1.

Dreptul de proprietate
1.1 Noiune
Definirea legala a dreptului de proprietate a fost completata prin reglementarea noului Cod civil (in raport cu
art. 480 din vechiul Cod civil) in sensul celor evidentiate de doctrina.
Dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi si de a dispune (jus posidendi, jus utendi, jus fruendi si jus
abutendi) de bunul sau, proprietate privata, atribute ce pot fi exercitate in mod absolut, exclusiv si perpetuu,
cu respectarea limitelor legale.
1.2. Continutul juridic al dreptului de proprietate
Continutul juridic al dreptului de proprietate este acelasi cu cel din textul art. 480 din vechiul Cod civ.,
atributele dreptului de proprietate sunt:
a. Posesia (jus posidendi) sub aspect juridic= apropierea stapanirii bunului care este obiectul dreptului de
proprietate, relatia dintre proprietar si bunul sau.Posesia ca element de drept exprima dreptul de a apropria si a
stapani bunul, spre deosebire de posesia exercitata ca stare de fapt.
b. Folosinta (jus utendi)ca atribut al dreptului de proprietate,in terminologia juridica= dreptul proprietarului de a
se servi personal de bunul sau in functie de natura acestuia(aceasta prerogativa a titularului nu trebuie exercitata
abuziv).
Folosinta (jus fruendi, fructus)=dreptul proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul sau, fara a
se consuma substanta acestuia.(fructele se deosebesc de producte - care consuma substanta bunului).
Fructele(conform art. 548 N.C.C.)=acele produse care deriva din folosirea unui bun fara a diminua substanta
acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale si civile.
i. Fructele naturale=produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute fara interventia omului(ex: cele pe care
pamantul le produce de la sine, productia si sporul animalelor).
ii. Fructele industriale=produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute cu interventia omului (ex: recoltele de
orice fel).
iii. Fructele civile(venituri)=veniturile rezultate din folosirea bunului de catre o alta persoana in virtutea unui act
juridic.(ex:chiriile, arenzile, dobanzile, venitul rentelor si dividendele).
Productele =produsele obtinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substantei acestuia. (ex:copacii unei
paduri, piatra dintr-o cariera). Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel.
c. Dispozitia (jus abutendi, abusus)-atributul dreptului de proprietate=2 forme: dispozitia materiala si dispozitia
juridica.
Dispozitia materiala se refera la bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta a caror substanta juridica este in
materialitatea titlului
Dispozitia juridica se realizeaza prin acte juridice de dispozitie intre vii (inter vivos) sau pentru cauza de moarte
(mortis causa).

1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

In noua reglementare, dreptul de proprietate este absolut, exclusiv si perpetuu.
a. Caracterul absolut
,,Poate fi privit in sensul diferentierii de drepturile relative, fara a fi luat in considerare numai caracterul sau
opozabil erga omnes(care caracterizeaza toate drepturile absolute). Acest caracter trimite la un drept deplin,
complet.
b. Caracterul exclusiv
Se inteleg nu numai puterile depline ale titularului dreptului, ci si monopolul acestuia asupra bunului sau si
excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice
c.Caracterul perpetuu
Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitatii dreptului de proprietate privat,acesta dureaza atata timp cat exista
bunul.
Este evidentiat si de imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a
dreptului de proprietate fiind determinata de pieirea bunului.

2. Modalitile juridice ale dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este dreptul cel mai complet" asupra unui bun,confera titularului sau toate cele trei
prerogative (posesia, folosinta si dispozitia), avand caracter absolut-atributele care intra in alcatuirea continutului
sau juridic exista in raporturile proprietarului cu tertii si caracter exclusiv-numai proprietarul le poate exercita in
mod independent, in deplinatatea lor.
Dreptul de proprietate=puterea suverana si absoluta a proprietarului asupra bunului, exercitata fara
intermedierea, fara interventia tertilor intre titularul dreptului si bunul ce formeaza obiectul dreptului sau.
Titularul dreptului de proprietate, persoana fizica sau persoana juridica, are vocatia de a exercita totalitatea
atributelor care intrg in continutul juridic al dreptului si de a le exercita singur, fara interventia altor persoane.
2 trasaturi:
-Dreptului de proprietate pur si simplu=prerogativele titularului sunt depline si independente de orice puteri
exercitate de alta persoana asupra bunului
Dreptul de proprietate este un drept exclusiv=proprietarul isi exercita toate prerogativele asupra bunului singur,
in putere proprie, cu excluderea tuturor celorlalte subiecte de drept,cu respectarea ordinii publice si a dispozitiilor
imperative ale legii
Dreptul de proprietate este pur si simplu in situatia in care are ca titular o singura persoana si a fost dobandit de
care proprietarul actual in mod sigur, ireversibil, fara ca existenta dreptului in patrimoniul dobanditorului sa
depinda de un eveniment sau de o imprejurare viitoare,care il poate desfiinta revocandu-l sau anulandu-l.
Dreptul de proprietate are o anume complexitate=dreptul nu mai este pur si simplu, ci afectat de modalitati,fie
este un drept asupra unuia sau mai multor bunuri care apartin simultan mai multor titulari, fie existenta viitoare a
dreptului in patrimoniul titularului este legata de un eveniment sau de o imprejurare prevazuta de lege ori care este
stabilita prin vointa omului.
Modalitatile dreptului de proprietate sunt: proprietatea rezolubila, proprietatea anulabila si comuna (se poate
infatisa ca proprietate comuna pe cote-parti, fie obisnuita sau fortata si perpetua, proprietate devalmasa ori
proprietate periodica).

