reprezentant al Ministerului Finanelor, iar unitile administrativ-teritoriale de ctre consiliile judeene, de Consiliul General al Municipiului Bucureti sau de consiliile locale, care dau mandat scris, n fiecare caz, preedintelui consiliului judeean sau primarului. Acesta poate desemna un alt funcionar de sat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei. Servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate.

Domeniul privat al statului. Regim juridic Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca persoane juridice de drept privat sunt i titulare ale dreptului de proprietate privat. Domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din bunuri aflate n proprietatea lor i care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile administrativ-terioriale au drept de proprietate privat. Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitii administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun, dac legea nu dispune altfel. Bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil, pot fi concesionate, nchiriate sau date n locaie de gestiune. a) Sunt prescriptibile sub aspect achizitiv, putnd fi dobndite prin uzucapiune (imobile), sau prin posesia de bun-credin, i imprescriptibile sub aspect extinctiv. b) Sunt sesizabile. Asupra lor se pot constitui servitui ori alte dezmembrminte sub forma unor drepturi reale imobiliare. Legea nr.213 din 24 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, constituie actul normativ de baz al acestei materii. Trecerea unui bun din domeniul public al statului n domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale se face la cererea consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau consiliului local, dup caz, prin hotrrea Guvernului. Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin hotrre a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local. Dreptul de proprietate public nceteaz dac bunul a pierit ori a fost trecut n domeniul privat. Trecerea din domeniul public n domeniul privat se face, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local, dac prin Constituie sau prin lege nu se dispune altfel. Hotrrea de trecere a bunului n domeniul privat poate fi atacat n condiiile art. 8 alin.(2) din lege. Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile, dup cum urmeaz: a) nu pot fi nstrinate; ele pot fi date numai n administrare, concesionate sau nchiriate, n condiiile legii; b) nu pot fi supuse executrii silite i nu se pot constitui garanii reale asupra lor; c) nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de buncredin asupra bunurilor mobile. Actele juridice ncheiate cu nclcare prevederilor de mai sus, privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public, sunt lovite de nulitate absolut. Bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean sau local. Darea n administrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a guvernului sau a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local. Titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i s dispun de acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare. Dreptul de administrare va putea fi revocat numai dac titularul su nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. n litigiile privitoare la dreptul de administrare, n instan titularul acestui drept va sta n nume propriu. n litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de administrare are obligaia s arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate, potrivit

Codului de procedur civil. Titularul dreptului de administrare rspunde, n condiiile legii, pentru prejudiciile cauzate ca urmare a nendeplinirii acestei obligaii. De asemenea, nendeplinirea acestei obligaii poate atrage revocarea dreptului de administrare. n litigiile de mai sus, statul este reprezentat de Ministerul Finanelor, iar unitile administrativteritoriale de ctre consiliile judeene, de Consiliul General al Municipiului Bucureti sau de consiliile locale, care dau mandat scris, n fiecare caz, preedintelui consiliului judeean sau primarului. Acesta poate desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei (art.12 alin.5 din L 213/1998). Dispoziiile de mai sus trebuie interpretate i aplicate n concordan i cu dispoziiile art.42 alin.2 din Legea nr. 69 din 26 noiembrie 1991 a administraiei publice locale, care prevede c Primarul reprezint comuna sau oraul n relaiile cu persoanele fizice sau juridice din ar i din strintate, precum i n justiie i cu dispoziiile art. 4 din Legea administraiei locale care prevede, n alin.1, c Comunele, oraele i judeele sunt persoane juridice () iar n alin. 2 Ca persoane juridice civile au n proprietate bunuri din domeniul privat, iar ca persoane juridice de drept public sunt proprietare ale bunurilor din domeniul public de interes local, potrivit legii. Servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servitui sunt incompatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate. COMPARAIE NTRE PROPRIETATEA PUBLIC I PROPRIETATEA PRIVAT Proprietatea public Proprietatea privat Noiune Drept subiectiv, ce aparine statului Drept subiectiv, al persoanelor fizice, i unitilor administrativ-teritoriale, juridice, al statului i al unitilor asupra bunurilor care, fie prin administrativ-teritoriale, asupra bunurilor natura lor, fie printr-o dispoziie a mobile i imobile, altele dect cele care legii sunt de uz i utilitate public alctuiesc domeniul public Inalienabil Alienabil Nedezmembrabil Dezmembrabil Caractere Imprescriptibil Prescriptibil juridice Negrevabil Grevabil Insesizabil Sesizabil Exclusiv Exclusiv Statul Persoane fizice Unitile administrativ-teritoriale Persoane juridice de drept privat Titulari Persoane juridice de drept public Bunuri care prin natura lor sunt de Orice bun, cu excepia celor care fac uz i interes public parte din domeniul public al statului si al Bunuri declarate ca atare printr-o unitilor administrativ-teritoriale dispoziie a legii

Obiect

EXPROPRIEREA PT CAUZA DE UTILITATE PUBLICA. NOTIUNE, OBIECT. EFECTE LEGEA 33/1994 - art. 44(3) Constitute, art. 481 Cod Civil, i legea 33/1994 - caracter de exceptie DEFINIJIE = actul puterii de stat competente prin care se realizeaza trecerea n proprietate publica a unor bunuri imobile proprietate privata, necesare executarii unor lucrari de interes public, n schimbul unei despagubiri NATURA JURIDICA A DREPTULUI DE RETROCEDARE REGLEMENTAT DE ART. 35-36 este un drept de creanta impotriva expropriatorului ce se nate n patrimoniul expropriatului la mplinirea unui an din momentul n care imobilele expropriate nu au fost utilizate pentru scopul avut n vedere la preluarea lor i nu s-a facut n acest interval de timp o noua declaratie de utilitate publica - acest drept trebuie exercitat n termenul general de prescriprie de 3 ani - nu este un drept real deoarece nu poate fi exercitat direct i nemijlocit asupra unui lucru fara interventia altei persoane, iar dreptul de proprietate a fost transferat ca efect al exproprierii - dreptul se poate realiza pe cale amiabila sau prin instanta APLICAREA N TIMP A DISPOZITIILOR PRIVIND DREPTUL DE RETROCEDARE - art. 35 nu se aplica situatiilor nereglementate de legea 33/1994, adica exproprierilor realizate inaintea intrarii n vigoare a acestei legi - toate efectele exproprierii se consumau la data preluarii efective - art. 6(1) Legea 213/1998 - imobilele preluate cu titlu valabil fac parte din proprietatea statului - art. 25 - Legea 112/1995 - situatia juridica a imobilelor preluate abuziv.... va fi reglementata prin legi speciale - art. 11 - Legea 10/2001 - reglementeaza situatia imobilelor expropriate - simpIa problema de aplicare n timp a legii civile - art. 15(2) Constitute, - art. 1 C.civ. n procedura exproprierii trebuie distinse trei etape: (a) declararea utilitii publice de ctre diverse autoriti publice, n funcie de natura i importana lucrrilor care urmeaz a fi realizate, iar n anumite cazuri utilitatea public se declar prin lege; (b) exproprierea care poate fi amiabil sau judiciar. Este amiabil atunci cnd prile convin transferul dreptului de la proprietar la autoritatea administrativ. n lipsa unei asemenea convenii este necesar o hotrre judectoreasc de expropriere; (c) n cazul unei cesiuni amiabile indemnizaia este stabilit prin convenie. n cazul unor nenelegeri, cuantumul indemnizaiei se stabilete n justiie; Despgubirea trebuie s fie dreapt i prealabil. Ea trebuie s fie dreapt n sensul c trebuie s corespund pierderii efectiv suferite de expropriat. Ea trebuie s fie de asemenea prealabil, adic trebuie pltit naintea intrrii n posesie a expropriatorului. n consecin, cu excepia unor cazuri de extrem urgen (articolul 32 din Legea exproprierii), expropriatul poate refuza predarea imobilului pn la plata efectiv a despgubirilor. Pe lng expropriere, dreptul romnesc cunoate o serie lung de limitri ale proprietii cum sunt rechiziiile sau aa numitele servitui administrative (spre exemplu accesul pe terenurile proprietate privat pentru diverse activiti).

MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. NOIUNE n general dreptul de proprietate se prezint ca aparinnd unei singure persoane i ca pur i simplu. n anumite cazuri el poate prezenta un caracter complex care decurge fie din faptul c este afectat de modaliti (termen sau condiie), fie c aparine simultan la dou sau mai multe persoane. n sens larg, prin modalitate juridic se nelege att situaia unor incertitudini vremelnice, n care se afl dreptul de proprietate, ct i situaia cnd mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri. 2. PROPRIETATEA ANULABIL Este modalitatea juridic care exprim starea de incertitudine a dreptului cnd el a fost transmis de la o persoan la alta printr-un act juridic anulabil. Pn la mplinirea termenului de prescripie extinctiv a dreptului de a cere anularea actului sau pn la confirmarea lui, cel care a dobndit dreptul de proprietate se afl ntr-o situaie incert. La confirmarea actului anulabil sau expirarea termenului de prescripie, dreptul se consolideaz. 3. PROPRIETATEA REZOLUBIL constituie o modalitate juridic a dreptului de proprietate ce exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept, atunci cnd transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta a avut loc sub condiie rezolutorie. Cnd condiia se realizeaz, dreptul de proprietate se desfiineaz retroactiv. Cnd condiia nu se realizeaz, dreptul se consolideaz retroactiv. Proprietatea rezolubil poate rezulta din lege sau din convenia prilor. Din lege: n cazul donaiilor ntre soi i al donaiilor fcute de persoane care nu au copii, n cazul naterii ulterioare a unui copil. Ea poate rezulta dintr-o convenie, ca n cazul vnzrilor cu pact de rscumprare. Efecte: Pendente conditionae proprietarul, sub condiie rezolutorie, se va comporta ca proprietar pur i simplu (administreaz, culege fructele i suport riscul pieirii bunului). Eveniente conditionae la mplinirea condiiei se desfiineaz, cu efect retroactiv, dreptul de proprietate al dobnditorului, astfel c transmitorul redobndete dreptul de proprietate asupra bunului. n practic, rezoluiunea a produs efecte retroactiv n privina actelor de dispoziie, dar nu i n cazul actelor de administrare care rmn valabile. n cazul constituirii proprietii asupra terenurilor n cadrul Legii nr.18/1991, se pun condiiile stabilirii dobnditorului n localitile unde se afl terenurile, de a nu deine n alte localiti teren, ori de a renuna la terenurile pe care le are n alt localitate, de a le cultiva etc. Nerespectarea condiiilor duce la pierderea dreptului de proprietate asupra terenului primit. 4. PROPRIETATEA COMUN Definiie: Proprietatea comun este proprietatea n care prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor persoane. Formele proprietii comune: - Proprietatea comun poate fi pe cote pri sau n indiviziune (cnd poart asupra unei universaliti juridice). - Proprietatea comun n devlmie (cnd nu se cunosc nici fraciuni din bun, nici cotele din dreptul de proprietate nu sunt stabilite). Caractere:

DR DE PROPR COMUN PE COTE PRI OBISNUITA SAU TEMPORARA PROPRIETATEA COMUN Definiie: Proprietatea comun este proprietatea n care prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor persoane. Formele proprietii comune: - Proprietatea comun poate fi pe cote pri sau n indiviziune (cnd poart asupra unei universaliti juridice). - Proprietatea comun n devlmie (cnd nu se cunosc nici fraciuni din bun, nici cotele din dreptul de proprietate nu sunt stabilite). Caractere: - se caracterizeaz prin faptul c dreptul fiecrui coproprietar e determinat abstract, matematic, nu n natur. Deci: a) nici un coproprietar nu e titularul exclusiv al unei fraciuni din bun; b) fiecare coproprietar este titular exclusiv numai asupra unei cote pri ideale, abstracte, din dreptul de proprietate. Drepturile coproprietarilor nu trebuie s fie egale ntre ele. Dispoziiile legale de reglementare a coproprietii sunt: art. 728 C.civ. (durata indiviziunii); 1517 C.civ. (privind ndatoririle asociailor n societatea civil). Din punct de vedere al duratei, coproprietatea poate fi obinuit sau temporar, sau forat i perpetu. Coproprietatea obinuit poate nceta prin mpreal (partaj). Modurile de dobndire ale dreptului de proprietate comun pe cote-parte sunt cele generale prevzute de art. 485 i 486 C.civil; pe lng ele pot exista moduri specifice. Cele mai ntlnite moduri de dobndire sunt succesiunea i conveniile. Dreptul de proprietate poate aparine n acelai timp mai multor persoane, fr o divizare material a lucrulu = stare de drept ce se numete coproprietate. Cauza cea mai frecvent a acestei situaii este decesul proprietarului care las mai muli motenitori sau legatari universali, fiecare motenitor primete o fraciune, egal sau inegal, dup caz, din bunurile defunctului. Coproprietatea se poate nate i dintr-un contract - mai multe persoane cumpr n comun un lucru. Codul civil nu consacr o reglementare de ansamblu privind efectele coproprietii. Ideea de coproprietate este amintit, cu titlu general, de articolul 728, care privete durata coproprietii ce se formeaz, dup decesul unei persoane, ntre motenitorii acesteia. Teoria coproprietii a fost construit de doctrin pe modelul principiilor dreptului roman, ea este o form, o modalitate a proprietii individuale. Fiecare coproprietar are un drept complet i absolut asupra unei cote pri abstracte din lucrul comun. n consecin el pstreaz dreptul de a dispune n mod liber de aceast cot parte. Drepturile coproprietarilor Coproprietarii pot amenaja prin convenii modalitatea de exploatare a dreptului comun. n lipsa unei asemenea convenii, se aplic urm reguli: 1. Principiul cf caruia niciunul din copropr nu are un dr exclusiv asupra unei parti det din bun ul privit in materialitatea sa - regula unanimitatii niciun fel de act nu poate fi infaptuit cu privire la bun in materialitatea sa, fara acordul unanim al copropr a) acte materiale - folosinta materiala - teoretic niciunul din copropr nu ar avea dr de folosinta materiala a bunului in lipsa acordului unanim, jurisprudenta fiecare dintre copropr are folosina bunului cu cond ca in exercitarea ac folosinte sa fie respectate dr celorlalti, fara a schimba destinatia bunului sau utilizarea lui obisnuita in lipsa acordului unanim =>admiterea partajului de folosinta care nu este interzis de lege - fructele se cuvin tuturor copropr, proportional cu cota lor parte; copropr care a efectuat chelt si a prestat munca pt producerea fructelor e indreptatit sa solicite despagubiri

