Sunteți pe pagina 1din 505

CORNELIU BÎRSAN

DREPT CIVIL. DREPTURILE


REALE PRINCIPALE
în reglementarea noului Cod civil

Ediţia
f a 2-a,f revizuită si
/ actualizată

r 2 015
^JLv0c>O X £X .

Drept civil.
Drepturile reale principale
în re g le m e n ta re a n o u lu i Cod civil

Ediţia a 2-a, revizuită şi actualizată

i
Copyright © 2015 Editura Hamangiu SRL
Editură acreditată CNCS - Consiliul Naţional al Cercetării Ştiinţifice
Toate drepturile rezervate Editurii Hamangiu D oc
Nicio parte din această lucrare nu poate fi copiată
fără acordul scris al Editurii Hamangiu Profe
Judecate*
Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României
BÎRSAN, CORNELIU
Drept civ il: drepturile reale principale / Corneliu Bîrsan. -
Ed. a 2-a, rev. - Bucureşti: Editura Hamangiu, 2015
ISBN 978-606-27-0212-0

347(498)______________________________________________

Editura Hamangiu Vânzări:


Bucureşti, Str. Col. Popeia nr. 36, sector 5 021.336.01.25
O.P. 5, C.P. 91 031.425.42.24 D
Telefon/Fax: E-mail:
021.336.04.43 redactie@hamangiu.ro
031.805.80.21 distributie@hamangiu.ro

\
P ro f. u n iv . d r. Corneliu Bîrsan
Doctor Honoris Causa al Universităţii Paris 1 Panthéon-Sorbonne
şi al Universităţii de Vest din Timişoara
Profesor emerit la Facultatea de Drept a Universităţii din Bucureşti
Judecător la Curtea Europeană a Drepturilor Omului în perioada 1998-2013

Drept civil.
Drepturile reale principale
în re g le m e n ta re a n o u lu i Cod civil

Ediţia a 2-a, revizuită şi actualizată

l y E c U tc m

r 20X5
alin.
art.
B.C.
B.C.A.
B.J.
B. Of.
C. civ.
C. proc. civ.
C.A.
C.C.
C.D.
C.E.D.O .
C.J.
C.J.C.E.
C.P.J.
C .P.J.C.
C.S.J.
Cas.
Cass.
col. civ.
dec.
dec. de îndrum
Dreptul
ed.
Ed.
I. C.C.J.
La elaborarea prezentei lucrări a fost avută în vedere legislaţia publicată până la J . O .

data de 25 fe b ru a rie 2015.


J.S.C.
Abrevieri

alin. alineatul
art. articolul
B.C. Buletinul Casaţiei
B.C.A. Buletinul C urţilor de Apel
B.J. Buletinul Jurisprudenţei
B. Of. Buletinul O ficial
C. civ. C odul civil
C. proc. civ. C odul de procedură civilă
C.A. C urtea de apel
C.C. C urtea C onstituţională
C.D. C ulegere de decizii
C .E.D .O . C urtea Europeană a D repturilor O m ului
C.J. Curierul Judiciar
C.J.C.E. C urtea de Justiţie a C om unităţilor Europene
C.P.J. C ulegere de practică judiciară
C.P.J.C. C ulegere de practică judiciară în m aterie civilă
C.S.J. C urtea Suprem ă de Justiţie
Cas. C urtea de Casaţie
Cass. C urtea de C asaţie franceză
col. civ. colegiul civil
dec. decizia
dec. de îndrum . decizia de îndrum are
Dreptul revista Dreptul
ed. ediţia
Ed. Editura
I.C.C.J. înalta C urte de C asaţie şi Justiţie
J.O. Jurnalul O ficial al C om unităţilor/U niunii Europene
J.S.C. Jurisprudenţa Secţiei civile şi de proprietate
intelectuală
VI D re p tu rile reale p rin c ip a le

Jud. Judecătoria
lit. litera
M. Of. M onitorul O ficial al Rom âniei, Partea I
NCC noul Cod civil (Legea nr. 287/2009, republicată)
P.R. Pandectele Rom âne "Capitolul I. P a r m o
parag. paragraful Secţiunea l Vocti
Secţiunea a 2-a. C
pct. punctul S ecţiunea a 3-a r
R.D.C. Revista de drept com ercial
"* t'C a p ito lu l al 114«. D
R.R.D. Revista rom ână de drept
in te rm e d ia re - C
R.R.D.J. Revista rom ână de jurisprudenţă Secţiunea 1 Dnec<
R.R.D.P. Revista rom ână de drept privat Secţiunea a 2-a. '
S ecţiunea a 3-a '
s. civ. secţia civilă
s. civ. şi de propr. int. secţia civilă şi de proprietate intelectuală C a p ito lu l al IlU e a . I
C o n ţin u t. C o r*:
s. corn. secţia com ercială
Secţiunea 1 3>a~r
s. cont. adm . şi fisc. secţia de contencios adm inistrativ şi fiscal Secţiunea a 2-a l
s. min. şi fam . secţia pentru cauze cu m inori şi de fam ilie Secţiunea a 3-a C
s. mun. şi asig. soc. secţia pentru litigii de m uncă şi asigurări sociale
C a p ito lu l al îV -'ea !
S.D.R. Studii de drept rom ânesc Secţiunea 1 V a x
S.U. Secţiile Unite Secţiunea a\-=^_ i
Persoanee
sent.
Trib. jud.
Trib. Suprem
sentinţa
Tribunalul judeţean
Tribunalul Suprem
S Persoane-
Statul ş - n t
ale dr£
Secţiunea a
voi. volum ul Cons*

\
0 Lim ite e
2.1. R e g e - -?
2.2. Lirr :e e *
2.3. U rr :e e j
2.3.1. Con
\2 .
'2 ^ 3 7
Um
- :e
Secţiunea a 4-a i
privată______
§1. Considerări
§2. R e g im . - -
§3. D obânc 'e a
r
Cuprins

■“ "C a p ito lu l I. P a trim o n iu l. N o ţiu n e . C a ra cte re ju rid ic e . F u n c ţii _1


Secţiunea 1. N oţiunea de patrim oniu_______________________
Secţiunea a 2-a. C aracterele ju rid ice ale p a trim o n iu lu i______ _9
Secţiunea a 3-a. Funcţiile patrim oniului_____________________ 17

C a p ito lu l al ll-le a . D re p tu rile re a le şi d re p tu rile de c re a n ţă . C a te g o rii


-t in te rm e d ia re . C la s ific a re a d r e p tu rilo r re a le _____________________ 23
Secţiunea 1. D repturile reale ş i drepturile de c re a n ţă ________________ 23
Secţiunea a 2-a. C ategorii ju rid ice in te rm e d ia re _____________________ 27
Secţiunea a 3-a. C lasificarea drepturilo r reale_______________________ 30

C a p ito lu l al lll-le a . D re p tu l de p ro p rie ta te . D e fin iţie . C a ra c te re ju rid ic e .


C o n ţin u t. C o n d iţii g e n e ra le de e x e r c ita r e ________________________ 33
S ecţiunea 1. D efiniţia dreptulu i de p roprietate__________________________ 33
S ecţiunea a 2-a. C onţinutul ju rid ic a l dreptulu i de p ro p rie ta te ___________ 43
S ecţiunea a 3-a. C aracterele ju rid ice ale dreptului de pro p rie ta te _______ 47

C apitolul al IV-lea. Dreptul de proprietate p r iv a tă __________________________ 51


Secţiunea 1. N o ţiuni generale. D efiniţie_____________________________________ 51
Secţiunea a \F & \S u b ie c te ie dreptului de proprietate p riv a tă __________________ 53
Persoanele fizice ca subiecte ale dreptului de proprietate p riv a tă _______ 53

t Persoanele juridice de drept privat____________________________________ 55

Statul şi unităţile sale adm inistrativ-teritoriale ca subiecte


ale dreptului de proprietate p riv a tă ___________________________________ 59
Secţiunea a 3 -a /C o n ţin u tu l ş i lim itele dreptului de proprietate p r iv a tă ________ 62
C onsideraţii g e n e ra le ________________________________________________ 62

0 Lim itele exercitării dreptului de proprietate privată______________________63


2.1. R eglem entare. Precizări prealabile. C la s ific ă ri____________________ 63
2.2. Lim itele m ateriale ale exerciţiului dreptului de proprietate p riva tă ___ 67
2.3. Lim itele juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate privată ____ 71
2.3.1. C onsideraţii generale. C la sific ă ri______________________________ 71
\2 .3 j2 . Lim itele le g a le _______________________________________________ 72
2.3.3: Lim itele con ve n ţio n a le ________________________________________91
/ 0 . 4 ] Lim itele ju d ic ia re _____________________________________________97
2.37$. Alte lim ite ale exerciţiului dreptului de proprietate p riv a tă ________ 99
S ecţiunea a 4-a. R egim ul ju rid ic a l u no r categorii de bun uri proprietate
p rivată_______________________________________________________________ 102
§1. C onsideraţii g e n e ra le _______________________________________________ 102
§2. R egim ul juridic al realizării şi al desfiinţării c o n s tru c ţiilo r______________ 103
§3. D obândirea de locuinţe şi alte spaţii în proprietate privată_____________ 107
§4. C irculaţia ju ridică a co n s tru c ţiilo r____________________________________ 113
V III D re p tu rile reale p rin cip a le

§5. Regim ul folosinţei terenurilor pentru producţia agricolă şi silvică.


O rganizarea şi am enajarea teritoriului agricol________________________116
§6. C irculaţia juridică a te re n u rilo r________ ______________________________118
§7. R egim ul ju ridic al bunurilor din patrim oniul naţional cultural __________ 129
§8. Lim itări tem porare sau definitive ale folosinţei unor bunuri
în situaţii speciale. R echiziţia unor b u n u ri___________________________ 135
Secţiunea a 5-a. Stingerea dreptului de proprietate privată.
E x p ro p rie re a p en tru cauză de utilitate p u b lic ă __________________________ 136
§1. Principii g e n e ra le _______________ ___ ________________________________136
§2. Exproprierea pentru cauză de utilitate p u b lic ă _________________________ 138
S ecţiunea a 6-a. A b u zu l de drept în m ateria dreptului de proprietate
p rivată_______________________________________________________________ 151

C a p ito lu l al V -lea. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic ă _________________________ 159


S ecţiunea 1. C onsideraţii generale. R e glem entare_________________________ 159
Secţiunea a 2-a. D efiniţia dreptului de proprietate publică. Subiectele,
conţin utul ş i obiectul său _____________________________________________ 161
S ecţiunea a 3-a. C aracterele ju rid ice ale dreptului de p roprietate
___nublică ş i lim itele exercitării sale_______________________________________175
C aractere ju rid ic e ___________________________________________________ 175
§2. Lim itele exercitării dreptului de proprietate p u b lic ă ___________________ 179
S ecţiunea a 4-a. E xercitarea dreptulu i de proprietate p u b lic ă _______________ 181
Precizări p re lim in a re _______________________________________________ 181

§ Dreptul de a d m in is tra re _____________________________________________ 183

C oncesionarea bunurilor proprietate p u b lic ă __________________________188


închirierea bunurilor proprietate pub lică______________________________ 194
§5. Darea în folosinţă cu titlu gratuit a unor bunuri proprietate p u b lic ă _____ 195
C aSpecţiunea
ito lu l al Va l-lea.
5-a. încetarea dreptului
M o d a lită ţile ju rid icde
e proprietate
ale d re p tu lup iu de
b licpăr _________________196
o p r ie ta te _______ 198
Secţiunea l^-N otiuni generale. E n u m e ra re _________________________________ 198
Secţiunea a l2 - d P roprietatea com ună pe co te -p ă rţi________________________201
§1. C onsideraţii g e n e ra le _______________________________________________ 201
§2. C oproprietatea o b iş n u ită ___________________________________________ 204
§3. C oproprietatea fo r ţa tă ______________________________________________ 218
Secţiunea al3-at Proprietatea com ună în d evă lm ăşie_______________________2 3 5
Secţiunea a 4-a. încetarea pro p rie tă ţii co m u n e _____________________________2 3 7
Secţiunea a 5-a. C om paraţie între proprietatea com ună p e cote-părţi şi
proprietatea com ună în d e vă lm ă şie ___________________________________ 2 42
Secţiunea a 6-a. P roprietatea p e rio d ic ă ___________________________________ 2 43

C a p ito lu l al V ll-le a . D e z m e m b ră m in te le d re p tu lu i de p ro p r ie ta te __________ 251


S ecţiunea 1^C o n sid e ra ţii g e n e ra le ________________________________________ 251
Secţiunea a \2 4 D reptul de superficie_____________________________________ 25 3
§1. Dreptul de superficie în sistem ul anterior intrării în vigoare
a noului Cod civil___________________________________________________253
§2. Dreptul de superficie în noul Cod c iv il_______________________________ 257
C u p rin s IX

nn v â - 26 6
Secţiunea a O-a. D reptul de u zu fru ct_______________
§ î. D e fin iţîe lu a ra c te re juridice^jC onstituire. O biect .266
§2. D repturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar. .271
2.1. D repturile uzufructuarului _______________________________ .271
2.2. D repturile nudului p ro p rie ta r_____________________________ .274
2.3. O bligaţiile u z u fru c tu a ru lu i_______________________________ .275
2.4. O bligaţiile nudului p ro p rie ta r_____________________________ .279
2.5. D repturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar
în unele situaţii s p e c ia le ________________________________________ 279
§3. S tin g e p a u z u fru c tu lu i________________________________________ .2 8 3
Secţiunea a * £ a j D reptul de uz ş i dreptul de a b ita ţie __________________ .2 8 6
Secţiunea a tfT S D reptul de s e rv itu te ________________________________ 290
§1. C onsideraţii g e n e ra le _________________________________________ .2 9 0
§2. C lasificarea se rvitutilor________________________________________ .291
§3. C onstituirea servituţilor___________________________________ .2 9 4
§4. E xercitarea servituţilor. Drepturile şi obligaţiile proprietarilor. .2 9 5
§5. Stingerea s e rv itu ţilo r____________________________________ 297

C a p ito lu l al V lll-le a . A p ă ra re a d re p tu lu i de p ro p rie ta te şi


a c e lo rla lte d re p tu ri reale p rin c ip a le ________________ .300
S ecţiunea 1. C onsideraţii generale .3 0 0
S ecţiunea a 2-a. A cţiunea în revendicare întem eiată p e dreptul
de proprietate p riv a tă ___________________________________ 301
§1. Definiţie. C aracterizare g e n e ra lă __ .301
§2. C ategorii ale acţiunii în revendicare. .309
S ecţiunea a 3-a. R egim ul ju rid ic com un a l a cţiun ii în revendicare_ 309
§1. Precizări prealabile _____________________________________ .309
§2. A cţiunea în revendicare im obiliară. .3 1 0
§3. A cţiunea în revendicare m obiliară . .3 2 0
§4. E fectele acţiunii în revendicare .321
S ecţiunea a 4-a. A lte a cţiun i reale de apărare a dreptului de proprietate
privată ş i a dezm em brăm intelor s a le _____________________________ 325
§1. A cţiunea n e g a to rie ____________________________________________ .3 2 5
§2. A cţiunile co n fe so rii____________________________________________ .3 2 6
§3. A cţiunea în g ră n iţu ire __________________________________________ 328
S ecţiunea a 5-a. A cţiunea în revendicare a dreptulu i de proprietate
publică ş i a drepturilo r reale corespunzătoare p ro prietăţii publice 331
§1. A cţiunea în revendicare a dreptului de proprietate p u b lic ă ____ .331
§2. A cţiunea în revendicare a drepturilor reale corespunzătoare
dreptului de proprietate publică______________________________ .333

1 C a p ito lu l al IX -lea. P o s e s ia _______________________ .336


Secţiunea 1. N o ţiuni g e n e ra le ___________________ 336
S ecţiunea a 2-a. D obândirea ş i pierderea p o se siei. 341
}1.l D obândirea posesiei ______________________ .341
^ P ie r d e r e a p o s e s ie i________________________ 342
X D re p tu rile reale p rin cip a le

Secţiunea Viciile pose siei 343 S ecţiunea a - a L


§ î. C onsideraţii g e n e ra le ____ .343 posesia oe r«
§2. D iscontinuitatea posesiei _ .345 §1. C onside-a:
§3. V iolenţa .346 §2. C ondiţiile 30
§4. C la n d e stin ita te a ___________ .347 m obile c r r
§5. P re c a rita te a _______________ .347 §3. Situa: a dccs
S ecţiunea a 'tf-al Efectele p ose siei 350 §4. Problem e cc
§1. C onsideraţii generale. .350 S ecţiunea a 5-a Z
§2. Posesia creează o prezum ţie de proprietate .351 de bună-creoi
§3. P rotejarea posesiei prin acţiunile posesorii _ .352 §1. C onsioe-a*
§2. C ondit e ş j
C a p ito lu l al X-lea. M o d u rile de d o b â n d ire a d re p tu rilo r re a le p rin c ip a le .354 de bună-cre
Secţiunea 1. C onsideraţii generale 354 Secţipnea a 6-a C
Secţiunea a 2-a. A ccesiunea ca m od de dobândire a drepturilo r reale . 357 v J & l* O cupa: unea
§1. C onsideraţii generale. .357 \§24 T radiţiunea (
§2. A ccesiunea im obiliară naturală . .359 __ a a d re p tu fla
§3. A ccesiunea im obiliară artificială. .3 6 4 J§ 3 -R o tă râ 'sa j
3.1. A ccesiunea im obiliară artificială în fostul Cod civil _____ .364
3.2. A ccesiunea im obiliară artificială în noul Cod c iv il______ .369 Capitolul al Xl-!ea f
3.2.1. Principii g e n e ra le _______________________________ .369 reale imob a^e
3.2.2. R ealizarea de lucrări cu m aterialele altei persoane. .372 Secţiunea 1. C c s
3.2.3. R ealizarea de lucrări autonom e cu caracter durabil asupra S ecţiunea a 2-a P
im obilului aparţinând altei persoane. _372 §1. Sistem « za
3.2.4. R ealizarea de lucrări adăugate cu caracter durabil asupra şi inscrza-r
im obilului aparţinând altei p ersoan e_______________________ 376 §2. Sistem « za
3.2.5. înţelesul unor term eni şi dispoziţii legale speciale Secţiunea a 3-a -
privitoare la accesiunea im obiliară a rtific ia lă ______________ .378 Secţiunea a - a P
§4. A ccesiunea m obiliară. .385 §1. Consice~a:
(Secţiunea a t3-a] U zucapiunea ţpre scripţia achizitivă) ca m od de (Ş ^ în s c rie 'e a zr
dobândire a d repturilo r r e a le _____________________________ 386 § X N o ta re a «rc
§1. C onsideraţii g e n e ra le ___________________________________ .386 ^ t cartea fc a d
§2. U zucapiunea în sistem ul fostului Cod civil de la 1 8 6 4 _____ .391 §4. Rec: • ca aa
| 2 A . Felurile uzucapiunii .391
M odul de calcul al term enului uzucapiunii. .394 In d e x
E fectele uzucapiunii____________________ .400
U zucapiunea în regim ul de carte funciară reglem entat de
D ecretul-lege nr. 115/1938 ____________________________ .402
§3. U zucapiunea în noul Cod civil .4 0 3
3.1. U zucapiunea im obiliară extratabulară .404
3.2. U zucapiunea im obiliară tabulară .4 0 7
3.3. D ispoziţii com une aplicabile uzucapiunii im obiliare
, extratabulare şi celei tabulare .4 0 9
3.4. U zucapiunea bunurilor m obile. 411
C u p rin s XI

Secţiunea a 4-a. D obândirea pro p rie tă ţii b un urilor m obile prin


posesia de bun ă -cre d in ţă _____________________________________________ 413
§1. C onsideraţii g e n e ra le _______________________________________________ 413
§2. C ondiţiile dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor
m obile prin posesia de b u n ă -credinţă_______________________________ 416
§3. Situaţia dobândirii bunului m obil pierdut ori fu ra t_____________________ 421
§4. Problem e com une privitoare la aplicarea art. 937 N C C _______________ 423
S ecţiunea a 5-a. D obândirea p ro prietăţii fructelor de către pose soru l
de bună-credinţă_____________________________________________________ 425
§1. C onsideraţii g e n e ra le _______________________________________________ 425
§2. C ondiţiile şi justificarea dobândirii fructelor de către posesorul
de bună-credinţă. Situaţia posesorului de rea-credinţă________________427
S ecţiynea a 6-a. O cupaţiunea, tradiţiunea şi hotărârea ju d e că to re a scă ______433
\ j$ 1 . O cupaţiunea________________________________________________________433
\§%.4Tradiţiunea (predarea m aterială) ca m od de dobândire
__ a a drepturilor re a le _________________________________________________ 436
\§ 3 -V lo tărârea judecătorească, mod de dobândire a drepturilor r e a le ______ 437

C a p ito lu l al X l-lea. P u b lic ita te a d o b â n d irii d re p tu rilo r


re a le im o b ilia re _______________________________________________________ 438
Secţiunea 1. C onsideraţii g e n e ra le _______________________________________ 438
S ecţiunea a 2-a. Problem a sistem elor de publicitate im o b ilia ră _____________ 438
§1. Sistem ul de publicitate im obiliară al transcripţiunilor
şi in scrip ţiu n ilo r____________________________________________________ 444
§2. S istem ul de publicitate bazat pe cartea fu n c ia ră ______________________445
S ecţiunea a 3-a. P ublicitatea im obiliară în sistem ul Leg ii nr. 7/1996_________ 448
Secţiunea a 4-a. P ublicitatea im obiliară în sistem ul n o u lu i C od c iv il_________ 465
C onsideraţii g e n e ra le _______________________________________________ 465

t înscrierea drepturilor ta b u la re _______________________________________467

N o ta re a unor drepturi, fapte şi raporturi juridice în


cartea fu n c ia ră ____________________________________________________ 474
§4. R ectificarea înscrierilor de carte fu n cia ră _____________________________ 476
In d e x 481
Capitolul I. Patrimoniul.
Noţiune. Caractere juridice. Funcţii

Secţiunea 1. Noţiunea de patrimoniu

1. P re c iz ă ri p re lim in a re . Parte integrantă a ştiinţei dreptului, ştiinţa dreptului


civil operează cu noţiuni din care ea însăşi este constituită. A naliza lor perm ite
cunoaşterea şi dezvoltarea acestei im portante ram uri a sistem ului rom ân de drept
care este d reptul civil. Una dintre aceste noţiuni este şi aceea de patrim oniu.
în dreptul civil, noţiunea ds patdfnoniu are un sens tehnic si p recis, sens pe
care ne propunem a-i d e ie rn ^ rra rn cele ce urm ează.l Dar, aşa cum se m fem plâ
a d e s io ri, suntem în prezenţa unei noţiuni care, cu înţelesuri specifice, este întâ l­
nită şi în alte ram uri ale dreptului. Bunăoară, în dreptul in ternaţio nal p u b lic se vor­
beşte despre pa trim o n iu l com un a l um anităţii, ce are ca obiect m area liberă, pre­
cum şi resursele m inerale, solide, lichide ori gazoase in situ, care se găsesc pe
fundul m ărilor sau în subsolul acestora, inclusiv nodulii polim etalici[1). Este evident
că noţiunea de patrim oniu astfel folosită are în vedere totalitatea acestor resurse şi
m area liberă, ele aparţinând întregii um anităţi.
în legislaţia noastră de drept civil s-au făcut şi se fac adeseori referiri la noţiu­
nea de patrim oniu. Deşi vom reveni im ediat asupra acestei problem e, trebuie să
evidenţiem că, potrivit a r i 31 alin. M) NCC. situat în m ateria persoanelor, orice
persoană fi7ină spu ju ridică este titulara u n u i patrim oniu, ce include
ş i datoriile ce p o t fi e valuate în b a n i ş i aparţin acesteia.
De a s e m e n e a , n o ţiu n e a de p a trim o n iu e ste u tiliza tă în d iv e rs e acte n o rm a tive
sp e cia le , prin ca re se d e te rm ină regim ul ju rid ic al unor anum ite categorii de bunuri,
ădO D tafe în a in te de in tra re a în viaoare a noului Cod c iv ir J. A stfel, art. 1 alin. (2) din *10

[1] A se vedea art. 116 şi urm. din C onvenţia N aţiunilor U nite asupra dreptului m ării din
10 decem brie 1982, cunoscută sub denum irea de C onvenţia de la M ontego Bay; această
conve n ţie a fost ratificată de R om ânia prin Legea nr. 110 din 10 octom brie 1996 (M. Of.
nr. 300 din 21 noie m b rie 1996); cu p rivire la noţiunea de patrim oniu com un al um anităţii, a
se ve d e a J. C om bacan , S. S u r , D ro it in te rn a ţio n a l public, 8e ed., M ontchrestien, Paris,
2008, p. 410-411.
121 D upă cum se ştie, noul Cod civil al Rom âniei, respectiv Legea nr. 287/2009 privind
Codul civil a fost publicată în M. Of. nr. 511 din 24 iulie 2009, m odificată prin Legea nr. 71
din 3 iunie 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of.
nr. 409 din 10 iunie 2011), rectificată în M. Of. nr. 427 din 17 iunie 2011 şi în M. Of. nr. 489
din 8 iulie 2011 şi republicată în M. Of. nr. 505 din 15 iulie 2011. U lterior republicării, noul
Cod civil a fost m odificat prin Legea nr. 60 din 10 aprilie 2012 privind aprobarea O rdonanţei
de urgenţă a G uvernului nr. 7 9 /2 0 1 1 pentru reglem entarea unor m ăsuri necesare intrării în
vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of. nr. 255 din 17 aprilie 2012), rectificat
în M. Of. nr. 246 din 29 aprilie 2013 şi m odificat prin Legea nr. 138 din 15 octom brie 2014
pentru m odificarea şi com pletarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă,
2 D re p tu rile re ale p rin cip a le

Legea nr. 182 din 20 octom brie 2000 privind protejarea patrim oniului cultural naţio­ tului, sau de interes
nal m obil, republicată*111, dispune că ansam blul bunurilor ce reprezintă o m ărturie şi public, aparţine ccrn
o expresie a valorilor, credinţelor, cunoştinţelor şi tradiţiilor aflate în continuă evo­ Din puncta za
luţie, precum şi toate elem entele rezultate din interacţiunea, de-a lungul tim pului, scoase d in
între factorii um ani şi cei naturali, bunuri identificate ca atare.ţconstituie p atrim oniul tate asupra lo r ezia
cultural natipnalj indiferent de regim ul de proprietate asupra acestor bunuri. vă, terenurile a - zc
Tot astfel, Legea m uzeelor şi colecţiilor publice nr. 311 din 23 iulie 2003, repu­ mun, dacă prin ez-e
blicată121, prevede că patrim oniul fnpzeş l este alcă tuit din totalitatea bunurilor, Aşadar, p a te r y
drepturilor-şi obligaţiilor cu caracter patrim onial ale unui m uzeu sau, după caz, ale evocă un a n s a ~ z _
colecţiilor publice, bunuri ce se pot afla în proprietate publică sau în proprietate de patrim oniu, u a ie
privată [art. 8 alin. (1)]. Mai mult, art. 2 lit. b) din această din urm ă lege dispune că ea specifică şt r :e :
ansam blul de bunuri culturale şi naturale, constituit în mod sistem atic şi coerent de R ăspunsul a a:*
către persoane fizice sau juridice de drept public ori de drept privat, alcătuieşte o aşa cum îi este
colecţie; în m ăsura în care colecţiile sunt accesibile publicului şi specialiştilor, raţii de studen: C c
indiferent de titularul dreptului de proprietate, şi reunesc bunuri sem nificative prin drept civil la Fac-Tz
valoarea lor artistică, docum entară, istorică, ştiinţifică, culturală şi m em orialistică, m arilor săi îna =
acestea sunt publice. De asem enea, colecţiile de astfel de bunuri aflate în proprie­ rincescu şi M. E esc
tatea privată a persoanelor fizice sau a persoanelor juridice de drept privat sunt de drept civil de - i
colecţii private, ce pot fi accesibile publicului şi specialiştilor num ai cu acordul cetării juridice ror-â-
deţin ăto rilor acestora (art. 3 din Legea nr. 311/2003, republicată). facţie cel puţin oous
Fără a face referire la o anum ită ram ură de drept, uneori, în legislaţia noastră o privind dreptur: e
grupare de bunuri, de valori care au aceeaşi natură sau acelaşi regim ju ridic poate aceleiaşi maten a e
fi desem nată prin noţiunea de fond. Astfel, art. 1 din Legea nr. 18 din 19 februarie mai m ulte ediţii, a ot
1991 a fondului funciar, republicată131, cu m odificările ulterioare, dispune că terenurile în concepţia ~ z i
de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de analiză, cercetarea i
dom eniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar a l României. lu r ld ic ă civiiă p r in ţ i
lSau,_potriYit art. 1 din Legea nr. 46 din 19 m artie 2008 - Codul silvic141, tota lita­ ţinutul raportului k a |
tea pădurilor, terenurilor destinate îm păduririlor, a celor care servesc nevoilor de care an arţin sir t a r t
cultură, producţie sau adm inistraţie silvică, a iazurilor, a albiilor pâraielor, a altor obligaţiile corela:., a (
terenuri cu destinaţie forestieră şi neproductive, cuprinse în am enajam ente silvice nepatrim oniale := -a
la data de 1 ianuarie 1990 sau incluse în acestea ulterior, în condiţiile legii, consti­ In principiu, drept
tuie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naţional, care, ridic civil şi, de acea
potrivit art. 3 din acelaşi cod, este, după caz, proprietate publică sau privată şi zate. Bunăoară. L~e
reprezintă un bun de interes naţional. re şi în cadrul altor
A lte ori,%o grupare de bunuri care au aceeaşi natură sau acelaşi regim juridic turile de creaţie -'e -
poate fi desem nată prin noţiunea de dom eniu. Spre exem plu, art. 4 din Legea fo n ­ Pentru d e fir 'e=
dului funcia r prevede că terenurile pot face obiect al dreptului de proprietate privată drepturile ş i obliga-
sau al altor drepturi reale ce au ca titulari persoane fizice sau juridice ori pot apar­ niale. C ercetarea or;
ţine dom eniului p u b lic sau dom eniului privat. Dom eniul public poate fi de interes
naţional, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparţine sta-
[1) A se vedea V. S~
Ed. Hum anitas, Bucun
precum şi pentru m odificarea şi com pletarea unor acte norm ative conexe (M. Of. nr. 753 din Bucureşti, 2009; V S~
16 octom brie 2014). Bucureşti, 2013.
111 M. Of. nr. 259 din 9 aprilie 2014. 121 A se vedea E C
[2] M. Of. nr. 207 din 24 m artie 2014. Beck, Bucureşti, 2009
131 M. Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998. 131 A se vedea C. !
l4] M. Of. nr. 238 din 27 m artie 2008. reale, Ed. D idactică ş
I. P a trim o n iu l 3

tului, sau de interes local, caz în care proprietatea, de asem enea în regim de drept
public, aparţine com unelor, oraşelor, m unicipiilo r sau judeţelor.
Din punctul de vedere al regim ului juridic, terenurile din dom eniul public sunt
scoase din circuitul civil,.dacă prin lege nu se prevede altfel, iar dreptul de proprie­
tate asupra lor este im prescriptibil [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991].»Dimpotri­
vă, terenurile din dom eniul privat al statului sunt supuse dispoziţiilor de drept co­
m un, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 6 din Legea nr. 18/1991, republicată).
Aşadar, patrim oniu, colecţie, fond, dom eniu su nt noţiuni c a re, în m od_evjdent, .
evocă un ansam blu, o totalitate de bunuri. T otuşi, pe noi ne interesează noţiunea
ae patrim oniu. C a re este punctul de plecare pentru a o putea defini astfel cum este
ea specifică ştiinţei dreptului civil?
R ăspunsul la această întreba re a fost dat de o m anieră lim pede şi precisă -
aşa cum îi este întreag a operă ştiin ţifică - de profesorul nostru şi al atâtor g en e­
raţii de studenţi C onstantin Stătescu, cel care a ilustra t ani în şir cursurile de
drept civil la F acultatea de D rept a U n iversităţii din B ucureşti. C ontinuând opera
m arilor săi înain taşi - între care îi am intim aici pe profesorii Tr. lonaşcu, N. Ra-
rincescu şi M. Eliescu - , profesorul Stătescu a insuflat pasiunea şi exigenţele şcolii
de drept civil de la facultatea noastră şi celor care fac parte în prezent din elita cer­
cetării juridice rom âneşti în m aterie. Nu putem decât să salutăm cu im ensă satis­
facţie cel puţin două depline reuşite recente: im presionantul tratat de drept civil
privind drepturile reale, precum şi cartea din 2009 (actualizată în 2013) consacrată
aceleiaşi m aterii ale profesorului Valeriu S toica111 şi cursul universitar în m aterie, în
mai m ulte ediţii, al profesorului Eugen C helaru de la U niversitatea din P iteşti121.
în concepţia profesorului Stătescu. ştiinţa d reptului civil ara r a nhippt, m ..iţim *
analiză, cercetarea raportu lui ju rid ic civil ca relaţie socială reglem entată de norm a
juridică civilă, privit în elem entele sale structurale: s u b ie c te ^ n p n u t, o b ie c P ]. Con-
ţinutul raportului juridic civil e ste d a t de drep tu rile subiecţive si obligaţiile corelative
pflfft Aparţin cnhio^ilr>r r iu iL A r ştia ră Hrpntnrilft siihiprtivp şj
obligaţiile corelative pot fi patrim oniale, adică au un conţinut econom ic, şi personal-
nepatrim oniale, care nu a u un asem enea conîin uL—
In principiu, drepturile personal-nepatrim oniale privesc subiectele raportului ju ­
ridic civil şi, de aceea, sunt cercetate legate de acestea, fără a fi însă astfel epui­
zate. Bunăoară, unele dintre drepturile personal-nepatrim oniale sunt avute în vede­
re şi în cadrul altor ram uri ale dreptului privat, cum ar fi dreptul fam iliei sau drep­
turile de creaţie
f intelectuală.
Pentru definirea noţiunii de patrim oniu este evident că ne interesează num ai
drepturile ş i obligaţiile subiective care au o valoare econom ică, adică cele pa trim o ­
niale. C ercetarea drepturilor subiective patrim oniale şi a obligaţiilor corelative poate

m A se vedea V. S t o ic a , D rept civil. D repturile reale principale, voi. I, 2004, voi. II, 2006,
Ed. H um anitas, Bucureşti; V. S t o ic a , Drept civil. D repturile reale principale, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2009; V. S t o ic a , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
[2] A se vedea E. C h elar u , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 3-a, Ed. C.H.
Beck, Bucureşti, 2009 şi ed. a 4-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2013.
[3) A se vedea C. S tă te s c u , D rept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. D repturile
reale, Ed. D idactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970.
4 D re p tu rile re ale p rin cip a le

fi făcută însă în două m oduri111. Ele pot fi cercetate separat, unul câte unul, ca apar­ M ult mai nu~e~ra
ţinând unui anum it subiect de drept, deci unui anum it titular. Ele pot fi drepturi reale de drept civil în e g s
sau drepturi de creanţă. Dar pot fi cercetate şi ca un ansam blu, ca o universalitate cea din ultim ii a r ori
ju rid ică ce aparţine unui subiect de drept, fără a mai avea în vedere identitatea tăţilor com ercia e " s
fiecărui drept sau a fiecărei obligaţii în parte, conştienţi fiind că ansa m blul este public, cum s e -:
alcătuit din acestea. ciaţiile cu scop ucral
Printr-o asem enea încercare de reunire a tuturor drepturilor subiective cu conţi­ berale autorizare ort
nut econom ic şi a obligaţiilor corelative ajungem la o noţiune care realizează sin­ rii publici etc ~ re
teza lor, adică la noţiunea de patrim oniu. autorizate să des'âs.:
întreprinderi ind . o l î
2. N o ţiu n e a de p a trim o n iu în le g is la ţia c iv ilă . în legislaţia civilă rom ână nu a ele pot fi consu:e*e :
existat şi nu există o definiţie a noţiunii de patrim oniu. R edactorii C odului civil ro­ în chip firesc re
mân de la 1864, în prezent abrogat121, după m odelul celui francez de la 1804, i-au doua ju m ătate a sec:
acordat puţină im portanţă. Nu este m ai puţin adevărat că această noţiune nu îi era prin luarea în oc"s<:
străină fostului Cod civil, care făcea referiri la ea im plicit sau explicit. legislaţiei n o a s re c .
C e a m a i generală referire la noţiunea de..patrim aaju^«-de o m anieră im plicită - m ult mai ,,preze-:â'
era făcută în art. 1718 fostul C. civ., potrivit cu care „oricine este obligat personal unor dispoziţii c e - e r
este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, m obile şi im obile, de trei articole - a r.
'p reze nte ş n /iito a ră "1 . I rim iterea pe care o fkce a vechiul Cod civil la toate bunurile n u tu l noţiunii ce r e:
ce aparţin debltoriiTuT „prezente şi viitoare” , cu care acesta garanta îndeplinirea sale juridice.
obligaţiilor asum ate faţă de creditorul său, avea în vedere totalitatea bun urilor După ce în c*- —.
acestuia, universalitatea lor, privită ca atare. Fostul Cod civil se referea explicit la ju ridică este titulară
această noţiune atunci când reglem enta aşa-num ita separaţie de patrim onii. Po­ riile acesteia evaJua
trivit art. 781 fostul C. civ., creditorii unei persoane care a decedat puteau cere „s e ­ unei persoane ceea
paraţia p a trim oniului defunctului de acela a l eredeluf', cu scopul de a nu se produ­ zurile ş i în con o * e
ce confuziunea - în sensul de reunire - între patrim oniul pe care l-a lăsat persoana patrim onii de aferra:
decedată şi patrim oniul propriu al m oştenitorului ei. P rocedând astfel, adică sepa­ ilor Titlului IV a -
rând - în m âinile succesorului - patrim oniul acestuia de cel al d e fu n ctu lu ifcre d ito rii unei p ro fe sii a u to rz i
succesorali urm ăreau să se asigure că se vor putea îndestula din bunurile care au a celaşi ca ra cte - ~e
aparţinut defunctului, fără a fi în concurenţă cu propriii creditori ai m oştenitorului. texte ale noule C-rc
Dacă nu ar proceda astfel, adică dacă nu ar provoca - repetăm : în m âinile succe­ organelor care 2s *cl
sorului - separaţia de patrim onii, cele două m ase patrim oniale având ca unic titular şi să m enţină sar-ar
pe m oştenitor - cea m oştenită şi cea proprie - s-ar uni, şi-ar pierde identitatea, cu în prezenţa ur e a
consecinţa pentru creditorii succesorali că vor veni în concurs cu creditorii proprii ai patrim oniul pe^scari
m oştenitorului. actului de înf; -ra re
în fostul Cod civil, noţiunea de „separaţie de patrim onii” m ai era întâlnită în
art. 784 şi în art. 1743 din m ateria privilegiilor141. acţiunii oblice, i r ~~\tz
de p a rta ju l s u c c e s o r
din b u n u rile ^ o ş r e - r i
111 A se vedea T r . Io n a ş c u , S. B r ăd ean u , D repturile reale principale în R epublica S ocia­ a fi p re z e n ţi ia p a r ta u
listă R om ânia, Ed. A cadem iei, Bucureşti, 1978, p. 13. ■ P o trivit a r. a r '
[2] La data intrării în vigoare a noului Cod civil - 1 octombrie 2011 - , prin dispoziţiile art. 230 nr. 1 3 4 /2 0 1 0 p riv n e C
din Legea nr. 71 din 3 iunie 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind ori prin le g i ş o r - a ~e
Codul civil, a fost abrogat Codul civil din anul 1864 (cu excepţia art. 1169-1174 şi art. 1176- le com erciaie o~ a <
1206, care au fost abrogate la intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă - 15 consideră a fi 'a ce ra <
februarie 2013). reglem entată regtem e
[3] O dispoziţie asem ănătoare se regăseşte în art. 2324 alin. (1) NCC. u lte r io a r e =re c re ~
[4] Este de reţinut că noul Cod civil nu mai reglem entează separaţia de patrim onii. însă, o d a tă cu in tra re a *- #
potrivit art. 1107 NCC, creditorii unui succesibil pot accepta m oştenirea acestuia, pe calea c a tă în M. O f r r 5 -5
I. P a trim o n iu l 5

M ult m ai num eroase sunt referirile la noţiunea de patrim oniu în sensul ei tehnic
de drept civil în legislaţia civilă adoptată în ţara noastră după anul 1950, în special
cea din ultim ii ani, prin care au fost reglem entate organizarea şi funcţionarea socie­
tăţilor com erciale111, societăţilor cooperative, ale unor categorii de subiecte de drept
public, cum sunt unităţile adm inistrativ-teritoriale, ori de drept privat, precum aso­
ciaţiile cu scop lucrativ şi fundaţiile, ale organizaţiilor profesionale ale profesiilor li­
berale autorizate, precum avocaţii, m edicii, arhitecţii, executorii judecătoreşti, nota­
rii publici etc., în reglem entările aplicabile regim ului ju ridic al persoanelor fizice
autorizate să desfăşoare activităţi econom ice, precum şi cel al agenţilor econom ici,
întreprinderi individuale şi de fam ilie. Nu vom insista asupra acestor reglem entări,
ele pot fi consultate cu uşurinţă în diverse m oduri.
în chip firesc, pe baza dezvoltărilor din literatura juridică, în special cea din a
doua jum ătate a secolului trecut şi din prim ele două decenii ale acestuia, precum şi
prin luarea în considerare a norm elor în m aterie din diverse acte norm ative ale
legislaţiei noastre civile, chiar fără a fi definită ca atare, noţiunea de patrim oniu este
m ult mai „prezentă” în dispoziţiile noului Cod civil rom ân. Astfel, Titlul I consacrat
unor dispoziţii generale din C artea I ce reglem entează m ateria pe rso a n e lo r cuprin­
de trei articole - art. 31-33 - extrem de im portante, de natură a contura atât conţi­
nutul noţiunii de patrim oniu, cât şi, aşa cum vom arăta mai departe, caracterele
sale juridice.
După ce în prim ul alineat al art. 31 NCC se arată că orice persoană fizică sau
ju ridică este titulară a unui patrim oniu care cuprinde toate drepturile şi toate dato­
riile acesteia evaluabile în bani, alin. (2) al aceluiaşi text dispune că patrim oniul
unei persoane poa te face obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiuni n u m a i în ca ­
zurile ş i în condiţiile prevăzute de lege. A rticolul 31 alin. (3) NCC enum eră ca fiind
patrim onii de afectaţiune m asele patrim oniale fiduciare constituite potrivit dispoziţi­
ilor Titlului IV din C artea a lll-a a noului Cod civil, patrim oniile afectate exercitării
unei p ro fe sii autorizate, precum şi alte p a trim onii determ inate p o trivit le g ii ca avân d
acelaşi caracter. Pe lângă fiducie, noţiunea de patrim oniu este evocată şi în alte
texte ale noului Cod civil român. Astfel, art. 214 alin. (1) NCC dispune că m em brii
organelor care asigură adm inistrarea unei persoane juridice au obligaţia să asigure
şi să m enţină separaţia între p atrim oniul acesteia ş i p ro p riu l lo r p a trim oniu; suntem
în prezenţa unei sepa raţii de patrim onii, de natură să îm piedice confuzia între
patrim oniul persoanei juridice şi cel al persoanelor fizice care, potrivit statutului ori
actului de înfiinţare a persoanei juridice, au calitatea de m em bri ai organelor de *1

a cţiunii oblice, în lim ita îndestulării creanţei lor. De asem enea, potrivit art. 1156 NCC, înainte
de partajul succesoral, creditorii personali ai unui m oştenitor nu pot urm ări partea acestuia
din bunurile m oştenirii, dar pot cere partajul în num ele debitorului lor m oştenitor, pot pretinde
a fi prezenţi la partajul prin bună învoială, după cum pot interveni în procesul de partaj.
[1] Potrivit art. art. 77 din Legea nr. 76 din 24 mai 2012 pentru punerea în aplicare a Legii
nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă (M. Of. nr. 365 din 30 mai 2012), „O ri de câte
o ri prin le g i ş i p rin alte acte norm ative se face trim itere la Legea nr. 31/1990 priv in d societăţi­
le com erciale o ri la «societatea com ercială/societăţile com erciale», după caz, trim iterea se
consideră a fi făcută la Legea s o c ie tă ţilo r nr. 31/1990 ori, după caz, la «societatea/societăţile
reglem entată/reglem entate de Legea nr. 31/1990, republicată, cu m odificările ş i com pletările
ulterioare»". Precizăm că Legea nr. 76/2012 a intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013,
odată cu intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă (Legea nr. 134/2010, republi­
cată în M. Of. nr. 545 din 3 august 2012).
6 D re p tu rile re ale p rin cip a le

adm inistrare a activităţii acesteia. Urm are a existenţei acestei separaţii de patrim o­ perm anente fiu r _ a -
nii, creditorii personali ai adm inistratorilor nu vor putea urm ări bunurile din patrim o­ putem defini p a t '- o
niul persoanei juridice a căror adm inistrare o asigură, după cum , în principiu, nom ică ce apa r t - - r
creditorii persoanei juridice nu vor putea urm ări bunurile din patrim oniul propriu al Nu este singura :
adm inistratorului ei[1l şi S. Brădeanu -a_
De asem enea, noţiunea de patrim oniu apare şi în alte texte ale noului Cod civil econom ică, a b u -_ "î
român, precum art. 1114 alin. (2), care dispune că m oştenitorii legali şi legatarii ale cărei nevoi sa_ s
universali sau cu titlu universal răspund pentru datoriile şi sarcinile m oştenirii num ai M enţionăm că., ir
cu bunurile din patrim oniul succesoral, proporţional cu cota fiecăruia; art. 1624, potrivit mai veche, în nc: _n
căruia în cadrul aceluiaşi raport obligaţional nu poate opera confuziunea între cali­ ţinut econom ic ca 01
tatea de creditor şi cea de debitor, atunci când creanţa şi datoria se găsesc în ace ­ o noţiune juric că a
la şi patrim oniu, d a r în m ase de bun uri diferite-, art. 1920, care prevede că, în exe­ elem ente intelec*_a<
cutarea obligaţiilor faţă de creditorii societăţii, fiecare asociat răspunde cu propriile incorporale, iar d
sale bunuri proporţional cu aportul său la patrim oniul social, num ai în cazurile în dreptul nostru c . i j
care creditorul social nu a putut fi îndestulat din bunurile com une ale asociaţilor; nitiv, toate d re p :_ ' e
art. 792 din m ateria adm inistrării bunurilor altuia, potrivit cu care are această cali­ le sau incorpora a :<
tate persoana îm puternicită prin legat ori prin convenţie cu adm inistrarea unuia sau m enţionarea l or df
mai m ultor bunuri, a unei m ase patrim oniale ori a unui patrim oniu ce nu îi aparţine,
în m od im plicit, preluând dispoziţia care era cuprinsă în art. 1718 fostul C. civ. ro­ —4. C lasificarea <
mân, în prezent abrogat, noţiunea de patrim oniu este evocată şi de art. 2324 este de reţinut. i
alin. (1) NCC, potrivit cu care cel care este obligat personal răspunde cu toate conţinut e co n o ~ : :
bunurile sale, m obile şi im obile, prezente şi viitoare, acestea servind drept garanţie aceasta î n ş e a l ă
com ună a creditorilor săi, constituind, aşadar, ceea ce se denum eşte a fi gajul nepatrim oniale. z j ~
gen era l a l creditorilor chirografari. etc. îm prejurarea ză
într-o creanţă în o e
3. D e fin iţia p a trim o n iu lu i121. în fostul Cod civil rom ân de la 1864 nu a existat o de natură să p_- â
definiţie a noţiunii de patrim oniu. Ea nu se regăseşte nici în reglem entările cuprinse dreptului la on o a 'e
în noul Cod civil*2[3]4. Sim pla evocare a unor m enţiuni din legislaţia noastră civilă în soană poate c o r î n ­
vigoare privitoare la noţiunea de patrim oniu ne conduce în chip netăgăduit la ideea drept subiectiv pe"s
că acesta presupune, p rin el însuşi, o însum are de drepturi şi obligaţii cu conţinut niul acestei pe^c-an
econom ic ce aparţin unui subiect de drept, persoană fizică sau juridică. Cum s-a în cuantum ul s :a 3 i’
spus, patrim oniul „nu m ai presupune luarea în considerare a drepturilor şi obligaţi­ urm are a a tin g e ' d
ilor concrete pe care subiectul de drept le are la un m om ent dat, ci ansam blul ne întotdeauna Si
acestor drepturi şi obligaţii, privite fără luarea în considerare a individualităţii lor”t4]. tive ce aparţin aces:
El este asem ănător unui „adevărat recipient, al cărui conţinut poate fi supus unei în al doilea râ rz
avem încă în vedea
l1] Efectele acestei separaţii de patrim onii sunt asem ănătoare cu cele pe care le produce în drepturi rea e ş :
aceeaşi separaţie reglem entată de art. 781 vechiul C. civ., care îm piedica a se produce patrim oniului.
confuzia între patrim oniul lui de cuius şi cel al m oştenitorilor săi, în beneficiul creditorilor în sfârşit, sp*e :
personali ai acestora. bunurilor care. Ql z 4
[2] A se vedea şi I. L u lă , U nele problem e p rivin d noţiunea de patrim oniu, în Dreptul
nr. 1/1998, p. 13 şi urm.; a se vedea, de asem enea, O. U n g u r ean u , C. M u n tean u , Tratat de
drept civil. Bunurile. D repturile reale principale, Ed. Ham angiu, Bucureşti, 2008, p. 1-4; [1J Ibidem.
I. S fe r d ian , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. H am angiu, Bucureşti, 2013, p. 5 şi [2] A se vedea ş C
urm. român, voi. I, Ed. - 5
[3] în sens contrar, a se vedea D. C ig an , M. E ftim ie , în N oul C od civil. Com entarii, doctri­ 131 T r . Io n aşc l S î
nă ş i jurisprudenţă. Voi. I. Art. 1-952, Ed. H am angiu, Bucureşti, 2012, p. 60-61; în realitate, 141 A se vedea . S
art. 31 NCC nu defineşte patrim oniul, ci îi determ ină conţinutul. [51 în acest se~s :
[4] C. S t ă te s c u , op. cit., p. 484. ed. a 3-a re v ă z irâ ş.
I. P a trim o n iu l 7

perm anente fluctuaţii, fără ca existenţa recipientului să fie afectată”111. A şa fiind,


putem defini patrim oniul ca fiind totalitatea drepturilo r ş i o b liga ţiilor cu valoare eco­
nom ică ce aparţin unui subiect de d re p ß .
Nu este singura definiţie care s-a dat patrim oniului. Astfel, profesorii Tr. lonaşcu
şi S. Brădeanu l-au definit ca „totalitatea drepturilor şi obligaţiilor având valoare
econom ică, a bunurilor la care se referă aceste drepturi, aparţinând unei persoane,
ale cărei nevoi sau sarcini este destinat să le satisfacă”131.
M enţionăm că, în concepţia profesorului Stoica, cu referire la doctrina franceză
mai veche, în noţiunea de patrim oniu ar intra num ai drepturile şi obligaţiile cu con­
ţinut econom ic ca bunuri incorporale. în acest sens, el susţine că „patrim oniul este
o noţiune juridică, deci o realitate intelectuală. Ca urm are, el poate fi form at tot din
elem ente intelectuale, adică din drepturi şi obligaţii patrim oniale, respectiv bunuri
incorporale, iar nu din bunurile m ateriale corporale”*141. Este însă de observat că în
dreptul nostru civil drepturile patrim oniale sunt considerate ca fiind bunuri. în defi­
nitiv, toate drepturile şi obligaţiile cu caracter econom ic se referă la bunuri corpora­
le sau incorporale ori sunt ele însele bunuri. De aceea, se poate lesne renunţa la
m enţionarea lor în definiţia patrim oniului.

- 4 . C la s ific a re a e le m e n te lo r p a trim o n iu lu i. Cu privire la această problem ă,


este de reţinut, mai întâi, că, dacă patrim oniul cuprinde drepturile şi obligaţiile cu
conţinut econom ic ce aparţin unei persoane, deci care pot fi exprim ate în bani,
aceasta înseam nă autom at înlăturarea din cuprinsul lu i a drepturilo r personal-
nepatrim oniale, cum ar fi dreptul la num e, dreptul la onoare, dreptul la reputaţie
etc. îm prejurarea că atingerea adusă unui asem enea drept s-ar putea concretiza
într-o creanţă în despăgubiri, adică într-un elem ent activ al patrim oniului, nu este
de natură să pună în discuţie această înlăturare. Spre exem plu, atingerea adusă
dreptului la onoare al unei persoane prin afirm aţii calom nioase despre acea per­
soană poate conduce la obligarea celui care le-a făcut la plata, către cel al cărui
drept subiectiv personal-nepatrim onial a fost atins, a unei despăgubiri. în patrim o­
niul acestei persoane vom găsi dreptul de creanţă îm potriva autorului faptei ilicite,
în cuantum ul stabilit de instanţă sau de părţi. Dar o asem enea creanţă apare ca
urm are a atingerii dreptului personal-nepatrim onial care, în această calitate, răm â­
ne întotdeauna în afara patrim oniului, aşa cum este cazul tutu ror drepturilor subiec­
tive ce aparţin acestei categorii.
în al doilea rând, când vorbim despre clasificarea elem entelor patrim oniului, nu
avem încă în vedere nici cunoscuta clasificare a drepturilor subiective patrim oniale
în drepturi reale şi drepturi de creanţă, deşi este evident că acestea dau conţinutul
patrim oniului.
în sfârşit, spre deosebire de alţi autori[5], nu avem în vedere nici clasificarea
bunurilor care, după părerea noastră, constituie m aterie de cercetare pentru teoria

111 Ibidem .
121 A se vedea şi C. H a m a n g iu , I. R o setti -B ălăn e s c u , A l . B ă ic o ian u , Tratat de drept civil
rom ân, voi. I, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1996, p. 522; E. C h elar u , op. cit., p. 6.
[3! T r . Io n a ş c u , S. B r ăd ean u , op. cit., p. 13.
141 A se vedea V. S to ic a , op. cit., p. 13.
151 în acest sens, a se vedea O. U n g u r ean u , C. M u n tean u , D rept civil. D repturile reale,
ed. a 3-a revăzută şi adăugită, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 51 şi urm .; de asem enea, a
8 D re p tu rile re ale p rin cip a le

raportului juridic civil şi are a fi analizată la obiectul acestuia atunci când se vor­ iP a s iv u l p a tn r c n
beşte despre obiectul derivat al raportului juridic civil111. are o anum ită p e ~ ’
Dacă drepturile şi obligaţiile cu conţinut econom ic îşi pierd identitatea, „se to ­ transm ite sau a cc
pesc” în cadrul patrim oniului, nu mai puţin drepturile alcătuiesc ceea ce denum im prestaţie pozitivă,
activu l patrim onial, iar obligaţiile p a sivu l acestuia. Deci cuprinsul patrim oniului, ca în lipsa acestei oW
expresie contabilă, este dat de un activ ş i p a sivu l c o re s p u n z ă to r.
A ctivu l pa trim o n ia l cuprinde toate drepturile subiective ce au valoare econom i­
că, deci exprim abile în bani. Astfel, poate fi vorba despre: dreptul de proprietate Secţiune i
asupra anum itor bunuri, dreptul de superficie asupra unui teren, dreptul de uzufruct
asupra unor bunuri, acestea ca drepturi reale; dreptul de a se restitui sum a îm pru­ 5. P a trim o n iu l
m utată, dreptul de a folosi bunul îm prum utat de cineva, dreptul de a prim i preţul d i drepturile şi o t :
asupra lucrului vândut cuiva, dreptul de a utiliza energia electrică în urm a încheierii privite însă în fora
unui contract de furnizare a acesteia etc., ca drepturi de creanţă sau drepturi p e r­ titatea fiecărei o t
sonale. ju rid ică , cu două şoc
La rândul său,(activul, din punct de vedere econom ic, poate fi îm părţit în capital _ ă l drepturile şT ci
şi v e n itu r i. C apitalul reprezintă expresia valorică a unor bunuri ce fac parte din m ând un tot u n -:a '
patrim oniul unei persoane. El poate fi productiv, adică producător de venituri - un “ 3TTntr-o grupare ;e -
im obil care a fost închiriat şi produce chirii, un num ăr de acţiuni reprezentând b) drepturile & a
participarea la constituirea capitalului social al unei societăţi şi care vor produce distincte de univers
dividendeţ un num ăr de obligaţiuni cum părate de la o societate care le-a em is şi aceste d re p ţy â ^ u flll
care vor produce dobândă, o sum ă de bani îm prum utată unei anum ite persoane şi care existătindiferert
care şi ea va produce dobândă - , sau neproductiv, cum ar fi o bibliotecă de cărţi, V P atrim oniul este“
un im obil locuit de proprietar etc. Nim ic nu îm piedică titularul să schim be natura independent de voir
acestui capital şi să îl facă din productiv neproductiv sau din neproductiv productiv. ■—flS ceea ce se de-_
Spre exem plu, la expirarea contractului de închiriere, proprietarul nu mai închiriază universalitate de *i= r
im obilul sau, invers, se hotărăşte să închirieze o parte din im obil pe care el însuşi o de regulă pro p rie ta
locuieşte. ei, prim eşte o a r _ r
La rândul lor, veniturile reprezintă resurse periodice care sunt realizate de o soană decide să . =•
anum ită persoană şi care fac să intre în patrim oniul acesteia valori apreciabile în spune că, în aceasp
bani[4]. V eniturile pot avea origine diversă. De regulă, ele constau în sum e de bani că nu interesează m
obţinute prin exploatarea unui bun productiv, cum ar fi chiriile încasate prin închirie­ sează că toate câ'T •
rea unui im obil, dividendele produse de acţiunile unei societăţi, dobânzile unor ea este un elem er :
sum e îm prum utate, salariul etc. Dar veniturile pot consta şi în bunuri în natură, cum nează pe exem p -
ar fi produsele obţinute prin arendarea unei suprafeţe de teren. nea.
După cum s-a oc
salităţi de fapt este .
se vedea dezvoltarea aceleiaşi concepţii în Tratatul de d rept civil al aceloraşi autori, citat o totalitate, iar ‘
mai sus, p. 48 şi urm. principiul libertăţi se
[1] A se vedea G h . B e leiu , D rept civil. Introducere în dreptul civil. S ubiectele dreptului tate de fapt nu nL~=
civil, Ed. Ş ansa SRL, Bucureşti, 1998, p. 98. ce are im portanţă e
121 Este raţiunea pentru care uneori patrim oniul este definit ca expresiunea contabilă a
bunuri ca atare*23-.
tuturor puterilor econom ice aparţinând unui subiect „de drept". A se vedea G.N. L u ţe s c u ,
Teoria generală a dre p tu rilo r reale. Teoria patrim oniului. C lasificarea bunurilor. D repturile în orice caz. în s t
reale principale, Bucureşti, 1947, p. 21. versalităţii de fa c: t
[3] A se vedea G . C o r n u , D roit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 5e éd.,
M ontchrestien, Paris, 1991, p. 286-287.
[4! Art. 548 alin. (4) NCC dispune că fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea [1J Spre exem p _ a
unui bun de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, do­ de lege.
bânzile, venitul rentelor şi dividendele. I2‘ A se v e d e a ___
I. P a trim o n iu l 9

- P asivul p atrim onial cuprinde datoriile, obligaţiile evaluabile în bani pe care le


are o anum ită persoană. Datoria poate consta în obligaţia de a da, adică de a
transm ite sau a constitui un drept real, în obligaţia de a face, adică de a executa o
prestaţie pozitivă, sau în obligaţia de a nu face, adică de a nu face ceva, ceea ce,
în lipsa acestei obligaţii, ai fi putut să faci[1].

Secţiunea a 2-a. Caracterele juridice ale patrimoniului

5. P a trim o n iu l e s te o u n iv e rs a lita te j^ i d i c ă - Am arătat că patrim oniul cuprin­


de^ arepiurile şi oDiigaţiTle cu conţinut econom ic ce aparţin unui subiect de drept,
privite însă în totalitatea lor, fără a ne interesa identitatea fiecărui drept sau iden­
titatea fiecărei obligaţii. Aceasta înseam nă că patrim oniul apare ca o universalitate
juridică, cu două c o n s e c in ţe i^ .
a) drepturile şi obligaţiile care alcătuiesc patrim oniul sunt legate între ele, for­
m â n d un tot unitar, nu este exclusă_nici ipoteza în care patrim oniul să fie form at
~d intr-o grupare de m ase de bunuri, fie
b) drepturile si obligaţiile cu conţinut econom ic ce alcătuiesc patrim oniul sunt
distincte de universalitate, aşa încât schim bările care se produc în legătură cu
aceste drepturi şi obligaţii nu pun în discuţie însăşi universalitatea, în ansam blul ei,
care existăfindiferent de m işcările produse în interiorul s ă u
'L.-Patrim oniul este o universalitate juridica', "o universalitate de drept, care există
independent de voinţa titu la ru lu i.a i A rp a stă trăsătură Hpngphpgţp npţ patrim oniul
■ de ceea ce se denum eşte uneori universalitate de fapt. Atunci când vorbim de o
universalitate de fapt, avem în vedere îm prejurarea în care, prin voinţa titularului -
de regulă proprietarul mai m ulte bunuri sunt grupate, iar gruparea, în ansam blul
ei, prim eşte o anum ită destinaţie sau este privită ca atare. Spre exem plu, o per­
soană decide să vândă biblioteca ce îi aparţine sau să o doneze cuiva. Se poate
spune că, în această situaţie, biblioteca form ează o universalitate de fapt, pentru
că nu interesează individualitatea fiecărei cărţi dintre cele ce o com pun, ci intere­
sează că toate cărţile form ează biblioteca ce aparţine proprietarului ei. în orice caz,
ea este un elem ent com ponent al patrim oniului aceleiaşi persoane. La fel se raţio­
nează pe exem plul unor colecţii de tablouri, colecţii num ism atice sau alte asem e­
nea.
După cum s-a observat în mod judicios, esenţială pentru existenţa unei univer­
salităţi de fapt este „voinţa titularului de a privi mai m ulte bunuri în ansam blul lor, ca
o totalitate, iar nu în m od individual” , abordare aflată în deplină concordanţă cu
principiul libertăţii de voinţă. Aşa fiind, o persoană „poate să constituie o universali­
tate de fapt nu num ai din bunuri de acelaşi fel, ci chiar bunuri de gen” , fiindcă ceea
ce are im portantă este num ai voinţa acelei persoanei de a constitui ansam blul de
bunuri ca atare[2l
în orice caz, înstrăinarea unor bunuri individual determ inate din ansam blul uni­
versalităţii de fapt va conduce la dim inuarea ei, deoarece în privinţa acesteia nu

m Spre exem plu, obligaţia de a nu ridica un zid la o înălţim e mai m are decât cea perm isă
de lege.
[2~A se vedea I. L u lă , Ioc. cit., p. 16.
10 D re p tu rile re ale p rin cip a le

operează subrogaţia reală cu titlu particular; preţul nu va lua locul bunului în stră i­
nat.

se defineşte ca un ansam blu în cadrul căruia activul corespunde pasivului” .


U tilitatea universalităţii de fapt ca o com ponentă a patrim oniului unei persoane
este recunoscută în noul Cod civil român, care o consacră in term inis. Potrivit
art. 541 alin. (1 ), co nstituie o universalitate de fapt a n sa m blul b u n u rilo r care aparţin_
ace le ia şi persoSTfe s*1/ ăU o Tfestinaţie com una stabilita p rin voinţa acesteia o ri prin
le g e . A şa d a r pentru a"TT in prezenţa~îJTTgrasemenea universalităţi, textul im pune
‘ două condiţii necesare şi suficiente:
ja ) bunurile care o com pun să aparţină aceleiaşi p e rsoan e;
b) ansam blul acestor bunuri să aibă o destinaţie c o m u n ă *
‘ " c o n sid e ră m Cei la acestea are â fi adăugată o a treia condiţie, anum e destinaţia
com ună a bunurilor să fie păstrată pe toată durata de existenţă a ansam blului,
adică a universalităţii de fapt. Cel de-al doilea alineat al art. 541 NCC perm ite ca
bunurile care alcătuiesc universalitatea de fapt să poată face, îm preună ori sepa­
rat, obiectul u no r acte sau raportu ri ju rid ice distincte. Bunăoară, art. 706 NCC enu-
m eră printre bunurile ce pot face obiect al dreptului de uzufruct o universalitate de
fapt o ri o cotă-parte din aceasta.

6. O ric e p e rs o a n ă are un p a trim o n iu 151 Intr-adevăru calitatea de subiect de


drept civil, de participant la raporturile juridice civile a unei
_______ persoane_________
__________ fizice u iuri-
existenţa unui patrim oniu.
dice se bazează şi pe existenta
Pentru persoanele fizice, acest caracter are valoare de axiom ă. O ricât de sărac
ar fi cineva, are totuşi un m inim um de bunuri ce îi alcătuiesc patrim oniul.
La rândul lor, persoanele juridice sunt titulare ale patrim oniului necesaciodejD li^
/ njrîTscopuiui pentru care au fo st înfiinţate, indiferent care ar fi acesta: econom ic, de
binefacere, de asistenţă m utuală pentru m em brii lor, cultural, sportiv etcJD e altfeC
legea im pune existenţa unui patrim oniu ca una dintre condiţiile esenţiale pen tru în­
să şi exîsfenţă pe rso a n e i juridice. ‘în acest sens, art. 187 NCC dispune că, pe lângă

t1] Tot o universalitate de fapt în dreptul com ercial rom ân este considerat a fi şi fondul de
com erţ. A se vedea S t .D. C ăr p en ar u , Tratat de drept com ercial rom ân, Ed. U niversul
Juridic, Bucureşti, 2009, p. 135; I. D elean u , Fondul de com erţ - consideraţii generale, în
Dreptul nr. 14/2001, p. 73 şi urm .; cu privire la aceeaşi noţiune, a se vedea, de asem enea,
I. D o g a r u , S. C e r c e l , D rept civil. Teoria generală a dreptu rilor reale, Ed. AII Beck, Bucureşti,
2003, p. 8-9.
121 A se vedea G.N. L u ţesc u , op. cit., p. 22.
131 G. C o r n u , op. cit., p. 289.
[41 A se vedea E. C h e lar u , C om entariu, în F l .A. B a ia s , E. C h e lar u , R. C o n stan tin o vic i ,
I. M acovei (coord.), N oul C o d civil. C om entariu pe articole. Art. 1-2664, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2012, p. 587.
[Sl Pentru am ănunte cu privire la această trăsătură a patrim oniului, a se vedea V. S t o ic a ,
op. cit., voi. I, p. 57 şi urm.
I. P a trim o n iu l 11

o organizare de sine stătătoare, orice persoană juridică trebuie să aibă un pa trim o ­


niu propriu, afectat realizării unui scop licit şi m oral, în acord cu interesul general.

7. P a trim o n iu l e ste u n ic . Aceasta înseam nă că fiecare subiect de drept, p e u


sb d iia fizică S ă in u n m , 9ffrun singur patrimoniu. 6HCcM flft ^ rii| lin ii yi ni iii ~
r*" gaţn â'r cuprinde'Sfiăytă. 'd,............... .
r Legea nu perm ite ca acelaşi subiect de drept să fie titularul mai m ultor patrim o­
nii. Faptul că, spre exem plu, în dreptul com ercial rom ân este posibilă constituirea
unei societăţi cu răspundere lim itată cu un asociat unic nu trebuie să ne conducă la
o altă concluzie. Astfel, dacă acest unic asociat al unei asem enea societăţi este o
persoană fizică, nu înseam nă că respectiva persoană apare ca titulară a două
patrim onii: cel propriu şi cel al societăţii al cărei unic asociat este. în realitate, ea
este titulara unui patrim oniu unic, în care vom găsi dreptul pe care îl are asupra
părţilor sociale cu care a contribuit la înfiinţarea unei persoan e ju rid ice distincte, în ­
săşi respectiva societate. La rândul ei, aceasta din urm ă are un patrim oniu propriu,
ca persoană juridică, distinct de cel al asociatului unic iniţiator şi constituitor al so ­
cietăţii. Aceeaşi va fi şi situaţia persoanei fizice autorizate să desfăşoare activităţi
econom ice în tem eiul O .U.G . nr. 44/2008, titulară a patrim oniului propriu, dar şi al
patrim oniului de afectaţiune necesar realizării activităţii econom ice, separat de ga­
jul general al creditorilor ei personali [art. 2 lit. j) din ordonanţă]111.

8. D iv iz ib ilita te a p a trim o n iu lu i121. Dacă patrim oniul este unic, aceasta nu în ­


seam nă că el este şi indivizibil, în sensul că toate com ponentele sale ar avea unul
j> ia c e la ş i regim juridic. Patrim oniul unui subiect de drept poate fi divizibil în mai
m ulte categorii, grupe sau m ase de drepturi şi obligaţii, fiecare dintre acestea
având un regim ju rid ic distinct, în raport cu scopul pentru care o astfel de divizare a
patrim oniului a fost realizată.
T răsătura esenţială a divizibilităţii patrim oniului este consacrată cu valoare de
principiu în art. 31 alin. (2) NCC, care dispune în mod lim pede că patrim oniul unui
subiect de drept, persoană fizică sau juridică, poa te face obiectul unei diviziuni sau
unei afectaţiuni, în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege.
Astfel, orice societate, ca subiect de drept, are un patrim oniu propriu care cu ­
prinde mai m ulte m ase de bunuri - mobile, im obile, fonduri băneşti fiecare având
un regim juridic distinct. Sau o unitate adm inistrativ-teritorlală, ca persoană ju ridică
de drept public, are un patrim oniu propriu, supus şi norm elor juridice de drept civil,
care cuprinde bunuri ce fac parte din dom eniul pub lic de interes local şi bunuri ce
fac pafTg dlh dom eniul orivaL ai a ce ste ia .|ln tim p ce bunurile din dom eniul public
sunt inalienabile, im prescriptibile şi insesizabile, cele din dom eniul privat sunt su ­
puse dispoziţiilo r de drept com un, dacă prin lege nu se prevede altfel*131.
în cazul persoanelor căsătorite, fiecare dintre soţi poate avea în patrim oniul său
atât bunuri proprii, cât şi bunuri com une, potrivit regim ului m atrim onial pe care soţii
şi l-au ales. într-adevăr, în conco rd a n ţa 'cu realităţile social-econom ice, spre deo-

111 A se vedea B. D iam an t , Caracterul depăşit al teoriei patrimoniului unic, în Dreptul


nr. 1/2000, p. 116.
121 Pentru am ănunte, a se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 61 şi urm.
131 A se vedea art. 119-120 din Legea adm inistraţiei publice locale nr. 215 din 23 aprilie
2001, republicată (M. Of. nr. 123 din 20 februarie 2007).
12 D re p tu rile reale p rin cip a le

sebire de dispoziţiile fostului Cod al fam iliei, în prezent abrogat în mod expres, care
niul m o ş te n ito r j «
prevedeau ca unic regim m atrim onial al soţilor com unitatea de bunuri a acestora, bunurilor pe c a r
art. 312 NCC dispune că viitorii soţi au posibilitatea să îşi aleagă regim ul m atrim o­
succesorale, fiecare
nial dintre urm ătoarele regim uri prevăzute de text: com unitatea legală, separaţia de
bunuri sau com unitatea convenţională. 9. D iv iz ib ilita ia
Fără a intra în am ănunte, deoarece m ateria urm ează a fi studiată pe larg la ce în cadrul u n _ a i
dreptul fam iliei, raportat la problem a pusă în discuţie, dacă luăm exem plul situaţiei _ regim ju ridic sp=c*<
în care viitorii soţi au ales ca regim m atrim onial regim ul com unităţii legale, aceştia una ori ma. ~ .
vor avea în patrim oniul lor atât bunuri com une proprietate devălm aşă, cât şi bun uri sensul art. 31 afcn. <
proprii. obiectul une c . c _
Potrivit art. 339 NCC, bunurile dobândite în tim pul existenţei com unităţii legale văzute de ie ce -
de către oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bu n u ri com une în devăl­ trul acestuia ce ~ e
m ăşie ale soţilor. Apoi, art. 340 NCC enum eră categoriile de bunuri ale soţilor care Trebuie să r -a
au ales regim ul com unităţii legale, bunuri ce nu mai sunt com une, ci bu n u ri p ro p rii in term inis în c r c r
ale fiecărui soţ, precum : bunurile dobândite prin m oştenire legală, legat sau dona­ după anul 199G. r s
ţie, cu excepţia situaţiei în care dispunătorul a prevăzut în m od expres că ele vor fi pe baze c o n c u re z i
bunuri com une, bunurile de uz personal, bunurile destinate exercitării profesiei de p ro fe sii liberale, cun
către unul dintre soţi, afară de situaţia în care este vorba despre bunuri elem ente perţii contabili ş ozr
ale unui fond de com erţ ce face parte din com unitatea de bunuri, drepturile patri­ speciale care re g e :
m oniale de creaţie intelectuală, bunurile dobândite ca prem ii ori recom pense, m a­ prevederi p o trfv: c_
nuscrisele operelor ştiinţifice ori literare, indem nizaţia de asigurare, despăgubirile naţie specială, ca d
m ateriale şi m orale obţinute ca urm are a reparării unui prejudiciu suferit de unul fesiei respective că:
dintre soţi şi altele. născut în cadru e:-:
Urm ărirea fiecărei m ase de bunuri de către creditorii soţilor se va putea face, în aprilie 2006 pri\ - c
principiu, asupra m asei de bunuri în legătură cu care s-a născut creanţa, iar în caz vede că „p a trim o n .
de neîndestulare, ei vor putea proceda la urm ărirea bunurilor din cealaltă masă. drepturilor şi oc ca
Astfel, după ce art. 351 NCC enum eră cazurile în care soţii răspund cu bunurile co­ constituit „ca o fre c i,
m une - obligaţiile născute în legătură cu conservarea, adm inistrarea sau dobândi­ creditorilor acestuia’
rea acestora, obligaţiile contractate îm preună, cele asum ate de oricare dintre soţi afectaţiune p r o fe s a
pentru acoperirea cheltuielilor obişnuite ale căsătoriei, repararea prejudiciului cau­ tea sau în folos "ta :
zat prin însuşirea de către unul dintre soţi a unui bun ce aparţine unei terţe persoa­ „pra xisul de m e c c ' i
ne, în m ăsura în care, prin aceasta, au sporit bunurile soţilor - , art. 352 NCC dis­ rilor personale on ce
pune că, dacă aceste obligaţii com une nu au fost acoperite prin urm ărirea bunurilor din 8 noiem brie 210*
com une, soţii vor răspunde solidar cu bunurile proprii. De asem enea, reluând prin­ vede că, în m â s u r
cipiile din fostul Cod al fam iliei, art. 353 NCC arată că bunurile com une ale soţilor alte form e p re v ă z u t
nu pot fi urm ărite de creditorii personali ai unuia dintre soţi; în caz de neîndestulare avea un pa trim o r _
după urm ărirea bunurilor proprii ale soţului debitor, creditorul său personal poate unui patrim oniu p m k
cere partajul bunurilor com une, însă num ai în m ăsura necesară acoperirii creanţei cut în cadrul a c t. tâ
sale. profesia în cadru c<
Sau, potrivit art. 1114 alin. (2) NCC, m oştenitorii legali, legatarii universali şi le­ patrim oniu de a fecte
gatarii cu titlu universal ai unei persoane răspund pentru datoriile şi sarcinile pentru îndestularea
m oştenirii nu m a i cu bunurile din p atrim oniul succesoral, proporţional cu cota-parte aflate în p ro p rie ta ra
din m oştenire ce revine fiecăruia dintre ei, iar art. 1156 alin. (1) din acelaşi cod pre­ nanţă].
vede că, înainte de efectuarea partajului succesoral, creditorii personali ai unui
m oştenitor nu pot urm ări partea acestuia din bunurile m oştenirii, parte rezervată
p rio rita r satisfacerii creditorilor succesorali. A ceste texte exprim ă lim pede ideea că,
cel puţin pentru o perioadă de tim p, prin efectul acceptării unei succesiuni, patrim o­ m M. Of. nr. 372 o n
[2] R epublicată î r V
I. P a trim o n iu l 13

niul m oştenitorului acceptant este divizat în două m ase distincte de bunuri: m asa
bunurilor pe care la avea înainte de acceptarea succesiunii şi m asa bunurilor
succesorale, fiecare având, în aceeaşi perioadă, un regim juridic distinct.

9. D iv iz ib ilita te a p a trim o n iu lu i şi p a trim o n iile de a fe c ta ţiu n e . Din m om ent


ce în cadrul unuia şi aceluiaşi patrim oniu pot exista mai m ulte m ase de bunuri cu
regim ju ridic specific, se recunoaşte posibilitatea ju rid ică pentru titular de a afecta
una ori m ai m ulte m ase patrim oniale realizării unui scop determ inat; acesta este
sensul art. 31 alin. (2) NCC, potrivit cu care patrim oniul unei persoane p o a te face
obiectul une i d iviziun i sau unei afectaţiuni, dar num ai în cazurile şi în condiţiile p re ­
văzute de lege. Aşadar, trăsătura divizibilităţii patrim oniului perm ite crearea, înlăun-
trul acestuia, de m ase patrim oniale distincte, anum e patrim oniile de afectaţiune.
T rebuie să reţinem că noţiunea de patrim oniu de afectaţiune a fost consacrată
in term inis în dreptul civil rom ân înainte de adoptarea noului Cod civil. într-adevăr,
după anul 1990, trecerea ţării noastre la econom ia de piaţă a im pus organizarea
pe baze concurenţiale a unor profesii care, prin natura lor, sunt considerate a fi
p ro fe sii liberale, cum ar fi cele de avocat, m edic, executor judecătoresc, notar, ex­
perţii contabili şi contabilii autorizaţi, practicienii în insolvenţă etc. Actele norm ative
speciale care reglem entează statutul celor ce practică asem enea profesii conţin
prevederi potrivit cu care bunuri din patrim oniul acestor persoane prim esc o desti­
naţie specială, ca patrim oniu de afectaţiune; ele vor servi atât la exercitarea pro­
fesiei respective, cât şi la eventuala îndestulare a creditorilor ale căror creanţe s-au
născut în cadrul exerciţiului profesiei. Astfel, art. 60 lit. h) din Legea nr. 95 din 14
aprilie 2006 privind reform a în dom eniul sănătăţii111, cu m odificările ulterioare, pre­
vede că „p a trim o n iu l de afectaţiune p rofesion ală ' reprezintă „totalitatea bunurilor,
drepturilor şi obligaţiilor m edicului afectate scopului exercitării profesiei sale” ,
constituit „ca o fracţiune distinctă” a patrim oniului său, „separată de gajul general al
creditorilor acestuia” , iar lit. i) a aceluiaşi articol dispune că acest „patrim oniu de
afectaţiune profesională” îm preună cu infrastructura cabinetului aflată în proprieta­
tea sau în folosinţa m edicului şi clientela sa alcătuiesc ceea ce textul defineşte a fi
„praxisul de m edicină de fam iliă’, evident m asa patrim onială distinctă de m asa bunu­
rilor personale ori de altă natură ale m edicului. Sau art. 6 alin. (1) din O.U.G. nr. 86
din 8 noiem brie 2006 privind organizarea activităţii practicienilor în insolvenţă[2] pre­
vede că, în m ăsura în care practicianul în insolvenţă îşi exercită profesia, printre
alte form e prevăzute de lege, în cadrul unui cabinet individual, acest cabinet va
avea un patrim oniu „afectat exclusiv activităţii profesionale” , cu regim ul juridic al
unui patrim oniu p ro fe sio n a l de afectaţiune, iar creditorii ale căror creanţe s-au năs­
cut în cadrul activităţii profesionale a practicianului în insolvenţă ce îşi exercită
profesia în cadrul cabinetului individual vor putea urm ări bunurile aflate în acest
patrim oniu de afectaţiune; doar în m ăsura în care aceste bunuri nu vor fi suficiente
pentru îndestularea respectivilor creditori, vor putea fi urm ărite şi celelalte bunuri
aflate în proprietatea practicianului în insolvenţă [art. 6 alin. (3) din aceeaşi ordo­
nanţă].

111 M. Of. nr. 372 din 28 aprilie 2006.


121 R epublicată în M. Of. nr. 724 din 13 octom brie 2011.
14 D re p tu rile re ale p rin cip a le

De asem enea, potrivit art. 47 alin. (1) din Statutul executorilor judecătoreşti din
3 septem brie 2010111, patrim oniul executorului judecătoresc ce serveşte exercitării
profesiei sale are regim ul juridic al bunurilor afectate exercitării acestei profesii,
deci este un patrim oniu de afectaţiune.
M enţionăm că, tot printre actele norm ative adoptate înainte de intrarea în vigoa­
re a noului Cod civil, O .U .G . nr. 44 din 16 aprilie 2008 privind desfăşurarea activită­
ţilor econom ice de către persoanele fizice autorizate, întreprinderile individuale şi
întreprinderile fam iliale121 prevede că aceste subiecte de drept au un patrim oniu de
afectaţiune constituit din totalitatea bunurilor, drepturilor şi obligaţiilor lor ce sunt
destinate scopu lui exercitării unei activităţi econom ice; acestea constituie o fra c­
ţiune distinctă a patrim oniului persoanei fizice autorizate, al titularului întreprinderii
individuale ori al m em brilor întreprinderii fam iliale, fracţiune „separată de gajul
general al creditorilor personali ai acestora” . A şa fiind, instanţa suprem ă a statuat,
în m od judicios, că persoana fizică autorizată să desfăşoare, pe tem eiul acestei
ordonanţe, o activitate econom ică „are un statut de entitate juridică diferit de cel al
persoanei fizice” şi că, în această calitate, răspunde pentru obligaţiile sale ce s-au
născut din exercitarea acestei activităţi cu p atrim oniul de afectaţiune, dacă a fost
constituit, şi, în com pletare, cu întregul său patrim oniu. Aşa fiind, din m om ent ce
im obilul aflat în litigiu a fost cum părat şi înscris în cartea funciară pe num ele per­
soanei fizice autorizate şi era folosit pentru desfăşurarea activităţii com erciale a
acesteia, pentru înstrăinarea lui nu este necesar consim ţăm ântul expres al soţiei la
încheierea actului juridic, astfel cum prevedeau dispoziţiile Codului fam iliei în vi­
goare la data judecării cauzei, „întrucât bunul nu face parte din patrim oniul com un
al soţilor”131.
S intetizând această practică econom ică şi legislativă „prem ergătoare” , art. 31
alin. (3) NCC dispune, cu valoare de principiu, că patrim oniile de afectaţiune sunt
m ase patrim oniale „afectate exercitării unei profesii autorizate, precum şi alte patri­
monii astfel determ inate”141.
De asem enea, având în vedere im portanţa constituirii m aselor patrim oniale de
afectaţiune destinate exercitării unor profesii sau, aşa cum am văzut mai sus, unor
activităţi econom ice, noul Cod civil rom ân instituie anum ite norm e procedurale de
principiu privitoare la constituirea şi la lichidarea acestor m ase patrim oniale. Astfel,
potrivit art. 33, constituirea m asei patrim oniale afectate exercitării în m od individual
a unei profesii autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respectarea
condiţiilor de form ă şi de publicitate prevăzute de lege, dispoziţie aplicabilă în mod
corespunzător şi în ipoteza m ăririi ori m icşorării, din diverse raţiuni, a patrim oniului
de afectaţiune profesional individual, iar eventuala lichidare a acestui patrim oniu
are a se face în condiţiile lichidării patrim oniului societăţilor constituite în tem eiul
dispoziţiilor noului Cod civil, prin aplicarea prevederilor art. 1941-1948 din acelaşi
cod, dacă prin lege nu se dispune altfel.
în sfârşit, potrivit art. 31 alin. (3) NCC, sunt patrim onii de afectaţiune şi m asele
patrim oniale fiduciare. Fiducia este o instituţie nouă în legislaţia civilă română, *234

111 M. Of. nr. 713 din 26 octom brie 2010.


[2] M. Of. nr. 328 din 25 aprilie 2008.
[3] A se vedea I.C.C.J., fosta s. com ., dec. nr. 1072/2009, nepublicată.
[4] Privitor la noţiunea în discuţie, a se vedea V. S t o ic a , P atrim oniul de afectaţiune -
continuitate ş i reform ă, în R.R.D.P. nr. 2/2013, p. 13 şi urm.
I. P a trim o n iu l 15

introdusă prin dispoziţiile noului Cod civil. Pe terenul problem ei puse în discuţie,
precizăm că, potrivit art. 773 NCC, fiducia reprezintă o operaţiune ju ridică pe te ­
m eiul căreia una ori mai m ulte persoane, denum ite constituitori, transferă anum ite
bunuri ce pot consta în drepturi reale, drepturi de creanţă, garanţii sau alte drepturi
patrim oniale ori un ansam blu de asem enea bunuri, prezente ori viitoare, către unul
sau mai m ulţi fiduciari, care le pun în valoare pen tru un scop determ inat, în folosul
unuia sau mai m ultor beneficiari. A ceste bunuri alcătuiesc o m asă patrim onială
autonom ă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii care se regăsesc în patrim oniul
fiduciarilor. Ca şi în cazul celorlalte cazuri de constituire a unor patrim onii de afec-
taţiune evocate mai sus, separarea clară a patrim oniilor în cazul fiduciei determ ină
situaţia juridică a creditorilor părţilor la această operaţiune juridică. Astfel, potrivit
art. 786 NCC, bunurile din m asa patrim onială fiduciară - deci „afectate” fiduciei -
vor putea fi urm ărite, în condiţiile legii, num ai de către titularii de creanţe care s-au
născut în legătură cu aceste bun uri ori de acei creditori ai constituitorului fiduciei
care au o garanţie reală asupra bunurilor fiduciare, garanţie ce a dobândit opozabi­
litate faţă de terţi, în condiţiile legii, a n terior constituirii fiduciei. Totuşi, textul recu­
noaşte un drept de urm ărire ce poate fi exercitat şi de ceilalţi creditori ai constituito­
rului fiduciei, însă num ai în tem eiul unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care a
fost adm isă acţiunea de desfiinţare a contractului de fiducie ori acesta le-a devenit,
în orice mod, inopozabil, cu efect retroactiv. La rândul lor, titularii creanţelor care s-au
născut în legătură cu m asa patrim onială fiduciară nu vor putea urm ări, pentru satis­
facerea creanţelor lor, decâ t aceste bunuri, cu excepţia situaţiei în care prin co n ­
tractul de fiducie s-a prevăzut în mod expres obligaţia fiduciarului ori a constituito­
rului fiduciei sau a am ândurora îm preună de a răspunde pentru o parte sau pentru
tot pasivul fiduciei. în acest din urm ă caz, creditorii în cauză vor urm ări, m a i întâi,
activul m asei patrim oniale fiduciare şi, num ai în m ăsura în care acesta se va d o ­
vedi neîndestulător, vor putea fi urm ărite bunurile fiduciarului ori ale constituitorului
fiduciei sau ale am ândurora, în lim ita ş i în ordinea prevăzută de p ă rţi în contractul
de fiducie.

