1

Jurisprudenta
Judecator Sonia Cososchi- TRIBUNALUL HARGHITA
luni, 6 iulie 2009
Rezoluiune. Reziliere. Condiie suspensiv.
Impiedicarea ndeplinirii condiiei.
Dosar nr. 6599/221/2008


Sentina civil nr. 3637
edina public din data de 30.06.2009
Completul constituit din:
PREEDINTE Sonia Cososchi
GREFIER M.F.

Pe rol fiind aciunea reclamantului N.A.C. mpotriva prtului C.F. avnd ca obiect constatare
nulitate absolut clauz contractual i rezilere antecontract.
Grefiera de edina a fcut referatul cauzei artnd c n temeiul art. 260 alin. (1) Cod pr.civil i
pentru a da posibilitatea petentei s depun concluzii scrise, conform prevederilor art. 146 Cod
pr.civil, n prezenta cauz, n edina din data de 24.06.2009, s-a amnat pronunarea pentru
astzi, ora 14.
In temeiul art. 121 alin. (3) i 258 Cod pr. civil, instana d citire minutei Sentinei civile nr.
3637/30.06.2009.

INSTANA,

delibernd asupra cauzei de fa n camera de consiliu, conform prevederilor art. 256 alin. (1)
Cod pr civil, constat urmtoarele:
I. Obiectul aciunii i timbrajul:
Prin aciunea nregistrat pe rolul Judectoriei Deva sub nr 6599/221/31.10.2008, reclamantul
N.A.C.a chemat n judecata prtul C.F. , solicitand instantei :
In principal :
sa constatate c prin actul intitulat Minuta ncheiat n data de 03.07.2007, a fost reziliat prin
acordul prilor antecontractul de vanzare-cumparare ncheiat n data de 21.06.2007 ;
sa constatate nulitatea absoluta a clauzei prin care paratul s-a obligat sa achite suma de 2000
Euro n momentul vnzrii terenului ;
In subsidiar, a solicitat sa se dispuna rezolutiunea clauzei prin care prtul s-a obligat la plata
diferenei de pre.
Reclamantul a solicitat i obligarea prului la plata cheltuielilor de judecat.
Aciunea a fost timbrata cu 533 lei (f. 15 i 18) i s-a atasat timbru judiciar de 3 lei.
II. Temeiurile de fapt i de drept invocate de pri :
II. 1 Expunnd situaia de fapt, reclamantul a artat c n luna iunie 2007 a convenit cu prtul s
cumpere de la el un teren n suprafaa de 800 mp, situat n com. Crjii, sat Almau Sec.
In data de 21.06.2007 s-a ntlnit cu prtul care i-a spus c nu are nc actul de proprietate dar
c n scurt timp va rezolva situaia i se va putea ncheia contractul de vnzare cumprare.
Cu aceast ocazie cei doi s-au pus de acord ca reclamantul s achite un avans de 5000 Euro,
diferena urmnd a fi achitat la data cnd se va ncheia contractul n form autentic.
In data de 03.07.2007, n urma discuiilor avute cu prtul care nu ar mai fi fost de acord s-i
vnd la preul convenit dect 600 de mp, prile au convenit rezoluiunea promisiunii de
2

