TEMA 7.

ABORDAREA PRIN PIA

I. Obiective de referin:

1. Particularitile utilizrii metodei analizei comparative a vnzrilor

2. Etapele de aplicare a metodei analizei vnzrilor comparabile
3. Elemente de comparaie
4. Tipurile coreciilor i metodele de estimare a mrimei lor

II. Repere de coninut:

n cadrul abordrii prin pia conform Regulamentului provizoriu pentru evaluarea

bunurilor imobile cu pia imobiliar dezvoltat se utilizeaz metoda analizei comparative a
vnzrilor.

1. Particularitile utilizrii metodei analizei comparative a vnzrilor

Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului

imobil n baza analizei comparative a preurilor de vnzare a bunurilor imobile analogice
obiectului evalurii, care au fost vndute recent i corecii preurilor de vnzare pentru
diferenele ntre acete bunuri imobile i bunul imobil evalurii.
Bunurile imobile comparabile trebuie s fie analogice obiectului evalurii din punct de
vedere al caracteristicilor funcionale i fizice.
n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie
s dispun de informaie privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentru acete bunuri.
Utiliznd aceast abordare valoarea unui bun imobil este determinat prin
analizavnzrilor recente sau a preurilor de ofert ale bunurilor imobile analogice sau
comparabile cu bunul imobil de evaluat. Daca comparabilele nu sunt identice cu bunurile
imobile care sunt evaluate, atunci preurile de vnzare ale comparabilelor vor fi corectate pentru
a le egala cu caracteristicile bunurilor imobile evaluate.
Abordarea prin pia stabilete limitele valorii de pia prin examinarea preurilor de
pia pentru bunurile imobile concurente cu bunul imobil evaluat.
Aplicarea acestei metode este posibil cnd:
exist o piat activ cu un numr suficient de tranzactii (oferte);
accesibilitate i veridicitate informaiei despre condiiile i preurile
tranzaciilor/ofertelor i altor caracteristici. Dac evaluatorul nu dispune de informaie despre
preuri de vnzare, este posibil utilizarea preurilor de ofert asupra segmentului de pia
cercetat.
La baza metodei stau urmtoarele principii:
cererii i ofertei;
dependenei;
proporionalitii i echilibrului;
contribuiei.
Substituiei.

1
 Pentru procurarea unui bun imobil cumprtorul (investor) rees din principiul
substituiei.
Se presupune, c un cumprtor chibzuit i informat nu va plti pentru un bun imobil
mai mult, dect cel mai mic pre, solicitat pentru un alt bun imobil cu acelai grad de utilitate.
Prin urmare, att cumprtorul, ct i vnztorul aleg ntotdeauna cea mai optim variant pentru
sine printre cteva variante alternative.
Evident c un cumprtor raional nu va plti pentru un bun imobiliar o sum mai mare
dect suma minim pentru care poate fi procurat un bun imobil cu o utilitate analogic.
Avantajele metodei:
simplitatea i argumentarea statistic datorit orientrii la preurile de
vnzare/ofert a bunurilor imobile analogice;
asigura posibiliti de a realiza comparaii credibile cu alte bunuri imobile datorit
multitudinii de informaii publice privind bunurile imobile cotate;
admite corecii la caracteristici de deosebire,
Limite:
necesit piaa bunurilor imobile dezvoltat;
cere acces la informaia despre bunurile imobile analogice vndute sau oferite;
la utilizarea numrului mare de ajustri scade veridicitatea valorii finale;
utilizeaz informaia despre tranzaciile trecute i nu ea n consideraie viitoarele
ateptri.

2. Etapele de aplicare a metodei analizei comparative a vnzrilor

Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri

standard (figura 1):

Figura 1 Etapele procesului evalurii prin metoda analizei comparativ a vnzrilor

2
 S examinm etapele de baz evalurii bunurilor imobile prin metada analizei
comparative a vnzrilor.
Etapa 1. Se studieaz starea i tendinele dezvoltrii pieei bunurilor imobile i
ndeosebi acelui segment la care aparine acest obiect. Se evideniaz bunurile imobile oferite
ctre vnzare care sunt mai comparabile cu obiectul evalurii.
La etapa colectrii i analizei datelor de pia este necesar de segmentat piaa bunurilor
imobile, deci divizarea pieei n sectoare, care au obiecte i subiecte analogice i
determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei
comparative sunt suficiente trei -cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor
analizate cu att este mai exact rezultatul evalurii.
Dac exist puine tranzacii recente, de asemenea, poate fi util s se ia n considerare
preurile bunurilor imobile oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie
clar stabilit i analizat critic.
Surse informaionale de date, utilizate n abordarea prin pia sunt: Oficiile Cadastrale
Teritoriale, banca de date a firmelor de evaluare, notariat, firme de asigurare, arhivele personale
ale evaluatorului, publicaii periodice i electronice privind ofertele de vnzare a bunurilor
imobile.
Etapa 2. Evaluatorul identific unitile de msur i elementele de comparaie
Se selecteaz i controleaz informaia despre bunurile imobile analogice, se analizeaz
informaia colectat pentru fiecare obiect-analog dup elemente de comparaie..
Etap 3. Deoarece n practic este foarte greu de a gsi obiecte imobile absolut identice
dup dimensiuni, amplasare, vrsta, construcii, materialelor de construcie utilizate i ali
parametrii evaluatorul, reeind din experiena personal, determin nrimea coreciilor la
diferenile evideniate dup elementele de comparaie prin diferite metode.
Etapa 4. Evaluatorul efectueaz comparaia bunului imobil evaluat cu bunurile imobile
analogice n scopul corectrii preurilor de vnzare/ofert i ntroduce coreciile estimate la
preurile de vnzare/ofert a bunurilor imobile analogice.
n procesul aplicrii coreciilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare,
condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a
elementului de comparaie.
Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n modul stabilit de
evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dup corecia fiecrui element sau
dup aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu va influena rezultatul final.
Etapa 5. Evaluatorul analizeaz preurile corectate ale bunurilor imobile analogice i se
determin valoarea de pia a obiectului imobil supus evalurii.

