Publicitate imobiliar Cursul nr.

2/4-5 martie 2013

Clasificarea modurilor generale de dobndire a drepturilor reale Modurile de dobndire a drepturilor reale desemneaz totalitatea mijloacelor reglementate de lege, acte juridice i fapte juridice, prin care se poate dobndi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezint1. Dobndirea dreptului de proprietate este reglementat n Noul Codul Civil, Cartea a III-a intitulat Despre bunuri", Titlul II, Proprietatea privata, art. 557 si urm. Potrivit fostului art. 644 C. Civ 1864., proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenie i prin tradiiune, iar potrivit art. 645 C. civ., proprietatea se mai dobndete prin accesiune sau incorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune. In temeiul NCC art. 557, dreptul de proprietate se poate dobndi prin convenie, motenire legal, testamentar, accesiune (567 ncc), uzucapiune, prin posesia de bun credin - la bunurile mobile i fructe -, prin ocupaiune, tradiiune i hotrre judectoreasc translativ de proprietate. n cazul proprietii publice exist unele moduri specifice de dobndire a dreptului de proprietate, cum ar fi exproprierea pentru cauz de utilitate public, achiziiile publice fcute n condiiile legii, trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora pentru cauz de utilitate public2. Norm general. Dispoziiile aplicabile dreptului de proprietate privat se aplic i dreptului de proprietate public (art 554 alin 2) dac nu sunt incompatibile cu aceasta.

1 2

Ibidem, p. 265. A se vedea, pentru detalii, C. Brsan, op. cit., p. 94-95 i p. 307.

Modurile de dobndire a proprietii private reglementate de Noul Cod civil sunt aplicabile tuturor subiectelor dreptului de proprietate privat. n privina persoanelor fizice, au aplicaie numai aceste moduri de dobndire a proprietii. Dac este vorba de persoane juridice, lucrurile trebuie nuanate, n sensul c, n principiu modurile de dobndire a proprietii reglementate de Codul civil se aplic i acestora, dar trebuie corelate cu principiul specialitii capacitii de folosin a persoanelor juridice. Nu trebuie exclus faptul c persoanele juridice pot dobndi dreptul de proprietate prin anumite moduri specifice. Astfel, statul i unitile administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public, pot dobndi, n proprietate privat bunuri din domeniul public prin declasarea acestora i trecerea lor n proprietatea privat. Subiectele colective de drept de tip asociativ pot dobndi dreptul de proprietate asupra bunurilor din patrimoniul lor i prin contribuia, sub diferite forme, a celor care se asociaz, ceea ce nu este cazul pentru persoanele fizice3. Dei aceste moduri de dobndire sunt evocate numai n legtur cu dreptul de proprietate, ele se aplic n linii generale i cu privire la celelalte drepturi reale, n spe dezmembrmintelor dreptului de proprietate, fiind excluse drepturile reale ce deriv din proprietatea public dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosin. Clasificarea doctrinar a modurilor de dobndire a drepturilor reale 1. dup ntinderea dobndirii, exist moduri de dobndire universal, cu titlu universal i cu titlu particular: a) modurile de dobndire universal sau cu titlu universal sunt acelea prin care se dobndete o ntreag universalitate sau o fraciune dintr -o universalitate. Este cazul unei succesiuni legale sau testamentare la care are chemare un singur motenitor sau doi sau mai muli motenitori acceptani cu vocaie universal ; b) modurile de dobndire cu titlu particular sunt acele acte i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau bunuri
3

A se vedea C. Brsan, p. 307-308.

determinate, privite n individualitatea lor. Aceste moduri de dobndire sunt cele mai numeroase: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, hotrrea judectoreasc, posesia de bun-credin a unui bun mobil4. 2. dup caracterul dobndirii, exist moduri de dobndire a dreptului de proprietate cu titlu oneros i cu titlu gratuit: a) modurile de dobndire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan dobndete dreptul de proprietate numai dac se oblig s plteasc nstrintorului un echivalent, care de cele mai multe ori const ntr-o sum de bani: contractele cu titlu oneros; b) modurile de dobndire cu titlu gratuit constau n acele fapte i acte juridice n temeiul crora dobnditorul se mbogete, nefiind obligat la plata unui echivalent: contractele translative de proprietate cu titlu gratuit (donaia), uzucapiunea, succesiunea legal, succesiunea testamentar5. 3. dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de proprietate, se disting moduri de dobndire ntre vii i moduri de dobn dire pentru cauz de moarte: a) modurile de dobndire inter vivos constau n acele mijloace juridice care sunt destinate s-i produc efectul translativ n timpul vieii prilor, cum sunt contractele translative de proprietate b) modurile de dobndire mortis causa sunt acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate numai n momentul morii proprietarului actual, cum sunt succesiunea legal i cea testamentar6. 4. dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii , se deosebesc moduri originare i moduri derivate de dobndire a proprietii: a) modurile originare de dobndire constau n acele mijloace juridice n temeiul crora dobnditorul unui bun este primul su proprietar, fr s opereze o
4 5

