Legea nr.

230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea

asociatiilor de proprietari
Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 490 din 23 iulie 2007
Parlamentul Romaniei adopta prezenta lege.
Capitolul I - Dispozitii generale, definitii
Art.
Prezenta lege reglementeaza apectele !uridice, economice i te"nice cu pri#ire
la infiintarea, organizarea i functionarea aociatiilor de proprietari, precum i
modul de adminitrare i de e$ploatare a cladirilor de locuinte aflate in
proprietatea a cel putin trei peroane fizice au !uridice, de drept public au de
drept pri#at, inclui# in cazul celor care au in tructura lor i patii cu alta
detinatie decat aceea de locuinta.
Art. 2
In conditiile art.%, datorita tarii de indi#iziune fortata, proprietarii au obligatia
a ia mauri cu pri#ire la drepturile i obligatiile comune ce le re#in tuturor
aupra proprietatii comune. In acet cop, proprietarii e pot aocia in aociatii
de proprietari cu peronalitate !uridica.
Art. 3
In enul prezentei legi, termenii i e$preiile de mai !o au urmatoarea
emnificatie&
a' cladire(bloc de locuinte(condominiu) proprietatea imobiliara formata din
proprietati indi#iduale, definite apartamente au patii cu alta detinatie decat
aceea de locuinte, i proprietatea comuna indi#iza. Poate fi definit condominiu
i un tronon cu una au mai multe cari, din cadrul cladirii de locuit, in
conditiile in care e poate delimita proprietatea comuna*
b' proprietate indi#iduala ( apartamentul au patiul cu alta detinatie decat
aceea de locuinta, parte dintr(o cladire, detinata locuirii au altor acti#itati,
care impreuna cu cota(parte indi#iza din proprietatea comuna contituie o
unitate de proprietate imobiliara.
+u e$ceptia unor ituatii pentru care e$ita alte pre#ederi e$pree in prezenta
lege au in acordul de aociere, dreptul de proprietate aupra unei proprietati
indi#iduale dintr(un condominiu trebuie coniderat in acelai mod ca i dreptul
de proprietate aupra altor bunuri imobile*
c' proprietate comuna ( toate partile dintr(un condominiu care nu unt
apartamente au patii cu alta detinatie decat aceea de locuinta*
d' proprietate comuna aferenta tronoanelor au carilor care nu poate fi
delimitata ( cel putin o intalatie pe #erticala care alimenteaza in comun
tronoane ori cari au parti de contructie comune tronoanelor au carilor,
care nu pot fi definite eparat din punct de #edere fizic ca pozitie i uprafata*
e' cota(parte indi#iza ( cota(parte de proprietate care ii re#ine fiecarei
proprietati indi#iduale din proprietatea comuna i ete egala cu raportul dintre
uprafata utila a proprietatii indi#iduale i totalul uprafetelor utile ale tuturor
proprietatilor indi#iduale*
f' proprietar al patiului, repecti# al apartamentului ( peroana fizica au
!uridica, de drept public au de drept pri#at, care are in proprietate acel patiu,
repecti# apartament, intr(un condominiu*
g' aociatie de proprietari ) forma de aociere autonoma i nonprofit a
ma!oritatii proprietarilor dintr(un condominiu* "' acord de aociere ( actul care
confintete decizia proprietarilor de a e aocia*
i' c"eltuieli ale aociatiei de proprietari ( c"eltuielile au obligatiile financiare
ale aociatiei care unt legate de e$ploatarea, reparatia au intretinerea
proprietatii comune, precum i c"eltuielile cu er#iciile de care beneficiaza
proprietarii i care nu unt facturate indi#idual catre proprietatile indi#iduale*
!' cota de contributie la c"eltuielile aociatiei de proprietari ) uma
corepunzatoare din c"eltuielile aociatiei pe
care fiecare proprietar ete obligat a o plateaca lunar* ,' atetat ( actul care
do#edete calitatea de adminitrator de imobil.
Capitolul II - Infiintarea si inregistrarea asociatiei de proprietari
Art. !
-%' .ociatia de proprietari are drept cop adminitrarea i getionarea
proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti
proprietarii.
-2' +onecintele neluarii maurilor de organizare i functionare cu pri#ire la
adminitrarea i getiunea proprietatii comune unt in rapunderea !uridica a
tuturor proprietarilor au a reprezentantilor acetora, dupa caz.
Art. "
-%' .ociatia de proprietari e infiinteaza prin acordul cri a cel putin !umatate
plu unu din numarul proprietarilor apartamentelor i patiilor cu alta
detinatie decat aceea de locuinta, din cadrul unei cladiri. .cordul e
conemneaza intr(un tabel nominal, ane$a la acordul de aociere.
-2' In cladirile de locuinte cu mai multe tronoane au cari e pot contitui
aociatii de proprietari pe fiecare tronon au cara in parte numai in conditiile
in care nu e$ita o proprietate comuna aferenta tronoanelor au carilor, care
nu poate fi delimitata.
-3' /aca ete cazul, aociatiile de proprietari infiintate pe cari au tronoane
de cladire ii reglementeaza intre ele raporturile !uridice cu pri#ire la apectele
te"nice comune acetora printr(o ane$a la acordul de aociere.
Art. #
-%' +ererea pentru dobandirea peronalitatii !uridice a aociatiei de proprietari,
impreuna cu tatutul, acordul de aociere i proceul(#erbal al adunarii
generale de contituire e depun i e inregitreaza la organul financiar local in
a carui raza teritoriala e afla cladirea.
-2' 0tatutul i acordul de aociere e intocmec in baza prezentei legi.
