Gheorghe CHIBAC

Ion MALANCIUC

Dreptul de locaiune
(arenda)
Material didactic
pentru studenii Facultii
de Drept

UNIVERSITATEA de STAT din MOLDOVA

Gheorghe CHIBAC

Ion MALANCIUC

Dreptul de locaiune
(arenda)
Material didactic
pentru studenii Facultii
de Drept

Chiinu 2004
2

CZU

Recomandat de Catedra Drept Civil

Aprobat de Consiliul Facultii de Drept
Recenzent: Dorin Cimil, doctor n drept

Materialul didactic Dreptul de locaiune (arend) este destinat studenilor cu

specializarea Drept economic.
Coninutul materialului didactic cuprinde problemele de baz ce in de
raporturile juridice de arend la etapa actual: noiunea, importana, formele
organizatorico-juridice ale locaiunii, raporturile patrimoniale contractul de
locaiune, n genere, i particularitile unor tipuri de contracte de locaiune,
rspunderea prilor pentru neexecutarea

sau executarea necorespunztoare a

obligaiilor contractuale.
Materialul didactic are drept baz juridic legislaia naional, inclusiv noul
Cod Civil i Legea cu privire la arenda n agricultur din 15 mai 2003.

Tema 1
Noiunea i importana relaiilor de locaiune
1. Unele aspecte de ordin terminologic
n vechiul Cod civil al Republicii Moldova se utiliza termenul general de contract
de nchiriere a bunurilor cu sensul de folosire temporar a unor bunuri strine contra
plat. Conform art.278, n baza contractului de nchiriere a bunurilor locatorul se obliga
s transmit locatarului n folosin temporar contra plat anumite bunuri. Termenul
contract de nchiriere a bunurilor era reprodus din legislaia fostei URSS. Acelai
termen se folosea i n Codurile civile ale altor republici unionale.
Termenul de arend a fost legiferat prin Decretul Prezidiumului Sovietului
Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 Cu privire la arend i relaiile de arend, iar
ulterior prin Bazele legislaiei URSS i a republicilor unionale cu privire la arend din 23
noiembrie 1989 [1]. n art.1 se stipuleaz c arenda reprezint n sine o posesie i
folosin temporar, contra plat, bazat pe contract, a terenurilor i altor resurse naturale,
a ntreprinderilor i altor complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri necesare
arendaului pentru exercitarea de sine stttor a unei activiti economice sau de alt
natur.
Conform acestei definiii putem concluziona c termenul de arend se utiliza n
cazurile de posesiune i folosin temporar a unor obiecte cu anumite scopuri.
Primordial pentru utilizarea termenului de arend era existena unui obiect al relaiilor
juridico-civile atras ntr-o activitate economic sau de alt natur cu scopul de a obine
anumite venituri.
Noiunilor de contract de nchiriere a bunurilor i arend li se atribuie un sens
diferit prin normele unor state europene , cum ar fi de exemplu cele ale Germaniei i
Elveiei. Astfel, prin arend se subnelege contractul n baza cruia se transmite contra
plat nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci i dreptul de a beneficia de ele. n
baza arendei snt nchiriate ntreprinderi de comer i industriale [2].
O astfel de tratare i aplicare a noiunilor de nchiriere a bunurilor i
arend o gsim i n noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002 [3], n care
se utilizeaz un termen nou n legislaia naional, pur romn contract de locaiune, fapt
care poate fi considerat ca o reuit a noului Cod Civil. Conform art.875 CC RM, prin
4

contractul de locaiune o parte se oblig s dea celeilalte pri un bun determinat

individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se
oblig s plteasc chiria. Prin arend, n baza art.911 CC RM, subnelegem contractul
ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i alte
bunuri agricole, i alt parte cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i
la un pre stabilit de pri.
Utilizarea unui sau altui termen conform noului Cod civil depinde de dou criterii
- obiectul contractului i destinaia sa. ncepnd cu anul 1989 n toate domeniile
economiei naionale, n activitatea de antreprenoriat, n actele normative naionale i n
practica judiciar se aplica n fiecare caz concret termenul arenda, ca un termen de
ordin general, universal, fapt care nu este prea corect. Termenul universal trebuie s
devin locaiunea, termen care urmeaz a fi aplicat ori de cte ori este vorba de
nchirierea unui bun. Cnd obiectul contractului este un teren sau un alt bun agricol este
necesar de aplicat termenul arenda. Respectiv, urmeaz s fie aplicate i norme de
drept. Anume sub aceste aspecte vor fi utilizai termenii respectivi n acest curs.
Pentru comparaie putem arta c sistemele de drept ale altor state, de exemplu, ale
Federaiei Ruse, nu deosebesc noiunea de locaiune i arend. Astfel, conform
art.606 Cod civil al Federaiei Ruse, n baza contractului de arend (locaiune)
arendatorul (locatorul ) se oblig s transmit arendaului (locatarului) un bun contra
plat n posesiune i folosin temporar. Credem c o astfel de abordare a acestor dou
noiuni este mai reuit. n acelai timp, utilizarea n Republica Moldova a termenilor
diferii nu ridic mari probleme. Principalul e de a utiliza corect termenul respectiv n
contextul respectiv.

2. Premisele economice i sociale de trecere la relaiile de locaiune

n ultimele decenii ale secolului al XX lea n rile europene ale fostului lagr
socialist s-a produs o schimbare panic, treptat a formaiunilor socialeconomice.
S-a schimbat ornduirea de stat i social i n Republica Moldova. Oficial a fost
proclamat trecerea la relaiile de pia bazate pe proprietatea privat. O particularitate
caracteristic perioadei iniiale a fost o criz economic comun care, din pcate, se
prelungete i pn astzi n republica noastr.
5

Factorul principal al crizei economice a fost destrmarea fostei URSS, ntreruperea

legturilor economice tradiionale, distrugerea mecanismului de producere, schimbrile
structurale n dirijarea economiei naionale, apariia omajului, srcirea populaiei i alte
cauze.
Criza economic era amplificat i de situaia politic nestabil din ar,
schimbarea repetat a guvernelor, imprevizibilitatea i inconsecvena Parlamentului RM,
nesoluionarea conflictului transnistrean, cataclismele naturale i alte cauze de ordin
obiectiv i subiectiv.
Schimbrile radicale ale relaiilor social-economice au determinat gsirea unor noi
ci, mijloace i posibiliti de ieire din criza economic profund.
Una dintre cile de ieire din criz la nceputul anilor nouzeci se ntrevedea n
renovarea relaiilor juridico-civile orizontale, oneroase, bazate pe principii de egalitate.
La etapa iniial a acestui proces o atenie deosebit se atrgea renovrii i
revitalizrii relaiilor de locaiune.
Un prim-pas n aceast direcie era schimbarea statutului juridico-legal al
ntreprinderilor de stat n ntreprinderi de arend.
Timp de mai mult de aptezeci de ani de putere sovietic relaiile de producere au
intrat n impas. Proprietatea de stat, ca un avut al ntregului popor, a devenit un mit, o
frn n dezvoltarea ulterioar a relaiilor de producere. n realitate aceast form de
proprietate era supus intereselor elitei de stat i de partid, iar nsi productorii
bunurilor nu se simeau stpni, devenind robi ai sistemului i formei de proprietate
dominante. Consecinele negative s-au materializat n lipsa de iniiativ, de
responsabilitate a conductorilor i angajailor fa de munc i rezultatele ei.
Sistemului vechi al relaiilor de producie la ntreprinderile de stat se baza pe
principii de egalare, de remunerare a muncii nu pentru efortul depus, ci uneori numai
pentru prezena la serviciu.
Pentru a schimba comportamentul oamenilor fa de munc i nemijlocit fa de
proprietate, fa de rezultatele muncii sale, a fost luat hotrrea de transmitere a
ntreprinderilor de stat n administrarea total a colectivelor de munc, crend n baza lor
ntreprinderi de arend. Scopul final al acestor modificri a fost corelarea bunstrii
angajailor cu rezultatele muncii lor i modificarea strii create n producerea bunurilor
materiale. La 1 ianuarie 1995 n art activau 637 ntreprinderi de arend. Ca rezultat n
6

perioada iniial de trecere la alte forme de relaii de locaiune la unele ntreprinderi de

arend s-a mrit productivitatea muncii concomitent cu pstrarea i chiar mbuntirea
calitii produselor, bunurilor, lucrrilor i serviciilor.
Prin urmare, un pas important de trecere la relaiile noi, de pia a fost modificarea
relaiilor legale de proprietate. A luat natere un proces amplu de deetatizare, de
privatizare, de transformare a ntreprinderilor de stat n societi pe aciuni.
Aceste mprejurri au servit ca premise de trecere la relaiile de locaiune, ca un
mijloc de ieire din criza economic. La acest proces a contribuit i faptul c au fost luate
msuri reale de stabilire, inventariere i transmitere n folosin a cldirilor, construciilor
i altor ncperi nelocuibile, a mijloacelor de transport , a utilajului i altor bunuri mobile
i imobile temporar nefolosite sau folosite neraional.
Un element important al acestui proces a constituit legalizarea transmiterii n
chirie nu numai a fondurilor de producie principale, ci i a principalului bun imobil a
pmntului i altor resurse naturale.
3. Apariia i dezvoltarea relaiilor de locaiune
Lund n consideraie faptul c Republica Moldova a fost o parte component a
ex-URSS, e i normal c istoria dezvoltrii sale s fie tipic pentru URSS. Relaiile de
locaiune au nceput s apar nc n anul 1917. Toat perioada sovietic, din punct de
vedere a dezvoltrii relaiilor de locaiune, condiional poate fi mprit n anumite etape.
Totodat, trebuie precizat c terminul de arend a aprut cu mult mai trziu. Un timp
ndelungat, pn la sfritul anilor optzeci, se folosea un termen cu o conotaie mai larg contractul de nchiriere a bunurilor. Aadar, se pot de evidenia urmtoarele etape de
apariie i dezvoltare a relaiilor de locaiune.
Prima etap ine de anul 1917, soldat cu biruina revoluiei din octombrie i
schimbarea ornduirii de stat i sociale. Odat cu instaurarea puterii sovietice au aprut i
noi relaii juridice ce se bazau pe normele dreptului civil al Rusiei ariste i care erau
reglementate reieind din condiiile economice stabilite. Aceast perioad ine de
adoptarea primului Cod civil din 1922, predestinat reglementrii raporturilor juridicocivile n condiiile noii politici economice. Totodat, normele de drept erau orientate spre

crearea unei baze legale ce ar contribui la nviorarea vieii economice, punnd accentul pe
anumite poziii de egalitate, echivalent-oneroase ntre pri.
A doua etap coincide cu nceputul anilor douzeci - perioada rzboiului civil i
restabilirii economiei naionale dup rzboiul civil i rzboiul pentru aprarea patriei.
Aceast perioad e marcat de dezicerea de la raporturile juridico-civile orizontale,
bazate pe poziia de egalitate i trecerea la comunismul militar. Practic, mult timp au fost
reduse la minim raporturile juridico-civile, limitndu-se n principiu la conveniile
patrimoniale cu participarea persoanelor fizice.
A treia etap se refer la nceputul anilor aizeci, cnd la 8 decembrie 1961 au fost
adoptate Bazele legislaiei civile ale URSS i ale republicilor unionale [4] i ale codurilor
civile ale republicilor unionale. Codul civil al RSSM a fost adoptat la 26 decembrie 1964
i a intrat n vigoare la 1 iulie 1965 [5]. n corespundere cu aceste acte normative
contractul de nchiriere a bunurilor a obinut o reglementare destul de detaliat i relativ
aplicare. Normele de drept consfinite n aceste acte normative cu unele modificri pot fi
aplicate i n prezent.
A patra etap de dezvolate a relaiilor de locaiune poate fi corelat cu adoptarea
de ctre Sovietul Minitrilor al URSS la 4 octombrie 1965 a Regulamentului
ntreprinderii de producere socialiste de stat [6]. n corespundere cu acest act normativ
ntreprinderile de producere de stat au obinut o independen relativ n ceea ce privete
ncheierea diferitelor convenii juridico-civile, printre care i cele de nchiriere a
bunurilor.
O importan mare pentru contractul de nchiriere a bunurilor de uz casnic - o
varietate a contractului de nchiriere a bunurilor - a avut-o decizia comun a CC al PCUS
i a Sovietului de Minitri al URSS de la 2 februarie 1984 Cu privire la msurile de
lrgire a independenei economice i ntrire a cointeresrii uniunilor de producere
(ntreprinderilor) de deservire curent ntr-o mai ampl satisfacere a necesitilor
populaiei n servicii [7] - a cincea etap n dezvoltarea relaiilor de locaiune. Agenilor
economici din sistemul deservirii curente le-a fost lrgit spectrul mputernicirilor de
desfurare a activitii economico-productive n sfera deservirii populaiei.
A asea etap ine de adoptarea la 30 iunie 1987 a Legii URSS Cu privire la
ntreprinderea de stat [8], unde n art.4 era stipulat c ntreprinderea are dreptul de a
transmite altor ntreprinderi i organizaii, de a vinde, a schimba, de a da n arend, de a
8

transmite gratuit temporar sau n credit cldiri, construcii, utilaj, mijloace de transport,
inventar, materie prim i alte bunuri materiale, la fel i dreptul de a le scoate de la
balan, dac ele snt uzate total sau i-au pierdut utilitatea. n comparaie cu normele
juridice anterioare aceast lege le conferea ntreprinderilor de stat mputerniciri mai largi
n ceea ce privete desfurarea activitii economico-productive. Respectiv, tendina
general a normelor de drept se exprima ntr-o treptat, consecvent mrire a volumului
mputernicirilor subiecilor de stat. Aceast tendin era caracteristic i pentru
ntreprinderile bazate pe alt form de proprietate.
Etapele de dezvoltare ale relaiilor de locaiune enumerate pot fi atribuite la cele
generale, universale ce in de mputernicirile subiecilor dreptului civil n genere i a
raporturilor de locaiune n particular.
Schimbri radicale, revoluionare n raporturile de locaiune au avut loc n fosta
URSS n 1989, cnd la 7 aprilie a fost adoptat Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al
URSS Cu privire la arend i relaiile de arend, iar la 23 noiembire - Bazele legislaiei
URSS i a republicilor unionale cu privire la arend [9]. Principiile de baz ale relaiilor
de locaiune la etapa respectiv, consfinite n acele acte normative, au fost reflectate i
dezvoltate ulterior n actele normative naionale.
Pentru Republica Moldova drept moment de rscruce n dezvoltarea relaiilor de
locaiune a servit anul 1992, cnd la 14 ianuarie a fost adoptat Legea Republicii
Moldova Cu privire la arend Nr.861/1992 (n continuare Legea Nr.861/1992) [10],
care lund n consideraie realitatea existent i abordnd cu totul o alt baz,
reglementeaz tot complexul de relaii ce in de nchirierea bunurilor care aparin cu drept
de proprietate altor subieci de drept.
O etap ulterioar de dezvoltare a raporturilor de locaiune ine de Hotrrea
Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 prin care au fost adoptate Regulamentul
ntreprinderii de arend i Regulamentul antreprizei de arend [11]. Aceste acte
normative determin statutul juridico-legal i volumul mputernicirilor a dou forme
organizaionale a relaiilor de locaiune - ntreprinderea de arend i antrepriza de arend.
Etapa contemporan de dezvoltare a raporturilor de locaiune e legat de adoptarea
la 6 iunie 2002 a noului Cod civil al Republicii Moldova i Legii cu privire la arend n
agricultur din 15 mai 2003 Nr.198/2003 (n continuare Legea Nr.198/2003) [12]. Aceste

acte normative au creat o baz solid pentru dezvoltarea ulterioar a raporturilor de

locaiune n Republica Moldova.

