Analiza pieii imobiliare a or.

Chiinu pentru semestrul II al anului 2015

Piaa bunurilor imobile locative.
Piaa bunurilor imobile locative este sectorul cel mai activ a pieii imobiliare, caracterizat
de cele mai multe tranzacii. Analiza preurilor medii de ofert a fost realizat n baza a 3275 de
anunuri, obinndu-se urmtoarelor rezultate:
Apartamente. Apartamentele reprezint bunurile imobile pentru care termenul de
expunere pe pia este cel mai mic. Cele mai numeroase tranzacii de vnzare-cumprare au loc
pe piaa apartamentelor. Comparativ cu situaia ce era cu ase-apte ani n urm, s-au schimbat
preferinele consumatorilor, cele mai solicitate au devenit apartamentele cu o odaie i nu dou, i
a disprut caracterul sezonier al vnzrilor. Preurile de ofert specifice acum pieii secundare a
apartamentelor sunt prezentate n figura 1.

Figura 1. Preurile medii pentru apartamentele de pe piaa secundar, euro/m.p.

Tendina de reducere a preurilor conturat pe parcursul ultimilor 3-4 ani, a avut un
caracter foarte pronunat la nceputul anului 2015. Dar, la finele anului se poate de confirmat
faptul, c preurile de ofert au ncetinit tendina de reducere, deoarece nu exist o semnificativ
diferen dintre preurile medii de ofert pentru trimestrul III i IV a anului 2015.
n analiza preurilor de ofert prezentate n figura 1 nu au fost incluse apartamentele de
clasa lux, preul mediu de ofert a crora constituie 850-1100 euro/m.p.(cu excepia zonei
Centru, unde preurile medii de ofert sunt pn la 1500 euro/m.p.). Asemenea oferte au fost
identificate n sectoarele Rcani i Centru.
Odile n cmine sunt cele mai ieftine bunuri imobile locative din capital. Acest fapt se
datoreaz suprafeelor mici, dar nu preurilor pentru 1 m.p.. Astfel, preul mediu de ofert pentru
odi n cmine n zona Telecentru este de 721 euro/m.p., sec. Rcani 746 euro/m.p., sec.
Botanica 696 euro/m.p., sec. Buiucani 704 euro/m.p., sec. Ciocana 688 euro/m.p.
1

Preurile medii de ofert pentru apartamente de pe piaa primar sunt reprezentate n

figura 2, fiind stabilite n baza unui studiu al ofertelor pentru apartamente n varianta alb i cu
reparaia nefinisat.
n mediu preurile de ofert pentru apartamentele de pe piaa secundar sunt mai mari
dect cele de pe piaa primar cu 12%.

Figura 2. Preul mediu de ofert pentru apartamentele de pe piaa primar, euro/m.p.

Actualmente pe piaa apartamentelor din capital exist un decalaj considerabil dintre
cerere i ofert. Volumul construciilor noi este n cretere, i pentru a interesa potenialii
cumprtori companiile de construcii creaz oferte ct mai atrgtoare din punct de vedere a
preurilor. Exist multiple oferte a cror pre pentru 1 m.p. nu este influenat de numrul de odi
al apartamentului sau este cu reduceri de la developeri.
Un alt avantaj a procurrii apartamentelor noi rezult din comunicaiile ingenereti noi i
planificarea modern.
Case de locuit. Cererii pentru casele de locuit i este specific o descretere semnificativ
deja timp de trei-patru ani. Acest fapt se explic prin att prin preurile pentru aceste bunuri
imobile, ct i prin cheltuielile crescnde pentru ntreinerea lor. Datele cu privire la preurile
medii pentru casele de locuit sunt incluse n figura 3.
n fiecare sector al oraului exist zone n cadrul crora preurile sunt semnificativ mai
mari, dect preurile medii n sector. Excepie n acest sens este zona Centru, n cadrul creia nu
exist asemenea zone prestigioase, toate casele avnd preuri mari i sectorul Buiucani, n care
aceste zone ocup 2/3 din suprafaa sectorului. n sec. Botanica zona prestigioas este delimitat
de strzile Criana, Banatului, Maramure, aici preurile medii de ofert pentru case sunt pn la
1330 euro/m.p.. n sec. Ciocana exist o zon de pe strada Ginta Latin, preul de ofert pentru
casele amplasate aici fiind pn la 1650 euro/m.p..n sec. Rcani preurile medii de ofert pentru
2