de la ceilalti, de asemenea proportional cu cota lor parte, potrivit dr comun, avand ca temei mandatul, gestiunea de afaceri sau imbogatirea fara justa cauza. b) acte juridice 1. Care profita tuturor practica judiciara a hot ca nu se aplica regula unanimitatii, astfel incat au fost considerate ca valabile acte incheiate numai de catre unul dintre copropr, in temeiul unui mandat chiar tacit sau in temeiul gestiunii de afaceri. - acte de conservare = acte juridice care au drept scop pastrarea, conservarea unui bun in patrimoniul titularului ex. Intreruperea unei prescriptii, transcrirea unei vanzarii, ipoteci - acte de administrare = acte juridice care se incheie pt a pune bunul in valoare sau pt mentinerea lui in stare de a fi exploatat ex. Inchiriere, repararea bunului. - 2. Care au drept scop recunoastereadreptului de proprietate presupun acordul tuturor copropr cf regulii unanimitatii ex. Actiunea in revendicare 2. principiul cf caruia fiecare copropr are un dr exclusiv asupra propriei cote parti ideale din dr de propr asupra bunului - fiecare copropr are dr sa dispuna liber si neingradit de cota sa parte ideala din dr, fr consimmntul celorlali coproprietari prin instrainare (poate vinde sau dona dreptul su indiviz) si prin grevare cu sarcini reale (poate chiar s ipotecheze cota parte din dr de propr dintr-un imobil, efectul ipotecii depinde de rezultatul partajului -> n dr romnesc, ca i n dr francez, partajul are un efect declarativ. Dac imobilul revine n lotul unui alt coproprietar sau este adjudecat la licitaie, ipoteca dispare. Ea va subzista numai dac bunul este atribuit n ntregime coproprietarului care a constituit ipoteca). - in cazul in care un copropr instraineaza bunul in intregime, practica judiciara a decis: * daca dobanditorul a cun calitatea de copropr vanzarea e sub cond rezolutorie repr de caderea bunului la partaj in lotul altui propr ->implinirea cond cu ocazia partajului desfiinteaza actul de instrainare, neimplinirea cond consolideaza retroactiv dreptul, precum si ratificarea actului de ceilalti copropr de asemenea validea actul juridic; * daca dobanditorul nu a cun calitatea de copropr actul e lovit de nulitate relativa. Obligatiile copropr - de a contribui proportional cu cota parte la acoperirea chelt de intretinere, conservare si administrare a bunului comun - de a indeplini eventualele obligatii propter rem care privesc bunul ncetarea coproprietii - moduri in care se poate incheia: * cand unul din copropr devine titular al tuturor cotelor parti sau prin * partaj = operatia juridica prin care se pune capat starii de coproprietate sau indiviziune, bunul/masa de bunuri fiind impartite in materialitatea lor, dr indiviz fiind prevazut intr-un dr diviz si exclusiv Partajul cine poate cere partajul: oricare din copropr, succesorii lor in dr sau creditorii personali ai unuia dintre ei pe calea actiunii oblice sau subrogatorii - obiectul partajului: bunul aflat in propr comuna si fructele produce de bun (naturale, civile, industriale), cu exceptia cazului in care copropr s-au inteles asupra modului de culegere in cursul existentei starii de copropr - pana cand? - * bunul - dr de a cere incetarea indiviziunii e imprescriptibil art 728 C Civ, dispozitie aplicabila si simple copropr; in cazul in care unul din copropr a inteles sa transforme posesia din comuna in exclusiva si a exercitat timp de 30 de ani o asemenea posesie poate paraliza dr de a cere imparteala prin invocarea uzucapiunii; art 728 permite copropr sa incheie conventii de mentinere a starii de indiviziune pe o durata de cel mult 5 ani, care poate fi reinnoita la expirarea termenului * fructele - dr de a revendica cota parte din fructe printr-o act separata fructe naturale sau industriale si exista in mom intentarii actiunii- act reala imprescriptibila accesorium sequitur principale, fructe civile sau echivalentul in bani al celor naturale si industriale act personala prescriptibila in 3 ani din mom culegerii.

Formele partajului 1. partajul voluntar/conventional = acordul de vointa exprimat de toti copropr in sensului incetarii starii juridice a propr comune. Conditii: - cond de validitate privitoare la orice act juridic civil act supus principiului consensualismului actelor juridice, in orice forma, chiar si verbal, dovada se face cjiar si cu martori daca partile sunt de acord. Cond suplimentare de validitate: prezenta tuturor copropr si capacit deplina de exercitiu a tuturor copropr, iar in cazul minorilor si interzisilor acordul autoritatii tutelare sub sanctiunea nulitatii relative 2. partajul juduciar cand se realiz: cand nu s-a putut realiza partajul voluntar, cand legea impune in mod obligatoriu (daca nu sunt prezenti personal sau prin reprezentanti toti copropr si daca exista minori si cond ocrotirii nu sunt indeplinite) - cum se realiz:prin atribuirea in natura prin formarea unui nr de loturi egale cu nr copropr, prin atribuirea bunului in propr exclusiva unuia dintre copropr, cu plata echivalentului cotelor corespunzatoare celorlalti copropr sau prin vanzarea bunului si impartirea pretului potrivit cotelor.

PROPRIETATEA PE COTE-PRI FORAT I PERPETU = dreptul de proprietate asupra unei cote parti ideale i abstracte dintr-un bun cu destinatie perpetua, care are caracter accesoriu pe lnga alt bun principal aflat n proprietate exclusiva, drept ce nu poate fi instrainat dect cu instrainarea dreptului asupra bunului principal CAZURI 1. coproprietatea fortata asupra partilor i dotarilor comune din cladirile cu mai multe apartamente de locuit sau spatii cu alta destinatie, aflate in proprietate exclusiva sau comuna pe cote parti obinuita sau temporara 2. coproprietatea fortata asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a 2 imobile vecine 3. coproprietatea fortata a despartiturilor comune 4. coproprietatea fortata asupra bunurilor considerate de familie hrtii de familie, tablouri de familie, morminte, constructii funerare DREPTURILE COPROPRIETARILOR mai largi dect n cazul PCPCPOT se comporta fata de bunul comun ca i cum ar aparea proprietari exclusivi ACTE DE FOLOSINTA cu doua limite: * sa nu aduca atingere dreptului EGAL i RECIPROC de folosinta al celorlalti coproprietari si * dreptul de folosinta este egal indiferent de cota ideala -doar n interesul utilizarii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu OBLIGATIILE COPROPRIETARILOR de a suporta proportional de aceasta data cu cota parte, cheltuielile de ntretinere i de conservare a bunului comun, de care se pot elibera doar daca nu mai au niciun drept asupra bunului principal NCETAREA PCPCPFP -nu poate nceta prin partaj, dar poate nceta prin: 1. disparitia imobilului 2. exproprierea lui pentru cauza de utilitate publica 3. dobndirea tuturor bunurilor principale al carui bun accesoriu este imobilul, de catre acelai titular 4. cnd nu se mai impune necesitatea de a fi mentinuta, iar natura bunului accesoriu permite impartirea lui (de exemplu, podul unei constructii, terenul unei curti care depasete suprafata normala) - cazuri izolate de incetare prin partaj COPROPRIETATEA FORTATA ASUPRA PARTILOR s1 DOTARILOR COMUNE DIN CLADIRILE CU MAI MULTE APARTAMENTE 1. Decretul - lege 61/1990 privind vnzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie - art. 14, da un drept de proprietate i folosinta 2. Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuinte i spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului i din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat - art. 10, da un drept de proprietate 3. Legea 114/1996 privind locuintele - aplicatie generala n materie art.69 - constituirea asociajiilor de proprietari - anexa 2 - regulamentul cadru - completat i modificat implicit prin OG 85/2001 privind organizarea i funqionarea asociajiilor de proprietari - art. 1, art. 15 - art.36 - masuri mpotriva chiriaului / proprietarului de rea credinta - plus raspundere civila delictuala art. 998-999 C.civ. COPROPRIETATEA FORTATA ASUPRA LUCRURILOR COMUNE NECESARE SAU UTILE PENTRU FOLOSIREA A 2 IMOBILE VECINE drumurile, potecile, fntnile, izvoarele, care servesc pentru folosirea a doua imobile nvecinate in masura in care se afla chiar pe linia despartitoare dintre cele doua proprietari se afla n proprietate comuna stabila i fortata pe cote parti ce are ca titulari pe

proprietarii exclusivi ai imobilelor nvecinate daca se afla pe unul din fonduri i servesc pentru utilitatea celuilalt fond suntem in situatia unei servituti COPROPRIETATEA FORTATA A DESPARTITURILOR COMUNE dr egal de copropr fortata i perpetua, a doi propr nvecinaji, asupra zidului, anjului sau gardului comun, ce constituie un bun accesoriu al celor doua imobile nvecinate SEDIUL MATERIEI: art. 590 - 609 C.civ si art 590-594 - zidul comun, 602-604 anjul comun, 606 gardul comun PROBA COPROPRIETAJII N CAZ DE LITIGIU 1. nscris, titlu 2. stapnire comuna n termenul prevazut pentru uzucapiune 3. prezumtii legale relative cu conditia ca despartitura sa fie aezata exact pe hotarul dintre cele doua imobile Proprietatea pe cote-pri forat i perpetu - se caracterizeaz prin faptul c se menine independent de voina coprtailor i c este determinat de desinaia bunului respectiv. Bunurile respective sunt accesorii fa de altele care sunt bunuri principale. Coproprietarii au dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevrat proprietar, fr ns a aduce atingere drepturilor celorlali i destinaiei bunului. Nu se poate dispune dect de cota abstract din dreptul de proprietate, iar actele de administrare se fac cu acordul tuturor, conform regulei unanimitii. Cazuri de proprietate forat: - asupra unor bunuri considerate bunuri de familie (morminte, cri sau tablouri de familie), - pri comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente i asupra termenului dat n folosin; - lucruri comune i utile pentru folosina a dou imobile vecine; - asupra despriturilor comune (ziduri, anuri, garduri), cu privire la care exist o prezumie relativ de comunitate.

COMPARAIE NTRE PROPR COMUN PE COTE-PRI I PROPR COMUN N DEVLMIE Proprietatea comun n devlmie Noiune : n cazul proprietii comune n devlmie nici dreptul de proprietate, nici bunul asupra cruia poart nu sunt divizate, determinate, cunoscute. Aceasta are loc la mprirea bunurilor aflate n devlmie; cnd fiecrui proprietar devlma i se stabilete cota din dreptul de proprietate i partea din bun care i se atribuie. Cazuri: proprietatea comun a soilor asupra bunurilor comune (art. 30 Codul familiei) sau cea stabilit prin convenia prilor. ncetarea proprietii devlmae a soilor asupra bunurilor are loc, la cerere, la desfacerea cstoriei. n timpul cstoriei, pentru motive temeinice, poate avea loc mprirea bunurilor comune existente la cererea unuia dintre soi sau a unui creditor personal. Consecine: nici unul dintre soi nu poate dispune prin acte ntre vii de dreptul su. Fiecare so poate face, n schimb, singur acte de administrare i de folosin asupra bunurilor comune, pp c are i consimmntul celuilalt so (mandatul tacit reciproc prevzut de art. 35 C.fam.). Fiecare so poate, de asemenea, dispune de bunuri (cu excepia imobilelor, terenuri i construcii i a celor de unic folosire), fiind considerat c are i consimmntul celuilalt. Cota fiecruia nu este predeterminat mpririi, ci se stabilete la partaj, conform contribuiei lor la dobndirea bunurilor comune. Aciunile posesorii nu se pot exercita ntre soi, n timp ce proprietarii posesori le pot folosi mpotriva coproprietarului care i tulbur sau deposedeaz. Aciunea de revendicare nu se poate exercita ntre soi, i nici n cazul coproprietilor pe cote-pri ntre coproprietari. Comunitatea de bunuri a soilor nu exclude coproprietatea. Soii pot fi n coproprietate cu bunurile comune cu un alt coproprietar (ex. un copil). Devlmia poate rezulta i din convenia prilor. ncetarea ei poate avea loc fie pe cale amiabil, fie pe cale judiciar. Pri comune: Constituie modaliti juridice ale dreptului de proprietate Dreptul de proprietate aparine de dou sau mai multe persoane simultan asupra unui bun sau a unor bunuri nefracionate material nceteaz prin partaj Diferene: Proprietatea comun Proprietatea comun pe cote-pri n devlmie Fiecare coproprietar este titular Nici unul dintre codevlmai nu deine o exclusiv al unei cote-pri ideale din cot-parte ideal din dreptul de dreptul de proprietate proprietate Fiecare coproprietar poate dispune Nici un codevlma nu poate nstrina liber de cota-parte din drept dreptul su deoarece nu se cunoate cota-parte ce revine fiecruia Izvorte din contract, succesiune, Apare ca urmare a cstoriei i n mod uzucapiune, etc. excepional prin convenie Caracter neorganizat i temporar Caracter organizat (Legea organizeaz exerciiul ei) Se aplica principiul unanimitii Se aplic prezumia legal a mandatului reciproc Se nate i exist independent de Are un caracter intuitu-personae identitatea i calitile coproprietarilor

ACCESIUNEA - mod de dobndire a proprietii Accesiunea este ncorporarea material a unui lucru mai puin important ntr-un lucru mai important. Tot ce se unete cu lucrul principal se cuvine proprietarului acestuia. Titularul dreptului asupra unui lucru mai important devine i titularul dreptului asupra lucrului mai puin important. Dac lucrul ncorporat nu ar aparine nimnui, accesiunea apare ca o ocupaiune. n sens larg, proprietatea unui lucru mobil sau imobil d drept asupra a tot ce produce lucrul i asupra a tot ce se unete, ca accesoriu, cu lucrul, n mod natural sau artificial. Dobndirea fructelor este ns un efect normal al exercitrii dreptului de proprietate. 1. Accesiunea poate fi mobiliar sau imobiliar. 2. Accesiunea imobiliar poate fi: natural sau artificial. Accesiunea imobiliar artificial presupune intervenia omului. Art. 493 i 494 C.civ. reglementeaz dou situaii: 1) construcia sau plantaia fcut de proprietar pe terenul su, dar cu materialul altcuiva; 2) construcia sau plantaia fcut de o persoan cu materialele sale, ns pe terenul altcuiva. Accesiunea imobiliar artificial presupune intervenia omului i implic obligaia proprietarului ce beneficiaz de accesiunea imobiliar artificial de a despgubi pe cel mpotriva cruia opereaz. - Lucrrile fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altcuiva, devin proprietatea constructorului n temeiul accesiunii, dar proprietarul terenului trebuie s plteasc preul materialelor. Proprietarul materialelor nu are ns dreptul de a le ridica. Proprietarul terenului dobndete proprietatea lucrrilor fie c este de bun-credin, fie c este de rea credin. - Lucrrile fcute de o persoan cu materialele proprii pe terenul altcuiva. Proprietarul terenului devine proprietarul lucrrilor prin accesiune, cu obligaia de a despgubi pe constructor. Se dising dou situaii: Dac constructorul e de rea credin, adic cunoate c terenul aparine altcuiva, dar face totui construcia sau plantaia; proprietarul terenului are 2 posibiliti: fie s pstreze lucrrile, devenind proprietarul lor n temeiul accesiunii, cu obligaia de a plti constructorului valoarea materialelor i preul muncii, fr a se lua n considerare sporirea valorii fondului ocazionat de lucrrile efectuate, fie s oblige pe constructor s-i ridice construciile pe cheltuiala sa, eventual cu obligaia de a plti daune-interese pentru pagubele suferite de proprietarul terenului. n practica judiciar, n legtur cu modul de aplicare a soluiilor menionate de art. 494 C.civ., s-a decis (Decizia de ndrumare nr.13 din 6 august 1959) c instanele judectoreti, sesizate cu asemenea aciuni, trebuie s cerceteze condiiile n care s-au fcut construciile, dac proprietarul terenului nu se face vinovat de abuz de drept, acceptnd efectuarea lucrrilor i c vor cuta s nlocuiasc soluia neeconomic a drmrii construciilor cu aceea a acordrii unei despgubiri. Pentru a dispune desfiinarea construciilor sau amenajrilor este nevoie de autorizaia organului administrativ competent (vezi Legea nr.50/1991). Dac constructorul, pe terenul altuia, este de bun credin , adic nu tie c terenul aparine altuia, ci crede c i aparine lui, i construiete pe acel teren (de exemplu constructorul are calitatea de posesor al terenului pe care a construit), proprietarul terenului devine obligatoriu i proprietar al construciei, fr a mai putea cere drmarea i ridicarea construciei. El trebuie ns s duneze pe constructor. Constructorul e de bun-credin dac a executat construcia considernd c este proprietarul terenului, credin ntemeiat pe un titlu al crui vicii nu le cunotea; aprecierea bunei credine se face n momentul n care se realizeaz construcia i buna-credin nceteaz n momentul ivirii unei ndoieli n convingerea posesorului cu privire la legitimarea titlului.