3. Unitile i elementele de comparaie

Unitile de comparaie
Abordarea prin pia cere de la evaluator cunotine speciale n noiunile de baz,
tehnici i instrumente, care deosebete aceast abordare de altele:
1. Uniti de comparaie;
2. Elemente de comparaie;
3. Tipurile de corecii;
4. Forme de ntroducere coreciilor;

3
 5. Metode de calcul coreciilor.
Studiem, n primul rnd, noiunea unitile de comparaie. Analiza tranzaciilor sau
ofertelor bunurilor imobile analogice asigur evaluatorului cu informaie despre preul
analogului n global. Aceste date se pot utiliza numai n acel caz, dac dimensiunile analogului
sunt identice cu dimensiunile obiectului evalurii. n practic ele pot s nu coincid. Pentru a
compara bunurile imobile, care difer dup caracterisicile lor, trebuie de gsit numitorul
comun. Acest numitor comun. Pot fi sau unitile fizice (preul unitii de suprafa, volum),
sau unitatea economic (preul unitii, care aduce venit preul pentru un apartament, numr n
hotel, sau un loc sedativ la restaurant, teatru, cinematograf).
Conform Standardelor Internaionale de Evaluare IVS 2011, C.14 [3] pentru a putea
compara subiectul evalurii cu preul altui drept asupra proprietii imobiliare, care a fost recent
tranzacionat sau care poate fi disponibil pe pia, n mod uzual se poate stabili o unitate de
comparaie adecuat. Unitile de comparaie, care se utilizeaz frecvent, rezult din analiza
preurilor de vnzare prin calcularea preului pe metru ptrat pentru cldiri sau a preului pe
hectar pentru teren.
Alte uniti folosite pentru compararea preurilor, atunci cnd exist suficient
omogenitate ntre caracteristicile fizice ale proprietilor, sunt preul pe camer sau preul pe
unitatea de producie, de exemplu n cazul produciei agricole. O unitate de comparaie este util
numai atunci cnd este selectat n mod judicios i este aplicat proprietii subiect i
proprietilor comparabile n fiecare analiz. n msura n care este posibil, orice unitate de
comparaie utilizat ar trebui s fie cea care se utilizeaz n mod obinuit de ctre participanii pe
piaa relevant.
n aa mod, uniti de comparai sunt uniti de comparaie adecuate, care transmit
informaie despre bunul imobil prin cel mai efectiv i nelept mod. Selecia lor direct
influeneaz asupra rezultatului. Se selecteaz ele n concordan cu standardul de pia i
trebuie s fie tipic pentru un anumit segment al pieei.
Selecia unitii de comparaie depinde de tipul obiectului evaluat i de diferite
segmente ale pieei bunurilor imobile se utilizeaz diferite uniti de comparaie.

Unitile de comparaie, care se utilizeaz frecvent sunt prezentate n tabelul 1:

Tabelul 1 Unitile de comparaie, care se utilizeaz frecvent

Indicator Unitate de Domeniul de utilizare
msur
1 2 3
1. Pentru loturile fr mbuntiri
Preul pentru o 1 metru Pentru loturile destinate construciilor din ora
unitate de ptrat, mp
suprafa 1 ar, ar Pentru loturile destinate construciilor individuale, obiectele
separate, loturile pomicole
1 hectar, ha Pentru masivele de pmnt agricole, silvice
Preul pentru o 1 metru Grania lotului n lungul liniei roii (caatare n lungul
unitate de liniar, m drumului) pentru terenurile destinate construciilor
lungime liniar comerciale i industriale, businissul crora depinde de
accesibilitate cumprtorilor i utilizatorilor, pentru livrarea
i expedierea mrfurilor

4
 Continuarea tabelului 1
1 2 3
Preul pentru un 1 lot Suprafaa standard pentru unilizarea cu destinaie tipic
lot de pmnt standard. lot
2. Pentru loturile cu mbuntiri
Preul pentru o 1 metru Suprafaa total a cldirii
unitate de ptrat, m.p. Suprafaa util (de chirie) a cldirii
suprafa
(Preul de vnzare Valoarea de pia a terenului)/Suprafaa
total a cldirii
Preul pentru o 1 metru cub, Obiecte industriale, depozite,
unitate de volum m.cub
Preul pentru 1 camer Construcii tipice n serie
o camer
Preul pentru 1 apartament Construcii tipice n serie
un bun imobil
Preul pentru 1 loc Loc sedativ la restaurant, teatru, cinematograf
un element al Loc de autoparcare
obiectului
1 numr Numr n hotel

Elementele de comparaie
Dup selecia unitii de comparaie este necesar de determinat elementele de
comparaie, utilizndule pe care se poate modela valoarea bunului imobil supus evalurii prin
intermediu coreciilor necesare a preurilor de vnzare a bunurilor imobile analogice
Conform Regulamentului provizoriu [2] coreciile preurilor bunurilor imobile
comparabile se fac prin luarea n considerare a diferenelor dintre urmtoarele elemente de
comparaie (figura 2):

drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;

condiiile de finanare;

condiiile tranzaciei;

condiiile pieei;

amplasarea;

caracteristicile fizice;

caracteristicile economice;

componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil

Figura 2 Elemente de comparaie n evaluarea bunurilor imobile prin metoda analizei

comparative a vnzrilor

5
 Lista elementelor de comparaie pentru tranzacii vnzare-cumprare recomandat
pentru utilizare n analiza comparaniv a bunurilor imobile este prezentat n tabelul 2:

Tabelul 2 Lista elementelor de comparaie pentru tranzacii vnzare-cumprare recomandat

pentru utilizare n analiz comparaniv a bunurilor imobile
Elemente de comparaie Grupa factorilor
1. Drepturile de 1. Gravarea bunului imobil cu contracte de arend (locaiune),
proprietate i alte servitute;
drepturi reale 2. Finanarea tranzaciei vnzrii cumprrii bunului imobil cu
transmise banii vnztorului;
3. Dreptul asupra lotului de pmnt n componena bunului imobil
complex.
2. Condiiile de 1. mpromuturi prefereniale ctre cumprtor de ctre vnztor;
finanare 2. Plata n rate.
3. Condiiile tranzaciei 1. Necesitate vnzrii urgente;
2. Prezena presiunei financiare asupra tranzaciei;
3. Existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie:
de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
4. Condiiile pieei 1. Variaia preurilor n timp sub influena inflaiei i deflaiei;
2. Modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general;
3. Schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile.
5. Amplasarea 1. Prestigiul raionului amplasrii bunului imobil;
2. Deprtare de la centru de afaceri i vitalitate;
3. Accesibilitatea transportului i pietonal;
4. Calitatea anturajului vecin;
4. Starea construciilor din vecintate;
6. Caracteristicile fizice 1. Caracteristicele lotului de pmnt;
2. Dimensiunile bunului imobil;
3. Elemente constructive;
4. Calitatea construciei, unicitate arhitectural;
5. Starea i necesitatea n reparaie a cldirii;
6. Funcionalitatea serviciilor comunale;
7. Caracteristicile 1. Posibilitile de economie a resurselor;
economice 2. Sigurana arendei (locaiunei), termenul ei i condiiile;
3. Calitatea managementului (indicii financiari);
8. Modul de folosin 1. Corespunderea utilizrii obiectului conform CBU;
2. Utilitatea funcional;
3. Existena restriciilor legale;
9. Componentele 1. Existena mobilei, obiectelor de art;
valorii ce nu sunt 2. Existena autoparcrii i (sau) garaj;
legate de bunul 3. Starea sistemelor de securitate;
imobil 4. Existena utilajului pentru bussines.

6
 Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise
Tranzacia este ntotdeauna axat pe dreptul de proprietate transmis.
Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate
absolut asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de proprietate
(lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobil, existena grevrii dreptului de proprietate
servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil prin urmare i a preului de vnzare.
Dac dreptul de proprietate asupra terenului este absolut, iar dreptul asupra bunului
imobil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectrile respective ale
preului de vnzare a obiectului comparabil.
Destul de des la vinderea obiectelor care aduc venit, proprietatea se vinde mpreun cu
contractele de chirie existente. Dac plata de chirie conform contractului difer de cea de pia,
atunci viitorul proprietar al bunului imobil n parcursul ntregii perioade de locaiune rmas a
termenului de arend va primi fluxuri financiare, care difer de cele de pia. Evidena diferenei
ntre mrimea plii de chirie de pia i conform contractului se numete corecie la dreptul de
proprietate. Mrimea acestei corecii se poate determina prin dou metode:
1. Prin metoda capitalizrii directe, ca diferena ntre mrimea plii de arend de pia
i conform contractului;
2. Prin metoda discontrii diferenei ntre mrimea plii de arend de pia i conform
contractului n decursul termenului de arend rmas.

Condiiile de finanare
Preul tranzaciei pentru o proprietate imobiliar poate fi diferit de cel al unei proprieti
identice.
Estimarea coreciilor pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor
i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei.
Tranzaciile vnzrii cumprrii n aspect financiar pot avea urmtoarele variante:
1. Achitarea ntre cumprtor i vnztor din contul propriu n numerar i la data
vnzrii. Corecia nu se cere.
2. Obinerea creditului de ctre cumprtor de la structurile financiare (banc,
companie financiar etc.) pentru cumprarea unui bun imobil. Se efectueaz corecia preului de
vnzare cu mrimea plii pentru credit (din preul de vnzare se scade mrimea plii pentru
credit).
3. Finanarea tranzaciei vnzrii cumprrii bunului imobil cu banii vnztorului.
Pentru corecie se utilizeaz discontarea fluxurilor financiare a creditului ipotecar cu rata anual
nominal de pia.
Factorul plilor n numerar sau prin virament este utilizat innd cont de datele medii
de pia (5 - 10 %). Factorul plilor n rate este evaluat reeind din rata de refinanare a Bncii
Naionale a Moldovei.
Condiiile de impozitare trebuie luate n consideraie se ine cont de toate scutirile ce
pot aprea n legtur cu tranzacia dat.

