Contractul de locaiune

Capitolul I
Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de locaiune 1
Seciunea I Noiunea i caracterele juridice ale contractului de locaiune
1. Noiunea contractului de locaiune
Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure
celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n
schimbul unui pre denumit chirie (art. 1777 C.civ.).
O sistematizare a locaiunilor n funcie de obiect este fcut n articolul 1778 alin.
(1) C. civ.
Locaiunea bunurilor imobile i aceea a bunurilor mobile se numete nchiriere, iar
locaiunea bunurilor agricole poart denumirea de arendare.
Dispoziiile privind contractul de locaiune sunt aplicabile, n mod corespunztor,
nchirierii locuinelor i arendrii, dac sunt compatibile cu regulile particulare prevzute
pentru aceste contracte.
Locaiunea spaiilor destinate exercitrii unei profesii sau ntreprinderi este supus
dispoziiilor privind locaiunea, precum i dispoziiilor art. 1824 i 1828-1831 C.civ.
Spre deosebire de uzufruct, care creeaz uzufructorului un drept real de folosin,
dezmembrmnt al dreptului de proprietate, locaiunea creeaz locatarului doar un
drept de crean la folosina lucrului.
2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune
Contractul de locaiune de lucruri este un contract:
1) sinalagmatic (bilateral), care d natere la drepturi i obligaii reciproce ntre pri;
2) cu titlu oneros, n care fiecare parte urmrete obinerea prestaiei cocontractantului;
3) comutativ (i nu aleatoriu), fiecare dintre pri cunoscnd n momentul ncheierii
contractului care sunt obligaiile i ntinderea acestora;
4) consensual, care se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, fr ca legea s
cear o anumit form pentru validitate;
Forma scris este ns folosit pentru a rspunde necesitilor probatorii n caz de litigiu
privind ncheierea sau executarea contractului de locaiune.
5) cu executare succesiv (i nu dintr-o dat), timpul, n accepiunea de durat, fiind de
esena locaiunii;
Locaiunile nu se pot ncheia pentru perioad mai mare de 30 de ani. Dac prile
stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani (art. 1783 C.civ.).
6) este un contract creator de raporturi obligaionale, i nu un contract translativ sau
constitutiv de drepturi reale cum este contractul prin care se creeaz un drept de uzufruct, de
uz ori habitaie.
n consecin, dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean, i nu un drept
real de folosin (cum ar fi dreptul de uzufruct).
1

Prof.dr. Francisc Deak, op.cit., vol. II, p. 7-52; Camelia Toader, op.cit., p. 139-163; prof.dr. Dumitru C.
Florescu, op.cit., p. 139-163; C. Hamangiu i alii, op.cit., nr. 1494-1536, p. 585-596.

 3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune de lucruri

1) Capacitatea prilor
Locaiunea pe o durat de pn la 5 ani este un act de administrare, i ca atare,
prile (locatorul i locatarul) trebuie s aib capacitatea de a face acte de administrare.
Potrivit art. 1784 alin. (3) C.civ. Dac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate
de persoanele care, potrivit legii, nu pot face dect acte de administrare nu vor depi
cinci ani.
Rezult per contrario c locaiunile care au o durat mai mare de 5 ani sunt
considerate acte de dispoziie, i ca atare pentru ncheierea lor este necesar capacitate
de exerciiu deplin.1
Reducerea duratei locaiunii n limita legal poate fi cerut numai de partea lipsit de
capacitatea de exerciiu.
Nu este necesar ca locatorul s fie proprietarul lucrului dat n locaiune. i uzufructuarul
ori locatarul pot nchiria lucrul pe care l dein cu titlu de uzufruct, i respectiv de locaiune
(sublocaiune) (art. 715 alin. (1) C.civ.).
Nudul proprietar poate fi locatarul propriului su bun, pentru c i se nchiriaz folosina
bunului de ctre titularul acesteia.
Valabilitatea contractului de locaiune al unui bun aflat n coproprietate este supus
respectrii regulii unanimitii coproprietarilor, dac nu se poate stabili existena unui mandat
tacit sau a unei gestiuni de afaceri.
Dispoziiile privitoare la incapacitile prevzute de art. 1654 i 1655 n materia vnzriicumprrii sunt aplicabile, prin analogie i locaiunii.
De asemenea sunt aplicabile, prin analogie, i dispoziiile art. 1653, privitoare la
incapacitile de a cumpra drepturi litigioase, inclusiv atunci exist litigiu cu privire la
dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaz a face obiectul locaiunii.
2) Obiectul contractului
Obiectul contractului de locaiune l constituie bunul nchiriat i, respectiv, chiria.
A. Toate bunurile, att mobile ct i imobile, pot face obiectul locaiunii, dac dintro prevedere legal sau din natura lor nu rezult contrariul (art. 1779 C.civ.).
Bunul nchiriat poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal, individual
determinat, neconsumptibil prin folosin conform destinaiei sale, existent la data
ncheierii contractului sau n viitor.
Nu pot forma obiect al contractului de locaiune succesiunile nedeschise (viitoare) sau
nuda proprietate a unui lucru.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale pot fi
nchiriate numai n condiiile legii (art. 135 alin. 4 Constituie; art. 11 alin. l lit. a din Legea
nr. 213/1998).
nchirierea bunurilor proprietate public ale statului sau ale unitilor administrativteritoriale se aprob, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului
General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local, iar contractul de nchiriere va
cuprinde clauze de natur s asigure exploatarea bunului nchiriat, potrivit specificului
acestuia.
Contractul de nchiriere se poate ncheia, dup caz, cu orice persoan fizic sau juridic,
romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau de administrare.
1

