Introducere

Standardele Internaționale de Raportare Financiară (International Financial

Reporting Standards) reprezintă un set de standarde contabile. În prezent, ele sunt emise de
International Accounting Standards Board (IASB). Multe dintre standardele care fac parte din
IFRS sunt cunoscute sub vechea denumire de Standarde Internaționale de Contabilitate (IAS).
IFRS-urile stabilesc dispoziții de recunoaștere, evaluare, prezentare și descrierer în
legătură cu tranzacțiile și evenimentele importante pentru situațiile financiare cu scop general.
Ele pot stabili și dispoziții pentru tranzacții și evenimente care pot interveni în domenii specifice.1
Prin lucrarea de față, mi-am propus să prezint pentru standardul IAS 40 obiectivul, aria de
aplicabilitate, dar și modul de reflectare în contabilitate a operațiilor legate de investițiile
imobiliare.
IAS 40 – Investiții imobiliarea urmărește descrierea tratamentului contabil privind
recunoașterea și evaluarea investițiilor imobiliare, precum și a modului de prezentare a
informațiilor despre aceste elemente în situațiile financiare.2
Investițiile imobiliare sunt definite ca fiind acele proprietăți imobiliare deținute mai
degrabă în scopul închirierii sau pentru creșterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru:
 a fi utilizate ăn producția de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri
administrative;
 a fi vândute pe parcursul desfășurării normale a activității.
Multitudinea de factori endogeni, dar și exogeni face necesară cunoașterea de către
profesioniștii contabili a IFRS-urilor în contextul unei lumi a globalizării și a mondializării. Atât
ca angajați sau liber profesioniști, aceștia trebuie să încurajeze managementul întreprinderii
pentru a-și elabora unele politici contabile care să susțină contabilitatea ca instrument esențial al
conducerii.

1. Prezentarea standardului IAS 40

Conform Uniunii Europene este necesară armonizarea rapoartelor financiare ale societăţilor
cotate la bursă pentru a asigura protecţia investitorilor. Prin aplicarea normelor contabile
internaţionale, Uniunea Europeană îşi propune să menţină încrederea faţă de pieţele financiare,
încurând în acelaşi timp negocierea transfrontalieră şi internaţională a valorilor mobiliare.
1
*** Standardele Internaționale de Raportare Financiară Editura CECCAR, București 2009
2
*** Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 40 INVESTIȚII IMOBILIARE, EdituraCECCAR, București, 2004

2
 Un standard internaţional de contabilitate poate să fie adoptat doar dacă prin aplicarea lui se
prezintă o imagine fidelă şi corectă a situaţiei financiare şi a rezultatelor întreprinderii, dacă
răspunde interesului public european şi corespunde criteriilor de inteligibilitate, pertinenţă,
fiabilitate şi comparabilitate cerute pentru informaţiile financiare necesare pentru adoptarea
deciziilor economice şi evaluarea performanţei managerilor.
Standardul IAS 40 Investiții imobiliare are evoluție amplă, de-a lungul timpului acesta
trecând prin mai multe modificări.3

Martie 1986

IAS 25
Octombrie Contabilitatea 1 ianuarie
1984 investițiilor 1987
Proiectul de Data intrării în
expunere
E26 Contabilitate vigoare a IAS
pentru Investiții 25

1 ianuarie Decembrie
2009 1999
Data intrării în Proiectul de
vigoare a expunere
revizuirilor mai E64 Investiții
2008 a IAS 40 imobiliare

IAS 40
Aprilie 2000
IAS 40 Investiții
imobiliare a înlocuit
22 mai 2008 acele porțiuni ale IAS
** 25 care au abordat
investiții imobiliare și-
au retras IAS 25

1 ianuarie 1 ianuarie
2005 2001
Data intrării în Data intrării în
vigoare a IAS 18 decembrie vigoare a IAS
40 (2003) 2003 40 (2000)
Versiunea
revizuită a IAS
40 emis de
IASB

**IAS 40 a fost modificat de Îmbunătățirile anuale IFRS 2007 pentru a aduce investițiile imobiliare aflate în
construcție sau dezvoltare pentru o utilizare viitoare ca o proprietate de investiții în domeniul său de aplicare.
Potrivit IAS 40 investiţiile imobiliare pot fi contabilizate după modelul costului sau după
modelul valorii juste. În cazul evaluării la valoarea justă investiţiile imobilizare nu se
amortizează, iar plusurile şi minisurile de valoare sunt reflectate în contul de profit şi pierdere.
Din punct de vedere fiscal plusul de valoare reflectat ca venit este neimpozabil, iar
minusul de valoare reflectat pe cheltuieli este nedeductibil. Plusul de valoare se impozitează
concomitent cu deducerea fiscală pentru amortizare.
- pentru mijloacele fixe amortizabile clasificate ca active biologice, valoarea fiscală este
reprezentată de costul de achiziţie, de producţie sau de valoarea de piaţă în cazul celor
3
*** http://www.iasplus.com/en/standards/ias/ias40

3
dobândite cu titlu gratuit ori constituite ca aport la data intrării în patrimoniul contribuabilului,
după caz, utilizată pentru calculul amortizării fiscale. În valoarea fiscală se includ şi evaluările
efectuate potrivit reglementărilor contabile. În cazul în care se efectuează evaluări ale activelor
biologice care determină o descreştere a valorii acestora sub valoarea rămasă neamortizată
stabilită în baza costului de achiziţie/producţie sau valorii de piaţă în cazul celor dobândite cu
titlu gratuit ori constituite ca aport, valoarea fiscală rămasă neamortizată a activelor biologice se
recalculează până la nivelul celei stabilite pe baza costului de achiziţie/producţie sau a valorii de
piaţă, după caz.
Sunt considerate mijloace fixe amortizabile4:
- activele biologice, înregistrate de către contribuabilii care aplică reglementările
contabile conforme cu Standardele internaţionale de raportare financiară.
Nu reprezintă active amortizabile
- imobilizările necorporale cu durată de viaţă utilă nedeterminată, încadrate astfel
potrivit reglementărilor contabile.
Obiectivul Standardului internațional IAS 40 este prescrierea tratementului contabil al
investițiilor imobiliare, dar și al dispozițiilor aferente prezentării informațiilor.