casele de pe strzile Spartacus i Nadejda Russo sunt pn la 2500 euro/m.p. i pe strada

Primarul Gherman Pntea, pn la 1560 euro/m.p.
n sectorul Buiucani cele mai prestigioase zone sunt pe strzile Neaga, Belinski,
Ghidighici, Coca, T.Ciobanu, preul mediu de ofert pentru case aici varind ntre 1000-1600
euro/m.p.. n zona Telecentru, a sec.Centru pe strzile Cheltuial, V.Cupcea, Ciocrlia, Nucarilor,
Lacului preurile medii variaz ntre 1100-2000 euro/m.p.
Aceste preuri sunt mai mari cu 35-40%, dect cele medii pentru categoria dat de
imobile. Faptul se datoreaz nu numai amplasrii n sectoare prestigioase, dar i construciilor
noi, designului modern, reparaiei recente i n general, strii excelente a obiectelor.

Figura 3. Preurile medii de ofert pentru casele de locuit, euro/m.p.

Diferena medie dintre preurile de ofert pentru casele cu unu i dou i mai multe
nivele, nu este semnificativ. Preurile de ofert a caselor cu dou i mai multe nivele sunt mai
mari cu 8-10%, dect cele pentru casele cu un nivel.
O categorie aparte sunt casele de locuit n stare nesatisfctoare i casele vechi amplasate
n zonele prestigioase, care se vnd pentru a fi ulterior demolate. Preul de ofert al acestor case
este n esen preul terenului pe care ele sunt amplasate.
Piaa bunurilor imobile comerciale
Specificul i avantajul principal al bunurilor imobile comerciale este generarea veniturilor
care asigur cea mai rapid recuperare a capitalului investit comparativ cu alte categorii de
bunuri imobile. Situaia critic din aspect economic este n mod direct reflectat asupra
atractivitii bunurilor comerciale. Astfel, n prezent poate fi constatat o reducere a investiiilor
pentru procurarea imobilelor comerciale deoarece acestea nu mai genereaz venituri att de mari
comparativ cu anii precedeni.
Rezultatul analizei a 542 de anunuri de vnzare a bunurilor imobile comerciale este
prezentat n figura 4.

Figura 4. Preul mediu de ofert pentru bunurile imobile comerciale, euro/m.p.

Preurile medii de ofert pentru oficii sunt cu 30-35% mai mici dect pentru spaii
comerciale.
Preurile cele mai mari rmn a fi specifice pentru zonele cele mai aglomerate. Acest fapt
reorienteaz potenialii cumprtori de la oficiile din centrele comerciale prestigioase spre acele
zone care pot asigura cel mai intens flux de clieni. Astfel, cele mai mari preuri n continuare
rmn a fi pe:
1. Bd.tefan cel Mare medie 2077 euro/m.p pentru spaii comerciale i 1399 euro/m.p
pentru oficii ( 28 oferte);
2. Bd.Dacia pn la 1595 euro/m.p.;
3. Bd.Mircea cel Btrn pn la 1350 euro/m.p.;
4. Bd.Moscovei pn la 1300 euro/m.p..
Oferte pentru buticurile n centrele comerciale, au fost identificate doar n centrul
comercial Jumbo, n care preul mediu pentru 1 m.p. este de 887 euro ( 10 oferte).
Piaa terenurilor pentru construcii
Terenurile n calitate de obiect al tranzaciilor de pe piaa imobiliar au o particularitate
distinctiv, o ofert limitat. Respectivul fapt asigur n mod clasic o permanent cretere a
preurilor pentru terenuri. Dar n acelai timp nu poate fi exclus influena factorilor externi
asupra valorii terenurilor. Astfel, actualmente n condiiile crizei economice preurile comparativ
cu anul 2008 au sczut cu 20-25%. Dac anterior terenurile erau procurate n calitate de
investiie, n prezent atractivitatea investiional este tot mai mic.
Preurile medii pentru terenuri pentru construcii din or. Chiinu au fost stabilite n baza
analizei a 735 de anunuri, iar rezultatele sunt incluse n tabelul 1.
Nr.