-3' .cordul de aociere trebuie a contina&
a' adrea i indi#idualizarea proprietatii indi#iduale, potri#it actului de
proprietate*
b' numele i prenumele tuturor proprietarilor*
c' decrierea proprietatii, cuprinzand& decrierea cladirii, tructura cladirii,
numarul de eta!e, numarul de apartamente tructurate pe numar de camere,
numarul patiilor cu alta detinatie decat aceea de locuinta, uprafata terenului
aferent cladirii*
d' enumerarea i decrierea partilor aflate in proprietate comuna*
e' cota(parte indi#iza ce re#ine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.
-4' .ociatia de proprietari dobandete peronalitate !uridica in baza inc"eierii
!udecatorului(delegat deemnat la organul financiar local de catre preedintele
!udecatoriei in a carei circumcriptie teritoriala e afla cladirea.
-1' Inc"eierea e da fara citarea partilor i ete e$ecutorie.
-2' Inc"eierea ete upua recurului in termen de 1 zile de la comunicare.
Recurul e !udeca cu citarea partilor.
Art. 7
Incrierea ulterioara in aociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fot
prezenti la adunarea generala de contituire e face la cererea cria a
acetora, fara alte formalitati.
Art. $
-%' Pentru modificarea au completarea tatutului ori a acordului de aociere
ete necear acordul a cel putin 233 din numarul proprietarilor membri ai
aociatiei de proprietari.
-2' Orice modificare au completare e inregitreaza la !udecatoria care a emi
inc"eierea !udecatoreaca de infiintare, fara alte formalitati.
Capitolul III - Drepturile si o%ligatiile proprietarilor
Art. &
Proprietarii membri ai aociatiei de proprietari au dreptul a participe, cu drept
de #ot, la adunarea generala a proprietarilor, a(i incrie candidatura, a
candideze, a aleaga i a fie alei in tructura organizatorica a aociatiei de
proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ale, peroana in cauza
trebuie a aiba capacitate deplina de e$ercitiu.
Art. 0
Proprietarii au dreptul a cunoaca toate apectele ce tin de acti#itatea
aociatiei i au acce, la cerere, la orice document al aceteia.
Art.
-%' Proprietarul poate aduce imbunatatiri au modificari proprietatii ale
indi#iduale, cu repectarea pre#ederilor legale referitoare la autorizarea de
catre autoritatea publica locala a modificarilor contructi#e, fara a pune in
pericol integritatea tructurala a cladirii au a altor proprietati indi#iduale.
-2' Proprietarul nu poate c"imba apectul au detinatia proprietatii comune,
fara a obtine mai intai acceptul din partea aociatiei de proprietari.
Art. 2
4idurile dintre apartamentele au patiile alaturate, care nu fac parte din
tructura de rezitenta a cladirii i din proprietatea comuna, pot fi reamplaate
prin acordul intre proprietarii apartamentelor au patiilor repecti#e, pe baza
autorizatiei de modificare a contructiei, eliberata de autoritatea publica locala
i cu intiintarea aociatiei. 4idurile dintre apartamente au patii i
proprietatea comuna, care nu fac parte din tructura de rezitenta a cladirii,
pot fi reamplaate numai prin modificarea acordului de aociere, in baza
"otararii ma!oritatii proprietarilor i a autorizatiei de modificare a contructiei
eliberate de autoritatea publica locala.
Art. 3
5eniturile obtinute din e$ploatarea proprietatii comune apartin aociatiei de
proprietari. .cete #enituri alimenteaza fondurile peciale ale aociatiei de
proprietari pentru reparatii i in#etitii cu pri#ire la proprietatea comuna i nu
e platec proprietarilor.
Art. !
Proprietarul ete obligat a mentina proprietatea a indi#iduala, apartament
au patiu cu alta detinatie decat aceea de locuinta, in tare buna, pe propria
c"eltuiala. 6iciun proprietar nu poate incalca, afecta au pre!udicia dreptul de
proprietate comuna au indi#iduala a celorlalti proprietari din condominiu.
Art. "
+u un prea#iz de 1 zile, proprietarul ete obligat a accepte acceul in
apartamentul au in patiul au al unui delegat al aociatiei, atunci cand ete
necear a e inpecteze, a e repare au a e inlocuiaca elemente din
proprietatea comuna la care e poate a#ea acce numai din repecti#ul
apartament au patiu. 7ac e$ceptie cazurile de urgenta, cand acceul e
poate face fara prea#iz.
Art. #
-%' Proprietarii unt obligati a ia mauri pentru conolidarea au
modernizarea cladirii, pentru reabilitarea termica i eficienta energetica,
potri#it pre#ederilor legale. Indiferent de natura inter#entiilor e #a a#ea in
#edere mentinerea apectului armonio i unitar al intregii cladiri.
-2' In cladirile afectate de eime, proprietarii au obligatia de a lua de urgenta
mauri pentru conolidare, cu pri!inul autoritatii publice locale au centrale.
Art. 7
/aca proprietarul unui apartament ori patiu au oricare alta peroana care
actioneaza in numele au pro#oaca daune oricarei parti din proprietatea
comuna au unui alt apartament au patiu, repecti#ul proprietar au
repecti#a peroana are obligatia a repare tricaciunile au a plateaca
c"eltuielile pentru lucrarile de reparatii.
Art. $
In cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul dintre proprietari au c"iriai
impiedica, cu buna(tiinta i ub orice forma, foloirea normala a cladirii de
locuit, creand pre!udicii celorlalti proprietari au c"iriai, dupa caz, proprietarii
au reprezentantul legal al acetora pot olicita intantei a "otaraca maurile
pentru foloirea normala a cladirii, precum i plata daunelor.
Art. &
In cazul patiilor, repecti# al apartamentelor cu mai mult de un proprietar,
raporturile de coproprietate #or fi reglementate potri#it dreptului comun.