2.Aria de aplicabilitate

Standardul internațional IAS 40 Investiții imobiliare trebuie aplicat atât la recunoașterea

cât și la evaluarea și prezentarea informațiilor aferente investițiilor imobiliare.
Pe lângă aceste aspecte IAS 40 regelmentează evaluarea în situațiile financiare ale unui
locatar a drepturilor pe care acesta le are asupra investiției imobiliare deținute în temeiul unui
contract de leasing, contabilizat ca un contract de leasing financiar și evaluarea în situațiile
financiare ale locatorului asupra unei investiții imobiliare date în lesing pe baza unui contract de
leasing operațional.
Prezentul standard nu reglementează aspectele care intră sub incidența IAS 17 Contracte
de leasing, incluesiv5:
 clasificarea operațiunilor de leasing ca leasing financiar sau operațional;
 recunoașterea venitului realizat din leasing aferent investiției imobiliare;
 evaluarea în situațiile financiare ale unui locatar a unui drept asupra unei
investiții imobiliare deținute în temeiul unui contract de leasing contabilizat drept contract de
leasing operațional;
 evaluarea în situațiile financiare ale unui locator a investiției sale nete într-un
contract de leasing financiar;
 contabilizarea tranzacțiilor de vânzare și leasback;
 prezentarea informațiilor cu privire la contractele de leasing financiar și leasing
operațional.
IAS 40 Investiții imobiliare nu se aplică pentru:6
 activele biologice aferente activității agricole;
 concesiunilor miniere și rezervelor minerale cum ar fi petrolul, gazele naturale și
resursele neregenerabile similare.

4
*** http://ceccar.ro/ro/wp-content/uploads/2013/03/Prevederi-fiscale.pdf
5
*** Standardele Internaționale de Raportare financiară, Ed. CECCAR, București, 2013
6
*** Standardele Internaționale de Raportare financiară, Ed. CECCAR, București, 2013

4
 3.Definiții
Pezentul standar utilizează câțiva termeni caracteristi, explicați mai jos:

Valoarea contabilă: este valoarea la care un activ este

recunoscut în situația poziției financiare.

Valoarea justă: este valoarea la care poate fi tranzacționat un

activ între părți interesate și în consecință de cauză, în cadrul unei
tranzacții desfășurate în condiții obiective.

Costul: este suma în numerar sau în echivalente de numerar plătită ori

valoarea justă a altei contraprestații date pentru a dobândi un activ la
momentul achiziției sau construcției sale sau, acolo unde este cazul, suma
atribuită activului respectiv atunci când este recunoscut inițial în
conformitate cu dispozițiile specifice ale altor IFRS-uri, ca IFRS 2 Plata pe
actiuni.

Investiție imobiliară: este o proprietate (clădire, teren sau o parte a unei clădiri) deținută (de
proprietar sau de locatar în temeiul unui contract de leasing financiar) mai degrabă pentru a
obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalulu, sau ambele, decât pentru:
a fi utilizată pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii, sau în scopuri
administrative;
a fi vândută pe parcursul desfășurării normale a activității.

Proprietate imobiliarî utilizată de posesor: este o proprietate imobiliară

deținută de proprietar sau de locatar în temeiul unui contract de leasing
financiar, pentru a fi utilizată la producția sau furnizarea de bunuri sau
servicii, sau în scopuri administrative.

5
 O investiție imobiliară este deținută, așa cum am mai spus, cu scopul de a obține venuturi
din chirii sau pentru a crește valoarea capitalului, sau ambele. Astfel o investiție imobiliară va
genera fluxuri de trezorerie care în mare măsură sunt independente de alte active deținute de
entitate. Se constată că o investiție imobiliară se diferențiază de o proprietate imobiliară utilizată
de posesor în contabilitatea căreia se folosește standardul IAS 16 Imobilizări corporale.
Utilizarea proprietății în scopuri administrative sau în producția și furnizarea de bunuri și
servicii generează fluxuri de trezorerie ce nu se pot atribui doar proprietății imobiliare, ci și altor
active utilizate în procesul de producție sau furnizare a serviciilor.

Investiții imobiliare care intră sub
incedența acestui standard
a)
Terenurile deținute mai desgrabă în
scopul creșterii pe termen lung a valorii
capitalului decât în scopul vânzării pe
termen scurt, pe parcursul desfășurării
normale a activității.
b) Terenurile deținute pentru o utilitate
viitoare încă nedeterminată.
Investiții imobiliare care NU intră sub
incedența acestui standard
Proprietăți imobiliare deținute pentru a fi
vândute pe parcursul desfășurării normale
a activității sau în procesul de construcție
sau amenajare în vederea unei astfel de
vânzări. Ex. Proprietăți imobiliare
dobândite cu scopul exclusiv de a fi cedate
ulterior sau cu scopul de a fi amenajate și
revândute.
Proprietăți imobiliare care sunt în curs de
construire sau amenajare în numele unei
terțe părți.