4. Noiunea, imporatana i particularitile relaiilor de locaiune la etapa

actual
S stabilim, deci esena sau coninutul noiunilor de locaiune (arend) i relaii
de locaiune (arend) drept relaii economice i categorii economice. Noiunea cea mai
larg a locaiunii este urmtoarea: locaiunea este folosina contra plat temporar a unor
bunuri strine.
Conform art.1 al Bazelor legislaiei URSS i a republicilor unionale Cu privire la
arend, arenda reprezint posesiunea i folosina temporar, contra plat n baz de
contract, a pmntului, altor resurse naturale, a ntreprinderilor (uniunilor) i altor
complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri necesare arendaului pentru desfurarea
de sine stttor a unei activiti economice sau de alt natur.
Noiunea relaii de arend este formulat i n art.2 al Legii Nr.861/1992 , unde
se menioneaz c n relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i
folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend.
Iar art.2 al Legii Nr.198/2003 denotc arenda n agricultur reprezint darea n
posesiune i folosin, pe baz de contract, pe o durat determinat, contra plat, a
terenurilor i a altor bunuri agricole.
Reieind din aceste tratri legale ale locaiunii, putem evidenia urmtoarele
particulariti ale raporturilor de locaiune la etapa actual:
1. Relaiile de locaiune ntotdeauna se bazeaz pe un contract juridico-civil contractul de locaiune, care determin coninutul lor i toat gama drepturilor i
obligaiilor reciproce ale prilor.
2. Locaiunea reprezint n sine baza legal de posesie i folosin a obiectelor
lumii materiale, care aparin cu drept de proprietate altor persoane, adic
locaiunea este un temei legal de posesiune i folosin a unor bunuri strine.
3. Spre deosebire de legislaia anterioar, cnd n baza contractului de locaiune
se transmitea numai dreptul de folosin, acum volumul mputernicirilor
locatarului a crescut simitor, cci n prezent se transmite nu numai dreptul de
10

folosin, ci i de posesiune, ceea ce schimb esenial statutul juridico-legal al

locatarului.
4. Relaiile de locaiune au un caracter temporar, adic raporturile patrimoniale
dintre locator i locatar se stabilesc pentru o perioad determinat de timp, de
regul ndelungat. Locaiunea perpetu este inadminisibil, reieind din nsi
esena acesteia. Dac admitem c prile n-au stabilit termenul raporturilor
contractuale, atunci acestea se ntrerup dup expirarea a 99 de ani.
5. Conform legii, raporturile de locaiune pot avea numai un coninut oneros.
Majoritatea raporturilor juridico-civile au un caracter oneros. Dac n realitate
suntem n prezena unei transmiteri n posesiune i folosin gratuit, atunci nu
este vorba despre un contract de locaiune, ci de comodat sau de un contract de
mprumut, cum mai este numit n literatura de specialitate.
6. Deoarece raporturile de locaiune au un caracter temporar, atunci dup
expirarea termenului contractului patrimoniul nchiriat trebuie ntors proprietarului
(sau altei persoane mputernicite), dac pn n acest moment n-a fost rscumprat.
Prin urmare, obiecte ale locaiunii pot fi numai bunuri individual determinate i
neconsumptibile.
7. O particularitate important a relaiilor de locaiune const n dreptul oferit de
legiuitor locatarului pentru practicarea de sine stttor a unei activiti economice
sau de alt natur. De exemplu: pn nu demult numai persoanele juridice, i ele
ntr-un numr limitat, puteau folosi bunurile nchiriate n scopuri economice.
Persoanele fizice nu aveau un astfel de drept, iar n cazul cnd se practica aceasta
cetenii, de regul, erau trai la rspundere penal, deoarece practicau activitate
de ntreprinztor. Persoanele fizice n trecut puteau nchiria numai lucruri
predestinate pentru satisfacerea necesitilor personale, culturale sau de alt natur.
n prezent toate aceste ngrdiri au fost anulate i cetenii au dreptul de a folosi
bunurile nchiriate pentru desfurarea unei activiti de ntreprinztor sau de alt
natur, att pentru societate, ct i pentru sine.
n acest paragraf sunt evideniate numai cele mai importante particulariti ale
relaiilor de locaiune la etapa actual.

11

Modificarea substanial a naturii juridice a raporturilor de locaiune, extinderea

esenial a cercului obiectelor locaiunii i a volumului mputernicirilor participanilor la
aceste raporturi au predeterminat i importana lor crescnd. Pentru locator aceast
importan se manifest n folosirea fondurilor fixe i circulante, temporar libere, ct mai
efectiv i raional. Dac mai nainte transmiterea n locaiune a bunurilor nu era stimulat,
deoarece chiria nu putea fi mai mare dect costurile uzurii, n prezent locatorul, pe lng
cheltuielile de exploatare i costurile uzurii bunurilor, poate pretinde i la un venit
suplimentar de la bunurile date n chirie. Locaiunea nu este altceva dect un instrument,
un mijloc, o modalitate de realizare de ctre proprietar a mputernicirilor sale.
La fel a crescut importana relaiilor de locaiune la moment i pentru locatar.
Lund anumite bunuri materiale n posesiune i folosin temporar, locatarul, inclusiv
persoana fizic, a obinut posibilitatea de a desfura o activitate de producere i de alt
natur, adic poate practica activitatea de ntreprinztor, de a obine venituri etc.
Locaiunea le permite persoanelor fizice, ocupndu-se cu activitatea de ntreprinztor, si ntrein familiile sale, s obin anumite venituri i, acumulnd un capital iniial, s
deschid o afacere personal. Locaiunea le permite s se angajeze la serviciu, s se
ocupe cu activitatea sa preferat, s fie utili pentru societate i familie. Un exemplu clasic
al importanei locaiunii l prezint situaia cnd un ofer, nchiriind un microautobus i
lucrnd o perioad ndelungat, a procurat ulterior un automobil personal cu care a
continuat s lucreze, asigurndu-i bunstarea familiei sale.

5. Izvoarele reglementrii juridice a relaiilor de locaiune

Pe lng actele normative indicate n paragraful trei, raporturile de locaiune snt
reglementate i de alte norme de drept. Rolul primordial printre izvoarele de drept i
revine legii supreme a societii i statului - Constituiei Republicii Moldova, care a
stabilit principiile i direciile de baz ale economiei naionale: dezvoltarea pieei, a
iniiativei economice libere, libertatea comerului i a activitii de antreprenoriat,
protecia concurenei locale, crearea condiiilor normale pentru folosina tuturor factorilor
de producie (art.9 i art.126).

12

Un loc aparte n sistemul actelor normative l ocup i noul Cod civil al Republicii
Moldova n care destul de clar, consecvent i pe deplin este determinat coninutul de baz
al contractelor de locaiune i arend.
O reglementare detaliat a relaiilor de arend n agricultur gsim n Legea
Nr.198/2003.
O anumit importan n stabilirea bazei legale a raporturilor de locaiune au i alte
acte normative, printre care trebuie evideniat Legea Republicii Moldova Cu privire la
proprietate din 22 ianuarie 1991 [13]; Cu privire la privatizare din 4 iulie 1991 [14];
Cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi din 2 ianuarie 1992 [15] i altele.
La crearea i dezvoltarea bazei legale naionale o importan specific au actele
normative ale fostei URSS. n afar de cele menionate mai sus, mai putem la indica
urmtoarele legi: Cu privire la proprietate n URSS din 6 martie 1990 [16]; Cu privire
la ntreprinderi n URSS din 4 iunie 1990 [17]; Cu privire la bazele generale ale
activitii de antreprenoriat ale cetenilor URSS din 2 aprilie 1991 (18) i altele. Pe
lng aceasta, normele de drept ale fostei URSS au servit ca baz pentru crearea actelor
normative naionale, ele prezentnd, la fel, un anumit interes pentru analiza comparativ a
normelor de drept n cadrul diferitelor cercetri tiinifice.
Aceste acte normative ne ofer posibilitatea s tratm relaiile de locaiune ca un
institut al dreptului civil care reprezint n sine totalitatea normelor de drept, ce
reglementeaz raporturile de transmitere, posesiune i folosin a unui patrimoniu, care
aparine cu drept de proprietate unui alt subiect de drept.

Tema 2
Formele organizaional-juridice ale raporturilor de locaiune
1. Noiuni generale
Legislaia n vigoare prevede trei forme organizaional-juridice de baz ale
raporturilor de locaiune: locaiunea ntreprinderii ca un complex patrimonial unic,
antrepriza de arend sau locaiunea n grup n interiorul unitii economice i locaiunea
individual. Fiecare dintre aceste forme se caracterizeaz prin anumite particulariti,
specifice numai lor.
13

Comun pentru toate este posesiunea i folosina sau numai folosina temporar
contra plat a unui patrimoniu ce aparine cu drept de proprietate unei alte persoane.
Caracteristic pentru toate aceste forme este posibilitatea nchirierii unui volum
mare de bunuri care se atribuie att la fondurile fixe, ct i circulante, inclusiv ale
pmntului i altor resurse naturale.
Un element comun l constituie faptul c chiriaii, de regul, folosesc patrimoniul
nchiriat pentru exercitarea unei activiti de antreprenoriat.
Fiecare dintre aceste forme ale raporturilor de locaiune poate fi difereniat n
dependen de obiect, termen, volumul drepturilor i mputernicirilor prilor etc., ct i n
dependen de diferite izvoare juridice ce le reglementeaz i determin statutul juridic al
raporturilor de locaiune.

2. ntreprinderea de arend
Actul normativ de baz ce reglementeaz statutul juridic al ntreprinderii de arend
este Regulamentul ntreprinderii de arend, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii
Moldova din 21 mai 1993.
Conform p.2 al acestui Regulament ntreprinderea de arend este o ntreprindere
nfiinat de membrii colectivului de munc al ntreprinderii de stat (municipale) sau al
unitii ei structurale (subdiviziunii) ce se reorganizeaz, n scopul desfurrii n comun
a activitii de antreprenoriat, sub o firm comun, n baza statutului i contractului de
arend a bunurilor statului (sau municipale) definite ca ansamblu patrimonial unic.
Din aceast noiune reies particularitile de baz ale acestei forme a raporturilor
de locaiune:
1. Obiectul specific al raporturilor de locaiune - patrimoniul de stat sau municipal;
2. Patrimoniul nchiriat reprezint un complex patrimonial unic;
3. Acest complex patrimonial n rezultatul locaiunii i schimb statutul su
juridic - din ntreprindere de stat (municipal) se transform n ntreprindere de
arend;
4. Drept chiria apare un subiect specific - colectivul de munc;
5. Scopul principal al ntreprinderii de arend este exercitarea unei activiti de
antreprenoriat n nume propriu;
14

6. Aceast activitate va fi exercitat sub o firm comun, adic de ctre un subiect

de drept unic;
7. Ca baz juridic pentru fondarea ntreprinderii de arend servesc statutul
acesteia i contractul de arend.
Drept o particularitate specific a ntrerpinderii de arend putem trata i procedura
de nfiinare a acestei, care decurge n trei etape: iniial, de baz i final.
ntreprinderea de arend dobndete personalitate juridic din ziua nregistrrii de
stat n modul prevzut de legislaia Republicii Moldova.
n baza contractului de arend i n conformitate cu decizia adunrii generale
(conferinei) a colectivului de munc, care a fondat ntreprinderea de arend, locatorul
emite ordinul cu privire la reorganizarea ntreprinderii de stat (municipale).
O particularitate a ntreprinderii de arend constituie i faptul c din momentul
nregistrrii de stat aceasta devine succesor al dreptului de posesie i folosin a bunurilor
patrimoniale ale ntreprinderii de stat (municipale), luate n arend, inclusiv a drepturilor
de folosire a pmntului i altor resurse naturale. Locatorul poate s-i asume pe deplin
sau parial achitarea creditelor luate de ntreprinderea ce se reorganizeaz.
Aceasta a fost o caracterizare succint a respectivei forme a raporturilor de
locaiune, mai ales c n prezent ntreprinderile de arend de cele mai multe ori fac parte
din domeniul trecutului. Ele i-au jucat rolul su pozitiv la nceputul anilor 90 i au fost o
form trectoare n procesul privatizrii patrimoniului de stat. Astfel, la nceput
ntreprinderile de stat (municipale) erau reorganizate n ntreprinderi de arend care
ulterior, de regul deveneau societi pe aciuni.
Despre evoluia ntreprinderilor de arend ne pot mrturisi urmtoarele date: n
1993 erau 543 [19], n 1995 - 673, n 1997 149 [20]. n literatura periodic din 1997 se
menioneaz alte date: erau nregistrate circa 50 de ntreprinderi dintre care, practic,
activau nu mai mult de zece. n ultimii ani despre ntreprinderile de arend se vorbete i
se scrie tot mai puin, ceea ce ne dovedete faptul dispariiei treptate a acestei forme a
raporturilor de locaiune [21].

15

 3. Antrepriza de arend
O alt form organizaional-juridic a raporturilor de locaiune, care, la fel, ine
mai mult de domeniul trecutului, este antrepriza de arend. n literatura juridic i
economic aceast form mai era numit i arend n grup. Ea era caracteristic pentru
nceputul anilor nouzeci i era strns legat de formarea ntreprinderilor de arend i a
societilor pe aciuni. O anumit dezvoltare antrepriza de arend a avut-o n domeniul
agricol.
Aceast form organizaional-juridic a raporturilor de locaiune nu putea s existe
mult, deoarece, dup cum a demonstrat practica, era evident neavantajoas pentru
colectivele de arend i destul de atractiv pentru locatori.
Toate aceste momente negative i pozitive ale formei respective reies nemijlocit
din natura sa juridic, determinat de ctre Regulamentul antreprizei de arend, aprobat
prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993.
Conform p.1 al Regulamentului, antrepriza de arend constituie o form de
organizare a raporturilor de drept n interiorul unitii economice (al ntreprinderii,
organizaiei, instituiei, gospodriei), bazate pe contractul antreprizei de arend, ncheiat
ntre locator - unitatea economic, i arenda - unul sau civa ceteni care ntrein cu
locatorul relaii de munc sau raporturi rezultnd din calitatea de membru. n cazul cnd
arendai sunt doi sau mai muli ceteni, acetia constituie un colectiv al antreprizei de
arend.
De aici reies urmtoarele particulariti ale antreprizei de arend:
1. Aceast form a raporturilor de locaiune are un caracter strict intern, n
limitele unitii economice, adic raporturile de locaiune nu se extind n afara
limitelor unitii structurale a ntreprinderii, organizaiei, instituiei, gospodriei.
2. Chiriaii se afl cu locatorii n raporturi de munc, snt angajaii lor, adic snt
subordonai acestora din urm. Chiriaii trebuie s respecte disciplina de munc i
regimul intern de lucru etc.
3. Din particularitatea precedent reiese urmtoarea - locatorul este organizatorul,
conductorul i dirijorul ntregului proces de producere cu participarea colectivului
de munc, cu unele excepii prevzute de contractul antreprizei de arend.

16

4. La baza raporturilor dintre pri, pe lng contractul individual de munc, st i

contractul antreprizei de arend, care reprezint n sine o noiune complicat, n
esen neclar i destul de limitat n sens juridico-civil. Acest contract conine
unele elemente neclare i neprecise, specifice pentru dou contracte juridico-civile
- de locaiune i antrepriz. Aceast concluzie determin i faptul c prile,
intrnd n raporturi de locaiune, rmn n raporturi de munc, aceast dualitate
fiind cauza unei stri de nedeterminare.
5. Antrepriza de arend, indiferent de numrul chiriailor ce intr n raporturi
contractuale, este de dou feluri: colectiv i individual. Deosebiri eseniale ntre
aceste dou feluri ale antreprizei de arend nu exist, natura lor juridic fiind una
i aceeai, ns cu condiia c chiriaii se afl n raporturi de munc cu locatorul.
Aici trebuie menionat c colectivul antreprizei de arend se poate forma pe baze
profesionale (se unesc lucrtorii de aceeai speciaitate, profesie) sau familiale
(colectivul se formeaz din una sau mai multe familii).
6. Posibil, cea mai important, ns neformulat expres n Regulamentul
antreprizei de arend, particularitate a acestei forme organizaional-juridice a
raporturilor de locaiune const n faptul c rezultatele muncii colectivului
antreprizei de arend devin proprietate a locatorului. n aceasta const cel mai
controversat aspect al acestor raporturi. Aceast tez rezult din faptul c angajatul
vinde patronului munca sa i, respectiv, rezultatele muncii sale. La aceast
concluzie ajungem interpretnd p. 7, alin.(3) al Regulamentului antreprizei de
arend, conform cruia arendaul dispune, la discreia sa, de producia (lucrrile,
serviciile) produs supravolumului indicat n contract, n cazul cnd contractul nu
prevede alte condiii. Aceast tez este susinut i de p.18 al Regulamentului,
conform cruia veniturile colectivelor antreprizei de arend se formeaz din
ncasrile rmase dup achitarea plii de arend, compensarea cheltuielilor
materiale i altor cheltuieli considerate egale cu acestea, a altor defalcri prevzute
n contract. Respectiv, achitarea muncii arendailor sau chiriailor n condiiile
acestei forme a raporturilor de locaiune se efectua conform principiului ceea ce
rmne. Iat de ce aceast form a raporturilor de locaiune avea un caracter
temporar, de trecere. Credem c ea nu a supraveiut att din cauze obiective, ct i

17

subiective, cu att mai mult ca att c baza juridic a acestor raporturi trebuia
perfectat.
7. Legislaia n vigoare mai admite o modalitate a locaiunii de grup, la baza
creia st un contract juridico-civil, adic locaiunea individual. ntr-un astfel de
contract prile nu se afl n raporturi de munc i snt independente una fa de
alta. Particularitile i deosebirile dintre contractul de locaiune i contractul
antreprizei de arend vor fi descrise n paragraful 4.

4. Locaiunea individual
Locaiunea individual este de dou feluri. n primul rnd, ca modalitate a
antreprizei de arend sau locaiune individual n limitele antreprizei de arend i, n al
doilea rnd, ca locaiune individual, bazat pe un contract juridico-civil de locaiune.
Pentru locaiunea individual ca modalitate a antreprizei de arend snt caracteristice
toate particularitile studiate n paragraful precedent i nu e necesar a le repeta.
n paragraful respectiv vom analiza numai locaiunea individual, bazat pe un
contract juridico-civil de locaiune. Drept baz juridic a acestui contract servesc Legea
Nr.861/1992 i normele Codului civil al Republicii Moldova.
Particularitile specifice ale contractului n cauz constau n urmtoarele:
1. Raporturile dintre pri snt reglementate numai de ctre contractul de
locaiune. Nici un fel de subordonare, bazat pe un contract individual de munc,
aici nu exist.
2. Locatarul este o persoan autonom, de sine stttoare i independent fa de
locator.
3. Pentru acest contract e caracteristic principiul aflrii prilor pe poziie de
egalitate. Prile contractante snt parteneri egali, a cror drepturi i obligaii snt
consfinite n contract.
4. Locatarul organizeaz de sine stttor procesul de producere i conduce cu el
ct i cu alte activiti n cadrul raporturilor de locaiune.
5. Locatarul n corespundere cu contractul poart responsabilitatea total i
suport riscul rezultatelor nefaste ale muncii sale.