Proprietarul terenului poate opta pentru ntinderea despgubirii i anume: fie s se achite contravaloarea materialelor i a sumei, fie s plteasc o sum egal cu creterea valorii fondului, ca urmare a efecturii construciei. Constructorul de bun credin va avea fa de proprietarul terenului un drept de crean, iar proprietarul terenului un drept de proprietate asupra construciei. Art. 494 C.civ. nu se aplic celui care a construit fr a avea puterea material asupra terenului, nefiind posesor ori chiar detentor. Art. 494 C.civ.se aplic i constructorului pe un teren al crui proprietar nu este cunoscut ori manifest lips de interes n preluarea construciei. Probleme comune pentru constructorul de bun credin pentru cel de rea credin. Dac proprietarul terenului i nsuete construcia, constructorul devine un creditor, avnd o crean n despgubire. Creana lui se prescrie n 3 ani, din momentul n care proprietarul terenului ridic pretenii cu privire la construcii n temeiul art. 494 C.civ. Pn la achitarea despgubirilor, constructorul are un drept de retenie cu privire la construciile efectuate pe terenul altuia. Constructorul este ndreptit s pretind despgubirile ce i se cuvin chiar de la proprietarul care a dobndit construcia ulterior efecturii ei.

UZUCAPIUNEA = este un mod de dobndire a proprietatii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neintrerupta a acestui lucru in tot timpul fixat de lege UTILITATEA UZUCAPIUNII N DREPTUL CIVIL ROMN 1. posesorul proprietar dorete o dovada a dreptului sau i desparte n persoana sa posesia pe care o exercita de dreptul de proprietate, invocnd uzucapiunea - uzucapiunea i ocupatiunea n conceptia codului civil n vigoare sunt probe absolute ale dreptului de proprietate 2. nevoia de stabilitate a raporturilor juridice mai ales n privinja imobilelor conduce la recunoaterea de efecte juridice aparentei de proprietate create n persoana celui ce se comporta timp ndelungat ca proprietar, dei poate fi doar posesor 3. sanctiune pentru adevaratul proprietar care a neglijat timp ndelungat bunul sau DOMENIU DE APLICARE - dreptul de proprietate privata i dezmembramintele sale: uzufruct, uz, abitatie, servituti continue i aparente, teoretic i superficia - dreptul de proprietate publica e imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv - Constitutie, Legea 18/1991, Legea 213/1998, art. 1844 C.civ - exista i posibilitatea dobndirii mobilelor prin uzucapiune chiar i de posesorul de rea credinta - deriva din necesitatea egalitatii de tratament POSESIA CONDITIE ESENTIALA A UZUCAPIUNII trebuie sa fie utila, neviciata - art. 1847 C.civ. chiriaul este detentor precar comotenitorul are o posesie cu caracter echivoc - poate dobndi prin uzucapiune doar n cazul n care a avut loc intervertirea precaritatii posesiei FELURILE UZUCAPIUNII 1. UZUCAPIUNEA DE 30 DE ANI - art. 1890 - uzucapiune longisaimi temporis CONDITII: 1. sa posede bunul n tot timpul prevazut de lege 2. posesie utila, neviciata - regularitatea posesiei se prezuma, cel ce invoca vreun viciu trebuie sa l dovedeasca - nu trebuie sa fie de buna credinta - nu trebuie sa produca vreun titlu 2. UZUCAPIUNEA DE 10 PNA LA 20 DE ANI - art. 1895 - uzucapiunea prescurtata reprezinta dobndirea unui imobil de catre posesorul de buna-credinta care produce un just titlu, printr-o posesie de zece ani daca adevaratul proprietar locuiete n circumscripta tribunalului judejean unde se afla imobilul i de 20 de ani daca adevaratul proprietar locuiete n afara acestei circumscriptii DOMENIU DE APLICARE: se aplica doar cu privire la bunurile imobile, privite ut singuli CONDITII: a) JUST TITLU - art. 1897 = orice titlu translativ de proprietate, vnzare, schimb, etc Conditii pe just titlu: 1. provine de la altcineva dect adevaratul proprietar - daca provine de la proprietar, este un titlu suficient i nu poate fi vorba de uzucapiune 2. este real (nu este putativ) - este element separat de buna credinta i trebuie dovedit dupa regulile de proba a acestelor juridice - art. 1899 3. sa aiba data certa - nu este necesar sa fie transcris n registrul de transcriptiuni imobiliare

Nu reprezinta just titlu (conform legii i practicii judecatoreti) 1. titlu lovit de nulitate absoluta (lege) 2. conventii de locatiune, depozit, comodat 3. HJ declarative 4. Conventii de partaj - au efect declarativ 5. Certificatul de motenitor - nu constituie titlu de proprietate, confirma doar calitatea de motenitor i Intinderea drepturilor succesorale Poate fi invocat ca just titlu 1. un titlu lovit de nulitate relativa - doar mpotriva unor terti, iar dupa mplinirea termenului de prescriprie i impotriva celui care ar fi putut cere anularea 2. tranzactia - dei declarative de drepturi este asimilata actului translativ 3. HJ de adjudecare a unui bun 4. HJ care constata o conventie translativa intre partile unui proces 5. Problema titlului pro herede - succesiunea ab intestat sau legatul universal poate constitui just titlu, n cazul n care printre bunurile autorului exists un bun al carui proprietar nu era el? Literatura iuridica spune NU - nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse ha bet. Codul civil spune DA - art. 1858 (4) - intervertirea precaritatii posesiei b) POSESIE DE BUNA-CREDINTA - art. 1898, 1899 - credinta greita ca a dobndit de la adevaratuI proprietar - trebuie sa existe n momentul dobndirii: mala fides superveniens non impedit usucapionem - este prezumata (doar justul titlu trebuie dovedit) CALCULUL TERMENULUI UZUCAPIUNII PRESCURTATE - art. 1896 - la numarul de ani ct proprietarul a locuit n circumscripjia aceluiai tribunal judejean n care se gasete imobilul, se adauga dublul numarului de ani ramai, perioada n care el locuiete n alta circumscriptie MODUL DE CALCUL AL TERMENULUI UZUCAPIUNII 1. NCEPUTUL s1 SFRITUL TERMENULUI - art. 1887 - 1889 - se calculeaza pe zile - ziua n care ncepe prescriptia nu se socotete - ziua are 24 de ore, ncepe la ora 0 i se termina la miezul noptii urmatoare - prescriptia se socotete ncheiata la mplinirea ultimei zile a termenului 2. NTRERUPEREA PRESCRIPTIEI ACHIZITIVE - art. 1847 - cerinta ca posesia sa fie nentrerupta este distincta de viciul discontinuitatii i se refera n realitate la termenul prescriptiei achizitive - are ca efect nlaturarea oricaror efecte ale posesiei anterioare ntreruperii - este necesara curgerea integrala a unei noi prescriptii - poate fi naturala i civila 2.1 NTRERUPEREA NATURALA - lipsirea posesorului de folosinta lucrului timp de mai mult de un an in favoarea adevaratului proprietar sau a altei persoane - declararea lucrului imprescriptibil prin lege: Legea 58/1974 - art. 30, Legea 59/1974 - art. 44, terenurile de orice fel puteau fi dobndite doar prin motenire legala, anterior anului 1989, ntreaga literatura de specialitate i practica judecatoreasca au admis ca pentru uzucapiunile n curs n momentul intrarii n vigoare a celor doua legi a operat ntreruperea naturala a cursului prescriptiei prin declararea bunului n cauza neprescriptibil prin lege, ulterior, controverse - posesia n perioada n care aceste legi erau n vigoare nu poate duce la dobndire prin uzucapiune - de comentat art. 1864, 1866, 1867

2.2 NTRERUPEREA CIVILA - cauze comune cu cele aplicabile prescriptiei extinctive - recunoaterea dreptului a carui actiune se prescrie de catre cel in folosul caruia curge prescriptia - cererea de chemare in judecata ori de arbitrare - indiferent daca a fost introdusa la o instanta sau la un organ arbitral necompetent, cu conditia sa nu se pronunte incetarea procesului, sa nu fie respinsa, anulata, perimata, cererea de chemare n judecata sau cel care a facut-o sa nu fi renunjat la ea - act ncepator de executare cu conditia ca cererea de executare sa nu fi fost respinsa, anulata, perimata, sau sa nu fi renunjat la ea cel ce a facut-o 3. SUSPENDAREA PRESCRIPTIEI ACHIZITIVE - nu inlatura timpul scurs anterior cauzei de suspendare, iar cursul prescriptiei se reia dupa incetarea cauzei, socotindu-se i timpul scurs anterior - reglementata de art. 13 i 14 Decret 167/1958 3.1 caz de forja majora care il impiedica pe cel impotriva caruia curge prescriptia sa faca acte de intrerupere 3.2 posesorul care se pretinde proprietar sau care invoca uzucapiunea, se afla in rndul fortlor armate ale RO care sunt puse pe picior de razboi 3.3 parinti/tutore i cel ocrotit, curator i cel reprezentat i orice alt administrator al unor bunuri in temeiul legii sau HJ i titularul bunurilor administrate att timp ct socotelile nu au fost date i aprobate 3.4 lipsa reprezentatului legal pentru cel lipsit de CE, lipsa celui care incuviinteaza actele celui cu CE restrnsa 3.5 Intre soti in timpul casatoriei 4. JONCTIUNEA POSESIILOR - art. 1859 - 1860 = adaugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a timpului ct lucrul a fost posedat de autorul sau = este ntotdeauna posibila, nsa este facultativa CAZURI N CARE NU POATE FI INVOCATA JONCTIUNEA POSESIILOR (PRACTICA JUDECATOREASCA) 1. posesia bunului imobil a fost transmisa printr-un act lovit de nulitate absoluta 2. autorul n sensul art. 1860 este insui titularul dreptului real - n acest caz posesia sa nu poate fi folosita mpotriva sa, deoarece uzucapiunea opereaza ca o sanctiune civila a pasivitatii titularului dreptului i nu este cazul 3. detentia precara nu poate fi unita cu o posesie 4. atunci cnd posesorul actual a uzurpat posesia 5. atunci cnd posesia actuala este dobndita n urma unei acjiuni n revendicare CONDITII N CARE POATE FI INVOCATA JONCTIUNEA POSESIILOR 1. autorul n sensul art. 1860 nu este titularul dreptului real 2. este vorba de o posesie propriu-zisa, iar posesorul actual este succesor n drepturi al autorului TREI SITUATII CARE SE POT IVI N PRACTICA 1. posesia dobnditorului este de aceeai natura cu a autorului (BC sau RC) - este n interesul posesorului actual sa invoce jonctiunea 2. posesia dobnditorului este de RC, iar a autorului este de BC cu just titlu - dobnditorul va putea uzucapa doar n 30 de ani, nsa va putea invoca jonctiunea posesiilor 3. posesia dobnditorului este de BC i cu just titlu, iar posesia autorului este de rea credinta Obs:- pentru uzucapiune prescurtata nu poate invoca jonctiunea posesiilor - daca posesia anterioara este de lunga durata i pna la mplinirea termenului de 30 de ani au mai ramas mai pujin de 10 ani, are interes sa invoce jonctiunea posesiilor EFECTELE UZUCAPIUNII 1. DOBNDIREA PROPRIETATII - efectul uzucapiunii este retroactiv, deci uzucapantul e considerat proprietar din ziua n care i-a nceput posesia - uzucapiunea poate fi invocata att pe cale de actiune, ct i pe cale de exceptie - nu poate fi invocata din oficiu (1841), spre deosebire de cea extinctive care poate fi invocata i din oficiu dupa intrarea n vigoare a decretului 167/1958 28

2. RENUNTAREA LA PRESCRIPTIA ACHIZITIVA - 1838, 1839, 1840, 1843 - poate fi facuta doar dupa mplinirea ei - poate fi expresa sau tacita rezultnd dintr-un fapt neechivoc - cel ce renunta trebuie sa aiba capacitatea de a nstraina - creditorii sai sau orice alta persoana interesata, pot invoca prescriptia ctigata de debitorul lor, chiar i n cazul n care acesta a renuntat la ea UZUCAPIUNEA N SISTEMUL LEGII 115/1938 1. UZUCAPIUNEA TABULARA - art. 27 - nscrierea n cartea funciara a unui drept real susceptibil de dobndire prin uzucapiune, pe baza unui titlu nevalabil determina dobndirea lui n mod valabil daca titularul sau l poseda cu BC potrivit legii timp de 10 ani 2. UZUCAPIUNEA EXTRATABULARA - art. 28 - posesorul unui imobil pe care l-a posedat n conditiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate nscris n cartea funciara, poate cere intabularea dreptului n favoarea sa n temeiul uzucapiunii - dupa intrarea in vigoare a Legii 7/1996 - uzucapiunile ncepute i nemplinite isi urmeaza cursul i isi produc efectele doar n conditiile i termenele prevazute de Codul Civil, deoarece aceasta lege nu a mai preluat aceste doua cazuri speciale

29

DEMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. PRECIZRI PREALABILE a. Noiunea de dezmembrmnt Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate se numesc dezmembrminte ale dreptului de proprietate. b. Enumerare - Dreptul de uzufruct: uz, habitaie, servitute i superficie. c. Domeniul de aplicare Dezmembrmintele pot exista numai n cazul proprietii private, cu excepia bunurilor inalienabile (ex. terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate privat, care nu pot fi nstrinate un anumit termen). Nu poate fi dezmembrat proprietatea asupra bunurilor din domeniul public. Bunurile din domeniul privat sunt supuse dreptului comun, dac legea nu dispune altfel; deci sunt posibile dezmembrminte ale proprietii lor. Statul, unitile administrativ-teritoriale, persoanele juridice prin care se administreaz bunurile din domeniul privat, regiile autonome, societile comerciale cu capital de stat, pot dobndi dezmembrminte ale proprietii. Drepturile reale prevzute de actele normative, altele dect Codul civil, nu sunt considerate ca dezmembrminte ale proprietii. DREPTUL DE UZUFRUCT a.) Definiie i caractere Uzufructul este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate care presupune dezlipirea a dou atribute ale dreptului de proprietate (jus utendi i jus fruendi) i constituirea lor ntr-un drept real care aparine unei alte persoane dect proprietarul numit uzufructuar; cel de al treilea atribut al proprietii jus abutendi rmne proprietarului lucrului i constituie nuda proprietate, titularul fiind numit nud proprietar. Deci, uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucru i a-i culege fructele (usus i fructus), iar proprietarul rmne doar cu nuda proprietate care cuprinde numai dreptul de a dispune de lucru (abusus). b.) Caractere a. Este un drept real care nu se confund cu dreptul de folosin de care se bucur, de exemplu, locatarul asupra bunului nchiriat. Uzufructul constituit asupra unei creane sau valori mobiliare (aciuni, obligaiuni) nu mai este un drept real, deoarece dreptul din care rezult nu are acest caracter. ntre dreptul de uzufruct i cel de folosin exist mai multe deosebiri: 1) locatorul pred lucrul n bun stare, nudul proprietar n starea n care se afl; 2) dreptul locatarului este ntotdeauna mobiliar, chiar cnd obiectul este imobil, pe cnd uzufructul poate fi bun mobiliar sau imobiliar, dup cum bunul asupra cruia se exercit este un bun mobil sau imobil; 3) locatarul nu se poate elibera de obligaia sa prin delsarea lucrului i abandonarea folosinei, pe cnd uzufructuarul este inut propter rem i se poate sustrage obligaiei prin abandonarea lucrului i a folosinei lui; 4) locaiunea se transmite motenitorilor prilor, pe cnd uzufrucutl se stinge prin moartea uzufructuarului. b. Este un drept real temporar, se stinge cel mai trziu la moartea uzufructuarului. Cnd uzufructul aparine unei persoane juridice, a crei durat nu este, de regul, predeterminat, uzufructul nu poate dura mai mult de 30 ani. c. Este un drept de folosin. d. Este un drept al crui exerciiu este cesibil, pentru c uzufructuarul poate dispune de dreptul su fie prin act cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit. Actul de dispoziie al titularului dreptului nu atinge deci dreptul de uzufruct nsui, ci numai emolumentul lui, adic avantajele de ordin economic pe care lucrul este susceptibil s le produc. Uzufructul face parte din dreptul de gaj general al creditorului uzufructuarului. c.) Importan i dezavantaje