6
c)
O clădire aflată în proprietatea entității
și închiriată în temeiul unuia sau mai
multor contracte de leasing operațional.
d) O clădire care este liberă, dar care este
deținută pentru a fi închiriată în temeiul
unuia sau mai multor contracte de
leasing operațional.
e) Proprietățile imobiliare în curs de
constituire sau amenajare în scopul
utilizării viitoare ca investiții imobiliare.
Proprietățile imobiliare utilizate de
posesor, inclusiv proprietățile deținute în
scopul utilizării lor viitoare ca proprietăți
imobiliare utilizate de posesor,
proprietățile utilizate de salariați și
proprietățile imobiliareutilizate de posesor
care urmează a fi cedate
Proprietățile imobiliare care sunt închiriate
unei alte entități în temeiul unui contract
de leasing financiar.

4.Recunoașterea

O investiție imobiliară trebuie recunoscută ca

activ dacă și numai dacă:

Există posibilitatea ca beneficiile Costul investiției imobiliare poate fi

economice viitoare asociate investiției evaluat în mod fiabil.
imobiliare sa revină entității.

Conform acestui principiu de recunoaștere a investiției imobiliare, o entitate nu va

recunoaște în valoarea contabilă a unei investiții imobiliare costurile de întreținere zilnică a
proprietății imobiliare. Aceste costuri vor fi recunoscute mai degrabă în profit sau pierdere pe
măsură ce sunt suportate de entitate. Aceste cheltuieli sunt de cele mai multe ori descrise ca fiind
pentru reparațiile și întreținerea proprietății imobiliare.

5.Evaluarea investițiilor imobiliare

5.1 Evaluarea la recunoaștere

O investiție imobiliară trebuie evaluată inițial la cost. Costurile de tranzacționare trebuie
incluse în evaluarea inițială.7

7
*** Standardele Internaționale de Raportare financiară, Ed. CECCAR, București, 2013

7
 În costul unei investiții imobiliare achiziționate este inclus atât prețul său de cumpărare
cât și alte cheltuieli direct atribuibile, cum ar fi:
 onorariile profesionale pentru serviciile juridice;
 taxele pentru transferul dreptului de proprietate;
 alte costuri de tranzacționare.
Pe de altă parte costul unei investiții imobiliare nu poate fi majorat cu8:
 costurile de înființare, doar în cazul în care acestea nu sunt necesare pentru a
aduce proprietatea imobiliară în starea necesară pentru a fi funcționabilă în maniera propusă de
conducere;
 pierderile din exploatare suportate înainte ca investiția imobiliară să atingă nivelul
planificat de ocupare;
 valori neobișnuite generate de materiale, forță de muncă sau alte resurse suportate
în cursul lucrărilor de construcții sau amenajare a proprietății imobiliare.
Costul unei investiții imobiliare contruită în regie proprie este costul de la data la care
construcția sau îmbunătățirea este finalizată9.
În cazul în care plata pentru investitia imobiliară este amânată, costul ei este echivalentul
în numerar. Diferența rezultată dintre această sumă și plățile totale va fi recunoscută în cursul
perioadei de creditare drept cheltuială cu dobânda.

5.2 Evaluarea după recunoaștere

Standardul IAS 40 impune tuturor entităţilor să evalueze valoarea justă a investiţiilor

imobiliare indiferent dacă în scopul evaluării, sau în scopul prezentării informaţiilor. Entitățile
sunt încurajate, dar nu li se impune să evalueze valoarea justă a investiţiilor imobiliare pe baza
unei evaluări realizate de un evaluator independent care deţine o calificare profesională relevantă
şi recunoscută şi care are o experienţă recentă în ceea ce priveşte amplasamentul şi categoria
investiţiei imobiliare în curs de evaluare.
O entitate poate10:
 să aleagă fie modelul bazat pe valoarea justă, fie modelul bazat pe cost pentru toate
investiţiile imobiliare care susţin datorii ce plătesc un randament legat direct de valoarea justă a
activelor specificate, sau susţin randamente din activele specificate, inclusiv acea investiţie
imobiliară; şi
 să aleagă fie modelul bazat pe valoarea justă, fie modelul bazat pe cost pentru toate
celelalte investiţii imobiliare, neţinând cont de alegerea făcută la litera (a).
În cazul în care o entitate alege modele diferite pentru cele două categorii de investiții
imobiliare, vânzarea de investiții imobiliare între grupuri de active ce sunt evaluate diferit, trebuie
recunoscute la valoarea justă, iar diferența rezultată va fi recunoscută fie în profit, fie în pierdere.

5.2.1 Modelul bazat pe valoarea justă

În cazul în care după evaluarea inițială a investiției imobiliare, o entitate alege modelul
valorii juste, ea trebuie să evalueze toate investițiile sale imobiiare la valoarea justă, cu excepția
cazurilor în care entitate nu poate determina în mod fiabil valoarea justă.