nchirierea unei suprafee locative cu destinaie comercial, pentru o perioad de 5 ani, nu poate fi considerat
drept un simplu act de administrare sau conservare, ci un act de dispoziie. Aadar, dac este ncheiat de alte
persoane dect cele care pot efectua, n numele persoanei locatoare, acte de dispoziie, contractul de nchiriere
respectiv este lovit de nulitate i nu produce efecte juridice. C.S.J., S.com., Dec. nr. 272/1993, Dreptul, nr.
9/1994, p. 83.

Concesionarea sau nchirierea bunurilor proprietate public se face prin licitaie public,
n condiiile legii (art. 14-15 din Legea nr. 213/1998).
B. Chiria este preul pe care locatarul l pltete n schimbul folosinei lucrului.
Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii.
Dispoziiile privitoare la stabilirea preului vnzrii sunt aplicabile, prin analogie, i
chiriei (art. 1780 C.civ.).
Ea se fixeaz fie global, pentru toat durata contractului, fie pe uniti de timp (zi, lun,
an) i se pltete la termenele convenite n contract.
Chiria este determinat n momentul ncheierii contractului. Mai rar ea este lsat la
aprecierea unui ter, ales de pri, sau este variabil n funcie de veniturile realizate de locatar
prin activitatea pe care o desfoar n imobilul nchiriat.
Chiria trebuie s fie real (nu fictiv), sincer i serioas.
Dac chiria este derizorie ori fictiv, nu mai suntem n prezena unui contract de locaiune
de lucruri, ci a unui contract de comodat (valabil ca atare, cu condiia ca lucrul s fi fost
predat).
Chiria este fixat de regul n bani. Ea poate consta ns, fr a afecta natura juridic a
contractului, i ntr-o alt prestaie.
3. Durata contractului de locaiune
Contractul de locaiune se consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra
bunului i preului (art. 1781 C.civ.).
Durata este un element indispensabil al contractului de locaiune, contract cu
executare succesiv.
Codul civil stabilete durata maxim pe care, se poate ncheia un contract de
locaiune. Locaiunile nu se pot ncheia pentru o perioad mai mare de 30 de ani. Dac
prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani (art. 1783
C.civ.).
Dac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s
contracteze pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider
ncheiat:
a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea unei
profesii sau ntreprinderi;
b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n
cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia
locatarului pentru folosina unui imobil (art. 1785 C.civ.).
n situaia unor locaiuni succesive ale cror perioade se suprapun, fie i parial, conflictul
dintre locatari se rezolv:
a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea locatarului care i-a notat
dreptul n cartea funciar, dispoziiile privind rangul nscrierilor ipotecilor n cartea funciar
aplicndu-se prin asemnare;
b) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n favoarea locatarului care a
ndeplinit cel dinti aceste formaliti;
c) n cazul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat cel dinti n folosina
bunului.
Seciunea a II-a Efectele contractului de locaiune de lucruri