30

Uzufructul este un mijloc de a procura folosina complex asupra lucrului, fr ca proprietarul s piard dreptul de proprietate asupra lui. n schimb el prezint dezavantajul c uzufructuarul caut s aib toate folosurile lucrului, fr a se preocupa de conservarea i ameliorarea acestuia. d.) Obiectul uzufructului Pot fi obiect al uzufructului orice fel de bunuri, mobile i imobile, corporale i incorporale, fungibile i nefungibile. Uzufructul poate avea ca obiect chiar un alt drept de uzufruct. Regula este c uzufructul are ca obiect bunuri neconsumabile, pentru c trebuie conservat substana lucrului i restituit la expirarea termenului. Uzufructul poate avea ca obiect o turm de vite privat ca universalitate de lucruri (universum corpus), i nu ca diferite animale ce o compun, ut singuli. Terenurile proprietate privat sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi deci obiect al uzufructului. Terenurile primite n constituirea (nu n reconstituirea) dreptului de proprietate privat nu pot fi nstrinate 10 ani. Deci, n acest timp ele nu pot fi obiect de uzufruct. n cazul terenurilor i construciilor nu este nevoie de nc o autorizaie pentru constituirea uzufructului. e.) Modurile n care se poate constitui uzufructul: Art. 517 C.civ.: uzufructul se stabilete prin lege i prin voina omului (act ntre vii sau testament). Nu se mai cunosc cazuri de uzufruct legal. Uzufructul se poate constitui de asemenea prin uzucapiune. Prin voina omului uzufructul se poate constitui: - direct prin nstrinarea celor dou atribute (usus i fructus) ctre uzufructuar, proprietarul rezervndu-i nuda proprietate; - indirect nstrinarea nudei proprieti, vnztorul rezervndu-i uzufructul; sau - proprietarul transmite nuda proprietate unei persoane, iar usus i fructus unei alte persoane. Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Uzufructul constituit prin voina omului poate fi, pur i simplu, sub condiie sau pe termen. Prin uzucapiune Uzucapiunea de 30 ani i gsete rar aplicarea, pentru c posesorul poate invoca nsi dobndirea proprietii, nu numai a uzufructului. Se poate folosi uzucapiunea de 10-20 ani dac posesorul are just titlu i este de bun credin, exercitnd n fapt uzufructul. Dispoziiile art. 1909 alin. 1 C.civ., adic prescripia instantanee, se pot aplica uzufructului privind bunurile mobile, acesta fiind susceptibil de posesie. f.) Drepturile uzufructuarului - Uzufructuarul are dreptul s cear predarea n folosin a lucrului avnd la dispoziie aciunea confesorie. Dac uzufructul a fost nscut din convenie, are la ndemn o aciune personal, nscut din convenie, pentru predarea lucrului. - Are dreptul de se a folosi de lucru i de a-i culege fructele, fr a se atinge de substana lucrului. Dreptul de a se folosi de lucru, e la fel ca i al proprietarului. El nu poate schimba destinaia lucrului, trebuie s pstreze substana lucrului, dar n cazul bunurilor consumptibile are i drept de dispoziie. Uzufructuarul are dreptul de a-i culege fructele. Fructele naturale i industriale sunt dobndite de uzufructuar n msura n care le-a perceput. Dreptul la ele este determinat de durata uzufructului. Fructele civile se socotesc (dobndesc) zi cu zi i se cuvin uzufructuarului n proporie cu durata uzufructului. - Uzufructuarul poate ceda beneficiul (emolumentul) dreptului su de uzufruct. El rmne titularul dreptului i el rspunde fa de nudul proprietar. - Pentru aprare, uzufructuarul poate folosii aciunile posesorii. - Pentru anumite bunuri (fond de comer, pduri, turme de vite) exist dispoziii speciale. - Uzufructuarul se poate bucura personal de dreptul su, sau l poate nchiria, ori i poate ceda exerciiul. - La bunuri incorporale uzufructuarul are dreptul la veniturile produse de aciuni, obligaiuni, rente, fond de comer, drept de crean. - Uzufructuarul are dreptul de a ncasa creane (la universalitate juridic) i obligaia de a restitui aceeai sum la ncetarea uzufructului. - El poate ncasa indemnizaia de asigurare, dac este numai pentru folosina bunului. Uzufructul asupra imobilelor se poate ipoteca.

31

- Contractul de locaiune ncheiat de nudul proprietar este opozabil uzufructuarului dac a fost ncheiat n form autentic ori sub semntur privat cu dat cert. Contractul ncheiat de uzufructuar e opozabil noului proprietar, ct dureaz uzufructul; iar dup ncetarea lui, cel mult 5 ani. - Uzufructuarul poate folosi urmtoarele aciuni: aciunea confesorie de uzufruct (corespunztoare aciunii n revendicare a proprietarului); aciunile posesorii, chiar mpotriva nudului proprietar, pentru aprarea posesiei dreptului de uzufruct, pentru c uzufructuarul este detentor precar numai n ce privete dreptul de proprietate, dar nu i n ce privete dreptul de uzufruct; aciunea de grniuire ori hotrnicie, pentru a determina poriunea de pmnt care face obiectul dreptului de uzufruct; aciunea de ieire din indiviziune (pentru a pune capt indiviziunii n care se afl obiectul dreptului de uzufruct); aciunile prin care se poate valorifica ori apra dreptul de uzufruct (aciunea de executare a creanelor ajunse la scaden); aciunea paulian (revocatorie mpotriva actelor de dispoziie ncheiate de debitor n frauda creanei ce face obiectul uzufructului). - Hotrrile obinute de uzufructuar n favoarea sa, fie n petitoriu, fie n posesoriu, folosesc i nudul proprietar, n msura n care, prin aciunea pornit, s-a urmrit conservarea lucrului-obiect al uzufructului. Hotrrile judectoreti pronunate n defavoarea uzufructuarului nu sunt opozabile noului proprietar, deoarece drepturile acestuia nu pot fi compromise prin fapta uzufructuarului. g.) Obligaiile uzufructuarului au ca scop asigurarea unei bune ntreineri a lucrului-obiect al uzufructuarului i restituirea lui. nainte de intrarea n exerciiul dreptului de uzufruct, uzufructuarul are: a) obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i un proces-verbal de constatare a strii materiale a imobilelor. Lucrurile se primesc n starea n care se gsesc. Sanciunea pentru nendeplinirea acestei obligaii este c noul proprietar l poate mpiedica pe uzufructuar s intre n folosina lucrurilor; b) n momentul stingerii uzufructului, noul proprietar poate s fac dovada preteniilor lui prin orice mijloc de dovad, inclusiv prin martori i prezumii; c) obligaia de a gsi o cauiune (persoan) care s se oblige alturi de uzufructuar n caz de insolvabilitate a acestuia. ndeplinirea acestei obligaii se face fie prin gsirea i darea unei cauiuni propriu-zise, fie prin constituirea unei garanii reale (gaj sau ipotec). Noul proprietar poate scuti pe uzufructuar de darea cauiunii. n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat: a) s se foloseasc de lucrul-obiect al uzufructuarului ca un bun proprietar i s se conformeze modului de folosire stabilit de ctre nudul proprietar i obiceiul locului. Uzufructuarul are obligaia de a ntreine lucrul n bun stare, avnd sarcina de a face reparaii mici (de ntreinere) i pe cele mari, dac ele apar ca necesare, ca urmare a nefacerii la timp a reparaiilor de ntreinere. Proprietarul are obligaia de a face reparaiile mari, care sunt definite de lege. b) S aduc la cunotina nudului proprietar orice nclcri ale dreptului acestuia. c) S suporte o parte din sarcinile lucrului; uzufructuarul suport sarcinile folosinei cele care se suport din venituri; de exemplu, impozite i taxe, iar sarcinile proprietii (cu caracter extraordinar) sunt suportate de nudul proprietar. d) Uzufructuarul este obligat s contribuie i la plata datoriilor autorului uzufructului. Obligaia nu exist la uzufructul cu titlu particular, dar exist n cazul uzufructului universal i cu titlu universal. Datoriile se regleaz dup urmtoarele reguli: - uzufructuarul pltete datoria, iar nudul proprietar este obligat s restituie suma la stingerea uzufructului; - nudul proprietar pltete datoria, iar uzufructuarul va trebui s plteasc noului proprietar dobnda la sumele pltite pe timpul uzufructului; - nudul proprietar vinde o parte din bunurile supuse uzufructului ct este necesar pentru a plti datoria; e) Suportarea cheltuielilor de judecat care privesc folosina lucrului revine uzufructuarului, cele care privesc proprietatea revin nudului proprietar. Dac uzufructul e gratuit, cheltuielile de judecat revin nudului proprietar. 32

h.) Drepturile nudului proprietar: - Dreptul de a dispune de lucru, cu respectarea atributelor ce revin uzufructuarului (vnzare, donai, girare cu ipotec sau gaj n timpul uzufructului; dar aceste acte nu-i produc integral efectele, deoarece nudul proprietar nu poate ct dureaz uzufructul s-i aduc nici o modificare); - nudul proprietar este ndreptit s fac unele lucrri de sporire a spaiului, inclusiv construirea pe terenul proprietatea sa a unei uniti locative, cu condiia ca prin asemenea lucrri s nu aduc modificri eseniale cldirii ce formeaz obiectul uzufructului; - dreptul de a exercita toate aciunile ce intereseaz dreptul de proprietate (aciune n revendicare, aciunii posesorii; aciunea negatorie de contestarea unei servitui; aciunea de ieire din indiviziune). Uzufructuarul i nudul proprietar nu se gsesc n indiviziune ori n comunitate de interese, ci au fiecare drepturi cu totul independente unul fa de cellalt. De aceea nici unul dintre ei nu poate reprezenta i nu poate fi reprezentat de cellalt; - dreptul asupra productelor; - dreptul de a ncasa indemnizaia de asigurare, n caz de distrugere a lucrului, dac a fost asigurat nuda proprietate; - dreptul de a introduce aciuni mpotriva uzufructuarului, ca acesta s-i execute obligaiile n cursul uzufructului. i.) Obligaiile nudului proprietar De regul, nu are nici o obligaie pozitiv n favoarea uzufructuarului, el avnd obligaia negativ de a nu stnjeni pe uzufructuar n exercitarea dreptului lui. Nudul proprietar are totui obligaia de garanie (dac uzufructul a fost constituit cu titlu oneros) sau obligaia de garanie dac aceasta a fost asumat prin actul de constituire a uzufructuluil, chiar dac acesta a fost constituit cu titlu gratuit. j.) Cauzele de stingere ale uzufructului Uzufructul se stinge prin: a) Moartea uzufructuarului, dreptul de uzufruct fiind viager. Dar dreptul de uzufruct poate fi constituit n favoarea mai multor persoane, succesori, ns cu condiia s existe, la momentul constituirii lui, toi beneficiarii. Uzufructul poate fi stabilit pe o perioad de cel mult 30 ani; a) Expirarea termenului pentru care a fost constituit; b) Consolidarea (adic ntrunirea n persoana uzufructuarului i a calitii de nud proprietar); c) Neuzul, adic neexercitarea timp de 30 ani a dreptului de uzufruct; n acest caz intervine prescripia extinctiv; d) Uzucapiunea (prescripia achizitiv) n favoarea unui ter (fie numai pentru uzufruct, fie att a nudei proprieti ct i a uzufructului). e) Pierderea total a lucrului, care nu se datoreaz unei culpe. Pierderea poate fi i juridic; de exemplu, lucrul este scos din circuitul juridic fiind expropriat. f) Renunarea uzufructuarului la obiectul su (expres sau tacit; cu titlu oneros sau gratuit). g) Abuzul de folosin. n acest caz stingera uzufructului se pronun de instana judectoreasc cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina lucrului aducndu-i stricciuni sau l las s se degradeze prin lips de ntreinere. h) Rezoluiunea; revocarea, anularea dreptului celui care a constituit uzufructul. Pe cale de consecin se desfiineaz i dreptul de uzufruct constituit. i) Rezoluiunea, revocarea, anularea titlului prin care s-a constiuit uzufructul. j) Exproprierea imobilului, cu dreptul titularului la despgubire. k.) Efectul stingerii uzufructului a. Uzufructul nceteaz la stingerea lui. Uzufructuarul nu mai are dreptul la fructele neculese la data stingerii uzufructului; b. Uzufructuarul este obligat s restituie noului proprietar lucrul ce a fost obiect al uzufructului; c. Uzufructuarul datoreaz despgubiri n caz de pieire sau deteriorare din culp a lucrului i de nclcare a obligaiilor pe care le are fa de nudul proprietar; d. Nudul proprietar este obligat s restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta din urm le-a pltit pentru el;

33

e. Uzufructuarul nu are dreptul s cear, la ncetarea uzufructului despgubiri pentru mbuntirile pe care le-a fcut, dac prin ele a sporit valoarea lucrului. Se discut dac se pot cere despgubiri pentru reparaiile mari fcute de uzufructuar. LICHIDAREA UZUFRUCTULUI 1. obligatia uzufructuarului de a restitui proprietarului lucrul ce a format obiectul dreptului de uzufruct - aceasta obligatie nu mai subzista n caz de pieire a bunului fara culpa uzufructuarului sau n caz de consolidare - n starea n care a fost primit cu exceptia cvasiuzufructului cnd se restituie bunuri de aceeai natura, cantitate, calitate - n cazul n care bunurile sunt mobile care se deterioreaza prin ntrebuintare, se accepta gradul normal de uzura al acestora 2. uzufructuarul datoreaza despagubiri n caz de pierire / deteriorare din culpa i de ncalcare a ndatoririlor pe care le are fata de nudul proprietar 3. nudul proprietar este obligat sa i restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta din urma le-a platit pentru el - uzufructuarul nu are dreptul sa ceara despagubiri pentru mbunatatiri, chiar daca prin ele a sporit valoarea lucrului