8
*** Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 40 INVESTIȚII IMOBILIARE, EdituraCECCAR, București, 2004
9
*** Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 40 INVESTIȚII IMOBILIARE, EdituraCECCAR, București, 2004
10
*** Standardele Internaționale de Raportare financiară, Ed. CECCAR, București, 2013

8
 O pierdere sau un câștig realizat(ă) din modificarea valorii juste a investiției imobiliare
trebuie recunoscut(ă) în profitul sau pierderea aferentă perioadei în care apare.
Pentru a determina valoarea contabilă a unei investiţii imobiliare în baza modelului bazat
pe valoarea justă, o entitate nu evidenţiază dublu activele sau datoriile care sunt recunoscute ca
active sau datorii separate. De exemplu11:
 echipamentele precum lifturile sau aparatele de aer condiţionat fac adesea parte
integrantă dintr-o clădire şi, în general, sunt mai degrabă incluse în valoarea justă a investiţiei
imobiliare decât recunoscute separat ca imobilizări corporale.
 dacă un birou este închiriat împreună cu mobilierul din interior, atunci valoarea
justă a biroului include, în general, valoarea justă a mobilierului, deoarece veniturile din chirii
sunt aferente biroului mobilat. Atunci când mobilierul este inclus în valoarea justă a investiţiei
imobiliare, o entitate nu recunoaşte mobilierul ca fiind activ separat.
 valoarea justă a investiţiei imobiliare exclude veniturile din leasing operaţional,
angajate sau plătite în avans, deoarece entitatea le recunoaşte ca activ separat sau datorie separată.
 valoarea justă a investiţiei imobiliare deţinute în temeiul unui contract de leasing
reflectă fluxurile de trezorerie preconizate (inclusiv chiria contingentă care se preconizează că va
deveni scadentă). Prin urmare, dacă o evaluare obţinută pentru o proprietate imobiliară este netă
de orice plăţi care se preconizează că vor fi efectuate, va fi necesară readăugarea oricărei datorii
recunoscute aferente contractului de leasing pentru a se ajunge la valoarea contabilă a investiţiei
imobiliare utilizând modelul bazat pe valoarea justă.
În cazul în care o entitate a evaluat anterior o investiţie imobiliară la valoarea justă, ea
trebuie să continue să evalueze proprietatea imobiliară în cauză la valoarea justă până în
momentul cedării, chiar dacă frecvenţa tranzacţiilor comparabile de pe piaţă scade sau preţurile
pieţei devin mai greu accesibile.

5.2.2 Modelul bazat pe cost

În cazul în care după recunoașterea inițială, o entitate optează pentru modelul bazat pe
cost, aceasta trebuie să evalueze toate investițiile imobiliare utilizând tratamentul contabil de bază
din IAS 16 Imobilizări corporale, adică la cost, mai putin amortizarea cumulată și orice pierderi
cumulate deprecierii. Investițiile imobiliare deținute în scopul vânzării sau care sunt incluse într-
un grup destinat cedării ce este clasificat ca fiind deținut în vederea vânzării, trebuie evaluate în
conformitate cu IFRS 5 Active imobilizate deținute în vederea vânzării și activității întrerupte.

6. Transferuri și cedări

Începerea utilizării de către posesor,

pentru un transfer din categoria
investiţiilor imobiliare în categoria
proprietăţilor imobiliare utilizate de
posesor;
Transferurile în sau
Începerea procesului din categoria Încheierea utilizării
de amenajare în investiţiilor imobiliare de către posesor,
perspectiva vânzării, trebuie făcute dacă şi pentru un transfer
pentru un transfer numai dacă există o din categoria
11
*** modificare a utilizării,
http://minfin.md/ro/actnorm/contabil/standartraport/
din categoria proprietăţilor
Începerea evidenţiată
unui leasingde:
operaţional cu o
investiţiilor altă parte, pentru un transfer din categoria imobiliare utilizate
imobiliare în stocurilor în categoria investiţiilor de posesor în 9
categoria stocurilor; imobiliare. categoria investiţiilor
imobiliare;
 Se efectuează un transfer de la investiții imobiliare numai atunci cănd există o modificare
a utilizării proprietății, abătându-se astfel de la definiția investiției imobiliare. În cazul în care
investiția imobiliară a fost înregistrată la valoarea justă și este reclasificată ca proprietate
imobiliară utilizată de posesor sau ca stoc, costul acesteia în scopul contabilizării ei ulterioare
este valoarea sa justă la daa modificării utilizării, conform IAS 16 sau IAS 2.
O investiţie imobiliară trebuie derecunoscută (eliminată din situaţia poziţiei financiare) în
momentul cedării sau atunci când investiţia imobiliară este definitiv retrasă din folosinţă şi nu se
mai preconizează apariţia de beneficii economice viitoare din cedarea ei12.
Pierderea sau câștigul generat de casarea sau cedarea unei investiții imobiliare sunt
determinate ca diferență între încasările nete din edare și valoarea contabilă a activului. Acestea
trebuie recunoscute în profit sau pierdere, după caz, în perioada scoaterii din uz sau a cedării.
În cazul în care apar datorii raportate în urma cedării unei investiții imobiliare, entitatea
trebuie să o contabilizeze conform IAS 37, sau alte standarde, în funcție de situație. Compensaţia
primită de la terţi pentru investiţiile imobiliare depreciate, pierdute sau la care s-a renunţat trebuie
recunoscută în profit sau pierdere atunci când compensaţia devine exigibilă.