18

6. O particularitate esenial a locaiunii individuale const n faptul c locatarul

este proprietar al rezultatelor muncii sale i munca sa nu este pltit dup
principiul a ceia ce rmne, ca la antrepriza de arend.
7. Pentru patrimoniul primit n locaiune locatarul i achit locatorului un
beneficiu sub form de chirie, stabilit la acordul prilor, cu unele excepii ce se
refer la bunurile nchiriate ale statului.

Tema 3
Raporturile patrimoniale n cadrul locaiunii.
1. Obiectele raporturilor de locaiune i sfera de aplicare a locaiunii
Legislaia n vigoare admite locaiunea n toate ramurile economiei naionale fr
careva ngrdiri i excepii. Mai mult dect att, pot fi nchiriate bunuri sub orice form de
proprietate. Aceast regul pentru prima dat i-a gsit elucidare n normele de drept ale
fostei URSS nc n 1989, ulterior fiind reflectat i n legislaia naional a Republicii
Moldova.
n 1989 s-a lrgit simitor a fost mrit cercul obiectelor lumii materiale ce puteau fi
nchiriate. Astfel, pe lng bunurile de menire cultural-casnic, puteau fi nchiriate i cele
care snt atribuite fondurilor fixe i circulante. Practic au fost nlturate toate ngrdirile.
Mai mult dect att, pentru prima dat n perioada exestenei puterii sovietice a fost
admis locaiunea pmntului i altor resurse naturale de ctre toi doritorii, inclusiv de
persoanele fizice.
n dependen de raporturile de locaiune, n prezent toate obiectele lumii
materiale, dup importan i volum, le putem mpri n urmtoarele grupe:
1) pmnt i alte resurse naturale;
2) ntreprinderi i organizaii drept complexe patrimoniale unice;
3) uniti ale ntreprinderilor i organizaiilor;
4) cldiri i instalaii;
5) ncperi;
6) mijloace de transport;
7) tehnic agricol i de alt natur;
19

8) utilaje;
9) inventar;
10) instrumente;
11) alte valori materiale.
Aceast clasificare este aproximativ, reieind din coninutul art.5,alin.(2) al Legii
Nr. 861/1992.
O important noutate n privina obiectelor contractului de locaiune gsim n art.2
al Legii Nr.198/2003, unde se indic c obiecte ale contractului pot fi mijloacele fixe i,
dup caz, mijloacele circulante. Conform art.4 al aceleiai legi, obiecte ale relaiilor de
arend snt bunurile agricole aflate n proprietate public sau privat, cu excepia celor
scoase din circuitul civil sau n privina crora, prin lege, snt stabilite alte interdicii sau
limitri.
n ceea ce privete proprietatea public, prin Decretul Preedintelui Republicii
Moldova din 6 ianuarie 1994, a fost aprobat Lista ntreprinderilor i organizaiilor de
stat a cror arend nu se admite. La acestea se atribuie
-

Banca Naional a Moldovei;

Rezervaiile naturale de stat;

Radioteleviziunea Naional;

Secia comunicaiilor speciale de pe lng Centrul de transportare a Potei;

Camera Naional a Crii din Republica Moldova;

ntreprinderile din sistemul organelor afacerilor interne;

Laboratorul specializat pentru combaterea bolilor deosebit de periculoase;

Staiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale;

Laboratoarele veterinare;

ntreprinderile pentru producere i congelarea spermei de taur;

ntreprinderile specializate de executare a lucrrilor de exploatare Iumex;

ntreprinderile de alimentare cu ap i canalizare, centrale i reelele termice

ale gospodriei comunale.

n acelai decret a fost aprobat i Lista bunurilor statului ce nu pot fi date n

arend. La acestea se atribuie:
20

Complexele de radiolocare;

Mijloacele militarizate cu aciuni antigrindin;

Tehnica militar i armamentul, echipamentul militar;

Utilajul (echipamentul ) atomic;

Utilajul Centralei electrice Raionale de Stat din Moldova i al Centralei

electrice cu termoficare;

Utilajul (echipamentul) pentru emisia banilor i baterea monedelor, emisia

hrtiilor de valoare i a timbrelor potale;

Materialele de arhiv care in de competena organelor de stat ale arhivelor;

Utilajul (echipamentul) pentru controlul de stat medico-sanitar asupra

procesului tehnologic i a calitii produselor alimentare i a produciei
industriale;

Utilajul (echipamentul)

pentru fabricarea substanelor narcotice cu efecte

puternice i toxice;
-

Utilajul radiologic;

Utilajul cu izotopi radioactivi;

Utilajul radiorenteghenologic;

Utilajul special pentru serviciul de transfuzie a sngelui;

Utilajul special pentru operaiile la inim;

Armele de foc (de tip militar, calibru redus, sportive, pentru vntoare cu alice,
pentru instruire), armele albe, dispozitivele de explodare;

Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea i repararea diferitelor tipuri de

armament, muniii, substanelor explozive, dispozitivelor de explodare i
pirotehnice [22].

Decretul Preedintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 a fost emis n

strict conformitate cu legislaia n vigoare. Astfel, conform art.5, alin.(5) al Legii
Nr.861/1992, legislaia stabilete tipurile (grupurile) de ntreprinderi i organizaii,
felurile de bunuri ale statului a cror arend nu se admite. Posibil, aceste liste ar trebui
aprobate nu prin Decretul Preedintelui Republicii Moldova, ci printr-o hotrre a unui alt
organ, ns aceasta e o problem ce ine de alt domeniu.

21

 2. Raporturile de proprietate n cadrul locaiunii

Raporturilor de proprietate n cadrul locaiunii li se acord o importan
primordial. n primul rnd, trebuie determinat regimul juridic al patrimoniului nchiriat,
soarta lui ulterioar, apartenena mbuntirilor fcute sau bunurilor materiale procurate
n timpul locaiunii etc.
n principiu, toate aceste aspecte i-au gsit o oarecare reglementare n normele de
drept, soluia altora reieind nemijlocit din interpretarea sensului legii.
Raporturile de proprietate n cadrul locaiunii se evideniaz prin urmtoarele:
1. Darea n locaiune a unui bun nu nseamn i transmiterea dreptului de
proprietate asupra lui. Respectiv, locatorul rmne proprietar al patrimoniului
nchiriat. Aceast concluzie reiese nemijlocit din lege, conform creia prin
locaiune bunurile se transmit n posesiune i folosin temporar. Mai mult dect
att, n art.13,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 se indic c darea n arend nu atrage
dup sine transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor. Iar art.900 Cod
civil RM ne indic c dac bunul nchiriat, dup ce a fost predat locatarului este
nstrinat de locator unui ter, acesta din urm se subrog locatorului n drepturile
i obligaiile ce decurg din locaiune. Aceeai regul se aplic i la contractul de
arend.
2. La ncetarea raporturilor contractuale bunurile nchiriate trebuie ntoarse
locatorului - proprietarului acestor bunuri, dac ele n-au fost rscumprate de
locatar.
3. Legislaia i acord locatarului posibilitatea de a deveni proprietar al bunurilor
nchiriate, prevznd dreptul lui de a rscumpra bunurile n perioada de aciune a
contractului. Unica condiie pentru exercitarea ecestui drept, conform art.14 al
Legii Nr.861/1992, este acordul proprietarului sau a unei persoane mputernicite.
Totodat, locatarul poate rscumpra ntregul patrimoniu sau numai o fraciune din
el. Acest drept, ns, poate fi liber exercitat numai n privina bunurilor ce aparin
cu drept de proprietate altor subieci de drept dect statul. Bunurile din domeniul
privat al statului pot fi rscumprate numai n condiiile legii. Una dintre
modalitile respective este privatizarea. Astfel, conform art19,alin.1 al Legii
Republicii Moldova Cu privire la Programul de privatizare pentru anii 199722

1998, privatizarea obiectelor din fondul de imobile nelocuibile (cldiri,

construcii, ncperi, inclusiv anexe nelocuibile ale blocurilor locative) date n
aredn i neincluse n listele prevzute n anexe se efectueaz la cererea
arendaului [23]. Art.19,al 3 al aceleiai legi prevede c la privatizarea garajelor
arendate de ctre veteranii de rzboi i persoanele asimilate lor, veteranii muncii
cu o vechime n munc n Republica Moldova de cel puin 30 ani, precum i de
ctre invalizii de gradul I i II, plata se efectueaz n mrime de 50 la sut din
costul lor. La fel, un moment pozitiv, menionat pentru prima dat credem c
gsim n art.20 al Legii Nr.198/2003 care admite posibilitatea rscumprrii
bunului agricol arendat, cu excepia terenurilor, rscumprarea crora este
interzis, ceea ce, dup prerea noastr, nu reprezint varianta cea mai reuit.
4. Una dintre particularitile eseniale ale raporturilor de locaiune la etapa
actual const n faptul c locatarul, conform regulei generale, devine proprietar al
rezultatelor muncii sale n urma folosirii bunurilor nchiriate. Astfel, conform
art.13,alin.(2) al Legii Nr.861/1992, producia ce s-a fabricat, folosindu-se
bunurile arendate i profitul adus de ea, precum i bunurile dobndite din contul
profitului obinut prin bunuri arendate, aparine arendaului, dac contractul nu
prevede altfel. Aceast regul nu se aplic la antrepriza de arend.
5. Locatarul, de asemenea, devine proprietar al partimoniului obinut din venitul
ctigat n urma folosinei bunurilor nchiriate.
6. Contractului i este specific principiul stabilitii raporturilor de locaiune care
se exprim n felul urmtor - schimbarea proprietarului bunurilor nchiriate nu
duce la ncetarea raporturilor contractuale.
7. n cadrul relaiilor de locaiune proprietarul bunurilor nchiriate suport riscul
pieirii sau deteriorrii fortuite a lor.
8. Patrimoniul nchiriat nu poate fi obiect al urmririi pentru datoriile locatarului.
9. ns bunurile locatorului pot fi urmrite n baza hotrrii instanei de judecat
competente.
10. Raporturi specifice de proprietate apar n cadrul contractului n urma
mbuntirii bunurilor nchiriate (mai detaliat acest aspect va fi cercetat n
paragraful urmtor).

23

 3. Soarta mbuntirilor aduse patrimoniului nchiriat

n procesul folosinei patrimoniului nchiriat locatarul din diferite motive l poate
mbunti. n aceste aciuni legiuitorul nu prevede nimic deosebit, ns stabilete diferite
consecine n dependen de existena sau nu a acordului locatorului pentru mbuntirea
bunurilor nchiriate. i atunci, toate mbuntirile n folosul bunurilor nchiriate pot fi mprite
n dou categorii: mbuntiri fcute cu acordul locatorului i mbuntiri fcute fr acordul

locatorului. La rndul su, acestea, fiecare n parte, pot fi mprite n dou tipuri:
a)

mbuntiri care pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate;

b)

mbuntiri care nu pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate.

Se prezum c mbuntirile sunt fcute pe contul locatarului.

Soarta mbuntirilor fcute depinde de existena sau lipsa acordului locatorului.
n dependen de aceasta legiuitorul a stabilit urmtoarele: mbuntirile fcute bunurilor
cu acordul locatorului la expirarea termenului contractului sau la desfacerea lui nainte de
termen trebuie recompensate de ctre locator, adic acordul presupune caracterul oneros
al mbuntirilor. Legea prevede dreptul locatarului de a cere achitarea cheltuielilor
suportate n legtur cu mbuntirile fcute i, dac el s-a folosit de dreptul su, existnd
acordul locatorului, atunci acesta din urm e obligat s recupereze costul cheltuielilor.
Mai exist o alt modalitate de recuperare a cheltuielilor locatarului, ce in de
mbuntirile fcute bunurilor nchiriate - mbuntirile care pot fi separate fr a se
pricinui pagub bunurilor nchiriate pot fi ridicate de ctre locatar. Totodat, legea
stabilete c aceast norm este dispozitiv, adic n contract sau ntr-o alt norm legal
poate fi prevzut o alt regul. De exemplu: orice mbuntire fcut nu se
recompenseaz sau se achit n mrime de 50%, sau poate fi prevzut altceva dac exist
acordul inserat n contract al ambelor pri.
n fiecare caz concret prin acordul prilor trebuie s se ajung la un numitor
comun, deoarece locatorul tot timpul va tinde ca toate mbuntirile fcute bunurilor
nchiriate cu acordul lui s rmn n proprietatea sa i costrul lor s nu fie recompensat.
Totodat, interesele locatarului snt diametral opuse, de aceea n contract trebuie s fie
stabilite condiii avantajoase pentru ambele pri, iar n caz contrar se va aplica regula
general, prevzut de lege.

24

Dar cu totul alta este soarta mbuntirilor fcute fr acordul locatorului. Dac
aceste mbuntiri pot fi separate fr a se deteriora patrimoniul nchiriat i locatorul nu
este de acord s achite costul lor, atunci ele pot fi ridicate de ctre locatar.
Costul mbuntirilor efectuate fr acordul locatorului i care nu pot fi separate
fr a se deteriora bunurile nchiriate nu se recompenseaz, adic aceste mbuntiri
devin proprietate a locatorului conform art.909,alin.(2) Cod civil al Republicii Moldova.
n principiu, aceleai reguli se aplic in cazul ridicrii pe un teren nchiriat a unor
cldiri sau altor construcii, ns n privina celora care au fost construite fr acordul
locatorului se aplic o regul nou. Astfel, dac locatorul nu dorete s devin proprietar
al acestor mbuntiri, atunci el poate cere demolarea lor. n cazul neexecutrii de ctre
locatar a cerinei respective, locatorul este n drept s le demoleze pe contul locatarului.

4. Chiria
n cadrul raporturilor de locaiune problema chiriei este una dintre cele mai
principale i, posibil, cea mai complicat i controversat. Aici avem de a face cu
principalele interese ale prilor, ele fiind contradictorii.
Odat cu adoptarea noilor acte normative privitor la locaiune, problema chiriei a
suferit modificri eseniale n comparaie cu normele contractului de locaiune ce
acionau anterior, ns cu prere de ru ea nu este soluionat pn la sfrit.
Complexitatea ei e determinat de modul de stabilire a cuantumului chiriei.
n art.8 al Bazelor legislaiei Uniunii RSS i republicilor unionale Cu privire la
arend nu se spune nimic despre modul de stabilire a mrimii chiriei. Respectiv, se
aplica principiul general juridico-civil de egalitate a prilor, conform cruia n fiecare
caz aparte cuantumul chiriei se stabilea n baza acordului prilor, lucru ce corespundea
buchiei i spiritului legii. Aceast regul a fost transpus i n legislaia naional a
Republicii Moldova, ns cu o concretizare. Astfel, iniial n art.9,alin.(1) al Legii
Nr.861/1992 era indicat c arenda i modul ei de achitare se stabilete n contract. n
aceast redacie norma era destul de rezonabil, deoarece admitea posibilitatea stabilirii
cuantumului chiriei n baza acordului prilor, reieind din unul dintre principalele
principii ale economiei de pia - corelaia cererii i ofertei.

25

Ulterior, ns, art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 a suferit modificri i adugri,

dar, cu regret, nu att de pozitive. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din
29 martie 1995 Cu privire la modificarea Legii cu privire la arend e stabilit o nou
redacie a art.9,alin.(1) cu urmtorul coninut: Arenda i modul de achitare a ei se
stabilesc de ctre proprietar i se fixeaz n contractul de arend [24]. Iar prin Legea
Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 Cu privire la completarea art.9 al
Legii cu privire la arend, art.9,alin(1) a fost completat cu urmtoarea fraz: Pentru
bunurile proprietate de stat modul de determinare a arendei se stabilete de Guvern [25].
ns aceast completare, prin hotrrea Curii Constituionale din 24 iunie 1999 Nr.35, n
Legea Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 a fost declarat
noconstituional. Curtea Constituional i-a motivat decizia prin faptul c Parlamentul,
ca organ reprezentativ superior, nu era n drept s delegheze Guvernului mputerniciri n
privina stabilirii cuantumului chiriei pentru nchirierea proprietii de stat, ca mijloc de
venit la bugetul statului, prin aceasta fiind nclcat art.6 al Constituiei Republicii
Moldova.
Ieirea din aceast situaie a fost gsit, ns nu cea mai optim, dup prerea
noastr. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr.959 XIV din 27 aprilie 2000 Cu
privire la completarea art.9 al Legii cu privire la arend, s-a stabilit: Pentru bunurile
proprietate de stat, modul de determinare a arendei i tarifele minimale ale plii pentru
arend

se

determin

conform

legii

bugetului

pentru

anul

curent

[26].