10. D iv iz ib ilita te a p a trim o n iu lu i şi tra n s fe ru l in tra p a trim o n ia l. Ca o conse­


cinţă a recunoaşterii principiului divizibilităţii patrim oniului şi a reglem entării exis­
tenţei, înlăuntrul aceluiaşi patrim oniu, a patrim oniilor de ajectaţiune, art. 32 NCC
instituie posibilitatea ju rid ică a transferului intrapatrim onial. P o trivit alin. (1) al aces­
tui text, în cazul divizării unui patrim oniu ori al existenţei unul patrim oniu de afecta-
ţiune în cadrul aceluiaşi patrim oniu astfel divizat, având acelaşi titular, p oa te opera
un tran sfer a l drepturilo r şi obliga ţiilor dintr-o m asă patrim onială în aita\ un asem e­
nea transfer se va face cu respectarea even tua lelor cond iţii prevăzute de lege p e n ­
tru a opera ş i fără prejudicierea drepturilo r creditorilor asupra fiecărei m ase p a tri­
m oniale. Textul precizează că într-o asem enea situaţie transferul drepturilo r ş i o b li­
g a ţiilo r dintr-o m asă patrim onială în alta nu constituie o înstrăinare.
A ceste dispoziţii cu caracter de noutate în dreptul nostru civil im pun câteva ob­
servaţii. Mai întâi, ne putem întreba dacă term enul de „transfer” utilizat de art. 32
NCC este cel m ai adecvat cu putinţă; în definitiv, a transfera un bun, de regulă,
sem nifică trecerea lui de la un titular la un alt titular, adică din patrim oniul unuia în
patrim oniul altuia, ceea ce sem nifică îm prejurarea că are loc o „înstrăinare” a bunu­
lui de la titularul dreptului asupra lui la un alt titular. Dim potrivă, în situaţia exam ina-
16 D re p tu rile re ale p rin cip a le

tă, textul dispune lim pede că nu operează o „înstrăinare” . De aceea, poate că mai D upă cum s-a sc
exact ar fi fost să se spună că „trecerea” unui bun dintr-o m asă patrim onială vrem e cât acesta es
într-alta nu constituie o „înstrăinare” . Dincolo de această observaţie pur term in olo­
gică „benignă” , în al doilea rând, chiar dacă o asem enea operaţiune ju ridică nu unei persoane f z c s
constituie o înstrăinare, nu mai puţin, ea are a fi făcută cu respectarea condiţiilor ju rid ic e ^.
prevăzute de lege. O aplicare a acestui principiu găsim în m ateria regim urilor m atri­ îm prejurarea : =
m oniale reglem entată de noul Cod civil rom ân. Am am intit mai sus că, la încheie­ vânzării unei m oşie
rea căsătoriei, soţii au posibilitatea să opteze pentru unul dintre regim urile m atri­ vanzarea moş:e~ -
m oniale reglem entate de noul cod. în acelaşi tim p, dispoziţiile acestuia perm it soţi­ gaţiilor din care
lor să m odifice, prin voinţa lor, în tim pul căsătoriei, regim ul m atrim onial iniţial ales. De la aces: : • - :
Astfel, potrivit art. 369 NCC, după cel puţin un an de la încheierea căsătoriei, soţii sensul că poa:a : :
pot, ori de câte ori doresc, să înlocuiască regim ul m atrim onial existent cu un alt re­ soana juridică s ă ş
gim m atrim onial şi să îl m odifice, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege pen­ ganizării prin divzasi
tru încheierea convenţiilor m atrim oniale. Bunăoară, presupunând că soţii au ales, m enea ipoteză, o ftr<
la încheierea căsătoriei, ca regim m atrim onial pe cel a l com unită ţii convenţionale, fiinţa se despnnce f
art. 367 NCC perm ite acestora să includă în com unitate, în tot sau în parte, cu anu­ există sau care se
m ite excepţii, bun uri p ro p rii ori să restrângă com unitatea la anum ite bunuri, indi­ siu n i de pa tri m o r _
ferent de data dobândirii lor. Un „transfer” al unui bun propriu al unuia dintre soţi în „fiinţează” sau care i
cadrul com unităţii convenţionale de bunuri nu constituie înstrăinare; dar un asem e­
nea transfer trebuie să se facă num ai cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.
Spre exem plu, printre altele, art. 369 alin. (2) NCC im pune ca, spre a fi opozabilă Si
terţilor, m odificarea convenţiei m atrim oniale prin care s-ar realiza şi transferul în
discuţie să fie înscrisă în Registrul naţional notarial al convenţiilor m atrim oniale. 12. Consideraşi
Subliniem că această form alitate priveşte num ai m odificarea statutului m atrim onial conţinut
i e co n o m c o
iniţial, şi nu însăşi form a actului de transfer al bunului într-o altă m asă patrim onială. anum ite c o n s e c irts
în al treilea rând, art. 32 alin. (1) NCC im pune ca transferul analizat să se facă funcţiile p ă trim e r - _
fără prejudicierea creditorilor fiecăreia dintre m asele patrim oniale cuprinse în această frt dreptul f l v r w i
operaţiune. A ceasta înseam nă, spre exem plu, că transferul unui bun propriu al Jr perm ite şi e x o *
unuia dintre soţi în cadrul com unităţii legale nu trebuie să prejudicieze interesele perm ite şi e x p k
creditorilor personali ai acestuia, după cum trecerea unor bunuri din com unitate în b - perm ite şi exolc
m asa patrim onială a bunurilor proprii ale soţilor nu poate fi de natură a prejudicia
pe creditorii ale căror creanţe s-au născut în legătură cu acte juridice privitoare la 13. G a ju l g e n e ra
com unitatea lor legală de bunuri (art. 351-353 NCC). se poate expîîcăU e”*
în sfârşit, după cum s-a observat111, din m om ent ce transferurile de bunuri efec­ de de îndeplinirea y
tuate între m asele patrim oniale ale aceluiaşi patrim oniu nu constituie înstrăinări, Altfel spus, nu se
actul ju ridic prin care se efectuează un asem enea tran sfer nu trebuie să fie încheiat fari ai debitorului; s.
în form ă autentică, chiar dacă aceasta ar fi im pusă de lege pentru un transfer ranţie reală asupra l
propriu-zis, adică într-un alt patrimoniu-, de asem enea, transferul intrapatrim onial ce era cuprins în c s
nu este im pozabil din punct de vedere fiscal. alin. (1) NCC dispun

11. N e tra n s m is ib ilita te a p a trim o n iu lu i p rin a cte ju rid ic e în tre v ii. Din m o - ____________________
m ent ce patrim oniul este strâns legat de subiectul de drept căruia îi aparţine, nu w a se vedea F p i
este de conceput transm iterea lui prin acte între vii. p. 6.
O persoană fizică sau ju ridică poate transm ite, prin asem enea acte, unul sau [2] A se vedea G - E
mai m ulte drepturi din cuprinsul patrim oniului ei, dar nu însuşi patrim oniul. tului civil, Casa de ecrsj
------- Ibidem.
---------------------------------------------------------- (4] Art. 1718 fostu C
111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 37. Plinl îndatoririle sale a .
I. P a trim o n iu l 17

După cum s-a spus*111, patrim oniul răm âne legat de persoana titularului său atâta
vrem e cât acesta este în fiinţă.
T ransm isiunea universală a patrim oniului nu poate avea loc decât la decesul
unei persoane fizice sau în m om entul reorganizării şi încetării existenţei persoanei
ju ridice121.
îm prejurarea că dispoziţiile art. 1747-1754 NCC reglem entează posibilitatea
vânzării unei m oşteniri nu este de natură a duce la o altă concluzie. în realitate,
vânzarea m oştenirii presupune transm iterea către cum părător a drepturilor oblP .
gaţiilor din care este alcătuită m oştenirea ce face obiectul vânzării.
De Ia acest principiu există o singură excepţie în privinţa p e rsoan elo r juridice, în
sensul că poate opera o transm isiune patrim onială cu titlu universal fără ca per­
soana ju ridică să îşi înceteze existenţa, anum e atunci când ea este supusă reor­
ganizării prin divizare parţială. într-adevăr, potrivit art. 236 alin. (3) NCC, într-o ase­
m enea ipoteză, o fracţiune din p a trim oniul unei persoan e ju rid ice care îşi m enţine
fiinţa se desprinde ş i se transm ite către una sau m a i m ulte persoan e ju rid ice care
există sau care se înfiinţează în a cest fel. Suntem deci în prezenţa unei tran sm i­
siu ni de patrim oniu cu titlu universal „între vii” , adică între persoane juridice care
„fiinţează” sau care iau astfel „fiinţă”131.

Secţiunea a 3-a.tfuncţiile patrimoniului

12. C o n s id e ra ţii g e n e ra le . Luarea în considerare a drepturilor şi obligaţiilor cu


conţinut econom ic ce aparţin unui subiect de drept ca o universalitate ju ridică are
anum ite consecinţe ju ridice subsum ate prin ceea ce se denum eşte că reprezintă
funcţiile patrim oniului.
în dreptul civîl rom ân se consideră că patrim oniul are trei funcţii, şi anum e:
Æ- perm ite şi explică gajul general al creditorilor chirografari;
perm ite şi explică subrogaţia reală cu titlu universal;
! > perm ite şi explică transm isiunea universală şi transm isiunea cu titlu universal.

13. G a ju l g e n e ra l a l c re d ito rilo r c h iro g ra fa ri. Fără noţiunea de patrim oniu nu


se poate explica de ce o ric e ^u b îe c t de drept, persoană fizică sau juridică, răspun­
de de îndeplinirea obligaţiilor care îi incum bă cu bunurile sale prezente şi viitoare.
Altfel spus, nu se poate explica însuşi gajul general pe care îl au creditorii chirog ra­
fari ai debitorului; su n t creditori chirografari a ce i creditori care nu dispun de g a ­
ranţie reală asupra unui bun determ inat a l debitorului lor. Preluând acest principiu
ce era cuprins în dispoziţiile art. 1718 fostul C. civ.[4], în prezent abrogat, art. 2324
alin. (1) NCC dispune că cel ce este obligat p e rsona l răspunde cu toate bunurile

_______________________________ /
111 A se vedea F r . T er r é , P h . S im ler , D roit civil. Les biens, 4e éd., Dalloz, Paris, 1992,
p. 6.
[2) A se vedea G h . B e leiu , D rept civil rom ân. Introducere în dreptul civil. Subiectele drep­
tului civil, C asa de editură şi presă „Ş ansa” SRL, Bucureşti, 1993, p. 402-415.
l3] Ibidem .
[4! Art. 1718 fostul C. civ. prevedea că „O ricine este obligat personal este ţinut de a înde­
plini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, m obile şi im obile, prezente şi viitoare” .
18 D re p tu rile re ale p rin cip a le

sale m obile ş i im obile, prezente ş i viitoare; ele servesc drept garanţie com ună a
creditorilor săi.
C reditorii chirografari au acea garanţie constând în dreptul de gaj genera), care
priveşte, în principiu, totalitatea b u n urilor debitorului, indiferent de m odificările c a te .
au loc în patrim oniul acestuia de la naşterea creanţei şi p ân ă în m om entul execută­
rii} Aşadar, obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari îl constituie
însuşi pa trim o n iu l debitorului, şi nu bunuri concrete, individualizate, care îl com pun.
D ebitorul, cu toate că are datorii faţă de creditorii săi, răm âne liber să îşi adm inis­
treze patrim oniul său aşa cum crede de cuviinţă. El poate dobândi noi bunuri,
poate să le înstrăineze pe cele existente sau poate contracta noi datorii, cu cond i­
ţia să nu urm ărească a-şi crea o stare de insolvabilitate! D upă cum s-a observat,
— term enul de gaj folosit în form ularea acestei funcţii a patrim oniului este utilizat într-o
„accepţie m etaforică, pentru a evoca puterea pe care creditorul chirografar o are
asupra patrim oniului debitorului” său- . Nu mai puţin, fără dreptul de gaj general
asupra patrim oniului debitorului, creditorii ar trebui să îşi constituie garanţii reale -
gajul propriu-zis, ipoteca, privilegiile - care ar greva anum ite bunuri din patrim oniul
debitorului. V
A ctele de dispoziţie făcute de debitor cu privire la bunurile ce alcătuiesc p a tri-^
m oniul sunt opozabile creditorilor chirografari de la naşterea creanţei lor până la
urm ărirea bunurilor, sub rezerva dreptului pe care aceştia îl au de a cere, pe cale
judecătorească, revocarea acelor acte făcute de debitor în frauda drepturilor lor, 1
printr-o acţiune specifică denum ită acţiunea revocatorie, în condiţiile prevăzute de
a r U 562-1565 NC C t2l.ţ
^ T re c e re a creditorilor la executarea creanţei m archează m om entul fixării dreptu­
lui de gaj general asupra unor bunuri individual determ inate din patrim oniul debi­
torului, adică asupra bunurilor efectiv urm ărite. \
Din acest punct de vedere, apare cât se poate de judicioasă distincţia făcută în
literatura de specialitate între funcţia patrim oniului ce perm ite şi explică gajul ge­
neral al creditorilor chirografari şi „m ecanism ul ju ridic prin care se exercită această
funcţie”131. într-adevăr, funcţia în discuţie are în vedere universalitatea, totalitatea
bunurilor care alcătuiesc patrim oniul debitorului în m işcarea acestora prin actele
ju ridice încheiate de debitor cu privire la „com ponenţa concretă” a patrim oniului
său, pe când punerea în valoare a acestei funcţii, adică însăşi exercitarea dreptului
de gaj general de către un creditor chirografar, sem nifică posibilitatea ca el să ur­
m ărească drepturile reale şi de creanţă existente în patrim oniul debitorului la m o­
m entul la care acesta decide începerea urm ăririi silite si, eventual, să ia m ăsurile
prevăzute de lege pentru indisponibilizarea unor bunuri141 ori de desfiinţare a unor
acte ju ridice încheiate de debitor în frauda dreptului său de gaj general, în calitate
de creditor chirografar. însă art. 2324 NCC precizează că nu pot face obiectul ga­
jului general al creditorilor chirografari, neputând deci fi urm ărite de către aceştia, *34

111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 21.


121 Potrivit art. 1562 alin. (1) NCC, dacă dovedeşte un prejudiciu constând în crearea sau
în m ărirea unei stări de insolvabilitate, creditorul poate cere să fie declarate inopozabile
actele juridice încheiate de debitor în frauda drepturilor sale; fraudarea avută în vedere de
text este tocm ai crearea o ri m ărirea stă rii sale de insolvabilitate.
[3] A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 22.
[4] Ibidem.
I. P a trim o n iu l 19

bunurile insesizabile, caracter ce poate fi dobândit prin lege ori prin voinţa părţilor,
când aceasta o perm ite.
A şa după cum am arătat mai su s, patrim oniul se caracterizează, printre altele,
prin divizibilitatea s a , cu posibilitatea constituirii unor patrim onii de afectaţiune.
A tunci se pune întrebarea: cum se raportează funcţia patrim oniului de a asigura
gajul general al creditorilor chirografari la divizibilitatea patrim oniului? R ăspunsul la
această întrebare, inexistent în legislaţia rom ână sub regim ul ju ridic al fostului Cod
civil, este dat de dispoziţiile art. 2324 alin. (3) şi (4) NCC rom ân în vigoare de la 1
octom brie 2011. Dacă este vorba despre un patrim oniu care este divizat, în
general, în m ai m ulte m ase de bunuri, pe tem eiul art. 2324 alin. (3) NCC, creditorii
ale căror creanţe s-au născut în legătură cu o anum ită diviziune a patrim oniului,
autorizată de lege, trebuie, mai întâi, să urm ărească bunurile care fac parte din
acea m asă patrim onială; num ai în m ăsura în care aceste bunuri sunt insuficiente,
ei vor putea urm ări, pentru satisfacerea în întregim e a creanţelor lor, celelalte bu­
nuri ale debitorului.
De asem enea, art. 2324 alin. (4) NCC dispune că, în situaţia existenţei unui
patrim oniu de afectaţiune constituit pentru exercitarea unei anum ite profesii auto­
rizate de lege, bunurile care se găsesc în această m asă patrim onială vor putea fi
urm ărite num ai de către creditorii chirog rafari ale că ro r creanţe s-au n ăscu t în le gă­
tură cu exercitarea ace le i profesii. Mai mult, spre deosebire de situaţia divizării unui
patrim oniu în general, dacă este vorba despre patrim oniile de afectaţiune în dis­
cuţie, textul precizează că aceşti creditori nu vor putea urm ări celelalte bu n u ri ale
debitorului. Aceasta înseam nă că riscul „insolvabilităţii” patrim oniului de afectaţiune
va fi suportat de către creditorii chirografari ce s-au născut în legătură cu exercita­
rea profesiei autorizate de lege.
în orice caz, pe plan general, se poate spune că divizarea patrim oniului în mai
m ulte m ase de bunuri, fiecare dintre ele cu regim juridic distinct, este de natură să
conducă la specializarea gajului general al creditorilor chirografari; dreptul lor astfel
definit „se restrânge” la acea m asă patrim onială a debitorului în legătură cu care li
s-a născut creanţa, vorbindu-se, într-o asem enea situaţie, despre g a ju l specializat
al creditorilor chirografari. G ajul general în discuţie răm âne general, deoarece el
poartă asupra unei întregi m ase patrim oniale, chiar dacă va fi lim itat la activul
patrim onial din acea grupare de bunuri111.
în sfârşit, noul Cod civil instituie în art. 2325 posibilitatea pentru creditor şi debi­
tor să convină a lim ita dreptul creditorului de a urm ări bunurile ce nu îi sunt ipoteca­
te. Altfel spus, pe tem eiul unei asem enea convenţii, în caz de neîndestulare a cre­
ditorului ipotecar din bunul ori bunurile ipotecate, pentru restul creanţei ori crean­
ţelor sale ipotecare, el devenind un creditor chirografar, se obligă să nu urm ăreas­
că celelalte bunuri din patrim oniul debitorului său.

14. P a trim o n iu l ş i s u b ro g a ţia reală cu t it lu u n iv e rs a l.,S ubroga ţia înseam nă


înlocuire. Ea este p grsnnalăt când o persoană ia locul alteia, în calitate de titular al
unui dreot. si reală, dacă un bun este înlocuit cu altul. La rândul ei, subrogaţia rea­
lă poate fi universală, când se aplică la scara unui patrim oniu, sau cu titlu univer-

111 A se vedea L. P o p , D reptul de proprieta te ş i dezm em brăm intele sale, Ed. Lum ina Lex,
Bucureşti, 1996, p. 16.
20 ____________ D re p tu rile re ale p rin c ip a le

sal, atunci când priveşte o m asă patrim onială, o diviziune a acesteia, şi cu titlu p a r­ Dacă b u n u r i :e
ticular, când priveşte un bun individual determ inat. Aici ne interesează doar subro- natură, se va z r x .a
gaţia reală. Aşadar, dacă în cuprinsul unui patrim oniu, respectiv al unei m ase patri­ vânzare va lua. z r r
m oniale, un lucru este înlocuit cu altul, înlocuirea poartă denum irea de subrogaţie se îm partă între t a
reală universală sau cu titlu universal. A ceasta înseam nă că locul oricărui bun din dintre ei [art. 6~€ am
patrim oniu care este înstrăinat este luat de preţul încasat, iar dacă preţul se inves­ toreşti d e c la ra t.e a
teşte într-un alt bun, acesta intră în patrim oniu în locul valorii respective (in iudicis tituie patrim on u - s
universalibus pretium succe dit loco re i et res loco pretii). Facem precizarea că poate cere, ducă am
subrogaţia reală universală ori cu titlu universal nu are a fi confundată cu transferul în natură a b u m r ic r
drepturilor şi obligaţiilor cu conţinut econom ic dintr-o m asă patrim onială în alta, în este cu p utin ţă -est
condiţiile art. 32 alin. (2) NCC, transfer ce nu constituie înstrăinare. A cest „transfer” succesori ai c e * j tea
nu presupune înlocuirea unui bun din m asa patrim onială din cadrul căreia acesta cu titlu oneros ţ â r e
se produce cu un alt bun, ci sim pla schim bare a destinaţiei bunului, prin voinţa iar în p a trim o n ii te
titularului patrim oniului înlăuntrul căruia operează un asem enea transfer. subroga bunul j sau
D atorită caracterului patrim oniului de a fi universalitate juridică, drepturile ş i obli­ num ai în m ăsura '
gaţiile ce îl alcătuiesc p o t fi înlocuite cu alte valori, fără ca universalitatea lu i să fie o ri trebuia să şoe ss
afectată. P erm anent şi autom at valorile nou-intrate într-un patrim oniu iau locul, se tea finală N C C \
subrogă celor ieşite, căpătând poziţia juridică avută de acestea din urm ă111.
Funcţia ju ridică a subrogaţiei reale universale sau cu titlu universal este aceea 15. Subrogară c
de a asigura continuarea afectaţiunii unui patrim oniu sau a unei m ase dintr-un p a ­ sală sau cu titlu
trim oniu destinaţiei econom ice concrete, specifice. Din acest punct de vedere, r t rticular se z 'z n jz e
subrogaţia reală universală sau cu titlu universal se interferează cu cealaltă funcţie _• f - ţ_
a patrim oniului - dreptul de gaj general al creditorilor chirografari - , al cărei conţi­ Potrivit u rxx zso ţ
n u t îl realizează, deoarece locul bunului înstrăinat va fi luat de bunul prim it în a v ii, în dreptu l o v i l i
schim b, aşa încât creditorul va putea să urm ărească, la scadenţă, bunuri concrete Tt-u particu îa r j f ~ re :
care se vor afla în patrim oniul debitorului la m om entul la care se porneşte executa­ 33 t - 2~ - = -
rea. A cesta este sensul expresiei folosite în art. 2324 alin. ( t) NCC, potrivit căreia pune că ipoteca şr o
„cel care este obligat personal răspunde cu toate bunurile sale m obile şi im obile, ^ fe g jM d e drept) asuoc
prezente şi viitoare” , ele reprezentând „garanţia com ună a creditorilor săi” . 2330 a l r :
De asem enea, subrogaţia reală universală are a fi raportată şi la trăsătura patri­ tc te c a re , după ra o p
m oniului de a fi divizibil, căreia i se subordonează. într-adevăr, afectarea unor m a­ -tfiftatp pnN iră
se de bunuri dintr-un patrim oniu unei destinaţii econom ice concrete este asigurată t'o o n e ta îe . s ta riiiE t
ca efect al divizibilităţii patrim oniului, iar subrogaţia reală universală se va produce C azuri de S O W B
în interesul fiecărei m ase de bunuri din patrim oniu, asigurându-i astfel destinaţia. .' t ar t 2330 a ia .
Spre exem plu, în cazul în care soţii au ales regim ul m atrim onial al com unităţii lega- zr. a fost deteriorări t
\ le, dacă se înstrăinează un bun propriu, bunul procurat cu banii încasaţi va intra în tâ t e titu la r, Durui j
m asa bunurilor proprii, iar dacă se înstrăinează un bun com un, valoarea lui de în lo ­ H p g u l lor. A c e a ş □
cuire intră în m asa bunurilor com une. i- \3 3 -
Subrogaţia reală universală sau cu titlu universal funcţionează şi în alte cazuri uzufruct cin caz r y z j
cu aceeaşi finalitate, anum e asigurarea destinaţiei m asei de bunuri, cum ar fi ne ce ­ se va tran sfera asjca
sitatea îm părţirii unui patrim oniu sau aceea a restituirii unui patrim oniu. într-adevăr, r a t e oe asigurare tc
în ipoteza în care mai m ulţi succesori dobândesc îm preună un patrim oniu, ei se De asem enea, ar.
află în stare de indiviziune, a cărei lichidare se face prin îm părţeală (partaj). e g s - a ta noastră t v i
e in fostuf C oc a v i j
t u " i r c u rs a d o ş t u

[1] C. S t ă te s c u , C. B îr s a n , D rept civil. Teoria generală a dreptu rilor reale, Tipografia U ni­
versităţii din Bucureşti, 1988, p. 15. - e : _ : re â - u
I. P a trim o n iu l 21

Dacă bunurile ce fac obiectul îm părţelii (partajului) nu sunt com od partajabile în


natură, se va proceda la vânzarea lor la licitaţie publică, iar sum a obţinută prin
vânzare va lua, prin subrogare, locul bunurilor înstrăinate, urm ând ca aceasta să
se îm partă între copărtaşi proporţional cu cota-parte din succesiune a fiecăruia
dintre ei [art. 676 alin. (2) lit. b) NCC]. Sau, urm are a anulării unei hotărâri ju d e că ­
toreşti declarative de m oarte, celui care fusese declarat m ort trebuie să i se res­
tituie patrim oniul. Astfel, potrivit art. 54 alin. (2) NCC, cel care a fost declarat m ort
poate cere, după anularea hotărârii judecătoreşti declarative de m oarte, înapoierea
în natură a bunurilor sale de la m oştenitorii săi prezum tivi, iar dacă aceasta nu mai
este cu putinţă, restituirea se va face prin echivalent. în cazul în care prezum tivii
succesori ai celui declarat m ort au înstrăinat unul sau mai m ulte bunuri printr-un act
cu titlu oneros către un terţ de bună-credinţă, actul de înstrăinare răm âne valabil,
iar în patrim oniul ce se înapoiază va fi inclus preţul prim it de succesor, care se va
subroga bunului sau bunurilor înstrăinate. Terţul dobânditor este de bună-credinţă
num ai în m ăsura în care nu se va face dovada că, la data dobândirii bunului, ştia
o ri trebuia să ştie că persoana declarată m oartă este în viaţă [art. 54 alin. (2) par­
tea finală NCC].

15. S u b ro g a ţia cu titlu p a rtic u la r. Spre deosebire de subrogaţia reală univer­


sală sau cu titlu universal, care operează în m od autom at, subrogaţia reală cu titlu
pa rticu la r se produce num ai atunci când legea o prevede în m od expres şi priveşte
unjDun luat uf singuli.
[P o trivit unor dispoziţii cuprinse atât în unele legi speciale, cât şi în noul Cod
civil, în dreptul civil rom ân în vigoare există mai m ulte cazuri de subrogaţie reală cu
litiu jgarticdrâ?,foitre care m enţionăm câteva. Bunăoară, art. 28 alin. (2) din Legea
nr. 33 din 27 mai 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică111 dis­
pune că ipoteca şi privilegiul ce grevau bunul expropriat se străm ută prin efectul
~ !e g ii (de drept) asupra indem nizaţiei de expropriere. Acest principiu este preluat de
art. 2330 alin. (2) NCC, care arată că sunt afectate plăţii creanţelor privilegiate sau
ipotecare, după rangul lor, sum ele datorate în tem eiul exproprierii pentru cauză de
utilitate publică sau cu titlu de despăgubire pentru îngrădirile aduse dreptului de
proprietate, stabilite prin lege.
C azuri de subrogaţie reală particulară se regăsesc şi în noul Cod civil. Astfel,
potrivit art. 2330 alin. (1), dacă un bun grevat cu un privilegiu ori o ipotecă a pie rit
o ri a fost deteriorat, indem nizaţia de asigurare sau, după caz, despăgubirea obţinu­
tă de titularul bunului va fi afectată plăţii creanţelor ipotecare ori privilegiate, după
rangul lor. Acelaşi principiu operează în m ateria uzufructului, deoarece, potrivit
art. 748 NCC, în caz de distrugere a bunului care form ează obiectul dreptului de
uzufruct din caz fortuit, fie aceasta şi parţială, uzufructul va continua să existe, deci
se va transfera asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz, asupra indem ni­
zaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului.
De asem enea, art. 2393 NCC din m ateria ipotecilor m obiliare, nou-introduse în
legislaţia noastră civilă în locul fostelor garanţii reale m obiliare ce erau reglem enta­
te în fostul Cod civil sub denum irea de „gaj” , dispune că cel ce achiziţionează un
bun în cursul obişnuit al activităţii unei întreprinderi care înstrăinează bunuri de

[1] Republicată în M. Of. nr. 472 din 5 iulie 2011.


22 D re p tu rile reale p rin cip a le

acelaşi fel dobândeşte bunul liber de ipotecile eventual constituite de înstrăinător


privitor la acesta, chiar dacă ipoteca este perfectă, iar dobânditorul cunoştea exis­
tenţa ei. într-o asem enea ipoteză, ipoteca se va străm uta asupra preţului sau asu­
pra altor bunuri rezultate din înstrăinarea bunului ipotecat, operând astfel o subro-
gaţie reală cu titlu particular.
16. Patrim oniul şi transm isiun ea universală sau cu titlu universal. La dece­
sul unei persoane fizice sau în caz de reorganizare a unei persoane juridice prin
fuziune ori prin contopirea mai m ultor persoane juridice spre a constitui o nouă
persoană ju ridică sau prin divizare, se transm it toate drepturile şi obligaţiile care au
aparţinut subiectului de drept a cărui fiinţă încetează. O biectul transm isiunii îl co n ­
stituie însuşi pa trim o n iu l ca universalitate juridică ce aparţine acelui subiect de
drept, şi nu drepturi şi obligaţii privite în m od izolat.
Dacă întregul patrim oniu se transm ite unui succesor, ne aflăm în prezenţa unei
transm isiuni universale. D acă se transm it fracţiuni din patrim oniu către m ai m ulţi
succesori, fiecare dintre ei prim ind o asem enea fracţiune, operează o transm isiune
cu titlu universal.
Dar atât succesorul universal, cât şi cel cu titlu universal dobândesc atât activul,
cât şi pasivul patrim onial. între ei există num ai o deosebire cantitativă, nu calitativă.
Am bele transm isiuni nu pot fi concepute însă în afara noţiunii de patrim oniu în
care se reflectă unitatea activului şi pasivului, ce aparţin şi form ează patrim oniul
unui anum it subiect de d r e p t'\

m A se vedea C. S t ă te s c u , C. B îr s a n , op. cit., p. 18.


Capitolul al ll-lea. Drepturile reale
şi drepturile de creanţă. Categorii intermediare.
Clasificarea drepturilor reale

Secţiunea 1. Drepturile reale şi drepturile de creanţă

17. C lasificarea drepturilor patrim oniale în drepturi reale şi drepturi de


creanţă. Am arătat că în com ponenţa patrim oniului in tră num a i drepturi le subiecti­
ve ce au un conţin ut econom ic, adică sunt evaluabile în bani. Aceste drepturi se
clasifică în două m ari grupe: drepturile reale şi drepturile de creanţă.
Ca drepturi subiective civile patrim oniale, drepturile reale şi cele de creanţă au
caracteristici distincte. Evidenţierea caracteristicilor este necesară pentru precizarea
regim ului lor juridic, mai ales din perspectiva circulaţiei acestor drepturi. într-adevăr,
com ponente ale patrim oniului unui subiect de drept, practic în cadrul acestuia, drep­
turile reale şi, în special, cele de creanţă se găsesc într-o continuă m işcare, în scopul
realizării intereselor econom ice ale titularului lor, prin participarea acestuia la circuitul
civil general.
MV' ......... . 1
18. D repturile reale, \ lu s jn / e s u n t acele drepturi subiective patrim oniale pe
tem eiul cărora titularul lor poate să exercite anum ite puteri, - 1'- —
rerogative asupră unui^
' 1 .......... i I W M I f f f »IImIIr l II. I ...............
hun determ inat, in. m o d direct ş i i--r -----------------------------------
Pentru a pune în evidenţă îm prejurarea ca în cazul drepturilor reale titularul
exercită direct şi nem ijlocit anum ite prerogative asupra bunului care apare ca
obiect al dreptului său, în literatura juridică mai veche s-a spus uneori că dreptul
real creează un raport nem ijlocit între om şi lu cru'11. în realitate, ceea ce se urm ă­
rea prin această afirm aţie nu era altceva decât sublinierea „puterilor” , a prerogati­
velor conferite titularului dreptului real asupra bunului ce constituie obiectul dreptu­
lui său.
Astăzi doctrina este unanim ă în a considera că dreptul real este un raport între
oam en_ijziLprivire la lucruri. Num ai astfel se poate recunoaşte caracteru l social al
raportului ju ridic civil care priveşte un drept real.
Aşa fiin d , dreptul real presupune,stabilirea unui raport juridic privitor la un bun
determ inat intre una sau mai m ulte persoane ca subiect activ al raportului juridic şi
■toate celelalte persoane nedeterm inăte ca subiect p a s iv , cu obligaţia generală
-e g a tivă de a nu face nim ic de natură a stânjeni exercitarea p re- - - - ^
lui real de către titularul săli.'"' l' * ^ - 0«19

19. Nu se poate nega faptul că această construcţie are un caracter abstract. Ce


‘ nseam nă „toate celelalte persoane, ca subiect pasiv nedeterm inat”? Că suntem tot

ii] A se vedea C. H a m a n g iu , I. R o setti -B ălăn esc u , A l . B ă ic o ian u , op. cit., p. 526.


24 D re p tu rile re ale p rin cip a le

tim pul în raporturi ju ridice cu privire la bunurile asupra cărora avem un drept de
proprietate - spre exem plu, cu toate subiectele de drept de pe păm ânt? Şi apoi, ce
conţinut econom ic are „obligaţia generală negativă” ce revine acestui subiect pasiv
al raportului ju rid ic ce poartă asupra unui drept real? Evident, zero.
Dar num ai printr-o asem enea construcţie abstractă se poate da caracter social
acestui raport juridic. Căci, atunci când cineva aduce atingere exerciţiului preroga­
tivelor dreptului real de către titularul său, nu se „individualizează” în cadrul rapor­
tului ju ridic ce priveşte un drept real, c i se naşte un nou raport juridic, un raport ju ­
ridic obligaţional, un drept de creanţă, pe tem eiul căruia titularul dreptului lezat -
cre ditor - va pretinde celui care i-a „atins” dreptul real - d e b itor - să îl despăgu­
bească, adică să repare atingerea adusă. Faţă de toate celelalte persoane nede­
term inate subzistă obligaţia generală negativă de care am inteam mai sus.

'"dum ^debjigr, şă dea, să facă sau să nu facă ceva. După cum dispune în prim a sa
parte art. 2324 alin. (1) NCC, debitorul se obligă „personal” faţă de creditorul său?
de aceea, drepturile de creanţă sunt uneori denum ite a fi drepturi „personale”111.
i— i i • - r - rfi lâüiàjüi--------------— — ■ ■*i
21. C om paraţie în tre drepturile reale şi drepturile de creanţă. O rice com pa­
raţie presupune evidenţierea asem ănărilor şi deosebirilor între categoriile supuse
acestei operaţiuni intelectuale.
Există o singură trăsătură care reprezintă asem ănarea între
drepturile de creanţă: a m b e le J a g o a rte d i n m a r ^ ţ u p a r c - în fond,
drepturilo r patrim oniale.
D eosebirile între ele sunt mai m ulte şi presupun o analiză nuanţată.
Din punctul de vedere al subiectelor, dreptul re a l are ca su b iect a ctiv titularul
său, iar ca subiect p a s iv toate celelalte persoane nedeterm inate, cu luarea în
siderare a lim itelor acestei construcţii juridice, aşa cum am arătat mai sus.
D im p otrivă ,'dreptul de creanţă presupune un raport ju ridic între su b iectul activ
determ inat şau cel puţin determ inabil, denum it creditor, şi su b iectul pasiv, denum it
debitor. \
Din punctul de vedere al conţinutului, dreptul real conferă titularului său anum ite
’ , , >. .... . ,
prerogative, puteri pe care acesta le exercita direct şi nem ijlocit asupra obiectului
dreptului său, iar toate celelalte persoane au obligaţia generală negativă de a se
abţine să îm piedice în vreun chip exerciţiul prerogativelor respective. Din acest
punct de vedere, se spune că drepturile reale sunt absolute, adică opozabile erga
om nes.
D im potrivă, în conţinutul dreptului de creanţă vom găsi întotdeauna dreptul su­
biectului activ - creditorul - de a pretinde subiectului pasiv - debitorul - să dea, să
facă sau să nu facă ceva. De aceea, se spune că drepturile de creanţă sunt rela­
tive, adică opozabile in te r partes. 1

[1] F o rm u la re a „o ric in e e ste o b lig a t p e rs o n a l” se re g ă s e a şi în d is p o z iţiile a rt. 1718 fo s tu l


C. civ. ro m â n , în p re z e n t a b ro g a t.
II. D re p tu rile re ale şi d re p tu rile de c re a n ţă 25

^ ^ D e o s e b ir ile prezentate, aparent esenţiale, îşi au lim itele lor.


Mai întâi, este de observat că titularul dreptului real nu poate opune dreptul său
tuturor decât sub form ă negativă, în sensul că toţi sunt obligaţi să îi respecte
dreptul, dar n im en i nu are vreo obligaţie pozitivă în legătură cu acest drept111.
în al doilea rând, afirm aţia că dreptul real este absolut, pe când cel de creanţă
este relativ trebuie nuanţată. într-adevăr, dreptul de creanţă este relativ în sensu l
efectelo r sale obliga to rii; dreptul la care dă naştere poate fi exercitat de către cre­
ditor, iar obligaţia trebuie executată de către debitor. D im potrivă, situaţia ju rid ică
creată între părtineşte opozabilă erga om nes, în sensul că nim eni nu poate să stân­
jenească în vreun fel exercitarea drepturilor şi obligaţiilor părţilor. Este vorba aici
despre clasica distincţie din m ateria efectelor contractului între relativitate ş i opo­
z a b ilita te .
_ în al treilea rând, să presupunem că, fiind vorba despre un drept real - spre
exem plu, dreptul de proprietate cineva aduce o atingere dreptului proprietarului;
bunăoară, acel cineva produce o stricăciune bunului în discuţie. într-o asem enea
situaţie, se va crea un nou raport juridic, obligaţfonal de aceasta dată, adică un
drept de creanţă, în sensul că proprietarul va putea cere despăgubiri de la autorul
atingerii dreptului său. El este creditorul obligaţiei de despăgubire, iar cel care i-a
atins dreptul debitorul aceleiaşi obligaţii.ASubzistă însă obligaţia generală negativă
a tuturor celorlalte persoane nedeterm inate, m enţinându-se caracterul absolut al
dreptului real, opozabil erga om nes.
Să presupunem acum că cineva este creditorul obligaţiei asum ate de o altă per­
soană de a-l transporta într-un anum it loc. Suntem în prezenţa unui drept de crean­
ţă, cu obligaţia corelativă. Un terţ îm piedică pe debitor să îl transporte pe creditorul
acestei obligaţii, ceea ce conduce la crearea unui prejudiciu pentru creditor. Terţul
a ignorat obligaţia negativă de a nu stânjeni exerciţiul dreptului creditorului, care,
ca situaţie juridică, este opozabilă erga om nes. C onsecinţa? Se naşte un nou ra­
port juridic, tot obligaţional, pe tem eiul căruia terţul va fi ţinut să îl despăgubească
pe creditorul îm piedicat în exerciţiul dreptului său.
în sfârşit, este de reţinut că opozabilitatea în m ateria drepturilor reale im pune
uneori îndeplinirea anum itor form e de publicitate, cum ar fi publicitatea tran sm isiu­
nilor im obiliare sau publicitatea ipotecilor.

... 23. Din gunctul de vedere a \.d u ra te ij^ ^ 6 r e p \m \e reale pot fi perpetue, cum
reptuîjde proprietate şi dreptul de servitute, sau sunt constituite pe o durată
m are de tim p; spre exem plu, uzufructul în favoarea persoanelor juridice nu poate fi
mai m are de 30 de ani; atunci când este constituit cu depăşirea acestui term en, el
se reduce de drept la 30 de ani; la fel, dacă a fost prevăzut term enul uzufructului în
favoarea persoanei juridice, el nu poate fi mai m are de 30 de ani, legea prezum ând
că a fost constituit pe acest term en. în privinţa persoanelor fizice, legea dispune că,
dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se prezum ă caracterul său viager
(art. 708 NCC).
Drepturile de creanţă au o durată lim itată în tim p.

m A se vedea F r . T er r é , P h . S im ler , op. cit., p. 31.


[2i A se vedea şi I. D e lean u , O pozabilitatea - consideraţii generale, în Dreptul nr. 7/2001,
p. 87 şi urm., în special p. 91-95.
26 D re p tu rile reale p rin cip a le

Privitor la categoria drepturilor reale ce erau reglem entate de fostul Cod civil
rom ân de la 1864 şi de alte acte norm ative speciale, se afirm a adeseori că, din
punct de vedere num eric, drepturile reale sunt lim itate ca num ăr, în tim p ce drep­
turile de creanţă sunt nelim itate. într-adevăr, pe lângă contractele reglem entate de
lege - aşa-num itele contracte num ite - , părţile pot im agina raporturi juridice obliga-
ţionale sub form a co ntracte lor nenum ite. De asem enea, nu trebuie pierdut din ve ­
dere că un raport juridic obligaţional, adică un drept de creanţă, se p o a te naşte din
orice faptă a o m ulu i cauzatoare de prejudicii, adică din fapte ilicite, sau din anum ite
situaţii care conduc la crearea unui dezechilibru patrim onial - cum ar fi îm bogăţirea
fără tem ei legitim - şi im pun restabilirea echilibrului iniţial.
O bservăm că, într-adevăr, drepturile reale sunt lim itate ca num ăr în legislaţia
civilă, d a r num ai la un m om ent dat. Nim ic nu îm piedică legiuitorul să reglem enteze
noi drepturi reale, anum ite drepturi de folosinţă, cu caracteristicile specifice unor
drepturi reale. Că este aşa ne dovedesc din plin dispoziţiile cuprinse în art. 551
NCC care, după ce enum eră 10 categorii de drepturi reale, arată că sunt drepturi
reale „a lte drepturi (s.n., C.B.) cărora legea le recunoaşte acest caracter” .
De asem enea, în literatura de specialitate s-a observat în mod judicios că nu
num ai num ărul, ci şi conţinutul ju rid ic a l drepturilo r reale este, de regulă, stabilit
prin lege, afară de situaţia acelor drepturi reale recunoscute în dreptul nostru civil
care pot lua naştere prin voinţa om ului, cum sunt servituţile stabilite prin fapta om u­
lui şi dreptul de superficie1'1. In orice caz, ca regulă generală, prerogativele cores­
punzătoare unui anum it drept real sunt cele prevăzute de norm ele care îl regle­
m entează; prin voinţa om ului nu i-ar putea fi adăugate alte prerogative. C onside­
răm însă că este de conceput lim itarea lor prin m anifestarea de voinţă a titularului
unui drept real.

24. Dreptul de urm ărire şi dreptul de preferinţă. Spre deosebire de drepturile


de creanţă, drepturile reale prezintă două prerogative suplim entare: dreptul de ur­
m ărire şi dreptul de preferinţă.
D reptul de urm ărire reprezintă facultatea titularului dreptului real de a pretinde
b u n u fc a re form ează obiectul dreptului său din m âna oricui s-ar afla. Astfel, pro-

m a obţinută ca urm are a executării ipotecii; un creditor ipotecar de rangul I va avea


preferinţă - în acelaşi scop - faţă de creditorul ipotecar de rangul II asupra ace­
luiaşi bun, la rându-i şi el titular al unui drept real accesoriu - dreptul de ipotecă - ,
dar de rang inferior, etc.25

25. Ni se pare însă că şi aici lucrurile nu sunt aşa de nete şi trebuie nuanţate.
Să presupunem că A este titularul dreptului de proprietate asupra unui bun,
care a intrat fără tem ei în stăpânirea lui B; A doreşte să redobândească bunul pro-

m A se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 104.


II. D re p tu rile re ale şi d re p tu rile de c re a n ţă 27

prietatea sa. Ce va putea face A, din punct de vedere juridic, în ipoteza în care B
refuză înapoierea de bunăvoie a bunului? Va trebui să intenteze o acţiune în re­
vendicare îm potriva lui B, în care va trebui să dovedească dreptul de proprietate
asupra bunului în litigiu; odată această dovadă făcută, B va fi obligat de instanţă să îi
restituie bunul. Se poate spune oare că A a urm ărit bunul şi că a beneficiat de
dreptul de preferinţă asupra bunului respectiv? Nu, el pur şi sim plu a dovedit că este
proprietar şi că, aşa fiind, cel ce îi deţine bunul fără drept trebuie să i-l restituie.
Să adm item acum că A are o creanţă îm potriva lui B, garantată cu o ipotecă
asupra unui im obil proprietatea lui B, ipotecă înscrisă în registrul de publicitate
im obiliară.
Până la scadenţă, B vinde im obilul ipotecat; la scadenţă el nu plăteşte datoria
către A, astfel că acesta va urm ări bunul ipotecat în m âinile noului proprietar pe te ­
m eiul dreptului său de ipotecă, îl va scoate în vânzare în condiţiile stabilite de lege
şi se va îndestula din preţ, cu preferinţă faţă de creditorii chirografari ai proprietari­
lor.
lată de ce am fi tentaţi să spunem că, în realitate, dreptul de urm ărire şi dreptul
de preferinţă operează în privinţa drepturilor reale accesorii pe lângă drepturile de
creanţă - ipoteca, gajul şi privilegiile - , nu şi în privinţa drepturilor reale p r in c ip a li.

Secţiunea a 2-a. Categorii juridice intermediare

26. P recizări prealabile. în general, se adm ite că la lim ita dintre drepturile reale
şi drepturile de creanţă se situează două categorii ju rid ice interm ediare, anum e
obligaţiile reale de a face - obligaţiile p ro p te r rem - şi obligaţiile opozabile terţilor -
obligaţiile scriptae in rem.
C redem că, din punctul de vedere al clasificării drepturilor subiective patrim o­
niale în drepturi reale şi drepturi de creanţă, tot ca o categorie interm ediară situată
între acestea două pot fi considerate şi drepturile de creaţie in te le c t u a li. D esigur
că, făcând o asem enea afirm aţie, spre a evita orice confuzie, nu pierdem din ve ­
dere niciun m om ent că drepturile de creaţie intelectuală sunt situate şi la graniţa
dintre drepturile patrim oniale şi cele personal-nepatrim oniale, deoarece prezintă
trăsături specifice am belor categorii. Nu m ai.puţin, considerăm că trăsăturile patri­
m oniale ce le caracterizează sunt de natură să le situeze şi la lim ita dintre drepturi­
le reale şi drepturile de creanţă. 1

111 P ra ctic, a c e e a ş i e ste şi c o n c lu z ia la c a re a ju n g e şi p ro fe so ru l V. S to ica , d a r p le c â n d


de la un p u n c t d ife rit, a n u m e d is tin c ţia d in tre p re ro g a tiv e le s u b s ta n ţia le a le o ric ă ru i d re p t s u ­
b ie c tiv şi la tu ra sa p ro c e su a lă , a d ic ă p o s ib ilita te a a p ă ră rii lui în ju s tiţie pe c a le a une i a cţiu n i
civile. O ric e titu la r de d re p t real p o a te să îşi a p e re d re p tu l său în ju s tiţie , pe c â n d titu la ru l
unui d re p t real d e g a ra n ţie , pe lâ n g ă fa p tu l că se b u c u ră de o a s e m e n e a p o s ib ilita te ju rid ic ă ,
prin in te n ta re a a cţiu n ii în ju s tiţie , din p u n ct de v e d e re m a te ria l, el va „u rm ă ri” în d e s tu la re a sa
în ca lita te d e c re d ito r titu la r al g a ra n ţie i şi va fi „p re fe ra t” c e lo rla lţi c re d ito ri cu g a ra n ţii re ale
cu rang in fe rio r şi c re d ito rilo r c h iro g ra fa ri; a se v e d e a V. S t o ic a , op. cit. (2 0 0 9 ), p. 27.
[2i A se v e d e a F r . T e r r é , P h . S im ler , op. cit., p. 2 8 -3 0 ; a se v e d e a , în a ce la ş i sens,
F r . Z e n atti , T h . R e v et , Les biens, 2 e éd. re fo n d u e , P .U .F ., P aris, 1997, p. 4 8 şi urm .
28 D re p tu rile re ale p rin cip a le

27j O b lig a ţiile p r o p te r re m ş i o b lig a ţiile s c rip ta e in r e n i:]. O bligaţiile p ro p te r


rem, cunoscute sub denum irea de obligaţii reale de a face, reprezintă îndatoriri*
care revin deţinătorului unui bun determ inat şi au ca izvor legea sau convenţia
părţilor.
Astfel, art. 74 din Legea nr. 18/1991, republicată, im pune tutu ror d eţin ăto rilor de
terenuri agricole obligaţia de a asigura cultivarea acestora şi obligaţia de a asigura
protecţia solului; deţinătorii care nu îşi îndeplinesc aceste obligaţii pot fi sancţionaţi
în condiţiile art. 75 şi art. 76 din aceeaşi lege.
A sem enea obligaţii sunt im puse de lege şi tuturor deţinătorilor de păduri: asigu­
rarea întreţinerii şi a respectării am enajam entelor silvice; asigurarea pazei şi a inte­
grităţii fondului forestier; realizarea lucrărilor de regenerare a pădurii; prevenirea şi
com baterea bolilor şi dăunătorilor pădurii etc.*[2]
în cea de-a doua ipoteză - convenţia părţilor proprietarul unui fond aservit îşi
poate asum a obligaţia, spre exem plu, cu ocazia constituirii unei servituţi de trecere,
de a efectua lucrările necesare exerciţiului servituţii.
A m bele situaţii constituie sarcini reale - obligaţii reale de a face - im puse de
lege sau de voinţa părţilor, care grevează dreptul asupra terenului şi care, accesorii
ale acestuia fiind, se vor transm ite odată cu bunul, fără a fi nevoie de nicio form ali-
'■ tate specială de transcriere sau înscriere o ri de o nouă convenţie a p ă rţilo r în acest
sens.
A ceastă obligaţie nu corespunde unui drept real, deoarece ea nu incum bă ori­
cărei persoane, ci num ai proprietarului sau deţinătorului acestuia[3].
După cum s-a spus, sfera persoanelor la care se raportează obligaţia reală ră­
m âne invariabil aceeaşi, fiindcă vechiul proprietar care a înstrăinat bunul grevat cu
o asem enea obligaţie „este com plet liberat, iar deţinătorul actual este debitor exclu­
siv din cauza şi num ai pe perioada de tim p cât se află în raport direct cu bunul”[4].
O bligaţiile scriptae in rem se caracterizează prin aceea că sunt atât de strâns
legate de stăpânirea unui buh, încât creditorul nu poate obţine satisfacerea drep­
tului său decât dacă dobânditorul actual al lucrului va fi obligat să respecte acest
drept, deşi nu a participat în niciun fel la încheierea contractului iniţial care a co n ­
dus la naşterea dreptului creditorului. Este cazul locatarului unui bun pe care loca­
torul l-a înstrăinat după încheierea contractului de locaţiune. într-adevăr, potrivit
art. 1811 NCC, dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este
opozabil noului dobânditor: dacă im obilul dat în locaţiune este înscris în cartea
funciară, iar locaţiunea a fost notată în registrul de publicitate im obiliară; dacă imo-

111 în lite ra tu ra n o a stră ju rid ic ă , a ce s te o b lig a ţii au fo s t d e n u m ite şi a n a liz a te pe larg ca


dre p tu ri patrim o n ia le atipice ; a se v e d e a V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 112 şi u rm . D im p o triv ă ,
a lţi a u to ri c o n tin u ă a v e d e a în a ce s te o b lig a ţii, a se m e n e a nouă, „c a te g o rii ju rid ic e in te rm e ­
d ia re ” ; a se v e d e a , în a ce s t sens, O. U n g u r ea n u , C. M u n tean u , op. cit. (2 0 0 8 ), p. 4 3 -4 7 ;
E. C h elar u , op. cit. (2 00 9 ), p. 2 1 -2 3 .
[2] A se v e d e a art. 1 7-18 din L e g e a nr. 4 6 /2 0 0 8 - C o d u l silvic.
I3) C. S t ă te s c u , C. B îr s a n , op. cit., p. 21; p en tru a lte c a te g o rii d e o b lig a ţii p ro p te r rem,
c la s ific a te d u p ă n a tu ra lor, c a re p o a te fi civilă , a d ic ă s ta b ilite p rin n o rm e ju rid ic e d e d re p t
civil, a d m in is tra tiv ă , s ta b ilite prin n o rm e ce im p un a n u m ite o b lig a ţii d e ţin ă to rilo r u n o r c a te g o ­
rii de b u n u ri a c ă ro r în d e p lin ire e ste în s a rc in a a u to rită ţilo r a d m in istra tiv e , şi c o n v e n ţio n a lă ,
a d ic ă s ta b ilite prin c o n v e n ţia p ărţilo r, a se v e d e a V. S t o ic a , op. cit. (2 00 9 ), p. 33 şi urm .
[4] A se v e d e a I. L u l ă , Privire generală asupra o b lig a ţiilo r „p ro p te r re m ” , în D re ptul
nr. 8 /2 0 0 0 , p. 10.
II. D re p tu rile re ale şi d re p tu rile de c re a n ţă 29

bilul nu este înscris în cartea funciară, dar locaţiunea s-a făcut printr-un înscris cu
dată certă, care este anterioară datei certe a actului de înstrăinare; în cazul bunu­
rilor m obile supuse unor form alităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste
form alităţi privitoare la bunul obiect al locaţiunii; în cazul celorlalte bunuri mobile,
dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.
O bservăm că, în toate aceste situaţii, deşi locatarul nu are niciun raport juridic
cu noul dobânditor al bunului, acesta, în conform itate cu dispoziţiile legale evocate,
este obligat să recunoască şi să respecte locaţiunea făcută înainte de înstrăinarea
bunului, dacă s-a făcut printr-un act ce îndeplineşte condiţiile de publicitate prevă­
zute de lege.

28. D re p tu rile de c re a ţie in te le c tuală^ Sunt cuprinse în această categorie


drepturile conferite de activitatea spirituală desfăşurată de oam eni. O asem enea
activitate de durată sau chiar ca o sclipire a geniului um an se poate concretiza în
opere literar-artistice sau ştiinţifice.
Mai întâi, autorul unei opere literar-artistice are drepturi personal-nepatrim oniale
legate de creaţia sa: dreptul de a fi recunoscut ca autor al operei, dreptul de a de­
cide publicarea ei, dreptul de a cere ca opera sa să nu îi fie atinsă de terţi etc.
A stfel,„art. 1 din Legea nr. 8 din 14 m artie 1996 privind dreptul de autor şi drep­
turile conexe111, cu m odificările ulterioare, dispune că dreptul de autor asupra operei
literare, artistice sau ştiinţifice, precum şi asupra oricăror asem enea opere de crea­
ţie intelectuală este recunoscut şi garantat în condiţiile legii. Acest drept este legat
de persoana autorului şi com portă atribute de ordin m oral şi patrim onial [alin. (1)].
De asem enea, textul prevede că opera de creaţie intelectuală este recunoscută şi
protejată in dependent de aducerea la cunoştinţa publică, prin sim plul fapt al reali­
zării ei, chiar neterm inată.
Din punct de vedere patrim onial, autorul are mai întâi un drept real dreptul de
proprietate asupra obiectului în care se m aterializează opera sa originală: m a­
nuscris, pictură, sculptură, grafică etc.
D istinct de acest drept, autorul operei şi, în cazul operelor literare, pe o durată
de tim p, m oştenitorii lui au un drept de natură patrim onială ce rezultă din valorifica­
rea creaţiei respective. Cum s-a spusl2), pe drept cuvânt, este vorba, într-o asem e­
nea situaţie, de un drept in corporai de natură m obiliară, distinct de bun ul corporal
în care s-a concretizat opera creată de a u to P ].
A sem ănător se prezintă lucrurile şi în celelalte dom enii ale activităţii intelectua­
le: desenele şi m odelele, m ărcile de fabrică, de com erţ şi de serviciu, inovaţiile.
C hiar şi scrisorile, rezultat al corespondenţei purtate între anum ite persoane,
pot pune problem e din punctul de vedere al discuţiei noastre[4]. Astfel, o scrisoare
trim isă unei persoane presupune, m ai întâi, dreptul de proprietate asupra înscrisu­
lui în care ea se încorporează şi care aparţine destinatarului ei. Este vorba despre
un drept asupra unui bun m obil corporal. Apoi, se poate pune problem a dreptului
de a face uz de acea scrisoare prin posibilitatea com unicării conţinutului ei terţilor, *31

;1) M. O f. nr. 6 0 din 2 6 m artie 1996.


;2| A se vedea F r . T er r é , P h . S im ler , op. cit., p. 28.
31 Precizăm că nu avem în vedere aici contractul de editare care creează drepturi şi
obligaţii în cadrul unui raport juridic obligaţional ce are acest izvor.
A À se vedea F r . T er r é , P h . S im ler , op. cit., p. 29.
30 D re p tu rile reale p rin cip a le

afară dacă expeditorul şi deţinătorul nu au decis ca el să răm ână confidenţial. în


sfârşit, scrisorile respective pot fi publicate într-o operă structurată ca atare, caz în
care vom fi în prezenţa unui drept de creaţie literară şi artistică ce are ca autor pe
cel care face selecţia, adnotările, com entariile şi publicarea.
Drepturile de creaţie intelectuală nu sunt, aşadar, nici drepturi reale - dar ele­
m ente din aceste drepturi nu le sunt străine - şi nici drepturi de creanţă, deşi pre­
zintă asem ănări şi cu acestea, cel puţin sub aspectul lor econom ic.
Dar nu sunt drepturi de creanţă prin ele însele, pentru că nu presupun exercita­
rea lor asupra unui debitor determ inat sau cel puţin determ inabil.
Ele conferă titularului posibilitatea punerii lor în valoare în diverse m oduri şi, din
acest punct de vedere, se apropie de drepturile reale ca drepturi exclusive de
e x p lo a ta ră . Este raţiunea pentru care în teoria dreptului şi în practică se vorbeşte
despre proprietatea literară şi artistică, proprietatea industrială etc. De aceea,
aceste drepturi form ează obiect distinct de cercetare al unei ram uri m oderne a
dreptului privat - dreptul de proprietate intelectuală.

Secţiunea a 3-a. Clasificarea drepturilor reale

29. Drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii. în dreptul civil ro­
mân, drepturile reale se clasifică în drepturi reale principale şi drepturi reale acce ­
sorii.
^ D repturile reale prin cip a le ,sunt acele drepturi care au o existenţă de sine stă tă ­
toare în"raport cu alte drepturi reale sau drepturi de creanţă.
D repturile reale accesorii sunt afectate garantării uno r drepturi de creanţă şi, în
c o r i s e ^ î r ^ '^ î ^ n ţ a lor depinde în mod direct şi nem ijlocit de existenţa dreptului
pe care îl garantează.
Aşadar, drepturile reale accesorii su n t a ccesorii pe lângă drepturile de creanţă.

h o . C ategorii de drepturi reale principale. în m od tradiţional, ca principiu, sunt


drepturi reale principale dreptul de proprietate şi dezm em brăm intele acestuia.
Totuşi, înfăţişarea drepturilor reale principale în dreptul civil în vigoare este m ult
mai com plexă. Astfel, din punctul de vedere al regim ului ju rid ic aplicabil, dreptul de
proprietate poate fi drept de proprietate publică, ce aparţine, în regim de drept p u ­
blic, statu lui şi unită ţilor adm inistrativ-teritoriale, şi drept de proprietate privată, ce
p o a te aparţine oricărui su b ie ct de drept. De altfel, art. 552 NCC dispune că proprie­
tatea este publică sau privată.
Din punctul de vedere al subiectelo r ş i al regim ului de punere în valoare, su­
biectele de drept public - statul şi unităţile adm inistrativ-teritoriale - pot constitui cu
privire la bunurile proprietatea lo r publică urm ătoarele drepturi corespunzătoare
(art. 866 NCC):
- dreptul de adm inistrare;
- dreptul de concesiune;
- dreptul de folosinţă cu titlu gratuit.

MJ Ibidem.
II. D re p tu rile reale şi d re p tu rile de c re a n ţă 31

D reptului de proprietate privată, indiferent de titular - subiectele de drept public


sau persoanele fizice şi persoanele juridice de drept privat îi corespund dez-
m em brăm intele acestuia, respectiv:
-"d re p tu l de uzufruct; • -
dreptul de uz;
- dreptul de abitaţie;
- dreptul de servitute;
- dreptul de superficie.
Noul Cod civil rom ân conţine în art. 551 o enum erare „num erotată” a tuturor
drepturilor reale din sistem ul nostru de drept, principale şi accesorii. Astfel, potrivit
acestui text, sunt drepturi reale:
I . dreptul de proprietate;
ZTcffeptul de superficie;
3. dreptul de uzufruct;
4. dreptul de uz;
5. dreptul de abitaţie;
6. dreptul de servitute;
7. dreptul de adm inistrare;
8. dreptul de concesiune;
9. dreptul de folosinţă;
10. drepturile reale de garanţie;
I I . alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter. 31

31. D re p tu rile reale, accesorii. Enum erate în categoria drepturilor reale de


art. 551 NCC, drepturile reale de garanţie sunt drepturi accesorii p e lângă un drept
de creanţă. A rticolul 2323’TO CTdîspune că întreg Titlul XI al C ărţii a V-a a codului,
întitulat „ P rivilegiile ş i garanţiile realef, reglem entează privilegiile, precum şi garan­
ţiile reale destinate să asigure îndeplinirea unei obligaţii patrim oniale de către de­
bitorul acesteia. Sunt drepturi reale accesorii privilegiile, ipoteca şi gajul.
Ca drepturi reale accesorii pe lângă drepturile de creanţă, ele urm ează a fi cer­
cetate pe larg la teoria generală a obligaţiilor, de aceea nu vom face decât o scurtă
evocare a fiecărei categorii.
Astfel, art. 2333 NCC defineşte p rivileg iul ca o preferinţă acordată de lege unui
creditor în considerarea creanţei sale. P rivilegiile sunt opozabile terţilor fără a fi ne­
cesară înscrierea lor în registrele de publicitate, afară dacă legea nu prevede altfel,
ar creditorul privilegiat este preferat celorlalţi creditori, chiar dacă drepturile aces­
tora s-au născut ori au fost înscrise înaintea naşterii privilegiului (art. 2334-2335
NCC).
Cât priveşte ipoteca, potrivit art. 2343 NCC, ea este un drept real asupra unor
bunuri m obile sau im obile ale debitorului, care sunt afectate garantării executării
unei obligaţii. Articolul 2345 NCC precizează că dreptul de ipotecă se m enţine asu­
pra bunurilor astfel grevate „în orice m ână ar trece” , deci în m âinile oricui s-ar afla,
ar creditorul ipotecar are dreptul de a-şi satisface creanţa, în condiţiile legii, în a in ­
tea creditorilor chirografari, precum şi înaintea celorlalţi creditori ipotecari de rang
nferior. Dacă prin lege nu se dispune altfel, ipoteca nu este opozabilă terţilor decât
din ziua înscrierii ei în registrele de publicitate (art. 2346 NCC).
32 D re p tu rile reale p rin cip a le

La rândul său, g a ju l este un contract accesoriu prin care debitorul, în scopul ga­
rantării executării obligaţiei asum ate faţă de creditorul său, rem ite ori lasă în păs­
trare acestuia anum ite bunuri m obile corporale sau titluri negociabile em ise în for­
mă m aterializată (art. 2480 NCC şi art. 186 din Legea nr. 71/2011 de punere în
aplicare a noului Cod civil)111.
în principiu, gajul este un drept de garanţie reală accesorie pe lângă un drept de
creanţă, care presupune deposedarea debitorului, astfel că el are ca obiect bunuri
ce pot fi stăpânite în m aterialitatea lor, categorie de bunuri ce include titlurile nego­
ciabile „m aterializate” într-un înscris de valoare.

32. O garanţie care se situează la lim ita garanţiilor reale este dreptul de reten-
ţie, nereglem entat ca atare de legislaţia noastră anterioară noului Cod civil, dar re­
cunoscut atât de practica judiciară, cât şi de doctrină.^Pe tem eiul dreptului de re-
tenţie, debitorul obligaţiei de restituire a unui bun are posibilitatea să refuze execu­
tarea acesteia până când titularul bunului care pretinde restituirea îi va plăti
eventualele cheltuieli pe care el le-a făcut cu conservarea, întreţinerea sau îm b u ­
nătăţirea bunului în cauză. Astfel, art. 2495 NCC dispune că cel care este dator să
rem ită sau să restituie un bun poate să îl reţină, cât tim p creditorul restituirii nu îşi
execută obligaţia sa izvorâtă din acelaşi raport de drept sau, după caz, atât tim p
cât creditorul nu îl despăgubeşte pe debitorul restituirii pentru cheltuielile necesare
şi utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care, eventual,
bunul i le-a cauzat, legea putând stabili şi alte situaţii în care o persoană este în ­
dreptăţită a exercita un asem enea drept de retenţie.

111 A se vedea şi A l . B leo an c ă , în N oul C od civil. Com entarii, doctrină ş i jurisprudenţă.


Voi. III. Art. 1650-2664, Ed. Ham angiu, Bucureşti, 2012, p. 893-894.
Capitolul al lll-lea. Dreptul de proprietate.
Definiţie. Caractere juridice. Conţinut.
Condiţii generale de exercitare

Secţiunea 1. Definiţia dreptului de proprietate

33. P re c iz ă ri p re lim in a re . Apărută, practic, odată cu însăşi apariţia om ului pe


păm ânt, proprietatea a stat şi stă la baza dezvoltării societăţii om eneşti.
în toate lucrările din literatura ju ridică ce este consacrată m ateriei drepturilor
reale sau num ai dreptului de proprietate se recunoaşte că suntem în prezenţa unui
concept deosebit de com plex, cu m ultiple sem nificaţii de ordin istoric, sociologic şi
juridic, aflat într-o perm anentă evoluţie.
însăşi noţiunea de proprietate form ează obiect de controversă.
Dacă la începuturile organizării existenţei om ului ca fiinţă socială însuşirea pre­
m iselor asigurării traiului său a apărut ca firească, dezvoltarea vieţii sociale a im ­
pus ordonarea relaţiilo r dintre oam eni. R ealizată mai întâi la nivelul unor com unităţi
teritoriale restrânse, de-a lungul istoriei, s-a ajuns la form area de colectivităţi din ce
in ce mai m ari, unite prin diferite scopuri, pentru ca, la un m om ent dat, oam enii să
se organizeze în state. Ca entităţi organizate, prim ele form aţiuni statale au edictat
norm e juridice care au avut în vedere şi raporturile de proprietate.

34. P ro p rie ta te a ca re la ţie s o c ia lă ş i d re p tu l d e p ro p rie ta te ca ra p o rt ju r i­


d ic. Deşi în lim bajul com un aceste două noţiuni se confundă - în definitiv, fiecare
dintre noi spunem : sunt proprietarul cutărui bun, societatea X este proprietara uzi­
nei Y, statul este proprietarul bogăţiilor subsolului etc. - , continuăm să credem că
nu se poa te pun e sem nul ega lităţii între proprietate, ca relaţie econom ică, ş i dreptul
de proprietate, ca raport ju rid id '\
Relaţia econom ică de proprietate înseam nă însuşirea prem iselor naturale ale
oricărei producţii. în orânduirea com unei prim itive, om ul şi-a însuşit prim ele bunuri
de câte ori a avut nevoie, aşa cum le-a găsit în natură. însuşirea exercitată de unul
a fost încet recunoscută de ceilalţi. Dacă unul a produs ceva ce reprezenta mai
m ult decât îi era necesar şi a constatat că altcineva a produs alte bunuri care îl
interesau, s-a ajuns la schim b, apoi la piaţă, apoi la organizarea socială, care a în ­
sem nat o anum ită specializare a activităţii um ane prin diviziunea m uncii.
M em brii com unităţilor um ane în curs de form are s-au recunoscut între e i sau, la
scara com unităţilor, între ele, ca p ro p rietari de bunuri. Sau, altfel spus, puterea
exercitată de cineva asupra bun ului său a trebuit recunoscută de ceilalţi. P roprieta­
tea s-a transform at în relaţie socială de însuşire, iar când această relaţie socială a
fost cuprinsă în norm e juridice - de la cutum ă până la norm a edictată de entitatea

m A se vedea C. S t ă te s c u , C. BÎ r s a n , op. cit., p. 27.


34 D re p tu rile re ale p rin cip a le

care a ajuns să o ordoneze, să o reglem enteze, anum e statul ea a devenit


raport juridic, anum e drept de proprietate.
Desigur, la scara dezvoltării om enirii, acest proces s-a petrecut lent şi diferit de
la o com unitate la alta. Esenţa lui însă răm âne, în concepţia noastră, aceeaşi:
transform area relaţie i sociale de proprietate într-un raport juridic, cu toate co n se ­
cinţele ce decurg de aici.
După cum s-a spus111, „ar trebui să înţelegem ce vrea să însem ne noţiunea de
proprietate. P roprietatea este o form ă juridică ce nu are nim ic universal în ea. Cea
de astăzi are puţine trăsături com une cu cea din epoca feudală, dar are o legătură
de filiaţie sigură cu proprietatea din dreptul roman. De unde ideea că proprietatea
nu ar fi decât expresia juridică a raporturilor ce rezultă dintr-un sistem econom ic
determ inat, analiză de la care subtilul M arx duce controversa cu naivul critic uni­
versal (al proprietăţii) care a fost înaintaşul său P.J. Proudhon”[2].

35. C o nstituţia Rom âniei despre dreptul de p ro prietate*131. în Titlul II din C on­
stituţia Rom âniei revizuită, intitulat „D repturile, libertăţile şi îndatoririle fundam enta­
le” , la C apitolul II care reglem entează drepturile ş i libertăţile fundam entale, art. 44
prevede că „d re p tu l de proprietate, precum ş i creanţele asupra statului, sunt ga ra n ­
tate. C onţinutul şi lim itele acestor drepturi sunt stabilite de lege” (s.n., C.B.). De
asem enea, acelaşi text prevede principiul constituţional potrivit cu care proprietatea
privată este garantată ş i ocrotită în m od egal de lege, indiferent de titular.
Apoi, textul art. 44 conţine dispoziţii de principiu privitoare la condiţiile în care
cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra te re ­
nurilor, la exproprierea pentru cauză de utilitate publică, m odul în care o autoritate
publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi im obiliare pentru lucrări de interes
general, obligaţiile ce decurg din raporturile de vecinătate şi cele de protecţie a
m ediului, posibilitatea confiscării, num ai în condiţiile legii, a bunurilor destinate,
folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii, precum şi regula potrivit cu care
averea dobândită în m od licit nu poate fi confiscată.
M enţionăm că dispoziţiile art. 44 alin. (4) din C onstituţia revizuită interzic în m od
expres naţionalizarea sau orice alte m ăsuri de trecere silită în proprietate publică a
unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice ori de altă na­
tură discrim inatorie a titularilor bunurilor.
Articolul 136 din Titlul IV al C onstituţiei, consacrat econom iei ş i finan ţelor p u b li­
ce, dispune că proprietatea este publică ş i p riva tă ; proprietatea publică aparţine
statului sau unităţilor adm inistrativ-teritoriale [art. 136 alin. (2)]. în alin. (3) şi (4) ale
aceluiaşi text constituţional sunt determ inate bunurile care fac obiectul exclusiv al

m A se vedea F r . Z enatti , T h . R e vet , op. cit., p. 142.


[2] E ste v o rb a d e s p re c e le b ra lu c ra re a lui P.J. P ro u d h o n „C e este proprietatea" din anu l
1840, în c a re el s u s ţin e c ă „a c e a s ta n -a r fi d e c â t un fu rt” ( ibidem ).
131 A v e m în v e d e re d is p o z iţiile p e rtin e n te din C o n s titu ţia R o m â n ie i, re v izu ită şi re p u b lic a ­
tă, cu a c tu a liz a re a d e n u m irilo r şi cu n ou a n u m e ro ta re a te x te lo r, în M. O f. nr. 7 6 7 d in 31 o c ­
to m b rie 2 0 0 3 , a stfe l cu m a fo s t m o d ific a tă şi c o m p le ta tă p rin L e g e a de re v izu ire a C o n s titu ­
ţie i nr. 4 2 9 /2 0 0 3 (M . O f. nr. 7 5 8 din 29 o cto m b rie 2 0 0 3 ). A c e a s tă lege a fo s t a p ro b a tă prin
re fe re n d u m u l n a ţio n a l din 1 8-19 o cto m b rie 2 0 0 3 şi a in tra t în v ig o a re la d a ta de 2 9 o c to m ­
b rie 2 00 3, d a ta p u b lică rii în M. O f. nr. 7 58 din 29 o c to m b rie 2 0 0 3 a H o tă râ rii C u rţii C o n s titu ­
ţio n a le nr. 3 d in 22 o c to m b rie 2 0 0 3 p en tru c o n firm a re a re z u lta te lo r a ce s tu i re fe re n d u m .
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oţiu n i g e n e ra le 35

oroprietăţii pub lice şi care le este regim ul juridic, iar art. 136 alin. (5) dispune că
z'o prietatea privată este, în condiţiile legii organice, inviolabilă.
Reţinem, aşadar, că, în concepţia constituantului român, dreptul de proprietate
aoare ca un drept fundam ental a l cetăţenilor ţării, înscris printre celelalte drepturi şi
fcertăţi publice fundam entale recunoscute şi apărate de orice constituţie dem ocrati­
că m odernă. Totodată, aşa cum vom arăta în dezvoltările ulterioare, Constituţia re-
: em entează form ele fundam entale ale dreptului de proprietate în Rom ânia - pro-
: -etatea publică şi proprietatea privată - şi liniile generale ale regim ului lor juridic. ,

36. Dreptul de proprietate în fostul Cod civil rom ân de la 1864. Aparent, s-ar
:ea spune că instituţia centrală a fostului Cod civil român în vigoare de la 1865,
: - c â m odelul său napoleonian de la 1804, este proprietatea. A ceastă idee ar
: -:e a fi susţinută de faptul că în C artea a Il-a a codului se vorbea „D espre bun uri şi
sore osebitele m odificări ale proprietăţii', iar întreaga C arte a lll-a, adică cea mai
are parte a reglem entărilor pe care ea le cuprindea, era consacrată diferitelor
~ : duri prin care se dobândeşte proprietatea.
Privite lucrurile prin prism a dinam icii dreptului civil, adică a circulaţiei bunurilor şi
.alorilor, ideea poate fi susţinută.
in realitate însă, Titlul II al Cărţii a ll-a, care era intitulat „ D espre p ro p rie ta te ,
::n s a c ra doar trei articole însuşi dreptului de proprietate. Astfel, art. 480 fostul
I : . încerca să dea o definiţie dreptului de proprietate, spunând că acesta este
i'e p tu l ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în m od exclusiv şi
aosolut, însă în lim itele determ inate de lege.
Este lim pede că, în concepţia fostului Cod civil, dreptul de proprietate conferea
::u la ru lu i său anum ite atribute; că sintagm a „a se bucura” sem nifica posibilitatea
centru proprietar de a stăpâni bunul în această calitate şi de a-l folosi în interesul şi
T n puterea sa; că lui i se recunoştea şi dreptul de a dispune de bunul care form ea­
ză obiectul dreptului său; că el exercita aceste prerogative în mod exclusiv şi
aosolut, însă în lim itele determ inate de lege.
Apoi, £rt. 481 fostul C. civ. prevedea că nim eni nu poate fi silit a ceda proprieta­
r a sa, afară num ai pentru cauză de utilitate publică şi printr-o dreaptă şi prealabilă
zespăgubire, ceea ce înseam nă că textul form ula principiul exproprierii pentru
cauză de utilitate publică. în sfârşit, tot la nivel de principiu, ârt. 482 din acelaşi cod
~ 'eglem enta accesiunea în m ateria proprietăţii, potrivit cu care proprietatea unui
-cru m obil ori im obil dădea drept asupra a tot ce producea lucrul şi asupra a tot ce
se unea ca accesoriu cu lucrul, într-un mod natural sau artificial. Evident, dreptul
. a tot ce produce lucrul” nu reprezenta o accesiune, ci rezultatul firesc al exerciţiu-
- orerogativei ius fruendi, recunoscută titularului dreptului de proprietate.

37. Dreptul de proprietate în noul Cod civil. întreaga C arte a lll-a a noului
Cod civil este consacrată m ateriei bunurilor. Prim ul titlu al acestei cărţi vorbeşte
cespre bunuri şi drepturi reale în general, ca obiecte ale dreptului de proprietate,
-e ţin e m din acest titlu enunţul art. 552 NCC, subsum at capitolului ce enunţă „drep-
e reale în general” , potrivit cu care proprietatea este publică sau privată, fiind
astfel puse în lum ină categoriile fundam entale ale dreptului de proprietate în drep-
tul nostru civil. Titlurile urm ătoare ale aceleiaşi cărţi reglem entează succesiv drep-
36 D re p tu rile re ale p rin cip a le

tul de proprietate privată, dezm em brăm intele acesteia, fiducia, adm inistrarea bunu­ a e d re o U u ze zrxa
rilor altuia, dreptul de proprietate publică, publicitatea im obiliară prin cartea funciară
şi posesia. Sim pla evocare a acestor titluri evidenţiază sistem atizarea m ult mai ri­ a tu a a s jc ra j - u D_r
guroasă a m ateriilor consacrate dreptului de proprietate, realizată prin dispoziţiile
legii civile rom âne fundam entale prin introducerea în cadrul noului cod a dispoziţi­
ilor privitoare la dreptul de proprietate publică şi a celor consacrate publicităţii im o­
biliare, reglem entate anterior prin legi speciale ori prin norm e disparate, cum era
regim ul ju ridic al proprietăţii publice. De asem enea, evidenţiem reglem entarea în
noul Cod civil a unor instituţii noi în dreptul civil rom ân, cum sunt fiducia şi ad m i­
nistrarea b u n u rilo r altuia.

t 38. p şfin iţia dreptului de proprietate. Literatura ju ridică de specialitate este


unanim ă în a defini dreptul de p ro p rie ta te prin punerea în evidenţă a atributelor pe
care acesta le conferă titularului său: posesia, folosinţa şi dispoziţia. A ceasta pare
a fi şi concepţia noului Cod civil rom ân care, în art. 555, defineşte, discutabil, n u ­
m a i dreptul de proprietate privată ca fiind dreptul titularului de a poseda, a folosi şi
a dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în lim itele stabilite de le­
ge, precizând că, în condiţiile legii, el este susceptibil de m odalităţi şi dezm em bră-
m inte, după caz.
C onsiderăm însă că o asem enea definiţie nu este de natură să pună în eviden­
ţă ş i conţin utul social-econom ic al dreptului analizat[1]. Cu alte cuvinte, spre a în ţe ­
lege, sub aspect juridic, în ce constă raportul de apropriere, a cărui expresie este
dreptul de proprietate, trebuie descifrat m odul în care sunt exercitate atributele
conferite de acest drept. 35 S e _ rs D r v r e
Este posibil ca unele dintre atributele dreptului de proprietate să fie exercitate
de către o altă persoană decât proprietarul, în tem eiul unui drept real derivat din
dreptul de proprietate, aşa după cum arată art. 555 alin. (2) NCC, sau în tem eiul
unui raport ju ridic obligaţional. Spre exem plu, în cazul unui contract de închiriere,
locatarul deţine bunul închiriat şi îl foloseşte. Dar el exercită aceste atribute num ai
în m ăsura în care i-au fost conferite de proprietar*121. Ba, mai mult, şi uzufructuarul
este titularul unui drept real care îi conferă stăpânirea şi folosirea unui bun; dar, de
regulă, cel ce a constituit dreptul de uzufruct este proprietarul bunului, care conti­
nuă să exercite atributul dispoziţiei asupra bunului dat în uzufruct altei persoane.
La fel, superficiarul poate exercita atributele de posesie şi folosinţă şi, în anum i­ :D r T n L r " = ** tT = ZJX
te limite, chiar şi atributul de dispoziţie. r r c - e a r ju r=* s rt
Prin urm are, sim pla întrunire a atributelor prin care se exteriorizează dreptul de v IT E T f'- r x r s r - j d
proprietate nu este suficientă pentru definirea acestui drept, ci trebuie precizată U ră = US
poziţia specifică a celui căruia el aparţine sau a celui care exercită aceste atribute.
Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiaşi bun, p ro p rie ­
tarul exercită atributele ju rid ice ale dreptului de proprietate în putere proprie ş i in ­
teres propriu.
Proprietarul exercită atributele dreptului său în putere proprie, deoarece el se su­
pune num ai legii. Celelalte persoane, altele decât proprietarul, exercită unele atribute

111 A se vedea C. S tä te s c u , C. B îr s a n , op. cit., p. 31; L. P o p , op. cit., p. 34. - -^GLFEAVJ w .ULM~
121 C. S tä t e s c u , C. B îr s a n , op. cit., p. 31. - se .eoes == r

1
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o ţiu n i g e n e ra le 37

ale dreptului de proprietate în virtutea puterii transm ise de proprietar şi în confor­


mitate nu numai cu legea, dar şi cu voinţa proprietarului care, recunoscându-i-le
altuia asupra unui bun ce îi aparţine, i le concretizează şi le fixează limitele de exer-
citare[1].
A doua particularitate a dreptului de proprietate este aceea că proprietarul exer­
cită atributele dreptului său de proprietate în interesul său propriu. C hiar dacă titu­
larii altor drepturi subiective,- reale sau de creanţă, prin exercitarea acestor atribute,
urm ăresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul subiect de
drept care exercită, direct sau indirect (prin alte persoane), plenitudinea atributelor
proprietăţii, în cele din urmă, în p ro p riu l său in te re ^2].
Sintetizând cele expuse succint, dreptul de proprietate se concretizează în ur­
c ă to a re le elem ente:
ect econom ic, este un drept de apropriere a u no r bunuri, corporale
sau incorporale;
- exprim ă o relaţie socială de apropriere-,
- cuprinde în conţinutul său atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiei;
- atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de proprietar p rin puterea şi
în interesul său propriu.
în concluzie, d reptul de proprietate este acel drept subiectiv care dă expresia
aproprierii unui bun, drept care perm ite titularului să posede, să folosească şi să
pună de a ce l lucru, în putere proprie şi în interes propriu, în cadrul ş i cu respec­
tarea le gislaţiei e x is te n tă .

39. Scurtă privire de ordin istoric asupra evoluţiei dreptului de proprietate141.


Am arătat mai sus că, atunci când în societatea prim itivă oam enii şi-au însuşit pri­
mele elem ente necesare existenţei lor, a fost vorba despre o însuşire la nivelul
ndividului.
Asupra anum itor bunuri, în special păm ântul, însuşirea se realiza la nivelul unor
colectivităţi, care au devenit din ce în ce mai mici, până la nivelul unei fam ilii.
A devărata consacrare ju rid ică a dreptului de proprietate apare însă în dreptul
'om an, în epoca celor XII Table, când s-a ajuns, pe diferite căi, la partajarea pă­
m ântului şi la instituirea unui drept de proprietate individuală ce avea ca titular pe
p a te r fam ilias, care exercita puterea deplină asupra bunurilor proprietatea sa: *
dom inium ex iure quiritum . Acest dom inium , suveran, exclusiv şi perpetuu, conferă
oroprietarului trei atribute esenţiale: ius utendi, ius frue ndi şi ius a b u te n d i^Ne aflăm
in prezenţa construcţiei desăvârşite a prerogativelor pe care le cuprinde dreptul de
oroprietate, fără a lua în considerare în vreun fel exerciţiul lor într-un cadru social,
care să cuprindă şi anum ite limite. S-a observat151 că D igestele sancţionau totuşi
anum ite tulburări cauzate de proprietar vecinilor prin exerciţiul dreptului său, fără *3

; ; Ibidem.
;2; C. S tă te s c u , C. BÎr san , op. cit., p. 32.
3- Ibidem-, p e n tru a lte d e fin iţii a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te , a se v e d e a M. T o m a , D rept
a v ii D repturile reale, Ed. şi T ip o g ra fia A rg u m e n t, B u c u re şti, 1999, p. 66 şi urm .
" P en tru o p re z e n ta re pe larg a „p ro filu lu i is to ric ” al d re p tu lu i de p ro p rie ta te , a se v e d e a
O . U n g u r ean u , C. M u n tean u , op. cit. (2 00 8 ), p. 110 şi urm .
A se vedea F r . T er r é , P h . S im ler , op. cit., p. 55.
38 D re p tu rile re ale p rin cip a le

însă ca prin aceasta să se poată vorbi despre o funcţie socială a dreptului de


proprietate.
în Evul M ediu, raporturile de proprietate sunt mai com plexe, dar num ai cu privi­
re la proprietatea im obiliară; bunurile m obile nu au m are im portanţă econom ică, de
aceea se spunea res m obilis, res vilis.
C ât priveşte proprietatea im obiliară, aceasta era divizată după raporturile socia­
le de vasalitate ce predom inau în Evul M ediu între dom inium em inens, care apar­
ţinea proprietarului feudal, şi dom inium utile, care aparţinea diverşilor săi vasali.
în Franţa, spre exem plu, s-a ajuns ca dom inium em inens al proprietarului feudal
să devină un sim plu atribut al rangului acestuia de senior, pe când adevăratele
atribute ale acestui drept să fie exercitate de titularii lui dom inium u tild ']. Mai mult,
spre a se ajunge la centralizarea puterii regale, s-au realizat construcţii juridice ca ­
re să transfere dom inium em inens către rege, de unde s-a dedus posibilitatea pen­
tru stat, a cărui expresie regele o întruchipa, iar celebra form ulă a regelui Ludovic
al X lV -lea - L ’Etat, c ’e st m oi - este revelatoare în acest sens, să intervină în exer­
ciţiul dreptului de proprietate individuală.
R evoluţiile burgheze, în special cele din Anglia şi Franţa, au avut ca scop, prin­
tre altele, şi „ descătuşarea” dreptului de proprietate de sistem ul de raporturi contor­
sionate cunoscut de societatea feudală.
D eclaraţia drepturilor om ului şi ale cetăţeanului a R evoluţiei franceze din anul
1789 proclam ă, în art. 2, că „scopul oricărei asociaţii politice este conservarea
drepturilor naturale şi im prescriptibile ale om ului. A cestea sunt libertatea, proprieta­
tea etc.” Aşadar, proprietatea şi libertatea persoanei apar ca drepturi naturale, ine­
rente om ului.
Dreptul de proprietate redevine absolut şi perpetuu, sacru ş i inviolabil, fără a se
m ai face distincţie între bunurile m obile şi cele im obile. Expresia ju ridică a acestor
trăsături este reglem entarea, chiar şi sum ară, a dreptului de proprietate în Codul
civil francez de la 1804, care consacră toate aceste atribute.
Se recunoaşte doar posibilitatea statului de a expropria pe particulari, dar num ai
pentru interese de utilitate publică şi cu plata de despăgubiri.
Dreptul de proprietate a continuat să evolueze şi în epoca m odernă şi contem ­
porană. Mai întâi, este de reţinut că s-a extins însuşi dom eniul acestui drept prin
apariţia şi reglem entarea drepturilo r de proprietate intelectuală asupra creaţiei
artistice, ştiinţifice, asupra invenţiilor, inovaţiilor, m ărcilor de fabrică şi de serviciu,
desenelor etc.
în al doilea rând, epoca m odernă cunoaşte m işcări deosebite ale p ro prietăţii
private, prin naţionalizări sau, în sens invers, privatizări ale unor sectoare econom i­
ce, în funcţie de interesele societăţii, exprim ate prin forţele politice de diferite te n ­
dinţe care preiau puterea în urm a unor alegeri libere şi dem ocratice.
In al treilea rând, datorită dezvoltării tehnice şi g lo balizării econ om iei m ondiale,
asistăm la concentrări de capitaluri şi form area, în diverse dom enii - servicii, in­
dustrie, com erţ - , a unor societăţi transnaţionale care depăşesc ceea ce se înţe­
legea pân ă în pre ze n t prin proprietatea individuală.

[1] Ibidem .
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oţiu n i g e n e ra le 39

în al patrulea rând, dezvoltarea econom ică a im pus şi im pune dezvoltarea p ro ­


p rie tă ţii m obiliare. într-adevăr, creditul, finanţele, societăţile cu capitaluri im ense au
im pus crearea unui regim juridic deosebit pentru bunurile m obile incorporale, cum
ar fi titlurile de credit, acţiunile şi obligaţiunile societăţilor. De asem enea, bunuri
m obile de o im portanţă econom ică deosebită, cum ar fi navele şi aeronavele, se
bucură de un regim juridic deosebit, asem ănător bunurilor im obile. Astfel, acestea
sunt supuse regim ului înm atriculării în registre speciale, iar asupra lor se pot
constitui ipoteci.
în al cincilea rând, societatea civilă a devenit din ce în ce m a i exigentă cu p rivire
la corelaţia între dezvoltarea econom ico-socială a sta te lo r şi prezervarea unui m e­
diu înconjură to r cât m ai sănătos. De aceea, statele sunt nevoite, din ce în ce mai
mult, pe plan intern, regional sau universal, să adopte m ăsuri legislative prin care
să im pună norm e cât m ai severe de protejare a acestuia.
în sfârşit, ca unul care am scris în dom eniu, nu putem să nu spunem câteva
cuvinte despre „întreruperea” dezvoltării sociale dată de scurta existenţă la scara
istoriei om enirii, dar cu consecinţe dintre cele mai nefaste pentru câteva generaţii
care au trăit realităţile respective, a pro p rie tă ţii socialiste. A părută m ai întâi ca o
idee utopică într-un anu m it context istoric, ea s-a transform at, din păcate, în rea­
litate socială în mai m ulte ţări europene, din Asia şi din C araibe.
Socializarea m ijloacelor de producţie, îm pinsă până la absurd în unele ţări, prin­
tre care şi Rom ânia, s-a dovedit o frână în calea dezvoltării societăţilor respective.
Statul om niprezent, mai ales în econom ie, totalitar şi asupritor în celelalte relaţii so­
ciale şi-a dovedit incapacitatea de a asigura progresul firesc al ţărilor respective.
Nu num ai datele statistice, ci realităţile crude trăite au dem onstrat din plin acest
lucru.
Prăbuşirea regim urilor totalitare din ţările europene din anul 1989, în m odurile
cunoscute, a fost de natură să integreze şi aceste state în procesul de dezvoltare
econom ică norm ală, bazat pe proprietatea privată, la care se revine, nu fără greu­
tăţi şi obstacole de natură diversă.
Dacă, din acest punct de vedere, mai există astăzi câteva „bastioane” ale pro-
orietăţii socialiste date de C oreea de Nord, Vietnam şi Cuba, C hina oferă un exem -
olu interesant de „coexistenţă paşnică” , cel puţin din anii 1980 şi până în prezent,
ntre ideologia statală totalitară şi dezvoltarea proprietăţii private.