7. Prezentarea infrmațiilor
Standardul IAS 40, impune entităților să prezinte informații în plus față de cele prezentate
conform standardului IAS 17, astfel o entitate trebuie să prezinte informaţii cu privire la:

a) dacă aplică modelul bazat pe valoarea justă sau

modelul bazat pe cost.

b) în cazul în care aplică modelul bazat pe valoarea justă, dacă

şi în ce circumstanţe drepturile imobiliare deţinute conform
unui contract de leasing operaţional sunt clasificate şi
contabilizate ca investiţii imobiliare.

c) în cazul în care clasificarea este dificilă, criteriile pe care

12
le foloseşte pentru a deosebi investiţiile imobiliare de
*** Standardele Internaționale de Raportare financiară, Ed. CECCAR, București, 2013
proprietăţile imobiliare utilizate de posesor şi de
proprietăţile imobiliare deţinute în vederea vânzării pe
parcursul desfăşurării normale a activităţii. 10
 d) măsura în care valoarea justă a investiţiei imobiliare (astfel cum a
fost evaluată sau prezentată în situaţiile financiare) se bazează pe o
evaluare efectuată de un evaluator independent care deţine o
calificare profesională recunoscută şi relevantă şi care are o
experienţă recentă în ceea ce priveşte localizarea şi categoria
investiţiei imobiliare supuse evaluării. În cazul în care nu există o
astfel de evaluare, acest lucru trebuie menţionat.

f) valorile recunoscute în profit sau pierdere pentru:

- veniturile din chirii aferente investiţiilor imobiliare;
- cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaţie şi
întreţinere) rezultate din investiţiile imobiliare care au generat venit din chirii
în cursul perioadei;
- cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaţie şi
întreţinere) rezultate din investiţiile imobiliare care nu au generat venit din
chirii în cursul perioadei;
- modificarea cumulată a valorii juste recunoscută în profit sau
pierdere pentru o vânzare a investiţiei imobiliare dintr-un grup de active în
care este utilizat modelul bazat pe cost într-un grup în care este utilizat
modelul bazat pe valoarea justă.

g) existenţa şi valorile restricţiilor impuse asupra

gradului de realizare a investiţiilor imobiliare sau
asupra transferului de venituri şi încasări din cedare.

h) obligaţiile contractuale privind cumpărarea,

construcţia sau amenajarea unor investiţii imobiliare
sau privind lucrări de reparaţii, întreţinere sau
îmbunătăţire.

Pe lângă toate aceste informații entitatea trebuie să mai prezinte un set de informații
specifice modelului ales, modelul bazat pe valoarea justa sau modelul bazat pe cost.

A. Modelul bazat pe valoarea justă

În cazul modelului bazat pe valoarea justă, entitatea mai trebuie să prezinte o reconciliere
a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi la sfârşitul perioadei, evidenţiind
următoarele elemente:

a) adăugările, prezentându-le separat pe cele rezultate

c)
dinactivele
achiziţiiclasificate
şi pe celedrept deţinute
rezultate în vederea
din cheltuielile
vânzării sau incluse într-un grup destinat
ulterioare recunoscute în valoarea contabilă cedării
a unui 11
clasificat
activ; drept deţinut b)
în adăugările
vederea rezultate
vânzării în din achiziţii efectuate în cadrul
conformitate cu IFRS 5unor combinări
şi alte cedări; de întreprinderi;
 e) diferenţele nete de schimb valutar
d) câştigurile rezultate din
sau pierderile nete rezultate din ajustările
conversia situaţiilorvalorii
financiare
juste;în monede diferite de
prezentare şi din conversia unor operaţiuni din străinătate
în moneda de prezentare a entităţii raportoare;

f) transferurile în şi din categoriile stocurilor şi

proprietăţilor imobiliare utilizate de posesor;

g) alte modificări.

În cazul excepțiilor, atunci când entitatea nu poate evalua în mod fiabil valoarea justă și
este constrânsă să utilizeze modelul bazat pe cost din IAS16, reconcilierea trebuie să prezinte
valorile aferente respectivelor investiţii imobiliare separat de valorile aferente altor investiţii
imobiliare. În plus, o entitate trebuie să prezinte:

a) o descriere a investiţiilor imobiliare;

b) o explicaţie a motivului pentru care valoarea

justă nu poate fi evaluată în mod fiabil

c) dacă este posibil, intervalul de estimări

în care este cel mai probabil să se încadreze
valoarea justă;

d) în cazul cedării unor investiţii imobiliare care nu au

fost contabilizate la valoarea justă:
- faptul că entitatea a cedat investiţii imobiliare
care nu au fost contabilizate la valoarea justă;
- valoarea contabilă a respectivelor investiţii
imobiliare în momentul vânzării; şi
- valoarea câştigului sau a pierderii 12
recunoscut(e).
B. Modelul bazat pe cost
Entitatea care alege modelul bazat pe cost, trebuie să prezinte:

a) metodele de amortizare utilizate;

c) valoarea contabilă brută şideamortizarea

b) duratele cumulată
viaţă utilă sau ratele de amortizare
(agregată cu pierderile cumulate din depreciere) la
folosite;
începutul şi la sfârşitul perioadei;

d) o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi la

sfârşitul perioadei, evidenţiind următoarele elemente:
- adăugările, prezentându-le separat pe cele rezultate din achiziţii şi
pe cele rezultate din cheltuielile ulterioare recunoscute ca activ;
- adăugările rezultate din achiziţii efectuate în cadrul unor combinări
de întreprinderi;
- activele clasificate drept deţinute în vederea vânzării sau incluse
într-un grup destinat cedării clasificat drept deţinut în vederea vânzării în
conformitate cu IFRS 5 şi alte cedări;
- amortizarea;
- valoarea pierderilor din depreciere recunoscute, precum şi valoarea
pierderilor din depreciere reluate în cursul perioadei, în conformitate cu IAS
36;
- diferenţele nete de schimb valutar rezultate din conversia situaţiilor
financiare în monede diferite de prezentare şi din conversia unor operaţiuni
din străinătate în moneda de prezentare a entităţii raportoare;
- transferurile în şi din categoriile stocurilor şi proprietăţilor
imobiliare utilizate de posesor;
- alte modificări

e) valoarea justă a investiţiei imobiliare. În situaţiile excepţionale descrise la

punctul 53, atunci când o entitate nu poate evalua în mod fiabil valoarea justă
a investiţiilor imobiliare, entitatea trebuie să prezinte:
- o descriere a investiţiilor imobiliare;
- o explicaţie a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi
evaluată în mod fiabil; şi
- dacă este posibil, intervalul de estimări în care este foarte probabil
să se încadreze valoarea justă.