Art 632 N.C.C., formele proprietatii comune:

-proprietatea pe cote-parti (coproprietatea) - obisnuita
- fortata (cand nu poate inceta prin partaj).
-proprietatea in devalmasie (devalmasia)

Este posibil ca dreptul de proprietate asupra unui bun sa se infatiseze, in acelasi timp, atat ca drept de
proprietate comuna pe cote-parti, cat si ca drept de proprietate anulabila sau rezolubila. De asemenea, in
practica, poate fi imaginata coexistenta coproprietatii, fie ea obisnuita si/sau fortata, cu dreptul de proprietate
periodica.
In noul Cod civil, intreg Capitolul IV al Titlului II (Proprietatea privata") din Cartea a III-a (Despre
bunuri") este dedicat proprietatii comune si contine norme aplicabile ori de cate ori, in temeiul unui act
juridic sau al altui mod de dobandire prevazut de lege, dreptul de proprietate privata are doi sau mai multi
titulari (art 631).
Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea (dreptul de proprietate comuna pe cote-parti) se prezuma,
pana la proba contrara (art 633).
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se mentine in cazul proprietatii comune.

2.1. Proprietatea comun pe cote-pri

A. Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti obisnuita(modalitate a dreptului de proprietate)=un bun
nefractionat in materialitatea sa apartine simultan mai multor proprietari.
-implica existenta a doi sau mai multi titulari ai dreptului, care poarta asupra aceluiasi bun. Dreptul fiecarui
coproprietar este concurent, se intalneste cu drepturile celorlaiti coproprietari in fiecare particula din bunul
respectiv.
-niciun proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fractiuni materiale din bun, care nu este divizat in raport de
drepturile fiecarui coproprietar.
-fiecare coproprietar este titular exclusiv doar asupra unei cote-parti ideale din dreptul de proprietate, determinata
in mod abstract sub forma unei fractii matematice, procentuale, are un caracter temporar (oricare dintre titularii
dreptului de proprietate poate sa ceara incetarea coproprietatii prin partaj, fara a fi excluse si alte moduri de
incetare a coproprietatii obisnuite.
-Intre drepturile coproprietarilor nu exista diferente calitative, ci doar cantitative. Niciun coproprietar nu poate
exercita exclusiv dreptul de proprietate asupra bunului, ceea ce nu inseamna ca acesta nu poate dispune liber de
cota sa parte din dreptul de proprietate.
In ce priveste valabilitatea unui act de dispozitie translativ de proprietate incheiat de un coproprietar fara
acordul celorlalti, solutiile difera dupa cum dobanditorul avea sau nu cunostinta despre imprejurarea ca
instrainatorul nu avea calitatea de proprietar exclusiv cu privire la bunul ce a format obiectul actului. Atunci
cand dobanditorul a cunoscut, la momentul incheierii contractului, c
instrainatorul nu este proprietar exclusiv al bunului, s-a statuat ca actul juridic este valabil, dar
este afectat de o conditie rezolutorie. Daca, prin operatiunea de partaj, bunul revine in proprietatea exclusiva
a coproprietarului instrainator, atunci dreptul dobanditorului se consolideaza. Daca bunul instrainat revine, in
urma partajului, in lotul altui coproprietar, atunci instrainarea se desfiinteaza ca urmare a efectului declarativ
al partajului.
Noul Cod civil abandoneaza conceptia potrivit careia partajul are caracter declarativ, conform
dispozitiilor art. 680 efectele impartelii urmand a se produce numai pentru viitor.
Daca actul de dispozitie imbraca forma unui act de instrainare, avem un caz de proprietate rezolubila atipica,
caracterul atipic fiind determinat de imprejurarea ca evenimentul cu valoare de conditie rezolutorie nu este
3