A se vedea C. Brsan, op. cit., p. 308. A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 601; L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 267; C. Brsan, op. cit., p. 309. 6 A se vedea L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 267-268.

transmisiune a dreptului de proprietate de la o persoan la alta, cum sunt: uzucapiunea i accesiunea. b) modurile derivate de dobndire sunt considerate acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoan la alta, aa cum el exist n patrimoniul nstrintorului cum sunt: contractele, succesiunea legal i cea testamentar7. 5. dup rolul pe care l are voina n transmisiune, se deosebesc moduri de dobndire voluntare (convenia, succesiunea testamentar, tradiiunea) i moduri de dobndire nevoluntare (succesiunea, accesiunea, prescripia)8.

Domeniul de aplicare al publicitii drepturilor reale 1. Bunurile supuse publicitii Noul cod civil, spre deoasebire de codul 1864, stabilete noiunea de "bunuri" n art. 535, ca fiind acele lucruri, corporale sau incorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial. Bunurile sunt lucrurile vzute n drept. Bunurile prezint importan n msura n care sunt raportate la om, iar acesta poate s i le aproprie sub forma unor drepturi. Drepturile sunt cele care fac legtura dintre om i bun9. Noiunea de bun este utilizat dou accepiuni. n sens larg, prin bunuri se desemneaz att lucrurile, ct i drepturile privitoare la acestea, n sens restrns, bunurile reprezint doar lucrurile asupra crora pot exista drepturi patrimoniale10. Diviziunea fundamental cunoscut de vechiul si noul Cod civil este cea ntre bunurile mobile i bunurile imobile
7 8

Ibidem, p. 268. A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 602. 9 A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 49-50. 10 A se vedea G. Boroi, op. cit., p. 97.

1. Dup natura bunurilor i calificarea dat de lege, art. 536 NCC fr a lsa posibilitatea existenei unei categorii intermediare a) bunuri mobile; cele care nu sunt imobile (i undele electromagnetice etc) b) bunuri imobile. (537) - terenurile, izvoarele i cursurile de ap. Plantaiile prinse n rdcini, construciile , lucrrile fixat e permanent n pmnt platformele, i alte instalaii de exploatare a resurselor submarine precum i tot ceea ce este n mod natural sau artificial ncorporat n acestea. 2. Dup nsuirile lor fizice11: a) bunuri corporale (res corporales): cele care au o nfiare concret, o existen material i pot fi percepute cu propriile noastre simuri; Prin natura lor, ele vor fi imobile (fondul de pmnt) sau mobile (animalele). b) bunuri incorporale (res incorporales): cele care au o existen abstract, crora le lipsete materia tangibil, care nu cad sub simuri i se percep doar cu mintea12. Drepturile sunt bunuri incorporale, ns, n cea mai mare parte a lor, ele poart asupra unor bunuri corporale. 3. Dup cum se consum sau nu de la prima ntrebuinare: 544 ncc a) bunuri consumptibile; b) bunuri neconsumptibile. 2. Dup cum se pot nlocui unele cu altele: 543 ncc a) fungibile; b) nefungibile. 3. Dup cum se pot sau nu divide: 545 ncc a) divizibile: se pot mpri, fr ca prin aceasta s-i piard valoarea economic; b) indivizibile. 4. Dup cum au o existen de sine stttoare sau nu: 546 ncc
Distincia dintre bunurile corporale i bunurile incorporale deriv din cea realizat de stoici ntre materie i spirit. 12 A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 85.
11

a) principale; b) accesorii. 5. Dup regimul circulaiei lor juridice: a) bunuri aflate n circuitul juridic civil care pot fi dobndite sau nstrinate prin acte juridice; b) bunuri scoase din circuitul juridic civil care nu pot face obiectul unui act juridic civil translativ de proprietate sau constitutiv de drepturi reale. 6. Dup modul n care sunt determinate: a) bunuri individual determinate; res certa b) bunuri determinate generic. Res genera 7. Dup cum sunt ori nu productoare de fructe: 547 i urm. a) bunuri frugifere - fructe (naturale, industriale, civile) i producte. b) bunuri nefrugifere 8. Dup domeniul public sau privat cruia i aparin: a) bunuri din domeniul public al statului i unitilor adminstrativteritoriale; b) bunuri din domeniul privat al persoanelor fizice sau juridice ori al statului i unitilor adminstrativ-teritoriale13. Din punct de vedere al publicitii, prezint importan clasificarea bunurilor n imobile i mobile, mobile prin anticipaie (care trebuie notate in CF pentru opozabilitate), imobilele prin destinaie, (care prin caracterul lor intrinsec, sunt mobile, dar sunt considerate ca imobile, deoarece constituie accesoriul unei proprieti imobiliare). Imobilele prin destinaie devin elementul proprietii imobiliare, pe lng care se ncorporeaz.

13

A se vedea G. Boroi, op. cit., p. 98.