Condiiile tranzaciei
Motivaia cumprtorului i a vnztorului (influeneaz semnificativ preul de
vnzare).
Condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei:

7
 existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie: de rudenie, de
afaceri sau interese financiare comune pot ridica i scdea preul;
Existena relaiilor non-tipice ntre cumprtor i vnztor legai ntre ei cu relaiile
de vnzare-cumprare i chiriei concomitent.
Atunci cumprtorul accept permisiune vnztorului de nchiria spaiile vndute (total
sau parial) ntr-o perioada ndelungat de timp dup vnzare. n general corecia se determin ca
diferena ntre valoarea de pia a bunului imobil fr oarecare devieri i preul de vnzare a
bunului imobil cercetat comparat cu evidenierea motivaiilor atipice la cumprarea lui. Pentru
micorarea plilor de impozit prile conveioneaz scderea concomitent (contra preurilor de
pia) a preurilor de vnzare i plilor de chirie. Corecia preului de vnzare poate fi efectuat
reeind din condiiile c vnztoril crediteaz cumprtorul.
absena publicitii i accesul tuturor cumprtorilor poteniali scade preul;
constrngerile financiare ale circumstanelor, impuse de faliment duc la reducerea
termenului de expoziie bunului imobil pe pia n comparaie fa de termenul
expoziiei de pia. n acest caz vnzarea se efectueaz urgent cu scderea esenial
a preului.
vnzare poate fi sub preul pieei dac vnztorul are nevoie imediat de bani;
cumprtorul va oferi un pre mai mare pentru o proprietate ce a aparinut cndva
familiei sale.
Determinarea mrimei coreciilor pe un anumit element de corecie este o procedur
suficient complectat, reeind din dificultile de evideniere a nsi motivaiilor.

Condiiile pieii
Acest element de comparaie permite de evideniat influena factorului de timp asupra
dinamicii tranzaciilor n piaa bunurilor imobile i respectiv la mrimea preurilor de vnzare.
Componentele factorului de timp sunt:
inflaia sau deflaia;
modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general;
schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile.
Pentru determinarea mrimei acestei corecii este necesar de utilizat informaia despre
revinderea unui i acela bun imobil sau a unei perechi identice de bunuri imobile, care difer
numai prin data evalurii.
prestigiul raionului amplasrii bunului imobil
deprtare de la centru de afaceri i vitalitate
accesibilitatea transportului i pietonal,
calitatea anturajului vecin
Amplasarea
Corecia preurilor pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea bunului
imobil comparabil difer de amplasarea bunului imobil evalurii.
La factorii de amplasare se refer:
prestigiul raionului amplasrii bunului imobil, ca factorul social,caracterizat de
concentrarea n zona dat utilizatori celebri sau a obiectelor cu menire istorico-arhitectural,
zone de agrement i altor curioziti;
deprtare de la centru de afaceri i vitalitate, inclusiv obiectele administrative,
financiare, comerciale, depozitare i etc;
8
 accesibilitatea transportului i pietonal, inclusiv apropierea lui spre magistrale de
baz sau auxeliare, autoparcri i staiile de transport n comun;
calitatea anturajului vecin, inclusiv tipul de construcii i particularitile
arhitecturale a bunurilor imobile, apropierea de zonele de agrement (pdure, parc, lac, ru), ct i
deprtare de la zona discomfortului ecologic (gunoite, producii chimice i alte surse nocive).

Amplasarea lotului de pmnt se caracterizeaz printr-un ir de caracteristici.

Pentru loturile de pmnt cu destinaie agricol:
fertilitatea solului;
existena i calitatea drumurilor;
distana pn la piaa de realizare;
existena sistemelor de irigare.
Pentru loturile de pmnt din orae i localiti:
accesul de transport;
dezvoltarea infrastructurii deservirii sociale;
prestigiul raionului de amplasare;
ndeprtarea de la centrele de afaceri.
Mrimea coreciei se determin ca diferena preurilor de vnzare a lor n diferite locuri
de amplasare.

Caracteristicile fizice
Loturile de pmnt i mbuntirile posed caracteristici fizice.
Lista caracteristicilor fizice pentru teren este divers:
suprfaa i forma (dimensiunile lotului, hotarele spre drum, strad, ru, lime,
adncime i altele);
topografia (informaia despre orizontale, pant, drenaj, starea lotului i utilitatea
fizic a pmntului);
parametrii geologici: caracteristicii de rezisten (capacitate portant) a rocilor
scoarei terestre sub teren, existena i regimul apelor subterane;
sunt utile informaiile despre existena depozitelor minerale subterane ca surse de
agrevare pentru viitor);
surplusuri de pmnt (dac surplusurile de pmnt sunt amplasate n aa mod, c
nu se pot de utilizat pentru viitor, atunci ele nu pot influena valoarea viitoare a lotului de
pmnt).
Caracteristicile fizice pentru mbuntiri:
utilizarea funcional bunului imobil;
atenie deosebit se atrage dimensiunilor cldirilor, numrul de nivele, numrul
etajului ncperii. Se au la eviden dimensiunile ncperilor, inclusiv suprafaa total tuturor
ncperilor, suprafaa ncperilor auxiliare i tehnice, suprafaa util, nlimea tavanului,
volumul;
tipul i materialele din care sunt confecionate elementele construciilor
influeneaz considerabil asupra preurilor tranzaciei;
n componena factorilor principali sunt inclui: starea elementelor de construcie,
necesitatea n reconstrucia i reparaia lor, starea exterioar a construciei (stulul arhitectural) i