 1. Obligaiile locatorului
Locatorul este inut, potrivit art. 1786 C.civ., chiar fr vreo stipulaie expres n
contract:
a) s predea locatarului bunul dat n locaiune;
b) s menion bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata
locaiunii;
c) s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului pe tot timpul locaiunii.
1) Locatorul este obligat s predea bunul dat n locaiune n starea de ntrebuinare
corespunztoare destinaiei pentru care a fost nchiriat, fiind obligat s fac toate
reparaiile necesare n acest scop.
Locatorul este obligat s predea bunul n stare corespunztoare, mpreun cu toate
accesoriile acestuia.
Bunul va fi predat imediat dup ncheierea contractului, dac nu s-a stipulat un alt termen
de predare, i la locul unde se gsea n momentul contractrii, n lips de convenie contrar.
Cheltuielile predrii sunt n sarcina locatorului.
Dac locatorul nu i ndeplinete obligaia de predare a bunului, locatarul are opiune
ntre a cere prin intermediul instanei judectoreti fie predarea silit, fie rezilierea
contractului pentru neexecutare, cu daune-interese.
Firete, dac locatorul cere chiria fr a fi predat bunul, locatarul se poate apra invocnd
excepia de neexecutare.
2)Locatorul este obligat s menin bunul n stare s poat servi ntrebuinrii
pentru care a fost nchiriat.
Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine
bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii conform destinaiei
stabilite prin contract, sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumnite mprejurri, cum
ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea potrivit creia locatarul l folosete.
Sunt n sarcina locatarului reparaiile locative, a cror necesitate rezult din folosina
obinuit a bunului.
Dac, dup ncheierea contractului, se ivete nevoia unor reparaii care sunt n sarcina
locatorului, iar acesta din urm, dei ncunotinat, nu ncepe s ia de ndat msurile
necesare, reparaiile pot fi fcute de locatar. n acest caz, locatorul este dator s restituie, n
afara sumelor avansate de locatar, dobnzi socotite de la data efecturii cheltuielilor.
n caz de urgen, locatarul poate ntiina pe locator i dup nceperea reparaiilor,
dobnzile la sumele avansate neputnd curge dect de la data ntiinrii (art. 1788 C.civ.).
3) Locatorul este obligat s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului pe
durata locaiunii (obligaia de garanie).
A. Locatorul este obligat s ntreprind tot ceea ce este necesar pentru a asigura n
mod constant locatarului folosina linitit a bunului, fiind dator s se abin de la orice
fapt care ar mpiedica, diminua sau stnjeni o asemenea folosin (art. 1789 C.civ.).
a. Tulburrile de fapt
Locatorul este obligat s nu l tulbure prin faptul su personal pe locatar n timpul
locaiunii (obligaie de a nu face).
n aceast ordine de idei, locatorul nu poate schimba, n timpul locaiunii, forma lucrului
nchiriat sau destinaia sa.
Nu este considerat o tulburare a folosinei lipsirea parial de folosin a lucrului nchiriat
locatarului, determinat de efectuarea unor reparaii urgente, ce nu pot fi amnate pn la
terminarea contractului. Dac lipsa de folosin este mai mare de 40 de zile, chiria va fi
diminuat n funcie de durata i de proporia lipsei de folosin a lucrului.

Dac reparaiile determin imposibilitatea pentru locatar i familia sa de a locui (deci l

lipsete total de folosina lucrului), acesta poate cere rezilierea contractului.
Locatorul nu este inut s-l garanteze pe locatar de tulburarea cauzat prin fapta
unui ter care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afar numai dac tulburrile
ncepute naintea predrii bunului mpiedic pe locatar s-l preia; caz n care locatarul
poate cere o scdere proporional a chiriei. Dac tulburarea este att de grav nct,
dac ar fi cunoscut-o locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul, n
condiiile legii.
Aceasta nu l mpiedic pe locatar s se apere n nume personal mpotriva tulburrii
de fapt a terului, folosind aciunile posesorii prevzute de art. 949-951 C.pr.civ.
b) Tulburrile de drept
Dac un ter pretinde vreun drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este
dator s-l apere pe locatar chiar i n lipsa unei tulburri de fapt. Dac locatarul este
lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul trebuie s-l despgubeasc pentru
toate prejudiciile suferite din aceast cauz (art. 1794 alin. (1) C.civ.).
Indiferent de gravitatea tulburrii, dac i-a comunicat-o locatorului, fr ca acesta
s o nlture de ndat, locatarul poate cere o scdere proporional a chiriei. Dac
tulburarea este att de grav nct, dac ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el
poate rezilia contractul n condiiile legii.
Locatarul care, la ncheierea contractului, cunotea cauza de eviciune nu are
dreptul la daune interese.
Dac locatarul este chemat n judecat de un ter care pretinde un drept asupra bunului
nchiriat, inclusiv un drept de servitute, i exist riscul pierderii, n tot sau n parte, a folosinei
bunului, el are dreptul s cear introducerea n proces a locatorului, n condiiile Codului de
procedur civil (art. 1795 alin. (1) C.civ.)
Locatarul va fi inut s l despgubeasc pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare
a necomunicrii tulburrii de ctre locatar. El nu va fi ns inut la despgubiri dac dovedete
c locatorul nu ar fi avut ctig de cauz sau c, avnd cunotin de tulburare, nu a acionat.
Dac locatarul nu l ntiineaz pe locator despre tulburare i este evins, n aciunea de
regres introdus de locatar mpotriva sa, locatorul se va putea apra i obine exonerarea de
rspundere invocnd exceptio mali procesus, adic dovedind c, dac ar fi fost anunat despre
proces i ar fi intervenit, ar fi avut mijloacele necesare pentru respingerea aciunii terului.
Obligaia de ncunotiinare a locatorului funcioneaz i n cazul n care are loc o
tulburare de fapt. n acest caz, locatarul este obligat s l anune pe locator n termen util,
astfel nct acesta s nu piard termenul pentru promovarea unei aciuni posesorii mpotriva
terului uzurpator.
n aceste cazuri, locatarul va putea fi obligat la daune-interese pentru nclcarea obligaiei
de a apra bunul nchiriat mpotriva uzurprilor i de a-l ntiina pe locator despre acestea.
B. Locatorul este obligat s asigure locatarului utila folosin a bunului pe tot timpul
locaiunii i s l garanteze pe locatar contra tuturor viciilor bunului nchiriat ori
arendat.
Locatorul garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz
folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama
dac ele existau dinainte ori au survenit n cursul locaiunii.
Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente la data ncheierii
contractului. Cu toate acestea, locatorul poate fi obligat la despgubiri pentru
prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaz vieii, sntii sau integritii corporale
a locatarului (art. 1790 C.civ.).