13
 8.Studiu de caz
SC „ INVESTIMOB” SA membră a grupului H, prezintă la 31.12.2012 următoarea
situație privind investițiile imobiliare:
 un teren într-o zonă de agrement, amenajat pentru practicarea tenisului, cedat în
regim de leasing operațional unei asociații sportive în data de 30.06.2010, pe o perioadă de patru
ani. Valoarea contabilă a terenului este de 100.000 u.m, costul amenajării inițiale, recepționată la
01.01.2010 a fost de 300.000 u.m, metoda de amortizare este de 5 ani. Valoarea justă a investiției
imobiliare la închiderea exercițiului este de 500.000 u.m. Potrivit contractului de leasing,
redevența anuală este de 100.000 u.m și se achită de locatar anticipat la începutul fiecărui an de
contract;
 o clădire deținută în regim de leasing financiar, care a fost contractată la data de
01.01.2010, pe o perioadă de 10 ani. Clădirea este folosită ca sediu al firmei, doar în proporție de
75%. Restul camerelor neocupate de societate au fost închiriate ca birouri de către alte firme,
pentru o chirie anuală de 36.000 u.m care se încasează integral până la data de 31.03. a fiecărui
an. Valoarea de intrare a clădirii este de 1.200.000 u.m, amortizarea se calculează după metoda
liniară pe durata contractului de leasing, iar valoarea justă la închiderea exercițiului a întregii
clădiri este de 1.500.000 u.m rezultând o cotă-parte pentru investiția imobiliară de 375.000 u.m.;
 un teren cu valoarea contabilă de 50.000 u.m pentru a fi utilizat într-un viitor
nedeterminat;
 o construcție cu valoarea de intrare 90.000 u.m, amortizabilă liniar în 50 de ani,
amortizată pe o durată de 5 ani. Clădirea a fost închiriată la 01.06.2011 pe o durată de doi ani cu o
chirie anuală de 2.400 u.m, care se încasează integral la începutul fiecărui an de contract.
Valoarea justă a clădirii la închderea exercițiului este de 84.000 u.m.;
 un teren cu valoarea contabilă de 15.000 u.m, închiriat unei societăți agricole pe o
perioadă de doi ani cu o chirie anuală de 3.000 u.m, achitată de chiriaș la începutul fiecărui an;
 o clădire cu valoarea justă de 200.000 u.m, închiriată societății D din cadrul
grupului la 01.05.2012 pe o perioadă de un an, pentru o chirie anuală de 12.000 u.m încasată
integral la 01.08.2012. Valoarea de intrare a clădirii este de 150.000 u.m, durata de folosință
50ani, data recepției 01.03.2012, metoda de amortizare este cea liniară.

În cursul exercițiului financiar 2013 au loc următoarele operațiuni:

1. La expirarea contractului de închiriere încheiat cu societatea din cadrul
grupului, societatea D eliberează clădirea, iar proprietarul începe să o reamenajeze, în vederea

14
vânzării. De asemenea se evidențiază cota-parte din chiria încasată anticipat, aferentă perioadei
curente.

A. Modelul bazat pe valoarea justă

a) transferul investiției imobiliare la stocuri:

Stocuri = Investiții imobiliare 200.000 200.000

b) înregistrarea cotei-părți din chiria încasată anticipat 1200 u.m

Venituri înregistrare = Venituri din investiții 1.200 1.200

în avans imobiliare

B. Modelul bazat pe cost

a) înregistrarea amortizării aferente lunii ianuarie ( 150.000/ 50*12 = 250 u.m)

Cheltuieli privind = Amortizarea investițiilor 250 250

amortizările și imobiliare
provizioanele

b) transferul investiției imobiliare la stocuri ținând seama de amortizarea cumulată (250 u.m *12
luni = 3000 u.m)

% = Investiții imobiliare 150.000

Stocuri 147.000
Amortizarea 3.000
investițiilor
imobiliare
c) înregistrarea cotei- părți din chiria încasată anticipat 1.200 u.m

Venituri înregistrare = Venituri din investiții 1.200 1.200

în avans imobiliare

2. Se achiziționează pe data de 15.03.2013 o clădire, situată într-o zonă turistică, la prețul de

500.000 u.m, TVA 24%. Unitatea amenajează cu efort propriu clădirea pentru a o închiria ca hotel
unei firme de turism. Costul amenajării clădirii, recepționată pe 30.05.2013 este de 100.000 u.m.
pe data de 01.06 clădirea este cedată în leasing operațional unității C din cadrul grupului pe o
perioafă de 6 ani, cu o chirie anuală de 15.000 u.m. Conform contractului de leasing, chiria se
încasează la începutul fiecărui an de contract. Valoarea justă a construcției este de 750.000 u.m,
durata de folosință este de 40 ani, iar amortizarea este liniară.