Sector

1.
2.
3.
4.

Centru
Rcani
Botanica
Buiucani

Tabelul 1. Preurile medii de ofert pentru terenuri n or. Chiinu, euro/ar

Teren pentru construcia Teren pentru construcia Teren pentru construcia
bunurilor imobile
bunurilor imobile
bunurilor imobile
locative
comerciale
industriale
28385
13451
16842
4758
11362
16384
5679
17701
22727
4

5.

Ciocana

7194

16303

5097

Preurile de ofert pentru terenuri se deosebesc semnificativ de la un sector la altul.

n sec. Centru preurile pentru terenurile destinate construciilor locative i cele destinate
construciilor comerciale au aproximativ aceleai preuri. Astfel, destinaia terenurilor poate fi
stabilit nu n baza preului de ofert.
Preurile pentru terenurile destinate construciilor locative amplasate n sec. Buiucani sunt
mai mari comparativ cu celelalte sectoare ale oraului (cu excepia sec. Centru). Acestea se
explic prin faptul c zonele prestigioase crora la sunt specifice preuri mari, ocup aproximativ
dou treimi din suprafaa sectorului.
Piaa bunurilor imobile industriale
Piaa bunurilor imobile industriale este caracterizat de o stagnare ndelungat. Directa
legtur cu sectorul industrial, de producere, precum i cu strategiile statului n domeniul
comerului i exporturilor scad atractivitatea tuturor bunurilor industriale, dar mai ales a
complexelor de producere, fabricilor, fermelor care nu funcioneaz.
n rezultatul analizei a 122 de oferte pentru bunuri imobile industriale au fost obinute
urmtoarele rezultate (figura 5).

Figura 5. Preul mediu de ofert pentru bunurile imobile industriale, euro/m.p.

Cea mai mare parte a ofertelor reprezint bunuri imobile industriale cu o suprafa mai
mare de 700 m.p.. Dei, preurile de ofert pentru 1m.p. pentru asemenea obiecte industriale sunt
mici, suprafeele mari ale acestora determin va preul de ofert a obiectului s fie impuntor.
Pe aceast pia se realizeaz cele mai puine tranzacii, iar perioada medie de expunere
pe pia poate s dureze civa ani. Creditorii tot mai des refuz s gajeze asemenea obiecte.
Factorii ce influeneaz asupra valorii bunurilor imobile
Factorii care au executat influena cea mai semnificativ asupra valorii bunurilor imobile,
i respectiv a preurilor de ofert au fost factorii politici i economici.
Factorii economici
Veniturile populaiei reprezint unul din factorii cei mai relevani, care permit stabilirea
nivelului de trai a populaiei i a capacitii de cumprare ntr-un mod simplu. n cazul raportrii
veniturilor oficiale a populaiei i a preurilor pentru bunurile imobile, este evident c nici cele
mai semnificative majorri ale salariilor nu vor face ca bunurile imobile s fie bunuri accesibile.
5

Mai ales c anul 2015 nu poate fi caracterizat cu majorri ale salariilor n toate domeniile.
Conform datelor statistice (figura 6) variaia salariul mediu nominal din sectorul real nu are o
dinamic pronunat, iar salariul din sectorul bugetar este n descretere.
n contextul creterii tarifelor pentru serviciile comunale i deprecierii valutei naionale,
impactul scderii veniturilor populaiei este unul foarte puternic. Drept urmare se modific
cererea pe piaa serviciilor de locaiune a bunurilor locative i comerciale i se reduce numrul
creditelor ipotecare oferite.
Reducerea veniturilor, la fel ca i stagnarea din marea majoritate a sectoarelor economiei
naionale, considerabil reorinteaz resursele financiare att a populaiei ct i a investitorilor
strini.