9
starea faadei, orientarea portalului (n curte sau strad) i calitatea expluatrii cldirei i
construciilor.
vrsta cldirii;
starea funcional a cldirii i consruciilor;
condiiile de mediu sunt foarte importante i trebuie luate n considerare.
nafara caracteristicilor construciei supuse evalurii, importante sunt i caracteristicile
strii cldirilor i construciilor din vecintate: tipul i architectura cldirelor construciilor din
vecintate, starea faadelor i amenajarea teritoriului.
Absena sau insuficiena liniilor telefonice, sistemelor de nclzire centralizate sau
locale, sistemele de gazificare, electricitate, apeduct, canalizare duc la scderea preurilor
bunurilor imobile. Prezena acestor neajunsuri la bunurile imobile analogice cere corecia de
majorare a preurilor. Dac aceste neajunsuri sunt prezente la obiectul de evaluare, atunci trebuie
ntrodus corecia de scdere a preurilor pentru obiectele analogice.
Prezena magistralelor centralizate de profil respectiv n apropierea bunului imobil,
mrimea coreciei se determin ca suma cheltuielelor pentru conecsiune la aceste reele cu
evidena beneficiului proprietarului. n absena magistralelor de comunicaii inginereti coreciile
se determin ca suma cheltuielelor necesare pentru executarea sistemelor autonome asigurrii
bunului imobil cu resursele respective i pentru evacuarea deeurilor (att i cu evidena
beneficiului proprietarului).
Exustena sau absena la obiectul evalurii mijloacelor tehnice de securitate (n
necesitate suficient i calitate respectiv), att i prezena contractelor cu serviciile respective
sigure influeneaz la preul tranzaciei. n acest caz corecia se execut prin mrirea
(sauscderea) costurilor (cu evidena beneficiului proprietarului) de instalare (reparaie, schimb)
utilajului i de cutare partenerului dintre firmele specializate n securitate la preul bunurilor
imobile analogice.
Coreciile pentru reparaia necesar cldirelor i construciilor se determin ca costurile
de reparaie (cu evidena beneficiului proprietarului) capitalizate investite n construcie nou.
Corecia la diferena suprafeei ncperilor i volumului de construcie se efectueaz n
baza datelor despre valoarea de pia a unitii de suprafa sau a unei uniti de volum a
construciei de acest tip. Corecia la diferena suprafeei loturilor de pmnt n componena
obiectului-analog i bunului imobil de evaluare se determin n baza valorii de pia a unei
uniti de suprafa.

Caracteristicile economice
Caracteristicile economice sunt analizate n cazul evalurii bunurilor imobile care
genereaz venituri.
La caracteristicele economice se refer numai cele, care influeneaz venitul bunului
imobil. Important, pentru economie i preul obiectului este posibilittea de a economisi resurse.
De raportul suprafeei utile i suprafaa total a cldirii depinde mrimea venitului
generat de bunul imobil: cu ct mai mare acest raport, cu att este mai mare venitul raportat la
cheltuielile de expluatare a acestui bun imobil.
Corecia la diferena caracteristicilor economice pentru obiectul-analog i cel al
evalurii se poate executa prin capitalizarea supracheltuielilor la impozite, asigurare, expluatare,
plile comunale i alte cheltuieli operaionale pentru ntreinerea metrilor patrai n plus pentru
ncperile auxiliare i tehnice.

10
 Imposibilitate de control (n absena contoarelor) i minimizrii pierderilor de cldur i
altor resurse (din particulariti constructive mbuntirilor) duce la creterea coeficientului de
cheltuieli operaionale i prin urmare la scderea venitului operaional net i valorii de pia a
bunului imobil.
Scderea preului n urma absenei contoarelor poate fi estimat ca costul de instalare
acestora.
Caracteristicile sunt:
calitatea managementului;
structura chiriailor;
nivelul chiriilor;
rata capitalizrii sau rata discontrii pentru calculul venitului din arend;
condiiile de nchiriere;
data expirrii contractului de nchiriere;
opiunile de rennoire i clauzele de nchiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a
unor cheltuieli sau investiii.

Modul de utilizare
Corecia este efectuat n cazul cnd modul de utilizare curent al obiectului comparabil
difer, dar nu esenial, de modul de utilizare al obiectului evalurii.

Componentele valorii care nu sunt legate de bunul imobil

Corecia dat se aplic n cazul cnd n tranzacia de vnzare a bunului imobil au
participat i alte bunuri ce nu sunt considerate imobile, cum ar fi:
utilaje i echipamente de producie;
mobilier i altele.
Valoarea acestor componente se separ de valoarea bunului imobil.
cuprind elemente de definire a personalitii cldirii, afacerea ce are loc n cldire
i alte elemente care nu costituie pri ale proprietii imobiliare, dar fac parte din pre.
aceste componente trebuie analizate separat de imobil.
viaa economic, riscul de investiie asociat, rata de fructificare, garania pentru
asemenea componente non-imobiliare difer de cele ce se refer la componentele imobiliare.
Exemplu, mobila, inventarul i echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt
exemple tipice de elemente ce definesc personalitatea.

4. Tipurile coreciilor i metodele de estimare a mrimei lor

Comparaia caracteristicilor bunurilor imobile analogice i obiectului evalurii permite

de evideniat diferenieri, care influeneaz asupra preului i, prin urmare, necesit modificarea
lui. Pentru determinarea corect a valorii obiectului de evaluare este necesar de identificat tipul
de corecie, de calculat mrimea ei i de corectat preurile analogului corect. Tipul coreciei
utilizate influeneaz la ordinea calculrii ei i procesul coreciei.
n aceia msur, nct obiectul de evaluare difer de obiectul-analog, la preul ultimului
este necesar de ntrodus coreciile pentru ceia, ca s se determine, la ce pre el ar putea fi vndut,
dac ar poseda aceleai caracteristici, ca i obiectul evalurii.