40. C âteva consideraţii de drept com parat privitoare la dreptul de proprie­


tate. C onstituţiile şi codurile civile ale statelor europene occidentale adoptate în
secolul al X lX -lea sau pe parcursul secolului XX au fost influenţate de D eclaraţia
drepturilor om ului şi ale cetăţeanului a Revoluţiei franceze din anul 1789, care, în
art. 17, proclam ă dreptul de proprietate sacru ş i in v io la b il.
Astfel, art. 544 C. civ. francez, care, după cum se ştie, a servit ca m odel mai
~ jlto r coduri europene şi ale unor state din A m erica Latină, adoptate ulterior, prin­
de care şi Codul civil rom ân de la 1864, defineşte proprietatea ca fiind „dreptul de a

■1’ în textul art. 17 se spune că „proprietatea fiind un drept inviolabil şi sacru, nimeni nu
coate fi privat de ea, decât atunci când o necesitate publică, legal constatată, o impune în
~od evident şi cu condiţia unei juste şi prealabile despăgubiri”.
40 D re p tu rile re ale p rin cip a le

se bucura şi de a dispune de lucruri, în m odul cel mai absolut (!), cu condiţia de a


nu face un uz interzis de legi sau de regulam ente” .
Este interesant de reţinut că, în C onstituţia franceză din 4 octom brie 1958, în
vigoare, nu există dispoziţii specifice cu privire la dreptul de proprietate. Nu mai pu­
ţin, pream bulul acesteia dispune că „poporul francez proclam ă solem n ataşam entul
său la D eclaraţia drepturilor om ului şi principiilor suveranităţii naţionale astfel cum
ele sunt definite prin D eclaraţia de la 1789, confirm ate şi com pletate prin pream bu­
lul C onstituţiei din 1946” . A şa fiind, având a se pronunţa asupra conform ităţii naţio­
nalizărilor întreprinse de G uvernul socialist francez ajuns la putere în urm a alegeri­
lor prezidenţiale şi legislative din anul 1981 cu dispoziţiile C onstituţiei din anul
1958, C onsiliul C onstituţional francez a statuat în sensul că dreptul de proprietate
are un ca ra cte r fundam ental pentru societatea franceză. în acest sens, înalta ju ris­
dicţie constituţională reafirm ă că, „dacă ulterior anului 1789 şi până în zilele noas­
tre finalităţile şi condiţiile de exercitare a dreptului de proprietate au cunoscut o
evoluţie caracterizată atât prin notabila extindere a câm pului său de aplicare la
dom enii individuale noi, cât şi prin lim itări im puse de interesul general, înseşi prin­
cipiile enunţate de D eclaraţia drepturilor om ului au deplină valoare constituţională,
atât în ceea ce priveşte caracterul fundam ental al dreptului de proprietate a cărui
conservare constituie unul dintre scopurile societăţii politice şi care este pus pe
acelaşi plan cu libertatea, siguranţa şi rezistenţa la opresiune, cât şi în ceea ce pri­
veşte garanţiile conferite titularilor acestui drept şi prerogativele puterii publice”111.
Altfel spus, deşi drept fundam ental, dreptul de proprietate poate suferi, prin decizii
ale autorităţilor publice, anum ite restrângeri dictate de interese de utilitate publică,
în condiţiile legii.
în Italia, art. 436 C. civ. de la 1865 avea o form ulare asem ănătoare cu cea cu­
prinsă în art. 544 C. civ. francez. Codul civil italian din anul 1942 însă, deşi recu­
noaşte că dreptul de proprietate este un drept com plet, exclusiv şi individual asu­
pra unui lucru (art. 832), prin art. 836 im pune obligaţia proprietarilor, cel puţin teo­
retică, de a utiliza bunurile proprietatea lor potrivit funcţiilor econom ice şi exigen­
ţelor producţiei naţionale.
C odul civil germ an de la 1900 dispune, în art. 903, că proprietarul, în m ăsura în
care legea sau drepturile unor terţe persoane nu se opun, are facultatea să utili­
zeze bunul său aşa cum doreşte şi de a îm piedica orice ingerinţă din partea unei
alte persoane. De reţinut că nu se face nicio m enţiune despre caracterul absolut al
dreptului de proprietate. Mai mult, C onstituţia de la W eim ar, adoptată de G erm ania
în anul 1919, proclam a că „proprietatea obligă” , iar C onstituţia germ ană în vigoare
im pune proprietarului exercitarea dreptului său conform cu natura lucrului şi cu
respectarea intereselor generale ale societăţii121.
La rândul său, Codul civil elveţian, elaborat sub dublă influenţă, franceză şi
germ ană, prevede, în art. 641, că „proprietarul unui lucru are dreptul de a dispune
în mod liber de el, în lim itele determ inate de lege. El poate să îl revendice de la
oricine îl deţine şi să respingă orice uzurpare” .12*

[1) A se vedea F. L u c h air e , Les fondem ents constitutionnels du droit civil, în Revue
trim estrielle de droit civil, 1982, p. 2 6 6 şi urm.
[2] A se v e d e a J.-L . B er g el , M. B ru sc h i , S. C im am o n ti , Traité de droit civil, s o u s la
d ire c tio n de J. G h e s t in , L .G .D .J ., P aris, 2 0 0 0 , p. 70.
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oţiu n i g e n e ra le 41

D octrina elveţiană111 defineşte dreptul de proprietate ca reprezentând stăpânirea


totală şi exclusivă a unui bun, în lim itele ordinii juridice, care conferă titularului său
dreptul de a uza de lucru, de a se bucura (!) de acesta şi de a dispune de el m a­
terial şi juridic. Proprietatea absoarbe toate utilităţile bunului, în ciuda num eroaselor
sale restricţii im puse de lege[2]. Lege mult mai modernă, Codul civil elveţian regle­
m entează proprietatea colectivă şi coproprietatea, în special cea pe etaje (art. 646 şi
urm.). De asem enea, conţine dispoziţii de principiu privitoare la proprietatea funcia­
ră (art. 655 şi urm.).
în m ateria proprietăţii, sistem ul de drept englez este total diferit de cel continen­
tal. Astfel, mai întâi, raporturile feudale de proprietate, extrem de com plicate de di­
versele relaţii de vasalitate, au fost înlăturate abia în decursul secolului XX, perioa­
dă în care s-au sim plificat tranzacţiile im obiliare şi s-a introdus publicitatea im obi­
liară. Totuşi, în concepţia dreptului funciar englez, C oroana regală continuă a deţi­
ne, cel puţin teoretic, dom inium em inens asupra totalităţii păm ântului englez[3]. De
unde consecinţa că întreaga suprafaţă de teren a Regatului britanic ar reveni
C oroanei, atunci când nu ar mai exista nicio persoană care să deţină un titlu valabil
asupra terenului.
Este de reţinut că în dreptul englez term enul de pro p e rty desem nează ansam ­
blul drepturilor patrim oniale. Ceea ce se înţelege în m od obişnuit în dreptul conti­
nental prin dreptul de proprietate corespunde, în dreptul englez, term enului de
ow nership şi are ca obiect bunurile m obile.
în privinţa proprietăţii im obiliare se adm ite că deţinătorii acesteia (estates) exer­
cită real pro p e rty asupra păm ântului, care reprezintă un drept de concesiune pe o
durată de tim p, spre deosebire de cel care închiriază terenul, care exercită p e rso ­
nal property. C oncesiunea este concepută ca un drept ce se exercită pe durata
.ieţii concesionarului şi a descendenţilor acestuia, astfel că, practic, se ajunge la
exercitarea unui drept perpetuu141.

41. Dreptul de proprietate în acte internaţionale. După cel de-al D oilea Răz-
ooi M ondial, faţă de ororile pe care acesta le-a declanşat şi întreţinut în lum e tim p
de şase ani, com unitatea internaţională, acţionând prin diverse organizaţii în plan
universal sau în plan regional, a adoptat norm e de protecţie a drepturilor om ului.
Printre aceste drepturi este prevăzut şi dreptul de proprietate.
Astfel, D eclaraţia universală a drepturilo r om ului adoptată în anul 1948 de A du­
la re a G enerală a O rganizaţiei N aţiunilor Unite prevede, în art. 17, că „orice per­
soană, privită ca subiect unic sau asociat în colectivităţi, are dreptul la proprietate.
N meni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa” . Textul, ca întreaga
Declaraţie de altfel, are valoare proclam atorie şi nu există niciun instrum ent juridic
ce natură a-i controla aplicarea concretă.
în această ordine de idei, este de reţinut că un tratat internaţional de o im por­
tanţă cu totul deosebită este C onvenţia p rivin d apărarea drepturilo r om ulu i ş i a
oertăţilor fundam entale adoptată de ţările m em bre ale C onsiliului Europei la Rom a *•

A se v e d e a P.H. S teinauer , Les droits réels, Ed. S taem pfli, B erna, 1985, p. 1003 şi urm .
[2! Ibidem.
A se vedea J.-L. B e r g e l , M. B r u sc h i , S. C im am o nti , op. cit., p. 73 şi urm.
•4‘ Ibidem.
42 D re p tu rile re ale p rin cip a le

la 4 noiem brie 1950, intrată în vigoare în anul 1953, sem nată de R om ânia la 7 o c­ de interes m
tom brie 1993 şi intrată în vigoare pentru ţara noastră la 20 iunie 1994, care pre­ tată şi intc e 'a r à za
vede, în art. 1 parag. 1 din Protocolul său adiţional nr. 1[1], că orice persoană fizică De a ~ e z u c ă ce
sau ju ridică are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nim eni nu poate fi privat de c soune c ă c ro e ie r
proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de c soune ş ie a â s z
lege şi de principiile generale de drept internaţional. tea sa finată z^svece
Paragraful 2 al aceluiaşi text din Protocolul nr. 1 prevede că aceste dispoziţii nu ~z^se ce ~~rssui ç
sunt de natură să aducă atingere dreptului pe care îl au statele suverane de a
adopta legile pe care le socotesc necesare pentru reglem entarea utilizării bunurilor
proprietate privată în conform itate cu interesul general.
Cu privire la aplicarea dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, C urtea Europeană
a D repturilor O m ului, al cărei rol esenţial este de a veghea m odul în care statele
sem natare îşi respectă angajam entul juridic şi politic de a asigura protecţia, la sca­
-2 . —i=
ră naţională, a drepturilor pe care C onvenţia le reglem entează, a decis, într-o juris-
prudenţă constantă, că textul am intit conţine trei norm e distincte: prim a, care este
cuprinsă în prim a frază a parag. 1 al textului, are un caracter general şi enunţă
p rin cip iu l respectului p ro prietăţii; a doua, figurând în a doua frază a aceluiaşi pa­
ragraf, vizează privarea de proprietate, căreia îi im pune anum ite condiţii; cât pri­
veşte a treia norm ă, cuprinsă în parag. 2 al textului, ea recunoaşte state lor contrac­
tante puterea, între altele, de a reglem enta utilizarea bu n u rilo r de către p ro p rietar
tiq p a a fe a . M me a
în conform itate cu interesul general. A ceste ultim e două norm e însă, care reprezin­
a r s a —o u jD J S h a r '
tă exem ple particulare de atingeri aduse dreptului de proprietate, trebuie să fie in­
r r e a r - iu r x r u u
terpretate în lum ina principiului înscris în prim a norm ă: asigurarea respectului
: - E: T =- : _лст a
acestui drept[2].
Tj de : r r r e « is i
A şa fiind, orice m ăsură care reprezintă o ingerinţă în exerciţiul dreptului de pro­
=a a —^rfl:r~ zz ar.
prietate trebuie să asigure „un just echilibru” între exigenţele interesului general al
c c a z r z c z ju z e z n
com unităţii şi im perativul salvgardării drepturilor fundam entale ale individului131.
:r =re rre.a ce 2 з
De asem enea, com petentă a veghea la corecta aplicare a norm elor dreptului
rs â - a - a e c w s r r
Uniunii Europene, C urtea de Justiţie a acestei Uniuni - C urtea de la Luxem bourg -
e g u ie r j а п в е г :
a decis că „drepturile fundam entale (ale om ului), în special dreptul de proprietate,
2 ru ~ â ra _ - зе о э гз
nu apar ca prerogative absolute, ci trebuie luate în considerare prin raportare la
r - c u D ec a r i .
funcţia lor în societate. A ceasta înseam nă că restricţiile ce răspund unor obiective
c a s c a a c cec
c e a o cse o E r u r u
111 P ro to c o lu l a d iţio n a l c u n o s c u t a stă zi su b d e n u m ire a de P ro to c o lu l a d iţio n a l nr. 1 la
c e n r_ s n e u s j a
\
C o n v e n ţia p e n tru a p ă ra re a d re p tu rilo r o m u lu i şi a lib e rtă ţilo r fu n d a m e n ta le a fo s t a d o p ta t la c r e o u ce c s c c z o c .
P aris în a n u l 1952 şi a in tra t în v ig o a re p e n tru ţă rile s e m n a ta re - ţă rile m e m b re a le C o n s iliu ­
lui E u ro p e i - în a n u l 1954. R o m â n ia a s e m n a t a ce s t p ro to co l a d iţio n a l o d a tă cu s e m n a re a
C o n v e n ţie i şi a c e lo rla lte p ro to co a le a d iţio n a le a le C o n ve n ţie i, prin in tra re a în C o n siliu l
E uro p e i, a stfe l că a ce s t d o c u m e n t a in tra t în v ig o a re p en tru ţa ra n o a stră to t la 2 0 iu n ie 1994.
121 A se v e d e a , sp re e xe m p lu , C .E .D .O ., c a u z a Les Saints M onastères c. Greciei, H o tă râ ­
re a din 9 d e c e m b rie 1994, P u b lic a tio n s de la C o u r E u ro p é e n n e d e s D ro its de l’H om m e ,
S érie A, nr. 301, § 56.
[3] Ibidem, § 70. A c e le a ş i c o n s id e re n te se re g ă s e s c în n e n u m ă ra te h o tă râ ri u lte rio a re ale
C urţii: p e n tru a m ă n u n te p riv ito a re la p ro te cţia d re p tu lu i d e p ro p rie ta te în s iste m u l e u ro p e a n — c c o r-tre -3= 5u
d e p ro te cţie a d re p tu rilo r o m u lu i, a se v e d e a C. B îr s a n , C onvenţia europeană a drepturilor
om ului. C om entariu p e articole, ed. a 2 -a, Ed. C .H . B eck, B u cu re şti, 2 01 0, p. 1641 şi urm .;
R. C h ir iţâ , C onvenţia europeană a d reptu rilor om ului. C om entarii p e articole, ed. a 2-a,
Ed. C .H . B eck, B u c u re şti, 2 00 8, p. 7 68 şi urm .
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oţiu n i g e n e ra le 43

de interes general nu constituie, în raport cu scopul urm ărit, o intervenţie nem ăsu­
rată şi intolerabilă care ar aduce atingere înseşi substanţei dreptului garantat”111.
De altfel, după ce în art. 17 Carta drepturilo r fundam entale a U niunii E uropene
dispune că orice persoană are dreptul de a deţine în proprietate, de a folosi, de a
dispune şi de a lăsa m oştenire bunurile pe care le-a dobândit în m od legal, în par­
tea sa finală prevede că folosinţa bunurilor poate fi reglem entată de lege în lim itele
im puse de in teresul general.

Secţiunea a 2-a. Conţinutul juridic al


dreptului de proprietate

42. Am arătat mai sus că art. 555 alin. (1) NCC, chiar dacă se referă num ai la
dreptul de proprietate privată, în realitate defineşte acest drept prin raportare la
atributele pe care le conferă, acestea, la rândul lor, nefiind suficiente pentru însăşi
definiţia dreptului de proprietate.
Nu m ai puţin, acest text determ ină conţinutul ju rid ic a l dreptulu i de proprietate
prin enum erarea a trib u te lo r ju rid ice pe care dreptul analizat le conferă titularului
său. în concepţia noului Cod civil român, aceste atribute sunt: posesia, folosinţa şi
dispoziţia, atribute ce au a fi exercitate „în lim itele stabilite de lege” . Ele reprezintă
ansam blul „puterilor” , prerogativelor recunoscute de legea civilă fundam entală pro­
prietarului bunului.
Din acest punct de vedere, se afirm ă uneori în literatura de specialitate că drep­
tul de proprietate este un drept to ta f2].
R eam intim că art. 480 fostul C. civ. rom ân de la 1864 determ ina conţinutul ju ri­
dic al dreptului de proprietate prin definiţia potrivit cu care proprietatea este „dreptul
ce are cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru” . După cum a observat
însă m arele civilist rom ân D. A lexandresco, prin folosirea expresiei „a se bucura”
legiuitorul a înţeles să includă în realitate atributele posesiei şi folosinţei bunului,
enunţându-l separat pe cel de dispoziţie131.
în noul Cod civil, legiuitorul rom ân contem poran enunţă direct cele trei preroga-
: ve „clasice” ale dreptului de proprietate, cunoscute încă din dreptul rom an: dreptul
de a poseda bunul (ius possidendi), dreptul de a-l folosi, care presupune folosinţa
pentru sine (ius utendi) şi posibilitatea culegerii fructelor bunului (ius fruendi), şi
dreptul de dispoziţie, m aterială şi ju ridică (ius abutendi).

43. Posesia (iu s p o s s id e n d i). Ca atribut ori prerogativă a dreptului de proprie-


:ate ce intră în conţinutul acestuia, posesia reprezintă aproprierea, însuşirea şi stă ­
pânirea bunului ce form ează obiectul dreptului analizat de către titularul său,
acesta având reprezentarea psihologică, intelectuală a îm prejurării că el are calita- *•

111 C .J .C .E ., 1991, c a u z a C -4 4 /8 9 , Von D eetzen c. H auptzollam t O ldenburg, D e c iz ia din


22 p cto m b rie 1991, B u lle tin C JC E nr. 18-1, p. 2.
I2] A se v e d e a H. e t L. M a ze au d , J. M a ze au d , Leçon de droit civil. Les biens, 8 e éd. p a r
r = C h abas , M o n tc h re s tie n , P aris, 1994.
•3- D. A lexan d r esc o , E xplicaţiunea teoretică ş i practică a dreptului c ivil rom ân, to m u l III,
c a rte a I, ed. a 2-a, B u c u re şti, 1909, p. 230.
44 D re p tu rile re ale p rin cip a le

tea de proprietar. D obândirea şi prefigurarea calităţii de proprietar pot avea te ­


m eiuri juridice dintre cele mai diverse, toate însă trebuind a fi în m ăsură să confere
în m od valabil această calitate: constituirea, fabricarea, confecţionarea bunului, do ­
bândirea dreptului de proprietate asupra bunului prin încheierea de acte juridice
perfect valabile: contractul de vânzare, contractul de donaţie etc., dobândirea bu­
nului pe care succesorală etc. De aceea, atunci când vorbim despre posesie ca
atribut al dreptului de proprietate, putem spune că starea de fapt a stăpânirii bu­
nului se suprapune perfect peste starea de drept, „stăpânitorul” fiind însuşi titularul ~ -eoan*E = i
dreptului de proprietate asupra bunului stăpânit. T - £ 3ETV D E 2. ”
Vom arăta însă la capitolul consacrat posesiei că aceasta reprezintă o stare de an 5c2 B ir nes
fapt constând în stăpânirea unui bun, cu intenţia de a apărea ca proprietar al bu­ r-: m i u sar - ii a
nului. Dar p o se so ru l nu este prin definiţie proprietar, el nu are dreptul de proprieta­ r ZXXDE 2 Z -Z J
te asupra bunului, ci îl deţine ca ş i cum a r fi proprietar. — -~ j c »
Posesia, ca stare de fapt, nu se confundă cu proprietatea. Este adevărat că, D e O J T 2 7 JU âă
uneori, se spune că, apărându-se posesia, se apără însuşi dreptul de proprietate şi 5 T B D JTJU -u dos
că dovada dreptului de proprietate, mai ales în m aterie im obiliară, fiind extrem de
dificilă, însuşi proprietarul poate invoca, spre a face dovada dreptului său, un efect 3 'j 2
B ie n e z rx r e ~
al posesiei, cum ar fi uzucapiunea. n - a ş j a*3TC z s h b
C onsiderăm însă că dificultatea dovezii dreptului nu se confundă cu lipsa a ce s­ -DCSTTS UlTUIU
tuia.
Posesia, ca stare de fapt, este distinctă de proprietate, ca stare de drept. Şi pro­
prietarul stăpâneşte bunul, are posesia lui, dar în calitatea sa de titular al dreptului
de proprietate asupra bunului. Sau, altfel spus, în cazul analizei conţinutului drep­
tului de proprietate, vorbim despre posesie ca atribut a l dreptulu i de proprietate. Duru *TDTjr.JS : 3
De altfel, în una dintre deciziile sale în m aterie de proprietate, C urtea C onstitu­ *u 3 C IC E 2 r a e s s 1
ţională reţine că regim ul juridic general al proprietăţii, publică sau privată, vizează,
ca esenţă, cele trei elem ente ale dreptului de proprietate: posesia, folosinţa, dis­ - i - 2' £k l i i
p o z iţii. ■ 2r j zoare enaoiÄ a
lată de ce preferăm să spunem că, pe conţinut, dreptul de proprietate conferă DE D_f~ S ä . D C E E 52
titularului său posesia, folosinţa şi dispoziţia bun ului care form ează obiectul dreptu­ D -T U i
lui său[2]. C onsecinţa? Vom analiza posesia şi efectele sale după ce vom cerceta în
întregim e dreptul de proprietate şi dezm em brăm intele sale, deoarece uneori chiar
şi acestea sunt susceptibile de posesie; ca atare, exercitarea posesiei asupra lor
poate apărea producătoare de efecte şi protecţie ju ridică131.

11 In a c e a ş sens. =
— A s e »«=oee - -
[lj A se v e d e a D e c iz ia C u rţii C o n s titu ţio n a le a R o m â n ie i nr. 4 /1 9 9 2 (M . O f. nr. 182 d in 30 • n ra -c s e - a r c a
iulie 1992). în a ce la ş i se n s, art. 5 a lin. (2) d in L e g e a nr. 15 d in 7 a u g u s t 199 0 p riv in d re o rg a ­ iu * 1- _ zare trete e- 1
n iz a re a u n ită ţilo r e co n o m ic e d e sta t ca re gii a u to n o m e şi so c ie tă ţi c o m e rc ia le (M . O f. nr. 98 proonetaruij cra o u 2
d in 8 a u g u s t 1 99 0) p re v e d e că, în e x e rc ita re a d re p tu lu i de p ro p rie ta te a s u p ra b u n u rilo r din De s c o ţx ri cer -e res
p a trim o n iu l ei, re gia a u to n o m ă p osed ă, fo lo s e ş te şi d is p u n e a u to n o m de a ce s te a . s iru c ţi ce z è r. c e s s e
(2] A se vedea T r . Io n aşc u , S. B răd ean u , op. cit., p. 56. YE~~az D~ecr ce r—a p r
l3] în a ce la ş i se n s, a se v e d e a E. C h e lar u , op. cit., p. 21 şi u rm .; în s e n s c o n tra r, a se ce— re să se ocxne _n
v e d e a I.P. F ilipesc u , D rept civil. D reptul de proprietate ş i alte drepturi reale, Ed. A c ta m i, a s p e c 2. d r e p u u ce
B u c u re şti, 1998, p. 48 şi u rm .; I. D o g a r u , S. C er cel , op. cit., p. 2 5 şi u rm .; V. S t o ic a , op. cce'E oe artă sjc c —a
cit., p. 141 şi u rm .; L. P o p , L.M . H a r o s a , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. U n iv e rsu l că. I r a c e r. c ir _— à 2
J u rid ic , B u c u re şti, 2 0 0 6 , p. 55 şi u rm .; O. U ng u r ean u , C. M untean u , op. cit. (2 0 0 8 ), p. 371 şi Drelucrare a n s :c ă c ir
urm . S. O mamo*»- oc 2C ;
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o ţiu n i g e n e ra le 45

44. F o lo s in ţa ftu s u ţ e n d jş i ip s fru e n d i). Acest atribut presupune facultatea


recunoscută titularului dreptului de proprietate de a utiliza bunul ce form ează obiec­
tul dreptului în m aterialitatea sa, direct şi nem ijlocit, prin putere proprie şi în interes
propriu. în legătură cu utilizarea bun urilor consum ptibile, este de reţinut că, de re­
gulă, uzul lor se confundă cu dreptul de a dispune de ele, pentru raţiuni care nu
necesită explicaţii suplim entare; consum area înseam nă dispariţia lor.
De asem enea, se adm ite că dreptul proprietarului de a uza de bunul său im plică
şi latura negativă a acestei prerogative, anum e facultatea de a nu uza de bun, de a
nu se servi de el, în afara situaţiilor în care însăşi legea îl obligă să o facă. Astfel,
art. 562 alin. (1) NCC prevede că dreptul de proprietate privată se stinge prin piei-
rea bunului, dar nu se stinge prin neuz.
în orice caz, uzul este prerogativa cea mai directă a dreptului de proprietate,
m anifestarea concretă a contactului direct al proprietarului cu bunul ce form ează
obiectul dreptului său. Din acest punct de vedere, este de reţinut că atributul folo­
sinţei bunului nu poate fi exercitat prin interm ediul altei persoane. Dim potrivă, po­
sesia, atât ca stare de fapt, cât şi ca stare de drept, poate fi exercitată corpore
alieno; proprietarul care închiriază bunul răm âne titular al posesiei asupra acestuia,
chiriaşul având calitatea de detentor p r e c â t .
Folosinţa bunului are şi un alt elem ent, cunoscut sub denum irea de ius fruendi.
Această prerogativă sem nifică dreptul proprietarului de a-şi pune bunul în valoare
prin exploatarea sa, ceea ce conduce la culegerea derivatelor bunului, adică fruc­
tele şi productele. De altfel, art. 547 NCC arată că produsele bunurilor sunt fructele şi
productele. Spre exem plu, proprietarul culege recoltele produse de teren, închiriază
ounul, îm prum ută o sum ă de bani cu dobândă etc. în acelaşi timp, el are dreptul de a
nu exploata în acest mod bunul, afară dacă legea nu îl obligă să o facă.
Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului său poate presupune atât
acte m ateriale, cât şi acte ju rid ice 121. Din acest punct de vedere, reţinem că proprie­
tarul poate efectua acte m ateriale de culegere a fructelor sau productelor realizate
de bun sau poate să le culeagă ca urm are a încheierii de acte juridice: contractul
de închiriere a bunului, contractul de îm prum ut etc.131

[1] în acelaşi sens, a se vedea şi V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 96.


I2! A se vedea F r . T er r é , P h . S im ler , op. cit., p. 81.
' Instanţele franceze au fost confruntate cu o aplicare interesantă a atributului folosinţei
io n u lu i care tinde a-i adăuga acestuia un elem ent nou. Astfel, jurisprudenţa a recunoscut
iro p rie ta ru lu i dreptul de a interzice difuzarea unor im agini ale bunurilor sale m obile sau im o-
i ie în scopuri com erciale sau profesionale, cum ar fi includerea unor im agini ale unor con-
r.n jc ţii pe cărţi poştale ilustrate, album e sau alte asem enea. Aşadar, proprietarul are un
.eritabil drept de im agine asupra bunurilor sale, ca atribut al dreptului de proprietate, care îi
ie rm ite să se opună utilizării de către un terţ a im aginii bunului. S-a observat însă că acest
aspect al dreptului de folosinţă a bunului trebuie conciliat cu dreptul de exploatare a unei
:o e re de artă sub form a unui album tem atic, spre exem plu, care nu ar trebui sacrificat, pentru
:ă. în acest din urm ă caz, nu ar mai fi vorba despre o sim plă reproducere a imaginii, ci de o
i'e lu c ra re artistică din partea autorului album ului; a se vedea J.-L. B ergel , M. B rusch i,
S. C im am o nti , op. cit., p. 84-85 şi jurisprudenţa citată la p. 84, nota 97.
46 D re p tu rile re ale p rin cip a le

45. Cu privire la derivatele bunului, se face o distincţie între fru cte şi pro­ ■ O - DCCâr
ducte. Fructele sunt derivatele bun ului care se obţin în m o d periodic, fără alterarea
substan ţei lu P ].
D im potrivă, productele sunt acele derivate care, prin culegerea lor, conduc la
alterarea substan ţei bunului. A şa ar putea fi carierele, pădurile etc.[2]
Nu mai puţin, prin voinţa om ulu i se poate ajunge ca înseşi productele să fie cc c'-.Tre a 3 D
considerate fructe. Astfel, dacă exploatarea unei păduri se face eşalonat şi pe par­ re^soa~-e. nu rc
cele bine determ inate, fără a se ajunge la defrişarea totală a suprafeţei de teren ceea ce irse a —
care este însăşi pădurea, vom putea vorbi despre culegerea de fructe. Dim potrivă, a:e a bunurkr
dacă se defrişează întreaga pădure, se vor culege productele. La fel în ipoteza Ş mai departe
exploatării raţionale şi periodice a unei pepiniere. atribut care ~- e=
La rândul lor, fructele sunt naturale, civile şi industriale. n i de patrinxr u
Articolul 548 alin. (2) NCC defineşte fructele naturale ca fiind produse de bun în ora care de>~.â i "
m od spontan, fără a fi necesară m unca om ului în scopul producerii lor: păşunile rjri reale, d e z-e -
naturale, prăsila anim alelor etc. 5e formulat cu zr
Fructele industriale sunt produse de bun ca urm are a m uncii om ului, cum ar fi orohibiţiunea oe a
recoltele de diverse feluri şi altele asem enea [art. 548 alin. (3) NCC]. ege. incompazot
Fructele civile constau în venituri periodice ale bunului, pe care proprietarul le <xtăT (s.n., C E
culege prin transm iterea folosinţei bunului său către un terţ: chiria obţinută pentru împrejurarea ca
închirierea bunului, dobânda produsă de sum a îm prum utată etc. [art. 548 alin. (4) este supus, m&’ r ‘
NCC]. dus, la diverse r-
D ispoziţiile art. 550 alin. (1) NCC precizează că fructele şi productele se cuvin unor interese oe ~
proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel. De asem enea, acelaşi text deter­ Z3e. Astfel, legea l
m ină m odul de culegere a fructelor de către proprietar, în funcţie de fiecare cate­ : e pentru însră.~
gorie, problem ă asupra căreia vom reveni ulterior la un alt capitol al lucrării. 'nstrăinare. p e -r-
corară a unor catecc
46. D ispo ziţia (/u s a b u te n d i). Dreptul de dispoziţie întregeşte conţinutul drep­ lunurilor „afară o r
tului de proprietate şi constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la Toate acestea r
soarta bunului său, atât din punct de vedere m aterial, cât şi din punct de vedere ae dreptului ce :c e
juridic. ege; îl vom ana za L,
Dreptul proprietarului de a dispune m aterial şi juridic de bunul său reprezintă un
atribut esenţial al dreptului de proprietate.
Dacă proprietarul poate transm ite către un terţ atributele stăpânirii ş i folosinţei Sectil -
bun ului său, fie tem porar, cum ar fi în situaţia închirierii bunului sau a constituirii
unui drept de uzufruct, fie perpetuu, cum ar fi în situaţia constituirii unei servituţi,
sau dacă transm iterea acestor atribute se concretizează chiar în constituirea, în fa­
voarea unui terţ, a unui drept real de sine stătător, cum ar fi dreptul de uzufruct sau 47. D efiniţia ş cor
*ă caracterele s a e .
dreptul de servitute, niciodată p roprietarul nu p oa te transm ite atributul dispoziţiei
aminti că(Şlspozc e
bunului. A transm ite a cest atribut sem nifică însăşi transm isiunea dreptulu i de p ro ­
p d e o n ia n - C o d ii ci
prietate-, titularul dreptului de proprietate şi, im plicit, al atributului dispoziţiei va fi
C'ept „e xclu siv şi ars
a *ost consacrată r :
a re nu reprezenta a
[1] Art. 548 alin. (1) NCC defineşte fructele ca fiind „acele produse care derivă din folosi­
anul 1789, care a - .
rea unui bun, fără a dim inua substanţa acestuia".
[2] P otrivit art. 549 NCC, „p rod ucte le sunt produsele obţinute dintr-un bun cu consum area sacru ş i in v io la b il
sau dim inuarea substanţei acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră şi alte­
le asem enea” . pi
M. C a n t a c u z !
____________________ III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o ţiu n i g e n e ra le _________________ 47

nou l dob ândito r a l bunului, aşa cum se găsea în patrim oniul celui de la care îl do ­
bândeşte.
După cum arăta profesorul M atei C antacuzino, „P uterea de a dispune de drep­
tul de proprietate, de a-l înstrăina, de a-l transm ite constituie un atribut esenţial al
proprietăţii. Inalienabilitatea, care e neapărat vrem elnică şi neapărat relativă, adică
cu privire la raporturile dintre anum ite persoane sau dintre anum ite categorii de
persoane, nu poate să existe decât în cazurile prescrise sau îngăduite de lege,
ceea ce înseam nă că facultatea de a înstrăina este de ordine publică, libera circu­
laţie a b u n u rilo r fiin d în relaţie directă cu interesele econom iei o b şte şti’ (s.n., C.B.).
Şi, m ai departe, profesorul C antacuzino observă că „facultatea de a înstrăina e un
atribut care nu este specific dreptului real de proprietate, ci un atribut inerent noţiu­
nii de patrim oniu (...) com un tuturor elem entelor active ale patrim oniului, atât ace­
lora care derivă dintr-un raport de obligaţii (...), cât şi acelora care constau în drep­
turi reale, dezm em brăm inte ale proprietăţii. Principiul în această m aterie trebuie să
fie form ulat cu privire la toate elem entele active ale patrim oniului, în înţelesul că
prohibiţiunea de a înstrăina dreptul transm is este, în afară de cazurile prevăzute de
lege, incom patibilă cu transm isiunea dreptului ş i trebuie, ca atare, să fie privită ca
ilicită ' (s.n., C .B .)(1].
îm prejurarea că, uneori, exerciţiul atributului dispoziţiei ju ridice asupra bunului
este supus, m ai ales în m aterie im obiliară, dar nici în cea m obiliară nu este de ex­
clus, la diverse lim itări, de regulă pentru raţiuni ce ţin de luarea în considerare a
unor interese de ordin general, nu este de natură să ne conducă la o altă conclu­
zie. Astfel, legea poate să im pună necesitatea unei autorizări adm inistrative preala­
bile pentru înstrăinarea unui bun, să recunoască dreptul de preem pţiune, în caz de
înstrăinare, pentru anum ite categorii de persoane, să dispună inalienabilitatea tem ­
porară a unor categorii de bunuri sau pur şi sim plu să interzică circulaţia juridică a
bunurilor „afară din com erţ” .
Toate acestea au a fi privite însă prin prism a unuia dintre caracterele juridice
ale dreptului de proprietate, anum e că el are a fi exercitat în condiţiile prevăzute de
ege\ îl vom analiza mai departe.

Secţiunea a 3-a. Caracterele juridice ale dreptului


de proprietate

47. D efiniţia şi conţinutul dreptului de proprietate ne perm it să punem în eviden­


tă caracterele sale juridice. Din acest punct de vedere, nu mi se pare inutil a re­
aminti căjcîlspoziţiile art. 480 fostul C. civ. rom ân de la 1864, după m odelul său na­
poleonian - Codul civil francez din 1804 - , arăta că dreptul de proprietate este un
crept „e xclu siv şi a b so lu t’. S-a subliniat întotdeauna în literatura de specialitate ce
a fost consacrată istoricului evoluţiei dreptului de proprietate că o asem enea form u-
are nu reprezenta altceva decât expresia juridică a ideilor Revoluţiei franceze din
anul 1789, care au proclam at, aşa cum am arătat mai sus, dreptul de proprietate
sacru ş i inviolabil.

M. C an ta c u zin o , E lem entele dreptu lui civil, Ed. AII, Bucureşti, 1998, p. 138.
48 D re p tu rile re ale p rin cip a le

Sub regim ul fostului Cod civil român, caracterelor exclusiv şi absolut toată litera­
tura juridică le adaugă şi caracterul perpetuu. în prezent, acest caracter al dreptului
de proprietate este reţinut în m od expres de dispoziţiile art. 555 alin. (1) NCC.
Aşadar, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv ş i perpetuu.

48. Dreptul de proprietate este un drept absolut.. Prin reţinerea caracterului


absolut al dreptului de proprietate se voieşte dem arcarea lu i de toate celelalte
drepturi reale. El este conceput ca expresia cea m ai cuprinzătoare a conţinutului
unui drept subiectiv. Num ai dreptul de proprietate este un drept real com plet, deo a­
rece este unicul astfel de drept care conferă titularului său exerciţiul tutu ror p re ro ­
g a tive lo r sale - posesia, folosinţa şi dispoziţia. în cazul celorlalte drepturi reale se
pot exercita num ai stăpânirea şi folosinţa bunului, dreptul de dispoziţie aparţinând
întotdeauna titularului dreptului de proprietate care a constituit acele drepturi reale,
dezm em brăm inte ale proprietăţii.
După cum s-a spus, „caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie inter­
pretat în sensul că titularul său are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate fo­
loasele, de a profita de toată utilitatea pe care el o conferă şi de a săvârşi toate ac­
tele juridice care răspund nevoilor proprietarului sau im puse de propriul său inte­
res”111. Din caracterul absolut al dreptului de proprietate s-a tras adeseori concluzia
că el este un drept opozabil erga om nes. Am arătat însă, atunci când am făcut
com paraţia între drepturile reale şi drepturile de creanţă ca drepturi patrim oniale,
care sunt lim itele unei asem enea caracterizări121.
De asem enea, adeseori, legiuitorul im pune anum ite restricţii în exerciţiul dreptu­
lui de proprietate, atunci când este nevoie de protecţia sau realizarea unor obiecti­
ve de interes general sau din alte raţiuni. Totuşi, proprietarul este liber şi în m ăsură
să efectueze toate actele m ateriale ş i ju rid ice care nu îi sunt interzise în m od e x­
pres. Libertatea acestor acte constituie principiul, iar restricţiile exerciţiului lor, ori­
cât vor fi de im portante şi de num eroase, constituie excepţii de la regulă şi trebuie
expres prevăzute de lege131. Sau, cum s-a spus, „nu trebuie descrise prerogativele
proprietarului; este suficient să fie căutate lim itele acestora”141.
Num ai legiuitorul este cel care poate fixa lim itele exerciţiului prerogativelor drep­
tului de proprietate, dar, şi atunci când o face, trebuie să asigure un just echilibru
între prezervarea intereselor proprietarului şi luarea în considerare a interesului
general, social.
\
49. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. A cest caracter decurge din
îm prejurarea că proprietarul este îndreptăţit să exercite sin g u r toate prerogativele
conferite de acest drept. El poate utiliza bunul său aşa cum doreşte, fără ca vreo
altă persoană să poată interveni într-un mod oarecare în exerciţiul dreptului său.
Tot astfel, proprietarul este singurul îndreptăţit să „dezm em breze” dreptul său de
proprietate prin consim ţirea ca anum ite prerogative să fie exercitate de alte persoa­
ne, ca drepturi reale, dezm em brăm inte ale dreptului de proprietate, sau ca drepturi

111 G.N. L u ţe s c u , op. cit., p. 258.


121 A se vedea supra, nr. 21.
l3) A se vedea J.-L. B er g el , M. B r u sc h i , S. C im am o nti , op. cit., p. 98.
[4] P h . M alaur ie , L. A y n ès , D roit civil. Les biens, 4e éd. par P h . T héry , Litec, Paris, p. 477.
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o ţiu n i g e n e ra le 49

de creanţă, rezultate din raporturi juridice obligaţionale, după cum , în cazul proprie­
tăţii com une, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concom itent de mai
mulţi titulari asupra aceluiaşi bun sau asupra aceleiaşi m ase de bunuri, fără însă a
se pune astfel în discuţie caracterul exclusiv al dreptului.
în literatura noastră juridică de specialitate s-a afirm at că, privit prin prism a ca­
racterului său exclusiv, dreptul de proprietate „pare pentru titularul său ca un
m onopol” , ceea ce sem nifică îm prejurarea că „terţii nu au, în principiu, nicio parte
din utilitatea lucrului care aparţine altuia. Ei nu pot nici să îl întrebuinţeze, nici să îl
folosească, nici să dispună de el. Exclusivitatea se află în raport şi cu dreptul de
reproducere fotografică” , deoarece proprietarul „are un drept la im agine asupra
bunurilor sale”[1].
Mai mult, după cum s-a spus în m od judicios, „caracterul exclusiv al dreptului de
proprietate operează, m ai ales, în raporturile cu autorităţile publice (...) cărora le
este interzisă încălcarea m onopolului proprietarului privind exercitarea dreptului de
proprietate”121. De altfel, art. 136 alin. (5) din C onstituţia revizuită dispune că dreptul
de proprietate privată este inviolabil, iar potrivit art. 44 alin. (1) şi (2) din Legea
fundam entală, dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului sunt ga­
rantate, proprietatea privată fiind garantată şi ocrotită în m od egal de lege, indife­
rent de titular. Desigur, aşa cum precizează dispoziţiile art. 556 NCC, dreptul de
proprietate poate fi exercitat în lim itele m ateriale ale obiectului său, iar lim itarea
exerciţiului atributelor acestui drept trebuie să rezulte din lege sau din voinţa pro­
prietarului, în acest din urm ă caz, cu excepţia situaţiilor în care legea nu perm ite o
astfel de lim itare.

50. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Se spune despre dreptul


de proprietate că are acest caracter, deoarece efcfurează atâta vrem e cât subzistă
bunul care îi form ează obiectul. Evident că natura bun ului va influenţa acest
caracter al dreptului de proprietate. Nim eni nu a susţinut şi nu va susţine vreodată
caracterul perpetuu al dreptului de proprietate asupra unor bunuri consum ptibile,
căci ar fi un nonsens.
în realitate, această caracteristică are un sens ju rid ic p ro p riii^ . Mai întâi, este
de reţinut că dreptul de proprietate nu are o durată lim itată în tim p, ci durează atâta
vreme cât există bunul asupra căruia el se exercită. în acelaşi tim p, el nu este un
drept viager, ci se transm ite prin succesiune. De asem enea, se poate transm ite
crin acte între vii şi va continua să existe în patrim oniul celui care îl dobândeşte.
în al doilea rând, el este perpetuu, pentru că există independent de exercitarea
ji. Dacă legea nu îl obligă, proprietarul poate să nu uzeze de bun.
în al treilea rând, din m om ent ce dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz,
aceasta înseam nă că acţiunea cea mai energică prin care el are a fi apărat, anum e
acţiunea în revendicare, este im prescriptibilă extinctiv.
în sfârşit, considerăm că num ai prin recunoaşterea caracterului său perpetuu, în
anumite situaţii speciale, se poate pun e problem a reconstituirii lui.

A se vedea O. U n g u r ean u , C. M un tean u , op. cit. (2005), p. 97.


;2; A se vedea V. S to ic a , op. cit. (2009), p. 104.
' A se vedea J.-L. B er g el , M. B r u s c h i , S. C im am o nti, op. cit., p. 102.
50 D re p tu rile reale p rin cip a le

Este cunoscut faptul că form area fostului drept de proprietate socialistă, de stat
şi cooperatistă s-a realizat prin negarea dreptului de proprietate privată. C ăderea
regim urilor totalitare în fostele ţări socialiste europene a fost urm ată firesc, în pro­
porţii şi cu instrum ente juridice diferite, de încercarea de reparare a m arii nedreptăţi
care a constituit-o această negare, fie prin restituirea în natură a bunurilor, fie prin
adoptarea altor m ăsuri reparatorii11'. Or, nu se poa te concepe, de principiu, recon­
stituirea dreptulu i de proprietate asupra unui bun fără a -i recunoaşte caracterul său
perpetuu.

m Pentru Rom ânia, a se vedea, în special: dispoziţiile în m aterie cuprinse în Legea fo n ­


dului funciar nr. 18/1991, republicată, cele ale Legii nr. 1 din 11 ianuarie 2000 pentru recon­
stituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate
potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997 (M. Of. nr. 8
din 12 ianuarie 2000), cele ale Legii nr. 10 din 8 februarie 2001 privind regim ul juridic al unor
im obile preluate în m od abuziv în perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989, republicată
(M. Of. nr. 798 din 2 septem brie 2005); Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reform a în
dom eniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele m ăsuri adiacente, în special Titlul I al
acestei legi, ce are ca obiect m odificarea şi com pletarea Legii nr. 10/2001 privind regim ul
juridic al unor im obile preluate în m od abuziv în perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie
1989; Legea nr. 165 din 16 mai 2013 privind m ăsurile pentru finalizarea procesului de resti­
tuire, în natură sau prin echivalent, a im obilelor preluate în mod abuziv în perioada regim ului
com unist în R om ânia (M. Of. nr. 278 din 17 mai 2013); a se vedea, de asem enea, I. A d a m ,
Legea nr. 10/2001. R egim u l ju rid ic aplica b il im obile lor preluate abuziv, Ed. AII Beck, B ucu­
reşti, 2001, precum şi M. N ic o lae , C onsideraţii asupra Legii nr. 1/2000 p e ntru reconstituirea
dreptu lui de p roprieta te asupra terenu rilor agricole ş i a ce lo r forestiere, solicitate po trivit p re ­
vederilor L egii fondului fu n cia r nr. 18/1991 ş i ale Legii nr. 169/1997, în Dreptul nr. 3/2000,
p. 3 şi urm.
Capitolul al IV-lea. Dreptul de
proprietate privată

Secţiunea 1. Noţiuni generale. Definiţie

51. în cadrul sistem ului raporturilor juridice de proprietate specifice unei econom ii
de piaţă bazate pe libera iniţiativă şi pe concurenţă, aşa cum este definită, prin
art. 135 alin. (1) din Constituţie, econom ia României, proprietatea privată reprezintă
form a dom inantă de proprietate. De altfel, este de reţinut că, deşi art. 552 NCC dis­
pune că sistem ul nostru de drept civil cunoaşte două form e de proprietate, anum e
proprietatea publică şi proprietatea privată, textul im ediat subsecvent - art. 553 -
este consacrat unor principii generale privitoare la proprietatea privată, asupra cărora
vom reveni ulterior pe larg, iar art. 554 determ ină regimul general al proprietăţii pu­
blice, pe care îl vom analiza în capitolul consacrat acestui tip de proprietate.
într-adevăr, dacă proprietatea publică îşi are finalităţile sale incontestabile, nu
mai puţin, bunurile care îi form ează obiectul, ca principiu, sunt scoase din circuitul
civil general.
Dim potrivă, bunurile proprietate privată nu num ai că sunt în circuitul civil g e ­
neral, da r circulaţia lo r rapidă, punerea lo r im ediată în valoare sunt de natură să
asigure însăşi vigoarea une i econom ii de tip concurenţial. Din acest punct de
vedere, potrivit art. 553 alin. (4) NCC, bunurile obiect al proprietăţii private, indife­
rent de titular, sunt ş i răm ân în circuitu l civil, dacă prin lege nu se dispune altfel.
Aceste bunuri pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei urm ăriri silite şi pot fi dobân­
dite prin orice m od prevăzut de lege.
Acestea sunt, printre altele, raţiunile pentru care dreptul de proprietate privată
constituie obiectul unui regim de protecţie de ordin constituţional. Astfel, aşa după
cum am mai arătat, potrivit art. 44 alin. (1) din Constituţie, dreptul de proprietate p ri­
vată ş i creanţele asupra statului sunt garantate. Apoi, art. 136 alin. (5) din Constituţie
dispune că proprietatea privată este, în condiţiile legii organice, inviolabilă.
De asem enea, potrivit art. 44 alin. (2) din C onstituţie, proprietate privată este
garantată şi ocrotită în m od egal de lege, indiferent de titular.
Ream intim că, potrivit C onstituţiei, nim en i nu poate fi expropriat decât pen tru o
cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubi­
re, iar dacă pentru lucrări de interes general autoritatea publică poate folosi subso­
lul oricărei proprietăţi im obiliare, aceasta are obligaţia de a -l despăgubi pe p ro p rie ­
tar p en tru daunele aduse solului, p la n ta ţiilo r sau construcţiilor, precum şi pentru
alte daune im putabile autorităţii [art. 44 alin. (3) şi (5) din C onstituţie]. Tot ca o ga­
ranţie de ordin constituţional trebuie privită şi m odalitatea stabilirii despăgubirilor
pentru lim itările dreptului de proprietate am intite mai sus. într-adevăr, acestea se
stabilesc de com un aco rd cu proprietarul sau, în caz de divergenţă, prin hotărâre
ju decătorească [art. 44 alin. (6) din C onstituţie].
52 D re p tu rile re ale p rin cip a le

De asem enea, art. 44 alin. (4) din C onstituţie interzice în mod expres naţionali­
zarea sau orice alte m ăsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe
baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discrim ina­
torie a titularilor.
Potrivit dispoziţiilor constituţionale, averea dobândită licit nu poate fi confiscată,
iar caracterul licit al dobândirii averii este prezum at [art. 44 alin. (8)].
în acelaşi tim p, C onstituţia dispune, de principiu, că dreptul de proprietate priva­
tă obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia m ediului şi asigurarea bunei
vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii ori obiceiu­
lui, revin proprietarului [art. 44 alin. (7)]. A ceastă dispoziţie este preluată practic în
term eni identici şi de art. 603 N C C m.
în strânsă corelaţie cu protecţia acordată proprietăţii private, C onstituţia, prin
art. 46, garantează dreptul la m oştenire.
De asem enea, recunoscând im portanţa dreptului de proprietate în general, deci şi
aceea a dreptului de proprietate privată, legea fundam entală prevede că regim ul pro­
prietăţii, fără distincţie, este reglem entat prin lege organică [art. 73 alin. (3) lit. m)].

52. Ca regulă generală, dreptul de proprietate privată p oa te aparţine oricărui


subiect de drept: statul, unităţile sale adm inistrativ-teritoriale, subiectele de drept
de tip asociativ, cultele religioase, persoanele fizice.
Cu privire la obiect, ca regulă generală, ea poate avea ca obiect orice bun, cu
excepţia acelor bunuri care, num ai p rin natura lor, nu ş i prin destinaţia legii, fac
parte din dom eniul public al statului sau al entităţilor sale teritoriale. Facem această
precizare, deoarece considerăm că bunuri din categoria celor care, prin destinaţia
legii, fac parte din dom eniul public al statului sau al unităţilor sale adm inistrativ-
teritoriale p o t form a ş i obiect a l dreptului de proprietate privată. Evident, nu avem în
vedere acelaşi bun, ci bunuri din aceeaşi categorie.
De altfel, art. 553 alin. (1) NCC precizează că pot form a obiect al dreptului de
proprietate privată toate bunurile de uz ori de interes privat ce aparţin persoanelor
fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care
alcătuiesc dom eniul privat al statului şi al unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale.
Din cele de mai sus şi cu luarea în considerare a dispoziţiilor art. 555 NCC, pe
care le-am am intit anterior, rezultă că putem defini dreptul de proprietate privată ca
fiind ace l drept subiectiv ce aparţine p ersoan elo r fizice, p e rsoan elo r juridice, sta ­
tului sau unită ţilor adm inistrativ-teritoriale asupra oricărui bun, cu excepţia celor
aflate exclusiv în proprietate publică, bunuri asupra cărora titularul exercită p o se ­
sia, folosinţa ş i dispoziţia, în putere proprie ş i în interes propriu, însă în lim itele de ­
term inate de ie g d 2‘.

[1! Din acest punct de vedere, credem că, dintr-o inadvertenţă, art. 603 NCC este enum e­
rat de art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil printre textele care nu se aplică situaţiilor juridice născute anterior intrării în
vigoare a acestuia; în definitiv, norm a cuprinsă în art. 44 alin. (7) din C onstituţie poate fi con­
siderată ca fiind de aplicare directă. O ricum , această observaţie este de ordin pur teoretic.
121 A se vedea şi O. U n g u r ean u , C. M un tean u , C onţinutul ş i definiţia dreptului de p ro p rie ­
tate p rivată în lum ina n o ului C od civil, în R .R.D.P. nr. 3/2013, p. 102 şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 53

Secţiunea a 2-a. Subiectele dreptului


de proprietate privata

53. E num erare. Aşa după cum am arătat mai sus, pot fi subiecte ale dreptului
de proprietate privată persoanele fizice, persoane juridice de drept privat şi alte
asem enea subiecte colective, precum şi statul şi unităţile sale adm inistrativ-teri-
toriale.
Se poate vedea cu uşurinţă că există subiecte colective ale dreptului de proprie­
tate privată: persoanele juridice de drept privat şi entităţi juridice asem ănătoare,
cum ar fi cultele religioase şi altele asem enea111, statul şi unităţile sale adm inistra-
tiv-teritoriale, după cum acest drept poate aparţine persoanelor fizice, ca subiecte
individuale.

§ 1 . P e rs o a n e le fizice ca su b iec te a le d re p tu lu i d e p ro p rie ta te p riv a tă

54. P rincipiLgenerale. Atunci când discutăm despre persoanele fizice ca su­


biecte ale dreptului de proprietate privată, credem că se pot reţine două principii
generale. *
Un prim principiu este acela că în dreptul nostru civi jp r/c e persoană fizică este
subiect a l dreptulu i de proprietate privată, cu aptitudinea de a dobândi drepturi
patrim oniale chiar din m om entul concepţiei sale, potrivit cunoscutei reguli infans
conceptus pro nato h a b e tu n j
Un al doilea principiu priveşte obiectul dreptului de proprietate privată şi are a fi
form ulat în sensul c ă 1 orice bun p oa te form a obiect a l dreptulu i de proprietate
privată: bunuri im obile, precum terenuri şi construcţii de orice fel, bunuri m obile co r­
porale, indiferent de valoarea lor, bunuri m obile incorporate, precum acţiuni ale so­
cietăţilor, obligaţiuni ale acestora, titluri de credit, devize etc.

v55.v.Precizări. în stadiul actual al legislaţiei noastre în m aterie, legislaţie ce are


n vedere atât dispoziţiile constituţionale succesive pertinente, cât şi norm ele legale
adoptate pe baza acestor dispoziţii, principiile mai sus expuse im pun anum ite pre­
cizări. Astfel, în prim ul rând, de la principiul că orice bun poate form a obiect al
dreptului de proprietate privată există o singură excepţie şi ea priveşte bunurile
care nu pot form a obiect al acestui drept.
într-adevăr, am arătat în mai m ulte rânduri că, din m om ent ce bunurile enum e­
rate în art. 136 alin. (3) din C onstituţie pot form a exclusiv obiect al dreptului de pro-
orietate publică, ele nu p o t form a obiect a l dreptului de proprietate privată.
în al doilea rând, este de observat că o situaţie specială este dată de problem a
dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini şi apatrizi în
România, problem ă privitor la care reglem entările legale au cunoscut o anum ită
evoluţie. *3

Pentru unele subiecte colective ad-hoc ale dreptului de proprietate privată, a se vedea
3 V ăcăruş , O bştile de m oşneni, obştile de răzeşi, com unităţile grănicereşti de avere ş i com -
oosesoratele ca subiecte de drept, în lum ina legislaţiei fondului funciar, în Dreptul nr. 10/2000,
c. 16 şi urm.
54 D re p tu rile re ale p rin cip a le

într-adevăr, potrivit art. 41 alin. (2) teza a ll-a din C onstituţia originară, cetăţenii
stră in i şi apa trizii nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, se
subînţelege, în Rom ânia.
A ceeaşi interdicţie era reluată în legea specială care reglem enta regim ul juridic
al circulaţiei juridice a terenurilor, Legea nr. 54/1998, în art. 3 alin. (1); alin. (2) al
aceluiaşi text preciza că „persoanele fizice care au cetăţenie rom ână şi dom iciliul în
străinătate pot dobândi, în Rom ânia, prin acte juridice între vii şi prin m oştenire,
terenuri de orice fel” .
Aşadar, atât textul constituţional originar, cât şi cel al art. 3 alin. (1) din Legea
nr. 54/1998 instituiau o incapacitate specială în ceea ce îi priveşte p e străini ş i pe
apatrizi, cărora li se interzicea dobândirea de terenuri în Rom ânia, oricare ar fi fost
categoria de folosinţă a acestora111. Incapacitatea astfel instituită avea în vedere
orice m ijloc ju rid ic de dobândire a terenurilor, fie că era vorba despre acte între vii
sau pentru cauză de m oarte, fie că era vorba despre uzucapiune sau accesiune
naturală.
Din m om ent ce interdicţia analizată se referea expres la dobândirea dreptului
de proprietate asupra terenurilor, se deducea că cetăţenii străini şi apatrizii puteau
dobândi dezm em brăm inte ale proprietăţii, precum uzufructul, uzul, servitutea şi
superficia.
A ceastă interdicţie nu avea cum să pună în discuţie însăşi capacitatea succeso­
rală a cetăţenilor străini şi a apatrizilor în Rom ânia, astfel că ei puteau avea calita­
tea de m oştenitori ai unui cetăţean român. Dacă în m oştenirea pe care acesta din
urm ă o lasă se afla şi un teren situat în Rom ânia, iar, în calitate de m oştenitor, era
chem at la succesiune un apatrid sau un străin, din m om ent ce legea interzicea do­
bândirea, şi pe această cale, a terenului, se punea problem a de a se şti ce se în ­
tâm pla cu acest teren în lipsa unor m oştenitori rom âni. C ontroversată încă sub im ­
periul prim ei C onstituţii m oderne a Rom âniei din tim pul dom nitorului Al.l. Cuza,
soluţia propusă sub im periul dispoziţiilor mai sus evocate a fost aceea ca, într-o
asem enea situaţie, terenurile respective să fie dobândite în proprietatea privată a
statului, cu plata unei despăgubiri care să reprezinte echivalentul valorii de piaţă a
terenului.
Din m om ent ce legea nu desem na vreo autoritate statală care să preia terenul şi
să plătească despăgubirea, prin aplicarea norm elor generale în materie, statul urma
să fie reprezentat în toate aceste operaţiuni juridice prin M inisterul de Finanţe121.
în caz de litigiu între părţi, com petenţa soluţionării lui se considera a reveni in­
stanţelor judecătoreşti de drept com un. 12

[1) S-a observat că legea nu făcea nicio precizare privitoare la cetăţenii rom âni cu dom ici­
liul în Rom ânia; o asem enea precizare ar fi apărut ca fiind inutilă, considerându-se totuşi că
acurateţea redactării unui text de principiu ar fi im pus form ularea ipotezei cuprinse în
art. 3 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, în prezent abrogată, în sensul că cetăţenii rom âni, indi­
ferent dacă au dom iciliul în ţară sau în străinătate, pot dobândi terenuri de orice fel în R o­
mânia. A se vedea C.L. P o p es c u , Posibilitatea p e rsoanelor fizice sau ju rid ice care nu au
cetăţenia, respectiv naţionalitatea rom ână, de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra
te re n u rilo r în Rom ânia, în D reptul nr. 8/1998, p. 41.
[2) Cu privire la situaţia analizată, a se vedea F r . D ea k , M oştenirea legală, Ed. Actam i,
Bucureşti, 1994, p. 17-19; E. C h elar u , op. cit., p. 94-95.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 55

Dacă m oştenirea era com pusă num ai din terenuri şi, pe lângă cetăţeanul străin
sau apatrid, aveau calitatea de m oştenitor şi cetăţeni rom âni, aceştia urm au să do­
bândească terenurile, dar aveau a fi obligaţi la despăgubirea corespunzătoare a
cetăţeanului străin sau a apatridului în cauză.
Problem a în discuţie a prim it o cu totul altă reglem entare, mai întâi prin dispozi­
ţiile cuprinse în C onstituţia revizuită în anul 2003, apoi prin acte norm ative subsec­
vente. într-adevăr, în prezent, art. 44 alin. (2) teza a ll-a din C onstituţia republicată
prevede că „C etăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor num ai în condiţiile rezultate din aderarea Rom âniei la Uniunea
E uropeană şi din alte tratate internaţionale la care Rom ânia este parte, pe bază de
reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin legea organică, precum şi prin m oştenire
legală” .
In m od logic, prevederile restrictive în m aterie ce erau cuprinse în Legea
nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor au fost abrogate îm preună cu în ­
treaga lege, prin dispoziţiile art. 8 din Titlul X, intitulat „C irculaţia ju ridică a te re nuri­
lor” , al Legii nr. 247/2005, care, în art. 3 din acelaşi titlu, dispunea că „cetăţenii
străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor în Rom ânia, în condiţiile legii speciale” .
Legea specială despre care vorbesc atât prevederile art. 44 alin. (2) teza a ll-a
din C onstituţie, cât şi cele ale art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 m ai sus evo­
cate este Legea nr. 312 din 10 noiem brie 2005 privind dobândirea dreptului de pro­
prietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de
către persoanele juridice străine111.
Pentru a avea o vedere de ansam blu asupra m ateriei, vom analiza dispoziţiile
acestei legi atunci când, mai jos, vom exam ina regim ul ju ridic al circulaţiei tere nuri­
lor în ţara noastră.
în sfârşit, m enţionăm şi o interdicţie legală care îi priveşte pe cetăţenii rom âni.
ntr-adevăr, potrivit art. 26 din O .U.G . nr. 88/1997, cu m odificările ulterioare, în ca ­
drul procesului de privatizare a societăţilor la care statul ori o autoritate publică lo­
cală este acţionar m ajoritar, nu au dreptul să participe reprezentanţii instituţiilor pu-
olice im plicate în adunările generale ale acţionarilor, m em brii consiliului de adm i­
nistraţie şi directorii executivi ai societăţilor sau ai regiilor autonom e vânzătoare.

56. C aracterizare generală. Persoanele juridice de drept privat reprezintă, atât


în privinţa num ărului lor, cât şi în privinţa conţinutului activităţii şi, pe cale de co n ­
secinţă, a m ărim ii patrim oniului pus în valoare, o categorie deosebit de im portantă
centru viaţa econom ică şi socială a ţării. Toate persoanele juridice de drept privat:
societăţi reglem entate de Legea nr. 31/1990, form e de asociere cu scop lucrativ,
"orme de asociere profesională, asociaţii cu scopuri nelucrative sau de binefacere,
s :e organizaţii caritabile, asociaţii culturale şi sportive, culte religioase, organizaţii
'■eguvernamentale etc., sunt subiecte ale dreptulu i de proprietate privată.
O biectul acestui drept îl constituie bunurile din patrim oniul lor, oricare ar fi cu-
c ' nderea lor valorică.

M. Of. nr. 1008 din 14 noiem brie 2005.


56 D re p tu rile re ale p rin cip a le

în privinţa bunurilor care pot form a obiect al dreptului de proprietate privată al


persoanelor juridice, trebuie să facem câteva precizări.
O prim ă precizare este aceea că nu p o t form a obiect a l dreptului de proprietate
privată a l p e rsoan elo r ju rid ice de drept p riva t bunurile care sunt exclusiv proprietate
publică, astfel cum sunt ele prevăzute în art. 136 alin. (3) din C onstituţie.
O a doua precizare cu caracter istoric are a fi făcută în raport de dispoziţia ce
era cuprinsă în art. 3 alin. (3) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a te re ­
nurilor, potrivit cu care „persoanele ju rid ice străine nu p o t dobândi terenuri în R o­
m ânia p rin acte ju rid ice între vii sau p en tru cauză de m oarte", lege în prezent abro­
gată.
Şi această dispoziţie era în deplină concordanţă cu cea conţinută în art. 41
alin. (2) partea finală din C onstituţia originară din anul 1991, care interzicea străi­
nilor şi apatrizilor să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor în Ro­
m ânia. Sub acest regim constituţional în m aterie, C urtea C onstituţională a decis în
mai m ulte rânduri că, deşi persoanele juridice străine nu sunt nem ijlocit desem nate
prin reglem entarea constituţională am intită, este neîndoielnic faptul că nici acestea,
indiferent unde şi-ar avea sediul, nu pot dobândi, în proprietate, terenuri în Rom â-
nia[1).
O a treia precizare, de această dată de ordin general, este legată de capa cita­
tea de folosinţă a pe rso a n e lo r juridice. într-adevăr, dacă, potrivit art. 206 alin. (1)
NCC, persoana juridică poate avea orice drepturi şi obligaţii civile, afară de cele care,
prin natura lor sau potrivit legii, nu pot aparţine decât persoanei fizice, cel de-al doi­
lea alineat al aceluiaşi text dispune că persoanele juridice fără scop lucrativ nu pot
avea decât acele drepturi şi obligaţii civile necesare pentru realizarea scopului sta­
bilit prin lege, actul de constituire sau statut. Aşadar, în privinţa acestei din urm ă
categorii de persoane juridice, se aplică principiul specialităţii capacităţii lor de fo lo ­
sinţă. A ceasta înseam nă că ele pot avea în proprietate privată bunuri care servesc
realizării scopului pentru care au fost înfiinţate.
în sfârşit, nu sunt de exclus anum ite in capacităţi speciale privitoare la dobândi­
rea unor bunuri chiar de către persoanele juridice de drept privat.

57. Societăţile rom âne reglem entate de Legea nr. 31/1990. A cestea sunt
cele mai im portante persoane juridice cu scop lucrativ ca subiecte ale dreptului de
proprietate privată. Ele pot fi cu capital de stat, cu capital privat sau cu capital de
stat şi privat şi se pot organiza în oricare dintre form ele prevăzute de lege: socie-
\ tate în num e colectiv, societate în com andită sim plă, societate pe acţiuni, societate
în com andită pe acţiuni şi societate cu răspundere lim itată (art. 2 din Legea
nr. 31/1990 a societăţilor, republicată121, cu m odificările ulterioare). în principiu, sunt
form ate din mai m ulte persoane fizice sau juridice, dar pot fi şi unipersonale. Astfel,
art. 13 din Legea nr. 31/1990 perm ite înfiinţarea de societăţi cu răspundere lim itată
cu un singur asociat, iar potrivit art. 14 alin. (1) din aceeaşi lege, o persoană fizică
sau o persoană ju ridică nu poate fi asociat unic decât într-o singură societate cu
răspundere lim itată.

! 1 A se vedea D ecizia nr. 342/1997 (M. Of. nr. 333 din 27 noiem brie 1997); D ecizia
nr. 73/1997 (M. Of. nr. 75 din 29 aprilie 1997).
|2) M. Of. nr. 1066 din 17 noiem brie 2004.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 57

58. Societăţile agricole. Legea nr. 36 din 30 aprilie 1991 privind societăţile agri­
cole şi alte form e de asociere în agricultură111, cu m odificările ulterioare, după ce în
art. 3 prevede că proprietarii de terenuri agricole pot constitui societăţi, conform dis­
poziţiilor cuprinse în legea generală în m aterie (Legea nr. 31/1990), prin art. 4 in­
stituie posibilitatea asocierii lor în societăţi agricole cu personalitate juridică. Acestea
sunt societăţi de tip privat, cu capital variabil, cu un num ăr nelim itat şi variabil de
asociaţi, având ca obiect exploatarea păm ântului şi a m ijloacelor de m uncă folosite
în agricultură121.
De asem enea, ele pot realiza şi investiţii de interes agricol. Societatea agricolă
nu are caracter com ercial (art. 5 din Legea nr. 36/1991).
Ca persoane ju ridice de drept privat, societăţile agricole au, în proprietate p riva ­
tă sau în folosinţă, utilaje, alte m ijloace m ateriale şi băneşti, precum şi anim ale
aduse de asociaţi şi num ai în folosinţă terenurile agricole ale asociaţilor, care p ă s ­
trează dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6).

59. O rg anizaţiile cooperatiste. Un alt subiect co lectiv al dreptului de proprieta­


te privată îl reprezintă organizaţiile asociative econom ice de tip cooperatist. C oope­
raţia reprezintă un sector specific al econom iei, care funcţionează prin societăţi co ­
operative şi alte form e de asociere a acestora la nivel teritorial şi naţional, regle­
m entate prin Legea nr. 1 din 21 februarie 2005 privind organizarea şi funcţionarea
cooperaţiei131. S ocietăţile cooperative sunt agenţi econom ici cu capital privat, fiind
constituite ca asociaţii autonom e de persoane fizice şi/sau juridice, în scopul pro­
m ovării intereselor econom ice, sociale şi culturale ale m em brilor cooperatori (art. 7
din lege). De asem enea, cooperativele-instituţii de credit se constituie ca asociaţii
autonom e de persoane fizice unite voluntar în scopul îndeplinirii nevoilor şi aspi­
raţiilor com une econom ice, sociale şi culturale, a căror activitate se desfăşoară cu
precădere pe principiul într-ajutorării m em brilor cooperatori141.
Societatea cooperativă este titulara dreptului de proprietate privată asupra bunu­
rilor din patrim oniul ei (art. 64 din Legea nr. 1/2005) şi orice înstrăinare sau transm i­
tere a folosinţei im obilizărilor corporale, care sunt proprietatea societăţii cooperative,
se poate realiza num ai cu plată, m embrii cooperatori putând avea un drept de pre-
empţiune, respectiv de preferinţă (art. 65 din Legea nr. 1/2005).
Tributar reglem entărilor anterioare151 şi adoptat înaintea C onstituţiei din 1991,
D ecretul-lege nr. 66/1990 privind organizarea şi funcţionarea cooperaţiei m eşteşu­
găreşti, prin art. 21-22, instituia un regim derogatoriu de la dreptul com un pentru
ounurile proprietatea cooperativelor m eşteşugăreşti, declarându-le im prescriptibile
şi insesizabile. în mod judicios, C urtea C onstituţională a statuat în sensul că aceste
dispoziţii au a fi considerate abrogate în tem eiul art. 150 din C onstituţia originară, *4

111 M. Of. nr. 97 din 6 mai 1991.


[2] Cu privire la alte form e de punere în valoare a bunurilor agricole, inclusiv terenurile, a
se vedea O.U.G. nr. 108/2001 privind exploataţiile agricole (M. Of. nr. 352 din 30 iunie 2001),
aprobată prin Legea nr. 166/2002 (M. Of. nr. 256 din 16 aprilie 2002).
J3; R epublicată în M. Of. nr. 368 din 20 mai 2014.
l4] A se vedea art. 333 şi urm. din O .U.G . nr. 99/2006 privind instituţiile de credit şi adec-
.area capitalului (M. Of. nr. 1027 din 27 decem brie 2006).
•3] A se vedea Legea nr. 14/1968 privind organizarea şi funcţionarea cooperaţiei m eşte­
şugăreşti, abrogată expres prin art. 36 din D ecretul-lege nr. 66/1990.
58 D re p tu rile re ale p rin cip a le

în prezent art. 154 din C onstituţia revizuită, cu m otivarea că proprietatea organiza­


ţiilor cooperaţiei m eşteşugăreşti este o proprietate privată, supusă regim ului consti­
tuţional general de ocrotire a proprietăţii private, astfel cum rezultă din art. 135 şi
art. 41 alin. (2) din Legea fundam entală originară111.

60. A sociaţiile şi fu n d aţiile. Potrivit O.G. nr. 26 din 30 ianuarie 200 0[2], cu m o­
dificările ulterioare? persoanele fizice şi persoanele juridice care urm ăresc desfăşu­
rarea unor activităţi de interes general sau în interesul unor colectivităţi ori, după
caz, în interesul lor personal nepatrim onial pot constitui asociaţii ori fundaţii, ca p e r­
soane ju rid ice de drept privat, fără scop lucrativ (art. 1)[3].
O rdonanţa prevede posibilitatea ca o asociaţie sau o fundaţie să poată fi recu­
noscută de G uvernul Rom âniei ca fiind de utilitate publică, cu întrunirea unor con­
diţii speciale.
A sociaţiile şi fundaţiile sunt - ca persoane juridice - titulare ale dreptului de
proprietate asupra bunurilor din patrim oniul lor. De altfel, legea im pune ca actul
constitutiv al asociaţiei, care, sub sancţiunea nulităţii absolute, trebuie încheiat în
form ă autentică, să cuprindă, sub aceeaşi sancţiune, pa trim o n iu l in iţial a l asociaţiei.
Activul patrim onial trebuie să fie în valoare de cel puţin un salariu m inim brut pe
econom ie la data constituirii asociaţiei şi este alcătuit din aportul în natură şi/sau în
bani al asociaţilor. Statutul asociaţiei trebuie să cuprindă, în mod obligatoriu, sub
sancţiunea nulităţii, categoriile de resurse patrim oniale ale asociaţiei şi destinaţia
bunurilor în caz de dizolvare.
A sociaţia îşi poate constitui filiale ca structuri teritoriale, titulare ale unui patri­
m oniu distinct de cel al asociaţiei (art. 13).

61. La rândul ei, ju n d a ţia este un subiect de drept ce se înfiinţează de una sau
mai m ulte persoane care, pe baza unui act juridic între vii ori pentru cauză de
m oarte, constituie un patrim oniu afectat, în m od perm a n e n t ş i irevocabil, realizării
unu i scop de interes g en era l sau, după caz, a l u no r colectivităţi (art. 15 din O.G.
nr. 26/2000). Activul patrim onial iniţial al fundaţiei trebuie să includă bunuri în natu­
ră şi în num erar, a căror valoare totală să fie de cel puţin 100 de ori salariul m inim
brut pe econom ie, la data constituirii acesteia.
Prin derogare, activul patrim onial iniţial al fundaţiei poate fi în valoare totală de
cel puţin 20 de ori salariul m inim brut pe econom ie, dacă scopul ei exclusiv, sub
sancţiunea dizolvării pe cale judecătorească, este efectuarea operaţiunilor de co ­
lectare de fonduri care să fie la dispoziţia unor asociaţii sau fundaţii, în vederea

[1) A se vedea D ecizia nr. 184/1998 (M. Of. nr. 35 din 28 ianuarie 1999). Deşi sesizarea
Curţii a privit num ai insesizabilitatea bunurilor cooperativelor m eşteşugăreşti, considerăm că
raţionam entul jurisdicţiei constituţionale priveşte, în egală m ăsură, pentru identitate de raţiu­
ne, şi im prescriptibilitatea acestora.
M. Of. nr. 39 din 31 ianuarie 2000. M enţionăm că prin această ordonanţă a fost abro­
gată expres Legea nr. 21/1924 pentru persoanele juridice, cu m odificările ulterioare. Recent,
ordonanţa a fost m odificată prin Legea nr. 145 din 23 iulie 2012 (M. Of. nr. 517 din 26 iulie
2012), prin Legea nr. 76 din 24 mai 2012 pentru punerea în aplicare a noului Cod de
procedură civilă şi prin Legea nr. 22 din 13 m artie 2014 (M. Of. nr. 188 din 17 m artie 2014).
[3] Cu privire la aceste subiecte de drept, a se vedea R. D im itr iu , D iscuţii în legătură cu
O rdonanţa G uvernului nr. 2 6 /2 0 0 0 cu privire la asociaţii ş i fundaţii, în D reptul nr. 5/2000, p. 3
şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 59

realizării de program e determ inate (art. 15). Dacă fundaţia dobândeşte personalita­
te juridică după decesul fondatorului, efectele liberalităţilor făcute de acesta în fa ­
voarea fundaţiei anterior constituirii ei se vor produce de la data actului constitutiv,
pentru fundaţiile înfiinţate prin acte între vii, şi de la data m orţii testatorului, pentru
fundaţiile înfiinţate prin testam ent [art. 19 alin. (3) din O.G. nr. 26/2000].

62. C ultele religioase. Până în anul 2006, cadrul legislativ al organizării culte­
lor religioase în R om ânia era dat de Decretul nr. 177 din 4 august 1948 privind re­
gim ul general al cultelor religioase111, în prezent abrogat. Potrivit art. 28 din acest
act norm ativ, cultele religioase recunoscute erau persoane juridice. Aceeaşi cali­
tate o aveau şi părţile lor com ponente locale, care aveau num ărul legal de m em bri
prevăzut de legea persoanelor juridice, precum şi aşezăm intele, asociaţiile, ordi­
nele şi congregaţiile prevăzute de statutele lor de organizare, dacă acestea din ur­
mă s-au conform at legii persoanelor ju rid ice 121. Din art. 29 din acelaşi act norm ativ
rezulta că bunurile m obile şi im obile ale cultelor religioase, ale diferitelor lor părţi
constitutive, ale aşezăm intelor, ale asociaţiilor, ale ordinelor şi ale congregaţiilor
erau proprietatea privată a acestora şi erau puse în valoare potrivit dispoziţiilor cu ­
prinse în statutul fiecărui asem enea subiect de drept privat.
Prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea religioasă şi regim ul general al culte­
lo r31 a fost definit cadrul legal al exercitării dreptului fundam ental la libertatea de
gândire, de conştiinţă şi religioasă în ţara noastră, potrivit C onstituţiei şi tratatelor
internaţionale la care R om ânia este parte (art. 1 din lege). Potrivit art. 27 alin. (1)
din Legea nr. 489/2006, cultele recunoscute şi unităţile lor de cult pot avea şi do ­
bândi, în proprietate sau în adm inistrare, bunuri m obile şi im obile, asupra cărora
pot exercita dreptul de dispoziţie, în conform itate cu statutele proprii. De asem e­
nea, legea prevede că asociaţiile religioase, ca form e de m anifestare a libertăţii de
religie, dobândesc personalitate juridică prin înscrierea lor în R egistrul asociaţiilor
religioase instituit la grefa judecătoriei în a cărei circum scripţie teritorială îşi au se-
diul şi au un patrim oniu propriu, care este alcătuit din aportul în natură sau în bani
al asociaţilor. Legea im pune condiţia ca valoarea patrim oniului in iţial al acestor
asociaţii să fie cel puţin la nivelul a două salarii brute pe econom ie [art. 41 alin. (2)
St- a)]. ’

§3. S ta tu l şi u n ită ţile sale a d m in is tra tiv -te rito ria le ca s u b iec te a le d re p ­
tu lu i de p ro p rie ta te p riv a tă

63. Statul şi unităţile ad m in istrativ-ţen to d ale au calitatea de subiecte ale


: eD tukjTdeproprietate privată. ~~
Deşi art. 136 alin. (2) din C onstituţia revizuită dispune că proprietatea publică
aoarţine statului sau unităţilor adm inistrativ-teritoriale, nu se poate spune că aceste
s-b ie c te de drept public nu pot fi şi titulare ale dreptului de proprietate privată.

Publicat în M. Of. nr. 178 din 4 august 1948, corectat prin rectificarea apărută în
Of. nr. 204 din 3 septem brie 1948.
£ S-au avut în vedere dispoziţiile Legii nr. 21/1924 privitoare la persoanele juridice, în
. goare la acea dată, în prezent abrogate prin O.G. nr. 26/2000.
J R epublicată în M. Of. nr. 201 din 21 m artie 2014.
60 D re p tu rile reale p rin cip a le

Aceasta, pe de o parte. Pe de altă parte, dispoziţii cuprinse în legi organice se


referă direct la dom eniul p riva t al statului şi al unităţilor adm inistrativ-teritoriale, deci
la proprietatea privată a acestor subiecte de drept.
Astfel, art. 6 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar dispune că dom e­
n iu l p riva t a l statu lui şi, respectiv, a l com unelor, oraşelor, m unicipiilo r ş i a l ju d e ţe lo r
este alcătu it din terenuri, altele decât cele care, prin natura lo r sau p rin destinaţia
legii, fac parte din dom eniul public al subiectelor de drept enum erate, aflate sau
intrate în proprietatea lo r prin căile ş i m odurile prevăzute de lege. El este supus
dispoziţiilor de drept com un, dacă prin lege nu se prevede altfel.
La rândul ei, Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei publice locale, republicată,
prevede că dom eniul p riva t al unităţilor adm inistrativ-teritoriale este alcătuit din
bunuri m obile şi im obile, altele decât cele care aparţin dom eniului public, intrate în
proprietatea acestora prin m odalităţile prevăzute de lege. Ele sunt supuse dispozi­
ţiilor de drept com un, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 121 din Legea
nr. 215/2001).
în sfârşit, m enţionăm că, după ce art. 859 alin. (1) NCC enum eră bunurile ce
constituie obiect exclusiv al dreptului de proprietate publică, alin. (2) al aceluiaşi
text prevede că celelalte bunuri ce aparţin statului ori unităţilor sale adm inistrativ-
teritoriale fac parte, după caz, din dom eniul public sau din dom eniul p riva t a l ace s­
tora, însă num ai dacă au fost, la rândul lor, dobândite prin unul dintre m odurile pre­
văzute de lege.

/64.. O biectul dreptului de proprietate privată al statului şi al unităţilor sale


ad m inistrativ-teritoriale. Principiul general în această m aterie este înscris în art. 4
din Legea nr. 213 din 17 noiem brie 1998 privind bunurile proprietate publică111,
potrivit cu care dom eniul p riva t a l statu lui sau a l e ntităţilor sale teritoriale este
a lcă tu it din bunuri aflate în proprietatea lo r ş i care nu fac parte din dom eniul public.
Asupra acestor bunuri statul sau unităţile adm inistrativ-teritoriale au drept de
proprietate privată.
Astfel, terenurile proprietatea statului care se aflau în exploatarea fostelor co ­
operative agricole de producţie, răm ase neatribuite după încheierea procedurilor
legale de reconstituire a dreptului de proprietate, trec în dom eniul privat al com u­
nei, al oraşului sau al m unicipiului [art. 31 alin. (2) din Legea nr. 18/1991]. Sau, po­
trivit art. 33 din Legea nr. 18/1991, terenurile provenite din fostele izlazuri com una­
le - pajişti şi terenuri arabile - care s-au aflat în folosinţa fostelor cooperative agri­
cole de producţie trec în proprietatea privată a com unelor, oraşelor sau, după caz,
a m unicipiilor şi în adm inistrarea prim ăriilor, urm ând a fi folosite ca păşuni com una­
le şi pentru producerea de furaje şi de sem inţe pentru culturi furajere.

65. B unurile din patrim oniul regiilor autonom e şi al societăţilor cu capital de stat
sunt proprietatea acestora, astfel că ele nu pot face parte din proprietatea privată a
statului sau a entităţilor sale teritoriale.
într-adevăr, am mai arătat că, potrivit art. 5 din Legea nr. 15/1990 privind reor­
ganizarea unităţilor econom ice de stat ca regii autonom e şi societăţi com erciale, cu
m odificările ulterioare, regiile autonom e sunt proprietare ale bunurilor din patrim o-

111 M. Of. nr. 448 din 24 noiem brie 1998.


IV. D re p tu l d e p ro p rie ta te p riv a tă 61

niul lor şi exercită asupra acestora posesia, folosinţa şi dispoziţia, în condiţiile sta­
bilite de lege. De asem enea, art. 20 alin. (2) din aceeaşi lege dispune că societăţile
reglem entate de Legea nr. 31/1990 sunt proprietare ale bunurilor din patrim oniul
lor, cu excepţia celor dobândite cu alt titlu.
Aşa fiind, nu se poate vedea cum , asupra aceloraşi bunuri, ar putea exista şi
dreptul de proprietate privată al regiilor autonom e şi al societăţilor (com erciale) şi
dreptul de proprietate privată al statului sau al entităţilor sale teritoriale, după caz[1‘.
De altfel, în m od judicios a reţinut C urtea S uprem ă de Justiţie că, num ai cu în ­
călcarea flagrantă a dreptului de proprietate, dobândit de reclam anta dintr-o acţiu­
ne în baza art. 20 din Legea nr. 15/1990, şi cu depăşirea propriei com petenţe, G u­
vernul R om âniei a dispus transferul spaţiilor com erciale din patrim oniul acesteia în
patrim oniul altei societăţi cu capital m ajoritar de stat, astfel că respectiva hotărâre
de G uvern a fost anulată121.
Tot astfel, C urtea Europeană a D repturilor O m ului a decis că o hotărâre a G u­
vernului Rom âniei prin care s-a dispus trecerea unui teren din patrim oniul recla­
m antei, societate pe acţiuni cu capital m ajoritar de stat, în proprietatea statului fără
plata vreunei despăgubiri, „cu titlu de reparaţiune" şi „fără nicio explicaţie ori ju stifi­
care suficientă din partea autorităţilor naţionale şi fără ca G uvernul să poată invoca
o bază legală de natură a autoriza o eventuală «gestionare directă» a patrim oniului
reclam antei, chiar dacă statul avea o participare m ajoritară la capitalul acesteia,
reprezintă o încălcare a dreptului ei de proprietate, protejat de dispoziţiile art. 1 din
Protocolul nr. 1 la C onvenţie”131.

66. Form area d om en iului privat. Deşi, în principal, subiecte de drept public în-
. estite cu autoritatea necesară realizării organizării funcţiilor specifice de drept pu-
b c, statul şi unităţile adm inistrativ-teritoriale sunt, ca titulare ale dreptului de pro­
prietate privată, şi subiecte de drept civil şi, în această calitate, participante la rapor-
' jr i juridice civile. Ca atare, în cadrul unor asem enea raporturi, pot dobândi dreptul
de proprietate privată asupra unor bunuri: vânzare-cum părare, donaţii, schim b, legat,
jzucapiune, accesiune şi altele, cum ar putea fi contractele nenumite.
în acelaşi tim p, s-a arătat că există şi m oduri specifice de dobândire a dreptului
ce proprietate privată a statului, care nu se întâlnesc în privinţa altor subiecte de
ire p t privat141, cum ar fi dobândirea, în condiţiile legii*151, a bunurilor fără stăpân sau
aoandonate, a m oştenirilor vacante (art. 1135-1140 NCC), prin dezafectarea unor
c jn u ri proprietate publică şi prin exercitarea, în anum ite situaţii, a dreptului de pre-
em pţiune recunoscut statului, cum ar fi cel reglem entat de art. 36 alin. (1) din Le­

1 în sens contrar, a se vedea I. A d am , R egim ul ju rid ic a l dobând irii ş i a l înstrăinării im obi-


e or - terenu ri ş i construcţii, Ed. Europa Nova, Bucureşti, 1996, p. 10.
;2i A se vedea C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 210 din 3 februarie 1999, în Dreptul
8/1999, p. 142.
-J- A se vedea C .E.D .O ., H otărârea din 22 m artie 2011, cauza S.C. G ranitul S.A. c. Ro-
~âniei, nepublicată, w w w .e ch r.co e .in t.
A se vedea C. O p r iş an , R egim u l g e n era l a l p ro p rie tă ţii în Rom ânia, în S.D.R.
1/1995, p. 26.
151 A se vedea O.G. nr. 14/2007 pentru reglem entarea m odului şi condiţiilor de valorificare a
“ urilor intrate, potrivit legii, în proprietatea privată a statului, republicată (M. Of. nr. 694 din
22 septem brie 2014).
62 D re p tu rile re ale p rin cip a le

gea nr. 182/2000 privind protejarea patrim oniului cultural naţional m obil, republica­
tă, care instituie un drept de preem pţiune în favoarea statului, în ipoteza vânzării
unor bunuri culturale proprietate privată, clasate ca bun uri de tezaur.
Din punctul de vedere al regim ului ju ridic al bunurilor proprietate privată aparţi­
nând statului ori unităţilor adm inistrativ-teritoriale, în principiu nu există nicio deo­
sebire faţă de cel de drept com un aplicabil dreptului de proprietate având ca titular
persoane fizice sau persoane juridice de drept privat. în acest sens, ream intim că,
potrivit art. 44 alin. (2) din C onstituţie, proprietatea privată este garantată şi ocrotită
în m o d egal, indiferent de titular. După cum s-a observat în literatura noastră ju ri­
dică de specialitate mai veche, cu referire la bunurile din dom eniul privat al statului
sau al „stabilim entelor publice şi com unale” , acestea „nu sunt afectate uzului pu­
blic. Ele nu se deosebesc de bunurile particularilor decât prin aceea că proprietarul
lor este statul, judeţul sau com una în loc de a fi o persoană particulară” , ceea ce
înseam nă că ele sunt supuse regim ului juridic de drept com un[1].
Totuşi, este de observat că prevederi exprese ale unor dispoziţii legale în m ate­
rie perm it derogări de la această regulă generală. Bunăoară, art. 121 alin. (2) din
Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei publice locale, republicată, dispune că bunurile
ce fac parte din patrim oniul privat al unităţilor adm inistrativ-teritoriale sunt supuse
dispoziţiilor de drept com un, dacă prin lege nu se prevede a ltfe i*2].

Secţiunea a 3-a. Conţinutul şi limitele dreptului


de proprietate privată

§1. Consideraţii generale


67. D ispoziţiile noului Cod civil privitoare la conţinutul şi lim itele dreptului
de proprietate privată. Am arătat mai sus că, atunci când vorbim despre conţinu­
tul dreptului de proprietate, avem în vedere înseşi atributele, prerogativele pe care
acest drept le conferă titularului său. Dar, pentru a determ ina pe deplin acest con­
ţinut, trebuie avute în vedere şi lim itările ce pot fi concepute, în diverse feluri, pri­
vitoare la acest drept.
în sistem ul C odului civil rom ân de la 1864, în vigoare până la 1 octom brie 2011,
prerogativele dreptului de proprietate erau evocate în art. 480, spunându-se, aşa
după cum am mai m enţionat, că proprietatea este dreptul ce are cineva de a „se
bucura” şi de a dispune de un bun, în mod exclusiv şi absolut, însă în lim itele de­
term inate de lege. Sub regim ul acestui cod au fost adoptate, de-a lungul aplicării
sale, num eroase acte norm ative speciale prin care au fost aduse diverse lim itări
ale exerciţiului prerogativelor dreptului de proprietate, de regulă privitoare la exerci­
tarea dispoziţiei m ateriale, dar mai ales a dispoziţiei juridice asupra bunurilor obiect
al dreptului de proprietate, în special a l dreptului de proprietate privată.
Alta este însă concepţia noului Cod civil rom ân în m ateria pusă în discuţie,
într-adevăr, într-o sistem atizare norm ativă ce poate fi discutată, prim ul capitol, de­
num it „D ispoziţii generale” , din Titlul II al Cărţii a IIl-a consacrat dreptului de p ro ­

111 A se vedea C. H a m a n g iu , I. R o setti -B ă lă n e s c u , A l . B ă ic o ian u , op. cit., voi. I, p. 918.


[2) Pentru asem enea derogări, a se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 106.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 63

prietate privată cuprinde o prim ă secţiune, intitulată „ C onţinutul, întinderea ş i stin­


gerea dreptului de proprietate privată'. întâiul text al acestei secţiuni - art. 555 -
determ ină conţin utul dreptului de proprietate privată, dispunând, în prim ul său ali­
neat, că acest drept conferă titularului său atributele cunoscute - posesia, folosinţa
şi dispoziţia - , prerogative ce se exercită de către acesta „în m od exclusiv, absolut
şi perpetuu” , însă „în lim itele determ inate de lege” . Nu vedem de ce legiuitorul a
determ inat astfel num ai conţinutul dreptului de proprietate privată; în definitiv, ace-
aşi este ş i conţin utul dreptulu i de proprietate publică. Că, aşa cum vom vedea
atunci când vom cerceta dreptul de proprietate publică, regim ul său ju rid ic este
o ferit, aceasta este o altă problem ă, ce se situează, în chip evident, p e un alt plan.
în orice caz, potrivit art. 554 alin. (2) NCC, dacă prin lege nu se prevede altfel,
d spoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului de pro­
prietate publică, însă num ai în m ăsura în care sunt com patibile cu aceasta din urmă.