Figura 6. Evoluia salariului mediu lunar n Republica Moldova n anul 2015, lei
Sursa:[2]
Rata inflaiei reprezint un indicator ce reflect deprecierea monedei naionale.
Majorarea acestuia, n cazul n care nu se iau msuri antiinflaioniste, anun i creterea
preurilor pentru bunuri i servicii.
Variaia inflaiei pe parcursul anului 2015 de la 6,5% n ianuarie pn la 19,5% n
decembrie (figura 7), se reflect n modul cel mai nefast asupra pieii imobiliare. Deprecierea
leului moldovenesc comparativ cu valutele n care se achit tranzaciile, determin creterea
valorii imobilelor n cazul n care ea se exprim n lei. Acest fapt constrnge proprietarii i i
determin s fac reduceri potenialelor cumprtori.

Figura 7. Variaia valorii inflaiei i a ratei de baz pe parcursul anului 2015

6

Sursa: [1,6 ]
Rata de baz (rata de referin pentru principalele operaiuni de politic monetar
pe termen scurt), reflect prin dinamica sa foarte elocvent situaia n sectorul creditelor. Astfel,
facilitatea de creditare se nscrie ntr-un coridor simetric de 3 puncte procentuale fa de rata de
baz.
Pe parcursul anului 2015 rata de baz a crescut semnificativ. Cum poate fi observat din
figura 7, creterea este de la 6,5 pn la 19,5%, adic o majorare de 3 ori. Aceste variaii se
manifest ca unul din riscuri asociate creditelor, inlusiv i celor ipotecare.
n cazul unei asemenea instabiliti potenialul debitor ipotecar trebuie temeinic s
argumenteze decizia de o obine un credit ipotecar. Bncile prevd aceste riscuri i le include n
ratele dobnzilor care sunt n cretere (pentru creditele oferote n moned naional). Acest fapt
se confirm de datele oferite de Banca Naional a Moldovei, cu privire la ratele dobnzilor la
credite (figura 8).

Figura 8. Ratele dobnzilor la credite, %

Sursa: [3]
Variaia numrului populaiei prezint unul din factorii ce influeneaz semnificativ i
cererea i oferta de pe piaa imobiliar. Pentru Republica Moldova este specific tendina de
reducere a numrului populaiei, iar pentru mun. Chiinu de cretere (tabelul 2). Dar n pofida
acestei diferene, respectivul factor influeneaz n mod similar asupra pieii imobiliare i din ar
i din capital. Pentru ambele piee influena este negativ.
Nr.

Anul
Localitatea
1. Total
Republica
Moldova
2. mun.Chiinu
Sursa: [5]

2009

Tabelul 2. Numrul populaiei stabile la data de 1 ianuarie

2010
2011
2012
2013
2014
2015

3567,5

3563,7

3560,4

3559,5

3559,5

3557,6

785,6

786,3

789,5

794,8

800,6

804,5

3555,
2
809,6

Reducerea numrului populaiei n stat este proporional cu reducerea numrului

potenialilor cumprtori i chiriai ai bunurilor imobiliare. Dac situaia este similar cu cea din
Republica Moldova i reducerea numrului populaiei este deja o tendin bine pronunat,
treptat se reduc i minimizeaz perspectivele de nviorare a pieii imobiliare, nu se prognozeaz
investiii din partea statului, nici din sectorul privat, motivnd faptul prin lipsa rentabilitii
acestora.
7

