Ediţia
f a 2-a,f revizuită si
/ actualizată
r 2 015
^JLv0c>O X £X .
Drept civil.
Drepturile reale principale
în re g le m e n ta re a n o u lu i Cod civil
i
Copyright © 2015 Editura Hamangiu SRL
Editură acreditată CNCS - Consiliul Naţional al Cercetării Ştiinţifice
Toate drepturile rezervate Editurii Hamangiu D oc
Nicio parte din această lucrare nu poate fi copiată
fără acordul scris al Editurii Hamangiu Profe
Judecate*
Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României
BÎRSAN, CORNELIU
Drept civ il: drepturile reale principale / Corneliu Bîrsan. -
Ed. a 2-a, rev. - Bucureşti: Editura Hamangiu, 2015
ISBN 978-606-27-0212-0
347(498)______________________________________________
\
P ro f. u n iv . d r. Corneliu Bîrsan
Doctor Honoris Causa al Universităţii Paris 1 Panthéon-Sorbonne
şi al Universităţii de Vest din Timişoara
Profesor emerit la Facultatea de Drept a Universităţii din Bucureşti
Judecător la Curtea Europeană a Drepturilor Omului în perioada 1998-2013
Drept civil.
Drepturile reale principale
în re g le m e n ta re a n o u lu i Cod civil
l y E c U tc m
r 20X5
alin.
art.
B.C.
B.C.A.
B.J.
B. Of.
C. civ.
C. proc. civ.
C.A.
C.C.
C.D.
C.E.D.O .
C.J.
C.J.C.E.
C.P.J.
C .P.J.C.
C.S.J.
Cas.
Cass.
col. civ.
dec.
dec. de îndrum
Dreptul
ed.
Ed.
I. C.C.J.
La elaborarea prezentei lucrări a fost avută în vedere legislaţia publicată până la J . O .
alin. alineatul
art. articolul
B.C. Buletinul Casaţiei
B.C.A. Buletinul C urţilor de Apel
B.J. Buletinul Jurisprudenţei
B. Of. Buletinul O ficial
C. civ. C odul civil
C. proc. civ. C odul de procedură civilă
C.A. C urtea de apel
C.C. C urtea C onstituţională
C.D. C ulegere de decizii
C .E.D .O . C urtea Europeană a D repturilor O m ului
C.J. Curierul Judiciar
C.J.C.E. C urtea de Justiţie a C om unităţilor Europene
C.P.J. C ulegere de practică judiciară
C.P.J.C. C ulegere de practică judiciară în m aterie civilă
C.S.J. C urtea Suprem ă de Justiţie
Cas. C urtea de Casaţie
Cass. C urtea de C asaţie franceză
col. civ. colegiul civil
dec. decizia
dec. de îndrum . decizia de îndrum are
Dreptul revista Dreptul
ed. ediţia
Ed. Editura
I.C.C.J. înalta C urte de C asaţie şi Justiţie
J.O. Jurnalul O ficial al C om unităţilor/U niunii Europene
J.S.C. Jurisprudenţa Secţiei civile şi de proprietate
intelectuală
VI D re p tu rile reale p rin c ip a le
Jud. Judecătoria
lit. litera
M. Of. M onitorul O ficial al Rom âniei, Partea I
NCC noul Cod civil (Legea nr. 287/2009, republicată)
P.R. Pandectele Rom âne "Capitolul I. P a r m o
parag. paragraful Secţiunea l Vocti
Secţiunea a 2-a. C
pct. punctul S ecţiunea a 3-a r
R.D.C. Revista de drept com ercial
"* t'C a p ito lu l al 114«. D
R.R.D. Revista rom ână de drept
in te rm e d ia re - C
R.R.D.J. Revista rom ână de jurisprudenţă Secţiunea 1 Dnec<
R.R.D.P. Revista rom ână de drept privat Secţiunea a 2-a. '
S ecţiunea a 3-a '
s. civ. secţia civilă
s. civ. şi de propr. int. secţia civilă şi de proprietate intelectuală C a p ito lu l al IlU e a . I
C o n ţin u t. C o r*:
s. corn. secţia com ercială
Secţiunea 1 3>a~r
s. cont. adm . şi fisc. secţia de contencios adm inistrativ şi fiscal Secţiunea a 2-a l
s. min. şi fam . secţia pentru cauze cu m inori şi de fam ilie Secţiunea a 3-a C
s. mun. şi asig. soc. secţia pentru litigii de m uncă şi asigurări sociale
C a p ito lu l al îV -'ea !
S.D.R. Studii de drept rom ânesc Secţiunea 1 V a x
S.U. Secţiile Unite Secţiunea a\-=^_ i
Persoanee
sent.
Trib. jud.
Trib. Suprem
sentinţa
Tribunalul judeţean
Tribunalul Suprem
S Persoane-
Statul ş - n t
ale dr£
Secţiunea a
voi. volum ul Cons*
\
0 Lim ite e
2.1. R e g e - -?
2.2. Lirr :e e *
2.3. U rr :e e j
2.3.1. Con
\2 .
'2 ^ 3 7
Um
- :e
Secţiunea a 4-a i
privată______
§1. Considerări
§2. R e g im . - -
§3. D obânc 'e a
r
Cuprins
nn v â - 26 6
Secţiunea a O-a. D reptul de u zu fru ct_______________
§ î. D e fin iţîe lu a ra c te re juridice^jC onstituire. O biect .266
§2. D repturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar. .271
2.1. D repturile uzufructuarului _______________________________ .271
2.2. D repturile nudului p ro p rie ta r_____________________________ .274
2.3. O bligaţiile u z u fru c tu a ru lu i_______________________________ .275
2.4. O bligaţiile nudului p ro p rie ta r_____________________________ .279
2.5. D repturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar
în unele situaţii s p e c ia le ________________________________________ 279
§3. S tin g e p a u z u fru c tu lu i________________________________________ .2 8 3
Secţiunea a * £ a j D reptul de uz ş i dreptul de a b ita ţie __________________ .2 8 6
Secţiunea a tfT S D reptul de s e rv itu te ________________________________ 290
§1. C onsideraţii g e n e ra le _________________________________________ .2 9 0
§2. C lasificarea se rvitutilor________________________________________ .291
§3. C onstituirea servituţilor___________________________________ .2 9 4
§4. E xercitarea servituţilor. Drepturile şi obligaţiile proprietarilor. .2 9 5
§5. Stingerea s e rv itu ţilo r____________________________________ 297
[1] A se vedea art. 116 şi urm. din C onvenţia N aţiunilor U nite asupra dreptului m ării din
10 decem brie 1982, cunoscută sub denum irea de C onvenţia de la M ontego Bay; această
conve n ţie a fost ratificată de R om ânia prin Legea nr. 110 din 10 octom brie 1996 (M. Of.
nr. 300 din 21 noie m b rie 1996); cu p rivire la noţiunea de patrim oniu com un al um anităţii, a
se ve d e a J. C om bacan , S. S u r , D ro it in te rn a ţio n a l public, 8e ed., M ontchrestien, Paris,
2008, p. 410-411.
121 D upă cum se ştie, noul Cod civil al Rom âniei, respectiv Legea nr. 287/2009 privind
Codul civil a fost publicată în M. Of. nr. 511 din 24 iulie 2009, m odificată prin Legea nr. 71
din 3 iunie 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of.
nr. 409 din 10 iunie 2011), rectificată în M. Of. nr. 427 din 17 iunie 2011 şi în M. Of. nr. 489
din 8 iulie 2011 şi republicată în M. Of. nr. 505 din 15 iulie 2011. U lterior republicării, noul
Cod civil a fost m odificat prin Legea nr. 60 din 10 aprilie 2012 privind aprobarea O rdonanţei
de urgenţă a G uvernului nr. 7 9 /2 0 1 1 pentru reglem entarea unor m ăsuri necesare intrării în
vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of. nr. 255 din 17 aprilie 2012), rectificat
în M. Of. nr. 246 din 29 aprilie 2013 şi m odificat prin Legea nr. 138 din 15 octom brie 2014
pentru m odificarea şi com pletarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă,
2 D re p tu rile re ale p rin cip a le
Legea nr. 182 din 20 octom brie 2000 privind protejarea patrim oniului cultural naţio tului, sau de interes
nal m obil, republicată*111, dispune că ansam blul bunurilor ce reprezintă o m ărturie şi public, aparţine ccrn
o expresie a valorilor, credinţelor, cunoştinţelor şi tradiţiilor aflate în continuă evo Din puncta za
luţie, precum şi toate elem entele rezultate din interacţiunea, de-a lungul tim pului, scoase d in
între factorii um ani şi cei naturali, bunuri identificate ca atare.ţconstituie p atrim oniul tate asupra lo r ezia
cultural natipnalj indiferent de regim ul de proprietate asupra acestor bunuri. vă, terenurile a - zc
Tot astfel, Legea m uzeelor şi colecţiilor publice nr. 311 din 23 iulie 2003, repu mun, dacă prin ez-e
blicată121, prevede că patrim oniul fnpzeş l este alcă tuit din totalitatea bunurilor, Aşadar, p a te r y
drepturilor-şi obligaţiilor cu caracter patrim onial ale unui m uzeu sau, după caz, ale evocă un a n s a ~ z _
colecţiilor publice, bunuri ce se pot afla în proprietate publică sau în proprietate de patrim oniu, u a ie
privată [art. 8 alin. (1)]. Mai mult, art. 2 lit. b) din această din urm ă lege dispune că ea specifică şt r :e :
ansam blul de bunuri culturale şi naturale, constituit în mod sistem atic şi coerent de R ăspunsul a a:*
către persoane fizice sau juridice de drept public ori de drept privat, alcătuieşte o aşa cum îi este
colecţie; în m ăsura în care colecţiile sunt accesibile publicului şi specialiştilor, raţii de studen: C c
indiferent de titularul dreptului de proprietate, şi reunesc bunuri sem nificative prin drept civil la Fac-Tz
valoarea lor artistică, docum entară, istorică, ştiinţifică, culturală şi m em orialistică, m arilor săi îna =
acestea sunt publice. De asem enea, colecţiile de astfel de bunuri aflate în proprie rincescu şi M. E esc
tatea privată a persoanelor fizice sau a persoanelor juridice de drept privat sunt de drept civil de - i
colecţii private, ce pot fi accesibile publicului şi specialiştilor num ai cu acordul cetării juridice ror-â-
deţin ăto rilor acestora (art. 3 din Legea nr. 311/2003, republicată). facţie cel puţin oous
Fără a face referire la o anum ită ram ură de drept, uneori, în legislaţia noastră o privind dreptur: e
grupare de bunuri, de valori care au aceeaşi natură sau acelaşi regim ju ridic poate aceleiaşi maten a e
fi desem nată prin noţiunea de fond. Astfel, art. 1 din Legea nr. 18 din 19 februarie mai m ulte ediţii, a ot
1991 a fondului funciar, republicată131, cu m odificările ulterioare, dispune că terenurile în concepţia ~ z i
de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de analiză, cercetarea i
dom eniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar a l României. lu r ld ic ă civiiă p r in ţ i
lSau,_potriYit art. 1 din Legea nr. 46 din 19 m artie 2008 - Codul silvic141, tota lita ţinutul raportului k a |
tea pădurilor, terenurilor destinate îm păduririlor, a celor care servesc nevoilor de care an arţin sir t a r t
cultură, producţie sau adm inistraţie silvică, a iazurilor, a albiilor pâraielor, a altor obligaţiile corela:., a (
terenuri cu destinaţie forestieră şi neproductive, cuprinse în am enajam ente silvice nepatrim oniale := -a
la data de 1 ianuarie 1990 sau incluse în acestea ulterior, în condiţiile legii, consti In principiu, drept
tuie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naţional, care, ridic civil şi, de acea
potrivit art. 3 din acelaşi cod, este, după caz, proprietate publică sau privată şi zate. Bunăoară. L~e
reprezintă un bun de interes naţional. re şi în cadrul altor
A lte ori,%o grupare de bunuri care au aceeaşi natură sau acelaşi regim juridic turile de creaţie -'e -
poate fi desem nată prin noţiunea de dom eniu. Spre exem plu, art. 4 din Legea fo n Pentru d e fir 'e=
dului funcia r prevede că terenurile pot face obiect al dreptului de proprietate privată drepturile ş i obliga-
sau al altor drepturi reale ce au ca titulari persoane fizice sau juridice ori pot apar niale. C ercetarea or;
ţine dom eniului p u b lic sau dom eniului privat. Dom eniul public poate fi de interes
naţional, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparţine sta-
[1) A se vedea V. S~
Ed. Hum anitas, Bucun
precum şi pentru m odificarea şi com pletarea unor acte norm ative conexe (M. Of. nr. 753 din Bucureşti, 2009; V S~
16 octom brie 2014). Bucureşti, 2013.
111 M. Of. nr. 259 din 9 aprilie 2014. 121 A se vedea E C
[2] M. Of. nr. 207 din 24 m artie 2014. Beck, Bucureşti, 2009
131 M. Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998. 131 A se vedea C. !
l4] M. Of. nr. 238 din 27 m artie 2008. reale, Ed. D idactică ş
I. P a trim o n iu l 3
tului, sau de interes local, caz în care proprietatea, de asem enea în regim de drept
public, aparţine com unelor, oraşelor, m unicipiilo r sau judeţelor.
Din punctul de vedere al regim ului juridic, terenurile din dom eniul public sunt
scoase din circuitul civil,.dacă prin lege nu se prevede altfel, iar dreptul de proprie
tate asupra lor este im prescriptibil [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991].»Dimpotri
vă, terenurile din dom eniul privat al statului sunt supuse dispoziţiilor de drept co
m un, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 6 din Legea nr. 18/1991, republicată).
Aşadar, patrim oniu, colecţie, fond, dom eniu su nt noţiuni c a re, în m od_evjdent, .
evocă un ansam blu, o totalitate de bunuri. T otuşi, pe noi ne interesează noţiunea
ae patrim oniu. C a re este punctul de plecare pentru a o putea defini astfel cum este
ea specifică ştiinţei dreptului civil?
R ăspunsul la această întreba re a fost dat de o m anieră lim pede şi precisă -
aşa cum îi este întreag a operă ştiin ţifică - de profesorul nostru şi al atâtor g en e
raţii de studenţi C onstantin Stătescu, cel care a ilustra t ani în şir cursurile de
drept civil la F acultatea de D rept a U n iversităţii din B ucureşti. C ontinuând opera
m arilor săi înain taşi - între care îi am intim aici pe profesorii Tr. lonaşcu, N. Ra-
rincescu şi M. Eliescu - , profesorul Stătescu a insuflat pasiunea şi exigenţele şcolii
de drept civil de la facultatea noastră şi celor care fac parte în prezent din elita cer
cetării juridice rom âneşti în m aterie. Nu putem decât să salutăm cu im ensă satis
facţie cel puţin două depline reuşite recente: im presionantul tratat de drept civil
privind drepturile reale, precum şi cartea din 2009 (actualizată în 2013) consacrată
aceleiaşi m aterii ale profesorului Valeriu S toica111 şi cursul universitar în m aterie, în
mai m ulte ediţii, al profesorului Eugen C helaru de la U niversitatea din P iteşti121.
în concepţia profesorului Stătescu. ştiinţa d reptului civil ara r a nhippt, m ..iţim *
analiză, cercetarea raportu lui ju rid ic civil ca relaţie socială reglem entată de norm a
juridică civilă, privit în elem entele sale structurale: s u b ie c te ^ n p n u t, o b ie c P ]. Con-
ţinutul raportului juridic civil e ste d a t de drep tu rile subiecţive si obligaţiile corelative
pflfft Aparţin cnhio^ilr>r r iu iL A r ştia ră Hrpntnrilft siihiprtivp şj
obligaţiile corelative pot fi patrim oniale, adică au un conţinut econom ic, şi personal-
nepatrim oniale, care nu a u un asem enea conîin uL—
In principiu, drepturile personal-nepatrim oniale privesc subiectele raportului ju
ridic civil şi, de aceea, sunt cercetate legate de acestea, fără a fi însă astfel epui
zate. Bunăoară, unele dintre drepturile personal-nepatrim oniale sunt avute în vede
re şi în cadrul altor ram uri ale dreptului privat, cum ar fi dreptul fam iliei sau drep
turile de creaţie
f intelectuală.
Pentru definirea noţiunii de patrim oniu este evident că ne interesează num ai
drepturile ş i obligaţiile subiective care au o valoare econom ică, adică cele pa trim o
niale. C ercetarea drepturilor subiective patrim oniale şi a obligaţiilor corelative poate
m A se vedea V. S t o ic a , D rept civil. D repturile reale principale, voi. I, 2004, voi. II, 2006,
Ed. H um anitas, Bucureşti; V. S t o ic a , Drept civil. D repturile reale principale, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2009; V. S t o ic a , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
[2] A se vedea E. C h elar u , D rept civil. D repturile reale principale, ed. a 3-a, Ed. C.H.
Beck, Bucureşti, 2009 şi ed. a 4-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2013.
[3) A se vedea C. S tă te s c u , D rept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. D repturile
reale, Ed. D idactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970.
4 D re p tu rile re ale p rin cip a le
fi făcută însă în două m oduri111. Ele pot fi cercetate separat, unul câte unul, ca apar M ult mai nu~e~ra
ţinând unui anum it subiect de drept, deci unui anum it titular. Ele pot fi drepturi reale de drept civil în e g s
sau drepturi de creanţă. Dar pot fi cercetate şi ca un ansam blu, ca o universalitate cea din ultim ii a r ori
ju rid ică ce aparţine unui subiect de drept, fără a mai avea în vedere identitatea tăţilor com ercia e " s
fiecărui drept sau a fiecărei obligaţii în parte, conştienţi fiind că ansa m blul este public, cum s e -:
alcătuit din acestea. ciaţiile cu scop ucral
Printr-o asem enea încercare de reunire a tuturor drepturilor subiective cu conţi berale autorizare ort
nut econom ic şi a obligaţiilor corelative ajungem la o noţiune care realizează sin rii publici etc ~ re
teza lor, adică la noţiunea de patrim oniu. autorizate să des'âs.:
întreprinderi ind . o l î
2. N o ţiu n e a de p a trim o n iu în le g is la ţia c iv ilă . în legislaţia civilă rom ână nu a ele pot fi consu:e*e :
existat şi nu există o definiţie a noţiunii de patrim oniu. R edactorii C odului civil ro în chip firesc re
mân de la 1864, în prezent abrogat121, după m odelul celui francez de la 1804, i-au doua ju m ătate a sec:
acordat puţină im portanţă. Nu este m ai puţin adevărat că această noţiune nu îi era prin luarea în oc"s<:
străină fostului Cod civil, care făcea referiri la ea im plicit sau explicit. legislaţiei n o a s re c .
C e a m a i generală referire la noţiunea de..patrim aaju^«-de o m anieră im plicită - m ult mai ,,preze-:â'
era făcută în art. 1718 fostul C. civ., potrivit cu care „oricine este obligat personal unor dispoziţii c e - e r
este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, m obile şi im obile, de trei articole - a r.
'p reze nte ş n /iito a ră "1 . I rim iterea pe care o fkce a vechiul Cod civil la toate bunurile n u tu l noţiunii ce r e:
ce aparţin debltoriiTuT „prezente şi viitoare” , cu care acesta garanta îndeplinirea sale juridice.
obligaţiilor asum ate faţă de creditorul său, avea în vedere totalitatea bun urilor După ce în c*- —.
acestuia, universalitatea lor, privită ca atare. Fostul Cod civil se referea explicit la ju ridică este titulară
această noţiune atunci când reglem enta aşa-num ita separaţie de patrim onii. Po riile acesteia evaJua
trivit art. 781 fostul C. civ., creditorii unei persoane care a decedat puteau cere „s e unei persoane ceea
paraţia p a trim oniului defunctului de acela a l eredeluf', cu scopul de a nu se produ zurile ş i în con o * e
ce confuziunea - în sensul de reunire - între patrim oniul pe care l-a lăsat persoana patrim onii de aferra:
decedată şi patrim oniul propriu al m oştenitorului ei. P rocedând astfel, adică sepa ilor Titlului IV a -
rând - în m âinile succesorului - patrim oniul acestuia de cel al d e fu n ctu lu ifcre d ito rii unei p ro fe sii a u to rz i
succesorali urm ăreau să se asigure că se vor putea îndestula din bunurile care au a celaşi ca ra cte - ~e
aparţinut defunctului, fără a fi în concurenţă cu propriii creditori ai m oştenitorului. texte ale noule C-rc
Dacă nu ar proceda astfel, adică dacă nu ar provoca - repetăm : în m âinile succe organelor care 2s *cl
sorului - separaţia de patrim onii, cele două m ase patrim oniale având ca unic titular şi să m enţină sar-ar
pe m oştenitor - cea m oştenită şi cea proprie - s-ar uni, şi-ar pierde identitatea, cu în prezenţa ur e a
consecinţa pentru creditorii succesorali că vor veni în concurs cu creditorii proprii ai patrim oniul pe^scari
m oştenitorului. actului de înf; -ra re
în fostul Cod civil, noţiunea de „separaţie de patrim onii” m ai era întâlnită în
art. 784 şi în art. 1743 din m ateria privilegiilor141. acţiunii oblice, i r ~~\tz
de p a rta ju l s u c c e s o r
din b u n u rile ^ o ş r e - r i
111 A se vedea T r . Io n a ş c u , S. B r ăd ean u , D repturile reale principale în R epublica S ocia a fi p re z e n ţi ia p a r ta u
listă R om ânia, Ed. A cadem iei, Bucureşti, 1978, p. 13. ■ P o trivit a r. a r '
[2] La data intrării în vigoare a noului Cod civil - 1 octombrie 2011 - , prin dispoziţiile art. 230 nr. 1 3 4 /2 0 1 0 p riv n e C
din Legea nr. 71 din 3 iunie 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind ori prin le g i ş o r - a ~e
Codul civil, a fost abrogat Codul civil din anul 1864 (cu excepţia art. 1169-1174 şi art. 1176- le com erciaie o~ a <
1206, care au fost abrogate la intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă - 15 consideră a fi 'a ce ra <
februarie 2013). reglem entată regtem e
[3] O dispoziţie asem ănătoare se regăseşte în art. 2324 alin. (1) NCC. u lte r io a r e =re c re ~
[4] Este de reţinut că noul Cod civil nu mai reglem entează separaţia de patrim onii. însă, o d a tă cu in tra re a *- #
potrivit art. 1107 NCC, creditorii unui succesibil pot accepta m oştenirea acestuia, pe calea c a tă în M. O f r r 5 -5
I. P a trim o n iu l 5
M ult m ai num eroase sunt referirile la noţiunea de patrim oniu în sensul ei tehnic
de drept civil în legislaţia civilă adoptată în ţara noastră după anul 1950, în special
cea din ultim ii ani, prin care au fost reglem entate organizarea şi funcţionarea socie
tăţilor com erciale111, societăţilor cooperative, ale unor categorii de subiecte de drept
public, cum sunt unităţile adm inistrativ-teritoriale, ori de drept privat, precum aso
ciaţiile cu scop lucrativ şi fundaţiile, ale organizaţiilor profesionale ale profesiilor li
berale autorizate, precum avocaţii, m edicii, arhitecţii, executorii judecătoreşti, nota
rii publici etc., în reglem entările aplicabile regim ului ju ridic al persoanelor fizice
autorizate să desfăşoare activităţi econom ice, precum şi cel al agenţilor econom ici,
întreprinderi individuale şi de fam ilie. Nu vom insista asupra acestor reglem entări,
ele pot fi consultate cu uşurinţă în diverse m oduri.
în chip firesc, pe baza dezvoltărilor din literatura juridică, în special cea din a
doua jum ătate a secolului trecut şi din prim ele două decenii ale acestuia, precum şi
prin luarea în considerare a norm elor în m aterie din diverse acte norm ative ale
legislaţiei noastre civile, chiar fără a fi definită ca atare, noţiunea de patrim oniu este
m ult mai „prezentă” în dispoziţiile noului Cod civil rom ân. Astfel, Titlul I consacrat
unor dispoziţii generale din C artea I ce reglem entează m ateria pe rso a n e lo r cuprin
de trei articole - art. 31-33 - extrem de im portante, de natură a contura atât conţi
nutul noţiunii de patrim oniu, cât şi, aşa cum vom arăta mai departe, caracterele
sale juridice.
După ce în prim ul alineat al art. 31 NCC se arată că orice persoană fizică sau
ju ridică este titulară a unui patrim oniu care cuprinde toate drepturile şi toate dato
riile acesteia evaluabile în bani, alin. (2) al aceluiaşi text dispune că patrim oniul
unei persoane poa te face obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiuni n u m a i în ca
zurile ş i în condiţiile prevăzute de lege. A rticolul 31 alin. (3) NCC enum eră ca fiind
patrim onii de afectaţiune m asele patrim oniale fiduciare constituite potrivit dispoziţi
ilor Titlului IV din C artea a lll-a a noului Cod civil, patrim oniile afectate exercitării
unei p ro fe sii autorizate, precum şi alte p a trim onii determ inate p o trivit le g ii ca avân d
acelaşi caracter. Pe lângă fiducie, noţiunea de patrim oniu este evocată şi în alte
texte ale noului Cod civil român. Astfel, art. 214 alin. (1) NCC dispune că m em brii
organelor care asigură adm inistrarea unei persoane juridice au obligaţia să asigure
şi să m enţină separaţia între p atrim oniul acesteia ş i p ro p riu l lo r p a trim oniu; suntem
în prezenţa unei sepa raţii de patrim onii, de natură să îm piedice confuzia între
patrim oniul persoanei juridice şi cel al persoanelor fizice care, potrivit statutului ori
actului de înfiinţare a persoanei juridice, au calitatea de m em bri ai organelor de *1
a cţiunii oblice, în lim ita îndestulării creanţei lor. De asem enea, potrivit art. 1156 NCC, înainte
de partajul succesoral, creditorii personali ai unui m oştenitor nu pot urm ări partea acestuia
din bunurile m oştenirii, dar pot cere partajul în num ele debitorului lor m oştenitor, pot pretinde
a fi prezenţi la partajul prin bună învoială, după cum pot interveni în procesul de partaj.
[1] Potrivit art. art. 77 din Legea nr. 76 din 24 mai 2012 pentru punerea în aplicare a Legii
nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă (M. Of. nr. 365 din 30 mai 2012), „O ri de câte
o ri prin le g i ş i p rin alte acte norm ative se face trim itere la Legea nr. 31/1990 priv in d societăţi
le com erciale o ri la «societatea com ercială/societăţile com erciale», după caz, trim iterea se
consideră a fi făcută la Legea s o c ie tă ţilo r nr. 31/1990 ori, după caz, la «societatea/societăţile
reglem entată/reglem entate de Legea nr. 31/1990, republicată, cu m odificările ş i com pletările
ulterioare»". Precizăm că Legea nr. 76/2012 a intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013,
odată cu intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă (Legea nr. 134/2010, republi
cată în M. Of. nr. 545 din 3 august 2012).