Dac locatorul nu nltur viciile n cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scdere
proporional a chiriei. n cazul n care viciile sunt att de grave nct, dac le-ar fi cunoscut,
locatarul nu ar fi luat bunul n locaiune, el poate rezilia contractul, n condiiile legii.
Atunci cnd aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat i la
daune-interese, n afar de cazul cnd dovedete c nu le-a cunoscut i c, potrivit
mprejurrilor, nu era dator s le cunoasc.
Dispoziiile privitoare la garania contra viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul dat
n locaiune nu corespunde calitilor convenite de ctre pri.
Cu alte cuvinte, locatorul va rspunde fa de locatar pentru viciile ascunse ale
lucrului care l fac impropriu ntrebuinrii pentru care a fost contractat.
Locatorul nu va rspunde pentru viciile ascunse care fac incomod folosina, dar va
rspunde pentru cele care micoreaz folosina n asemenea msur, nct locatarul nu ar fi
contractat sau ar fi pltit un pre mai mic. Gravitatea viciilor este o chestiune de fapt lsat la
aprecierea instanei.
ntruct locatorul are obligaia de a garanta folosina util a lucrului pe toat durata
contractului, el va rspunde pentru viciile ascunse ale lucrului, indiferent dac acestea existau
n momentul ncheierii contractului sau au aprut ulterior i, de asemenea, indiferent dac a
fost de bun-credin (nu le-a cunoscut) sau a fost de rea-credin (le-a cunoscut, dar nu le-a
comunicat locatarului).
Locatarul poate, n cazul descoperirii viciilor ascunse, s cear fie o reducere
proporional a chiriei, fie rezilierea contractului cu daune-interese, indiferent dac locatorul a
fost de bun-credin sau de rea-credin.
Obligaia de garanie a locatorului poate fi modificat prin convenia prilor fie n sensul
agravrii, fie n sensul limitrii sau nlturrii ei.
Nu este valabil ns o clauz de exonerare sau de limitare a rspunderii pentru faptul
personal al locatorului.
Clauza de exonerare sau de limitare a rspunderii are ca obiect daunele-interese, dar nu l
poate mpiedica pe locatar s cear rezilierea total a contractului, ntruct contractul fiind cu
executare succesiv, ncasarea chiriei trebuie s fie justificat de asigurarea folosinei linitite
i utile a lucrului.
2. Obligaiile locatarului
Locatarul are urmtoarele obligaii principale:
a) s ia n primire bunul dat n locaiune;
b) s plteasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract;
c) s foloseasc bunul cu pruden i diligen;
d) s restituie bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului de locaiune (art.
1796 C.civ.).
1) Obligaia locatarului de a lua n primire bunul dat n locaiune.
Corelativ cu obligaia de predare a bunului dat n locaiune, locatarul are obligaia
s ia n primire acest bun, a crei folosin reprezint pentru el cauza obligaiei de a
plti chiria.
Locatarul va lua n primire bunul dat n locaiune conform unui proces-verbal cu
descrierea bunului i a accesoriilor sale, dup verificarea strii sale de funcionare,
conform destinaiei bunului stabilite n contract sau prezumate dup natura bunului,
destinaia sa anterioar sau cea potrivit creia locatarul l folosete.
2) Plata chiriei trebuie s fie fcut n cuantumul i la termenele stipulate n
contract.