Art. 20
-%' Proprietarii care ii intraineaza apartamentele au patiile cu alta
detinatie decat aceea de locuinta unt obligati ca, la intocmirea formelor de
intrainare, a faca do#ada ac"itarii la zi a cotelor de contributie la c"eltuielile
aociatiei de proprietari.
-2' 6otarii publici nu #or autentifica actele de intrainare fara o ade#erinta din
partea aociatiei de proprietari, care a reprezinte do#ada ac"itarii la zi a
cotelor de contributie la c"eltuielile aociatiei de proprietari, eliberata in
original ub emnatura preedintelui i a adminitratorului aociatiei de
proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acetora, i cu tampila
aociatiei de proprietari. .ctele de intrainare inc"eiate cu nerepectarea
acetei obligatii unt nule de drept.
-3' In cazul e$itentei unor datorii catre aociatia de proprietari, intrainarea
proprietatii e poate face numai daca e introduce in contract o clauza
pri#itoare la preluarea datoriilor de catre cumparator.
Capitolul I' - (rganizarea si functionarea asociatiei de proprietari
Art. 2
-%' 8a adunarea generala de contituire a aociatiei de proprietari, proprietarii
#or alege, dintre cei prezenti, un comitet e$ecuti#, format din preedintele
aociatiei de proprietari i un cenzor au o comiie de cenzori, i #or "otari
numarul membrilor acetora i durata mandatelor lor. /aca dintre membrii
aociatiei de proprietari nu e poate alege un cenzor au comiia de cenzori,
atunci adunarea generala a proprietarilor membri ai aociatiei de proprietari #a
mandata comitetul e$ecuti# pentru anga!area unui cenzor din afara aociatiei
de proprietari, peroana fizica au !uridica de pecialitate, pe baza de contract
au con#entie de pretari de er#icii.
-2' +enzorul au membrii comiiei de cenzori trebuie a aiba cel putin tudii
medii i pot depune, daca adunarea generala a aociatiei de proprietari
"otarate atfel, intr(un cont bancar al aociatiei de proprietari, o garantie
uficienta i indetulatoare, pe baza unui contract de garantie inc"eiat in acet
en. +uantumul garantiei nu poate fi mai mic decat media anuala a totalului
c"eltuielilor lunare ale aociatiei.
-3' Preedintele aociatiei de proprietari ete fie candidatul care #a obtine cel
mai mare numar de #oturi la alegerea membrilor comitetului e$ecuti#, fie
oricare alt membru al comitetului e$ecuti# ale prin #ointa a i a ma!oritatii
proprietarilor din cadrul adunarii generale. Preedintele, in ituatii deoebite,
poate numi temporar dintre membrii comitetului e$ecuti# un #icepreedinte
caruia ii poate delega atributiile ale.
Art. 22
-%' /eponentul garantiei mentionate la art.2% alin.-2' nu poate dipune in nici
un mod de uma depua drept garantie i nici de dobanda aferenta, decat
dupa indeplinirea cumulati#a a urmatoarelor conditii& aprobarea decarcarii de
getiune pri#ind e$ercitiul financiar precedent de catre adunarea generala a
membrilor aociatiei de proprietari, precum i incetarea efectelor delegatiei
mentionate la art.2%.
-2' In cazul in care e contata de catre reprezentantii aociatiei de proprietari
au de catre proprietarii inii minuuri in getiune, aociatia poate dipune
aupra unei ume de bani egale cu cuantumul minuului in getiune, direct din
contul bancar mentionat la art.2% alin.-2', cu aprobarea cria, e$prea,
anterioara a adunarii generale, fara a a#ea ne#oie de conimtamantul
deponentului garantiei.
Art. 23
-%' /upa adunarea generala de contituire a aociatiei de proprietari, #a a#ea
loc cel putin o data pe an, in primul trimetru, o adunare generala a
proprietarilor membri ai aociatiei. Reponabilitatea cu pri#ire la
necon#ocarea a cel putin unei adunari generale a proprietarilor apartine
membrilor comitetului e$ecuti#, inclui# preedintelui aociatiei de proprietari.
-2' .dunarea generala ete alcatuita din toti proprietarii membri ai aociatiei
de proprietari.
-3' .dunarea generala ordinara e con#oaca fie de preedintele aociatiei de
proprietari, fie de comitetul e$ecuti#.
-4' Pentru ituatii peciale au de ma$ima urgenta, adunarile generale
e$traordinare ale aociatiei pot fi con#ocate oricand de catre comitetul
e$ecuti# au de catre cel putin 209 din numarul proprietarilor membri ai
aociatiei de proprietari.
-1' Proprietarii trebuie anuntati, prin afiare la loc #izibil au pe baza de tabel
nominal con#ocator, aupra oricarei adunari generale a aociatiei de
proprietari, cu cel putin 7 zile inainte de data tabilita, inclui# cu pri#ire la
ordinea de zi a adunarii generale. Ordinea de zi anuntata e poate completa
prin "otararea adunarii generale.
Art. 2!
-%' .dunarea generala poate adopta "otarari, daca ma!oritatea proprietarilor
membri ai aociatiei de proprietari -!umatate plu unu' unt prezenti peronal
au prin reprezentant legal.
-2' /aca la prima con#ocare nu ete intrunit c#orumul necear de !umatate
plu unu, adunarea generala #a fi upendata i recon#ocata in termen de
ma$imum %0 zile de la data primei con#ocari.
-3' 8a adunarea generala recon#ocata, daca e$ita do#ada ca toti membrii
aociatiei de proprietari au fot con#ocati, "otararile pot fi adoptate indiferent
de numarul membrilor prezenti, prin #otul ma!oritatii acetora.
