Testul

valorii de pia

Noiunea de valoare de pia, cunoscut de ctre specialiti ca un tip de
valoare, a devenit parte din vocabularul nostru profesional dup anul 1990.
Pn atunci, neexistnd o pia liber, nu a existat nici valoare de pia. tim c
surogatul numit valoare de circulaie s-a meninut n mentalul general mult
vreme, nc nefiind cu totul eradicat, nici din acte normative, nici din
documentele, emise n special, n zona justiiei.

Ce a neles toat lumea, este c indiferent dac i se mai spune valoare de
circulaie, tot la valoarea de pia se refer.

Dac valoarea de circulaie avea o oarecare legtur cu circulaia (probabil a
mrfurilor, ca impozitul cu acelai nume care a devenit ulterior TVA), valoarea
de pia ar trebui sa aib o legtura cu pia.
Dar ce reprezint piaa n contextul acestei noiuni?

Piaa

Conform standardelor de evaluare:

O pia este un mediu n care se tranzacioneaz bunurile i serviciile, ntre
cumprtori i vnztori, printr-un mecanism al preului. Conceptul de pia
presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr restricii ntre
cumprtori i vnztori. Fiecare parte va reaciona la raporturile dintre cerere i
ofert i la ali factori de stabilire a preului, precum i la propria ei nelegere a
utilitii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorinele individuale.
Art. 10 SEV 100 Cadrul general.

Din definiia de mai sus rezult c pe lng existena unui bun sau a unui serviciu
exist o pia doar dac au aprut vnztorii i cumprtorii care pot
comercializa aceste bunuri sau servicii, fr restricii.

Din cauza diferitelor imperfeciuni, pieele funcioneaz rareori perfect, cu un
echilibru constant ntre ofert i cerere i cu un nivel constant de activitate.
Imperfeciunile obinuite ale pieei se refer la fluctuaii ale ofertei, la creteri sau
diminuri brute ale cererii sau la asimetria informaiilor deinute de participanii
de pe pia. Deoarece participanii de pe pia reacioneaz la aceste imperfeciuni
este posibil, la un moment dat, ca o pia s se adapteze la orice modificare care a
cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil
pre de pia trebuie s reflecte condiiile de pe piaa relevant, existente la data
evalurii, i nu un pre corectat sau atenuat, bazat pe o presupus refacere a
echilibrului Art. 14 SEV 100 Cadrul general

Articolul 14 amintete faptul c pieele reacioneaz rareori perfect, prin
perfeciune, nelegndu-se echilibrul constant dintre cerere i ofert i un nivel
constant de activitate. Astfel, cnd evaluatorului i se solicit s estimeze
valoarea de pia, acesta, precum i clienii i utilizatorii desemnai, trebuie s
in seama de aceste caracteristici ale pieei. De fapt acest mediu imperfect este
cel din care evaluatorul i culege informaiile necesare estimrii valorii de
pia.

Dar ce reprezint valoarea de pia dincolo de definiia care exist n
standardele de evaluare i care este preluat n toate rapoartele de evaluare i de
cele mai multe ori n legislaie, atunci cnd se face referire la estimarea valorii
unui bun?

Valoarea de pia

Tot conform standardelor de evaluare, cele scrise cu italic mai jos, reprezint
aspectele care definesc valoarea de pia.

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt,
ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru conceptual:

a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare, pltibile
pentru activ, ntr-o tranzacie neprtinitoare de pia. Valoarea de pia
este preul cel mai probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia,
la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta este cel
mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai
avantajos pre obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast
estimare exclude, n mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de
clauze sau de situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic, operaiuni de
vnzare i de lease-back, contraprestaii sau concesii speciale acordate de
orice persoan asociat cu vnzarea, precum i orice element al valorii
speciale;
b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui activ este
mai degrab o sum de bani estimat dect o sum de bani predeterminat
sau un pre efectiv curent de vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care
ntrunete toate elementele coninute n definiia valorii de pia la data
evalurii;
c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment, adic la o
anumit dat. Deoarece pieele i condiiile de pia se pot modifica,
valoarea estimat poate s fie incorect sau necorespunztoare pentru o
alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei, aa
cum sunt ele la data evalurii, i nu cele aferente oricrei alte date;
d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care este
motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor nu este nici
nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De asemenea, acest
cumprtor este unul care achiziioneaz n conformitate mai degrab cu
realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale
unei piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi
demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti un pre mai
 mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei
care formeaz piaa;
e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor, nici un
vnztor forat s vnd la orice pre, nici unul pregtit pentru a vinde la
un pre care este considerat a fi nerezonabil pe piaa curent. Vnztorul
hotrt este motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre
accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre.
Circumstanele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste
consideraii, deoarece vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic;
f) ntr-o tranzacie neprtinitoare se refer la o tranzacie care are loc ntre
pri care nu au o relaie deosebit sau special, de exemplu, ntre
compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i chiria, care
ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie
majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la
valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri fr o legtur ntre
ele, fiecare acionnd n mod independent;
g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe pia n
modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun pre
optenabil n mod rezonabil, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Metoda de vnzare este considerat a fi acea metod prin care se obine cel
mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata timpului de
expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul
activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este acela c trebuie s fi
existat suficient timp pentru ca activul s fie adus n atenia unui numr
adecvat de participani de pe pia. Perioada de expunere este situat
nainte de data evalurii;
h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent
presupune c att cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt
informai, de o manier rezonabil, despre natura i caracteristicile
activului, despre utilizrile curente i cele poteniale ale acestuia, precum i
despre starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c
fiecare parte utilizeaz acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta
preul cel mai favorabil corespunztor poziiei lor ocupate n tranzacie.
Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei de la data evalurii i
nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De
exemplu, nu este neaprat imprudent ca un vnztor s vnd activele pe o
pia cu preturi n scdere, la un pre care este mai mic dect preturile de
pia anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru alte schimburi de pe
pieele care nregistreaz modificri ale preurilor, cumprtorul sau
vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii
de pia, disponibile la data evalurii;
i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s
fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod
nejustificat s o fac.

Simplu spus, o valoare de pia exist atunci cnd sunt ndeplinite toate
condiiile prevzute de standardele de evaluare, i citate anterior.
Adic, atunci cnd un evaluator estimeaz valoarea de pia, trebuie s obin un
rezultat care sa respecte cerinele de mai sus.
De asemenea cnd legiuitorul face referire la valoarea de pia, de fapt i cere
evaluatorului s respecte cerinele din definiia valorii de pia.

Dac ar fi s le sintetizez, aceste cerine sunt urmtoarele:
Tabelul 1
Nr crt Cerina obligatorie din definiia valorii de pia
1 Clauze sau situaii speciale
2 Data efectiv a valabilitii preului
3 Cumprtor hotrt
4 Vnztor hotrt
5 Tranzacie neprtinitoare
6 Marketing adecvat
7 Cerina de aciune n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere

Avnd n vedere c n cadrul evalurii, abordarea prin pia este una dintre
principalele abordri, care conform denumirii, ar trebui s conduc la valoarea
de pia, aceasta poate fi aplicat doar pe baza informaiilor colectate de ctre
evaluatori.
Aadar, pentru ca rezultatul evalurii sa fie valoarea de pia adic valoarea
care corespunde cerinelor din tabelul de mai sus, trebuie ca i informaiile pe
care se bazeaz evaluatorii s respecte aceleai cerine.

