Ministerul Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova

Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie i Construcii
Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

LUCRARE DE AN
la disciplina Managementul proiectelor

Tema: Evaluarea eficientei economice a proiectului de dezvoltare a

imobilului. Argumentarea construciei unei coli private

A elaborat : gr.IAPC-1404M,

Rascan Serghei

A verificat :

Usturoi Liubov

Chiinu 2014

Exemplu de evaluare a proiectului investitional

Proiectul de dezvoltare a imobilului:

Constructia unei scoli private

Date iniiale:
Nr d/or
1

2
3

Indicatorul
Investiii necesare
LCM, euro/m2
Utilaj, mii euro
Suprafaa util, m2 /elev
Structura investiiilor
Mijloace mprumutate, mii euro
Costul capitalului, %
Mijloace proprii
Mijloace mprumutate
Condiiile creditrii
Termenul, ani
Rambursarea trimestriala n rate egale, mii
Euro
Rata dobinzii, %

7
8

9
10

Capacitatea, elevi
Gimnaziu
Liceu
Plata pentru instruire,Euro/elev/an
Gimnaziu
Liceu
Utilizarea capacitilor, %
n primul an
Uzura se va determina prin metoda casarii
liniare.Norma uzurii pentru :
Mijloacele fixe pasive, %
Mijloacele fixe active, %
Rentabilitatea medie ramural, %
Taxa impozitului pe venit, %

Valoarea
250
150
3
1000
12
15
5
50
(1000:20)
3.75
(15:4)
1000
850
900
1200
80

3
14
18
12

EVALUAREA PROIECTULUI
1 Aprecierea datelor iniiale
Fundamentarea ansamblului de decizii specifice activitilor investiionale se sprijin pe un
sistem de indicatori de eficien. Fiecare indicator cuantific o corelaie specific ntre anumii
parametrii de efort i efect caracteriznd, deci, un aspect parial al eficienei proiectului. O cerin
a mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem ct mai complet al indicatorilor de
eficien actualizai.
Pentru o corect evaluare a eficienei economice a unui proiect, este nevoie, n primul rnd,
de identificarea complet i corect a tuturor parametrilor de efort i de efect, apoi, n funcie de
condiiile concrete, se construiesc acele corelaii care au relevana pentru factorii decizionali.
Analiza proiectulse efectuiaz pe o perioad de 10 ani.
Algoritmul de calcul:
1. Valoarea investiiei (I):
Valoarea investitiei (I) este expresia valoric a consumului de resurse alocate pentru
realizarea obiectivului propus sau, altfel spus, preul pe care un ntreprinzator este dispus s-l
plteasc pentru a achiziiona un bun sau un serviciu. n cazul proiectului dat valoarea investiiei
reprezint suma costului lucrrilor de construcii- montaj i valoarea utilajului (1.1). Costul total
al lucrrilor de construcii montaj se determin :
LCM=LCM1m2*Sut*Nelev=250(Euro/m2)*3(m2/elev)*1850(elevi)=1387500(euro)= 1387.5
(mii euro),

(1.1)

Unde: LCM- Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);

LCM 1m2 - Costul lucrrilor de construcii-montaj pentru 1m2 de STutila ,euro/ m2;

Sut - Suprafata total util, m2;

Nelev numarul total de elevi.
Suprafaa util se calculeaz ca produs dintre suprafaa util pentru un elev i numrul
total de elevi (1.2):
I LCM I utilaj =1387.5 (mii euro)+150 (mii euro)=1537.5 (mii euro)

Unde: I- Valoarea investiiei, (mii euro);

LCM - Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);
I utilaj - Investiii necesare pentru utilaj, (mii euro).

(1.2)

2. Venitul brut potenial (VBP): Venitul brut potenial va reprezenta suma ncasat pe
durata util a proiectului din taxele anuale pentru colarizare (1.3). Taxa anual pentru studiile
gimnaziale va constitui 900 euro/an, iar pentru studii liceale de 1200 euro/an.
VBP Tliceu * nrliceu Tgim * nrgim ,

(1.3)

Unde: VBP- venitul brut potenial, (mii euro);

Tgim , Tliceu - taxa pentru studii gimnaziale, respectiv liceale, ( mii euro/elev);

nrgim , nrliceu - numrul elevilor de gimnaziu i de liceu, (elevi).