68. Textele subsecvente ale aceleiaşi secţiuni cuprind reglem entări de principiu
ale unor m aterii privitoare la dreptul de proprietate privată, şi anum e: lim itele exer-
:;tiului acestui drept (art. 556); m odurile lui de dobândire (art. 557); cine suportă
'iscul lucrului (art. 558), textul instituind regula că proprietarul este cel care suportă
acest risc, afară dacă riscul nu a fost asum at de o altă persoană sau dacă prin lege
" j se dispune altfel; întinderea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
art. 559) şi, legat de determ inarea întinderii sale m ateriale, sunt reglem entate obli­
gaţia de grăniţuire (art. 560) şi dreptul de îngrădire (art. 561), precum şi stingerea
s e p tu lu i de proprietate (art. 562). Cea de-a doua secţiune a aceluiaşi capitol cu-
-n n d e reglem entarea apărării dreptului de proprietate privată prin acţiunea în
•evendicare şi prin acţiunea negatorie (art. 563-566 NCC).
Se poate observa cu uşurinţă faptul că acest capitol al noului Cod civil conţine
'5-glementări variate, ce depăşesc cadrul stabilirii conţinutului acestui drept, cum ar
' cele privitoare la enum erarea m odurilor sale de dobândire şi la apărarea sa prin
î :: uni specifice de drept civil.
Este raţiunea pentru care am bele aceste reglem entări vor fi cercetate în lucra­
t a noastră în capitole distincte. în schim b, în cadrul acestui capitol, strâns legat de
zcnţinutul dreptului de proprietate, urm ează a analiza lim itele exerciţiului său.
De asem enea, vom discuta, într-o secţiune specială a acestui capitol, problem a
=:ngerii dreptului de proprietate privată.

§2. Limitele exercitării dreptului de proprietate privată

2.1. Reglem entare. Precizări prealabile. Clasificări

69. Sediul m ateriei. Principiile generale privitoare la lim itele exercitării dreptului
proprietate sunt cuprinse în dispoziţiile art. 556 NCC. într-adevăr, în prim ul său
a. ~eat, textul dispune că dreptul de proprietate poate fi exercitat în lim itele m ateria-
e ale obiectului său, acestea fiind lim itele corporale ale bun ului ce form ează obiec-
■- dreptului în discuţie, cu îngrădirile stabilite de lege. De asem enea, cel de-al doi-
ea alineat al aceluiaşi articol stabileşte principiul potrivit cu care legea poa te lim ita
exercitarea atributelo r dreptulu i de proprietate, de regulă acestea fiind folosinţa şi
o p o z iţia . în sfârşit, art. 556 alin. (3) NCC perm ite lim itarea exercitării dreptului de
64 D re p tu rile re ale p rin cip a le

proprietate prin voinţa proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege în m aterie.


Aşadar, rezultă că lim itările dreptului de proprietate pot fi m ateriale şi juridice. C on­
secvent acestei idei cuprinse în textul evocat, noul Cod civil consacră întreg C a­
pitolul III din titlul privitor la dreptul de proprietate privată lim itelor juridice ale aces­
tui drept, care pot fi lim ite legale (art. 602-625), adică determ inate de lege, lim ite
convenţionale (art. 626-629), ce sunt stabilite prin convenţia părţilor, şi lim ite ju d i­
ciare (art. 630), ceea ce înseam nă instituirea lor prin hotărâre judecătorească.
Lim itele materiale^ privesc însăşi corporabilitatea bunului, m obil sau im obil, cu
unele distincţii, pe care le vom vedea mai departe. A ceasta nu înseam nă că voinţa
legiuitorului nu poate interveni spre a îngrădi o parte din această „corporabilitate” .
Bunăoară, potrivit art. 44 alin. (5) din C onstituţia Rom âniei, republicată, în scopul
realizării unor lucrări de interes general, autoritatea publică va putea folosi subsolul
oricărei proprietăţi im obiliare, cu obligaţia corespunzătoare de a-l despăgubi pe
proprietarul solului pentru daunele aduse acestuia, plantaţiilor ori construcţiilor afla­
te pe suprafaţa de teren respectivă, precum şi pentru daunele im putabile autorităţii
înseşi, cauzate cu prilejul efectuării acelor lucrări.
Ca principiu, Jim itele ju rid ic e p rivesc atributele dreptului de proprietate şi îşi au
izvorul în voinţa ju ridică exprim ată fie de legiuitor, fie de ju decător, de regulă, cu
prilejul soluţionării unui litigiu între părţile în prezenţă, fie urm are a exprim ării voin­
ţe i p ro p rie ta ru lu i p rin acte ju rid ice care au ca scop constituirea unor lim ite ale exer­
ciţiului dreptului de proprietate.

70. Indiferent însă de natura lor, lim itările dreptului de proprietate nu conduc la
negarea acestuia[1]. Deşi drept absolut, opozabil erga om nes, dreptul de proprieta­
te se exercită în cadrul unor raporturi sociale care presupun luarea în considerare
atât a intereselor individuale, cât şi a intereselor de ordin general, ce ţin de însăşi
organizarea vieţii de către autorităţile statale, în lim itele com petenţelor lor.
Problem a aceasta este departe de a avea caracter de noutate. într-adevăr, sub
regim ul fostului Cod civil rom ân de la 1864, în literatura ju ridică mai veche s-a ară­
tat că, atunci când fostul art. 480 C. civ. dispunea că dreptul de proprietate se exer­
cită în condiţiile p revăzute de lege, prin aceste condiţii aveau a fi avute în vedere
„lim itele norm ale ale dreptului de proprietateI', care „cuprind toate îngrădirile, infinit
de variate după tim p şi loc, care se im pun fie în privinţa obiectului dreptului, fie în
privinţa unor atribute ale dreptului, spre apărarea intereselor obşteşti sau spre apă­
rarea intereselor private ale altora”t2].
Alteori s-a spus că, „pentru a cunoaşte (...) exerciţiul însuşi al dreptului de pro­
prietate, mai bine zis a şti ce poate face proprietarul cu lucrul asupra căruia are un
asem enea drept, cel mai nim erit lucru este să arătăm ce nu îi este îngăduit să facă,
adică să cercetăm lim itele care îi îngrădesc exerciţiul. A ceste restricţiuni sunt, în
cea mai m are parte, inspirate de interesul pub lic în înţelesul lui cel mai larg, căci,
chiar atunci când, aparent, ele urm ăresc protecţia unui interes privat, deasupra lor
nu e greu a găsi tot o preocupare de ordin general”131.*2

m A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 107.


[2] M.B. C a n ta c u zin o , op. cit., p. 141.
[31 G.N. L u ţe s c u , op. cit., p. 295.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 65

71. Totuşi, corelaţia dintre interesul general şi cel individual, de natură a concre­
tiza lim itele exerciţiului dreptului de proprietate, nu are a fi privită în m od abstract,
ci în funcţie de însăşi evoluţia acestui drept şi de condiţiile social-econom ice în
care el este exercitat.
Cel mai adesea, această idee se reflectă în reglem entările de ordin constituţional.
Astfel, art. 135 din C onstituţia României, revizuită, situat, aşa cum am mai am intit, în
Titlul IV, intitulat „Econom ia şi finanţele publicd', dispune că econom ia Rom âniei este
o econom ie de piaţă, deci bazată pe libera iniţiativă şi pe concurenţă, iar statul tre­
buie să asigure, printre altele, libertatea com erţului, protecţia concurenţei loiale, crea­
rea cadrului favorabil pentru clasificarea tuturor factorilor de producţie, protejarea
ntereselor naţionale în activitatea econom ică, financiară şi valutară, exploatarea re­
surselor naturale în concordanţă cu interesul naţional, refacerea şi ocrotirea m ediului
‘nconjurător, precum şi m enţinerea echilibrului ecologic etc.
De asem enea, am arătat că, textul constituţional urm ător - art. 136 - consacră
ocrotirea proprietăţii de către stat şi determ ină form ele dreptului de proprietate în
România: aceasta poate fi publică, atunci când aparţine statului sau unităţilor adm i-
r' strativ-teritoriale, şi privată, atunci când aparţine tuturor celorlalte subiecte de drept.
Proprietatea publică se bucură de un regim juridic de protecţie, în sensul că
ounurile care îi form ează obiectul su n t inalienabile [art. 136 alin. (4)], iar proprieta­
r a privată, la rândul ei, în condiţiile legii, este inviolabilă [art. 136 alin. (5)].
în acelaşi tim p, am văzut că printre drepturile şi libertăţile fundam entale C onsti­
tuţia Rom âniei reglem entează dreptul de proprietate privată, care este garantat şi
ocrotit în m od egal de lege, indiferent de titular [art. 44 alin. (2)]. El este garantat,
oentru că la baza econom iei de piaţă stă proprietatea privată, ca expresie econo­
m ică a libertă ţii individului. Ea poate fi pusă în valoare de către individ ca persoană
'z ic ă sau în mod colectiv, prin exercitarea dreptului constituţional la asociere (art. 40
: n C onstituţie), adică p rin crearea de subiecte colective de drept p riv a t societăţi,
asociaţii cu scop lucrativ, asociaţii fără scop lucrativ etc.
Asocierea şi, prin aceasta, crearea unor subiecte colective de drept nu schim bă
esenţa dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrim oniul unor asem enea su-
c ecte colective de drept; el răm âne un drept de proprietate privată, care are conţinu­
te şi limitele stabilite prin actele de constituire şi statute, dar şi de lege, în general.
într-o econom ie de piaţă nu poate fi negat rolul statului, care trebuie să asigure,
‘n esenţă, dezvoltarea econom ică a ţării prin punerea în valoare a bunurilor pro-
etatea sa, publică sau privată, şi prin asigurarea dezvoltării proprietăţii private
aparţinând celorlalte subiecte de drept.
Desigur, aderarea Rom âniei la Uniunea Europeană la 1 ianuarie 2007 a fost
precedată de recunoaşterea econom iei ţării noastre ca o econom ie funcţională de
piaţă, cu toate caracteristicile acesteia, în special funcţionarea pe baza cererii şi
:*ertei şi prin rolul predom inant al sectorului privat în cadrul ei.
Nu mai puţin, nu trebuie pierdut din vedere că statul a m oştenit de la vechiul
'egim totalitar practic dreptul de proprietate asupra tuturor m ijloacelor de producţie,
ar procesul de privatizare, adică de trecere a bunurilor din proprietatea statului în
proprietatea privată a altor subiecte de drept, nu s-a încheiat încă sau nu înto t­
deauna privatizarea unor societăţi cu capital de stat a fost un succes.
în orice caz, statul va avea m ereu în proprietate publică sau privată anum ite
categorii de bunuri, astfel cum dispune art. 136 alin. (3) din C onstituţie.
66 D re p tu rile re ale p rin cip a le

Sintagm a „statul de drept” exprim ă, printre altele, şi ideea că c re z :- de Droprie- în al treilea râ '
tate privată, cu regim ul ju ridic ce îi corespunde şi care reprezintă regn г intr-o eco­ folosinţei b unurilor
nom ie de piaţă, este g arantat ş i ocrotit de stat, aflându-se însă în ■ "e'aeoe'-denţă în al patrulea râ
cu dreptul de proprietate publică. de proprietate rezu
Statul trebuie să asigure arm onizarea celor două form e de p ro p ' etate x e re s u l lucrări de interes c-
individual având a fi îm binat cu cel colectiv, pentru că, indiferent de *c — a e pro­ în sfârşit, există
prietatea exprim ă şi ideea de funcţie socială[1]. A şa fiind, este firesc să existe diver­ proprietate p riv a tă :
se lim itări ale exerciţiului atributelor dreptului de proprietate, c u p rn se 'eg em en- Precizăm aici cs
tări legale de natură adm inistrativă sau civilă. realizării, transform
Pentru că, aşa după cum s-a spus[2), unei percepţii abstracte u ^ * z ~ -e şi cu pa trim o n iu l cultura
caracter ideologic trebuie preferată o analiză funcţională a dreptu - r e z m c r etate, dispoziţie, m a te ria ;
în care dom eniul şi exercitarea dreptului nu pot fi nelim itate. S eparat vom ex
A cestea sunt considerentele pentru care art. 602 alin. (1) NCC z s z - - e că le­ te privată.
gea poate lim ita exercitarea dreptului de proprietate, fie în interes z -z : 'e n in­
teres privat. Dând expresie principiului libertăţii de voinţă, alin. (2 al aze _ aşi text 2.2. L im ite le rr.i
precizează că, dacă este vorba despre lim itări ale dreptului de p ro c ^ z a te cu inte­
res privat, acestea pot fi m odificate ori chiar desfiinţate prin a c c m - D ă rilo r, ur­ 73. Precizări pr
m ând a fi opozabile terţilor prin îndeplinirea form alităţilor de puz z ta te zrevăzute riale ale d re p tu L z
de lege. Deşi situat de legiuitor într-un capitol al codului care face ca~ s z '*:r-un ti­ vedere „starea sa *
tlu consacrat dreptului de proprietate privată, ni se pare evident "az:_ :â el are o sau im obil. însă pr:
aplicaţie generală. m obile ori im obia
Aşadar, dreptul de proprietate nu poate fi protejat decât în lirr te e \ n c t or că­ eventual, numai ob>
rora el trebuie să răspundă; dacă are a fi protejat, apoi dreptul de z r z z 'e :a :e mpli- Dar, chiar şi at.
că lim itări p e care le im pun finalităţile sale m orale, eficacitatea sa econom ică ş i corporale, încă se
exigenţele in teresului general. bile corporale, corn
stabili înseşi lirr :e
72. C ategorii de lim itări ale dreptului de proprietate. R e .e - - z .= z sooziţiile asupra bunului. Da
noului Cod civil îrTm aterie, sigur că cea mai im portantă c la s ' z = -e a ~ *e :* exer­ schim ba configurat
ciţiului dreptului de proprietate este în lim ite m ateriale şi lim te t r a c e cete din citarea dreptulu ce
la un anum it b u r zc
urm ă putând fi lim ite legale, lim ite ju d icia re şi lim ite convenţio^z e Aceasta este
bil este un terţ, au z
clasificarea pe care o vom urm a în analiza lor. Nu mai puţin ată' z - z sooziţiile
prietar şi terţa p e i
noului Cod civil, cât şi din cele cuprinse în alte acte norm ative răm ase . zoare,
absenţa unor a s e ^
rezultă că pot fi avute în vedere şi alte categorii de asem enea ~ t a - c a 'e se pot
civile delictuale a te
interfera cu cele am intite mai sus.
Astfel, în prim ul rând, există lim itări care privesc exerciţiul a :' z_*_ _ г sooziţiei Cu referire la d .
ju rid ice asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept, fie ze "s z a -e - z ce, fie exerciţiului d re p t- _
în privinţa c o n s t a
persoane juridice, de drept public sau de drept privat. Avem în veoe^e a c z g u r ile
declarate de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau tem porar s = _ aSenab le în m ateriale ale drez:.
intervenţia p ro p re z
cond iţii restrictive.
д f

In al doilea rând, există lim itări ale exerciţiului dreptului de p 'z c 'e z a te zare de­ construcţiei nu va z
curg din raporturile de vecinătate, cum sunt m ulte lim itări regiе г е - т е ze '•zel Cod rie, cu precizarea z
bunului se va putez
civil.
dreptului de prop^e
ne respectarea une
l1) A se vedea F l . B a ia s , B. D um itr ac h e , D iscuţii p e m arginea L e g ~ 33 crivind
exproprierea p e n tru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 4/1995. z * r I . : ' . re la
nea, dacă, prin ipc:
doctrina funcţiei sociale a proprietăţii, a se vedea J.-L. B er g el , M B n .s c - 5 3 - v o n t i ,
op. cit., p. 79-80. m A se vedea ş .
m Idem, p. 81. [2] Ibidem.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 67

în al treilea rând, legea im pune anum ite lim itări tem porare sau definitive ale
folosinţei bunurilor, cum ar fi în m ateria rechiziţiilor.
în al patrulea rând, după cum am arătat, există lim itări ale exerciţiului dreptului
de proprietate rezultate din folosirea subsolului oricărei proprietăţi im obiliare pentru
lucrări de interes general.
în sfârşit, există lim itări care conduc, în condiţiile legii, la pierderea dreptulu i de
proprietate privată prin exproprierea pen tru lucrări de interes public.
Precizăm aici că ne vom ocupa separat, într-un alt capitol, de regim ul ju rid ic al
realizării, transform ării ş i dem olării construcţiilor şi de regim ul ju rid ic a l b u n urilor din
p a trim oniul cultural naţio nal mobil, care privesc şi anum ite lim itări ale dreptului de
dispoziţie, m aterială sau juridică, asupra acestor categorii de bunuri.
S eparat vom exam ina confiscarea, rechiziţia şi exproprierea bunurilor proprieta­
te privată.

2.2. Lim itele m ateriale ale exerciţiului dreptului de proprietate privată

73. Precizări prelim inare. D elim itări. Atunci când vorbim despre lim itele m ate­
riale ale dreptului de proprietate privată asupra unui bun, este evident că avem în
vedere „starea sa fizică” , adică însăşi corporabilitatea bunului respectiv, fie el m obil
sau im obil. însă problem a unor asem enea lim ite m ateriale priveşte num ai bunurile
m obile ori im obile corporale; bunurile incorporale ca valori patrim oniale pot form a,
eventual, num ai obiectul unor limite juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate111.
Dar, chiar şi atunci când avem în vedere lim itări m ateriale ce privesc bunurile
corporale, încă se im pun anum ite distincţii. Cum s-a spus, în privinţa b u n urilor m o ­
bile corporale, corporabilitatea lor este, „de regulă, clară şi precisă”121, de natură a
stabili înseşi lim itele în care au a fi exercitate atributele dreptului de proprietate
asupra bunului. Desigur, potrivit naturii şi destinaţiei bunului, proprietarul îi poate
schim ba configuraţia „fizică” , m odificându-i astfel lim itele corporabilităţii, prin exer­
citarea dreptului de dispoziţie m aterială ca atribut al dreptului de proprietate privitor
la un anum it bun corporabil. Dacă cel care antam ează corporabilitatea bunului m o­
bil este un terţ, au a fi luate în discuţie posibilele raporturi juridice născute între pro­
prietar şi terţa persoană, raporturi ce au ca obiect m aterial bunul în discuţie; în
absenţa unor asem enea raporturi, se va putea pune problem a angajării răspunderii
civile delictuale a terţului pentru atingerile aduse „corporabilităţii bunului” .
Cu referire la bunurile im obile, din punctul de vedere al lim itelor m ateriale ale
exerciţiului dreptului de proprietate, trebuie să distingem între construcţii şi terenuri,
în privinţa construcţiilor, configuraţia „fizică” a acestora determ ină înseşi lim itele
m ateriale ale dreptului de proprietate asupra lor; o schim bare a acestor lim ite prin
intervenţia proprietarului prin exercitarea prerogativei dispoziţiei m ateriale asupra
construcţiei nu va putea fi făcută decât cu respectarea legislaţiei speciale în m ate­
rie, cu precizarea că, într-o astfel de situaţie, schim barea configuraţiei m ateriale a
bunului se va putea face num ai prin respectarea unei lim itări ju rid ice a exerciţiului
dreptului de proprietate asupra bunului, anum e prin voinţa legiuitorului, care im pu­
ne respectarea unei anum ite discipline în construcţii, în interes general. De asem e­
nea, dacă, prin ipoteză, obiectul dreptului de proprietate poartă asupra unui aparta- *2

111 A se vedea şi V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 108.


[2] Ibidem.
68 D re p tu rile re ale p rin cip a le

m ent situat într-un im obil cu mai m ulte apartam ente cu proprietari diferiţi şi apare acestui spaţiu. Fo-
un litigiu între proprietarii acestora privitor la lim itele m ateriale ale dreptului lor, a absolutism ului c r
urm ează ca acel litigiu să fie soluţionat după regulile prevăzute de lege în m ateria cu totul altele, fie
coproprietăţii forţate. aeriene. în orice c
Mai com plicată este problem a lim itelor m ateriale ale dreptului de proprietate unui teren proprie:
asupra terenurilor, deoarece acesta cuprinde, cel puţin teoretic, nu num ai suprafaţa A stfel,[p otrivit art. 1
terenului, ci şi spaţiul situat deasupra sa, precum şi subsolul său. într-adevăr, n ie i face obiecte e
potrivit art. 559 alin. (1) NCC, proprietatea terenului se întinde ş i asupra subsolului rian nu este însă s
ş i a spaţiu lui deasupra terenului, cu respectarea lim itelor l e g a l i . Form ularea prin­ internaţional, Din p
cipiului este cel puţin seducătoare şi reflectă ideea „deplinătăţii” dreptului de pro­ că, potrivit art. 6 C.
prietate. Precizarea finală este însă de natură să confere un anum it „realism ” m o­ situată deasupra te
dului în care legiuitorul a voit să definească lim itele m ateriale ale dreptului de pro­ spaţiului extraatme-
prietate asupra terenurilor, aşa după cum vom arăta în cele ce urm ează. în orice ţiului aerian prop^e
caz, în această m aterie legiuitorul rom ân m odern a fost m ult mai „p re c a u f decât determ inând astfe
cel de la 1864, care scrisese în art. 489 fostul C. civ. că „P roprietatea păm ântului ţiului de deasupra t
cuprinde în sine proprietatea suprafeţei şi subfeţei lui” , fără nicio altă precizare. dispoziţii din CodL
că apare ca e v id e rt
. 74. Suprafaţa terenului. Firesc este ca orice proprietar al unui teren, ndiferent C redem că răsc
care i-ar fi natura şi destinaţia, să cunoască suprafaţa acestuia, adică '^ n d e r e a m atică, în funcţie cfc
m aterială a dreptului său. în m ăsura în care proprietarul are un titlu în sensul de deasupra terenulu :
instrum entum asupra terenului său, de regulă acesta cuprinde m enţiur cu privire NC C dispune că p r
la întinderea suprafeţei terenului, vecinătăţile sale şi poate fi însoţit de planuri ca­ plantaţiile şi lucrărik
dastrale. Dacă terenul este înscris în cartea funciară, această înscriere cu p r "ide şi de lege, „şi poate tn
o „descriere” a im obilului, astfel cum dispune art. 876 alin. (1) NCC descriere ce că este vorba dese
are ca o com ponentă esenţială întinderea suprafeţei terenului. E v e r:ja le le litigii norm ele adm inistrat
dintre proprietarii vecini pentru determ inarea exactă a întinderii m ate^aie a supra­ pot face etc. Dacă :
feţelor de teren asupra cărora poartă dreptul lor de proprietate im ob iară .o r putea va trebui să respect-
fi soluţionate pe calea unei acţiuni în justiţie specifice, anum e act unea în grăni- m ele adm inistrative
ţuire, pe tem eiul art. 560 NCC (art. 584 din fostul cod). Vom anal za > s â această m ele de urbanism I
acţiune atunci când vom pune în discuţie m ijloacele juridice de a p â ra 'e a creptului turilor sau a altor m
de proprietate, pentru că, aşa după cum vom vedea, ea poate fi c o n c e a p ă ca o prietate privată este
acţiune în justiţie ce are ca scop apărarea acestui drept prin ştab *aa cât mai adm inistrative, ştab
exactă a lim itelor m ateriale ale obiectului său, terenul asupra c ă rt a p c a -â s e p tu l. situaţia bunurilor.
Nu mai puţin, potrivit art. 561 NCC, orice proprietar poate să ş "c o d e a s c ă A stfel,[p otrivit a r
proprietatea sa, suportând, în condiţiile legii, cheltuielile ocazionate (a-. 5 :5 *ostul prind „condiţii, restn:
C. civ.). Precizăm că, de regulă, textul are în vedere ipoteza in e xis:e ":e «nu con­ naţionale, în interes-
flict între proprietarii vecini cu privire la lim itele suprafeţei de teren ce azz~ ~e pro­ în scopul asigurări: s
prietarului care purcede la îngrădirea proprietăţii sale; în fapt, această -e se rile specifice em ise
face strict în lim itele m ateriale ale obiectului dreptului. porturilor, respectiv
tuţilor „de aeronautic
75. Spaţiul de deasupra terenului. Am arătat mai sus că, p o triv i art. 55 9 afin. (1) ciilor civile de navig;
NCC, dreptuî de proprietate asupra terenului cuprinde şi spaţiul situat deasupra lui.
Aceasta înseam nă că, cel puţin teoretic, proprietarul te re n u l- este î c tc 'e îa r u l 1 l1] A se vedea O.U.
republicată în M. Of. n?
iulie 2000 (M. Of. nr. 33
[1] O dispoziţie asem ănătoare se regăseşte în art. 951 alin. (1) C cr. 2*_ec«e: Za~ada), [2] A se vedea art. 7
potrivit cu care „la p ropriété du so l em porte celle du dessus et du o e s s :> s : : : -e tatea perm ite stabilirea lim te
asupra solului cuprinde şi pe aceea de deasupra şi dedesubtul ei). se vedea V. Stoica , op
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 69

acestui spaţiu. Form ularea principiului ţine însă mai degrabă de „epoca rom antică
a absolutism ului dreptului de proprietate” . R ealităţile contem porane în m aterie sunt
cu totul altele, fie num ai prin raportare la deosebita dezvoltare a transporturilor
aeriene. în orice caz, în determ inarea limitei m ateriale a spaţiului situat deasupra
unui teren proprietate privată, trebuie să avem în vedere mai m ulte reglem entări.
A stfel,(potrivit art. 136 alin. (3) din C onstituţia republicată, spaţiu l aerian a l R om â­
n ie i face obiectul exclusiv a l pro p rie tă ţii publice a statului. N oţiunea de spaţiu a e ­
rian nu este însă specifică num ai dreptului intern; ea este cunoscută şi în dreptul
internaţional. Din punctul de vedere al dreptului intern rom ân în m aterie, reţinem
că, potrivit art. 6 C. aerian civil[1], „spaţiul aerian naţional reprezintă coloana de aer
situată deasupra teritoriului de suveranitate al Rom âniei, până la lim ita inferioară a
spaţiului extraatm osferic” . O bservăm că textul determ ină lim ita superioară a spa­
ţiului aerian proprietate publică a statului. Dar care este lim ita inferioară a acestuia,
determ inând astfel lim ita superioară a dreptului de proprietate privată asupra spa­
ţiului de deasupra terenului ce form ează obiectul acelui drept? Interpretarea unor
dispoziţii din C odul aerian ce par a da un răspuns la această întrebare nu credem
că apare ca evidentă[2).
C redem că răspunsul la problem a discutată trebuie să fie unul de natură prag­
m atică, în funcţie de m odul cum înţelege proprietarul să pună în valoare spaţiul de
deasupra terenului proprietatea sa. Or, din acest punct de vedere, art. 559 alin. (2)
NCC dispune că proprietarul poate face deasupra terenului său toate construcţiile,
plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite
de lege, „şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce” . Da­
că este vorba despre plantaţii ori alte lucrări, desigur că trebuie avute în vedere
norm ele adm inistrative ce reglem entează ocuparea solului, natura lucrărilor ce se
pot face etc. Dacă proprietarul va edifica o construcţie, pe lângă aceste norm e, el
va trebui să respecte, ca lim ită a folosinţei spaţiului de deasupra terenului său, nor­
m ele adm inistrative de stabilire a înălţim ii clădirilor în zona dată şi, în general, nor­
m ele de urbanism . De asem enea, pentru terenurile aflate în vecinătatea aeropor­
turilor sau a altor instalaţii aeronautice, lim ita m aterială a folosinţei terenurilor pro­
prietate privată este determ inată de existenţa servituţilor aeronautice, ca servituţi
adm inistrative, stabilite în cadrul unor raporturi de drept public şi decurgând din
situaţia bunurilor.
A s tfe l,p o triv it art. 3 pct. 3.38 C. aerian civil rom ân, servituţile aeronautice cu ­
prind „condiţii, restricţii (şi) obligaţii im puse de reglem entările naţionale şi/sau inter­
naţionale, în interesul siguranţei zborurilor” . A rticolul 76 din acelaşi cod prevede că,
în scopul asigurării siguranţei zborului aeronavelor, în conform itate cu reglem entă­
rile specifice em ise de organul central al adm inistraţiei de stat în dom eniul tran s­
porturilor, respectiv M inisterul Transporturilor, sunt stabilite zonele supuse servi­
tuţilor „de aeronautică civilă” aferente aerodrom urilor civile şi echipam entelor servi­
ciilor civile de navigaţie aeriană. Or, în zonele supuse servituţilor de aeronautică *2

m A se vedea O .U.G . nr. 29 din 29 august 1997 privind Codul aerian civil al Rom âniei,
republicată în M. Of. nr. 45 din 26 ianuarie 2001 în tem eiul art. III din Legea nr. 130 din 21
iulie 2000 (M. Of. nr. 335 din 31 iulie 2000).
l2] A se vedea art. 7, art. 10, art. 76 şi art. 78 C. aerian civil; în sensul că aceste texte ar
perm ite stabilirea lim itei m ateriale „aeriene” a dreptului de proprietate asupra unui teren, a
se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 109.
70 D re p tu rile re ale p rin cip a le

civilă pot fi am plasate şi realizate construcţii num ai cu avizul M inisterului T ranspo r­ în sfârşit, art. 55
turilor, iar în cazul aerodrom urilor exploatate în com un cu autorităţile m ilitare, este proprietarul unu te
necesar şi avizul M inisterului Apărării N aţionale (art. 77 C. aerian civil rom ân). minate de lege. & e\
Este evident că asem enea limitări ca acelea arate mai sus sunt de drept public. şi apelor subterar a
Nim ic nu se opune ca proprietarul să îşi asum e obligaţia faţă de un vecin al său de
a nu construi pe terenul unui raport ju ridic obligaţional ori să constituie o servitute 77. T e re n ir e :
cu acelaşi conţinut juridic. td au a fi înţelese ?
Ca titular al dreptului de proprietate asupra spaţiului aflat deasupra terenului apelor. Pe aces: :
său, proprietarul poate interzice oricărei persoane să îi încalce în vreun m od acest din Constituţie. .
drept. (...)” , fac obiecte e«
în schim b, ar.. 5
.. 76. S u b so lulJteren.ul.uk Dacă am lua a d litteram dispoziţiile art. 559 alin. (1) ra aparţin p r o p - e ^
NCC, ar însem na să afirm ăm un principiu inexact nu num ai din punct de vedere văzute de lege. De
juridic, ci şi din punctul de vedere al ... fizicii planetei Păm ânt: dreptul de proprieta­ teren are d re p tu o
te asupra unui teren cuprinde, în mod nelim itat, şi subsolul acelui teren, geologic şi lacurilor aflate pe a:
fizic, până ... în centrul păm ântului! Aceste dispozit a_
în realitate, problem a exercitării dreptului de proprietate asupra subsolului te re ­ la folosinţa ape or =
nului ca lim ită m aterială a acestui drept are a fi nuanţată. Astfel, nu trebuie să pier­ de proprietate, pe a
dem din vedere căfart. 136 alin. (3) din C onstituţie dispune că bogăţiile de interes
pu b lic ale subso lului fac exclusiv obiect a l dreptului de proprietate publică a sta ­ 2.3. Limitele jLri
tului:; p e r a contrario, se deduce că bogăţiile care nu sunt de interes public pot fi
exploatate de către titularul dreptului de proprietate asupra terenului în subsolul 2 .3 .1 . C o n s id e r i:
căruia acestea s-ar putea găsi. De asem enea, arătam mai sus că, potrivit art. 44
alin. (5) din C onstituţie, în ipoteza efectuării u no r lu crări de interes general, autori­ 78. Sediul m aie:
tatea publică este îndrituită să folosească subso lul oricărei p ro p rietăţi im obiliare, cu noul Cod civil este :
obligaţia corespunzătoare de a-l despăgubi pe proprietarul acelui teren pentru că, în concepţia no
eventualele daune aduse solului, plantaţiilor ori construcţiilor ce se aflau pe terenul nale şi judiciare. C=
respectiv, precum şi pentru alte daune care sunt im putabile autorităţilor care au dice su n t im puse r *
dispus sau/şi au efectuat lucrările. C uantum ul despăgubirilor poate fi stabilit prin tului de proprietare :
acordul părţilor, iar dacă acestea nu se înţeleg, el urm ează a fi determ inat de unui conflict juridic :
instanţa judecătorească [art. 44 alin. (6) din C onstituţie]. cabile nici d is p o z : <
Interesul general avut în vedere pentru realizarea lucrărilor are a fi dovedit de ţionale, având a : s
către autoritatea statală care solicită aceasta. Dacă proprietarul terenului se opune, care o va p ro m p ta
credem că va decide instanţa judecătorească. La rândul lor, despăgubirile ce pot fi eventualele lim ită- i
acordate proprietarului terenului pentru daunele aduse solului, plantaţiilor ori con­ tarii unor fonduri învi
strucţiilor ce s-ar afla pe acel teren sunt de două categorii: o prim ă categorie este „depăşite” astfe . nc
aceea a despăgubirilor ce trebuie acordate pentru pagubele rezultate, în m od Pe plan genera.
obiectiv, prin însăşi folosinţa subsolului proprietăţii im obiliare; cea de-a doua cate­ pitol asigură o bL"=
gorie de despăgubiri are în vedere eventualele pagube produse cu acelaşi prilej, convenţionale şi j o
„im putabile autorităţii” (publice), cum dispune textul constituţional. în această din cadrul legii civile fun
urm ă situaţie, urm ează a fi angajată răspunderea civilă delictuală a autorităţii pu­ acestea erau c u p - -
blice, cu îndeplinirea tuturor condiţiilor pe care ea le presupune, condiţii a căror m ateria servitutilor r*
îndeplinire urm ează a fi probată de proprietarul solului111. într-o asem enea situaţie, vedere num ai cup~-<
realizarea acordului părţilor în privinţa cuantum ului despăgubirilor acordate nu este
de exclus. ' Mai sintetic, a " 5
că proprietarul tere- - ,
~elor, asupra nape y :
111 Idem, p. 181. sur Ies nappes d ea u e
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 71

în sfârşit, art. 559 alin. (2) NCC instituie, în a doua sa parte, norm a potrivit cu care
proprietarul unui teren „(...) este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele deter­
minate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor m inerale ale subsolului, izvoarelor
şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altor asem enea”111.

77. Teren urile cu ape. Lim itele m ateriale ale exerciţiului dreptului de proprieta­
te au a fi înţelese şi prin raportare la dispoziţiile legale ce reglem entează regim ul
apelor. Pe acest plan, trebuie să am intim că, potrivit dispoziţiilor art. 136 alin. (3)
din C onstituţie, „(...) apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional
(...)” , fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
în schim b, art. 559 alin. (3) NCC dispune că apele de suprafaţă şi albiile acesto­
ra aparţin p ro prietarulu i terenului pe care se form ează sau curg, în condiţiile pre­
văzute de lege. De asem enea, potrivit tezei a ll-a a aceluiaşi text, proprietarul unui
teren are dreptul de a-şi apropria şi utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a
lacurilor aflate pe acel teren, apa freatică din subsolul lui, precum şi apele pluviale.
Aceste dispoziţii au a fi com pletate cu cele cuprinse în art. 602-610 NCC privitoare
la folosinţa apelor, subsum ate însă m ateriei lim itelor legale ale exerciţiului dreptului
de proprietate, pe care le vom analiza im ediat mai jos.

2.3. Lim itele juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate privată

2.3.1. C onsideraţii generale. C lasificări

78. S ediul m ateriei. Am arătat că Titlul II, C apitolul III al cărţii despre bunuri din
noul Cod civil este consacrat lim itelor juridice ale dreptului de proprietate privată şi
că, în concepţia noii legi fundam entale civile, aceste lim ite pot fi legale, conve nţio­
nale şi judiciare. C aracteristica lor com ună, esenţială, este aceea că lim itele ju ri­
dice sunt im puse p rin voinţa ju rid ică exprim ată fie de legiuitor, fie de titularul drep­
tului de proprietate privată asupra unui bun, fie de judecător, cu prilejul soluţionării
unui conflict ju ridic privitor la exerciţiul prerogativelor acestui drept şi, nefiind apli­
cabile nici dispoziţiile din m ateria lim itelor legale şi nici cele despre lim itele conven­
ţionale, având a tranşa litigiul, ju decătorul stabileşte el însuşi prin hotărârea pe
care o va pronunţa, în cadrul principiilor generale de drept aplicabile în m aterie,
eventualele lim itări ale exerciţiului dreptului de proprietate, de regulă între proprie­
tarii unor fonduri învecinate; aceasta, în scopul asigurării unei bune convieţuiri, fiind
„depăşite” astfel „inconvenientele norm ale ale vecinătăţii” (art. 630 NCC).
Pe plan general, este de observat că reglem entările legale cuprinse în acest ca­
pitol asigură o bună sistem atizare a m ateriei, cele privitoare la lim itările juridice
convenţionale şi judiciare ale dreptului de proprietate având caracter de noutate în
cadrul legii civile fundam entale rom âne. Cât priveşte lim itările „legale” , în general,
acestea erau cuprinse, în m od im propriu, în fostul Cod civil român de la 1864 în
m ateria servituţilor naturale şi legale. Precizăm că „noutatea” de care vorbim are în
vedere nu m a i cuprinderea reglem entărilor acestor lim ite în noul Cod civil, nu însăşi

m Mai sintetic, art. 951 C. civ. Q uébec, care credem că a „inspirat” textul am intit, dispune
că proprietarul terenului „este ţinut să respecte, între altele, drepturile publice asupra m i­
nelor, asupra napelor de apă şi asupra râurilor subterane” {„les droits publics s u r les m ines,
s u r les nappes d 'e a u et s u r les rivières souterrained').
72 D re p tu rile reale p rin cip a le

existenţa lo r în dreptul civil rom ân ante noul cod. într-adevăr, şi sub im periul fo s­ Articolul 602 a n
tului Cod civil de la 1864, chiar dacă problem a a form at o vrem e obiect de contro­ lim itelor legale stas
versă în doctrină şi în practica judiciară, nu era de exclus stabilirea unor clauze de plinirea condiţiilor za
inalienabilitate a unor bunuri p rin voinţa părţilor, pe baza principiului liberei auto­ Preluând princ oi-,
nom ii de voinţă exprim ate în acte juridice, câtă vrem e asem enea clauze nu erau dreptul de pro p re ta '
contrare ordinii publice şi regulilor de convieţuire socială. T ot astfel, sub „im periul” asigurarea bune .e<
aceluiaşi Cod civil, nu aveau a fi de neconceput situaţii în care judecătorul să fi fost legii sau obiceiu - r
chem at a aprecia eventualul abuz de drept com is de una dintre părţile unui litigiu Sarcinile priv nc i
ce avea ca obiect exercitarea anum itor atribute ale dreptului de proprietate asupra ansam blul de reg erc
unui bun, de exem plu, folosinţa bunului, şi, astfel, să determ ine el, prin hotărâre, blic m ajor” , ele f i r e
lim itele exerciţiului dreptului, cum arătam mai sus. conduc la dezvolta'-
în orice caz, abordarea sistem atizată şi, într-o anum ită m ăsură, cu caracter de brie 2005 privina "
noutate a lim itelor juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate a im pus include­ tecţia m ediului coos
rea în cadrul acestui capitol a unor norm e de drept privitoare la aplicarea lo r în publice centrale ş «c
timp, asupra cărora vom reveni mai jos. nr. 195/2005 stabile?
cu: regim ul jurid c ai
79, C lasific are. în analiza consacrată lim itărilor puse în discuţie, după criteriul m intelor chim ice ş ai
voinţei juridice, nu putem decât să urm ăm sistem atizarea prevăzută de noul Cod şi a ariilor natura e :
civil, astfel că vom cerceta mai întâi lim itările legale, apoi lim itările convenţionale şi, atm osferei şi gest or
în sfârşit, lim itările judiciare. ecosistem elor te re s r
C ât priveşte .as z
2 .3 .2 . L im ite le le g a le nătate pot c o n s t .
drepturilor subiect .=
„ 80. Precizări prealabile. Posibile distincţii privitoare la lim itele legale. Dis­ că la lim ita dintre as
poziţiile art. 602-625 NCC ce form ează prim a secţiune din capitolul am intit privitOT obliga ţii p ro p te r re ­
la lim itele juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate privată sunt consacrate văzut că ele pot re z j
lim ite lo r legale ale exerciţiului acestui drept. Este de observat că prim ele două arti­ odată cu tran srr te 'e
cole ale acestei secţiuni - art. 602-603 - alcătuiesc un paragraf distinct, intitulat ne luarea în cons oe-
dispoziţii com une. Articolul 602 alin. (1) NCC instituie un principiu general, potrivit Bunăoară, p o t' . *
cu care legea poate lim ita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, gradare şi poluare ş
fie în interes privat. Am încercat să dem onstrăm anterior că acest principiu dom ină culturi agricole sa_ s
întreaga m aterie a exercitării p re rogative lor conferite de dreptul de proprietate-, nu cu privire la care se \
se poate face abstracţie de acest principiu nici atunci când au a fi determ inate lim i­ redarea potenţiale _
tele m ateriale ale exerciţiului dreptului de proprietate. rii lor sunt obligat
Cel de-al doilea alineat al aceluiaşi text dispune că lim itele legale ale dreptului prevăzute în proiecr.
de proprietate stabilite în interes privat pot fi m odificate ori desfiinţate tem porar prin asem enea lucrăr pc
acordul părţilor, precizând însă că, spre a fi opozabile terţilor, este necesar ca m o­ sprijinul acordat de s
dificarea sau desfiinţarea astfel realizată să îndeplinească form alităţile de publici­ protecţia fondulu feo
tate prevăzute de lege. Bunăoară, art. 612 NCC im pune, aşa după cum vom vedea Sunt de concepe:
im ediat, o anum ită „distanţă m inim ă în construcţii” , dar perm ite „orice derogare” de ţii contractuale în t'e
la aceasta, care se poate face „prin acordul părţilor, exprim at într-un înscris auten­ venţii încheiate îr t 'e
tic” . Un asem enea acord poate avea ca obiect, de exem plu, constituirea unei ser- drepturi şi obligat: s r
vituţi prin acordul părţilor de a nu zidi la o distanţă mai m are decât cea de 60 de cm
„faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulam entul de [1] M. Of. nr. 1196 <f
urbanism ” pentru zona respectivă. Pentru a fi opozabil terţilor, actul autentic prin bată prin Legea nr. 2S
care proprietarii vecini au convenit altfel are a fi înscris în cartea funciară. suferit şi alte m o d ifică '
121 R eglem entări ase
art. 68-69 din O .U.G . nr
IV. D re p tu l d e p ro p rie ta te p riv a tă 73

Articolul 602 alin. (2) NCC perm ite chiar desfiinţarea, tot prin acordul părţilor, a
lim itelor legale stabilite în interes privat, dar num ai cu ca ra cte r tem porar, cu înde­
plinirea condiţiilor de form ă şi de publicitate evocate.
Preluând principiul din art. 44 alin. (7) din C onstituţie, art. 603 NC C dispune că
dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia m ediului şi
asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Sarcinile privind protecţia m ediului înconjurător sunt deosebit de com plexe, iar
ansam blul de reglem entări juridice în dom eniu constituie un „obiectiv de interes pu­
blic m ajor” , ele fiind ado pta te „pe baza p rincipiilo r şi e lem e nte lor strategice care
conduc la d e zvo ltarea d u rabilă” [art. 1 alin. (1) din O .U .G . nr. 195 din 22 d ece m ­
brie 2005 privind protecţia m ediului111]. Potrivit art. 6 din acest act norm ativ, pro­
tecţia m ediului constituie obligaţia şi responsabilitatea autorităţilor adm inistrative
publice centrale şi locale, precum şi a tuturor persoanelor fizice şi juridice. O .U.G .
nr. 195/2005 stabileşte obligaţiile ce revin persoanelor fizice şi ju ridice în legătură
cu: regim ul ju ridic al substanţelor şi al preparatelor periculoase; regim ul îngrăşă­
m intelor chim ice şi al produselor de protecţie a plantelor; conservarea biodiversităţii
şi a ariilor naturale protejate; protecţia apelor şi a ecosistem elor acvatice; protecţia
atm osferei şi gestionarea zgom otului am biental; protecţia solului, a subsolului şi a
ecosistem elor terestre; protecţia aşezărilor um ane şi altele.
Cât priveşte „asigurarea bunei vecinătăţi” , în anum ite situaţii raporturile de veci­
nătate pot constitui unele sarcin i reale. Astfel, atunci când am analizat clasificarea
drepturilor subiective patrim oniale în drepturi reale şi drepturi de creanţă, arătam
că la lim ita dintre aceste două categorii se găsesc şi obligaţiile reale de a face -
obligaţii p ro p te r rem - , care decurg din stăpânirea, cu orice titlu, a unor bunuri. Am
văzut că ele pot rezulta din lege sau pot fi stabilite prin voinţa părţilor şi se transm it
odată cu transm iterea acelor bunuri. Uneori, îndeplinirea acestor obligaţii presupu­
ne luarea în considerare a raporturilor de vecinătate între fonduri.
Bunăoară, potrivit art. 82-83 din Legea fondului funciar, terenurile care, prin de­
gradare şi poluare, şi-au pierdut, total sau parţial, capacitatea de producţie pentru
culturi agricole sau silvice vor fi constituite în aşa-num ite perim etre de am eliorare
cu privire la care se vor elabora m ăsuri şi lucrări specifice, de natură să conducă la
redarea potenţialului agricol sau silvic pentru aceste categorii de terenuri. D eţinăto­
rii lor sunt obligaţi să le pună la dispoziţia organelor chem ate a executa lucrările
prevăzute în proiectul de am eliorare întocm it. Or, este evident că executarea unor
asem enea lucrări presupune cooperarea între deţinătorii de terenuri vecine, cu
sprijinul acordat de stat, expresie a realizării unui interes de ordin general, anum e
protecţia fondului funcia r[2].
Sunt de conceput şi raporturi de vecinătate constituite prin asum area de obliga­
ţii contractuale între proprietari învecinaţi. A sem enea obligaţii pot rezulta din co n ­
venţii încheiate între proprietarii învecinaţi, care, pe această cale, pot stabili între ei
drepturi şi obligaţii sim ilare în conţinutul lor cu cele care iau naştere în tem eiul unor

111 M. Of. nr. 1196 din 30 decem brie 2005. O .U.G . nr. 195/2005 a fost m odificată şi apro­
bată prin Legea nr. 265 din 29 iunie 2006 (M. Of. nr. 586 din 6 iulie 2006); ulterior, ea a
suferit şi alte m odificări.
l2] R eglem entări asem ănătoare referitoare la asigurarea protecţiei solului se găsesc şi în
art. 68-69 din O .U.G . nr. 195/2005 privind protecţia m ediului.
74 D re p tu rile reale p rin cip a le

servituti. Spre exem plu, proprietarul A se obligă faţă de vecinul său, proprietarul B,
să nu sădească arbori înalţi la o distanţă m ai m are decât cea legală, spre a nu
um bri culturile realizate de acesta din urm ă pe fondul său, fără ca un asem enea
acord să conducă la constituirea servituţii de a nu planta.

81. C ategorii de lim ite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate stabi­
lite în interes privat. Textele „de substanţă” ale capitolului în discuţie din noul Cod — ■=*
civil reglem entează trei categorii de lim ite legale ale exerciţiului dreptului de pro­
prietate privată:
a) lim itele privito are la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea fireas­
că a apelor (art. 604); reguli privind curgerea provocată a apelor (art. 605); chel­
tuieli referitoare la irigaţii (art. 606); obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa
(art. 607); întrebuinţarea izvoarelor (art. 608); despăgubirile datorate proprietarului
fondului pe care se află izvorul (art. 609). Toate aceste dispoziţii au a fi com pletate
cu reglem entările speciale în m ateria regim ului apelor (art. 610);
b) lim itele de natură a asigura, în privinţa im obilelor, bune raporturi de vecinăta­
te: picătura streşinii (art. 611); distanţa şi lucrările interm ediare cerute pentru
anum ite construcţii, lucrări şi plantaţii (art. 612-613); vederea asupra proprietăţii
vecinului (art. 614-616); dreptul de trecere (art. 617-620);
c) lim itele aplicabile în situaţii speciale: dreptul de trecere pentru utilităţi şi pen­
tru efectuarea unor lucrări (art. 621-622); dreptul de trecere pentru reintrarea în
posesie (art. 623); dreptul proprietarului de a obţine despăgubiri în ipoteza distru­
gerii bunului său în situaţia generată de o stare de necesitate (art. 624).
Este de observat că, practic, prim ele două categorii de lim ite evocate cuprind,
cu unele excepţii, dreptul de grăniţuire (art. 584 fostul C. civ.) şi dreptul de îngrădi­
re (art. 585 fostul C. civ.), despre zidul şi şanţul com un (art. 590-609), situaţiile pe
care fostul Cod civil rom ân de la 1864 le reglem enta în m ateria servituţilor, cali-
ficându-le ca fiind, cele din prim a categorie, se rvituţi naturale şi, cele din a doua ca­
tegorie, servituţi legale. în concepţia fostului Cod civil, servituţile naturale erau
considerate că luau naştere „din situaţia lucrurilor” .
în realitate, întreaga doctrină rom ână în m aterie a evidenţiat faptul că aşa-zisele
servituţi naturale şi legale reglem entate de fostul Cod civil de la 1864 reprezentau
un mod de determ inare a conţinutului dreptului de proprietate şi a lim itelor exerciţiului
acestui drept prin luarea în considerare atât a „situaţiei lucrurilor” , cât şi a necesităţii
asigurării raporturilor fireşti între proprietarii unor bunuri im obile învecinate[1].
Totuşi, dincolo de acest aspect, din punctul de vedere al dreptulu i tranzitoriu,
reglem entările din fostul Cod civil în m aterie nu pot fi ignorate. într-adevăr, potrivit
art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 pri­
vind C odul civil, dispoziţiile art. 602-625 NCC nu se vor aplica situaţiilor juridice
născute anterior intrării sale în vigoare, adică anterior datei de 1 octom brie 2011.
Aceasta înseam nă că toate raporturile juridice privitoare la aşa-num itele servituţi
naturale şi legale născute anterior intrării în vigoare a noului Cod civil vor fi supuse
reglem entărilor în dom eniu din fostul Cod civil, dispoziţiile acestuia din urm ă având

[1] A se vedea, printre alte lucrări în dom eniu, M.B. C an tac u zin o , op. cit., p. 152-153;
T r . Io n a ş c u , S. B r ă d ean u , op. cit., p. 132; C. S tă te s c u , C. B îr s a n , op. cit. (1988), p. 254 şi
urm.; L. P o p , op. cit. (2001), p. 202-203; V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 524 şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 75

a se aplica şi eventualelor litigii între părţi privitoare la exercitarea drepturilor şi obli­


gaţiilor generate de asem enea raporturi juridice.
în sfârşit, categoriile de lim ite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate re­
glem entate de noul Cod civil nu epuizează întreaga m aterie în discuţie. într-adevăr,
art. 625 NCC precizează că aceste „îngrădiri” se com pletează cu dispoziţiile legilor
speciale privind regim ul juridic al anum itor bunuri, cum ar fi al terenurilor şi con­
strucţiilor de orice fel, pădurilor, bunurilor din patrim oniul naţional cultural, bunurilor
sacre ale cultelor religioase, precum şi altor asem enea.

A. Limite referitoare la folosirea apelor

82. Reguli privitoare la curgerea firească a apelor, la curgerea provocată şi


la irigaţii. Fără a adăuga ceva la „starea naturală” a fondurilor, art. 604 NCC dis­
pune că proprietarul fondului inferior nu poate îm piedica în niciun fel curgerea
firească a apelor provenite de pe fondul superior; în m ăsura în care o asem enea
curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere
instanţei de judecată com petente să îl autorizeze să efectueze, pe fondul său, lu­
crările necesare schim bării direcţiei apelor, cu suportarea cheltuielilor ocazionate
de realizarea unor asem enea lucrări. Scopul lor nu poate fi altul decât acela al evi­
tării unor distrugeri ale fondului inferior cauzate de curgerea naturală a apelor de
pe fondul superior. La rândul său, proprietarul acestui din urm ă fond este obligat să
nu efectueze nicio lucrare de natură să agraveze situaţia fondului inferior.
A celeaşi reguli în m aterie erau cuprinse, sub denum irea dată în doctrină de
servitutea de scurgere a apelor naturale, în art. 578 fostul C. civ. Potrivit acestui
text, locurile inferioare erau considerate a fi „supuse” apelor care curg în m od na­
tural, fără intervenţia om ului, de pe „locurile superioare” . Proprietarul fondului „in ­
ferior” nu avea dreptul să ridice stavile care să oprească această scurgere, după
cum proprietarului fondului „superior” nu îi era îngăduit să facă nicio lucrare spre
agravarea servituţii fondului inferior.
Sub im periul acestor reglem entări, instanţa suprem ă a decis că orice incidente
între proprietari privitoare la exercitarea acestei servituţi trebuie soluţionate cu
respectarea interesului cultivării terenurilor, cu luarea în considerare a intereselor
proprietarilor, în conform itate cu regulam entele particulare şi locale asupra curgerii
şi uzului apelor111. A ceastă jurisprudenţă răm âne valabilă şi sub regim ul dispoziţiilor
în m aterie din noul Cod civil.
în schim b, dispoziţii cu caracter de noutate în legislaţia noastră civilă sunt cele
cuprinse în art. 605 NCC, care instituie reguli speciale privitoare la curgerea p ro ­
vocată a apelor. Textul dispune că proprietarul unui fond inferior nu poate îm piedi­
ca curgerea unor ape provocată de proprietarul fondului superior ori de alte per­
soane, cum ar fi cele care „ţâşnesc” (ies cu presiune) pe cel din urm ă fond prin rea­
lizarea de lucrări subterane de către proprietarul acestuia, după cum el nu poate
îm piedica nici curgerea apelor provenite din secarea terenurilor m lăştinoase, a
apelor folosite în scop casnic, agricol ori industrial, însă num ai dacă o asem enea
curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ. în acest caz, pro­
prietarul fondului superior este obligat să aleagă calea şi m ijloacele de curgere

m A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 1947/1992, în Dreptul nr. 11-12/1993, p. 123.
76 D re p tu rile re ale p rin cip a le

care ar aduce prejudicii m inim e fondului inferior; de asem enea, chiar dacă alege o
astfel de „cale lesnicioasă” de curgere a apelor, el răm âne „dator la plata unei des­
păgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui din urm ă fond” . în caz de neîn­
ţelegere între cei doi proprietari, deşi textul nu prevede, credem că eventualul litigiu
dintre ei privitor la cuantum ul despăgubirilor datorate de proprietarul fondului su­
perior celuilalt proprietar urm ează a fi decis de instanţa de judecată. Articolul 605
alin. (3) dispune însă că principiile privitoare la curgerea provocată a apelor nu se
vor aplica atunci când pe fondul inferior se află o construcţie, îm preună cu grădina
şi curtea aferentă, ori un cim itir.
Tot caracter de noutate au lim itele legale ale exerciţiului dreptului de proprietate
înscrise în art. 606 NCC privind repartizarea cheltuielilor între proprietarii riverani în
caz de utilizare a irigaţiilor. Ele prevăd că proprietarul care doreşte să folosească
pentru irigarea terenului său apele naturale şi artificiale de care poate dispune în
mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă „pe trenul riveranului
opus lucrările necesare pentru captarea apei” , cu obligaţia de a alege în acest
scop calea şi m ijloacele de curgere care aduc prejudicii m inim e celuilalt riveran şi
de a-i plăti acestuia „despăgubiri m inim e şi prealabile” . Dar asem enea lucrări nu
pot fi făcute dacă pe fondul „riveranului opus” se află o construcţie îm preună cu
grădina şi curtea aferentă ori un cim itir [art. 606 alin. (2) NCC].

83. O bligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa. T ot cu caracter de nou­


tate în legislaţia civilă rom ână apare a fi dispoziţia cuprinsă în art. 607 NCC, care
instituie o lim ită legală a exerciţiului dreptului de proprietate privată asupra unui
teren ce dispune de o sursă ori o întindere de apă, naturală sau artificială, însă
aceasta produce „un surplus de apă” faţă de întrebuinţarea pe care proprietarul o
dă acelei ape. A şa fiind, textul instituie o obligaţie pentru proprietarul „căruia îi pri­
soseşte apa” pentru necesităţile curente ca, „în schim bul unei juste şi prealabile
com pensaţii” , să ofere acest surplus proprietarului care nu şi-ar putea procura apa
necesară punerii în valoare a fondului său, „decât cu o cheltuială excesivă”
[art. 607 alin. (1) NCC]. Mai mult, potrivit art. 607 alin. (2), proprietarul nu poate fi
scutit de această obligaţie sub pretext că ar putea utiliza surplusul de apă într-un
alt scop „decât satisfacerea necesităţilor curente” , dar va putea cere „despăgubiri
suplim entare proprietarului aflat în nevoie, cu condiţia de a dovedi existenţa reală a
destinaţiei pretinse” .
în ceea ce ne priveşte, m ărturisim că avem unele îndoieli cu privire la aplicaţiile
practice ale dispoziţiilor cuprinse în textul evocat. O ricum , aplicarea lui presupune
îndeplinirea a cel puţin trei condiţii:
a) să existe un „surplus de apă” faţă de „necesităţile curente” pe fondul unui
anum it proprietar;
b) un alt proprietar să nu îşi poată procura apa necesară punerii în valoare a
fondului său decât făcând cheltuieli excesive, situaţie în care prim ul proprietar este
obligat de lege „să ofere” acestuia din urm ă acel surplus;
c) „oferta” poate fi făcută însă num ai în schim bul unei juste şi prealabile com ­
pensaţii. Sigur, textul nu o spune, dar, dacă părţile nu se înţeleg asupra cuantum u­
lui acestei com pensaţii, urm ează a decide instanţa de judecată, care va aprecia şi
asupra existenţei „surplusului de apă” , asupra necesităţilor proprietarilor în litigiu, a
caracterului eventual excesiv al cheltuielilor am intite de text; toate acestea sunt
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 77

chestiuni de fapt, ce trebuie lăsate la aprecierea judecătorului, la nevoie el putând


recurge la expertize de specialitate.

JB 4jn treb u ln ţarea izvoarelor. Preluând, practic, dispoziţiile art. 579 fostul C. civ.,
art. 608 NCC dispune că proprietarul unui izvor care se află pe fondul său poate da
acestuia „orice întrebuinţare” ce corespunde, evident, nevoilor sale, sub rezerva
ca, procedând astfel, să nu aducă „atingere drepturilor dobândite de proprietarul
fondului inferior” . în aplicarea dispoziţiilor art. 579 fostul C. civ., instanţa suprem ă a
decis că textul consacră dreptul absolut al proprietarului izvorului aflat pe proprieta­
tea sa, drept însă „îngrădit şi cenzurabil de justiţie ori de câte ori, prin exerciţiul
său, vatăm ă dreptul proprietarului m egieş - vecin (n.n. C.B.) - dobândit asupra
izvorului, prin titlu sau prin uzucapiune”111. Credem că principiul enunţat în această
decizie de speţă are aplicabilitate şi sub im periul noului text. Mai mult, precizarea
pe care acesta o cuprinde, potrivit cu care proprietarul izvorului „nu poate aduce
atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior” , este foarte im por­
tantă din punctul de vedere al posibilităţii „supravieţuirii” legii vechi (art. 59 din Le­
gea nr. 71/2011). într-adevăr, concepută ca o servitute de izvor în regim ul fostului
Cod civil, fiind o servitute continuă şi aparentă, ea putea fi dobândită prin uzucapi­
une (art. 580 vechiul C. civ.); aşa fiind, proprietarul izvorului răm âne obligat să
respecte eventuala servitute de izvo r dobândită de „m egieşul” său prin uzucapiune
sau chiar printr-un alt titlu.
în orice caz, art. 608 alin. (2) NCC dispune că proprietarul fondului pe care se
află izvorul nu poate să îi schim be cursul, dacă printr-o asem enea schim bare i-ar
lipsi pe locuitorii unei localităţi de apa necesară satisfacerii nevoilor lor curente. în
ipoteza în care o terţă persoană ar efectua lucrări ce ar conduce la secarea, m ic­
şorarea ori alterarea apelor sale, proprietarul fondului pe care se află izvorul va
putea cere repararea prejudiciilor cauzate astfel de acea persoană, iar dacă starea
de fapt o perm ite, proprietarul fondului cu izvor va putea pretinde „restabilirea situa­
ţiei anterioare, atunci când apa este indispensabilă pentru exploatarea fondului
său” . Dacă izvorul se întinde pe două fonduri învecinate, aceste principii se vor
aplica „în m od corespunzător, ţinând seam a de întinderea izvorului pe fiecare fond”
(art. 609 NCC).
în sfârşit, art. 610 precizează că toate dispoziţiile noului Cod civil privitoare la
aceste lim ite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate privată în m ateria fo lo ­
sirii apelor „se com pletează cu reglem entările speciale în m ateria apelor” . Cele mai
im portante asem enea reglem entări sunt cuprinse în Legea nr. 107 din 25 septem ­
brie 1996 a apelor121, cu num eroasele ei m odificări ulterioare, unele dintre acestea
având ca scop introducerea reglem entărilor Uniunii Europene prin care este stabilit
cadrul de politică com unitară în dom eniul apelor.

111 A se vedea I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 1494 din 25 februarie 2005, în
J.S.C . 2005, Ed. Ham angiu, Bucureşti, 2006, p. 57.
l2) Legea apelor a fost publicată în M. Of. nr. 244 din 8 octom brie 1996 şi a suferit num e­
roase m odificări prin ordonanţe de urgenţă ale G uvernului şi alte legi succesive.
78 D re p tu rile reale p rin cip a le

B. Limite ţinând de raporturile de vecinătate

85. P icătura streşinii. ^Articolul 611 NCC dispune că proprietarul „este obligat
sâTTŞI facă streaşină casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se
scurgă pe fondul proprietarului vecin” . Textul este „tributar” vechii reglem entări, cu
precizarea că art. 615 fostul C. civ. perm itea proprietarului să „conducă” apa prin
streaşină casei sale şi... pe uliţe, adică pe străzi. Ni se pare însă că prevederea
legală în m aterie are a fi interpretată într-un sens mai larg, ea urm ând, credem , a-şi
găsi aplicare pentru orice construcţie realizată de un proprietar - grajd distinct,
„acareturi” gospodăreşti etc. - pe fondul său, prin raportare la situaţia fondului
învecinat111. Sub regim ul reglem entării anterioare, în practica ju decătorească s-a
decis că aprecierea locului de scurgere a apelor de pe streşini se face ţinân d cont
de linia de h o ta r între două proprietăţi, dar că m odul de aşezare a acestora poate
determ ina existenţa „servituţii naturale de scurgere a apelor”121, în prezent suporta­
rea lim itei legale a exerciţiului dreptului de proprietate ce constă în asigurarea
„curgerii fireşti a apelor” , astfel cum dispune art. 604 alin. (1) NCC.

86. D istanţa m inim ă în co n strucţii. în m od m ult m ai precis decât vechea re­


glem entare în m aterielJJ, arh 612 NCC instituie obligaţia potrivit cu care proprietarul
unui fond poate realiza orice construcţii, lucrări sau plantaţii nu m a i cu respectarea
unei distanţe m inim e de 60 de cm faţă de linia de hotar care desparte proprietatea
sa de proprietatea sau proprietăţile învecinate, dacă prin lege ori prin regulam entul
de urbanism nu se prevede altfel; în orice caz, proprietarul unui fond este obligat
să efectueze asem enea lucrări astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor
proprietarilor învecinaţi. Această norm ă legală este însă supletivă. într-adevăr, în
partea sa finală, textul dispune că orice derogare de la distanţa m inim ă, oriunde ar
fi prevăzută aceasta, se poate face prin acordul părţilor, un asem enea acord tre­
buie însă exprim at în form ă autentică.
Cu respectarea acestei condiţii im perative, proprietarii fondurilor învecinate pot
conveni ca unul dintre ei să realizeze o construcţie, o plantaţie sau o altă lucrare la
o distanţă mai m are sau mai m ică faţă de fondul vecin decât cea de 60 de cm sta­
bilită de art. 612 NCC ori de regulam entul de urbanism al zonei respective.

m Din acest punct de vedere, observăm că dispoziţia corespunzătoare din „m odelul”


canadian este mai precisă, deoarece art. 983 C. civ. Q uébec dispune că „acoperişurile (s.n.,
C .B.) trebuie realizate în aşa fel încât apele, zăpezile şi gheţurile să cadă pe fondul proprie­
tarului” {„les toits d o ive n t être établis de m anière que les eaux, les neiges e t les glaces tom ­
bent s u r le fonds du propriétaire!’).
[2] A se vedea C.A. laşi, dec. nr. 1149 din 21 iulie 1999, în M. G a iţ ă , M.M. P iv n ic er u ,
Jurisprudenţa C urţii de A p e l la şi în m aterie civilă p e anul 1999, Ed. Lum ina Lex, Bucureşti,
2000, p. 16.’
[3] A se vedea art. 610 fostul C. civ., care dispunea că „cel ce face un puţ sau o privată
lângă un zid com un sau nu; cel ce vrea să clădească un căm in ori o vatră, o fierărie, un
cuptor sau o sobă, să-i alăture un ocol de vite, sau cel ce vrea să puie lângă zid un m agazin
de sare ori grăm ezi de m aterii corozive” este obligat „să lase depărtarea prescrisă de re­
gulam ente” - adică de reglem entările speciale în m aterie - şi de „obiceiuri particulare asu­
pra unor asem enea obiecte, sau să facă lucrările prescrise de aceleaşi legi şi regulam ente
spre a nu aduce vătăm are vecinulu i” .
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 79

87. D istanţa m inim ă pentru arbori. R aporturile de bună vecinătate presupun,


printre altele, şi respectarea unei distanţe m inim e faţă de fondul vecin, distanţă la
care unul dintre proprietari poate planta arbori pe fondul său. A rticolul 613 alin. (1)
NCC dispune că, în lipsa unor dispoziţii contrare cuprinse în lege, în regulam entul
de urbanism sau stabilite de obiceiul locului, arborii trebuie sădiţi la o distanţă de
cel puţin 2 m e tri faţă de linia de hotar, cu excepţia arborilor care ajung la o înălţim e
mai m ică de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii; în cazul acestor din urm ă arbori,
au a fi aplicate dispoziţiile art. 612 NCC am intite mai sus, care perm it, pentru astfel
de arbori, plantarea lor până la distanţa de 60 de cm faţă de fondul învecinat. în
caz de nerespectare a distanţei de 2 m etri prevăzute pentru „arbori m ari” , proprie­
tarul vecin care constată aceasta este îndreptăţit să ceară scoaterea lor ori, după
caz, să pretindă tăierea lor „la înălţim ea cuvenită” , după cum este îndreptăţit a face
această operaţiune el însuşi, dar „pe cheltuiala proprietarului fondului pe care
acestea sunt ridicate” [art. 613 alin. (2) NCC].
După cum s-a observat111, aceste norm e au caracter supletiv, deoarece ele au a
fi aplicate num ai dacă legi speciale, regulam entul de urbanism al zonei ori chiar
obiceiul locului nu dispun altfel.
Sub regim ul reglem entării anterioare în m aterie, ce era cuprinsă în dispoziţiile
art. 608 fostul C. civ., asem ănătoare celei din textul în discuţie, în practica judiciară
s-a decis că proprietarul fondului vecin are dreptul să ceară scoaterea arborilor şi a
gardurilor vii plantate la o distanţă mai m ică de hotar faţă de cea legală, chiar dacă
el însuşi nu a respectat această distanţă atunci când a realizat asem enea plantaţii
pe terenul său1[2]*. T ot astfel, fiind concepută în vechea reglem entare ca o servitute
legală ce avea caracterul de servitute continuă şi aparentă, susceptibilă a fi do­
bândită prin uzucapiune, în ju risprudenţa mai veche a fostului Tribunal Suprem s-a
decis că obligaţia de a respecta distanţa plantaţiilor prevăzută de Codul civil dis­
pare atunci când proprietarul fondului învecinat a dobândit servitutea contrară,
adică dreptul de a avea plantaţii la o distanţă inferioară. O atare servitute, continuă
şi aparentă, dobândită prin prescripţia achizitivă (uzucapiunea) de 30 de ani, nu
poate fi înlăturată prin acţiunea pe care ar introduce-o proprietarul fondului aservit
îm potriva proprietarului fondului dom inant, care „s-a prescris prin acel term en”131. Şi
într-o asem enea situaţie îşi găsesc aplicarea dispoziţiile art. 59 din Legea nr. 71/2011,
după cum nu este de neconceput nici sub regim ul noului Cod civil dobândirea unei
servituţi „prin fapta om ului” cu acelaşi obiect: o distanţă mai m are sau mai m ică a
construcţiilor, plantaţiilor ori a altor lucrări faţă de fondul vecin.
D ispoziţiile art. 613 alin. (3) NCC prevăd dreptul proprietarului fondului peste
care, eventual, se întind rădăcinile sau ram urile arborilor ce se găsesc pe fondul
proprietarului vecin şi aparţin acestuia de a le tăia şi - credem - a i le preda[4],

[1) A se vedea E. C helar u , op. cit. (2009), p. 675.


[2] A se vedea C.A. G alaţi, s. civ., dec. nr. 364/1994, în C .T u r ia n u , D reptul de p roprietate
ş i alte dreptu ri reale. Practică ju d icia ră adnotată, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1998, p. 225.
I3] A se vedea Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 1504/1968, în C.D. 1968, p. 74.
[4) Din nou „m odelul” canadian este mai precis pentru situaţia discutată, deoarece art. 985
C. civ. Q uébec dispune în partea sa finală că, dacă proprietarul vecin refuză să taie ram urile
şi rădăcinile „cu pricina” , el este îndrep tăţit „să îl constrângă” - evident prin justiţie - să le
taie {„en cas de refus, il p e u t le contraindre à les couper')] pentru alte discuţii şi drept corn-
80 D re p tu rile re ale p rin cip a le

precum şi dreptul de a culege în proprietate - „a păstra” - fructele căzute în m od


natural p e fondul său, p e r a contrario, nu ş i p e cele a că ror cădere o provoacă.

88^-Vederea asupra p ro p rie tă ţij.vecdnu|ui. C oncepută în sistem ul fostului Cod


c lv îlc a o servitute „legală” , anum e servitutea de vedere, art. 614-616 NC C aduc
m ateria „la locul ei firesc” , anum e ca o lim ită a exerciţiului dreptului de proprietate
privată prevăzută de lege, prin raportare la relaţiile de vecinătate. A rticolul 614
înscrie principiul potrivit căruia nu este perm is niciunui coproprietar să facă o
fereastră ori să practice o „deschidere” în zidul com un decât cu acordul tuturor
celorlalţi coproprietari. Această dispoziţie trebuie raportată la cea cuprinsă în
art. 660 NCC, care înscrie zidul ce desparte două fonduri printre despărţiturile pre-
zum ate a fi coproprietatea forţată a proprietarilor fondurilor învecinate astfel des­
părţite. Acordul im pus de prevederile art. 614 priveşte exercitarea dreptului de dis­
poziţie m aterială asupra acestui bun, astfel că toţi coproprietarii trebuie să con­
sim tă la efectuarea unei ferestre ori despărţituri în zidul com un. Aceleaşi raporturi
de bună vecinătate im pun păstrarea unei distanţe m inim e pentru practicarea de
ferestre de vedere pe unul dintre fondurile învecinate.
Apoi, art. 615 NCC stabileşte principiile privitoare la distanţa m inim ă pentru
ferestrele de vedere spre fondurile învecinate. Astfel, potrivit prim ului alineat al
acestui text, este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 m e tri între
fondul, îngrădit ori neîngrădit, ce aparţine proprietarului vecin şi fereastra pentru
vedere, balconul ori alte asem enea lucrări care sunt orientate către acel fond. Dacă
lucrările sunt dispuse m aterialm ente neparalel[1] cu linia de hotar spre fondul vecin,
ele trebuie să fie executate la o distanţă de până la un m etru faţă de această linie;
cum spune art. 615 alin. (2), astfel de lucrări „sunt interzise la o distanţă mai m ică
de un m etru” . C ât priveşte m odul de stabilire a distanţelor prevăzute de text, ele se
calculează de la punctul cel mai apropiat faţă de linia de hotar existent pe faţa
zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului,
până la linia de hotar; în cazul lucrărilor neparalele, distanţa se m ăsoară tot per­
pendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la
această linie [art. 615 alin. (3) NCC].
Dim potrivă, dispoziţiile art. 616 NCC perm it unui proprietar să îşi deschidă, fără
lim ită de distanţă, aşa-num ite ferestre de lumină, dacă sunt astfel construite încât
să îm piedice vederea spre fondul învecinat.
C oncepută ca o servitute legală de vedere, lim ita analizată era reglem entată de
art. 611-613 fostul C. civ. şi obliga reciproc pe proprietarii im obilelor învecinate de
a nu deschide ferestre, balcoane etc. la o distanţă mai m ică de 1,90 m, dacă ve ­
derea este directă asupra fondului vecin, sau de 0,60 m, când vederea este oblică
fată de acesta.
)

S ervitutea contrară, adică dreptul de a avea deschideri la distanţe mai mici faţă
de fondul învecinat decât cele am intite, ca servitute continuă şi aparentă, putea fi
dobândită prin uzucapiune, dar şi prin titlu sau prin destinaţia proprietarului. *1

parat în m aterie, a se vedea O. U n g u r ean u , C. M untean u , op. cit. (2008), p. 549, în special
nota nr. 244.
111 Asem enea lucrări „neparale le” erau considerate de art. 613 fostul C. civ. a procura
„vederi piezişe” faţă de proprietatea vecinului.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 81

în m ăsura în care au fost dobândite asem enea servituti sub regim ul fostului Cod
civil de la 1864, ele răm ân supuse reglem entărilor acestuia (art. 59 din Legea
nr. 71/2011).
T ot sub regim ul vechiului Cod civil, practica judecătorească a decis însă că
deschiderile care să servească num ai pentru aerisire şi ilum inatul natural al im o­
bilului - aşa-num itele deschideri de aer şi lum ină - pot fi practicate la orice înălţim e
şi distanţă faţă de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de
proprietate şi nu sunt de natură a-l prejudicia pe proprietarul vecin111.
Instanţa poate stabili, în funcţie de dim ensiunea şi tipul construcţiei, dacă des­
chiderile practicate sunt num ai pentru aerisire sau şi pentru vedere, caz în care
poate dispune închiderea acestora din urm ă[2].
Este evident că redactorii noului Cod civil au ţinut seam a de această jurispru-
denţă şi au inclus principiul astfel form ulat în noul cod.

89. D r e p tu jjte tre c e re . Sub această denum ire, art. 617-620 NCC reglem en­
tează, după părerea noastră, cea mai im portantă lim itare legală a exerciţiului
dreptului de proprietate privată, cu num eroase aplicări practice. Potrivit art. 617
alin. (1), proprietarul unui fond, adică al unui teren, care este lipsit de acces la
calea publică are dreptul „să i se perm ită trecerea pe fondul vecinului său” , pentru
exploatarea propriului său fond (teren). în term eni asem ănători, prin folosirea
sintagm ei „loc înfundat” , şi nu a celei de „teren lipsit de acces la calea publică” , ele
fiind în m od evident echivalente, art. 616 fostul C. civ. reglem enta, printre alte ser-
vituţi legale am intite mai sus, aşa-num ita servitute legală de trecere. Practic, în ­
treaga doctrină consacrată drepturilor reale a arătat întotdeauna că, la fel ca şi în
situaţia celorlalte aşa-zise servituţi naturale şi legale reglem entate de vechiul Cod
civil, şi servitutea de trecere nu era altceva decât o lim ită a exercitării dreptului de
proprietate, o obligaţie firească im pusă proprietarilor unor fonduri învecinate, aflate
în ipoteza prevăzută de lege.
Noul Cod civil înlocuieşte în mod judicios servitutea legală de trecere cu dreptul
de trecere ce poate fi exercitat de proprietarul locului fără acces la calea publică de
a obţine un asem enea acces prin utilizarea unei căi de trecere ce se situează,
preexistând ori fiind constituită în acest scop, pe terenul proprietarului vecin care
dispune de acest acces. Dincolo de starea obiectivă în care se află cele două fon­
duri, în sensul că unul dintre ele are acces la calea publică, dar nu şi fondul înveci­
nat, art. 617 NCC introduce o nuanţă sesizabilă privitoare la m odul concret în care
se naşte dreptul de trecere pentru proprietarul locului „înfundat” . Situaţia obiectivă
în care se găseşte acesta din urm ă face ca el să dobândească e x lege, prin m a­
nifestarea sa unilaterală de voinţă, dreptul de a i se perm ite trecerea pe fondul
vecinului său. Este raţiunea pentru care acest drept a fost calificat ca fiind un drept
p o te sta ti\/3]. P unerea lui în valoare urm ează a se realiza în anum ite condiţii pre­
văzute de art. 617 alin. (2) NCC, în una dintre m odalităţile juridice reglem entate de

111 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1504/1976, în R.R.D. nr. 2/1977, p. 65; Trib.
Suprem , s. civ., dec. nr. 1263/1973, în R.R.D. nr. 12/1973, p. 156.
(2) C .S.J., s. civ., dec. nr. 195/1992, în D reptul nr. 2/1993, p. 76; a se vedea A l . G eamănă ,
Servitutea de lum ină în d reptu l rom ân a ctual ş i consecinţele ei, în Dreptul nr. 9/2000, p. 31.
[3] A se vedea V. S toica , op. cit. (2009), p. 122.
82 D re p tu rile re ale p rin cip a le

art. 619 NCC: înţelegerea părţilor, hotărârea judecătorească ori uzucapiunea


specială de 10 ani instituită în m aterie.
Trebuie însă să deosebim dreptul de trecere ca lim ită legală a exerciţiului drep­
tului de proprietate privată de eventuala servitute de trecere constituită în condiţiile
prevăzute de art. 755 şi urm. NCC. O asem enea servitute constituie un veritabil
dezm em brăm ânt al dreptului de proprietate, pentru a cărui constituire nu mai este
necesar a fi îndeplinite condiţiile prevăzute de legea fundam entală civilă pentru do ­
bândirea dreptului de trecere peste fondul învecinat. Nim ic nu se opune constituirii
unei servituţi de trecere prin acordul părţilor privitoare la un teren ce are ieşire la
calea publică, dacă cei doi proprietari consideră că trecerea pe fondul unuia dintre
ei apare ca fiind m ai lesnicioasă pentru proprietarul fondului dom inant, după cum
nu are a fi exclusă constituirea unei asem enea servituţi chiar în privinţa unor fo n ­
duri care nu sunt învecinate.
C ert este un lucru: aşa după cum s-a observat, fie că este vorba despre pune­
rea în valoare a dreptului legal de trecere, fie de constituirea unei servituţi de tre ­
cere prin fapta om ului ca dezm em brăm ânt al dreptului de proprietate, proprietarul
fondului care suportă trecerea celuilalt proprietar îşi poate exercita toate prerogati­
vele dreptului de proprietate asupra fondului său, inclusiv asupra porţiunii m ateriale
pe care a dobândit dreptul de trecere celălalt proprietar, cu condiţia de a nu îm pie­
dica într-un fel oarecare această trecere. La rândul său, pe tem eiul dreptului do ­
bândit în condiţiile legii ori prin fapta om ului, proprietarul fondului „dom inant” exer­
cită practic anum ite acte de folosinţă asupra terenului celuilalt proprietar. Apar,
astfel, a fi exercitate în com un prerogative ale dreptului de proprietate privată asu­
pra aceluiaşi bun, fără ca prin aceasta să putem vorbi de o coproprietate; izvorul
acestui exerciţiu „com u n” este diferit: într-un caz legea, în celălalt voinţa părţilor.

90. N oţiunea de fond lipsit de acces la calea p ublică. înainte de a delim ita
această noţiune, înţelegem a pune în discuţie o problem ă ce ţine de titularul drep­
tului legal de trecere. A rticolul 617 NCC dispune că p ro p rietarul unui fond fără ac­
ces la calea publică poate cere să i se perm ită trecerea pe fondul vecinului său ce
are un asem enea acces; aceasta înseam nă că, în prim ul rând, titular al dreptului în
discuţie este proprietarul fondului „înfundat” , în term inologia fostului Cod civil ro­
m ân. în condiţiile aplicării dispoziţiilor art. 616 din acest din urm ă cod, care regle­
m entau aşa-zisa servitute legală de trecere, ce avea, în consecinţă, acelaşi obiect,
practica ju decătorească a fost confruntată cu problem a de a se şti dacă şi „alte
persoane” ce stăpânesc un asem enea im obil cu un alt titlu, cum ar fi posesia ori
detenţia precară, sunt îndreptăţite să acţioneze în justiţie pentru recunoaşterea
dreptului de trecere peste terenul învecinat cu ieşire la calea publică. A ceastă
problem ă s-ar putea pune şi sub regim ul noilor prevederi legale în m aterie.
R ăspunsul practicii judiciare anterioare a fost nuanţat. Astfel, o curte de apel a
arătat că instituirea unui drept de servitute de trecere este legată în m od direct de
situaţia un o r fonduri învecinate, ea vizând asigurarea accesului la calea publică şi
punerea în valoare a im obilului lipsit de această posibilitate. Plecând de la această
prem isă, instanţa a considerat că „o restrângere a categoriei titularilor unor asem e­
nea acţiuni în justiţie la proprietarii fondurilor apare nejustificată” . Aşa fiind, ea a
decis în sensul că este just a considera că o extindere a sferei titularilor unei ac­
ţiuni de stabilire a servituţii de trecere are a fi îngăduită „câtă vrem e esenţială
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 83

răm âne nevoia de a asigura accesul la un im obil fără ieşire la calea publică”111,
deoarece dintr-o astfel de perspectivă poate fi acceptată ideea că nu doar persoa­
na care îşi poate dovedi în mod riguros calitatea de proprietar, ci şi un p o se so r al
unui im obil fără ieşire la calea publică poate avea calitate procesuală activă într-o
acţiune în justiţie prin care să solicite recunoaşterea dreptului de trecere, câtă
vrem e acesta, deşi nu este încă proprietar, are anim us dom ini, deci intenţia de a se
com porta ca un veritabil proprietar, exercitând o stăpânire de fapt asupra bunului,
specifică, ce îi oferă aparenţa unui veritabil drept de proprietate121.
Dim potrivă, aceeaşi instanţă a decis că această extindere nu poate m erge până
la a se considera că şi un detentor precar ar putea introduce acţiunea pentru
recunoaşterea unui drept de servitute de trecere, deoarece el „nu posedă pentru
sine şi nu se com portă ca un veritabil proprietar. El se află într-o poziţie de depen­
denţă în raport cu proprietarul însuşi, puterile sale juridice fiind lim itate în mod
sever la ceea ce a convenit cu proprietarul prin actul juridic în tem eiul căruia s-a
născut detenţia precară”131.
De asem enea, trebuie precizat că de dreptul de trecere analizat poate beneficia
nu num ai proprietarul unui teren lipsit de acces la calea publică, dar şi p roprietarul
unei construcţii aflat în aceeaşi situaţie141; însuşi noul Cod civil foloseşte term enul
de „fon d” , nu de teren.
{p rin fond lipsit de acces la calea publică („loc înfundat”) se înţelege acel teren
care este înconjurat de alte diferite proprietăţi, fără ca titularul dreptului de proprie­
tate asupra fondului dom inant să aibă vreo altă posibilitate de ieşire la calea
publică[50
în practica judecătorească s-a decis că noţiunea de loc înfundat cuprinde nu
num ai acel im obil care se află într-o situaţie de im posibilitate absolută în privinţa
accesului la calea publică, ci şi pe acela pentru care acest acces ar prezenta
inconveniente grave sau ar fi periculos’. Dim potrivă, ori de câte ori locul are ieşire la
calea publică pe un drum care, în anum ite îm prejurări, este im practicabil, dar care
poate deveni practicabil cu oarecare cheltuieli, dispoziţiile art. 616 fostul C. civ. nu
îşi mai găsesc aplicarea. Răm âne la aprecierea suverană a instanţei să hotărască,
în funcţie de situaţia de fapt, asupra consecinţelor unor astfel de inconveniente şi
greutăţi161. în orice caz, suprem a instanţă a decis că din dispoziţiile art. 618 şi
art. 634 fostul C. civ. rezultă că la constituirea unui drept de servitute de trecere
trebuie să se ţină seam a şi de interesul celui ce urm ează să suporte consecinţele
ei, şi nu să se ia în considerare, în mod precum pănitor şi exclusiv, interesul celui

111 A se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. şi asig. soc., min. şi fam ., dec. nr. 2426/R din 27
octom brie 2006, în B.C.A. nr. 1/2007, p. 6.
[2] Ibidem .
[3] Ibidem .
[4J A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 677.
15) A se vedea I.C .C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 1214 din 17 februarie 2005, în
J.S.C . 2005, p. 55.
16) A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2275/1991, în Dreptul nr. 8/1992, p. 85 şi dec.
nr. 572/1990, în D reptul nr. 1/1991. A se vedea şi P. P e r ju , Sinteză teoretică a ju risp ru -
denţei in sta n ţe lo r din circum scripţia C urţii de A p e l Suceava în m aterie civilă, în Dreptul
nr. 5/1995, p. 44.
84 D re p tu rile re ale p rin cip a le

ce urm ează să beneficieze de dreptul de trece re[1], şi că, din m om ent ce proprieta­
rul fondului are ieşire la drum ul public, chiar în condiţii mai îm povărătoare, cum ar fi
lungim ea drum ului, nu se ju stifică recunoaşterea unei servituti de trecere pe un
drum mai scurt, ce s-ar situa pe fondul proprietarului învecinat121. T ot astfel, într-o
altă situaţie, dar în aplicarea aceluiaşi principiu, suprem a instanţă a decis că „este
de luat în considerare apărarea pârâţilor îm potriva cărora se cere recunoaşterea
dreptului de servitute de trecere asupra fondului lor, în sensul că trecerea unor
autovehicule în im ediata apropiere a casei lor, veche de peste 100 de ani, le-ar
putea produce mari pagube”131.
Situaţia de fond lipsit de acces la calea publică nu trebuie să rezulte din fapta
titularului dreptului de proprietate asupra acestuia; ea trebuie să rezulte dintr-un
caz fortuit şi - chiar dacă mai rar de conceput în practică - dintr-un caz de forţă
m ajoră.
Totuşi, art. 618 alin. (2) NCC dispune că, atunci când lipsa accesului la calea
publică este im putabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi sta­
bilită num ai cu consim ţăm ântul proprietarului fondului care are acces la calea pu­
blică şi cu plata unei duble despăgubiri.
în orice caz, nu mai este loc înfundat acel teren învecinat cu altul care are ac­
ces la calea publică, iar proprietarul acestuia din urm ă l-a dobândit şi pe prim ul141.
De asem enea, dacă lipsa accesului la calea publică este rezultatul unui contract
de vânzare, al unui contract de schim b ori al unei operaţiuni de partaj, precum şi al
oricărui alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât acelor proprietari care, în
urm a încheierii unor asem enea acte juridice translative ori declarative de proprieta­
te, au dobândit în proprietatea lor partea de teren pe care se făcea anterior tre ­
cerea. Altfel spus, urm are a încheierii unui act juridic, titularul dreptului de trecere
nu poate schim ba m odul de exercitare a acestui drept.
N oţiunea de „ca le p u b lic ă ’ la care se dobândeşte acces în condiţiile art. 617-
620 NC C nu este definită de niciunul dintre ele, astfel că ea urm ează a fi raportată
la ceea ce ordonanţa G uvernului în m aterie stabileşte ca fiind „drum deschis circu­
laţiei publice” , adică orice drum public, precum şi orice drum de utilitate privată ca­
re asigură, de regulă, accesul nediscrim inatoriu al vehiculelor şi al pietonilor [art. 4
lit. a) din O.G . nr. 43 din 28 august 1997 privind regim ul drum urilor151]. A şa fiind,
chiar dacă sub regim ul fostului Cod civil, în practica judiciară s-a decis în mod ju ­
dicios în sensul că nu este cale publică „un drum de ţarină” , adică un drum căruia i
se dă o întrebuinţare lim itată, cu caracter tem porar, prin convenţia mai m ultor pro­
prietari, d o a r p e n tru transportul recoltelor, „drum ” care, cu excepţia acestei perioa- 1*345

[1) A se vedea I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 m artie 2005, în J.S.C .
2005, p. 57-58.
I2) I.C .C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 4886 din 6 iunie 2005, în J.S.C . 2005, p. 62.
[3) A se vedea I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 m artie 2005, în B.C.
nr. 1/2006, p. 20.
[4) A se vedea C.A. Bacău, dec. nr. 617/1996, în Jurisprudenţa Curţii de Apel Bacău pe
anul 1996, p. 16.
[5) R epublicată în M. Of. nr. 237 din 29 iunie 1998, m odificată ulterior în mai multe rânduri.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 85

de precis determ inate ca scop, este inexistent, fiind arat şi sem ănat, după culege­
rea acelor recolte, cu culturi de toam nă[1].