Care sunt informaiile pe care le utilizeaz evaluatorii?

n cartea Evaluarea proprietilor imobiliare ediia a XIII-a considerat biblia
evalurii proprietilor imobiliare, editat de Appraisal Institute din SUA i
tradus de ctre ANEVAR sunt precizate urmtoarele aspecte referitoare la
abordarea prin pia:

n abordarea prin comparaia direct se formeaz o opinie asupra valorii de pia
n urma comparrii proprietilor similare cu proprietatea subiect, proprieti
vndute recent, oferite spre vnzare, sau care sunt n faz de contractare, adic
acelea pentru care au fost fcute recent oferte de cumprare i s-a pltit un avans.
O premis important a abordrii prin comparaia direct este faptul c o valoare
de pia a proprietii poate fi susinut prin studierea reaciilor pieei fat de
proprietile comparabile i competitive (Capitolul 13)

Aa cum este cunoscut deja, sursele de informaii n abordarea prin pia pot
proveni din vnzri recente sau din oferte de vnzare ale unor proprieti
similare. Sau altfel spus, din tranzacii i/sau oferte. Exist o ordine de prioritate
a acestora? Adic mai nti tranzaciile i apoi ofertele, sau invers?

Rspunsul la aceasta ntrebare poate rezulta dac analizam urmtoarele aspecte:

1. Primele dou etape din abordarea prin pia sunt:
a. Se analizeaz informaiile de pe piaa concurenial referitoare la
proprietile similare cu proprietatea subiect, care au fost vndute
recent, sunt oferite la vnzare sau se afl sub un contract.
 b. Se verific informaiile pentru a vedea acurateea acestora i dac
reflect tranzacii de pia neprtinitoare. Verificarea poate duce la
solicitarea unor informaii suplimentare despre proprietate i pia,
astfel nct comparaiile s fie credibile
2. Care este disponibilitatea accesului la informaiile din contractele de vnzare
cumprare i la detaliile aferente tranzaciei.
3. Care este disponibilitatea accesului la ofertele de vnzare cumprare i la
detaliile referitoare la datele din oferte.

Prin urmare rspunsul la ntrebarea cu prioritile depinde de accesul la
informaii precum i la posibilitatea de verificare a acestora.

Urmrind logica de pn acum a articolului, a trage o concluzie parial,
spunnd c pentru estimarea valorii de pia prin abordarea prin pia,
informaiile utilizate, indiferent ca sunt provenite din tranzactii sau oferte,
trebuie s respecte cerinele din definiia valorii de pia sintetizate n tabelul de
mai sus.
Dac aceste cerine nu sunt respectate, informaiile nu pot fi utilizate, de aceea
nainte de a trage concluzia care sunt informaiile adecvate (tranzaciile sau
ofertele) va trebui sa fie aplicat testul valorii de pia , adic modalitatea n
care sunt respectate cele 7 cerine din tabelul de mai sus.
Aplicare testului o voi preciza ntr-un capitol urmtor dar nu nainte de a face
cteva consideraii referitoare la tranzaciile i ofertele de proprieti imobiliare
din Romnia i la accesibilitatea acestora de ctre evaluatori i de ctre
utilizatorii serviciilor de evaluare.

Este la fel de important de precizat ca, dac definiia abordrii prin pia
prezentat mai sus i preluat din biblia american este universal valabil,
modalitatea de aplicare este specific fiecrei ri datorit particularitilor
referitoare la accesul la informaii. Precizrile din manuale sau standarde care au
fost i sunt aplicate n Romnia prin traducere din variantele originale nu pot fi
interpretate fr a fi particularizate realitilor pieei pe care se afl bunurile
pentru care se estimeaz valoarea de pia. Interpretarea trebuie s fie cea
general acceptat de ctre profesionitii n domeniu.

Tranzaciile imobiliare

Au reprezentat o fata morgana. Sunt foarte multe de spus despre aceste
informaii, dar pentru economia de spaiu din acest articol, m voi limita la
concluzii cunoscute i general acceptate. Astfel:

Nu au fost la dispozitia evaluatorului si a utilizatorilor desemnai informaii
publice care sa permita utilizarea comparabilelor provenite din tranzactii
Atitudinea vnztorilor i cumprtorilor a fost de a nu declara preurile real
pltite, din raiuni fiscale.
Preturile din contractele de vnzare cumprare au fost influenate de cifrele
coninute de expertizele notariale (sau grila notarilor) i nu au respectat
ntotdeauna sumele de bani pltite de cumprtori i ncasate de ctre
vnztori
 Nu exist baze de date n care aceste informaii sa fie consemnate i nici nu
exist un proiect concret n derulare aplicabil la nivel naional pentru
consemnarea acestor informaii
Solicitrile adresate agenilor imobiliari sau notarilor privind preurile din
contracte erau i nc sunt tratate cu refuz
Tendina din ultimii ani este de reducere a denaturrilor din contractele de
vnzare cumprare avnd n vedere att legislaia privind tranzaciile n
numerar, cat i legislaia referitoare la combaterea splrii banilor, precum
i datorit schimbrilor din Codul Fiscal referitoare la sumele asupra crora
se aplic taxele din tranzacii i care nu mai sunt influenate direct de
expertizele notariale.

Trendul este unul ncurajator, dar schimbarea este una profund, innd att de
mentaliti ct i de legislaie, i cred c va mai dura timp pn cnd vom putea
spune c preurile consemnate n contractele de vnzare cumprare, n ipoteza
n care ar fi accesibile publicului, reprezint sumele reale pltite de ctre
cumprtori.

Altfel spus, dac prin absurd, ncepnd de mine ar fi accesibile toate informatiile
privind tranzactiile imobiliare, nu cred c utilizarea preturilor coninute de
acestea, ar conduce la a trece testul valorii de pia, respectiv la a obine valori
de pia.

Ofertele imobiliare

Au aprut i s-au transformat n informaii accesibile publicului odat cu
apariia i utilizarea pe scara larg a internetului
Pn n urm cu 2-3 ani odat cu apariia ghidurilor de evaluare, ca o
completare a standardelor internaionale de evaluare, nu exista o practic a
verificrii telefonice sau chiar fizice a informaiilor din oferte
Aplicaiile puse la dispoziie de ctre oficiul de cadastru precum i softurile
care permit vizualizarea proprietilor au condus la schimbarea atitudinii
evaluatorilor
Evoluia tehnologiei a determinat ca att vnztorii cat i cumprtorii,
precum i investitori privai sa pun la dispoziie informaii cat mai detaliate
privind proprietile aflate n stadiu de vnzare

Nivelul de credibilitate al informaiilor din oferte a crescut foarte mult n ultimii
ani i implicit calitatea general a rapoartelor de evaluare.

Ce trebuie reinut este ca pia evalurii n Romnia s-a bazat, n toi anii de la
nfiinarea acesteia, pe oferte, i acest lucru se ntmpl i astzi. Iar a realiza un
raport de evaluare, doar utiliznd oferte, este n strict concordan cu
standardele de evaluare, i cu realitile din Romnia.

Un argument n plus l reprezint i testul valorii de pia pe care vi-l prezint
n cele ce urmeaz i pe care l-am analizat pornind de la afirmaia destul de
abstract cum c: se poate obine valoarea de pia dac sunt ndeplinite toate
condiiile din definiia valorii de pia. O afirmaie corect dar greu de digerat i
de aceea rmas la stadiul de truism. Pentru c tot am prezentat anterior ce
nseamn definiia valorii de pia i care sunt cerinele coninute de aceasta, am
aprofundat analiza acestei afirmatii i am propus acest test.


Aplicarea testului

n esen testul valorii de pia reprezint o analiz pe care evaluatorii ar
trebui s o realizeze pentru fiecare dintre proprietile comparabile i care
trebuie sa aib urmtorul rspuns corect, pentru ca respectiva comparabil s
fie adecvat pentru estimarea valorii de pia.

Tabelul 2 Testul valorii de piata
Nr Cerina obligatorie din definiia valorii de pia Rspuns corect
crt
1 Clauze sau situaii speciale Nu
2 Data efectiv a valabilitii preului Data evalurii
3 Cumprtor hotrt Da
4 Vnztor hotrt Da
5 Tranzacie neprtinitoare Da
6 Marketing adecvat Da
7 Cerina de aciune n cunotin de cauza, prudent i Da
fr constrngeri

Rspunsurile corecte trebuie nelese n corelaie cu descrierea de la punctele
(a)-(i) de mai sus, preluate din standardele de evaluare referitoare la explicaiile
aferente valorii de pia.