vnzare, prtul restituind reclamantului suma de 3.000 Euro.
In actul ncheiat cu aceast ocazie, s-a consemnat c diferenta de 2000 Euro va fi restituit
atunci cnd se va vinde terenul.
Reclamantul arat c a fost de acord cu aceast clauz doar pentru c s-a gndit c altfel nu va
putea recupera nici suma de 3000 Euro.
Potrivit aprecierii reclamantului, clauza este nul pentru c prtul i-a asumat o obligaie sub
condiie pur potestativ.
Reclamantul arat c n cazul n care instana va aprecia c nu sunt ndeplinite condiiile pentru a
se constata nulitatea absolut a clauzei prin care prile au convenit s se achite suma de 2000
Euro doar la data la care prtul va vinde terenul, s dispun rezoluiunea acestei clauze pentru
nendeplinirea obligaiei.
In drept, au fost invocate prevederile art. 1010, art. 1020, art. 1021 Cod civil
II. 2 Prin ntmpinarea depus (f. 11-12) prtul a solicitat respingerea aciunii artnd c a fost
de bun credina att la data ncheierii primei convenii ct i la data cnd s-a convenit
rezoluiunea acesteia i c dei a ncercat s vnd terenul nu a reuit.
III. Probele administrate:
In probaiune s-a depus nscrisul intitulat convenie (f. 4), nscrisul intitulat minut (f. 5), extras
CF 449 Almasu Sec (f. 14), anunuri date n ziare (f. 32-42), contractul de vnzare-cumprare
ncheiat de prt cu o terta persoana n data de 01.07.2008, prin care a vndut o suprafata de
184 mp dintr-un teren situat n localitatea Crjii, sat Almasu Sec, pentru suma de 500 lei (f. 49-
50), CF 600018 Crjii (f. 53-55), CF 449 (f. 56-570).
La solicitarea prtului s-a luat un interogatoriu reclamantului (f. 24) iar la solicitarea
reclamantului s-a luat un interogatoriu prtului (f. 26-29).
In cauz au fost audiai martori ale cror declaraii au fost consemnate n scris si depuse la dosar
(f. 30-31).
Instanta a dispus atasarea Dosarului nr. 5569/221/2007 n care s-a pronuntat Sentinta civila nr.
1449/2008 prin care s-a respins actiunea reclamantului avnd ca obiect obligarea prtului la
plata sumei de 2000 Euro, aciune suspendat n recurs pn la soluionarea prezentului dosar.
IV. Analiznd actele i lucrrile dosarului instana reine urmtoarele:
IV.1 Starea de fapt care rezult din probele administrate n cauz:
Prin convenia ncheiat n data de 21.06.2007 (f. 4), prile au convenit ca prtul s vnd
reclamantului o suprafaa de 800 mp teren situat n com. Crjii, sat Almau Sec.
Prile nu au prevzut vreun pre la care se va vinde acest teren, menionndu-se doar c
reclamantul a achitat un avans de 5000 Euro, urmnd s achite diferena la data cnd se va
ncheia contractul n form autentic.
Prtul, promitent vnztor, s-a obligat s ncheie contractul n form autentic n termen de 3
luni.
In convenia ncheiat n data de 21.06.2007 nu exist nicio meniune cu privire la situaia
avansului achitat de promitentul-cumprtor n cazul n care acesta va refuza s mai ncheie
contractul.
In data de 03.07.2007, ntre pri s-a ncheiat o nou convenie (f. 5), n nscrisul redactat cu
aceast ocazie, consemnndu-se c reclamantul, promitent cumprtor a renunat din motive
personale s mai ncheie contractul de vnzare-cumprare i dat fiind culpa promitentului
cumprtor i faptul c promitentul vnztor nu era pregtit pentru o astfel de situaie,
considernd convenia un act serios, cu valoare juridic, s-a prevzut restituirea imediat doar a
unei pri din suma primita ca avans, respectiv 3000 Euro, urmnd ca diferenta de 2000 Euro, s
fie restituit de prt dup ce se va vinde terenul, acesta obligndu-se s dea anunuri n ziare
locale pentru a gsi cumprtor.
Din aceasta convenie rezult c:
- prile au convenit desfiinarea (rezoluiunea) promisiunii de vnzare-cumprare, la solicitarea
reclamantului care a renunat din motive personale neprevzute n convenie;
- prtul nu i-a dorit rezoluiunea primei convenii dar a acceptat pn la urm, condiionnd
ns acordul su la desfiinarea contractului de acordul promitentului vnztor ca o parte
din suma primit drept avans s fie restituit la momentul la care va vinde terenul;
- prtul s-a obligat s dea anunuri n ziare locale pentru a gsi cumprtor
In data de 05.11.2007 reclamantul a introdus o aciune la Judectoria Deva prin care a solicitat
obligarea prtului la restituirea sumei de 2000 Euro, plus dobnzi legale iar n data de
3

