Metodele matematice, statistice i econometrice se aplic pe larg n procesul estimrii valorii patrimoniului.

n special, le regsim n cadrul analizei pieei, analizei tendinelor de schimbare a factorilor de ordin economic, social, administrativ, a cererii i ofertei, precum i n analiza interlegturii lor cu valoarea patrimoniului, ns nu numai. n ultimii ani se observ tendina de matematizare a evalurii, aplicarea aparatului matematico-statistic n scopul minimizrii incertitudinii existente n procesul evalurii patrimoniului. Adaptrile modelrii matematice la fenomenele economice concrete au la baz o concepie asupra mrimilor (indicatorilor) care particip n procesul fundamentrii complexe a deciziei. Aceste mrimi, fiind culese din diferite surse, implicnd presa periodic, observri, anchete, rapoarte etc. permit msurarea lor cu diferite grade de precizie (fig.3.8). Din punct de vedere al preciziei, mrimile ce caracterizear procesele economice se clasific n trei mari categorii [123, p.8]: mrimi deterministe (riguros stabilite cu o valoare unic), mrimi stochastice / aleatorii (mrimi ce au o mulime de valori crora li se asociaz o probabilitate) i mrimi vagi / fuzzy (nu au o valoare unic, ci o mulime de valori crora li se asociaz un grad de apartenen la o anumit proprietate). Aceast clasificare a mrimilor care pot caracteriza procesele economice permite gruparea similar a metodelor de prelucrare a datelor: metode deterministe, metode stochastice i metode fuzzy. O alt clasificare bazat pe criteriul exactitii presupune gruparea metodelor n exacte, aproximative i metode euristice. Ambele moduri de clasificare sunt necesare pentru a pune n eviden precizia la diverse etape ale fundamentrii deciziei: culegerea datelor i prelucrarea acestora n scopul adoptrii unei decizii.

Metode deterministe
Oferta Tranzacii Rapoarte Note informative

Soluie optim Soluie optim cu o probabilitate Soluie suboptim

Metode stochastice

mrimi
Metode euristice

Volum de date

Precizia mrimilor bogat

deterministe stochastice vagi

redus mare
Metode fuzzy Metode stochastice

mic
determinist e stichastice Metode deterministe

metode
euristice

de culegere date
vagi

de prelucrare date
exacte

Sursa: [123, p.8.]

Fig.3.8. Clasificarea mrimilor i metodelor

Generaliznd experiena practicienilor i teoreticienilor n domeniul evalurii, propunem schema formalizat de aplicare a diverselor metode matematice n vederea estimrii valorii patrimoniului (tab.3.8). De asemenea, pe larg sunt aplicate teoria probabilitilor i teoria erorilor. Putem ntlni recomandri de aplicare i a urmtoarelor metode: Tabelul 3.8. Aplicarea metodelor statistico-matematice pentru evaluarea patrimoniului Etapa Scopul Metode / modele aplicate evalurii 1 2 3 Analiza selectarea eantionului prealabil, gruparea datelor n baza caracteristicilor calitative colectarea datelor colectarea i gruparea datelor n baza caracteristicilor selectarea cantitative datelor prelucrarea datelor aprecierea parametrilor distribuiei datelor selectate (msuri ale tendinei centrale: media aritmetic, moda, mediana, sperana matematic; msuri ale abaterii de la tendina central: amplitudinea mprtierii, abaterea medie, abaterea-standard (media ptratic a abaterilor) i dispersia) teoria erorilor

aproximative

 aprecierea gradului de influen a factorilor asupra valorii patrimoniului Analiza celei mai eficiente utilizri Aplicarea abordrilor evalurii modelarea estimrii valorii patrimoniului

crearea i verificarea ipotezelor statistice i a intervalelor de ncredere corelaia i regresia simpl liniar aprecierea dependenei liniare dintre dou variabile cantitative regresia multiliniar aprecierea dependenei liniare dintre dou variabile de interval regresie non- liniar aprecierea dependenei neliniare dintre dou variabile analiza comparativ programarea liniar Metodele algebrei liniare: matricele, sisteme de ecuaii liniare, determinani Programarea liniar Metode de reducere a datelor: modelul aditiv, modelul cumulativ al lui Guttman, modelul cumulativ al lui Mokken, analiza factorial, analiza cluster, modelul de scalare multidimensional i modelul unifolding etc. metoda analizei ierarhiilor coeficientul de variaie media ponderat aplicarea analizei matriciale