6 D re p tu rile re ale p rin cip a le
adm inistrare a activităţii acesteia. Urm are a existenţei acestei separaţii de patrim o perm anente fiu r _ a -
nii, creditorii personali ai adm inistratorilor nu vor putea urm ări bunurile din patrim o putem defini p a t '- o
niul persoanei juridice a căror adm inistrare o asigură, după cum , în principiu, nom ică ce apa r t - - r
creditorii persoanei juridice nu vor putea urm ări bunurile din patrim oniul propriu al Nu este singura :
adm inistratorului ei[1l şi S. Brădeanu -a_
De asem enea, noţiunea de patrim oniu apare şi în alte texte ale noului Cod civil econom ică, a b u -_ "î
român, precum art. 1114 alin. (2), care dispune că m oştenitorii legali şi legatarii ale cărei nevoi sa_ s
universali sau cu titlu universal răspund pentru datoriile şi sarcinile m oştenirii num ai M enţionăm că., ir
cu bunurile din patrim oniul succesoral, proporţional cu cota fiecăruia; art. 1624, potrivit mai veche, în nc: _n
căruia în cadrul aceluiaşi raport obligaţional nu poate opera confuziunea între cali ţinut econom ic ca 01
tatea de creditor şi cea de debitor, atunci când creanţa şi datoria se găsesc în ace o noţiune juric că a
la şi patrim oniu, d a r în m ase de bun uri diferite-, art. 1920, care prevede că, în exe elem ente intelec*_a<
cutarea obligaţiilor faţă de creditorii societăţii, fiecare asociat răspunde cu propriile incorporale, iar d
sale bunuri proporţional cu aportul său la patrim oniul social, num ai în cazurile în dreptul nostru c . i j
care creditorul social nu a putut fi îndestulat din bunurile com une ale asociaţilor; nitiv, toate d re p :_ ' e
art. 792 din m ateria adm inistrării bunurilor altuia, potrivit cu care are această cali le sau incorpora a :<
tate persoana îm puternicită prin legat ori prin convenţie cu adm inistrarea unuia sau m enţionarea l or df
mai m ultor bunuri, a unei m ase patrim oniale ori a unui patrim oniu ce nu îi aparţine,
în m od im plicit, preluând dispoziţia care era cuprinsă în art. 1718 fostul C. civ. ro —4. C lasificarea <
mân, în prezent abrogat, noţiunea de patrim oniu este evocată şi de art. 2324 este de reţinut. i
alin. (1) NCC, potrivit cu care cel care este obligat personal răspunde cu toate conţinut e co n o ~ : :
bunurile sale, m obile şi im obile, prezente şi viitoare, acestea servind drept garanţie aceasta î n ş e a l ă
com ună a creditorilor săi, constituind, aşadar, ceea ce se denum eşte a fi gajul nepatrim oniale. z j ~
gen era l a l creditorilor chirografari. etc. îm prejurarea ză
într-o creanţă în o e
3. D e fin iţia p a trim o n iu lu i121. în fostul Cod civil rom ân de la 1864 nu a existat o de natură să p_- â
definiţie a noţiunii de patrim oniu. Ea nu se regăseşte nici în reglem entările cuprinse dreptului la on o a 'e
în noul Cod civil*2[3]4. Sim pla evocare a unor m enţiuni din legislaţia noastră civilă în soană poate c o r î n
vigoare privitoare la noţiunea de patrim oniu ne conduce în chip netăgăduit la ideea drept subiectiv pe"s
că acesta presupune, p rin el însuşi, o însum are de drepturi şi obligaţii cu conţinut niul acestei pe^c-an
econom ic ce aparţin unui subiect de drept, persoană fizică sau juridică. Cum s-a în cuantum ul s :a 3 i’
spus, patrim oniul „nu m ai presupune luarea în considerare a drepturilor şi obligaţi urm are a a tin g e ' d
ilor concrete pe care subiectul de drept le are la un m om ent dat, ci ansam blul ne întotdeauna Si
acestor drepturi şi obligaţii, privite fără luarea în considerare a individualităţii lor”t4]. tive ce aparţin aces:
El este asem ănător unui „adevărat recipient, al cărui conţinut poate fi supus unei în al doilea râ rz
avem încă în vedea
l1] Efectele acestei separaţii de patrim onii sunt asem ănătoare cu cele pe care le produce în drepturi rea e ş :
aceeaşi separaţie reglem entată de art. 781 vechiul C. civ., care îm piedica a se produce patrim oniului.
confuzia între patrim oniul lui de cuius şi cel al m oştenitorilor săi, în beneficiul creditorilor în sfârşit, sp*e :
personali ai acestora. bunurilor care. Ql z 4
[2] A se vedea şi I. L u lă , U nele problem e p rivin d noţiunea de patrim oniu, în Dreptul
nr. 1/1998, p. 13 şi urm.; a se vedea, de asem enea, O. U n g u r ean u , C. M u n tean u , Tratat de
drept civil. Bunurile. D repturile reale principale, Ed. Ham angiu, Bucureşti, 2008, p. 1-4; [1J Ibidem.
I. S fe r d ian , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. H am angiu, Bucureşti, 2013, p. 5 şi [2] A se vedea ş C
urm. român, voi. I, Ed. - 5
[3] în sens contrar, a se vedea D. C ig an , M. E ftim ie , în N oul C od civil. Com entarii, doctri 131 T r . Io n aşc l S î
nă ş i jurisprudenţă. Voi. I. Art. 1-952, Ed. H am angiu, Bucureşti, 2012, p. 60-61; în realitate, 141 A se vedea . S
art. 31 NCC nu defineşte patrim oniul, ci îi determ ină conţinutul. [51 în acest se~s :
[4] C. S t ă te s c u , op. cit., p. 484. ed. a 3-a re v ă z irâ ş.
I. P a trim o n iu l 7
111 Ibidem .
121 A se vedea şi C. H a m a n g iu , I. R o setti -B ălăn e s c u , A l . B ă ic o ian u , Tratat de drept civil
rom ân, voi. I, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1996, p. 522; E. C h elar u , op. cit., p. 6.
[3! T r . Io n a ş c u , S. B r ăd ean u , op. cit., p. 13.
141 A se vedea V. S to ic a , op. cit., p. 13.
151 în acest sens, a se vedea O. U n g u r ean u , C. M u n tean u , D rept civil. D repturile reale,
ed. a 3-a revăzută şi adăugită, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 51 şi urm .; de asem enea, a
8 D re p tu rile re ale p rin cip a le
raportului juridic civil şi are a fi analizată la obiectul acestuia atunci când se vor iP a s iv u l p a tn r c n
beşte despre obiectul derivat al raportului juridic civil111. are o anum ită p e ~ ’
Dacă drepturile şi obligaţiile cu conţinut econom ic îşi pierd identitatea, „se to transm ite sau a cc
pesc” în cadrul patrim oniului, nu mai puţin drepturile alcătuiesc ceea ce denum im prestaţie pozitivă,
activu l patrim onial, iar obligaţiile p a sivu l acestuia. Deci cuprinsul patrim oniului, ca în lipsa acestei oW
expresie contabilă, este dat de un activ ş i p a sivu l c o re s p u n z ă to r.
A ctivu l pa trim o n ia l cuprinde toate drepturile subiective ce au valoare econom i
că, deci exprim abile în bani. Astfel, poate fi vorba despre: dreptul de proprietate Secţiune i
asupra anum itor bunuri, dreptul de superficie asupra unui teren, dreptul de uzufruct
asupra unor bunuri, acestea ca drepturi reale; dreptul de a se restitui sum a îm pru 5. P a trim o n iu l
m utată, dreptul de a folosi bunul îm prum utat de cineva, dreptul de a prim i preţul d i drepturile şi o t :
asupra lucrului vândut cuiva, dreptul de a utiliza energia electrică în urm a încheierii privite însă în fora
unui contract de furnizare a acesteia etc., ca drepturi de creanţă sau drepturi p e r titatea fiecărei o t
sonale. ju rid ică , cu două şoc
La rândul său,(activul, din punct de vedere econom ic, poate fi îm părţit în capital _ ă l drepturile şT ci
şi v e n itu r i. C apitalul reprezintă expresia valorică a unor bunuri ce fac parte din m ând un tot u n -:a '
patrim oniul unei persoane. El poate fi productiv, adică producător de venituri - un “ 3TTntr-o grupare ;e -
im obil care a fost închiriat şi produce chirii, un num ăr de acţiuni reprezentând b) drepturile & a
participarea la constituirea capitalului social al unei societăţi şi care vor produce distincte de univers
dividendeţ un num ăr de obligaţiuni cum părate de la o societate care le-a em is şi aceste d re p ţy â ^ u flll
care vor produce dobândă, o sum ă de bani îm prum utată unei anum ite persoane şi care existătindiferert
care şi ea va produce dobândă - , sau neproductiv, cum ar fi o bibliotecă de cărţi, V P atrim oniul este“
un im obil locuit de proprietar etc. Nim ic nu îm piedică titularul să schim be natura independent de voir
acestui capital şi să îl facă din productiv neproductiv sau din neproductiv productiv. ■—flS ceea ce se de-_
Spre exem plu, la expirarea contractului de închiriere, proprietarul nu mai închiriază universalitate de *i= r
im obilul sau, invers, se hotărăşte să închirieze o parte din im obil pe care el însuşi o de regulă pro p rie ta
locuieşte. ei, prim eşte o a r _ r
La rândul lor, veniturile reprezintă resurse periodice care sunt realizate de o soană decide să . =•
anum ită persoană şi care fac să intre în patrim oniul acesteia valori apreciabile în spune că, în aceasp
bani[4]. V eniturile pot avea origine diversă. De regulă, ele constau în sum e de bani că nu interesează m
obţinute prin exploatarea unui bun productiv, cum ar fi chiriile încasate prin închirie sează că toate câ'T •
rea unui im obil, dividendele produse de acţiunile unei societăţi, dobânzile unor ea este un elem er :
sum e îm prum utate, salariul etc. Dar veniturile pot consta şi în bunuri în natură, cum nează pe exem p -
ar fi produsele obţinute prin arendarea unei suprafeţe de teren. nea.
După cum s-a oc
salităţi de fapt este .
se vedea dezvoltarea aceleiaşi concepţii în Tratatul de d rept civil al aceloraşi autori, citat o totalitate, iar ‘
mai sus, p. 48 şi urm. principiul libertăţi se
[1] A se vedea G h . B e leiu , D rept civil. Introducere în dreptul civil. S ubiectele dreptului tate de fapt nu nL~=
civil, Ed. Ş ansa SRL, Bucureşti, 1998, p. 98. ce are im portanţă e
121 Este raţiunea pentru care uneori patrim oniul este definit ca expresiunea contabilă a
bunuri ca atare*23-.
tuturor puterilor econom ice aparţinând unui subiect „de drept". A se vedea G.N. L u ţe s c u ,
Teoria generală a dre p tu rilo r reale. Teoria patrim oniului. C lasificarea bunurilor. D repturile în orice caz. în s t
reale principale, Bucureşti, 1947, p. 21. versalităţii de fa c: t
[3] A se vedea G . C o r n u , D roit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 5e éd.,
M ontchrestien, Paris, 1991, p. 286-287.
[4! Art. 548 alin. (4) NCC dispune că fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea [1J Spre exem p _ a
unui bun de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, do de lege.
bânzile, venitul rentelor şi dividendele. I2‘ A se v e d e a ___
I. P a trim o n iu l 9
m Spre exem plu, obligaţia de a nu ridica un zid la o înălţim e mai m are decât cea perm isă
de lege.
[2~A se vedea I. L u lă , Ioc. cit., p. 16.
10 D re p tu rile re ale p rin cip a le
operează subrogaţia reală cu titlu particular; preţul nu va lua locul bunului în stră i
nat.
t1] Tot o universalitate de fapt în dreptul com ercial rom ân este considerat a fi şi fondul de
com erţ. A se vedea S t .D. C ăr p en ar u , Tratat de drept com ercial rom ân, Ed. U niversul
Juridic, Bucureşti, 2009, p. 135; I. D elean u , Fondul de com erţ - consideraţii generale, în
Dreptul nr. 14/2001, p. 73 şi urm .; cu privire la aceeaşi noţiune, a se vedea, de asem enea,
I. D o g a r u , S. C e r c e l , D rept civil. Teoria generală a dreptu rilor reale, Ed. AII Beck, Bucureşti,
2003, p. 8-9.
121 A se vedea G.N. L u ţesc u , op. cit., p. 22.
131 G. C o r n u , op. cit., p. 289.
[41 A se vedea E. C h e lar u , C om entariu, în F l .A. B a ia s , E. C h e lar u , R. C o n stan tin o vic i ,
I. M acovei (coord.), N oul C o d civil. C om entariu pe articole. Art. 1-2664, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2012, p. 587.
[Sl Pentru am ănunte cu privire la această trăsătură a patrim oniului, a se vedea V. S t o ic a ,
op. cit., voi. I, p. 57 şi urm.
I. P a trim o n iu l 11
sebire de dispoziţiile fostului Cod al fam iliei, în prezent abrogat în mod expres, care
niul m o ş te n ito r j «
prevedeau ca unic regim m atrim onial al soţilor com unitatea de bunuri a acestora, bunurilor pe c a r
art. 312 NCC dispune că viitorii soţi au posibilitatea să îşi aleagă regim ul m atrim o
succesorale, fiecare
nial dintre urm ătoarele regim uri prevăzute de text: com unitatea legală, separaţia de
bunuri sau com unitatea convenţională. 9. D iv iz ib ilita ia
Fără a intra în am ănunte, deoarece m ateria urm ează a fi studiată pe larg la ce în cadrul u n _ a i
dreptul fam iliei, raportat la problem a pusă în discuţie, dacă luăm exem plul situaţiei _ regim ju ridic sp=c*<
în care viitorii soţi au ales ca regim m atrim onial regim ul com unităţii legale, aceştia una ori ma. ~ .
vor avea în patrim oniul lor atât bunuri com une proprietate devălm aşă, cât şi bun uri sensul art. 31 afcn. <
proprii. obiectul une c . c _
Potrivit art. 339 NCC, bunurile dobândite în tim pul existenţei com unităţii legale văzute de ie ce -
de către oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bu n u ri com une în devăl trul acestuia ce ~ e
m ăşie ale soţilor. Apoi, art. 340 NCC enum eră categoriile de bunuri ale soţilor care Trebuie să r -a
au ales regim ul com unităţii legale, bunuri ce nu mai sunt com une, ci bu n u ri p ro p rii in term inis în c r c r
ale fiecărui soţ, precum : bunurile dobândite prin m oştenire legală, legat sau dona după anul 199G. r s
ţie, cu excepţia situaţiei în care dispunătorul a prevăzut în m od expres că ele vor fi pe baze c o n c u re z i
bunuri com une, bunurile de uz personal, bunurile destinate exercitării profesiei de p ro fe sii liberale, cun
către unul dintre soţi, afară de situaţia în care este vorba despre bunuri elem ente perţii contabili ş ozr
ale unui fond de com erţ ce face parte din com unitatea de bunuri, drepturile patri speciale care re g e :
m oniale de creaţie intelectuală, bunurile dobândite ca prem ii ori recom pense, m a prevederi p o trfv: c_
nuscrisele operelor ştiinţifice ori literare, indem nizaţia de asigurare, despăgubirile naţie specială, ca d
m ateriale şi m orale obţinute ca urm are a reparării unui prejudiciu suferit de unul fesiei respective că:
dintre soţi şi altele. născut în cadru e:-:
Urm ărirea fiecărei m ase de bunuri de către creditorii soţilor se va putea face, în aprilie 2006 pri\ - c
principiu, asupra m asei de bunuri în legătură cu care s-a născut creanţa, iar în caz vede că „p a trim o n .
de neîndestulare, ei vor putea proceda la urm ărirea bunurilor din cealaltă masă. drepturilor şi oc ca
Astfel, după ce art. 351 NCC enum eră cazurile în care soţii răspund cu bunurile co constituit „ca o fre c i,
m une - obligaţiile născute în legătură cu conservarea, adm inistrarea sau dobândi creditorilor acestuia’
rea acestora, obligaţiile contractate îm preună, cele asum ate de oricare dintre soţi afectaţiune p r o fe s a
pentru acoperirea cheltuielilor obişnuite ale căsătoriei, repararea prejudiciului cau tea sau în folos "ta :
zat prin însuşirea de către unul dintre soţi a unui bun ce aparţine unei terţe persoa „pra xisul de m e c c ' i
ne, în m ăsura în care, prin aceasta, au sporit bunurile soţilor - , art. 352 NCC dis rilor personale on ce
pune că, dacă aceste obligaţii com une nu au fost acoperite prin urm ărirea bunurilor din 8 noiem brie 210*
com une, soţii vor răspunde solidar cu bunurile proprii. De asem enea, reluând prin vede că, în m â s u r
cipiile din fostul Cod al fam iliei, art. 353 NCC arată că bunurile com une ale soţilor alte form e p re v ă z u t
nu pot fi urm ărite de creditorii personali ai unuia dintre soţi; în caz de neîndestulare avea un pa trim o r _
după urm ărirea bunurilor proprii ale soţului debitor, creditorul său personal poate unui patrim oniu p m k
cere partajul bunurilor com une, însă num ai în m ăsura necesară acoperirii creanţei cut în cadrul a c t. tâ
sale. profesia în cadru c<
Sau, potrivit art. 1114 alin. (2) NCC, m oştenitorii legali, legatarii universali şi le patrim oniu de a fecte
gatarii cu titlu universal ai unei persoane răspund pentru datoriile şi sarcinile pentru îndestularea
m oştenirii nu m a i cu bunurile din p atrim oniul succesoral, proporţional cu cota-parte aflate în p ro p rie ta ra
din m oştenire ce revine fiecăruia dintre ei, iar art. 1156 alin. (1) din acelaşi cod pre nanţă].
vede că, înainte de efectuarea partajului succesoral, creditorii personali ai unui
m oştenitor nu pot urm ări partea acestuia din bunurile m oştenirii, parte rezervată
p rio rita r satisfacerii creditorilor succesorali. A ceste texte exprim ă lim pede ideea că,
cel puţin pentru o perioadă de tim p, prin efectul acceptării unei succesiuni, patrim o m M. Of. nr. 372 o n
[2] R epublicată î r V
I. P a trim o n iu l 13
niul m oştenitorului acceptant este divizat în două m ase distincte de bunuri: m asa
bunurilor pe care la avea înainte de acceptarea succesiunii şi m asa bunurilor
succesorale, fiecare având, în aceeaşi perioadă, un regim juridic distinct.
De asem enea, potrivit art. 47 alin. (1) din Statutul executorilor judecătoreşti din
3 septem brie 2010111, patrim oniul executorului judecătoresc ce serveşte exercitării
profesiei sale are regim ul juridic al bunurilor afectate exercitării acestei profesii,
deci este un patrim oniu de afectaţiune.
M enţionăm că, tot printre actele norm ative adoptate înainte de intrarea în vigoa
re a noului Cod civil, O .U .G . nr. 44 din 16 aprilie 2008 privind desfăşurarea activită
ţilor econom ice de către persoanele fizice autorizate, întreprinderile individuale şi
întreprinderile fam iliale121 prevede că aceste subiecte de drept au un patrim oniu de
afectaţiune constituit din totalitatea bunurilor, drepturilor şi obligaţiilor lor ce sunt
destinate scopu lui exercitării unei activităţi econom ice; acestea constituie o fra c
ţiune distinctă a patrim oniului persoanei fizice autorizate, al titularului întreprinderii
individuale ori al m em brilor întreprinderii fam iliale, fracţiune „separată de gajul
general al creditorilor personali ai acestora” . A şa fiind, instanţa suprem ă a statuat,
în m od judicios, că persoana fizică autorizată să desfăşoare, pe tem eiul acestei
ordonanţe, o activitate econom ică „are un statut de entitate juridică diferit de cel al
persoanei fizice” şi că, în această calitate, răspunde pentru obligaţiile sale ce s-au
născut din exercitarea acestei activităţi cu p atrim oniul de afectaţiune, dacă a fost
constituit, şi, în com pletare, cu întregul său patrim oniu. Aşa fiind, din m om ent ce
im obilul aflat în litigiu a fost cum părat şi înscris în cartea funciară pe num ele per
soanei fizice autorizate şi era folosit pentru desfăşurarea activităţii com erciale a
acesteia, pentru înstrăinarea lui nu este necesar consim ţăm ântul expres al soţiei la
încheierea actului juridic, astfel cum prevedeau dispoziţiile Codului fam iliei în vi
goare la data judecării cauzei, „întrucât bunul nu face parte din patrim oniul com un
al soţilor”131.
S intetizând această practică econom ică şi legislativă „prem ergătoare” , art. 31
alin. (3) NCC dispune, cu valoare de principiu, că patrim oniile de afectaţiune sunt
m ase patrim oniale „afectate exercitării unei profesii autorizate, precum şi alte patri
monii astfel determ inate”141.
De asem enea, având în vedere im portanţa constituirii m aselor patrim oniale de
afectaţiune destinate exercitării unor profesii sau, aşa cum am văzut mai sus, unor
activităţi econom ice, noul Cod civil rom ân instituie anum ite norm e procedurale de
principiu privitoare la constituirea şi la lichidarea acestor m ase patrim oniale. Astfel,
potrivit art. 33, constituirea m asei patrim oniale afectate exercitării în m od individual
a unei profesii autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respectarea
condiţiilor de form ă şi de publicitate prevăzute de lege, dispoziţie aplicabilă în mod
corespunzător şi în ipoteza m ăririi ori m icşorării, din diverse raţiuni, a patrim oniului
de afectaţiune profesional individual, iar eventuala lichidare a acestui patrim oniu
are a se face în condiţiile lichidării patrim oniului societăţilor constituite în tem eiul
dispoziţiilor noului Cod civil, prin aplicarea prevederilor art. 1941-1948 din acelaşi
cod, dacă prin lege nu se dispune altfel.
în sfârşit, potrivit art. 31 alin. (3) NCC, sunt patrim onii de afectaţiune şi m asele
patrim oniale fiduciare. Fiducia este o instituţie nouă în legislaţia civilă română, *234
introdusă prin dispoziţiile noului Cod civil. Pe terenul problem ei puse în discuţie,
precizăm că, potrivit art. 773 NCC, fiducia reprezintă o operaţiune ju ridică pe te
m eiul căreia una ori mai m ulte persoane, denum ite constituitori, transferă anum ite
bunuri ce pot consta în drepturi reale, drepturi de creanţă, garanţii sau alte drepturi
patrim oniale ori un ansam blu de asem enea bunuri, prezente ori viitoare, către unul
sau mai m ulţi fiduciari, care le pun în valoare pen tru un scop determ inat, în folosul
unuia sau mai m ultor beneficiari. A ceste bunuri alcătuiesc o m asă patrim onială
autonom ă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii care se regăsesc în patrim oniul
fiduciarilor. Ca şi în cazul celorlalte cazuri de constituire a unor patrim onii de afec-
taţiune evocate mai sus, separarea clară a patrim oniilor în cazul fiduciei determ ină
situaţia juridică a creditorilor părţilor la această operaţiune juridică. Astfel, potrivit
art. 786 NCC, bunurile din m asa patrim onială fiduciară - deci „afectate” fiduciei -
vor putea fi urm ărite, în condiţiile legii, num ai de către titularii de creanţe care s-au
născut în legătură cu aceste bun uri ori de acei creditori ai constituitorului fiduciei
care au o garanţie reală asupra bunurilor fiduciare, garanţie ce a dobândit opozabi
litate faţă de terţi, în condiţiile legii, a n terior constituirii fiduciei. Totuşi, textul recu
noaşte un drept de urm ărire ce poate fi exercitat şi de ceilalţi creditori ai constituito
rului fiduciei, însă num ai în tem eiul unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care a
fost adm isă acţiunea de desfiinţare a contractului de fiducie ori acesta le-a devenit,
în orice mod, inopozabil, cu efect retroactiv. La rândul lor, titularii creanţelor care s-au
născut în legătură cu m asa patrim onială fiduciară nu vor putea urm ări, pentru satis
facerea creanţelor lor, decâ t aceste bunuri, cu excepţia situaţiei în care prin co n
tractul de fiducie s-a prevăzut în mod expres obligaţia fiduciarului ori a constituito
rului fiduciei sau a am ândurora îm preună de a răspunde pentru o parte sau pentru
tot pasivul fiduciei. în acest din urm ă caz, creditorii în cauză vor urm ări, m a i întâi,
activul m asei patrim oniale fiduciare şi, num ai în m ăsura în care acesta se va d o
vedi neîndestulător, vor putea fi urm ărite bunurile fiduciarului ori ale constituitorului
fiduciei sau ale am ândurora, în lim ita ş i în ordinea prevăzută de p ă rţi în contractul
de fiducie.
tă, textul dispune lim pede că nu operează o „înstrăinare” . De aceea, poate că mai D upă cum s-a sc
exact ar fi fost să se spună că „trecerea” unui bun dintr-o m asă patrim onială vrem e cât acesta es
într-alta nu constituie o „înstrăinare” . Dincolo de această observaţie pur term in olo
gică „benignă” , în al doilea rând, chiar dacă o asem enea operaţiune ju ridică nu unei persoane f z c s
constituie o înstrăinare, nu mai puţin, ea are a fi făcută cu respectarea condiţiilor ju rid ic e ^.
prevăzute de lege. O aplicare a acestui principiu găsim în m ateria regim urilor m atri îm prejurarea : =
m oniale reglem entată de noul Cod civil rom ân. Am am intit mai sus că, la încheie vânzării unei m oşie
rea căsătoriei, soţii au posibilitatea să opteze pentru unul dintre regim urile m atri vanzarea moş:e~ -
m oniale reglem entate de noul cod. în acelaşi tim p, dispoziţiile acestuia perm it soţi gaţiilor din care
lor să m odifice, prin voinţa lor, în tim pul căsătoriei, regim ul m atrim onial iniţial ales. De la aces: : • - :
Astfel, potrivit art. 369 NCC, după cel puţin un an de la încheierea căsătoriei, soţii sensul că poa:a : :
pot, ori de câte ori doresc, să înlocuiască regim ul m atrim onial existent cu un alt re soana juridică s ă ş
gim m atrim onial şi să îl m odifice, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege pen ganizării prin divzasi
tru încheierea convenţiilor m atrim oniale. Bunăoară, presupunând că soţii au ales, m enea ipoteză, o ftr<
la încheierea căsătoriei, ca regim m atrim onial pe cel a l com unită ţii convenţionale, fiinţa se despnnce f
art. 367 NCC perm ite acestora să includă în com unitate, în tot sau în parte, cu anu există sau care se
m ite excepţii, bun uri p ro p rii ori să restrângă com unitatea la anum ite bunuri, indi siu n i de pa tri m o r _
ferent de data dobândirii lor. Un „transfer” al unui bun propriu al unuia dintre soţi în „fiinţează” sau care i
cadrul com unităţii convenţionale de bunuri nu constituie înstrăinare; dar un asem e
nea transfer trebuie să se facă num ai cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.
Spre exem plu, printre altele, art. 369 alin. (2) NCC im pune ca, spre a fi opozabilă Si
terţilor, m odificarea convenţiei m atrim oniale prin care s-ar realiza şi transferul în
discuţie să fie înscrisă în Registrul naţional notarial al convenţiilor m atrim oniale. 12. Consideraşi
Subliniem că această form alitate priveşte num ai m odificarea statutului m atrim onial conţinut
i e co n o m c o
iniţial, şi nu însăşi form a actului de transfer al bunului într-o altă m asă patrim onială. anum ite c o n s e c irts
în al treilea rând, art. 32 alin. (1) NCC im pune ca transferul analizat să se facă funcţiile p ă trim e r - _
fără prejudicierea creditorilor fiecăreia dintre m asele patrim oniale cuprinse în această frt dreptul f l v r w i
operaţiune. A ceasta înseam nă, spre exem plu, că transferul unui bun propriu al Jr perm ite şi e x o *
unuia dintre soţi în cadrul com unităţii legale nu trebuie să prejudicieze interesele perm ite şi e x p k
creditorilor personali ai acestuia, după cum trecerea unor bunuri din com unitate în b - perm ite şi exolc
m asa patrim onială a bunurilor proprii ale soţilor nu poate fi de natură a prejudicia
pe creditorii ale căror creanţe s-au născut în legătură cu acte juridice privitoare la 13. G a ju l g e n e ra
com unitatea lor legală de bunuri (art. 351-353 NCC). se poate expîîcăU e”*
în sfârşit, după cum s-a observat111, din m om ent ce transferurile de bunuri efec de de îndeplinirea y
tuate între m asele patrim oniale ale aceluiaşi patrim oniu nu constituie înstrăinări, Altfel spus, nu se
actul ju ridic prin care se efectuează un asem enea tran sfer nu trebuie să fie încheiat fari ai debitorului; s.
în form ă autentică, chiar dacă aceasta ar fi im pusă de lege pentru un transfer ranţie reală asupra l
propriu-zis, adică într-un alt patrimoniu-, de asem enea, transferul intrapatrim onial ce era cuprins în c s
nu este im pozabil din punct de vedere fiscal. alin. (1) NCC dispun
11. N e tra n s m is ib ilita te a p a trim o n iu lu i p rin a cte ju rid ic e în tre v ii. Din m o - ____________________
m ent ce patrim oniul este strâns legat de subiectul de drept căruia îi aparţine, nu w a se vedea F p i
este de conceput transm iterea lui prin acte între vii. p. 6.