-4' :otararile adunarii generale a aociatiei de proprietari unt obligatorii i
pentru proprietarii din condominiu care nu au fot prezenti la adunarea
generala, precum i pentru proprietarii care nu unt membri ai aociatiei de
proprietari.
Art. 2"
-%' Pentru adoptarea "otararilor in adunarea generala a aociatiei de
proprietari, e #or a#ea in #edere urmatoarele&
a' fiecare proprietar are dreptul la un #ot pentru proprietatea a*
b' pentru "otararile cu pri#ire la tabilirea fondurilor de in#etitii pentru
conolidare, reabilitare i modernizare, #otul fiecarui proprietar are o pondere
egala cu cota(parte din proprietatea comuna*
c' proprietarul poate fi reprezentat in adunarea generala de catre un membru
al familiei au de catre un alt reprezentant care are o imputernicire cria i
emnata de catre proprietarul in numele caruia #oteaza*
d' un membru al aociatiei de proprietari poate reprezenta unul au mai multi
membri abenti, daca prezinta imputernicire emnata de catre proprietarii in
numele carora #oteaza* e' in cazul unui #ot paritar, #otul preedintelui
aociatiei de proprietari ete decii#.
-2' :otararile adunarilor generale #or fi luate cu #otul ma!oritatii membrilor
aociatiei de proprietari prezenti la adunarea generala con#ocata au
recon#ocata, dupa caz. In tatutul propriu al aociatiei de proprietari pot fi
pre#azute i alte conditii, dar nu mai putin de !umatate plu unu din #oturile
celor prezenti la adunarea generala con#ocata au recon#ocata.
-3' In ituatii e$ceptionale, "otararile pot fi luate prin acordul cri al
ma!oritatii proprietarilor unei cari au unui bloc, membri ai aociatiei de
proprietari, pentru probleme care ii #izeaza direct, pe baza de tabel nominal.
-4' :otararile adunarilor generale e conemneaza in regitrul de procee(
#erbale al aociatiei de proprietari, e emneaza de catre toti membrii
comitetului e$ecuti# i e comunica, in cri, tuturor proprietarilor.
Art. 2#
/aca o "otarare a adunarii generale ete contrara legii, tatutului au acordului
de aociere a aociatiei de proprietari au ete de natura a produca daune
intereelor proprietarilor, acetia pot ataca in !utitie repecti#a "otarare, in
termen de 41 de zile de la adoptarea aceteia. .ctionarea in !utitie nu
intrerupe e$ecutarea "otararii decat in cazul in care intanta dipune
upendarea aceteia.
Art. 27
.dunarea generala a proprietarilor membri ai aociatiei de proprietari are
urmatoarele atributii&
a' alege i re#oca din functie preedintele, membrii comitetului e$ecuti# i
cenzorul au membrii comiiei de cenzori a aociatiei de proprietari*
b' adopta, modifica au re#oca "otarari*
c' adopta i modifica bugetele de #enituri i c"eltuieli*
d' mandateaza comitetul e$ecuti# reprezentat de preedintele aociatiei de
proprietari pentru anga!area i eliberarea din functie a peroanei care ocupa
functia de adminitrator imobile au a altor anga!ati au pretatori, in copul
adminitrarii i bunei functionari a cladirii*
e' e$ercita alte atributii care i(au fot conferite prin tatut, prin acordul de
aociere au prin #otul proprietarilor aociati.
Art. 2$
-%' .ociatia de proprietari poate intermedia er#icii intre furnizori i
proprietarii conumatori, in pecial cu pri#ire la er#iciile publice de utilitati, pe
baza unor contracte de pretari de er#icii au de furnizare cu caracter
indi#idual. Pentru contractele de furnizare cu caracter indi#idual, drepturile i
obligatiile cu pri#ire la er#iciul furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului i
de cealalta parte, proprietarului.
-2' Pentru recuperarea debitelor cu pri#ire la er#iciile publice de utilitati,
furnizorul er#iciului #a actiona impotri#a proprietarilor retantieri.
-3' 0er#iciul de intermediere din partea aociatiei de proprietari conta in&
repartizarea facturilor catre proprietari prin lita de plata lunara, incaarea i
plata umelor reprezentand contra#aloarea conumului facturat, intiintarea
furnizorului cu pri#ire la debitori.
Art. 2&
-%' +u e$ceptia atributiilor rezer#ate e$clui# proprietarilor cu pri#ire la
proprietatile indi#iduale, apartamente au patii cu alta detinatie decat aceea
de locuinta, comitetul e$ecuti# reprezinta aociatia de proprietari in
adminitrarea i e$ploatarea cladirii.
-2' +omitetul e$ecuti# poate anga!a peronal pecializat pentru indeplinirea
atributiilor ce ii re#in.