stabilit prin vointa partilor, ci de care legiuitor si de faptul ca transmitatorul nu este proprietar pur si simplu,
el avand numai o cota-parte din dreptul de proprietate.
Pendente conditione, orice proprietar sub conditie suspensiva presupune in mod necesar existenta unui
proprietar sub conditie rezolutorie, cand bunul trebuie sa aiba un proprietar actual. In cazul impartelii, insa,
acesta din urma nu poate fi determinat ar urma ca toti coerezii sunt proprietari sub conditie suspensiva, ceea
ce ar insemna ca nimeni, in timpul indiviziunii, nu are proprietatea actuala a bunurilor succesorale, ceea ce
este inadmisibil; solutia este aceea de a considera caracterul declarativ al impartelii ca fiind o fictiune
legala,ce rezulta din art 786 C. civ., potrivit caruia fiecare motenitor este numai presupus ca a dobandit singur
imediat de la
defunct bunurile ce alcatuiesc lotul sau.
In situatia vanzarii bunului ce formeaza obiectul dreptului de proprietate comuna pe cote-parti cu incalcarea
regulii s-ar impune aplicarea solutiei prin care a fost rezolvata problema vanzarii bunului altuia.
Vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de cauza, reprezentand o operatiune
speculativa, s-a aratat ea are o cauza ilicita astfel incat este nula absolut in baza art 968 C. civ., in
afara de cazul in care actul a fost savarsit in cadrul exercitarii legale a comertului. Daca cumparatorul a fost
in eroare, socotind ca bunul vandut apartine vanzatorului, vanzarea este anulabila pentru eroare asupra
calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost considerat de cumparator drept proprietar al bunului.
Potrivit dispozitiilor art. 642 N.C.C., actele juriclice facute cu nerespectarea regulilor prevazute la art. 641 (a
unanimitatii sau a majoritatii, dupa caz) sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimtit, expres on tacit,
la incheierea actului.
Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in proprietatea unui
tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea
dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator.
In cazul instrainarii cotei-parti ideale din dreptul de proprietate, dobanditorul va lua locul coproprietarului,
avand aceleasi drepturi. In ce priveste actiunea in revendicare, aceasta poate fi exercitata de proprietarul
exclusiv al bunului revendicat.
In conformitate cu dispozitiile art. 643NCC, fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de
calitatea procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare.
Cand actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, paratul poate cere instantei de judecata introducerea in
cauza a celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, in termenul si conditiile prevazute in Codul de
procedura civila pentru chemarea in judecata a altor persoane.
Oricare dintre coproprietari poate revendica singur cota sa parte ideala si abstracta din dreptul de proprietate
asupra bunului.
B. Proprietatea comuna pe cote-parti fortata si perpetua
--art. 632 alin. (3) N.C.C., ceea ce caracterizeaza coproprietatea fortata este faptul ca aceasta nu poate
inceta prin partaj judiciar. In acest sens, pot fi mentionate si dispozitiile art. 671 alin. (3) N.C.C., care
dispun: in cazul proprietatii periodice si in celelalte cazuri de coproprietate fortata, partajul este posibil
numai prin buna invoiala".
Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma, pana la proba contrara (art 633).
Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita reprezinta regula, normele care o reglementeaza constituind dreptul
comun.
Coproprietatea fortata si perpetua constituie exceptia de la regula potrivit careia proprietatea comuna pe cote-parti
poate fi sistata oricand prin partaj. Aceasta forma a proprietatii comune pe cote-parti poarta asupra unor bunuri
care, datorita destinatiei caracterului perpetuu al acestei destinatii, nu pot fi impartite.
Coproprietatea fortata si perpetua are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care, datorita naturii lor, pot si sunt
folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari, ele neputand sa fie impartite.
Bunurile asupra carora se exercita coproprietatea fortata si perpetua sunt accesorii fata de alte bunuri
considerate principale si care sunt proprietate exclusiva a fiecarui coproprietar.
Coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu necesar al bunului principal, bun care
constituie obiectul dreptului de proprietate exclusiva al fiecaruia dintre coproprietari. Cu toate acestea,
4

practica judiciara a admis partajul folosintei unor bunuri proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua:
curtea unui imobil sau podul acestuia.
Un coproprietar nu are dreptul de dispozitie decat cu privire la cota sa parte abstracta din drept si nu poate
transforma modul de folosinta al bunului comun. Nu poate incheia acte de dispozitie prin care sa instraineze
bunul ce formeaza obiectul dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.
Instrainarea bunului proprietate exclusiva conduce la transmiterea catre dobanditor a dreptului de proprietate
comuna pe cote-parti fortata si perpetua, ca drept accesoriu.
Coproprietarii au obligatia sa suporte cheltuielile de intretinere, folosinta, reparatii, conservare a bunului
comun. Intinderea acestei obligatii se stabileste in raport de partea fiecaruia sau de valoarea, de intinderea
bunului principal pentru a carui utilitate este destinat, ca accesoriu, bunul asupra caruia se constituie dreptul
de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua

2.2. Proprietatea comun n devlmie

Dreptul de proprietate comuna in devalmasie reprezinta o forma a proprietatii comune caracterizata prin aceea ca
titularii nu au determinata o cota-parte ideala matematica din dreptul de proprietate asupra bunurilor, care sunt
nefractionate in materialitatea lor.
-art. 667 N.C.C.-exista proprietate comuna in devalmasie atunci cand prin efectul legii sau in temeiul unui act
juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane fara ca vreuna dintre acestea s fie
titularul unei cote-parti determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.
Proprietatea devalmasa a sotilor poarta numai asupra bunurilor care au fost dobandite in timpul casatoriei de catre
soti, impreuna sau de oricare dintre ei. Conform art. 30 alin. (1) C. fam., bunurile dobandite in timpul
casatoriei de oricare dintre soti constituie bunuri comune ale acestora. Orice conventie contrara comunitatii
de bunuri a sotilor este interzisa., nesocotirea acestei interdictii fiind sanctionata cu nulitatea absoluta.
-art 35 C. fam., sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile comune, dispunand tot in comun de acestea.
Se considera ca oricare dintre soti are consimtamantul, celuilalt in exercitarea drepturilor asupra bunurilor
comune, exceptie constituind situatia instrainarii sau grevarii imobilelor bunuri comune.
Dreptul de proprietate comuna in devalmasie al sotilor inceteaza in momentul desfacerii sau incetarii casatoriei,
dar exista posibilitatea ca bunurile comune sa fie impartite in anumite imprejurari, cu totul exceptionale, chiar si
in timpul casatoriei.
Imparteala poate sa fie solicitata de catre unul dintre soti sau de catre creditorii personali ai acestora. Prin
desfacerea sau incetarea casatoriei, dreptul de proprietate comuna in devalmasie se transforma in proprietate
comuna pe cote-parti, in raport de contributia sotilor la dobandirea
bunurilor respective.
-art 312 N.C.C., viitorii soti pot alege ca regim matrimonial: comunitatea legala, separatia de bunuri sau
comunitatea conventionala.
Bunurile dobandite in timpul regimului comunitatii legale de care oricare dintre soti sunt,
de la data dobandirii lor, bunuri comune in devalmasie ale sotilor (art 339).