Reconcilierea valorilor i aprecierea valorii finale

Sursa: elaborat de autor

analiza path o form extins a analizei de regresie liniar care permite formalizarea unei teorii cauzale, specificnd logica interaciunilor i determinrilor dintre variabile i fenomene, i produce estimri empirice ale efectelor variabilelor ce constituie un sistem cauzal; analiza logliniar metod de analiz categorial, adic de analiz a variabilelor categoriale, variabile a cror scal const ntr-un set de categorii, indiferent de modul cum s-au constituit acele categorii (spre exemplu: orientarea politic socialist, liberal, naionalist, sau materialul constructiv al cldirii crmid, piatr tiat, bloc din beton); analiza cluster o metod prin care elementele unei mulimi sunt grupate n submulimi, pornind de la una sau mai multe nsuiri ale acestor elemente. n scopul estimrii valorii de pia sau a valorii pentru impozitare a imobilului, putem ntlni aplicarea modelelor simple economico-matematice de tip aditiv, multiplicativ i hibrid. Un model hibrid pentru aprecierea valorii de pia a imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu a fost propus de ctre doctorul n economie Albu Ion [45]. Valoarea imobilului s-a propus a fi determinat aplicnd procedeul legturii inverse (evaluarea adaptiv):

VI = CG * (Pmed * S * CC + AC),
unde:

(3.20)

VI valoarea imobilului; CG produsul variabilelor calitative generale; Pmed preul

mediu la 1 m.p. suprafa total pe sectoare; S suprafaa total a imobilului evaluat; CC produsul variabilelor calitative ale cldirii (locuinei); AC suma variabilelor aditive ale cldirii (locuinei), valoarea mbuntirilor (telefon, boiler, nclzire autonom, subsol). Particularitatea modelului respectiv const n posibilitatea considerrii factorilor macroeconomici n procesul evalurii masive. Un model multiplicativ a fost elaborat n cadrul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru din Republica Moldova pentru evaluarea imobilului tipizat n scopul impozitrii. Ulterior au fost elaborate modele hibride, care se aplic n prezent pentru evaluarea masiv a altor tipuri de imobil n scopul impozitrii.