Anul 1: VBP1=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);

Anul 2: VBP2=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);
Anul 3: VBP3=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);
Anul 4: VBP4=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);
Anul 5: VBP5=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);
Anul 6: VBP6=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);
Anul 7: VBP7=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);
Anul 8: VBP8=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);
Anul 9: VBP9=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);
Anul 10:VBP10=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an).
3. Venitul brut efectiv (VBE) este suma ncasat pe durata util a proiectului din taxele
anuale pentru colarizare.
Anul 1: Dat fiind faptul c n primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea liceului,
venitul brut efectiv va constitui:
VBE1=(Tliceu*nrliceu+Tgim*nrgim)*80%=VBP1*80%=1920*80%=1536(mii euro/an);
Anul 2: VBE2=1920*100%=1920 (mii euro/an);
Anul 3: VBE3=1920*100%=1920 (mii euro/an);
Anul 4: VBE4=1920*100%=1920 (mii euro/an);
Anul 5: VBE5=1920*100%=1920 (mii euro/an);
Anul 6: VBE6=1920*100%=1920 (mii euro/an);
Anul 7: VBE7=1920*100%=1920 (mii euro/an);
Anul 8: VBE8=1920*100%=1920 (mii euro/an);
Anul 9: VBE9=1920*100%=1920 (mii euro/an);
Anul 10:VBE10=1920*100%=1920 (mii euro/an).

(1.4)

4. Amortizarea (A): Amortizarea se va determina prin metoda casrii liniare. Metoda

casrii linare const n defalcri uniforme pe toat durata de funcionare a activului/pasivului i
se determin ca produs dintre valoarea uzurabil a fondurilor fixe i norma de amortizare (1.5).
A=FF*Na ,

(1.5)

Unde: A- amortizarea, (mii euro);

FF- Valoarea fondurilor fixe, (mii euro);
N a - Norma de amortizare, (%/an).
Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe reprezint 3 % anual din valoarea acesteia:
Ap=LCM* N a =1387.5*0,03=41.625 (mii euro/an),

(1.6)

Unde: Ap - Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (mii euro);

LCM- Costul total al lucrrilor de construcii-montaj, (mii euro);
N a - norma de amortizare pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (%/an).
Amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe reprezint 14 % anual din valoarea acesteia:
Aa= Vutilaj * N a =150*0,14=21 (mii euro/an),

(1.7)

Unde: Aa - amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe, (mii euro/an);

Vutilaj - Valoare utilaj, (mii euro);

N a - norma de amortizare pentru partea activ a fondurilor fixe, (%/an).

Uzura anuala a mijloacelor fixe reprezint suma amortizrii prii pasive i a celei active:
A=Ap+Aa=41.625 + 21 =62.625 (mii euro/an),

(1.8)

5. Rambursareai creditului: Suma creditului este de 1000 mii euro, ea este acordat pe o
perioad de 5 ani cu rata dobnzii de 3.75 % anual.

Graficul rambursarii creditului

Plata
Anii
sem.I
sem.I
I
sem.I
I
sem.I
V
anul
I
sem.I
sem.I
I
sem.I
I
sem.I
V
anul
II
sem.I
sem.I
I
sem.I
I
sem.I
V
anul
III
sem.I
sem.I
I
sem.I
I
sem.I
V
anul
IV
sem.I
sem.I
I
sem.I
I
sem.I
V
anul
IV