n lips de stipulaie contrar, locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele

stabilite potrivit uzanelor.
Dac nu exist uzane i n lipsa unei stipulaii contrare, chiria se pltete dup cum
urmeaz:
a) n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun;
b) n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar
mai mic de un an;
c) n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an
(art. 1797 C.civ.).
Contractele de locaiune ncheiate n form autentic, precum i cele ncheiate prin
nscris sub semntur privat i nregistrate la organele fiscale constituie titluri
executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract.
Plata chiriei este cherabil (se face la domiciliul locatarului), i n principiu conjunct
n caz de pluralitate de locatari, n afar de stipulaie contrar.
n cazul neplii chiriei, locatorul fie poate cere executarea ei, fie rezilierea contractului.
Dac chiria trebuie pltit anticipat, locatorul poate refuza, pe calea excepiei de
neexecutare, predarea lucrului dat n locaiune.
Creana locatorului pentru plata chiriei este privilegiat asupra tuturor mobilelor
locatarului aflate n cas n msura n care poate exercita un drept de retenie asupra acestora,
ct timp acest drept subzist (art. 2339 C.civ.).
Dovada plii chiriei se face prin chitan eliberat de locator. Chitana este opozabil
terilor chiar dac nu are dat cert. Plata chiriei fcut vechiului proprietar este descrctoare
de obligaie (valabil) n cazul n care acesta nu l ncunotiineaz pe locatar despre vnzare.
3) Obligaia locatarului de a folosi bunul luat n locaiune cu pruden i diligen
potrivit destinaiei sale.
Locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden i diligen,
potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite
mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea potrivit creia locatarul l
folosete (art. 1799 C.civ.).
Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel
nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup caz,
rezilierea contractului.
Locatarul este obligat, sub sanciunea plii de daune-interese i a suportrii oricror alte
cheltuieli, s notifice de ndat locatorului necesitatea efecturii reparaiilor care sunt n
sarcina acestuia din urm.
n lips de stipulaie contrar, reparaiile de ntreinere curent sunt n sarcina locatarului.
Dac n timpul locaiunii bunul are nevoie de reparaii care nu pot fi amnate pn la
sfritul locaiunii sau a cror amnare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va
suporta restrngerea necesar a locaiunii cauzat de aceste reparaii.
Dac, totui, reparaiile dureaz mai mult de zece zile, preul locaiunii va fi sczut
proporional cu timpul i cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.
Dac reparaiile sunt de aa natur nct, n timpul executrii lor, bunul devine impropriu
pentru ntrebuinarea convenbit, locatarul poate rezilia contractul.
Locatarul este obligat s permit examinarea bunului de ctre locator la intervale de timp
rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s-l
cumpere sau, care, la ncetarea contractului, doresc s-l ia n locaiune, fr ns ca prin
aceasta s i se cauzeze o stnjenire nejustificat a folosinei bunului (art. 1804 C.civ.).
4) La ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul luat n locaiune n
starea n care l-a primit, n afar de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza
vechimii.

Pn la proba contrar, locatarul este prezumat c a primit bunul n stare corespunztoare

de ntrebuinare potrivit destinaiei stabilite.
Restituirea bunurilor mobile luate n locaiune se face n locul n care au fost predate (art.
1821 C.civ.).
Locatarul rspunde pentru degradarea bunului nchiriat n timpul folosinei sale,
inclusiv cea cauzat de incendiu, dac nu dovedete c a survenit fortuit (art. 1822
C.civ.).
El rspunde inclusiv pentru degradarea cauzat de membrii familiei sale, de sublocatarul
su, ca i de fapta altor persoane crora le-a ngduit n orice mod folosirea, deinerea sau
accesul la bun.
Locatorul are dreptul de a prsi lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului
pe durata locaiunii i nu poate fi obligat la despgubiri dect dac locatarul a efectuat
lucrrile cu acordul prealabil al locatarului.
Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s
cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plata de despgubiri pentru
orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar.
n cazul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n
niciun caz, dreptul de retenie.
Dispoziiile art. 1788 alin. (3) i (4) privind reparaiile fcute de locatar n locul i n
contul locatorului, rmn aplicabile.1
5) Locatarul este dator s apere lucrul nchiriat contra uzurprilor, adic mpotriva
oricror tulburri de fapt sau de drept provocate de un ter n legtur cu proprietatea
sau posesia lucrului.
n acest scop, n caz de tulburare, locatarul este dator s ntiineze pe locator n termenul
fixat pentru judecarea aciunii terului uzurpator.
n cazul n care i ncalc aceast obligaie, locatarul rspunde pentru despgubiri i
cheltuieli de judecat.
Obligaia locatarului de a apra lucrul nchiriat i de a-l ntiina pe locator privete orice
fel de uzurpare (tulburare), att de drept, ct i de fapt. n consecin, rspunderea lui va fi
angajat n toate cazurile de nclcare a obligaiei de aprare a lucrului dat n locaiune.
Locatarul se poate apra i personal mpotriva tulburrilor de fapt provocate de un ter
folosind n acest scop aciunile posesorii.
Seciunea a III-a Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune
Locatarul poate s ncheie o sublocaiune, total sau parial, ori chiar s cedeze
locaiunea, n tot sau n parte, unei alte persoane dac aceast facultate nu i-a fost
interzis n mod expres. Cu toate aceastea, dac bunul este mobil, sublocaiunea ori
cesiunea nu este permis dect cu acordul scris al locatarului (art. 1805 C.civ.).
Interdicia de a ncheia o sublocaiune include i pe aceea de a ceda locaiunea. Interdicia
de a ceda locaiunea nu include pe aceea de a ncheia o sublocaiune.
1