Evaluarea patrimoniului prin prisma logicii fuzzy Actuala teorie a evalurii indic estimarea valorii bunurilor din trei puncte de vedere: al costurilor necesare crerii acestor bunuri, al veniturilor ce pot fi generate de bunurile respective i al pieei. Fiecare din aceste abordri implic situaii probabilistice care, n funcie de metodele aplicate, sunt considerate n mod diferit. n cadrul abordrii prin cost valoarea se determin ca suma valorii terenului (Vt) i a construciei (Vc) considernd deprecierea acumulat (D): V = Vt + (Vc - D). Valoarea terenului depinde de preurile formate pe pia i de veniturile poteniale care ar putea fi generate de acest teren. Valoarea construciei considerate noi (valoarea de nlocuire sau reconstituire) depinde de preurile la materiale, manoper, exploatarea mainilor i utilajului, costuri de ntreinere i comercializare, beneficiul solicitat de investitor. Deprecierea acumulat, de asemenea, este o mrime incert i subiectiv, care depinde de gradul de profesionalism al evaluatorului. Simplificndu-i lucrul, evaluatorul opereaz cu mrimi medii probabile. Abordarea prin comparaii este axat pe preurile obiectelor analogice care, de regul, sunt ale ofertei (tranzacia nu a avut loc, deci i suma este incert, putnd fi modificat n timpul negocierilor), iar bunul evaluat adesea difer de cel analogic, fapt care introduce imprecizie considerabil (chiar dac prin ajustri se ncearc a fi aduse la o stare comparabil). Cele mai multe controverse, ns, le gsim n cadrul abordrii prin venit la capitolul determinarea ratei de actualizare sau a ratei de capitalizare. Rata de capitalizare trebuie s cuprind toat gama influenelor probabilistice care ar permite transformarea venitului ateptat n valoarea estimat. Rata de actualizare cuprinde probabiliti variate extinse pe un orizont larg de timp, valoarea fiind determinat prin nsumarea veniturilor probabile cptate n diferite perioade. Astfel, valoarea reprezint o sum probabil cptat n urma efecturii operaiunilor matematice cu cifre ce cuprind deja un nalt grad de probabilitate. Prin urmare, valoarea poate fi considerat un voal dens ce acoper bine preul bunului (care este un fapt cert), densitatea voalului fiind ntr-o dependen direct de incertitudinea pieei i riscurile aferente bunului, tranzaciei cu acest bun i/sau exploatrii continue a acestuia. Teoria valoare = utilitate susine c valoarea este o expresie a utilitii i raritii. Teoria valoare = munc afirm c valoarea este produsul muncii. Teoria valoare = entropie consider valoarea drept un fapt n sine bazat pe legile generale ale naturii i n special pe legea conservrii materiei i legea entropiei. Utilitatea este o categorie vag ce difer considerabil n funcie de persoan. Ea nu poate fi msurat cu precizie i respectiv nu este un fapt cert pentru oricine. Munca, fiind efectuat cu certitudine, nu poate fi msurat cu precizie, msurndu-se doar rezultatul ei. Unul consider c munca sa este mai valoroas, altul din contra c nu valoreaz nimic. Teoria valoare-entropie

opereaz cu categorii concrete, de ncredere i cu o precizie mai nalt. ns, dac cele trei forme de existen a materiei substana, energia i informaia pot fi considerate ntr-o anumit msur certe i precise, apoi n urma organizrii acestora prin intermediul entropiei joase n valoare (avnd n vedere legea de baz a naturii: nimic nu se pierde, nimic nu se ctig - totul se transform) se micoreaz i nivelul de certitudine, i gradul de precizie. Prin urmare, valoarea reprezint o categorie economic imprecis i incert, care pentru concretizare este, de regul, exprimat prin pre, cost, venit, profit. Astfel, n practic ne ntlnim cu incertitudini (se refer la ncrederea care i se acord sumei calculate; dac sursa de informaie, metodele de calcul sau expertul sunt complet siguri, demni de ncredere, informaia este cert) i imprecizii (se refer la coninutul informaional; informaia este precis dac mulimea valorilor specificate n enunul corespunztor au o valoare unic). n cercetrile noastre am ncercat s examinm problema incertitudinii i impreciziei valorii cu ajutorul logicii fuzzy [48, 60, 76, 114, 115, 213, 219]. Valoarea (n special valoarea de pia) poate fi specificat drept o mrime incert i imprecis care tinde a deveni cert i precis la momentul transformrii n pre. i deoarece oricrei sume calculate n procesul evalurii i putem atribui un grad de apartenen fa de pre, valoarea poate fi considerat un numr fuzzy, care este de fapt o mulime fuzzy a mulimii numerelor reale cu o funcie de apartenen convex, continu i suport mrginit. Mulimea fuzzy poate fi un numr fuzzy triunghiular cu centrul ntr-un punct sau numr fuzzy trapezoidal cu interval de toleran. Concluziile menionate n rapoartele de evaluare se refer i la primul, i la al doilea. De regul, evaluatorul, n concluzia final, menioneaz c valoarea se afl n intervalul (fig.3.9.b) dintre A (c-) i B (d+) un numr fuzzy trapezoidal cu intervalul de toleran de la cifra minim (c - cheltuielile efectuate pentru crearea bunului) pn la cifra maxim (d - veniturile ateptate n urma utilizrii bunului1). Totodat, deducerea valorii finale n urma reconcilierii rezultatelor reprezint un numr fuzzy triunghiular semnificaia lui fiind, dup prerea evaluatorului, valoarea de pia a bunului constituie c (fig.3.9.a).