Controversibilitatea acestei completri const n faptul c n continuare se ncalc

principiul juridico-civil de egalitate a prilor la stabilirea mrimii chiriei. Ce-i drept, prin
Legea Republicii Moldova Nr.959-XIV din 27 aprilie 2000 s-a fcut o cedare - n privina
proprietii de stat prile pot discuta mrimea chiriei, ns aceasta nu poate fi mai mic
dect tarifele minimale, stabilite prin legea bugetului pe anul respectiv.
Dup prearea noastr, aceast formulare reiese din faptul c n trecut conductorii
ntreprinderilor de stat abuzau de dreptul su de a stabili de sine stttor mrimea chiriei.
Acest comportament uneori ntrunea semnele unei componene de infraciune, care
practic era foarte greu de demonstrat, dei n realitate totul era destul de simplu conductorul ntreprinderii de stat se nelegea cu locatarul despre o plat simbolic, iar
diferena o mpreau sau o utilizau ntr-un alt mod. n toate cazurile bugetul statului era
lipsit de venituri considerabile.
26

Pentru ali proprietari, ns, rmne n vigoare redacia art.9,alin.(1) al Legii

Nr.861/1992, stabilit prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995, cu
urmtorul coninut: Arenda i modul de achitare a ei se stabilesc de ctre proprietar i se
fixeaz n contractul de arend. Repetm, o astfel de modalitate de stabilire a mrimii
chiriei nu trebuie s existe. Orice condiii ale oricrui contract juridico-civil trebuie s fie
stabilite, dup prerea noastr, n baza acordului prilor, reieind din cerere i ofert. Iar
abuzurile funcionarilor de stat trebuie curmate prin alte mijloace i nu prin nclcarea
principiului juridico-civil de egalitate a prilor. Noul Cod civil al Republicii Moldova a
clarificat problema respectiv. Astfel, conform art.911 Cod civil, preul arenzei se
stabilete prin acordul prilor. Aceeai regul se conine i n art.13 al Legii
Nr.198/2003. Face excepie plata de arend pentru terenurile cu destinaie agricol care
fac parte din proprietatea public. Astfel, conform art.22,alin.(3) al Legii Nr.198/2003,
plata anual pentru arenda terenurilor agricole proprietate public constituie cel puin
dou procente, dar nu mai mult de zece procente din preul normativ al terenului dat n
arend.
La fel, prezint interes chestiunea referitoare la criteriile ce trebuie luate n
considerare la stabilirea cuantumului chiriei. n trecut, de exemplu, pentru proprietatea
statului nchiriat, mrimea chiriei nu putea fi mai mare dect costul uzurii acesteia. n
condiiile economiei de pia aceast regul nicidecum nu poate fi aplicat, deoarece este
n contradicie cu natura acestor relaii. De aceea nu ntmpltor n art.8 al Bazelor
legislaiei Uniunii RSS i republicilor unionale Cu privire la arend erau stabilite
urmtoarele: Arenda include costul uzurii bunurilor arendate. La arenda pmntului i
altor resurse naturale gradul de uzur nu se calculeaz. Mrimea costului uzurii, inclus
n pre, se stabilete n contractul de arend, reieind din obligaiile prilor contractuale
de a reproduce partimoniul arendat. Arenda, la fel, poate include i mijloacele transmise
de ctre arenda arendatorului la expirarea contractului pentru repararea bunurilor
nchiriate. Arenda include o parte din venit, care poate fi obinut la folosina social-util a
bunurilor nchiriate (procentul de arend), i care poate fi stabilit prin contract la un nivel,
de regul, nu mai mic al procentelor bancare.
Din aceast norm de drept se poate deduce c, n condiiile actuale, n arend se
include costul uzurii bunurilor, o parte din venit (procentul de arend) i mijloacele
necesare pentru repararea bunurilor nchiriate, adic cuprinde ceva mai mult, dect ceea
27

ce era prevzut n fostele norme de drept. Aadar, proprietarul a fost stimulat, a aprut
interesul de a transmite patrimoniul su n chirie.
Noua legislaie a Republicii Moldova a fcut corectri eseniale n procedura de
stabilire a

mrimii chiriei. Astfel, conform art.916,alin.(2) Cod civil, elementele n

funcie de care se determin arenda pentru fiecare categorie de folosin a bunului pot fi:
suprafaa terenului, potenialul de producie, structura parcelar, relieful i gradul
posibilitii de efectuare a mecanizrii, posibilitile de acces, distana fa de locurile de
depozitare, industrializare sau comercializare, starea cldirilor, amenajarea sau alte
dotri, gradul de uzur a tehnicii agricole arendate.
Iar conform art.17,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, plata pentru arend se determin
n funcie de suprafaa terenului arendat, de bonitate, de relief i de msura posibilitii de
a efectua lucrrile n mod mecanizat, de alte caracteristici ale terenului, de valoarea
plantaiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puin de 2 % pe an din
preul normativ al terenului arendat.
Plata poate fi stabilit pentru toate bunurile nchiriate n ansamblu sau pentru
fiecare obiect n parte n natur, n bani sau ntr-o alt form. Astfel, conform art.17 al
Legii Nr.198/2003, plata pentru arenda terenurilor agricole se stabilete n uniti bneti,
se face n natur, n bani sau n natur i n bani fie ntr-o alt form, potrivit acordului
dintre prile contractante, i se efectueaz n termenul i n locul prevzute n contractul
de arend.
Plata n natur pentru arenda terenurilor agricole se stabilete ntr-o cantitate
determinat de produse agricole sau ntr-un procent determinat din volumul produciei.
Produsele cu care se pltete arenda se stabilesc de ctre pri n funcie de specificul
activitii agricole i de zon.
Termenul i locul efecturii plii n natur, calitatea produselor se stabilesc de
ctre pri n contract, n funcie de felul produselor i de specificul obinerii lor.
n dependen de perioadele de achitare, chiria poate fi clasificat n anual,
semianual, trimestrial i lunar. Aceste tipuri de pli snt determinate de termenul
contractului i de obiectul locaiunii. n agricultur, de exemplu, plata se achit de regul,
odat n an, n form natural, dup strngerea roadei. n alte domenii de activitate chiria
se achit lunar, de regul, la expirarea perioadei respective a raporturilor contractuale. n
practic, ns, exist i excepii de la aceast regul.
28

Legea stabilete c plata chiriei poate fi efectuat integral la expirarea termenului

stabilit n contractul de locaiune. Dac plata chiriei este stabilit pentru anumite
perioade, ea trebuie efectuat la expirarea lor (art.886alin.(1) Cod civil).
Referindu-ne la forma plii, n practic varianta cea mai acceptabil pentru
locator este cnd chiria se stabilete ntr-o sum fix, deoarece n acest caz el este
cointeresat n mrirea volumului produciei sale, tiind c mrimea plii chiriei va
rmne aceeai. Dac, ns, chiria se stabilete ntr-un procent din producie sau din roada
strns, atunci locatarul pierde interesul de a mri volumul, deoarece cu ct mai mult
produce, cu att mai mare va fi cuantumul chiriei. Aceast variant, desigur, este mai
convenabil locatorului.
Raporturile de proprietate ntre pri snt reflectate i n obligaiile de plat ale
impozitelor. n acest caz legislaia Republicii Moldova a recepionat norma de drept a
fostei URSS. Astfel, conform art.9,alin(4) al Legii Nr.861/1992, pe lng arend
arendaul pltete impozitele prevzute de lege, dac legislaia sau contractul nu le
atribuie persoanei care d n arend. n practic, de exemplu, n sectorul agrar locatarii
pltesc, de regul, impozitul funciar, de care se ine cont la achitarea chiriei.
De fapt, n noul Cod civil nu se menioneaz nimic despre plata impozitelor,
deoarece aceasta nu este o prerogativ a normelor dreptului civil. ns n art.11 al Legii
Nr.198/2003, n care e artat modul de nregistrare a contractului de arend la primrie,
se indic c n registrul contractelor de arend se nscriu date privind pltitorul
impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat. Mai mult dect att, n art.16 al
aceleiai legi se arat c arendaul este obligat s achite impozitele i alte pli, prevzute
de legislaia n vigoare, n cazul cnd contractul nu prevede altfel.

5. Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de

locaiune
O particularitate important a legislaiei n vigoare cu privire la locaiune const n
stabilirea principiului egalitii n drepturi a participanilor la raporturile de locaiune n
ceea ce privete aprarea intereselor patrimoniale. Se evideniaz aceast egalitate prin
faptul c, conform art.22,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 aprarea dreptului arendaului
asupra bunurilor arendate se asigur n egal msur cu aprarea dreptului de proprietate.
29

n ceea ce privete aprarea drepturilor patrimoniale, acendaul are aceleai drepturi pe

care le are i proprietarul nemijlocit al bunurilor nchiriate - persoana ce d n arend.
Concret acest drept se manifest prin aceea c arendaul este mputernicit s nainteze
orice aciuni n revendicare i negatorii fa de orice persoan, adic: Arendaul poate s
cear restituirea bunurilor arendate din orice posesiune nelegitim, s cear lichidarea
obstacolelor n folosirea lor, repararea pagubelor pricinuite bunurilor de ctre orice
persoan, inclusiv de persoana care d n arend(art.23,alin(2) al Legii Nr.861/1992).
Aceast regul ne permite s concluzionm c-n contractul respectiv pe toat durata
posesiei i folosirii bunului nchiriat locatarul are prioritate chiar i fa de proprietar n
ceea ce privete aprarea drepturilor patrimoniale. La fel, prioritatea lui se evideniaz i
prin faptul c, conform art.15 al Legii Nr.861/1992, arendaul, n conformitate cu
contractul, desfoar independent activitatea economic i dispune de producia i de
venitul obinut.
Amestecul persoanei care d n arend n folosirea bunurilor arendate, n
activitatea economic a arendaului nu se admite. Totodat, legea stabilete c
arendatorul este n drept s verifice oricnd modul n care arendaul exploateaz bunurile
sale date n arend, fr a interveni n activitatea curent a acestuia, i s obin
informaia necesar (art.15,alin.(1) al Legii Nr.198/2003).
Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de locaiune se
asigur n caz de apariie a litigiilor de ctre instanele de judecat.
Urmrira bunurilor arendate pentru datoriile persoanei care d n arend nu se
admite.
Arendaului i pot fi retrase bunurile numai n conformitate cu hotrrea instanei
judectoreti respective.
De asemenea, n cazul retragerii complete sau pariale pentru necesitile statului
i ale societii a terenului arendat, noul beneficiar al folosinei pmntului repar
arendaului paguba pricinuit. La cerere, arendaului i se repartizeaz teren echivalent n
alt parte, totodat, contractul n vigoare la acel moment se modific cu acordul comun al
prilor sau efectul lui nceteaz (art.22,alin.(5) al Legii Nr.861/1992).

30

Tema 4
Contractul de locaiune
1. Noiunea, particularitile i importana contractului de locaiune

n legislaia n vigoare sunt formulate urmtoarele definiii legale ale contractului

de locaiune i de arend: Prin contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea
celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n
folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie (art.875 Cod
civil).
Arenda este contractul ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt
posesor legal de terenuri de alte bunuri agricole (arendator) - i alt parte (arenda) cu
privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri
(art.911 Cod civil).
Conform art.2 al Legii Nr.198/2003, contractul de arend este un acord ncheiat
ntre o parte, proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor i altor bunuri agricole,
denumit arendator, i alt parte, denumit arenda, n vederea exploatrii acestora pe o
durat determinat i la un pre stabilit de pri.
Reieind din aceste difiniii, locatarului i se transmite nu numai atributul de
folosin, ci i de posesiune, prin care se mresc substanial drepturile lui n privina
bunului nchiriat. Aceast orientare ntrete tendina legislaiei din ultimii ani de mrire
a drepturilor i libertilor participanilor la raporturile juridico-civile i de eliminare ntro mare msur a ngrdirilor existente anterior.
Pentru comparaie se pot de reda definiiile legale ale contractului n cauz, n care
noiunile de locaiune i arend au acelai nels. Astfel, art.606 al Codului civil al
Federaiei Ruse stabilete c n baza contractului de arend (locaiune) arendatorul
(locatorul) se oblig s-i transmit arendaului (locatarului) un patrimoniu contra plat n
folosin i posesiune temporar sau numai n folosin temporar.
Conform art.85 al Bazelor legislaiei civile ale fostei URSS, n baza contractului
de arend (locaiune) arendatorul (locatorul) se oblig s-i transmit arendaului
(locatarului) un patrimoniu n folosin i posesiune sau folosin temporar contra plat

31

pentru exercitarea de sine stttor a unei activiti de antreprenoriat sau pentru alte
scopuri.
Prin natura sa juridic contractul de locaiune este un contract consensual, oneros
i sinalagmatic.
Contractului de locaiune i snt caracteristice urmtoarele particulariti:
1) patrimoniul se transmite n folosin i posesiune temporar sau n folosin
temporar;
2) posesiunea i folosina snt temporare;
3) posesiunea i folosina temporar presupun restituirea bunurilor nchiriate dup
ncetarea raporturilor contractuale;
4) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c n baza contractului de
locaiune are loc folosina i posesiunea temporar a unui patrimoniu ce aparine
unei alte persoane - proprietarului (locatorului);
5) raporturile contractuale au caracter oneros;
6) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c obiecte ale contractului pot
fi numai bunurile individual determinate i neconsumptibile.
De la aceast regul general exist o excepie prevzut pentru cazurile
transmiterii n locaiune a ntreprinderii drept complex patrimonial unic. n art.3 al Legii
Republicii Moldova Nr.642-XII din 14 ianuarie 1995 Cu privire la interpretarea art.19 al
Legii Cu privire la arend se indic c n cazul ncetrii efectelor contractului de
arendare a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic, arendaul trebuie s-i restituie
arendatorului bunurile neconsumptibile n aceeai stare n care ele erau la momentul drii
n arend, innd cont de uzura normal, dac contractul nu stipuleaz altfel, i alte bunuri
consumptibile (materia prim, materiale, producie finit i alte mijloace circulante), care
fac parte din complexul patrimonial, n volumul fixat la momentul drii n arend. n
cazul imposibilitii restituirii bunurilor consumptibile, valoarea lor se recupereaz la
preul n vigoare la momentul ncetrii efectelor contractului de arend [27].
Credem c aceast interpretare nu stabilete nimic nou i n principiu confirm
regula general, conform creia obiecte ale contractului de locaiune pot fi numai
bunurile determinate individual i neconsumptibile, ns precizeaz c n cazul nchirierii
unui obiect specific - a ntreprinderii drept complex patrimonial unic, mijloacele
32

circulante, adic bunurile consumptibile, figureaz ca bunuri accesorii fa de bunul

principal, i anume ntreprinderea ca un complex patrimonial unic, care n esen anume
ea este obiect al contractului. Pe cnd mijloacele circulante snt necesare pentru
asigurarea normal a procesului nentrerupt de producie i la crearea ntreprinderii de
arend, i la ncheierea contractului.
Dup cum a fost menionat mai sus, conform art.1 al Legii Nr.198/2003, obiecte
ale contractului de arend pot fi mijloacele fixe i, dup caz, mijloace circulante. Din
coninutul acestei norme putem concluziona c mijloacele circulante, ca un component al
noiunii de bunuri agricole pot aprea n calitate de obiect de sine stttor al
contractului de arend, deoarece n lege snt stipulate urmtoarele: i, dup caz, mijloace
circulante.
Importana contractului de locaiune const n urmtoarele:
1. El este documentul juridic de baz ce reglementeaz raporturile dintre locator i
locatar.
2. Numai prin contract sunt stabilite drepturile i obligaiile prilor;
3. El reprezint forma legal de stabilire a unor legturi economice n cazul
transmiterii patrimoniului n folosin i posesiune temporar sau numai n
folosin.
4. Numai n contract este stabilit rspunderea pentru neexecutarea sau executarea
necorespunztoare a obligaiilor.
5. Contractul de locaiune este un act juridic, ce-i permite proprietarului s-i
lrgeasc posibilitile de folosire economic a patrimoniului.
6. Este un mijloc juridic de folosire ct mai raional, exploatare a patrimoniului
n cazurile cnd proprietarul temporar (sau tot timpul) nu folosete bunurile
sale.
7. Le permite persoanelor fizice i juridice, folosind un patrimoniu strin, s se
ocupe cu activitatea de antreprenoriat sau cu un alt gen de activitate.
8.

Le d posibilitate locatarilor de a obine un venit, de a procura bunurile

nchiriate sau altele n proprietate, de a-i lrgi activitatea economic, de a
acumula un capital iniial pentru iniierea unei afaceri personale.

9. Pentru societate importana contractului se manifest i prin faptul c datorit

lui snt implicai ntr-o activitate de producere muli lucrtori, avnd
33

posibilitatea de a-i ntreine familiile, de a se ocupa cu o activitate conform

profesiei.