3.Dezmembrmintele dreptului de proprietate

Noul Cod civil-dezmembramintele dreptului de proprietate-drepturile reale asupra bunului altuia sunt
consecinta dezmembrarii atributelor care alcatuiesc continutul juridic al dreptului de proprietate.
Proprietarul dreptului dezmembrat pastreaza intotdeauna o parte din atributele dreptului de proprietate,
adeseori fiind un nud proprietar.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt limitate ca numar, prin lege. In Codului civil,sunt:
1. dreptul de uzufruct;
2. dreptul de uz;
5

3. dreptul de abitatie;
4. dreptul de servitute.
In noul Cod civil, dreptul de superficie este expres reglementat, chiar primul, in enumerarea
dezmembramintelor (art. 699-701), care sunt sunt incompatibile cu dreptul de. Proprietate.

3.1. Dreptul de servitute

Fata de solutia aleasa de noul Cod civil, potrivit careia servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru
uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar" si care se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori
prin uzucapiune
Servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre care unul (dintre imobile) este
fondul dominant, iar cel care suporta servitutea" este fondul aservit pot fi insa si situatii in care servitutile sa aiba
caracter reciproc.
a)Constituirea servitutii - imbraca forma contractuala, proprietarii fondurilor vecine putand sa stabileasca:
- servituti care permit titularului fondului dominant sa-si largeasca sfera de exercitare a dreptului sau cu
limitarea corespunzatoare a titularului fondului aservit.(prin conventie, proprietarul fondului dominant poate
avea dreptul de a planta la o distanta mai mica decat cea prevazuta de lege);
- servituti care permit titularului fondului dominant sa exercite partial unele prerogative ale dreptului de
proprietate asupra fondului aservit (sa-si construiasca streasina astfel incat apele fluviale sa se scurga pe
terenul vecinului)
b) Continutul juridic al dreptului de servitute este variabil, in functie de actul de constituire,poate sa aiba si o
utilitate viitoare a fondului dominant (art 758 N.C.C.).
Servitutile clasificare :
- servituti aparente si servituti neaparente-dupa cum sunt determinate printr-un semn vizibil (o usa, o fereastra)
sau nu sunt determinate (servitutea de a nu construi peste o anumita inaltime;
- servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare-poate fi continuu, fara fapta omului
(servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);
- servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive -implica exercitarea partiala a unor prerogative ale dreptului
de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative-proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina
de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi).
Contractul prin care se constituie servitutile poate fi cu titlu oneros sau cu titlul gratuit, in forma autentica.
Cat priveste dobandirea servitutii prin uzucapiune, aceasta poate fi de 30 de ani prevazuta de vechiul Codul
civil sau de 10 ani in conditiile NCC; servitutea se dobandeste prin posesie ca stare de fapt, a exercitarii
servitutii asupra bunului altuia.
c)Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant :
- dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita si a conserva
servitutea;
- obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servitutii.
d)Stingerea servitutilor prin: radierea acestora din cartea funciara (art 770 N.C.C.), neuz timp de 10 ani (art. 771
N.C.C.) ,prin rascumpararea servitutii de trecere de catre proprietarul fondului aservit (art. 772 N.C.C.).

3.2. Dreptul de superficie

Superficia(institutie care se regaseste in noul Cod civil)=dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe
terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta
(art 693).

Temeiul legal al dreptului de superficie il constituie art. 693 NCC-constructie, plantatie sau lucru facut in
pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamaint, cu cheltuiala sa si
care sunt ale lui pana ce se dovedeste din contra".
a. Caracterele juridice ale dreptului de superficie
Dreptul de superficie ca drept real principal, se poate constitui numai asupra bunurilor imobile. Initial obiectul sau
este terenul si apoi constructia, plantatia ori lucrarea (in proprietate).
Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului;este un drept derivat.
Caracterele dreptului de superficie.
Dreptul de superficie este un drept perpetuu, dedus din perpetuitatea dreptului de proprietate asupra constructiei
sau plantatiei, ceea ce il diferentiaza de dreptul de uzufruct, uz sau abitatie.
-durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani (art. 694 N.C.C.)
-dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, dat fiind ca dreptul de proprietate .
- in cazul constituirii superficiei prin act juridic, este necesar sa se precizeze ce se intampla cu
constructia, plantatia ori lucrarea la incetarea superficiei prin ajungerea la termen. In caz contrar,
se vor aplica dispozitille privind accesiunea.
b. Dobandirea dreptului de superficie(noul Cod civil)
.se poate face prin act juridic si prin uzucapiune sau pun alt mod prevazut de lege.(in toate cazurile, se aplica
dispozitiile privind cartea funciara).
-in cazul construirii pe terenul altuia, superficia se poate inscrie in cartea funciara pe baza renuntarii proprietarului
terenului la dreptul de a invoca accesiunea.
-dreptul de superficie poate fi dobandit si prin testament (act juridic unilateral) si prin conventie.
-nasterea dreptului de superficie prin fapt juridic are in vedere dobandirea acestuia prin uzucapiune si prin
mostenire
-uzucapiunea este posibila atunci posesorul terenului se comporta ca un superficiar si nu ca un proprietar(in cazul
posesiei ca stare de fapt)
-uzucapiunea este extratabulara,se realizeaza in termen de 10 ani si tabulara- termenul este de 5 ani.
c. Intinderea exercitarii dreptului de superficie
-determinata de actul constitutiv;in lipsa unor stipulatii contrare exercitarea dreptului este delimitata de suprafata
de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei edificate.
- dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, ce poate fi intentata impotriva
oricarei persoane, chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului.
-dreptul la actiune este imprescriptibil
d. Incetarea superficiei
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara-situatii:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane;
- prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;
- in alte moduri prevazute de lege.