Suma inceputul
anului mii euro
1000,000

Rambursarea sumei de
baza mii euro
50,000

dobinda
%
37,500

Suma finele
anului mii euro
950,000

950,000

50,000

35,625

900,000

900,000

50,000

33,750

850,000

850,000

50,000

31,875

800,000

800,000

200,000
50,000

138,750
30,000

338,750
750,000

750,000

50,000

28,125

700,000

700,000

50,000

26,250

650,000

650,000

50,000

24,375

600,000

600,000

200,000
50,000

108,750
22,500

308,750
550,000

550,000

50,000

20,625

500,000

500,000

50,000

18,750

450,000

450,000

50,000

16,875

400,000

400,000

200,000
50,000

78,750
15,000

278,750
350,000

350,000

50,000

13,125

300,000

300,000

50,000

11,250

250,000

250,000

50,000

9,375

200,000

200,000

200,000
50,000

48,750
7,500

248,750
150,000

150,000

50,000

5,625

100,000

100,000

50,000

3,750

50,000

50,000

50,000

1,875

0,000

200,000

18,750

218,750

Suma rambursrii n fiecare trimestru reprezint raportul dintre suma creditului i

numru de trimestre pe perioada crora se acord creditul ( 1.9):
S=1000 (mii euro)/20=50 (mii euro),
6

(1.9)

Dobnda se calculeaz ca 3.75% din suma restant la nceputul fiecrui trimestru :

D1=0.15*1000/4= 37.5 (mii euro) ;

(1.10)

D2=0.15*950/4=35.625 (mii euro) ;

D3=0.15*900/4=33.75 (mii euro) ;
D4=0.15*850/4=31.875 (mii euro) ;
D5=0.15*800/4=30 (mii euro) ;
D6=0.15*750/4=28.125 (mii euro) ;
D7=0.15*700/4=26.25 (mii euro) ;
D8=0.15*650/4=24.375 (mii euro) ;
D9=0.15*600/4=22.5 (mii euro) ;
D10=0.15*550/4=20.625 (mii euro) ;
D11=0.15*500/4=18.75 (mii euro) ;
D12=0.15*450/4=16.875 (mii euro) ;
D13=0.15*400/4=15 (mii euro) ;
D14=0.15*.350/4=13.125 (mii euro) ;
D15=0.15*300/4=11.25 (mii euro) ;
D16=0.15*250/4=9.375 (mii euro) ;
D17=0.15*200/4=7.5 (mii euro) ;
D18=0.15*150/4=5.625 (mii euro) ;
D19=0.15*100/4=3.75 (mii euro) ;
D20=0.15*50/4=1.875 (mii euro) .
6.Venitul dup rambursare (Vr)- se determin ca diferen dintre venitul brut efectiv
(VBE) i suma rambursrii creditului ( Scredit ) (1.11):
Vr=VBE-Scredit ,

(1.11)

Anul 1: Vr1=1536-338.725=1197.275 (mii euro);

Anul 2: Vr2=1920-308.75=1611.25 (mii euro);
Anul 3: Vr3=1920-278.75=1641.25(mii euro);
Anul 4: Vr4=1920-248.75=1671.25 (mii euro);
Anul 5: Vr5=1920-218.75=1701.25 (mii euro);
Anul 6: Vr6=1920 (mii euro);
Anul 7: Vr7=1920 (mii euro);
Anul 8: Vr8=1920 (mii euro);
Anul 9: Vr9=1920 (mii euro);

Anul 10: Vr10=1920 (mii euro).

7. Determinm profitul pn la impozitare (PB), care reprezint cot parte venitul efectiv
dup rambursare (Vr) ( 1.12), tiind c rentabilitatea medie ramural constituie 18 %:
PB=Vr*18% ,

(1.12)

Anul 1: PB1=1197.275*18%=215.5095(mii euro);

Anul 2: PB2=1611.25*18%=290.025(mii euro);
Anul 3: PB3=1641.25*18%=295.425(mii euro);
Anul 4: PB4=1671.25*18%=300.825(mii euro);
Anul 5: PB5=1701.25*18%=306.225(mii euro);
Anul 6: PB6=1920*18%=345.6(mii euro);
Anul 7: PB7=1920*18%=345.6(mii euro);
Anul 8: PB8=1920*18%=345.6(mii euro);
Anul 9: PB9=1920*18%=345.6(mii euro);
Anul 10: PB10=1920*18%=345.6(mii euro).
7. Impozitul pe venit (Iv), care reprezint 12 % din profitul brut pn la impozitare (PB) (1.13):
Iv=PB*12% ,