Chiriaul nu va fi ndreptit s-i recupereze cheltuielile fcute fr acordul proprietarului pentru lucrrile de
sporire a confortului pe care proprietarul nu nelege s le rein. n acest caz, nici proprietarul nu ar putea s
pretind plata chiriei majorate ca urmare a sporului de confort realizat de chiria, care va putea fi obligat, la
ncetarea locaiunii, s ridice lucrrile i s readuc locuina n starea ei anterioar, pltind eventual i
despgubiri. n cazul n care proprietarul i-a dat acordul pentru asemenea lucrri, el se va putea nelege cu
chiriaul n sensul, fie de a-i plti contravaloarea lucrrilor cu obligaia de a i se plti chiria majorat, fie de a
suporta chiriaul acele cheltuieli, cu dreptul de a le reine din chiria majorat. Dac proprietarul nu i-a dat
acordul prealabil pentru efectuarea lucrrilor, dar ulterior a cerut plata chiriei majorate, aceast mprejurare ar
putea fi considerat c reprezint acordul su la efectuarea lucrrilor, chiriaul fiind ndreptit s pretind
compensarea cheltuielilor din chiria majorat. T.S., S.c., Dec. nr. 2570/1984, C.D., p. 114.

Interdicia de a ncheia o sublocaiune privete att sublocaiunea total, ct i pe cea

parial. Interdicia de a ceda locaiunea privete att cesiunea total, ct i pe cea parial.
n caz de neplat a chiriei cuvenite n temeiul locaiunii, locatorul l poate urmri pe
sublocatar pn la concurena chiriei pe care acesta din urm o datoreaz locatarului principal.
Plata anticipat a chiriei ctre locatarul principal nu poate fi opus locatorului.
Locatorul i pstreaz dreptul prevzut mai sus atunci cnd creana avnd ca obiect chiria
datorat n temeiul sublocaiunii a fost cedat.
Locatorul poate, de asemenea, s se ndrepte direct mpotriva sublocatarului pentru a-l
constrnge la executarea celorlalte obligaii asumate prin contractul de sublocaiune.
Rezult, deci, c legea permite locatarului s subnchirieze sau s cedeze (s cesioneze)
dreptul su de folosin, ntruct contractul de locaiune nefiind un contract intuitu personae,
drepturile i obligaiile prilor se pot transmite att prin succesiune, ct i prin acte ntre vii
(cesiune).
Regula este deci posibilitatea transmiterii drepturilor prilor.
O eventual interdicie a transmisiunii ntre vii a drepturilor din contractul de locaiune
trebuie s fie expres prevzut n contractul de locaiune, transformnd contractul de locaiune
ntr-un contract intuitu personae.
Este posibil ca prile (locatorul i locatarul) s prevad n contractul lor condiii
restrictive de validitate a unei eventuale sublocaiuni (de exemplu, s supun sublocaiunea
validrii locatorului).
Contractul de sublocaiune nu poate fi ncheiat n condiii care s contravin condiiilor
din contractul principal (de exemplu, s se schimbe destinaia lucrului); n caz contrar,
locatorul principal poate cere fie executarea obligaiilor din contractul principal (ceea ce poate
avea ca efect evacuarea sublocatarului), fie rezilierea contractului principal pentru
neexecutare de obligaii, cu daune-interese.
Art. 1808 C.civ. reglementeaz cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar.
Prin cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar, cesionarul dobndete
drepturile i este inut de obligaiile locatarului izvorte din contractul de locaiune.
Dispoziiile privind cesiunea contractului se aplic n mod corespunztor.
Deosebirea ntre sublocaiune i cesiune const n faptul c, n timp ce sublocaiunea
este un nou contract de locaiune, cesiunea constituie o vnzare a dreptului de folosin
(o cesiune de crean cu titlu oneros).
Obiectul cesiunii l formeaz numai drepturile locatarului care va rmne n continuare
obligat fa de locator.
Locatarul-cedent va garanta cesionarului numai existena dreptului de folosin n
condiiile din momentul ncheierii cesiunii.
Pentru a fi opozabil terilor, ntre care se numr i locatorul, cesiunea contractului i
acceptarea acesteia de locator trebuie ncheiate n forma cerut de lege pentru validitatea
contractului cedat (art. 1316 C.civ.).
Regulile cesiunii contractului de locaiune urmeaz a fi aplicate i n cazul unei duble
cesiuni a dreptului de folosin, adic a schimbului de locuine.
Art. 33 din Legea nr. 114/1996 a locuinei prevede c Titularii de contracte de nchiriere
pot face ntre ei schimb de locuine, cu avizul autoritii care a aprobat nchirierea sau, dup
caz, al proprietarului locuinei.
Practic, n cazul schimbului de locuine, se realizeaz o dubl cesiune a dreptului de
folosin i o dubl delegaie perfect (sau o novaie prin schimbare de debitor).
Precizm c, dei Legea nr. 114/1996 nu mai reproduce art. 24 din Legea nr. 5/1973, care
prevedea c locuinele schimbate se ocup numai dup ncheierea contractelor noi de
nchiriere, i n prezent, dup aprobarea schimbului, se vor ncheia noi contracte de nchiriere
(locaiune) care vor stabili drepturile i obligaiile prilor.