Efectele incetarii superficiei.

In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate de superficiar,
prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. In
cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, trebuie ca proprietarul terenului sa-I
oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de plata.

4.Uzucapiunea mod de dobndire a dreptului de proprietate

Art. 557 prevede ca modurile de dobandire a dreptului de proprietate:
1. conventia;
2. testamentul si mostenirea legala;
3. accesiunea;
4. uzucapiunea;
5. posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile i al fructelor;
6. ocupatiunea;
7. traditiunea;
8. hotararea judecatoreasca translativa de proprietate prin ea Insai;
9. actul administrativ, in cazurile expres prevazute de lege;
10. inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume
prevazute de lege.
Uzucapiunea=mod de dobandire a proprietatii sau a altui drept real asupra unui bun imobil, prin posesia
exercitata neintrerupt sau prin intervertirea precaritatii in posesie, in termenul prevazut de lege si cu respectarea
conditiilor legale.
Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii. Pot face obiectul dobandirii dreptului de proprietate sau a altor
drepturi reale prin efectul uzucapiunii, toate bunurile /mobile care, inainte sau dupa intrarea in posesie, nu au
fost declarate prin lege inalienabile.
4.1. Uzucapiunea imobiliara
4.1.1. Uzucapiunea extratabulara
-art 930 N.C.C-dreptul de proprietate asupra unui imobil si dezmembramintele sale pot fi inscrise in cartea
funciara, in temeiul uzucapiunii, in folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, daca:
a) proprietarul inscris in cartea funciara a decedat sau si-a incetat existenta;
b) a fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate.
c) imobilul nu era inscris in nicio carte funciara.
Uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de inscriere in cartea funciara inainte
ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze
legitime, in cursul sau chiar dupa implinirea termenului de uzucapiune.
Termenul uzucapiunii nu incepe sa curga inainte de data decesului sau a incetarii existentei juridice a
proprietarului, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara iar viciile
posesiei suspenda cursul uzucapiunii.
4.1.2. Uzucapiunea tabulara
-art 931 N.C.C-drepturile celui care a fost inscris,fara cauza legitima, in cartea funciara, ca proprietar al unui
imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate cand cel inscris cu buna-credinta a posedat
imobilul timp de 5 ani dupa momentul inregistrarii cererii de inscriere, daca posesia sa a fost neviciata.
Este suficient ca buna-credinta sa existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in momentul intrarii in
posesie.
4.2. Uzucapiunea mobiliara
Art 939 N.C.C-cel care poseda bunul altuia timp de 10 ani, in alte conditii decat cele ale posesiei de bunacredinta, poate dobandi dreptul de proprietate, in temeiul uzucapiunii. Viciile posesiei suspenda cursul
uzucapiunii,poate opera jonctiunea posesiilor.
5. Aciunea n revendicare imobiliar
-art. 563NCC- proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il
detine fara drept. El are, de asemenea, dreptul la despagubiri, daca este cazul. Actiunea in
8

revendicare=actiune civila reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau solicita restituirea
acestuia de la posesorul neproprietar.
Jurisprudenta-actiunea in revendicare-"actiunea prin care proprietarul neposesor reclama bunul de la posesorul
neproprietar".
Actiunea de granituire este tot o actiune petitorie care urmareste doar delimitarea proprietatilor limitrofe.
Cand prin actiunea in granituire se cere insa o parte determinata din terenul limitrof, pe care vecinul ar
detine-o fara drept, granituirea implica si o revendicare, iar reclamantul trebuie sa-si dovedeasca dreptul.

5.1. Caracterele juridice ale actiunii in revendicare

----este o actiune reala, deoarece poate fi promovata impotriva oricarei persoane care incalca dreptul de
proprietate.
-----are un caracter petitoriu, deoarece pune in discutie insasi existenta dreptului de proprietate.
-----este in principiu imprescriptibila din punct de vedere extinctiv. Dreptul de proprietate nu se pierde prin
neuz, asa incat el va putea fi aparat intotdeauna prin actiunea in revendicare.Daca un bun imobil este
dobandit prin uzucapiune, sau un alt bun mobil a fost dobandit prin posesia de buna-credinta, dreptul de
proprietate al proprietarului initial s-a stins si el nu va mai putea avea castig de cauza intr-o actiune de
revendicare.
Dupa felul bunurilor revendicate: actiuni in revendicare imobiliare si actiuni in revendicare mobiliare.
5.2. Proba proprietatii
-implica dovada dreptului de proprietate, iar in procesul civil sarcina probei apartine reclamantului, (art. 112 din
Codul de procedura civila)-"actori incumbit probatio".Cel ce face o sustinere in procesul civil, trebuie sa o
dovedeasca.
Este posibil ca inscrisurile sa nu fie insotite de schite sau planuri pentru delimitarea imobilelor.
Practica judecatoreasca a stabilit principiile care se aplica in solutionarea acestor cauze -ipoteze:
A) Ambele parti invoca titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate asupra bunului revendicat:
a) Cand ambele titluri provin de la acelasi autor trebuie analizat daca partile si-au transcris sau nu titlul in registrul de
publicitate imobiliara, avand castig de cauza acela care si-a transcris primul titlul.
b) Daca nici una dintre parti nu si-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil in speta cel cu data mai veche, potrivit
principiului "qui prior tempore potior jure".
c) Cand titlurile provin de la autori deosebiti, va avea castig de cauza partea al carui titlu este mai preferabil, potrivit
principiului "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet".