(1.13)

Anul 1: Iv1=215.5095*12%=25.861 (mii euro);

Anul 2: Iv2=290.025*12%=94.803 (mii euro);
Anul 3: Iv3=295.425*12%=35.451 (mii euro);
Anul 4: Iv4=300.825*12%=36.099 (mii euro);
Anul 5: Iv5=306.225*12%=36.747 (mii euro);
Anul 6: Iv6=345.6*12%=41.472 (mii euro);
Anul 7: Iv7=345.6*12%=41.472 (mii euro);
Anul 8: Iv8=345.6*12%=41.472 (mii euro);
Anul 9: Iv9=345.6*12%=41.472 (mii euro);
Anul 10: Iv10=345.6*12%=41.472 (mii euro).
8. Profitul net(PN): profitul net anual se determin ca diferen dintre profitul brut anual
(PBi) i suma impozitului pe venit achitat pentru anul respectiv (Ivi) (1.14):
PNi=PBi Ivi ,

(1.14)

Anul 1: PN1=215.5095-25.861=189.6485 (mii euro);

Anul 2: PN2=290.025-34.803=255.222 (mii euro);
8

Anul 3: PN3=259.425-35.451=259.974 (mii euro);

Anul 4: PN4=300.825-36.099=264.720 (mii euro);
Anul 5: PN5=306.225-36.747=269.478 (mii euro);
Anul 6: PN6=345.6-41.472=304.128 (mii euro);
Anul 7: PN7=345.6-41.472=304.128 (mii euro);
Anul 8: PN8=345.6-41.472=304.128 (mii euro);
Anul 9: PN9=345.6-41.472=304.128 (mii euro);
Anul 10: PN10=345.6-41.472=304.128 (mii euro).
9. Net cash flow-ul (NCF): Pentru anul i al unei perioade de exploatare net cashflow-ul se determin ca suma dintre profitul net pe anul n cauz (PN i) i amortismentul anual
(Ai),(1.15):
NCFi =PNi +Ai ,

(1.15)

Anul 1: NCF1=189.6485+62.625=252.2735 (mii euro);

Anul 2: NCF2=255.222+62.625=317.847 (mii euro);
Anul 3: NCF3=259.974+62.625=322.599 (mii euro);
Anul 4: NCF4=264.720+62.625=327.351 (mii euro);
Anul 5: NCF5=269.478+62.625=332.103 (mii euro);
Anul 6: NCF6=304.128+62.625=366.753 (mii euro);
Anul 7: NCF7=304.128+62.625=366.753 (mii euro);
Anul 8: NCF8=304.128+62.625=366.753 (mii euro);
Anul 9: NCF9=304.128+62.625=366.753 (mii euro);
Anul 10: NCF10=304.128+62.625=366.753 (mii euro).
10. Valorea de lichidare a proiectului (Vl). Pentru al 10-lea an, fiind ultimul an de
gestiune, se calculeaz valorea de lichidare (Vl) ca diferen dintre valoarea investiiilor totale (I)
n

i suma uzurii acumulate ( Ai ), (1.16):

i 1

Vl= I

A
i 1

(1.16)

Vl = 1537.5 62.625*10=911.25 (mii euro).

10

2 Determinarea indicatorilor eficienei economice

1. Valoarea net actualizat total (VNAT): caracterizeaz, n valoare absolut, aportul de
avantaj economic al proiectului de investiii, care reprezint diferena dintre suma investiiilor
necesare exprimate n valoare actual (I) i valoarea total a net cash-flow-ului total actualizat
(NCFact) (1.17) :
VNAT= NCFact I,

(1.17)

Net cash- flow- ul actualizat total (NCFact),(1.18):

NCFact= NCF*n* Ka,

(1.18)

Unde: NCF Net cash- flow- ul anual;

n perioada de analiz, 10 ani;
Ka coeficientul de actualizare(discontare).
Etapele de calcul snt prezentate n tabelul 3:
Tabelul 4 Determinarea fluxului net de numerar actualizat (NCFa)