_g>1. întinderea.^4 modul de stabilire a dreptului de trecere. Jn concepţia nou­


lui Cod civil, din m om ent ce proprietarul fondului „înfundat” are dreptul „să i se per­
m ită” trecerea pe fondul vecinului său spre calea publică, punerea în valoare a
acestui drept prin stabilirea atât a întinderii sale, cât şi a m odului de exercitare are
a fi determ inată sau p rin înţelegerea părţilor, sau p rin hotărâre judecătorească, adi­
că prin justiţie; de asem enea, el poate fi dobândit printr-o folosinţă continuă exer­
citată tim p de 10 ani, adică prin uzucapiune.
A rticolul 617 alin. (2) NCC stabileşte ca trecerea să se facă în condiţii de natură
a aduce o „m inim ă stânjenire" exercitării dreptului de proprietate asupra fondului cu
acces la calea publică, iar dacă mai m ulte fonduri vecine dispun de un asem enea
acces, „trecerea urm ează a se face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine
prejudicii” . S-a observat însă că, dacă părţile convin asupra locului pe care va fi
exercitat dreptul de trecere, nu mai este necesară îndeplinirea criteriilor orientative
enunţate de art. 617 alin. (2) pentru stabilirea conţinutului acestui drept[2].
Num ai în absenţa unui acord al părţilor în acest sens proprietarul locului fără
acces la calea publică va putea cere instanţei de ju decată să stabilească atât
însăşi existenţa dreptului de trecere, cât şi locul, întinderea şi condiţiile de exercita­
re. Bunăoară, sub regim ul aplicabil fostei servituţi legale de trecere, în practica ju d i­
ciară s-a decis că efectuarea unor lucrări precum înlăturarea câtorva pom i fructiferi
tineri şi, eventual, refacerea traseului unei despărţituri nu sunt de natură să repre­
zinte un im pedim ent la afectarea unei suprafeţe de teren la constituirea unui drept
de trecere, proprietarul fondului „aservit” având a fi despăgubit de proprietarul fo n ­
dului care cere recunoaşterea dreptului de trece re[3].
Noul Cod civil prevede şi posibilitatea stabilirii dreptului legal de trecere prin
uzucapiune, term enul acesteia fiind cel com un - în prezent - în m aterie, de 10 ani.
A ceasta înseam nă că, prin ipoteză, cel care „stabileşte” astfel m odul de exerci­
tare a dreptului de trecere este însuşi proprietarul locului fără acces la calea
publică, dincolo însă de voinţa proprietarului; pentru că, dacă proprietarul fondului
aservit este de acord cu condiţiile concrete de exercitare a trecerii pe fondul său,
atunci există „înţelegerea părţilor” ; dacă un asem enea acord nu s-a realizat, atunci
proprietarul fondului lipsit de trecere la calea publică se va adresa, aşa cum am
arătat mai sus, instanţei de judecată. Dar poate el, prin actele de exercitare a
dreptului de trecere, să stabilească prin propria-i voinţă „întinderea şi m odul de
exercitare a dreptului de trecere” în discuţie prin uzucapiune? în concepţia noului
Cod civil, răspunsul este afirm ativ. Această soluţie a fost criticată, ni se pare pe
drept cuvânt, în doctrina recentă consacrată noului Cod civil, deoarece uzucapiu-
nea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, *2

•1] A se vedea C.A. Suceava, s. civ., dec. nr. 692/1994, publicată şi com entată în P. P erju ,
loc. cit., p. 44.
2; A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 123.
3; A se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. şi asig. soc., min. şi fam ., dec. nr. 1694/R din 4 oc-
:om brie 2004, în B.J. 2004, Ed. Lum ina Lex, Bucureşti, 2005, p. 120.
86 D re p tu rile re ale p rin cip a le

astfel că „nu se justifică aplicarea ei pentru stabilirea conţinutului unei lim itări legale
a dreptului de proprietate”111.

^ § 2 J D e s p ă g u b iri; stingerea dreptului de trecere. Spre deosebire de art. 616


fostul C. civ., care prevedea în m od expres că aşa-zisa servitute legală de trecere
se stabilea cu titlu oneros, proprietarul fondului „dom inant” având îndatorirea de a
despăgubi pe proprietarul fondului care o „suporta” , noul Cod civil nu m ai prevede
în mod expres acest caracter al dreptului legal de trecere; nu mai puţin, el rezultă
atât din dispoziţiile art. 618, care vorbeşte despre obligaţiile de plată a „dublului
despăgubirii” , dar mai ales, chiar dacă în mod indirect, din prevederile art. 620,
care reglem entează prescripţia acţiunii în despăgubiri pe care o poate exercita pro­
prietarul fondului ce suportă accesul la calea publică al proprietarului lipsit de un
asem enea acces, precum şi de „restituirea despăgubirilor încasate” . Deşi noul cod
nu dispune nim ic în acest sens, despăgubirile vor putea fi stabilite prin acordul
părţilor ori, în caz de litigiu, de către instanţa de judecată. Din acest punct de ve ­
dere, sub regim ul vechiului Cod civil, instanţa suprem ă a decis, în mod judicios, că
acţiunea în despăgubiri prevăzută de textele în m aterie are ca obiect paguba p ri­
cinuită fondului aservit, şi nu folosul pe care calea de trecere îl aduce proprietarului
fondului dom inant, iar în ipoteza executării unor lucrări trebuincioase pentru exer­
ciţiul servituţii, ele se im pută proprietarului fondului dom inant; însă, atunci când tre ­
cerea serveşte şi fondului aservit, cheltuielile au a fi suportate, „proporţional cu
foloasele culese” , şi de proprietarul acestui fond[2].
Titularul dreptului de servitute trebuie să îşi exercite dreptul în lim itele titlului
său, înţelegând prin acest titlu tem eiul juridic al dobândirii dreptului de trecere,
respectiv convenţia părţilor, hotărârea ju decătorească ori uzucapiunea, în această
din urm ă situaţie cu rezerva arătată mai sus, fără a putea face, nici pe fondul supus
servituţii, nici pe fondul pentru care servitutea a fost înfiinţată, vreo schim bare
îm povărătoare fondului aservit. La rândul lui, nici proprietarul acestuia din urm ă nu
va putea scădea sau face incom odă exercitarea servituţii de către proprietarul
fondului dom inant131.
De asem enea, nu vedem de ce nu s-ar aplica şi în prezent principiul potrivit cu
care proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit prea îm po vără­
toare, va putea oferi proprietarului fondului dom inant un alt loc de trecere, fără ca
acesta din urm ă să îl poată refuza (art. 634 teza a IIl-a fostul C. civ.).
în practica judecătorească s-a decis în sensul că acest principiu trebuie inter­
pretat raţional, fiind aplicabil atât în cazurile în care proprietarul fondului aservit,
pentru care servitutea a devenit prea îm povărătoare, a oferit proprietarului fondului
dom inant o altă trecere la calea publică, dar şi în cazul în care acestuia din urm ă i
se deschide o cale de natură să îi asigure trecerea în aceleaşi condiţii. Dacă o ser­
vitute stabilită prin titlu în anul 1933 pentru trecere cu piciorul şi căruţa, folosită în
prezent pentru trecere cu un autovehicul, este de natură să slăbească o construc­
ţie a proprietarului fondului aservit, pretenţia proprietarului fondului dom inant de a*3

111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 680.


!2) A se vedea I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 4081 din 17 mai 2005, în J.S.C .
2005, p. 59-60.
[3] A se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 1123/1990, în D reptul nr. 7-8/1991, p. 127.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 87

exercita în continuare dreptul de servitute iniţial stabilit, dar cu autovehicule, deci


peste lim itele avute în vedere de părţi la constituirea servituţii, reprezintă o exerci­
tare abuzivă a dreptulu i de servitute; ea justifică cererea proprietarului fondului
aservit de închidere a dreptului de acces al proprietarului fondului dom inant pe
terenul proprietatea sat1].
Tot în practica judiciară s-a decis că despăgubirea trebuie să acopere echiva­
lentul lipsei de folosinţă a terenului de către proprietarul fondului „aservit” , la pre ţu l
de c ir c u la ţ ii. Ni se pare că soluţia va putea fi reţinută num ai în situaţia în care
proprietarul fondului ce suportă trecerea la calea publică în folosul proprietarului
învecinat a „indisponibilizat” o parte din terenul său special în acest scop; dacă
însă trecerea este folosită de am bii proprietari, nivelul despăgubirii va trebui să ia
în considerare acest fapt. De asem enea, fosta instanţă suprem ă a decis că pro­
prietarul fondului pe care se va realiza trecerea nu poate avea pretenţia de a i se
acorda teren în com pensaţie, dar că părţile pot recurge la o asem enea m odalitate
de despăgubire, situaţie în care sunt ţinute să îndeplinească form alităţile prevăzute
de lege pentru schim bul de tere nuri[3].
în orice caz, s-a apreciat că, sub regim ul noului Cod civil, dacă dreptul de trece­
re a fost dobândit prin uzucapiune, proprietarul locului înfundat nu va datora celui­
lalt proprietar nicio despăgubire141.
Articolul 620 NCC dispune că term enul de prescripţie p en tru acţiunea în desp ă­
g u b iri „pe care o are proprietarul fondului aservit îm potriva proprietarului fondului
dom inant începe să curgă din m om entul stabilirii dreptului de trece re” . Textul este
lim pede; singura observaţie pe care o facem este că noţiunile de „fond dom inant” şi
de „fond aservit” specifice m ateriei servituţilor sunt utilizate şi pentru ceea ce re­
prezintă, în concepţia noului Cod civil, nu o servitute legală, ci o lim ită legală a
exerciţiului dreptului de proprietate privată.
Dacă dintr-un m otiv anum e încetează dreptul de trecere, proprietarul fondului
aservit este dator să restituie despăgubirea încasată, cu deducerea pagubei su­
ferite în raport cu durata efectivă a exercitării dreptului de trecere.
Nu trebuie confundată însă prescripţia dreptului la despăgubiri cu o eventuală
prescriere a însuşi dreptului de trecere. Articolul 617 alin. (3) NCC prevede in ter-
m inis că dreptul de trecere este im prescriptibil. Teza a ll-a a aceluiaşi alineat
dispune însă că el se stinge în situaţia în care fondul dom inant dobândeşte un alt
acces la calea publică. După cum s-a decis în practica judiciară, nu mai este loc
înfundat acel teren care se învecinează cu un altul, care are acces la calea publi­
că, iar proprietarul său a dobândit şi proprietatea terenului învecinat, iniţial fără un
asem enea acces[5).*2345

m A se vedea C.A. laşi, dec. nr. 1827 din 3 decem brie 1999, în M. G aiţă , M.M. P ivniceru ,
op. cit., p. 21.
[2] A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 136/1994, în Dreptul nr. 5/1995, p. 79.
[3] Ibidem, precum şi Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 357/1970, în R.R.D. nr. 8/1970, p. 169.
[4] A se vedea V. S t o ic a , op. cit., p. 125.
[5] A se vedea C.A. Bacău, dec. nr. 617/1996, în Jurisprudenţa Curţii de Apel Bacău pe
anul 1996, p. 16.
88 D re p tu rile re ale p rin cip a le

C. Alte limite lei


93. Precizări preliminare. Sub această titulatură, în ultim ul paragraf al prim ei
-se cţiu n i - lim itele legale ale dreptului de proprietate privată - din capitolul consa­
crat acestui drept, noul Cod civil reglem entează „alte lim ite” , câteva situaţii speciale
în care, pentru satisfacerea unor interese de ordin public sau de ordin privat, titu ­
larul dreptului de proprietate asupra unui teren sau asupra unui alt bun îşi vede
restrânsă exercitarea prerogativelor dreptului său, cu posibilitatea corespunzătoare
pentru alt proprietar de a „beneficia” , voit ori chiar fortuit, de acele restrângeri. Sunt
reglem entate astfel: dreptul de trecere pentru utilităţi (art. 621); dreptul de trecere
pentru efectuarea unor lucrări (art. 622); dreptul de trecere pentru reintrarea în
posesie (art. 623) şi starea de necesitate (art. 624). De asem enea, art. 625 NCC,
sub titulatura de „reguli speciale” , dispune că toate îngrădirile dreptului de proprie­
tate privată reglem entate de secţiunea care le cuprinde se com pletează cu dispo­
ziţiile legilor speciale privitoare la regim ul ju ridic al anu m itor categorii de bunuri,
cum ar fi: terenurile şi construcţiile de orice fel, pădurile, bunurile din patrim oniul
naţional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum şi alte asem enea.
Este raţiunea pentru care vom evoca pe scurt, într-o secţiune aparte, regim ul ju ri­
dic al unora dintre aceste categorii de bunuri.
Precizăm că, potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a
noului Cod civil, toate aceste „alte lim ite” ale exerciţiului dreptului de proprietate
privată au fi aplicate num ai situaţiilor juridice născute ulterior intrării în vigoare a
noului cod.

_94. Dreptul de trecere pentru utilităţi. Potrivit art. 621 NCC, proprietarul unui
fond este obligat să perm ită trecerea prin ori pe fondul său a reţelelor edilitare ce
deservesc fonduri învecinate ori din aceeaşi zonă, cum ar fi conductele de apă, de
gaz sau alte asem enea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene,
după caz, precum şi a oricăror alte instalaţii sau m ateriale ce au aceeaşi finalitate.
Precizăm că, spre deosebire de dreptul de trecere recunoscut de art. 617 NCC
proprietarului lip sit de acces la calea publică!d re p tu l de trecere pentru utilităţi este
recunoscut în beneficiul celui care le realizează şi priveşte ori „ fondurile învecina­
tef, ori fonduri „ din acee aşi z o n ă ”, fără a fi învecinate; proprietarul acestor fonduri
este obligat să perm ită trecerea peste ori prin fondul său a oricăror instalaţii, con­
ducte, m ateriale ori alte asem enea. Cel mai adesea, acest drept „special” de tre ­
cere este în interes public, pentru că lucrările pot fi realizate în beneficiul unor „co ­
m unităţi” cu diferiţi proprietari de fonduri: străzi, cartiere, cvartale, sate, aşezări mai
m ici etc. Precizăm că nu interesează cine efectuează lucrările, în m aterialitatea lor,
putând fi vorba despre societăţi private ori regii autonom e de stat. C eea ce intere­
sează în situaţia dată este raportul dintre două fonduri ce aparţin unor proprietari
diferiţi; proprietarul unuia dintre ele este obligat să perm ită efectuarea lucrărilor,
celălalt ori ceilalţi proprietari trebuie să perm ită aceasta.
A şa fiind, nu credem că acest drept „special" de trecere, chiar instituit de lege -
art. 621 NCC - , este recunoscut num ai în interes public, nu şi în interes privat111.

m A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 120.


IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 89

Bunăoară, art. 646 NCC prevede, printre cazurile de coproprietate forţată, „b u ­


nurile com une afectate utilizării a două sau mai m ultor fonduri, cum ar fi o centrală
term ică sau alte instalaţii care deservesc două sau m ai m ulte clădiri, un drum
com un într-un cartier de locuinţe sau alte asem enea bunuri” . Or, dacă ar trebui să
fie efectuate alte lucrări ori instalaţii la aceste bunuri coproprietate forţată, pentru a
căror realizare ar trebui să se treacă peste ori printr-un fond învecinat proprietatea
altei persoane, este evident că asem enea lucrări s-ar realiza în interes privat.
Articolul 621 alin. (2) NCC im pune o condiţie restrictivă pentru realizarea lucrări­
lor ori a instalaţiilor prevăzute de prim ul său alineat: obligaţia de a perm ite trecerea
pentru utilităţi subzistă num ai în situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi im po­
sibilă, periculoasă sau foarte costisitoare. Sarcina probei existenţei acestor îm pre­
jurări revine proprietarului fondului care va beneficia de acest drept „special” de
trecere.
însă, în toate cazurile, proprietarul obligat să perm ită trecerea prin fondul său
are dreptul la plata une i ju s te despăgubiri care, în ipoteza realizării unor utilităţi noi,
trebuie să fie prealabilă [art. 621 alin. (3) NCC]. Părţile interesate pot să se înţe lea­
gă asupra cuantum ului acestor despăgubiri; în caz de neînţelegere, deşi textul nu
dispune, credem că urm ează a decide instanţa de judecată.
Din raţiuni econom ice, clădirile, curţile şi grădinile lor sunt exceptate de la insti­
tuirea acestui drept de trecere pentru realizarea de utilităţi, dacă o asem enea tre ­
cere are ca obiect conducte şi canale subterane, în cazul în care acestea sunt uti­
lităţi noi.
In sfârşit, precizăm că acte norm ative speciale privitoare la regim ul ju ridic al
apelor, al producerii şi exploatării energiei electrice şi gazelor naturale, al m inelor
instituie, sub denum irea de „d re p t de trecerd' ori de „d re p t de uz şi de servitute",
anum ite obliga ţii de natură adm inistrativă ce revin proprietarilor ori deţinătorilor de
terenuri riverane sau necesare exploatării bogăţiilor naturale proprietate publică,
obiect al acestor reglem entări. Preferăm să le prezentăm pe scurt legate de dez-
m em brăm intele dreptului de proprietate, chiar dacă ele nu constituie asem enea
dezm em brăm inte.

Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări. Sub această sintagm ă


aparent cuprinzătoare, art. 622 NCC reglem entează două lim itări ale dreptului de
proprietate privată ce ţin tot de raporturile de bună vecinătate, şi anum e: obligaţia
unui proprietar de a perm ite folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări
necesare fondului învecinat, precum şi obligaţia de a perm ite accesul vecinului pe
terenul său pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, se înţelege, ale arborilor
mari ori ale pom ilor fructiferi aflaţi pe terenul vecinului „beneficiar” al dreptului co­
respunzător, respectiv de a efectua lucrările şi de a tăia crengile şi culege fructele.
S oluţia legiuitorului este înţeleaptă şi de natură a pune capăt unor conflicte care,
până la această reglem entare, puteau fi soluţionate de instanţă mai degrabă pe
principiul echităţii şi al abuzului de drept, în caz de opoziţie, adeseori neîntem eiată,
a proprietarului vecin de a consim ţi la efectuarea lucrărilor de către un alt proprietar
învecinat, prin folosirea fondului său.
C redem însă că denum irea textului -„d re p tu l de trecere pentru efectuarea unor
lucrări” (art. 622) - nu corespunde pe deplin prim ei sale ipoteze - perm iterea fo lo ­
sirii fondului pentru efectuarea unor lu crări necesare fondului învecinat; în realitate,
90 D re p tu rile re ale p rin c ip a le

în practică este foarte posibil să nu fie vorba num ai despre obligaţia de a consim ţi
la trecerea peste fond, ci chiar la suportarea unor lucrări tem porare realizării
„lucrărilor necesare” , cum ar fi ridicarea unei schele ori a unui alt eşafodaj. Dreptul
de trecere se „verifică” însă în cea de-a doua ipoteză a textului, anum e folosirea
terenului învecinat pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor.
Subliniem însă că, pe de o parte, am bele ipoteze au în vedere un drept cu ca ­
ra cte r tem porar, iar, pe de altă parte, partea finală a art. 622 alin. (1) NCC dispune
că acest drept poate conduce la acordarea de desp ăgub iri pentru titularul fondului
care suportă trecerea ori efectuarea lucrărilor, însă num ai „dacă este cazul” .
De asem enea, prin trim iterea pe care o face la dispoziţiile art. 621 alin. (2) NCC
am intite mai sus, art. 622 alin. (2) dispune că dreptul de trecere recunoscut în con­
diţiile prim ului său alineat poate fi recunoscut num ai dacă efectuarea lucrărilor,
tăierea crengilor ori culegerea fructelor prin altă parte ar fi im posibilă, periculoasă
ori foarte costisitoare.

,9 6 ^ Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie. Potrivit art. 623 alin. (1)
NCC, proprietarul unui fond nu poate îm piedica accesul altei persoane pentru a
redobândi posesia unui bun al său, ajuns întâm plător pe fondul proprietatea sa, cu
condiţia de a fi fost înştiinţat în pre a la b il despre intenţia celui ce doreşte să îi fo lo ­
sească fondul în acest scop. Acest drept de trecere poate fi com plet străin de
raporturile de vecinătate, după cum le poate presupune. în definitiv, ne întrebăm
dacă este chiar un drept subiectiv, lim ită a exerciţiului dreptului de proprietate
privată, ori sim plă toleranţă, im pusă de existenţa unor raporturi sociale corecte şi
civilizate. în orice caz, legiuitorul a înţeles a m erge „până la capăt” cu „juridicizarea”
ipotezei în discuţie, deoarece art. 623 alin. (2) NCC dispune că, în toate cazurile,
proprietarul fondului care perm ite trecerea pentru reintrarea în posesie „are dreptul
la o justă despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, pre­
cum şi pentru cele pe care bunul („căutat” şi astfel „găsit” şi „recu perat”) le-a cauzat
fondului” (său). Suntem tentaţi să spunem: în caz de neînţelegere, va decide instanţa
judecătorească.

- 97. Starea de necesitate. Situaţia reglem entată de art. 624 NCC nu mai are în
vedere un drept de trecere, ci o lim ită legală a exerciţiului dreptului de proprietate
ce poate să apară într-o îm prejurare com plet străină de voinţa părţilor, anum e în
caz de stare de necesitate. Potrivit alin. (1) al textului m enţionat, în ipoteza în care
o persoană a folosit ori a distrus un bun ce aparţine unei alte persoane, însă într-un
scop bine determ inat, dar fortuit, anum e „pentru a apăra pe sine ori pe altul de un
pericol im inent” , proprietarul bunului folosit ori chiar distrus „are dreptul să ceară o
despăgubire echitabilă de la cel care (astfel) a fost salvat” ori şi-a salvat propriul
său bun.
A parent oarecum anodin, textul im pune cel puţin două precizări: mai întâi, per­
soana care foloseşte bunul altuia pentru a se apăra pe sine ori pe altul trebuie să
fie într-un pericol im inent, evident real şi serios, nu im aginar, pe cale să se producă
ori în curs să se producă; în al doilea rând, cel al cărui bun a fost folosit ori distrus
în acest scop are dreptul să ceară „o despăgubire echitabilă” de la cel salvat. în
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 91

realitate, aşa după cum s-a observat111 în mod judicios, în ipoteza dată nu este vo r­
ba despre o „despăg ubire” , „fapta” celui ce foloseşte bunul neavând caracter ilicit;
starea de necesitate exclude caracterul ilicit al faptei; proprietarul bunului folosit va
prim i o indem nizaţie de la cel „salvat” . Dim potrivă, proprietarul care a provocat ori a
favorizat pericolul nu va mai fi indem nizat pentru folosirea ori chiar distrugerea
bunului său [art. 624 alin. (2) NCC].

2 3 .3 . Lim itele conven ţio n a le

98. Precizări prealabile. Dreptul de proprietate conferă titularului său anum ite
prerogative, atribute sau puteri - posesia, folosinţa şi dispoziţia - , pe care acesta le
exercită în m od direct şi nem ijlocit asupra bunului care form ează obiectul dreptului
său, aşa după cum se spune cu deplin tem ei, fără intervenţia unei alte persoane.
Ca orice drept subiectiv însă, dreptul de proprietate se exercită în cadrul unor
raporturi sociale, convertite adeseori în raporturi juridice: în exerciţiul atributelor
recunoscute titularului dreptului, acesta poate încheia diverse acte juridice care
privesc obiectul m aterial al dreptului său, bunul proprietatea sa. Poate proprietarul
să îşi lim iteze, prin voinţa sa, exercitarea unora dintre aceste prerogative? R ăs­
punsul la această întrebare este dat aparent lim pede, pentru prim a dată ca prin­
cipiu general în legislaţia noastră civilă, de dispoziţiile art. 626 NCC, potrivit cu care
„proprietarul poate consim ţi la lim itarea dreptului său prin acte juridice, dacă nu
încalcă (astfel) ordinea publică şi bunele m oravuri” . Aşadar, proprietarul poate, prin
propria-i m anifestare de voinţă liber exprim ată, să consim tă „la lim itarea dreptului
său” ; or, aceasta înseam nă că proprietarul poate să încheie acte ju ridice prin care
consim te la lim itarea exerciţiului al înseşi atributelor pe care i le conferă dreptul de
proprietate. Prin raportare la aceste atribute - posesia, folosinţa şi dispoziţia - ,
este de observat că niciodată proprietarul nu va putea consim ţi la „lim itarea” pose­
siei sale, aceasta ar fi un non-sens juridic; ca stare de fapt, posesia sem nifică, pen­
tru proprietar, stăpânirea bunului cu anim us sib i hab endi corespunzător dreptului
său de proprietate; iar dacă o altă persoană a intrat în stăpânirea bunului şi se con­
sideră ea însăşi proprietar, aceasta înseam nă „negarea” dreptului adevăratului
proprietar. De asem enea, privitor la prerogativa folosinţei bunului, încă trebuie să
distingem . într-adevăr, dacă proprietarul transm ite folosinţa bunului său către o altă
persoană în tem eiul unui act ju ridic - de exem plu, un contract de închiriere - , pro­
cedând astfel el nu face decât să pună în valoare posibilitatea conferită de prero­
gativa folosinţei de a pune bunul în valoare în interesul său, culegând astfel fru c­
tele civile produse de bun; într-o asem enea situaţie, proprietarul nu consim te nici­
decum la „lim itarea” dreptului său. Dim potrivă, dacă proprietarul unui teren se
obligă faţă de proprietarul învecinat să nu construiască pe terenul său la o distanţă
mai m are decât îi perm it norm ele legale aplicabile în m aterie, fără ca prin aceasta
să se constituie un drept de servitute de a nu zidi, prin m anifestarea sa de voinţă el
consim te la o lim itare a deplinei folosinţe a terenului proprietatea sa.
în orice caz, trebuie să distingem această situaţie ce are ca tem ei juridic voinţa
părţilor de îm prejurarea în care s-ar crea o anum ită îngăduinţă între proprietarii ve ­

111 A se vedea M. N icolae , C odex luris Civilis, tom ul I, N oul C od civil. Ediţie critică,
Ed. U niversul Juridic, Bucureşti, 2012, p. 177, nota 3.
92 D re p tu rile reale p rin cip a le

cini, fără ca aceştia să se oblige la m enţinerea ei cu vreun titlu; în această ipoteză,


„titlul” este dat num ai de starea de fapt astfel creată şi durează atât tim p cât este
perm isă de cel ce o tolerează; beneficiarul ei nu o poate redobândi prin ju stiţie [1].
Cel mai adesea însă problem a lim itării dreptului de proprietate se pune cu privi­
re la exercitarea prerogativei dispoziţiei, în special aceea a dispoziţiei juridice. Din
acest punct de vedere, în prim ul rând proprietarul poate consim ţi la constituirea
asupra bunului său a unui dezm em brăm ânt al dreptului de proprietate - dreptul de
uzufruct, de uz, de abitaţie, dreptul de superficie ori de servitute. A ceasta înseam ­
nă că titularul unui dezm em brăm ânt al dreptului de proprietate va exercita anum ite
atribute ale acestui drept prin constituirea unui alt drept real, opozabil tuturor, in­
clusiv adevăratului proprietar care a „despărţit” astfel exerciţiul prerogativelor drep­
tului său. Aşadar, în cazul dezm em brăm intelor, ne aflăm , desigur, în prezenţa „lim i­
tării” dreptului de proprietate prin voinţa proprietarului, însă cu consecinţa constitui­
rii unor drepturi reale distincte, cu obiect specific, drepturi reale ce poartă asupra
aceluiaşi bun, coexistând privitor la acesta nuda proprietate şi dezm em brăm ântul
constituit de proprietar prin convenţie sau prin testam ent.
O lim itare specifică a exerciţiului prerogativei dispoziţiei juridice asupra unui bun
o constituie inalienabilitatea sa, im posibilitatea de a-l înstrăina. A ceasta poate de­
curge din lege - inalienabilitate legală - , astfel că o vom analiza separat, după cum
ea poate rezulta din voinţa proprietarului, fiind vorba, în acest caz, de o inalienabili­
tate voluntară, astfel cum vom vedea în cele ce urm ează.

99._lnalienabilitatea voluntară. Clauza de inalienabilitate. Precizând într-o


m aterie specifică ideea cuprinsă în art. 626 NCC, potrivit cu care proprietarul poate
consim ţi la lim itarea dreptului său prin acte juridice, cu condiţia de a nu fi încălcate
ordinea publică şi bunele m oravuri, art. 627 NCC perm ite in term inis, pentru prim a
dată în legislaţia noastră civilă, includerea în actele juridice translative de proprieta­
te a unei clauze de inalienabilitate. într-adevăr, potrivit alin. (1) al acestui text, prin
convenţie ori prin testam ent se poa te interzice înstrăinarea unu i bun, însă num ai
pen tru o durată de cel m ult 49 de ani, „dacă există un interes serios şi legitim ”
pentru a se proceda astfel.
Din acest punct de vedere, este de reţinut că, potrivit art. 12 NCC, oricine poate
dispune de bunurile sale, dacă legea nu prevede în m od expres altfel; or, dispoziţi­
ile art. 626-629 NCC pe care le vom analiza în cele ce urm ează p re vă d în m od
expres altfel.
Sub regim ul fostului Cod civil rom ân, problem a inalienabilităţii dreptului de pro­
prietate a fost m ultă vrem e controversată în doctrină1[2]3, adm isă, în anum ite circum ­
stanţe precise, în practica judecătorească131. Totuşi, s-a observat că, în ultim a pe­
rioadă de aplicare a fostului Cod civil, atât literatura ju ridică de specialitate, aproa­
pe în unanim itate, cât şi practica judecătorească adm iteau posibilitatea inserării
unei clauze de inalienabilitate în actele juridice translative de proprietate, urm ând a

[1] A se vedea C. B îr s a n , N ota II decizia civilă nr. 30/1983 a Tribunalului C araş-Severin,


în R.R.D. nr. 4/1984, p. 49-53.
[2] A se vedea, privitor la această controversă, în special O. U n g u r ea n u , C. M u n t ea n u ,
op. cit. (2008), p. 172-174; E. C h elar u , op. cit. (2009), p. 42-44 şi autorii acolo citaţi.
[3] A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 400/1978, în C.D. 1978, p. 22.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 93

se ajunge la consacrarea ei legislativă, realizată prin dispoziţiile noului Cod civil pe


care le discutăm 111.
R evenind la dispoziţiile art. 627 NCC, trebuie precizat că, pentru ca o clauză de
inalienabilitate să fie valabilă, este necesară îndeplinirea mai m ultor condiţii.
în prim ul rând, ea poate fi dispusă num ai p rin convenţia p ă rţilo r ori p rin testa­
ment, obligaţia de a nu înstrăina bunul revine dobânditorului acestuia ca efect al
contractului încheiat de părţi sau im pusă beneficiarului testam entului prin voinţa
unilaterală exprim ată de testa tor (de cuius). Aşa fiind, aceasta înseam nă că pro­
prietarul unui bun nu va putea face niciodată o „declaraţie de inalienabilitate” cu
privire la un anum it bun din patrim oniul său; o asem enea m anifestare de voinţă ar
fi lipsită de orice efect juridic.
în al doilea rând, pentru validitatea clauzei de inalienabilitate, trebuie justificat
„u n interes serios ş i le g itirrf; acesta ar putea fi: a l dispunătorului, când, bunăoară,
proprietarul constituie un uzufruct în beneficiul altei persoane, căreia îi interzice
însă înstrăinarea uzufructului, voind astfel a avea tot tim pul acelaşi uzufructuar pe
durata uzufructului constituit prin convenţia părţilor; a l dob ândito rului b un ului g ra ­
tificat de proprietar, dar care este o persoană înclinată a nu fi foarte riguroasă cu
adm inistrarea patrim oniului ei; a l unui terţ, căruia proprietarul tran sm ită tor îi co n ­
stituie o rentă viageră în sarcina dobânditorului cu titlu gratuit al b u n u lu i^1.
P reluând soluţia înscrisă atât în art. 900-1 C. civ. francez, astfel cum acesta a
fost introdus în anul 1971, cât şi în art. 1213 C. civ. Q uébec, art. 627 alin. (2) NCC
rom ân prevede că dobânditorul poate fi autorizat de instanţa de ju decată să dis­
pună totuşi de bunul ce i-a fost transm is afectat de o asem enea clauză, „dacă inte­
resul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un
interes superior o im pune” . Un asem enea „interes superior” poate conduce la redo­
bândirea dreptului de a înstrăina bunul de o parte ori de cealaltă, fără vreo altă
lim itare a exerciţiului dreptului de dispoziţie ju ridică asupra acelui bun. De exem plu,
presupunând că donatorul a făcut o donaţie unor m em bri ai fam iliei sale, iar inte­
resul legitim al unei eventuale clauze de inalienabilitate a bunului donat a constat
în m enţinerea lui în cadrul fam iliei, după m oartea donatorului, s-ar putea ca acest

[1] A se vedea O. U n g u r ea n u , C. M u n t ea n u , op. cit. (2008), p. 173. Este de reţinut că,


potrivit art. 1212 C. civ. Q uébec, „R estricţia exercitării dreptului de a dispune de un bun nu
poate fi stipulată decât prin donaţie sau (prin) testam ent” („La restriction à l ’exercice du droit
de d isp o se r d ’un bien ne p e u t être stipulé que p a r donation ou testam ent') şi că o asem enea
clauză nu este validă decât dacă este tem porară şi justificată de un interes serios şi legitim
(„C ette stipulation n ’e st p a s valide que s i elle est tem poraire e t ju s tifié p a r un intérêt sérieux
et légitim e” ). De asem enea, clauza de inalienabilitate este reglem entată în prezent şi în
Codul civil francez care, în art. 900-1, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 71-526 din 3
iulie 1971, dispune: „C la uze le de inalienabilitate care afectează un bun donat sau transm is
prin legat nu sunt valabile dacă nu sunt tem porare şi justificate de un interes legitim . Dar, şi
în acest caz, donatarul sau legatarul poate fi autorizat judiciar să dispună de un bun dacă
interesul care a justificat clauza a dispărut sau a apărut un interes mai im portant de protejat”
(„Les clauses d ’inaliénabilité affe cta n t un bien donné ou légué ne sont valables que s i elles
so n t tem poraires e t ju stifié e s p a r un intérêt sérieux e t légitim e. M êm e dans ce cas, le do­
nataire ou le légataire p e u t être ju d icia ire m e n t autorisé à disposer du bien s i l ’intérêt qui
avait ju s tifié la clause a disparu ou s ’il a d vient q u ’un intérêt plus im portant l ’exigé')] cu privire
a alte reglem entări de drept com parat în m aterie, a se vedea idem, p. 173, nota nr. 212.
2] A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 688.
94 D re p tu rile reale p rin cip a le

interes să nu mai existe, cu consecinţa posibilităţii pentru donatari de a cere înce­ NCC; potrivit a ce st-
tarea efectelor clauzei de inalienabilitate. oprită prin stipularea
în al treilea rând, în concepţia noului Cod civil, o clauză de inalienabilitate a unui a fost dobândit a f e r j
bun, indiferent de m odul instituirii ei, este, prin esenţă, tem porară; ea poate fi con­ la decesul său, să '
stituită p e un term en limitat, ce poate fi de „cel m ult 49 de ani” . Acest term en în ­ adică m oştenitor ry
cepe să curgă din m om entul dobândirii bunului înstrăinat de către cel către care se fideicom isare ce c o n
face înstrăinarea [art. 627 alin. (1) teza finală NCC]. lui gratificat cu aceea
în sfârşit, în ipoteza în care o clauză de inalienabilitate este inserată într-un con­ persoane desem na»
tract translativ de proprietate, art. 628 alin. (2) NCC im pune ca, spre a fi opozabilă această obligaţie, asa
terţilor, aceasta să fie supusă form alităţilor de publicitate. într-adevăr, potrivit princi­ lui beneficiar dese'—
piului relativităţii efectelor contractului, un contract ce conţine o clauză de inalie­
nabilitate, valabil încheiat, produce efecte între părţi şi, în principiu, prin raportare la 101. Formalităţii
dispoziţiile art. 1282 NCC, faţă de succesorii părţilor, universali, cu titlu universal ori s-a instituit un sistem
cu titlu particular. D acă o clauză de inalienabilitate a fost prevăzută într-un te s­ vitoare la asem enee
tam ent, terţii nu au cum să o cunoască, deci aceasta nu le-ar fi opozabilă. de bun devine opcza
Mai mult, art. 628 alin. (1) NCC dispune că o clauză de inalienabilitate nu va lege [art. 628 al i r . 2
putea fi invocată îm potriva dob ânditorilor bunului cu privire la care există o asem e­ Dacă actul de -s :
nea clauză sau îm potriva creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăine­ bil, potrivit art. 902 *
ze, decât dacă ea îndeplineşte toate condiţiile de validitate am intite mai sus şi au funciară; ea dev ~e a
fost îndeplinite şi form alităţile de publicitate, după caz. Dacă o clauză de inalienabi­ im obiliară. Pentru
litate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă nu num ai bun mobil, art. 628 a ir
creditorilor actuali ori celor viitori ai dobânditorului, dar şi celor anteriori actului de gulile prevăzute p e r r .
dobândire; în caz de îndeplinire a form alităţilor de publicitate, bunul astfel „grevat” Potrivit art. 936 NC
nu va putea fi urm ărit de toate aceste categorii de creditori ai proprietarului dobân- credinţă a unui b u -
ditor al acelui bun. constitutive sau t-a -s
este p o s e s o r de bună
100. C lauza de inalienabilitate în situaţii speciale. Este posibil ca părţile unui după îm prejurăn.
contract de înstrăinare a unui bun să se înţeleagă, printre altele, în sensul că do- înseam nă că dobâ.-c-
bânditorul bunului se obligă a transm ite dreptul de proprietate asupra acestuia în pe care îl dobânaeş*-:
viitor, către o persoană determ inată sau chiar determ inabilă, de exem plu, prim ul invoce dobândirea dre
copil care se va naşte în fam ilia dobânditorului. A rticolul 627 alin. (4) NCC dispune credinţă[2].
că, într-o asem enea situaţie, clauza de inalienabilitate este „subînţeleasă” , adică se
prezum ă existenţa ei. Soluţia legiuitorului este logică, de natură să conducă la 102^Dispoziţii s;>
îndeplinirea întocm ai a obligaţiei asum ate de dobânditorul bunului de a nu înstrăina prim ă sancţiune 'e : -
în viitor acel bun decât către o persoană determ inată ori determ inabilă. Potrivit unei secinţă a neîndep - h
precizări ulterioare introduse de le giuitor111, în categoria convenţiilor prevăzute de gajarea, în acest fe 3
acest text prin care se naşte obligaţia m enţionată au a fi cuprinse şi antecontrac- dacă nu au fost înoec
tele ce au ca obiect transm iterea, în viitor, prin încheierea de contracte, a dreptului beneficiarul ei poate :
de proprietate asupra unui bun m obil sau im obil, după caz, dacă prin lege nu se m ează obligaţiei asum
prevede altfel. Apoi, ca sa n cţiu re
Situaţia transm iterii succesorale a unui bun cu privire la care părţile au convenit /inţa clauzei de ina e"
asupra unei clauze de inalienabilitate este reglementată de dispoziţiile art. 627 alin. (5) m ai clauza de in a em
efectele sale, mai p u tr
111 A se vedea art. 6 0 1 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a C odului civil, astfel ce nulitate, clauza oe i
cum a fost introdus prin art. III pct. 8 din O .U.G . nr. 79 /2 0 1 1 pentru reglem entarea unor m ă­
suri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C odul civil (publicată în M. Of.
nr. 696 din 30 septem brie 2011, aprobată cu m odificări prin Legea nr. 60/2012 privind apro­ A se vedea E. O e .
barea O .U.G . nr. 7 9 /2 0 1 1, publicată în M. Of. nr. 225 din 17 aprilie 2012). ■2- Idem, p. 690.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 95

NCC; potrivit acestui text, transm iterea bunului „pe cale de succesiune nu poate fi
oprită prin stipularea inalienabilităţii” (sale). Aceasta înseam nă că, chiar dacă bunul
a fost dobândit afectat de o clauză de inalienabilitate, dobânditorul răm âne liber ca,
la decesul său, să îl transm ită m oştenitorilor legali ori celor instituiţi prin voinţa sa,
adică m oştenitorilor testam entari. Dacă bunul form ează obiectul unei substituţii
fideicom isare ce constă în obligaţia prevăzută în sarcina legatarului ori a donataru­
lui gratificat cu acest bun de a-l adm inistra şi a-l transm ite, la decesul său, unei
persoane desem nate de dispunător (art. 994 NCC), dobânditorul va fi ţinut de
această obligaţie, astfel că nu va putea transm ite, la decesul său, decât substitutu­
lui beneficiar desem nat de dispunător111.

101. Formalităţile de publicitate. în m ăsura în care, pentru anum ite bunuri,


— U— t — ţM-HUI— illlH'Wflrr" TH I II I, rI

s-a instituit un sistem de publicitate a transm isiunii ori a altor operaţiuni juridice pri­
vitoare la asem enea bunuri, clauza de inalienabilitate care are ca obiect un astfel
de bun devine opozabilă terţilor num ai prin îndeplinirea form alităţilor prevăzute de
lege [art. 628 alin. (2) NCC].
Dacă actul de înstrăinare cu clauză de inalienabilitate are ca obiect un bun im o ­
bil, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 8 NCC, această clauză va fi notată în cartea
funciară; ea devine opozabilă terţilor num ai prin notarea în registrul de publicitate
im obiliară. Pentru ipoteza în care actul de înstrăinare cu aceeaşi clauză priveşte un
bun mobil, art. 628 alin. (3) NCC dispune că se vor aplica, în mod corespunzător, „re­
gulile prevăzute pentru dobândirea proprietăţii privind posesia de bună-credinţă” .
Potrivit art. 936 NCC, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, posesia de bună-
credinţă a unui bun m obil „asigură opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice
constitutive sau translative de drepturi reale” . Or, potrivit art. 938 alin. (1) NCC,
este p o se so r de bun ă-credinţă cel care nu cunoştea şi nici nu trebuia să cunoască,
după îm prejurări, lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului bunului. A ceasta
înseam nă că dobânditorul unui bun m obil care a cunoscut, pe orice cale, că bunul
pe care îl dobândeşte era afectat de o clauză de inalienabilitate nu va putea să
invoce dobândirea dreptului de proprietate asupra acelui bun prin posesia de bună-
credinţă121.

102. Dispoziţii speciale privitoare la sancţiunile de drept civil aplicabile. O


prim ă sancţiune rezultă din dispoziţiile art. 628 alin. (5) NCC, aceasta fiind o con­
secinţă a neîndeplinirii unei obligaţii contractuale de către debitorul acesteia şi an ­
gajarea, în acest fel, a răspunderii sale. într-adevăr, textul evocat dispune că, chiar
dacă nu au fost îndeplinite condiţiile de opozabilitate a clauzei de inalienabilitate,
beneficiarul ei poate pretinde daune-interese de la proprietarul care nu se confor­
m ează obligaţiei asum ate şi înstrăinează bunul.
Apoi, ca sancţiune specifică actelor juridice civile, nulitatea operează şi în pri­
vinţa clauzei de inalienabilitate. Este posibil ca o cauză de nulitate să lovească nu ­
m ai clauza de inalienabilitate; într-o asem enea situaţie, contractul îşi va produce
efectele sale, mai puţin această clauză; dim potrivă, dacă întregul contract este lovit
de nulitate, clauza de inalienabilitate nu va „supravieţui” acelui contract. Articolul 627

[1] A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 689.


[2] Idem, p. 690.
96 D re p tu rile reale p rin cip a le

alin. (3) prevede o regulă specială în această m aterie, şi anum e, dacă o clauză de
inalienabilitate a fost determ inantă la încheierea unui contract, nulitatea clauzei de
inalienabilitate va atrage nulitatea întregului contract. Mai mult, partea finală a
acestui text instituie prezum ţia potrivit cu care, în contractele cu titlu oneros ce con­
ţin o clauză de inalienabilitate, caracterul ei determ inant se prezum ă până la proba
contrarie, ce are a fi făcută de partea interesată să pună în discuţie validitatea
acelui contract.
Privitor la sancţiunile de drept civil aplicabile în m aterie, sub titulatura „sancţiuni
pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate” , art. 629 NCC prevede unele re­
guli speciale n u m a i acesteia. Astfel, potrivit alin. (1), înstrăinătorul poate să ceară
rezoluţiunea contractului în ipoteza încălcării clauzei de inalienabilitate de către
debitorul său. în realitate, aşa după cum s-a observat[1], într-o asem enea ipoteză,
înstrăinătorul poate să obţină rezoluţiunea contractului, deoarece aceasta ope rea­
ză nu num ai prin intentarea unei acţiuni în justiţie cu acest obiect, ci poate opera şi
prin declaraţie unilaterală de rezoluţie în condiţiile prevăzute de art. 1552 NCC,
precum şi în tem eiul unui pact com isoriu prevăzut de părţi în acest scop, în baza
dispoziţiilor art. 1553 NCC.
Este de observat că sancţiunea rezoluţiunii contractului în cazul încălcării cla u­
zei de inalienabilitate a fost reţinută121 în doctrina m ajoritară şi sub regim ul fostului
Cod civil rom ân, în prezent abrogat, precizându-se că desfiinţarea prin rezoluţiune
a contractului iniţial prevăzut cu clauza în discuţie va conduce şi la desfiinţarea
eventualelor acte de înstrăinare subsecvente, potrivit principiului resoluto iure
dantis, re so lvitu r ius accipientis. S oluţiile acestea au a fi reţinute prin prism a dis­
poziţiilor tranzitorii în m aterie cuprinse în art. 60 din Legea nr. 71/2011, la care ne
vom referi im ediat.
Totuşi, sub regim ul noului Cod civil se precizează m ai lim pede soarta actului
subsecvent încheiat de dobânditorul bunului afectat de o clauză de inalienabilitate,
într-adevăr, art. 629 alin. (2) NCC prevede că atât înstrăinătorul, cât şi terţul în
beneficiul căruia a fost inserată o asem enea clauză pot cere anularea actului de
înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea ei. Aşadar, în această situaţie,
legea prevede posibilitatea de a se cere anularea actului, ceea ce înseam nă că
suntem în prezenţa unei nulităţi relative a actului subsecvent. S-a spus că sunt
anulabile nu num ai actele prin care s-a transm is dreptul de proprietate asupra unui
bun cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate, ci şi acelea prin care s-ar constitui
un drept real de garanţie asupra acelui bun, cum ar fi ipoteca ori gajul, pentru că
„aceste din urm ă acte conţin în ele pericolul înstrăinării în caz de urm ărire silită”'31.
De altfel, art. 629 alin. (3) NCC dispune că, chiar dacă bunul înstrăinat cu clau­
ză de inalienabilitate se află în patrim oniul debitorului acestei clauze, nu este po­
sibilă urm ărirea lui, atâta vrem e cât clauza îşi produce efectele, dacă prin lege nu
se prevede altfel.

103. Observaţii finale. Dispoziţii tranzitorii. Fără îndoială că inserarea unei


clauze de inalienabilitate într-un act ju ridic translativ de proprietate constituie o

111 A se vedea M. N ic o lae , op. cit. (2012), p. 179.


[2) A se vedea O. U n g u r ea n u , C. M u n tean u , op. cit. (2008), p. 175.
131 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 691.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 97

derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor prin exercitarea atributului


dispoziţiei juridice de către proprietarul lor. D iscutată şi, în cele din urmă, adm isă
sub regim ul vechiului Cod civil, prin luarea în considerare a principiului libertăţii de
voinţă a părţilor în m ateria actelor juridice civile, ea este reglem entată în prezent în
noul Cod civil, care im pune totuşi condiţii relativ riguroase în m aterie.
Am văzut că, tem porară prin esenţa ei, clauza de inalienabilitate trebuie să fie
justificată de „u n interes serios ş i legitirrf'. Aşa fiind, cel care înţelege să se preva­
leze de această clauză va fi ţinut să dovedească un asem enea interes.
Cu o anum ită rem arcabilă prudenţă, legiuitorul a înscris o im portantă dispoziţie
tranzitorie cu privire la aplicabilitatea clauzei analizate. Astfel, art. 60 din Legea
nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil dispune, în prim ul său
alineat, că validitatea şi efectele juridice ale clauzei de inalienabilitate instituite prin
convenţia părţilor răm ân „guvernate” de legea în vigoare la m om entul încheierii
convenţiei; este aplicarea cunoscutului principiu incident în caz de succesiune de
reglem entări - tem pus regit actum .
Dacă însă o clauză de inalienabilitate este prevăzută printr-un testam ent, art. 60
alin. (2) din aceeaşi lege distinge între legea care se aplică în privinţa validităţii
clauzei incluse în testam ent şi legea care va guverna efectele acelei clauze, prin
ipoteză ea urm ărind a-şi produce efecte la un m om ent ulterior încheierii testa m en­
tului ce cuprinde o astfel de clauză. într-adevăr, textul dispune că validitatea cla u­
z e i de in alienabilitate înscrise în testam ent va fi guvernată de legea civilă în v i­
goare la m om entul încheierii testam entului, în tim p ce efectele ace ste i clauze vor fi
guvernate de legea în vigoare la data deschiderii succesiunii. Practic, aceasta
înseam nă că efectele unei clauze de inalienabilitate prevăzute printr-un testam ent
ce priveşte o succesiune deschisă ori care se va deschide după data de 1 octom ­
brie 2011, data intrării în vigoare a noului Cod civil, vor fi guvernate de dispoziţiile
acestuia, în tim p ce validitatea clauzei urm ează a fi raportată la legea în vigoare la
m om entul întocm irii testam entului, adică sub regim ul prevederilor fostului Cod civil.

2.3.4. Lim itele ju d icia re

104. Precizări preliminare. Fondurile ce aparţin unor proprietari diferiţi care se


învecinează între ele sem nifică existenţa unor îm prejurări de fapt. Aşadar, în sine,
vecinătatea este întotdeauna un fapt.
Punerea în valoare a acestor fonduri de către proprietarii lor sau de către titularii
altor drepturi asupra acestora conduce, adeseori, la crearea unor raporturi juridice
sau raporturi de fapt între titulari, care, într-o form ulă sintetică, sunt denum ite ra­
p o rtu ri de vecinătate.
Potrivit art. 44 alin. (7) din C onstituţie, dreptul de proprietate obligă la respecta­
rea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlal­
te sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. Prin această for­
m ulare, legiuitorul constituant a înţeles să acopere întreaga gam ă a raportu rilor de
vecinătate, indiferent de izvo ru l lor, deci indiferent dacă asem enea raporturi s-au
stabilit prin lege, prin voinţa om ului sau au răm as sim ple raporturi de fapt. în orice
caz, textul constituţional voieşte să exprim e ideea că aceste raporturi reprezintă o
lim itare a exerciţiului dreptului de proprietate, cu finalitatea asigurării unei toleranţe
paşn ice com une.
98 D re p tu rile re ale p rin cip a le

Am analizat anterior lim itele legale prevăzute de dispoziţiile noului Cod civil ro­
m ân în cadrul raporturilor de vecinătate; de asem enea, am arătat că pot fi stabilite
anum ite lim ite ale exerciţiului dreptului de proprietate asupra fondurilor învecinate
prin convenţia părţilor. Intr-o secţiune specială consacrată lim itelor juridice ale
dreptului de proprietate privată, noul Cod civil reglem entează lim itele ju d icia re pri­
vitoare la exerciţiul acestui drept. Aceasta înseam nă că asem enea lim ite au ca
izvor nu num ai legea ori voinţa părţilor, ci şi voinţa judecătorului, a instanţei de ju ­
decată. Desigur, aşa după cum s-a observat111, noţiunea de lim ite judiciare ale
exerciţiului dreptului de proprietate privată ar putea genera o anum ită confuzie,
într-adevăr, ju decătorul poate interveni şi în situaţia în care s-ar crea un conflict
între părţi privitor la m odul în care sunt aplicate dispoziţiile legale privitoare la lim i­
tele legale ori convenţionale; or, într-o asem enea situaţie, el va aprecia, în funcţie
de fapta dedusă judecăţii, m odul concret în care au a opera aceste limite: da m ihi
factum, dabo tibi ius. Dim potrivă, lim itele judiciare au a fi stabilite de judecător, în
absenţa unei prevederi legale privitoare la conţinutul acestora, dar „într-o situaţie
de fapt care face necesară o asem enea lim ită pentru a păstra echilibrul între
sferele de exercitare ale dreptului de proprietate privată aparţinând unor proprietari
diferiţi”121.
Pe acest plan al discuţiei, se im pune a sublinia că elem entul de noutate adus
prin recentul Cod civil rom ân constă în aceea că, printr-un text special - art. 630 - ,
sunt prevăzute dom eniul de aplicare a lim itelor judiciare şi criteriul de evaluare
necesar stabilirii lor.

105. L imitele judiciare ca posibilitate juridică de depăşire a inconveniente­


lor normale ale vecinătăţii. însăşi denum irea dată de art. 630 NCC perm ite
identificarea elem entelor arătate. într-adevăr, dom eniul de aplicare a lim itelor ju d i­
ciare este dat de raporturile de vecinătate, iar stabilirea lor se va face în scopul asi­
gurării unor bune raporturi de vecinătate, după criteriul inconven ientelor norm ale ce
pot să apară în cadrul acestor raporturi, inconveniente care vor putea fi depăşite
prin voinţa judecătorului, prin raportare la principiul echităţii.
Potrivit art. 630 NCC, dacă un proprietar cauzează, prin exercitarea dreptului
său, anum ite in conveniente m a i m ari decât cele norm ale în cadrul raportu rilor de
vecinătate, instanţa de judecată va putea, „din considerente de echitatef, să îl obli­
ge la „despăgubiri” în folosul celui vătăm at; precum şi, atunci când este posibil, la
restabilirea situaţiei anterioare producerii acestor inconveniente. O bservăm că
textul vorbeşte despre inconveniente create prin exercitarea dreptului de proprieta­
te în general; în realitate, practic, astfel de inconveniente pot apărea ca urm are a
exerciţiului atributului folosinţei de către unul dintre proprietarii vecini, efectele
acestora resim ţindu-se asupra fondului învecinat. Bunăoară, prin efectuarea unor
lucrări de reparaţii mai im portante la clădirea situată pe terenul său, proprietarul
creează anum ite dezagrem ente vecinului sau vecinilor săi. C aracterul „norm al” al
in convenientelor astfel create - „m ai m ari decât cele norm ale” - este la aprecierea
suverană a judecătorului. Echitatea im pune însă ca ele să nu fie suportate ca atare
de către cel vătăm at; art. 630 alin. (1) NCC prevede că echitatea im pune ca pro-

[1i A se vedea V. S to ic a , op. cit. (2009), p. 126.


l2) Ibidem.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 99

prietarul care le creează să îl despăgubească pe cel vătăm at. Precizăm că această


situaţie trebuie distinsă net de aceea în care proprietarul depăşeşte lim itele acestor
„inconveniente norm ale” în exerciţiul dreptului său; într-o asem enea situaţie, el
com ite un abuz de drept, sancţionat de judecător prin angajarea răspunderii civile
delictuale a proprietarului care a acţionat cu vinovăţie, în condiţiile art. 1357 NCC.
Dim potrivă, ipoteza reglem entată de art. 630 alin. (1) NCC nu presupune vinovăţia
celui ce creează inconveniente norm ale vecinului său. Dincolo însă de lipsa vin o­
văţiei sale, principiul echităţii com andă obligarea sa la repararea prejudiciului astfel
cauzat, eventual, dacă este posibil, cu restabilirea situaţiei anterioare producerii
inconvenientelor în discuţie.
A rticolul 630 alin. (2) prevede că, atunci când prejudiciul cauzat de asem enea
inconveniente apare ca fiind m inor în raport cu necesitatea sau cu utilitatea des­
făşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa de judecată va putea
încuviinţa desfăşurarea acelei activităţi; cel astfel prejudiciat va avea însă dreptul la
despăgubiri. în situaţia în care prejudiciul apare ca fiind „im inent sau foarte proba­
bil” , instanţa de ju decată va putea să încuviinţeze prin ordonanţă preşedinţială,
specifică soluţionării „situaţiilor de urgenţă” , m ăsurile necesare pentru prevenirea
pagubei [art. 630 alin. (3) NCC].
în sfârşit, art. 61 din Legea de aplicare a noului Cod civil dispune că dispoziţiile
art. 630 analizate mai sus se vor aplica num ai in conven ientelor cauzate după in ­
trarea acestuia în vigoare. Eventualele litigii privitoare la asem enea inconveniente
au a fi soluţionate după principiile stabilite de literatura de specialitate şi de practica
judecătorească sub regim ul fostului Cod civil rom ân de la 1864.

2.3.5. A lte lim ite ale e x e rciţiu lu i d re p tu lu i de p m p rjptatp p rivată —

106.^Precizări prealabile. Raţiuni de ordin social, caracteristicile anum itor ca ­


tegorii de bunuri, im portanţa lor pentru econom ia naţională, natura şi destinaţia lor
şi alte asem enea pot im pune crearea prin lege a altor lim ite ale exerciţiului dreptu­
lui de proprietate decât cele analizate anterior, prin legi speciale, aplicabile într-un
anum it dom eniu de reglem entare. în orice caz, din m om ent ce C onstituţia include
dreptul de proprietate printre drepturile fundam entale ale cetăţenilor, îi sunt apli­
cabile dispoziţiile art. 53, potrivit cu care exerciţiul unor drepturi poate fi restrâns
num ai p rin lege şi num ai dacă se im pune, după caz, pentru: apărarea siguranţei
naţionale, a ordinii, a sănătăţii sau a m oralei publice, a drepturilor şi libertăţilor ce­
tăţenilor, desfăşurarea instrucţiei penale, prevenirea unor calam ităţi naturale ori a
unui sinistru deosebit de grav; restrângerea trebuie să fie proporţională cu situaţia
care a determ inat-o şi nu poate atinge însăşi existenţa dreptului.
De cele mai m ulte ori, restrângerea dreptului de proprietate privată prin legi
speciale priveşte regim ul juridic al înstrăinării lor. C onfruntată cu problem a de a se
şti dacă legiuitorul poate adopta, în situaţii determ inate, dispoziţii prin care este
im itată circulaţia ju ridică a unor categorii de bunuri, C urtea C onstituţională a adm is
că legiuitorul poate adopta asem enea reglem entări, în m ăsura în care norm a care
nterzice înstrăinarea unui bun este cuprinsă într-o lege organică; aceasta, deoare­
ce prerogativa înstrăinării face parte din regim ul juridic general al dreptului de
100 D re p tu rile reale p rin cip a le

proprietate; or, art. 73 alin. (3) lit. m) din C onstituţie include regim ul le gal a l p ro p rie ­
tăţii ş i a l m o şte nirii în categoria legilor organice111.
în cele ce urm ează vom m enţiona anum ite lim itări legale tem porare ale exerci­
ţiului prerogativei dispoziţiei juridice asupra unor bunuri proprietate privată, precum
şi unele bunuri care au un regim legal special. Distinct, vom trata rechiziţia bunuri­
lor proprietate privată, precum şi exproprierea unor asem enea bunuri pentru cauză
de utilitate publică. De asem enea, tot în mod distinct vom prezenta regim ul juridic
al realizării ş i desfiinţării construcţiilor şi vom face unele precizări privitoare la re­
glem entarea circulaţiei ju rid ice a terenurilor şi a construcţiilor, chiar dacă mai m ulte
astfel de reglem entări au, p rin intrarea în vigoare a nou lui C od civil, mai degrabă
un caracter „istoric” , dar dem n de interes, cel puţin sub aspectul aplicării legii civile
în tim p.

_107. Bunuri proprietate privată declarate temporar inalienabile ori alienabi-


le condiţionat121. Prin legi speciale au fost instituite asem enea lim ite ale exerciţiului
prerogativei dispoziţiei juridice privitor la bunuri proprietate privată dobândite în
condiţiile prevăzute de aceste legi. Precizăm că dispoziţiile legale pe care le vom
evoca m ai jo s su n t în vigoare şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil. Printre
acestea, m enţionăm :
- locuinţele care au fost realizate cu subvenţii de la bugetul de stat nu pot fi în­
străinate prin acte între vii decât după restituirea integrală a sum elor de bani actuali­
zate şi pe baza dovezii de depunere integrală a contravalorii acestor sum e actualiza­
te, obţinute ca subvenţii de la bugetul de stat în condiţiile prevederilor legii locuinţei
(art. 19 din Legea nr. 114 din 11 octom brie 1996 a locuinţei, republicată*131);
- locuinţele cum părate cu credite C.E.C. pe tem eiul dispoziţiilor D ecretului-lege
nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către
populaţie141, care până la ram bursarea integrală a creditului obţinut în scopul do ­
bândirii unei asem enea locuinţe nu pot fi restructurate sau înstrăinate fără autoriza­
rea prealabilă a C.E.C. (art. 12 din Decretul-lege nr. 61/1990);
- investiţiile im obiliare constând în dobândirea dreptului de proprietate asupra
unui im obil prin acte juridice cu titlu oneros, am enajarea, viabilizarea, reabilitarea,
consolidarea sau extinderea acestuia, realizate prin acordarea de credite ipotecare
grevate cu drept de ipotecă ce garantează restituirea creditelor obţinute în acest
scop, nu pot fi înstrăinate decâ t cu a cordul scris ş i p re a la b il dat de creditorul ipo­
tecar, adică de instituţia finanţatoare; acest acord este necesar cu privire la fiecare
înstrăinare determ inată, la înscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru
investiţii im obiliare; sancţiunea nerespectării acestor dispoziţii constă în nulitatea
absolută a actului de înstrăinare. Biroul de carte funciară are obligaţia de a nota din

[1] A se vedea C .C., D ecizia nr. 6 din 11 noiem brie 1992 cu privire la constituţionalitatea
unor prevederi ale Legii privind m ăsuri prem ergătoare reglem entării situaţiei juridice a unor
im obile trecute în proprietatea statului după 23 august 1944 (M. Of. nr. 48 din 4 m artie
1993); a se vedea şi V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 99.
121 A se vedea M. N ic o lae , D iscuţii p rivin d interdicţiile legale de înstrăinare a u n o r bunuri
im obiliare, în D reptul nr. 7/2001, p. 57-58.
131 M. Of. nr. 393 din 31 decem brie 1997.
[4] M. Of. nr. 22 din 8 februa rie 1990.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 101

oficiu această interdicţie de înstrăinare (art. 5 din Legea nr. 190 din 9 decem brie
1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii im obiliare111);
- terenurile atribuite în proprietate tinerilor din m ediul rural pentru construirea de
locuinţe şi anexe gospodăreşti nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii tim p de
10 ani socotiţi de la data term inării construcţiei, sub sancţiunea nulităţii absolute a
contractului de înstrăinare [art. 6 alin. (6) din Legea nr. 646 din 12 decem brie 2002
privind sprijinul acordat de stat tinerilor din m eniul rural*121].

108. Bunuri care nu pot circula decât în condiţii restrictive. Există anum ite
categorii de bunuri care, în principiu, sunt în circuitul civil, dar, din raţiuni de ordine
publică sau din alte considerente, nu pot circula decât în condiţii restrictive, adică
nu pot fi dobândite, deţinute sau înstrăinate decât cu respectarea unor norm e în ­
scrise în legi speciale. Printre acestea pot fi enum erate131:

[1] M. Of. nr. 611 din 14 decem brie 1999.


121 M enţionăm că, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, au existat şi urm ătoarele
interdicţii de înstrăinare a unor im obile, terenuri şi construcţii, dobândite în tem eiul unor legi
speciale:
- locuinţele dobândite de chiriaşii titulari de contracte ai apartam entelor care nu se resti­
tuie în natură foştilor proprietari sau m oştenitorilor acestora, care nu au putut fi înstrăinate
tim p de 10 ani de la data cum părării [art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 pentru reglem en­
tarea situaţiei juridice a unor im obile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea sta­
tului, cu m odificările ulterioare]; totuşi, potrivit art. 43 din Legea nr. 10/2001 privind regim ul
juridic al unor im obile preluate în m od abuziv în perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie
1989, republicată, cu m odificările ulterioare, chiriaşii ce dobândiseră locuinţe pe tem eiul pre­
vederilor evocate din Legea nr. 112/1995 aveau dreptul să le înstrăineze înainte de îm pli­
nirea term enului de 10 ani de la data cum părării, dar num ai foştilor proprietari ai locuinţelor
trecute în proprietatea statului, îndreptăţiţi de lege la restituirea acestora;
- terenu rile atribuite în conform itate cu dispoziţiile art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43 din
Legea fondului funciar, republicată, nu puteau fi înstrăinate prin acte juridice între vii tim p de
10 ani socotiţi de la începutul anului urm ător celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii
(art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată).
în literatura de specialitate aceste două drepturi au fost caracterizate ca situaţii de: inali­
enabilitate legală; indisponibilizare parţială, fiindcă nu vizau, în principiu, decât înstrăinarea
prin acte între vii, nu şi transm iterea lor prin m oştenire legală sau testam entară; indisponi­
bilizare specială; situaţii cu caracter tem porar, indisponibilizarea operând pe tim p de 10 ani
de la data dobândirii, cu excepţia locuinţelor care, în condiţiile art. 43 din Legea nr. 10/2001,
puteau fi înstrăinate înainte de îm plinirea acestui term en, dar num ai foştilor proprietari, în­
dreptăţiţi de lege să le redobândească în proprietate. A se vedea M. N icolae , Ioc. cit., p. 47-56;
- bunurile im obile - terenuri şi construcţii cu destinaţia de locuinţă - care fac obiectul
unei încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de
proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri, care nu
puteau fi înstrăinate sub nicio form ă prin acte juridice între vii, concesionate, ipotecate, date
în leasing, închiriate sau subînchiriate în beneficiul unui nou chiriaş (art. 44 din O .U.G .
nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţie de
ocuinţă, publicată în M. Of. nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată cu m odificări şi com pletări
prin Legea nr. 241/2001, cu m odificările ulterioare).
Or, aceste dispoziţii din legile speciale care le conţineau au fost abrogate expres prin
art. 230 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil, respectiv: lit. t) - art. 32 din Legea fondului funciar; lit. ţ) - art. 9 alin. (8) din Legea
nr. 112/1995; lit. v) - printre alte texte, şi art. 44 din O .U .G . nr. 40/1999.
:3i A se vedea M. N ic o lae , Ioc. cit., p. 59.
102 D re p tu rile re ale p rin c ip a le

- arm ele şi m uniţiile, pe tem eiul dispoziţiilor cuprinse în Legea nr. 295 din 28
iunie 2004 privind regim ul arm elor şi m uniţiilor111;
- m aterialele explozive (Legea nr. 126 din 27 decem brie 1995 privind regim ul
m ateriilor explozive121);
- îngrăşăm intele chim ice şi produsele de protecţie a plantelor (art. 34-38 din
O .U.G . nr. 195 din 22 decem brie 2005 privind protecţia m ediului); substanţele şi
preparatele periculoase (art. 24-28); deşeurile toxice (art. 29-33); organism ele
m odificate genetic (art. 39-44), texte din aceeaşi O .U.G . nr. 195/2005;
- obiectele de cult (art. 1 şi art. 2 din Legea nr. 103 din 22 septem brie 1992 pri­
vind dreptul exclusiv al cultelor religioase pentru producerea obiectelor de cu lt1*[3]);
- bunurile sacre şi cele afectate direct şi exclusiv unui cult religios, stabilite ca
atare conform statutelor proprii, în conform itate cu tradiţia şi practicile fiecărui cult,
dobândite cu titlu, sunt inalienabile ş i im prescriptibile şi p o t fi înstrăinate num ai în
condiţiile prevăzute de statutele fiecărui cult [art. 27 alin. (2) din Legea nr. 489/2006
privind libertatea religioasă şi regimul general al cultelor, republicată].
în sfârşit, precizăm că, potrivit Legii nr. 95/2006 privind reform a în dom eniul să ­
nătăţii, cu num eroasele ei m odificări ulterioare, donarea şi transplantul de organe,
ţesuturi şi celule de origine um ană se fac în scop terapeutic, cu asigurarea unor
standarde de calitate şi de siguranţă, în vederea garantării unui nivel ridicat de pro­
tecţie a sănătăţii um ane, în condiţiile stabilite de această lege, ale cărei prevederi
se aplică şi donării, testării, evaluării, prelevării, conservării, distribuirii, transportului
şi transplantului de organe, ţesuturi şi celule de origine um ană destinate tran splan­
tului (Titlul VI din lege).

Secţiunea a A-g. Regimul juridic al unor categorii


de bunuri proprietate privată

§1. Consideraţii generale


109. Am arătat că sfera proprietăţii private este deosebit de vastă, atât cu privi­
re la obiectul acesteia, cât şi cu privire la subiectele ei. într-adevăr, din punctul de
vedere al b u n urilor care p o t face obiect a l dreptulu i de proprietate privată, ream in­
tim principiul potrivit cu care orice bun poate fi obiect al acestui drept, cu excepţia
bunurilor care pot fi exclusiv proprietate publică. Ream intim că, potrivit art. 553
alin. (1) NCC, pot fi obiecte ale dreptului de proprietate privată toate bunurile de uz

[1) R epublicată în M. Of. nr. 425 din 10 iunie 2014.


l2! R epublicată în M. Of. nr. 177 din 12 m artie 2014.
[3] M. Of. nr. 244 din 1 octom brie 1992. în aplicarea dispoziţiilor acestei legi, fosta Curte
Suprem ă de Justiţie a statuat în sensul că, din m om ent ce prin lege s-a acordat cultelor reli­
gioase dreptul exclusiv privind producerea obiectelor de cult, refuzul unei arhiepiscopii
(Tom is, C onstanţa) la cererea form ulată de o societate com ercială de a fi autorizată să pro­
ducă asem enea obiecte este întem eiat, şi nu un refuz nejustificat, întrucât, potrivit art. 1
alin. (2) din Legea nr. 103/1992, printre obiectele de cult sunt prevăzute şi icoanele, iar lu­
m ânările sunt asim ilate obiectelor de cult; or, aceste bunuri form au obiectul autorizaţiei refu­
zate, contestată în instanţă; a se vedea C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 18/1994, în Dreptul
nr. 11/1994, p. 118.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 103

şi interes privat care aparţin persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat
sau de drept public, inclusiv bunurile ce alcătuiesc dom eniul privat al statului şi al
unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale.
Cât priveşte subiectele dreptului de proprietate privată, am arătat că acestea
pot fi persoan ele fizice, persoan ele ju rid ice de drept p r iv a t - societăţile reglem enta­
te de Legea nr. 31/1990, societăţile agricole, alte asociaţii cu scop lucrativ, precum
cooperativele m eşteşugăreşti, de consum sau de credit, asociaţiile cu scop prepon­
derent nelucrativ, alte categorii de persoane juridice, cum sunt cultele religioase - ,
precum şi statu l ş i unităţile adm inistrativ-teritoriale.
D atorită im portanţei lor, precum şi prin luarea în considerare a unor interese de
ordin general, social, exerciţiul dreptului de proprietate privată asupra uno r catego­
rii de bu n u ri poate fi supus de legiuitor un o r reguli speciale. Avem în vedere anu­
m ite reglem entări deosebite de lim itele exerciţiului dreptului de proprietate privată
analizate mai sus, cu care totuşi nu arareori se intersectează, dar care instituie un
regim ju rid ic sp e cia l pentru unele categorii de bunuri. N erespectarea lor poate atra­
ge aplicarea anum itor sancţiuni, fie de ordin adm inistrativ, spre exem plu, am enzi
contravenţionale, fie civile, cum este nulitatea actului juridic care se încheie cu ne­
respectarea condiţiilor prevăzute de lege pentru încheierea lui.
în cele ce urm ează, ne vom referi, în special, la regim ul ju ridic al construcţiilor şi
dobândirea dreptului de proprietate asupra locuinţelor, în condiţiile unor acte nor­
m ative speciale, la regim ul juridic al terenurilor, cu privire specială asupra istoricului
circulaţiei lor, cu precizarea situaţiei actuale a circulaţiei tere nurilo r şi a construcţi­
ilor, precum şi la regim ul juridic al unor bunuri care fac parte din patrim oniul cultural
naţional.
R eam intim că, potrivit art. 625 NCC, toate lim itările privitoare la dreptul de pro­
prietate privată pe care le reglem entează legea civilă fundam entală, analizate mai
sus, se com pletează cu dispoziţiile legilor speciale privind regim ul ju ridic al anum i­
tor categorii de bunuri, cum ar fi construcţiile de orice fel, pădurile, bunurile din pa­
trim oniul naţional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase şi alte asem enea.

§2. Regimul juridic al realizării şi al desfiinţării construcţiilor

110. Reglementare. în această m aterie interesează, cu deosebire, cadrul ju ri­


dic geheral al am enajării teritoriului şi cel al executării, al transform ării şi al dem olă­
rii construcţiilor, pentru că, din punctul de vedere al circulaţiei lor, ele sunt în cir­
cuitul civil general, cu precizările pe care le vom face mai departe.
D ispoziţiile cuprinse în Legea nr. 350 din 6 iulie 2001 privind am enajarea te rito ­
riului şi urbanism ul111, cu m odificările ulterioare, statornicesc principiile generale în
m aterie şi conţin, în esenţă, reglem entări de drept adm inistrativ, ca, de altfel, şi ce ­
le cuprinse în Legea nr. 50 din 10 iulie 1991 privind autorizarea executării lucrărilor
de construcţii şi unele m ăsuri pentru realizarea locuinţelor, care, în urm a m odifi­
cărilor aduse prin Legea nr. 453 din 18 iulie 2001 şi a republicării ei în tem eiul ace­
leiaşi legi, are ca titlu Lege p rivin d autorizarea executării lu cră rilo r de c o n s tr u c ţii.

[1] M. Of. nr. 373 din 10 iulie 2001.


121 Legea nr. 50/1991 a fost m odificată în mai m ulte rânduri, a fost republicată în M. Of.
nr. 933 din 13 octom brie 2004, fiind m odificată apoi prin: O .U.G . nr. 122/2004 (M. Of. nr. 1152
104 D re p tu rile re ale p rin c ip a le

111. Principii privind am enajarea teritoriului. Fără a intra în am ănunte care


nu Interesează m ateria, reţinem că Legea nr. 350/2001 stabileşte obiectivele a m e ­
n a jă rii teritoriului, şi anum e: dezvoltarea econom ică şi socială echilibrată a regim u­
rilor şi a zonelor, cu respectarea specificului acestora, îm bunătăţirea calităţii vieţii
oam enilor şi a colectivităţilor um ane în ansam blul lor, gestionarea în spiritul dez­
voltării durabile a peisajului, com ponentă de bază a patrim oniului natural şi cultural
şi a resurselor naturale, utilizarea raţională a teritoriului ţării, prin lim itarea extinderii
necontrolate a localităţilor şi conservarea terenurilor agricole fertile, conservarea şi
dezvoltarea diversităţii culturale (art. 9).
De asem enea, legea im pune anum ite obiective şi pentru activitatea de urba­
nism, dintre care m enţionăm : utilizarea eficientă a terenurilor, în acord cu funcţiile
urbanistice adecvate, şi extinderea controlată a zonelor construite, precum şi pro­
tejarea şi punerea în valoare a patrim oniului cultural construit şi natural (art. 13).
Legea stabileşte atribuţiile adm inistraţiei publice centrale, judeţene şi locale în
privinţa am enajării teritoriului şi a urbanism ului şi prevede că aplicarea docu m en ta­
ţiei specializate de am enajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, potrivit preve­
derilor sale, se asigură prin eliberarea certificatelor de urbanism .

112. C ertificatul de urbanism este actul adm inistrativ de inform are, cu caracter
obligatoriu, prin care autoritatea adm inistraţiei publice judeţene sau locale face cu ­
noscute regim ul juridic, econom ic ş i tehnic al im obilelor şi condiţiile necesare pen­
tru realizarea unor investiţii, tranzacţii im obiliare şi alte operaţiuni im obiliare, potrivit
legii.
Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea, prin
licitaţie, a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pen­
tru întocm irea docum entaţiilor cadastrale de com asare, respectiv dezm em brare a
tere nurilo r în cel puţin trei parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect
îm părţeli ori com asări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de co n ­
strucţii şi de infrastructură, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire
la un im obil.
în cazul vânzării sau al cum părării de im obile, certificatul de urbanism trebuie să
cuprindă inform aţii privind consecinţele urbanistice ale operaţiunii juridice, solicita­
rea lui fiind facultativă atunci când operaţiunile de îm părţeli ori com asări de parcele
fac obiectul unei ieşiri din indiviziune, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este

din 6 decem brie 2004), aprobată, cu m odificări, prin Legea nr. 119/2005 (M. Of. nr. 412 din
16 mai 2005), m odificată şi com pletată prin Legea nr. 52/2006 (M. Of. nr. 238 din 16 m artie
2006), Legea nr. 376/2006 (M. Of. nr. 846 din 13 octom brie 2006), Legea nr. 117/2007
(M. Of. nr. 303 din 7 mai 2007), Legea nr. 101/2008 (M. Of. nr. 371 din 15 mai 2008),
O .U .G . nr. 228/2008 (M. Of. nr. 3 din 5 ianuarie 2009), O .U.G . nr. 214/2008 (M. Of. nr. 847
din 16 decem brie 2008), Legea nr. 261/2009 (M. Of. nr. 493 din 16 iulie 2009), O .U.G .
nr. 85/2011 (M. Of. nr. 716 din 11 octom brie 2011), Legea nr. 269/2011 (M. Of. nr. 870 din 9
decem brie 2011), Legea nr. 125/2012 (M. Of. nr. 486 din 16 iulie 2012), Legea nr. 133/2012
(M. Of. nr. 506 din 24 iulie 2012), Legea nr. 154/2012 (M. Of. nr. 680 din 1 octom brie 2012),
Legea nr. 81/2013 (M. Of. nr. 199 din 9 aprilie 2013), Legea nr. 127/2013 (M. Of. nr. 246 din
29 aprilie 2013), Legea nr. 187/2012 (M. Of. nr. 757 din 12 noiem brie 2012), Legea
nr. 255/2013 (M. Of. nr. 515 din 14 august 2013), O .U.G . nr. 22/2014 (M. Of. nr. 353 din 14
mai 2014) şi Legea nr. 82/2014 (M. Of. nr. 469 din 26 iunie 2014).
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 105

făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură


[art. 29 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 350/2001].
Din punctul de vedere al regim ului ju rid ic a l im obilului, certificatul de urbanism
trebuie să conţină m enţiuni privitoare la: dreptul de proprietate asupra im obilului şi
servituţile de utilitate publică de care acesta este grevat; situarea im obilului - teren
şi/sau construcţiile aferente - în intravilan sau în extravilan; prevederi ale docu­
m entaţiilor de urbanism prin care se instituie un regim special asupra im obilului -
zone protejate, interdicţii definitive sau tem porare de construire dacă acesta este
înscris în Lista cuprinzând m onum entele istorice din R om ânia şi asupra căruia, în
cazul vânzării, este necesară exercitarea dreptului de preem pţiune al statului, potri­
vit legii, precum şi alte m enţiuni prevăzute de lege; inform aţiile privitoare la dreptul
de proprietate şi dezm em brăm intele acestuia vor fi preluate din cartea funciară,
conform extrasului de carte funciară [art. 31 lit. a) din Legea nr. 350/2001, astfel cum
a fost m odificat prin art. I pct. 9 din Legea nr. 190 din 26 iunie 2013[1]]; de asem enea,
certificatul de urbanism trebuie să precizeze regim ul econom ic şi regim ul tehnic al
im obilului privitor la care se eliberează [art. 31 lit. b) şi c) din aceeaşi lege].

113. Executarea lucrărilor de construcţii sau de desfiinţare a acestora.


C hiar în prim ul său articol în redactarea de după m odificarea adusă prin O .U.G .
nr. 214/20 08*121, în Legea nr. 50/1991 este înscris principiul potrivit cu care executa­
rea lucrărilor de construcţii este perm isă num ai pe baza unei autorizaţii de construi­
re sau de desfiinţare. A ceasta se em ite la solicitarea titularului unui drept real
asupra unui im obil - teren şi/sau construcţie - identificat prin num ărul cadastral al
im obilului, afară de cazul în care legea dispune altfel.
O bservăm că, faţă de prevederea iniţială a Legii nr. 50/1991, care îndreptăţea
pe cel ce deţinea un titlu de proprietate asupra unui im obil - noţiune privită în
sensul ei de operaţiune juridică, negotium iuris - să solicite o autorizaţie de co n ­
struire sau de desfiinţare a unei construcţii, textul actual dispune că poate solicita o
asem enea operaţiune orice titular de drept real asupra unui astfel de bun: drept de
proprietate, de superficie, de folosinţă.
De asem enea, art. 1 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 dispune că orice construcţie
civilă, industrială, inclusiv cele necesare susţinerii instalaţiilor şi utilajelor tehnologi­
ce, agricole sau de orice altă natură, se poate realiza num ai cu respectarea auto­
rizaţiei de construire, em isă în condiţiile acestei legi, precum şi a reglem entărilor
privind proiectarea şi executarea construcţiilor.
A utorizaţia de construire este un act al autorităţii publice locale pe baza căruia
se asigură aplicarea m ăsurilor prevăzute de lege privitoare la am plasarea, conce­
perea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor. Ea se em ite în baza
docum entaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, elaborată în
condiţiile legii, în tem eiul şi cu respectarea prevederilor docum entaţiilor de urba­
nism, avizate şi aprobate potrivit legii [art. 2 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 50/1991].
A utorizaţiile de construire se em it de către preşedinţii consiliilor judeţene, de
prim arul general al m unicipiului Bucureşti sau de prim ari, după distincţiile făcute în

m M. Of. nr. 418 din 10 iulie 2013.


121 M. Of. nr. 847 din 16 decem brie 2008.
106 D re p tu rile reale p rin cip a le

art. 4 din lege. C ererea de eliberare a autorizaţiei de construire111 va fi însoţită de


certificatul de urbanism .
într-o sistem atizare legislativă discutabilă, „rod” însă al num eroaselor m odificări -
nu întotdeauna corelate între ele - ale celor două acte norm ative esenţiale în m a­
terie - Legea nr. 350/2001 şi Legea nr. 50/1991 art. 6 din Legea nr. 50/1991
prevede conţinutul certificatului de urbanism , fără ca textele corespunzătoare în
m aterie din legea ulterioară - Legea nr. 350/2001 - evocate mai sus să facă refe­
rire la acest conţinut.
în orice caz, potrivit art. 6 din Legea nr. 50/1991, acesta este actul autorităţilor
prin care:
a) fac cunoscute solicitantului inform aţiile privind regim ul juridic, econom ic şi
tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în conform itate cu
prevederile planurilor urbanistice şi ale regulam entelor aferente acestora ori ale
planurilor de am enajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii;
b) stabilesc cerinţele urbanistice care urm ează să fie îndeplinite în funcţie de
specificul am plasam entului;
c) stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării;
d) încunoştinţează investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta
autoritatea com petentă pentru protecţia m ediului, în scopul obţinerii punctului de
vedere şi, după caz, al actului adm inistrativ al acesteia, necesare în vederea auto­
rizării.
La rândul lor, operaţiunile de dem olare, dezafectare ori dezm em brare - parţială
sau totală - a construcţiilor şi a instalaţiilor aferente, precum şi a oricăror am enajări
se fac nu m a i pe baza autorizaţiei de desfiinţare, obţinută în prealabil de la autorită­
ţile publice, ca şi în cazul autorizării şi al ridicării construcţiilor (art. 8).
Autorizaţiile de construire sau de desfiinţare, care au fost em ise cu încălcarea
prevederilor legale, pot fi anulate de către instanţele de contencios adm inistrativ, iar
anularea poate fi cerută şi de către prefect, inclusiv la sesizarea organului de spe­
cialitate com petent în materie, anum e Inspectoratul de Stat în Construcţii (art. 12).
Totuşi, legea dispune că se pot executa fără autorizaţie de construire anum ite
lucrări ce nu m odifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al con­
strucţiilor, precum : reparaţii de îm prejm uiri, acoperişuri, învelitori şi terase, atunci
când nu se schim bă form a acestora şi m aterialele din care sunt executate, reparaţii
şi înlocuiri de tâm plărie interioară şi exterioară, cu păstrarea form ei acestora; zu­
grăveli şi vopsitorii interioare şi exterioare, acestea din urm ă fără m odificarea fo r­
mei faţadei clădirilor; finisaje interioare şi exterioare, trotuare, ziduri de sprijin, scări
de acces şi alte asem enea (art. 11 din Legea nr. 50/1991).
Articolul 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 dispune că terenurile ce aparţin do ­
m eniului privat al statului sau al entităţilor sale teritoriale, destinate construirii, pot fi
vândute, concesionate ori închiriate, prin licitaţie publică, potrivit legii, în condiţiile

[1] în practica judiciară s-a decis că, potrivit art. 489 fostul C. civ., proprietarul terenului
este şi proprietarul construcţiei ridicate pe acel teren, chiar dacă nu a avut autorizaţie de
construire; lipsa autorizaţiei de construire poate avea consecinţe pe planul raporturilor de
natură adm inistrativă, conform Legii nr. 50/1991, antrenând răspunderea contravenţională,
iar nu inadm isibilitatea acţiunii în constatarea dreptului de proprietate; a se vedea I.C.C.J.,
s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 3668 din 6 mai 2005, în J.S.C . 2005, p. 23.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 107

respectării docum entaţiei de urbanism şi de am enajare a teritoriului, aprobate potri­


vit legii, în vederea realizării construcţiei de către titular.
în anum ite situaţii, aceste terenuri destinate construirii se pot concesiona fără
licitaţie publică, dar cu plata unei taxe de redevenţă, potrivit legii, sau pot fi date în
folosinţă, pe term en lim itat. Persoanele fizice şi juridice care realizează lucrări de
construcţie au obligaţia de a executa integral lucrările, astfel cum acestea sunt
prevăzute în autorizaţia de construire [art. 37 alin. (1)].
Facem precizarea că norm ele privitoare la autorizarea efectuării sau desfiinţării
construcţiilor se aplică tutu ror executanţilor de asem enea lucrări, deci şi cu privire
la construcţiile proprietate publică.
De asem enea, trebuie reţinut că, potrivit art. 3 din Legea nr. 114/1996, autoriza­
rea executării construcţiilor de locuinţe noi, indiferent de natura proprietăţii ori a
am plasam entelor pe care acestea vor fi realizate, se va face pe baza satisfacerii
unor exigenţe m inim ale, prevăzute în anexa nr. 1 la lege, iar consiliile judeţene şi
locale pot autoriza executarea etapizată a construcţiilor de locuinţe, potrivit com pe­
tenţelor acestor autorităţi adm inistrative, stabilite de lege.

Dobândirea de locuinţe şi alte spaţii în proprietate privată


114. Precizări prelim inare. Prin legi speciale, adoptate după schim barea regi­
m ului politic Tn Rom ânia, în special în prim a ju m ătate a anilor 1990, a fost regle­
m entată posibilitatea pentru persoanele fizice de a dobândi în proprietate persona­
lă im obile locuite sau chiar spaţii cu altă destinaţie, fie p rin cum părarea acestora de
la stat, fie p rin construire de locuinţe. Avem în vedere urm ătoarele acte norm ative:
a) D ecretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fonduri­
le statului către populaţie;
b) Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie
construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor econom ice sau bugetare
de stat, republicată111;
c) Legea nr. 112/1995 privind reglem entarea situaţiei unor im obile cu destinaţia
de locuinţe, trecute în proprietatea statului121;
d) Legea nr. 114/1996 a locuinţei, republicată.