O persoană fizică sau ju ridică poate transm ite, prin asem enea acte, unul sau [2] A se vedea G - E
mai m ulte drepturi din cuprinsul patrim oniului ei, dar nu însuşi patrim oniul. tului civil, Casa de ecrsj
------- Ibidem.
---------------------------------------------------------- (4] Art. 1718 fostu C
111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 37. Plinl îndatoririle sale a .
I. P a trim o n iu l 17
După cum s-a spus*111, patrim oniul răm âne legat de persoana titularului său atâta
vrem e cât acesta este în fiinţă.
T ransm isiunea universală a patrim oniului nu poate avea loc decât la decesul
unei persoane fizice sau în m om entul reorganizării şi încetării existenţei persoanei
ju ridice121.
îm prejurarea că dispoziţiile art. 1747-1754 NCC reglem entează posibilitatea
vânzării unei m oşteniri nu este de natură a duce la o altă concluzie. în realitate,
vânzarea m oştenirii presupune transm iterea către cum părător a drepturilor oblP .
gaţiilor din care este alcătuită m oştenirea ce face obiectul vânzării.
De Ia acest principiu există o singură excepţie în privinţa p e rsoan elo r juridice, în
sensul că poate opera o transm isiune patrim onială cu titlu universal fără ca per
soana ju ridică să îşi înceteze existenţa, anum e atunci când ea este supusă reor
ganizării prin divizare parţială. într-adevăr, potrivit art. 236 alin. (3) NCC, într-o ase
m enea ipoteză, o fracţiune din p a trim oniul unei persoan e ju rid ice care îşi m enţine
fiinţa se desprinde ş i se transm ite către una sau m a i m ulte persoan e ju rid ice care
există sau care se înfiinţează în a cest fel. Suntem deci în prezenţa unei tran sm i
siu ni de patrim oniu cu titlu universal „între vii” , adică între persoane juridice care
„fiinţează” sau care iau astfel „fiinţă”131.
_______________________________ /
111 A se vedea F r . T er r é , P h . S im ler , D roit civil. Les biens, 4e éd., Dalloz, Paris, 1992,
p. 6.
[2) A se vedea G h . B e leiu , D rept civil rom ân. Introducere în dreptul civil. Subiectele drep
tului civil, C asa de editură şi presă „Ş ansa” SRL, Bucureşti, 1993, p. 402-415.
l3] Ibidem .
[4! Art. 1718 fostul C. civ. prevedea că „O ricine este obligat personal este ţinut de a înde
plini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, m obile şi im obile, prezente şi viitoare” .
18 D re p tu rile re ale p rin cip a le
sale m obile ş i im obile, prezente ş i viitoare; ele servesc drept garanţie com ună a
creditorilor săi.
C reditorii chirografari au acea garanţie constând în dreptul de gaj genera), care
priveşte, în principiu, totalitatea b u n urilor debitorului, indiferent de m odificările c a te .
au loc în patrim oniul acestuia de la naşterea creanţei şi p ân ă în m om entul execută
rii} Aşadar, obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari îl constituie
însuşi pa trim o n iu l debitorului, şi nu bunuri concrete, individualizate, care îl com pun.
D ebitorul, cu toate că are datorii faţă de creditorii săi, răm âne liber să îşi adm inis
treze patrim oniul său aşa cum crede de cuviinţă. El poate dobândi noi bunuri,
poate să le înstrăineze pe cele existente sau poate contracta noi datorii, cu cond i
ţia să nu urm ărească a-şi crea o stare de insolvabilitate! D upă cum s-a observat,
— term enul de gaj folosit în form ularea acestei funcţii a patrim oniului este utilizat într-o
„accepţie m etaforică, pentru a evoca puterea pe care creditorul chirografar o are
asupra patrim oniului debitorului” său- . Nu mai puţin, fără dreptul de gaj general
asupra patrim oniului debitorului, creditorii ar trebui să îşi constituie garanţii reale -
gajul propriu-zis, ipoteca, privilegiile - care ar greva anum ite bunuri din patrim oniul
debitorului. V
A ctele de dispoziţie făcute de debitor cu privire la bunurile ce alcătuiesc p a tri-^
m oniul sunt opozabile creditorilor chirografari de la naşterea creanţei lor până la
urm ărirea bunurilor, sub rezerva dreptului pe care aceştia îl au de a cere, pe cale
judecătorească, revocarea acelor acte făcute de debitor în frauda drepturilor lor, 1
printr-o acţiune specifică denum ită acţiunea revocatorie, în condiţiile prevăzute de
a r U 562-1565 NC C t2l.ţ
^ T re c e re a creditorilor la executarea creanţei m archează m om entul fixării dreptu
lui de gaj general asupra unor bunuri individual determ inate din patrim oniul debi
torului, adică asupra bunurilor efectiv urm ărite. \
Din acest punct de vedere, apare cât se poate de judicioasă distincţia făcută în
literatura de specialitate între funcţia patrim oniului ce perm ite şi explică gajul ge
neral al creditorilor chirografari şi „m ecanism ul ju ridic prin care se exercită această
funcţie”131. într-adevăr, funcţia în discuţie are în vedere universalitatea, totalitatea
bunurilor care alcătuiesc patrim oniul debitorului în m işcarea acestora prin actele
ju ridice încheiate de debitor cu privire la „com ponenţa concretă” a patrim oniului
său, pe când punerea în valoare a acestei funcţii, adică însăşi exercitarea dreptului
de gaj general de către un creditor chirografar, sem nifică posibilitatea ca el să ur
m ărească drepturile reale şi de creanţă existente în patrim oniul debitorului la m o
m entul la care acesta decide începerea urm ăririi silite si, eventual, să ia m ăsurile
prevăzute de lege pentru indisponibilizarea unor bunuri141 ori de desfiinţare a unor
acte ju ridice încheiate de debitor în frauda dreptului său de gaj general, în calitate
de creditor chirografar. însă art. 2324 NCC precizează că nu pot face obiectul ga
jului general al creditorilor chirografari, neputând deci fi urm ărite de către aceştia, *34
bunurile insesizabile, caracter ce poate fi dobândit prin lege ori prin voinţa părţilor,
când aceasta o perm ite.
A şa după cum am arătat mai su s, patrim oniul se caracterizează, printre altele,
prin divizibilitatea s a , cu posibilitatea constituirii unor patrim onii de afectaţiune.
A tunci se pune întrebarea: cum se raportează funcţia patrim oniului de a asigura
gajul general al creditorilor chirografari la divizibilitatea patrim oniului? R ăspunsul la
această întrebare, inexistent în legislaţia rom ână sub regim ul ju ridic al fostului Cod
civil, este dat de dispoziţiile art. 2324 alin. (3) şi (4) NCC rom ân în vigoare de la 1
octom brie 2011. Dacă este vorba despre un patrim oniu care este divizat, în
general, în m ai m ulte m ase de bunuri, pe tem eiul art. 2324 alin. (3) NCC, creditorii
ale căror creanţe s-au născut în legătură cu o anum ită diviziune a patrim oniului,
autorizată de lege, trebuie, mai întâi, să urm ărească bunurile care fac parte din
acea m asă patrim onială; num ai în m ăsura în care aceste bunuri sunt insuficiente,
ei vor putea urm ări, pentru satisfacerea în întregim e a creanţelor lor, celelalte bu
nuri ale debitorului.
De asem enea, art. 2324 alin. (4) NCC dispune că, în situaţia existenţei unui
patrim oniu de afectaţiune constituit pentru exercitarea unei anum ite profesii auto
rizate de lege, bunurile care se găsesc în această m asă patrim onială vor putea fi
urm ărite num ai de către creditorii chirog rafari ale că ro r creanţe s-au n ăscu t în le gă
tură cu exercitarea ace le i profesii. Mai mult, spre deosebire de situaţia divizării unui
patrim oniu în general, dacă este vorba despre patrim oniile de afectaţiune în dis
cuţie, textul precizează că aceşti creditori nu vor putea urm ări celelalte bu n u ri ale
debitorului. Aceasta înseam nă că riscul „insolvabilităţii” patrim oniului de afectaţiune
va fi suportat de către creditorii chirografari ce s-au născut în legătură cu exercita
rea profesiei autorizate de lege.
în orice caz, pe plan general, se poate spune că divizarea patrim oniului în mai
m ulte m ase de bunuri, fiecare dintre ele cu regim juridic distinct, este de natură să
conducă la specializarea gajului general al creditorilor chirografari; dreptul lor astfel
definit „se restrânge” la acea m asă patrim onială a debitorului în legătură cu care li
s-a născut creanţa, vorbindu-se, într-o asem enea situaţie, despre g a ju l specializat
al creditorilor chirografari. G ajul general în discuţie răm âne general, deoarece el
poartă asupra unei întregi m ase patrim oniale, chiar dacă va fi lim itat la activul
patrim onial din acea grupare de bunuri111.
în sfârşit, noul Cod civil instituie în art. 2325 posibilitatea pentru creditor şi debi
tor să convină a lim ita dreptul creditorului de a urm ări bunurile ce nu îi sunt ipoteca
te. Altfel spus, pe tem eiul unei asem enea convenţii, în caz de neîndestulare a cre
ditorului ipotecar din bunul ori bunurile ipotecate, pentru restul creanţei ori crean
ţelor sale ipotecare, el devenind un creditor chirografar, se obligă să nu urm ăreas
că celelalte bunuri din patrim oniul debitorului său.
111 A se vedea L. P o p , D reptul de proprieta te ş i dezm em brăm intele sale, Ed. Lum ina Lex,
Bucureşti, 1996, p. 16.
20 ____________ D re p tu rile re ale p rin c ip a le
sal, atunci când priveşte o m asă patrim onială, o diviziune a acesteia, şi cu titlu p a r Dacă b u n u r i :e
ticular, când priveşte un bun individual determ inat. Aici ne interesează doar subro- natură, se va z r x .a
gaţia reală. Aşadar, dacă în cuprinsul unui patrim oniu, respectiv al unei m ase patri vânzare va lua. z r r
m oniale, un lucru este înlocuit cu altul, înlocuirea poartă denum irea de subrogaţie se îm partă între t a
reală universală sau cu titlu universal. A ceasta înseam nă că locul oricărui bun din dintre ei [art. 6~€ am
patrim oniu care este înstrăinat este luat de preţul încasat, iar dacă preţul se inves toreşti d e c la ra t.e a
teşte într-un alt bun, acesta intră în patrim oniu în locul valorii respective (in iudicis tituie patrim on u - s
universalibus pretium succe dit loco re i et res loco pretii). Facem precizarea că poate cere, ducă am
subrogaţia reală universală ori cu titlu universal nu are a fi confundată cu transferul în natură a b u m r ic r
drepturilor şi obligaţiilor cu conţinut econom ic dintr-o m asă patrim onială în alta, în este cu p utin ţă -est
condiţiile art. 32 alin. (2) NCC, transfer ce nu constituie înstrăinare. A cest „transfer” succesori ai c e * j tea
nu presupune înlocuirea unui bun din m asa patrim onială din cadrul căreia acesta cu titlu oneros ţ â r e
se produce cu un alt bun, ci sim pla schim bare a destinaţiei bunului, prin voinţa iar în p a trim o n ii te
titularului patrim oniului înlăuntrul căruia operează un asem enea transfer. subroga bunul j sau
D atorită caracterului patrim oniului de a fi universalitate juridică, drepturile ş i obli num ai în m ăsura '
gaţiile ce îl alcătuiesc p o t fi înlocuite cu alte valori, fără ca universalitatea lu i să fie o ri trebuia să şoe ss
afectată. P erm anent şi autom at valorile nou-intrate într-un patrim oniu iau locul, se tea finală N C C \
subrogă celor ieşite, căpătând poziţia juridică avută de acestea din urm ă111.
Funcţia ju ridică a subrogaţiei reale universale sau cu titlu universal este aceea 15. Subrogară c
de a asigura continuarea afectaţiunii unui patrim oniu sau a unei m ase dintr-un p a sală sau cu titlu
trim oniu destinaţiei econom ice concrete, specifice. Din acest punct de vedere, r t rticular se z 'z n jz e
subrogaţia reală universală sau cu titlu universal se interferează cu cealaltă funcţie _• f - ţ_
a patrim oniului - dreptul de gaj general al creditorilor chirografari - , al cărei conţi Potrivit u rxx zso ţ
n u t îl realizează, deoarece locul bunului înstrăinat va fi luat de bunul prim it în a v ii, în dreptu l o v i l i
schim b, aşa încât creditorul va putea să urm ărească, la scadenţă, bunuri concrete Tt-u particu îa r j f ~ re :
care se vor afla în patrim oniul debitorului la m om entul la care se porneşte executa 33 t - 2~ - = -
rea. A cesta este sensul expresiei folosite în art. 2324 alin. ( t) NCC, potrivit căreia pune că ipoteca şr o
„cel care este obligat personal răspunde cu toate bunurile sale m obile şi im obile, ^ fe g jM d e drept) asuoc
prezente şi viitoare” , ele reprezentând „garanţia com ună a creditorilor săi” . 2330 a l r :
De asem enea, subrogaţia reală universală are a fi raportată şi la trăsătura patri tc te c a re , după ra o p
m oniului de a fi divizibil, căreia i se subordonează. într-adevăr, afectarea unor m a -tfiftatp pnN iră
se de bunuri dintr-un patrim oniu unei destinaţii econom ice concrete este asigurată t'o o n e ta îe . s ta riiiE t
ca efect al divizibilităţii patrim oniului, iar subrogaţia reală universală se va produce C azuri de S O W B
în interesul fiecărei m ase de bunuri din patrim oniu, asigurându-i astfel destinaţia. .' t ar t 2330 a ia .
Spre exem plu, în cazul în care soţii au ales regim ul m atrim onial al com unităţii lega- zr. a fost deteriorări t
\ le, dacă se înstrăinează un bun propriu, bunul procurat cu banii încasaţi va intra în tâ t e titu la r, Durui j
m asa bunurilor proprii, iar dacă se înstrăinează un bun com un, valoarea lui de în lo H p g u l lor. A c e a ş □
cuire intră în m asa bunurilor com une. i- \3 3 -
Subrogaţia reală universală sau cu titlu universal funcţionează şi în alte cazuri uzufruct cin caz r y z j
cu aceeaşi finalitate, anum e asigurarea destinaţiei m asei de bunuri, cum ar fi ne ce se va tran sfera asjca
sitatea îm părţirii unui patrim oniu sau aceea a restituirii unui patrim oniu. într-adevăr, r a t e oe asigurare tc
în ipoteza în care mai m ulţi succesori dobândesc îm preună un patrim oniu, ei se De asem enea, ar.
află în stare de indiviziune, a cărei lichidare se face prin îm părţeală (partaj). e g s - a ta noastră t v i
e in fostuf C oc a v i j
t u " i r c u rs a d o ş t u
[1] C. S t ă te s c u , C. B îr s a n , D rept civil. Teoria generală a dreptu rilor reale, Tipografia U ni
versităţii din Bucureşti, 1988, p. 15. - e : _ : re â - u
I. P a trim o n iu l 21
tim pul în raporturi ju ridice cu privire la bunurile asupra cărora avem un drept de
proprietate - spre exem plu, cu toate subiectele de drept de pe păm ânt? Şi apoi, ce
conţinut econom ic are „obligaţia generală negativă” ce revine acestui subiect pasiv
al raportului ju rid ic ce poartă asupra unui drept real? Evident, zero.
Dar num ai printr-o asem enea construcţie abstractă se poate da caracter social
acestui raport juridic. Căci, atunci când cineva aduce atingere exerciţiului preroga
tivelor dreptului real de către titularul său, nu se „individualizează” în cadrul rapor
tului ju ridic ce priveşte un drept real, c i se naşte un nou raport juridic, un raport ju
ridic obligaţional, un drept de creanţă, pe tem eiul căruia titularul dreptului lezat -
cre ditor - va pretinde celui care i-a „atins” dreptul real - d e b itor - să îl despăgu
bească, adică să repare atingerea adusă. Faţă de toate celelalte persoane nede
term inate subzistă obligaţia generală negativă de care am inteam mai sus.
'"dum ^debjigr, şă dea, să facă sau să nu facă ceva. După cum dispune în prim a sa
parte art. 2324 alin. (1) NCC, debitorul se obligă „personal” faţă de creditorul său?
de aceea, drepturile de creanţă sunt uneori denum ite a fi drepturi „personale”111.
i— i i • - r - rfi lâüiàjüi--------------— — ■ ■*i
21. C om paraţie în tre drepturile reale şi drepturile de creanţă. O rice com pa
raţie presupune evidenţierea asem ănărilor şi deosebirilor între categoriile supuse
acestei operaţiuni intelectuale.
Există o singură trăsătură care reprezintă asem ănarea între
drepturile de creanţă: a m b e le J a g o a rte d i n m a r ^ ţ u p a r c - în fond,
drepturilo r patrim oniale.
D eosebirile între ele sunt mai m ulte şi presupun o analiză nuanţată.
Din punctul de vedere al subiectelor, dreptul re a l are ca su b iect a ctiv titularul
său, iar ca subiect p a s iv toate celelalte persoane nedeterm inate, cu luarea în
siderare a lim itelor acestei construcţii juridice, aşa cum am arătat mai sus.
D im p otrivă ,'dreptul de creanţă presupune un raport ju ridic între su b iectul activ
determ inat şau cel puţin determ inabil, denum it creditor, şi su b iectul pasiv, denum it
debitor. \
Din punctul de vedere al conţinutului, dreptul real conferă titularului său anum ite
’ , , >. .... . ,
prerogative, puteri pe care acesta le exercita direct şi nem ijlocit asupra obiectului
dreptului său, iar toate celelalte persoane au obligaţia generală negativă de a se
abţine să îm piedice în vreun chip exerciţiul prerogativelor respective. Din acest
punct de vedere, se spune că drepturile reale sunt absolute, adică opozabile erga
om nes.
D im potrivă, în conţinutul dreptului de creanţă vom găsi întotdeauna dreptul su
biectului activ - creditorul - de a pretinde subiectului pasiv - debitorul - să dea, să
facă sau să nu facă ceva. De aceea, se spune că drepturile de creanţă sunt rela
tive, adică opozabile in te r partes. 1
... 23. Din gunctul de vedere a \.d u ra te ij^ ^ 6 r e p \m \e reale pot fi perpetue, cum
reptuîjde proprietate şi dreptul de servitute, sau sunt constituite pe o durată
m are de tim p; spre exem plu, uzufructul în favoarea persoanelor juridice nu poate fi
mai m are de 30 de ani; atunci când este constituit cu depăşirea acestui term en, el
se reduce de drept la 30 de ani; la fel, dacă a fost prevăzut term enul uzufructului în
favoarea persoanei juridice, el nu poate fi mai m are de 30 de ani, legea prezum ând
că a fost constituit pe acest term en. în privinţa persoanelor fizice, legea dispune că,
dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se prezum ă caracterul său viager
(art. 708 NCC).
Drepturile de creanţă au o durată lim itată în tim p.
Privitor la categoria drepturilor reale ce erau reglem entate de fostul Cod civil
rom ân de la 1864 şi de alte acte norm ative speciale, se afirm a adeseori că, din
punct de vedere num eric, drepturile reale sunt lim itate ca num ăr, în tim p ce drep
turile de creanţă sunt nelim itate. într-adevăr, pe lângă contractele reglem entate de
lege - aşa-num itele contracte num ite - , părţile pot im agina raporturi juridice obliga-
ţionale sub form a co ntracte lor nenum ite. De asem enea, nu trebuie pierdut din ve
dere că un raport juridic obligaţional, adică un drept de creanţă, se p o a te naşte din
orice faptă a o m ulu i cauzatoare de prejudicii, adică din fapte ilicite, sau din anum ite
situaţii care conduc la crearea unui dezechilibru patrim onial - cum ar fi îm bogăţirea
fără tem ei legitim - şi im pun restabilirea echilibrului iniţial.
O bservăm că, într-adevăr, drepturile reale sunt lim itate ca num ăr în legislaţia
civilă, d a r num ai la un m om ent dat. Nim ic nu îm piedică legiuitorul să reglem enteze
noi drepturi reale, anum ite drepturi de folosinţă, cu caracteristicile specifice unor
drepturi reale. Că este aşa ne dovedesc din plin dispoziţiile cuprinse în art. 551
NCC care, după ce enum eră 10 categorii de drepturi reale, arată că sunt drepturi
reale „a lte drepturi (s.n., C.B.) cărora legea le recunoaşte acest caracter” .
De asem enea, în literatura de specialitate s-a observat în mod judicios că nu
num ai num ărul, ci şi conţinutul ju rid ic a l drepturilo r reale este, de regulă, stabilit
prin lege, afară de situaţia acelor drepturi reale recunoscute în dreptul nostru civil
care pot lua naştere prin voinţa om ului, cum sunt servituţile stabilite prin fapta om u
lui şi dreptul de superficie1'1. In orice caz, ca regulă generală, prerogativele cores
punzătoare unui anum it drept real sunt cele prevăzute de norm ele care îl regle
m entează; prin voinţa om ului nu i-ar putea fi adăugate alte prerogative. C onside
răm însă că este de conceput lim itarea lor prin m anifestarea de voinţă a titularului
unui drept real.
25. Ni se pare însă că şi aici lucrurile nu sunt aşa de nete şi trebuie nuanţate.
Să presupunem că A este titularul dreptului de proprietate asupra unui bun,
care a intrat fără tem ei în stăpânirea lui B; A doreşte să redobândească bunul pro-
prietatea sa. Ce va putea face A, din punct de vedere juridic, în ipoteza în care B
refuză înapoierea de bunăvoie a bunului? Va trebui să intenteze o acţiune în re
vendicare îm potriva lui B, în care va trebui să dovedească dreptul de proprietate
asupra bunului în litigiu; odată această dovadă făcută, B va fi obligat de instanţă să îi
restituie bunul. Se poate spune oare că A a urm ărit bunul şi că a beneficiat de
dreptul de preferinţă asupra bunului respectiv? Nu, el pur şi sim plu a dovedit că este
proprietar şi că, aşa fiind, cel ce îi deţine bunul fără drept trebuie să i-l restituie.
Să adm item acum că A are o creanţă îm potriva lui B, garantată cu o ipotecă
asupra unui im obil proprietatea lui B, ipotecă înscrisă în registrul de publicitate
im obiliară.
Până la scadenţă, B vinde im obilul ipotecat; la scadenţă el nu plăteşte datoria
către A, astfel că acesta va urm ări bunul ipotecat în m âinile noului proprietar pe te
m eiul dreptului său de ipotecă, îl va scoate în vânzare în condiţiile stabilite de lege
şi se va îndestula din preţ, cu preferinţă faţă de creditorii chirografari ai proprietari
lor.
lată de ce am fi tentaţi să spunem că, în realitate, dreptul de urm ărire şi dreptul
de preferinţă operează în privinţa drepturilor reale accesorii pe lângă drepturile de
creanţă - ipoteca, gajul şi privilegiile - , nu şi în privinţa drepturilor reale p r in c ip a li.
26. P recizări prealabile. în general, se adm ite că la lim ita dintre drepturile reale
şi drepturile de creanţă se situează două categorii ju rid ice interm ediare, anum e
obligaţiile reale de a face - obligaţiile p ro p te r rem - şi obligaţiile opozabile terţilor -
obligaţiile scriptae in rem.
C redem că, din punctul de vedere al clasificării drepturilor subiective patrim o
niale în drepturi reale şi drepturi de creanţă, tot ca o categorie interm ediară situată
între acestea două pot fi considerate şi drepturile de creaţie in te le c t u a li. D esigur
că, făcând o asem enea afirm aţie, spre a evita orice confuzie, nu pierdem din ve
dere niciun m om ent că drepturile de creaţie intelectuală sunt situate şi la graniţa
dintre drepturile patrim oniale şi cele personal-nepatrim oniale, deoarece prezintă
trăsături specifice am belor categorii. Nu m ai.puţin, considerăm că trăsăturile patri
m oniale ce le caracterizează sunt de natură să le situeze şi la lim ita dintre drepturi
le reale şi drepturile de creanţă. 1
bilul nu este înscris în cartea funciară, dar locaţiunea s-a făcut printr-un înscris cu
dată certă, care este anterioară datei certe a actului de înstrăinare; în cazul bunu
rilor m obile supuse unor form alităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste
form alităţi privitoare la bunul obiect al locaţiunii; în cazul celorlalte bunuri mobile,
dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.
O bservăm că, în toate aceste situaţii, deşi locatarul nu are niciun raport juridic
cu noul dobânditor al bunului, acesta, în conform itate cu dispoziţiile legale evocate,
este obligat să recunoască şi să respecte locaţiunea făcută înainte de înstrăinarea
bunului, dacă s-a făcut printr-un act ce îndeplineşte condiţiile de publicitate prevă
zute de lege.
29. Drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii. în dreptul civil ro
mân, drepturile reale se clasifică în drepturi reale principale şi drepturi reale acce
sorii.
^ D repturile reale prin cip a le ,sunt acele drepturi care au o existenţă de sine stă tă
toare în"raport cu alte drepturi reale sau drepturi de creanţă.
D repturile reale accesorii sunt afectate garantării uno r drepturi de creanţă şi, în
c o r i s e ^ î r ^ '^ î ^ n ţ a lor depinde în mod direct şi nem ijlocit de existenţa dreptului
pe care îl garantează.
Aşadar, drepturile reale accesorii su n t a ccesorii pe lângă drepturile de creanţă.
MJ Ibidem.
II. D re p tu rile reale şi d re p tu rile de c re a n ţă 31
La rândul său, g a ju l este un contract accesoriu prin care debitorul, în scopul ga
rantării executării obligaţiei asum ate faţă de creditorul său, rem ite ori lasă în păs
trare acestuia anum ite bunuri m obile corporale sau titluri negociabile em ise în for
mă m aterializată (art. 2480 NCC şi art. 186 din Legea nr. 71/2011 de punere în
aplicare a noului Cod civil)111.
în principiu, gajul este un drept de garanţie reală accesorie pe lângă un drept de
creanţă, care presupune deposedarea debitorului, astfel că el are ca obiect bunuri
ce pot fi stăpânite în m aterialitatea lor, categorie de bunuri ce include titlurile nego
ciabile „m aterializate” într-un înscris de valoare.
32. O garanţie care se situează la lim ita garanţiilor reale este dreptul de reten-
ţie, nereglem entat ca atare de legislaţia noastră anterioară noului Cod civil, dar re
cunoscut atât de practica judiciară, cât şi de doctrină.^Pe tem eiul dreptului de re-
tenţie, debitorul obligaţiei de restituire a unui bun are posibilitatea să refuze execu
tarea acesteia până când titularul bunului care pretinde restituirea îi va plăti
eventualele cheltuieli pe care el le-a făcut cu conservarea, întreţinerea sau îm b u
nătăţirea bunului în cauză. Astfel, art. 2495 NCC dispune că cel care este dator să
rem ită sau să restituie un bun poate să îl reţină, cât tim p creditorul restituirii nu îşi
execută obligaţia sa izvorâtă din acelaşi raport de drept sau, după caz, atât tim p
cât creditorul nu îl despăgubeşte pe debitorul restituirii pentru cheltuielile necesare
şi utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care, eventual,
bunul i le-a cauzat, legea putând stabili şi alte situaţii în care o persoană este în
dreptăţită a exercita un asem enea drept de retenţie.
35. C o nstituţia Rom âniei despre dreptul de p ro prietate*131. în Titlul II din C on
stituţia Rom âniei revizuită, intitulat „D repturile, libertăţile şi îndatoririle fundam enta
le” , la C apitolul II care reglem entează drepturile ş i libertăţile fundam entale, art. 44
prevede că „d re p tu l de proprietate, precum ş i creanţele asupra statului, sunt ga ra n
tate. C onţinutul şi lim itele acestor drepturi sunt stabilite de lege” (s.n., C.B.). De
asem enea, acelaşi text prevede principiul constituţional potrivit cu care proprietatea
privată este garantată ş i ocrotită în m od egal de lege, indiferent de titular.
Apoi, textul art. 44 conţine dispoziţii de principiu privitoare la condiţiile în care
cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra te re
nurilor, la exproprierea pentru cauză de utilitate publică, m odul în care o autoritate
publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi im obiliare pentru lucrări de interes
general, obligaţiile ce decurg din raporturile de vecinătate şi cele de protecţie a
m ediului, posibilitatea confiscării, num ai în condiţiile legii, a bunurilor destinate,
folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii, precum şi regula potrivit cu care
averea dobândită în m od licit nu poate fi confiscată.