Art. 30
-%' +omitetul e$ecuti#, reprezentat de preedintele aociatiei de proprietari,
are urmatoarele atributii&
a' duce la indeplinire "otararile adunarii generale i urmarete repectarea
pre#ederilor legale, a tatutului i a acordului de aociere ale aociatiei de
proprietari*
b' emite, daca ete cazul, decizii crie pri#ind reguli pentru ducerea la
indeplinire a "otararilor adunarilor generale i pentru repectarea pre#ederilor
legale, a tatutului i a acordului de aociere precum i alte decizii ce pri#ec
acti#itatea din aociatia de proprietari*
c' intocmete proiectul bugetului de #enituri i c"eltuieli i pregatete
defaurarea adunarilor generale*
d' reglementeaza foloirea, intretinerea, repararea, inlocuirea i modificarea
partilor proprietatii comune, inclui# cu pri#ire la conumurile aferente
proprietatii comune*
e' intocmete au propune planuri de mauri i acti#itati i urmarete
realizarea lor*
f' upra#eg"eaza defaurarea tuturor acti#itatilor din cadrul aociatiei de
proprietari, in mod pecial ituatia incaarilor i platilor lunare*
g' pentru copul i acti#itatile aociatiei de proprietari, anga!eaza i demite,
inc"eie i reziliaza contracte*
"' ii auma obligatii in nume propriu au in numele proprietarilor membri ai
aociatiei de proprietari, pri#ind intereele legate de cladire*
i' initiaza au apara in procee, in nume propriu au in numele proprietarilor
membri ai aociatiei de proprietari, intereele legate de cladire*
!' tabilete itemul propriu de penalizari ale aociatiei de proprietari pentru
retantele afiate pe lita de plata ce pri#ec c"eltuielile aociatiei de
proprietari, conform pre#ederilor legale*
,' a#izeaza documentele aociatiei de proprietari*
l' aigura completarea la zi a cartii te"nice a contructiei*
m' aigura urmarirea comportarii in timp a contructiei, pe toata durata de
e$itenta a aceteia*
n' getioneaza ituatiile e$ceptionale i de criza*
o' e$ercita alte atributii care i(au fot conferite prin "otararile adunarii
generale.
-2' 0edintele comitetului e$ecuti# unt legal intrunite daca !umatate plu unu
din numarul membrilor ai unt prezenti. 0edintele comitetului e$ecuti# pot fi
con#ocate de preedintele aociatiei de proprietari au de !umatate plu unu
din numarul membrilor ai.
-3' /eciziile comitetului e$ecuti# e conemneaza in regitrul de decizii al
comitetului e$ecuti#.
Art. 3
-%' Preedintele aociatiei de proprietari reprezinta aociatia in derularea
contractelor i ii auma obligatii in numele aceteia. ;l reprezinta aociatia de
proprietari in relatiile cu tertii, inclui# in actiunile initiate de aociatie
impotri#a unui proprietar care nu i(a indeplinit obligatiile fata de aociatie au
in proceele initiate de un proprietar care conteta o "otarare a adunarii
generale a proprietarilor.
-2' Preedintele aociatiei de proprietari upra#eg"eaza i urmarete aplicarea
"otararilor adunarii generale, repectarea pre#ederilor tatutului i acordului
de aociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului e$ecuti#. .ceta, in
functie de ituatie, poate propune comitetului e$ecuti# au adunarii generale,
dupa caz, mauri impotri#a celor care nu repecta regulile, regulamentele,
"otararile i deciziile aociatiei de proprietari, conform pre#ederilor legale i
tatutare.
Art. 32
-%' Preedintele aociatiei de proprietari au membrii comitetului e$ecuti# pot
fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform "otararii adunarii
generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de #enituri i
c"eltuieli.
-2' Pentru neindeplinirea atributiilor ce le re#in, membrii comitetului e$ecuti#,
inclui# preedintele aociatiei de proprietari, rapund peronal au in olidar,
dupa caz, in fata legii i a proprietarilor, pentru daunele i pre!udiciile cauzate
proprietarilor in mod deliberat.
Art. 33
-%' +enzorul au comiia de cenzori a aociatiei de proprietari are, in principal,
urmatoarele atributii&
a' #erifica legalitatea actelor i documentelor, a "otararilor, deciziilor, regulilor
i regulamentelor*
b' #erifica e$ecutia bugetului de #enituri i c"eltuieli*
c' #erifica getiunea financiar(contabila*
d' cel putin o data pe an, intocmec i prezinta adunarii generale rapoarte
aupra acti#itatii lor i aupra getiunii aociatiei de proprietari, propunand
mauri.
-2' +enzorul au cenzorii alei ai aociatiei de proprietari pot fi remunerati pe
baza unui contract de mandat conform "otararii adunarii generale a
proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de #enituri i c"eltuieli.
-3' Pentru neindeplinirea atributiilor ce le re#in, cenzorul au cenzorii aociatiei
de proprietari rapund peronal au in olidar, in fata legii i a proprietarilor,
pentru daunele i pre!udiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.
Art. 3!
-%' .dminitrarea, intretinerea, in#etitiile i reparatiile aupra proprietatii
comune unt in arcina aociatiei de proprietari.
-2' .ociatia de proprietari anga!eaza peroane fizice atetate pentru functia
de adminitrator au inc"eie contracte cu peroane !uridice pecializate i
autorizate pentru realizarea, repecti# furnizarea er#iciilor neceare
adminitrarii, intretinerii, in#etitiilor i reparatiilor aupra proprietatii
comune.
Capitolul ' - Ad)inistrarea in asociatia de proprietari
Art. 3"
-%' Pentru acti#itatea de adminitrare care include acti#itati de adminitrare
te"nica, de contabilitate i caierie, aociatia de proprietari poate anga!a fie
peroane fizice atetate pentru functia de adminitrator de imobile, fie poate
inc"eia contract de adminitrare cu peroane !uridice pecializate i autorizate,
care au ca obiect de acti#itate numai domeniul aociatiilor de proprietari au
care au ca acti#itate principala adminitrarea imobilelor pe baza de tarife au
contract. .dminitratorilor de imobile li e aplica in mod corepunzator
pre#ederile art.2% alin.-2' i art.22 din prezenta lege.
-2' Peroanele fizice pot fi anga!ate prin inc"eierea unui contract indi#idual de
munca, conform celor tabilite prin negociere directa.
-3' +andidatii pentru functia de adminitrator de imobile trebuie a prezinte
comitetului e$ecuti# al aociatiei de proprietari documentele olicitate,
garantiile profeionale i materiale pre#azute de lege i trebuie a nu fi uferit
nici o condamnare.