34

DREPTUL DE UZ SI DE ABITATIE DREPTUL DE UZ = dreptul real in virtutea caruia titularul sau se poate folosi de lucru i ii poate culege fructele numai pentru nevoile lui i ale familiei CARACTERISTICI 1. drept real, dezmembramnt al dreptului de proprietate 2. este o varianta a uzufructului 3. Intinderea sa e stabilita n titlul constitutiv, iar daca nu, se apreciaza n baza art. 570 (1) C.civ.conform trebuintelor uzuarului i ale familiei sale, inclusiv ale copiilor ce se nasc ulterior constituirii acestui drept 4. este un drept intuitu personae - - nu poate fi cedat, nici nchiriat DREPTUL DE ABITAJIE = o varianta a uzului care are insa ca obiect o casa de locuit in care titularul poate edea impreuna cu familia sa chiar daca n-a fost insurat in momentul naterii dreptului, exercita atributul folosintei CARACTERISTICI 1. drept real, dezmembramnt al dreptului de proprietate 2. este o varianta a uzului 3. poate lua natere din conventia parjilor - chiar cnd are i alt obiect, cum ar fi de exemplu un contract de vnzare cu rejinerea dreptului de abitatie asupra unei parti din locuinta - poate fi aparat printr-o actiune confesorie, sau actiune personala ex contractu 4. dreptul nu poate fi cedat, nici inchiriat - dar art. 572(2) permite titularului sa nchirieze partea de casa pe care nu o locuiete 5. poate izvor din Legea 319/1944 privind dreptul de motenire a sotului supravietuitor -care i recunoate acestuia un drept de abitatie n urmatoarele conditii 1. casa de locuit sa faca parte din motenire 2. sotul supravietuitor sa nu fie motenitor unic (devine proprietar) 3. sotul supravietuitor sa nu aiba o locuinja proprie - dreptul poate fi mentinut pna la ieirea din indiviziune, cel pujin un an de la deces - se stinge daca sotul supravietuitor se recasatorete nainte de ieirea din indiviziune - sotul supravietuitor nu e obligat sa dea cautiune - daca locuinta nu e necesara n ntregime, ceilalti motenitori i pot restrnge dreptul - de asemenea i pot procura locuinta n alta parte

35

DREPTUL DE SERVITUTE = dr real, dezmembramant al dr de propr, ce consta intr-o sarcin impus asupra unui fond/imobil, pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt proprietar. - prin instituirea servitutii, titularul dr de propr nu pierde niciunul dintre atrib dr de propr, insa are loc o limitare a exercitiului acestora Caracterele servituii: 1. drept real imobiliar - se constituie doar n folosul/sarcina unor imobile prin natura lor - nu sunt susceptibile de a forma obiectul DS nici imobilele prin destinatie, nici imobilele prin obiectul la care se aplica 2. existenja a doua imobile ce aparjin la doi proprietari diferiti - fond dominant / fond aservit - daca ar fi acelai proprietar orice lucrare cu aparenta de servitute ar fi doar un mod de exercitare a dreptului i nu un dezmembramnt 3. accesoriu al fondului dominant caruia ii profita - nu poate fi instrainata, urmarita, ipotecata separat de acesta 4. caracter perpetuu - are aceeai durata ca i dreptul de proprietate - caracter perpetuu prin natura ei, deoarece n esenta, daca natura lucrurilor permite - partile pot stabili prin conventie un termen limitat de exercitare - proprietarul fondului dominant poate sa renunte la servitute 5. caracter indivizibil - greveaza intregul fond aservit i profita intregului fond dominant - nu se poate constitui o servitute dect cu acordul tuturor proprietarilor fondului aservit - se poate constitui o servitute doar de catre unul dintre coproprietarii fondului dominant deoarece profita tuturor, insa pentru orice act de limitare sau stingere a servitujii e nevoie de acordul tuturor Clasificare: A. Dup modul constituirii n: - servitui naturale nscute din situaia natural a locurilor (scurgerea apelor, servitutea izvorului, de grniuire); - servitui legale stabilite prin lege (zidul sau anul comun, plantaia sau construcia la o anumit distan de vedere; servitutus de trecere); - stabilite prin fapta omului (convenie, testamen, prin uzucapiune). Observaii: - Servituile naturale sunt n fond legale. - Servituile naturale i legale nu sunt servitui propriu-zise, deci nu sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate, ci limite de exercitare a acestui drept. Sunt obligaii impuse proprietarilor ca reguli de bun vecintate. Rezult c bunurile din domeniul public nu pot fi grevate cu servitui propriu-zise, dar sunt compatibile cu servituile naturale i legale. B. Dup obiectul lor: - pozitive care ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s fac direct acte de folosin pe fondul aservit, - negative cele care impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau mpiedicri n exerciiul dreptului su de proprietate. C. Dup natura fondului, cum sunt stabilite n folosul unei cldiri ori al unui teren: - urbane n folosul unei cldiri, - rurale n folosul unui teren. D. Dupa modul de exercitare: - servitui continue fr exerciiul omului (apeduct, scurgerea apelor), - servitui necontinue cele care au nevoie de faptul actual al omului pentru a fi exercitate (ex. de trecere, de a lua ap din fntn). 36

E. dupa manifestarea la exterior: - servitui aparente care se cunosc prin anumite semne exterioare (u, fereastr), - servitui neaparente care nu au un semn exterior de existen (ex. interzicerea de a zidi). Din combinarea clasificrilor de mai sus rezult patru categorii: servitui continue i neaparente (ex. de a nu zidi); servitui necontinue i aparente (de trecere); servitui necontinue i neaparente (servitui de trecere cnd nu exist potec sau drum vizibil) i servitui continue i aparente care prezint importan pentru c se pot dobndi prin uzucapiune. Servituile naturale sunt cele nscute din situaia natural a lucrurilor, cum ar fi: servitutea de scurgere a apelor naturale; servitutea izvoarelor (nu-i poate schimba cursul); servitutea de grniuire; servitutea de ngrdire. Servitui legale sunt cele stabilite de lege. CRITICA CLASIFICARII SERVITUJILOR N LEGALE / NATURALE - n ambele cazuri izvorul este legea - simpla situare a doua imobile nu e suficienta pentru a da natere servitutii dect daca legea prevede astfel - att cele aa numite legale ct i cele aa numite naturale nu sunt adevarate servituti ci limite ale exercitarii dreptului de proprietate - obligatii fireti ce decurg din raporturile de vecinatate corespunzatoare cel putin unor anumite necesitati de ordin social SERVITUTI NATURALE - art. 578-585 C.civ. pot fi clasificate n: reciproce / bilaterale (n folosul i sarcina reciproca a doua imobile nvecinate fiecare fiind n raport cu celalalt att fond aservit, ct i fond dominant) si nereciproce / unilaterale stabilite exclusiv n folosul unui imobil i n sarcina celuilalt pot fi clasificate dupa obiectul lor (ca mai jos) 1. SERVITUTEA DE SCURGERE A APELOR NATURALE - art. 578 C.civ. proprietarul fondului inferior nu are dreptul sa ridice stavile proprietarul fondului superior nu are dreptul agraveze prin lucrari servitutea solutionarea litigiilor tine cont de: interesul cultivarii terenurilor, interesele proprietarilor, regulamentele particulare i locale 2. SERVITUTEA IZVOARELOR - art. 579 C.civ. proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa poate sa l ntrebuinteze fara a avea dreptul sa vatame dreptul pe care proprietarul altui fond l-ar fi dobndit cu privire la acest izvor daca da apa necesara locuitorilor unei comune, nu i poate schimba cursul 3. SERVITUTEA / DREPTUL DE GRANITUIRE - art. 584 C.civ. orice proprietar poate obliga pe vecinul sau la procedeze la granituirea proprietatii lipite de a sa, cheltuielile fiind suportate pe jumatate n caz de nenjelegere, poate fi introdusa actiunea n granituire n temeiul acestui articol 4. SERVITUTEA / DREPTUL DE NGRADIRE - art. 585 i 616 C.civ. este mai degraba un atribut al proprietarului i face parte din dreptul acestuia de a folosi n mod liber fondul sau, cu obligajia de a respecta normele legale i raporturile de vecinatate Principalele servitui legale privesc art 586 -619 C Civ: a) distana plantaiilor art 607 C Civ: arborii nali se planteaz la distana de 2 m de hotar, iar arbutii i gardul viu la o distan de 0,5 m de hotar dac nu exist obiceiuri locale; se poate obine ns o servitute convenional la distane mai mici. b) Distana lucrrilor intermediare pentru anumite construcii art 610 C Civ: obligatia reciproca a propr unor fonduri invecinate de a nu executa pe terenurile lor: fierarii, cuptoare, vetre, de a nu construi: magazii de sare, depozite de materiale corozive, la o distanta mai mica decat cea prevazuta de regulamente; 37

c) Servitutea de vedere art 611-613 C Civ care implic interdicii ale construciei pentru ferestre i balcoane la mai puin de 1,90 m de unghi drept, sau 0,6 m n unghi de 90 fa de gardul despritor. Este o servitute continu i aparent; d) Pictura streainilor art 615 C Civ obligatia propr de a-si face streasina casei astfel incat apele rezultate din precipitatii sa nu cada pe fondul vecin; e) Servitutea de trecere art 616-617 C Civ care d dreptul proprietarului nfundat s cear vecinului su dreptul de trecere spre calea public pentru folosirea fondului, cu ndatorirea de a despgubi pentru pagubele ce i s-ar produce; Art 616 se aplica: daca accesul la calea publica e imposibil,, sau e posibil, inca cu inconveniente grave sau periculos. Nu se aplica daca accesul e doar impracticabil, dar poate deveni practicabil cu anumite chelt, daca infundarea locului e rezultatul faptei sau neglijentei propr fondului infundat sau daca propr locului infundat a dobandit un teren invecinat cu acces la calea publica. - e o servitute stabilita cu titlu oneros despagubiri pentru lipsa de folosinta a terenului utilizat pentru trecere in raport cu valoarea lui de circulatie - obligatiile titularului dr de servitute: * de a nu face nicio schimbare impovaratoare fondului aservit, nici pe fondul aservit, nici pe fondul dominant, * de a accepta alt loc de trecere oferit de proprietarul fondului dominant, in cazul in care servitutea a devenit prea impovaratoare pentru acesta, sau de a folosi o cale ce i se deschide de la natura care sa-i asigure trecerea in aceleasi conditii, daca este cazul si * de a exercita dreptul in limitele avute initial de parti (trecerea cu automobilul pe o cale de acces avuta in vedere pt trecerea cu piciorul sau cu caruta, constituie exercitare abuziva a dr de servitute). - obligatia propr fondului aservit - de a nu incomoda exercitarea dr de servitute - stingerea dr de servitute atunci cand ratiunea pt care a fost infiintat nu mai exista Servituti legale speciale 3. servitui aeronautice prin care se interzice amplasarea lucrrii, construcii sau instalaii n apropierea locurilor de decolare aterizare care pot periclita sigurana zborurilor; g) Servitui n zona de frontier prin care plantarea pomilor sau arbutilor este permis numai la mai mult de 500 m de fia de protecie n interior, iar a culturilor nalte la mai mult de 250 m ctre interior; h) Alte servitui legale prevd ca construciile s aib o distan minim fa de calea ferat. Exist, de asemenea, servitui din regimul pdurilor, apelor ori ale construirii drumurilor. 1. SERVITUTEA STABILITA DE LEGEA APELOR - art. 495 C.civ servitute speciala de trecere pentru cei ce conduc vase de pe tarm, nu prea mai este aplicabila n zilele noastre Legea Apelor 107/1996 - art. 28 servitute de trecere cu titlu gratuit n favoarea Regiei Autonome a Apelor Romne proprietarul are dreptul la despagubiri daca sufera pagube nu poate fi stabilita permanent pentru anumite categorii de imobile - art. 29(2) se stinge prin neexercitare timp de 3 ani - art. 29(4) se stinge daca mentinerea ei nu mai e necesara 2. SERVITUTILE INSTITUITE PRIN LEGEA MINELOR s1 LEGEA PETROLULUI Legea Petrolului 238/2004- art. 7 Legea Minelor 85/2003 - art. 7 n legatura cu perimetrele de exploatare declarate de utilitate publica, proprietatea publica a statului trecerea pe terenuri care nu sunt proprietatea publica a statului servitute cu titlu oneros cu durata determinata renta anuala, durata de exploatare accesul stabilit prin negociere cu respectarea principiului egalitatii de tratament ia al echitatii Servitui stabilite prin fapta omului art 620 643 C Civ Sunt servituile propriu-zise, deci dezmembrminte ale dreptului de proprietate. ngrdirile proprietii sunt servituile naturale, legale. Se pot stabili orice fel de servitui, cu condiia ca acestea s nu contravin ordinei publice i s nu aib la obiect prestaii personale. art. 620 permite constituirea oricarui tip de servitute cu o singura limita reprezentata de respectarea ordinii publice, inclusiv servituti ce sunt reglementate ca legale dar nu sunt indeplinite conditiile legale pentru naterea lor (servitute de trecere pentru un loc care nu este nfundat) 38

1. PRIN TITLU - 624, 629 prin conventie sau testament servitute neaparente (continue sau necontinue) se pot constitui numai prin titlu stabilirea unei servituti presupune acordarea tuturor mijloacelor pentru intrebuintarea ei forma titlului este cea prevazuta de lege: donatie- act autentic, testament - cerintele privitoare la validitatea testamentului, act juridic ntre vii cu titlu oneros, consensual - nicio cerinta de forma 2. PRIN UZUCAPIUNE - 623 doar cele continue i aparente cu conditia unei posesii utile, neviciate, timp de 30 de ani 3. PRIN DESTINATIA PROPRIETARULUI- 625 ia natere atunci cnd proprietarul a doua imobile stabilete ntre ele o stare de fapt care ar constitui o servitute daca cele doua imobile ar avea proprietari diferiti, iar ulterior unul din cele doua fonduri este instrainat conform art. 625 - doar cele continue i aparente se pot constitui astfel conform practicii judecatoreti - i cele necontinue i aparente, daca n actul de instrainare partile nu prevad nimic privitor la servitutea astfel constituita EXERCITAREA DREPTULUI DE SERVITUTE 1. PROPRIETARUL FONDULUI DOMINANT 1.1 DREPTURI de a folosi servitutea de a face lucrarile necesare asigurarii existentei i conservarii servitutii daca nu se prevede altfel n titlul de constitute, proprietarul fondului dominant suporta aceste cheltuieli - dreptul de a exercita i servitutea accesorie daca exista 1.2 OBLIGATII - de a respecta limitele stabilite prin titlul de constituire lucrarile de mentinere i conservare a servitutii nu reprezinta agravarea acesteia nu poate schimba caracterul servitutii, nu poate modifica servitutea, nu o poate utiliza n alt scop dect pentru cel n vederea caruia i-a fost recunoscuta - de a nu face nimic de natura de a agrava servitutea daca exista mai multi coproprietari ai fondului dominant toti trebuie sa foloseasca aceeai cale de trecere 2. PROPRIETARUL FONDULUI ASERVIT 2.1 DREPTURI de a instraina bunul i de a-l greva cu sarcini, fara a leza exercitiul servitutii -se transmite ca o obligatie propter rem noului proprietar al fondului aservit -de a pretinde despagubiri de la titularul servitutii -n caz de exercitare abuziva a dreptului, poate cere sistarea lucrarilor i daune interese -de a abandona fondul la dispozijia titularului servitutii, pentru a se elibera de cheltuielile necesare pastrarii i exercitarii servitutii daca sunt stabilite prin titlu in sarcina lui 2.2 OBLIGATII obligatia pasiva de a nu impiedica exercitiul dreptului de servitute de a respecta obligatia propter rem de a efectua lucrari necesare pastrarii i exercitarii servitutii daca aceasta obligatie a fost stabilita prin titlu in sarcina lui i nu dorete sa abandoneze fondul ACTIUNI 1. PROPRIETARUL FONDULUI DOMINANT 1.1 actiunea confesorie - mpotriva proprietarului fondului aservit 1.2 actiunea posesorie - n caz de tulburare a exercitarii dreptului doar pentru cele continue i aparente sau constituite prin titlu 2. PROPRIETARUL FONDULUI ASERVIT 2.1 actiunea negatorie - pentru a nega dreptul de servitute reclamat de o persoana 39