Pentru a stabili care este titlul preferabil---criterii:

- verificarea autorilor partilor si a dreptului pe care acestia il aveau cu privire la bunul in litigiu;
- cand nu exista alte mijloace de proba in afara de titluri se va da castig de cauza partii al carui titlu are data
certa mai veche.
B) O singura parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Daca paratul invoca un asemenea titlu, atunci actiunea reclamantului va fi respinsa. Daca titlul este invocat de
catre reclamant, el va avea castig de cauza cu doua conditii:
- titlul sa emane de la un tert;
- data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.
C) Nici una dintre partile litigante nu are titlu.
"De plano", actiunea ar trebui respinsa, deoarece in favoarea posesorului opereaza prezumtia de proprietate(art.
935 din Noul Cod civil).
-Are castig cel ce invoca o posesie mai indelungata, utila sau de buna-credinta.
9

6. Posesia

6.1. Definiie
Posesia(art 916 NCC)= stare de fapt care consta in stapanirea materiala a unui bun, care permite posesorului sa
se comporte ca si cum ar fi adevaratul titular al dreptului real (drept de proprietate sau al altui drept real).
-posesia este o stare de fapt; protejata de lege; poate fi sau nu conforma cu starea de drept; atunci cand este
conforma cu starea de drept, se considera ca posesia este legitima, in caz contrar ea este nelegitima.
6.2. Elementele posesiei
a) Elementul material (corpus). Corpus constituie elementul material al posesiei. Absenta lui face imposibila
posesia.Cum corpus nu poate exista fara animus, tot astfel animus fara corpus nu poate oferi calitatea de posesor.
- art. 917 din NCC, posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie in
mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte persoane
Un posesor mai poate dobandi elementul corpus si prin intermediul unui mandatar special.Persoanele lipsite de
capacitate de exercitiu si persoanele juridice exercita posesia prin reprezentantul lor legal.
b)Elementul intentional (animus).Acest element psihologic (animus) consta in vointa posesorului de a stapani bunul
pentru el, sub nume de proprietar sau titular al altui drept real.
-in art. 916, cere ca persoana care stapaneste bunul se comporte ca un proprietar sau ca un titular al unui alt

drept real (de ex. uzufruct, uz, abitatie).

-pentru a uzucapa, dobanditorul primeste bunul de la un detentor precar (locatar, depozitar, creditor gajist,
comodatar etc.). Daca a primit bunul de la insusi proprietarul sau, ar dobandi insasi dreptul de proprietate.
-elementul intentional trebuie sa existe neaparat in persoana posesorului. Minorii si alienatii mintali
dobandesc posesia prin intermediul reprezentantilor lor.
-art. 919, alin. 3 NCC- " Pana la proba contrara, acela care stapaneste bunul este prezumat posesor, cu
exceptia imobilelor inscrise in cartea funciara". ".

6.3. Dobndirea i pierderea posesiei

a. Dobandirea posesiei.
Stapanirea materiala a bunului determina sa se prezume vointa de a pastra bunul pentru sine. Dobandirea prin
stapanirea materiala rezulta fie dintr-un fapt unilateral al posesorului, atunci cand el exercita din proprie initiativa
acte materiale de detinere si folosinta, fie din predarea lucrului de catre fostul posesor, fie, in sfarsit, dintr-o
transmitere de la vechiul posesor pentru cauza de moarte. Minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin
intermediul reprezentantilor lor.
Dar posesia poate fi dobandita si prin intermediul unui mandatar sau a unui gerant de afaceri.
Elementul animus este cel care conserva din punct de vedere calitativ posesia. Atat timp cat posesorul
renunta sa mai posede pentru sine sau posesia este intrerupta de catre un tert, posesorul devine un simplu
detentor precar
b. Pierderea posesiei.
Posesia poate fi pierduta atunci cand se pierd elementele sale, corpus si animus.
Posesia inceteaza prin(art.921 NCC)
a) transformarea sa in detentie precara;
b) instrainarea bunului;
c) abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare la dreptul de proprietate
asupra unui bun imobil;
d) pieirea bunului;
10

e) trecerea bunului in proprietate publica;

f) inscrierea dreptului de proprietate al comunei, orasului sau municipiului,cf art. 889 alin. (2);
g) deposedare, daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de un an.
-posesia se pierde atunci cand ambele elemente constitutive se pierd, cum ar fi cazul instrainarii bunului sau
abandonarii lui.
- atunci cand se pierde doar elementul material (corpus), cum ar fi situatiile: bunul este distrus in intregime,
este pierdut sau este trecut in posesia altei persoane. Posesia mai poate fi pierduta si in cazul disparitiei bunului
din cauze de forta majora.
- Pierderea elementului animus(Prin intermediul intervertirii titlului, posesorul devine un simplu detentor
precar, ceea ce face ca sa posede pentru altul).
Sunt situatii cand pierderea posesiei poate avea loc impotriva vointei posesorului (ex: bunul a intrat in
domeniul public al statului sau unei unitati administrativ-teritoriale, impotriva vointei posesorului), astfel va
putea recurge la actiunile posesorii, pentru a redobandi posesia imobilului.