J IŞ ^ D o b â n d ire a de locuinţe sau de alte spaţii de către perso anele fizice,


în tem eiul D ecretu lui-leg e nr. 61/1990 şi al Legii nr. 85/1992. A ceste legi au fost
concepute ca legi de protecţie socială, caracter concretizat în înlesnirile acordate
celor ce pot cum păra: preţul stabilit în conform itate cu dispoziţiile acestor acte
norm ative era m ult sub preţul de circulaţie al unor locuinţe asem ănătoare; posibili­
tatea cum părării locuinţelor în rate; rata m ică a dobânzilor percepute la creditele
acordate de stat pentru dobândirea acestor locuinţe.
în general, credem că reglem entările avute în vedere şi-au produs deja efectele
juridice, având în prezent mai m ult un caracter „istoric” , dar ele trebuie cunoscute,
datorită problem elor ce pot apărea în practică privitoare la circulaţia acestor bunuri.

111 M. Of. nr. 264 din 15 iulie 1998.


■2l M. Of. nr. 279 din 29 noiem brie 1995.
108 D re p tu rile re ale p rin cip a le

Potrivit reglem entărilor cuprinse în aceste acte norm ative, se puteau şi se pot
vinde către populaţie, în m ăsura în care mai există asem enea locuinţe „în portofo­
liul de stat” :
- locuinţele construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor bugetare
de stat, cu anum ite excepţii (art. 1 din D ecretul-lege nr. 61/1990 şi din Legea
nr. 85/1992);
- locuinţele care, înainte de 6 m artie 1945, au aparţinut instituţiilor de stat, regi­
ilor autonom e şi societăţilor cu capital de stat care şi-au încetat existenţa după
această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unităţi econom ice sau
bugetare de stat [art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992];
- construcţiile de locuinţe finanţate din fondurile statului, în curs de execuţie şi
nerepartizate nom inal până la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, care nu
au putut fi term inate; acestea pot fi înstrăinate pe apartam ente, pe paliere, pe scări,
pe tronsoane de clădiri sau în întregim e, p rin licitaţie publică [art. 2 alin. (1) din
Legea nr. 85/1992];
- de asem enea, p rin licitaţie publică pot fi vândute spaţiile destinate activităţilor
de com erţ şi de prestări de servicii, de m ică industrie şi oricăror alte activităţi sim i­
lare, situate în construcţiile de locuinţe în curs de execuţie şi aflate în proprietatea
regiilor autonom e specializate în adm inistrarea locuinţelor sau ale consiliilor locale
[art. 3 alin. (1) din Legea nr. 85/1992].
Potrivit am belor acte norm ative, dacă locuinţele ce se vând su n t ocupate de
chiriaşi, dreptul de a cum păra aceste locuinţe revine nu m a i titularului contractului
de închiriere.
Nu pot fi vândute locuinţele de intervenţie construite din fondurile unităţilor eco­
nom ice sau bugetare, precum şi locuinţele de serviciu din m ediul rural, destinate
personalului m edical, didactic, altor specialişti sau personalului M inisterului de
Interne (art. 7 alin. ultim din Legea nr. 85/1992).

116. Din m om ent ce locuinţele se vând num ai celor care le ocupă în calitate de
chiriaşi, rezultă două consecinţe: în prim ul rând, num ai chiriaşii au posibilitatea să
îşi m anifeste opţiunea de a cum păra locuinţa pe care o ocupă111; în al doilea rând,
unităţile specializate de stat deţinătoare ale locuinţelor nu vor putea refuza încheie­
rea contractelor de vânzare-cum părare a acelei locuinţe. Cum s-a observat, este
vorba despre o obligaţie legală de vânzare, adică o obligaţie de a face, a cărei în ­
deplinire poate fi cenzurată de instanţa de judecată, care va putea pronunţa o ho­
tărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cum părare121. De asem enea, în

l1) D upă cum s-a decis în practica judecătorească, este nul contractul încheiat de per­
soana care a pierdut, cu puţin tim p înainte de încheierea contractului, calitatea de chiriaş, ca
urm are a unui schim b de locuinţă. A se vedea Trib. jud. Suceava, s. civ. şi cont. adm ., dec.
nr. 346/1993, în D reptul nr. 10-11/1993, p. 112.
[2] A se vedea I. A lbu , Libertatea contractuală, în D reptul nr. 3/1993, p. 36; I. L u lă ,
Executarea un e i o b lig a ţii de a face im puse p rintr-o dispoziţie legală, în D reptul nr. 8/1993,
p. 38; E. C h e lar u , op. cit., p. 160. în acelaşi sens, a se vedea D ecizia nr. II din 29 noiem brie
1997, pronunţată, în Secţii Unite, de C urtea Suprem ă de Justiţie într-un recurs în interesul
legii, în D reptul nr. 2/1998, p. 101 şi urm .; de asem enea, a se vedea şi D ecizia nr. 3 din
3 februa rie 2013, pronunţată de înalta Curte de C asaţie şi Justiţie într-un recurs în interesul
legii (M. Of. nr. 188 din 3 aprilie 2013).
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 109

practica suprem ei instanţe s-a decis că dispoziţiile Legii nr. 85/1992, prin care a
fost reglem entată vânzarea locuinţelor din fondurile statului şi din fondurile unităţi­
lor econom ice sau bugetare de stat, nu condiţionează vânzarea lor către cei care le
ocupă în calitate de chiriaşi de obligaţia acestora de a contracta într-un term en
stabilit de oferta unităţii vânzătoare111.

117. C u privire la situaţia juridică a terenului pe care se află locuinţa dobândită


de chiriaşi pe tem eiul celor două acte norm ative, este de reţinut că art. 3 alin. (2)
din D ecretul-lege nr. 61/1990 dispune că, odată cu locuinţa, se transm ite cum pără­
torului acesteia şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent, pe durata existenţei
construcţiei.
Ulterior, a fost adoptată Legea nr. 18/1991 - Legea fondului funcia r - care, în
art. 35 alin. (2), devenit, după renum erotarea şi republicarea legii, art. 36, dispune
că terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit
legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor în ve ­
derea construirii de locuinţe proprietate personală sau cu ocazia cum părării de la
stat a uno r a sem enea locuinţe trec, la cererea p ro p rie ta rilo r a ctuali a i locuinţelor, în
proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din
construcţie.
La rândul său, art. 10 din Legea nr. 85/1992, republicată, prevede că, dacă într-o
clădire sunt m ai m ulte locuinţe şi spaţii cu o altă destinaţie care se vând, odată cu
dreptul de proprietate asupra acestora se dobândeşte şi dreptul de proprietate
asupra terenului aferent clădirii, aşa cum a fost determ inat prin autorizaţia de con­
struire sau prin fişele tehnice de m ăsurători ale terenului aferent clădirii.
Atât persoanelor care dobândesc locuinţele în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990,
cât şi celor care le dobândesc în condiţiile Legii nr. 85/1992, republicată, li se vor atribui
terenurile potrivit dispoziţiilor art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991[2).

118. Dobândirea de locuinţe în temeiul Legii nr. 112/1995. Legea nr. 112 din
25 noiem brie 1995 pentru reglem entarea situaţiei juridice a unor im obile cu desti­
naţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului conţine unele m ăsuri reparatorii
lim itate pentru foştii proprietari - persoane fizice - ai im obilelor cu destinaţia de
locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după
6 m artie 1945, cu titlu, şi care se aflau în posesia titularului sau a altor persoane
juridice la data de 22 decem brie 1989[3].*•

[1] I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 668 din februarie 2005, în B.C. nr. 1/2006,
p. 13-14.
!2] Cu privire la aplicarea acestor dispoziţii legale, a se vedea I. R o m o ş a n , Transform area
dreptu lui de folosinţă asupra te re n u rilo r în drept de proprietate, în situaţiile reglem entate prin
art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată la 5 ianuarie 1998, în
Dreptul nr. 3/1999, p. 69 şi urm.
•3| M ăsurile reparatorii dispuse de Legea nr. 112/1995 au fost com pletate cu cele care pot fi
obţinute în tem eiul dispoziţiilor Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor im obile preluate
în m od abuziv în perioada de 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989 (republicată în M. Of. nr. 798
din 2 septem brie 2005), precum şi cu cele dispuse în tem eiul Legii nr. 247/2005 sau al Legii
nr. 165/2013.
110 D re p tu rile re ale p rin cip a le

T recerea locuinţei în proprietatea statului trebuie să se fi făcut pe tem eiul unui


titlu valabil pentru stat sau alt dobânditor, iar validitatea titlului are a fi analizată în
raport cu dispoziţiile legale în vigoare la data când ea a operatm.
A plicarea m ăsurilor reparatorii prevăzute de Legea nr. 112/1995 nu reprezintă,
după părerea noastră, o m odalitate de dobândire a dreptului de proprietate de
către beneficiarii acestora, ci o redobândire a unui drept pe care titularul l-a avut
anterior în patrim oniul său. Este adevărat că el l-a p ie rd u t ca urm are a aplicării
unor m ăsuri abuzive, o perioadă de timp, când titularul său a fost statul sau alt
subiect de drept care a prim it bunul respectiv. Nu mai puţin, pe tem eiul perpetuităţii
dreptului de proprietate, titularul m ăsurii reparatorii va dobândi dreptul tem porar
pierdut.

119. în schim b, legea dispune că acei chiriaşi din apartam entele care nu se
restituie, din raţiunile prevăzute de lege, foştilor proprietari sau m oştenitorilor aces­
tora pot opta pentru cum părarea acestor locuinţe (art. 9).
Legea a instituit un drept de opţiune de a cum păra în favoarea chiriaşilor, care,
odată exprim at, obligă întreprinderea de stat specializată în vânzarea locuinţelor să
încheie contractul de vânzare-cum părare1[2).
De acest drept beneficiază şi chiriaşii care ocupă spaţii locative realizate prin
extinderea spaţiului iniţial construit [art. 9 alin. (2)].
Cei care cum pără locuinţele pe care le ocupă în calitate de chiriaşi beneficiază
de anum ite facilităţi privitoare la posibilitatea dobândirii lor în rate, nivelul redus al
dobânzii etc.
Nu pot cum păra locuinţele respective chiriaşii titulari sau m em brii fam iliilor lor -
soţ, soţie, copii m inori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate
personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de dom iciliu.
C hiriaşii care nu dispun de posibilităţi m ateriale de cum părare a locuinţei pot să
răm ână în continuare în spaţiul locativ pe care îl ocupă, cu plata chiriei stabilite de
lege.
A rticolul 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 instituia interdicţia înstrăinării tim p de
10 a ni a locuinţelor astfel dobândite; am am intit mai sus că acest text a fost abro­
gat expres prin art. 230 lit. ţ) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
noului Cod civil.
în orice caz, privitor la această interdicţie, C urtea C onstituţională a decis că ea
nu încălca dispoziţiile art. 41 alin. (1) teza I din C onstituţia originară, întrucât intră

[1] A se vedea C. Z a m ş a , C u p rivire la dom eniul de aplicare a L e gii nr. 112/1995, în D rep­
tul nr. 10/1996, p. 56-73. A se vedea art. 2 din N orm ele m etodologice privind aplicarea Legii
nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996, m odificată prin H.G. nr. 11/1997, republicată
(M. Of. nr. 27 din 18 februa rie 1997).
[2] Privitor la această dispoziţie legală, C urtea C onstituţională a decis că ea nu este con­
trară art. 41 alin. (1), (5) şi (7) şi art. 135 alin. (6) din C onstituţia originară, întrucât posibilita­
tea vânzării către chiriaşi a locuinţelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari con­
stituie recunoaşterea prin lege a unui drept subiectiv, înlăturându-se astfel discrim inarea
anterioară, când un asem enea drept era recunoscut num ai chiriaşilor din locuinţele construi­
te din fondurile statului; a se vedea C .C., D ecizia nr. 73 din 19 iulie 1995 (M. Of. nr. 177 din
8 august 1995).
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 111

în puterea Parlam entului, ca unică autoritate legiuitoare a ţării, să decidă instituirea


unei interdicţii tem porare de înstrăinare111.
De asem enea, C urtea C onstituţională a decis că prevederea cuprinsă la art. 9
alin. (8) din Legea nr. 112/1995, care im punea interdicţia vânzării tim p de 10 ani a
locuinţei dobândite potrivit acestei legi, nu contravenea nici art. 25 din C onstituţie,
care proclam ă dreptul de liberă circulaţie, deoarece norm a legală criticată prin in­
vocarea excepţiei de neconstituţionalitate nu are sem nificaţia obligării cum părăto­
rului locuinţei de a locui în ea pe toată durata celor 10 ani de la cum părare, fără a
putea călători sau a-şi stabili dom iciliul în orice altă localitate din ţară sau în străi­
nătate121.
De altfel, dacă legea interzicea înstrăinarea apartam entului tim p de 10 ani, cre­
dem că ea nu interzicea ş i constituirea uno r dezm em brăm inte ale dreptulu i de
proprietate asupra lui.
D esigur că, în prezent, aceste interdicţii au încetat să îşi mai producă efecte şi
prin tim pul scurs de la intrarea legii în vigoare, dar, mai ales, datorită abrogării
acestui text care o im punea.
Potrivit art. 10 alin. (1) din lege, sunt exceptate de la vânzare apartam entele
care, la data intrării în vigoare a legii, beneficiază de dotări speciale, cum sunt:
piscină, saună, seră, cram ă, bar, vinotecă sau cam eră frigorifică.
De asem enea, sunt exceptate de la vânzare locuinţele care au avut destinaţie
de casă de oaspeţi, de protocol, precum şi cele folosite ca reşedinţe pentru foştii şi
actualii dem nitari [art. 10 alin. (2)][3].

120. Dobândirea în proprietate de locuinţe în condiţiile Legii nr. 114/1996 a


locuinţei. Mai întâi, este de reţinut că această lege defineşte noţiunea de locuinţă
ca fiind acea construcţie alcătuită din una sau mai m ulte cam ere de locuit, cu de­
pendinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei
persoane sau ale unei fam ilii [art. 2 lit. a)].
Trebuie să precizăm că, prin O.U.G. nr. 210/2008[4), art. 2 din Legea nr. 114/1996
a fost am plu întregit, prin definirea nu num ai a locuinţei propriu-zise, ci şi a altor
categorii de locuinţe, ce pot corespunde unor nevoi sociale determ inate sau care
ţin de însăşi dezvoltarea construcţiei de locuinţe proprietate privată a subiectelor
de drept persoane fizice ori juridice de drept privat. Astfel, textul evocat defineşte:
- locuinţa convenabilă: acea locuinţă care, prin gradul de satisfacere a raportu­
lui între cerinţele utilizatorului şi caracteristicile locuinţei, la un m om ent dat, acope-

A se vedea C .C., D ecizia nr. 169 din 2 noiem brie 1999 (M. Of. nr. 151 din 12 aprilie
20001 şi D ecizia nr. 238 din 21 noiem brie 2000 (M. Of. nr. 46 din 29 ianuarie 2001).
;2j A se vedea C.C., D ecizia nr. 238/2000, supra cit.
31 Cu privire la această dispoziţie a legii, C urtea C onstituţională a decis că ea nu încalcă
art. 16 din C onstituţie, care instituie principiul egalităţii tuturor cetăţenilor în faţa legii, deoa-
rece chiriaşii locuinţelor m enţionate de textul pus în discuţie, datorită naturii, caracteristicilor
ori destinaţiei locuinţelor pe care le ocupă, se află într-o situaţie diferită faţă de ceilalţi chi-
' aşi, astfel că legiuitorul a putut opta pentru soluţii diferite, fără a leza vreo norm ă constitu-
-onală; a se vedea C.C., D ecizia nr. 16 din 10 noiem brie 1998 (M. Of. nr. 502 din 28 decem -
brie 1998).
[4] M. Of. nr. 835 din 11 decem brie 2008.
112 D re p tu rile reale p rin cip a le

ră necesităţile esenţiale de odihnă, prepararea hranei, educaţie şi igienă, asigu­


rând m inim ul de exigenţe privitoare la aceste elem ente prevăzute de lege;
- locuinţa socială: locuinţa care se atribuie cu chirie subvenţionată unor per­
soane sau fam ilii, a căror situaţie econom ică nu le perm ite accesul la o locuinţă în
proprietate ori închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei;
- locuinţa de serviciu: locuinţa destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor
instituţii ori unor agenţi econom ici, acordată în condiţiile contractului de m uncă,
potrivit prevederilor legale în m aterie;
- locuinţa de intervenţie: acea locuinţă destinată cazării personalului unităţilor
econom ice sau bugetare, care, prin contractul de m uncă, îndeplineşte activităţi sau
funcţii ce necesită prezenţa perm anentă ori în caz de urgenţă în cadrul acelor
unităti;
- locuinţa de necesitate: locuinţa destinată cazării tem porare a persoanelor şi
fam iliilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urm a unor catastrofe naturale
ori ca urm are a producerii unor accidente sau ale căror locuinţe sunt supuse de ­
m olării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi pentru realiza­
rea unor lucrări de reabilitare ce nu pot fi efectuate în clădirile ocupate de locatari;
- locuinţa de protocol: acea locuinţă destinată utilizării de către persoanele care
sunt alese sau num ite în funcţii ori dem nităţi publice, exclusiv pe durata exercitării
acestora;
- casa de vacanţă: locuinţa ocupată tem porar, ca reşedinţă secundară, destina­
tă odihnei şi recreerii;
- condom iniu: acel im obil form at din teren cu una sau mai m ulte construcţii,
între care unele proprietăţi sunt com une, iar restul sunt proprietăţi individuale, pen­
tru care se întocm esc atât o carte funciară colectivă, cât şi o carte funciară indivi­
duală pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi
reprezentată de locuinţe şi de spaţii cu altă destinaţie, după caz; de asem enea,
constituie condom iniu şi un corp de clădire m ultietajat sau, în condiţiile în care se
poate delim ita proprietatea com ună, fiecare tronson cu una sau mai m ulte scări din
cadrul acestuia; un ansam blu rezidenţial form at din locuinţe şi construcţii cu altă
destinaţie, individuale, am plasate izolat, înşiruit ori cuplat, în care proprietăţile indi­
viduale sunt interdependente printr-o proprietate com ună forţată şi perpetuă;
- unitatea individuală: acea unitate funcţională, com ponentă a unui condom iniu,
form ată din una ori mai m ulte cam ere de locuit şi/sau spaţii cu altă destinaţie situa­
te la acelaşi nivel al clădirii ori la niveluri diferite, cu dependinţele, dotările şi utili­
tăţile necesare, având acces direct şi intrare separată, şi care a fost construită sau
transform ată în scopul de a fi folosită, de regulă, de o singură gospodărie; în cazul
în care accesul la unitatea funcţională sau la un condom iniu nu se face direct
dintr-un drum public, acesta trebuie să fie asigurat printr-o cale de acces ori o
servitute de trecere, m enţionate obligatoriu în actele juridice şi înscrise în cartea
funciară.
în al doilea rând, potrivit legii, persoan ele fizice sau ju rid ice rom âne p o t realiza
construcţii de locuinţe p en tru folosinţă proprie sau în scopu l valorificării lo r (art. 4).
Aşadar, este evident că legea înţelege să încurajeze construcţia de locuinţe, deo a­
rece aceasta se poate face nu num ai pentru asigurarea nevoilor proprii de locuit
ale celui care construieşte, dar şi pen tru a valorifica, în condiţiile legii, locuinţele
construite.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 113

în al treilea rând, legea prevede unele facilităţi de care beneficiază anum ite ca­
tegorii de persoane - tinerii căsătoriţi în vârstă de până la 35 de ani la data con­
tractării locuinţei, persoanele calificate din agricultură, învăţăm ânt, sănătate, adm i­
nistraţie publică şi culte care îşi stabilesc dom iciliul în m ediul rural, alte categorii de
persoane stabilite de consiliile locale. A ceste categorii de persoane pot beneficiar
de subvenţii de la bugetul de stat, în anum ite lim ite, plata preţului locuinţei în rate
lunare pe term en de 20 de ani etc.
Până la restituirea sum elor datorate de către beneficiarii locuinţelor, aceasta
este grevată cu un drept de ipotecă legală în favoarea statului (art. 18).
Locuinţa astfel construită este indisponibilizată, în sensul că titularul nu o poate
înstrăina p rin acte între vii decât după ce va face dovada restituirii sau depunerii
integrale a contravalorii sum elor actualizate ce i-au fost acordate ca subvenţii de la
bugetul de stat (art. 19).

§4. Circulaţia juridică a construcţiilor


121. Principiu. C onstrucţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general. Ca
urm are, ele pot fi înstrăinate, respectiv dobândite prin oricare dintre m odurile pre­
văzute de lege: convenţie, testam ent, succesiune, uzucapiune, accesiune etc.
T ot astfel, dreptul de proprietate asupra construcţiilor este com patibil cu institui­
rea unor drepturi reale principale, dezm em brăm inte ale proprietăţii - uzufruct, uz,
abitaţie, servitute, superficie - asupra acestora, după cum dreptul de proprietate
asupra lor poate fi grevat de ipotecă sau de un privilegiu im obiliar.
De asem enea, persoanele fizice sau juridice străine p o t dob ândi dreptul de
proprietate asupra construcţiilor.
Am arătat că, în anum ite situaţii determ inate de lege, există unele interdicţii
tem porare cu privire la exercitarea atributului dispoziţiei ju ridice prin înstrăinarea
construcţiilor, ceea ce însă nu pune în discuţie principiul general enunţat. 12

122. P recizăm că, chiar şi în perioada anterioară anului 1990, construcţiile au


fost în circuitu l civil general, num ai că atât transm iterea dreptului de proprietate, cât
şi constituirea de drepturi reale cu privire la aceste bunuri im obile erau condiţionate
de obţinerea unei autorizaţii adm inistrative prealabile şi de încheierea actului de
înstrăinare, respectiv de constituire a altui drept real în form ă autentică. Neres-
pectarea acestor cerinţe legale era sancţionată cu nulitatea absolută a actului
juridic astfel încheiat. Părţile puteau încheia antecontracte de înstrăinare, ca prom i­
siuni bilaterale de a înstrăina, care, dacă nu erau executate, perm iteau părţii intere­
sate să se adreseze instanţei de judecată spre a obţine o hotărâre care să ţină loc
de contract.
într-o anum ită perioadă de tim p, construcţiile situate în oraşele declarate de
lege oraşe m ari puteau fi dobândite prin acte între vii num ai dacă dobânditorul
avea dom iciliul sau avea dreptul să îşi stabilească dom iciliul în oraşul respectiv. De
114 D re p tu rile reale p rin cip a le

asem enea, alte reglem entări prevedeau incapacităţi pentru anum ite categorii de
persoane fizice de a dobândi, prin acte între vii, construcţii111.

123. Spre deosebire de perioada anterioară m enţionată, după anul 1990 şi pâ­
nă la adoptarea noului Cod civil, chiar sub im periul dispoziţiilor Legii nr. 247/2005
în m aterie, în prezent abrogate expres, am considerat că nu se cerea îndeplinirea
vreunei condiţii de form ă a actului juridic de înstrăinare sau de dobândire a co n ­
strucţiilor121.
Aşa fiind, înseam nă că ele puteau fi înstrăinate prin sim plul aco rd de voinţă al
părţilor. înscrierea unor asem enea acte de înstrăinare în cartea funciară avea ca
efect n u m a i opozabilitatea faţă de terţi a a ctulu i de înstrăinare (art. 25 din Legea
nr. 7/1996, în prezent abrogat). între părţi, efectul tran slativ a l a ctulu i de înstrăinare
se producea în m om e ntu l realizării acordului de voinţă. De la acest principiu
existau unele excepţii, spre exem plu, în m ateria donaţiilor, când, pentru a fi valabil,
actul juridic trebuie încheiat în form ă autentică (art. 813 fostul C. civ.).
S-a observat însă că înstrăinarea construcţiilor prin act sub sem nătură privată
nu putea conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent,
ci num ai la constituirea unui drept de superficie, având ca titular pe dobânditorul
construcţiei131. Aceasta, deoarece, prin constituirea unui dezm em brăm ânt al drep­
tului de proprietate, nu se realiza o înstrăinare a terenului, iar construcţia form ează
un tot indivizibil cu terenul, disocierea între ele putând a fi concepută num ai din
punct de vedere juridic, nu şi fizic. Apoi, nu exista o altă soluţie ju ridică pentru a
determ ina soarta terenului, pe de o parte, iar, pe de altă parte, nu se putea face în
mod indirect înstrăinarea terenului, altfel decât im pune legea, respectiv form a au­
tentică a actului de înstrăinare a terenurilor, condiţie im perativă pe care o im ­
puneau dispoziţiile art. 2 din Titlul X - „C irculaţia ju ridică a terenurilor” - din Legea
nr. 247/2005141. ’

_124. Regimul juridic actual al circulaţiei construcţiilor. Printre m ultiplele


elem ente esenţiale de noutate în diverse dom enii ale dreptului civil rom ân aduse
de C odul civil intrat în vigoare la 1 octom brie 2011 este şi cel privitor la regim ul
ju rid ic a l circulaţiei im obilelor. într-adevăr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor
dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra im o b ile lo r cuprinse în cartea
funciară se dobândesc, a tât între părţi, cât şi faţă de terţi, num ai prin înscrierea lo r
în cartea funciară, pe baza actului sau a faptului juridic în sens restrâns care a ju s­
tificat înscrierea, iar art. 888 NCC dispune că înscrierea în cartea funciară a drep-

m Cu privire la aplicarea în tim p a legii civile în m ateria înstrăinărilor im obiliare, a se


vedea L. P o p , op. cit., p. 140-155, cu literatura juridică şi practica judecătorească acolo cita­
te; de asem enea, a se vedea E. C h elar u , op. cit. (2009), p. 208 şi urm.
[2) A se vedea C. B îr s a n , op. cit. (2008), p. 140-141.
[3! A se vedea D. C h ir ic ă , D rept civil. C ontracte speciale, Ed. Lum ina Lex, Bucureşti,
1997, p. 54-55; F r . D ea k , Tratat de drept civil. C ontracte speciale, Ed. Actam i, Bucureşti,
1999, p. 12.
[4] Pentru un alt punct de vedere în m aterie susţinut pentru acea perioadă, a se vedea
E. C h e lar u , op. cit. (2009), p. 186-187; cu privire la regim ul juridic al circulaţiei construcţiilor
proprietate privată şi evoluţia reglem entării acestuia până în anul 2005, a se vedea şi
I. A d a m , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2005, p. 329 şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 115

turilor reale, deci şi a drepturilor reale asupra construcţiilor, se efectuează în baza


înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti răm ase definitivă, a certificatu­
lui de m oştenitor ori în baza unui alt act em is de autorităţile adm inistrative, în
cazurile în care legea prevede aceasta.
De asem enea, art. 886 NCC dispune că m odificarea unui drept real im obiliar se
va face potrivit regulilor aplicabile dobândirii ori stingerii drepturilor reale, dacă prin
lege nu se dispune altfel.
De altfel, art. 1676 NCC prevede că, în m ateria vânzării de im obile, străm utarea
dreptului de proprietate de la vânzător la cum părător este supusă dispoziţiilor de
carte funciară, ceea ce înseam nă că un asem enea tran sfer va opera, a tâ t între
părţi, câ t ş i faţă de terţi, num ai prin înscrierea a ctulu i de transm itere, încheiat în
form ă autentică, în cartea funciară. N erespectarea acestei condiţii de form ă este
sancţionată cu nulitatea absolută a actulu i de înstrăinare. în acest sens, art. 1244
NCC dispune im perativ că, în afara cazurilor prevăzute de lege, convenţiile consti­
tutive sau translative de drepturi reale care urm ează a fi înscrise în cartea funciară
trebuie să fie încheiate p rin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute a
actulu i de constituire o ri de transm itere a acelui drept.
Fără a intra într-o analiză detaliată în m aterie, se im pun totuşi două observaţii.
O prim ă observaţie este aceea că dispoziţiile noului Cod civil am intite au în vedere
înstrăinarea de im obile în general, fără a distinge între terenuri şi construcţii. Deşi
vom relua aceste dispoziţii şi cu privire la circulaţia terenurilor, cu precizările pe
care le vom face în privinţa acesteia, am considerat că este firesc a le evidenţia şi
în legătură cu regim ul ju ridic al circulaţiei construcţiilor, deoarece am văzut că, în
trecut, acesta era diferit de cel al circulaţiei terenurilor.
Sub regim ul noului Cod civil, ace st regim ju rid ic este unitar, el se aplică im obile­
lo r în general, terenuri ori construcţii, terenuri cu sau fără construcţii, indiferent de
tem eiul juridic al dreptului proprietarului construcţiei asupra terenului pe care
aceasta se află, respectiv drept de proprietate, drept de superficie, de concesiune
ori drept de folosinţă a terenului.
O a doua observaţie ţine de aplicarea în tim p a principiilor evocate. Din acest
punct de vedere, trebuie să evidenţiem că, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea
nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a noului Cod civil, printre altele, dispoziţiile
art. 885 alin. (1) se aplică num ai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru
fiecare unitate adm inistrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a
cărţilor funciare pentru im obilele respective, în conform itate cu prevederile Legii ca ­
dastrului şi a publicităţii im obiliare nr. 7/1996, republicată, cu m odificările şi com ple­
tările ulterioare.
Până la data prevăzută de acest text, înscrierea în cartea funciară a dreptului
de proprietate şi a altor drepturi reale pe baza actelor juridice prin care acestea
s-au transm is, constituit ori m odificat în mod valabil se face num ai în scop de opo­
zabilitate faţă de terţi [art. 56 alin. (2) din Legea nr. 71/2011]; aceasta înseam nă
că, între părţi, transm iterea, constituirea şi m odificarea unui drept real vor opera la
m om entul încheierii acestuia în form ă autentică (art. 1244 NCC). 125

125. Transmiterea dreptului de folosinţă sau de concesiune asupra terenu­


lui. Este posibil ca înstrăinarea construcţiei să se facă de către proprietarul ei care
nu este ş i p ro p rie ta r a l terenului p e care aceasta se află sau, mai precis, asupra
116 D re p tu rile reale p rin cip a le

tere nulu i aferent acesteia, ci are asupra lui un drept de folosinţă sau un drept de
concesiune.
într-o astfel de situaţie, odată cu înstrăinarea construcţiei se va transm ite în
m od autom at, ca efect al transm iterii dreptului de proprietate asupra acesteia, şi
dreptul de folosinţă sau de concesiune asupra terenului aferent.
Bunăoară, art. 15 din D ecretul-lege nr. 61/1990 prevede că, în caz de înstrăina­
re a locuinţei dobândite în condiţiile pe care el le instituie, se transm ite asupra do-
bânditorului şi dreptul de folosinţă asupra terenului, pe durata existenţei construc­
ţie i111.
De asem enea, potrivit art. 41 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea execu­
tării lucrărilor de construcţii, republicată, dreptul de concesiune asupra terenului pe
care se găseşte o construcţie se transm ite în caz de succesiune sau de înstrăinare
a construcţiei pentru realizarea căreia el a fost instituit; în aceleaşi condiţii se
transm ite şi autorizaţia de construire eliberată celui care a realizat construcţia.

§5. jRegimul folosinţei terenurilor pentru producţia agricolă şi silvică.


Organizarea şi amenajarea teritoriului agricol
126. Caracterizare generală. Legea fondului funciar instituie anum ite obligaţii
ce revin tutu ror deţinătorilor de terenuri agricole care au drept scop raţionala utili­
zare a acestora, îm bunătăţirea şi refacerea terenurilor degradate, reintroducerea
terenurilor degradate în circuitul productiv, am enajarea cât mai judicioasă a te ri­
toriului agricol. Astfel cum le-am caracterizat şi cu un alt prilej, sunt, în esenţă, obli­
gaţii reale de a face - obligaţii p ro p te r rem, care privesc bunul deţinut cu orice titlu,
în cazul discutat terenurile agricole ş i silvice, şi revin oricărui deţinător al acestora.

12Zi_Obligaţil care au în vedere folosirea terenurilor pentru producţia agri­


colă şi silvică. în prim ul rând, potrivit Legii nr. 18/1991, republicată, toţi deţinătorii
de terenuri agricole au obligaţia să asigure cultivarea acestora ş i protecţia solulu i
(art. 74). Deţinătorii de terenuri care nu îşi îndeplinesc această obligaţie vor putea fi
sancţionaţi contravenţional, după procedura instituită prin art. 75 din Legea fon­
dului funciar.
în al doilea rând, schim barea categorie i de folosinţă a terenurilor arabile ale
persoanelor juridice în alte categorii de folosinţă agricolă se poate face num ai cu
avizul organelor de specialitate judeţene, în condiţiile im puse de lege (art. 77).
Persoanele fizice sunt libere să schim be categoria de folosinţă a terenurilor
agricole pe care le deţin în proprietate, dar sunt obligate să anunţe schim barea in­
tervenită, în term en de 30 de zile de la data când au efectuat-o, la oficiul judeţean
de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol. S chim barea folosinţei tere nu­
rilor agricole ce constituie zone de protecţie a m onum entelor se face cu acordul
C om isiei naţionale a m onum entelor, a ansam blurilor şi a siturilor istorice (art. 78).

111 R eam intim că, potrivit art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicată, proprietarii
construcţiilor care au dobând it în folosinţă veşnică sau pe durata existenţei construcţiei tere­
nurile pe care acestea se află pot să ceară transform area acestui drept în drept de proprie­
tate.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 117

în al treilea rând, deţinătorii de terenuri agricole sunt obligaţi să execute, prin


unităţi specializate, lucrările necesare pentru protecţia şi am eliorarea solului, sta­
bilite de organele abilitate. Dacă este vorba despre terenuri degradate şi poluate
care şi-au pierdut capacitatea de producţie agricolă sau silvică, acestea vor fi
constituite în p e rim etre de am eliorare, iar deţinătorii lor sunt obligaţi să le pună la
dispoziţia entităţilor care execută lucrările prevăzute în p ro ie ctu l de am eliorare a
terenurilor respective (art. 82, art. 83).
în sfârşit, deţinătorii de terenuri degradate, chiar dacă nu sunt cuprinse într-un
perim etru de am eliorare, individual sau asociaţi, pot să facă din proprie iniţiativă
înierbări, îm păduriri, corectare a reacţiei solului sau alte lucrări de am eliorare pe
terenurile lor, cu sprijinul statului, care le va pune la dispoziţie m aterialul necesar şi
asistenţă tehnică la executarea lucrărilor (art. 87).

128. Folosirea temporară sau definitivă a terenurilor în alte scopuri decât


producţia agricolă şi silvică. Ca principiu, am plasarea noilor construcţii de orice
fel se face în intravilanul localităţilor, cu excepţia acelora care, prin natura lor, pot
genera efecte poluante factorilor de m ediu, care pot fi am plasate în extravilan
(art. 91 din Legea nr. 18/1991).
Scoaterea definitivă a terenurilor din circuitul agricol şi silvic se face, la propu­
nerea consiliilor locale, prin ordin a l directorului D ire cţiei A gricole ş i de D ezvoltare
Rurală, cu avizul m inisterului de resort. Dacă aceeaşi operaţiune priveşte terenuri si­
tuate în extravilanul localităţilor, solicitantul, persoană fizică sau juridică, va p lă ti o
taxă, care serveşte la alim entarea Fondului de am eliorare a fondului funciar (art. 92).
Nu se datorează această taxă în ipoteza scoaterii definitive din circuitul agricol şi
silvic a unor terenuri care se folosesc pentru realizarea de construcţii ce deservesc
activităţile agricole şi silvice sau se reconstituie sate ori cătune dem olate.
Folosirea definitivă sau tem porară a terenurilor agricole, în alte scopuri decât
producţia agricolă, se aprobă de organele agricole judeţene, de m inisterul de spe­
cialitate sau de G uvern, în funcţie de întinderea terenului astfel utilizat (art. 94).
Pentru scoaterea tem porară a terenurilor din producţia agricolă şi silvică, titula­
rul aprobării trebuie să depună o garanţie în bani egală cu taxa de scoatere defi­
nitivă a terenurilor din producţia agricolă, care i se restituie, cu dobândă, în m ăsura
în care execută toate lucrările necesare redării lor pentru producţia agricolă. Dacă
beneficiarul nu execută aceste lucrări, ele vor fi efectuate de către organele spe­
cializate, cu reţinerea cheltuielilor din garanţia depusă (art. 93).
De asem enea, legea dispune că titularii lucrărilor de investiţii sau de producţie
care deţin terenuri pe care nu le mai folosesc în procesul de producţie, cum sunt
cele răm ase în urm a excavării de m aterii prim e - cărbune, argilă, pietriş - de la
sondele abandonate şi alte asem enea, sunt obligaţi să ia m ăsurile necesare de
am enajare şi nivelare, dându-le o folosinţă agricolă, iar dacă acest lucru nu este
posibil, o folosinţă piscicolă sau silvică, în term en de 2 ani de la încheierea proce­
sului de producţie (art. 101).129

129. Organizarea şi amenajarea teritoriului agricol. Potrivit art. 104 din Le­
gea fondului funciar nr. 18/1991, aceste operaţiuni au în vedere crearea condiţiilor
pentru o mai bună folosire a terenurilor în scopul producţiei agricole şi se execută
pe bază de studii şi de proiecte, la cererea proprietarilor, urm ărindu-se:
118 D re p tu rile re ale p rin cip a le

a) corelarea dezvoltării agricole din zonă cu celelalte a ctivită ţi econom ice şi


sociale, prin stabilirea de m ăsuri care să conducă la creşterea producţiei agricole,
în ansam blul teritoriului;
b) gruparea prin com asare a terenurilor pe proprietari şi destinaţii, în conco r­
danţă cu structurile de proprietate şi cu form ele de cultivare a păm ântului în urm a
asocierilor, stabilirea perim etrului fiecărei proprietăţi, com asând terenurile dispersa­
te şi rectificând hotarele neraţional am plasate;
c) elaborarea de studii ş i proiecte de organizare ş i de funcţionare a exploataţi-
ilo r a grico le*11;
d) stabilirea reţe lei de drum uri agricole, com pletarea reţelei de bunuri de interes
general, integrate în organizarea şi în am eliorarea teritoriului, în scopul efectuării
transportului, producţiei şi accesului m aşinilor agricole necesare procesului de
producţie.
Legea fondului funciar prevede că studiile şi proiectele de organizare şi de
am enajare a teritoriului agricol se elaborează de unităţile centrale sau judeţene de
specialitate şi se supun discuţiei p ro p rietarilor de terenuri din zona interesată. în
cazul adoptării lor cu m ajoritatea de voturi a proprietarilor care deţin 2/3 din supra­
faţă şi al aprobării de către organele agricole judeţene, aplicarea m ăsurilor şi a
lucrărilor prevăzute în proiecte devin obligatorii pentru toţi proprietarii (art. 105).

§6.jCirculaţia juridică a terenurilor


130. Precizări prealabile. Sub regim ul Codului civil rom ân de la 1864, în pre-
zent abrogat, nu au existat dispoziţii speciale privitoare la circulaţia terenurilor pro­
prietate privată.
A ceasta înseam nă că aveau a fi aplicate principiile generale înscrise în diverse­
le sale texte. Astfel, art. 475 dispunea că oricine poate dispune liber de bunurile ce
sunt ale lui, cu m odificările stabilite de lege.
O norm ă generală era cuprinsă în art. 971 fostul C. civ., care prevedea că, în
contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii sau a unui alt drept real, p ro p rie ta ­
tea sau dreptul se transm ite prin efectul consim ţăm ântului părţilor. Prin aplicarea
acestui lucru în privinţa contractului de vânzare-cum părare, art. 1295 fostul C. civ.
prevedea că vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este străm utată la
cum părător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi
asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi num ărat.
T oate aceste dispoziţii au condus la concluzia că, sub im periul fostului Cod civil,
prin cip iu l consensualism ului a cte lo r ju rid ice se aplica şi în privinţa înstrăinărilor de
terenuri, cu excepţia înstrăinărilor făcute prin donaţii sau testam ente şi cu privire la
constituirea de ipoteci, când condiţiile de form ă erau cerute a d validitatem .

J 3 1 . Sub regim ul totalitar din Rom ânia, în perioada 1947-1989, prin diverse
acte norm ative adoptate succesiv, s-a instituit un control adm inistrativ prealabil al
înstrăinărilor tutu ror categoriilor de terenuri şi s-a im pus condiţia form ei autentice a
actului de înstrăinare. 1

[1] A se vedea şi O .U.G . nr. 108/2001 privind exploataţiile agricole, astfel cum a fost apro­
bată cu m odificări şi com pletări prin Legea nr. 166 din 10 aprilie 2002.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 119

Mai târziu, în anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistem atizarea
teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale, precum şi Legea nr. 59 privitoare la
fondul funciar, prin care practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general,
singura lor m odalitate de dobândire recunoscută fiind m oştenirea legală.
Mai mult, în caz de înstrăinare a construcţiei, terenul aferent acesteia trecea
ope legis în proprietatea statului, iar dobânditorul construcţiei dobândea terenul pe
care era situată în folosinţă, pe durata existenţei acesteia, în lim itele stabilite prin
detaliile de sistem atizare, lim ite care nu puteau excede 250 m p[1].
S-a considerat, sub im periul acestor legi, că, din m om ent ce înstrăinarea tere­
nurilor poate fi făcută num ai prin m oştenire legală, ele nu se puteau dobândi prin
testam ent sau prin uzucapiune şi nici nu se puteau constitui dezm em brăm inte asu­
pra lor, cu excepţia unor situaţii speciale de constituire a dreptului de superficie1[2]34.

132. Im ediat după decem brie 1989, prin D ecretul-lege nr. 1/1989 a fost abroga­
tă Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dis­
poziţii restrictive în m aterie, printre care şi art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea
ce a im pus revenirea la principiul consensualism ului cu privire la înstrăinările de te ­
renuri, m enţinându-se totuşi unele restricţii pentru circulaţia terenurilor din localită­
ţile prevăzute de Decretul nr. 144/1958, anum e, în principiu, localităţi urbane131,
abrogat expres prin Legea nr. 50/1991. M enţionăm că în mod tranzitoriu a fost
adoptată Leaea nr. 9/1990 privind interzicerea tem porară a înstrăinărilor de tere­
nuri între vii , care, prin art. 1 alin. (1), a interzis înstrăinarea, prin acte juridice între
vii, a terenurilor de orice fel, situate înăuntrul sau în afara localităţilor, până la
adoptarea noilor reglem entări ale fondului funciar. Prin excepţie, legea perm itea
înstrăinarea terenurilor aferente construcţiilor care făceau obiectul unor acte trans-
lative de proprietate - inclusiv curtea - în suprafaţă de cel m ult 1000 mp.
Ulterior, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011, regi­
mul juridic al circulaţiei terenurilor a fost reglem entat prin mai m ulte acte norm ative
succesive, în prezent abrogate unele prin altele, iar ultim ul în m aterie - Titlul X din
Legea nr. 247/2005 - abrogat expres prin Legea nr. 71/2011. Totuşi, ni se pare
utilă o evocare succintă a acestor dispoziţii, fie num ai şi prin raportarea la principiul
tem pus regit acturrr, efectele juridice ale actelor de dobândire ori înstrăinare a te re ­
nurilor s-au produs sub regim ul acelor acte norm ative şi nu arareori ele pot fi invo­
cate în prezent.

[1) Este raţiunea pentru care actualul art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 dispune că
terenurile atribuite în folosinţă, pe durata existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca
efect al preluării terenu rilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea
nr. 58/1974 cu privire la sistem atizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale, trec în
proprietatea actualilo r titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor.
12! Pentru regim ul juridic al terenu rilor în perioada am intită, a se vedea C. B îr s a n , R egi­
m ul ju rid ic a l b u n u rilo r im obile, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1983; C. S tă te s c u , C. B îr s a n , op.
cit., p. 158 şi urm.
[3] Pentru am ănunte privitoare la consecinţele abrogării actelor norm ative m enţionate, a
se vedea C. B îr s a n , V. S to ic a , Evoluţia legislaţiei p rivin d circulaţia im obilelor, în Dreptul
nr. 6/1990, p. 45-49; D. C hirică , Consecinţele m odificărilor legislative post-revoluţionare asu­
pra circulaţiei im obilelor proprietate particulară, în Dreptul nr. 6/1999, p. 25-27; E. C helar u ,
C irculaţia ju rid ică a terenurilor, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1999, p. 37-45.
[4] Publicată în M. Of. nr. 95 din 1 septem brie 1990, apoi abrogată prin Legea nr. 18/1991.
120 D re p tu rile re ale p rin cip a le

133. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991.
Noua Lege a fondului funciar, intrată în vigoare la 20 februarie 1991, republicată la 5
ianuarie 1998, a liberalizat, în anum ite condiţii, circulaţia juridică a terenurilor prin
instituirea urm ătoarelor principii (art. 66-73)t1]:
- terenurile de orice fel au fost introduse în circuitul civil general, fiind consacrat
principiul liberei lor circulaţii;
- înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face num ai cu res­
pectarea form ei autentice a actului;
- se instituia interdicţia dobândirii în proprietate privată, prin acte juridice între
vii, a unor suprafeţe mai m ari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de fam ilie,
sub sancţiunea nulităţii absolute, totală sau parţială, după caz, a actului de în stră i­
nare;
- înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face
num ai cu respectarea unui drept de preem pţiune, recunoscut anum itor categorii de
persoane fizice sau juridice;
- insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepţia cazurilor prevăzu­
te de lege.

134. Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaţia juridică a terenurilor. Un alt


m om ent în evoluţia reglem entărilor în m aterie a fost dat de această lege, în prezent,
cum am mai spus, abrogată expres prin Legea nr. 247/2005. Legea nr. 54/1998 a
abrogat expres dispoziţiile în m aterie cuprinse în Capitolul V din Legea fondului fun­
ciar, pe care, în linii mari, le prelua, adăugând însă elem ente noi, de natură să libe­
ralizeze aproape total circulaţia juridică a terenurilor proprietate privată, devenite, pe
tem eiul prevederilor ei, alienabile, sesizabile şi prescriptibile a c h iz iţ ii.

. 135. Domeniul de aplicare a Legii nr. 54/1998. A ceasta privea terenurile ş i


persoan ele cărora li se aplicau dispoziţiile legii.
Cu privire la terenuri, potrivit art. 1, terenurile proprietate privată, indiferent de
titularul lor, erau declarate că sunt ş i răm ân în circuitul civil, puteau fi înstrăinate
sau dobândite în condiţiile pe care legea le stabilea.
Legea interzicea, sub sancţiunea nulităţii absolute, înstrăinările, sub orice for­
mă, ale tere nurilo r cu privire la titlul cărora există litigii la instanţele judecătoreşti,
pe tot tim pul so luţionă rii lo r (art. 15).
De asem enea, legea preciza că dispoziţiile ei se întregesc cu prevederile gene­
rale ale legislaţiei civile, în m ăsura în care nu contravin norm elor pe care ea le
im pune (art. 18).
Toate acestea ne-au condus la concluzia că, sub regim ul dispoziţiilor acestei
legi, terenurile proprietate privată de orice fel, agricole ori neagricole, situate în
intravilan sau în extravilan, erau în circuitul civil g e n e r a i. *2

111 A se vedea L. P o p , op. cit., p. 123-134; E. C h e lar u , op. cit. (1999), p. 48-112;
M. N ic o lae , Legea nr. 54 p riv in d circulaţia ju rid ică a terenurilor, în Dreptul nr. 8/1998, p. 3 şi
urm.
[2) A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 4.
[3! A se vedea C. B îr s a n , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureşti,
2001, p. 153.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 121

C hiar sub regim ul Legii nr. 54/1998, nu se aflau în circuitul civil terenurile p ro ­
prietate publică a sta tu lu i sau a unită ţilor adm inistrativ-teritoriale, afară de ipoteza
în care, prin dezafectare din dom eniul public, intră în proprietatea privată a aceloraşi
subiecte, cu regim ul juridic corespunzător [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991,
republicată].
în privinţa persoanelor, Legea nr. 54/1998, în acord cu dispoziţiile cuprinse în
art. 41 alin. (2) teza a ll-a din C onstituţia originară din anul 1991, interzicea cetăţe­
nilor străini şi apatrizilor să dobândească terenuri în proprietate în Rom ânia. Aceeaşi
interdicţie se aplica şi în privinţa persoanelor juridice străine [art. 3 alin. (1)m şi (3)].
Aşadar, puteau dobândi terenuri în proprietate privată urm ătoarele categorii de
subiecte de drept*[2]:
a) persoan ele fizice care au cetăţenia rom ână, indiferent de dom iciliul lor, în
ţară sau în străinătate. în privinţa persoanelor fizice rom âne cu dom iciliul în străi­
nătate, legea dispunea expres că acestea pot dobândi terenuri de orice fel în Ro­
m ânia, prin acte juridice între vii sau prin m oştenire. Deşi legea nu se referea şi la
uzucapiune, am considerat că ea putea fi invocată şi de aceste persoane ca mod
de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor în Rom ânia, dacă sunt îndeplinite
condiţiile prevăzute de lege[3];
b) persoan ele ju rid ice rom âne, cu respectarea principiului specialităţii capacităţii
lor de folosinţă. într-adevăr, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 prevede că tere­
nurile pot face obiectul dreptului de proprietate privată sau al altor drepturi reale,
având ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparţine dom eniului public sau
dom eniului privat.
Potrivit art. 225 NCC, este persoană juridică de naţionalitate rom ână orice per­
soană ju ridică ce îşi are sediul în Rom ânia.
R eam intim că în categoria persoanelor juridice titulare ale dreptului de proprie­
tate privată asupra terenurilor intră şi statul şi unităţile adm inistrativ-teritoriale, iar
obiectul dreptului este dat de terenurile din dom eniul p rivat al acestora, supuse regi­
mului de drept com un (art. 6 din Legea nr. 18/1991, art. 121 din Legea nr. 215/2001,
art. 553 NCC);
c) în sfârşit, precizăm că, şi sub regim ul Legii nr. 54/1998, societăţile com erciale
rom âne cu capital integral sau parţial străin puteau deţine în proprietate terenuri în
Rom ânia, ca persoane ju ridice rom âne.
Prin excepţie, nu aveau capacitatea de a dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor nu num ai apatrizii, cetăţenii străini şi persoanele juridice străine, ci şi
m em brii unei familii, astfel cum aceştia erau luaţi în considerare în art. 2 alin. (2)

11] Prin D ecizia nr. 408/2004 (M. Of. nr. 1054 din 15 noiem brie 2004), C urtea C onstituţio­
nală a constatat că, în urm a m odificărilor intervenite prin revizuirea C onstituţiei în privinţa
dobândirii dreptului de proprietate privată de către cetăţenii străini şi apatrizi, prevederile
art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenu rilor nu mai sunt în
vigoare, în m ăsura în care interdicţia de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor
operează şi în cazul cetăţenilor străini şi apatrizilor care îndeplinesc condiţiile prevăzute de
noua norm ă constituţională.
[2] A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 5-6.
[3] A se vedea C. B îr s a n , op. cit. (2001), p. 153; am intim că posesia se poate exercita şi
corpore alieno, ceea ce constituie un suport juridic pentru afirm aţia noastră, chiar dacă
persoana se află în străinătate.
12 2 D re p tu rile reale p rin cip a le

din Legea nr. 54/1998, potrivit cărora, în cazul dobândirii prin acte juridice între vii,
proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echi­
valent arabil, de familie, prin fam ilie înţelegându-se, în sensul legii discutate, soţii şi
copiii necăsătoriţi, indiferent de vârstă, dacă gospodăresc cu părinţii lor. încălcarea
acestei dispoziţii se sancţiona cu reducţiunea actului ju ridic până la lim ita legală de
200 de ha[1].

Principiile regimului juridic al circulaţiei terenurilor instituite prin Le­


gea nr. 54/1998. Legea instituia mai m ulte principii care precizau cadrul juridic
privitor la circulaţia terenurilor în Rom ânia.
Un prim principiu l-am am intit deja: toate terenurile de orice fel, proprietate p ri­
vată, oriunde a r fi situate, su n t ş i răm ân în circuitul civil.
Altfel spus, Legea nr. 54/1998 a reintrodus regula liberei circulaţii ju rid ice a te­
renurilor, potrivit cu care terenurile aflate în circuitul civil puteau fi înstrăinate şi/sau
dobândite liber, prin oricare dintre m odurile prevăzute de lege, acte ju ridice sau
fapte ju ridice stricto sensiJ2].
Un al doilea principiu instituit de Legea nr. 54/1998 era acela potrivit căruia
înstrăinarea şi dobândirea terenurilor de orice fel prin acte juridice între vii trebuia
să fie făcute p rin încheierea actulu i în form ă autentică [art. 2 alin. (1)]. Aşadar,
form a autentică a actului de înstrăinare şi/sau dobândire era creată a d validitatem .
Pentru transm isiunile prin acte juridice m orţiş causa nu se cerea form a autenti­
că a actului, ci aveau a se aplica regulile dreptului succesoral.
De asem enea, din m om ent ce legea vorbea despre înstrăinarea terenurilor care
era supusă condiţiei form ei autentice a actului prin care aceasta se realiza, co n ­
stituirea de drepturi reale, dezm em brăm inte ale proprietăţii, era supusă principiului
consensualism ului actelor juridice.
Un al treilea principiu era înscris în art. 5 din lege, care dispunea că „înstrăina­
rea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea
dreptului de preem ţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor”'*234' (s.n.,
C.B.).
Dreptul de preem pţiune opera nu m a i în privinţa tere nurilo r situate în extravilan.
A rticolul 4 din lege dispunea că „înstrăinarea terenurilor agricole situate în intravi­
lan este liberă” , fără respectarea vreunui drept de preem pţiune.
Scopul instituirii dreptului de preem pţiune, în ordinea prevăzută de lege, este
acela al evitării îm părţirii excesive a proprietăţilor funciare şi favorizarea, pe cât po ­
sibil, a concentrării lor, pentru o mai bună punere în valoare a terenurilor agricole14'.
N eexercitarea dreptului de preem pţiune în term enul prevăzut de lege, după
afişarea ofertei de vânzare, conducea la stingerea lui. încheierea unui contract de

111 Precizăm că suprafaţa ce putea fi dobândită în reglem entarea cuprinsă în Legea


nr. 18/1998 era de 100 ha, iar sancţiunea adecvată şi precisă era nulitatea absolută a ac­
tului, parţială sau totală, după caz.
[2] M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 8.
[3] Pentru a evita orice confuzie, subliniem că Legea arendării nr. 16/1994 (M. Of. nr. 91
din 7 aprilie 1994) a fost abroga tă expres prin dispoziţiile art. 230 lit. r) din Legea nr. 71/2011
privind punerea în aplicare a noului Cod civil.
[4] A se vedea E. C h elar u , D reptul de p reem ţiune reglem entat de Legea nr. 54/1998, în
Dreptul nr. 8/1998, p. 19 şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 123

vânzare a unui teren agricol situat în extravilan, cu nerespectarea dreptulu i de


preem pţiune, se sancţiona cu nulitatea relativă a actului, cu regim ul juridic specific
acesteia: posibilitatea invocării ei de către titularii dreptului sau de avânzii lor cau­
ză, prescriptibilitatea acţiunii în term enul general de prescripţie de 3 ani, care în ­
cepea să curgă de la data când cel îndreptăţit a cunoscut ori trebuia să cunoască
încheierea contractului de vânzare prin care i s-a nesocotit dreptul, terţ faţă de
contractul încheiat cu nesocotirea dreptului său[1], şi posibilitatea confirm ării actului,
expres sau tacit.

1 3 7 .jn sfârşit, în caz de nerespectare a dispoziţiilor sale, Legea nr. 54/1998


instituia două sancţiuni: una cunoscută, anum e nulitatea, cealaltă însă a constituit
o inovaţie a acestei legi, anum e reducţiunea.
Am arătat mai sus că nerespectarea dreptului de preem pţiune era sancţionată
cu nulitatea relativă a actulu i de înstrăinare.
N ulitatea absolută, sancţiune m ult mai energică, cu regim ul ju ridic ce îi este
specific, se aplica în cazul nerespectării unor dispoziţii de ordine publică cuprinse
în Legea nr. 54/1998. A cestea erau:
- nerespectarea form ei autentice a actului de înstrăinare în cazul înstrăinării
prin acte între vii a terenurilor de orice fel, proprietate privată, situate în intravilan
sau în extravilan [art. 14 alin. (1) din lege];
- dobândirea unor terenuri de către persoanele fizice străine sau de către per­
soanele ju ridice străine care nu au calitatea de investitori în Rom ânia;
- nerespectarea interdicţiei tem porare de înstrăinare a terenurilor cu privire la
care există litigii pe rolurile instanţelor de judecată [art. 15 alin. (2)];
- nerespectarea form ei autentice a contractului de schim b de terenuri între per­
soanele fizice, între persoanele juridice de drept privat sau între acestea din urm ă
şi persoanele fizice [art. 12 alin. (2)]. Legea a înţeles să prevadă expres sancţiunea
nulităţii absolute a actului pentru această operaţiune care s-ar fi încheiat altfel
decât în form ă autentică, deşi şi schim bul de terenuri este un act de înstrăinare
între vii ce cădea sub incidenţa art. 2 alin. (1) şi a art. 14 alin. (1).
C ât priveşte reducţiunea, ea consta în desfiinţarea totală sau parţială a actului
juridic între vii încheiat cu nesocotirea interdicţiei de a dobândi o proprietate fun­
ciară mai m are de 200 ha teren agricol în echivalent arabil de fam ilie, prin fam ilie
înţelegându-se, în acest caz, soţul, soţia şi copiii care gospodăresc îm preună cu
părinţii lor [art. 2 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 54/1998].
A ceastă noţiune nu avea însă a fi confundată cu reducţiunea liberalităţilor exce­
sive, specifică dreptului succesoral, care îşi are cu totul alt dom eniu de aplicare.
în realitate, având în vedere scopul ei, anum e lim itarea suprafeţei ce poate fi
dobândită de o fam ilie, în sensul Legii nr. 54/1998, la 200 ha, dar num ai prin acte
juridice între vii, nu şi prin acte juridice pentru cauză de m oarte, am considerat că
această sancţiune astfel denum ită reprezintă num ai o exprim are nedibace a legiui­
torului, care a avut în vedere nulitatea absolută a actului încheiat cu nerespectarea
condiţiilor im puse de lege. De altfel, regim ul ju ridic al „reducţiunii” , prevăzută de 1

111 A şa fiind, din m om ent ce pentru el contractul este un fapt juridic, consecinţele vor fi
im portante şi din punctul de vedere al probei, anum e va putea dovedi contractul încheiat
prin nerespectarea dreptu rilor sale cu orice m ijloc de probă.
124 D re p tu rile re ale p rin cip a le

art. 2 alin. (3) din lege, nu putea fi altul decât al nulităţii absolute, pentru că norm a
încălcată apărea ca fiind de ordine publică111.

138. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005.
în esenţă, acest regim era dat de dispoziţiile cuprinse în Titlul X al Legii nr. 247/2005,
intitulat „C irculaţia ju ridică a terenuriloi” . Intr-adevăr, abrogând expres şi în întregim e
Legea nr. 54/1998, prin dispoziţiile titlului am intit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit
un regim ju rid ic a l circulaţiei terenurilor în dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat în
două principii esenţiale, pe care le vom prezenta în cele ce urm ează.
Un prim principiu este acela că toate terenurile proprietate privată erau considera­
te a fi în circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia ş i titularul lor, sunt şi rămân în
circuitul civil; ele puteau fi înstrăinate şi dobândite în m od liber, prin oricare dintre
m odurile drepturilor reale prevăzute de lege, cu respectarea unor dispoziţii înscrise
în cuprinsul aceluiaşi titlu al Legii nr. 247/2005. Prin această prevedere s-a ajuns,
practic, după m ultă vrem e, la unificarea regim ului circulaţiei terenurilor, fără a se face
vreo deosebire după destinaţia sau locul în care ele sunt situate; terenuri agricole,
terenuri construibile sau cu o altă destinaţie, situate în intravilanul sau extravilanul
localităţilor, terenuri cu destinaţie forestieră, păşuni de orice categorie etc., iar în ­
străinarea şi dobândirea lor se puteau face prin oricare dintre m odurile care erau
prevăzute de art. 644-645 fostul C. civ. sau de alte dispoziţii legale. De asem enea,
din m om ent ce toate terenurile erau în circuitu l civil, aceasta însem na că ele pu­
teau form a nu num ai obiect al unor transm isiuni prin acte între vii ori prin acte pentru
cauză de m oarte, ci şi obiect a l constituirii dezm em brăm intelor dreptului de p ro ­
prietate ce erau reglem entate de legislaţia noastră civilă121 aplicabilă sub regimul fos­
tului Cod civil şi care au rămas, în esenţă, aceleaşi şi sub regim ul noului cod.
S-a observat131 însă că instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea u no r
excepţii prevăzute prin acte norm ative speciale, cum ar fi interdicţia înstrăinării te ­
renurilor ce au făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în condiţiile art. 19
alin. (1), art. 21 şi art. 43 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republi­
cată, interdicţie instituită prin dispoziţiile art. 32 din această lege[4]. De asem enea,
acest principiu nu era infirm at nici de indisponibilizarea tem porară a terenurilor
supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de proprietate privată în tem eiul
legilor funciare, pe durata existenţei unui litigiu în cadrul unei asem enea proceduri.
însă, cu excepţia unui asem enea litigiu, existenţa altor litigii de altă natură privi­
toare la un teren cu sau fără construcţii nu îm piedica înstrăinarea acestuia şi nici
constituirea altor drepturi reale sau de creanţă asupra unor astfel de terenuri, după
caz (art. 4 din Titlul X al Legii nr. 247/2005).
Precizăm însă că, aşa cum am arătat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X
din Legea nr. 247/2005, dispoziţiile legale ce instituiau aceste excepţii, la rândul
lor, au fost abrogate expres prin Legea nr. 71/2011.

111 în acelaşi sens, a se vedea M. N ic o lae , Ioc. cit., p. 16.


l2] A se vedea şi E. C h e lar u , op. cit., p. 144.
[3] Ibidem.
[4) Pentru analiza acestei interdicţii, a se vedea L. P o p , L.M. H ar o sa , op. cit., p. 151 şi urm.
IV. D re p tu l d e p ro p rie ta te p riva tă 125

Al doilea principiu instituit prin reglem entările discutate privea form a a cte lo r de
înstrăinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte
juridice între vii. Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu
sau fără construcţii, situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor, indiferent de
destinaţia sau de întinderea lor, puteau fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice
între vii încheiate în form ă autentică; sancţiunea nerespectării acestei condiţii era
prevăzută expres de acelaşi text: nulitatea absolută a actului. Aşadar, condiţia în­
cheierii unui act de înstrăinare de terenuri în form ă autentică era im pusă pentru în ­
săşi validitatea actului (a d validitatem ). De asem enea, spre deosebire de regle­
m entarea anterioară a form ei actelor de înstrăinare a terenurilor prevăzută de Le­
gea nr. 54/1998, care im punea form a autentică num ai pentru actele juridice prin
care se transm itea dreptul de proprietate, nu şi pentru cele prin care se constituiau
dezm em brăm inte ale dreptului de proprietate privitoare la terenuri, reglem entarea
cuprinsă în Legea nr. 247/2005 instituia, în m o d expres, sub aceeaşi sancţiune -
nulitatea absolută a actului - , condiţia form ei autentice a d validitatem şi în privinţa
constituirii, prin acte juridice între vii, a drepturilor reale dezm em brăm inte ale drep­
tului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilită
prin fapta om ului, dreptul de superficie, repetăm , reglem entate sub regim ul fostului
Cod civil.
Cu privire la această dispoziţie, în literatura juridică s-a observat în m od perti­
nent că redactarea textului era deficitară, deoarece el se referea în m od expres la
obligaţia încheierii în form ă autentică num ai a a ctulu i de constituire a unui drept
real, dezm em brăm ânt al dreptului de proprietate privitor la terenuri, nu şi la înstrăi­
narea unor asem enea drepturi reale deja constituite sub im periul vechilor regle­
m entări11'. De asem enea, s-a apreciat că această obligaţie „constituia un regres” de
natură să creeze mari dificultăţi în practică, mai ales în situaţiile în care proprietarul
unui teren a consim ţit ca o altă persoană să construiască pe terenul său ori în
ipoteza în care am bii soţi ridică îm preună o construcţie pe terenul proprietatea
exclusivă a unuia dintre ei, ştiut fiind că, până la adoptarea acestei reglem entări, în
general, literatura şi practica judiciară au recunoscut în favoarea constructorului
neproprietar al terenului dobândirea unui drept de superficie asupra acelui tere n[2).
Este posibil însă ca părţile să fi încheiat un antecontract prin care să se oblige
la încheierea în viito r a unui contract de înstrăinare a unui teren. O ricare i-ar fi fost
denum irea acestui antecontract utilizată în practică de părţi - prom isiune de
vânzare-cum părare, contract provizoriu, contract prealabil, precontract etc. - , el nu
era tran slativ de pro p rie ta te ; pe tem eiul lui, nu putea opera transm isiunea dreptului
de proprietate sau constituirea unui dezm em brăm ânt al unui asem enea drept.
Altfel spus, el nu privea îndeplinirea unei obligaţii de a da, ci a unei obligaţii de a
face: încheierea în viitor a unui contract valabil. Teoria antecontractului în m ateria
transm isiunilor im obiliare a avut o largă aplicaţie în practica noastră judiciară încă
din m om entul instituirii unor dispoziţii legale restrictive în m aterie, iar aplicaţiile sale
practice au form at obiectul unor tem einice analize în literatura noastră ju rid ică 131.*12

111 Idem, p. 156.


121 A se vedea E. C h elar u , op. cit., p. 145.
[3] Cu privire la analiza antecontractului de înstrăinare a terenurilor şi la literatura juridică
în m aterie, a se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 146 şi urm.
126 D re p tu rile re ale p rin cip a le

Această teorie a putut fi aplicată şi în privinţa regim ului circulaţiei terenurilor instituit
prin dispoziţiile Legii nr. 247/2005. într-adevăr, art. 5 alin. (2) din Titlul X din aceas­
tă lege dispunea că, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract de înstrăi­
nare privito r la un teren, cu sau fără construcţii, una dintre p ă rţi refuză să încheie
contractul valabil de înstrăinare în form ă autentică, partea care şi-a îndeplinit obli­
gaţiile sale va putea sesiza instanţa com petentă, care va pronunţa o hotărâre ce va
ţine loc de contract. Aşadar, în condiţiile prevăzute de text, consim ţăm ântul părţii în
culpă în executarea obligaţiilor ce îi revin din antecontractul încheiat de părţi, esen­
ţial, din acest punct de vedere, fiind faptul ca cealaltă parte care solicita pronunţa­
rea unei hotărâri judecătoreşti să îşi fi executat propria-i obligaţie, va fi suplin it prin
acea hotărâre pronunţată de instanţa de ju d e ca tă [1].
în orice caz, este de reţinut că nicio altă condiţie privitoare la înstrăinarea tere­
nurilor prin acte între vii, cum ar fi condiţia de întindere a suprafeţei dobândite sau
aceea a unei autorizări adm inistrative prealabile, nu m a i era im pusă de reglem en­
tările prezentate.

139. Regimul juridic actual al circulaţiei terenurilor. Pentru raţiuni asupra


căTonThu vom stărui în cele ce urm ează, atât în perioada totalitară, cât şi după
evoluţiile politice de după 1989, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil rom ân
la 1 octom brie 2011, regim ul juridic al im obilelor era reglem entat de acte norm ative
distincte: unele se refereau la terenuri, cu sau fără construcţii, altele la terenurile
agricole - cum a fost, bunăoară, Decretul nr. 151/1950 privitor la circulaţia tere nuri­
lor agricole; aceasta, cel puţin până la scoaterea, practic, din circuitul civil a tere­
nurilor de orice fel prin Legea nr. 59/1974. Am arătat că, după 1990, terenurile au
fost reintroduse, în anum ite condiţii, în circuitul civil general, Legea nr. 247/2005
instituind chiar un regim juridic unitar al circulaţiei juridice a tuturor categoriilor de
terenuri. Totuşi, şi sub im periul acestei legi, până la intrarea în vigoare a noului
Cod civil, vorbeam în mod distinct de regim ul juridic al circulaţiei construcţiilor şi de
cel al circulaţiei terenurilor.
Or, noul Cod civil instituie, după m ulţi ani, un regim ju rid ic unita r a l circulaţiei
im obile lor în dreptul nostru civil, fără a mai face vreo distincţie între terenuri şi con­
strucţii, chiar dacă, în privinţa terenurilor, prevede şi unele reglem entări speciale ce
ţin de categoria acestora, fără a deroga însă de la principiile generale ce guvernea­
ză m ateria discutată. Aşadar, în cele ce urm ează nu vom face altceva decât să
reluăm pe scurt principiile generale pe care le-am evidenţiat atunci când am evocat
regim ul juridic actual al circulaţiei construcţiilor, însă cu folosirea unei term inologii
unitare, respectiv cea utilizată de noul Cod civil - im obilele aflate în circuitu l civil
general. într-adevăr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziţii legale con­
trare, drepturile reale asupra im o b ile lo r cuprinse în cartea funciară se dobândesc,
a tât între părţi, cât ş i faţă de terţi, num ai prin înscrierea lo r în cartea funciară, pe
baza actului sau faptului juridic în sens restrâns care a justificat înscrierea; de
asem enea, art. 886 NCC dispune că m odificarea unui drept real im obiliar se face
potrivit regulilor aplicabile dobândirii sau stingerii de drepturi reale, dacă prin lege
nu se dispune altfel. în acelaşi tim p, potrivit art. 888 NCC, înscrierea în cartea

[1) Pentru condiţiile de aplicare a textului art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, a se
vedea, pe larg, E. C h elar u , op. cit., p. 147 şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 127

funciară a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri im obile se efec­


tuează în baza înscrisului autentic notarial, a unei hotărâri ju decătoreşti răm ase
definitivă, a certificatului de m oştenitor ori în baza unui act em is de autorităţile
adm inistrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. De asem enea, ream intim
şi dispoziţiile art. 1244 NCC, care prevăd că, în afara cazurilor prevăzute de lege,
convenţiile constitutive sau translative de drepturi reale ce urm ează a fi înscrise în
cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii
absolute a a ctu lu i prin care se realizează aceste operaţiuni juridice.
Aşadar, în prezent, în dreptul civil român, transm iterea dreptului de proprietate
asupra bunurilor im obile ori constituirea de drepturi reale dezm em brăm inte ale
acestui drept privitoare la asem enea bunuri prin acte ju rid ice pot fi realizate num ai
prin încheierea a ctu lu i în form ă autentică şi înscrierea transm isiunii o ri a constituirii
dreptului în cartea funciară; am bele condiţii trebuie îndeplinite im perativ, sub sa n c­
ţiunea n ulităţii absolute a a ctulu i juridic-, transm iterea dreptului de proprietate, con­
stituirea oricărui alt drept real dezm em brăm ânt al proprietăţii vor opera, a tât între
părţi, cât şi faţă de terţi, în m om e ntu l înscrierii operaţiunii ju rid ice în cartea funciară.
Totuşi, regim ul juridic actual al circulaţiei bunurilor im obile în dreptul nostru civil
are a fi întregit cu dispoziţiile tranzitorii cuprinse în art. 56 din Legea nr. 71/2011,
potrivit cu care efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezm em brăm inte
ale proprietăţii ori m odificator al unui drept real im obiliar, astfel cum acesta este
reglem entat de art. 885 şi art. 886 NCC, anum e că el urm ează a se produce, atât
între părţi, cât şi faţă de terţi, num ai din m om entul înscrierii în cartea funciară, se
aplică num ai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate adm inis-
trativ-teritorială şi deschiderea, la cerere ori din oficiu, a cărţilor funciare pentru
im obilele respective, în conform itate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii
im obiliare nr. 7/1996, republicată, cu m odificările şi com pletările ulterioare.
Până la această dată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ori
a altor drepturi reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transm ise,
constituite ori m odificate în mod valabil, se face num ai p en tru a fi opozabile terţilor,
între părţi, aceste efecte se vor produce la m om entul încheierii a ctu lu i în form ă
a u t e n t ic i.

14(L Problema dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de


către cetăţenii străini, apatrizi şi de persoanele juridice străine. Am arătat mai
sus că, sub regim ul constituţional dat de C onstituţia originară din anul 1991, a fost
im pusă, prin dispoziţiile art. 41 alin. (2) teza a ll-a din legea fundam entală, in terdic­
ţia pentru cetăţenii străini şi apatrizi de a dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în Rom ânia. Această interdicţie a fost preluată şi de Legea nr. 54/1998

[1) Fără a intra în detalii, vom m enţiona doar că pentru anum ite înstrăinări de im obile
legea poate im pune şi alte condiţii; bunăoară, art. 1746 NCC reglem entează vânzarea tere­
n u rilo r forestiere şi dispune că terenurile din fondul forestier proprietate privată vor putea fi
vândute cu respectarea unui drept de preem pţiune, instituit, în ordine, în favoarea copro­
prietarilor asupra aceloraşi terenuri, respectiv a vecinilor; art. 1231 din Legea nr. 71/2011 de
punere în aplicare a noului Cod civil, astfel cum a fost introdus prin art. III pct. 18 din O .U.G .
nr. 79/2011, aproba tă cu m odificări şi com pletări prin Legea nr. 60/2012, precizează că
nu m a i vecinii care su n t p ro p rie ta ri de fond forestier beneficiază de acest drept de pre e m p ţiu ­
ne, nu ş i p ro p rie ta rii vecini de terenu ri agricole.
128 D re p tu rile reale p rin cip a le

privitoare la circulaţia ju ridică a terenurilor, în prezent abrogată, care dispunea în


art. 3 că cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine nu pot
dobândi terenuri în R om ânia prin acte juridice între vii sau pentru cauză de m oarte.
A fost astfel instituită pentru aceste subiecte de drept o incapacitate de a dobândi
dreptul de proprietate asupra terenurilor prin orice act juridic, fie el între vii sau pen­
tru cauză de m oarte, ori prin fapte juridice, cum sunt accesiunea şi uzucapiunea.
C onstituţia revizuită din anul 2003, precum şi acte norm ative subsecvente au
m odificat însă în chip esenţial reglem entarea m ateriei supuse discuţiei. Astfel, mai
întâi, în prezent, art. 44 alin. (2) teza a ll-a din C onstituţie dispune că cetăţenii
străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
num ai în condiţiile ce rezultă din aderarea Rom âniei la U niunea Europeană şi din
alte tratate internaţionale la care R om ânia este parte, pe bază de reciprocitate,
potrivit dispoziţiilor prevăzute de legea organică, precum şi prin m oştenire legală.
Se observă că noua prevedere constituţională nu mai form ulează neg ativ principiul
fundam ental în m aterie; ea pune accentul pe cazurile şi condiţiile în care aceste
persoane fizice p o t dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Sau, după
cum s-a spus în literatura juridică de specialitate, incapacitatea cetăţenilor străini şi
a apatrizilor de a dobândi acest drept a devenit relativă ş i p a rţia lâ i]. în orice caz,
din m om ent ce textul constituţional dispune că cetăţenii străini şi apatrizii pot
dobândi terenuri num ai p rin m oştenire legală, aceasta înseam nă că e i nu vor putea
dob ândi a stfe l de bun uri prin m oştenire testam entară.
Se poate însă afirm a că ei pot dobândi dezm em brăm inte ale dreptului de pro­
prietate asupra tere nurilo r12'.
M ergând însă mai departe cu analiza noastră, se im pune a am inti că, potrivit
dispoziţiilor art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în prezent abrogate, „cetăţenii
străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor în Rom ânia, în condiţiile prevăzute de legea specia­
lă” . Pe aceste baze a fost adoptată Legea nr. 312 din 10 noiem brie 2005 privind
dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii
străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele ju ridice străine131. A brogarea
Titlului X din Legea nr. 247/2005 nu pune în discuţie m enţinerea în vigoare a regle­
m entărilor introduse prin această lege specială. Potrivit art. 3 din acest act norm a­
tiv, cetăţenii unui stat m em bru al Uniunii Europene, apatrizii cu dom iciliul într-un
asem enea stat sau cu dom iciliul în Rom ânia, precum şi persoanele juridice străine
constituite în conform itate cu legislaţia naţională a unui stat m em bru al Uniunii p o t
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în a celeaşi co n d iţii prevăzute de
lege p en tru cetăţenii rom âni şi pen tru persoan ele ju rid ice rom âne. Aşadar, în pri­
vinţa dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în Rom ânia, textul evo­
cat asim ilează cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele ju ridice străine cu persoanele
fizice şi juridice rom âne. Această asim ilare nu s-a produs însă în m od autom at, ci
într-un term en diferenţiat, prevăzut de art. 4 şi art. 5 din Legea nr. 312/2005. Astfel,
potrivit art. 4, cetăţenii unui stat m em bru al Uniunii Europene, nerezidenţi în R o­
m ânia, apatrizii nerezidenţi în Rom ânia, dar având dom iciliul într-un stat m em bru al*12

111 A se vedea I. A d a m , op. cit., p. 148.


121 A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2009), p. 155.
l3) M. Of. nr. 1008 din 14 noiem brie 2005.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 129

Uniunii, precum şi persoanele juridice nerezidente în ţara noastră, dar constituite în


conform itate cu legislaţia naţională a unui stat m em bru al Uniunii, p o t dobândi
dreptul de proprietate asupra uno r terenuri p en tru „reşe dinţe se cun dare”, respectiv
„s e d ii secundarei', la îm plinirea a 5 a n i de la data ad e ră rii R o m ân iei la Uniunea
Europeană, adică la îm plinirea acestui term en ce a început să curgă de la data de
1 ianuarie 2007. De asem enea, art. 5 din lege dispune că aceleaşi categorii de
persoane - cetăţeni ai statelor m em bre şi apatrizi, dar cu dom iciliul într-un stat
m em bru al Uniunii sau în Rom ânia, precum şi persoanele juridice constituite în
conform itate cu legislaţia unui stat m em bru al Uniunii - p o t dob ândi dreptul de
proprietate asupra tere nurilo r agricole, p ă d u rilo r ş i asupra tere nurilo r forestiere la
îm plinirea unu i term en de 7 a n i de la data ade rării R o m ân iei la Uniunea E uropea­
nă, respectiv 1 ianuarie 2007. A ceste dispoziţii nu se aplică însă ferm ie rilor care
desfăşoară a ctivită ţi independente şi sunt, după caz, sau cetăţeni ai statelor m em ­
bre ale Uniunii ori apatrizi cu dom iciliul într-un asem enea stat ş i îşi stabilesc reşe­
dinţa în Rom ânia, sau sunt apa trizi cu dom iciliul în Rom ânia. A ceste categorii de
persoane dobândesc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi
terenurilor forestiere în aceleaşi cond iţii cu cele aplicabile ce tăţenilor rom âni, chiar
de la data aderării Rom âniei la U niunea Europeană [art. 5 alin. (2) şi (4) din lege].
Aceasta înseam nă că, de la data intrării în vigoare a noului Cod civil, aceste cate­
gorii de persoane vor putea dobândi terenurile respective num ai în condiţiile regle­
m entate de textele din noul cod aplicabile în m aterie, la fel ca şi cetăţenii rom âni:
form a autentică a actului şi înscrierea dobândirii în cartea funciară, după distincţiile
arătate mai sus privitoare la aplicarea în tim p a acestor dispoziţii. De asem enea,
art. 5 alin. (5) din Legea nr. 312/2005 dispune că aceste persoane nu pot schim ba
destinaţia tere nurilo r agricole, a pădurilor şi a terenurilor forestiere pe durata pe­
rioadei de tranziţie, care a început la data de 1 ianuarie 2007, data aderării R om â­
niei la U niunea Europeană.
N etăgăduit, dispoziţiile evocate au ca scop aplicarea în R om ânia a principiului
liberei circulaţii a tutu ror bunurilor şi serviciilor în cadrul Uniunii E uropene'11.
în sfârşit, art. 6 din Legea nr. 312/2005 dispune că ce tăţenii străini, a p a trizii ş i
persoan ele ju rid ice apa rţinâ nd state lor terţe vor putea dobândi drept de proprietate
asupra terenurilor în condiţiile ce vor fi reglem entate prin tratate internaţionale, pe
bază de reciprocitate; aceste persoane însă nu vor putea dobândi dreptul de pro­
prietate asupra terenurilor în condiţii mai favorabile decât cele aplicabile cetăţenilor
statelor m em bre ale Uniunii Europene şi persoanelor juridice constituie în conform i­
tate cu legislaţia naţională a unui asem enea stat.

§7. Regimul juridic al bunurilor din patrimoniul cultural naţional


141. C onsideraţii generale. O rice stat înţelege să protejeze de o m anieră mai
m ult sau mai puţin restrictivă anum ite bunuri care, indiferent în proprietatea cărui
subiect de drept se află - public sau privat - , constituie valori deosebite, m ărturie a
dezvoltării sale istorice, de m ulte ori contribuţii la crearea valorilor culturii universa­
le. Din păcate, R om ânia a reacţionat târziu la im perativul protecţiei valorilor sale

m A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2008), p. 157.


130 D re p tu rile reale p rin cip a le

culturale, iar atunci când a făcut-o, în anul 1974[1], reglem entarea în m aterie, pe
lângă norm e de protecţie a acestora, conţinea unele dispoziţii abuzive, specifice
unui stat totalitar.
Aceasta însă nu a justificat cu nimic, spunem noi, abrogarea im ediată ş i totală,
în m artie 1990, prin D ecretul Consiliului Frontului Salvării N aţionale nr. 90/1990, a
Legii nr. 63/1974 care reglem enta m ateria. Până în anul 1992, practic bunurile din
patrim oniul cultural al ţării au răm as fără niciun fel de protecţie, cu consecinţe care
nu ştim dacă vor putea fi cuantificate vreodată.

142. Reglementarea actuală este dispersată şi inegală. Este dispersată, pen­


tru că este cuprinsă în trei acte norm ative distincte, dintre care cel de-al treilea şi
ultim ul, până în prezent, abrogă unele dispoziţii din prim ele două.
Astfel, după cum se prevede chiar în prim ul său articol, până la adoptarea prin
lege a unor reglem entări speciale privind protejarea patrim oniului cultural naţional,
a fost adoptată O.G. nr. 27 din 26 august 1992 privind unele m ăsuri pentru protec­
ţia patrim oniului cultural naţional[2], definit de m anieră sum ară, instituind unele
obligaţii pentru deţinătorii unor asem enea bunuri şi prevăzând anum ite sancţiuni.
în acelaşi scop şi tot până la adoptarea unei reglem entări speciale în m aterie, în
anul 1994 G uvernul a adoptat O.G. nr. 68 din 26 august 1994[3], prin care sunt
com pletate prevederile ordonanţei anterioare.
R eglem entarea cuprinsă în acest act norm ativ este mai am plă şi mai precisă,
dar a răm as fragm entară.
în sfârşit, la 25 octom brie 2000, Parlam entul Rom âniei a adoptat Legea nr. 182
privitoare la protejarea patrim oniului cultural naţional mobil, care, într-adevăr, co n ­
ţine o reglem entare unitară, precisă şi detaliată, dar num ai a regim ului ju ridic al bu­
nurilor m obile ce fac parte din patrim oniul cultural naţional, dar, aşa cum rezultă şi
din titlul ei, legea lasă bunurile im obile din acelaşi patrim oniu reglem entării re­
gim ului lor prin ordonanţele am intite141.
T ehnica legislativă, în ansam blul ei, ni se pare defectuoasă. în ceea ce ne pri­
veşte, nu reuşim a vedea m otivele pentru care nu s-a adoptat o lege care să con­
ţină dispoziţii privitoare la regim ul ju rid ic a l tuturor bun urilor din p atrim oniul cultural,
m obile sau im obile.

143. Regimul bunurilor imobile din patrimoniul cultural naţional. Potrivit


art. 1 cffn O.G. nr. 68/1994, patrim oniul cultural naţional cuprinde bunurile m obile şi
im obile cu valoare deosebită, de interes public, m ărturii de neînlocuit ale potenţia-

111 A se vedea Legea nr. 63/1974 privitoare la ocrotirea patrim oniului cultural naţional al
R.S.R. (B. Of. nr. 137 din 2 noiem brie 1974), abrogată expres prin Decretul nr. 90 din 5
februarie 1990 al C onsiliului Frontului Salvării N aţionale privind înfiinţarea şi organizarea
C om isiei M uzeelor şi C olecţiilor (M. Of. nr. 20 din 6 februarie 1990), la rândul lui abrogat prin
O.G. nr. 68 din 26 august 1994.
l2] Publicată în M. Of. nr. 215 din 28 august 1992, aprobată prin Legea nr. 11/1994
(M. Of. nr. 65 din 14 m artie 1994).
l3j Publicată în M. Of. nr. 247 din 31 august 1994, aprobată prin Legea nr. 41/1995
(M. Of. nr. 105 din 30 mai 1995).
[4) Prin art. 86 alin. (2) din lege (în prezent, art. 99), sunt abrogate expres reglem entările
din ordona nţele evocate privitoare la regim ul bunurilor m obile din patrim oniul cultural naţio­
nal.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 131

lului creator um an în relaţia sa cu m ediul natural şi cu m ediul istoriceşte constituit


pe teritoriul ţării noastre, ale istoriei şi civilizaţiei naţionale şi universale.
B unurile im obile sau ansam blurile de bunuri im obile care prezintă valoare din
punct de vedere arheologic, istoric, arhitectural, artistic, religios, urbanistic, peisa­
gistic sau tehnico-ştiinţific su n t m onum ente istorice, clasate pe categorii (art. 2).
P rocedura de clasare se declanşează la solicitarea persoanelor fizice sau ju ri­
dice de drept privat, titulari ai dreptului de proprietate sau ai altor drepturi reale
asupra unor bunuri culturale im obile, ori din oficiu.
M onum entele istorice care aparţin statului sau unităţilor sale adm inistrativ-teri-
toriale se declară, potrivit legii, ca făcând parte din dom eniul public sau dom eniul
privat al statului, respectiv al unităţilor adm inistrativ-teritoriale, prin lege, la propu­
nerea m inisterului de specialitate [art. 7 alin. (1)].
Deţinătorii cu orice titlu ai m onum entelor istorice, precum şi ai bunurilor cultura­
le m obile clasate pot fi: instituţii publice specializate, precum m uzee[1], arhive, case
m em oriale, colecţii*[2], biblioteci; instituţii publice nespecializate; instituţii cu caracter
m ilitar ori de apărare a ţării; instituţiile de cult; persoane juridice specializate în co ­
m erţul cu astfel de bunuri, precum anticariate, consignaţii, agenţii de interm ediere,
case de licitaţii şi altele; alte persoane juridice; persoane fizice [art. 7 alin. (2) din
O.G. nr. 68/1994].
M onum entele istorice se bucură de o protecţie specială, care se realizează prin
instituirea, pentru ele, a unei zone de protecţie, cu scopurile determ inate de lege
(art. 17-18).
Potrivit art. 29 din ordonanţă, m onum entele istorice clasate, aflate în proprietate
publică, sunt inalienabile; înstrăinarea acestora cu orice titlu şi pe orice cale va fi
lovită de nulitate absolută.
Textul nu face altceva decât să reia principiul inalienabilităţii bunurilor proprieta­
te publică. în orice caz, din m om ent ce ea nu prevede nim ic în privinţa celor pro­
prietate privată, tragem concluzia că acesta este cel de d rept com un, cu respecta­
rea obliga ţiilor specifice rezultate din clasarea lor.

144^Regimul juridic al bunurilor din patrimoniul cultural naţional mobil.