A. Modelul bazat pe valoarea justă

15
a) achiziția clădirii:

% = Furnizori de imobilizări 620.000

Construcții 500.000
TVA deductibilă 120.000

b) înregistrarea lucrării de amenajare realizată în regie proprie:

Imobilizări = Venituri din producția de 100.000 100.000

corporale în curs imobilizări corporale

c) includerea lucrării de amenajare în valoarea construcției:

Construcții = Imobilizări corporale în 100.000 100.000

curs

d) transferarea clădirii în categoria investițiilor imobiliare ținând seama de valoarea justă:

Investiții imobiliare = % 750.000

Construcții 600.000
Rezerve din reevaluare 150.000

e) încasarea chiriei anuale de 15.000 u.m, cu evidențierea cotei-părți aferente exercițiului următor
5.000 u.m (15.000 u.m *4/12 = 5.000u.m):

Conturi la bănci = % 15.000

Venituri din investiții 10.000
imobiliare
Venituri înregistrate în 5.000
avans

B. Modelul bazat pe cost

a) achiziția clădirii:

% = Furnizori de imobilizări 620.000

Construcții 500.000
TVA deductibilă 120.000

b) înregistrarea lucrării de amenajare, realizată în regie proprie:

Imobilizări = Venituri din producția de 100.000 100.000

corporale în curs imobilizări corporale

c) includerea lucrării de amenajare în valoarea construcției:

Construcții = Imobilizări corporale în 100.000 100.000

16
 curs

d) transferarea clădirii în categoria investițiilor imobiliare:

Investiții imobiliare = Construcții 600.000 600.000

e) încasarea chiriei anuale de 15.000u.m, cu evidențierea cotei părti aferente exercițiului următor:

Conturi la bănci = % 15.000

Venituri din investiții 10.000
imobiliare
Venituri înregistrate în 5.000
avans

f) înregistrarea amortizării aferente exercișiului curent pentru investiția imobiliară

(600.000*8/480 = 10.000u.m)

Cheltuieli privind = Amortizarea investițiilor 10.000 10.000

amortizările și imobiliare
provizioanelor

3. Se efectuează lucrări de modernizare, recepționate pe 25.03.2013, la birourile închiriate din

clădirea deținută în regim de leasing financiar în valoare de 90.000 u.m. potrivit actului adițional
la contractul de închiriere, chiria anuală aferentă investiției imobiliare modernizate s-a stabilit la
60.000 u.m anual, începând cu 01.04.2013. De asemenea, se încasează chiria pe anul în curs în
sumă totală de 54.000u.m din care:
- din 01.01-31.03 = 9.000 u.m ( 36.000*3/12)
- din 01.04-31.12 = 45.000 u.m ( 60.000*9/12)

A. Modelul bazat pe valoarea justă

a) recepția lucrării de modernizare la investiția imobiliară:

Imobilizări = Venituri din producția de 90.000 90.000

corporale în curs imobilizări corporale

b) includerea lucrării de modernizare în valoarea investiției imobiliare:

Investiții imobiliare = Imobilizări corporale în 90.000 90.000

curs

c) încasarea chiriei aferente exercițiului în curs:

Conturi la bănci = Venituri din investiții 54.000 54.000

imobiliare

17
 B. Modelul bazat pe cost

În cadrul modelului bazat pe cost înregistrările contabile sunt aceleși cu cele efectuate la
modelul pe valoarea justă, adăugându-se înregistrarea cheltuielilor cu amortizarea investiției
imobiliare în sumă de 40.000 u.m calculată astfel:
Valoare clădirii închiriate: 1.200.000 u.m *25% = 300.000
Amortizarea pentru primele 3 luni: 300.000*3/120 = 7.500 u.m
Amortizarea după modernizare: (300.000 *9/120) + (90.000 *9/ 81) = 32.500
Valoarea totală a amortizării :7.500 + 32.500 = 40.000 u.m

Cheltuieli privind = Amortizarea investițiilor 40.000 40.000

amortizările și imobiliare
provizioanele

4. La expirarea contractului de închiriere din data de 01.06.2011 construcția cu valoarea de

intrare de 90.000 u.m și valoarea justă de 84.000 u.m este eliberată de chiriaș, urmând a fi
folosită de proprietar ca reprezentanță în altă localitate. Valoarea justă a investiției imobiliare
coincide cu valoarea justă de la sfârșitul exercițiului anterior.

A. Modelul bazat pe valoarea justă

a) înregistrarea cotei părți din chiria încasată anticipat, aferentă exercițiului curent (2.400u.m
*5/12 = 1.000 u.m)

Venituri înregistrate = Venituri din investiții 1.000 1.000

în avans imobiliare

b) transferarea investiției imobiliare în categoria proprietăților imobiliare utilizate de posesor, la

nivelul valorii juste:

Construcții = Investiții imobiliare 84.000 84.000

c) înregistrarea amortizării aferente exercițiului curent (84.000*7/516 = 1.139,53):

Cheltuieli privind = Amortizarea construcțiilor 1.139,53 1.139,53

amortizările și
provizioanele

B. Modelul bazat pe cost

a) înregistrarea cotei părți din chiria încasată anticipat aferentă exercițiului curent

Venituri înregistrate = Venituri din investiții 1.000 1.000

în avans imobiliare

18
b) înregistrarea amortizării investiției imobiliare pe petioada contractului de închiriere din
exercițiul curent (90.000*5luni/600 = 750):

Cheltuieli privind = Amortizarea investițiilor 750 750

amortizările și imobiliare
provizioanele

c) transferarea investiției imobiliare în categoria proprietăților imobiliare utilizate de posesor, la

nivelul valorii de intrare:

Construcții = Investiții imobiliare 90.000 90.000

d) preluarea amortizării calculate aferente investiției imobiliare pe an (90.000*7/50):

Amortizarea = Amortizarea construcțiilor 12.600 12.600

investițiilor
imobiliare

e) înregistrarea amortizării aferente exercițiului curent (90.000*7/600 = 1.050):

Cheltuieli privind = Amortizarea construcțiilor 1.050 1.050

amortizările și
provizioanele

5. În luna iunie se execută lucrări de întreținere și reparații la terenul de tenis cedat în leasing
operațional, în valoare de 5.000 u.m cu TVA 24%, potrivit facturii primite. Întreținerea și
refacerea terenului revin proprietarului, potrivit prevederilor din contractul de leasing ( nu
intervin modificări în nivelul redevenței). De asemenea se evidențiază cota parte din redevența
încasată în exercițiul anterior, aferentă perioadei curente și se încasează redevența pe următorul
an de contract 01.07.2013-30.06.2014).