-4' +omitetul e$ecuti# adopta decizii aupra cuantumului alariilor, al
indemnizatiilor i al e#entualelor premieri care e acorda peronalului incadrat
cu contract indi#idual de munca, precum i aupra #alorii i a modalitatilor de
contractare, in cazul in care adminitrarea cladirii ete aigurata de peroane
!uridice, in limita bugetului de #enituri i c"eltuieli adoptat de adunarea
generala a proprietarilor.
-1' /e aemenea, comitetul e$ecuti# decide i aupra acordarii unor drepturi
baneti membrilor aociatiei de proprietari care defaoara acti#itati lucrati#e
foloitoare aceteia, in limita bugetului de #enituri i c"eltuieli adoptat de
adunarea generala a proprietarilor.
Art. 3#
.dminitratorul, peroana fizica au !uridica, are, in principal, urmatoarele
atributii&
a' pretarea er#iciilor in mod profeional*
b' getionarea bunurilor materiale i a fondurilor baneti*
c' efectuarea formalitatilor neceare in anga!area contractelor cu furnizorii de
er#icii pentru e$ploatarea i intretinerea cladirii, derularea i urmarirea
realizarii acetor contracte*
d' aigurarea cunoaterii i repectarii regulilor cu pri#ire la proprietatea
comuna*
e' getionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetateneti ce re#in
proprietarilor in raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetateneti unt cele
tabilite, potri#it legii, de adunarea generala a proprietarilor* f' indeplinirea
oricaror altor obligatii e$pre pre#azute de lege.
Art. 37
Pentru lucrarile pri#ind proprietatea comuna, adminitratorul, tinand eama de
pret, durata de e$ecutie i calitate, upune pre analiza, electie de oferte i
aprobare comitetului e$ecuti# al aociatiei de proprietari, ofertele operatorilor
economici care atifac cerintele, in #ederea e$ecutarii lucrarilor, conform
legilatiei in #igoare.
Art. 3$
Pentru prote!area intereelor proprietarilor i ale aociatiei de proprietari
impotri#a ricurilor aferente acti#itatii de adminitrare intr(un condominiu,
adminitratorii de imobile, peroane fizice au !uridice, de drept public au de
drept pri#at, pot inc"eia polite de aigurare de rapundere ci#ila profeionala.
.igurarea de rapundere ci#ila profeionala nu acopera ricurile cu pri#ire la
frauda, inelaciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna(tiinta. Peroanele
care nu au calitatea de adminitrator de imobile nu pot inc"eia polite de
aigurare de rapundere ci#ila profeionala.
Art. 3&
Proprietatea comuna poate fi utilizata de catre terti, peroane fizice au
!uridice, de drept public au de drept pri#at, numai cu acordul ma!oritatii
proprietarilor membri ai aociatiei i al proprietarilor direct afectati de
#ecinatate, in baza unui contract de inc"iriere, de folointa au de conceiune.
Art. !0
.ociatia de proprietari are obligatia a ia mauri cu pri#ire la imbunatatirea
confortului termic al cladirii.
Art. !
Modificarile contructi#e i utilizarea in alte copuri a unor parti au elemente
de contructie ale cladirii, cum ar fi& ancorarea de reclame pe pereti,
upendarea de talpi, pereti, cari interioare i altele aemenea, e #or putea
face numai pe baza deciziei comitetului e$ecuti#, cu acordul proprietarilor
direct afectati i, dupa caz, pe baza unui proiect te"nic intocmit de intitutii de
pecialitate, #erificat de un e$pert autorizat, precum i cu autorizatia pentru
e$ecutarea de lucrari, eliberate in conditiile legii.
Art. !2
0c"imbarea detinatiei locuintelor, precum i a patiilor cu alta detinatie decat
aceea de locuinta fata de detinatia initiala, conform proiectului initial al cladirii
cu locuinte, e poate face numai cu a#izul comitetului e$ecuti# i acceptul
proprietarilor direct afectati cu care e in#ecineaza, pe plan orizontal i
#ertical, patiul upu c"imbarii.
Art. !3
Pentru lucrari ma!ore cu pri#ire la e$ploatarea, intretinerea, repararea,
conolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietatii comune, aociatia de
proprietari poate anga!a, in numele proprietarilor i cu emnatura lor
indi#iduala, credite bancare au orice alte forme de creditare, conform
pre#ederilor legale.
Art. !!
Pentru ricurile cu pri#ire la proprietatea comuna, aociatia de proprietari, in
numele proprietarilor aociati, poate inc"eia polite de aigurare.
Capitolul 'I - C*eltuielile asociatiei de proprietari
Art. !"
-%' .nul fical al aociatiei de proprietari ete anul calendaritic.
-2' Inainte de inceputul urmatorului an fical i pentru fiecare an fical ce
urmeaza, comitetul e$ecuti# #a pregati i #a prezenta proprietarilor in
adunarea generala un buget anual de #enituri i c"eltuieli, uficient pentru a
acoperi c"eltuielile aociatiei de proprietari, inclui# fondurile neceare
organizarii i functionarii aceteia.
-3' Proprietarii membri ai aociatiei de proprietari au obligatia a aprobe i un
fond de reparatii anual, necear pentru repararea i imbunatatirea proprietatii
comune. +omitetul e$ecuti# #a pregati i #a prezenta adunarii generale uma
anuala neceara pentru contituirea au completarea acetui fond, care e
alimenteaza in a#an, in trane lunare egale, pre#azute in lita de plata a
c"eltuielilor aociatiei de proprietari. Platile pentru repararea i imbunatatirea
proprietatii comune e #or face din fondul de reparatii. Proprietarii membri ai
aociatiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter pecial.