M enţionăm că dispoziţiile art. 44 alin. (4) din C onstituţia revizuită interzic în m od
expres naţionalizarea sau orice alte m ăsuri de trecere silită în proprietate publică a
unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice ori de altă na
tură discrim inatorie a titularilor bunurilor.
Articolul 136 din Titlul IV al C onstituţiei, consacrat econom iei ş i finan ţelor p u b li
ce, dispune că proprietatea este publică ş i p riva tă ; proprietatea publică aparţine
statului sau unităţilor adm inistrativ-teritoriale [art. 136 alin. (2)]. în alin. (3) şi (4) ale
aceluiaşi text constituţional sunt determ inate bunurile care fac obiectul exclusiv al
oroprietăţii pub lice şi care le este regim ul juridic, iar art. 136 alin. (5) dispune că
z'o prietatea privată este, în condiţiile legii organice, inviolabilă.
Reţinem, aşadar, că, în concepţia constituantului român, dreptul de proprietate
aoare ca un drept fundam ental a l cetăţenilor ţării, înscris printre celelalte drepturi şi
fcertăţi publice fundam entale recunoscute şi apărate de orice constituţie dem ocrati
că m odernă. Totodată, aşa cum vom arăta în dezvoltările ulterioare, Constituţia re-
: em entează form ele fundam entale ale dreptului de proprietate în Rom ânia - pro-
: -etatea publică şi proprietatea privată - şi liniile generale ale regim ului lor juridic. ,
36. Dreptul de proprietate în fostul Cod civil rom ân de la 1864. Aparent, s-ar
:ea spune că instituţia centrală a fostului Cod civil român în vigoare de la 1865,
: - c â m odelul său napoleonian de la 1804, este proprietatea. A ceastă idee ar
: -:e a fi susţinută de faptul că în C artea a Il-a a codului se vorbea „D espre bun uri şi
sore osebitele m odificări ale proprietăţii', iar întreaga C arte a lll-a, adică cea mai
are parte a reglem entărilor pe care ea le cuprindea, era consacrată diferitelor
~ : duri prin care se dobândeşte proprietatea.
Privite lucrurile prin prism a dinam icii dreptului civil, adică a circulaţiei bunurilor şi
.alorilor, ideea poate fi susţinută.
in realitate însă, Titlul II al Cărţii a ll-a, care era intitulat „ D espre p ro p rie ta te ,
::n s a c ra doar trei articole însuşi dreptului de proprietate. Astfel, art. 480 fostul
I : . încerca să dea o definiţie dreptului de proprietate, spunând că acesta este
i'e p tu l ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în m od exclusiv şi
aosolut, însă în lim itele determ inate de lege.
Este lim pede că, în concepţia fostului Cod civil, dreptul de proprietate conferea
::u la ru lu i său anum ite atribute; că sintagm a „a se bucura” sem nifica posibilitatea
centru proprietar de a stăpâni bunul în această calitate şi de a-l folosi în interesul şi
T n puterea sa; că lui i se recunoştea şi dreptul de a dispune de bunul care form ea
ză obiectul dreptului său; că el exercita aceste prerogative în mod exclusiv şi
aosolut, însă în lim itele determ inate de lege.
Apoi, £rt. 481 fostul C. civ. prevedea că nim eni nu poate fi silit a ceda proprieta
r a sa, afară num ai pentru cauză de utilitate publică şi printr-o dreaptă şi prealabilă
zespăgubire, ceea ce înseam nă că textul form ula principiul exproprierii pentru
cauză de utilitate publică. în sfârşit, tot la nivel de principiu, ârt. 482 din acelaşi cod
~ 'eglem enta accesiunea în m ateria proprietăţii, potrivit cu care proprietatea unui
-cru m obil ori im obil dădea drept asupra a tot ce producea lucrul şi asupra a tot ce
se unea ca accesoriu cu lucrul, într-un mod natural sau artificial. Evident, dreptul
. a tot ce produce lucrul” nu reprezenta o accesiune, ci rezultatul firesc al exerciţiu-
- orerogativei ius fruendi, recunoscută titularului dreptului de proprietate.
37. Dreptul de proprietate în noul Cod civil. întreaga C arte a lll-a a noului
Cod civil este consacrată m ateriei bunurilor. Prim ul titlu al acestei cărţi vorbeşte
cespre bunuri şi drepturi reale în general, ca obiecte ale dreptului de proprietate,
-e ţin e m din acest titlu enunţul art. 552 NCC, subsum at capitolului ce enunţă „drep-
e reale în general” , potrivit cu care proprietatea este publică sau privată, fiind
astfel puse în lum ină categoriile fundam entale ale dreptului de proprietate în drep-
tul nostru civil. Titlurile urm ătoare ale aceleiaşi cărţi reglem entează succesiv drep-
36 D re p tu rile re ale p rin cip a le
tul de proprietate privată, dezm em brăm intele acesteia, fiducia, adm inistrarea bunu a e d re o U u ze zrxa
rilor altuia, dreptul de proprietate publică, publicitatea im obiliară prin cartea funciară
şi posesia. Sim pla evocare a acestor titluri evidenţiază sistem atizarea m ult mai ri a tu a a s jc ra j - u D_r
guroasă a m ateriilor consacrate dreptului de proprietate, realizată prin dispoziţiile
legii civile rom âne fundam entale prin introducerea în cadrul noului cod a dispoziţi
ilor privitoare la dreptul de proprietate publică şi a celor consacrate publicităţii im o
biliare, reglem entate anterior prin legi speciale ori prin norm e disparate, cum era
regim ul ju ridic al proprietăţii publice. De asem enea, evidenţiem reglem entarea în
noul Cod civil a unor instituţii noi în dreptul civil rom ân, cum sunt fiducia şi ad m i
nistrarea b u n u rilo r altuia.
111 A se vedea C. S tä te s c u , C. B îr s a n , op. cit., p. 31; L. P o p , op. cit., p. 34. - -^GLFEAVJ w .ULM~
121 C. S tä t e s c u , C. B îr s a n , op. cit., p. 31. - se .eoes == r
1
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o ţiu n i g e n e ra le 37
; ; Ibidem.
;2; C. S tă te s c u , C. BÎr san , op. cit., p. 32.
3- Ibidem-, p e n tru a lte d e fin iţii a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te , a se v e d e a M. T o m a , D rept
a v ii D repturile reale, Ed. şi T ip o g ra fia A rg u m e n t, B u c u re şti, 1999, p. 66 şi urm .
" P en tru o p re z e n ta re pe larg a „p ro filu lu i is to ric ” al d re p tu lu i de p ro p rie ta te , a se v e d e a
O . U n g u r ean u , C. M u n tean u , op. cit. (2 00 8 ), p. 110 şi urm .
A se vedea F r . T er r é , P h . S im ler , op. cit., p. 55.
38 D re p tu rile re ale p rin cip a le
[1] Ibidem .
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oţiu n i g e n e ra le 39
■1’ în textul art. 17 se spune că „proprietatea fiind un drept inviolabil şi sacru, nimeni nu
coate fi privat de ea, decât atunci când o necesitate publică, legal constatată, o impune în
~od evident şi cu condiţia unei juste şi prealabile despăgubiri”.
40 D re p tu rile re ale p rin cip a le
[1) A se vedea F. L u c h air e , Les fondem ents constitutionnels du droit civil, în Revue
trim estrielle de droit civil, 1982, p. 2 6 6 şi urm.
[2] A se v e d e a J.-L . B er g el , M. B ru sc h i , S. C im am o n ti , Traité de droit civil, s o u s la
d ire c tio n de J. G h e s t in , L .G .D .J ., P aris, 2 0 0 0 , p. 70.
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oţiu n i g e n e ra le 41
41. Dreptul de proprietate în acte internaţionale. După cel de-al D oilea Răz-
ooi M ondial, faţă de ororile pe care acesta le-a declanşat şi întreţinut în lum e tim p
de şase ani, com unitatea internaţională, acţionând prin diverse organizaţii în plan
universal sau în plan regional, a adoptat norm e de protecţie a drepturilor om ului.
Printre aceste drepturi este prevăzut şi dreptul de proprietate.
Astfel, D eclaraţia universală a drepturilo r om ului adoptată în anul 1948 de A du
la re a G enerală a O rganizaţiei N aţiunilor Unite prevede, în art. 17, că „orice per
soană, privită ca subiect unic sau asociat în colectivităţi, are dreptul la proprietate.
N meni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa” . Textul, ca întreaga
Declaraţie de altfel, are valoare proclam atorie şi nu există niciun instrum ent juridic
ce natură a-i controla aplicarea concretă.
în această ordine de idei, este de reţinut că un tratat internaţional de o im por
tanţă cu totul deosebită este C onvenţia p rivin d apărarea drepturilo r om ulu i ş i a
oertăţilor fundam entale adoptată de ţările m em bre ale C onsiliului Europei la Rom a *•
A se v e d e a P.H. S teinauer , Les droits réels, Ed. S taem pfli, B erna, 1985, p. 1003 şi urm .
[2! Ibidem.
A se vedea J.-L. B e r g e l , M. B r u sc h i , S. C im am o nti , op. cit., p. 73 şi urm.
•4‘ Ibidem.
42 D re p tu rile re ale p rin cip a le
la 4 noiem brie 1950, intrată în vigoare în anul 1953, sem nată de R om ânia la 7 o c de interes m
tom brie 1993 şi intrată în vigoare pentru ţara noastră la 20 iunie 1994, care pre tată şi intc e 'a r à za
vede, în art. 1 parag. 1 din Protocolul său adiţional nr. 1[1], că orice persoană fizică De a ~ e z u c ă ce
sau ju ridică are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nim eni nu poate fi privat de c soune c ă c ro e ie r
proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de c soune ş ie a â s z
lege şi de principiile generale de drept internaţional. tea sa finată z^svece
Paragraful 2 al aceluiaşi text din Protocolul nr. 1 prevede că aceste dispoziţii nu ~z^se ce ~~rssui ç
sunt de natură să aducă atingere dreptului pe care îl au statele suverane de a
adopta legile pe care le socotesc necesare pentru reglem entarea utilizării bunurilor
proprietate privată în conform itate cu interesul general.
Cu privire la aplicarea dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, C urtea Europeană
a D repturilor O m ului, al cărei rol esenţial este de a veghea m odul în care statele
sem natare îşi respectă angajam entul juridic şi politic de a asigura protecţia, la sca
-2 . —i=
ră naţională, a drepturilor pe care C onvenţia le reglem entează, a decis, într-o juris-
prudenţă constantă, că textul am intit conţine trei norm e distincte: prim a, care este
cuprinsă în prim a frază a parag. 1 al textului, are un caracter general şi enunţă
p rin cip iu l respectului p ro prietăţii; a doua, figurând în a doua frază a aceluiaşi pa
ragraf, vizează privarea de proprietate, căreia îi im pune anum ite condiţii; cât pri
veşte a treia norm ă, cuprinsă în parag. 2 al textului, ea recunoaşte state lor contrac
tante puterea, între altele, de a reglem enta utilizarea bu n u rilo r de către p ro p rietar
tiq p a a fe a . M me a
în conform itate cu interesul general. A ceste ultim e două norm e însă, care reprezin
a r s a —o u jD J S h a r '
tă exem ple particulare de atingeri aduse dreptului de proprietate, trebuie să fie in
r r e a r - iu r x r u u
terpretate în lum ina principiului înscris în prim a norm ă: asigurarea respectului
: - E: T =- : _лст a
acestui drept[2].
Tj de : r r r e « is i
A şa fiind, orice m ăsură care reprezintă o ingerinţă în exerciţiul dreptului de pro
=a a —^rfl:r~ zz ar.
prietate trebuie să asigure „un just echilibru” între exigenţele interesului general al
c c a z r z c z ju z e z n
com unităţii şi im perativul salvgardării drepturilor fundam entale ale individului131.
:r =re rre.a ce 2 з
De asem enea, com petentă a veghea la corecta aplicare a norm elor dreptului
rs â - a - a e c w s r r
Uniunii Europene, C urtea de Justiţie a acestei Uniuni - C urtea de la Luxem bourg -
e g u ie r j а п в е г :
a decis că „drepturile fundam entale (ale om ului), în special dreptul de proprietate,
2 ru ~ â ra _ - зе о э гз
nu apar ca prerogative absolute, ci trebuie luate în considerare prin raportare la
r - c u D ec a r i .
funcţia lor în societate. A ceasta înseam nă că restricţiile ce răspund unor obiective
c a s c a a c cec
c e a o cse o E r u r u
111 P ro to c o lu l a d iţio n a l c u n o s c u t a stă zi su b d e n u m ire a de P ro to c o lu l a d iţio n a l nr. 1 la
c e n r_ s n e u s j a
\
C o n v e n ţia p e n tru a p ă ra re a d re p tu rilo r o m u lu i şi a lib e rtă ţilo r fu n d a m e n ta le a fo s t a d o p ta t la c r e o u ce c s c c z o c .
P aris în a n u l 1952 şi a in tra t în v ig o a re p e n tru ţă rile s e m n a ta re - ţă rile m e m b re a le C o n s iliu
lui E u ro p e i - în a n u l 1954. R o m â n ia a s e m n a t a ce s t p ro to co l a d iţio n a l o d a tă cu s e m n a re a
C o n v e n ţie i şi a c e lo rla lte p ro to co a le a d iţio n a le a le C o n ve n ţie i, prin in tra re a în C o n siliu l
E uro p e i, a stfe l că a ce s t d o c u m e n t a in tra t în v ig o a re p en tru ţa ra n o a stră to t la 2 0 iu n ie 1994.
121 A se v e d e a , sp re e xe m p lu , C .E .D .O ., c a u z a Les Saints M onastères c. Greciei, H o tă râ
re a din 9 d e c e m b rie 1994, P u b lic a tio n s de la C o u r E u ro p é e n n e d e s D ro its de l’H om m e ,
S érie A, nr. 301, § 56.
[3] Ibidem, § 70. A c e le a ş i c o n s id e re n te se re g ă s e s c în n e n u m ă ra te h o tă râ ri u lte rio a re ale
C urţii: p e n tru a m ă n u n te p riv ito a re la p ro te cţia d re p tu lu i d e p ro p rie ta te în s iste m u l e u ro p e a n — c c o r-tre -3= 5u
d e p ro te cţie a d re p tu rilo r o m u lu i, a se v e d e a C. B îr s a n , C onvenţia europeană a drepturilor
om ului. C om entariu p e articole, ed. a 2 -a, Ed. C .H . B eck, B u cu re şti, 2 01 0, p. 1641 şi urm .;
R. C h ir iţâ , C onvenţia europeană a d reptu rilor om ului. C om entarii p e articole, ed. a 2-a,
Ed. C .H . B eck, B u c u re şti, 2 00 8, p. 7 68 şi urm .
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n oţiu n i g e n e ra le 43
de interes general nu constituie, în raport cu scopul urm ărit, o intervenţie nem ăsu
rată şi intolerabilă care ar aduce atingere înseşi substanţei dreptului garantat”111.
De altfel, după ce în art. 17 Carta drepturilo r fundam entale a U niunii E uropene
dispune că orice persoană are dreptul de a deţine în proprietate, de a folosi, de a
dispune şi de a lăsa m oştenire bunurile pe care le-a dobândit în m od legal, în par
tea sa finală prevede că folosinţa bunurilor poate fi reglem entată de lege în lim itele
im puse de in teresul general.
42. Am arătat mai sus că art. 555 alin. (1) NCC, chiar dacă se referă num ai la
dreptul de proprietate privată, în realitate defineşte acest drept prin raportare la
atributele pe care le conferă, acestea, la rândul lor, nefiind suficiente pentru însăşi
definiţia dreptului de proprietate.
Nu m ai puţin, acest text determ ină conţinutul ju rid ic a l dreptulu i de proprietate
prin enum erarea a trib u te lo r ju rid ice pe care dreptul analizat le conferă titularului
său. în concepţia noului Cod civil român, aceste atribute sunt: posesia, folosinţa şi
dispoziţia, atribute ce au a fi exercitate „în lim itele stabilite de lege” . Ele reprezintă
ansam blul „puterilor” , prerogativelor recunoscute de legea civilă fundam entală pro
prietarului bunului.
Din acest punct de vedere, se afirm ă uneori în literatura de specialitate că drep
tul de proprietate este un drept to ta f2].
R eam intim că art. 480 fostul C. civ. rom ân de la 1864 determ ina conţinutul ju ri
dic al dreptului de proprietate prin definiţia potrivit cu care proprietatea este „dreptul
ce are cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru” . După cum a observat
însă m arele civilist rom ân D. A lexandresco, prin folosirea expresiei „a se bucura”
legiuitorul a înţeles să includă în realitate atributele posesiei şi folosinţei bunului,
enunţându-l separat pe cel de dispoziţie131.
în noul Cod civil, legiuitorul rom ân contem poran enunţă direct cele trei preroga-
: ve „clasice” ale dreptului de proprietate, cunoscute încă din dreptul rom an: dreptul
de a poseda bunul (ius possidendi), dreptul de a-l folosi, care presupune folosinţa
pentru sine (ius utendi) şi posibilitatea culegerii fructelor bunului (ius fruendi), şi
dreptul de dispoziţie, m aterială şi ju ridică (ius abutendi).
11 In a c e a ş sens. =
— A s e »«=oee - -
[lj A se v e d e a D e c iz ia C u rţii C o n s titu ţio n a le a R o m â n ie i nr. 4 /1 9 9 2 (M . O f. nr. 182 d in 30 • n ra -c s e - a r c a
iulie 1992). în a ce la ş i se n s, art. 5 a lin. (2) d in L e g e a nr. 15 d in 7 a u g u s t 199 0 p riv in d re o rg a iu * 1- _ zare trete e- 1
n iz a re a u n ită ţilo r e co n o m ic e d e sta t ca re gii a u to n o m e şi so c ie tă ţi c o m e rc ia le (M . O f. nr. 98 proonetaruij cra o u 2
d in 8 a u g u s t 1 99 0) p re v e d e că, în e x e rc ita re a d re p tu lu i de p ro p rie ta te a s u p ra b u n u rilo r din De s c o ţx ri cer -e res
p a trim o n iu l ei, re gia a u to n o m ă p osed ă, fo lo s e ş te şi d is p u n e a u to n o m de a ce s te a . s iru c ţi ce z è r. c e s s e
(2] A se vedea T r . Io n aşc u , S. B răd ean u , op. cit., p. 56. YE~~az D~ecr ce r—a p r
l3] în a ce la ş i se n s, a se v e d e a E. C h e lar u , op. cit., p. 21 şi u rm .; în s e n s c o n tra r, a se ce— re să se ocxne _n
v e d e a I.P. F ilipesc u , D rept civil. D reptul de proprietate ş i alte drepturi reale, Ed. A c ta m i, a s p e c 2. d r e p u u ce
B u c u re şti, 1998, p. 48 şi u rm .; I. D o g a r u , S. C er cel , op. cit., p. 2 5 şi u rm .; V. S t o ic a , op. cce'E oe artă sjc c —a
cit., p. 141 şi u rm .; L. P o p , L.M . H a r o s a , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. U n iv e rsu l că. I r a c e r. c ir _— à 2
J u rid ic , B u c u re şti, 2 0 0 6 , p. 55 şi u rm .; O. U ng u r ean u , C. M untean u , op. cit. (2 0 0 8 ), p. 371 şi Drelucrare a n s :c ă c ir
urm . S. O mamo*»- oc 2C ;
III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o ţiu n i g e n e ra le 45
45. Cu privire la derivatele bunului, se face o distincţie între fru cte şi pro ■ O - DCCâr
ducte. Fructele sunt derivatele bun ului care se obţin în m o d periodic, fără alterarea
substan ţei lu P ].
D im potrivă, productele sunt acele derivate care, prin culegerea lor, conduc la
alterarea substan ţei bunului. A şa ar putea fi carierele, pădurile etc.[2]
Nu mai puţin, prin voinţa om ulu i se poate ajunge ca înseşi productele să fie cc c'-.Tre a 3 D
considerate fructe. Astfel, dacă exploatarea unei păduri se face eşalonat şi pe par re^soa~-e. nu rc
cele bine determ inate, fără a se ajunge la defrişarea totală a suprafeţei de teren ceea ce irse a —
care este însăşi pădurea, vom putea vorbi despre culegerea de fructe. Dim potrivă, a:e a bunurkr
dacă se defrişează întreaga pădure, se vor culege productele. La fel în ipoteza Ş mai departe
exploatării raţionale şi periodice a unei pepiniere. atribut care ~- e=
La rândul lor, fructele sunt naturale, civile şi industriale. n i de patrinxr u
Articolul 548 alin. (2) NCC defineşte fructele naturale ca fiind produse de bun în ora care de>~.â i "
m od spontan, fără a fi necesară m unca om ului în scopul producerii lor: păşunile rjri reale, d e z-e -
naturale, prăsila anim alelor etc. 5e formulat cu zr
Fructele industriale sunt produse de bun ca urm are a m uncii om ului, cum ar fi orohibiţiunea oe a
recoltele de diverse feluri şi altele asem enea [art. 548 alin. (3) NCC]. ege. incompazot
Fructele civile constau în venituri periodice ale bunului, pe care proprietarul le <xtăT (s.n., C E
culege prin transm iterea folosinţei bunului său către un terţ: chiria obţinută pentru împrejurarea ca
închirierea bunului, dobânda produsă de sum a îm prum utată etc. [art. 548 alin. (4) este supus, m&’ r ‘
NCC]. dus, la diverse r-
D ispoziţiile art. 550 alin. (1) NCC precizează că fructele şi productele se cuvin unor interese oe ~
proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel. De asem enea, acelaşi text deter Z3e. Astfel, legea l
m ină m odul de culegere a fructelor de către proprietar, în funcţie de fiecare cate : e pentru însră.~
gorie, problem ă asupra căreia vom reveni ulterior la un alt capitol al lucrării. 'nstrăinare. p e -r-
corară a unor catecc
46. D ispo ziţia (/u s a b u te n d i). Dreptul de dispoziţie întregeşte conţinutul drep lunurilor „afară o r
tului de proprietate şi constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la Toate acestea r
soarta bunului său, atât din punct de vedere m aterial, cât şi din punct de vedere ae dreptului ce :c e
juridic. ege; îl vom ana za L,
Dreptul proprietarului de a dispune m aterial şi juridic de bunul său reprezintă un
atribut esenţial al dreptului de proprietate.
Dacă proprietarul poate transm ite către un terţ atributele stăpânirii ş i folosinţei Sectil -
bun ului său, fie tem porar, cum ar fi în situaţia închirierii bunului sau a constituirii
unui drept de uzufruct, fie perpetuu, cum ar fi în situaţia constituirii unei servituţi,
sau dacă transm iterea acestor atribute se concretizează chiar în constituirea, în fa
voarea unui terţ, a unui drept real de sine stătător, cum ar fi dreptul de uzufruct sau 47. D efiniţia ş cor
*ă caracterele s a e .
dreptul de servitute, niciodată p roprietarul nu p oa te transm ite atributul dispoziţiei
aminti că(Şlspozc e
bunului. A transm ite a cest atribut sem nifică însăşi transm isiunea dreptulu i de p ro
p d e o n ia n - C o d ii ci
prietate-, titularul dreptului de proprietate şi, im plicit, al atributului dispoziţiei va fi
C'ept „e xclu siv şi ars
a *ost consacrată r :
a re nu reprezenta a
[1] Art. 548 alin. (1) NCC defineşte fructele ca fiind „acele produse care derivă din folosi
anul 1789, care a - .
rea unui bun, fără a dim inua substanţa acestuia".
[2] P otrivit art. 549 NCC, „p rod ucte le sunt produsele obţinute dintr-un bun cu consum area sacru ş i in v io la b il
sau dim inuarea substanţei acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră şi alte
le asem enea” . pi
M. C a n t a c u z !
____________________ III. D re p tu l de p ro p rie ta te - n o ţiu n i g e n e ra le _________________ 47
nou l dob ândito r a l bunului, aşa cum se găsea în patrim oniul celui de la care îl do
bândeşte.
După cum arăta profesorul M atei C antacuzino, „P uterea de a dispune de drep
tul de proprietate, de a-l înstrăina, de a-l transm ite constituie un atribut esenţial al
proprietăţii. Inalienabilitatea, care e neapărat vrem elnică şi neapărat relativă, adică
cu privire la raporturile dintre anum ite persoane sau dintre anum ite categorii de
persoane, nu poate să existe decât în cazurile prescrise sau îngăduite de lege,
ceea ce înseam nă că facultatea de a înstrăina este de ordine publică, libera circu
laţie a b u n u rilo r fiin d în relaţie directă cu interesele econom iei o b şte şti’ (s.n., C.B.).
Şi, m ai departe, profesorul C antacuzino observă că „facultatea de a înstrăina e un
atribut care nu este specific dreptului real de proprietate, ci un atribut inerent noţiu
nii de patrim oniu (...) com un tuturor elem entelor active ale patrim oniului, atât ace
lora care derivă dintr-un raport de obligaţii (...), cât şi acelora care constau în drep
turi reale, dezm em brăm inte ale proprietăţii. Principiul în această m aterie trebuie să
fie form ulat cu privire la toate elem entele active ale patrim oniului, în înţelesul că
prohibiţiunea de a înstrăina dreptul transm is este, în afară de cazurile prevăzute de
lege, incom patibilă cu transm isiunea dreptului ş i trebuie, ca atare, să fie privită ca
ilicită ' (s.n., C .B .)(1].
îm prejurarea că, uneori, exerciţiul atributului dispoziţiei ju ridice asupra bunului
este supus, m ai ales în m aterie im obiliară, dar nici în cea m obiliară nu este de ex
clus, la diverse lim itări, de regulă pentru raţiuni ce ţin de luarea în considerare a
unor interese de ordin general, nu este de natură să ne conducă la o altă conclu
zie. Astfel, legea poate să im pună necesitatea unei autorizări adm inistrative preala
bile pentru înstrăinarea unui bun, să recunoască dreptul de preem pţiune, în caz de
înstrăinare, pentru anum ite categorii de persoane, să dispună inalienabilitatea tem
porară a unor categorii de bunuri sau pur şi sim plu să interzică circulaţia juridică a
bunurilor „afară din com erţ” .
Toate acestea au a fi privite însă prin prism a unuia dintre caracterele juridice
ale dreptului de proprietate, anum e că el are a fi exercitat în condiţiile prevăzute de
ege\ îl vom analiza mai departe.
M. C an ta c u zin o , E lem entele dreptu lui civil, Ed. AII, Bucureşti, 1998, p. 138.
48 D re p tu rile re ale p rin cip a le
Sub regim ul fostului Cod civil român, caracterelor exclusiv şi absolut toată litera
tura juridică le adaugă şi caracterul perpetuu. în prezent, acest caracter al dreptului
de proprietate este reţinut în m od expres de dispoziţiile art. 555 alin. (1) NCC.
Aşadar, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv ş i perpetuu.
de creanţă, rezultate din raporturi juridice obligaţionale, după cum , în cazul proprie
tăţii com une, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concom itent de mai
mulţi titulari asupra aceluiaşi bun sau asupra aceleiaşi m ase de bunuri, fără însă a
se pune astfel în discuţie caracterul exclusiv al dreptului.
în literatura noastră juridică de specialitate s-a afirm at că, privit prin prism a ca
racterului său exclusiv, dreptul de proprietate „pare pentru titularul său ca un
m onopol” , ceea ce sem nifică îm prejurarea că „terţii nu au, în principiu, nicio parte
din utilitatea lucrului care aparţine altuia. Ei nu pot nici să îl întrebuinţeze, nici să îl
folosească, nici să dispună de el. Exclusivitatea se află în raport şi cu dreptul de
reproducere fotografică” , deoarece proprietarul „are un drept la im agine asupra
bunurilor sale”[1].