n cazul capitalei, creia i este specific cea mai dezvoltat pia imobiliar din ar,
situaia se dezvolt altfel. Creterea numrului locuitorilor or. Chiinu sporete numrul
persoanelor ce sunt poteniali cumprtori de bunuri imobile, mai ales de cele locative. n aceste
condiii sporete oferta pe piaa primar. n conformitate cu legea cererii i ofertei preurile se
micoreaz. Dar chiar i respectiva schimbare nu asigur accesibilitatea procurrii bunurilor
imobile de ctre locuitori. Astfel, se creaz condiii foarte prielnice pentru dezvoltarea pieii
chiriei i locaiunii.
O alt categorie de proprietari de bunuri imobile locative sunt cei care au procurat
apartamente noi i au fcut n ele reparaii moderne. Aceste investiii au fost finanate n mare
parte din veniturile obinute de peste hotare. Dar, n lipsa locurilor de munc, creterilor
succesive a preurilor i tarifelor, proprietarii prsesc ara i i propun vnzarea bunurilor recent
procurate. Aceste apartamente n stare excelent participnd anterior n satisfacerea cererii,
actualmente sporesc volumul ofertei.
Oraului Chiinu i este specific creterea numrului populaiei, n mare parte datorit
migraiei interne. Un alt fenomen demografic specific capitalei este migraia extern att a
persoanelor fizice, ct i a antreprenorilor i afacerilor acestora. Acest fapt sporete semnificativ
oferta, iar urgena plecrii l completeaz cu reduceri semnificative. n aa caz, creterea
numrului populaiei n termene relativ restrnse de timp, nu are drept efect stimularea
dezvoltrii pieii imobiliare.
Starea general a economiei, reflectat n principalii indicatori macroeconomici,
reprezint explicaia oricrui factor economic de influen asupra valorii. Analiza situaiei
economice conine argumentarea prognozelor de piaa imobiliar.
Actualmente starea general a economiei nu prevede nici o mbuntire n domeniul
imobiliar, ci deopotriv anun reducerea veniturilor i creterea datoriei externe. Astfel:
,,Suma total a datoriei de stat (intern i extern), administrat de Guvern, la 31
octombrie 2015 a constituit circa 32,9 mild. lei, n cretere cu 25% fa de data
similar a anului 2014;
n ianuarie-septembrie 2015 exporturile au sczut cu 16,6%, iar importurile - cu
23,4%;
Producia agricol n toate categoriile de gospodrii n ianuarie-septembrie 2015 a
constituit n preuri curente 18,1 mild. lei, fiind n descretere cu 11,8% (n preuri
comparabile) fa de perioada respectiv a anului trecut;
ntreprinderile de transport feroviar, auto, fluvial i aerian au transportat 9846.2
mii tone de mrfuri n ianuarie-octombrie 2015 sau cu 16,9% mai puin fa de
volumul transportat n perioada similar al anului 2014 [3].
Factorul politic. Evenimentele ce se petrec pe arena politic naional mresc amploarea
crizei economice. Pentru tot mai multe sectoare i domenii le este specific un declin desvrit.
Acest fapt permite punerea semnului egalitii dintre instabilitatea politic i criza sectorului.
Impactul lipsei unor decizii politice necesare se demonstreaz a fi de durat. Astfel, nu
numai se nrutesc lucrurile la momentul actual, dar i dispar perspectivele de schimbare n
direcia pozitiv n viitor. ntru confirmarea acestui fapt servesc succesiunile Guvernelor, lipsa
voinei politice, nivelul nalt al corupiei n rndurile unor demnitari, refuzul de colaborare primit
de la muli parteneri i investitori strini.
Urmrile crizei politice intensific criza de pe piaa imobiliar. nsi instabilitatea
politic nu poate s favorizeze tranzaciile i investiiile. Pe parcursul anului 2015, ns nu au
fost luate msuri eficiente pentru ameliorarea situaiei.
Astfel, poate fi conclus faptul c evenimentele de pe arena politic ncetinesc simitor
fluxul tranzaciilor de pe pia. n aceast situaie se las tot mai multe rezerve n privina
alegerilor i predomin ,,nesigurana din cauza lipsei perspectivelor clare.
8