6.4. Calitile i viciile posesiei

Simplul fapt de a cumula cele doua elemente constitutive ale posesiei nu este suficient.
Deoarece nu sunt suficiente cele doua elemente esentiale, corpus si animus sibi habendi, Codul civil prevede
necesitatea ca posesia sa indeplineasca si urmatoarele calitati: sa fie continua, netulburata si publica. Absenta cel
putin a uneia dintre aceste calitati face ca posesia sa devina viciata astfel incat ea nu va mai produce nici un efect.
Vicii veritabile ale posesiei : discontinuitatea, violenta, si clandestinitatea.
a. Posesia sa fie continua. Viciul discontinuitatii
Art.923 din Noul Cod civil prevede in mod expres, ca Posesia este discontinua atat timp cat posesorul o exercita
cu intermitente anormale in raport cu natura bunului. Continuitatea exista atunci cand bunul este stapanit cu
regularitatea pe care o cere natura lui.
Discontinuitatea este un viciu temporar si este aplicabila bunurilor imobile.
b. Posesia sa fie netulburata. Viciul violentei
Potrivit art. 924 NCC, posesia este tulburata atat timp cat este dobandita sau conservata prin acte de violenta,
fizica sau morala, care nu au fost provocate de o alta persoana.
Este necesar ca posesia sa nu fi debutat si mentinuta prin acte de violenta fizica sau psihica.
Violenta este un viciu temporar, aplicabil atat in posesia imobilelor si posesia mobilelor.
In cazul actelor usoare de violenta, care nu duc la pierderea materiala a bunului, posesorul se limiteaza la o
stare de expectativa, iar posesia nu se considera viciata.
c. Posesia sa fie publica. Viciul clandestinitatii
Asemenea proprietarului si posesorul trebuie sa exercite posesia in vazul tuturor. Codul civil nu prevede ce
inseamna publicitatea posesiei, dar defineste posesia clandestina.
Art. 925 din Noul Cod civil, " Posesia este clandestina, daca se exercita astfel incat nu poate fi cunoscuta . Daca
posesia nu este publica, dar proprietarul putea sa o cunoasca, atunci nu opereaza viciul clandestinitatii. In cazul in
care posesia debuteaza clandestin, dar ulterior devine publica, sau invers, principiul aplicabil este ca
publicitatea trebuie sa se manifeste pe intreaga durata a posesiei.
--art. 927 NCC, posesia viciata devine utila indata ce viciul inceteaza.

6.5. Efectele posesiei

Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:
a) dobandirea proprietatii asupra bunului posedat;
b) prezumtia de proprietate;
c) dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta;
d) protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.

11

a. Dobandirea proprietatii asupra bunului posedat

Prin intermediul uzucapiunii se vor dobandi proprietatea sau alte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite,
in conditiile determinate de lege.
Astfel, potrivit art. 935 NCC, oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil este prezumat ca are un
titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului.
Persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros
avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luarii sale in posesie efectiva (art.
937 NCC).
In materia imobilelor, art. 920, alin. 2 Cod civil prevede ca in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara,
dobanditorul este de buna-credinta daca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu-se
pe cuprinsul cartii funciare.
Posesia de rea-credinta produce urmatoarele efecte: permite posesorului sa recurga la actiunile posesorii,
pentru apararea posesiei sale; determina sa se poata dobandi proprietatea asupra bunului posedat uzucapiunea
extratabulara de 10 ani. Posesorul de buna-credinta, in cazul bunurilor mobile, este prezumat proprietarul lor,
prin simplul fapt al posesiei, iar in cazul imobilelor, va putea dobandi proprietatea asupra bunurilor
respective prin uzucapiunea tabulara de 5 ani.
b. Prezumtia de proprietate
Art 935 din Noul Cod civil dispune ca " Oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil este prezumat
ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului ".
Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor mobile, cat si a celor imobile. Posesorul este
prezumat a fi titularul insusi dreptului de proprietate.
In cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta de proprietate (juris et de
jure), deci, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate.
Bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-credinta, daca actiunea este intentata,
sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a
bunului. Daca acesta a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vinde in mod obisnuit bunuri de
acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in revendicare a fost introdusa inauntrul
termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru
pretul platit vanzatorului.
Posesia permite posesorului sa figureze in calitate de parat(posesor de buna/rea-credinta) in actiunea in
revendicare, indiferent daca se urmareste revendicarea unui bun mobil sau imobil.
c. Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta
Fructele se cuvin proprietarului, dar prin exceptie, ele vor fi percepute de posesorul de buna-credinta.
Singura conditie pentru a culege fructele este buna-credinta a posesorului.
Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute anticipat revin
posesorului in masura in care buna sa credinta se mentine la data scadentei acestora.
care a omis sa le perceapa.
In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta se apreciaza in raport cu
conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in rectificare.
Posesorul va percepe fructele in temeiul bunei sale credinte chiar daca actul ar fi lovit de nulitate absoluta
(art. 920 lit. a) si 948 alin. 4 NCC).
Principiul restitutio in integrum se aplica integral in situatia posesorului de rea-credinta, care va restitui
fructele pe care le-a perceput pe toata durata folosirii bunului, si fructele sau contravaloarea lor pe care a
neglijat sa le perceapa.