Seciunea a IV-a ncetarea contractului de locaiune

Contractul de locaiune poate nceta prin: acordul de voin al prilor (reziliere
convenional), denunare unilateral, expirarea termenului, rezilierea contractului
pentru neexecutare, pieirea lucrului, desfiinarea titlului locatorului i, uneori, prin
nstrinarea ntre vii a lucrului dat n locaiune.
Moartea locatorului, sau a locatarului, nu atrage automat ncetarea contractului, ntruct
drepturile i obligaiile prilor se transmit la motenitori.
Locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau a locatarului.
Cu toate acestea, n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii locatarului
pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de
moartea locatarului i existena locaiunii. (art. 1820 C.civ.)
1. Rezilierea convenional a contractului de locaiune
Contractul este rezultatul unui acord de voin al prilor (mutuus consensus), deci
i ncetarea lui trebuie s fie rezultatul unui acord de voin al prilor (mutuus
dissensus).
Exist, prin urmare, o simetrie ntre modul de ncheiere a contractului i modul de
modificare, desfacere ori desfiinare a acestuia.
2. Denunarea unilateral (concediu) a contractului de locaiune
Dac locaiunea a fost fcut fr determinarea duratei, oricare dintre pri poate
denuna contractul prin notificare.
Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, n
lips, de uzane, nu produce efecte dect de la mplinirea acelui termen.
La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de restituire a bunului devine
exigibil, iar contractul de locaiune ncheiat pe durat determinat i constatat prin
nscris autentic sau prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal
competent, este titlu executoriu n privina executrii acestei obligaii (art. 1816 C.civ.).
Preavizul este o msur de protecie a prii care nu a denunat contractul i care va putea
astfel s ncheie un alt contract de locaiune la ncetarea celui denunat unilateral.
Denunarea unilateral a contractului nu este supus acceptrii celeilalte pri.
Ea poate fi fcut n orice form, dar de regul este folosit forma scris (notificarea prin
intermediul executorilor judectoreti) sau cererea de chemare n judecat (termenul de
soluionare a cererii de chemare n judecat fiind considerat termen de preaviz).
La expirarea termenului de preaviz locaiunea nceteaz.
3. Expirarea termenului locaiunii
Contractul de locaiune nceteaz de drept la expirarea termenului convenit de pri
sau, dup caz, prevzut de lege, fr a fi necesar o ntiinare prealabil (art. 1809 alin.
(1) C.civ.).
n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractul ncheiat pe
durat determinat i constatat prin nscris autentic reprezint titlu executoriu la
expirarea termenului. Aceeai este soluia i n cazul contractului de locaiune ncheiat
pe durat determinat prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal
competent.

Dac, dup mplinirea termenului, locatarul continu s dein bunul i s-i ndeplineasc
obligaiile fr vreo mpotrivire din partea locatorului se consider ncheiat o nou locaiune,
n condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor.
Noua locaiune va fi ns pe durat nedeterminat, dac prin lege sau convenia prilor nu
se prevede altfel.
Expirarea termenului locaiunii, stabilit de pri sau de lege, conduce la ncetarea de
drept a contractului de locaiune.
Dup expirarea termenului stipulat n contractul de locaiune, dac locatarul rmne n
folosina lucrului i este lsat n posesie de locator, atunci se consider locaiunea ca rennoit
prin tacit relocaiune (reconduciune).
Noul contract se va considera ncheiat fr termen (cu excepia cazului cnd termenul este
fixat de lege), pstrnd ns celelalte prevederi ale vechiului contract de locaiune.
Evitarea tacitei relocaiuni poate fi fcut prin denunarea contractului nainte de expirarea
termenului de ctre locator.
4. Desfiinarea titlului locatorului
Desfiinarea dreptului care permitea locatorului s asigure folosina bunului
nchiriat determin ncetarea de drept a contractului de locaiune (art. 1819 alin. (1)
C.civ.).
Dac titlul locatorului privind lucrul dat n locaiune este desfiinat, nceteaz pe cale
de consecin i contractul de locaiune, pentru c locatorul nu i mai poate ndeplini
obligaia de a asigura locatarului folosina lucrului.
Cu toate acestea, locaiunea va continua s produc efecte i dup desfiinarea
titlului locatorului pe durata stipulat de pri, fr a se depi un an de la data
desfiinrii titlului locatorului, ns numai dac locatarul a fost de bun-credin la
ncheierea locaiunii (art. 1819 alin. (2) C.civ.).
5. nstrinarea bunului dat n locaiune
Dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil
dobnditorului, dup cum urmeaz:
a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n
cartea funciar;
b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este
anterioar datei certe a nstrinrii;
c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a
ndeplinit aceste formaliti;
d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n
folosina locatarului (art. 1811 C.civ.)
Locaiunea nceteaz n cazul n care prin contractul de locaiune s-a prevzut ncetarea pe
motiv de nstrinare (art. 1812 C.civ.).
Cu toate acestea, locaiunea rmne opozabil dobnditorului chiar i dup ce locatarului i
s-a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care s-ar fi aplicat
notificrii denunrii contractului, conform art. 1816 alin. (2) privind termenul de preaviz.
Locatarul cruia i s-a comunicat ncetarea contractului cu respectarea termenului de
preaviz nu are drept la despgubire nici mpotriva locatorului, nici mpotriva dobnditorului
(art. 1812 alin. (3) C.civ.)
n cazurile prevzute la art. 1811, dobnditorul se subrog n toate drepturile i obligaiile
locatorului care izvorsc din locaiune.