Concluzii
Criza economic i politic din Republica Moldova reduce posibilitile de formulare a
unor prognoze clare. Dependena multiplelor sectoare, inclusiv i a pieii imobiliare, de situaia
economic anun o revigorare doar n cazul depirii crizei economice.
Preurile pentru bunuri imobile continu s descreasc. Pe parcursul semestrului II a
anului 2015 nu a putut fi observat o schimbare semnificativ a preurilor de ofert, ns preurile
de la finele anului sunt mai mici dect cele de la nceputul anului. Vnztorii reieind din
necesitatea nstrinrii bunurilor micoreaz preurile de ofert a bunurilor imobile.
n descretere este numrul de tranzacii cu bunurile comerciale. Reducerea veniturilor
populaiei i folosirea tot mai raional a banilor, aduce semnificative pierderi multor sectoare de
agrement i distracii, dar chiar i comer. Proprietarii prefer s dea bunurile sale n locaiune
dect s le vnd la preuri ce sunt semnificativ mai mici dect cele ateptate. Pe piaa bunurilor
imobile industriale exist cerere doar pentru depozite cu suprafee mici. Obiectele industriale
mari, care au terenuri aferente cu suprafee mari, chiar n pofida preurilor mici pentru 1 m.p. nu
au cumprtori. Pe piaa terenurilor exist cerere mai mare doar pentru terenuri destinate
construciilor comerciale, cu suprafee mici i amplasate la intersecia fluxurilor pietonale
intense.
Situaia ce caracterizeaz piaa la momentul actual, este o ofert ce ntrece cererea. n
aceste condiii n cadrul tranzaciilor cumprtorul este avantajat. Problema actual este c la
potenialii cumprtori i chiriai s-au redus veniturile. Veniturile s-au micorat att la persoanele
ce activeaz n Moldova, ct i la cei de peste hotare. Iar preurile chiar i dac se micoreaz, nu
vor cobor sub un plafon admisibil.
Tot mai sesizabil devine subtextul politic n toate deciziile i strategiile de dezvoltare a
aspectelor vieii sociale i economice. Piaa imobiliar la moment reflect instabilitatea din ar,
exprimnd-o n dinamica preurilor i numrul de tranzacii. Prognozele nu prevd evenimente
semnificative, astfel cel mai probabil, preurile vor continua s descreasc i n 2016.
1. Banca Naional a Moldovei
http://www.bnm.org/;
2. Evoluia salariului mediu dup luni
http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?
ma=SAL0150&ti=Evolutia+salariului+mediu+by+Indicatori%2C+Ani
%2C+Unitatea+de+masura+and+Luni&path=../quicktables/RO/03%20SAL/SAL01/serii
%20lunare/&lang=1;
3. INFORMAIE OPERATIV cu privire la evoluia social - economic a Republicii
Moldova (conform datelor disponibile la 30.11.2015)
http://www.mec.gov.md/sites/default/files/document/attachments/expres_2015-10_succint.doc;
4. Moldova rmne fr oameni
http://www.dw.com/ro/moldova-r%C4%83m%C3%A2ne-f%C4%83r%C4%83-oameni/a18633585;
5. Numrul populaiei stabile la data de 1 ianuarie
http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/varval.asp?
ma=POP0103_t&ti=Populatia+stabila+pe+orase+si+raioane%2C+la+1+ianuarie
%2C+20052015&path=../Database/RO/02%20POP/POP01/&lang=1;
6. Ratele dobnzilor
9

http://www.bnm.org/ro/content/ratele-dobanzilor?base_rates_full; http://www.bnm.org/ .

10