11
 Regula de baz la ntroducerea coreciilor const n ceia c, la corectarea preurilor de
vnzare a bunurilor imobile analogice coreciile se efectueaz de la obiectul de comparaie la
obiectul evalurii.
Coreciile pot fi de dou tipuri i trei forme:
1. Independent (n uniti monetare i procentual);
2. Dependent (cumulativ) n forma procentual (coeficient).
i pot fi executate i ntroduse la preurile obiectelor analogice:
Tipurile i formele coreciilor la preurile de vnzare/ofert a obiectelor analogice sunt
reflectate n figura 3:

Figura 3 Tipurile i formele coreciilor la preurile de vnzare/ofert

a obiectelor analogice

Corecia independent poate fi prezentat n dou forme:

Corecia n uniti monetare independent (absolut i relativ);
Corecia procentual (%) independent.

Corecia n uniti monetare independent

Corecia n uniti monetare independent modific preul obiectului analogic
vndut/oferit cu o sum monetar anumit care estimeaz diferena ntre caracteristicile
obiectului analogic i de evaluare cu semnul respectiv .
Corecia n uniti monetare independent poate fi absolut i relativ.
Corecia n uniti monetare absolut independent modific cu o sum anumit
preul obiectului-analog global. Aceast corecie se efectueaz la preul analogului global
Exemplu coreciei n uniti monetare absolute: corecia la prezena sau absena
mbuntirilor suplimentare (garaj, piscin, parcare etc.).
Corecia n uniti monetare relativ independent modific cu o sum anumit
preul unui element de comparaie a bunului imobil analog.
Exemplu coreciei n uniti monetare relative - corecia la reparaia cosmetic.

12
 Corecia procentual independent modific preul obiectului analog vndut/oferit
cu un procent anumit care estimeaz diferena ntre caracteristicile obiectului analogic i de
evaluare cu semnul respectiv .
La ntroducerea coreciilor este necesar de respectat urmtoarele reguli:
Se corecteaz preul de vnzare/ofert a obiectului-analog, coreciile nu se ntroduc la
obiectul de evaluare.
Corecia se introduce pozitiv, dac condiiile obiectului de evaluare sunt mai
favorabile dect a obiectului analogic, dac sunt mai rele corecia este negativ.
n calculul coreciei totale coreciile se adun cu semnul respectiv i se adaug (sau se
scade) la preul de vnzare/ofert a bunului imobil analog.
Atunci valoarea de pia se determin conform formulei 1:

= , (1)

n care, valoarea bunului imobil evaluat, lei;

- preul de vnzare a bunului analog i, lei;
- corecia total independent.

Corecia dependent (cumulativ)

Corecia dependent (cumulativ) se ntroduce n forma procentual (prin coeficient).
Corecia procentual (coeficient) dependent
Aceast corecie se ntroduce n acel caz, dac evaluatorul a decis, c fiecare corecie
influeneaz asupra altora. Ordinea de aciuni este urmtoarea:
- se determin coreciile n procente conform fiecrei caracteristici;
- fiecare corecie se adaug sau se scade din 100% i se mparte la 100%;
- dac obiectul de evaluare este mai favorabil dect analogul comparat, atunci la
preul obiectului vndut se introduce coeficientul de majorare, dac mai rele
coeficientul de micorare.
Pentru calculul coreciei totale coeficienii se nmulesc ntre ei. Preul de vnzare/ofert
a bunului imobil analog se nmulete cu coeficientul coreciei totale (formula 2).

= *I( (2)

n care, valoarea bunului imobil evaluat, lei;

- preul de vnzare a bunului analog i, lei;
- corecia total independent.
Estimarea valorii bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor,
utiliznd coreciile n form independent i dependent este efectuat n tabelul 3:

13
 Tabelul 3 Estimarea mrimei coreciilor n form independent i dependent
Nr. Indicator Caracteristica Corecia
obiectului-analog independent dependent
procentual, uniti coeficient
% monetare, euro
Preul de vnzare, euro 150 000
1 Data vnzrii 3 luni n urm. -5 - 7 500 0,95
Preul a sczut cu
5%
2 Amplasarea Mai nefavorabil +8 + 12 000 1,08
(8%)
3 Relief Mai favorabil (4%) -4 - 6 000 0,96
4 Suprafaa construciei Mai mare cu -6 - 9 000 0,94
23 mp (6%)
5 Forma terenului aferent Neregulat (10%) + 10 + 15 000 1,10
6 Acces de transport Mai nefavorabil +5 + 7 500 1,05
(5%)
Corecia total +8 + 12 000 1, 0694
Preul corectat, euro 150 000* 150 000 + 150 000*
(1 +0,08) = 12 000 = 1,0694 =
162 000 162 000 160 410

Metodele de estimare mrimii coreciilor

Conform Standardului Internaional de evaluare 2011 pentru estimarea coreciilor se
utilizeaz tehnici cantitative i calitative (tabelul 4):

Tabelul 4 Tehnici de estimare a coreciilor conform IVS 2011

Analiza pe perechi de date
Analiza pe grupe de date
Analiza datelor secundare
Analiza statistic (analiza
grafic)
Corecii aferente costului
Capitalizarea diferenelor
de venit
Analiza comparaiilor
relative
Analiza clasamentului
Interviuri personale
Tehnici cantitative
este un proces n care dou sau mai multe tranzacii sunt comparate
pentru a obine o indicaie privind mrimea coreciei ce se refer la o
singur caracteristic
a datelor de pe pia include analiza prin regresie (influeneaz
preul).
este o metod de determinare a coreciilor bazat pe date ce nu se
refer direct la proprietile comparabile, ci descriu piaa imobiliar
n general
este o variant a analizei statistice n care evaluatorul ajunge la o
concluzie prin interpretarea unui grafic
utilizeaz costurile estimate de autoriti pentru taxe de construcie
sau impozit pe proprieti ca baz pentru corecii
Capitalizarea diferenilor de chirie i altele
Tehnici calitative
analiza calitativ a caracteristicilor asemntoare relative a obiectelor
comparabile fr estimarea mrimei exacte a coreciilor, ns cu
utilizarea termenilor standarde de calitate. Spre exemplu, scara
calitii construciei: - exelent, bun, destul de satisfctoare,
satisctore, nesatisfctoare, destul de nesatisfctoare, rea
este o variant a analizei comparaiilor relative prin care tranzaciile
comparabile sunt incluse ntr-un clasament n ordine ascendent sau
descendent a atractivitii
evidenieaz opiniile unor indivizi cunosctori n materie i
participani pe piaa imobiliar

