SINTEZA RAPORT....

Expertiza tehnico-economică de evaluare a costurilor de remediere a viciilor ascunse ale

spațiului deținut de dl are caracter extrajudiciar și nu se substituie expertizelor tehnice așa cum
au fost ele definite de legile în vigoare la autorizarea experților tehnici pe diferite specialități (
structuri , geotenică , siguranța la incendii , instalații etc ) .

Baza tehnică a acestei expertize o constituie normativele de recepție a lucrărilor și normativele

de asigurarea condițiilor fundamentale pentru utilizarea spațiilor . Față de o expertiză tehnică in
această situație nu se efectuează investigații cu aparatură și programe de analizare a
rezultatelor.

Baza evaluării economice este costul lucrărilor pe baza unui raport de 1:1 între materiale și
manoperă , un procent de 25% pentru alte cheltuieli afară de cele directe 1 și TVA 19% .

In preambul este prezentată o listă a normativelor în construcții în vigoare care au fost utilizate la
această lucrare . Aceste normative se referă la execuția , proiectarea , controlul și recepția
lucrărilor de construcții și constatarea unor vicii , ascunse sau nu, s-a făcut raportat la prevederile
acestor normative.

Din punct de vedere al viciilor ascunse sau aparente s-a făcut următoarea definire :
 Viciu ascuns sau aparent este orice neconformitate în raport cu prevederile normativelor in
vigoare în materie și care face de nefolosit sau parțial folosibil obiectul sau lucrarea
respectivă
 Obiectele și lucrările în construcții pot fi simple ( ușă , lavoar , gresie etc sau vopsitorie ,
montaj gresie , instalații , etc) sau complexe , care sunt alcătuite din obiecte simple
asamblate funcțional care să corespundă scopului de utilizare a spațiului respectiv (
subsol tehnic ( numai pentru instalații ) , subsol pentru depozitare ( pentru boxe sau
depozit comercial ) subsol cu destinații funcționale complexe ( birouri , locuințe , activități
de producție etc))
 Viciile ascunse sau aparente pot apare in orice etapă a execuției obiectivului : teme de
proiectare , proiectare , execuție și recepție . Cel mai simplu de constatat sunt viciile
aparente ale obiectelor simple , cu care contactul este direct : o ușă spartă , o instalație
defectă , o vopitorie defectă ) . Cel mai dificil sunt cele cele complexe , funcționale , de
siguranță în exploatare , de proiectare , de recepție sau cele care se pot constata numai
cu aparatură specifică și prelucrarea datelor .
 Din punct de vedere al proiectării vicii sunt in general omiterea detaliilor de execuție
corespunzător funcțiunii spațiului respectiv și a spațiilor adiacente din punct de vedere al
utilizării în condiții de siguranță și exploatare normală .
Acest spațiu cu destinație în proiect ”depozit și servicii” și de locuință în Actul V-C , de circa
304,8 mp are următoarele caracteristici :
I. este sub cota trotoarului ,
II. are acces din stradă și interior
III. se aerisește printr-o curte de lumină comună de circa 4,81 mp
IV. este amplasat parțial sub garaje
V. este străbătut de instalația de canalizare a imobilului și de instalațiile de canalizare
ale garajelor și rigolelor exterioare aferente
VI. există instalații de alimentare cu gaz și electricitate

Nu a fost posibilă cercetarea proiectului și a Cărții Construcției . Din acest motiv se consideră că
sunt vicii de proiectare și/sau execuție și/sau de recepție a lucrărilor :
1. trecerea instalațiilor de canalizare a rigolelor și sifoanelor aferente garajelor printr-
un spațiu care nu este subsol tehnic
2. trecerea instalațiilor de canalizare și apă a imobilului printr-un spațiu care nu este
subsol tehnic , fără să fie separat spațiul de acces la aceste instalații , dotării
pentru protecția subsolului de consecințele unor avarii , izolarea termică și fonică
a instalațiilor, măsuri de siguranță față de accesul persoanelor străine , etc
3. măsuri de siguranță și de stingere în caz de incendiu în subsol și în spațiile adiace (
garaje ):de exemplu senzori de incendiu , instalație de sprinklere sau drencere ,
avînd în vedere lipsa ferestrelor spre stradă
4. măsuri de siguranță împotriva propagării unui incendiu din garaje pe casa scării
(izolarea căilor de evacuare )
5. dotării pentru asigurarea funcționării instalației de gaz în condiții de securitate
6. instalație de aerisire corespunzătoare volumului subsolului avănd în vedere
suprafața insuficientă a curții de lumină
7. instalație de iluminat artificial corespunzător normelor in cazul spațiilor blindate
8. proiectarea și/sau execuția și/sau recepția și/sau întreținerea garajelor (arhitectură
+rezistență+instalații ) peste subsolul nu a ținut seama de șocul la accesul auto în
garaje( rezistența planșeului ) , izolarea fonică , hidroizolarea străpungerilor ,
izolarea casei scării în caz de inundarea spațiului garajelor , siguranța la incendiu și
izolarea căilor de evacuare .
9. izolarea verticală a pereților subsolului( mai ales la vecinătatea cu proprietatea de
la nr 9 pe aceiași stradă )
În afara acestor vicii funcționale există vicii structurale cum sunt :
 Betoane relativ poroase prin care apa a pătruns producând coroziunea armăturilor (
plăcile și grinzile de sub garaje , în jurul spargerilor străpunse sau nu etc )
 Distrbuții greșite a etrierilor din grinzi și stâlpi ( distanța neuzuală între ei)
 Acoperirea cu beton a armăturilor din grinzi și plăci este insuficientă
 Spargererile în beton, străpunse sau nu , sunt neconforme cu standardele
  Există dubii asupra proiectării planseului sub garaje , neținându-se seama de șocul
determinat de pragul antiinundații , observâdu-se fisuri în pardoseala din gaarje
 Se observă umiditate în peretele spre vecinătatae cu proprietatea de la nr 9 pe aceiași
stradă din cauza acumulării apei în rost , a hidroizolației defecte și a porozități betonului la
baza pereților
Evaluarea a fost făcută pentru :
1. remedierea defectelor structurale: barieră contra infiltrațiilor prin planșeu garajelor ,
protecția la coroziune a armăturilor vizibil corodate , hidroizolarea din interior a peretelui cu
igrasie , consolidarea locală a planșeului garajelor , remedierea străpungerilor prin
planșeu și pereți .
2. măsuri minime de siguranță : izolarea căi de evacuare la nivelul garajelor , măsuri de
protecție contra inundației din spațiului garajelor, izolarea la șoc a accesului auto în garaje
.

Aceste lucrării sunt minimum necesar și au fost evaluate la 16000 euro .

Pentru viciile funcționale despre care nu știm cui aparțin nu se pot face aprecieri decât globale ,
orientative , pe baza ponderii instalațiilor în costul unei construcții adică circa 300 euro/mp dar ele
nu se pot executa decât pe baza unui proiect executat de societate specializată care oferă și
devizul exact .

Am considerat oportun să atragem atenția beneficiarului asupra încheierii unor acte notariale cu
asociația de proprietari și unii proprietari ( dacă ele nu au fost primite o dată cu actul de vânzare-
cumpărare ) privind instalațiile și spațiile funcționale care afectează părțile