Acest regim este cuprinzător reglem entat prin Legea nr. 182/2000, republicată.
Preluând aproape în aceiaşi term eni textul art. 1 din O.G. nr. 68/1994 evocat mai
sus, art. 1 din Legea nr. 182/2000 determ ină bunurile care fac parte din acest patri­
m oniu, iar în art. 2 este reluat principiul constituţional al garantării dreptului de pro­
prietate asupra bunurilor cuprinse în patrim oniul naţional, de către stat, cu preciza­
rea că exercitarea lui, precum şi a altor drepturi reale asupra acestor bunuri se face
în condiţiile prevăzute de lege.
Articolul 3 din lege face o enum erare aproape exhaustivă a bunurilor m obile ce
fac parte din patrim oniul cultural naţional, care începe cu bunuri arheologice, opere
de artă etc. şi se încheie cu m atriţe de com pact discuri, de CD -R O M şi DVD etc.
După im portanţa lor, aceste bunuri sunt îm părţite în două categorii:

m A se vedea Legea nr. 311 din 8 iulie 2003 a m uzeelor şi a colecţiilor publice, republi­
cată (M. Of. nr. 207 din 24 m artie 2014).
[2] Ibidem.
132 D re p tu rile reale p rin cip a le

a) fondul p a trim oniului cultural naţional, alcătuit din bun uri culturale cu valoare
deosebită p en tru R om ânia;
b) tezaurul pa trim o n iu lu i cultural naţional, alcătuit din bun uri culturale cu valoare
excepţională p e n tru um anitate (art. 4).
B unurile culturale m obile pot fi proprietatea publică sau privată a statu lui o ri a
unită ţilor adm inistrativ-teritoriale, asupra lor putându-se constitui, potrivit form ei de
proprietate, în condiţiile legii, un drept de adm inistrare sau alte drepturi reale, sau
proprietatea privată a perso a n e lo r fizice ş i a p e rsoan elo r ju rid ice de drept p riva t
(art. 5).
A utorităţile publice, proprietarii, titularii altor drepturi reale, precum şi titularii
dreptului de adm inistrare asupra bunurilor culturale au obligaţia de a le proteja îm ­
potriva o ricăror acte com isive sau om isive care pot duce la degradarea, distruge­
rea, pierderea, sustragerea sau exportul lor ilegal (art. 8).
A ceste bunuri sunt supuse cercetării de către cercetători specializaţi, în princi­
pal pentru cele deţinute de instituţii, cla sării în fond ş i tezaur, după distincţia arătată
mai sus, şi evidenţei {art. 9-21).
Dreptul proprietarului bunului de a cere clasarea acestuia este im prescriptibil
[art. 18 alin. (1)].
în anum ite situaţii, se poate face şi declasarea bunului, la cererea proprietarului
sau din oficiu (art. 19), caz în care el va intra în regim ul de drept com un.
Proprietarii, titularii altor drepturi reale sau ai dreptului de adm inistrare, precum
şi deţinătorii cu orice titlu ai bunurilor culturale m obile clasate au obligaţiile prevă­
zute de lege privitoare la păstrarea, depozitarea şi asigurarea securităţii lor (art. 23-
27).
M enţionăm că, în cazul bunurilor m obile culturale proprietate privată, pentru
efectuarea de studii şi lucrări de specialitate asupra lor este nece sa r acordul p ro ­
prietarului.
în sfârşit, bunurile culturale m obile clasate pot fi supuse restaurării, în condiţiile
legii (art. 28-32 din Legea nr. 182/2000). 145

145. C irculaţia bunurilor culturale mobile. Bunurile culturale m obile clasate,


aflate în proprietatea publică a statului sau a unităţilor sale teritoriale, au regim ul
ju rid ic g en era l a l b u n urilor p roprietate publică, adică sunt inalienabile, im prescripti­
bile şi insesizabile (art. 33 din Legea nr. 182/2000).
Instituţiile publice deţinătoare de bunuri culturale m obile p o t să le îm prum ute,
pentru organizarea unor expoziţii sau realizarea de alte proiecte culturale, altor
instituţii publice sau unor persoane juridice de drept privat din ţară, în condiţiile
dreptului com un, cu avizul de specialitate al C om isiei N aţionale a M uzeelor şi C o­
lecţiilor şi cu aprobarea M inisterului Culturii.
La rândul lor, în a celeaşi cond iţii ale dreptului com un, persoanele fizice şi cele
juridice de drept privat p o t îm prum uta instituţiilor publice specializate bunurile
m obile clasate din proprietatea lor.
Dacă bunurile în discuţie aparţin cultelor religioase, îm prum utul se face tot în
condiţiile dreptulu i com un, dar cu aprobarea şefilor de cult.
O rganizatorul expoziţiei sau iniţiatorul ori autorul proiectului cultural răspunde
civil, m aterial, disciplinar, contravenţional sau penal, după caz, de integritatea bunu-
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 133

rilor expuse şi este obligat să ia toate m ăsurile necesare de securitate, de conser­


vare, de asigurare şi de m enţinere a cotei valorice a bunului îm prum utat (art. 34).

146. Potrivit art. 35 din Legea nr. 182/2000, bunurile culturale pot fi înstrăinate
prin vânzare publică. Aceasta, ca şi interm edierea ei, se efectuează nu m a i prin
operatori econom ici autorizaţi, cu respectarea urm ătoarelor obligaţii:
a) afişarea la loc vizibil a norm elor privind com erţul cu bunuri culturale m obile;
b) deţinerea unu i registru în care să fie m enţionate, corect şi com plet, num ele şi
adresa ofertantului, descrierea şi preţul fiecărui bun; inform aţiile cuprinse în re­
gistru au caracter confidenţial;
c) înştiinţarea în scris, în term en de 5 zile de la data ofertei, a direcţiilor ju deţe­
ne pentru cultură şi patrim oniu cultural naţional despre existenţa unor bunuri sus­
ceptibile a fi clasate;
d) înştiinţarea în scris, în acelaşi term en, a p ro prietarulu i bun ului cu privire la
posibilitatea declanşării procedurii de clasare;
e) pentru bunurile culturale m obile de tezaur, com unicarea în scris, în term en
de 3 zile de la data înregistrării acestora în registrul propriu, direcţiei judeţene pen­
tru cultură şi patrim oniu cultural naţional despre punerea în vânzare a bunului, în
condiţiile art. 36 din Legea nr. 182/2000, în vederea exercitării dreptulu i de pre-
em pţiune instituit de lege în favoarea statului.
B unurile proprietate privată a persoanelor fizice şi a persoanelor ju ridice de
drept privat, clasate bun uri culturale m obile de tezaur, pot face obiectul unei vâ n ­
zări publice num ai în condiţiile exercitării dreptului de preem pţiune de către statul
român, prin M inisterul Culturii (art. 36). Term enul exercitării dreptului de preem pţiu­
ne este de 30 de zile de la data prim irii com unicării scrise cu intenţia de vânzare,
de către agentul econom ic specializat. V aloarea de achiziţionare a bunului este
cea negociată cu vânzătorul sau cu agentul econom ic specializat ori cea rezultată
din licitaţia publică [art. 36 alin. (3)].
V ânzarea acestor bunuri cu nerespectarea dreptului de preem pţiune al statului
este sancţionată cu nulitatea absolută a actului [art. 36 alin. (5)].

. 147. Potrivit Legii nr. 182/2000, scoaterea peste frontieră a bunurilor culturale
m obile este considerată operaţiune de export, care poate fi tem porar sau definitiv.
Exportul tem porar sau definitiv al bunurilor culturale m obile clasate sau neclasate
se poate efectua pe baza unui certificat de export, em is de direcţiile judeţene de
specialitate.
B unurile culturale m obile clasate bun uri de tezaur, proprietatea persoanelor
fizice sau a persoanelor juridice de drept privat, pot fi exportate num ai tem porar, cu
avizul com isiei de specialitate din m inister şi cu aprobarea m inistrului culturii.
De asem enea, tem porar, pot fi exportate bunurile m obile clasate aflate în pro­
prietatea statului sau a unităţilor sale teritoriale şi nu m a i pentru organizarea de
expoziţii în străinătate, pentru investigaţii de laborator, pentru restaurare sau pentru
expertizare [art. 38 alin. (1) şi (2)].
Totuşi, în anum ite situaţii, bunurile culturale m obile clasate în fond, proprietatea
privată a statului sau a unităţilor sale teritoriale, p o t fi exportate definitiv num ai în
cadrul unui schim b de bun uri culturale de aceeaşi im portanţă şi sem nificaţie
134 D re p tu rile reale p rin cip a le

culturală şi nu m a i în cazuri cu totul excepţionale, atunci când prevalează interesul


istoric, ştiinţific sau cultural.
Acest schim b se aprobă prin hotărâre a G uvernului, respectiv a consiliului ju d e ­
ţean sau local, după caz, cu avizul C om isiei N aţionale a M uzeelor şi C olecţiilor, ca
organ adm inistrativ central de specialitate, iar bunul cultural obţinut prin schim bul
astfel efectuat va urm a regim ul juridic al bunului dat în schim b (art. 40 din Legea
nr. 182/2000).
Potrivit art. 43 din Legea nr. 182/2000, persoanele fizice sau juridice de drept
privat care au în proprietatea lor bunuri culturale m obile clasate au obligaţia de a
anunţa în scris serviciile publice descentralizate ale M inisterului C ulturii despre
orice transfer al unui asem enea bun în proprietatea altei persoane în term en de 15
zile de la data efectuării unui asem enea transfer, aceeaşi obligaţie, în acelaşi te r­
men, revine şi oricărei persoane fizice ori juridice de drept privat care constituie un
alt drept real asupra unui astfel de bun. De asem enea, în cazul pierderii sau furtului
bunurilor culturale m obile clasate, proprietarii sau titularii de alte drepturi reale, titu ­
larii dreptului de adm inistrare, precum şi deţinătorii cu orice titlu ai unor asem enea
bunuri au obligaţia de a anunţa în scris organul de poliţie din raza teritorială despre
un astfel de evenim ent, în term en de 24 de ore de la constatarea producerii lui.

148. Regimul juridic al bunurilor arheologice mobile descoperite întâmplă­


tor sau prin cercetări sistematice. Potrivit art. 46 din Legea nr. 182/2000, bu­
nurile arheologice de orice fel, descoperite întâm plător sau în urm a unor cercetări
sistem atice, prin lucrări de orice natură, efectuate în lo curi care fac obiectul exclu­
siv a l pro p rie tă ţii publice, conform art. 136 alin. (3) din C onstituţia Rom âniei, repu­
blicată, intră în proprietate publică, p o trivit dispoziţiilo r legale. Legea nu face altce­
va decât să aplice cunoscutul principiu accesorium se q u itu r principale. Din m o­
m entul descoperirii lor, aceste bunuri sunt supuse procedurii de clasare şi intră, ca
principiu, în adm inistrarea instituţiei care finanţează cercetările.
Cât priveşte cercetările arheologice efectuate pe terenurile proprietate privată
ce aparţin persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau cultelor reli­
gioase, art. 48 dispune că acestea se fac num ai cu acordul p ro prietarulu i sau,
după caz, al şefului cultului.
Dacă proprietarul terenului nu îşi dă acordul pentru efectuarea cercetărilor ar­
heologice, acestea vor putea fi autorizate de instanţa ju decătorească com petentă,
la cererea autorităţii publice sau a instituţiei publice, după caz, în subordinea căreia
se află iniţiatorul cercetării arheologice.
Legea îl îndreptăţeşte pe proprietarul terenului să solicite negocierea unui te r­
men m axim pentru efectuarea lucrărilor ş i să prim ească despăgubiri, an te rio r înce­
p e rii lucrărilor, de la autorităţile publice sau de la instituţiile publice în subordinea
cărora se află iniţiatorul cercetării arheologice pen tru daune aduse solului, p la n ta ţi­
ilo r sau construcţiilor, precum şi pentru orice alte prejudicii cauzate prin efectuarea
cercetărilor solicitate.
D espăgubirile se stabilesc de com un acord cu proprietarul sau, în caz de neîn­
ţelegere, de către instanţele judecătoreşti com petente.
Persoanele fizice care au descoperit în m od întâm plător bunuri arheologice sunt
obligate să le predea, în term en de 72 de ore de la descoperire, prim arului unităţii
adm inistrativ-teritoriale în a cărei rază a fost făcută descoperirea, care, la rândul
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 135

lui, este obligat să înştiinţeze, tot în 72 de ore, despre aceasta, direcţia judeţeană
de cultură şi patrim oniu cultural naţional şi să ia toate m ăsurile de protecţie şi de
conservare a bunurilor descoperite. în term en de 10 zile de la data descoperirii lor,
prim arul este obligat să le predea direcţiei judeţene de specialitate (art. 49 din
Legea nr. 182/2000).
Autorii descoperirilor întâm plătoare, care au predat bunurile autorităţilor publice
locale, au dreptul la o recom pensă bănească de 30% din valoarea bunului, calcu­
lată în m om entul acordării recom pensei, iar, în cazul descoperirii unor bunuri cul­
turale de valoare excepţională, se poate acorda şi o bonificaţie suplim entară de
până la 15% din valoarea bunului. V aloarea bunurilor astfel descoperite se stabi­
leşte de experţi acreditaţi, de regulă, pe lângă organele ju deţene de specialitate.
în cazul neprim irii recom pensei, autorul descoperirii se poate adresa instanţei
de judecată com petente cu o acţiune scutită de taxă de tim bru (art. 49).

§8. Limitări temporare sau definitive ale folosinţei unor bunuri în situa­
ţii speciale. Rechiziţia unor bunuri

149. D efiniţie şi bunurile la care se aplică. R echiziţia reprezintă o m ăsură


excepţională, prin care organele autorităţii publice îm puternicite prin lege obligă
operatorii econom ici, instituţiile publice, precum şi alte persoane juridice şi fizice la
cedarea tem porară a unor bunuri m obile sau im obile forţelor destinate apărării
naţionale sau autorităţilor publice în situaţii speciale, şi anum e: declararea m obili­
zării generale sau parţiale ori a stării de război, instituirea stării de urgenţă sau de
asediu, prevenirea, localizarea, înlăturarea urm ărilor unor dezastre, cât şi pe tim pul
acestor situaţii. Sediul m ateriei este dat de dispoziţiile Legii nr. 132 din 15 iulie
1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public111. Pot fi
rechiziţionate: m ijloace de transport de orice fel, instalaţii portuare, sistem e de ae­
rodrom uri, de com unicaţii şi de telecom unicaţii, surse de alim entare energetice,
tehnică de calcul, m ateriale tipografice şi audiovizuale, m ateriale de construcţii,
clădiri, terenuri, utilaje, anim ale, furaje, m ateriale veterinare etc. (art. 5 din Legea
nr. 132/1997).
De asem enea, legea prevede şi posibilitatea rechiziţionării de bunuri con-
sum ptibile şi perisabile, care va fi însă definitivă, cu plata despăgubirilor prevăzute
de lege [art. 2 alin. (2)]. O dată cu bunurile rechiziţionate urm ează a se preda şi
echipam entele aferente, fără de care ele nu pot fi utilizate [art. 5 alin. (5)].
Proprietarii sau deţinătorii cu orice titlu de im obile supuse rechiziţionării sunt
obligaţi să le pună la dispoziţia beneficiarilor cu utilităţile existente la data rechiziţi­
onării [art. 7 alin. (2)].150

150. C aractere juridice. Mai întâi, este de observat că rechiziţia priveşte, ca


principiu, bun uri neconsum ptibile prevăzute de lege, indiferent dacă acestea se
află în proprietate publică sau în proprietate privată; de asem enea, ea se poate
aplica şi celor care sunt sim pli deţinători, cu orice titlu, ai bunurilor supuse rechizi­
ţionării.

111 Republicată în M. Of. nr. 261 din 10 aprilie 2014.


136 D re p tu rile reale p rin cip a le

în al doilea rând, rechiziţia este, tot ca principiu, o m ăsură tem porară, care va
înceta la încetarea situaţiei excepţionale ce a im pus-o, când bunurile rechiziţionate
urm ează a fi restituite celui de la care au fost preluate. De aceea, la data predării
bunurilor rechiziţionate către beneficiarul rechiziţiei urm ează a se consem na, pe
lângă datele de identificare, starea şi valoarea bunurilor la data când aceasta se
efectuează (art. 14 din Legea nr. 132/1997). Totuşi, când operează asupra unor
bunuri consum ptibile sau perisabile, ea va fi definitivă.
în al treilea rând, rechiziţia este o m ăsură obligatorie, dispusă de organele pu­
blice în situaţiile m enţionate.
în sfârşit, rechiziţia presupune acordarea de despăgubiri atât în ipoteza rechizi­
ţiei tem porare, pentru degradările sau devalorizările suferite de bunurile rechizi­
ţionate pe perioada folosirii lor în scopul pentru care ea a operat, cât şi în situaţia
rechiziţiei definitive, pentru valoarea bunurilor consum ptibile sau perisabile astfel
preluate [art. 18 şi art. 2 alin. (2) din Legea nr. 132/1997].
Legea prevede o procedură specială privitoare la stabilirea şi plata acestor des­
păgubiri, iar în caz de litigiu între părţi, după parcurgerea unei etape adm inistrative
prealabile, hotărârea organului adm inistrativ special instituit - C om isia centrală de
rechiziţii - poate fi atacată în justiţie.
Aşadar, rechiziţia reprezintă o lim itare legală a exerciţiului dreptului de proprie­
tate, fie prin afectarea tem porară a atributului folosinţei bunului, fie prin însăşi înce­
tarea dreptului de proprietate asupra bunurilor m obile consum ptibile sau perisabile,
dar, în am bele situaţii, cu plata de despăgubiri, în condiţiile legii.

Secţiunea a 5-a. Stingerea dreptului de proprietate privată.


Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

§ 1 . P rincipii g e n e ra le

151. Precizări prealabile. Am arătat că printre caracterele juridice ale dreptului


de proprietate este şi acela al perpetuităţii sale, cu excepţia bunurilor consum ptibile
în m aterialitatea lor; de aceea, art. 562 alin. (1) NCC dispune că dreptul de proprie­
tate privată nu se stinge prin neuz, dar se stinge prin pieirea bunului. Desigur, dacă
bunul ce piere era asigurat, proprietarul va prim i o sum ă de bani ca indem nizaţie
de asigurare. De asem enea, dacă bunul piere prin distrugerea sa de către un terţ,
va fi angajată, în condiţiile art. 1357 şi urm. NCC, răspunderea civilă delictuală a
acestuia, repararea prejudiciului astfel suferit putând fi făcută în natură sau, cel mai
adesea, prin plata de despăgubiri.
în a doua sa parte, art. 562 alin. (1) NCC arată că un bun proprietate privată
poate fi dobândit, în proprietate, de o altă persoană prin uzucapiune sau într-un alt
mod, în condiţiile anum e determ inate de lege. în principiu, printr-un asem enea „alt
m od” trebuie să înţelegem dobândirea dreptului de proprietate asupra unor catego­
rii de bunuri m obile prin posesie de bună-credinţă pe tem eiul dispoziţiilor art. 937-
938 NCC; dacă nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de aceste texte, în regim ul ac­
tual al m odurilor de dobândire a dreptului de proprietate privată, acesta poate fi
dobândit ş i asupra b u n u rilo r m obile prin uzucapiune.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 137

De altfel, se poate observa cu uşurinţă că art. 562 alin. (1) NCC vorbeşte des­
pre dobândirea dreptului de proprietate privată de către altul, prin uzucapiune, fără
a face vreo distincţie între bunurile im obile şi bunurile m obile.
Asupra tutu ror acestor problem e vom reveni atunci când vom exam ina uzucapi-
unea, ca mod de dobândire a drepturilor reale. C eea ce trebuie reţinut este îm pre­
jurarea că uzucapiunea, ca fapt juridic, sem nifică pierderea dreptului de proprietate
asupra bunului uzucapat de către adevăratul proprietar şi dobândirea acestui drept
de către uzucapant, adică cel care îl stăpâneşte în tot tim pul prevăzut de lege,
anum e, în prezent, 10 ani.

152. Abandonarea bunului de către proprietar. Puterile conferite de dreptul


de proprietate asupra unui bun perm it titularului acestuia ca, în condiţiile prevăzute
de lege, să abandoneze b u n u l proprietatea sa. Astfel, potrivit art. 562 alin. (2)
NCC, proprietarul poate abandona bunul său m obil sau poate renunţa la dreptul de
proprietate asupra unui bun im obil printr-o declaraţie expresă, ce trebuie să îm ­
brace form a autentică. în ipoteza unui bun m obil abandonat, dreptul de proprietate
asupra acestuia se va stinge la m om entul p ă ră sirii bunului, problem ă de fapt, astfel
că o asem enea îm prejurare va putea fi dovedită, la nevoie, prin orice m ijloc de
probă. D im potrivă, un bun im obil nu poate fi „abandonat” , dar proprietarul său are
posibilitatea să renunţe la dreptul său prin declaraţie a u tentică; num ai că, potrivit
art. 562 NCC, m om entul la care această declaraţie îşi va produce efectele sale
este c e l a l înscrierii e i în cartea funciară, în condiţiile legii.

153. Confiscarea bunurilor proprietate privată. Dreptul de proprietate asupra


unui bun poate fi pierdut de către titular şi prin confiscarea acestuia de către auto­
rităţile publice. Articolul 44 alin. (9) din Constituţie instituie principiul potrivit cu care
bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii p o t fi confis­
cate num ai în condiţiile legii; acelaşi principiu a fost preluat, practic in terminis, şi de
dispoziţiile art. 562 alin. (4) NCC, care priveşte confiscarea ca un mod de stingere a
dreptului de proprietate privată. în dreptul penal, confiscarea este o m ăsură de
siguranţă aplicabilă în condiţiile art. 112 şi art. 11212*4C. pen. în vigoare111; de asem e­
nea, în dreptul contravenţional, confiscarea este o sancţiune com plem entară ce
priveşte bunurile destinate, folosite sau rezultate din contravenţii [art. 5 alin. (3)
lit. a) din O.G . nr. 2 din 2 iulie 2001 privind regim ul juridic al contravenţiilor121, cu
m odificările ulterioare].
Este de discutat dacă această m ăsură de siguranţă ori sancţiune com plem entară
poate fi privită ca un veritabil mod de stingere a dreptului de proprietate privată131,
într-adevăr, potrivit art. 3 din O.G . nr. 14 din 31 ianuarie 2007 privind reglem enta­
rea m odului şi condiţiilor de valorificare a bunurilor intrate, potrivit legii, în proprieta­
tea privată a statului141, bunurile confiscate sau neridicate, conform legii, în orice
procedură judiciară vor trece în proprietatea privată a statului, în tem eiul unei în ­
cheieri em ise de judecătorul de cam eră prelim inară sau al unei hotărâri ju decăto­

111 Codul penal adoptat prin Legea nr. 286/2009 (M. Of. nr. 510 din 24 iulie 2009).
[2) Publicată în M. Of. nr. 410 din 25 iulie 2001, aprobată cu m odificări prin Legea nr. 180
din 11 aprilie 2002 (M. Of. nr. 268 din 28 aprilie 2002).
[3! A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 625-626.
[4] R epublicată în M. Of. nr. 694 din 23 septem brie 2014.
138 D re p tu rile re ale p rin cip a le

reşti definitive, prin care se dispune valorificarea acestora. Aşadar, într-o asem e­
nea situaţie, operează mai degrabă o cedare forţată a bunului către un alt titular -
statul - , fără însă a-i schim ba regim ul juridic, deoarece el răm âne un bun proprieta­
te privată, aparţinând, uneori num ai tem porar, noului proprietar. într-adevăr, potrivit
art. 3 alin. (3) din aceeaşi ordonanţă, bunurile confiscate pot fi restituite, în anum ite
condiţii asupra cărora nu insistăm , tot printr-un act de autoritate - încheiere em isă
de ju decătorul de cam eră prelim inară ori hotărâre ju decătorească - , persoanei
îndreptăţite, cheltuielile restituirii fiind în sarcina organelor care au dispus m ăsura
confiscării.

§2. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică


154. C onsideraţii generale. Interesul social poate conduce, în anum ite situaţii,
nu num ai la lim itarea exerciţiului unor atribute ale dreptului de proprietate, dar chiar
la pierderea dreptulu i de proprietate privată cu privire la im obile - terenuri şi con­
strucţii - , care pot fi expropriate şi trecute astfel în proprietatea publică a statului
sau a unităţilor adm inistrativ-teritoriale, cu plata de despăgubiri către proprietar.
Ream intim că, potrivit art. 44 alin. (3) din C onstituţie, „N im eni nu poate fi expro­
priat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi
prealabilă despăgubire” . Preluând aceste dispoziţii constituţionale, art. 562 alin. (3)
NCC dispune că exproprierea se poate face num ai pentru o cauză de utilitate pu­
blică, ce este stabilită potrivit legii, cu o justă şi prealabilă despăgubire, fixată de
com un acord între proprietar şi expropriator; în caz de divergenţă asupra cuan tu­
m ului despăgubirilor, acestea vor fi stabilite pe cale judecătorească.
De asem enea, este de reţinut că art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la C onven­
ţia europeană a drepturilor om ului din 1950 prevede că „nim eni nu poate fi lipsit de
proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică, în condiţiile prevăzute de
lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional” , esenţial printre acestea
fiind cel potrivit cu care „privarea” unei persoane de proprietatea sa poate fi făcută
num ai cu o justă şi prealabilă despăgubire111.
Reglem entările specifice în m aterie sunt cuprinse în Legea nr. 33 din 27 mai 1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată*121, în pream bulul
căreia se arată că, în vederea realizării de lucrări ce servesc unor utilităţi publice şi
avându-se în vedere tocm ai caracterul de excepţie conferit de C onstituţia ţării şi de
C odul civil cedării, prin expropriere, a dreptului de proprietate privată, drept a cărui
protecţie se realizează prin garantarea şi ocrotirea sa de către lege în mod egal şi
indiferent de titular, a fost concepută o reglem entare unitară în m aterie, de natură
să asigure atât cadrul legal adecvat procedurilor de expropriere şi de stabilire a
despăgubirilor, cât şi apărarea dreptului de proprietate privată.
De aceea, legiuitorul a prevăzut şi prin legea organică în m aterie că exproprie­
rea de im obile, în tot sau în parte, se poate face num ai pentru cauză de utilitate
publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească.

m Pentru am ănunte, a se vedea C. BÎ rsan , C onvenţia europeană... (2010), p. 1716 şi


urm.
121 A se vedea şi Legea nr. 255 din 14 decem brie 2010 privind exproprierea pentru cauză
de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local
(M. Of. nr. 853 din 20 decem brie 2010).
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 139

Din punct de vedere juridic, exproprierea poate fi definită ca actu l p u te rii de stat
com petente, p rin care se realizează trecerea în proprietate publică a u no r bun uri
im obile proprietate privată, necesare executării u no r lucrări de interes public, în
schim b ul unei d e s p ă g u b iri.

155. Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expro­
priate bunurile im obile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fără scop
lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a com unelor, oraşelor, m uni­
cipiilor şi judeţelor.
Din m otive lesne de înţeles, nu pot fi supuse exproprierii terenurile proprietate
publică ce aparţin statului sau unităţilor adm inistrativ-teritoriale.
De asem enea, nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile im obile aflate în pro­
prietatea privată a statului, deoarece statul, în calitatea sa de proprietar, poate să
afecteze, prin organele sale com petente, utilităţii publice oricare dintre bunurile
im obile pe care le are în proprietatea sa privată. Cum a observat, pe drept cuvânt,
judecătorul constituant, statul nu se „autoexpropriază”[2).
în orice caz, este de reţinut că în această din urm ă situaţie se va schim ba re g i­
m ul ju rid ic al im obilelor respective, proprietatea statului, prin trecerea lor din pro­
prietatea sa privată în proprietatea sa publică.
C ât priveşte bunurile im obile aflate în proprietatea privată a unităţilor adm inis­
trativ-teritoriale, ele pot form a obiectul exproprierii, dacă utilitatea publică pentru
care aceasta a fost decisă este de interes naţional (art. 2 din Legea nr. 33/1994).
Dacă utilitatea publică este num ai de interes local, o decizie a organului com pe­
tent de trecere a bunului im obil din proprietatea privată în proprietatea publică a
aceleiaşi unităţi adm inistrative va fi suficientă pentru realizarea obiectivului avut în
vedere, cu aceleaşi consecinţe mai sus precizate privitoare la regim ul juridic al bu­
nurilor im obile supuse acestei operaţiuni.

156. Transferul amiabil al bunului care ar urma să fie expropriat. A şa cum


vom arăta im ediat, legea reglem entează strict şi pe anum ite etape procedura de
urm at în cazul exproprierii.
Totuşi, cei interesaţi, adică organul îndreptăţit să dispună exproprierea şi pro­
prietarul care urm ează a-i suferi efectele, pot evita parcurgerea acestei proceduri
pe calea unui tran sfer am iabil al dreptului de proprietate privată către stat [art. 4
alin. (1) din Legea nr. 33/1994].
într-o asem enea situaţie, suntem în prezenţa unei convenţii încheiate între părţi,
cu toate consecinţele ce decurg dintr-o astfel de calificare a operaţiunii juridice
realizate de acestea131.*3

111 A se vedea F l . B a ia s , B. D um itr ac h e , Ioc. cit., p. 20. Practica judecătorească a reţinut


că utilitatea publică a exproprierii poate consta nu num ai în folosirea terenului expropriat
pentru construcţii, dar şi în am plasarea pe acest teren a unor utilităţi aferente blocurilor de
locuinţe pe o parte din terenul respectiv (a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 3811/1998, în
Dreptul nr. 7/1999, p. 144).
^21 A se vedea C .C., Decizia nr. 115 din 21 mai 1997 (M. Of. nr. 141 din 7 iulie 1997).
[3] Făcând aplicarea acestui principiu într-o cauză în care a constatat că trecerea terenu­
lui din proprietate privată în proprietate publică, deşi s-a făcut în scop de utilitate publică, nu
a operat în tem eiul unui act unilateral de putere al autorităţii publice, ci în tem eiul unui con-
140 D re p tu rile reale p rin cip a le

C onvenţia poate interveni în orice fază a procedurii de expropriere, până în


m om entul soluţionării cererii de expropriere de către instanţa de judecată com pe­
tentă şi chiar şi în această fază a procedurii, pe calea tranzacţiei încheiate de părţi
şi constatate de instanţă.
Este posibil însă ca părţile să convină num ai asupra m odalităţilor de transfer al
bunului către stat, dar nu şi asupra naturii sau cuantum ului despăgubirilor pe care
urm ează a le prim i proprietarul. în această ipoteză, instanţa de ju decată com peten­
tă va lua act de înţelegerea părţilor şi va stabili num ai cuantum ul sau natura des­
păgubirii [art. 4 alin. (2) din Legea nr. 33/1994].

157. Procedura exproprierii. Legea organică în m aterie instituie o procedură a


exproprierii care se derulează în trei etape reglem entate distinct de lege:
a) declararea de utilitate publică a exproprierii;
b) m ăsuri pregătitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor111.

]158 Utilitatea publică şi declararea ei. Prim a etapă din procedura exproprierii
este declararea ei de utilitate publică. M enţionăm că prim ele două etape sunt a d ­
m inistrative, iar cea de-a treia este judiciară, cu toate consecinţele care decurg de
aici. A rticolul 3 din Legea nr. 33/1994 prevede că exproprierea va putea fi hotărâtă
de instanţele de judecată după ce s-a făcut declaraţia de utilitate publică a expro­
prierii în condiţiile prevăzute în această lege.
U tilitatea publică se declară pentru lu crări de interes naţio nal sau de interes
lo cal (art. 5 din Legea nr. 33/1994).
C ategoria lucrărilor pentru a căror realizare este necesară exproprierea este
prevăzută în art. 6 din lege[2]. U tilitatea publică a exproprierii se declară de către *12

tract civil, în care am bele părţi sunt egale, deoarece reclam antul a consim ţit ca, în schim bul
unui preţ, o parte din proprietatea lui privată să devină proprietate publică, fosta C urte S u­
prem ă de Justiţie a statuat că, din m om ent ce trecerea în proprietate publică s-a realizat pe
cale consensuală, în tem eiul unui contract sinalagm atic ce şi-a produs efectele juridice ur­
m ărite de părţi la încheierea lui, tot aşa şi revenirea bunului sau a unei porţiuni din el în pro­
prietatea privată a vânzătorului trebuie realizată pe aceeaşi cale, chiar şi în situaţia când
„prop rie tarul” nu a folosit în scopul de utilitate publică pentru care a dobândit terenul în tre a ­
ga sa suprafaţă; a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 973/1999, în D reptul nr. 2/2000, p. 183.
I1) M enţionăm că, potrivit art. 4 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză
de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local,
etapele procedurii de expropriere sunt: aprobarea indicatorilor tehnico-econom ici ai lucrărilor
de interes naţional, jud e ţe a n sau local; consem narea sum ei individuale aferente reprezen­
tând plata despăgubirii pentru im obilele care fac parte din coridorul de expropriere şi a fi­
şarea listei proprieta rilor im obilelor; transferul dreptului de proprietate; finalizarea form alităţi­
lor aferente procedurii de expropriere.
121 Art. 6 din Legea nr. 33/1994 dispune: „S unt de utilitate publică lucrările privind: pro­
specţiunile şi explorările geologice; extracţia şi prelucrarea substanţelor m inerale utile; insta­
laţii pentru producerea energiei electrice; căile de com unicaţii, deschiderea, alinierea şi lărgi­
rea străzilor; sistem ele de alim entare cu energie electrică, telecom unicaţii, gaze, term ofica-
re, apă, canalizare; instalaţii pentru protecţia m ediului; îndiguiri şi regularizări de râuri, lacuri
de acum ulare pentru surse de apă şi atenuarea viiturilor; derivaţii de debite pentru alim entări
cu apă şi pentru devierea viiturilor; staţii hidrom eteorologice, seism ice şi sistem e de aver­
tizare şi prevenire a fe nom ene lor naturale periculoase şi de alarm are a populaţiei, sistem e
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 141

G uvern pen tru lucrările de interes naţional şi de consiliile ju d e ţe n e sau C onsiliul


G eneral a l M unicipiului B ucureşti p en tru lucrările de interes lo cal [art. 7 alin. (1) din
lege].
Pentru m ulte situaţii speciale din categoria celor prevăzute la art. 7 alin. (3) din
Legea nr. 33/199 4[1], utilitatea publică se declară, pen tru fiecare caz în parte, prin
lege.
D eclaraţia de utilitate publică se face num ai după o cercetare prealabilă efec­
tuată de către com isii num ite de G uvern pentru lucrări de interes naţional şi de că­
tre delegaţia perm anentă*1[2]3a consiliului judeţean sau de prim arul general al m uni­
cipiului Bucureşti pentru lucrările de interes local (art. 9 din Legea nr. 33/1994).
A lcătuirea acestor com isii este prevăzută în art. 9 alin. (2) şi (3) din Legea
nr. 33/1994 şi de Regulam entul adoptat prin H.G. nr. 583/1994, care stabileşte pro­
cedura de lucru a com isiilor131.
Potrivit art. 10 din lege, cercetarea prealabilă va stabili dacă există elem ente
care să justifice interesul naţional sau local, avantajele econom ico-sociale, ecologi­
ce sau de orice altă natură care susţin necesitatea lucrărilor şi nu pot fi realizate pe
alte căi decât prin expropriere, precum şi încadrarea în planurile de urbanism şi de
am enajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.
R ezultatul cercetării prealabile va fi consem nat într-un proces-verbal ce se va
înainta G uvernului sau, după caz, consiliul judeţean, respectiv Consiliul G eneral al
M unicipiului Bucureşti.
CPe baza rezultatelor cercetării prealabile, G uvernul sau, după caz, consiliul ju ­
deţean, respectiv Consiliul G eneral al M unicipiului Bucureşti va adopta actul de de­
claraţie a utilităţii publice, care se aduce la cunoştinţa publică p rin afişare la se d iu l
consiliului local în a cărui rază se află situat im obilu l ş i prin pub licare în M onitorul
O ficial a l R om âniei (pentru utilitate publică de interes naţional) sau în presa locală
(pentru cea de interes local). Potrivit art. 11 alin. (2) din lege, sunt exceptate de la
publicitate actele prin care se declară utilitatea publică pentru lucrări privind apă­
rarea ţării şi siguranţa naţională.

de irigaţii şi desecări; lucrări de com batere a eroziunii de adâncim e; clădirile şi terenurile ne­
cesare con stru cţiilo r de locuinţe sociale şi altor obiective sociale de învăţăm ânt, sănătate,
cultură, sport, protecţie şi asistenţă socială, precum şi de adm inistraţie publică şi pentru
autorităţile judecătoreşti; salvarea, protejarea şi punerea în valoare a m onum entelor, an­
sam blurilor şi siturilor istorice, precum şi a parcurilor naţionale, rezervaţiilor naturale şi a
m onum ente lor naturii; prevenirea şi înlăturarea urm ărilor dezastrelor naturale - cutrem ure,
inundaţii, alunecări de terenuri; apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională” ; a se
vedea şi art. 2 din Legea nr. 255/2010 care stabileşte, la rându-i, 8 categorii de lucrări de
utilitate publică, de interes naţional sau de interes local.
[1] Art. 7 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 prevede: „Tot prin lege se poate declara utilitatea
publică în situaţii excepţionale, în cazul în care - indiferent de natura lucrărilor - sunt supu­
se exproprierii lăcaşuri de cult, m onum ente, ansam bluri şi situri istorice, cim itire, alte aşeză­
m inte de valoare naţională deosebită ori localităţi urbane sau rurale în întregim e” .
121 Facem precizarea că delegaţia perm anentă era prevăzută în Legea adm inistraţiei pu­
blice locale nr. 69/1991, în vigoare la data elaborării Legii nr. 33/1994, însă Legea adm inis­
traţiei publice locale nr. 215/2001, republicată, nu mai prevede această structură a consiliu­
lui judeţean.
[3) A se vedea art. 5-20 din R egulam entul aprobat prin H.G. nr. 583/1994.
142 D re p tu rile re ale p rin cip a le

O dată adusă la cunoştinţa publică, declaraţia întruneşte toate elem entele unui
act-condiţie care declanşează procedura exproprierii.
C alificându-I astfel, literatura de specialitate a ajuns, pe drept cuvânt credem
noi, la concluzia că este supus controlului legalităţii sale în această etapă de către
Curtea C onstituţională, în situaţia în care utilitatea publică a fost declarată prin
lege, respectiv de instanţa de contencios adm inistrativ, dacă utilitatea publică a fost
declarată p rin hotărâre de G uvern sau prin act a l organe lor locale ale adm inistraţiei
de stat, fără a se putea exam ina oportunitatea actului adm inistrativ111.

159. Măsuri premergătoare exproprierii. în etapa urm ătoare,! expropriatorul121


întocm eşte planul im obilelor expropriate, cu indicarea num elui proprietarilor şi a
ofertelor de despăgubiri, care se depun la consiliul local al localităţii în care sunt si­
tuate im obilele respective, în vederea consultării de către cei interesaţi^ Este ex­
ceptată de la această form ă de publicitate docum entaţia lucrărilor privind apărarea
ţării şi siguranţa naţională, situaţie în care se depune doar oferta de despăgubiri
[art. 12 alin. (1)].
Propunerile de expropriere, îm preună cu procesul-verbal care încheie cerceta­
rea prealabilă declarării utilităţii publice, se notifică titularilor drepturilo r reale asu ­
pra im obilelor, în term en de 15 zile de la pub licare (art. 13)1 Aceştia pot face întâ m ­
pinare îm potriva actelor respective în term en de 45 de zile de la prim irea notificării
[art. 14 alin. (1)].
întâm pinarea se depune la prim a ru l lo calită ţii unde se află im obilul expropriabil
[art. 14 alin. (2)] şi se soluţionează în term en de 3 0 de zile de către o com isie ale
cărei com ponenţă, m o d de funcţionare ş i procedură su n t prevăzute în art. 15-17
din le g d 3]. >
C om isia, în urm a deliberării, poate să accepte punctul de vedere al expropriato­
rului sau îl poate respinge. Ea dă o hotărâre m otivată, care se com unică p ă rţilo r în
term en de 15 zile de la adoptare. 1

[1] A se vedea L. G iurgiu , C onsideraţii în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprie­
rea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2/1995, p. 20; F l . B aias , B. D um itrache , Ioc.
cit., p. 23.
t2] Art. 12 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 determ ină expropriatorul, anum e statul, prin or­
ganism ele desem nate de G uvern, pentru lucrările de interes naţional, şi judeţele, m unicipiile,
oraşele şi com unele, pentru lucrările de interes local.
‘3l C om isia de soluţionare a întâm pinărilor va fi constituită prin hotărâre a G uvernului,
pentru lucrările de interes naţional, şi prin decizie a consiliului judeţean sau prin dispoziţie a
prim arului m unicipiului Bucureşti, pentru cele de interes local. C om isia este alcătuită din 3
specialişti din dom eniul de activitate în care se realizează lucrarea de utilitate publică, 3
proprietari de im obile din m unicipiul, oraşul sau com una în care sunt situate im obile propuse
pentru expropriere, aleşi prin tragere la sorţi dintr-o listă de m inim um 25 de proprietari, şi
prim arul localităţii şi lucrează sub conducerea unui delegat al G uvernului sau al consiliului
judeţean ori al C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureşti, în calitate de preşedinte. C om i­
sia lucrează valabil în prezenţa a cel puţin 5 m em bri şi ia decizii prin vot secret. Preşedintele
com isiei nu are drept de vot, el asigurând cadrul organizatoric al activităţii com isiei. în caz
de paritate a voturilor, votul prim arului este preponderent. Din com isie nu vor putea face par­
te proprietarii im obile lor care sunt în cauză, rudele şi afinii lor până la gradul patru inclusiv,
persoanele care deţin funcţii în adm inistraţia publică locală sau centrală şi care au interes în
executarea lucrărilor şi nici m em brii com isiei care au declarat utilitatea publică.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 143

Este posibil ca încă din această fază a procedurii părţile cuprinse în operaţiunea
de expropriere să se înţeleagă asupra tuturor problem elor pe care aceasta le im ­
plică, inclusiv cuantum ul despăgubirilor, situaţie în care Com isia consem nează în-
vojdla părţilor, sub sem nătura acestora [art. 18 alin. (2) din lege].
Un situaţia în care com isia respinge propunerile expropriatorului, acesta are
posibilitatea să revină cu noi propuneri, cu refacerea corespunzătoare a planurilor,
care vor urm a aceeaşi procedură (art. 19).j
H otărârea com isiei este supusă căii de atac a contestaţiei, care poate fi prom o­
vată de partea interesată (expropriatorul, proprietarul sau titularii altor drepturi reale
asupra im obilului propus spre expropriere) în term en de 15 zile de la com unicare.
IC o n te sta ţia se introduce la curtea de apel în raza căreia este situat im obilul, iar
procedura de judecată este cea stabilită de Legea nr. 554/2004 a contenciosului
adm inistrativ^
Aşa după cum a decis cu valoare de principiu instanţa noastră suprem ă, faţă de
caracterul excepţional conferit, prin Constituţie şi prin Codul civil, cedării dreptului de
proprietate privată ca urmare a exproprierii pentru cauză de utilitate publică, toate
m ăsurile prem ergătoare exproprierii instituite prin art. 12-18 din Legea nr. 33/1994
sunt im perative. Aşa fiind, bunăoară, cerinţa m otivării hotărârii com isiei de analizare
a întâm pinărilor ce au fost form ulate faţă de propunerile de expropriere constituie o
condiţie sine qua non a legalităţii acesteia, prin care se garantează atât transparenţa
actului decizional, cât şi posibilitatea cenzurării lui de către instanţa de judecată, în
conform itate cu dispoziţiile art. 20 din aceeaşi lege. în aceste condiţii, obligativitatea
m otivării hotărârii am intite nu mai poate fi apreciată doar ca o condiţie de form ă; ea
poate fi privită ca o condiţie de legalitate ce vizează fondul actului adm inistrativ, de a
cărei îndeplinire depinde însăşi validitatea sa[1].

160. Exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor. Potrivit art. 21


din Legea nr. 33/1994,^soluţionarea cererilor privitoare la expropriere este dată în
com petenţa tribunalelor, respectiv a Tribunalului Bucureşti în raza căruia este s i­
tuat im obilu l p ropus pen tru expropriere.
întinderea com petenţei m ateriale a tribunalului este circum scrisă de dispoziţiile
art. 23 alin. (2), potrivit cu care instanţa verifică num ai dacă sunt întrunite toate
condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi stabileşte despăgubirile.
Aşadar, ca principiu, instanţa nu poate intra în problem ele de fond privitoare la
expropriere, cum ar fi necesitatea acesteia, întinderea etc. De la această regulă
există o excepţie, şi anum e cazul în care expropriatorul cere exproprierea num ai a
unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul cere instanţei exproprierea
totală. într-o asem enea ipoteză, instanţa va aprecia, în raport de situaţia reală, da ­
că este posibilă exproprierea pro parte, urm ând ca, în ipoteza contrară, să dispună
exproprierea totală [art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994]. Dacă părţile se învoiesc
în faţa instanţei asupra exproprierii şi asupra despăgubirii, aceasta ia act de în ­
voială şi pronunţă o hotărâre definitivă [art. 24 alin. (1)]. Dacă părţile sau num ai
unele dintre acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra

m A se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . şi fisc., dec. nr. 274/2006, în D reptul nr. 12/2006,
p. 260.
144 D re p tu rile re ale p rin c ip a le

despăgubirii, instanţa ia act de învoială şi stabileşte ea despăgubirea [art. 24


alin. (2)].
D espăgubirea se stabileşte de o com isie de experţi (un expert num it de instan­
ţă, linul desem nat de expropriator şi unul din partea persoanelor supuse exproprie­
rii) şi se com pune atât din valoarea reală a im obilului, adică, astfel cum dispune
art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, preţul cu care se vând, în m od obişnuit, im o­
bilele de acelaşi fel în unitatea adm inistrativ-teritorială în care este situat im obilul,
la data întocm irii raportului de expertiză, precum şi din prejudiciul cauzat proprieta­
rului sau altor persoane îndreptăţite11^. Dacă, dim potrivă, o expropriere parţială ar
face ca partea de im obil neexpropriabilă să dobândească un spor de valoare ca ur­
m are a lucrărilor preconizate, art. 26 alin. (4) prevede că experţii vor putea propune
instanţei o eventuală reducere num ai a daunelor.
D espăgubirile ce se cuvin proprietarului se evaluează separat de cele ce ur­
m ează a fi acordate titularilor de alte drepturi reale asupra bunurilor expropriate
[art. 26 alin. (3)], cum ar fi titularii dreptului de concesiune sau ai altor drepturi reale
de folosinţă asupra terenurilor expropriate.
Instanţa de judecată va com para rezultatul expertizei cu oferta părţilor şi va
hotărî în aşa fel încât despăgubirea să se situeze între o lim ită m inim ă dată de
sum a oferită de expropriator şi o lim ită m axim ă dată de sum a solicitată de expro­
priat sau de altă persoană interesată.

161. M om entul transferului dreptului de proprietate. Potrivit art. 28 alin. (1)


din Legea nr. 33/1994, transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expro­
priator are loc la m om entul la care expropriatorul şi-a executat obligaţia de plată a
despăgubirilor.
Legea perm ite ca plata despăgubirilor să se facă în m odul convenit de părţi. în
lipsa unui acord în acest sens, m odul de plată va fi stabilit de instanţă. De asem e- 1

[1) în practica ju decătorească s-a decis că efectuarea actului de num ire a m em brilor
com isiei de experţi cu încălcarea dispoziţiilor de fond prevăzute de lege atrage după sine
sancţiunea anulării lui, precum şi sancţiunea anulării hotărârii care s-a pronunţat în faza
raportului de expertiză astfel efectuat (în speţă, în com isie nu fusese num it şi un expert din
partea instanţei - n.n., C .B.); a se vedea C.A. Piteşti, s. civ., mun. şi asig. soc., min. şi fam .,
dec. nr. 306/A din 10 septem brie 2007, în B.C.A. nr. 4/2007, p. 10; de asem enea, cu privire
la aplicarea acestei dispoziţii, instanţa suprem ă a decis în sensul că la calcularea despăgu­
birilor în discuţie trebuie ţinut seam a de două criterii legale: preţul cu care se vând în mod
obişnuit im obilele asem ănătoare celui expropriat şi, respectiv, daunele aduse proprietarului
(sau altor persoane îndreptăţite), scop în care vor fi aduse şi alte dovezi. în raport cu aceste
criterii, instanţa suprem ă a precizat că sintagm a „preţul cu care se vând, în mod obişnuit,
im obilele” are sem nificaţia de preţ plătit efectiv şi consem nat ca atare în contractele de
vânzare-cum păra re privind terenurile de acelaşi fel din zonele locale situate în aceeaşi uni­
tate adm inistrativ-teritorială. A şa fiind, constatările raportului de expertiză întocm it în speţa
dedusă judecăţii, în sensul că poziţionarea terenurilor la liziera unei păduri, de-a lungul unui
drum de păm ânt ce asigură accesul în linie dreaptă din drum ul naţional, ar fi de natură să
conducă la concluzia că cea mai bună utilizare a terenului poate fi aceea de zonă de servicii
ca bază de agrem ent, stabilind astfel un preţ excesiv, constituie elem ente dincolo de crite ­
riile legale evocate, astfel că nu se im punea m ajorarea despăgubirilor solicitate de persoana
expropriată; a se vedea I.C .C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 535 din 26 ianuarie 2011,
nepublicată.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 145

nea, tot instanţa va decide şi cu privire la term enul plăţii, care nu poate depăşi 30
de zile de la data răm ânerii definitive a hotărârii de expropriere (art. 30).
Legea precizează că eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a ex­
propriatorului vor putea fi făcute num ai pe baza unui a ct pro ce d u ra l distinct, anum e
încheierea dată de instanţa de judecată, prin care se constată îndeplinirea obligaţi­
ilor privind plata despăgubirilor, nu mai târziu de 30 de zile de la data plăţii efective
a acesteia [art. 31 alin. (1)]. Evident că expropriatorul va avea tot interesul ca, după
ce a plătit despăgubirile, să ceară im ediat instanţei eliberarea titlului executoriu şi
punerea sa în posesia bunului expropriat.
Dacă punerea în posesie priveşte terenuri cultivate sau pe care se află plantaţii,
legea precizează111 că ea are a fi efectuată după ce recolta a fost culeasă, cu ex­
cepţia situaţiei când în valoarea despăgubirii a fost cuprinsă şi valoarea estim ativă
a recoltelor neculese din diverse raţiuni: neajungerea la m aturitate, interesul părţi­
lor etc.
în caz de extrem ă urgenţă, care poate fi im pusă de unele situaţii speciale, pre­
cum executarea im ediată a unor lucrări ce interesează apărarea ţării, ordinea pu­
blică şi siguranţa naţională sau în caz de calam ităţi naturale, instanţa de judecată,
luând act că utilitatea publică este declarată potrivit legii, p o a te dispune, prin hotă­
râre judecătorească, punerea de îndată în pose sie a expropriatorului, cu obligaţia
pentru acesta de a consem na, în term enul de 30 de zile, pe num ele expropriaţilor,
sum ele stabilite ca despăgubire (art. 32).

162. Efectele exproprierli.^Efectul esenţial al exproprierii este acela al trecerii


im obilului expropriat din proprietate privată în proprietate publică, prin hotărâre ju de­
cătorească, liber de orice sarcină121, iîntr-adevăr,[potrivit art. 28 alin. (3) din Legea
nr. 33/1994, drepturile reale principale - uzufructul, uzul, abitaţia şi superficia - , pre­
cum şi orice alte drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosinţă se sting
prin efectul exproprierii, titularii acestora având dreptul la despăgubiri^
Ipoteca şi privilegiile constituite asupra im obilului expropriat se străm ută, de
drept, prin subrogaţie reală cu titlu particular, asupra despăgubirilor stabilite potrivit
legiit3].
; C ât priveşte servituţile stabilite p rin fapta om ului, acestea se sting în m ăsura în
care devin incom patibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urm ărit prin
expropriere.
Dacă im obilul expropriat form a obiectul unei locaţiuni, aceasta încetează de
drept la data răm ânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de expropriere.
In situaţia în care se expropriază clă diri cu destinaţie de locuinţă, evacuarea
persoanelor care le ocupă în m od le gal în calitate de proprietari şi a chiriaşilor al
căror contract de închiriere a fost legal încheiat, înainte de înscrierea lucrării în
planurile urbanistice şi de am enajare a teritoriului, nu se va putea face decât după

[1] A se vedea art. 31 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.


[2] Cu privire la efectele exproprierii, a se vedea şi V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 164 şi
urm .; E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 624-625.
[3] Potrivit art. 33 din Legea nr. 33/1994, în situaţia în care există creditori privilegiaţi sau
alţi creditori stabiliţi prin hotărâre judecătorească, aceştia vor fi plătiţi din despăgubire. Pen­
tru plata lor sum a se va consem na de către expropriator, urm ând a fi îm părţită potrivit legii
civile.
146 D re p tu rile re ale p rin cip a le

ce expropriatorul asigură spaţiul de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoa­


n e .\M odalitatea de rezolvare a cererilor privitoare la asigurarea spaţiului de locuit
pentru persoanele îndreptăţite trebuie cuprinsă în hotărârea judecătorească de
expropriere, iar evaluarea despăgubirii trebuie să cuprindă ş i p reju diciul cauzat
p ro prietarulu i sau chiriaşilor, prin obligarea lor la m utarea din clădirea expropriată.
De altfel,1ca m ăsură de protecţie, este de reţinut că, potrivit Legii nr. 33/1994, la
judecarea cererii de expropriere sunt citaţi nu num ai proprietarii sau posesorii
im obilului supus exproprierii, ci orice titular al unor drepturi reale asupra aceluiaşi
im obil, precum şi orice persoană cunoscută care ar putea justifica un interes legitim
asupra acestuia (art. 22 )m.

163. Măsuri suplimentare de protecţie a proprietarului imobilului expro­


priat.'Legea exproprierii prevede unele m ăsuri m enite să întregească regim ul de
protecţie a interesului p riv a ţii A stfe l, în prim ul rând'^dacă im obilul expropriat este
oferit spre închiriere înainte de utilizarea lui în scopul pentru care a fost expropriat,
iar expropriatul este în situaţia de a-l utiliza, e l are un drept p rio rita r p en tru a -i fi
închiriat în condiţiile legii (art. 34)j
în al doilea rând, dacă im obilele expropriate nu au fost utilizate tim p de un a r i2]
pentru scopul pentru care au fost preluate de la cei expropriaţi, respectiv în decurs
de un an lucrările de interes p u b lic nu au fost începute şi n ici nu s-a făcut o nouă
declaraţie de utilitate publică, foştii p ro p rietari p o t cere retrocedarea lor\ (art. 35).
C ererea de retrocedare se adresează tribunalului în raza căruia se află im obilul,
care, după verificarea tem eiurilor acesteia, dispune retrocedarea[3]. Aşadar, retro­
cedarea se face p rin hotărâre judecătorească. într-o asem enea situaţie, preţul im o­
bilului retrocedat care va trebui restituit expropriatorului se va stabili ca în situaţia
exproprierii şi nu va putea fi mai m are decât despăgubirea de expropriere actuali­
zată (art. 36)1..
în s fâ rş it|în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au
realizat, ia r expropriatorul doreşte să înstrăineze im obilu l dobândit p rin expropriere,
fostul proprietar are un drept p rio rita r la dobândirea a c e s fu /a jd re p t de preem pţiu-
ne). Preţul dobândirii nu poate fi mai m are decât despăgubirea prim ită, actualizată. *23

111 Toate aceste etape prevăzute de dispoziţiile Legii nr. 33/1994 au o configuraţie diferi­
tă, inclusiv privitor la transm iterea dreptului de proprietate asupra bunului expropriat, cu une­
le cerinţe suplim entare, în Legea nr. 255/2010, cum ar fi obligaţia expropriatorului de a
întocm i docum entele cadastrale ale im obilului expropriat, dar preferăm evocarea prevederi­
lor legii generale în m aterie; de altfel, art. 34 din Legea nr. 255/2010 dispune că dispoziţiile
sale se com pletează în m od corespunzător cu cele ale Legii nr. 33/1994.
[2] S-a observat însă că acest term en apare ca „nerealist” , cel puţin din raţiuni bugetare,
şi că instituirea unui term en mai lung, bunăoară de 3 ani, ar apărea ca fiind o soluţie mai
rezonabilă - a se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 51.
[3) în jurisp ru d e n ţă s-a decis că exproprierea contestată printr-o acţiune de retrocedare a
im obilului form ulată pe tem eiul art. 35 din Legea nr. 33/1994 şi-a produs efectele juridice, de
vrem e ce terenul expropriat pe care nu s-a edificat blocul de locuinţe avut în vedere a se
construi pe el este afectat de reţeaua de term oficare destinată altor blocuri de locuinţe,
astfel că acţiunea reclam antului a fost respinsă; a se vedea C.A. Suceava, s. civ., dec.
nr. 210 din 20 septem brie 2006, în B.C.A. nr. 2/2007, p. 15.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 147

Expropriatorul este obligat să se adreseze în scris fostului proprietar, iar dacă


acesta nu optează pentru cum părare sau nu răspunde expropriatorului în term en
de două luni de la prim irea notificării, el poate dispune liber de im obil (art. 37).
Fiind vorba despre o dispoziţie legală prin care se urm ăreşte protecţia unui
interes particular al fostului proprietar, încheierea actului de înstrăinare a im obilului
expropriat cu o altă persoană decât expropriatul prin încălcarea dreptului prioritar la
cum părare prevăzut de lege în favoarea sa este sancţionată cu nulitatea relativă a
a cestui a c t - cu regim ul juridic ce corespunde unei asem enea nulităţi111.

164. Natura juridică a dreptului de retrocedare reglementat de art. 35-36


din Legea nr. 33/1994. N etăgăduit, dreptul de retrocedare prevăzut în favoarea
expropriatului de către Legea nr. 33/1994 este o m ăsură de favoare în folosul
acestuia. Problem a este însă aceea de a se şti care îi este natura ju rid ic d 2].
Este acesta un drept real, cu regim ul juridic corespunzător, adică opozabil erga
om nes şi care ar conferi - cel puţin în concepţia clasică în m aterie - dreptul de
urm ărire şi dreptul de preferinţă?
Mai departe, are el a fi apărat în justiţie printr-o acţiune, dacă nu im prescriptibi­
lă, cel puţin prescriptibilă în term enul de 30 de ani care era prevăzut de art. 1890
fostul C. civ., respectiv în term enul de 10 ani prevăzut de art. 2518 pct. 1 NCC,
pentru drepturile reale care nu sunt declarate de lege im prescriptibile, ori este
supus unui alt term en de prescripţie?
Sau este vorba despre un drept de creanţă, cu regim ul ju ridic aferent, adică
opozabil num ai expropriatorului, prescriptibil în term enul general de prescripţie de
3 ani ce era prevăzut de D ecretul nr. 167/1958, respectiv de art. 2517 NCC? D esi­
gur, nu pierdem din vedere dreptul prioritar la dobândire al expropriatului, regle­
m entat de art. 37 din Legea nr. 33/1994, în ipoteza în care, nerealizându-se lucră­
rile pentru care s-a făcut exproprierea, expropriatorul doreşte să înstrăineze bunul
expropriat.
După părerea noastră, rezolvarea problem ei este foarte sim plă. Când am definit
dreptul real, am spus, aşa cum spune toată doctrina, că acest drept perm ite titula­
rului său exercitarea anum itor atribute, prerogative, direct şi nem ijlocit asupra unui
lucru, fără intervenţia unei alte persoane. Or, ce asem enea prerogative exercită
titularul dreptului de retrocedare - expropriatul - asupra bunului a cărui retrocedare
o poate cere? Legea îi recunoaşte un drept subiectiv, o facultate pe care el o poate
exercita, anum e să solicite instanţei să dispună retrocedarea, cu plata preţului, ca­
re nu poate fi mai m are decât valoarea despăgubirii iniţial acordate, reactualizată.
Şi apoi, nu trebuie pierdut din vedere un lucru esenţial: prin ipoteză, în situaţia
discutată, dreptul de proprietate asupra bun ului expropriat s-a transm is către e x­
propriatorul care a p lă tit despăgubirea-, noul proprietar al bunului este expropriato­
rul, iar expropriatul nu mai are un drept real asupra bunului expropriat.
După cum s-a observat în m od judicios în literatura de specialitate, dreptul de
retrocedare al cărui titular este expropriatul apare ca „un drept nou, distinct, res­
pectiv un sim plu drept de creanţă, în virtutea căruia titularul său poate pretinde

11] A se vedea şi V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 166.


l2j Cu privire la natura juridică a acestui drept, a se vedea şi I. D o g a r u , S. C e r c e l , op.
cit., p. 90-91.
148 D re p tu rile re ale p rin cip a le

debitorului (în speţă expropriatorul) să dea ceva, adică să revândă im obilul expro­
priat Iar dreptul de retrocedare nu îşi are izvorul într-un act juridic, „ci într-un
fapt ju rid ic stricto sensu, ş i anum e din faptul că expropriatorul nu utilizează im obile­
le expropriate p o trivit scopu lui p en tru care au fost preluate de la expropriat şi nici
nu a făcut, în term en de un an de la preluarea lor, o nouă declaraţie de utilitate
p u b lic ă ’1[2].
Rezultă, aşadar, că dreptul de retrocedare este un drept de creanţă îm potriva
expropriatorului, ce aparţine expropriatului şi care se naşte în patrim oniul acestuia
la îm plinirea unui an din m om entul în care im obilele expropriate nu au fost utilizate
pen tru scopu l avu t în vedere la preluarea lo r de la expropriat şi, în cadrul aceluiaşi
interval de tim p, nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică. Pe cale de con­
secinţă, înseam nă că dreptul de retrocedare trebuie exercitat în term enul general
de prescripţie de 3 ani ce era prevăzut de Decretul nr. 167/1958, respectiv de
art. 2517 N C C [3).
Cât priveşte realizarea dreptului, dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de
lege, am arătat că expropriatul va adresa cererea de retrocedare instanţei, care va
putea dispune o atare m ăsură.
N im ic nu îm piedică părţile să realizeze retrocedarea pe cale am iabilă, cel puţin
pentru raţiunea că o asem enea cale poate fi utilizată şi la realizarea operaţiunii ini­
ţiale, respectiv trecerea bunului avut în vedere pentru expropriere, pe cale am iabi­
lă, în proprietatea statului, în condiţiile art. 4 din Legea nr. 33/1994, mai sus
am intite[4].

165. Aplicarea în timp a dispoziţiilor art. 35-36 din Legea nr. 33/1994. Prac­
tica ju decătorească şi literatura de specialitate au fost confruntate cu problem a de
a se şti dacă dispoziţiile legale am intite, de favoare pentru expropriat, au a fi apli­
cate ş i exproprierilor efectuate sub im periul legislaţiei vechi în m aterie, abrogate
expres prin Legea nr. 33/1994, sau num ai celor care s-au efectuat şi se efectuează
după data de 2 iunie 1994, data intrării în vigoare a noii legi. R ăspunsul la această
întrebare este controversat, iar practica este de-a dreptul contradictorie.

[1] A se vedea M. N ic o lae , D iscuţii cu p rivire la aplicarea în tim p a art. 35-36 din Legea
nr. 33/1994 p riv in d exproprierea p e n tru cauză de utilitate publică, în D reptul nr. 11/2000,
p. 25.
[2] Ibidem .
[31 O altă calitate dată acestei retrocedări în doctrină a fost aceea de cesiune cu titlu o n e ­
ros a dreptului de proprietate asupra im obilului expropriat, realizată prin m ijlocirea instanţei,
ale cărei efecte se produc e x nune, a se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2006), p. 52; s-a spus
însă şi că „operaţia juridică a retrocedării are o natură juridică proprie, neputând fi asim ilată
altor figuri ju rid ice ” - a se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 395.
l4] In acelaşi sens, a se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 25, nota 4 de subsol. M enţionăm
că, dacă dobând ire a bunului avut în vedere pentru realizarea scopului de utilitate publică s-a
realizat pe cale am iabilă, în condiţiile art. 4 din Legea nr. 33/1994, în practica instanţei su­
prem e s-a decis că reclam antul care a pierdut proprietatea în mod voluntar nu are deschisă
calea retrocedării bazată pe art. 35 din Legea nr. 33/1994, ci, pentru repunerea totală sau
parţială în situaţia anterioară vânzării, el are la îndem ână doar acţiunile ce izvorăsc din
contract, de care beneficiază orice alt vânzător; a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 973/1999,
în D reptul nr. 2/2000, p. 183.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 149

Astfel, iniţial, într-un litigiu în care reclam anţii au solicitat, prin acţiunea lor, restitui­
rea unui teren expropriat în anul 1988, cu aplicarea art. 35 din Legea nr. 33/1994, în­
trucât până la data litigiului nu a fost executat obiectivul pentru care s-a dispus expro­
prierea, Curtea Suprem ă de Justiţie a statuat în sensul că „art. 35 din Legea
nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică prevede, într-
adevăr, că, dacă bunurile im obile expropriate nu au fost utilizate în term en de un an
în scopul pentru care au fost preluate de la expropriat, foştii proprietari pot cere
retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.
Textul enunţat se referă la exproprierile efectuate în baza acestei legi, potrivit
procedurii prevăzute de art. 21-23, precedată de declararea utilităţii publice.
Principiile ce guvernează aplicarea le gilor în tim p nu p e rm it extinderea aplicării
p re ve d e rilo r art. 35 p rivin d posibilitatea retrocedării im o b ile lo r la exproprierile efec­
tuate an te rio r in tră rii în vigoare a acestei le g i (s.n., C .B.)” , aşa cum hotărâseră in­
stanţele de fond111. A ceeaşi soluţie a fost dată de instanţa suprem ă chiar şi în îm ­
prejurarea, susţinută de reclam anţii dintr-o altă acţiune, în sensul că, şi după
exproprierea pe tem eiul Decretului nr. 467/1979, care a reglem entat anterior m ate­
ria, terenul expropriat a răm as în posesia lor, deoarece nici aceasta nu poate
conduce la desfiinţarea dreptului de proprietate al statului şi reîntoarcerea im obilu­
lui în patrim oniul reclam anţilor.
Aceasta, cu atât m ai m ult cu cât, reţine fosta Curte S uprem ă de Justiţie, art. 25
din Legea nr. 112/1995 stabileşte că situaţia ju ridică a im obilelor trecute în proprie­
tatea statului înainte de 22 decem brie 1989, altele decât cele care fac obiectul
acestei legi, va fi reglem entată prin legi speciale, com petenţa rezolvării ei revenind
astfel puterii legislative121.
Dimpotrivă, prin Decizia nr. Vl/1999[3], fosta Curte Suprem ă de Justiţie, în Secţii
Unite, în cadrul soluţionării unui recurs în interesul legii pe temeiul art. 329 C. proc. civ.
(de la 1865), a statuat că „dispoziţiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 (...) sunt aplica­
bile şi în cazul cererilor având ca obiect retrocedarea unor bunuri im obile expro­
priate anterior intrării în vigoare a acestei legi, dacă nu s-a realizat scopul expro­
prierii” . în m otivarea soluţiei prin care se revine asupra ju risprudenţei anterioare,
instanţa suprem ă a statuat că nu am fi în prezenţa aplicării retroactive a legii noi, ci
ar fi vorba despre aplicarea im ediată a ei. Aceasta, deoarece „situaţia reglem entată
prin art. 35 din Legea nr. 33/1994 are în vedere tocm ai efecte nefinalizate după
em iterea actului de expropriere întem eiat pe dispoziţiile legale anterioare, aşa
încât, cu privire la aceste efecte nerealizate încă, se im pune a acţiona dispoziţiile
legii noi” . De asem enea, se argum entează că, „dacă legiuitorul ar fi avut în vedere
supravieţuirea posibilităţii de a cere retrocedarea im obilului neutilizat în term en de un
an în scopul pentru care a fost expropriat, ar fi reglem entat această interdicţie prin
noua lege” . N ereglem entând-o, se im pune concluzia că dispoziţia nouă se aplică şi
în ipoteza bunurilor expropriate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 33/1994, evident
num ai în cazul în care nu s-a realizat scopul exproprierii.

11] A se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 2255/1996, în Dreptul nr. 6/1997, p. 111-112;
C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 102/1998, în Dreptul nr. 11/1998, p. 147.
12] A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2159/1996, în Dreptul nr. 6/1997, p. 113.
[3] M. Of. nr. 636 din 27 decem brie 1999.
150 D re p tu rile re ale p rin cip a le

în prim ul rând, observăm că argum entarea este contradictorie. Cum se poate


spune că unei situaţii nereglem entate de noua lege intrată în vigoare urm ează
totuşi a i se aplica dispoziţiile acesteia?
în al doilea rând, aşa după cum s-a spus[1], problem a aplicării art. 35 din legea
nouă şi la exproprierile efectuate înainte de data de 2 iunie 1994 este o problem ă
de retroactivitate sau de neretroactivitate a le g ii noi, care are a fi rezolvată în lum i­
na principiilor generale în m aterie. Or, din acest punct de vedere, art. 15 alin. (2)
din C onstituţie prevede că legea dispune num ai pentru viitor, iar art. 1 fostul C. civ.
instituia principiul potrivit cu care legea nouă urm ează a fi interpretată în sensul
neaplicării ei şi unor fapte trecute, definitiv consum ate sub im periul legii vechi. T re ­
buie avut în vedere că exproprierea este o situaţie juridică specială, com plexă, ce
constă într-un ansam blu de acte şi fapte juridice de drept adm inistrativ şi de drept
civil, derulate pe etape precis determ inate de lege şi care se finalizează prin tran s­
ferul dreptului de proprietate din patrim oniul expropriatului în patrim oniul expro­
priatorului, în schim bul unei juste şi prealabile despăgubiri121. Or, în sistem ul ante­
rior Legii nr. 33/1994 în m aterie, im obilele expropriate treceau în proprietatea sta­
tului pe data exproprierii sau, după caz, a preluării efective a acestora în vederea
dem olării, indiferent dacă se plătiseră sau nu despăgubirile stabilite de lege ori se
realizaseră lucrările în vederea cărora ea fusese dispusă*131. La acea dată se co n ­
sum au toate efectele exproprierii, iar statul dobândea dreptul de proprietate asupra
bunului expropriat.
în al treilea rând, nim eni nu poate nega evidenţa, anum e că în perioada 1945-
1989 m ulte exproprieri au fost făcute abuziv şi întotdeauna cu despăgubiri m ult mai
mici decât valoarea de circulaţie a bunurilor. Dar, după anul 1990, prin mai m ulte
alte norm ative adoptate succesiv au fost prevăzute m ăsuri reparatorii şi cu privire
la bunurile expropriate în acea perioadă141.
Sunt raţiunile pentru care conchidem că, sub aspectul aplicării în tim p a dispozi­
ţiilor art. 35-36 şi, pentru identitate de raţiune, a art. 37, acestea sunt aplicabile
num ai im obilelor expropriate după data de 2 iunie 1994 şi, eventual, cel puţin teo­
retic, ce lo r în curs de expropriere la acee aşi d a td 5]. Aşa cum am mai m enţionat,
este vorba despre data in tră rii în vigoare a Legii nr. 33/1994.
în orice caz, că alta a fost intenţia legiuitorului, şi nu cea avută în vedere de
fosta Curte S uprem ă de Justiţie prin decizia dată în recursul în interesul legii
am intit, ne-o dem onstrează din plin dispoziţiile art. 2 alin. (1) lit. h) din Legea
nr. 10/2001 privind regim ul juridic al unor im obile preluate în m od abuziv în perioa­
da 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989, republicată, potrivit cu care sunt im obile
preluate în m od abuziv orice im obile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum
acesta este definit în art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998. Or, exproprierea pre­
supunea existenţa unui asem enea titlu. De altfel, în cele 8 alineate ale art. 11 din

[1) A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 29.


l2] Ibidem .
131 A se vedea, spre exem plu, art. 4 din D ecretul nr. 467/1979 privind evaluarea construc­
ţiilor, terenu rilor şi plantaţiilor, ce se preiau, cu plată, în proprietatea statului prin expropriere
sau în alte cazuri prevăzute de lege, abrogat prin art. 41 din Legea nr. 33/1994.
[4) A se vedea, de exem plu, art. 25 din Legea nr. 112/1995, art. 36 alin. (3) din Legea
nr. 18/1991, republicată. Pentru alte exem ple, a se vedea M. N ic o lae , Ioc. cit., p. 31-32.
l5! A se vedea, în acelaşi sens, M. N ic o lae , Ioc. cit., p. 33.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 151

Legea nr. 10/2001, cu m odificările ulterioare, sunt reglem entate m ăsurile repa­
rato rii p e n tru situaţia im obile lor expropriate, alin. (2) stabilind că, pentru situaţia în
care construcţiile expropriate au fost dem olate parţial sau total, d a r nu s-au execu­
tat lucrările p en tru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restituie în natură
cu construcţiile răm ase, iar pentru construcţiile dem olate m ăsurile reparatorii se
stabilesc prin echivalent.
A şa fiind, îndrăznim a spune că discuţia aplicării în tim p a dispoziţiilor art. 35-37
din Legea nr. 33/1994 răm âne mai degrabă un bun exerciţiu pentru problem a
aplicării legii civile în tim p.

Secţiunea a 6-a. Abuzul de drept în materia dreptului


de proprietate privată

166. P re c iz ă ri p re lim in a re .(D re p tu l de proprietate este un drept subiectiv, re­


cunoscut şi garantat de lege, având caracterele juridice pe care le-am analizat şi
conferind titularului său prerogativele cu n o s c u te .]
Am văzut, de asem enea, că dreptul de proprietate este com patibil cu existenţa
unor lim ite ale exerciţiului prerogativelor sale, care pot consta în unele lim ite m a­
teriale, precum şi lim ite juridice, reglem entate atât de dispoziţiile noului Cod civil,
cât şi de cele cuprinse în legi speciale. De asem enea, în anum ite condiţii prevăzute
de C onstituţie, de noul Cod civil şi de acte norm ative speciale, se poate ajunge la
pierderea dreptului, contra unei juste despăgubiri, ca în cazul exproprierii, pentru
că, aşa cum dispunea art. 480 fostul C. civ. şi cum prevede, în prezent, art. 555
alin. (1) NCC, dreptul de proprietate trebuie exercitat în lim itele prevăzute de lege.
Există însă un a spe ct distinct privitor la exerciţiul dreptului de proprietate, în an­
sam blul prerogativelor sale; ca drept subiectiv, dreptul de proprietate este exercitat
de către titularul său în cadrul unor relaţii sociale, într-un cadru social. De aceea,
este posibil să apară şi o lim ită a exerciţiului dreptului, anum e în aşa fel încât, prin
exerciţiul atribuţiilor sale, să nu fie aduse atingeri drepturilor subiective ce aparţin
altor persoane. Dacă exerciţiul dreptului de proprietate se concretizează în asem e­
nea atingeri, proprietarul com ite ceea ce se num eşte abu z de drept. A şa după cum
se arată în literatura ju ridică interbelică, evident sub regim ul fostului Cod civil ro­
mân, „orice drept trebuie exercitat num ai în conform itate cu m enirea sa naturală şi
în lim itele sale norm ale, adică în arm onie cu starea contem porană a relaţiilor şi a
uzurilor sociale; când un proprietar exercită dreptul său în aceste lim ite, el se află
la adăpostul oricărei responsabilităţi pentru prejudiciile pe care le-ar cauza şi nu se
pot adm ite restricţii dincolo de aceste limite. Când însă cineva uzează de dreptul
său în m od anorm al şi întoarce dreptul de la m enirea sa norm ală şi obişnuită, el
com ite un abu z de drept (...)”[1] (s.n., C.B.).
La rândul său, profesorul M. C antacuzino arăta, în sintetica, dar m onum entala
sa carte „E lem entele dreptului civil” din anul 1921, că, din cauza tendinţei exclusi­
viste, mai m ult psihologică decât juridică, a dreptului de proprietate, determ inarea
exactă a hotarului dintre atributele cuprinse în dreptul subiectiv al unei persoane şi
punctul unde începe dreptul subiectiv al altei persoane „dă loc la dificultăţi şi la *

m C. H a m a n g iu , I. R o s e t t i -B ă l ă n e s c u , A l . B ă ic o ia n u , op. cit., voi. II, p. 35.


152 D re p tu rile re ale p rin cip a le

m ulte şi variate conflicte” , iar pentru soluţionarea acestora „s-a introdus în lim bajul
ju ridic expresia de a bu z de drept, care nu poate să aibă alt înţeles decât acela de
depăşire a hotarului dreptului subiectiv”111.
De regulă, se vorbeşte despre abuzul de drept în m ateria dreptului de proprieta­
te atunci când sunt am intite lim itările lui date de raporturile de vecinătate, ceea ce
am arătat şi noi când am analizat aceste raporturi121.
Totuşi, dacă în jurisprudenţă cel mai adesea abuzul de drept în m ateria proprie­
tăţii priveşte într-adevăr raporturile de vecinătate, nu credem că problem a se poate
pune exclusiv în cadrul acestor raporturi. Dim potrivă, ni se pare că este o problem ă
care priveşte d reptul de proprietate în gen era l şi are a fi legată tot de lim itele
exerciţiului său.

167. D ispoziţii legale care interesează m ateria abuzului de drept. Până la


intrarea în vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011, în legislaţia noastră civi­
lă, spre deosebire de alte legislaţii europene, cum ar fi Codul civil germ an (art. 206
şi art. 906) sau Codul civil elveţian (art. 684-685), nu existau referiri directe la abu­
zul de drept în exerciţiul dreptului de proprietate. Nu m ai puţin, atât dispoziţii consti­
tuţionale, cât şi unele referiri generale ce erau cuprinse în Decretul nr. 31/1954 pri­
vitor la persoanele fizice şi juridice, în prezent abrogat131, printr-o interpretare siste­
m atică, se considera că puteau constitui supo rt le g a l în m aterie.
Astfel, art. 57 din C onstituţie prevede că „cetăţenii rom âni, cetăţenii străini şi
apatrizii trebuie să-şi exercite drepturile şi libertăţile constituţionale cu bună-credin-
ţă, fără să încalce drepturile şi libertăţile celorlalţi” . într-o lucrare anterioară consa­
crată m ateriei drepturilor reale141, elaborată sub regim ul fostului Cod civil rom ân de
la 1864, arătam că, situat la sfârşitul capitolului consacrat drepturilor şi libertăţilor
fundam entale prevăzute de C onstituţie, printre care figurează şi dreptul de proprie­
tate, textul evocat determ ină m odul cum au a fi exercitate aceste drepturi de către
toate persoanele fizice, anum e cu bun ă-credinţă şi fără să încalce drepturile ş i
libertăţile celorlalţi. C onsideram în aceeaşi lucrare că exercitarea cu bună-credinţă
a drepturilor şi libertăţilor garantate de C onstituţie sem nifică punerea lor în valoare
în conform itate cu scopul lor, şi anum e, pe de o parte, asigurarea participării depli­
ne a tutu ror m em brilor societăţii la viaţa socială, iar, pe de altă parte, nedeturnarea
lor de la această finalitate.
în acelaşi tim p, precizam că acest text mai evocă o lim ită a exerciţiului drepturi­
lor şi libertăţilor fundam entale de care beneficiază toate persoanele, anum e că ele
trebuie să fie exercitate în aşa fel încât să nu încalce drepturile ş i libertăţile celor­
la lţi m e m b ri a i societăţii. Dacă nu sunt exercitate în conform itate cu aceste exigen­
ţe, înseam nă că ele au fost deturnate de la scopurile avute în vedere de constitu­
ant, ajungându-se astfel la abu zul de drept. Cum am văzut că însuşi dreptul de
proprietate este un drept fundam ental, înseam nă că ş i e l este susce ptibil de exer­
citare abuzivă. *24

111 M.B. C an ta c u zin o , op. cit., p. 145.


[2] A se vedea supra, nr. 69 şi urm.
131 A brogat expres prin lit. n) a art. 230 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a
noului C od civil.
[4] A se vedea C. B îr s a n , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 3-a, revăzută şi
adăugită, Ed. H am angiu, Bucureşti, 2008, p. 72-73.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 153

A d optat în contextul altor realităţi social-istorice, Decretul nr. 31/1954 dispunea


chiar în art. 1 că „drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute în scopul
de a satisface interesele personale, m ateriale şi culturale, în acord cu interesul
obştesc, potrivit legii şi regulilor de convieţuire socialistă” , adică în conform itate cu
regulile de convieţuire socială, cum observă îngrijitorii uneia dintre ediţiile Codului
civil şi a altor acte norm ative civile111, iar art. 3 din acelaşi act norm ativ prevedea că
„drepturile civile sunt ocrotite de lege. Ele pot fi exercitate num ai potrivit cu scopul
lor econom ic şi social” .
Spuneam că form ularea textului avea a fi adaptată unor realităţi în care dreptu­
rile subiective trebuie exercitate pentru asigurarea realizării intereselor tuturor
m em brilor societăţii, în acord cu interesul social, şi nu num ai potrivit cu scopul lor
econom ic şi social. însă, dincolo de luarea în considerare a unor asem enea dis­
poziţii care, oricum , nu mai sunt în vigoare, este afară de îndoială că, în exerciţiul
tuturor drepturilor subiective, deci şi în al dreptului de proprietate, nu se poate face
abstracţie de scopul lor econom ic şi social. Dar nu putem avea în vedere num ai
acest scop. O ricum , deturnarea exerciţiului dreptului de la finalităţile evocate poate
conduce la existenţa unui abuz de drept.

168. P rem ise p en tru în c e rc a re a de d e fin ire a ab u zu lu i de d re p t în m a te ­


ria p ro p rie tă ţii. A p ă ru tă în ju ris p ru d e n ţa fra n ce ză în că de la m ijlo cu l se colului
al X lX -le a , p ro b le m a abu zu lu i de d rept în m ate ria p ro p rie tă ţii a fo s t legată, m ai
întâi, de ra p o rtu rile de ve cin ă ta te , apoi s-a extin s cu p rivire la e xe rciţiu l d re p tu ­
lui de p ro p rie ta te în gen era l.
Instanţele franceze au considerat că proprietarul care construieşte un fals coş
de fum nu m a i pentru a întuneca vederea vecinului său, instalează un izvor num ai
pentru a seca izvoarele vecinilor săi sau construieşte pe proprietatea sa, dar în faţa
unui hangar pentru dirijabile al vecinului său cu care era în conflict, num ai pentru a
jena activitatea aeronautică a acestuia din urmă, com ite un abu z de drept, astfel că
el a fost obligat să îndepărteze lucrările astfel făcute121.
C onfirm ată ulterior, această jurisprudenţă a fost sintetizată de C urtea de C asa­
ţie franceză, care a decis că „exerciţiul dreptului de proprietate, care are ca limite
satisfacerea unui interes serios şi legitim , nu ar putea autoriza com iterea unor acte
răuvoitoare, care nu s-ar justifica prin nicio utilitate şi ar fi de natură să cauzeze un
prejudiciu altuia”*131.
în literatura noastră ju ridică m ai veche s-a observat că există legislaţii m oderne
care au introdus un criteriu subiectiv de determ inare a existenţei unui abuz de
drept, anum e exerciţiul dreptului „ar fi abuziv când el e dictat exclusiv num ai prin
intenţia de a cauza altuia o pagubă”141.
S-a observat însă că acest criteriu este nesigur, pentru că „atribuirea unui ele­
m ent intern de intenţie e neapărat arbitrară şi prea îngustă, pentru că lim itele nor­
m ale ale dreptului subiectiv nu depind num ai de un elem ent de intenţie, ci de ele­

111 A se vedea C odul civil, ed. a 4-a, Ed. AII, Bucureşti, 1997, p. 378, nota 1 de subsol.
l2] A se vedea J.-L. B er g e l , M. B r u sc h i , S. C im am o n ti , op. cit., p. 113 şi jurisprudenţa
acolo citată.
131 Idem, p. 114, nota nr. 249 de subsol.
[4) M.B. C an ta c u zin o , op. cit., p. 145.
154 D re p tu rile re ale p rin cip a le

m entul m ult m ai cuprinzător de culpă în sensul cel mai larg al cuvântului”111. De


aceea, se arată că „în noţiunea generală de culpă trebuie căutat criteriul (...) carac­
terului abuziv al exerciţiului unui drept, adică al depăşirii hotarelor dreptului, şi este
culpă şi, prin urm are, îngrădire norm ală a dreptului” atunci când „exerciţiul unui
atribut al dreptului cauzează altuia o daună” şi „nu corespunde cu scopul econom ic
şi cu funcţia norm ală a dreptului (...) respectiv”121.
Alţi autori au observat că, aşa fiind, „regula rom ană nem inem laedit qui suo iure
utitur trebuie astăzi tradusă în sensul că cel care îşi exercită drepturile cu băgare de
seam ă, fără a com ite im prudenţe sau neglijenţe, nu va fi răspunzător de pagubele
cauzate terţilor”131, cum, de altfel, s-a decis şi în practica fostei Curţi de C asaţie*141.
Pe baza celor de mai sus, afirm am în ediţia din 2008 a lucrării noastre consa­
crate drepturilor reale că există abu z de drept în situaţia în care titularul dreptului
de proprietate, prin exercitarea atributelo r pe care acesta i le conferă, cauzează,
din vina sa, un p reju diciu a lte i p e r s o a n ă . C onsecinţa ce decurge dintr-o asem e­
nea îm prejurare va fi angajarea răspunderii civile delictuale a proprietarului pentru
prejudiciul astfel cauzat.

169. Se poate susţine că un asem enea punct de vedere are a fi am endat în


condiţiile vieţii m oderne. într-adevăr, dezvoltarea exploatărilor industriale im pune
din ce în ce m ai m ult luarea în considerare a im perativului protecţiei m ediului, în
înţelesul cel m ai larg al cuvântului, indiferent de sursele de poluare a acestuia. De
altfel, în viaţa socială din contem poraneitate înseşi raporturile de vecinătate au a fi

111 Ibidem.
121 M.B. C a n ta c u zin o , op. cit., p. 145.
131 C. H a m a n g iu , I. R o setti -B ă lă n e s c u , A l . B ă ic o ia n u , op. cit., p. 469.
141 A se vedea Cas., dec. din 17 octom brie 1907, în B.C. 1907, p. 1617.
!5] Bunăoară, în practica judiciară, în m otivarea proprietăţii com une pe cote-părţi stabile şi
forţate, s-a decis că efectuarea unui act în scopul norm alei utilizări a bunului obiect al copro-
prietăţii de către un singur coproprietar poate îmbrăca forma abuzului de drept atunci când,
prevalându-se de calitatea sa, acesta săvârşeşte acte ce vizează bunul în integralitatea lui,
„provocând o lezare a intereselor sau aducând o atingere drepturilor celorlalţi coproprietari” ;
pe de altă parte însă, şi refuzul celorlalţi coproprietari de a efectua un act sau de a consim ţi
la efectuarea lui, în condiţiile în care un asem enea act urm ăreşte asigurarea norm alei fo lo ­
siri a bunului, se poate constitui într-un abuz de drept, dacă atitudinea respectivilor copropri­
etari depăşeşte fireasca exercitare a dreptului lor recunoscut de art. 480 fostul C. civ.; a se
vedea C.A. Tim işoara, s. civ., dec. civ. nr. 689 din 21 iunie 2007, în B.C.A. nr. 3/2007, p. 17-
18; sau, după cum a decis o altă curte de apel, „în condiţiile în care nu există niciun m otiv de
îm piedicare legală a dreptului exclusiv şi absolut al reclam anţilor de a dispune de bunul
proprietatea lor, inclusiv în ceea ce priveşte exercitarea folosinţei acestuia, sim pla dorinţă a
pârâţilor de a se opune schim bării folosinţei bunului nu poate conduce la lim itarea dreptului
de proprietate al reclam anţilor, astfel că refuzul pârâţilor la schim barea acestei folosinţe
constituie un abuz de drept’ (s.n., C .B.); a se vedea C.A. Piteşti, s. civ., mun. şi asig. soc.,
min. şi fam ., dec. nr. 533/R din 27 octom brie 2007, în B.C.A. nr. 1/2008, p. 10; de ase­
m enea, o curte de apel a decis că instalarea unui atelier de tinichigerie, îm preună cu ram pa
de reparaţii auto, în im ediata apropriere a locuinţei vecinului şi exploatarea acestora cu
efectul producerii de zgom ote, de gaze şi de m irosuri neplăcute sunt fapte care depăşesc
lim itele unei vecinătăţi tolerabile; reţinând, astfel, existenţa abuzului de drept, instanţele au
obligat, în m od justificat, pârâtul la desfiinţarea construcţiilor în litigiu; C.A. Suceava, s. civ.,
dec. nr. 541/1998, în P. P e r ju , Jurisprudenţa înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi a altor
instanţe judecătoreşti, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2007, p. 29-30.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 155

relativizate. De poluare sonoră se pot plânge nu num ai vecinii fondului pe care


aceasta se produce, ci şi cei aflaţi, eventual, pe o arie m ult m ai întinsă.
O bservaţia este cu atât mai pertinentă pentru em anaţiile industriale.
De aceea, s-a spus că, atunci când în cadrul unor activităţi licite şi norm ale se
ajunge la producerea unui prejudiciu faţă de terţe persoane, de natură să exceadă
unor inconveniente norm ale ale unei activităţi, se va angaja răspunderea celui care
le-a produs faţă de cei care le suferă[1].

170. în ceea ce ne priveşte, sub regim ul fostului Cod civil rom ân de la 1864,
înţelegeam să distingem între a bu zul de drept care presupune, în concepţia noas­
tră, exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate în aşa fel încât, din vina pro­
prietarului, sunt cauzate prejudicii altor persoane, cu consecinţa angajării răspun­
derii sale civile delictuale, şi cauzarea uno r dezagrem ente altora, în m o d obiectiv,
prin utilizarea bunurilor asupra cărora poartă obiectul dreptului său. Şi în această
din urm ă situaţie se poate angaja răspunderea civilă delictuală a proprietarului, dar
pe un alt tem ei juridic, anum e răspunderea obiectivă, pentru prejudiciile cauzate de
lucruri.
Aşadar, consideram că, atunci când vorbim despre abuzul de drept în m ateria
proprietăţii, concepţia clasică răm âne edificatoare.
Pentru a exista abuz de drept, spuneam că trebuie să existe: a) exercitarea
anorm ală a a tributelo r dreptulu i prin deturnare de la scopu l lor, b) vina celui care
acţionează astfel; c) un preju diciu suferit de terţe persoane121.
în orice caz, consideram 131 că judecătorul va fi acela care, aplecându-se cu grijă
la datele fiecărei cauze în parte, va determ ina, prin folosirea unor asem enea crite­
rii, dacă dreptul de proprietate este exercitat dincolo de lim itele sale, în m od cul­
pabil, în aşa fel încât să constate existenţa unui abu z de drept, cu toate consecin­
ţele ce pot decurge dintr-o asem enea îm prejurare. Pentru că, în m ăsura în care va
exista un prejudiciu, va fi angajată răspunderea civilă delictuală pentru fapta pro­
prie a proprietarului, ca autor al faptei prejudiciabile.