Se pot ntlni i situaii inversate, cifra maxim poate fi determinat de vnzrile obiectelor analogice (n cazul situaiilor speculative), iar cea minim de veniturile ateptate (n cazul reglementrii veniturilor de ctre organele legislative). n acest caz nu poate fi vorba de valoare de pia.

0 c- c d c+

0 c- c c+

a) numr trapezoidal

b) numr triunghiular Fig.3.9. Valoarea - numr fuzzy.

Examinarea teoriei evalurii prin prisma logicii fuzzy permite a formula urmtoarele concluzii: Valoarea este un numr fuzzy; Convenional putem considera c (fig.3.10):

Grad de imprecizie nalt Mediu Valoare de nlocuire Valoare investiional Valoare de lichidare Valoare impozabil de Valoare de asigurare nalt Grad de incertitudine pia

(imobil, industrial, special, locativ) Valoare

Jos pre

Valoare de bilan.

Valoare investiional

(utilaje, n special unitare)

Jos

Mediu

Fig.3.10. Tipuri de valori imprecizie i incertitudine.

Sursa: elaborat de autor.

Valoarea de pia are o incertitudine medie-joas i imprecizie medie-joas; Valoarea investiional are o natur dual: incertitudine medie i imprecizie joas sau incertitudine joas i imprecizie medie, n funcie de tipul investiiei;

Valoarea de lichidare are o incertitudine i imprecizie mai joas comparativ cu alte valori; Valoarea de bilan fiind axat pe costurile concrete are cea mai nalt precizie i certitudine; Valoarea de nlocuire fiind o informaie cert este totui imprecis. n linii mari, ns, orice valoare este influenat de o multitudine de factori, impactul crora

asupra valorii depinde de diversele conjuncturi ale pieei, decizii politice i/sau economice. Exprimnd n form grafic cele menionate mai sus, observm c valoarea calculat, prin trei abordri de baz, poate avea un grad de apartenen situat ntre g i 1. Cu ct g este mai aproape de unitate, cu att mai exact este valoarea calculat. Teoretic, sumele calculate prin toate trei abordri trebuie s coincid. Practica, ns, demonstreaz existena unui interval de toleran (c - d) uneori destul de impuntor (fig.3.11). Din figurile 3.11 i 3.12 putem observa: cu ct intervalul c-d este mai mic, cu att valoarea este mai precis, g tinde spre unitate. Prin urmare, valoarea este complet definit, n termenii logicii fuzzy, de mulimea combinaiilor: VE = { (Vi , VE (Vi )) Vi S } ,

(3.21)

n care: Vi valoarea calculat (prin abordarea costurilor (V cost), prin abordarea veniturilor (V venit), prin abordarea comparativ (V compar.); S intervalul sumelor calculate conform abordrilor aplicate; ( Vi) funcia de apartenen. Deoarece S este o mulime finit, vom aplica notaia:

V E = {Vco st / (Vcost ) + Vven it / (Vvenit) + Vco m pa.r, / (Vco m pa.r)}

c V 1 , c V c, V c (V ) = 1 ,c V c+ 0, altfel

(3.22)

(3.23)

Gradul de apartenen 1
g

0 c-
Sursa: elaborat de autor.

d+

Fig.3.11. Valoare estimativ cu un grad de apartenen mic.

Gradul de apartenen 1
g

0 c-
Sursa: elaborat de autor

c d d+

Fig.3.12. Valoare cu un grad de apartenen mare

ns valorile calculate, de asemenea, sunt numere fuzzy. Dup cum observm din figura 3.11 i 3.12, valoarea final (n urma reconcilierii) se capt prin intersectarea a trei submulimi fuzzy, care o vom defini astfel:

Vcos t Vvenit (VE) = min{ Vcost (VE), Vvenit (VE)} = Vcos t (VE) Vvenit (VE), VE S

(3.24)