Dac dobnditorul nu i execut obligaiile, locatorul rspunde solidar cu acesta pentru

despgubirile datorate locatarului.
Cnd locatarul bunului nstrinat a dat garanii locatorului pentru ndeplinirea obligaiilor
sale, dobnditorul se subrog n drepturile izvornd din aceste garanii, n condiiile legii.
Plata anticipat a chiriei sau cesiunea creanei privind chiria nu poate fi opus
dobnditorului dect dac, n privina acesteia, au fost ndeplinite, nainte ca nstrinarea s
devin opozabil locatarului, formalitile de publicitate prevzute de lege sau dac plata
anticipat ori cesiunea a fost cunoscut de dobnditor pe alt parte.
6. Imposibilitatea folosirii bunului
Dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei
stabilite, locaiunea nceteaz de drept.
Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup
mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei.
Atunci cnd bunul este doar deteriorat, locaiunea continu, dispoziiile art. 1788
privind sarcina reparaiilor fiind aplicabile (art. 1818 C.civ.).
n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este
fortuit, locatarul nu are drept la daune-interese.
Imposibilitatea de folosire a bunului poate fi material (bunul a fost distrus) sau juridic
(rechiziia, exproprierea, confiscarea lucrului).
n cazul pieirii totale a bunului contractul nceteaz de drept, locatorul fiind n
imposibilitate s asigure locatarului folosina bunului.
Nu are importan dac pieirea este fortuit sau dac se datoreaz culpei uneia dintre pri.
n cazul pieirii din culp a bunului, partea culpabil va plti daune-interese.
n cazul pieirii fortuite a bunului, riscul contractului l suport debitorul obligaiei
imposibile de executat adic locatorul, care nu va mai primi chiria.
n cazul pieirii pariale, rezilierea contractului este judiciar, locatarul avnd
opiunea ntre a cere o reducere a chiriei proporional cu lipsa de folosin sau
rezilierea contractului, dac dup aprecierea lui i a instanei, n lipsa prii pierite a
lucrului, el nu ar fi ncheiat contractul.
Daunele-interese sunt datorate sau nu, dup cum pieirea parial a fost consecina culpei
uneia dintre pri, respectiv, a cazului fortuit.
7. Rezilierea pentru neexecutarea obligaiilor
Neexecutarea obligaiilor nscute din contract confer prii prejudiciate dreptul de
a rezilia locaiunea, cu daune-interese dac este cazul, potrivit legii (art. 1817 C.civ.).
Desfiinarea contractului de locaiune, contract sinalagmatic cu executare succesiv,
poart denumirea de reziliere i produce efecte, spre deosebire de rezoluiune, numai pentru
viitor (ex nunc), ct privete obligaia de plat a chiriei. Chiria ncasat nu trebuie restituit.
n schimb bunul dat n locaiune se restituie n starea n care se afl la data restituirii, deci
suportnd uzura datorat normalei utilizri.1
Instana sesizat cu cererea de reziliere poate acorda, n funcie de circumstane, la cererea
debitorului, un termen de graie pentru ndeplinirea obligaiilor.
Rezilierea de drept (pactele comisorii) poate fi stipulat expres, n condiiile
dreptului comun, n contractul de locaiune.
1

Prsirea de ctre locatari a locuinei nchiriate o perioad ndelungat, fr notificarea proprietarului, cum i
subnchirierea acesteia, constituie mprejurri de natur s justifice cererea de reziliere a contractului de
locaiune. Curtea de Apel Piteti, Decizia civil nr. 53/R din 12 ian. 1998, Decizia civil nr. 1989/1997 a
Tribunalului Vlcea.