171 | A buzul de drept în m ateria proprietăţii sub regim ul noului Cod civil
rom ân. în abordarea, fie şi în mod sintetic, a acestei problem e, credem că două
sunt coordonatele ce trebuie avute în vedere. Mai întâi, este de reţinut că, în cel
de-al treilea capitol, denum it „Interpretarea şi efectele le g ii civile” , din Titlul său pre­
lim inar intitulat „D espre legea civilă” , noul Cod civil consacră pentru prim a dată în
dreptul civil rom ân, în m od expres, un text abu zu lu i de drept. într-adevăr, potrivit
art. 15, „N iciun drept nu poa te fi exercitat în scopu l de a vătăm a sau p ă g u b i pe altul
ori într-un m o d excesiv ş i nerezonabil, co n trar bunei-credinţe". După m odelul C o­
dului civil din Q uébec141, acest text înscrie principiul general al m odului în care au a
fi exercitate drepturile subiective civile, deci şi dreptul de proprietate privată; legea
fundam entală civilă im pune exercitarea tuturor drepturilor subiective civile de către *234

111 A se vedea G. C o r n u , op. cit., p. 1096; a se vedea şi V. S to ic a , op. cit. (2009), p. 128.
[2] A se vedea C. B îr s a n , op. cit. (2008), p. 91.
[3] Idem, p. 92.
[4] Art. 7 din acest cod are urm ătoarea form ulare: „A ucun droit ne p e u t être exercé en vue
de nuire à a u tru i ou d 'u n m anière excessive et déraisonnable, a llant a in si à l'e n co n tre des
exigences de la bonne fol'.
156 D re p tu rile re ale p rin c ip a le

titularul lor în raport de scopurile pentru care acestea sunt recunoscute şi apărate
de lege. în orice caz, textul interzice în mod lim pede exercitarea acestor drepturi în
scopul de a vătăm a sau păgubi alte persoane „ori într-un m od excesiv şi nerezo-
nabil” , contrar principiului bunei-credinţe; pentru că art. 14 alin. (1) NCC dispune că
orice persoană fizică sau ju ridică trebuie să îşi exercite drepturile şi să îşi asum e
obligaţiile civile cu bună-credinţă, în acord cu ordinea publică şi bunele m oravuri.
Aşadar, „obstacolele” ce nu p o t fi depăşite pentru a nu se ajunge la exercitarea în
m od abuziv a unui drept subiectiv civil, deci şi dreptul de proprietate privată, sunt:
a) aceste drepturi nu pot fi exercitate în scopul de a vătăm a sau păgubi o altă per­
soană, adică în scopul de a-i crea acesteia un prejudiciu; b) ele nu trebuie exercitate
dincolo de lim itele norm ale recunoscute exerciţiului lor, adică „într-un mod excesiv şi
nerezonabil, contrar bunei-credinţe” . Cel care depăşeşte aceste limite în exerciţiul
drepturilor sale subiective civile o face în mod abuziv, com ite un abuz de drept.
A jungem astfel la cea de-a doua coordonată care, strâns legată de cea de ordin
general înscrisă în art. 15 NCC, este de natură să determ ine conţinutul noţiunii de
abuz de drept, de această dată în dom eniul exerciţiului dreptului de proprietate
privată: lim itele ju rid ice ale exerciţiului a cestui drept, astfel cum sunt reglem entate
de dispoziţiile art. 602-630 analizate mai sus, în special cele care privesc raporturi­
le de vecinătate. Bunăoară, ream intim că, potrivit art. 630 NCC, care reglem entea­
ză lim itele judiciare ale exerciţiului dreptului de proprietate privată, un proprietar nu
poate, prin folosirea fondului său, să creeze proprietarului fondului învecinat „incon­
veniente mai m ari decât cele norm ale” ; dacă o face totuşi, instanţa de judecată va
putea, din considerente de echitate, să îl oblige la plata de despăgubiri, precum şi,
atunci când aceasta este cu putinţă, la restabilirea situaţiei anterioare. în orice caz,
prin raportare la dispoziţiile art. 15 NCC, putem spune că proprietarul care creează
vecinilor săi „inconveniente mai mari decât cele norm ale în raporturile de vecinăta­
te” exercită dreptul său de proprietate privată „într-un mod excesiv şi nerezonabil” ,
ceea ce înseam nă că el com ite un abuz de drept, sancţionat prin angajarea răs­
punderii sale civile delictuale pentru prejudiciul astfel cauzat proprietarului fondului
învecinat.
R aţionând pe exem plul unei lim ite legale a exerciţiului dreptului de proprietate
privată cum este cea privitoare la întrebuinţarea izvoarelor, ream intim că, potrivit
art. 608 NCC, un proprietar poate da orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe
fondul său, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprieta­
rul fondului inferior, cum ar fi dreptul de a utiliza apa ce prisoseşte proprietarului pe
al cărui fond se află izvorul pentru irigarea grădinii sale. Dacă proprietarul izvorului
dă un alt curs apei din izvor, în aşa fel încât aceasta să nu mai poată fi folosită de
proprietarul fondului inferior, el îşi exercită dreptul său, până la proba contrarie, „în
scopul de a păgubi pe altul” , com iţând astfel un abuz de drept. Şi exem plele ar
putea continua.
Aşadar, în prezent, dispoziţiile noului Cod civil rom ân stabilesc criteriile după
care are a fi determ inată existenţa unui eventual abuz de drept în m ateria exerciţiu­
lui dreptului de proprietate privată: exercitarea acestuia „în scopul de a vătăm a ori
păgubi pe altul” ori „în mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe” , în ca ­
drul lim itelor speciale - legale, convenţionale şi judiciare - stabilite de legea civilă
fundam entală. Răm âne ca judecătorul să aprecieze, în fiecare cauză dedusă
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 157

judecăţii, prin folosirea criteriilor prevăzute de lege, dacă exercitarea dreptului de


proprietate se concretizează, eventual, într-un abuz de drept.

172. Nu putem încheia totuşi această discuţie fără a pune în evidenţă faptul că
preocuparea pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate în aşa fel încât
să nu fie aduse atingeri drepturilor aparţinând altor persoane nu este străină nici
jurisprudenţei Curţii Europene a D repturilor O m ului de la S trasbourg.
Astfel, într-un litigiu în care reclam anta se plângea că o staţie de epurare, pro­
prietatea unei m unicipalităţi din Spania, a fost am plasată foarte aproape de locuin­
ţa sa, astfel că exploatarea ei, prin em anaţii rău m irositoare şi alte dezagrem ente,
este de natură să îi aducă atingere dreptului la dom iciliu, viaţă privată şi fam ilială,
apărat prin art. 8 din C onvenţia europeană a drepturilor om ului, ju risdicţia euro­
peană a adm is că atingerile grave aduse m ediului înconjurător pot afecta bunăsta­
rea unei persoane şi o pot priva de dreptul de folosire a dom iciliului ei, în aşa fel
încât să dăuneze asupra vieţii sale private şi fam iliale, fără ca, prin aceasta, să fie
pusă în pericol grav însăşi sănătatea persoanei.
Fie că această problem ă este abordată din punctul de vedere al existenţei unei
obligaţii pozitive ce incum bă statului, anum e de a adopta m ăsuri rezonabile şi
adecvate pentru a protegui dreptul la viaţă privată, fam ilială şi dom iciliu, aşa cum
dispune art. 8 parag. 1 din C onvenţie, fie că este vorba despre o ingerinţă ju stifica ­
tă în exerciţiul acestui drept, cum îngăduie art. 8 parag. 2 din acelaşi tratat interna­
ţiona l111, principiile aplicabile sunt asem ănătoare. în am bele situaţii, trebuie avut în
vedere justul echilibru care se im pune a fi prezervat între interesele concurente ale
individului şi cele ale societăţii, în ansam blul său, iar statul se bucură, în oricare
dintre aceste ipoteze, de o m arjă de apreciere care îi este recunoscută de ju risd ic­
ţia europeană*121.
în speţă, C urtea a constatat că m unicipalitatea nu a luat toate m ăsurile necesa­
re pentru încetarea inconvenientelor ce rezultau, pentru reclam antă, din exploata­
rea staţiei de epurare, ceea ce a condus-o la concluzia că statul în cauză nu a ştiut
să asigure justul echilibru între interesele econom ice ale m unicipalităţii şi asigura­
rea protecţiei efective a dreptului reclam antei la respectul dom iciliului, vieţii ei pri­
vate şi fam iliale, astfel că au fost încălcate dispoziţiile art. 8 din C onvenţia europea­
nă. C urtea a obligat statul spaniol la plata unei substanţiale sum e de bani pentru
acoperirea prejudiciului m aterial şi m oral suferit de reclam antă131. Aşadar, pentru
ju risdicţia europeană, proprietarul unei instalaţii, în speţă o autoritate publică, tre­
buie să asigure exploatarea ei în aşa fel încât aceasta să nu producă dezagrem en­
te de natură a atinge dreptul la viaţă privată şi dom iciliu protejat de C onvenţie. în

111 Art. 8 parag. 2 din C onvenţie dispune că nu există ingerinţă a autorităţii publice în
exerciţiul dreptului la dom iciliu, viaţă privată şi fam ilială atunci când o asem enea ingerinţă
este prevăzută de lege şi constituie o m ăsură care, într-o societate dem ocratică, este nece­
sară securităţii naţionale, siguranţei publice, bunăstării econom ice a ţării, apărării ordinii şi
prevenirii săvârşirii unor fapte penale, protecţiei sănătăţii şi m oralei sau protecţiei drepturilor
şi libertăţilor altuia.
121 A se vedea C .E.D .O ., cauza Lôpez O stra c. Spaniei, H otărârea din 9 decem brie 1994,
Série A, nr. 303, § 51, p. 54-55.
l3] Idem, § 62, p. 57.
158 D re p tu rile re ale p rin cip a le

m ăsura în care o asem enea atingere s-a produs, va fi angajată răspunderea


statului, care va fi obligat şi la plata de despăgubiri111.
D im potrivă, o cam eră a Secţiei a ll-a a Curţii a decis, într-un litigiu care opunea
78 de persoane fizice statului Luxem burg, privitor la acordarea autorizaţiei de func­
ţionare unei societăţi producătoare de oţel pentru instalaţii care em anau praf şi
gaze toxice şi produceau un zgom ot foarte puternic, toate acestea constituind ele­
m ente foarte nocive pentru ele, că sim pla invocare a riscurilor poluării inerente
producţiei de oţel nu este suficientă pentru ca reclam anţii să se pretindă victim e ale
încălcării dispoziţiilor art. 8 din C onvenţie. Pentru a putea să invoce acest text, tre ­
buie ca reclam anţii să dem onstreze de o m anieră circum stanţiată că, în lipsa unor
precauţiuni suficiente din partea autorităţilor statale, gradul de probabilitate a pro­
ducerii unei pagube pentru ei este atât de ridicat, încât să se ajungă la constatarea
unei încălcări a C onvenţiei, cu condiţia ca actele autorităţilor să nu aibă consecinţe
foarte îndepărtate, care nu sunt în m ăsură să constituie o atingere gravă a princi­
piului precauţiei, operabil în m aterie.
C urtea a constatat că autorităţile statale luxem burgheze au luat toate m ăsurile
pentru a im pune societăţii în cauză norm e stricte de funcţionare privitoare la po­
luarea m ediului. Mai mult, reclam anţii nu au făcut uz de m ijloacele puse la dispozi­
ţia lor de legislaţia naţională civilă şi penală pentru a se plânge de consecinţele
asupra calităţii vieţii lor prin exploatarea instalaţiilor incrim inate. Ca atare, acţiunea
a fost declarată inadm isibilă121.
în această decizie, ca şi în alte decizii în acelaşi sens*131, C urtea pare să accepte
ideea existenţei unor posibile inconveniente rezultate din folosirea unor exploatări
industriale, neim putabile autorităţilor statale chem ate să autorizeze funcţionarea
lor, dacă acestea s-au asigurat că ele corespund norm elor de protecţie a m ediului,
potrivit principiului precauţiunii. O ricum însă, în asem enea situaţii, reclam anţii tre­
buie să uzeze mai întâi, aşa cum im pun dispoziţiile C onvenţiei, de căile interne pe
care le au la dispoziţie pentru a obliga statele să pună capăt, în ordinea internă,
pretinselor încălcări ale C onvenţiei.

111 în acelaşi sens, a se vedea C .E.D .O ., cauza G uerra ş i a lţii c. Italiei, H otărârea din 19
februarie 1998, Recueil, 1998, voi. I, p. 210 şi urm.
[2] A se vedea D ecizia privitoare la adm isibilitate în cauza A sselbourg ş i alţii c. Luxem ­
burgului, din 29 iunie 1999, w w w .echr.coe.int.
131 A se vedea, spre exem plu, D ecizia cu privire la adm isibilitate în cauza N oack ş i a lţii c.
G erm aniei, din 25 mai 2000, pronunţată de o cam eră a Secţiei a IV-a a Curţii, precum şi
D ecizia cu privire la adm isibilitate în cauza B ernard ş i alţii c. Luxem burgului,’ din 29 iunie
1999, pronunţată de o cam eră a Secţiei a lll-a a C urţii, am bele disponibile pe site-ul
w w w .e ch r.co e .in t; pentru alte detalii în m aterie, a se vedea C. B îr s a n , C onvenţia europea­
nă... (2010), p. 639 şi urm.
Capitolul al V-lea. Dreptul
de proprietate publică

Secţiunea 1. Consideraţii generale. Reglementare

173. Schim bările social-econom ice care au avut loc în Rom ânia, cu evidente
consecinţe privitoare la reglem entarea raporturilor juridice şi care se mai produc
încă, au condus la apariţia sau, mai exact, la reapariţia unei form e de proprietate
cunoscute de toate sistem ele de drept, care reflectă, pe de o parte, o organizare
dem ocratică a societăţii, asigurată de stat, organism ele sale, partidele politice, sin­
dicate, societatea civilă etc., iar, pe de altă parte, existenţa unei econom ii bazate
pe cerere şi ofertă, cu prezenţa mai m ult sau mai puţin circum stanţiată a statului în
organizarea şi desfăşurarea vieţii econom ice, în funcţie de orientările politicii eco­
nom ice determ inate în chip dem ocratic de puterea legislativă şi transpuse în prac­
tică de puterea executivă.
Avem în vedere dreptul de proprietate publică, drept existent şi reglem entat în
perioada dezvoltării m oderne a Rom âniei, început încă din a doua jum ătate a se­
colului al X lX -lea, înlocuit în perioada regim ului totalitar pe care l-a cunoscut statul
rom ân între 1945-1989 cu dreptul de proprietate socialistă de stat. După anul
1990, odată cu trecerea la organizarea dem ocratică a societăţii rom âneşti, a reapă­
rut, mai întâi, noţiunea de dom eniu public, în Legea nr. 18/1991, m odificată şi repu­
blicată, şi apoi cea de proprietate publică, în C onstituţia adoptată în anul 1991, în
C onstituţia revizuită în anul 2003, în prezent în vigoare, precum şi în alte acte nor­
m ative adoptate după anul 1990; consacrarea sa legislativă mai com pletă se
regăseşte în prezent în noul Cod civil român, intrat în vigoare la 1 octom brie 2011.

174. Sediul m ateriei. De regulă, atunci când are a fi cercetată o instituţie ju rid i­
că, mai ales una deosebit de im portantă ca aceea care face obiectul de analiză al
prezentului capitol, p u n ctu l de plecare este dat de dispoziţiile constituţionale în
m aterie.
De această dată, vom face o excepţie de la acest principiu, spre a sublinia im ­
portanţa deosebită, din punctul de vedere care ne interesează, a Legii nr. 18 din 19
februarie 1991, republicată, prin care, pentru prim a dată după anul 1990, au fost
reintroduse în R om ânia dispoziţiile legale privitoare la dom eniul public. C hiar dacă
obiectul ei de reglem entare este dat de terenuri, nu mai puţin, legea am intită dispu­
ne că acestea pot aparţine dom eniului pu b lic care, la rându-i, poate fi de interes
naţional, când proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparţine statului,
sau de interes local, când proprietatea, de asem enea în regim de drept public,
aparţine com unelor, oraşelor, m unicipiilo r şi ju d e ţe lo r (art. 4).
Legea nr. 18/1991 prevede, în art. 4 alin. (4), că terenurile din dom eniul public
sunt cele afectate unei utilităţi publice, iar textul urm ător enum eră anum ite categorii
de terenuri care aparţin dom eniului public (art. 5), pentru ca în alin. (2) acelaşi
160 D re p tu rile re ale p rin cip a le

articol să dispună că terenurile care fac p a rte din dom eniul p u b lic sunt inalienabile,
insesizabile ş i im prescriptibile ş i nu p o t fi introduse în circuitu l civil decât dacă,
potrivit legii, sunt dezafectate din dom eniul public.
în ordine cronologică, dacă cercetările noastre au ajuns la o concluzie corectă,
un alt im portant act norm ativ adoptat după anul 1990, care a avut, în cuprinsul său,
dispoziţii privitoare la dom eniul public, a fost Legea nr. 69 din 26 noiem brie 1991
privitoare la adm inistraţia publică locală, abrogată expres prin Legea nr. 215 din 23
aprilie 2001, cu acelaşi obiect de reglem entare. într-adevăr, art. 4 alin. (2) din
Legea nr. 69/1991 dispunea că unităţile adm inistrativ-teritoriale - com una, oraşul,
judeţul - , ca persoane juridice de drept public, sunt proprietare ale bunurilor din
dom eniul public de interes local, potrivit legii.

175. C onstituţia adoptată prin referendum naţional la 8 decem brie 1991 consfin­
ţea existenţa a două form e fundam entale de proprietate în Rom ânia, anum e p ro ­
prietatea pub lică şi proprietatea privată [art. 135 alin. (2)].
A rticolul 135 alin. (3) dispunea că proprietatea publică aparţine statului sau uni­
tăţilor adm inistrativ-teritoriale, pentru ca în alineatul urm ător să fie arătate categorii­
le de bunuri ce fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. De asem enea, legiuitorul
constituant a înţeles să determ ine, cel puţin în esenţă, şi elem ente ale regim ului
ju rid ic al proprietăţii publice. Astfel, art. 135 alin. (5) prevedea că bunurile proprieta­
te publică sunt inalienabile şi că, în condiţiile legii, ele pot fi date în adm inistrare
regiilor autonom e ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate.
O bservăm că în C onstituţie era folosită noţiunea de proprietate publică, fiind
vorba, evident, despre dreptul de proprietate publică, şi nu aceea de dom eniu p u ­
blic, ca în legislaţia am intită mai sus.
Este o rem arcă ce va fi folosită în dezvoltările ulterioare privitoare la dreptul de
proprietate publică.
A ceste dispoziţii au fost practic preluate cu acelaşi conţinut de art. 136 din C on­
stituţia revizuită în anul 2003.

176. Felurite acte norm ative adoptate de legiuitorul rom ân, în sens larg, oricare
va fi fost acesta - de regulă Parlam entul sau G uvernul - , fac m enţiuni despre pro­
prietatea publică.
Astfel, Legea nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii, republicată, cu num eroasele ei m odificări ulterioare, dispune, în art. 13
alin. (2), că terenurile aparţinând dom eniului p u b lic al statului sau al unităţilor
adm inistrativ-teritoriale se pot concesiona num ai în vederea realizării de construcţii
sau de obiective de uz şi/sau de interes public, cu respectarea docum entaţiilor de
urbanism aprobate potrivit legii. Sau, în tim p ce Legea apelor nr. 107 din 25 sep­
tem brie 1996 determ ină, în art. 3, apele care aparţin dom eniului public, art. 1 din
Legea nr. 85 din 27 m artie 2003 a m inelor111 dispune că resursele m inerale situate
pe teritoriul şi în subsolul ţării şi al platoului continental în zona econom ică a Ro­
m âniei din M area Neagră, delim itate conform principiilor dreptului internaţional şi
reglem entărilor din convenţiile internaţionale la care R om ânia este parte, fac obiec­
tul exclusiv a l p ro prietăţii publice şi aparţin statu lui român.

[1) M. Of. nr. 197 din 27 martie 2003.


V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 161

Tot astfel, Legea petrolului nr. 238 din 7 iunie 2004[1] dispune că resursele de
petrol situate în subsolul ţării şi al platoului continental rom ânesc al M ării Negre,
delim itat conform principiilor dreptului internaţional şi convenţiilor internaţionale la
care R om ânia este parte, fac obiectul exclusiv a l pro p rie tă ţii publice şi aparţin
statului rom ân (art. 1).
în acte norm ative întâlnim adesea referiri la proprietatea publică a statului. A st­
fel, de exem plu, art. 7 C. silvic enum eră printre form ele de proprietate asupra fo n ­
dului fore stier naţional fondul fore stier proprietate publică a sta tu lu i şi fondul fo ­
re stier proprietate publică a unită ţilor adm inistrativ-teritoriale. Şi exem plele ar putea
continua.
Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, cel mai cuprinzător act norm ativ în
m aterie a fost Legea nr. 213 din 17 noiem brie 1998 privind bunurile proprietate p u b li­
c i , răm asă încă în vigoare, dar cu m ulte texte abrogate prin Legea nr. 71/2011, ca­
re constituia reglem entarea unitară, dezvoltătoare a principiilor constituţionale, apli­
cabilă proprietăţii publice a statului şi a unităţilor adm inistrativ-teritoriale.
Pentru prim a dată însă în sistem ul dreptului civil rom ân, legea civilă fundam en­
tală a ţării conţine o reglem entare com pletă, chiar dacă num ai uneori de principiu,
a dreptului de proprietate publică. într-adevăr, după ce art. 552 precizează că în
dreptul nostru civil proprietatea este publică şi privată, Titlul VI al Cărţii a lll-a a
noului Cod civil - „D espre bunuri” - este consacrat dreptului de proprietate publică.
Prim ul capitol al acestui titlu, intitulat „D ispoziţii generale” , defineşte şi reglem en­
tează regim ul juridic al dreptului de proprietate publică, m odurile sale de dobândire
şi de apărare; cel de-al doilea capitol al aceluiaşi titlu stabileşte m odul de exercita­
re a dreptului de proprietate publică prin drepturile reale ce îi corespund şi regim ul
juridic al acestor drepturi, inclusiv apărarea lor. Acesta este şi p la n u l nostru de stu ­
diu în m aterie, cu excepţia apărării sale şi a drepturilor reale corespunzătoare, care
va fi analizată la capitolul consacrat apărării dreptului de proprietate.

Secţiunea a 2-a. Definiţia dreptului de proprietate


publică. Subiectele, conţinutul şi obiectul său

177. Precizări prelim inare. Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, atât
în dispoziţiile constituţionale, cât şi în diferite acte norm ative care interesează
m ateria au fost folosite două noţiuni: dom eniul p u b lic şi proprietatea publică. Deşi
s-ar putea susţine că ele sunt echivalente*131, am arătat în cartea noastră anterioară
consacrată drepturilor reale că noţiunea de dom eniu p u b lic nu face altceva decât
să determ ine bunurile care fac obiectul pro p rie tă ţii p u b l i c i .

(1] M. Of. nr. 535 din 15 iunie 2004.


121 Titlul legii este dat, în prezent, de art. 89 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în apli­
care a noului Cod civil.
131 A se vedea C. B îr s a n , op. cit. (2008), p. 100; în acelaşi sens, E. C h elar u , op. cit.
(2009), p. 66.
141 Ibidem .
162 D re p tu rile re ale p rin cip a le

Cum s-a spus, dom eniul public este un ansam blu de bunuri, iar proprietatea
publică nu este altceva decât dreptul ce poartă asupra a ce sto r b u n u r i.
Din acest punct de vedere, este de reţinut că, sub denum irea sa definiţia drep­
tului de proprietate publică, art. 858 NCC dispune că acesta este dreptul de pro­
prietate ce aparţine statului sau unei unităţi adm inistrativ-teritoriaîe asupra bunuritor
care, prin natura lo r sau prin declaraţia-legii, sunt de uz o ri de interes public, cu
condiţia să fie dobândite prin unul dintre m odurile prevăzute de lege.Jn prim ul său
alineat, art. 859 NC C determ ină bunurile ce pot fotrna obiectul exclusiv a l p ro p rie ­
tăţii publice, pentru ca, în al doilea alineat al său, să precizeze că celelalte bunuri
care aparţin statului ori unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale fac parte, după caz,
din dom eniul p u b lic ori din dom eniul p riva t al acestora, cu aceeaşi precizare: să fi
fost dobândite, la rândul lor, prin unul dintre m odurile prevăzute de lege.
Aşadar, dreptul subiectiv este dreptul de proprietate publică ce are ca titulari
statul sau unităţile sale adm inistrativ-teritoriale. O biectul acestui drept este d a t ple
dom eniul public, form at din totalitatea bunurilor, determ inate p o trivit u n o r criterii
legale, ce aparţin subiectelor am intite121.
N oţiunea de dom eniu p u b lic şi chiar de d o m e n ia lita t^3], am intită de unii autori,
are mai degrabă o anum ită conotaţie de ordin istoric. într-adevăr, urm are a revoluţi­
ilor burgheze din ţările europene care au avut loc în secolele X V II-XVIII, bunurile
care în orânduirea feudală aparţineau coroanei sau prinţului, alcătuind dom eniul
acestuia, au fost trecute în proprietatea naţiunii, constituind dom eniul p u b lic a l sta ­
tului, expresie a naţiunii. în prezent, astfel cum este ea utilizată în unele acte nor­
m ative, credem că această noţiune evocă ideea de totalitate de bun uri ce aparţin
subiectelo r de d rept p u b lic determ inate ca atare de lege: statul şi unităţile adm inis-
trativ-terito riale[4].
De altfel, în literatura noastră juridică s-a arătat că bunurile m obile sau im obile
ce aparţin statului şi unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale, fie că sunt în proprieta­
tea publică, fie că sunt în proprietatea privată a acestor entităţi juridice, alcătuiesc
categoria ju ridică a b u n urilor dom eniale, noţiune care însă nu are a fi confundată
cu noţiunea de patrim oniu151. într-adevăr, noţiunea de patrim oniu include, pe lângă
drepturile de proprietate asupra bunurilor, alte drepturi reale şi drepturi de creanţă,
precum şi datoriile corespunzătoare. De altfel, art. 119 din Legea nr. 215/2001 pri­
vitoare la adm inistraţia publică locală delim itează patrim oniul unităţilor adm inistra­
tiv-teritoriale, arătând că acesta se com pune din bunurile m obile şi im obile ce
aparţin dom eniului public al unei asem enea unităţi, dom eniul privat al acesteia,
adică bunurile m obile şi im obile ce intră în alcătuirea dom eniului lor privat, precum

m A se vedea F l .A. B a ia s , în F l .A. B a ia s , E. C h elar u , R. C o n stan tin o vic i , I. M acovei


(coord.), op. cit., p. 879.
[2] D upă cum a decis o curte de apel, dom eniul public este un concept care individuali­
zează o m asă de bunuri cu un regim ju rid ic ocrotit în m o d preferenţial de lege, în tim p ce
proprieta tea pu b lică se referă la dreptu l sub iectiv având ca obiect bunurile ce alcătuiesc
dom eniul public; a se vedea C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 305/1999, în C .P.J. 1999,
Ed. Rosetti, Bucureşti, 2001, p. 106.
[3) A se vedea A. Io r g o v an , Tratat de drept adm inistrativ, ed. a 2-a revăzută şi adăugită,
voi. II, Ed. N em ira, Bucureşti, 1996, p. 58.
[4! A se vedea şi G .N. L u ţesc u , op. cit., p. 153-154.
l5] A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 170-171.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lic ă 163

şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrim onial ale căror titulare sunt aceste uni­
tăţi.
A şa după cum vom vedea în cele ce urm ează, esenţial este regim ul ju rid ic al
bunurilor ce alcătuiesc dom eniul public al statului ori al unităţilor sale adm inistrativ-
teritoriale şi cel al bunurilor care alcătuiesc dom eniul privat al acestora. A supra
bunurilor din dom eniul public, statul şi unităţile adm inistrativ-teritoriale exercită
dreptul de proprietate publică, drept ce are un regim ju ridic distinct de cel de drept
com un; asupra bunurilor ce alcătuiesc dom eniul privat al entităţilor juridice am intite,
acestea exercită dreptul de proprietate privată, în principiu, cu regim ul juridic
analizat mai sus, în capitolul consacrat acestui drept.

178. C riteriul de determ inare a bunurilor ce form ează obiect al dreptului de


proprietate publică. Am văzut că, potrivit art. 858 NCC, ^proprietatea publică
cuprinde acele bunuri care, fie prin natura lor, fie prin declaraţia legii, sunt de uz ori
de interes public, cu condiţia să fi fost dobândite prin unul dintre m odurile prevăzu­
te de lege.
De asem enea, legea organică în m aterie, Legea nr. 213/1998 privind bunurile
proprietate publică, dispune că dom eniul public este alcătuit din bunurile prevăzute
de art. 136 alin. (3) din C onstituţie, revizuită, din bunurile stabilite ca atare prin
anexa care face parte integrantă din lege, precum şi „din orice alte bunuri care, p o ­
trivit le gii sau p rin natura lor, su n t de uz sau de interes p u b lid ’ şi au fost dobândite
de stat sau de unităţile sale adm inistrativ-teritoriale prin m odurile prevăzute de lege
(art. 3). Rezultă, aşadar, că dom eniul public cuprinde dreptul de proprietate al sta­
tului sau al unităţilor adm inistrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor
sau prin destinaţia legii, sunt de uz ş i de utilitate p u b l i c i .
De aceea, chiar înainte de adoptarea Legii nr. 213/1998, în practica jurisdicţio-
nală constituţională, cu referire la criteriile de determ inare a bunurilor care form ea­
ză obiect al proprietăţii publice, s-a decis că, pe de o parte, fac obiectul exclusiv al
acesteia bunurile enum erate expres în art. 135 alin. (4) - în prezent art. 136
alin. (3) - din C onstituţie, iar, pe de alta, cele stabilite de alte le gi decât C onstituţia,
la care acelaşi text constituţional face trim itere. La rândul lor, aceste alte le g i fo lo ­
sesc două m etode - în realitate două criterii (n.n., C.B.) - spre a determ ina bunu­
rile care form ează obiectul proprietăţii publice: enum erarea unor asem enea bunuri,
adică determ inarea lo r prin lege, sau recurgerea la criteriul destin aţiei a ce lo r b u ­
nuri, care nu poate fi alta decât uzul sau utilitatea p u b lic â 2].*12

[1] în acest sens, într-o decizie de speţă a Curţii Suprem e de Justiţie se arată că, „în prin­
cipiu, toate bunurile destinate folosinţei publice fac parte din dom eniul public” ; a se vedea
C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 152/1994, în Dreptul nr. 6/1995, p. 93; în acelaşi sens, pentru bu­
nuri de interes local, a se vedea C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 393/1994, în Dreptul nr. 6/1995,
p. 92-93.
121 A se vedea C .C., D ecizia nr. 31 din 26 mai 1993 şi D ecizia nr. 33 din 26 mai 1993, în
C urtea C onstituţională. C ulegere de d e cizii 1992-1993, p. 203-204, respectiv p. 211-212.
Este de observat că în literatura noastră juridică uneori se face distincţia între bunurile de
„uz public” şi bunurile de „interes public” ; astfel, sunt bunuri de „uz public” acele bunuri care,
prin natura lor, sunt de folosinţă generală, cum ar fi pieţele, drum urile, podurile, la care au
acces toţi m em brii societăţii, iar bunurile „de interes public” sunt acele bunuri care, prin na­
tura lor, sunt destinate a fi folosite ori exploatate în cadrul unui serviciu public, pentru desfă­
şurarea unor activităţi care interesează întreaga societate sau o anum ită colectivitate, fără a
164 D re p tu rile re ale p rin cip a le

Atât dispoziţiile art. 858 NCC, cât şi cele cuprinse în alte acte norm ative ce inte­
resează m ateria, precum şi practica jurisdicţională constituţională ne perm it să
determ inăm criteriul de determ inare a apartenenţei unui bun la proprietatea pu­
blică; acesta este criteriul destinaţiei o ri a l afectaţiunii bunului, uzului ori interesului
p u b li^ ]. Această destinaţie poate rezulta fie din natura bunului, fie din declaraţia
expresă a legii, în sensul că un anum it bun este de uz ori de interes public.
D estinaţia bunului uzului ori interesului public este condiţia necesară, esenţială,
d a r nu suficientă, pentru ca un bun m obil sau im obil să poată form a obiectul pro­
prietăţii publice; într-adevăr, n u m a i un bun care a in trat în proprietatea publică a
sta tu lu i o ri a u n ită ţilo r sale adm inistrativ-teritoriale p rin unul dintre m odurile p re vă ­
zute de lege p en tru dobândirea a cestui drept va avea calitatea în discuţie.
Aşa cum vom vedea im ediat, art. 863 NCC reglem entează m odurile specifice
de dobândire a dreptului de proprietate publică, acestea fiind m odurile prevăzute
de lege. în acelaşi tim p, art. 554 alin. (1) NCC, intitulat proprietatea publică, preve­
de că aceasta aparţine statului şi unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale asupra bu­
nurilor care, prin natura lor ori prin declaraţia legii, sunt de uz sau de interes public,
însă num ai dacă a u fost le g a l dobândite de aceste e ntităţi juridice. Aceasta, deoa­
rece legile speciale au putut sau pot să constituie un tem e i ju rid ic pentru dobândi­
rea dreptului de proprietate publică asupra unor categorii de bunuri. Spre exem plu,
art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică dispune
că fac parte din dom eniul public sau privat al statului sau al unităţilor sale adm inis­
trativ-teritoriale - pe noi interesându-ne aici num ai bunurile ce pot intra în dom eniul
public al acestor subiecte de drept - bunurile dobândite de stat în perioada 6
m artie 1945 - 22 decem brie 1989, dacă au in trat în proprietatea sta tu lu i în tem eiul
unui titlu valabil, cu respectarea C onstituţiei, a tratatelor internaţionale la care
R om ânia este parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat[2].
Acele bunuri care au fost preluate de stat fără titlu valabil, inclusiv cele obţinute
prin vicierea consim ţăm ântului celui de la care au fost trecute în proprietatea sta­
tului, pot fi revendicate de către foştii proprietari ori de succesorii acestora, dacă nu
fac obiectul unor legi speciale de reparaţie; valabilitatea titlului are a fi stabilită de
instanţa de ju decată com petentă [art. 6 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 213/1998].

179. D efiniţia dreptului de proprietate publică. Plecând de la dispoziţiile


art. 858 NCC şi pe baza criteriului care credem că trebuie avut în vedere pentru
determ inarea cuprinsului dom eniului public şi, pe cale de consecinţă, a însuşi1*

avea acces la folosinţa lor concretă şi nem ijlocită orice persoană sau toate persoanele, cum
sunt dotările tehnico-edilitare, clădirile şcolilor şi spitalelor, teatrele, m uzeele statului etc.; a
se vedea L. P o p , L.M . H a r o s a , op. cit., p. 25; în acelaşi sens, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 172. De asem enea, cu privire la criteriile cuprinderii unui bun în dom eniul public,
în practica ju d icia ră s-a decis că apartenenţa unui teren, calificat ca fiind „loc de joacă pen­
tru copii” , în întregim e la dom eniul public, cu consecinţele juridice ce ar rezulta din aceasta,
ar putea fi acceptată d oar atunci când, prin felul şi m ăsura în care este am enajat, conjugate
cu destinaţia şi uzul său obişnuite, apare ca neîndoielnică o atare situaţie a acelui teren; a
se vedea C.A. Cluj, dec. civ. nr. 1733 din 31 septem brie 2001, în C.J. nr. 1/2003, p. 80.
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 172.
l2] Privitor la noţiunea de titlu valabil prevăzută de acest text, a se vedea F l . B a ia s ,
B. D u m itr a c h e , M. N ic o lae , R egim u l ju rid ic a l im o b ile lo r preluate abuziv. Legea nr. 10/2001
com entată ş i adnotată, voi. I, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2001, p. 69-91.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 165

dreptului de proprietate publică asupra acestuia, ^dreptul de proprietate publică


poate fi definit ca fiind ace l drept subiectiv de proprietate ce aparţine statu lui sau
unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale asupra b u n urilor c a re ,'fie p rin natura lor, fie
printr-o dispoziţie specială a legii, sunt de uz ş i de utilitate publică, cu condiţia ca
acestea să fi fost dobândite prin unul dintre m odurile prevăzute de lege. \

180. în prim ul rând, după cum se poate lesne observa, definiţia pe care am
încercat a o da dreptului de proprietate publică nu se îndepărtează de cea dată de
art. 858 NCC; de altfel, s-a observat că definiţia legală a dreptului de proprietate
publică este „form ulată într-o m anieră doctrinară”[1]. în al doilea rând, în definiţia
dată nu am pus accentul pe atributele dreptului de proprietate - posesia, folosinţa
şi dispoziţia - , atribute pe care orice titular al dreptului le exercită asupra bunurilor
care form ează obiectul acestuia[2].
Nu am făcut-o în mod deliberat, deoarece considerăm că în cazul proprietăţii
publice atributele dreptului de proprietate sunt exercitate, în esenţă, în condiţii
specifice.
Mai întâi, nu îm părtăşim opinia exprim ată în doctrina m ai veche[3], potrivit cu
care asupra bunurilor din dom eniul public nu se regăseşte exerciţiul prerogativelor
conferite de dreptul de proprietate, pentru că ele servesc folosinţei publice, pentru
că bunurile din dom eniul public nu se pot înstrăina, fiind inalienabile, şi pentru că,
în principiu, ele nu produc niciun venit; că, aşa fiind, titularul dom eniului public nu
ar avea decât un drept „de conservare şi supraveghere a bunurilor afectate fo lo ­
sinţei publice” .
De altfel, am arătat că art. 555 NCC dispune că proprietatea privată este dreptul
titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în m od exclusiv, absolut şi
perpetuu, în lim itele prevăzute de lege, iar potrivit art. 554 alin. (2) NCC, dacă prin
lege nu se prevede altfel, dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată se
aplică şi dreptului de proprietate publică, însă num ai în m ăsura în care sunt com ­
patibile cu acest drept141.
De aceea, considerăm îndreptăţită afirm aţia potrivit cu care exerciţiul prerogati­
velor dreptului de proprietate se regăseşte, într-o form ă specifică, chiar şi în cazul
proprietăţii publice'51.
în al doilea rând, astfel cum am arătat cu un alt prilej, alături de alţi autori, referi­
tor la a cee aşi problem ă şi p e acee aşi linie de gândire mai sus exprim ată, am
considerat că se poate distinge între bunurile proprietate publică prin natura lor şi
cele aflate în proprietate publică prin destinaţia legii.
în privinţa bunurilor aflate în dom eniul public p rin natura lor, adesea statul nu se
poate spune că le posedă, le stăpâneşte în m od direct şi nem ijlocit, pentru că
m ulte dintre ele sunt în folosinţă publică: parcurile naţionale, drum urile naţionale, *12

111 A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 875.


121 în sens contrar, a se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 876-877.
l3] A se vedea G .N. L u ţe s c u , op. cit., p. 166-167.
[4] C a sim plă observaţie de ordin istoric, am intim că art. 2 din Legea nr. 213/1998, text
abrogat însă expres prin art. 89 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a noului
Cod civil, prevedea că statul sau unităţile adm inistrativ-teritoriale exercită posesia, folosinţa
şi dispoziţia asupra bunurilor care alcătuiesc dom eniul public, în lim itele legii.
!51 A se vedea C. O p r işan , Ioc. cit., p. 7.
166 D re p tu rile reale p rin cip a le

canalele navigabile, digurile de apărare îm potriva inundaţiilor etc. Nu este mai puţin
adevărat că statul poate concesiona asem enea bunuri şi obţine, astfel, venituri din
exploatarea lor. A ceasta nu infirm ă însă principiul mai sus expus. Sau este lim pede
că statul nu poate să posede spaţiul aerian, dar veghează, prin organele sale spe­
cializate, la respectarea lui pe ideea de suveranitate, după cum , potrivit reglem en­
tărilor interne şi internaţionale, ar putea obţine venituri prin acordarea autorizaţiilor
de survolare. A sem ănător se poate raţiona şi pentru apele de suprafaţă, apele
subterane sau apele m aritim e interioare.
Cu referire la bunurile proprietate publică prin destinaţia legii, considerăm că, de
asem enea, problem a pusă în discuţie poate fi nuanţată. Intr-adevăr, asem enea bu­
nuri, de regulă, pot fi atât proprietate privată, cât şi proprietate publică. Dacă sunt
proprietate publică, ele sunt destinate, cel mai adesea, folosinţei publice sau pune­
rii în valoare pentru public: o colecţie de artă, o colecţie num ism atică, alte obiecte
aflate în m uzee pe plan central sau judeţean.
în privinţa unor asem enea bunuri, credem că statul sau unităţile adm inistrativ-
teritoriale exercită atributul posesiei, chiar şi pe cel al folosinţei, pentru că se pot
percepe - spre exem plu - taxe de la vizitatori, iar „folosinţa” publică apare adeseori
ca pur intelectuală, ca o delectare a spiritului.
Alteori, legiuitorul le-a declarat ca fiind proprietate publică din raţiuni care pot
ţine de buna funcţionare a organelor statului, prin asigurarea, spre exem plu, a unor
spaţii corespunzătoare de locuit conducătorilor acestora, de un anum it nivel, sau
pentru activităţi de reprezentare şi protocol. Este situaţia locuin ţelor de pro to co l
care, spre exem plu, pe tem eiul art. 57 din Legea nr. 114/1996 a locuinţei, republi­
cată, su n t p roprietate publică a statului, adm inistrate de Regia A utonom ă „A dm inis­
traţia Patrim oniului Protocolului de Stat” , care asigură evidenţa, întreţinerea, repa­
rarea şi conservarea acestora, precum şi încasarea chiriei, dar sunt destinate a fi
folosite de către înalţi dem nitari ai statului ca reşedinţe oficiale, în condiţiile prevă­
zute de aceeaşi lege (art. 58)[1].
Ca o concluzie la discuţia pe care am făcut-o, vom reţine o decizie a Curţii C on­
stituţionale în care s-a statuat în chip judicios în sensul că regim ul ju ridic general al
proprietăţii, publică sau privată, vizează, ca esenţă, cele trei elem ente ale dreptului
de proprietate: posesia, folosinţa şi dispoziţia121.
Jurisdicţia constituţională nu a voit să pună astfel sem nul egalităţii între regim ul
ju ridic al proprietăţii publice şi cel al proprietăţii private, ci a voit să exprim e o idee
fundam entală: oricare ar fi form a proprietăţii, pe conţinut vom găsi întotdeauna
exerciţiul celor trei atribute, chiar dacă acesta se va face în m odalităţi specifice.

181. Subiectele dreptului de proprietate publică. Din dispoziţiile constituţio­


nale şi ale altor acte norm ative care interesează m ateria, din prevederile art. 858
NCC, cât şi din definiţia pe care am dat-o dreptului de proprietate publică rezultă că
subiectele acestui drept sunt statu l - asupra bun urilor din dom eniul p u b lic de in te ­
res naţional - ş i unităţile adm inistrativ-teritoriale (com una, oraşul, m unicipiul, jude- 1

111 Am arătat mai sus (a se vedea nr. 120) că, potrivit art. 2 lit. g) din Legea nr. 114/1996,
m odificată şi republicată, prin locuinţă de protocol se înţelege acea locuinţă destinată utili­
zării de către persoanele care sunt alese sau num ite în unele funcţii sau dem nităţi publice,
exclusiv pe durata exercitării acestora.
[2! A se vedea D ecizia nr. 4/1992 (M. Of. nr. 182 din 30 iulie 1992).
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 167

ţul) - asupra bu n u rilo r din dom eniul p u b lic de interes local. N iciun alt subiect de
drept p u b lic sau de drept p riva t nu poa te fi titu la r a l dreptulu i de proprietate asupra
b u n urilor din dom eniul p u b li& lEste o idee care trebuie subliniată spre a se evita
orice confuzie. îm prejurarea că persoane ju rid ice de drept pu b lic prim esc, în ad m i­
nistrare, bunuri din dom eniul public sau că altor persoane juridice le sunt conce­
sionate asem enea bunuri nu trebuie să ne ducă la o altă concluzie111.
Cu privire la dispoziţiile constituţionale aplicabile noţiunii puse în discuţie, sunt
de reţinut anum ite deosebiri121 între prevederile cuprinse în C onstituţia din anul
1991 şi form a ei revizuită din anul 2003. Astfel, art. 135 alin. (4) din C onstituţia ori­
ginară prevedea că „B ogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de com unicaţie,
spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în
interes public, plajele, m area teritorială, resursele naturale ale zonei econom ice şi
ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclu­
siv al proprietăţii publice” . în prezent, urm are a m odificării şi revizuirii constituţiona­
le din anul 2003, art. 136 alin. (3) din C onstituţie dispune că „B ogăţiile de interes
public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de in­
teres naţional, plajele, m area teritorială, resursele naturale ale zonei econom ice şi
ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac
obiectul exclusiv al proprietăţii publice” .
Se poate observa că noul text constituţional include în categoria bunurilor ce fac
obiect exclusiv al proprietăţii publice num ai bogăţiile de interes p u b lic ale subso­
lului, iar nu bogăţiile de orice natură ale subsolului, cum prevedea fostul art. 135
alin. (4) din C onstituţia originară. De asem enea, potrivit noii prevederi constituţio­
nale în m aterie, nu m a i apele cu p o te n ţia l energetic valorificabil, de interes naţional,
constituie obiect exclusiv al proprietăţii publice, spre deosebire de reglem entarea
anterioară, care includea în această categorie de proprietate toate apele cu p o ­
tenţial energetic valorificabil ş i acelea ce p uteau fi folosite în interes public, iar căile
de com unicaţii nu mai sunt enum erate printre bunurile ce pot face obiect exclusiv al
proprietăţii publice.
D eosebirile constituţionale evocate nu sunt întâm plătoare; noile prevederi re­
flectă concepţia mai largă a constituantului rom ân privito are la dezvoltarea p ro p rie ­
tăţii private, nu a celei publice. într-adevăr, este de conceput trecerea unor căi de
com unicaţie în proprietate privată, după cum pot form a obiect al acestei proprietăţi
orice bogăţii ale subsolului ce nu su n t de interes p u b lic ori apele cu potenţial ener­
getic valorificabil de interes local sau cele care nu prezintă un asem enea interes.
Este raţiunea pentru care, credem noi, determ inând obiectul exclusiv al dreptu­
lui de proprietate publică, art. 859 alin. (1) NCC reia in term inis dispoziţiile art. 136
alin, (3) din C onstituţie.
în orice caz, bunurile ce form ează exclusiv obiect a l pro p rie tă ţii pub lice sunt, în
prim ul rând, cele enum erate de dispoziţiile art. 136 alin. (3) din C onstituţia revizuită
şi de art. 859 alin. (1) NCC, la care pot fi adăugate, prin lege organică, alte catego­
rii de bunuri. De altfel, potrivit art. 73 alin. (3) din C onstituţie, printre alte m ultiple 12*

[1] în sens contrar, a se vedea J. M a n o liu , G h . D u r a c , D rept civil. D repturile reale p rin c i­
pale, Ed. Fundaţiei „C h e m a re a ” , laşi, 1994, p. 48-49.
[2] Cu privire la aceste deosebiri, a se vedea şi E. C h elar u , op. cit., p. 60-61; privitor la
interpretarea dispoziţiilor art. 136 alin. (3) din C onstituţie, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.,
voi. I, p. 417-419.
168 D re p tu rile re ale p rin c ip a le

dom enii de reglem entare ale legii organice, este cuprins şi „regim ul general al pro­
prietăţii şi al m oştenirii” [lit. m) din acest text]. De asem enea, deşi textul constituţio­
nal nu prevede aceasta în mod expres, bunurile enum erate de art. 136 alin. (3) din
C onstituţie pot form a num ai obiectul dreptului de proprietate publică a statului, nu
şi al dreptului de proprietate publică ce are ca titular unităţile adm inistrativ-teri-
toriale. A cestea din urm ă pot fi titulare ale dreptului de proprietate publică num ai
asupra acelor bunuri în privinţa cărora, în tem eiul unei legi organice, li se recu­
noaşte calitatea de proprietar11*. Aceste subiecte de drept dobândesc, la rândul lor,
un drept re a l pro p riu de adm inistrare sau de concesiune asupra bunurilor astfel
prim ite, care nu se confundă cu dreptul de proprietate, ci reprezintă o m odalitate
specifică de exercitare a dreptului de proprietate publică, în condiţiile art. 866 şi
urm. NCC.

182. B unurile care form ează obiectul proprietăţii publice. Prin aplicarea
criteriului am intit mai sus, anum e natura bunurilor sau destinaţia acestora stabilită
de lege, precum şi prin raportare la dispoziţiile constituţionale, ale noului Cod civil
şi ale altor legi în m aterie, putem determ ina bunurile asupra cărora subiectele drep­
tului de proprietate publică exercită acest drept.
Deşi suntem în prezenţa unor dispoziţii legale adoptate anterior m odificărilor con­
stituţionale în m aterie din anul 2003, trebuie să reţinem că, potrivit art. 3 alin. (1) din
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, dom eniul public este
alcătuit din bunurile prevăzute de art. 135 alin. (4) - în prezent art. 136 alin. (3) -
din C onstituţie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrantă din lege şi
din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes
public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile adm inistrativ-teritoriale prin m oduri­
le prevăzute de lege.
Anexa de care vorbeşte art. 3 din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de
bun uri care fac parte din dom eniul public al statului (I), din dom eniul public ju d e ­
ţean (II) şi din dom eniul public local (III), acesta din urm ă aparţinând com unelor,
oraşelor şi m unicipiilor*121.
în anexă sunt enum erate bunurile prevăzute de C onstituţia din 1991, bunuri
cuprinse în unele reglem entări speciale, precum şi alte categorii de bunuri. O ricum ,
enum erarea din anexă privitoare la bunurile din dom eniul public, de interes naţio­
nal, judeţean sau local, nu poate fi exhaustivă, ci num ai exem plificativă, oricât de
cuprinzătoare ar fi ea.
Mai mult, în term en de 9 luni de la data intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998,
toate bunurile aparţinând dom eniului public au fost supuse inventarierii; această
obligaţie a fost im pusă de lege atât statului, cât şi unităţilor sale adm inistrativ-teri­
toriale, după procedura prevăzută de art. 19-21 din Legea nr. 213/1998, precum şi
de Norm e m etodologice adoptate în baza acestor dispoziţii. De asem enea, art. 122
din Legea adm inistraţiei publice locale nr. 215/2001 dispune că toate bunurile ce
aparţin unităţilor adm inistrativ-teritoriale, deci şi cele din dom eniul public al acesto-

111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 61; V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 419.
121 A ceste liste au fost m odificate succesiv prin mai m ulte ordonanţe de urgenţă ale G u­
vernului, cât şi prin Legea nr. 241/2003 pentru m odificarea anexei la Legea nr. 213/1998.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 169

ra, sunt supuse inventarierii anuale. în orice caz, după cum s-a observat111, în scrie­
rea unui bun într-un asem enea inventar face să se prezum e apartenenţa bunului
respectiv la dom eniul public al entităţii juridice titulare a acestui dom eniu.
Am arătat mai sus că, la rândul său, art. 859 NCC determ ină obiectul proprie­
tăţii publice, delim itând-o de dom eniul privat. Am văzut că, reluând dispoziţiile
art. 136 alin. (3) din C onstituţie, art. 859 alin. (1) precizează care sunt bunurile
obiect exclusiv a l pro p rie tă ţii publice, respectiv bogăţiile de interes public ale sub­
solului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional,
plajele, m area teritorială, resursele naturale ale platoului continental, precum ş i alte
bun uri stabilite p rin lege organică. Cel de-al doilea alineat al aceluiaşi text dispune
că celelalte bunuri, care aparţin statului ori unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale,
fac parte, după caz, din dom eniul public sau din dom eniul privat al acestora, însă
num ai dacă au fost dobândite, la rândul lor, prin unul dintre m ijloacele prevăzute
de lege[2].

183. Din cele m ai sus arătate putem să tragem mai m ulte concluzii.
O prim ă concluzie este aceea căjjexistă bunuri care fac parte e xclusiv din do­
m eniul public al statului sau al unităţilor adm inistrativ-teritoriale, după caz. Acestea
sunt bunurile prevăzute de art. 136 alin. (3) din C onstituţie, pentru dom eniul public
al statului, şi bunurile prevăzute ca aparţinând acestuia sau unităţilor adm inistrativ-
teritoriale p rin le g i o r g a n i c i j
O a doua concluzie este aceea c ă .jjn m ăsura în care anum ite bunuri nu fac
parte exclusiv din dom eniul public, ele se p o t regăsi a tâ t în cadrul acestuia, cât şi
în dom eniul privat, care poate avea ca titular statul sau unităţile sale adm inistrativ-
teritoriale, De asem enea,’^ ele pot fi şi în proprietate privată, aparţinând oricărui alt
subiect de drept, în condiţiile legii.
A şa fiind, se im pune şi o a treia concluzie, de ordin general, în sensul că, spre a
vedea în ce m ăsură unui bun, care nu este exclusiv proprietate publică şi cu privire
la care nu există nicio dispoziţie legală prin care să fie declarat ca atare, urm ează a
i se aplica criteriul general în m aterie oferit de lege, anum e acel bun să fie, prin
natura lui, de uz şi de utilitate p u b lic ă .^
Totuşi, jDentru ca un bun să fie în proprietate publică, m ai trebuie îndeplinită o
condiţie, anum e el să fi intrat în proprietatea statului cu respectarea p re ve d e rilo r
legale privito are la dobândirea bun ului în cauză, în vigoare la data când aceasta a
avut lo c^D upă cum s-a observat, sim pla existenţă a unui bun în patrim oniul statului
sau al unităţii adm inistrativ-teritoriale nu este de natură să conducă, în m od auto­
mat, la concluzia că acel bun aparţine dom eniului public, chiar prin aplicarea crite- *12

m A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 173.


121 Cu privire la obiectul dreptului de proprietate publică, a se vedea F l .A. B a ia s , C om en­
tariu la art. 859 NCC, op. cit. (2012), p. 878-880.
l3) A se vedea, printre alte num eroase exem ple, m ulte deja am intite, O .U .G . nr. 105/2001
privind frontiera de stat a Rom âniei (M. Of. nr. 352 din 30 iunie 2001), aprobată prin Legea
nr. 243/2002 (M. Of. 302 din 8 mai 2002), care, după ce în art. 4 determ ină fâşia de pro­
tecţie a frontierei de stat, dispune, la art. 7, că aceasta face parte din dom eniul public de
interes naţional, care se adm inistrează de către M inisterul de Interne, prin Poliţia de Fron­
tieră Rom ână.
170 D re p tu rile reale p rin cip a le

riilor cunoscute, cu excepţia bunurilor prevăzute de art. 136 alin. (3) din C onstituţie,
care fac exclusiv obiectul p ro prietăţii p u b lic i.
în aplicarea acestui principiu, cu referire la terenuri agricole, în practica ju d e că ­
torească s-a decis în sensul că, în m ăsura în care un asem enea teren a fost pre­
luat de stat cu nerespectarea dispoziţiilor legale privitoare la m odul de efectuare a
schim burilor de terenuri, în vigoare la data când operaţiunea juridică a avut loc,
statul nu a dobândit dreptul de proprietate asupra acelui bun, ci este un sim plu de-
tentor precar, cu toate consecinţele juridice care decurg din această situaţie121.

184. Delim itări faţă de alte noţiuni. După ce am încercat a evidenţia criteriile
potrivit cărora poate fi stabilită apartenenţa unui bun la proprietatea publică, am dat
definiţia acesteia şi am văzut, în principiu, concret din ce bunuri se com pune ea, ni
se pare util a discuta o altă problem ă, anum e aceea a delim itării noţiu nii de p ro ­
prietate publică de alte noţiu ni utilizate în legislaţia noastră.
într-adevăr, acte norm ative adoptate după anul 1990 în diverse m aterii, cum ar
fi regim ul ju ridic al pădurilor, cel al apelor, al arhivelor naţionale, al protecţiei bunu­
rilor din patrim oniul cultural şi altele, folosesc noţiuni care ni se pare că necesită
anum ite precizări, prin raportare atât la criteriile de stabilire a bunurilor care pot for­
ma obiect al proprietăţii publice, cât şi la determ inarea concretă a acestor categorii
de bunuri.
Bunăoară, potrivit art. 1 din Legea A rhivelor N aţionale*131, constituie izvoare isto ­
rice ce alcătu iesc F ondul A rhivistic N aţional a l R om âniei docum entele create de-a
lungul tim pului de către organele de stat, organizaţiile publice sau private econom i­
ce, sociale, culturale, m ilitare şi religioase, de către persoane fizice autorizate, pro­
fesionişti care îşi desfăşoară activitatea în baza unei legi speciale şi persoane
fizice.
Adm inistrarea, supravegherea şi protecţia specială a docum entelor care fac
parte din Fondul A rhivistic N aţional al Rom âniei se realizează de către un organism
public de specialitate, A rhivele Naţionale.
Persoanele fizice şi persoanele juridice creatoare şi deţinătoare de docum ente
care fac parte din Fondul A rhivistic N aţional al Rom âniei răspund de evidenţa, in­
ventarierea, selecţionarea, păstrarea şi folosirea acestor docum ente, în condiţiile
prevăzute de Legea A rhivelor N aţionale (art. 4).
De asem enea, C odul silvic din anul 2008 dispune că totalitatea pădurilor, a te ­
renurilor destinate îm păduririi, a celor care servesc nevoilor de cultură, producţie
sau am enajare silvică, a iazurilor, a albiilor pâraielor, a altor terenuri cu destinaţie
forestieră şi neproductive, cuprinse în am enajările silvice la data de 1 ianuarie
1990 sau incluse în acestea ulterior în condiţiile legii, constituie, indiferent de na ­
tura dreptulu i de proprietate, fondul fore stier naţional [art. 1 alin. (1)].
Acest fond este supus regim ului silvic, astfel cum acesta este determ inat prin
dispoziţiile C odului silvic.
A dm inistrarea fondului forestier proprietate publică a statului se face prin Regia
N aţională a Pădurilor - Rom silva, ca regie autonom ă de interes naţional, aflată sub

111 A se vedea E. C h elar u , op. cit., p. 40.


[2! A se vedea C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 232/1994, în Dreptul nr. 1/1995, p. 94.
131 Legea nr. 16 din 2 aprilie 1996 (republicată în M. Of. nr. 293 din 22 aprilie 2014).
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 171

autoritatea statului prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură


;art. 11 alin. (1) C. silvic], iar fondul forestier proprietate publică a unităţilor adm inis-
:rativ-teritoriale este adm in istra t de ocoale silvice private, care funcţionează ca regii
autonom e de interes local cu specific silvic sau pe bază de contracte încheiate cu
ocoalele silvice din cadrul Regiei Naţionale a Pădurilor - R om silva (art. 12 din
acelaşi cod).
Cât priveşte fondul fore stier proprietate privată apa rţinâ nd p e rso a n e lo r fizice ş i
uridice, Codul silvic dispune că acesta este adm inistrat prin ocoale silvice private,
care funcţionează sim ilar asociaţiilor şi fundaţiilor sau pe tem eiul unor contracte de
adm inistrare încheiate cu alte ocoale silvice (art. 13).
în privinţa apelor, art. 1 alin. (2) din Legea apelor nr. 107 din 25 septem brie
1996, astfel cum a fost m odificată şi com pletată prin Legea nr. 310 din 28 iunie
2004m, precum şi prin alte acte norm ative subsecvente, dispune că acestea fac
parte din dom eniul p u b lic a l statului, iar cunoaşterea, protecţia, punerea în valoare
şi utilizarea durabilă a resurselor de apă sunt acţiuni de interes general. Mai mult,
în acelaşi text se precizează că apa nu este un produs com ercial oarecare, ci este
un patrim oniu natural, ce trebuie protejat, tratat ş i a pă rat ca atare [art. 1 alin. (11)
din lege].
în redactarea actuală, art. 4 alin. (1) din Legea apelor dispune că resursele de
apă, de suprafaţă şi subterane sunt m onopol n atural de interes strategic, iar sta­
bilirea regim ului de folosire a resurselor de apă, indiferent de form a de proprietate,
este un drept exclusiv al G uvernului Rom âniei, exercitat prin autoritatea publică
centrală din dom eniul apelor, iar apele din dom eniul public se dau în adm inistrarea
Regiei A utonom e „Apele R om âne” , de către m inisterul de resort [art. 4 alin. (2)].
Dacă este vorba despre căi navigabile, reglem entarea navigaţiei şi a activităţilor
conexe acesteia se face de către autoritatea publică centrală din dom eniul tran s­
porturilor, prin unităţi de profil [art. 4 alin. (3)].
De asem enea, am arătat mai sus că prin Legea nr. 182 din 25 octom brie 2000
privind protejarea patrim oniului cultural naţional m obil se instituie un regim ju rid ic
unita r p en tru bunurile din pa trim o n iu l cultural naţional m obil, ca parte a p a trim o n iu ­
lu i cultural naţional, bunuri care, indiferent de regim ul de proprietate, sunt supuse
reglem entărilor specifice de protejare a acestora (art. 1 din lege).
Existenţa Fondului A rhivistic Naţional, a fondului fore stier naţional, a apelor care
fac parte integrantă din dom eniul public, a bunurilor m obile şi im obile cuprinse în
patrim oniul cultural naţional al Rom âniei este de natură să ne conducă la concluzia
că toate asem enea bun uri fac parte din dom eniul p u b lic a l statu lui o ri a l unită ţilor
adm inistrativ-teritoriale?
R ăspunsul nostru este categoric negativ.
A ceste fonduri sunt alcătuite - astfel cum actele norm ative organice în m aterie
o arată - din bun uri supuse unui anu m it regim ju rid ic privitor la păstrarea, conser­
varea, gospodărirea şi adm inistrarea lor, indiferent de titularul dreptului de p ro p rie ­
tate. Im punerea u no r asem enea obligaţii prin lege nu este de natură a schim ba
form a dreptului de proprietate privito are la asem enea bunuri. Ele pot fi în pro p rie ta ­
te publică sau privată, după criteriile p e care le-am analizat.

[ 1] M. Of. nr. 584 din 30 iunie 2004.


172 D re p tu rile re ale p rin cip a le

lată de ce nu credem că ar exista un dom eniu pub lic lato sensu, care să cuprin­
dă toate bunurile care, proprietate publică sau privată, prin natura lor sau în tem eiul
unei dispoziţii speciale a legii, trebuie păstrate şi transm ise generaţiilor viitoare, şi
un dom eniu p u b lic stricto sensu, care are ca obiect bunurile proprietate publică a
statului şi a unităţilor adm inistrativ-teritoriale[1].

185. D elim itarea dom eniului public de interes naţional de cel de interes
local. încă înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, actele norm ative pri­
vitoare la dom eniul public delim itau proprietatea publică a statului de cea a unităţi­
lor adm inistrativ-teritoriale. Astfel, potrivit art. 3 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, do ­
m eniul public al statului este alcătuit din bunurile prevăzute de art. 135 alin. (4) - în
prezent art. 136 alin. (3) - din C onstituţie, din cele stabilite prin lista anexă cuprin­
zând unele bunuri care alcătuiesc dom eniul public al statului şi al unităţilor adm inis­
trativ-teritoriale de la pct. I, precum şi din alte bu n u ri de uz sau de interes pub lic
naţional, declarate ca atare prin lege.
Dom eniul public al unităţilor adm inistrativ-teritoriale se com pune, dacă este vo r­
ba despre cel ce aparţine judeţelor, din bunurile enum erate la pct. II în lista anexă
la Legea nr. 213/1998 şi din alte bunuri de uz sau de interes judeţean, declarate ca
atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz
sau de interes public naţional.
La rândul lui, dom eniul public al com unelor, al oraşelor şi al m unicipiilor cuprin­
de bunurile prevăzute la pct. III din anexa am intită şi din alte bunuri de uz sau de
interes public local*[2), declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu
sunt declarate p rin lege bu n u ri de uz sau de interese p u b lic n aţio nal ori judeţean.
De asem enea, în privinţa terenurilor, art. 4 alin. (2) din Legea fondului funciar
nr. 18/1991 dispune că, în m ăsura în care acestea fac parte din dom eniul public
naţional, proprietatea asupra lor aparţine statului, în regim de drept public, iar dacă
fac parte din dom eniul public „de interes local” , proprietatea asupra lor aparţine, tot
în regim de drept public, com unelor, oraşelor, m unicipiilor sau judeţelor.
Precizăm că aceste reglem entări au răm as în vigoare şi sub regim ul noului Cod
civil, com pletând dispoziţiile acestuia în m aterie.
La rândul său, noul Cod civil dispune în art. 860 alin. (1) că bunurile proprietate
publică fac parte din dom eniul public naţional, ju deţean sau, după caz, local. C hiar
dacă prevederea am intită nu arată cine sunt titularii acestor categorii ale dom e­
niului public, ea are a fi citită în lum ina dispoziţiilor art. 3 alin. (2)-(4) din Legea
nr. 213/1998, potrivit cu care dom eniul public de interes naţional aparţine statului,
cel de interes ju deţean are ca titular înseşi judeţele, iar dom eniul public de interes

111 Pentru un punct de vedere contrar, a se vedea A. Io r g o v an , op. cit., p. 57; L. G iu r g iu ,


loc. cit., p. 40-42; L. P o p , op. cit., p. 59-60.
[2] în practica suprem ei instanţe s-a decis că este nelegală includerea în dom eniul public
local a unor terenuri pentru care nu s-a justificat utilitatea publică în sensul dispoziţiilor cu­
prinse în art. 3 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, terenuri ce constituie obiect al unor cereri de
constituire a dreptului de proprietate în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată,
pentru care solicitanţii au dovedit vocaţia la reconstituirea dreptului lor de proprietate pe v e ­
chiul am plasam ent; a se vedea I.C.C.J., s. cont. adm. şi fisc., dec. nr. 4016 din 15 noiem brie
2006, redată de G.V. BÎrsan , L. S âr b u , B. G eorgescu , în Jurisprudenţa Secţiei de contencios
adm inistrativ ş i fiscal p e anul 2006, Sem estrul II, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 105.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 173

local aparţine com unelor, oraşelor şi m unicipiilor111. Cât priveşte delim itarea între
dom eniul public naţional, cel judeţean şi cel local, art. 860 alin. (2) NCC dispune că
aceasta se face „în condiţiile legii” , adică potrivit prevederilor reglem entărilor cuprinse
în legile organice aplicabile în materie, respectiv pentru terenuri Legea nr. 18/1991 a
fondului funciar, iar pentru celelalte categorii de bunuri Legea nr. 213/1998 privind
bunurile proprietate publică, precum şi Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei publice
locale.
Cât priveşte criteriul de determ inare între apartenenţa la dom eniul public de
interes naţional ori la cel de interes local, prin includerea, în această ultim ă cate­
gorie, şi a judeţelor, textele de lege evocate mai sus, respectiv art. 4 din Legea
nr. 18/1991 şi art. 3 din Legea nr. 213/1998, dispun că acesta este dat de interesul
privitor la dom eniul public în discuţie: dom eniul public de interes naţional aparţine
statului, cel de interes local aparţine unităţilor adm inistrativ-teritoriale. în caz de
litigiu privitor la apartenenţa unui bun la dom eniul public de interes naţional ori de
interes local, va decide instanţa de judecată. Astfel, art. 23 din Legea nr. 213/1998
dispune că litigiile privitoare la delim itarea dom eniului public al statului, al judeţelor,
al com unelor, al oraşelor sau al m unicipiilor sunt de com petenţa instanţei de con­
tencios adm inistrativ.
în sfârşit, diverse raţiuni de ordin social-econom ic pot conduce la schim barea
apartenenţei unui bun ce face parte din unul dintre dom eniile evocate în altul. Din
acest punct de vedere, art. 860 NCC distinge între bunurile ce form ează obiectul
exclusiv al proprietăţii publice a statului sau a unităţilor adm inistrativ-teritoriale p o ­
trivit unei le g i organice şi celelalte categorii de bunuri ce fac parte din dom eniul pu­
blic al acestor entităţi juridice. Astfel, bunurile din prim a categorie, adică cele decla­
rate de o lege organică bunuri proprietate exclusivă a statului ori a unităţilor sale
adm inistrativ-teritoriale, pot trece din dom eniul public al statului în cel al entităţilor
sale juridice teritoriale sau invers num ai printr-o m odificare a le gii organice, lege
care le-a declarat ca atare.
în toate celelalte cazuri, trecerea unui bun din dom eniul public al statului în cel
al unei unităţi adm inistrativ-teritoriale se va face potrivit legii. Astfel, art. 9 din Le­
gea nr. 213/1998 dispune că trecerea unui bun din dom eniul public al statului în
dom eniul public al unei unităţi adm inistrativ-teritoriale se face la cererea consiliului
judeţean, respectiv a C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureşti sau a consiliului
local, după caz, prin hotărâre a G uvernului; trecerea unui bun din dom eniul public
al unei unităţi adm inistrativ-teritoriale în dom eniul public al statului se face, la cere­
rea G uvernului, prin hotărâre a consiliului judeţean, respectiv a C onsiliului G eneral
al M unicipiului B ucureşti sau a consiliului local.

186. D obândirea dreptului de proprietate publică. Articolul 863 NCC, sub


titulatura „cazurile de dobândire a dreptului de proprietate publică” , dispune că
acest drept se dobândeşte prin:
a) achiziţii publice, efectuate în condiţiile legii;
b) expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii;

m A se vedea M. N ic o lae , C onsideraţii asupra calităţii de subiect de drept c ivil a unităţilor


adm inistrativ-teritoriale, în Dreptul nr. 5/2002, p. 33; F l .Â. B a ia s , op. cit. (2012), p. 880.
174 D re p tu rile re ale p rin cip a le

c) donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau
prin voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes public;
d) convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui ori prin voinţa dobândito-
rului, devine de uz ori de interes public;
e) transferul unui bun din dom eniul privat al statului în dom eniul public al aces­
tuia sau din dom eniul privat al unei unităţi adm inistrativ-teritoriale în dom eniul
public al acesteia, în condiţiile legii:
f) alte moduri stabilite de lege_.J
Fără a intra în am ănunte, vom face num ai câteva observaţii privitoare la aceste
m oduri de dobândire a proprietăţii publice enum erate de textul evocat. Astfel, „a c h i­
ziţia publică efectuată în condiţiile le g ii' urm ează a fi făcută potrivit reglem entării
speciale în m aterie, anum e O .U.G . nr. 34 din 19 aprilie 200 6[21. însă, aşa după cum
s-a observat[3] cu deplin tem ei, achiziţia publică poate constitui un mod de dob ân­
dire a proprietăţii publice num ai dacă bunurile astfel dobândite ar urm a să fie de uz
ori de interes public, după cum precizează art. 863 lit. c) şi d) NCC, pentru m oduri­
le de dobândire pe care aceste texte le reglem entează, nu şi art. 863 lit. a); desi­
gur, bunul respectiv urm ează a intra în dom eniul public de interes naţional ori de
interes local, după caz.
Cât priveşte donaţia sau legatul, precum şi convenţia cu titlu oneros, acestea sunt
acte juridice supuse condiţiilor de validitate prevăzute de dispoziţiile noului Cod civil
în m aterie, la care se adaugă prevederile din legile speciale aplicabile, cum ar fi,
bunăoară, cele cuprinse în Legea adm inistraţiei publice locale nr. 215/2001, prin
care se precizează m odul de acceptare a donaţiilor şi legatelor. Astfel, potrivit
art. 121 alin. (3) din această lege, donaţiile şi legatele cu sarcini pot fi acceptate de
unităţile adm inistrativ-teritoriale num ai cu aprobarea consiliului local sau, după caz,
a consiliului judeţean, cu votul m ajorităţii sim ple a consilierilor locali ori judeţeni,
după caz; dacă o asem enea liberalitate este făcută fără sarcini, acceptarea aces­
teia intră în com petenţa prim arului unităţii adm inistrativ-teritoriale beneficiare pe
tem eiul art. 62 din Legea nr. 215/2001, potrivit cu care prim arul reprezintă această
unitate în raporturile cu alte autorităţi publice, cu persoanele fizice ori juridice ro­
m âne sau străine.
în sfârşit, pentru ca bunul obiect al donaţiei ori legatului să intre în dom eniul
public, acesta trebuie să fie, sau prin natura lui, sau prin voinţa dispunătorului, de
uz ori de interes public.
O altă observaţie se im pune cu privire la art. 863 lit. e) NCC. Acest text perm ite
ca anum ite bunuri proprietate publică să fie dobândite prin trecerea lo r din pro p rie ­
tatea privată a statului sau a unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale în proprietatea pu­
blică a aceloraşi subiecte de drept public, pe tem eiul prevederilor Legii nr. 213/1998.
Astfel, într-o asem enea situaţie, trecerea operează pe baza unui act juridic de
drept public, anum e hotărârea G uvernului, pentru bunurile aflate în proprietatea
privată a statului, sau hotărârea consiliului judeţean, respectiv a C onsiliului G eneral*23

111 Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, art. 7 din Legea nr. 213/1998, text abro­
gat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea nr. 71/2011, prevedea, în principiu, aceleaşi m oduri
de dobândire a dreptului de proprietate publică; art. 863 NCC nu a mai preluat dobândirea
acestui drept „pe cale naturală” , dar a inclus dobândirea lui prin convenţie.
[2] M. Of. nr. 418 din 15 mai 2006.
[3] A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 886.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 175

al M unicipiului Bucureşti ori a consiliului local, pentru cele aflate în proprietatea


privată a acestora [art. 8 alin. (1) din lege].
Fiind vorba despre un act adm inistrativ, hotărârea de trecere a bunului dintr-un
dom eniu în altul, în p atrim oniul aceluiaşi proprietar, poate fi atacată, în condiţiile
legii, la instanţa de contencios adm inistrativ com petentă în a cărei rază teritorială
se află bunul [art. 8 alin. (2)].
Dacă bunul care urm ează a fi trecut în dom eniul public aparţine unor societăţi la
care statul sau o unitate adm inistrativ-teritorială, oricare ar fi aceasta - judeţ, m u­
nicipiu, oraş, com ună - , este acţionar, operaţiunea de trecere în dom eniul public se
poate face num ai cu titlu oneros ş i cu acordul a du nării generale a acţion arilo r so ­
cietăţii respective. în lipsa acestui acord, trecerea bunurilor societăţii în dom eniul
public se va putea face num ai prin procedura exproprie rii pentru cauză de utilitate
publică şi după o ju stă şi prealabilă despăgubire [art. 8 alin. (3)].
în practica jurisdicţio nală constituţională s-a decis, pe drept cuvânt, că, în cazul
unor im obile intrate legal, pe calea privatizării, în proprietatea exclusivă a unor per­
soane juridice de drept privat, singura m odalitate în care se poa te dispune trecerea
lo r în proprietate publică o constituie exproprierea, în condiţiile legii111.
înalta instanţă constituţională nu a făcut decât să aplice principiul garantării
proprietăţii private, indiferent de titular (art. 41 - în prezent art. 44 - din C onsti­
tuţie), şi pe acela al inviolabilităţii acestuia [art. 135 alin. (6) - în prezent art. 136
alin. (5) - din C onstituţie].

Secţiunea a 3-a. Caracterele juridice ale dreptului


de proprietate publică şi limitele exercitării sale

§1. Caractere juridice


187. Precizări prelim inare. Deosebirea esenţială dintre dreptul de proprietate
publică şi dreptul de proprietate privată constă în regim ul ju rid ic diferit pe care îl au
cele două form e ale dreptului de proprietate. într-adevăr, atât C onstituţia, în
art. 136 alin. (4), cât şi reglem entări deosebit de im portante în m aterie, respectiv
art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republicată, dispun
că bunurile care form ează obiect al proprietăţii publice sunt inalienabile, im pre­
scriptibile şi insesizabile. O prevedere asem ănătoare se găsea şi în art. 11 din
Legea nr. 213/1998, text în prezent abrogat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea
nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a noului Cod civil.
De asem enea, art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei publice
locale, după ce în alin. (1) prevede că aparţin dom eniului public de interes local
sau judeţean bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de inte­
res public şi nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes naţional, dispune că
„bunurile ce fac parte din dom eniul public sunt inalienabile, im prescriptibile şi inse­
sizabile” .
O prevedere de principiu în m aterie se regăsea şi în dispoziţiile art. 1844 fostul
C. civ., în prezent abrogat, potrivit cărora „nu se poate prescrie dom eniul lucrurilor

m A se vedea C.C., D ecizia nr. 121/1996 (M. Of. nr. 101 din 27 mai 1997).
176 D re p tu rile reale p rin c ip a le

care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiect de pro­
prietate privată, ci sunt scoase afară din com erţ”1^.
R eglem entând unitar dreptul de proprietate publică, noul Cod civil consacră un
text special caracterelor juridice ale acestui drept. Astfel, art. 861 înscrie principiul
cuprins şi în actele norm ative speciale adoptate înainte de intrarea sa în vigoare,
anum e că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, im prescriptibile ş i in sesiza­
bile. Acest text determ ină regim ul juridic al dreptului de proprietate publică, drept
ce are caracterele ju rid ice specifice enum erate, pe care le vom analiza în cele ce
urm ează.
înainte de aceasta însă, trebuie să ream intim că, potrivit art. 554 alin. (2) NCC,
dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate
privată se aplică şi în privinţa dreptului de proprietate publică, în m ăsura în care ele
sunt com patibile cu acesta din urmă. Or, determ inând atât conţinutul, cât şi carac­
terele juridice generale ale dreptului de proprietate privată, art. 555 NCC prevede
că dreptul de proprietate privată conferă titularului său prerogativele cunoscute -
posesia, folosinţa şi dispoziţia - , prerogative care se exercită în m od exclusiv,
absolut şi perpetuu, însă în lim itele stabilite de lege.
Am arătat mai sus unele specificităţi ale exerciţiului atributelor dreptului de pro­
prietate în privinţa dreptului de proprietate publică. C eea ce vrem să subliniem
acum este faptul că aceste prerogative se exercită ş i de către titularii dreptului de
proprietate publică, oricare ar fi aceştia, în m od exclusiv, absolut ş i perpetuu, în
condiţiile legii, în funcţie de natura şi destinaţia bunurilor care fac obiectul acestui
drept. Ca drept perpetuu, dreptul de proprietate publică nu se stinge p rin neuz, ast­
fel cum dispune prim a parte a art. 861 alin. (2) NCC, dar caracterul perpetuităţii
ţine de însăşi durata existenţei m ateriale a bunului proprietate publică, exact ca şi
în cazul dreptului de proprietate privată. De exem plu, chiar dacă dreptul de pro­
prietate publică este un drept exclusiv, m ulte dintre bunurile din dom eniul public, fie
de interes naţional, fie de interes local, sunt, prin natura lor, destinate uzului public:
drum urile publice, m uzeele, parcurile etc.
în cele ce urm ează, vom discuta însă despre caracterele juridice specifice ale
dreptului de proprietate publică.

188. Dreptul de proprietate publică este. in alienabili Articolul 136 alin. (4) din
C onstituţia revizuită, art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul fu n ­
ciar, art. _120 din Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei publice locale, precum şi, în
prezent,' art. 861 alin. (1) N C C 121 dispun că bunurile proprietate publică nu p o t fi

[1! Sub regim ul acestor reglem entări, instanţa suprem ă a statuat, printr-o decizie de speţă
cu valoare de principiu, că im obilele proprietate publică nu pot reveni în proprietatea privată
a unei societăţi com erciale în tem eiul Legii nr. 15/1990 şi al H.G. nr. 834/1991, deoarece
prin aceste norm e nu se derogă de la regim ul juridic prescris proprietăţii publice de a fi
inalienabilă, insesizabilă şi im prescriptibilă [în speţă, o hală industrială dintr-un m unicipiu re­
şedinţă de judeţ, construită în anul 1899, aflată în proprietatea publică a statului, fusese
trecută ilegal în proprietatea unei societăţi com erciale cu capital de stat (I.C .C .J., s. civ. şi de
propr. int., dec. nr. 5669 din 18 octom brie 2004, în D reptul nr. 7/2005, p. 259)].
'2l Aceeaşi caracteristică a dreptului de proprietate publică era prevăzută de dispoziţiile
art. 11 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, text abrogat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea
nr. 71/2011.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 177

înstrăinate; aceasta sem nifică im posibilitatea înstrăinării lor prin m ijloace juridice de
drept privat, ele fiin d scoase din circuitul civil g e n e r a i. I
A vându-se în vedere inalienabilitatea dreptului de proprietate publică, practica
judecătorească a decis în m od constant că terenurile agricole proprietate publică
nu pot fi cuprinse în procedura de reconstituire a dreptului de proprietate instituită
prin Legea nr. 18/1991, m odificată şi republicată121.
Facem precizarea că^inaliena bilitate a bunurilor proprietate publică operează
num ai a tâ t tim p câ t b un ul aparţine dom eniului public. De îndată ce un bun proprie­
tate publică, prin decizia autorităţii com petente, în condiţiile legii, este dezafectat
din dom eniul public şi trecut în dom eniul privat al statului sau al unităţilor sale
adm inistrativ-teritoriale, e l va urm a regim ul ju rid ic al b u n urilor din acest dom eniu,
astfel că va putea fi înstrăinat, în condiţiile legii, sau se va „reco nstitui” dreptul de
proprietate privată asupra unui asem enea bun, în condiţiile legilor speciale ado pta­
te în m aterie131.
Aşa cum vom vedea m ai jos, bunurile proprietate publică pot fi date în adm in is­
trarea regiilor autonom e ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate,
în condiţiile determ inate de lege. Aceasta nu înseam nă că bunurile respective ar
înceta să mai aparţină dom eniului public sau că ele ar putea fi înstrăinate. A ceste
posibilităţi juridice au în vedere, aşa cum am mai spus, m odalităţile specifice de
pun ere în valoare, de exploatare a b u n urilor ce aparţin dom eniului p u b lij4].

[11 Instanţa suprem ă a decis, cu valoare de principiu, că inalienabilitatea bunurilor pro­


prietate publică im pune nu nu m a i interdicţia înstrăinării lor, ci şi im posibilitatea dobândirii
acestora de către terţi prin orice alt m od de dobândire reglem entat de lege, actele ju rid ice
încheiate cu încălcarea ace stu i prin cip iu fiind lovite de nulitate absolută. A şa fiind, într-o
speţă, ea a statuat în sensul că, din m om ent ce o societate com ercială cu capital de stat
avea doar în adm inistrare bunuri im obile proprietate publică în vederea efectuării serviciilor
publice cuprinse în obiectul său de activitate, ea nu putea vinde către terţe persoane acele
bunuri, ele nefiind în proprietatea exclusivă a societăţii vânzătoare; a se vedea I.C.C.J.,
s. corn., dec. nr. 1273 din 23 m artie 2011, nepublicată.
[2] A se vedea, spre exem plu, C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 790/1994 şi dec. nr. 1036/1994,
în Dreptul nr. 9/1995, p. 88-89; C.S.J., dec. nr. 181/1995, în Dreptul nr. 4/1996, p. 121.
[3] Astfel, art. 45 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar şi art. 24-26 din Legea
nr. 1/2000 privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi forestiere
prevăd condiţiile în care asem enea terenuri aflate în proprietatea publică a statului pot fi
restituite foştilor proprietari. Aceasta presupune, mai întâi, trecerea terenurilor forestiere res­
pective din proprietatea publică în proprietatea privată a statului şi apoi reconstituirea dreptului
de proprietate al foştilor proprietari. în acest sens, art. 24 alin. (5) din Legea nr. 1/2000 dispune
că „autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură va lua măsuri ca fiecare ocol
silvic să delim iteze perim etrele cu terenuri ce rămân în proprietatea statului de terenurile care
fac obiectul reconstituirii dreptului de proprietate privată” .
De asem enea, potrivit art. 1 alin. (7) din O .U.G . nr. 94/2000 privind retrocedarea unor
bunuri im obile care au aparţinut cultelor religioase din Rom ânia, republicată (M. Of. nr. 797
din 1 septem brie 2005), în situaţia în care im obilul retrocedat prin decizia C om isiei speciale
de retrocedare instituite prin acest act norm ativ se află în dom eniul public al statului ori al
unei unităţi adm inistrativ-teritoriale, acesta urm ează a fi scos din dom eniul public, în condi­
ţiile prevederilor cuprinse în Legea nr. 213/1998, în term en de 30 de zile de la data răm âne­
rii definitive a deciziei com isiei.
[4] După cum a statuat în m od judicios C urtea Suprem ă de Justiţie, „U nul dintre cele mai
sem nificative caractere ale dreptului de proprietate în regim de drept public este, pe lângă
178 D re p tu rile reale p rin cip a le

După cum s-a observat în literatura juridică de specialitate, din m om ent ce ina­
lienabilitatea bunurilor din dom eniul public este prevăzută de C onstituţie, aceasta
înseam nă că orice lege prin care s-ar înfrânge acest caracter juridic ar fi neconsti­
tuţională111.
Din caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publică rezultă şi celelalte
caracteristici specifice ale sale, anum e im prescriptibilitatea şi insesizabilitatea.

189. B unurile proprietate publică sunt, im prescriptibile; Deşi fostul Cod civil
nu conţinea reglem entări precise privitoare la d o m e n iu rp u b lic ' o dispoziţie înscrisă
în m ateria prescripţiei declara bunurile care fac parte din acesta im prescriptibile,
deoarece erau scoase din circuitul civil general. într-adevăr, potrivit art. 1844 fostul
C. civ., „nu se poate prescrie dom eniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau
printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase
afară din com erţ” .
Acelaşi caracter juridic al bunurilor din dom eniul public este prevăzut de art. 5
alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar şi era înscris în art. 11 din
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, în prezent abrogat; el a
fost însă preluat in te rm in is în art. 861 alin. (1) NCC.
De altfel, art. 563 alin. (2) NCC dispune că acţiunea în revendicare privitoare la
un bun proprietate privată este, în principiu, im prescriptibilă, text aplicabil, în te ­
m eiul art. 865 alin. (3) NCC, şi dreptului de proprietate publică.
Din m om ent ce art. 861 alin. (1) dispune că dreptul de proprietate publică este
im prescriptibil în general, aceasta înseam nă că el apare ca im prescriptibil atât
extinctiv, cât şi achizitiv.
Extinctntj) im prescriptibilitatea sem nifică faptul că acţiunea în revendicare privi­
toare la un bun proprietate publică poate fi exercitată oricând, nestingându-se prin
neexercitarea ei într-un anum it term en.
A devărata specificitate constând în caracterul im prescriptibil al dreptului de pro­
prietate publică priveşte însă, spre deosebire de dreptul de proprietate privată, im ­
prescriptibilitatea sa sub aspe ct achizitiv.) într-adevăr, potrivit art. 861 alin. (2)
partea a ll-a NCC, dreptul de proprietate asupra bunurilor proprietate publică nu
poate fi dobândit de un terţ prin uzucapiune, în condiţiile art. 930-934 NCC, sau,

caracterul de d rept absolut, o pozabil erga om nes, ş i caracterul de drept exclusiv, nesus­
ceptibil de dezm em brare’’ (s.n., C.B.).
Faptul că, potrivit art. 135 alin. (5) - în prezent art. 136 alin. (4) - din C onstituţie, bunurile
proprietate publică pot fi scoase din adm inistrarea organelor statului şi date în adm inistrarea
regiilor ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate nu înseam nă că bunurile
îşi pierd apartenenţa la dom eniul public, întrucât ceea ce se înstrăinează este num ai dreptul
de exploatare, fără ca aceasta să schim be destinaţia bunurilor.
G uvernul Rom âniei, în calitate de autoritate adm inistrativă centrală, deţinătoare a puterii
executive, învestită cu dreptul de a adm inistra dom eniul public, cu atribuţii privind reorganiza­
rea activităţii econom ice potrivit cerinţelor econom iei de piaţă, are dreptul de a înfiinţa, reor­
ganiza şi desfiinţa regii autonom e cu capital de stat (C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 152/1994, în
Dreptul nr. 6/1995, p. 93). A se vedea, în acelaşi timp, C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 393/1994,
în Dreptul nr. 6/1995, p. 92.
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 170.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 179

după caz, prin pose sia de bună-credinţă a b u n urilor m o b i l i , în condiţiile art. 935-
940 NCC. De asem enea, bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite prin ocu-
paţiune (art. 941-947 NCC), iar fructele pe care acestea le-ar putea produce nu pot
fi dobândite de către posesorul de bună-credinţă al bunului frugifer (art. 948 NCC).

190. B unurile din dom eniul public sun tTin sesizab ile | In m ăsura în care bu­
nurile din dom eniul public nu sunt în circuitul civil gerferat, eîe sunt şi insesizabile,
astfel cum dispune art. 861 alin. (1) NCC, adică nu