Mai mult, după cum s-a spus în m od judicios, „caracterul exclusiv al dreptului de
proprietate operează, m ai ales, în raporturile cu autorităţile publice (...) cărora le
este interzisă încălcarea m onopolului proprietarului privind exercitarea dreptului de
proprietate”121. De altfel, art. 136 alin. (5) din C onstituţia revizuită dispune că dreptul
de proprietate privată este inviolabil, iar potrivit art. 44 alin. (1) şi (2) din Legea
fundam entală, dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului sunt ga
rantate, proprietatea privată fiind garantată şi ocrotită în m od egal de lege, indife
rent de titular. Desigur, aşa cum precizează dispoziţiile art. 556 NCC, dreptul de
proprietate poate fi exercitat în lim itele m ateriale ale obiectului său, iar lim itarea
exerciţiului atributelor acestui drept trebuie să rezulte din lege sau din voinţa pro
prietarului, în acest din urm ă caz, cu excepţia situaţiilor în care legea nu perm ite o
astfel de lim itare.
Este cunoscut faptul că form area fostului drept de proprietate socialistă, de stat
şi cooperatistă s-a realizat prin negarea dreptului de proprietate privată. C ăderea
regim urilor totalitare în fostele ţări socialiste europene a fost urm ată firesc, în pro
porţii şi cu instrum ente juridice diferite, de încercarea de reparare a m arii nedreptăţi
care a constituit-o această negare, fie prin restituirea în natură a bunurilor, fie prin
adoptarea altor m ăsuri reparatorii11'. Or, nu se poa te concepe, de principiu, recon
stituirea dreptulu i de proprietate asupra unui bun fără a -i recunoaşte caracterul său
perpetuu.
51. în cadrul sistem ului raporturilor juridice de proprietate specifice unei econom ii
de piaţă bazate pe libera iniţiativă şi pe concurenţă, aşa cum este definită, prin
art. 135 alin. (1) din Constituţie, econom ia României, proprietatea privată reprezintă
form a dom inantă de proprietate. De altfel, este de reţinut că, deşi art. 552 NCC dis
pune că sistem ul nostru de drept civil cunoaşte două form e de proprietate, anum e
proprietatea publică şi proprietatea privată, textul im ediat subsecvent - art. 553 -
este consacrat unor principii generale privitoare la proprietatea privată, asupra cărora
vom reveni ulterior pe larg, iar art. 554 determ ină regimul general al proprietăţii pu
blice, pe care îl vom analiza în capitolul consacrat acestui tip de proprietate.
într-adevăr, dacă proprietatea publică îşi are finalităţile sale incontestabile, nu
mai puţin, bunurile care îi form ează obiectul, ca principiu, sunt scoase din circuitul
civil general.
Dim potrivă, bunurile proprietate privată nu num ai că sunt în circuitul civil g e
neral, da r circulaţia lo r rapidă, punerea lo r im ediată în valoare sunt de natură să
asigure însăşi vigoarea une i econom ii de tip concurenţial. Din acest punct de
vedere, potrivit art. 553 alin. (4) NCC, bunurile obiect al proprietăţii private, indife
rent de titular, sunt ş i răm ân în circuitu l civil, dacă prin lege nu se dispune altfel.
Aceste bunuri pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei urm ăriri silite şi pot fi dobân
dite prin orice m od prevăzut de lege.
Acestea sunt, printre altele, raţiunile pentru care dreptul de proprietate privată
constituie obiectul unui regim de protecţie de ordin constituţional. Astfel, aşa după
cum am mai arătat, potrivit art. 44 alin. (1) din Constituţie, dreptul de proprietate p ri
vată ş i creanţele asupra statului sunt garantate. Apoi, art. 136 alin. (5) din Constituţie
dispune că proprietatea privată este, în condiţiile legii organice, inviolabilă.
De asem enea, potrivit art. 44 alin. (2) din C onstituţie, proprietate privată este
garantată şi ocrotită în m od egal de lege, indiferent de titular.
Ream intim că, potrivit C onstituţiei, nim en i nu poate fi expropriat decât pen tru o
cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubi
re, iar dacă pentru lucrări de interes general autoritatea publică poate folosi subso
lul oricărei proprietăţi im obiliare, aceasta are obligaţia de a -l despăgubi pe p ro p rie
tar p en tru daunele aduse solului, p la n ta ţiilo r sau construcţiilor, precum şi pentru
alte daune im putabile autorităţii [art. 44 alin. (3) şi (5) din C onstituţie]. Tot ca o ga
ranţie de ordin constituţional trebuie privită şi m odalitatea stabilirii despăgubirilor
pentru lim itările dreptului de proprietate am intite mai sus. într-adevăr, acestea se
stabilesc de com un aco rd cu proprietarul sau, în caz de divergenţă, prin hotărâre
ju decătorească [art. 44 alin. (6) din C onstituţie].
52 D re p tu rile re ale p rin cip a le
De asem enea, art. 44 alin. (4) din C onstituţie interzice în mod expres naţionali
zarea sau orice alte m ăsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe
baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discrim ina
torie a titularilor.
Potrivit dispoziţiilor constituţionale, averea dobândită licit nu poate fi confiscată,
iar caracterul licit al dobândirii averii este prezum at [art. 44 alin. (8)].
în acelaşi tim p, C onstituţia dispune, de principiu, că dreptul de proprietate priva
tă obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia m ediului şi asigurarea bunei
vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii ori obiceiu
lui, revin proprietarului [art. 44 alin. (7)]. A ceastă dispoziţie este preluată practic în
term eni identici şi de art. 603 N C C m.
în strânsă corelaţie cu protecţia acordată proprietăţii private, C onstituţia, prin
art. 46, garantează dreptul la m oştenire.
De asem enea, recunoscând im portanţa dreptului de proprietate în general, deci şi
aceea a dreptului de proprietate privată, legea fundam entală prevede că regim ul pro
prietăţii, fără distincţie, este reglem entat prin lege organică [art. 73 alin. (3) lit. m)].
[1! Din acest punct de vedere, credem că, dintr-o inadvertenţă, art. 603 NCC este enum e
rat de art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil printre textele care nu se aplică situaţiilor juridice născute anterior intrării în
vigoare a acestuia; în definitiv, norm a cuprinsă în art. 44 alin. (7) din C onstituţie poate fi con
siderată ca fiind de aplicare directă. O ricum , această observaţie este de ordin pur teoretic.
121 A se vedea şi O. U n g u r ean u , C. M un tean u , C onţinutul ş i definiţia dreptului de p ro p rie
tate p rivată în lum ina n o ului C od civil, în R .R.D.P. nr. 3/2013, p. 102 şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 53
53. E num erare. Aşa după cum am arătat mai sus, pot fi subiecte ale dreptului
de proprietate privată persoanele fizice, persoane juridice de drept privat şi alte
asem enea subiecte colective, precum şi statul şi unităţile sale adm inistrativ-teri-
toriale.
Se poate vedea cu uşurinţă că există subiecte colective ale dreptului de proprie
tate privată: persoanele juridice de drept privat şi entităţi juridice asem ănătoare,
cum ar fi cultele religioase şi altele asem enea111, statul şi unităţile sale adm inistra-
tiv-teritoriale, după cum acest drept poate aparţine persoanelor fizice, ca subiecte
individuale.
Pentru unele subiecte colective ad-hoc ale dreptului de proprietate privată, a se vedea
3 V ăcăruş , O bştile de m oşneni, obştile de răzeşi, com unităţile grănicereşti de avere ş i com -
oosesoratele ca subiecte de drept, în lum ina legislaţiei fondului funciar, în Dreptul nr. 10/2000,
c. 16 şi urm.
54 D re p tu rile re ale p rin cip a le
într-adevăr, potrivit art. 41 alin. (2) teza a ll-a din C onstituţia originară, cetăţenii
stră in i şi apa trizii nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, se
subînţelege, în Rom ânia.
A ceeaşi interdicţie era reluată în legea specială care reglem enta regim ul juridic
al circulaţiei juridice a terenurilor, Legea nr. 54/1998, în art. 3 alin. (1); alin. (2) al
aceluiaşi text preciza că „persoanele fizice care au cetăţenie rom ână şi dom iciliul în
străinătate pot dobândi, în Rom ânia, prin acte juridice între vii şi prin m oştenire,
terenuri de orice fel” .
Aşadar, atât textul constituţional originar, cât şi cel al art. 3 alin. (1) din Legea
nr. 54/1998 instituiau o incapacitate specială în ceea ce îi priveşte p e străini ş i pe
apatrizi, cărora li se interzicea dobândirea de terenuri în Rom ânia, oricare ar fi fost
categoria de folosinţă a acestora111. Incapacitatea astfel instituită avea în vedere
orice m ijloc ju rid ic de dobândire a terenurilor, fie că era vorba despre acte între vii
sau pentru cauză de m oarte, fie că era vorba despre uzucapiune sau accesiune
naturală.
Din m om ent ce interdicţia analizată se referea expres la dobândirea dreptului
de proprietate asupra terenurilor, se deducea că cetăţenii străini şi apatrizii puteau
dobândi dezm em brăm inte ale proprietăţii, precum uzufructul, uzul, servitutea şi
superficia.
A ceastă interdicţie nu avea cum să pună în discuţie însăşi capacitatea succeso
rală a cetăţenilor străini şi a apatrizilor în Rom ânia, astfel că ei puteau avea calita
tea de m oştenitori ai unui cetăţean român. Dacă în m oştenirea pe care acesta din
urm ă o lasă se afla şi un teren situat în Rom ânia, iar, în calitate de m oştenitor, era
chem at la succesiune un apatrid sau un străin, din m om ent ce legea interzicea do
bândirea, şi pe această cale, a terenului, se punea problem a de a se şti ce se în
tâm pla cu acest teren în lipsa unor m oştenitori rom âni. C ontroversată încă sub im
periul prim ei C onstituţii m oderne a Rom âniei din tim pul dom nitorului Al.l. Cuza,
soluţia propusă sub im periul dispoziţiilor mai sus evocate a fost aceea ca, într-o
asem enea situaţie, terenurile respective să fie dobândite în proprietatea privată a
statului, cu plata unei despăgubiri care să reprezinte echivalentul valorii de piaţă a
terenului.
Din m om ent ce legea nu desem na vreo autoritate statală care să preia terenul şi
să plătească despăgubirea, prin aplicarea norm elor generale în materie, statul urma
să fie reprezentat în toate aceste operaţiuni juridice prin M inisterul de Finanţe121.
în caz de litigiu între părţi, com petenţa soluţionării lui se considera a reveni in
stanţelor judecătoreşti de drept com un. 12
[1) S-a observat că legea nu făcea nicio precizare privitoare la cetăţenii rom âni cu dom ici
liul în Rom ânia; o asem enea precizare ar fi apărut ca fiind inutilă, considerându-se totuşi că
acurateţea redactării unui text de principiu ar fi im pus form ularea ipotezei cuprinse în
art. 3 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, în prezent abrogată, în sensul că cetăţenii rom âni, indi
ferent dacă au dom iciliul în ţară sau în străinătate, pot dobândi terenuri de orice fel în R o
mânia. A se vedea C.L. P o p es c u , Posibilitatea p e rsoanelor fizice sau ju rid ice care nu au
cetăţenia, respectiv naţionalitatea rom ână, de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra
te re n u rilo r în Rom ânia, în D reptul nr. 8/1998, p. 41.
[2) Cu privire la situaţia analizată, a se vedea F r . D ea k , M oştenirea legală, Ed. Actam i,
Bucureşti, 1994, p. 17-19; E. C h elar u , op. cit., p. 94-95.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 55
Dacă m oştenirea era com pusă num ai din terenuri şi, pe lângă cetăţeanul străin
sau apatrid, aveau calitatea de m oştenitor şi cetăţeni rom âni, aceştia urm au să do
bândească terenurile, dar aveau a fi obligaţi la despăgubirea corespunzătoare a
cetăţeanului străin sau a apatridului în cauză.
Problem a în discuţie a prim it o cu totul altă reglem entare, mai întâi prin dispozi
ţiile cuprinse în C onstituţia revizuită în anul 2003, apoi prin acte norm ative subsec
vente. într-adevăr, în prezent, art. 44 alin. (2) teza a ll-a din C onstituţia republicată
prevede că „C etăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor num ai în condiţiile rezultate din aderarea Rom âniei la Uniunea
E uropeană şi din alte tratate internaţionale la care Rom ânia este parte, pe bază de
reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin legea organică, precum şi prin m oştenire
legală” .
In m od logic, prevederile restrictive în m aterie ce erau cuprinse în Legea
nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor au fost abrogate îm preună cu în
treaga lege, prin dispoziţiile art. 8 din Titlul X, intitulat „C irculaţia ju ridică a te re nuri
lor” , al Legii nr. 247/2005, care, în art. 3 din acelaşi titlu, dispunea că „cetăţenii
străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor în Rom ânia, în condiţiile legii speciale” .
Legea specială despre care vorbesc atât prevederile art. 44 alin. (2) teza a ll-a
din C onstituţie, cât şi cele ale art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 m ai sus evo
cate este Legea nr. 312 din 10 noiem brie 2005 privind dobândirea dreptului de pro
prietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de
către persoanele juridice străine111.
Pentru a avea o vedere de ansam blu asupra m ateriei, vom analiza dispoziţiile
acestei legi atunci când, mai jos, vom exam ina regim ul ju ridic al circulaţiei tere nuri
lor în ţara noastră.
în sfârşit, m enţionăm şi o interdicţie legală care îi priveşte pe cetăţenii rom âni.
ntr-adevăr, potrivit art. 26 din O .U.G . nr. 88/1997, cu m odificările ulterioare, în ca
drul procesului de privatizare a societăţilor la care statul ori o autoritate publică lo
cală este acţionar m ajoritar, nu au dreptul să participe reprezentanţii instituţiilor pu-
olice im plicate în adunările generale ale acţionarilor, m em brii consiliului de adm i
nistraţie şi directorii executivi ai societăţilor sau ai regiilor autonom e vânzătoare.
57. Societăţile rom âne reglem entate de Legea nr. 31/1990. A cestea sunt
cele mai im portante persoane juridice cu scop lucrativ ca subiecte ale dreptului de
proprietate privată. Ele pot fi cu capital de stat, cu capital privat sau cu capital de
stat şi privat şi se pot organiza în oricare dintre form ele prevăzute de lege: socie-
\ tate în num e colectiv, societate în com andită sim plă, societate pe acţiuni, societate
în com andită pe acţiuni şi societate cu răspundere lim itată (art. 2 din Legea
nr. 31/1990 a societăţilor, republicată121, cu m odificările ulterioare). în principiu, sunt
form ate din mai m ulte persoane fizice sau juridice, dar pot fi şi unipersonale. Astfel,
art. 13 din Legea nr. 31/1990 perm ite înfiinţarea de societăţi cu răspundere lim itată
cu un singur asociat, iar potrivit art. 14 alin. (1) din aceeaşi lege, o persoană fizică
sau o persoană ju ridică nu poate fi asociat unic decât într-o singură societate cu
răspundere lim itată.
! 1 A se vedea D ecizia nr. 342/1997 (M. Of. nr. 333 din 27 noiem brie 1997); D ecizia
nr. 73/1997 (M. Of. nr. 75 din 29 aprilie 1997).
|2) M. Of. nr. 1066 din 17 noiem brie 2004.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 57
58. Societăţile agricole. Legea nr. 36 din 30 aprilie 1991 privind societăţile agri
cole şi alte form e de asociere în agricultură111, cu m odificările ulterioare, după ce în
art. 3 prevede că proprietarii de terenuri agricole pot constitui societăţi, conform dis
poziţiilor cuprinse în legea generală în m aterie (Legea nr. 31/1990), prin art. 4 in
stituie posibilitatea asocierii lor în societăţi agricole cu personalitate juridică. Acestea
sunt societăţi de tip privat, cu capital variabil, cu un num ăr nelim itat şi variabil de
asociaţi, având ca obiect exploatarea păm ântului şi a m ijloacelor de m uncă folosite
în agricultură121.
De asem enea, ele pot realiza şi investiţii de interes agricol. Societatea agricolă
nu are caracter com ercial (art. 5 din Legea nr. 36/1991).
Ca persoane ju ridice de drept privat, societăţile agricole au, în proprietate p riva
tă sau în folosinţă, utilaje, alte m ijloace m ateriale şi băneşti, precum şi anim ale
aduse de asociaţi şi num ai în folosinţă terenurile agricole ale asociaţilor, care p ă s
trează dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6).
60. A sociaţiile şi fu n d aţiile. Potrivit O.G. nr. 26 din 30 ianuarie 200 0[2], cu m o
dificările ulterioare? persoanele fizice şi persoanele juridice care urm ăresc desfăşu
rarea unor activităţi de interes general sau în interesul unor colectivităţi ori, după
caz, în interesul lor personal nepatrim onial pot constitui asociaţii ori fundaţii, ca p e r
soane ju rid ice de drept privat, fără scop lucrativ (art. 1)[3].
O rdonanţa prevede posibilitatea ca o asociaţie sau o fundaţie să poată fi recu
noscută de G uvernul Rom âniei ca fiind de utilitate publică, cu întrunirea unor con
diţii speciale.
A sociaţiile şi fundaţiile sunt - ca persoane juridice - titulare ale dreptului de
proprietate asupra bunurilor din patrim oniul lor. De altfel, legea im pune ca actul
constitutiv al asociaţiei, care, sub sancţiunea nulităţii absolute, trebuie încheiat în
form ă autentică, să cuprindă, sub aceeaşi sancţiune, pa trim o n iu l in iţial a l asociaţiei.
Activul patrim onial trebuie să fie în valoare de cel puţin un salariu m inim brut pe
econom ie la data constituirii asociaţiei şi este alcătuit din aportul în natură şi/sau în
bani al asociaţilor. Statutul asociaţiei trebuie să cuprindă, în mod obligatoriu, sub
sancţiunea nulităţii, categoriile de resurse patrim oniale ale asociaţiei şi destinaţia
bunurilor în caz de dizolvare.
A sociaţia îşi poate constitui filiale ca structuri teritoriale, titulare ale unui patri
m oniu distinct de cel al asociaţiei (art. 13).
61. La rândul ei, ju n d a ţia este un subiect de drept ce se înfiinţează de una sau
mai m ulte persoane care, pe baza unui act juridic între vii ori pentru cauză de
m oarte, constituie un patrim oniu afectat, în m od perm a n e n t ş i irevocabil, realizării
unu i scop de interes g en era l sau, după caz, a l u no r colectivităţi (art. 15 din O.G.
nr. 26/2000). Activul patrim onial iniţial al fundaţiei trebuie să includă bunuri în natu
ră şi în num erar, a căror valoare totală să fie de cel puţin 100 de ori salariul m inim
brut pe econom ie, la data constituirii acesteia.
Prin derogare, activul patrim onial iniţial al fundaţiei poate fi în valoare totală de
cel puţin 20 de ori salariul m inim brut pe econom ie, dacă scopul ei exclusiv, sub
sancţiunea dizolvării pe cale judecătorească, este efectuarea operaţiunilor de co
lectare de fonduri care să fie la dispoziţia unor asociaţii sau fundaţii, în vederea
[1) A se vedea D ecizia nr. 184/1998 (M. Of. nr. 35 din 28 ianuarie 1999). Deşi sesizarea
Curţii a privit num ai insesizabilitatea bunurilor cooperativelor m eşteşugăreşti, considerăm că
raţionam entul jurisdicţiei constituţionale priveşte, în egală m ăsură, pentru identitate de raţiu
ne, şi im prescriptibilitatea acestora.
M. Of. nr. 39 din 31 ianuarie 2000. M enţionăm că prin această ordonanţă a fost abro
gată expres Legea nr. 21/1924 pentru persoanele juridice, cu m odificările ulterioare. Recent,
ordonanţa a fost m odificată prin Legea nr. 145 din 23 iulie 2012 (M. Of. nr. 517 din 26 iulie
2012), prin Legea nr. 76 din 24 mai 2012 pentru punerea în aplicare a noului Cod de
procedură civilă şi prin Legea nr. 22 din 13 m artie 2014 (M. Of. nr. 188 din 17 m artie 2014).
[3] Cu privire la aceste subiecte de drept, a se vedea R. D im itr iu , D iscuţii în legătură cu
O rdonanţa G uvernului nr. 2 6 /2 0 0 0 cu privire la asociaţii ş i fundaţii, în D reptul nr. 5/2000, p. 3
şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 59
realizării de program e determ inate (art. 15). Dacă fundaţia dobândeşte personalita
te juridică după decesul fondatorului, efectele liberalităţilor făcute de acesta în fa
voarea fundaţiei anterior constituirii ei se vor produce de la data actului constitutiv,
pentru fundaţiile înfiinţate prin acte între vii, şi de la data m orţii testatorului, pentru
fundaţiile înfiinţate prin testam ent [art. 19 alin. (3) din O.G. nr. 26/2000].
62. C ultele religioase. Până în anul 2006, cadrul legislativ al organizării culte
lor religioase în R om ânia era dat de Decretul nr. 177 din 4 august 1948 privind re
gim ul general al cultelor religioase111, în prezent abrogat. Potrivit art. 28 din acest
act norm ativ, cultele religioase recunoscute erau persoane juridice. Aceeaşi cali
tate o aveau şi părţile lor com ponente locale, care aveau num ărul legal de m em bri
prevăzut de legea persoanelor juridice, precum şi aşezăm intele, asociaţiile, ordi
nele şi congregaţiile prevăzute de statutele lor de organizare, dacă acestea din ur
mă s-au conform at legii persoanelor ju rid ice 121. Din art. 29 din acelaşi act norm ativ
rezulta că bunurile m obile şi im obile ale cultelor religioase, ale diferitelor lor părţi
constitutive, ale aşezăm intelor, ale asociaţiilor, ale ordinelor şi ale congregaţiilor
erau proprietatea privată a acestora şi erau puse în valoare potrivit dispoziţiilor cu
prinse în statutul fiecărui asem enea subiect de drept privat.
Prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea religioasă şi regim ul general al culte
lo r31 a fost definit cadrul legal al exercitării dreptului fundam ental la libertatea de
gândire, de conştiinţă şi religioasă în ţara noastră, potrivit C onstituţiei şi tratatelor
internaţionale la care R om ânia este parte (art. 1 din lege). Potrivit art. 27 alin. (1)
din Legea nr. 489/2006, cultele recunoscute şi unităţile lor de cult pot avea şi do
bândi, în proprietate sau în adm inistrare, bunuri m obile şi im obile, asupra cărora
pot exercita dreptul de dispoziţie, în conform itate cu statutele proprii. De asem e
nea, legea prevede că asociaţiile religioase, ca form e de m anifestare a libertăţii de
religie, dobândesc personalitate juridică prin înscrierea lor în R egistrul asociaţiilor
religioase instituit la grefa judecătoriei în a cărei circum scripţie teritorială îşi au se-
diul şi au un patrim oniu propriu, care este alcătuit din aportul în natură sau în bani
al asociaţilor. Legea im pune condiţia ca valoarea patrim oniului in iţial al acestor
asociaţii să fie cel puţin la nivelul a două salarii brute pe econom ie [art. 41 alin. (2)
St- a)]. ’
§3. S ta tu l şi u n ită ţile sale a d m in is tra tiv -te rito ria le ca s u b iec te a le d re p
tu lu i de p ro p rie ta te p riv a tă
Publicat în M. Of. nr. 178 din 4 august 1948, corectat prin rectificarea apărută în
Of. nr. 204 din 3 septem brie 1948.
£ S-au avut în vedere dispoziţiile Legii nr. 21/1924 privitoare la persoanele juridice, în
. goare la acea dată, în prezent abrogate prin O.G. nr. 26/2000.
J R epublicată în M. Of. nr. 201 din 21 m artie 2014.
60 D re p tu rile reale p rin cip a le
65. B unurile din patrim oniul regiilor autonom e şi al societăţilor cu capital de stat
sunt proprietatea acestora, astfel că ele nu pot face parte din proprietatea privată a
statului sau a entităţilor sale teritoriale.
într-adevăr, am mai arătat că, potrivit art. 5 din Legea nr. 15/1990 privind reor
ganizarea unităţilor econom ice de stat ca regii autonom e şi societăţi com erciale, cu
m odificările ulterioare, regiile autonom e sunt proprietare ale bunurilor din patrim o-
niul lor şi exercită asupra acestora posesia, folosinţa şi dispoziţia, în condiţiile sta
bilite de lege. De asem enea, art. 20 alin. (2) din aceeaşi lege dispune că societăţile
reglem entate de Legea nr. 31/1990 sunt proprietare ale bunurilor din patrim oniul
lor, cu excepţia celor dobândite cu alt titlu.
Aşa fiind, nu se poate vedea cum , asupra aceloraşi bunuri, ar putea exista şi
dreptul de proprietate privată al regiilor autonom e şi al societăţilor (com erciale) şi
dreptul de proprietate privată al statului sau al entităţilor sale teritoriale, după caz[1‘.
De altfel, în m od judicios a reţinut C urtea S uprem ă de Justiţie că, num ai cu în
călcarea flagrantă a dreptului de proprietate, dobândit de reclam anta dintr-o acţiu
ne în baza art. 20 din Legea nr. 15/1990, şi cu depăşirea propriei com petenţe, G u
vernul R om âniei a dispus transferul spaţiilor com erciale din patrim oniul acesteia în
patrim oniul altei societăţi cu capital m ajoritar de stat, astfel că respectiva hotărâre
de G uvern a fost anulată121.
Tot astfel, C urtea Europeană a D repturilor O m ului a decis că o hotărâre a G u
vernului Rom âniei prin care s-a dispus trecerea unui teren din patrim oniul recla
m antei, societate pe acţiuni cu capital m ajoritar de stat, în proprietatea statului fără
plata vreunei despăgubiri, „cu titlu de reparaţiune" şi „fără nicio explicaţie ori ju stifi
care suficientă din partea autorităţilor naţionale şi fără ca G uvernul să poată invoca
o bază legală de natură a autoriza o eventuală «gestionare directă» a patrim oniului
reclam antei, chiar dacă statul avea o participare m ajoritară la capitalul acesteia,
reprezintă o încălcare a dreptului ei de proprietate, protejat de dispoziţiile art. 1 din
Protocolul nr. 1 la C onvenţie”131.
66. Form area d om en iului privat. Deşi, în principal, subiecte de drept public în-
. estite cu autoritatea necesară realizării organizării funcţiilor specifice de drept pu-
b c, statul şi unităţile adm inistrativ-teritoriale sunt, ca titulare ale dreptului de pro
prietate privată, şi subiecte de drept civil şi, în această calitate, participante la rapor-
' jr i juridice civile. Ca atare, în cadrul unor asem enea raporturi, pot dobândi dreptul
de proprietate privată asupra unor bunuri: vânzare-cum părare, donaţii, schim b, legat,
jzucapiune, accesiune şi altele, cum ar putea fi contractele nenumite.
în acelaşi tim p, s-a arătat că există şi m oduri specifice de dobândire a dreptului
ce proprietate privată a statului, care nu se întâlnesc în privinţa altor subiecte de
ire p t privat141, cum ar fi dobândirea, în condiţiile legii*151, a bunurilor fără stăpân sau
aoandonate, a m oştenirilor vacante (art. 1135-1140 NCC), prin dezafectarea unor
c jn u ri proprietate publică şi prin exercitarea, în anum ite situaţii, a dreptului de pre-
em pţiune recunoscut statului, cum ar fi cel reglem entat de art. 36 alin. (1) din Le
gea nr. 182/2000 privind protejarea patrim oniului cultural naţional m obil, republica
tă, care instituie un drept de preem pţiune în favoarea statului, în ipoteza vânzării
unor bunuri culturale proprietate privată, clasate ca bun uri de tezaur.
Din punctul de vedere al regim ului ju ridic al bunurilor proprietate privată aparţi
nând statului ori unităţilor adm inistrativ-teritoriale, în principiu nu există nicio deo
sebire faţă de cel de drept com un aplicabil dreptului de proprietate având ca titular
persoane fizice sau persoane juridice de drept privat. în acest sens, ream intim că,
potrivit art. 44 alin. (2) din C onstituţie, proprietatea privată este garantată şi ocrotită
în m o d egal, indiferent de titular. După cum s-a observat în literatura noastră ju ri
dică de specialitate mai veche, cu referire la bunurile din dom eniul privat al statului
sau al „stabilim entelor publice şi com unale” , acestea „nu sunt afectate uzului pu
blic. Ele nu se deosebesc de bunurile particularilor decât prin aceea că proprietarul
lor este statul, judeţul sau com una în loc de a fi o persoană particulară” , ceea ce
înseam nă că ele sunt supuse regim ului juridic de drept com un[1].