2 . Clasificarea contractelor de locaiune

La baza clasificrii contractelor de locaiune pot sta diferite criterii.
n dependen de forma de proprietate a bunurilor nchiriate, contractul de
locaiune este de dou tipuri: contractul de locaiune a proprietii publice i contractul
de locaiune a proprietii private.
n dependen de formele organizaional-juridice ale relaiilor de locaiune se
clasific n trei tipuri:
1) contractul de arend a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic;
2) contractul de locaiune n grup;
3) contractul de locaiune individual.
Ultimele dou tipuri ale contractului de locaiune pot avea variante pot fi
ncheiate n cadrul unei ntreprinderi sau a unuitii sale structurale sub forma antreprizei
de arend sau pot fi ncheiate n baza unui contract juridico-civil de locaiune.
Dac la baza clasificrii contractelor admitem obiectul raporturilor de locaiune,
atuci contractele snt de urmtoarele tipuri:
-

contractul de locaiune a pmntului, a altor resurse naturale;

locaiunea ntreprinderii ca un complex patrimonial unic sau a unitilor sale

structurale;

contractul de locaiune a cldirilor, construciilor, ncperilor i altor bunuri

imobile;

contractul de locaiune a mijloacelor de transport;

contractul de locaiune a tehnicii agricole;

locaiunea utilajului, inventarului instrumentelor;

contractul de locaiune a altor valori materiale (neconsumptibile), ce nu snt

scoase din circuitul civil;
34

contractul de locaiune a mijloacelor circulante.

n dependen de menirea patrimoniului nchiriat, contractele se mpart n

locaiunea bunurilor de importan productiv, casnic i de alt natur.
n dependen de subiecii participani contractele de locaiune se clasific astfel:
-

ncheiate ntre persoane fizice;

ncheiate ntre persoane juridice;

ncheiate ntre persoane fizice i juridice;

Dup termen contractele de locaiune pot fi:

-

pe termen scurt, durata lor fiind mai mic de un an;

pe termen mediu, de la un an pn la trei;

pe tremen lung, pe o durat mai mare de trei ani.

Contractele de locaiune pot fi clasificate i n baza repetabilitii lor. n baza

acestui criteriu ele pot fi mprite astfel:
-

contracte ncheiate pentru o singur dat;

contracte care se repet.

3. Pregtirea pentru ncheierea contractului

Pentru ncheierea contractului de locaiune trebuie respectate anumite etape,
printre care se enumr i

pregtirea pentru ncheierea

contractului sau etapa

pregtitoare.
La etapa respectiv orice subiect potenial al contractului de locaiune, ce dorete
s intre n raporturi de locaiune, trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
-

S studieze legislaia n vigoare a Republicii Moldova n domeniul ce l

intereseaz. Pentru o analiz comparativ pot fi studiate i normele de drept
ale altor state.

S studieze literatura respectiv, i nu numai cea referitoare la contractul de

locaiune, ci i, dac e posibil, la alte contracte juridico-civile a cror obiect

35

este transmiterea patrimoniului n posesiune i folosin temporar. Pot fi

studiate nu numai izvoarele juridice, ci i cele economice i de alt natur.
-

S studieze materialele practicii, inclusiv i celei juridice, s fac cunotin cu

diferite publicaii periodice, cu materialele seminarelor, conferinelor. n
acelai timp, se recomand a studia practica ncheierii i executrii contractelor
de locaiune n orice domeniu de activitate pentru evidenierea tendinelor i
legitilor generale, a litigiilor ce se nasc mai frecvent, a problemelor
nesoluionate, a diferitelor aspecte nereglementate de normele juridice etc.

S coreleze datele bazei normative cu cele ale practicii judiciare.

n dependen de obiectul contractului de locaiune e necesar colectarea,

studierea i corelarea unor contracte concrete i a celor tipice, referitoare la
obiectul respectiv al contractului, precum i celor asemntoare cu acestea.

E necesar de a colecta i a studia datele referitoare la nsi obiectul

contractului respectiv (cnd a fost fabricat, construit, care e procentul de uzur,
cnd a fost efectuat reparaia capital, ct de intensiv a fost exploatat, a suferit
unele deteriorri pe parcursul utilizrii sale etc.).

Colectarea informaiei privitoare la contragent (despre sigurana partenerului,

reputaia lui pe pia, solvabilitatea sa, calitatea produselor i a serviciilor
prestate, a lucrrilor executate etc.).

Toate reflectrile privtoare la aceste aciuni au un caracter de recomandare i pot fi

executate n orice consecutivitate n dependen de contract, de obiectul lui, de termen i
alte date.

4. ncheierea contractului de locaiune

La ncheierea contractului de locaiune trebuie luat n consideraie faptul c orice
contract e strict individual i de plenititudinea sa i corectitudinea formrii depinde, n
mare msur, realizarea lui n practic. La fel, trebuie s se in cont de faptul c orice
contract de locaiune, nefiind ideal, n mod obligatoriu trebuie s ndeplineasc cel puin
dou condiii: s fie clar determinat, iar coninutul su s nu fie n contradicie cu
normele de drept.
36

ncheind contractul de locaiune, trebuie avut n vedere c orice avantaje ar avea

partea ce ntocmete proiectul contractului, n practic s-ar putea crea situaii concrete n
care avantajele ar putea fi de cealalt parte.
Se recomand a nu se grbi n procesul de colectare i de studiere a materialelor la
etapa pregtitoare, n procesul de redactare a textului contractului, precum i n procesul
de studiere i negociere a clauzelor contractuale. La ntocmirea i negocierea coninutului
contractului trebuie de atras ct mai muli specialiti, i nu numai juriti, ci i din
domeniul economiei, finanelor, precum i din alte domenii.
Fiecare compartiment, articol, alineat, punct al contractului trebuie studiat,
analizat etc. Garania succesului e predeterminat de respectarea acestor operaii indicate
mai sus.
Legislaia n vigoare cu privire la locaiune nu stabilete o procedur special de
ncheiere a contractului respectiv, excepii fcnd cea de ncheiere a contractului de
arend a ntreprinderii, stabilit prin Regulamentul ntreprinderii de arend, ns care nu
prezint n timpul de fa un oarecare interes datorit nvechirii acestei forme
organizaionaljuridice a relaiilor de locaiune.
La fel, o procedur aparte se aplic n cazul ncheierii contractului de locaiune n
baza rezultatelor licitaiei.
Contractul de locaiune poate fi ncheiat prin intermediul unui document semnat de
pri, prin schimb de scrisori, telegrame, fax, precum i ntr-o alt form neinterzis de
lege.
De regul, pentru contractul de locaiune se pregtete un document aparte,
contractul ca atare, semnat de pri.
Modalitatea general de ncheiere a oricrui contract juridico-civil, printre care i a
celui de locaiune, e stabilit n Codul civil al Republicii Moldova (art.art.666-752 CC).
n conformitate cu normele Codului civil, iniiativa de ncheiere a contractului de
locaiune poate reveni oricrei dintre pri. La ncheierea contractului de locaiune se
respect principiul egalitii prilor i libertii depline n privina alegerii partenerului.
n termeni generali procesul ncheierii contractului se compune din ofert i
acceptare [28].
Oferta trebuie s fie n form scris i, ce-i mai important s se refere la toate
clauzele eseniale ale contractului. Reieind din articolul 7,alin.(2) al Legii Nr.861/1992,
37

acestea snt cele referitoare la obiect, termen i cuantumul plii. Prin art.6 al Legii
Nr.198/2003 s-a lrgit substanial cercul clauzelor eseniale ale contractului de arend,
care numaidect trebuie s fie reflectate n oferta de a contracta. Oferta, de regul,
reprezint proiectul contractului de locaiune ce se transmite partenerului potenial
nemijlocit sau ntr-un alt mod (pot, fax etc). Oferta poate fi fr sau cu termen pentru
acceptare i atunci ncheierea contractului depinde de respectarea acestei condiii.
Cealalt parte, primind proiectul contractului, trebuie s se expun asupra ofertei
prin acceptare sau prin refuz. La fel, aceast parte e n drept s prezinte varianta sa a
proiectului contractului, adic s propun condiiile sale. n cazul respectiv propunerile
acestei pri snt considerate ca o nou ofert.
Acceptarea, de asemenea, trebuie prezentat n form scris i s se refere la toate
condiiile ofertei.
n fiecare caz concret prile pot duce tratative suplimentare pentru a ajusta
proiectul contractului, tratative ce trebuie finisate odat cu ncheierea conveniei. n textul
contractului pot fi specificate condiiile speciale, suplimentar corelate de pri.
La ncheierea contractului de arend n agricultur poate fi utilizat contractulmodel, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie
2004, privind implementarea Legii cu privire la arend n agricultur [29].
Divergenele aprute n vederea contractului pot fi transmise spre examinare
instanei de judecat competente sau curii arbitrare, dar cu respectarea unei condiii
obligatorii acordul ambelor pri, deoarece hotrrea instanei de judecat n ceea ce
privete redacia contractului de locaiune va fi obligatorie pentru ambele pri.
5. Obiectul contractului de locaiune
E foarte uor de confundat obiectul contractului cu coninutul lui. Prin obiect al
contractului subnelegem conduita prilor, adic aciunea sau inaciunea la care este
indrituit subiectul activ i de care este inut subiectul pasiv, pe cnd coninutul
contractului const n drepturile i obligaiile prilor, adic n posibilitile juridice ale
unor aciuni i n ndatoririle juridice corespunztoare. Cu alte cuvinte, posibilitatea i
ndatorirea unei conduite nu trebuie confundat cu nsi conduita. De exemplu, n cadrul
contractului de locaiune, obligaia locatorului de a preda un bun i dreptul locatarului de
38

a pretinde predarea bunului intr n noiunea de coninut al contractului, pe cnd aciunea

efectiv de predare i primire a bunului nchiriat reprezint ceea ce numim obiect al
contractului de locaiune.
Totodat, lund n consideraie c n cadrul contractului de locaiune conduita
prilor se refer la anumite lucruri acestea din urm snt tratate ca obiect derivat sau
material al contractului. Conform art.5 al Legii Nr.861/1992, la obiectele materiale ale
contractului de locaiune putem atribui pmntul, alte resurse naturale, cldiri, construcii
etc.care snt enumerate n paragraful 1 al capitolului 3.
6. Cercul subiecilor contractului de locaiune
Ca pri ale contractului de locaiune figureaz locatorul i locatarul. n calitate de
locator, de obicei, apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al
patrimoniului nchiriat (art.911 CC RM). n aceast calitate pot aprea persoane fizice i
juridice mputernicite de proprietar. Conform art.1 al Legii Nr.198/2003, arendator este
persoana fizic sau juridic care are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al
bunurilor agricole ce se dau n arend. Calitatea de arendator o poate avea i un grup de
coproprietari ai bunurilor agricole.
Locatori pot fi persoanele fizice i juridice ale Republicii Moldova i altor state.
Prin urmare, n aceast ipostaz pot fi i cetenii strini i organizaiile strine. Cercul
subiecilor, ce au drept de a da n chirie, dup cum reiese din art.3 al Legii Nr.861/1992,
este exhaustiv. Apare ntrebarea dac pot figura n aceast calitate ali subieci de drept
apatrizii, ntreprinderile mixte i organizaiile internaionale. Credem c odat ce Legea
Nr.861/1992 nu se expune n aceast privin, dar, totodat, nici nu stabilete anumite
interdicii, atunci i subiecii de drept strini, n principiu, pot aprea n calitate de
locatori, dar cu luarea n consideraie a ngrdirilor stabilite prin actele normative
speciale.
Reguli speciale se aplic n cazul ncheierii proprietii de stat. Astfel, conform
art.3 al Hotrrii Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 Cu privire la
aprobarea Regulamentuluzi ntreprinderii de arend i Regulamentului antreprizei de
arend, n cazul nchirierii proprietii ntreprinderii de stat sau municipale drept locatori
snt considerai:
39

1. Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat - la arendarea

bunurilor ntreprinderilor de stat sau ntreprinderilor ce dein o cot din averea de
stat.
2. Organul autoadministrrii locale pe teritoriul cruia se afl ntreprinderea
respectiv - la arendarea bunurilor ntreprinderilor municipale i ale celor care
dein o cot din averea municipal [30].
Pe cnd art.22,alin.1 al Legii Nr.198/2003 ne indic c terenurile agricole proprietate
public se dau n arend de ctre Guvern sau de ctre autoritile administraiei publice
locale, n limitele competenei i n condiiile legislaiei n vigoare.
Conform art.4,alin.1 al Legii Nr.861/1992, arendai (locatari) pot fi persoane fizice
i juridice din Republica Moldova i din alte state, ntreprinderi i organizaii mixte,
apatrizii, organizaiile intenaionale. Mult mai laconic s-a expus legiuitorul n art.1 al
Legii Nr.198/2003, dup care arendaul este persoana i/sau persoan juridic, cu
domiciliu (sediu) n Republica Moldova, care ia n arend bunuri agricole.
Participarea persoanelor fizice i juridice din alte state, precum i a apatrizilor, la
nchirierea bunurilor de pe teritoriul Republiicii Moldova se determin de legislaia
Republicii Moldov (art.4,alin.2 al Legii Nr.861/1992). Din aceast norm reiese c n
calitate de chiriai poate apare un cerc mai larg de subieci de drept, n comparaie cu cei
ce pot figura ca locatori.
De partea locatorului, ct i de partea locatarului poate aprea att o persoan, ct i
un grup de subieci de drept.
Legislaia n vigoare prevede nc un subiect specific al raporturilor de locaiune sublocatarul. ns la transmiterea patrimoniului n sublocaiune trebuie respectat o
condiie obligatorie - existena acordului locatorului. Conform art.18 al Legii
Nr.198/2003, contractul de subarend a terenurilor agricole va conine informaii despre
contractul de arend i despre consimmntul arendatorului, n al crui temei a fost
ncheiat contractul de subarend. Arendatorul terenurilor agricole va indica n
consimmntul su care dintre acestea pot fi date n sub arend, pe ce termen i cu ce
scop. Nerespectarea acestor cerine poate atrage dup sine consecine nefavorabile pentru
arenda - rezilierea nainte de termen a contractului la cererea arendatorului.

40

n subchirie poate fi transmis ntregul patrimoniu sau numai o parte din el. Aceasta
se determin prin acordul prilor contractului de sublocaiune i a proprietarului. Prin
lege sau contract poate fi prevzut interdicia de a subnchiria anumite bunuri. La
transmiterea bunurilor n subchirie trebuie avut n vedere c natura juridic a contractului
de sublocaiune este, n principiu, analogic contractului de locaiune. ns pri ale
cointractului de sublocaiune snt locatarul, ce apare n calitate de locator a subchiriei, i
sublocatarul. La sublocaiune rspunztor n faa locatorului proprietar al bunurilor
nchiriate rmne locatarul, adic ultimul rspunde att pentru aciunile sale, ct i pentru
cele ale sublocatarului. Pe cnd sublocatarul rspunde numai n faa locatarului i nu intr
n raporturi juridice cu proprietarul bunurilor nchiriate, o excepie de la aceast regul
fiind stipulat n art.897 CC RM, unde se menioneaz c n cazul n care locatorul nu-i
execut obligaiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului pentru a-l obliga si execute obligaiile.
Conform art.18,alin.(6) al Legii Nr.198/2003, subarenda ulterioar a terenurilor
agricole nu se admite.
Noul Cod civil admite i cesiunea locaiunii care elibereaz locatorul anterior de
obligaii, cu excepia cazului nchirierii unui alt bun dect un imobil de locuit, dac prile
au convenit altfel (art.894, alin.(7) CC).