STINGEREA SERVITUJILOR 1. CAUZE GENERALE 1.1 desfiintarea titlului prin revocare, rezolutiune sau anulare a actului prin care s-a constituit servitutea, sau a actului n temeiul caruia a fost dobndit fondul dominant (accesorium sequitur principale) 1.2 renuntarea la exercitiul servitutii 1.3 abandonarea fondului 1.4 expirarea termenului pentru cele constituite cu termen 1.5 pieirea fondului aservit prin lipsa de obiect 2. CAUZE SPECIALE 2.1 imposibilitatea materiala de exercitare - 636 interventia unui obstacol (fntna a secat, etc.) 2.2. confuziunea - 638 PFD dobndete FA PFA dobndete FD un tert dobndete FA i FD 2.3 neuzul - 639, 640 necontinua - 30 de ani de la ultimul act de folosinta continua - 30 de ani de la actul contrar servitutii 2.4 exproprierea bunului pentru cauza de utilitate publica art. 28(3) din Legea 33/1994

40

DREPTUL DE SUPERFICIE = dezmembramnt al dreptului de proprietate nereglementat in CCiv in vigoare, ce consta in dreptul de proprietate pe care il are o persoana denumita superficiar, asupra constructiei, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe o suprafata de teren ce apartine unei alte persoane, teren asupra caruia superficiarul va avea un drept de folosinta -derogare de la regula inscrisa n art. 429 C.civ. -amintit pentru prima data n DL 115/1938 pentru unificarea dispozijiilor privitoare la cartile funciare, apoi de Decretul 167/1958 privind prescriptia extinctiva i de noua reglementare a publicitatii imobiliare Legea 7/1996 CSJ - existenta dreptului de proprietate asupra construtiei, plantatiei sau asupra altor lucrari situate pe terenul proprietatea altei persoane atrage dupa sine un drept de folosinta asupra terenului respectiv, aceste drepturi concretizand dreptul real de superficie CARACTERE JURIDICE 1. drept real imobiliar, dezmembramnt al DP asupra unui teren 2. drept perpetuu ct dureaza constructia sau plantatia (care poate fi nlocuita, regenerata) nu se stinge prin neuz 3.drept imprescriptibil deriva din perpetuitatea sa actiunea confesorie de superficie poate fi formulata oricnd CONSTITUIREA DR DE SUPERFICIE 1. Conventia partilor cel mai frecvent nu este necesar un act autentic deoarece nu se nstraineaza terenul se aplica principiul consensualismului actelor juridice eventualul nscris este redactat ad probationem de exemplu copilul construiete cu acordul lor, o casa pe terenul parintilor se admite orice mijloc de proba, n acest caz nscrisul preconstituit nefiind posibil 2. Legat testatorul lasa prin legat terenul unei persoane, iar constructia sau plantatia de pe teren altei persoane 3. Uzucapiune - teoretic 4. Lege sotii construiesc pe terenul unuia dintre ei - art. 30 C.fam. - constructia e bun comun, terenul e bun propriu EXERCITARE DR DE SUPERFICIE superficiarul exercita posesia, folosinta, dispozitia asupra constructiilor / plantatiilor ca proprietar i folosinta asupra terenului conform scopului constituirii dreptului de superficie poate nstaina constructia / plantatia, transmitndu-se automat i dreptul de folosinta asupra terenului poate fi deci transmis prin orice act juridic poate fi grevat cu alte dezmembraminte - uzufruct, abitatie, servitute poate fi grevat cu sarcini reale STINGEREA DR DE SUPERFICIE 1. pierirea sau desfiintarea prin fapta superficiarului a constructiilor / lucrarilor / plantatiilor 2. confuziunea (cele trei moduri) 3. expropriere pentru cauza de utilitate publica - art. 28 din Legea 33/1994 - cu drept la despagubiri

41

ACIUNEA N GRNIUIRE -nu se confunda cu granituirea GRANITUIREA = operatiune materiala de felimitare prin semne exterioare a doua proprietati vecine ce apartin unor titulari diferiti = un atribut esential al dreptului de proprietate constituit dintr-un drept i o obligatie propter rem ACTIUNEA N GRANITUIRE = determinarea prin HJ a limitelor dintre proprietati i stabilirea traseului real pe care trebuie sa il urmeze titularul = acea actiune prin care reclamantul pretinde ca n contradictor cu prtul, instanta sa determine prin semne exterioare, intinderea celor doua fonduri invecinate - atunci cnd nu exista delimitare, sau exista dar semnele nu au fost stabilite prin intelegerea partilor sau HJ i sunt contestate de parti CARACTERE JURIDICE 1. petitorie - la limita intre actiunile petitorii (nu urmarete recunoaterea dreptului real care nu este contestat) i posesorii (nu apara posesia ca n cazul stramutarii de hotare) 2. imobiliara - prin ea se delimiteaza 2 fonduri 3. imprescriptibila - atribut al DP imobiliara imprescriptibil i perpetuu, exercitarea acestui drept nu se stinge prin neuz, constituie o facultate Conditii: 1. partile nu sunt obligate sa dovedeasca DP, dar trebuie sa produca dovezi privind traseul de delimitare 2. daca se solicita i o parte determinata din terenul limitrof trebuie insotita de o actiune n revendicare i atunci reclamantul trebuie sa isi dovedeasca DP 3. daca implica desfiintarea unor lucrari efectuate pe traseul de delimitare, aceasta se face doar cu autorizatie de desfiintare - Legea 50/1991, indiferent daca au fost construite fara 4. este inadmisibila intre coproprietari cu privire la fondul ce formeaza obiectul coproprietatii (prematura) trebuie introdusa actiune de ieire din indiviziune mai inti 5. daca terenul este bun comun, actiunea trebuie formulata de ambii soti 6. poate fi ceruta de nudul proprietar, de uzufructuar, de superficiar 7. nu poate fi ceruta de chiria, arenda EFECTE ACTIUNII IN GRANITUIRE - produce efecte doar privind delimitarea fondurilor nu i n legatura cu dreptul real, astfel ca poate fi introdusa ulterior o actiune n revendicare de catre oricare dintre parti - trasarea limitelor dintre fonduri are autoritate de lucru judecat intre parti - o noua actiune n granituire poate fi introdusa daca limitele au disparut - daca granituirea s-a facut prin conventia parjilor poate fi contestata doar printr-o actiune n anulare - cheltuielile de granituire se suporta pe jumatate (cele pentru trasare nu i cele de judecata) - niciunul nu e indreptatit sa ridice un gard de valoare impovaratoare fara consimtamntuI vecinului (abuz de drept)

42

ACIUNEA DE REVENDICARE = aciunea real prin care reclamantul solicit instanei de judecat recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui bun determinat i obligarea prtului la restituirea posesiei bunului. Adic proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar. Caractere juridice Este o aciune real, caracter ce rezult din natura dreptului de proprietate, el nsui dreptul real cel mai complet. Revendicarea este legata direct de lucrul a crui proprietate se reclam i se urmrete n minile oricrei persoane. Este o aciune petitorie deoarece pune n discuie nsi existena dreptului de proprietate. Reclamantul care pretinde c este proprietar trebuie s fac dovada dreptului su de proprietate. Admiterea aciunii nseamn recunoaterea dreptului su de proprietate i, ca o consecin fireasc, obligarea prtului la restituirea posesiei. n principal este o ac imprescriptibil. Dreptul de proprietate fiind perpetuu nu se pierde prin neuz. Este o aciune promovat de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul care revendic bunul su mobil sau imobil trebuie s fac dovada calitii sale de proprietar. ACIUNEA DE REVENDICARE IMOBILIAR Aciunea de revendicare imobiliar presupune analiza a dou aspecte: proba dreptului de proprietate asupra bunului revendicat i imprescriptibilitatea aciunii sub aspect extinctiv. Proba dreptului de proprietate Conform art. 1169 C.civ.: cel ce face o propunere naintea judecii trebuie s o dovedeasc proba dreptului de proprietate se face de ctre reclamant. n favoarea prtului, din nsui faptul posesiei, opereaz o prezumie relativ de proprietate, fcnd din el beatus possidens - fericit posesor care ateapt ca reclamantul s fac dovada dreptului de proprietate. Proba dreptului de proprietate este dificil att datorit diversitii modurilor de dobndire a dreptului de proprietate ct i datorit insuficienei probatorii a actelor juridice de transmitere a proprietii. Dac dreptul de proprietate rezult dintr-un fapt juridic, proba dreptului se poate face prin orice mijloc de prob. Dac dreptul de proprietate rezult dintr-un act juridic, dobada acestuia se face n condiiile art. 1191 C.civ., proba cu martori fiind admisibil numai dac valoarea obiectului contractului este sub 250 lei. Dac dreptul de proprietate rezult dintr-un fapt juridic, proba dreptului se poate face prin orice mijloc de prob. n practic s-a admis c dovada se face potrivit urmtoarelor reguli: a. titlul de proprietate poate fi folosit n aciunea de revendicare, devenind comun prilor. El poate fi orice act juridic prin care se recunoate existena dreptului de proprietate; b. titlul de proprietate este opozabil erga omnes; c. posesia cea mai bine caracterizat este determinat de stabilirea dreptului de proprietate. Situaii i principii de dovad a) Dac ambele pri au titluri scrise cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului revendicat: dac titlurile provin de la acelai autor, are ctig cel care i-a nscris mai nti titlul qui prior tempore, potior jure; dac nici unul nu a fcut nscrierea, ctig cel cu titlul cel mai vechi; dac e vorba de 2 testamente, ctig cel cu testamentul cel mai nou, care l revoc pe cel anterior; dac titlurile provin de al autori diferii. Dintre mai multe soluii propuse, au fost alese urmtoarele; cel care are posesia (in pari causa melitor est causa possidentis) sau cel care are titlul cu data cea mai veche. S-a optat pentru compararea drepturilor autorilor de la care provin cele 2 titluri; are ctig cel care a dobndit de la autorul al crui drept este preferabil. Se face aplicaia principiului nemo plus juris ad alium transferre potest, quem ipse habet. Unii susin c are ctig cel cu titlul mai vechi, cu condiia ca i posesia s fie mai bine caracterizat. Aceasta este i opiunea practicii judiciare. 43

Prin titlu n aceast materie se nelege nu numai cel translativ de proprietate (vnzare, donaie) care creeaz un drept n patrimoniul dobnditorului, ci i cel declarativ care recunoate un drept anterior (ex. o hotrre judectoreasc, un act de partaj, o tranzacie). Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare a imobilelor Dei art. 1890 C.civ. dispune c orice drept la aciune este supus prescripiei extinctive, iar termenul general de prescripie pentru aciunile reale este de 30 ani, se admite c aciunea n revendicare a bunurilor imobile este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Cauza soluiei: dreptul de proprietate are caracter perpetuu. Aciunile pentru celelalte drepturi reale se prescriu prin 30 ani. Totui, n doctrin se afirm c sunt imprescriptibile i ele. Excepie: imobilul supus urmririi silite vndut la licitaie public se poate urmri, de cel care se pretinde proprietar, n cel mult 5 ani de la ordonana de adjudecare. Aciunea n revendicare poate fi paralizat dac posesorul actual invoc n favoarea sa dobndirea proprietii prin uzucapiune de 30 ani sau de 10 la 20 ani. Efectele admiterii aciunii n revendicare sunt: a. Restituirea lucrului liber, sarcinile constituite de prt n conformitate cu principiul resoluto jure dantis; resolvitur jus accipientis. Restituirea se face n natur cu toate accesoriile. Dac bunul a pierit fortuit, se restituie indemnizaia de asigurare. b. Restituirea fructelor: Dac posesorul a fost de bun-credin se restituie numai cele posterioare introducerii aciunii. Dac posesorul a fost de rea-credin, el restituie toate fructele percepute sau nepercepute ori valoarea lor dac le-a consumat. El are dreptul s rein cheltuielile pe care le-a fcut pentru ntreinerea lucrurilor. c. Cheltuielile fcute cu lucrul pe care l restituie: cheltuielile necesare pentru conservarea lucrului pot fi cerute de al proprietar att de posesorul de bun-credin, ct i de cel de rea-credin; cheltuielile utile nu-s necesare, dar sunt de folos pentru c sporesc valoarea bunului i posesorul de bun-credin i cel de rea-credin au dreptul la restituire n msura sporului de valoare al bunului; cheltuielile voluptuare (pentru plcere) i care nu sporesc valoarea bunului. Posesorul nu are dreptul la restituirea lor, dar le poate ridica n msura n care nu stric bunul. d. Situaia construciilor noi i plantaiilor se regleaz dup regulile accesiunii (bun sau rea-credin a constructorului). e. Posesorul de bun-credin are un drept de retenie asupra bunului pentru restituirea cheltuielilor necesare i utile.

44

ACIUNEA N REVENDICAREA MOBILIARA Datorit modului cum e reglementat dovada proprietii mobilelor, revendicarea lor este practic imposibil. Regula din art. 1909 al.1 C.civ.: Posesia de bun-credin a bunurilor mobile valoreaz titlu de proprietate, adic lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiei lor, fr trecere de timp. Condiii de aplicare: S fie vorba de bunuri mobile corporale. Prin excepie, se aplic i titlurilor la purttor aciuni, obligaii de stat i societi, certificate de proprietar. Se aplic bunurilor individual determinate. Nu se aplic bunurilor corporale din domeniul public sau care sunt accesorii ale unui imobil (mobila din apartament). Persoanele crora li se aplic art. 1909 alin.1 C.civ. Textul nu poate fi invocat de un detentor precar cruia adevratul proprietar i-a ncredinat bunul de bunvoie. Proprietarul are o aciune personal mpotriva detentorului precar, dar poate folosi i revendicarea (ns n aceast aciune va trebui s dovedeasc proprietatea). Condiiile posesiei pentru a se invoca art. 1909 alin. 1 C.civ: s fie real, deci s coexiste corpus i animus sibi habendi; s fie util, adic neviciat. Nu se cere continuitatea, pentru c textul se refer la prescripia instantanee; posesorul s fie de bun-credin n momentul intrrii n posesie, indiferent c ulterior a devenit de reacredin. Buna credin se prezum (bona fides presumitur). Nu se cere just titlu ca element separat de bun-credin. Deci detentorul precar nu poate invoca art. 1909 al.1 C.civ. mpotriva proprietarului de la care deine lucrul. Dar s-a spus c el poate opune art. 1909 alin.1 mpotriva proprietarului dac deine bunul de la un alt detentor precar. (Ex. creditorul gajist care primete bunul de la un alt detentor, se poate opune proprietarului dac dovedete c e de bun credin). Rezumnd, pentru a invoca art. 1909 alin. 1 C.civ. trebuie ndeplinite urmtoarele condiii: a. proprietarul s se fi desesizat voluntar de bunul su mobil, ncredinndu-l prin contract unui detentor precar (chiria, comodatar, depozitar); b. detentorul precar s nstrineze bunul mobil unei tere persoane, fr s aib consimmntul proprietarului care i l-a ncredinat; c. terul s dobndeasc bunul mobil cu bun-credin de la detentorul precar i nu de la adevratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate, avnd convingerea c detentorul precar este adevratul proprietar al bunului; d. posesia terului dobnditor de bun-credin a bunului s fie efectiv i real, avt att corpus ct i animus. Proprietarul iniial are o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar, a crui fapt constituie infraciunea de abuz de ncredere. Excepii de la art. 1909 alin.1 Cod civil Art. 1909 alin.1 nu se aplic bunurilor pierdute sau furate. Potrivit alin.2, cel care a pierdut sau i s-a furat lucrul l poate revendica n curs de 3 ani, din ziua pierderii ori furtului, de la cel la care se gsete, rmnnd acestuia regres mpotriva celui de la care l are. Condiii de aplicare a art. 1909 alin.2 C.civ.: terul dobnditor de bun credin s fi dobndit de la ho sau de la gsitor; textul nu se aplic dac bunul e la ho, gsitor sau la un ter dobnditor de rea-credin. Prin furt sau pierdere nelegem ieirea din patrimoniu fr voia proprietarului; chiar n caz de for major, dar nu de infraciune cu abuz de ncredere: nelciunea, gestiunea frauduloas. Pentru revendicare trebuie dovedit c reclamantul a fost posesorul bunului, c acesta a ieit din patrimoniu fr voia lui i c bunul revendicat e identic cu cel furat i gsit. Termenul de 3 ani pentru introducerea aciunii de revendicare este un termen de decdere, nu de prescripie achizitiv ori extinctiv. Deci, dup 3 ani se pierde nsui dreptul de proprietate al reclamantului. Reguli speciale pentru bunurile pierdute ori furate: a) Proprietarul care i revendic bunul de la posesorul nelegitim nu are obligaia de a plti acestui posesor contravaloarea bunului revendicat. 45