Totuşi, este de observat că prevederi exprese ale unor dispoziţii legale în m ate
rie perm it derogări de la această regulă generală. Bunăoară, art. 121 alin. (2) din
Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei publice locale, republicată, dispune că bunurile
ce fac parte din patrim oniul privat al unităţilor adm inistrativ-teritoriale sunt supuse
dispoziţiilor de drept com un, dacă prin lege nu se prevede a ltfe i*2].
68. Textele subsecvente ale aceleiaşi secţiuni cuprind reglem entări de principiu
ale unor m aterii privitoare la dreptul de proprietate privată, şi anum e: lim itele exer-
:;tiului acestui drept (art. 556); m odurile lui de dobândire (art. 557); cine suportă
'iscul lucrului (art. 558), textul instituind regula că proprietarul este cel care suportă
acest risc, afară dacă riscul nu a fost asum at de o altă persoană sau dacă prin lege
" j se dispune altfel; întinderea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
art. 559) şi, legat de determ inarea întinderii sale m ateriale, sunt reglem entate obli
gaţia de grăniţuire (art. 560) şi dreptul de îngrădire (art. 561), precum şi stingerea
s e p tu lu i de proprietate (art. 562). Cea de-a doua secţiune a aceluiaşi capitol cu-
-n n d e reglem entarea apărării dreptului de proprietate privată prin acţiunea în
•evendicare şi prin acţiunea negatorie (art. 563-566 NCC).
Se poate observa cu uşurinţă faptul că acest capitol al noului Cod civil conţine
'5-glementări variate, ce depăşesc cadrul stabilirii conţinutului acestui drept, cum ar
' cele privitoare la enum erarea m odurilor sale de dobândire şi la apărarea sa prin
î :: uni specifice de drept civil.
Este raţiunea pentru care am bele aceste reglem entări vor fi cercetate în lucra
t a noastră în capitole distincte. în schim b, în cadrul acestui capitol, strâns legat de
zcnţinutul dreptului de proprietate, urm ează a analiza lim itele exerciţiului său.
De asem enea, vom discuta, într-o secţiune specială a acestui capitol, problem a
=:ngerii dreptului de proprietate privată.
69. Sediul m ateriei. Principiile generale privitoare la lim itele exercitării dreptului
proprietate sunt cuprinse în dispoziţiile art. 556 NCC. într-adevăr, în prim ul său
a. ~eat, textul dispune că dreptul de proprietate poate fi exercitat în lim itele m ateria-
e ale obiectului său, acestea fiind lim itele corporale ale bun ului ce form ează obiec-
■- dreptului în discuţie, cu îngrădirile stabilite de lege. De asem enea, cel de-al doi-
ea alineat al aceluiaşi articol stabileşte principiul potrivit cu care legea poa te lim ita
exercitarea atributelo r dreptulu i de proprietate, de regulă acestea fiind folosinţa şi
o p o z iţia . în sfârşit, art. 556 alin. (3) NCC perm ite lim itarea exercitării dreptului de
64 D re p tu rile re ale p rin cip a le
70. Indiferent însă de natura lor, lim itările dreptului de proprietate nu conduc la
negarea acestuia[1]. Deşi drept absolut, opozabil erga om nes, dreptul de proprieta
te se exercită în cadrul unor raporturi sociale care presupun luarea în considerare
atât a intereselor individuale, cât şi a intereselor de ordin general, ce ţin de însăşi
organizarea vieţii de către autorităţile statale, în lim itele com petenţelor lor.
Problem a aceasta este departe de a avea caracter de noutate. într-adevăr, sub
regim ul fostului Cod civil rom ân de la 1864, în literatura ju ridică mai veche s-a ară
tat că, atunci când fostul art. 480 C. civ. dispunea că dreptul de proprietate se exer
cită în condiţiile p revăzute de lege, prin aceste condiţii aveau a fi avute în vedere
„lim itele norm ale ale dreptului de proprietateI', care „cuprind toate îngrădirile, infinit
de variate după tim p şi loc, care se im pun fie în privinţa obiectului dreptului, fie în
privinţa unor atribute ale dreptului, spre apărarea intereselor obşteşti sau spre apă
rarea intereselor private ale altora”t2].
Alteori s-a spus că, „pentru a cunoaşte (...) exerciţiul însuşi al dreptului de pro
prietate, mai bine zis a şti ce poate face proprietarul cu lucrul asupra căruia are un
asem enea drept, cel mai nim erit lucru este să arătăm ce nu îi este îngăduit să facă,
adică să cercetăm lim itele care îi îngrădesc exerciţiul. A ceste restricţiuni sunt, în
cea mai m are parte, inspirate de interesul pub lic în înţelesul lui cel mai larg, căci,
chiar atunci când, aparent, ele urm ăresc protecţia unui interes privat, deasupra lor
nu e greu a găsi tot o preocupare de ordin general”131.*2
71. Totuşi, corelaţia dintre interesul general şi cel individual, de natură a concre
tiza lim itele exerciţiului dreptului de proprietate, nu are a fi privită în m od abstract,
ci în funcţie de însăşi evoluţia acestui drept şi de condiţiile social-econom ice în
care el este exercitat.
Cel mai adesea, această idee se reflectă în reglem entările de ordin constituţional.
Astfel, art. 135 din C onstituţia României, revizuită, situat, aşa cum am mai am intit, în
Titlul IV, intitulat „Econom ia şi finanţele publicd', dispune că econom ia Rom âniei este
o econom ie de piaţă, deci bazată pe libera iniţiativă şi pe concurenţă, iar statul tre
buie să asigure, printre altele, libertatea com erţului, protecţia concurenţei loiale, crea
rea cadrului favorabil pentru clasificarea tuturor factorilor de producţie, protejarea
ntereselor naţionale în activitatea econom ică, financiară şi valutară, exploatarea re
surselor naturale în concordanţă cu interesul naţional, refacerea şi ocrotirea m ediului
‘nconjurător, precum şi m enţinerea echilibrului ecologic etc.
De asem enea, am arătat că, textul constituţional urm ător - art. 136 - consacră
ocrotirea proprietăţii de către stat şi determ ină form ele dreptului de proprietate în
România: aceasta poate fi publică, atunci când aparţine statului sau unităţilor adm i-
r' strativ-teritoriale, şi privată, atunci când aparţine tuturor celorlalte subiecte de drept.
Proprietatea publică se bucură de un regim juridic de protecţie, în sensul că
ounurile care îi form ează obiectul su n t inalienabile [art. 136 alin. (4)], iar proprieta
r a privată, la rândul ei, în condiţiile legii, este inviolabilă [art. 136 alin. (5)].
în acelaşi tim p, am văzut că printre drepturile şi libertăţile fundam entale C onsti
tuţia Rom âniei reglem entează dreptul de proprietate privată, care este garantat şi
ocrotit în m od egal de lege, indiferent de titular [art. 44 alin. (2)]. El este garantat,
oentru că la baza econom iei de piaţă stă proprietatea privată, ca expresie econo
m ică a libertă ţii individului. Ea poate fi pusă în valoare de către individ ca persoană
'z ic ă sau în mod colectiv, prin exercitarea dreptului constituţional la asociere (art. 40
: n C onstituţie), adică p rin crearea de subiecte colective de drept p riv a t societăţi,
asociaţii cu scop lucrativ, asociaţii fără scop lucrativ etc.
Asocierea şi, prin aceasta, crearea unor subiecte colective de drept nu schim bă
esenţa dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrim oniul unor asem enea su-
c ecte colective de drept; el răm âne un drept de proprietate privată, care are conţinu
te şi limitele stabilite prin actele de constituire şi statute, dar şi de lege, în general.
într-o econom ie de piaţă nu poate fi negat rolul statului, care trebuie să asigure,
‘n esenţă, dezvoltarea econom ică a ţării prin punerea în valoare a bunurilor pro-
etatea sa, publică sau privată, şi prin asigurarea dezvoltării proprietăţii private
aparţinând celorlalte subiecte de drept.
Desigur, aderarea Rom âniei la Uniunea Europeană la 1 ianuarie 2007 a fost
precedată de recunoaşterea econom iei ţării noastre ca o econom ie funcţională de
piaţă, cu toate caracteristicile acesteia, în special funcţionarea pe baza cererii şi
:*ertei şi prin rolul predom inant al sectorului privat în cadrul ei.
Nu mai puţin, nu trebuie pierdut din vedere că statul a m oştenit de la vechiul
'egim totalitar practic dreptul de proprietate asupra tuturor m ijloacelor de producţie,
ar procesul de privatizare, adică de trecere a bunurilor din proprietatea statului în
proprietatea privată a altor subiecte de drept, nu s-a încheiat încă sau nu înto t
deauna privatizarea unor societăţi cu capital de stat a fost un succes.
în orice caz, statul va avea m ereu în proprietate publică sau privată anum ite
categorii de bunuri, astfel cum dispune art. 136 alin. (3) din C onstituţie.
66 D re p tu rile re ale p rin cip a le
Sintagm a „statul de drept” exprim ă, printre altele, şi ideea că c re z :- de Droprie- în al treilea râ '
tate privată, cu regim ul ju ridic ce îi corespunde şi care reprezintă regn г intr-o eco folosinţei b unurilor
nom ie de piaţă, este g arantat ş i ocrotit de stat, aflându-se însă în ■ "e'aeoe'-denţă în al patrulea râ
cu dreptul de proprietate publică. de proprietate rezu
Statul trebuie să asigure arm onizarea celor două form e de p ro p ' etate x e re s u l lucrări de interes c-
individual având a fi îm binat cu cel colectiv, pentru că, indiferent de *c — a e pro în sfârşit, există
prietatea exprim ă şi ideea de funcţie socială[1]. A şa fiind, este firesc să existe diver proprietate p riv a tă :
se lim itări ale exerciţiului atributelor dreptului de proprietate, c u p rn se 'eg em en- Precizăm aici cs
tări legale de natură adm inistrativă sau civilă. realizării, transform
Pentru că, aşa după cum s-a spus[2), unei percepţii abstracte u ^ * z ~ -e şi cu pa trim o n iu l cultura
caracter ideologic trebuie preferată o analiză funcţională a dreptu - r e z m c r etate, dispoziţie, m a te ria ;
în care dom eniul şi exercitarea dreptului nu pot fi nelim itate. S eparat vom ex
A cestea sunt considerentele pentru care art. 602 alin. (1) NCC z s z - - e că le te privată.
gea poate lim ita exercitarea dreptului de proprietate, fie în interes z -z : 'e n in
teres privat. Dând expresie principiului libertăţii de voinţă, alin. (2 al aze _ aşi text 2.2. L im ite le rr.i
precizează că, dacă este vorba despre lim itări ale dreptului de p ro c ^ z a te cu inte
res privat, acestea pot fi m odificate ori chiar desfiinţate prin a c c m - D ă rilo r, ur 73. Precizări pr
m ând a fi opozabile terţilor prin îndeplinirea form alităţilor de puz z ta te zrevăzute riale ale d re p tu L z
de lege. Deşi situat de legiuitor într-un capitol al codului care face ca~ s z '*:r-un ti vedere „starea sa *
tlu consacrat dreptului de proprietate privată, ni se pare evident "az:_ :â el are o sau im obil. însă pr:
aplicaţie generală. m obile ori im obia
Aşadar, dreptul de proprietate nu poate fi protejat decât în lirr te e \ n c t or că eventual, numai ob>
rora el trebuie să răspundă; dacă are a fi protejat, apoi dreptul de z r z z 'e :a :e mpli- Dar, chiar şi at.
că lim itări p e care le im pun finalităţile sale m orale, eficacitatea sa econom ică ş i corporale, încă se
exigenţele in teresului general. bile corporale, corn
stabili înseşi lirr :e
72. C ategorii de lim itări ale dreptului de proprietate. R e .e - - z .= z sooziţiile asupra bunului. Da
noului Cod civil îrTm aterie, sigur că cea mai im portantă c la s ' z = -e a ~ *e :* exer schim ba configurat
ciţiului dreptului de proprietate este în lim ite m ateriale şi lim te t r a c e cete din citarea dreptulu ce
la un anum it b u r zc
urm ă putând fi lim ite legale, lim ite ju d icia re şi lim ite convenţio^z e Aceasta este
bil este un terţ, au z
clasificarea pe care o vom urm a în analiza lor. Nu mai puţin ată' z - z sooziţiile
prietar şi terţa p e i
noului Cod civil, cât şi din cele cuprinse în alte acte norm ative răm ase . zoare,
absenţa unor a s e ^
rezultă că pot fi avute în vedere şi alte categorii de asem enea ~ t a - c a 'e se pot
civile delictuale a te
interfera cu cele am intite mai sus.
Astfel, în prim ul rând, există lim itări care privesc exerciţiul a :' z_*_ _ г sooziţiei Cu referire la d .
ju rid ice asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept, fie ze "s z a -e - z ce, fie exerciţiului d re p t- _
în privinţa c o n s t a
persoane juridice, de drept public sau de drept privat. Avem în veoe^e a c z g u r ile
declarate de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau tem porar s = _ aSenab le în m ateriale ale drez:.
intervenţia p ro p re z
cond iţii restrictive.
д f
In al doilea rând, există lim itări ale exerciţiului dreptului de p 'z c 'e z a te zare de construcţiei nu va z
curg din raporturile de vecinătate, cum sunt m ulte lim itări regiе г е - т е ze '•zel Cod rie, cu precizarea z
bunului se va putez
civil.
dreptului de prop^e
ne respectarea une
l1) A se vedea F l . B a ia s , B. D um itr ac h e , D iscuţii p e m arginea L e g ~ 33 crivind
exproprierea p e n tru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 4/1995. z * r I . : ' . re la
nea, dacă, prin ipc:
doctrina funcţiei sociale a proprietăţii, a se vedea J.-L. B er g el , M B n .s c - 5 3 - v o n t i ,
op. cit., p. 79-80. m A se vedea ş .
m Idem, p. 81. [2] Ibidem.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 67
în al treilea rând, legea im pune anum ite lim itări tem porare sau definitive ale
folosinţei bunurilor, cum ar fi în m ateria rechiziţiilor.
în al patrulea rând, după cum am arătat, există lim itări ale exerciţiului dreptului
de proprietate rezultate din folosirea subsolului oricărei proprietăţi im obiliare pentru
lucrări de interes general.
în sfârşit, există lim itări care conduc, în condiţiile legii, la pierderea dreptulu i de
proprietate privată prin exproprierea pen tru lucrări de interes public.
Precizăm aici că ne vom ocupa separat, într-un alt capitol, de regim ul ju rid ic al
realizării, transform ării ş i dem olării construcţiilor şi de regim ul ju rid ic a l b u n urilor din
p a trim oniul cultural naţio nal mobil, care privesc şi anum ite lim itări ale dreptului de
dispoziţie, m aterială sau juridică, asupra acestor categorii de bunuri.
S eparat vom exam ina confiscarea, rechiziţia şi exproprierea bunurilor proprieta
te privată.
73. Precizări prelim inare. D elim itări. Atunci când vorbim despre lim itele m ate
riale ale dreptului de proprietate privată asupra unui bun, este evident că avem în
vedere „starea sa fizică” , adică însăşi corporabilitatea bunului respectiv, fie el m obil
sau im obil. însă problem a unor asem enea lim ite m ateriale priveşte num ai bunurile
m obile ori im obile corporale; bunurile incorporale ca valori patrim oniale pot form a,
eventual, num ai obiectul unor limite juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate111.
Dar, chiar şi atunci când avem în vedere lim itări m ateriale ce privesc bunurile
corporale, încă se im pun anum ite distincţii. Cum s-a spus, în privinţa b u n urilor m o
bile corporale, corporabilitatea lor este, „de regulă, clară şi precisă”121, de natură a
stabili înseşi lim itele în care au a fi exercitate atributele dreptului de proprietate
asupra bunului. Desigur, potrivit naturii şi destinaţiei bunului, proprietarul îi poate
schim ba configuraţia „fizică” , m odificându-i astfel lim itele corporabilităţii, prin exer
citarea dreptului de dispoziţie m aterială ca atribut al dreptului de proprietate privitor
la un anum it bun corporabil. Dacă cel care antam ează corporabilitatea bunului m o
bil este un terţ, au a fi luate în discuţie posibilele raporturi juridice născute între pro
prietar şi terţa persoană, raporturi ce au ca obiect m aterial bunul în discuţie; în
absenţa unor asem enea raporturi, se va putea pune problem a angajării răspunderii
civile delictuale a terţului pentru atingerile aduse „corporabilităţii bunului” .
Cu referire la bunurile im obile, din punctul de vedere al lim itelor m ateriale ale
exerciţiului dreptului de proprietate, trebuie să distingem între construcţii şi terenuri,
în privinţa construcţiilor, configuraţia „fizică” a acestora determ ină înseşi lim itele
m ateriale ale dreptului de proprietate asupra lor; o schim bare a acestor lim ite prin
intervenţia proprietarului prin exercitarea prerogativei dispoziţiei m ateriale asupra
construcţiei nu va putea fi făcută decât cu respectarea legislaţiei speciale în m ate
rie, cu precizarea că, într-o astfel de situaţie, schim barea configuraţiei m ateriale a
bunului se va putea face num ai prin respectarea unei lim itări ju rid ice a exerciţiului
dreptului de proprietate asupra bunului, anum e prin voinţa legiuitorului, care im pu
ne respectarea unei anum ite discipline în construcţii, în interes general. De asem e
nea, dacă, prin ipoteză, obiectul dreptului de proprietate poartă asupra unui aparta- *2
m ent situat într-un im obil cu mai m ulte apartam ente cu proprietari diferiţi şi apare acestui spaţiu. Fo-
un litigiu între proprietarii acestora privitor la lim itele m ateriale ale dreptului lor, a absolutism ului c r
urm ează ca acel litigiu să fie soluţionat după regulile prevăzute de lege în m ateria cu totul altele, fie
coproprietăţii forţate. aeriene. în orice c
Mai com plicată este problem a lim itelor m ateriale ale dreptului de proprietate unui teren proprie:
asupra terenurilor, deoarece acesta cuprinde, cel puţin teoretic, nu num ai suprafaţa A stfel,[p otrivit art. 1
terenului, ci şi spaţiul situat deasupra sa, precum şi subsolul său. într-adevăr, n ie i face obiecte e
potrivit art. 559 alin. (1) NCC, proprietatea terenului se întinde ş i asupra subsolului rian nu este însă s
ş i a spaţiu lui deasupra terenului, cu respectarea lim itelor l e g a l i . Form ularea prin internaţional, Din p
cipiului este cel puţin seducătoare şi reflectă ideea „deplinătăţii” dreptului de pro că, potrivit art. 6 C.
prietate. Precizarea finală este însă de natură să confere un anum it „realism ” m o situată deasupra te
dului în care legiuitorul a voit să definească lim itele m ateriale ale dreptului de pro spaţiului extraatme-
prietate asupra terenurilor, aşa după cum vom arăta în cele ce urm ează. în orice ţiului aerian prop^e
caz, în această m aterie legiuitorul rom ân m odern a fost m ult mai „p re c a u f decât determ inând astfe
cel de la 1864, care scrisese în art. 489 fostul C. civ. că „P roprietatea păm ântului ţiului de deasupra t
cuprinde în sine proprietatea suprafeţei şi subfeţei lui” , fără nicio altă precizare. dispoziţii din CodL
că apare ca e v id e rt
. 74. Suprafaţa terenului. Firesc este ca orice proprietar al unui teren, ndiferent C redem că răsc
care i-ar fi natura şi destinaţia, să cunoască suprafaţa acestuia, adică '^ n d e r e a m atică, în funcţie cfc
m aterială a dreptului său. în m ăsura în care proprietarul are un titlu în sensul de deasupra terenulu :
instrum entum asupra terenului său, de regulă acesta cuprinde m enţiur cu privire NC C dispune că p r
la întinderea suprafeţei terenului, vecinătăţile sale şi poate fi însoţit de planuri ca plantaţiile şi lucrărik
dastrale. Dacă terenul este înscris în cartea funciară, această înscriere cu p r "ide şi de lege, „şi poate tn
o „descriere” a im obilului, astfel cum dispune art. 876 alin. (1) NCC descriere ce că este vorba dese
are ca o com ponentă esenţială întinderea suprafeţei terenului. E v e r:ja le le litigii norm ele adm inistrat
dintre proprietarii vecini pentru determ inarea exactă a întinderii m ate^aie a supra pot face etc. Dacă :
feţelor de teren asupra cărora poartă dreptul lor de proprietate im ob iară .o r putea va trebui să respect-
fi soluţionate pe calea unei acţiuni în justiţie specifice, anum e act unea în grăni- m ele adm inistrative
ţuire, pe tem eiul art. 560 NCC (art. 584 din fostul cod). Vom anal za > s â această m ele de urbanism I
acţiune atunci când vom pune în discuţie m ijloacele juridice de a p â ra 'e a creptului turilor sau a altor m
de proprietate, pentru că, aşa după cum vom vedea, ea poate fi c o n c e a p ă ca o prietate privată este
acţiune în justiţie ce are ca scop apărarea acestui drept prin ştab *aa cât mai adm inistrative, ştab
exactă a lim itelor m ateriale ale obiectului său, terenul asupra c ă rt a p c a -â s e p tu l. situaţia bunurilor.
Nu mai puţin, potrivit art. 561 NCC, orice proprietar poate să ş "c o d e a s c ă A stfel,[p otrivit a r
proprietatea sa, suportând, în condiţiile legii, cheltuielile ocazionate (a-. 5 :5 *ostul prind „condiţii, restn:
C. civ.). Precizăm că, de regulă, textul are în vedere ipoteza in e xis:e ":e «nu con naţionale, în interes-
flict între proprietarii vecini cu privire la lim itele suprafeţei de teren ce azz~ ~e pro în scopul asigurări: s
prietarului care purcede la îngrădirea proprietăţii sale; în fapt, această -e se rile specifice em ise
face strict în lim itele m ateriale ale obiectului dreptului. porturilor, respectiv
tuţilor „de aeronautic
75. Spaţiul de deasupra terenului. Am arătat mai sus că, p o triv i art. 55 9 afin. (1) ciilor civile de navig;
NCC, dreptuî de proprietate asupra terenului cuprinde şi spaţiul situat deasupra lui.
Aceasta înseam nă că, cel puţin teoretic, proprietarul te re n u l- este î c tc 'e îa r u l 1 l1] A se vedea O.U.
republicată în M. Of. n?
iulie 2000 (M. Of. nr. 33
[1] O dispoziţie asem ănătoare se regăseşte în art. 951 alin. (1) C cr. 2*_ec«e: Za~ada), [2] A se vedea art. 7
potrivit cu care „la p ropriété du so l em porte celle du dessus et du o e s s :> s : : : -e tatea perm ite stabilirea lim te
asupra solului cuprinde şi pe aceea de deasupra şi dedesubtul ei). se vedea V. Stoica , op
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 69
acestui spaţiu. Form ularea principiului ţine însă mai degrabă de „epoca rom antică
a absolutism ului dreptului de proprietate” . R ealităţile contem porane în m aterie sunt
cu totul altele, fie num ai prin raportare la deosebita dezvoltare a transporturilor
aeriene. în orice caz, în determ inarea limitei m ateriale a spaţiului situat deasupra
unui teren proprietate privată, trebuie să avem în vedere mai m ulte reglem entări.
A stfel,(potrivit art. 136 alin. (3) din C onstituţia republicată, spaţiu l aerian a l R om â
n ie i face obiectul exclusiv a l pro p rie tă ţii publice a statului. N oţiunea de spaţiu a e
rian nu este însă specifică num ai dreptului intern; ea este cunoscută şi în dreptul
internaţional. Din punctul de vedere al dreptului intern rom ân în m aterie, reţinem
că, potrivit art. 6 C. aerian civil[1], „spaţiul aerian naţional reprezintă coloana de aer
situată deasupra teritoriului de suveranitate al Rom âniei, până la lim ita inferioară a
spaţiului extraatm osferic” . O bservăm că textul determ ină lim ita superioară a spa
ţiului aerian proprietate publică a statului. Dar care este lim ita inferioară a acestuia,
determ inând astfel lim ita superioară a dreptului de proprietate privată asupra spa
ţiului de deasupra terenului ce form ează obiectul acelui drept? Interpretarea unor
dispoziţii din C odul aerian ce par a da un răspuns la această întrebare nu credem
că apare ca evidentă[2).
C redem că răspunsul la problem a discutată trebuie să fie unul de natură prag
m atică, în funcţie de m odul cum înţelege proprietarul să pună în valoare spaţiul de
deasupra terenului proprietatea sa. Or, din acest punct de vedere, art. 559 alin. (2)
NCC dispune că proprietarul poate face deasupra terenului său toate construcţiile,
plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite
de lege, „şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce” . Da
că este vorba despre plantaţii ori alte lucrări, desigur că trebuie avute în vedere
norm ele adm inistrative ce reglem entează ocuparea solului, natura lucrărilor ce se
pot face etc. Dacă proprietarul va edifica o construcţie, pe lângă aceste norm e, el
va trebui să respecte, ca lim ită a folosinţei spaţiului de deasupra terenului său, nor
m ele adm inistrative de stabilire a înălţim ii clădirilor în zona dată şi, în general, nor
m ele de urbanism . De asem enea, pentru terenurile aflate în vecinătatea aeropor
turilor sau a altor instalaţii aeronautice, lim ita m aterială a folosinţei terenurilor pro
prietate privată este determ inată de existenţa servituţilor aeronautice, ca servituţi
adm inistrative, stabilite în cadrul unor raporturi de drept public şi decurgând din
situaţia bunurilor.
A s tfe l,p o triv it art. 3 pct. 3.38 C. aerian civil rom ân, servituţile aeronautice cu
prind „condiţii, restricţii (şi) obligaţii im puse de reglem entările naţionale şi/sau inter
naţionale, în interesul siguranţei zborurilor” . A rticolul 76 din acelaşi cod prevede că,
în scopul asigurării siguranţei zborului aeronavelor, în conform itate cu reglem entă
rile specifice em ise de organul central al adm inistraţiei de stat în dom eniul tran s
porturilor, respectiv M inisterul Transporturilor, sunt stabilite zonele supuse servi
tuţilor „de aeronautică civilă” aferente aerodrom urilor civile şi echipam entelor servi
ciilor civile de navigaţie aeriană. Or, în zonele supuse servituţilor de aeronautică *2
m A se vedea O .U.G . nr. 29 din 29 august 1997 privind Codul aerian civil al Rom âniei,
republicată în M. Of. nr. 45 din 26 ianuarie 2001 în tem eiul art. III din Legea nr. 130 din 21
iulie 2000 (M. Of. nr. 335 din 31 iulie 2000).
l2] A se vedea art. 7, art. 10, art. 76 şi art. 78 C. aerian civil; în sensul că aceste texte ar
perm ite stabilirea lim itei m ateriale „aeriene” a dreptului de proprietate asupra unui teren, a
se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 109.
70 D re p tu rile re ale p rin cip a le
civilă pot fi am plasate şi realizate construcţii num ai cu avizul M inisterului T ranspo r în sfârşit, art. 55
turilor, iar în cazul aerodrom urilor exploatate în com un cu autorităţile m ilitare, este proprietarul unu te
necesar şi avizul M inisterului Apărării N aţionale (art. 77 C. aerian civil rom ân). minate de lege. & e\
Este evident că asem enea limitări ca acelea arate mai sus sunt de drept public. şi apelor subterar a
Nim ic nu se opune ca proprietarul să îşi asum e obligaţia faţă de un vecin al său de
a nu construi pe terenul unui raport ju ridic obligaţional ori să constituie o servitute 77. T e re n ir e :
cu acelaşi conţinut juridic. td au a fi înţelese ?