31.10.2008, reclamantul a introdus prezenta aciune, prin care a solicitat, n principal, s se
constate c prin convenia din data de 31.07.2007, s-a reziliat antecontractul de vnzare-
cumprare i s se constate nulitatea absolut a clauzei prin care prtul s-a obligat s restituie
suma de 2000 Euro doar cnd va vinde terenul, iar n subsidiar, a solicitat s se dispun
rezoluiunea clauzei prin care prtul s-a obligat s restituie suma de 2000 Euro.
Nulitatea s-a cerut pe motiv c ar fi vorba despre o condiie pur potestativ din partea debitorului
iar rezoluiunea clauzei pentru nendeplinirea obligaiei.
IV.2 Referitor la cererea privind constatarea rezilierii promisiunii de vnzare-cumprare,
prin actul intitulat Minut ncheiat n data de 03.07.2007:
In doctrina i practica de specialitate se accepta n unanimitate c rezilierea este o sanciune
care intervine pentru neexecutarea culpabil a obligatiei n contractele sinalagmatice, cu
executare succesiv, care face s nceteze efectele contractului pentru viitor, lsnd neatinse
prestaiile fcute anterior rezilierii.
Rezilierea poate interveni i prin acordul prilor, n condiiile convenite de acestea dar
ntodeauna se refer la contractele cu executare succesiv.
Promisiunea de vnzare-cumprare nu este ns un contract cu executare succesiv iar
reclamantul cere repunerea prilor n situaia anterioar, de unde se poate deduce c n realitate
a avut n vedere rezoluiunea promisiunii de vnzare-cumprare.
Aa cum s-a artat ns exact acesta este obiectul conveniei din data de 03.07.2007.
IV.3 Referitor la cererea privind constatarea nulitii absolute a clauzei prin care prtul s-a
obligat s achite suma de 2000 Euro doar cnd va vinde terenul:
Reclamantul a solicitat constatarea nulitii absolute a acestei clauze pe motiv c am fi n
prezena unei obligaii asumate sub condiie pur potestativ din partea debitorului.
Analiznd coninutul nscrisului intitulat Minut, se constat c prile au convenit rezoluiunea
promisiunii de vnzare-cumprare.
Ca urmare a rezoluiunii, prile ar fi trebuit repuse n situaia anterioar.
Cum singura prestaie efectuat a fost cea a promitentului cumprtor care a achitat o parte din
pre n avans, suma trebuia restituit.
Promitentul vnztor, invocnd ns culpa promitentului cumprtor n desfiinarea contractului a
condiionat acordul su la rezoluiunea contractului de acordul promitentului vnztor ca o parte
din suma primit drept avans s fie restituit la momentul la care va vinde terenul.
Reclamantul susine c aceast clauz referitoare la restituirea sumei de 2000 euro echivaleaza
cu o condiie pur potestativ din partea debitorului, care nu a intenionat practic s se oblige la
restituirea vreunei sume, situaie n care clauza este nul.
Potrivit prevederilor art. 1006 Cod civil, conditia potestativa este aceea care face sa depinda
perfectarea conventiei de un eveniment, pe care si una si alta din partile contractante poate sa-l
faca a se intampla, sau poate sa-l impiedice iar potrivit art. 1010 Cod civil, obligatia este nula
cand s-a contractat sub o conditie potestativa din partea acelui ce se obliga.
In literatura si practica de specialitate se distinge ntre condiia potestativ simpl i condiia pur
potestativ i se accept n unanimitate c numai obligaia asumat sub condiie suspensiv pur
potestativ, din partea celui ce se oblig este nul, obligaia asumat sub condiie potestativ
simpl fiind valabil.
In spe, obligaia este asumat sub condiie potestativ simpl pentru c nu depinde exclusiv de
voina debitorului ci i de elemente exterioare acestei voine.
Faptul c sumtem n prezenta unei condiii potestative simple, valabil din punct de vedere
juridic nu pune reclamantul n situaia de a nu avea nicio posibilitate de a mai recupera
banii pentru c n cazul n care ar putea face dovada c prtul a mpiedicat ndeplinirea
condiiei, ar avea la ndemna posibilitatea de a cere restituirea imediat a banilor,
invocnd prevederile art. 1014 Cod civil, potrivit crora, conditia este reputat ca
ndeplinit, cnd debitorul obligat, sub aceasta conditie, a mpiedicat indeplinirea ei.
Cum n prezenta cauz nu s-a formulat o astfel de cerere iar reclamantul mai are o aciune
suspendat la Tribunalul Hunedoara prin care a solicitat restituirea banilor, instana nu ar fi putut
analiza n prezenta procedura dac sunt sau nu ndeplinite cerinele art. 1014 Cod civil.
IV.4 Referitor la cererea privind rezoluiunea clauzei prin care prtul s-a obligat s achite
suma de 2000 Euro doar cnd va vinde terenul:
Reclamantul cere rezoluiunea clauzei pentru nendeplinirea obligaiei asumate de prt.
In literatura i practica de specialitate se accept, de regul, c rezoluiunea, la fel ca i rezilierea
4

nu se aplic dect n cazul contractelor sinalagmatice or, n spe, prin actul intitulat minut, i-a
asumat obligaii doar prtul.
Separat ns de acest aspect, care ar putea face obiectul unei controverse, n spe este relevant
faptul c neexecutarea s-a datorat faptului c prtul i-a asumat obligaia sub condiie
suspensiv, a crei valabilitate a fost reinut de instana la pct. IV. 3.
IV.5 Referitor la cheltuielile de judecat solicitat de prt, reprezentnd onorariul
avocaial:
Instana constat c nu s-a depus nicio chitana la dosar, motiv pentru care va respinge cererea.


PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARTE:

Respinge aciunea reclamantului N.A.C., domiciliat n () mpotriva prtului C.F. , domiciliat n
().
Respinge cererea prtului privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecat.
Cu drept de recurs n termen n 15 zile de la comunicare.
Pronunat n edin public, astzi 30.06.2009, ora 14.