12

d. Protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.

Posesiunea produce o serie de efecte jurdice, indiferent daca este o simpla aparenta a dreptului sau este conforma
cu dreptul. Legiuitorul a inteles sa protejeze posesia fara sa puna in discutie realitatea dreptului. Indiferent daca
posesia este exercitiul unui drept sau o aparenta a acestuia, legiuitorul a dorit sa o ocroteasca.
Posesorul este si proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja proprietatea.
Potrivit art. 949 NCC, cel care a posedat un bun cel putin un an poate solicita instantei de judecata prevenirea
ori inlaturarea oricarei tulburari a posesiei sale sau, dupa caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul
este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru prejudiciile cauzate.(exercitiul actiunilor posesorii este
recunoscut si detentorului precar).
i. Distinctia dintre actiunile posesorii si actiunile petitorii
Proprietatea va fi aparata prin actiunile petitorii, posesia va fi ocrotita prin intermediul actiunilor posesorii (art.
949 si 952 NCC si art.674-676 Cod procedura civila
Doctrina juridica si jurisprudenta au considerat ca actiunile posesorii imbraca doua forme: actiunea posesorie in
complangere si actiunea posesorie in reintegrare.
Exista deosebiri fundamentale intre actiunile posesorii si actiunile petitorii. In timp ce actiunea posesorie
pune in discutie doar faptul posesiei, exercitarea ei nefiind conditionata de existenta unui titlu, actiunile petitorii
abordeaza problema dreptului de proprietate sau al altui drept real.
Actiunile posesorii vor putea fi promovate de posesor atunci cand are loc o tulburare sau o deposedare;
tulburarea sau deposedarea pot fi consecintele unor acte materiale sau acte juridice.

ii. Partile intr-o actiune posesorie

Calitatea de reclamant intr-o actiune posesorie
Actiunea posesorie este intentata normal de posesorul a carui posesie a fost lezata(poate fi insusi proprietarul,
deoarece posesia nu este decat un atribut al dreptului de proprietate si ea insasi va putea fi protejata).
Pe langa proprietar, vor putea promova actiunile posesorii titularii unor drepturi reale: uzufructuarul, uzuarul,
superficiarul, titularul dreptului de abitatie sau servitute
Calitatea de parat intr-o actiune posesorie
Actiunea posesorie va trebui intentata impotriva autorului tulburarii sau deposedarii. Actiunea poate fi introdusa
impotriva succesorilor cu titlu universal ai acestuia. Potrivit art. 950 NCC, actiunile posesorii pot fi introduse si
impotriva proprietarului. Actiunea nu poate fi insa introdusa impotriva persoanei fata de care exista obligatia de
restituire a bunului.
In ipoteza in care paratul va declara ca a actionat din dispozitia unui tert, posesorul reclamant fie ca isi va
indrepta actiunea impotriva tertului, fie direct impotriva celui care a produs tulburarea, raspunderea acestuia
intemeindu-se pe calitatea sa de mandatar.
Daca autorul tulburarii sau deposedarii decedeaza, actiunea posesorie va fi indreptata impotriva
mostenitorului care are posesia bunului.
iii. Obiectul actiunii posesorii
In timp ce dreptul roman permitea protectia posesiei inclusiv la bunurile mobile, dreptul modern recunoaste
posibilitatea de a apara posesia numai in cazul bunurilor imobile.
Potrivit prevederilor 935 din Noul Cod civil, posesorul de buna-credinta al unui bun mobil este prezumat a fi
proprietarul acelui bun(titularul va putea recurge oricand la actiunea in revendicare).
In prezent, atat cladirile cat si terenurile cu sau fara constructii, aflandu-se in circuitul civil, pot forma
obiectul actiunilor posesorii. Imobilul care formeaza obiectul actiunii posesorii trebuie sa fie determinat; o
universalitate de bunuri, nefiind susceptibila de posesie, nu poate face obiectul actiunii posesorii.

13

iv. Termenul de exercitare a actiunii posesorii

Potrivit art. 951 din Noul Cod civil, in caz de tulburare ori de deposedare, pasnica sau violenta, actiunea se
introduce in termenul de prescriptie de 1 an de la data tulburarii sau deposedarii.
Daca tulburarea/deposedarea este violenta, actiunea poate fi introdusa si de cel care exercita o posesie viciata,
indiferent de durata posesiei sale.
v. Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat
Daca exista motive temeinice sa se considere ca bunul posedat poate fi distrus ori deteriorat de un lucru aflat in
posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrari, precum ridicarea unei constructii, taierea unor arbori ori
efectuarea unor sapaturi pe fondul invecinat, posesorul poate sa ceara luarea masurilor necesare pentru evitarea
pericolului sau, daca este cazul, incetarea lucrarilor.
Potrivit art. 952, alin. 2 din Noul Cod civil, pana la solutionarea cererii, posesorul sau dupa caz, cealalta persoana
poate fi obligata la plata unei cautiuni, lasate la aprecierea instantei,in situatiile:
a) daca instanta dispune, in mod provizoriu, deplasarea lucrului ori incetarea lucrarilor, cautiunea se stabileste in
sarcina posesorului, astfel incat sa se poata repara prejudiciul ce s-ar cauza paratului prin aceasta masura;
b) daca instanta incuviinteaza mentinerea lucrului in starea sa actuala ori continuarea lucrarilor, cautiunea se
stabileste in sarcina paratului astfel incat sa se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situatiei
anterioare.

14