La bunurile pierdute sau furate, proprietarul revendicant i pltete terului dobnditor al bunului de buncredin dintr-un loc public unde n mod obinuit se fac asemenea operaii (trguri, blciuri) preul pe care el l-a pltit. b) Proprietarul va avea o aciune n despgubire mpotriva hoului ori gsitorului. Revendicarea bunului mobil de la terul dobnditor de rea-credin, de la ho i gsitor: Art. 1909 nu se aplic n cazul aciunii n revendicare a adevratului proprietar mpotriva aceluia care a cunoscut c nu a dobndit de la adevratul proprietar. Deci reaua credin nu are valoarea unui titlu de proprietate i aciunea n revendicare e posibil. Ea e imprescriptibil, dei unii spun c e prescriptibil. Explicaia art. 1909 alin.1 C.civ.: Proprietarul nu are revendicare mpotriva dobnditorului de bun-credin pe motive de echitate (proprietarul suport riscul alegerii persoanei creia i-a dat bunul) i n interesul siguranei circuitului civil. Teoretic, s-a spus c textul creeaz o prescripie instantanee, c e un nou mod de dobndire a proprietii sau c textul instituie o prezumie absolut (juris et de jure) de proprietate. La uzufruct, cnd acesta se deposedeaz de bunvoie de un bun mobil corporal asupra cruia el are uzufruct, el nu mai poate urmri prin aciune confesorie restituirea, aplicndu-se art. 1909 alin. 1 C.civ. Efectele sunt aceleai ca la revendicarea imobilelor. Revendicarea bunurilor proprietate public a.) Bunurile din domeniul public (imobile i mobile) sunt imprescriptibile extinctiv. Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile i sub aspect achizitiv. Deci aciunea n revendicare poate fi introdus mpotriva oricrui posesor de bun sau rea-credin, neputnd fi paralizat prin prescripia achizitiv. Pentru bunurile din domeniul public se prezum dreptul de proprietate al statului sau unitilor sale administrativ-teritoriale. b.) Bunurile din domeniul privat. Potrivit Constituiei, art. 41 pct.2, proprietatea privat este ocrotit n mod egal, indiferent de titularul ei. Bunurile din domeniul privat sunt supuse dreptului comun, dac legea nu prevede altfel. c.) Revendicarea bunurilor proprietate cooperatist Sunt proprieti private, deci sunt supuse regimului de drept comun privind prescripia achizitiv i extinctiv, cu precizrile fcute. Reclamantul trebuie s-i dovedeasc dreptul de proprietate ntr-o aciune n revendicare.

46

PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE. CARTEA FUNCIARA 1. RAIUNEA PUBLICITII DREPTURILOR REALE MOBILIARE. Formele de publicitate sunt prevzute n interesul terilor pentru a se face opozabil actul juridic. Dac nu se face publicitate imobiliar, va exista o neconcordan ntre caracterul relativ al efectelor conveniei translative de proprietate (ntre prile contractante) i caracterul absolut al dreptului de proprietate, opozabil erga omnes. nlturarea neconcordanei se face prin publicitate imobiliar, care face convenia opozabil erga omnes. 2. Noiunea de publicitate imobiliar Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general, are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobile din aceeai localitate. Registrul cadastral de publicitate imobiliar este constituit din crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti. El se ine la biroul de carte funciar al jud n a crui raz de activitate este situat imobilul respectiv. Registrul se completeaz cu: a) un registru special de intrare; b) planul de identificare a imobilelor; c) repertoriul imobilelor; d) index alfabetic al proprietarilor; e) map cu cererile scrise. SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIAR cunoscute n Romnia. a) sistemul registrelor de transcripie i inscripie reglementat de Codul de procedur civil n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea (sistemul publicitii personale); b) sistemul crilor funciare, aplicat n Transilvania, Banat i nordul Moldovei (sistemul publicitii reale); c) un sistem intermediar de publicitate funciar, aplicat n localiti din judeul Ilfov fr efecte constitutive. Registrele de publicitate imobiliar se in la judectorii. Potrivit art. 108 din Legea nr. 36/1995 privind notarii publici i activitatea notarial, atribuiile de publicitate mobiliar i imobiliar, registrele de transcripii-inscripii, mapele de amanet, crile funciare sunt de competena judectorilor. 3. REGLEMENTAREA ACTUAL A PUBLICITII IMOBILIARE N ARA NOASTR n prezent, n temeiul Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 precum i Ordinul 2371/c/1977 publicat la 23 februarie 1998 al ministrului de stat i ministrului justiiei, prin care s-a aprobat Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cri funciare ale judectoriilor, publicitatea imobiliar se ndeplinete pe tot teritoriul rii prin carte funciar i se ntemeiaz pe sistemul general i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic al cadastrului general. 4. CARTEA FUNCIAR Cartea funciar cuprinde evidena juridic integral i exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitate, ca unitate administrativ teritorial: comun, ora, municipiu (jude). Prin imobil se nelege o parcel de teren cu sau fr construcii ori vegetaie, precis delimitat, a crei identificare se face n localitatea unde este situat printr-un numr cadastral i un numr al crii funciare n care a fost nscris. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic al tuturor terenurilor i ale celorlalte bunuri imobile de pe ntregul cuprins al rii. Funcia juridic se ndeplinete prin indentificarea proprietarului pe baza actului de proprietate sau pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar de ctre oficiile teritoriale, precum i prin publicitatea imobiliar care se efectueaz de birourile de carte funciar ale judectoriilor. Publicitatea imobiliar are ca obiect nscrierea n Cartea funciar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modific sau care, dup caz, se sting i se radiaz, ca urmare a actelor i faptelor juridice referitoare la un bun mobil. n Cartea funciar se mai nscriu sau, dup caz, se radiaz i alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i litigii judiciare n legtur cu bunul mobil.

47

Operaiunile de nscriere sau de radiere a nscrierilor din cartea funciar se fac att n scopul opozabilitii drepturilor reale imobiliare i a celorlalte operaiuni nscrise n cartea funciar, ct i n scopul informrii terelor presoane interesate. Crile funciare se ntocmesc pe localiti i se numeroteaz pentru fiecare imobil. n aceeai carte funciar se nscrie, dup caz, att parcela ct i corpul de proprietate format din imobilele alipite ale unui proprietar, ca i partida lui cadastral alctuit din mai multe corpuri de proprietate situate n aceeai localitate. Biroul de carte funciar este condus de un judector desemnat de preedintele judectoriei. Cererea privind efectuarea operaiunilor de nscriere sau de radiere a nscrierii n cartea funciar se depune la Biroul de carte funciar, ntr-un singur exemplar, i se nregistreaz n data i ora primirii de ctre grefier sau de ctre conductorul de carte funciar care ine registrul de intrare. PRINCIPIILE NOILOR CARTI FUNCIARE 1. Publicitatea imobiliara = totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care se determina situatia materiala si juridica a bunurilor imobiliare, n mod public, prin registre special tinute de autoritatilor statale, n vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare i cele cele legate de asigurarea circulatiei lor n conditiile legii 2. PRINCIPIILE NOILOR CARTI FUNCIARE 2.1 PRINCIPIUL PUBLICITATII INTEGRALE A DREPTURILOR REALE cerinta legii de a fi nscrise n CF toate operatiunile juridice prin care se constituie, se transmite, se modifica sau se stinge un drept real imobiliar, sau toate actiunile n justitie privitoare la imobile, pentru ca actul respectiv sa devina opozabil tertilor Sunt opozabile si fara inscriere in CF DP i celelalte DR cnd provind din succesiune, accesiune, vnzare silita i uzucapiune precum i cele dobndite de stat i de orice pers, prin efectul legii, prin expropriere sau prin HJ 2.2 PRINCIPIUL RELATIVITATII NSCRIERII numai mpotriva celui care la nregistrarea cererii era nscris ca titular al Dr asupra careia urmeaza sa se faca nscrierea i mpotriva aceluia care i-a garantat dreptul nainte sa i-l nscrie, daca ambele nscrieri se fac simultan n caz de nstrainari succesive, ultimul dobnditor poate cere nscrierea acestora daca dovedete prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice 2.3 PRINCIPIUL LEGALITATII jud delegat de CF verifica daca sunt ntrunite conditiile prevazute de lege pentru nscrierea unui DR ncheierile de nscriere n CF sunt supuse cailor ordinare de atac 2.4 PRINCIPIUL OFICIALITATII NSCRIERII notarul public care a ntocmit un act prin care se transmite, se modifica, se constituie, sau se stinge un DR imobiliar este obligat sa ceara din oficiu nscrierea lui n CF instanta de judecata trimite n termen de 3 zile HJ ramasa definitiva i irevocabila, constitutiva sau declarativa asupra unui DR imobiliar, la biroul de CF al judecatoriei n raza careia se afIa imobilul 2.5 PRINCIPIUL PRIORITATII NSCRIERII nscrierile n CF devin opozabile fata de terti de la data nregistrarii cererilor de nscriere, care este i data nscrierii; ordinea nregistrarii cererilor determina rangul nscrierii n cazul mai multor cereri depuse n aceeai zi, drepturile de ipoteca i privilegiile vor avea acelai rang, cel interesat putndu-se adresa instantei Exceptii drepturile reale dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silita, uzucapiune deoarece nu sunt supuse nscrierii dobnditorul anterior care cere instantei acordarea unui rang preferential inscrierii sale fata de cea efectuata de un tert care a dobndit ulterior cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinta 2.6 PRINCIPIUL FORTEI PROBANTE dreptul real inscris n CF se prezuma ca exista daca a fost constituit sau dobndit cu buna credinta, pna la dovada contrara 48

dreptul care nu este Inscris sau a fost radiat, se prezuma ca nu exista, pna la dovada contrara cuprinsul CF se considera a fi exact n folosul celui care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros un drept real imobiliar, daca n momentul dobndirii dreptului, nu a fost Inscrisa n CF vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei sau daca nu a cunoscut pe alta cale aceasta inexactitate

49

INSCRIERILE IN CARTEA FUNCIARA Cartea funciar cuprinde evidena juridic integral i exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitate, ca unitate administrativ teritorial: comun, ora, municipiu (jude). Prin imobil se nelege o parcel de teren cu sau fr construcii ori vegetaie, precis delimitat, a crei identificare se face n localitatea unde este situat printr-un numr cadastral i un numr al crii funciare n care a fost nscris. STRUCTURA CRII FUNCIARE Cartea funciar are un titlu care indic numrul ei i numele localitii n care e situat imobilul Este format din 3 pri: Partea I descrierea imobilelor (nr. de ordine i cadastral, suprafaa terenului, categoria de folosin, construciile); Partea a II-a nscrieri privind dreptul de proprietate: a. numele proprietarului; b. actul sau faptul juridic care constituie dreptul de proprietate; c. strmutrile proprietii; d. servituile constituite n folosul imobilului; e. faptele juridice, drepturile personale sau alet raporturi juridice i aciunile privitoare la proprietate; f. orice modificare n nscrisuri ce s-ar face n titlu. Partea a III-a nscrierile dezmembrmintelor dreptului de proprietate i cuprinde: a) dezmembrmintele, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea pe mai puin de 3 ani; b) fapte juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. nscrierea i radierea nscrierilor n cartea funciar Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transcris. Radierea se face n temeiul actului care exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia cazului cnd se stipuleaz un termen menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor. Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil sau, uneori, decizia autoritii administrative va nlocui actul prevzut mai nainte. NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR sunt de trei feluri: 1) ntabularea dreptului de proprietate a celorlalte drepturi reale principale i a drepturilor reale accesorii imobiliare; 2) nscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiia justificrii lor ulterioare; 3) notarea altor raporturi juridice, a incapacitilor, drepturilor personale, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare n legtur cu imobilele din cartea funciar. Publicitatea dobndirii drepturilor reale este strns legat de evidena fondului funciar. Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.17/26 martie 1996 generalizeaz sistemul de publicitate imobiliar prin cartea funciar, renunndu-se la sistemul de transcripiune i inscripiune cunoscut n unele zone ale rii. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a bunurilor imobile pe ntreg teritoriul rii. Cadastrul general se organizeaz al nivelul comunei, oraului, municipiului, judeului i la nivelul rii. Cadastrul are o funcie tehnic, o funcie economic i o funcie juridic. Funcia juridic se realiz prin identif proprietarului pe baza actului de proprietate i publicitate imobiliar. Docum principale ale Cadastrului general, ntocmite la nivelul comunelor, oraelor i municipiilor, sunt: 1. registrul general al parcelelor; 2. indexul alfabetic al proprietarilor i domiciliul acestora; 3. registrul cadastral al proprietilor; 4. registrul corpurilor de proprietate; 5. fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i categorii de folosin; 50

6. planul cadastral. EFECTELE NSCRIERILOR N CARTEA FUNCIAR nscrierea n cartea funciar devine opozabil fa de teri de la data nregistrrii cererii, ordinea nregistrrii cererii determinnd rangul nscrierii. nscrierea n cartea funciar nu mai are caracter constitutiv, ci numai de opozabilitate fa de teri. Pt det terilor mai intereseaz dac dobnditorul imobilului a fost cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, precum i dac a fost de bun-credin ori de rea-credin la data ncheierii actului juridic de dobndire. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscriere n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele. n aceleai condiii sunt opozabile drepturile dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul Legii de expropriere sau prin hotrri judectoreti. Cel ce a transmis sau a constituit n folosul altuia un dr real asupra unui imobil, este obligat s predea nscrisul translativ sau constitutiv al dr pentru nscrierea n cartea funciar, dac acest nscris este n posesia sa i este singurul exemplar doveditor, afar de cazul n care s-a procedat, din oficiu, la nscriere. nscrierea provizorie se face n cazul dobndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensiv sau dac hot jud pe care se ntemeiaz nu este definitiv i irevocabil. Ea devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiia i n msura justificrii ei. Prezumia existenei dreptului real n Cartea funciar Dac n Cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei dac a fost dobndit sau constituit cu bun-credin, ct timp nu se dovedete contrariul. Dac un drept se radiaz din Cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. Fora probant a nscrierii n Cartea funciar Cuprinsul Crii funciare se consider exact, n folosul acelei persoane care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros un drept real; dac n momentul dobndirii dreptului n-a fost nscris n Cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei, sau dac nu a cunoscut pe alt cale aceast inexactitate. n cazul n care cuprinsul Crii funciare nu corespunde n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea acesteia. Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond, este imprescriptibil. nscrierea cu efect de informare. Actele i faptele juridice privitoare la dr personale, la starea i capacitatea pers n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, pot fi nscrise, la cerere, cu efect de informare pentru terele persoane. Orice pers interesat poate cerceta Cartea funciar, cu excepia evidenelor care privesc sigurana na. n cazul proprietii imobiliare, comune ori n indiviziune, se nscriu n aceeai carte funciar toi proprietarii. n cazul indiviziunii se va indica cota fiecrui coproprietar. Imobilele ce aparin domeniului public i domeniul privat al Statului sau al consiliului local, se nscriu n registrul de publicitate special al teritoriului administrativ pe care sunt situate. Dispoziii tranzitorii i finale nscrierile fcute, n conformitate cu actele normative n vigoare, n registrul de transcripiuni i inscripiuni, n crile funciare i n crile de publicitate funciar, nainte de data intrrii n vigoare a legii noi, i vor produce efectele i dup aceast dat, cu excepia cazurilor cnd dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii. Actul juridic privind constituirea sau transm unui dr imobiliar, ncheiat ant legii, netranscris n registrul de transcripii-inscripii, ori nenscris n CF (n Ardeal), devine opozabil de la data nscrierii n Cartea funciar. Cf. art.72 din L7/1996 privind cadastrul judiciar, la data finalizrii lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul administrativ al unui jude i nceteaz aplicabilitatea pentru judeul respectiv dispoziiile din art. 710-720 C.pr.civ. cu privire la regulile de transcripii-inscripii, dispoziiile privind Cartea funciar cuprinse n Decretul-lege nr.115/1938 i ale Legii nr.242/1947 pentru transformarea crilor funciare provizorii din vechiul Regat n cri de publicitate funciar. Dispoziiile menionate mai sus se abrog dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii ri.