7. Termenul i forma contractului de locaiune

Termenul contractului de locaiune este una dintre clauzele eseniale ale sale.
Legislaia n vigoare stabilete anumite condiii n privina termenului raporturilor
contractuale, i anume, contractul de locaiune se ncheie pe un termen nu mai mare de 99
ani. n privina bunurilor agricole, conform art.8 al Legii Nr.198/2003, termenul arendei
bunurilor agricole se stabilete de ctre prile contractante, dar nu va fi mai mic de un an
i mai mare de 30 ani. La darea n arend a terenurilor agricole n scopul sdirii unor
plantaii multianuale termenul contractului de arend va fi stabilit pentru cel puin 25 ani,
n cazul cnd contractul nu prevede alt termen. Dup cum se observ, contractul de
arend n agricultur pe un termen nedeterminat nu este admis. Pe cnd contractul de
locaiune poate fi ncheiat i pe un termen nedeterrminat. La aceast concluzie ajungem,
analiznd art.904,alin.(1) Cod civil, conform cruia, dac raporturile contratuale continu
41

n mod tcit dup expirarea contractului de locaiune, acesta se consider prelungit pe un

termen nedeterminat, i art.905,alin(1) Cod civil, dup care rezilierea contractului de
locaiune ncheiat fr termen poate avea loc la cererea oricrei pri cu un preaviz de 3
luni pentru imobile i de o lun pentru bunurile mobile, dac n contract nu este prevzut
altfel.
ncheierea contratului de locaiune pe un termen nedeterminat admite i legislaia
altor state. De exemplu, conform art.610,alin.(2) Cod civil al Federaiei Ruse, dac
termenul contractului de locaiune nu e determinat, contractul se consider ncheiat pe un
termen nedeterminat. n acest caz fiecare parte poate cere rezilierea contractului cu un
preaviz de 3 luni pentru imobile i de o lun pentru mobile. Totodat, prin lege sau
contract poate fi prevzut i un alt termen de preaviz de reziliere n cazul contractelor
ncheiate pe un termen nedeterminat.
Dup cum demonstreaz practica, n Republica Moldova contractele de locaiune
se ncheie pe un termen de un an, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen mai ndeplungat.
Aceasta se observ att n sectorul agrar, ct i n alte sfere de activitate. n Chiinu snt
cazuri cnd se nchiriaz sectoare de teren pe un termen de 20, 30 i chiar 50 ani. Este
vorba despre nite terenuri, situate n locuri publice, cel mai des acestea fiind staiile
transportului public. Credem c acest lucru este destul de salutabil, deoarece i d
posibilitate locatarului s fac investiii capitale n construcia obiectelor de comer i de
alt menire, care snt destul de utile, n primul rnd, pentru ceteni.
Raporturile contractuale pe termen lung snt necesare att n sectorul agrar, ct i n
alte domenii de activitate, deoarece duc la stabilitatea raporturilor, stimuleaz investiiile,
le ofer locatarilor posibilitatea de a organiza producerea substanial a mrfurilor,
serviciilor, lucrrilor pe un termen lung (sdirea plantaiilor multianuale, construirea
sistemelor de irigare etc.). Un alt moment important al raporturilor contractuale
ndelungate const n faptul c duce la implicarea n procesul de producere a unui numr
mare de populaie active din punct de vedere a muncii.
Forma contractului de locaiune, n cazurile prevzute de lege, la fel este o clauz
esenial a lui. Iniial redacia Legii N 862-XI admitea i forma verbal a contractului.
ns redacia art.7 al acestei legi a fost modificat prin Legea Republicii Moldova
Nr.417-XII din 29 martie 1995 i forma verbal a contractului a fost exclus. n prezent
Codul civil al Republicii Moldova admite forma verbal, cu excepia contractului de
42

locaiune a unui imobil, care trebuie s fie ntocmit n scris (art.876,alin.(1) CC RM).
Totodat, conform art.211 Cod civil, dac prile, ncheind un contract de locaiune a
unui imobil nu vor respecta forma scris, atunci ele vor fi lipsite de posibilitatea dovedirii
faptului ncheierii contractului prin proba cu martori. Legea Nr.198/2003 a mers mai
departe i, conform art.6,alin.(6), stipuleaz c n cazul nerespectrii formei scrise,
contractul va fi nul. Credem c aceast norm nu este prea reuit, deoarece n unele
cazuri ea poate veni n contradicie cu interesele locatorilor, mai ales n sfera agricol,
unde forma scris a contractului foarte des nu se respect. Drept un model al formei
scrise a contractului de arend n agricultur, bunoar, poate servi contractul-model
aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004
privind implementarea Legii cu privire la arend n agricultur.
Reieind din natura raporturilor de locaiune, se aplic reguli specifice n privina
nregistrrii contractului de locaiune. Astfel, conform art.876,alin.(2) Cod civil,
contractul de locaiune a unui bun imobil pe un termen ce depete 3 ani trebuie nscris
n registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei prevederi are ca efect
inopozabilitatea contractului fa de ter. Totodat, conform art.10,alin.(2) al Legii
Nr.198/2003, contractul de arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un
termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria localitii n a crei raz
teritorial se afl terenurile i alte bunuri agricole.
nregistrarea contractului de locaiune a unui imobil se efectueaz conform legii
cadastrului bunurilor imobile. Conform art.4,alin.(3) al Legii cadastrului bunurilor
imobile Nr.1543-XIII, la bunurile imobile se atribuie:
a) sectoarele de teren;
b) construciile capitale;
c) apartamentele i alte ncperi izolate.
La drepturile patrimoniale, conform aceleiai norme, se atribuie:
a) dreptul de gestiune economic;
b) dreptul de administrare operativ;
c) dreptul de folosin (drept de folosin pe termen nelimitat, drept de arend pe
un termen mai mare de 3 ani, drept viager de posesiune dobndit prin motenire,

43

drept viager de folosina asupra unei case (ncperi), drept de folosin cu titlul
gratuit asupra unei ncperi (locuibile sau nelocuibile));
d) ipoteca;
e) servitutele;
f) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel;
g) alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate a cror nregistrare
este prevzut de legislaia n vigoare [31].
Impunerea unor reguli stricte n privina nregistrrii unor bunuri imobile i a
drepturilor asupra lor este explicabil, deoarece ele reprezint n sine obiecte ale dreptului
de proprietate foarte importante, evidena crora este n interesul ntregii societi i nu
numai a unor persoane private.

8. Coninutul contractului de locaiune

Coninutul contractului de locaiune este alctuit din totalitatea clauzelor ce se
includ n contract i care stabilesc drepturile i obligaiile prilor.
n literatara juridic clauzele contractuale se mpart n trei grupe: eseniale,
obinuite sau neeseniale i facultative.
Conform art.679 Cod civil, snt eseniale clauzele stabilite ca atare prin lege, care
reies din natura contractului sau asupra crora, la cererea uneia dintre pri, trebuie
realizat un acord.
Reieind din art.7 al Legii Nr.861/1992, la cele eseniale putem atribui clauzele
referitoare la obiectul i termenul contractului, plata de arend.
Contractul de arend a bunurilor agricole, conform art.6,alin(3) al Legii
Nr.198/2003, n mod obligatoriu va conine date privind:
-

prile contractante, domiciliul ori sediul acestora;

obiectul contractului;

actul care autentific dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului ce a

dat bunul agricol n arend;

ntregistrarea contractului n modul stabilit;

termenul arendei;
44

componena, forma i cuantumul plii pentru arend;

modalitatea, termenul i locul achitrii plii pentru arend;

drepturile i obligaiile prilor;

rspunderea prilor;

condiiile de modificare i reziliere a contractului;

condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului

i a tehnicii agricole;

condiiile de recultivare, dup caz;

normele maximal admisibile de influen asupra mediului, cu efectuarea

analizei chimice a solului la transmiterea i la restituirea terenului cu acordul
comun al prilor contractante.

Contractul de arend poate cuprinde i alte clauze ce nu contravin legislaiei n

vigoare (art.6,alin.(4) al Legii Nr.198/2003).
Neincluderea n contractul de arend a unei clauze eseniale sau nerespectarea
formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia (art.6,alin.(6) al Legii Nr.198/2003).
Indiferent de aceasta, Hotrrea Guvernului RM privind inplimentarea Legii cu privire la
arend n agricultur Nr.72 din 30 ianuarie 2004 n Anexa 1, enumernd clauzele
contractului-model de arend a terenurilor agricole, nu se refer la astfel de clauze
obligatorii prevzute de lege, cum ar fi cele referitoare la actul care autentific dreptul de
proprietate a arendatorului; rspunderea prilor; condiiile de folosire a obiectelor situate
pe terenul arendat, inclusiv a utilajului i tehnicii agricole; condiiile de recultivare.
Menionm c Hotrrea Guvernului Nr.72 abia fiind aprobat necesit modificri
i includerea n contractul-model a tuturor clauzelor eseniale prevzute de art.6 al Legii
Nr.198/2003, n caz contrar n practic se pot isca serioase probleme cu privire la
valabilitatea contractelor de arend n agricultur, ncheiate (mot a mot) n conformitate
cu acest contract-model.
Clauzele, stabilite prin lege i care devin obligatorii pentru pri prin nsi faptul
ncheierii contractului, se numesc neeseniale. Ele se deosebesc de cele eseniale prin
aceea c asupra lor nu trebuie de ajuns la un acord i contractul e valabil chiar dac ele nu
snt inserate n textul acestuia. Mai mult dect att, deoarece ele automat obin for

45

juridic din momentul ajungerii la un acord asupra tuturor clauzelor eseniale, nu exist
nici o necesitate de a le repeta n textul contractului [32].
Se consider facultative acele clauze, care snt inserate n textul contractului
pentru a le modifica sau completa pe cele neeseniale [33].
Pentru contractul de locaiune clauzele neeseniale i facultative nu snt
caracteristice, ns, n principiu, ele pot fi aplicate.
9. Particularitile executrii contractului de locaiune
Dat fiind faptul c partrimoniul nchiriat se transmite n posesiune sau numai n
folosin, executarea contractului ine mai mult de locatar. Executarea contractului din
partea locatorului const n ndeplinirea unui cerc restrns de obligaii - transmiterea
patrimoniului locatarului i primirea lui napoi odat cu ncetarea raporturilor
contractuale, ncasarea chiriei.
Particularitile executrii contractului de locaiune snt determinate, n primul
rnd, de tipul contractului i constau n urmtoarele:
1. Locatarul pe parcursul executrii contractului este absolut independent,
autonom i de sine stttor. Locatorul nu are dreptul s se amestece n activitatea
economic a locatarului, s determine modul de folosin a bunurilor nchiriate.
2. Pe parcursul executrii contractului de locaiune locatarul e obligat s
organizeze un proces de producere, s conduc, s dirijeze cu acest proces.
3. Locatarul dispune de rezultatele muncii sale, ceea ce presupune obligaia lui de
a asigura realizarea produciei, serviciilor i obiectelor produse sau executate.
4. Mai mult dect att, totalitatea drepturilor i obligaiilor locatarului presupune i
faptul c el singur suport riscul consecinelor nefavorabile ale executrii
contractului. Aceasta nseamn c conducerea, dirijarea neprofesionist,
neraional n activitatea sa, ce a dus la rezultate negative, nu l elibereaz de
ndatorirea de a executa obligaiile sale, deoarece locatarul este proprietarul muncii
sale, bazate pe folosirea patrimoniului nchiriat. n acelai timp, conform art.920
Cod civil, n contractul de arend prile contractante pot stabili, de comun acord,
cazurile i limitele suportrii prejudiciilor cauzate de calamitile naturale. De
46

comun acord prile pot s prevad repartizarea pierderilor totale sau pariale ale
bunurilor arendate n urma unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de for major.
5. Pe parcursul executrii contractului de locaiune locatarul e obligat numaidect
s respecte urmtoarea regul - s foloseasc bunurile nchiriate n strict
corespundere cu destinaia lor i prevederile contractului referitoare la modul i
volumul de folosire.
6. Odat cu ncetarea raporturilor contractuale, locatarul e obligat s restituie
bunul nchiriat n starea n care i-a fost dat sau n starea care e prevzut n
contract.
Aceste particulariti de executare a contractului nu snt caracteristice contractului
de arend a ntreprinderii i contractului antreprizei de arend. Ele (contractele) se
deosebesc prin particulariti specifice de executare, determinate de regulamentele
ntreprinderii de arend i antreprizei de arend.
Astfel, conform Regulamentului ntreprinderii de arend, din

momentul

nregistrrii de stat, ntreprinderea de arend devine succesor al dreptului de posesie i

folosin a bunurilor patrimoniale ale ntreprinderii de stat (municipale), luat n arend,
inclusiv a drepturilor de folosire a pmntului i altor resurse.
ntreprinderea de arend i organizeaz i desfoar activitatea sa n baza
principiilor gestiunii economice i a autonomiei financiare depline.
Executarea contractului de arend i conducerea cu ntreprinderea de arend se
efectueaz de ctre organele sale i n corespundere cu statutul su.
Organul superior de conducere al ntreprinderii de arend este adunarea general
(conferina) a membrilor ei.
Organul executiv al ntreprinderii de arend, care asigur conducerea activitii ei
curente, este consiliul de conducere sau direcia. Consiliul de conducere este condus de
preedintele consiliului, iar direcia - de director, care snt alei n conformitate cu statutul
ntreprinderii de arend.
Consiliul de conducere (direcia) soluioneaz toate chestiunile ce in de activitatea
ntreprinderii de arend, cu excepia celora care in de competena exclusiv a adunrii
generale.

47

n conformitate cu Regulamentul antreprizei de arend, rolul principal n

organizarea i conducerea executrii contractului antreprizei de arend aparine
locatorului, care n calitate de patron asigur:
-

deservirea tehnic, tehnologic, informaional i juridic a arendaului de

ctre seciile, serviciile, i subdiviziunile respective ale ntreprinderii;

aprovizionarea tehnico-material a arendaului pentru producerea volumului

necesar de mrfuri (prestarea lucrrilor, serviciilor) prevzut n contractul
antreprizei de arend;

reparaia i renovarea bunurilor date n arend.

Pe parcursul executrii contractului se stabilete o politic unic, se elaboreaz

programe de perspectiv n sfera de producie i noi tipuri de producie, se asigur
securitatea muncii n colectivele antreprizei de arend.
Arendaul cu locatorul se afl n raporturi de munc, fiind n subordonarea
acestuia i este ndependent numai n activitatea sa, putnd dispune, la discreia sa, numai
de producia (lucrrile, serviciile) supravolum indicat n contract, i aceasta, numai n
cazul cnd altceva nu e prevzut n contract.

10. Drepturile i obligaiile locatorului

Legislaia n vigoare atrage o atenie deosebit reglementrii drepturilor i
obligaiilor prilor contractului de locaiune. Contractul de locaiune este sinalagmatic,
de aceea lui i se aplic regula general a contractelor juridico-civile - obligaiei unei pri
i corespunde dreptul contragentului i invers, cu unele excepii prevzute de lege.
Obligaiile principale ale locatorului sunt urmtoarele:
-

Locatorul este obligat s predea locatarului bunul. Aceast predare trebuie s

fie real, n natur. n unele cazuri bunul nchiriat nu se pred nemijlocit
locatarului i n acest caz locatorul e obligat s admit la bun locatarul n locul
i termenii prevzui n contract. Aceasta poate avea loc, de exemplu, n cazul
cnd locatarul nchiriaz un instrument muzical n proporii mari (bunoar, un
pian), pentru a-i nvaa copiii s cnte la el. Predarea real trebuie s fie
urmat de ntocmirea actului de primirepredare. Conform art.7 al Legii
48

Nr.198/2003, la nceputul i la ncetarea arendei, prile contractante snt

obligate s ntocmeasc, n termen de 14 zile, acte de predare-preluare a
bunului agricol arendat.
-

S predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este considerat liber de
orice vicii materiale cnd are caracteristicile convenite sau, dac nu s-a
convenit asupra unor anumite caracteristici, este liber de vicii n cazul n care
poate fi folosit conform destinaiei stabilite n contract sau conform destinaiei
obinuite

unor

asemenea

bunuri,

dac

nu

s-a

convenit

asupra

folosinei(art.878,alin.(3) CC). n baza contractului pot fi transmise i bunuri

cu vicii materiale, ns cu condiia c aceasta a fost specificat n contract.
-

S transmit toate documentele, regulile, instruciile ce autentific dreptul de

proprietate asupra bunului nchiriat i care stabilesc modul de folosin a lui.

S transmit bunul liber de orice viciu juridic. Bunul este considerat liber de
orice viciu juridic dac nici un ter nu poate valorifica drepturi asupra acestui
bun n perioada pentru care a fost ncheiat contractul (art.878,alin.(4) CC).

S fac un control asupra corectitudinii folosinei bunului nchiriat,

neimplicndu-se n activitatea economic a locatarului.

S efectueze reparaia capital a bunului nchiriat dac legea sau contractul nu

prevede altfel (art.898,alin.(1) CC).

S achite costul mbuntirilor fcute bunului nchiriat cu acordul su i care

nu pot fi separate fr a se deteriora bunul. Aceast obligaie apare numai
atunci cnd prin contract nu e prevzut altceva.

S preia bunul nchiriat la ncetarea raporturilor contractuale.

Prin contract pot fi prevzute i alte obligaii ale locatorului.

n contractul de arend obligaiile de baz ale arendatorului snt ntrite n lege.
Astfel, conform art.16 al Legii Nr.198/2003, arendatorul e obligat:
a) S predea bunurile agricole date n arend n termenele i n condiiile stipulate
n contract;
b) S acioneze astfel, nct s nu mpiedice exploatarea normal a bunurilor date
n arend;

49

c) S efectueze n cont propriu reparaia capital a bunurilor date n arend n

cazul n care contractul nu prevede altfel;
d) S plteasc arendaului, n cazul rezilierii contractului de arend nainte de
ncheierea anului agricol, valoarea fructelor care dei nc neseparate, vor putea fi
separate nainte de sfritul anului agricol n condiiile unei gospodriri normale.
La compensarea valorii fructelor se iau n calcul i datoriile prilor la momentul
rezilierii contractului.
e) S execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract.
La ncheierea contractului locatorul e obligat s anune locatarul despre drepturile
terilor asupra bunului nchiriat. Nerespectarea acestei prevederi acord locatarului
dreptul de a cere reducerea plii, rezilierea contractului, precum i despgubiri.
n baza contractului de arend a ntreprinderii i a contractului antreprizei de
arend snt posibile i alte obligaii ale locatorului, prevzute de regulamentele
ntreprinderii de arend i antreprizei de arend.
Noul Cod civil prevede i unele drepturi specifice, care nu erau incluse n
legislaia civil veche.
Astfel, din esena art.881 CC RM, rezult c n baza contractului n locaiune
poate fi nchiriat un bun cu vicii de ordin material sau juridic cu condiia c locatorul este
informat despre aceste vicii.
n baza art.891 CC RM, locatorul are dreptul s verifice bunul nchiriat, s
efectueze lucrri asupra lui i, n cazul imobilului, s-l prezinte eventualilor cumprtori
sau locatari, fiind obligat s-i exercite aceste drepturi n mod rezonabil. n cazul ncetrii
raporturilor contractuale locatorul este n drept s cear de la locatar demolarea
construciilor neautorizate, dac acestea nu prezint careva interes pentru el. Dac
locatarul nu nfptuiete aceste lucrri, locatorul este n drept s demoleze singur
construciile neautotizate, dar pe contul locatorului. Dac, dup ncetarea raporturilor
contractuale, locatarul nu restituie bunul nchiriat, locatorul are dreptul s cear plata
chiriei pentru toat durata ntrzierii i repararea prejudiciului n partea neacoperit de
chirie (art.910 CC).