Care sunt variantele cele mai probabile de rspuns n cazul utilizrii unor
tranzacii sau a unor oferte.


1. Clauze sau situaii speciale aceasta cerin urmrete identificarea
existentei unui pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau de situaii
speciale, cum ar fi o finanare atipic, operaiuni de vnzare i de lease-back,
contraprestaii sau concesii speciale acordate de orice persoan asociat cu
vnzarea, precum i orice element al valorii speciale.
Utilizare tranzacii este foarte dificil sa fie cunoscute aceste informaii
doar prin intrarea n posesia unui document de vnzare cumprare. In
aceasta categorie a clauzelor sau situatiilor speciale intra si preturile
prevazute in contracte care au fost preluate din expertizele notariale. Dac nu
sunt cunoscute detalii ale tranzaciei obinute de la vnztori sau
cumprtori cel mai probabil rspunsul la aceasta cerinta va fi dificil s fie
rspunsul corect.
Utilizare oferte atta vreme ct se ia n calcul preul de ofert confirmat de
ctre vnztor este foarte probabil ca acesta sa nu fie afectat de clauze sau
situaii speciale.
2. Data efectiv a valabilitii preului reprezint cerina ca mrimea valorii
s reflecte starea i circumstanele pieei, aa cum sunt ele la data evalurii, i
nu cele aferente oricrei alte date.
Utilizare tranzacii dei n contractul de vnzare cumprare apare data
ncheierii contractului, aceasta nu reprezint o garanie ca preul nu era unul
negociat cu mai mult vreme n urm. Respectarea acestei cerine a testului i
solicit evaluatorului s se informeze care a fost evoluia stabilirii preului i
dac acesta era valabil n condiiile pieei de la data evalurii.
Utilizare oferte Dei se presupune c ofertele sunt valabile la data
evalurii este necesar ca evaluatorul s analizeze i s caute informaii
privind vechimea ofertei i implicit a preului i cnd a fost ultima actualizare
realizat de ctre vnztor. Bazele de date cu ofertele pot furniza n general
aceasta informaie.
3. Cumprtor hotrt - un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s
cumpere. Acest cumprtor este unul care achiziioneaz n conformitate mai
degrab cu realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente dect cu
cele ale unei piee imaginare sau ipotetice.
Utilizare tranzacii Aceasta informaie nu poate fi cunoscut i nu se poate
rspunde testului dect dac poate fi contactat cumprtorul sau dac
martori ai tranzaciei: notari, ageni imobiliari, avocai, executori
judecatoresti, implicai la data tranzaciei, furnizeaz detalii despre
atitudinea cumprtorului.
Utilizare oferte Pornete de la presupunerea rezonabil c atitudinea
cumprtorului va fi una motivat n condiiile pieei i nu exist premise
generale ca utiliznd o ofert s-ar presupune c n tranzacie nu va fi implicat
un cumprtor hotrt
4. Vnztor hotrt - nu este nici un vnztor nerbdtor, nici un vnztor
forat s vnd la orice pre. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul,
n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe piaa liber, dup un
marketing adecvat, oricare ar fi acel pre.
Utilizare tranzacii Aceast informaie nu poate fi cunoscut i nu se poate
rspunde testului dect dac poate fi contactat vnztorul sau dac martori ai
tranzaciei: notari, ageni imobiliari, avocai, executori judecatoresti,
implicai la data tranzaciei, furnizeaz detalii despre atitudinea vnztorului.
Utilizare oferte Pornete de la presupunerea rezonabil c atitudinea
vnztorului este cea de vnztor hotrt n condiiile n care oferta de
vnzare ar trebui s permit contactul cu vnztorul i preluarea
informaiilor necesare.
5. Tranzacie neprtinitoare - se refer la o tranzacie care are loc ntre pri
care nu au o relaie deosebit sau special, de exemplu, ntre compania mam
i companiile sucursale sau ntre proprietar i chiria, sau intre persoane din
aceeai familie care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru
pia. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri fr o
legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent.
Utilizare tranzacii n unele situaii informaia privind legtura dintre
prile afiliate este mai uor de verificat (dac sunt firme din acelai grup, sau
chiria i proprietar sau dac persoanele vnztor i cumprtor au acelai
nume). n celelalte situaii este nevoie de o informaie suplimentar primit
de la oricare dintre parile implicate direct sau indirect n tranzacie i care s
 certifice acest lucru. Confirmarea oricrei astfel de legturi transform
tranzacia ntr-una neprtinitoare care nu poate fi utilizat n estimarea
valorii de pia.
Utilizare oferte Atta vreme ct informaia de pornire este preul de
ofert, fr a fi cunoscut cumprtorul, care se presupune c este unul
hotrt i independent de vnztor, este destul de facil de considerat c
ofertele ndeplinesc aceast cerin.
6. Marketing adecvat - nseamn c activul ar fi expus pe pia n modul cel
mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun pre optenabil n
mod rezonabil, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Utilizare tranzacii Din nou aceast informaie poate fi obinut doar dac
se cunosc circumstanele n care s-a realizat tranzacia, adic nu se utilizeaz
doar informaiile existente n contractul de vnzare cumprare, ci se obine
confirmarea tuturor celorlalte informaii necesare privitoare la expunerea pe
piata a obiectului tranzactiei, din dialogul cu persoane implicate direct n
tranzacie.
Utilizare oferte Existena ofertei presupune c primul pas privind un
marketing adecvat s-a realizat dac aceasta informaie se gsete ntr-o surs
accesibil publicului i verificabil i nu este un anun postat de exemplu
doar la sediul unui executor judectoresc.
7. Cerina de aciune n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere -
presupune c att cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt
informai, de o manier rezonabil, despre natura i caracteristicile activului,
despre utilizrile curente i cele poteniale ale acestuia, precum i despre
starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare parte
este motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici obligat
n mod nejustificat s o fac.
Utilizare tranzacii Aceste cerine reclam iar ca detaliile din spatele
contractului de vnzare cumprare sa fie cunoscute i transform n foarte
dificil utilizarea contractului de vnzare cumprare, doar ca nscris, n a
valida prin comparaie estimarea unei valori de pia.
Utilizare oferte Aspectele din aceast ultim cerin pot fi verificate cu
vnztorul, iar presupunerea c i cumprtorul le va respecta este una
rezonabil cu un grad foarte ridicat de ndeplinire.

Dup cum se observ, n utilizarea tranzaciilor este foarte dificil de justificat c
testul valorii de pia a trecut. Afirm chiar c utilizarea tranzaciilor nu a
condus si nu conduce la estimarea valorii de pia dect cu foarte mici excepii,
care trebuie justificate adecvat.










Concluzii

Dup cum spuneam, propun realizarea acestui test, respectiv a rspunde
afirmativ la cele 7 ntrebri, pentru fiecare dintre comparabilele care vor fi
utilizate n raportul de evaluare, atunci cand termenii de referinta contin
estimarea valorii de piata.

Testul este trecut dac la fiecare dintre ntrebri ii revine rspunsul din tabelul
2.
Un singur rspuns incorect va face neutilizabil comparabila respectiv pentru
estimarea valorii de pia.

Cred c analiza de mai sus reprezint:
1. o demonstraie a faptului c utilizarea n ultimii 25 de ani a ofertelor de
vnzare cumprare n evaluare a fost decizia corect, adic singura care
putea fi aplicata pentru estimarea valorii de pia.
2. Apariia unui nou instrument la ndemna evaluatorului n a face o analiza
suplimentar n selectarea comparabilelor.

Viitorul va dovedi dac aceast a doua concluzie i va gsi utilitatea practic.