51

ACTIUNILE DE CARTE FUNCIARA 4.1 ACTIUNEA N PRESTATIE TABULARA acea actiune n justitie care are ca obiect obligarea prtului sa predea inscrisul necesar efectuarii inscrierii unui DR imobiliar n CF, n caz de refuz, atunci cnd nscrisul exista ntr-un singur exemplar, instanta dispunnd intabularea sanctioneaza nendeplinirea obligatiei de a face reprezentata de predarea nscrisului ACTIUNEA N PRESTATIE TABULARA SPECIALA actiunea indreptata mpotriva unui tert, prin care dobnditorul anterior cere instantei sa acorde Inscrierii sale rang preferential fata de nscrierea efectuata la cererea unui tert care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit, sau daca l-a dobndit cu titlu oneros, dar a fost de rea credinta 2 CONDITII 1. Actul juridic n temeiul caruia se cere efectuarea prestatiei tabulare sa fie anterior actului n baza caruia tertul i-a nscris dreptul 2. tertul a dobndit cu titlu gratuit, sau daca a dobndit cu titlu oneros, sa fi fost de rea credinta 4.2 ACTIUNEA N RECTIFICAREA NSCRIERILOR N CARTEA FUNCIARA actiunea n justitie care are ca obiect inlaturarea neconcordantelor care pot exista ntre nscrierile n CF i situatia juridica pretins reala a imobilului Reclamantul este cel vatamat printr-o nscriere inexacta Prtul este beneficiarul inscrierii inexacte sau succesorii acestuia actiunea n rectificare este de regula este imprescriptibla cnd are ca obiect rectificarea notarilor este ntotdeauna imprescriptibila prescriptibila in termen de 10 ani de la inregistrarea cererii pentru inscrierea dreptului a carei rectificare se solicita cnd este introdusa impotriva tertilor de buna crdinta ce au dobndit un DR cu titlu gratuit, prin donatie sau legat, cu exceptia cazurilor in care dreptul material la actiunea in fond s-a prescris mai inainte prescriptibila in termen de 3 ani de la inregistrarea cererii pentru inscrierea dreptului a carei rectificare se solicita cnd este introdusa impotriva tertilor de buna crdinta ce au dobndit un DR cu titlu oneros intemeindu-se pe cuprinsul CF

52

CIRC UL ATIA JU RIDICA A CONSTRUCT IL OR P ROP RIETATE PRIVATA Pornind de .la sensul strict juridic al notiunii de proprietate, acela de drept pe care iI are 0 persoana de a poseda, folosi si dispune in mod exclusiv si absolut de un lucru, in limitele stabilite de lege, retinem ca Constitutia Romaniei, republicata, garanteaza dreptul de proprietate si proprietatea privata. Inst rainarea constructii lor. a. Vanzarea-cumpararea constructiilor. Modalitatea prin care se transfera dreptul de proprietate cel mai des intalnita in practica juridica este aceea a contractului de vanzare-cumparare. Principiul de drept care guverneaza materia transferului dreptului de proprietate este acela al consensualismului, in baza caruia transmiterea dreptului de proprietate ori constituirea unui drept real are loc in momentul incheierii contractului - contractul se considera vatabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor. - forma autentica nu este ceruta nici in cazul instrainarii dreptului de proprietate asupra constructiilor => daca insa instrainarea are ca obiect o constructie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumparatorul dobandeste numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construtiei si un drept de folosinta asupra terenului), in materia proprietatii terenului actul valorand numai un antecontract de vanzare cumparare. - vanzarea-cumpararea de constructii este valabila prin simplul acord de vointa al partilor fara intocmirea vreunui inscris, care daca este incheiat este necesar pentru proba contractului si nu pentru valabilitatea lui - in cazul constructiilor situate pe un teren care are ca proprietar pe proprietarul constructiei, instrainarea trebuie sa se faca prin act autentic - in ceea ce priveste forma actutui juridic de instrainare a 'constructiei ce are acelasi proprietar ca si terenul pe care se afla, intrucat sub sanctunea nulitatii absolute a actului, terenul nu se poate instraina in mod valabil decat prin act autentic, practic si constructiile ce se afla pe acesta se transmit tot prin acelasi act autentic, ele fiind un tot indivizibil - in cazul in care proprietarul constructiei nu este si proprietarul terenului pe care aceasta se afla, ci are doar un drept de folosinta asupra terenului, instrainarea constructiei se poate face cu act sub semnatura privata necesar numai pentru proba sa. Cerinta incheierii actului in forma autentica este impusa si de necesitatea inregistrarii valabile a actelor de instrainare in registrele de publicitate imobiliara. - in materia vanzarii-cumpararii de constructii, daca necesitatea unei anumite forme rezulta numai din intelegerea partilor, atunci el nu se transforma in contract solemn - o asemenea intelegere are numai semnificatia amanarii incheierii contractului de vanzare-cumparare si deci reprezinta un antecontract. b. Donatia. Daca o constructie constituie obiectul unui act de instrainare ce trebuie incheiat pentru insati valabilitatea lui in forma autentica, nerespectarea acestei prevederi legale face ca actul sa fie nul absolut, cum ar fi instrainarea unei constructii prin donatie. c. Schimbul de constructii. Intrucat constructiile proprietate privata nu sunt scoase din circuitul civil, ele pot forma obiectul contractului de sehimb, fie ea se schimba proprietatea a doua imobile, cu sau fara sulta, fie ca in schimbul transmiterii proprietatii asupra unui imobil instrainatorul primeste alte drepturi.

53

CIRC UL ATIA JU RIDICA A TERENURI LOR P ROP RIETATE PRIVATA In ceea ce priveste expresia circulatia juridica a terenurilor pot fi avute in vedere doua sensuri. Intr-un sens mai larg, este stabilita constituirea si transferul drepturitor subiective, drepturi reale sau drepturi de creanta cu privire la un bun oarecare, iar intr-un sens mai restrans se are in vedere modul prin care se realizeaza transferul dreptului de proprietate imobiliara, in speta cel al terenurilor proprietate privata. Dupa forma dreptului de proprietate, terenurile se impart in: - terenuri aflate in proprietate privata - terenuri aflate in proprietate publica. Titularii dreptului de proprietate privata asupra terenurilor sunt: persoanele' fizice de drept privat, persoanele juridice de drept privat, persoanele juridice de drept public (statul si unitatile administrativteritoriale) cu privire la terenurile aflate in domeniul privat al statului si unitatilor administrativ teritoriale. Dreptul de proprietate privata asupra terenurilor are acelati regim juridic, indiferent de titularul sau, fiind in mod egal ocrotit de lege. Potrivit Legii nr. 247/2005, terenurile proprietate privata: indiferent de destinatia si titularul lor, sunt si raman in circuitul civil - pot fi instrainate si dobandite liber prin oricare din modurile prevazute de lege, cu respectarea dispozitiitor legii - cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea speciala" - in baza vecniului act normativ, respectiv Legea nr. 54/1998 erau stabilite unete interdictii in acest sens: cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor. - persoanele fizice care au cetatenie romana si domiciliul in strainatate pot dobandi in Romania, prin acte juridice intre vii si prin mostenire, terenuri de orice fel - persoanele juridice straine nu pot dobandi terenuri in Romania prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte - se instituia astfel incapacitatea strainilor si a apatrizitor de a dobandi proprietatea terenurilor, indiferent de categoria de folosinta a acestora => incapacitatea viza dobandirea prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte, prin mostenire sau prin uzucapiune. Legea le interzicea strainilor si apatrizilor nurnai dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilorl nu si a desmembramintelora.cestui drept. Legea nr.312/2005 are ca obiect reglementarea dobandirii dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanete juridice straine. Dispozitiile acestui act normativ nu se aplica in cazul dobandirii dreptutui de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi prin mostenire legala. - regimul juridic al terenurilor = ansambtul de reguli de fond si de forma care guverneaza actele juridice cu privire la terenuri. Potrivit Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentical sub sanctiunea nulitatii absolute. Terenurile aflate in proprietate privata sunt si raman in circuitul civil general, putand fi instrainate prin acte juridice si dobandite prin modurile reglementate de Codul civil (vanzare-cumparare, donatie, renta viagera, contract de intretinere, testament, succesiune, uzucapiune si accesiune). - dreptul de proprietate privata asupra terenurilor poate fi dezmembrat, in conditiile legii, prin constituirea de drepturi reale principale derivate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute propriu-zisa si dreptul de superficie - terenurile pot fi grevate de drepturi reale accesorii: dreptul de ipoteca, dreptul de retentie si privilegiile speciale imobiliare. De la regula potrivit careia terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor sunt si rarnan in circuitul civil exista si exceptii: - unele terenuri agricole dobandite in proprietate privata in conditiile Legii nr. 18/1991, pe calea improprietaririi, sunt temporar si partial scoase din circuitul civil general - "Terenul atribuit conform art 19 alin. 1, art. 21 si art. 43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare" - constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primarie, prefectura, procuror, precum si de catre oricare alta persoana interesata. - sunt temporar si partial scoase din circuitul civil general urmatoarele terenuri dobandite in proprietate privata prin improprietarire: 54

1. terenurile atribuite in proprietate fostilor cooperatori activi care nu au adus teren in cooperativa agricola sau au adus teren rnai putin de 5.000 mp, precum si celor care au lucrat ca angajati in ultimii trei ani in cooperativa sau in asociatii cooperatiste; 2. terenurile atribuite familiilor care solicita in scris si se obliga sa le lucreze, terenuri situate in localitatile cu excedent de suprafata agricola; 3. terenurile atribuite familiilor fara pamant sau cu pamant putin din alte localitati, din terenurile situate in localitatile cu excedent de suprafata agricola, care si-au asumat obligatia de a-si stabili domiciliul in localitatea respectiva si de a cultiva pamantul primit, renuntand la proprietatea din extravilan avuta in localitatea lor; 4. terenurile din zona montana, defavorizata de factori naturali, atribuite in proprietate familiilor tinere de tarani care provin din mediul agricol montan, au priceperea necesara si se obliga in scris sa intemeieze gospodarii sa creasca animale si sa exploateze rational pamantul in acest scop; - textul este de stricta interpretare si aplicare - celelalte terenuri trecute in proprietate particulara prin improprietarire se afla fara restrictii speciale in circuitul civil general, putand fi instrainate si respectiv dobandite prin acte si fapte juridice, inclusiv prin acte intre vii. - terenurile atribuite in proprietate particulara in cazurite si conditiile prevazute de Legea nr. 18/1991 sunt numai temporar si partial scoase din circuitul civil general - ele nu pot fi instrainate prin acte intre vii timp de 10 ani => interdictiile de instrainare se refera deopotriva la transmiterea dreptului de proprietate si la constituirea de drepturi reale, dezmembraminte ale dreptului de proprietate (uzufructul, uzul si superficial). - aceste terenuri nu pot fi nici ipotecate - totusi, daca un drept de ipoteca este sau a fost constituit, el nu va putea fi realizat de creditorul ipotecar, decat dupa implinirea termenului de 10 ani cand terenul ipotecat intra in circuitul civil general. - terenurile la care se refera art. 32 din Legea nr. 18/1991 sunt si raman partial in circuitul civil - ele pot fi transmise si dobandite in proprietate sau cu titlu de alt drept real principal prin acte mortis causa si prin succesiune legala. - se apreciaza ca posesia exercitata de altul asupra unui asemenca teren in intervalul termenului de 10 ani va putea fi luata in considerare pentru a invoca uzucapiunea de 30 de ani in sistemul Codului civil - nu va putea fi invocata insa uzuc'apiunea de scurta durata care face necesara dovada existentei justului titlu =>un titlu translativ de proprietate lovit de nulitate absoluta nu este just titlu. - Legea prevede ca momentul din care incepe sa curga termenul de 10 ani este 1 ianuarie a anului calendaristic urmator celui in care s-au indeplinit cerintele de publicitate imobiliara, s-a facut transcrierea titlutui de proprietate ori intabularea in cartea funciara. Sanctiunea actelor de instrainare intre vii a terenurilor enumerate in art. 32 din Legea nr. 18/1991 este nulitatea absoluta. Actiunea in constatarea nulitatii este imprescriptibila si poate fi introdusa de primarie, prefectura, procuror si de orice persoana interesata. Nulitatea nu poate si acoperita prin confirmare. Dupa implinirea termenului de 10 ani, terenurile in cauza vor intra in circuitul civil general, putand fi instrainate in regim de drept comun, inclusiv prin acte juridice intre vii. Potrivit Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute - terenurile nu pot fi instrainate decat prin act autentic ceea ce impune unele conditii ce trebuie respectate in caz de incheiere a unui antecontract de instrainare a unui asemenea teren. Legea nr. 247 /2005 stabileste cadrul reglementarilor cu privire la vanzarea terenurilor. Terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor, sunt si raman in circliitul civil - pot fi instrainate si dobandite liber prin oricare-din modurile prevazute de lege, cu respectarea dispozitiilor prezentei legi. Legea dispune ca: * terenurile cu sau fara construqii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. * in cazul in care prin acte juridice intre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fara constructie, indiferent de destinatia sau intinderea acestora, dispozitiile amintite anterior se aplica in mod corespunzator. Cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si tegalitatea titlului de 55

proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara constructii nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz. Instrainarile realizate sub orice forma nu valideaza titlurile de proprietate ale instrainatorilor si dobanditorilor, daca acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a incalcarii dispozitiilor legale in vigoare la data incheierii lor. Schimbul de terenuri proprietate privata se poate face cu acordul partilor contractante prin act autentic. Nerespectarea formei autentice atrage nulitatea absoluta a actului de schimb. Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobandeste situatia juridica a terenutui inlocuit, cu respectarea drepturilor si a sarcinilor constituite anterior in conditiile legii. Schimbul de terenuri intre persoanele fizice se poate face numai pe baza acordului acestora, dar pentru a fi vatabil este necesar sa se incheie in forma autentica. In ceea ce priveste forma autentica, ea este ceruta "ad validitatem", asa cum rezulta expres din lege.

56