11. Drepturile i obligaiunile locatarului

50

Obligaiunile locatarului, n comparaie cu cele ale locatorului, snt mai numeroase

i anume:
-

s preia bunul nchiriat i s participe la ntocmirea actului de preluare-predare

i s-l semneze:

s foloseasc bunul nchiriat n strict corespundere cu destinaia lui sau cu cea

prevzut n contract;

s pstreze bunul nchiriat n stare normal;

s asigure integritatea bunului nchiriat;

s ia toate msurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului

nchiriat;

la timp s achite chiria n locul i modul prevzut de contract;

s efectueze reparaia prevzut de contract i lege;

s-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului nchiriat;

s-i repare locatorului costul bunului uzat nainte de termen;

la ncetarea raporturilor contractuale s-i ntoarc locatorului bunul nchiriat,

dac el n-a fost rscumprat;

s transmit locatorului bunul nchiriat mpreun cu mbuntirile fcute, dac

acestea snt efectuate fr acordul lui i nu pot fi separate;

s demoleze toate cldirile i construciile construite pe terenul locatorului fr

acordul acestuia, dac el o cere;

s ntoarc locatorului toate documentele primite la ncheierea contractului;

Prin contract pot fi prevzute i alte obligaiuni.

Art.16 al Legii Nr.198/2003 stabilete urmtoarele obligaiuni ale arendaului:
-

s foloseasc cu bun-credin bunurile arendate, conform clauzelor

contractului;

s menin potenialul productiv al bunurilor arendate, s le restituie, la

expirarea termenului stipulat n contract, n starea corespunztoare clauzelor
contractului, inndu-se cont de gradul de uzur;

s achite plata pentru arend n termenul i modul stabilit;

51

s achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n cazul

cnd contractul nu prevede altfel;

s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract.

Legislaia n vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului, care nu reies din
obligaiile corelative ale locatorului i acestea snt urmtoarele:
-

dreptul de a rscumpra bunul nchiriat n ntregime sau parial dac legea nu

prevede vreo ngrdire n acest sens. n prezent, conform art.20,alin.(4) al Legii
Nr.198/2003, este interzis rscumprarea terenurilor agricole, norm care,
dup prerea noastr, nu este cea mai reuit;

cu acordul locatorului s aduc mbuntiri bunului nchiriat;

s transmit bunul nchiriat n sublocaiune cu acordul preliminar al

locatorului;

s ridice mbuntirile aduse bunului nchiriat fr acordul proprietarului, dac

ele snt separabile i dac altceva nu e prevzut n contract.

Prin acordul prilor n contract pot fi prevzute i alte drepturi specifice.

12. Contractul de sublocaiune: esena i natura juridic
Legea expres stipuleaz un drept foarte important al locatarului care const n
posibilitatea de a da bunul nchiriat n sublocaiune (art.894,alin.(1) CC). Acest drept se
refer i la contractul de arend a bunurilor agricole (art.18 al Legii Nr.198/2003).
Sublocaiunea poate avea loc doar cu respectarea unor prevederi legale i anume:
a) iniial pentru a da bunul n sublocaiune locatarului este obligat s-l
informeze pe locator despre intenia sa i s indice numele sau denumirea,
adresa persoanei creia intenioneaz s-i subnchirieze bunul;
b) numai cu consimmntul locatorului. n contractul de arend n
agricultur consimmntul trabuie s fie expres dat n form scris;
c) dac nu consimte la sublocaiune, locatorul este obligat s comunice n,
termen de 15 zile, locatarului motivele. n caz contrar se consider c a
consimit. Dac dup ncheierea contractului de locaiune pentru locatar se
nate un interes legitim de a da bunul, integral sau parial unui ter locatorul
nu este n drept s nu dea consimmntul la subnchiriere (art.894 alin.(2)
52

CC). Interesul legitim al locatarului se poate isca, s zicem, n caz de boal

grav, n caz de necesitate de a pleca n deplasare etc. De la aceast regul
pot fi i unele excepii, cnd locatorul poate s nu dea consimmntul,
bunoar, persoana terului constituie un impediment, spaiul nchiriat
devine suprancrcat sau dac exist alte motive temeinice;
d) termenul contractului de sublocaiune nu poate depi termenul
contractului de locaiune;
e) sublocaiunea ulterioar nu se admite;
f) ncheierea unui contract separat de sublocaiune. Expres aceast
condiie este stipulat n art.18,alin.(1) al Legii Nr.198/2003.
Natura juridic a contractului de sublocaiune, n principiu, este aceeai ca i a
contractului de locaiune.
Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor legale este valabil i produce
efecte ntre locatar i sublocatar, ca orice contract de locaiune [34].
13. Modificarea contractului de locaiune
Contractul de locaiune se supune regulei generale - contractul poate fi modificat
n orice moment prin acordul prilor. Respectiv, fiecare parte poate oricnd ntiina
contragentul su despre dorina de a modifica contractul, cerndu-i acordul. Conform
art.12,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, n cazul cnd una dintre prile contractante
intenioneaz s modifice clauzele contractului de arend, ea va solicita avizul celeilalte
pri cu cel puin 30 de zile pn la prezentarea propunerilor de modificare. Totodat,
avizul negativ al celeilalte pri, reieind din principiul egalitii prilor, nu poate fi
atacat n instana de judecat. E posibil ducerea tratativelor n privina modificrii
clauzelor contractuale i chiar adresarea n instana de judecat, ns, de asemenea numai
n baza acordului comun.
n aceeai ordine de idei clauzele contractului de arend a bunurilor agricole se
modific cu acordul comun al prilor contractante ori prin hotrrea instanei
judectoreti (art.12,alin.(1) al Legii Nr.198/2003). Astfel, arendaul are dreptul de a cere
micorarea plii de arend, dac condiiile de folosin a bunului, prevzute n contract,
53

sau starea bunului simitor s-a nrutit n virtutea unor mprejurri pentru care arendaul
nu poart rspundere. Astfel de condiii, de exemplu, pentru unele localiti ale
Republicii Moldova pot consta n ntreruperea livrrii energiei electrice pe un anumit
termen i, implicit, limitarea arendaului n posibilitatea de a se folosi de utilajul nchiriat
sau alte bunuri, exploatarea crora e legat de folosirea energiei.
Conform art.879 Cod civil, dac bunul este afectat de un viciu, locatarul este
eliberat de plata unei pri din chirie proporional diminurii folosinei bunului. Iar
art.917 Cod civil stipuleaz c dac mai mult de jumtate din fructele obinute prin
arendare pier fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a plii arendei.
Dreptul la reducere subzist doar pn la separarea fructelor bunului arendat.
Dup cum s-a observat mai sus, stabilirea cuantumului chiriei este prerogativa
proprietarului bunului nchiriat sau a persoanei mputernicite de el. Aceeai regul
acioneaz i n privina modificrii clauzelor contractuale referitoare la chirie, ns
Legea Nr.861/1992 stabilete cazuri cnd modificarea chiriei poate avea loc n mod
unilateral i anume: cnd se schimb preurile, tarifele, plile sau normele de amortizare
(uzur) reglementate de stat, precum i n alte cazuri prevzute de legislaie (art.9,alin.(3)
al Legii Nr.861/1992). Credem c i aceste chestiuni trebuie soluionate n baza acordului
comun al prilor, deoarece principiul egalitii trebuie respectat n toate cazurile.
Dup prerea noastr, cel mai bine acest principiu s-ar respecta n cazul stabilirii
nemijlocite n contract a temeiurilor de modificare, mai ales c acest lucru e admis de
legislaie. n fiecare caz concret aceste temeiuri trebuie stabilite prin acordul prilor,
reieind din specificul fiecrui contract n parte.
14. ncetarea raporturilor de locaiune
Legislaia n vigoare stabilete temeiuri generale i speciale de ncetare a
raporturilor contractului de locaiune.
Ca temeiuri generale servesc: expirarea termenului contractului, lichidarea unitii
economice, distrugerea bunului nchiriat, deteriorarea sau rscumprarea lui de ctre
locatar.

54

Reorganizarea unitii economice care d n arend, precum i schimbarea

proprietarului bunurilor nchiriate nu servete drept temei pentru modificarea clauzelor
contractului sau rezelierea lui.
Contractul de locaiune i nceteaz efectele n cazul exproprierii pentru cauz de
utilitate public a bunului nchiriat, precum i n cazul decesului locatarului - persoan
fizic.
Conform regulei generale, desfacerea anticipat a contractului are loc n baza
nelegerii dintre pri. La cererea uneia dintre pri contractul poate fi reziliat n temeiul
hotrrii instanei judectoreti competente n cazul n care cealalt parte ncalc clauzele
contractului.
Temeiuri speciale de reziliere a contractului de locaiune de ctre locator pot apare
n cazurile, cnd locatarul:
-

posed i folosete bunurile arendate n necorespundere cu contractul sau cu

destinaia bunurilor;

nrutete intenionat sau din impruden starea bunurilor nchiriate;

nu achit plata pe parcursul a trei luni din ziua expirrii termenului de plat,
dac contractul nu prevede altfel;

nu ndeplinete obligaiile contractuale de restabilire integral i de reparare a

bunurilor nchiriate;

d n subchirie fr consimmntul proprietarului bunurile primite conform

contractului;

folosete neraional bunurile nchiriate sau prin mijloace care duc la

nrutirea pmntului i altor resurse naturale;

nu ia msuri de reproducere a resurselor naturale care are proprietatea de a se

restabili;

nu a folosit timp de un an terenul destinat produciei agricole i timp de doi ani

terenul destinat produciei neagricole.

n afar de aceste temeiuri Legea Nr.198/2003 stabilete i altele. De exemplu,

dac arendaul nu a nregistrat contractul n termenele prevzute de lege, refuz s ia n
arend bunurile agricole stipulate n contract (art.14).
Locatarul, la rndul su, are dreptul de a cere rezilierea contractului dac:
55

persoana care d n chirie nu-i ndeplinete obligaiile contractuale privind

restabilirea integral i repararea bunurilor nchiriate, asigurarea tehnicomaterial, renzestrarea tehnic a produciei i altele asemenea;

bunurile nchiriate, n virtutea unor circumstane pentru care locatarul nu poart

rspundere, ajung ntr-o stare inutilizabil;

persoana care d n chirie bunuri nu le-a transmis la timp locatarului.

Locatarul poate s cear rezilierea contractului n cazul n care el a devenit invalid

sau este declarat incapabil, sau n cazul cnd execut o pedeaps privativ de libertate
pentru svrirea unei infraciuni sau unei alte pedepse care exclude posibilitatea
executrii de mai departe a contractului.
Partea care intenioneaz s rezilieze contractul de arend ntiineaz n scris
partea cealalt cu cel puin 3 luni nainte de recoltare (art.14,alin.(5) al Legii
Nr.198/2003).
Subliniem c n cazul apariiei temeiurilor de reziliere a contractului partea
contractant este n drept, ns nicidecum obligat, s se adreseze n instana de judecat
cu o astfel de cerere.

15. Consecinele ncetrii raporturilor contractuale

Consecinele stingerii raporturilor contractuale de locaiune (arend) pot fi
mprite n 2 grupe: patrimoniale i personale (nepatrimoniale).
Consecinele de ordin patrimonial snt urmtoarele:
1. Dac la momentul ncetrii raporturilor contractuale bunurile nchiriate n-au
fost rscumprate, ele trebuie restituite locatorului n aceeai stare, n care
locatarul le-a primit, lund-se n consideraie uzura lor normal, sau n starea
prevzut de contract. Conform art.21,alin.(1) al Legii Nr.198/2003, restituirea
bunurilor agricole luate n arend se face n baza actului de predare-preluare.
2. n cazul nrutirii strii bunurilor nchiriate, produse din vina locatarului, el
trebuie s acopere locatorului prejudiciile cauzate bunului, dac nu va dovedi c
nrutirea strii bunurilor nu s-a produs din vina lui.

56

3. n cazul deteriorrii bunurilor naintea expirrii termenului de exploatare

prevzut de contract, locatarul acoper locatorului prejudiciul astfel cauzat, dac
altceva nu e prevzut prin contract.
4. mbuntirile fcute bunurilor nchiriate efectuate fr acordul locatorului i
care nu pot fi ridicate fr a se deteriora bunurile nchiriate, trec n proprietatea
locatorului.
Cldirile i instalaiile ce nu pot fi mutate, construite pe terenul nchiriat din
mijloacele locatarului cu permisiunea locatorului, trec n proprietatea acestui din urm,
dac contractul nu prevede altfel. n acest caz locatarul are dreptul s cear compensarea
costului lor. Construciile i instalaiile ce nu pot fi permutate, construite pe terenul
nchiriat din mjloacele locatarului fr permisiunea locatorului, trec fr nici o
compensare n proprietatea celui din urm. Dac el cere s fie demolate, locatarul este
obligat s le demoleze din cont propriu sau s restituie cheltuielile ce in de demolare.
Prin contract pot fi stabilite i alte clauze privitor la soarta mbuntirilor fcute
bunurilor nchiriate.
Conform art.922 Cod civil, dac rezilierea contractului de arend a unui teren
agricol are loc pn la ncheierea anului agricol, arendatorul este obligat s plteasc
arendaului valoarea fructelor care, dei nc neseparate, ar putea fi separate nainte de
sfritul anului n condiiile unei gospodriri normale.
Consecinele de ordin personal se refer la cazurile cnd n calitate de locatar apare
o persoan fizic. Legislaia n vigoare stabilete urmtoarele efecte de ordin personal:
1. La expirarea termenului contractului de locaiune locatarul are dreptul prioritar
la ncheierea contractului pe un nou termen dac:
a i-a onorat anterior obligaiile contrctuale;
b unul se d n locaiune pe un nou termen;
c este de acord cu noile condiii contractuale stabilite de locator.
2. n cazul n care locatarul, persoan fizic, decedeaz, succesor ale drepturilor
lui, este unul din membrii familiei sale, care a trit sau lucrat mpreun cu el, dac
acest membru dorete s fie locatar. Locatorul nu are voie s refuze intrarea n
drept asupra contractului pe termenul rmas cu excepia cazurilor cnd ncheierea
contractului a fost stipulat de calitile profesionale ale locatarului decedat. De
57

exemplu, locatarul decedat, fiind un pictor vestit, nchiria o ncpere nelocuibil

pentru atelierul su. n cazul decesului pictorului membrii familiei lui, ce nu snt
pictori, nu snt n drept s pretind la nchirierea ulterioar a acestei ncperi. Dac
snt civa pretendeni din rndul membrilor familiei celui decedat i se isc un
litigiu ntre ei, problema dreptului prioritar la ncheierea contractului se
soluioneaz de ctre instana judectoreasc, lundu-se n considerare posibilitile
reale (capacitatea de munc, pregtirea profesional i alte caliti).
3. Dreptul prioritar la ncheierea contractului l are unul dintre membrii familiei
locatarului care a trit ori a lucrat mpreun cu el n cazurile cnd:
a locatarul a devenit invalid;
b locatarul e declarat ncapabil de ctre instana de judecat;
c locatarul execut o pedeaps privativ de libertate pentru svirea unei
infraciuni sau n urma unei alte pedepse care exclude posibilitatea executrii
de mai departe a contractului.
16. Particularitile contractului de arend a pmntului i
altor resurse naturale
Pe lng particularitile indicate n paragraful 8 al acestui capitol, n cazul
nchirierii pmntului i altor resurse naturale n contract trebuie s fie stipulate i alte
condiii, i anume:
-

scopul folosinei obiectului nchiriat: de exemplu, pentru creterea produciei

agricole, plantrii livezilor, viilor, altor culturi multianuale, exploatarea i
dobndirea diferitelor resurse naturale etc;

mrimea sectorului de teren, schema lui cu indicarea hotarelor, a parametrilor

si i a configuraiei sale;

locul aflrii obiectului nchiriat, plasarea sa fa de alte obiecte imobile, ce se

afl n vecintate;

particularitile reliefului;

existena i amplasarea drumurilor i altor ci de acces ce duc spre obiectul

nchiriat;

58

existena diferitelor ngrdiri i obstacole n folosina obiectului nchiriat de

ordin juridic (servituii etc) sau de ordin material (linii de electrocomunicaii
etc.);

intensitatea folosinei obiectului nchiriat (de exemplu: pentru obinerea a dou

recolte pe an);

existena pe sectorul de teren nchiriat a cldirilor, construciilor, sistemelor de

irigare etc.; condiiile i modul de folosin a acestora;

condiiile i modul de ridicare pe teritoriul obiectului nchiriat a cldirilor,

construciilor, altor ncperi auxiliare, necesare pentru exploatarea obiectului
nchiriat, inclusiv distribuirea ntre pri a cheltuielilor de ridicare;

alte condiii stabilite prin acordul prilor.