Perioada
examinata
Anul 1
Anul 2
Anul 3
Anul 4
Anul 5
Anul 6
Anul 7
Anul 8
Anul 9
Anul 10

NCF, Euro
252,274
317,847
322,599
327,351
332,103
366,753
366,753
366,753
366,753
366,753

Valoarea coeficientului
de discontare
0,877
0,769
0,675
0,592
0,519
0,456
0,400
0,351
0,308
0,270

NCF actualizate,
euro
221,244
244,424
217,754
193,792
172,361
167,239
146,701
128,730
112,960
99,023
1704,230

11

VNAT=1704.230-1537.5=166.73 (mii euro).

Am obinut VNAT>0, deci proiectul este rentabil. Pe durata de via economic permite
de a rambursa cheltuielile suportate, i de a obine 166.73 mii euro ctig.
2. Termenul de recuperare a investiiilor (T): arat perioada de timp, din durata de
funcionare, n care efortul investiional se recupereaz pe seama profitului obinut. n abordare
static se determin ca raport dintre valoarea investiiilor (I) i valoarea medie a net cash-flowului ( CF ), (1.19):

I
,
CF

(1.19)

T=1537.5/(3385.939/10=4.54 (ani) sau 4 ani, 6 luni i 15 zile.

Dac vom lua n consideraie factorul timp n determinarea termenului de recuperare a
investiiilor, atunci vom obine urmtoarele rezultate conform tabelului 4:

12

Anul 10
99,023
-166,728

Anul 9
112,960
0,372a
ni
-67,705

Anul 8
128,730
45,255

Anul 7

1 an

8 ani 4 luni 12 zile

146,701
173,985
1 an

Anul 6
167,239
320,686
1 an

Anul 5
172,361
487,925
1 an

Anul 4
193,792
660,286

1 an

Termenul de
recuperare

1 an

854,078

1 an

Anul 3

1071,832 244,424

Perioada de
recuperare

NCF,act.

217,754

1316,256 221,244

Anul 2

Suma restanta
la finele anului

1 an

Investitiile

Anul 1

Indicatorul

1537,50 Anul 0
0

Tabelul 4 Determinarea termenului de recuperare a investiiilor prin metoda dinamic

3. Indicele de profitabilitate (IP), caracterizeaz raportul dintre valoarea net actualizat

total (VNAT) i fondurile de investiii (I) care stau la baza proiectului de investiii i genereaz
acest volum de VNAT(1.20):
IP

VNAT
*100% ,
I

(1.20)

Conform calculelor din proiect: IP=166.73/1537.5*100%=10.804%

Exprimat sub form de coeficient: IP= 1+166.73/1537.5=1,108
4. Rata intern de rentabilitate (RIR):reprezint acel nivel al ratei dobnzei care egaleaz
veniturile actualizate cu cheltuielile actualizate, i care face ca valoarea venitului net actualizat s
fie egal cu zero. Altfel spus, RIR este acea rat de actualizare, la care pe toat durata proiectului
valoarea actual a veniturilor provenite din vnzarea produselorsau serviciilor s fie egal cu
suma costurilor totale de investiii i de exploatare actualizate (1.21).
Analitic rata intern de rentabilitate se determin dup formula:

RIR amin (amax amin ) *

VNAT ()
,
VNAT ( ) VNAT ( )

(1.21)

Pentru a determina RIR, s-a calculat VNAT pentru ratele amin=15% i amax=20% (tab. 5)
RIR=15+(20-15)*[116.189/*(116.189+187.493)]=16.91%
Tabelul 5 Determinarea valorii nete actualizate totale la diferite rate de actualizare(VNAT)
Perioada
examinata

VNAT (r=0)

r=20%

0,000

-1537,500

1,000

Anul 1

252,274

Anul 2

VNAT
(r=20%)

r=15%

VNAT
(r=15%)