14
 Conform Regulamentului provizoriu [2] pentru determinarea mrimei coreciilor se
aplic urmtoarele metode:
1. Metoda comparaiei pare;
2. Metoda analizei datelor secundare;
3. Analiza statistic
1. Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a
determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz bunurile imobile care
au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii
pentru care este estimat ajustarea.
Utilizarea limitat a acestei metode este condiionat de dificultatea alegerii obiectelor
vnzrilor pare, analizei i prelucrrii unui volum mare de informaie.
Exemplu: Determinai mrimea coreciilor prin metoda comparaiei pare i valoarea de pia a
bunului imobil.

Rezolvare:
Datele iniiale i corecia bunurilor imobile la data evalurii sunt prezentate n tabelul 5:

Tabelul 5 Datele iniiale i corecia preului bunurilor imobile analogice la data evalurii
Nr. Elemente de comparaie Obiectul Obiectele analogice
evalurii A1 A2 A3 A4
1 2 3 4 5 6 1
1 Preul de vnzare, euro 167 000 184 000 181 600 159 400
2 Data vnzrii 2 luni 6 luni 4 luni 1 lun
3 Acces de transport Este Nu este Nu este Nu este Este
4 Electricitate Este Este Nu este Este Nu este
5 Apeduct Nu este Nu este Este Este Nu este
6 Preul de vnzare n ultimii 6 luni a sczut cu 12%
7 Corecie 0,96 0,88 0,92 0,98
8 Pre corectat, euro 160 320 161 920 167 072 156 212

2. Determinm mrimea coreciilor:

C electricitate (3 - 2) =167 072 161 920 = 5 152 euro
C acces de transport (4 1 + Aj electricitate) = 156 212 160 320 + 5 152 = 1 044 euro
C apeduct (3 - 1) = 167 072 160 320 = 6 752 euro
3. Determinm valoarea de pia abunului imobil evaluat:
V(1 + Aj acces de transport) = 160 320 + 1 044 = 161 364 euro

2. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n

baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieii imobiliare,
articolele i publicaiile de specialitate.
3. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico matematice
de analiz, n special analiza de regresie i corelare.

Analiza comparaiilor relative

Exemplu. Determinai valoarea bunului imobil comercial prin metoda analizei comparativ a
vnzrilor. Pentru estimarea mrimelor coreciilor de utilizat metoda calitativ (analiza relativ
comparativ).
15
 1. Evaluatorul a selectat obiecte analogice i analizeaz factorii de influen asupra
valorii obiectului. Caracteristica bunurilor imobile analogice i bunului imobil evaluat este
prezentat n tabelul 6:

Tabelul 6 Caracteristica bunurilor imobile analogice i bunului imobil evaluat

Nr. Elemente Obiectul Obiecte analogice
de evaluat Analog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4
comparai
e
1 2 3 4 5 6 7
1 Amplasarea Mun.Chiinu, Mun.Chiinu Mun.Chiinu Mun.Chiinu, Mun.Chiinu,
sect.Centru, , sect.Centru, , sect.Centru, sect.Centru, sect.Centru,
bld.C.Negruzz bld.tefan cel str.Albioara bld.C.Negruzz str.M.Eminesc
i mare i u
2 Preul,euro 865 910 753 1 164
3 Suprafaa, 195 247 192 98 164
mp
4 Clasa Clasa C Clasa A Clasa D Clasa C Clasa B
5 0,76 0,78 0,63 0,81 0,63

6 Intrare Din curte De la strad Din curte De la strad Din curte

7 Acces Sporit Sporit Sczut Sporit Mediu
transport
8 Parcare Este Este Este Nu este Nu este
9 Vecintate Favorabil Favorabil Nefavorabil Favorabil Nefavorabil
10 Stare fizic Satisfc Favorabil Satisfc Satisfc Satisfc
toare toare toare toare
11 Materialul Piatr Piatr Blocuri de Piatr Piatr
pereilor de calcar de calcar beton de calcar de calcar
2. Elaborm scara calitativ de estimare a factorilor (tabelul 7):

Tabelul 7 Scar i tipuri de factori

Nr. Factorul de influen Caracteristici Cod
1 2 3 4
Mun.Chiinu, sect.Centru, bld.tefan cel mare 4
Mun.Chiinu, sect.Centru, bld.C.Negruzzi 3
1 Amplasarea Mun.Chiinu, sect.Centru, str.M.Eminescu 2
Mun.Chiinu, sect.Centru, str.Albioara 1
200 300 1
2 Suprafaa, m.p 100 200 2
Mai puin de 100 3
Clasa A 4
Clasa B 3
3 Clasa obiectului comercial
Clasa C 2
Clasa D 1
Mai mult de 75% 2
4 S total/S unil
Mai puin de 75% 1
De la strad 2
5 Intrarea n cldire
Din curte 1
Bun 3
6 Acces transport Mediu 2
Sczut 1