Toate aceste clauze snt stabilite prin acordul prilor, reieind din particularitile
concrete ale fiecrui contract ncheiat.
Conform art.7 al Legii Nr.198/2003, la nceputul i ncetarea arendei, prile
contractante trebuie s ntocmeasc, n termen de 14 zile, acte de predare-preluare a
bunului agricol arendat, cu indicarea n el a tuturor datelor stipulate n articolul respectiv
al legii. Din momentul semnrii actul de predare-preluare devine parte ntegrant a
contractului de arend.
17. Particularitile contractului de locaiune a cldirilor, construciilor i
altor bunuri imobile
La locaiunea cldirilor, construciilor i altor obiecte analogice, n contract, pe
lng cele generale, mai trebuie s fie reflectate i urmtoarele clauze:
-

starea obiectului i utilitatea lui pentru folosirea sa conform destinaiei

obinuite sau celei prevzute n contract;

locul aflrii bunului nchiriat;

data ridicrii i drii n exploatare a bunurilor nchiriate, procentul su de

uzur;

dimensiunile i suprafaa obiectului nchiriat;

dimensiunile i configuraia teritoriilor adiacente;

59

volumul i intensitatea exploatrii (de exemplu: ntr-un schimb sau dou);

existena utilajelor, instrumentelor, altor bunuri transmise chiriaului mpreun

cu obiectul nchiriat;

existena sau lipsa unei necesiti n efectuarea reparaiei curente sau capitale,
precum i modul de distribuire a cheltuielilor n cazul necesitii efecturii lor;

lista mbuntirilor i altor lucrri ce se permit a fi efectuate de ctre chiria.

Unele noi aspecte n privina arendei n agricultur snt stabilite prin Legea
Nr.198/2003. Astfel, conform art.7 al legii respective, se stabilete c n actul de predarepreluare a terenului agricol se vor conine urmtoarele date:
a) numrul cadastral al terenului;
b) suprafaa;
c) bonitatea;
d) modul de folosin;
e) culturile premergtoare cultivate n ultimii 5 ani i ngrmintele folosite n
aceti ani;
f) starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.);
g) viciile materiale i juridice;
h) alte date, la cererea prilor.
Actul de predare-preluare a bunurilor agricole arendate, altele dect terenurile, va
conine urmtoarele date:
a) denumirea i destinaia bunurilor;
b) starea tehnic;
c) anul fabricrii sau drii n exploatare, termenul general de exploatare a
bunurilor i termenul care a rmas;
d) efectuarea ultimei reparaii curente i capitale;
e) valoarea de pia a bunurilor;
f) condiiile de folosire;
g) viciile materiale i juridice;
h) alte date la cererea prilor.
18. Particularitile contractului de locaiune a mijloaceolor de transport, a
tehnicii i utilajului agricol i de alt natur
60

nchirierea mijloacelor de transport, a tehnicii i utilajului agricol i de alt natur

se practic foarte des att n localitile urbane, ct i cele rurale.
La particularitile contractului de locaiune a acestor obiecte se atribuie:
-

anul de producere i procentul de uzur;

distana parcurs sau perioadele (sezoanele) de exploatare;

completarea cu diferite detalii, agregate etc.;

starea obiectului n genere i a componentelor sale n particular, posibilitatea

folosinei lor dup destinaia sa obinuit sau conform celei prevzute n
contract;

volumul i intensitatea exploatrii;

obligaiile prilor n privina efecturii reparaiei capitale;

condiiile i modul de rscumprare posibil a obiectului, precum i

consecinele uzurii complete.

Unele particulariti ale acestui tip de contract snt stabilite prin Legea
Nr.198/2003. Astfel, conform art.25 al legii respective, se stabilete c arendaul
nregistreaz pe numele su mijloacele de transport i tehnica agricol arendate i le
asigur de rspundere civil n modul stabilit.
n perioada arendrii mijloacelor de transport i a tehnicii agricole arendaul se
consider posesor legal al acestora i poart rspundere civil pentru deteriorarea lor.
Casarea, gajarea, comercializarea, precum i nstrinarea n orice alt mod a
bunurilor agricole, altele dect terenurile, fr consimmntul arendatorului se interzice.
19. Coninutul aproximativ al unui contract de locaiune
Structura oricrui contract de locaiune depinde, n primul rnd, de raportul juridic
de locaiune concret. Conform principiilor generale, cu ct e mai voluminos i complicat
obiectul contractului, cu att mai multe clauze el trebuie s conin. Asupra coninutului
contractului pot influena o mulime de factori, ns n fiecare caz prile trebuie s
determine i s stabileasc n contract att clauzele generale, ct i cele specifice,
caracteristice anume pentru contractul respectiv.

61

n dependen de complexitatea sa contractul de locaiune poate fi mprit pe

capitole, paragrafe, seciuni, puncte. Condiiile contractului pot fi individualizate i n alt
mod.
n mod obligatoriu orice contract de locaiune trebuie s conin urmtoarele:
-

denumirea contractului de locaiune n care, de obicei, se indic obiectul

locaiunii: de exemplu, contractul de nchiriere a unui automobil, contractul de
locaiune a unui teren, cldiri, construcii, ncperi nelocuibile (depozit) etc.
Aici, de asemenea, se indic locul i momentul ncheierii contractului;

prile contractante, adic subiecii;

obiectul contractului i prile sale componente;

scopul i sarcinile urmrite de pri la ncheierea contractului;

destinaia bunurilor nchiriate;

termenul contractului, fiind indicat numaidect momentul n care contractul

intr n vigoare: din momentul ncheierii, transmiterii bunurilor sau din alt
moment la acordul prilor;

chiria, mrimea i modul de determinare a ei, termenii de ncasare a plii i

alte condiii la acordul prilor;

drepturile i obligaiile prilor;

obligaiile prilor n privina efecturii reparaiei curente i capitale a

patrimoniului nchiriat;

condiiile de angajare i mrimea rspunderii prilor pentru neexecutarea sau

executarea necorespunztoare a obligaiilor contractuale;

mprejurrile ce elibereaz prile de rspundere;

modul de soluionare a litigiilor;

temeiurile i modul de modificare i reziliere a contractului;

efectele ncetrii raporturilor contractuale;

drepturile i obligaiile prilor n privina mbuntirilor fcute;

rechizitele prilor;

oricare alte condiii la acordul prilor.

Consecutivitatea clauzelor inserate n contract poate fi diferit i se stabilete n

baza acordului prilor.

62

n mod special n contract trebuie indicate condiiile de aplicare la raportul

respectiv a unor sau altor norme de drept.
n caz de necesitate la contract trebuie anexate documentele respective ce atest
dreptul de proprietate a locatorului asupra patrimoniului nchiriat, starea acestui
patrimoniu, actele de predare-preluare a obiectului locaiunii, permisiunii de efectuare a
lucrrilor etc.

Tema 5
Responsabilitatea prilor n cadrul contractului de locaiune
1. Condiiile generale de angajare a rspunderii juridico-civile
Prin rspundere juridico-civil se subnelege o msur de constrngere de ordin
patrimonial care asigur restabilirea drepturilor lezate i care se aplic ca consecin
pentru cel vinovat n scopul educrii i stimulrii unui comportament cuvenit a acestuia
din urm [35].
Rspunderea juridico-civil o sanciune ce const n lipsirea persoanei, ce a
nclcat legea civil sau drepturile i interesele altor persoane, de patrimoniu fr vreo
careva compensare [36].
Pentru angajarea rspunderii juridico-civile n baza contractului de locaiune
trebuie s existe condiiile generale cunoscute ale rspunderii civile:
1) fapta ilicit;
2) existena unui prejudiciu;
3) legtura cauzal ntre fapta ilicit i prejudiciul cauzat;
4) vinovia.
O particularitate important a contractului de locaiune const n faptul c
angajarea rspunderii are loc n cazul existenei a numai dou condiii fapta ilicit i
vinovia, fr existena unui prejudiciu i, respectiv, a legturii cauzale dintre fapta
ilicit i prejudiciul cauzat.
Fapta ilicit n cadrul contractului de locaiune const n neexecutarea sau
executarea necorespunztoare a obligaiilor contractuale.

63

O alt particularitate a rspunderii n cadrului contractului de locaiune const n

angajarea acesteia indiferent de forma vinoviei persoanei ce a nclcat obligaiile
contractuale. Astfel, n cadrul relaiilor de locaiune pot fi cazuri de nclcare
intenionat, voit a obligaiilor contractuale sau, deseori, de nerespectare a acestora din
neatenie sau culp, ns gradul vinoviei nu se ia n consideraie la stabilirea
rspunderii.
Contractului de locaiune, de asemenea, i se aplic regula general ce prevede c
partea care n-a executat obligaia sa contractual se prezum ca vinovat de aceast
neexecutare, pn cnd nu va demonstra lipsa vinoviei sale.
n contractul de locaiune trebuie s fie indicate mprejurrile care pot duce la
exonerarea de rspundere. n primul rnd acestea snt mprejurrile de for major.
Circumstanele pot fi diferite i se stabilesc la acordul prilor. Totodat, incompetena,
neprofesionismul persoanelor cu funcii de rspundere, care au ntocmit i ncheiat
contractul respectiv, nu pot fi considerate drept cazuri de for major i nu pot servi
drept temei pentru exonerarea de rspundere civil contractual. Consecinele
nefavorabile ale incompetenei i neprofesionismului persoanelor cu funcii de
rspundere i a reprezentailor prilor l suport prile contractante.
2. Responsabilitatea prilor n cadrul contractului de locaiune
n art.23 al Legii Nr.861/1992 se stipuleaz c pentru nendeplinirea sau
ndeplinirea necorespunztoare a obligaiilor contractuale, inclusiv pentru modificarea
sau rezilierea unilateral a contractului, partea culpabil poart rspunderea prevzut de
contract i de legislaie. Aceeai regul prevede i art.28 al Legii Nr.198/2003. Deci, n
actele normative respective e reflectat tendina legislativ din ultimii ani de a acorda
prioritate rspunderii stabilite n contract. Aceast regul corespunde principiului
libertii depline i egalitii prilor la stabilirea clauzelor contractuale, ns impune
prile s indice n contract cazurile ce prezint nclcare a obligaiilor contractuale i cei mai important - sanciunile pentru comiterea lor. Nerespectarea de ctre pri a acestei
reguli poate duce la consecine nefavorabile i anume: aplicarea numai a normelor civile
generale referitoare la nendeplinirea obligaiilor. O astfel de norm este cea din art.602
Cod civil al Republicii Moldova, care stabilete c n cazul n care nu execut obligaia,
64

debitorul este obligat s-l despgubeasc pe creditor pentru prejudiciul cauzat, dac nu
dovedete c neexecutarea obligaiei nu-i este imputabil. Complexitatea acestei situaii
const n faptul c partea contractant, creia i-au fost nclcate drepturile, adresndu-se
n instana de judecat, trebuie s demonstreze existena prejudiciilor i mrimea lor. A
demonstra n practic aceasta este complicat i costisitor de aceea snt posibile cazuri,
cnd partea care a nclcat obligaiile contractuale s nu poarte nici o rspundere.
Reieind din aceasta, este foarte important ca n contract s fie indicate temeiurile
de aplicare i sanciunile pentru nclcarea obligaiilor contractuale. n acest caz aplicarea
sanciunilor, prevzute n contract, pot avea loc i n cazul lipsei prejudiciilor, fiind
necesar numai existena faptului ilicit, adic a neexecutrii obligaiilor contractuale n
lato sensu.
Conform art.28,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, ncetarea aciunii contractului de
arend nu absolv prile de rspunderea pentru neexecutarea sau executarea
necorespunztoare a clauzelor contractuale pe perioada de aciune a acestuia.
Dup prerea noastr, n cuprinsul Legii Nr.862/1992 este inserat o norm
declarativ destul de nereuit. Astfel, conform art.24 al legii respective, n cazul
insuficienei de mijloace a organului de stat, care a dat n arend bunurile ntreprinderii
sau ale organizaiei de stat, rspunderea pentru obligaiile acestui organ fa de arenda o
poart proprietarul bunurilor. Aceast norm vine n contradicie cu principiile generale
de delimitare a rspunderii subiecilor dreptului civil, stabilite de Codul civil al
Republicii Moldova. Astfel, conform art.179,alin.(4) Cod civil al RM, statul i unitile
administrativ-teritoriale nu poart rspundere pentru obligaiile ntreprinderilor de stat i
ale ntreprinderilor municipale. Aceste ntreprinderi nu poart rspundere

pentru

obligaiile statului i ale unitilor administrativ-teritoriale.

3. Responsabilitatea pentru aciunile terelor persoane
O important particularitate a contractului de locaiunie o reprezint rspunderea
locatarului fa de locator nu numai pentru faptele sale, ci i pentru faptele terelor
persoane, care iau parte la executarea contractului. Se evideniaz aceast particularitate
n acele cazuri, cnd locatarul s-a folosit de dreptul su de a transmite patrimoniul n
sublocaiune. Totodat responsabil conform contractului fa de locator pentru aciunile
65

sale i cele ale sublocatarului rmne locatarul. n acela timp, locatarul se afl n
raporturi contractuale de sublocaiune cu sublocatarul i este n drept s-l trag pe ultimul
la rspundere pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a contractului de
sublocaiune. Aici e de menionat c natura juridic a contractului de sublocaiune,
inclusiv i condiiile referitoare la responsabilitatea prilor, este aceiai ca i a
contractului de locaiune.
Locatarul, la fel, rspunde fa de locator pentru faptele membrilor familiei sale i
a altor persoane admise la folosina i exploatarea patrimoniului nchiriat. Totodat,
gradul vinoviei acestora nu are importan la stabilirea rspunderii pe seama
locatarului. Nu conteaz nici vrsta membrilor familiei, important fiind c ei au fost
admii la folosina patrimoniului nchiriat de ctre locatar.

66

Bibliografie
1. . 25, 1989, .481.
2. .

... - , 1993, .335.

3. Monitorul oficial al Republicii Moldova. Nr. 82-86, 2002.
4. . 50, 1961, . 525.
5. . 63, 1964, .81.
6. . 19-20,1965, .155.
7. . 6, 1984, . 29.
8. (). - :
, 1988.
9. . 25, 1989, .481.
10. Monitorul Parlamentului Republicii Moldova. Nr.1, 1992, pag.12.
11. Monitorul Parlamentului Republicii Moldova . Nr.5, 1993, pag.160.
12. Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Nr.163-166, 2003.
13. . .- 3-4-5-6, 1991, .22.
14. Legile i hotrrile adoptate la sesiunile Parlamentului Republicii Moldova: Vezi.
Drept civil. Partea 3. - Chiinu, 1992.
15. Legile i hotrrile adoptate la sesiunile Parlamentului Republicii Moldova: Vezi.
Drept civil. Partea 1. - Chiinu, 1992.
16. . 1. - : ,1990.
17. . 2. - : ,1990.
18. . 4. - : ,1991.
19. . 12, 1993.
20. Moldova Suveran. 21 octombrie, 1997.
21. . 2, 1998.
22. Monitorul Parlamentului Republicii Moldova. Nr.1, 1994, art..10.
23. Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Nr. 59-60, 1997.
24. Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Nr.33, 1995, art.356.
25. Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Nr.67-69, 1999, art.95.
26. Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Nr.63-64, 2000, art.430.
27. Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Nr. 70, 1995, art.805.
67

28. .. : ? :
, 1990, .85.
29. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, Nr.26-29, 2004
30. Monitorul Parlamentului Republicii Moldova. Nr.5, 1993, art.160.
31. Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Nr.44-46, 1998, art.318.
32. . .1 / . . .. , .. , ..
. : - , 1971, .372.
33. Ibidem,. pag. 372-373.
34. Ibidem, pag.408.
35. .., .. . . , , 1998. .492.
36. . 1 / .. ... :
, 1986, .510.

68

Cuprins:
Tema 1. Noiunea i importana relaiilor de locaiune

1. Unele aspecte de ordin terminologic

2. Premisele economice i sociale de trecere la relaiile de locaiune
3. Apariia i dezvoltarea relaiilor de locaiune
4. Noiunea, importana i particularitile relaiilor de locaiune la etapa actual
5. Izvoarele reglementrii juridice a relaiilor de locaiune
Tema 2. Formele organizaional-juridice ale raporturilor de locaiune
1. Noiuni generale
2. ntreprinderea de arend
3. Antrepriza de arend
4. Locaiunea individual
Tema 3. Raporturile patrimoniale n cadrul locaiunii
1. Obiectele raporturilor de locaiune i sfera de aplicare a locaiunii
2. Raporturile de proprietate n cadrul locaiunii
3. Soarta mbuntirilor aduse bunurilor nchiriate
4. Chiria
5. Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de locaiune

Tema 4. Contractul de locaiune

1. Noiunea, particularitile i importana contractului de locaiune
2. Clasificarea contractelor de locaiune
3. Pregtirea spre ncheierea contractului
4. ncheierea contractului de locaiune
5. Obiectul contractului de locaiune
69

6. Cercul subiecilor contractului de locaiune

7. Termenul i forma contractului de locaiune
8. Coninutul contractului de locaiune
9. Particularitile executrii contractului de locaiune
10. Drepturile i obligaiile locatorului
11. Drepturile i obligaiile locatarului
12. Contractul de sublocaiune: esena i natura juridic
13. Modificarea contractului de locaiune
14. ncetarea raporturilor de locaiune
15. Consecinele ncetrii raporturilor de locaiune
16. Particularitile contractului de locaiune a pamntului i altor resurse naturale
17. Particularitile contractului de locaiune a cldirilor, construciilor i altor bunuri
imobile
18. Particularitile contractului de locaiune a mijloacelor de transport, a tehnicii i
utilajului agricol i de alt natur
19. Coninutul aproximativ al unui contract de locaiune
Tema 5. Responsabilitatea prilor n cadrul contractului de locaiune
1. Condiiile generale de angajare a rspunderii juridico-civile
2. Responsabilitatea prilor n cadrul contractului de locaiune
3. Responsabilitatea pentru aciunile terelor persoane

70