-4' .ociatia de proprietari poate dec"ide unul au mai multe conturi la
oricare unitate bancara, in conditiile legii.
Art. !#
<oti proprietarii au obligatia a plateaca lunar, conform litei de plata a
c"eltuielilor aociatiei de proprietari, in a#an au pe baza facturilor emie de
furnizori, cota de contributie ce le re#ine la c"eltuielile aociatiei de proprietari,
inclui# cele aferente fondurilor din aociatia de proprietari.
Art. !7
+"eltuielile aociatiei de proprietari unt urmatoarele&
a' c"eltuieli pe numar de peroane care locuiec au defaoara acti#itati in
proprietati indi#iduale*
b' c"eltuieli pe conumuri indi#iduale*
c' c"eltuieli pe cota(parte indi#iza, in functie de uprafata utila a proprietatii
indi#iduale*
d' c"eltuieli pe beneficiari, aferente er#iciilor indi#iduale ale proprietarilor, dar
getionate financiar prin intermediul aociatiei de proprietari*
e' c"eltuieli pe conumatori te"nici*
f' c"eltuieli de alta natura.
Art. !$
-%' 0tabilirea i repartizarea umei care pri#ete proprietatea comuna ce
re#ine fiecarui proprietar din cadrul condominiului e fac proportional cu cota(
parte indi#iza din proprietatea comuna.
-2' +"eltuielile efectuate de aociatia de proprietari pentru plata unor er#icii
de utilitati publice au de alta natura, legate de proprietatile indi#iduale din
condominiu i care nu e factureaza indi#idual pe fiecare dintre acetea, e
repartizeaza dupa acelai criteriu care a tat la baza emiterii facturii, in
conformitate cu pre#ederile contractului inc"eiat cu furnizorul repecti#ului
er#iciu.
Art. !&
-%' .ociatia de proprietari poate tabili un item propriu de penalizari pentru
orice uma cu titlu de retanta, afiata pe lita de plata. Penalizarile nu #or fi
mai mari de 0,2 9 pentru fiecare zi de intarziere i e #or aplica numai dupa o
perioada de 30 de zile care depaete termenul tabilit pentru plata, fara ca
uma penalizarilor a poata depai uma la care (a aplicat.
-2' <ermenul de plata a cotelor de contributie la c"eltuielile aociatiei de
proprietari, afiate pe lita lunara de plata, ete de ma$imum 20 de zile
calendaritice.
-3' 0umele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere #or face obiectul
fondului de penalitati al aociatiei de proprietari i e #or utiliza numai pentru
plata penalizarilor impue aociatiei de proprietari de catre terti i pentru
c"eltuieli cu reparatiile aupra proprietatii comune au alte c"eltuieli de natura
adminitrati#a.
Art. "0
-%' .ociatia de proprietari are dreptul de a actiona in !utitie pe orice
proprietar care e face #ino#at de neplata cotelor de contributie la c"eltuielile
aociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul tabilit.
-2' .ctiunea aociatiei de proprietari ete cutita de ta$a de timbru.
-3' 0entinta data in fa#oarea aociatiei de proprietari, pentru umele datorate
de oricare proprietar, poate fi pua in aplicare pentru acoperirea datoriilor prin
orice modalitate permia de +odul de procedura ci#ila.
Art. "
-%' .ociatia de proprietari are un pri#ilegiu imobiliar cu rang prioritar aupra
apartamentelor i altor patii proprietati indi#iduale ale proprietarilor din
condominiu, precum i un pri#ilegiu aupra tuturor bunurilor mobile ale
acetora, pentru umele datorate cu titlu de cota de contributie la c"eltuielile
aociatiei de proprietari, dupa c"eltuielile de !udecata datorate tuturor
creditorilor in intereul carora au fot facute.
-2' Pri#ilegiul e incrie in regitrul de publicitate imobiliara al !udecatoriei, la
cererea preedintelui aociatiei de proprietari, pe baza e$traelor de pe ultima
lita lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta uma datorata cu
titlu de retanta. Pri#ilegiul e radiaza la cererea preedintelui aociatiei de
proprietari au a proprietarului, pe baza c"itantei au a altui incri prin care
aociatia confirma plata umei datorate.
-3' Operatiunile de publicitate imobiliara pri#itoare la pri#ilegiul pre#azut la
alin.-%' i -2' unt cutite de ta$a de timbru.
Capitolul 'II - +aportul dintre ad)inistratia pu%lica locala si centrala
si asociatiile de proprietari
Art. "2
-%' +oniliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale ectoarelor
municipiului =ucureti pri!ina acti#itatea aociatiilor de proprietari pentru
realizarea copurilor i arcinilor ce le re#in, in conformitate cu pre#ederile
legale in #igoare.
-2' +oniliile locale organizeaza in cadrul aparatului propriu un compartiment
pecializat in pri!inirea i indrumarea aociatiilor de proprietari.
Art. "3
-%' +ompartimentele pecializate infiintate in cadrul autoritatii publice locale
indruma i pri!ina proprietarii pentru a e contitui in aociatii de proprietari.
-2' +oniliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale ectoarelor
municipiului =ucureti indruma i pri!ina aociatiile de proprietari pentru
indeplinirea obligatiilor locale ce le re#in aupra proprietatii comune.
Art. "!
-%' Peroanele fizice care au calitatea de adminitrator de imobile unt
atetate de catre primar, la propunerea compartimentelor pecializate din
cadrul autoritatii adminitratiei publice locale, in baza unei "otarari a coniliului
local.
-2' .tetatul are drept cop certificarea calitatilor profeionale ale peroanelor
care dorec a practice acti#itatea de adminitrare a imobilelor la aociatiile de
proprietari.