16
 Continuarea tabelului 7
1 2 3 4
Este 2
7 Parcare
Nu este 1
Favorabil 2
8 Vecintate
Nefavorabil 1
Bun 3
9 Starea fizic general Satisfctoare 2
Necesit reparaii 1
Piatr de calcar 3
10 Materialul pereilor Blocuri de beton 2
Materiale moderne 1

3. Substituim valorile calitative a factorilor cu coduri respective (tabelul 8):

Tabelul 8 Codificarea valorilor iniiale a factorilor

Elemente de Obiectul Valoarea
comparaie evaluat max. a
Analog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4 codului
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Amplasarea 3 4 1 3 2 4
2 Suprafaa 2 1 3 2 2 3
3 Clasa 2 4 1 2 3 4
4 2 2 1 2 1 2
5 Intrare 1 2 1 2 1 2
6 Acces transport 3 3 1 3 2 3
7 Parcare 2 2 2 1 1 2
8 Vecintate 2 2 1 2 1 2
9 Stare fizic 2 3 2 2 2 3
10 Materialul 3 3 2 3 3 3
pereilor

4. Efectum normarea factorilor (tabelul 9) prin mprirea mrimei codului la

valoarea maxim a codului din ultima coloni a tabelului precedent :

Tabelul 9 Codificarea relativ

Nr. Elemente de Obiectul Bunurile imobile analogice
comparaie evaluat Analog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4
1 2 3 4 5 6 7
1 Amplasarea 0,75 1 0,25 0,75 0,5
2 Suprafaa 0,67 0,33 1 0,67 0,67
3 Clasa 0,5 1 0,25 0,5 0,75
4 1 1 0,5 1 0,5
5 Intrare 0,5 1 0,5 1 0,5
6 Acces transport 1 1 0,33 1 0,67
7 Parcare 1 1 1 0,5 0,5
8 Vecintate 1 1 0,5 1 0,5
9 Stare fizic 0,67 1 0,67 0,67 0,67
10 Materialul pereilor 1 1 0,67 1 1

17
 5. Determinm ponderea factorilor n valoarea final a bunului imobil (suma lor
trebuie s fie egal cu 1) i calculm ponderea factorului pentru fiecare obiect ca produsul ntre
valoarea factorului din tabelul 10 i ponderii factorului respectiv. Calculile efectum n tabelul
10:

Tabelul 10 Ponderea factorilor

Nr. Elemente de Obiectul Bunurile imobile analogice
comparaie evaluat Analog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4 Ponderea
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Amplasarea 0,19 0,25 0,06 0,19 0,13 0,25
2 Suprafaa 0,10 0,05 0.15 0,10 0,10 0,15
3 Clasa 0,03 0,05 0,01 0,03 0,04 0,05
4 0,05 0,05 0,03 0,05 0,03 0,05
5 Intrare 0,03 0,05 0,03 0.05 0,03 0,05
6 Acces transport 0,10 0,10 0,03 0,10 0,07 0,10
7 Parcare 0,10 0,10 0,10 0,05 0,05 0,10
8 Vecintate 0,05 0,05 0,03 0,05 0,03 0,05
9 Stare fizic 0,10 0,15 0,10 0,10 0,10 0,15
10 Materialul pereilor 0,05 0,05 0,03 0,05 0,05 0,05
11 Indexul obiectului 0,80 0,90 0,57 0,77 0,63 1,00
6. Determinm valoarea final a bunului imobil (tabelul 2.11) n urmtoarea ordine:
Transferm n rndul 2 indicele obiectelor din tabelul 10, rndul 11;
Calculm valoarea absolut I Ia Io I ntre idicele fiecrui analog Ia i indicile obiectului
evaluat (rndul 3). Aceast diferen arat cu ct defer obiectele analogice de obiectul
evaluat;
n rndul 4 determinm valoarea invers 1/ I Ia Io I acestor diferene i se determin
suma lor n rnd;
n rndul 5 determinm ponderea influienei fiecrui obiect-analog asupra valorii finale a
1 mp ca raport ntre suma valorilor inverse la suma valorilor;
Calculm ponderea valoric a fiecrui obiect n valoarea final a 1 mp ca produs ntre
preul de vnzare a 1 mp (rndul 2) i mrimea ponderii (rndul 5);
Determinm valoarea final a 1 ar (rndul 7) ca suma valorilor din rndul 6 i determinm
valoarea de pia a bunului imobil (rndul 8) ca produsul dintre valoarea final a 1 mp la
suprafaa bunului imobil evaluat.

Tabelul 11 Estimarea valorii terenului

Nr Elemente de comparaie Bunul Bunurile imobile analogice
imobil Analog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4 Total
evaluat
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Preul de vnzare a 865 910 753 1 164
1 mp, euro
11 Indexul obiectului 0,80 0,90 0,57 0,77 0,63
3 I Ia Io I 0,10 0,23 0,03 0,17
4 1/ I Ia Io I 10 4,35 33,33 5,88 53,56
5 Ponderea 0,19 0,08 0,62 0,11 1,00
6 Valoarea, euro 164 73 467 128
7 Valoarea a 1 mp, euro 832
8 Valoarea terenului, euro 832*195 = 162 240
Concluzie:
Valoarea de pia a bunului imobil cu suprafaa 195 mp constituie 162 240 euro.

18
III.Sugestii metodice

A. Strategii de predare i nvare: prelegerea interactiv, studiul de caz, prezentarea de

explicaii alternative; rspunsuri directe la ntrebrile studenilor; ncurajarea participrii active a
studenilor la curs; rezolvarea de studii de caz specifice fiecarui aspect teoretic expus

B. Activiti de evaluare: teste pe parcurs; susinerea oral a referatelor, studiilor de caz.

19