Vcos t VvenitVcompar. (VE) = min Vcos t Vvenit (VE), Vcompar (VE)} = Vcos t Vvenit (VE) Vcompar (VE), VE S (3.25)
Cele menionate mai sus permit a formula urmtoarele concluzii: Valoarea va fi determinat cu o precizie nalt doar n cazul cnd intervalul valorilor cptate prin 3 abordri va fi mai mic dect baza mulimii fuzzy creat prin intersectarea acestora, adic [Vmax - Vmin] < [d c] (fig.3.13). La sporirea gradului de incertitudine i risc valoarea se va micora (fig.3.14).

c V min
Sursa: elaborat de autor.

d V max

Fig.3.13. Aprecierea valorii finale.

c V min

d V max

Fig.3.14. Sporirea gradului de incertitudine.

Sursa: elaborat de autor.

Concluziile respective, cptate prin intermediul postulatelor logicii fuzzy clasice, corespund axiomelor teoriei evalurii. Astfel, considerm posibil aplicarea logicii fuzzy, n procesul cercetrii aprofundate a valorii patrimoniului. Calculele nemijlocite pot fi efectuate prin intermediul procesului de inferen fuzzy. Dup cum afirm cercettorii logicii fuzzy, cea mai important regul de inferen n raionamentul aproximativ, este Modus Ponens generalizat. n logica clasic regula respectiv este: Premis: Fapt: dac p, atunci q (dac imobilul este n centrul oraului str. tefan cel Mare, p (imobilul este n centru). atunci valoarea este de 1000 euro/m2). Consecin: q (valoarea este 1000 euro/m2). n logica fuzzy, regula de inferen corespunztoare sugerat de Zadeh este urmtoarea: Premis: dac x este A, atunci y este B (dac imobilul se afl n sectorul Centru, atunci valoarea este circa 1000 euro/m2)

Fapt:

x este A/ (imobilul este n sectorul Centru - A/).

Consecin: y este B/, unde B/ = A/ (A B (valoarea este n jur de 1000 euro/m2 - B/). Dac A/ =A i B/ =B, regula se reduce la Modus Ponens clasic dac imobilul se afl pe str. tefan cel Mare (n centru), atunci valoarea este de exact 1000 euro/m 2. Variabilele lingvistice respective (aproape, mai aproape, exact, mai departe, departe) pot fi considerate, n funcie de perceperea uman, pn la nou gradaii. Matricea A B se noteaz prin M i se numete memorie asociativ fuzzy [114]. Procesul de inferen reprezint o mbinare a dou mulimi fuzzy. M reprezint o matrice ce cuprinde posibiliti condiionate ale elementelor A i B: a1 b1 , a1 b2 , a1 b3 ,... (3.26) a 3 b1 ,...

M = B A = a 2 b1 , a 2 b2 ,...

Valoarea proprietii, ns, este influenat nu numai de factori independeni, ci i de factori interdependeni. Adic, concluzia trebuie extras din premise multiple, cum ar fi: dac A i B, atunci C. n acest scop servete inferena cu premise multiple - matricele MAC i MBC se apreciaz separat dup care se combin. Dup ce este determinat mulimea fuzzy, este necesar a determina o singur valoare strict valoarea estimat pe baza acestei mulimi. Procesul se numete defuzzyficare. Dei exist mai multe metode i tehnici de defuzzyficare, noi am aplicat-o pe cea recomandat i de teoria evalurii - metoda centrului de greutate, care reprezint media ponderat a mrimilor Vi, ponderea fiind reprezentat de gradul de apartenen A(Vi):

V (V ) V = (V )
i A i i A i i

(3.27)

Generaliznd cele expuse, vom formula urmtoarele concluzii: valoarea de pia (precum i alte tipuri de valori) este o mrime vag i poate fi intervalul valorii estimate reprezint un numr fuzzy trapezoidal; valoarea final (cptat prin reconciliere) reprezint un numr fuzzy triunghiular; considerat o mrime fuzzy;

valoarea va fi determinat cu o precizie nalt doar n cazul cnd intervalul valorilor

cptate prin 3 abordri va fi mai mic dect baza mulimii fuzzy creat prin intersectarea acestora; valoarea final se va calcula prin tehnici de defuzzyficare.