Art. ""
+oniliile locale, cu pri!inul aparatului propriu al coniliilor !udetene, repecti#
al +oniliului >eneral al Municipiului =ucureti, e$ercita controlul aupra
acti#itatii financiar(contabile din cadrul aociatiilor de proprietari, din oficiu au
la olicitarea unuia au mai multor membri ai aociatiei de proprietari.
Capitolul 'III - ,anctiuni
Art. "#
-%' +ontituie contra#entii urmatoarele fapte&
a' neluarea de catre proprietari, de catre aociatia de proprietari au de catre
comitetul e$ecuti# al aociatiei de proprietari a tuturor maurilor neceare
pentru repararea i mentinerea in tare de iguranta a cladirii i a intalatiilor
comune aferente -acenor, "idrofor, intalatii de alimentare cu apa, de
canalizare, de incalzire centrala, de preparare i ditribuire a apei calde,
intalatii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, intalatii de
colectare a deeurilor, intalatii de antena colecti#a, telefonie etc.' pe toata
durata e$itentei acetora* b' neindeplinirea atributiilor de catre preedinte,
membrii comitetului e$ecuti#, cenzori, adminitrator de imobil*
c' nee$ecutarea de catre proprietar a lucrarilor de intretinere, reparatii au de
inlocuire a elementelor de contructii i intalatii aflate in proprietatea a
indi#iduala, daca aceata ete de natura a aduca pre!udicii celorlalti
proprietari*
d' c"imbarea de catre proprietar a detinatiei locuintei fara autorizatiile i
aprobarile legale*
e' modificarea apectului proprietatii comune, precum i a elementelor
contructi#e ale cladirii fara aprobarile i autorizatiile legale*
f' neaplicarea au nerepectarea pre#ederilor prezentei legi de catre
functionarii publici i peronalul anga!at al autoritatilor publice locale i
centrale, inclui# peronalul regiilor au al ocietatilor furnizoare de er#icii
publice de utilitati, daca fapta nu a fot comia in atfel de impre!urari incat a
contituie infractiune.
-2' +ontra#entiile pre#azute la alin.-%' e anctioneaza dupa cum urmeaza&
a' faptele de la lit.a', b' i c' e anctioneaza cu amenda de la 100 lei la 3.000
lei*
b' fapta de la lit.d', cu amenda de la 200 lei la %.000 lei*
c' faptele de la lit.e' i f' cu amenda de la 2.100 lei la 1.000 lei.
-3' 0anctiunile pentru contra#entiile pre#azute la alin.-%' lit.a'(e' e aplica
peroanelor fizice contatate #ino#ate, iar cea pre#azuta la alin.-%' lit.f'
functionarilor publici au peronalului anga!at al autoritatilor publice, inclui#
peronalului regiilor au ocietatilor furnizoare de er#icii de utilitati publice.
-4' +ontatarea contra#entiilor pre#azute de prezenta lege, facuta la eizarea
oricarei peroane intereate, precum i aplicarea anctiunilor corepunzatoare
e fac de catre peroanele imputernicite de Inpectoratul de 0tat in +ontructii
i de Miniterul .dminitratiei i Internelor, de primari au de imputernicitii
acetora.
Art. "7
Pre#ederile art.12 referitoare la contra#entii e completeaza cu dipozitiile
Ordonantei >u#ernului nr.23200% pri#ind regimul !uridic al contra#entiilor,
aprobata cu modificari i completari prin 8egea nr.%?032002, cu modificarile i
completarile ulterioare.
Capitolul I- - Dispozitii tranzitorii si finale
Art. "$
-%' Intitutiile adminitratiei publice locale ori centrale au orice alte ocietati
de tat care detin in proprietate apartamente au patii cu alta detinatie
decat aceea de locuinta in cladirile de locuinte, au acelai drepturi i obligatii
ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligatia a mandateze peroane
fizice au !uridice pentru a colabora cu aociatia de proprietari.
-2' Raporturile !uridice ale proprietarului, tabilite de comun acord cu c"iriaul,
indiferent de tatutul locuintei, precum i nerepectarea obligatiilor
contractuale de catre c"iria nu abol#a proprietarul de la obligatiile ale fata
de aociatia de proprietari pre#azute in prezenta lege.
Art. "&
In termen de 20 de zile de la data intrarii in #igoare a prezentei legi, Miniterul
.dminitratiei i Internelor, impreuna cu Miniterul 7inantelor Publice,
Miniterul Muncii, 0olidaritatii 0ociale i 7amiliei, Miniterul <ranporturilor,
+ontructiilor i <urimului i Miniterul @utitiei #or elabora i upune pre
adoptare >u#ernului normele metodologice de punere in aplicare a
pre#ederilor aceteia.
Art. #0
Prezenta lege intra in #igoare la 30 de zile de la data publicarii in Monitorul
Oficial al Romaniei, Partea I.
Art. #
8a data intrarii in #igoare a prezentei legi e abroga& art.31 alin.-3', art.31%,
art. 32, art.24, art.29 i ane$a nr.2 din 8egea locuintei nr.%%43%992,
republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr.393 din 3% decembrie
%997, cu modificarile i completarile ulterioare, Ordonanta >u#ernului
nr.?13200% pri#ind organizarea i functionarea aociatiilor de proprietari,
publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr.114 din % eptembrie
200%, aprobata cu modificari prin 8egea nr.23432002, precum i orice alte
dipozitii
Materialul de fata reprezinta o prelucrare i formatare neoficiala a pre#ederilor
oficiale, a#and la baza te$te publice preluate de la&
"ttp&33AAA.cdep.ro3pl3legi3legiBpc,."tpBactCidaD7330