EVALUAREA TERENULUI Prin analiza celei mai bune utilizari, se identifica cea mai competitiva si profitabila utilizare.

Cea mai buna utilizare (CBU ) este un concept de piata. n cazul obiectului studiat CBU se determina n situatia terenului liber. Tinand cont de criteriile prezentate, cea mai buna utilizare (CBU) a terenului considerat liber este utilizarea care produce profit maxim si asigura utilizarea optima a proprietatii: utilizarea acuala- centru de cartier, ceea ce presupune realizarea investitiei. Conform PUG aprobat de CL Targu-Neamt, terenul notificat se afl in zona L5- subzona locuintelor colective medii ( p+3.4) sau medii si inalte (p+3 - p+8.10). Pe teren sunt edificate constructii P+4. Cea mai bun utilizare a terenului este cea actual, acesta implic realizarea de blocuri de locuinte. Determinm valoarea terenului prin metoda extraciei, scznd din preul total al proprietii, care s-ar obine din vnzarea apartamentelor situate in blocurile de locuinte P+4, toate cheltuielile estimate de amenajare a terenului si de realizare a blocurilor (cheltuieli directe, indirecte, proiectare, taxe, profit antreprenor, finanare, comisioane). Suprafetele construite luate in calcul respect procentul POT din PUG aprobat. Estimarea valorii terenului este realizata in Tabelul 1. Pentru estimarea costului de construcie, s-a utilizat Indreptarul Tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei, a costurilor elementelor constructiilor de locuinte, iunie 2011, editura MatrixRom. Pentru estimare cost constructie D+P+4, s-a utilizat pretul/mp pentru Au, fara TVA din din Fisa nr.3 Bloc de locuinte uzuale P+4 fara magazine la parter, demisol nelocuibil. Pentru preturile de vanzare ale apartamentelor, estimarea s-a fcut cu un pret mediu de vanzare de 989 euro/mp (Anexa Surse). Tabel 1- ESTIMARE Suprafata teren Previziuni Suprafata construita: P+4 POT Numar nivele Suprafata desfasurata Suprafata utila Costuri Cost constructie Cost apartamente Cost amenajare, parcaje, platforma exterioare Total costuri directe Venit EstimaVenit Pret /mp utili Total venit apartamente Venit parcare aferenta Total venit valorificare 2800 mp 840 mp 30% P+ 4 nivele 5040 mp 2898 mp 649 euro/mpAu pentru P+4 (fisa nr.3) 1.880.802 euro 60.000 euro 1.940.802 euro 989 euro/mpAu 2.866.122 euro 96.000 euro 2.962.122 euro

Costuri Cheltuieli finantare Cost agentie imobiliara Cost agentie imobiliara Total costuri Rezultat net

213391 euro 5% 148.106 euro 2.302.299 euro 659.823 euro, echivalent 2.696.630 lei Curs lei/euro=4,5191 lei/euro rotund 2.697.000 lei

Valoare teren liber