A. Modelul bazat pe valoarea justă

a) cheltuieli de întreținere și reparații:

% = Furnizori 6.200
Cheltuieli cu 5.000
întreținerea și
reparații
TVA deductibilă 1.200

b) cota parte din redevență, încasată anticipat, aferentă perioadei curente (100.000*6/12 =50.000)

Venituri înregistrate = Venituri din investiții 50.000 50.000

19
 în avans imobiliare

c) încasarea redevenței anuale de 100.000 u.m cu evidențierea cotei părți aferentă exercițiului
următor 50.000 u.m

Conturi la bănci = % 100.000

Venituri din investiții 500.000
imobiliare
Venituri înregistrate în 500.000
avans

B. Modelul bazat pe cost

Înregistrările contabile sunt aceleași cu cele prezentate la modelul bazat pe valoarea justă,
la care se adaugă înregistrarea amortizării pentru valoarea aferentă amenajării inițiale a terenului,
pentru exercițiul în curs de 60.000u.m (300.000 u.m *1/5 = 60.000)

Cheltuieli privind = Amortizarea investițiilor 60.000 60.000

amortizările și imobiliare
provizioanele

6. Se amenajează terenul, cu valoarea contabilă de 50.000 u.m, deținut la începutul

exercițiului pentru a fi folosit ca investiție imobiliară. Lucrările de amenajare sunt efectuate în
regie proprie, la un cost de 24.000 u.m, iar amortizarea se realizează liniar într-o perioadă de 4
ani. Valoarea justă a terenului amenajat este de 80.000 u.m. Terenul este cedat pe 01.09.2013 în
regim de leasing operațional unui terț, pe o perioadă de 10 ani, pentru o redevență anuală de
12.000 u.m, care se încasează la începutul fiecărui an de contract.

A. Modelul bazat pe valoarea justă

a) recepția lucrării de amenajare a terenului, realizată în regie proprie:

Amenajări de = Venituri din producția de 24.000 24.000

terenuri imobilizări corporale

b) includerea lucrării de amenajare în valoare investiției imobiliare, cu recunoașterea diferenței

până la valoarea justă:

Investiții imobiliare = % 30.000

Amenajări de terenuri 24.000
Câștiguri din modificarea 6.000
valorii juste a investițiilor
imobiliare

20
c) încasarea redevenței anuale de 12.000 u.m cu evidențierea cotei părți aferente exercițiului
următor de 8.000 u.m ( 12.000*4/12 = 4.000)

Conturi la bănci = % 12.000

Venituri din investiții 4.000
imobiliare
Venituri înregistrate în 8.000
avans

B. Modelul bazat pe cost

a) recepția lucrării de amenajare a terenului, realizată în regie proprie:

Amenajări de = Venituri din producția de 24.000 24.000

terenuri imobilizări corporale
b) includerea lucrării de amenajare în valoarea investiției imobiliare:

Investiții imobiliare = Amenajări de terenuri 24.000 24.000

c) încasarea redevenței anuale de 12.000 u.m cu evidențierea cotei părți aferente exercițiului
următor de 8.000 u.m ( 12.000*4/12 = 4.000)

Conturi la bănci = % 12.000

Venituri din investiții 4.000
imobiliare
Venituri înregistrate în 8.000
avans

d) amortizarea aferentă costului amenajării inclusă în valoarea investiției imobiliare (24.000*4/48

= 2.000 u.m):

Cheltuieli privind = Amortizarea investițiilor 2.000 2.000

amortizările și imobiliare
provizioanele

7. După expirarea perioadei de închiriere a terenului cedat temporar unității agricole

proprietarul se decide să vândă proprietatea imobiliară unității chiriașe la prețul pieței actuale de
25.000 u.m, TVA 24%.

A. Modelul bazat pe valoarea justă

a) vânzarea investiției imobiliare:

Conturi la bănci = % 31.000

Venituri din vânzarea 25.000

21
 activelor și alte operații de
capital
TVA colectat 6.000

b) scăderea din activul unității a investiției cedate:

Cheltuieli privin = Investiții imobiliare 15.000 15.000

activele cedate și
alte operații de
capital

În modelul bazat pe cost se fac aceleași înregistrări contabile ca și în cazul modelului

bazat pe valoarea justă.

Concluzii

IAS 40 Investiții imobiliare descrie tratamentul contabil al

imobilizărilor corporale, de tipul clădiri și terenuri, deținute în
scopul obținerii de venituri prin închiriere sau deținute în scopul
aprecierii valorii lor în timp și implicit generării unui venit.
Câştigurile sau pierderile generate din casarea sau cedarea
unei investiţii imobiliare trebuie determinate ca diferenţă între
încasările nete din cedare şi valoarea contabilă a activului şi
trebuie recunoscute în profit sau pierdere în perioada scoaterii din
uz sau a cedării.

22