0,833

1537,50
0
210,144

0,870

1537,50
0
219,478

317,847

0,694

220,586

0,756

240,292

Anul 3

322,599

0,579

186,785

0,658

212,270

Anul 4

327,351

0,482

157,783

0,572

187,245

Anul 5

332,103

0,402

133,505

0,497

165,055

Anul 6

366,753

0,335

122,862

0,482

176,775

Anul 7

366,753

0,279

102,324

0,376

137,899

Anul 8

366,753

0,233

85,453

0,327

119,928

Anul 9

366,753

0,194

71,150

0,284

104,158

Anul 10

366,753

0,162

59,414

0,247

90,588

VNAT

-187,493

13

116,189

3 Analiza rezultatelor
Evaluarea proiectului de investiie considerat s-a realizat pe baza urmtoarelor criterii:
Valoarea net actualizat total (VNAT);
Indicele de profitabilitate (IP);
Rata intern de rentabilitate (RIR);
Termenul de recuperare a investiiilor (T):
Calculele efectuate confirm valorile corespunztoare ale indicatorilor eficienei proiectului
(tab. 6) i corespunderea lor condiiilor necesare.
Tabelul 6 Indicatorii eficienei investiiior
Nr. crt.
1
2
3
4

Denumirea indicatorilor
Valoarea net actualizat total (VNAT), mii

Condiia eficienei
VNAT 0

euro
Indicele de profitabilitate (IP);
Rata intern de rentabilitate (RIR), (%)
Termenul de recuperare a investiiei, ani

IP>1
RIR>CC
Trec<10 ani

Valoarea calculat
166.73
1.108
16.91 >14
8.372 ani<10 ani

Valoarea pozitiv semnificativ a VNAT de 166.73 (mii euro) i cea supraunitar a indicelui
de profitabilitate de 1,108 evideniaz faptul c proiectul de investiie analizat se dovedete a fi
rentabil.
Valoarea estimat a ratei interne de rentabilitate de 16.91 % este superioar limitei minime
acceptat de investitori (9 %).
Termenul de recuperare actualizat al investiiei evideniaz faptul c recuperarea valorii
acesteia pe baza cash-flow-urilor actualizate se realizeaz ntr-un interval de 8 ani, 4 luni i 12
zile.

14

Indicele de profitabilitae constituie 1,108 indica ca la 1 leu investit investitorul va capata

0,108 lei, ceea ce este n folosul acestuia.
Analiza efectuat demonstreaz c proiectul dat poate s se realizeze ns cu un nivel mai
sczut al eficienei n comparatie cu alte segmente de pia.

15

16

Toate calculele efectuate se structureaz n Tabelul 2:

Tabelul 2 Valorile indicatorilor iniiali

Determinarea fluxului net de numerar

Indicator
VBP,euro
Utiliz. capacit.
VBE. Euro
Rambursarea
Imprum.eoro
Venit dupa rambursare,
euro
Profit pina la impozitare,
euro
Impozitul pe venit, euro
Profit net, euro
Uzura, euro
NCF,euro

anul I
1920,00
0
0,800
1536,00
0

anul 2
1920,00
0
1,000
1920,00
0

anul 3
1920,00
0
1,000
1920,00
0

anul 4
1920,00
0
1,000
1920,00
0

anul 5
1920,00
0
1,000
1920,00
0

anul 6
1920,00
0
1,000
1920,00
0

anul 7
1920,00
0
1,000
1920,00
0

anul 8
1920,00
0
1,000
1920,00
0

anul 9
1920,00
0
1,000
1920,00
0

anul 10
1920,00
0
1,000
1920,00
0

338,725

308,750

278,750

248,750

218,750

0,000

0,000

0,000

0,000

0,000

1197,27
5

1611,25
0

1641,25
0

1671,25
0

1701,25
0

1920,00
0

1920,00
0

1920,00
0

1920,00
0

1920,00
0

215,510

290,025

295,425

300,825

306,225

345,600

345,600

345,600

345,600

345,600

25,861

34,803

35,451

36,099

36,747

41,472

41,472

41,472

41,472

41,472

189,648

255,222

259,974

264,726

269,478

304,128

304,128

304,128

304,128

304,128

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

252,274

317,847

322,599

327,351

332,103

366,753

366,753

366,753

366,753

366,753

3385,939

NCF total, euro

17

18