Ca titular al dreptului de proprietate asupra spaţiului aflat deasupra terenului apelor. Pe aces: :
său, proprietarul poate interzice oricărei persoane să îi încalce în vreun m od acest din Constituţie. .
drept. (...)” , fac obiecte e«
în schim b, ar.. 5
.. 76. S u b so lulJteren.ul.uk Dacă am lua a d litteram dispoziţiile art. 559 alin. (1) ra aparţin p r o p - e ^
NCC, ar însem na să afirm ăm un principiu inexact nu num ai din punct de vedere văzute de lege. De
juridic, ci şi din punctul de vedere al ... fizicii planetei Păm ânt: dreptul de proprieta teren are d re p tu o
te asupra unui teren cuprinde, în mod nelim itat, şi subsolul acelui teren, geologic şi lacurilor aflate pe a:
fizic, până ... în centrul păm ântului! Aceste dispozit a_
în realitate, problem a exercitării dreptului de proprietate asupra subsolului te re la folosinţa ape or =
nului ca lim ită m aterială a acestui drept are a fi nuanţată. Astfel, nu trebuie să pier de proprietate, pe a
dem din vedere căfart. 136 alin. (3) din C onstituţie dispune că bogăţiile de interes
pu b lic ale subso lului fac exclusiv obiect a l dreptului de proprietate publică a sta 2.3. Limitele jLri
tului:; p e r a contrario, se deduce că bogăţiile care nu sunt de interes public pot fi
exploatate de către titularul dreptului de proprietate asupra terenului în subsolul 2 .3 .1 . C o n s id e r i:
căruia acestea s-ar putea găsi. De asem enea, arătam mai sus că, potrivit art. 44
alin. (5) din C onstituţie, în ipoteza efectuării u no r lu crări de interes general, autori 78. Sediul m aie:
tatea publică este îndrituită să folosească subso lul oricărei p ro p rietăţi im obiliare, cu noul Cod civil este :
obligaţia corespunzătoare de a-l despăgubi pe proprietarul acelui teren pentru că, în concepţia no
eventualele daune aduse solului, plantaţiilor ori construcţiilor ce se aflau pe terenul nale şi judiciare. C=
respectiv, precum şi pentru alte daune care sunt im putabile autorităţilor care au dice su n t im puse r *
dispus sau/şi au efectuat lucrările. C uantum ul despăgubirilor poate fi stabilit prin tului de proprietare :
acordul părţilor, iar dacă acestea nu se înţeleg, el urm ează a fi determ inat de unui conflict juridic :
instanţa judecătorească [art. 44 alin. (6) din C onstituţie]. cabile nici d is p o z : <
Interesul general avut în vedere pentru realizarea lucrărilor are a fi dovedit de ţionale, având a : s
către autoritatea statală care solicită aceasta. Dacă proprietarul terenului se opune, care o va p ro m p ta
credem că va decide instanţa judecătorească. La rândul lor, despăgubirile ce pot fi eventualele lim ită- i
acordate proprietarului terenului pentru daunele aduse solului, plantaţiilor ori con tarii unor fonduri învi
strucţiilor ce s-ar afla pe acel teren sunt de două categorii: o prim ă categorie este „depăşite” astfe . nc
aceea a despăgubirilor ce trebuie acordate pentru pagubele rezultate, în m od Pe plan genera.
obiectiv, prin însăşi folosinţa subsolului proprietăţii im obiliare; cea de-a doua cate pitol asigură o bL"=
gorie de despăgubiri are în vedere eventualele pagube produse cu acelaşi prilej, convenţionale şi j o
„im putabile autorităţii” (publice), cum dispune textul constituţional. în această din cadrul legii civile fun
urm ă situaţie, urm ează a fi angajată răspunderea civilă delictuală a autorităţii pu acestea erau c u p - -
blice, cu îndeplinirea tuturor condiţiilor pe care ea le presupune, condiţii a căror m ateria servitutilor r*
îndeplinire urm ează a fi probată de proprietarul solului111. într-o asem enea situaţie, vedere num ai cup~-<
realizarea acordului părţilor în privinţa cuantum ului despăgubirilor acordate nu este
de exclus. ' Mai sintetic, a " 5
că proprietarul tere- - ,
~elor, asupra nape y :
111 Idem, p. 181. sur Ies nappes d ea u e
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 71
în sfârşit, art. 559 alin. (2) NCC instituie, în a doua sa parte, norm a potrivit cu care
proprietarul unui teren „(...) este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele deter
minate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor m inerale ale subsolului, izvoarelor
şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altor asem enea”111.
77. Teren urile cu ape. Lim itele m ateriale ale exerciţiului dreptului de proprieta
te au a fi înţelese şi prin raportare la dispoziţiile legale ce reglem entează regim ul
apelor. Pe acest plan, trebuie să am intim că, potrivit dispoziţiilor art. 136 alin. (3)
din C onstituţie, „(...) apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional
(...)” , fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
în schim b, art. 559 alin. (3) NCC dispune că apele de suprafaţă şi albiile acesto
ra aparţin p ro prietarulu i terenului pe care se form ează sau curg, în condiţiile pre
văzute de lege. De asem enea, potrivit tezei a ll-a a aceluiaşi text, proprietarul unui
teren are dreptul de a-şi apropria şi utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a
lacurilor aflate pe acel teren, apa freatică din subsolul lui, precum şi apele pluviale.
Aceste dispoziţii au a fi com pletate cu cele cuprinse în art. 602-610 NCC privitoare
la folosinţa apelor, subsum ate însă m ateriei lim itelor legale ale exerciţiului dreptului
de proprietate, pe care le vom analiza im ediat mai jos.
78. S ediul m ateriei. Am arătat că Titlul II, C apitolul III al cărţii despre bunuri din
noul Cod civil este consacrat lim itelor juridice ale dreptului de proprietate privată şi
că, în concepţia noii legi fundam entale civile, aceste lim ite pot fi legale, conve nţio
nale şi judiciare. C aracteristica lor com ună, esenţială, este aceea că lim itele ju ri
dice sunt im puse p rin voinţa ju rid ică exprim ată fie de legiuitor, fie de titularul drep
tului de proprietate privată asupra unui bun, fie de judecător, cu prilejul soluţionării
unui conflict ju ridic privitor la exerciţiul prerogativelor acestui drept şi, nefiind apli
cabile nici dispoziţiile din m ateria lim itelor legale şi nici cele despre lim itele conven
ţionale, având a tranşa litigiul, ju decătorul stabileşte el însuşi prin hotărârea pe
care o va pronunţa, în cadrul principiilor generale de drept aplicabile în m aterie,
eventualele lim itări ale exerciţiului dreptului de proprietate, de regulă între proprie
tarii unor fonduri învecinate; aceasta, în scopul asigurării unei bune convieţuiri, fiind
„depăşite” astfel „inconvenientele norm ale ale vecinătăţii” (art. 630 NCC).
Pe plan general, este de observat că reglem entările legale cuprinse în acest ca
pitol asigură o bună sistem atizare a m ateriei, cele privitoare la lim itările juridice
convenţionale şi judiciare ale dreptului de proprietate având caracter de noutate în
cadrul legii civile fundam entale rom âne. Cât priveşte lim itările „legale” , în general,
acestea erau cuprinse, în m od im propriu, în fostul Cod civil român de la 1864 în
m ateria servituţilor naturale şi legale. Precizăm că „noutatea” de care vorbim are în
vedere nu m a i cuprinderea reglem entărilor acestor lim ite în noul Cod civil, nu însăşi
m Mai sintetic, art. 951 C. civ. Q uébec, care credem că a „inspirat” textul am intit, dispune
că proprietarul terenului „este ţinut să respecte, între altele, drepturile publice asupra m i
nelor, asupra napelor de apă şi asupra râurilor subterane” {„les droits publics s u r les m ines,
s u r les nappes d 'e a u et s u r les rivières souterrained').
72 D re p tu rile reale p rin cip a le
existenţa lo r în dreptul civil rom ân ante noul cod. într-adevăr, şi sub im periul fo s Articolul 602 a n
tului Cod civil de la 1864, chiar dacă problem a a form at o vrem e obiect de contro lim itelor legale stas
versă în doctrină şi în practica judiciară, nu era de exclus stabilirea unor clauze de plinirea condiţiilor za
inalienabilitate a unor bunuri p rin voinţa părţilor, pe baza principiului liberei auto Preluând princ oi-,
nom ii de voinţă exprim ate în acte juridice, câtă vrem e asem enea clauze nu erau dreptul de pro p re ta '
contrare ordinii publice şi regulilor de convieţuire socială. T ot astfel, sub „im periul” asigurarea bune .e<
aceluiaşi Cod civil, nu aveau a fi de neconceput situaţii în care judecătorul să fi fost legii sau obiceiu - r
chem at a aprecia eventualul abuz de drept com is de una dintre părţile unui litigiu Sarcinile priv nc i
ce avea ca obiect exercitarea anum itor atribute ale dreptului de proprietate asupra ansam blul de reg erc
unui bun, de exem plu, folosinţa bunului, şi, astfel, să determ ine el, prin hotărâre, blic m ajor” , ele f i r e
lim itele exerciţiului dreptului, cum arătam mai sus. conduc la dezvolta'-
în orice caz, abordarea sistem atizată şi, într-o anum ită m ăsură, cu caracter de brie 2005 privina "
noutate a lim itelor juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate a im pus include tecţia m ediului coos
rea în cadrul acestui capitol a unor norm e de drept privitoare la aplicarea lo r în publice centrale ş «c
timp, asupra cărora vom reveni mai jos. nr. 195/2005 stabile?
cu: regim ul jurid c ai
79, C lasific are. în analiza consacrată lim itărilor puse în discuţie, după criteriul m intelor chim ice ş ai
voinţei juridice, nu putem decât să urm ăm sistem atizarea prevăzută de noul Cod şi a ariilor natura e :
civil, astfel că vom cerceta mai întâi lim itările legale, apoi lim itările convenţionale şi, atm osferei şi gest or
în sfârşit, lim itările judiciare. ecosistem elor te re s r
C ât priveşte .as z
2 .3 .2 . L im ite le le g a le nătate pot c o n s t .
drepturilor subiect .=
„ 80. Precizări prealabile. Posibile distincţii privitoare la lim itele legale. Dis că la lim ita dintre as
poziţiile art. 602-625 NCC ce form ează prim a secţiune din capitolul am intit privitOT obliga ţii p ro p te r re
la lim itele juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate privată sunt consacrate văzut că ele pot re z j
lim ite lo r legale ale exerciţiului acestui drept. Este de observat că prim ele două arti odată cu tran srr te 'e
cole ale acestei secţiuni - art. 602-603 - alcătuiesc un paragraf distinct, intitulat ne luarea în cons oe-
dispoziţii com une. Articolul 602 alin. (1) NCC instituie un principiu general, potrivit Bunăoară, p o t' . *
cu care legea poate lim ita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, gradare şi poluare ş
fie în interes privat. Am încercat să dem onstrăm anterior că acest principiu dom ină culturi agricole sa_ s
întreaga m aterie a exercitării p re rogative lor conferite de dreptul de proprietate-, nu cu privire la care se \
se poate face abstracţie de acest principiu nici atunci când au a fi determ inate lim i redarea potenţiale _
tele m ateriale ale exerciţiului dreptului de proprietate. rii lor sunt obligat
Cel de-al doilea alineat al aceluiaşi text dispune că lim itele legale ale dreptului prevăzute în proiecr.
de proprietate stabilite în interes privat pot fi m odificate ori desfiinţate tem porar prin asem enea lucrăr pc
acordul părţilor, precizând însă că, spre a fi opozabile terţilor, este necesar ca m o sprijinul acordat de s
dificarea sau desfiinţarea astfel realizată să îndeplinească form alităţile de publici protecţia fondulu feo
tate prevăzute de lege. Bunăoară, art. 612 NCC im pune, aşa după cum vom vedea Sunt de concepe:
im ediat, o anum ită „distanţă m inim ă în construcţii” , dar perm ite „orice derogare” de ţii contractuale în t'e
la aceasta, care se poate face „prin acordul părţilor, exprim at într-un înscris auten venţii încheiate îr t 'e
tic” . Un asem enea acord poate avea ca obiect, de exem plu, constituirea unei ser- drepturi şi obligat: s r
vituţi prin acordul părţilor de a nu zidi la o distanţă mai m are decât cea de 60 de cm
„faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulam entul de [1] M. Of. nr. 1196 <f
urbanism ” pentru zona respectivă. Pentru a fi opozabil terţilor, actul autentic prin bată prin Legea nr. 2S
care proprietarii vecini au convenit altfel are a fi înscris în cartea funciară. suferit şi alte m o d ifică '
121 R eglem entări ase
art. 68-69 din O .U.G . nr
IV. D re p tu l d e p ro p rie ta te p riv a tă 73
Articolul 602 alin. (2) NCC perm ite chiar desfiinţarea, tot prin acordul părţilor, a
lim itelor legale stabilite în interes privat, dar num ai cu ca ra cte r tem porar, cu înde
plinirea condiţiilor de form ă şi de publicitate evocate.
Preluând principiul din art. 44 alin. (7) din C onstituţie, art. 603 NC C dispune că
dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia m ediului şi
asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Sarcinile privind protecţia m ediului înconjurător sunt deosebit de com plexe, iar
ansam blul de reglem entări juridice în dom eniu constituie un „obiectiv de interes pu
blic m ajor” , ele fiind ado pta te „pe baza p rincipiilo r şi e lem e nte lor strategice care
conduc la d e zvo ltarea d u rabilă” [art. 1 alin. (1) din O .U .G . nr. 195 din 22 d ece m
brie 2005 privind protecţia m ediului111]. Potrivit art. 6 din acest act norm ativ, pro
tecţia m ediului constituie obligaţia şi responsabilitatea autorităţilor adm inistrative
publice centrale şi locale, precum şi a tuturor persoanelor fizice şi juridice. O .U.G .
nr. 195/2005 stabileşte obligaţiile ce revin persoanelor fizice şi ju ridice în legătură
cu: regim ul ju ridic al substanţelor şi al preparatelor periculoase; regim ul îngrăşă
m intelor chim ice şi al produselor de protecţie a plantelor; conservarea biodiversităţii
şi a ariilor naturale protejate; protecţia apelor şi a ecosistem elor acvatice; protecţia
atm osferei şi gestionarea zgom otului am biental; protecţia solului, a subsolului şi a
ecosistem elor terestre; protecţia aşezărilor um ane şi altele.
Cât priveşte „asigurarea bunei vecinătăţi” , în anum ite situaţii raporturile de veci
nătate pot constitui unele sarcin i reale. Astfel, atunci când am analizat clasificarea
drepturilor subiective patrim oniale în drepturi reale şi drepturi de creanţă, arătam
că la lim ita dintre aceste două categorii se găsesc şi obligaţiile reale de a face -
obligaţii p ro p te r rem - , care decurg din stăpânirea, cu orice titlu, a unor bunuri. Am
văzut că ele pot rezulta din lege sau pot fi stabilite prin voinţa părţilor şi se transm it
odată cu transm iterea acelor bunuri. Uneori, îndeplinirea acestor obligaţii presupu
ne luarea în considerare a raporturilor de vecinătate între fonduri.
Bunăoară, potrivit art. 82-83 din Legea fondului funciar, terenurile care, prin de
gradare şi poluare, şi-au pierdut, total sau parţial, capacitatea de producţie pentru
culturi agricole sau silvice vor fi constituite în aşa-num ite perim etre de am eliorare
cu privire la care se vor elabora m ăsuri şi lucrări specifice, de natură să conducă la
redarea potenţialului agricol sau silvic pentru aceste categorii de terenuri. D eţinăto
rii lor sunt obligaţi să le pună la dispoziţia organelor chem ate a executa lucrările
prevăzute în proiectul de am eliorare întocm it. Or, este evident că executarea unor
asem enea lucrări presupune cooperarea între deţinătorii de terenuri vecine, cu
sprijinul acordat de stat, expresie a realizării unui interes de ordin general, anum e
protecţia fondului funcia r[2].
Sunt de conceput şi raporturi de vecinătate constituite prin asum area de obliga
ţii contractuale între proprietari învecinaţi. A sem enea obligaţii pot rezulta din co n
venţii încheiate între proprietarii învecinaţi, care, pe această cale, pot stabili între ei
drepturi şi obligaţii sim ilare în conţinutul lor cu cele care iau naştere în tem eiul unor
111 M. Of. nr. 1196 din 30 decem brie 2005. O .U.G . nr. 195/2005 a fost m odificată şi apro
bată prin Legea nr. 265 din 29 iunie 2006 (M. Of. nr. 586 din 6 iulie 2006); ulterior, ea a
suferit şi alte m odificări.
l2] R eglem entări asem ănătoare referitoare la asigurarea protecţiei solului se găsesc şi în
art. 68-69 din O .U.G . nr. 195/2005 privind protecţia m ediului.
74 D re p tu rile reale p rin cip a le
servituti. Spre exem plu, proprietarul A se obligă faţă de vecinul său, proprietarul B,
să nu sădească arbori înalţi la o distanţă m ai m are decât cea legală, spre a nu
um bri culturile realizate de acesta din urm ă pe fondul său, fără ca un asem enea
acord să conducă la constituirea servituţii de a nu planta.
81. C ategorii de lim ite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate stabi
lite în interes privat. Textele „de substanţă” ale capitolului în discuţie din noul Cod — ■=*
civil reglem entează trei categorii de lim ite legale ale exerciţiului dreptului de pro
prietate privată:
a) lim itele privito are la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea fireas
că a apelor (art. 604); reguli privind curgerea provocată a apelor (art. 605); chel
tuieli referitoare la irigaţii (art. 606); obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa
(art. 607); întrebuinţarea izvoarelor (art. 608); despăgubirile datorate proprietarului
fondului pe care se află izvorul (art. 609). Toate aceste dispoziţii au a fi com pletate
cu reglem entările speciale în m ateria regim ului apelor (art. 610);
b) lim itele de natură a asigura, în privinţa im obilelor, bune raporturi de vecinăta
te: picătura streşinii (art. 611); distanţa şi lucrările interm ediare cerute pentru
anum ite construcţii, lucrări şi plantaţii (art. 612-613); vederea asupra proprietăţii
vecinului (art. 614-616); dreptul de trecere (art. 617-620);
c) lim itele aplicabile în situaţii speciale: dreptul de trecere pentru utilităţi şi pen
tru efectuarea unor lucrări (art. 621-622); dreptul de trecere pentru reintrarea în
posesie (art. 623); dreptul proprietarului de a obţine despăgubiri în ipoteza distru
gerii bunului său în situaţia generată de o stare de necesitate (art. 624).
Este de observat că, practic, prim ele două categorii de lim ite evocate cuprind,
cu unele excepţii, dreptul de grăniţuire (art. 584 fostul C. civ.) şi dreptul de îngrădi
re (art. 585 fostul C. civ.), despre zidul şi şanţul com un (art. 590-609), situaţiile pe
care fostul Cod civil rom ân de la 1864 le reglem enta în m ateria servituţilor, cali-
ficându-le ca fiind, cele din prim a categorie, se rvituţi naturale şi, cele din a doua ca
tegorie, servituţi legale. în concepţia fostului Cod civil, servituţile naturale erau
considerate că luau naştere „din situaţia lucrurilor” .
în realitate, întreaga doctrină rom ână în m aterie a evidenţiat faptul că aşa-zisele
servituţi naturale şi legale reglem entate de fostul Cod civil de la 1864 reprezentau
un mod de determ inare a conţinutului dreptului de proprietate şi a lim itelor exerciţiului
acestui drept prin luarea în considerare atât a „situaţiei lucrurilor” , cât şi a necesităţii
asigurării raporturilor fireşti între proprietarii unor bunuri im obile învecinate[1].
Totuşi, dincolo de acest aspect, din punctul de vedere al dreptulu i tranzitoriu,
reglem entările din fostul Cod civil în m aterie nu pot fi ignorate. într-adevăr, potrivit
art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 pri
vind C odul civil, dispoziţiile art. 602-625 NCC nu se vor aplica situaţiilor juridice
născute anterior intrării sale în vigoare, adică anterior datei de 1 octom brie 2011.
Aceasta înseam nă că toate raporturile juridice privitoare la aşa-num itele servituţi
naturale şi legale născute anterior intrării în vigoare a noului Cod civil vor fi supuse
reglem entărilor în dom eniu din fostul Cod civil, dispoziţiile acestuia din urm ă având
[1] A se vedea, printre alte lucrări în dom eniu, M.B. C an tac u zin o , op. cit., p. 152-153;
T r . Io n a ş c u , S. B r ă d ean u , op. cit., p. 132; C. S tă te s c u , C. B îr s a n , op. cit. (1988), p. 254 şi
urm.; L. P o p , op. cit. (2001), p. 202-203; V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 524 şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 75
m A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 1947/1992, în Dreptul nr. 11-12/1993, p. 123.
76 D re p tu rile re ale p rin cip a le
care ar aduce prejudicii m inim e fondului inferior; de asem enea, chiar dacă alege o
astfel de „cale lesnicioasă” de curgere a apelor, el răm âne „dator la plata unei des
păgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui din urm ă fond” . în caz de neîn
ţelegere între cei doi proprietari, deşi textul nu prevede, credem că eventualul litigiu
dintre ei privitor la cuantum ul despăgubirilor datorate de proprietarul fondului su
perior celuilalt proprietar urm ează a fi decis de instanţa de judecată. Articolul 605
alin. (3) dispune însă că principiile privitoare la curgerea provocată a apelor nu se
vor aplica atunci când pe fondul inferior se află o construcţie, îm preună cu grădina
şi curtea aferentă, ori un cim itir.
Tot caracter de noutate au lim itele legale ale exerciţiului dreptului de proprietate
înscrise în art. 606 NCC privind repartizarea cheltuielilor între proprietarii riverani în
caz de utilizare a irigaţiilor. Ele prevăd că proprietarul care doreşte să folosească
pentru irigarea terenului său apele naturale şi artificiale de care poate dispune în
mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă „pe trenul riveranului
opus lucrările necesare pentru captarea apei” , cu obligaţia de a alege în acest
scop calea şi m ijloacele de curgere care aduc prejudicii m inim e celuilalt riveran şi
de a-i plăti acestuia „despăgubiri m inim e şi prealabile” . Dar asem enea lucrări nu
pot fi făcute dacă pe fondul „riveranului opus” se află o construcţie îm preună cu
grădina şi curtea aferentă ori un cim itir [art. 606 alin. (2) NCC].
JB 4jn treb u ln ţarea izvoarelor. Preluând, practic, dispoziţiile art. 579 fostul C. civ.,
art. 608 NCC dispune că proprietarul unui izvor care se află pe fondul său poate da
acestuia „orice întrebuinţare” ce corespunde, evident, nevoilor sale, sub rezerva
ca, procedând astfel, să nu aducă „atingere drepturilor dobândite de proprietarul
fondului inferior” . în aplicarea dispoziţiilor art. 579 fostul C. civ., instanţa suprem ă a
decis că textul consacră dreptul absolut al proprietarului izvorului aflat pe proprieta
tea sa, drept însă „îngrădit şi cenzurabil de justiţie ori de câte ori, prin exerciţiul
său, vatăm ă dreptul proprietarului m egieş - vecin (n.n. C.B.) - dobândit asupra
izvorului, prin titlu sau prin uzucapiune”111. Credem că principiul enunţat în această
decizie de speţă are aplicabilitate şi sub im periul noului text. Mai mult, precizarea
pe care acesta o cuprinde, potrivit cu care proprietarul izvorului „nu poate aduce
atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior” , este foarte im por
tantă din punctul de vedere al posibilităţii „supravieţuirii” legii vechi (art. 59 din Le
gea nr. 71/2011). într-adevăr, concepută ca o servitute de izvor în regim ul fostului
Cod civil, fiind o servitute continuă şi aparentă, ea putea fi dobândită prin uzucapi
une (art. 580 vechiul C. civ.); aşa fiind, proprietarul izvorului răm âne obligat să
respecte eventuala servitute de izvo r dobândită de „m egieşul” său prin uzucapiune
sau chiar printr-un alt titlu.
în orice caz, art. 608 alin. (2) NCC dispune că proprietarul fondului pe care se
află izvorul nu poate să îi schim be cursul, dacă printr-o asem enea schim bare i-ar
lipsi pe locuitorii unei localităţi de apa necesară satisfacerii nevoilor lor curente. în
ipoteza în care o terţă persoană ar efectua lucrări ce ar conduce la secarea, m ic
şorarea ori alterarea apelor sale, proprietarul fondului pe care se află izvorul va
putea cere repararea prejudiciilor cauzate astfel de acea persoană, iar dacă starea
de fapt o perm ite, proprietarul fondului cu izvor va putea pretinde „restabilirea situa
ţiei anterioare, atunci când apa este indispensabilă pentru exploatarea fondului
său” . Dacă izvorul se întinde pe două fonduri învecinate, aceste principii se vor
aplica „în m od corespunzător, ţinând seam a de întinderea izvorului pe fiecare fond”
(art. 609 NCC).
în sfârşit, art. 610 precizează că toate dispoziţiile noului Cod civil privitoare la
aceste lim ite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate privată în m ateria fo lo
sirii apelor „se com pletează cu reglem entările speciale în m ateria apelor” . Cele mai
im portante asem enea reglem entări sunt cuprinse în Legea nr. 107 din 25 septem
brie 1996 a apelor121, cu num eroasele ei m odificări ulterioare, unele dintre acestea
având ca scop introducerea reglem entărilor Uniunii Europene prin care este stabilit
cadrul de politică com unitară în dom eniul apelor.
111 A se vedea I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 1494 din 25 februarie 2005, în
J.S.C . 2005, Ed. Ham angiu, Bucureşti, 2006, p. 57.
l2) Legea apelor a fost publicată în M. Of. nr. 244 din 8 octom brie 1996 şi a suferit num e
roase m odificări prin ordonanţe de urgenţă ale G uvernului şi alte legi succesive.
78 D re p tu rile reale p rin cip a le
85. P icătura streşinii. ^Articolul 611 NCC dispune că proprietarul „este obligat
sâTTŞI facă streaşină casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se
scurgă pe fondul proprietarului vecin” . Textul este „tributar” vechii reglem entări, cu
precizarea că art. 615 fostul C. civ. perm itea proprietarului să „conducă” apa prin
streaşină casei sale şi... pe uliţe, adică pe străzi. Ni se pare însă că prevederea
legală în m aterie are a fi interpretată într-un sens mai larg, ea urm ând, credem , a-şi
găsi aplicare pentru orice construcţie realizată de un proprietar - grajd distinct,
„acareturi” gospodăreşti etc. - pe fondul său, prin raportare la situaţia fondului
învecinat111. Sub regim ul reglem entării anterioare, în practica ju decătorească s-a
decis că aprecierea locului de scurgere a apelor de pe streşini se face ţinân d cont
de linia de h o ta r între două proprietăţi, dar că m odul de aşezare a acestora poate
determ ina existenţa „servituţii naturale de scurgere a apelor”121, în prezent suporta
rea lim itei legale a exerciţiului dreptului de proprietate ce constă în asigurarea
„curgerii fireşti a apelor” , astfel cum dispune art. 604 alin. (1) NCC.
S ervitutea contrară, adică dreptul de a avea deschideri la distanţe mai mici faţă
de fondul învecinat decât cele am intite, ca servitute continuă şi aparentă, putea fi
dobândită prin uzucapiune, dar şi prin titlu sau prin destinaţia proprietarului. *1
parat în m aterie, a se vedea O. U n g u r ean u , C. M untean u , op. cit. (2008), p. 549, în special
nota nr. 244.
111 Asem enea lucrări „neparale le” erau considerate de art. 613 fostul C. civ. a procura
„vederi piezişe” faţă de proprietatea vecinului.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 81
în m ăsura în care au fost dobândite asem enea servituti sub regim ul fostului Cod
civil de la 1864, ele răm ân supuse reglem entărilor acestuia (art. 59 din Legea
nr. 71/2011).
T ot sub regim ul vechiului Cod civil, practica judecătorească a decis însă că
deschiderile care să servească num ai pentru aerisire şi ilum inatul natural al im o
bilului - aşa-num itele deschideri de aer şi lum ină - pot fi practicate la orice înălţim e
şi distanţă faţă de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de
proprietate şi nu sunt de natură a-l prejudicia pe proprietarul vecin111.
Instanţa poate stabili, în funcţie de dim ensiunea şi tipul construcţiei, dacă des
chiderile practicate sunt num ai pentru aerisire sau şi pentru vedere, caz în care
poate dispune închiderea acestora din urm ă[2].
Este evident că redactorii noului Cod civil au ţinut seam a de această jurispru-
denţă şi au inclus principiul astfel form ulat în noul cod.
89. D r e p tu jjte tre c e re . Sub această denum ire, art. 617-620 NCC reglem en
tează, după părerea noastră, cea mai im portantă lim itare legală a exerciţiului
dreptului de proprietate privată, cu num eroase aplicări practice. Potrivit art. 617
alin. (1), proprietarul unui fond, adică al unui teren, care este lipsit de acces la
calea publică are dreptul „să i se perm ită trecerea pe fondul vecinului său” , pentru
exploatarea propriului său fond (teren). în term eni asem ănători, prin folosirea
sintagm ei „loc înfundat” , şi nu a celei de „teren lipsit de acces la calea publică” , ele
fiind în m od evident echivalente, art. 616 fostul C. civ. reglem enta, printre alte ser-
vituţi legale am intite mai sus, aşa-num ita servitute legală de trecere. Practic, în
treaga doctrină consacrată drepturilor reale a arătat întotdeauna că, la fel ca şi în
situaţia celorlalte aşa-zise servituţi naturale şi legale reglem entate de vechiul Cod
civil, şi servitutea de trecere nu era altceva decât o lim ită a exercitării dreptului de
proprietate, o obligaţie firească im pusă proprietarilor unor fonduri învecinate, aflate
în ipoteza prevăzută de lege.
Noul Cod civil înlocuieşte în mod judicios servitutea legală de trecere cu dreptul
de trecere ce poate fi exercitat de proprietarul locului fără acces la calea publică de
a obţine un asem enea acces prin utilizarea unei căi de trecere ce se situează,
preexistând ori fiind constituită în acest scop, pe terenul proprietarului vecin care
dispune de acest acces. Dincolo de starea obiectivă în care se află cele două fon
duri, în sensul că unul dintre ele are acces la calea publică, dar nu şi fondul înveci
nat, art. 617 NCC introduce o nuanţă sesizabilă privitoare la m odul concret în care
se naşte dreptul de trecere pentru proprietarul locului „înfundat” . Situaţia obiectivă
în care se găseşte acesta din urm ă face ca el să dobândească e x lege, prin m a
nifestarea sa unilaterală de voinţă, dreptul de a i se perm ite trecerea pe fondul
vecinului său. Este raţiunea pentru care acest drept a fost calificat ca fiind un drept
p o te sta ti\/3]. P unerea lui în valoare urm ează a se realiza în anum ite condiţii pre
văzute de art. 617 alin. (2) NCC, în una dintre m odalităţile juridice reglem entate de
111 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 1504/1976, în R.R.D. nr. 2/1977, p. 65; Trib.
Suprem , s. civ., dec. nr. 1263/1973, în R.R.D. nr. 12/1973, p. 156.
(2) C .S.J., s. civ., dec. nr. 195/1992, în D reptul nr. 2/1993, p. 76; a se vedea A l . G eamănă ,
Servitutea de lum ină în d reptu l rom ân a ctual ş i consecinţele ei, în Dreptul nr. 9/2000, p. 31.
[3] A se vedea V. S toica , op. cit. (2009), p. 122.
82 D re p tu rile re ale p rin cip a le
90. N oţiunea de fond lipsit de acces la calea p ublică. înainte de a delim ita
această noţiune, înţelegem a pune în discuţie o problem ă ce ţine de titularul drep
tului legal de trecere. A rticolul 617 NCC dispune că p ro p rietarul unui fond fără ac
ces la calea publică poate cere să i se perm ită trecerea pe fondul vecinului său ce
are un asem enea acces; aceasta înseam nă că, în prim ul rând, titular al dreptului în
discuţie este proprietarul fondului „înfundat” , în term inologia fostului Cod civil ro
m ân. în condiţiile aplicării dispoziţiilor art. 616 din acest din urm ă cod, care regle
m entau aşa-zisa servitute legală de trecere, ce avea, în consecinţă, acelaşi obiect,
practica ju decătorească a fost confruntată cu problem a de a se şti dacă şi „alte
persoane” ce stăpânesc un asem enea im obil cu un alt titlu, cum ar fi posesia ori
detenţia precară, sunt îndreptăţite să acţioneze în justiţie pentru recunoaşterea
dreptului de trecere peste terenul învecinat cu ieşire la calea publică. A ceastă
problem ă s-ar putea pune şi sub regim ul noilor prevederi legale în m aterie.
R ăspunsul practicii judiciare anterioare a fost nuanţat. Astfel, o curte de apel a
arătat că instituirea unui drept de servitute de trecere este legată în m od direct de
situaţia un o r fonduri învecinate, ea vizând asigurarea accesului la calea publică şi
punerea în valoare a im obilului lipsit de această posibilitate. Plecând de la această
prem isă, instanţa a considerat că „o restrângere a categoriei titularilor unor asem e
nea acţiuni în justiţie la proprietarii fondurilor apare nejustificată” . Aşa fiind, ea a
decis în sensul că este just a considera că o extindere a sferei titularilor unei ac
ţiuni de stabilire a servituţii de trecere are a fi îngăduită „câtă vrem e esenţială
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 83
răm âne nevoia de a asigura accesul la un im obil fără ieşire la calea publică”111,
deoarece dintr-o astfel de perspectivă poate fi acceptată ideea că nu doar persoa
na care îşi poate dovedi în mod riguros calitatea de proprietar, ci şi un p o se so r al
unui im obil fără ieşire la calea publică poate avea calitate procesuală activă într-o
acţiune în justiţie prin care să solicite recunoaşterea dreptului de trecere, câtă
vrem e acesta, deşi nu este încă proprietar, are anim us dom ini, deci intenţia de a se
com porta ca un veritabil proprietar, exercitând o stăpânire de fapt asupra bunului,
specifică, ce îi oferă aparenţa unui veritabil drept de proprietate121.
Dim potrivă, aceeaşi instanţă a decis că această extindere nu poate m erge până
la a se considera că şi un detentor precar ar putea introduce acţiunea pentru
recunoaşterea unui drept de servitute de trecere, deoarece el „nu posedă pentru
sine şi nu se com portă ca un veritabil proprietar. El se află într-o poziţie de depen
denţă în raport cu proprietarul însuşi, puterile sale juridice fiind lim itate în mod
sever la ceea ce a convenit cu proprietarul prin actul juridic în tem eiul căruia s-a
născut detenţia precară”131.
De asem enea, trebuie precizat că de dreptul de trecere analizat poate beneficia
nu num ai proprietarul unui teren lipsit de acces la calea publică, dar şi p roprietarul
unei construcţii aflat în aceeaşi situaţie141; însuşi noul Cod civil foloseşte term enul
de „fon d” , nu de teren.
{p rin fond lipsit de acces la calea publică („loc înfundat”) se înţelege acel teren
care este înconjurat de alte diferite proprietăţi, fără ca titularul dreptului de proprie
tate asupra fondului dom inant să aibă vreo altă posibilitate de ieşire la calea
publică[50
în practica judecătorească s-a decis că noţiunea de loc înfundat cuprinde nu
num ai acel im obil care se află într-o situaţie de im posibilitate absolută în privinţa
accesului la calea publică, ci şi pe acela pentru care acest acces ar prezenta
inconveniente grave sau ar fi periculos’. Dim potrivă, ori de câte ori locul are ieşire la
calea publică pe un drum care, în anum ite îm prejurări, este im practicabil, dar care
poate deveni practicabil cu oarecare cheltuieli, dispoziţiile art. 616 fostul C. civ. nu
îşi mai găsesc aplicarea. Răm âne la aprecierea suverană a instanţei să hotărască,
în funcţie de situaţia de fapt, asupra consecinţelor unor astfel de inconveniente şi
greutăţi161. în orice caz, suprem a instanţă a decis că din dispoziţiile art. 618 şi
art. 634 fostul C. civ. rezultă că la constituirea unui drept de servitute de trecere
trebuie să se ţină seam a şi de interesul celui ce urm ează să suporte consecinţele
ei, şi nu să se ia în considerare, în mod precum pănitor şi exclusiv, interesul celui
111 A se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. şi asig. soc., min. şi fam ., dec. nr. 2426/R din 27
octom brie 2006, în B.C.A. nr. 1/2007, p. 6.
[2] Ibidem .
[3] Ibidem .
[4J A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 677.
15) A se vedea I.C .C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 1214 din 17 februarie 2005, în
J.S.C . 2005, p. 55.
16) A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2275/1991, în Dreptul nr. 8/1992, p. 85 şi dec.
nr. 572/1990, în D reptul nr. 1/1991. A se vedea şi P. P e r ju , Sinteză teoretică a ju risp ru -
denţei in sta n ţe lo r din circum scripţia C urţii de A p e l Suceava în m aterie civilă, în Dreptul
nr. 5/1995, p. 44.
84 D re p tu rile re ale p rin cip a le
ce urm ează să beneficieze de dreptul de trece re[1], şi că, din m om ent ce proprieta
rul fondului are ieşire la drum ul public, chiar în condiţii mai îm povărătoare, cum ar fi
lungim ea drum ului, nu se ju stifică recunoaşterea unei servituti de trecere pe un
drum mai scurt, ce s-ar situa pe fondul proprietarului învecinat121. T ot astfel, într-o
altă situaţie, dar în aplicarea aceluiaşi principiu, suprem a instanţă a decis că „este
de luat în considerare apărarea pârâţilor îm potriva cărora se cere recunoaşterea
dreptului de servitute de trecere asupra fondului lor, în sensul că trecerea unor
autovehicule în im ediata apropiere a casei lor, veche de peste 100 de ani, le-ar
putea produce mari pagube”131.
Situaţia de fond lipsit de acces la calea publică nu trebuie să rezulte din fapta
titularului dreptului de proprietate asupra acestuia; ea trebuie să rezulte dintr-un
caz fortuit şi - chiar dacă mai rar de conceput în practică - dintr-un caz de forţă
m ajoră.
Totuşi, art. 618 alin. (2) NCC dispune că, atunci când lipsa accesului la calea
publică este im putabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi sta
bilită num ai cu consim ţăm ântul proprietarului fondului care are acces la calea pu
blică şi cu plata unei duble despăgubiri.
în orice caz, nu mai este loc înfundat acel teren învecinat cu altul care are ac
ces la calea publică, iar proprietarul acestuia din urm ă l-a dobândit şi pe prim ul141.
De asem enea, dacă lipsa accesului la calea publică este rezultatul unui contract
de vânzare, al unui contract de schim b ori al unei operaţiuni de partaj, precum şi al
oricărui alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât acelor proprietari care, în
urm a încheierii unor asem enea acte juridice translative ori declarative de proprieta
te, au dobândit în proprietatea lor partea de teren pe care se făcea anterior tre
cerea. Altfel spus, urm are a încheierii unui act juridic, titularul dreptului de trecere
nu poate schim ba m odul de exercitare a acestui drept.
N oţiunea de „ca le p u b lic ă ’ la care se dobândeşte acces în condiţiile art. 617-
620 NC C nu este definită de niciunul dintre ele, astfel că ea urm ează a fi raportată
la ceea ce ordonanţa G uvernului în m aterie stabileşte ca fiind „drum deschis circu
laţiei publice” , adică orice drum public, precum şi orice drum de utilitate privată ca
re asigură, de regulă, accesul nediscrim inatoriu al vehiculelor şi al pietonilor [art. 4
lit. a) din O.G . nr. 43 din 28 august 1997 privind regim ul drum urilor151]. A şa fiind,
chiar dacă sub regim ul fostului Cod civil, în practica judiciară s-a decis în mod ju
dicios în sensul că nu este cale publică „un drum de ţarină” , adică un drum căruia i
se dă o întrebuinţare lim itată, cu caracter tem porar, prin convenţia mai m ultor pro
prietari, d o a r p e n tru transportul recoltelor, „drum ” care, cu excepţia acestei perioa- 1*345
[1) A se vedea I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 m artie 2005, în J.S.C .
2005, p. 57-58.
I2) I.C .C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 4886 din 6 iunie 2005, în J.S.C . 2005, p. 62.
[3) A se vedea I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 m artie 2005, în B.C.
nr. 1/2006, p. 20.
[4) A se vedea C.A. Bacău, dec. nr. 617/1996, în Jurisprudenţa Curţii de Apel Bacău pe
anul 1996, p. 16.
[5) R epublicată în M. Of. nr. 237 din 29 iunie 1998, m odificată ulterior în mai multe rânduri.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 85
de precis determ inate ca scop, este inexistent, fiind arat şi sem ănat, după culege
rea acelor recolte, cu culturi de toam nă[1].
•1] A se vedea C.A. Suceava, s. civ., dec. nr. 692/1994, publicată şi com entată în P. P erju ,
loc. cit., p. 44.
2; A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 123.
3; A se vedea C.A. Cluj, s. civ., mun. şi asig. soc., min. şi fam ., dec. nr. 1694/R din 4 oc-
:om brie 2004, în B.J. 2004, Ed. Lum ina Lex, Bucureşti, 2005, p. 120.
86 D re p tu rile re ale p rin cip a le
astfel că „nu se justifică aplicarea ei pentru stabilirea conţinutului unei lim itări legale
a dreptului de proprietate”111.
m A se vedea C.A. laşi, dec. nr. 1827 din 3 decem brie 1999, în M. G aiţă , M.M. P ivniceru ,
op. cit., p. 21.
[2] A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 136/1994, în Dreptul nr. 5/1995, p. 79.
[3] Ibidem, precum şi Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 357/1970, în R.R.D. nr. 8/1970, p. 169.
[4] A se vedea V. S t o ic a , op. cit., p. 125.
[5] A se vedea C.A. Bacău, dec. nr. 617/1996, în Jurisprudenţa Curţii de Apel Bacău pe
anul 1996, p. 16.
88 D re p tu rile re ale p rin cip a le
_94. Dreptul de trecere pentru utilităţi. Potrivit art. 621 NCC, proprietarul unui
fond este obligat să perm ită trecerea prin ori pe fondul său a reţelelor edilitare ce
deservesc fonduri învecinate ori din aceeaşi zonă, cum ar fi conductele de apă, de
gaz sau alte asem enea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene,
după caz, precum şi a oricăror alte instalaţii sau m ateriale ce au aceeaşi finalitate.
Precizăm că, spre deosebire de dreptul de trecere recunoscut de art. 617 NCC
proprietarului lip sit de acces la calea publică!d re p tu l de trecere pentru utilităţi este
recunoscut în beneficiul celui care le realizează şi priveşte ori „ fondurile învecina
tef, ori fonduri „ din acee aşi z o n ă ”, fără a fi învecinate; proprietarul acestor fonduri
este obligat să perm ită trecerea peste ori prin fondul său a oricăror instalaţii, con
ducte, m ateriale ori alte asem enea. Cel mai adesea, acest drept „special” de tre
cere este în interes public, pentru că lucrările pot fi realizate în beneficiul unor „co
m unităţi” cu diferiţi proprietari de fonduri: străzi, cartiere, cvartale, sate, aşezări mai
m ici etc. Precizăm că nu interesează cine efectuează lucrările, în m aterialitatea lor,
putând fi vorba despre societăţi private ori regii autonom e de stat. C eea ce intere
sează în situaţia dată este raportul dintre două fonduri ce aparţin unor proprietari
diferiţi; proprietarul unuia dintre ele este obligat să perm ită efectuarea lucrărilor,
celălalt ori ceilalţi proprietari trebuie să perm ită aceasta.
A şa fiind, nu credem că acest drept „special" de trecere, chiar instituit de lege -
art. 621 NCC - , este recunoscut num ai în interes public, nu şi în interes privat111.
în practică este foarte posibil să nu fie vorba num ai despre obligaţia de a consim ţi
la trecerea peste fond, ci chiar la suportarea unor lucrări tem porare realizării
„lucrărilor necesare” , cum ar fi ridicarea unei schele ori a unui alt eşafodaj. Dreptul
de trecere se „verifică” însă în cea de-a doua ipoteză a textului, anum e folosirea
terenului învecinat pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor.
Subliniem însă că, pe de o parte, am bele ipoteze au în vedere un drept cu ca
ra cte r tem porar, iar, pe de altă parte, partea finală a art. 622 alin. (1) NCC dispune
că acest drept poate conduce la acordarea de desp ăgub iri pentru titularul fondului
care suportă trecerea ori efectuarea lucrărilor, însă num ai „dacă este cazul” .
De asem enea, prin trim iterea pe care o face la dispoziţiile art. 621 alin. (2) NCC
am intite mai sus, art. 622 alin. (2) dispune că dreptul de trecere recunoscut în con
diţiile prim ului său alineat poate fi recunoscut num ai dacă efectuarea lucrărilor,
tăierea crengilor ori culegerea fructelor prin altă parte ar fi im posibilă, periculoasă
ori foarte costisitoare.
,9 6 ^ Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie. Potrivit art. 623 alin. (1)
NCC, proprietarul unui fond nu poate îm piedica accesul altei persoane pentru a
redobândi posesia unui bun al său, ajuns întâm plător pe fondul proprietatea sa, cu
condiţia de a fi fost înştiinţat în pre a la b il despre intenţia celui ce doreşte să îi fo lo
sească fondul în acest scop. Acest drept de trecere poate fi com plet străin de
raporturile de vecinătate, după cum le poate presupune. în definitiv, ne întrebăm
dacă este chiar un drept subiectiv, lim ită a exerciţiului dreptului de proprietate
privată, ori sim plă toleranţă, im pusă de existenţa unor raporturi sociale corecte şi
civilizate. în orice caz, legiuitorul a înţeles a m erge „până la capăt” cu „juridicizarea”
ipotezei în discuţie, deoarece art. 623 alin. (2) NCC dispune că, în toate cazurile,
proprietarul fondului care perm ite trecerea pentru reintrarea în posesie „are dreptul
la o justă despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, pre
cum şi pentru cele pe care bunul („căutat” şi astfel „găsit” şi „recu perat”) le-a cauzat
fondului” (său). Suntem tentaţi să spunem: în caz de neînţelegere, va decide instanţa
judecătorească.
- 97. Starea de necesitate. Situaţia reglem entată de art. 624 NCC nu mai are în
vedere un drept de trecere, ci o lim ită legală a exerciţiului dreptului de proprietate
ce poate să apară într-o îm prejurare com plet străină de voinţa părţilor, anum e în
caz de stare de necesitate. Potrivit alin. (1) al textului m enţionat, în ipoteza în care
o persoană a folosit ori a distrus un bun ce aparţine unei alte persoane, însă într-un
scop bine determ inat, dar fortuit, anum e „pentru a apăra pe sine ori pe altul de un
pericol im inent” , proprietarul bunului folosit ori chiar distrus „are dreptul să ceară o
despăgubire echitabilă de la cel care (astfel) a fost salvat” ori şi-a salvat propriul
său bun.
A parent oarecum anodin, textul im pune cel puţin două precizări: mai întâi, per
soana care foloseşte bunul altuia pentru a se apăra pe sine ori pe altul trebuie să
fie într-un pericol im inent, evident real şi serios, nu im aginar, pe cale să se producă
ori în curs să se producă; în al doilea rând, cel al cărui bun a fost folosit ori distrus
în acest scop are dreptul să ceară „o despăgubire echitabilă” de la cel salvat. în
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 91
realitate, aşa după cum s-a observat111 în mod judicios, în ipoteza dată nu este vo r
ba despre o „despăg ubire” , „fapta” celui ce foloseşte bunul neavând caracter ilicit;
starea de necesitate exclude caracterul ilicit al faptei; proprietarul bunului folosit va
prim i o indem nizaţie de la cel „salvat” . Dim potrivă, proprietarul care a provocat ori a
favorizat pericolul nu va mai fi indem nizat pentru folosirea ori chiar distrugerea
bunului său [art. 624 alin. (2) NCC].
98. Precizări prealabile. Dreptul de proprietate conferă titularului său anum ite
prerogative, atribute sau puteri - posesia, folosinţa şi dispoziţia - , pe care acesta le
exercită în m od direct şi nem ijlocit asupra bunului care form ează obiectul dreptului
său, aşa după cum se spune cu deplin tem ei, fără intervenţia unei alte persoane.
Ca orice drept subiectiv însă, dreptul de proprietate se exercită în cadrul unor
raporturi sociale, convertite adeseori în raporturi juridice: în exerciţiul atributelor
recunoscute titularului dreptului, acesta poate încheia diverse acte juridice care
privesc obiectul m aterial al dreptului său, bunul proprietatea sa. Poate proprietarul
să îşi lim iteze, prin voinţa sa, exercitarea unora dintre aceste prerogative? R ăs
punsul la această întrebare este dat aparent lim pede, pentru prim a dată ca prin
cipiu general în legislaţia noastră civilă, de dispoziţiile art. 626 NCC, potrivit cu care
„proprietarul poate consim ţi la lim itarea dreptului său prin acte juridice, dacă nu
încalcă (astfel) ordinea publică şi bunele m oravuri” . Aşadar, proprietarul poate, prin
propria-i m anifestare de voinţă liber exprim ată, să consim tă „la lim itarea dreptului
său” ; or, aceasta înseam nă că proprietarul poate să încheie acte ju ridice prin care
consim te la lim itarea exerciţiului al înseşi atributelor pe care i le conferă dreptul de
proprietate. Prin raportare la aceste atribute - posesia, folosinţa şi dispoziţia - ,
este de observat că niciodată proprietarul nu va putea consim ţi la „lim itarea” pose
siei sale, aceasta ar fi un non-sens juridic; ca stare de fapt, posesia sem nifică, pen
tru proprietar, stăpânirea bunului cu anim us sib i hab endi corespunzător dreptului
său de proprietate; iar dacă o altă persoană a intrat în stăpânirea bunului şi se con
sideră ea însăşi proprietar, aceasta înseam nă „negarea” dreptului adevăratului
proprietar. De asem enea, privitor la prerogativa folosinţei bunului, încă trebuie să
distingem . într-adevăr, dacă proprietarul transm ite folosinţa bunului său către o altă
persoană în tem eiul unui act ju ridic - de exem plu, un contract de închiriere - , pro
cedând astfel el nu face decât să pună în valoare posibilitatea conferită de prero
gativa folosinţei de a pune bunul în valoare în interesul său, culegând astfel fru c
tele civile produse de bun; într-o asem enea situaţie, proprietarul nu consim te nici
decum la „lim itarea” dreptului său. Dim potrivă, dacă proprietarul unui teren se
obligă faţă de proprietarul învecinat să nu construiască pe terenul său la o distanţă
mai m are decât îi perm it norm ele legale aplicabile în m aterie, fără ca prin aceasta
să se constituie un drept de servitute de a nu zidi, prin m anifestarea sa de voinţă el
consim te la o lim itare a deplinei folosinţe a terenului proprietatea sa.
în orice caz, trebuie să distingem această situaţie ce are ca tem ei juridic voinţa
părţilor de îm prejurarea în care s-ar crea o anum ită îngăduinţă între proprietarii ve
111 A se vedea M. N icolae , C odex luris Civilis, tom ul I, N oul C od civil. Ediţie critică,
Ed. U niversul Juridic, Bucureşti, 2012, p. 177, nota 3.
92 D re p tu rile reale p rin cip a le
interes să nu mai existe, cu consecinţa posibilităţii pentru donatari de a cere înce NCC; potrivit a ce st-
tarea efectelor clauzei de inalienabilitate. oprită prin stipularea
în al treilea rând, în concepţia noului Cod civil, o clauză de inalienabilitate a unui a fost dobândit a f e r j
bun, indiferent de m odul instituirii ei, este, prin esenţă, tem porară; ea poate fi con la decesul său, să '
stituită p e un term en limitat, ce poate fi de „cel m ult 49 de ani” . Acest term en în adică m oştenitor ry
cepe să curgă din m om entul dobândirii bunului înstrăinat de către cel către care se fideicom isare ce c o n
face înstrăinarea [art. 627 alin. (1) teza finală NCC]. lui gratificat cu aceea
în sfârşit, în ipoteza în care o clauză de inalienabilitate este inserată într-un con persoane desem na»
tract translativ de proprietate, art. 628 alin. (2) NCC im pune ca, spre a fi opozabilă această obligaţie, asa
terţilor, aceasta să fie supusă form alităţilor de publicitate. într-adevăr, potrivit princi lui beneficiar dese'—
piului relativităţii efectelor contractului, un contract ce conţine o clauză de inalie
nabilitate, valabil încheiat, produce efecte între părţi şi, în principiu, prin raportare la 101. Formalităţii
dispoziţiile art. 1282 NCC, faţă de succesorii părţilor, universali, cu titlu universal ori s-a instituit un sistem
cu titlu particular. D acă o clauză de inalienabilitate a fost prevăzută într-un te s vitoare la asem enee
tam ent, terţii nu au cum să o cunoască, deci aceasta nu le-ar fi opozabilă. de bun devine opcza
Mai mult, art. 628 alin. (1) NCC dispune că o clauză de inalienabilitate nu va lege [art. 628 al i r . 2
putea fi invocată îm potriva dob ânditorilor bunului cu privire la care există o asem e Dacă actul de -s :
nea clauză sau îm potriva creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăine bil, potrivit art. 902 *
ze, decât dacă ea îndeplineşte toate condiţiile de validitate am intite mai sus şi au funciară; ea dev ~e a
fost îndeplinite şi form alităţile de publicitate, după caz. Dacă o clauză de inalienabi im obiliară. Pentru
litate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă nu num ai bun mobil, art. 628 a ir
creditorilor actuali ori celor viitori ai dobânditorului, dar şi celor anteriori actului de gulile prevăzute p e r r .
dobândire; în caz de îndeplinire a form alităţilor de publicitate, bunul astfel „grevat” Potrivit art. 936 NC
nu va putea fi urm ărit de toate aceste categorii de creditori ai proprietarului dobân- credinţă a unui b u -
ditor al acelui bun. constitutive sau t-a -s
este p o s e s o r de bună
100. C lauza de inalienabilitate în situaţii speciale. Este posibil ca părţile unui după îm prejurăn.
contract de înstrăinare a unui bun să se înţeleagă, printre altele, în sensul că do- înseam nă că dobâ.-c-
bânditorul bunului se obligă a transm ite dreptul de proprietate asupra acestuia în pe care îl dobânaeş*-:
viitor, către o persoană determ inată sau chiar determ inabilă, de exem plu, prim ul invoce dobândirea dre
copil care se va naşte în fam ilia dobânditorului. A rticolul 627 alin. (4) NCC dispune credinţă[2].
că, într-o asem enea situaţie, clauza de inalienabilitate este „subînţeleasă” , adică se
prezum ă existenţa ei. Soluţia legiuitorului este logică, de natură să conducă la 102^Dispoziţii s;>
îndeplinirea întocm ai a obligaţiei asum ate de dobânditorul bunului de a nu înstrăina prim ă sancţiune 'e : -
în viitor acel bun decât către o persoană determ inată ori determ inabilă. Potrivit unei secinţă a neîndep - h
precizări ulterioare introduse de le giuitor111, în categoria convenţiilor prevăzute de gajarea, în acest fe 3
acest text prin care se naşte obligaţia m enţionată au a fi cuprinse şi antecontrac- dacă nu au fost înoec
tele ce au ca obiect transm iterea, în viitor, prin încheierea de contracte, a dreptului beneficiarul ei poate :
de proprietate asupra unui bun m obil sau im obil, după caz, dacă prin lege nu se m ează obligaţiei asum
prevede altfel. Apoi, ca sa n cţiu re
Situaţia transm iterii succesorale a unui bun cu privire la care părţile au convenit /inţa clauzei de ina e"
asupra unei clauze de inalienabilitate este reglementată de dispoziţiile art. 627 alin. (5) m ai clauza de in a em
efectele sale, mai p u tr
111 A se vedea art. 6 0 1 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a C odului civil, astfel ce nulitate, clauza oe i
cum a fost introdus prin art. III pct. 8 din O .U.G . nr. 79 /2 0 1 1 pentru reglem entarea unor m ă
suri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C odul civil (publicată în M. Of.
nr. 696 din 30 septem brie 2011, aprobată cu m odificări prin Legea nr. 60/2012 privind apro A se vedea E. O e .
barea O .U.G . nr. 7 9 /2 0 1 1, publicată în M. Of. nr. 225 din 17 aprilie 2012). ■2- Idem, p. 690.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 95
NCC; potrivit acestui text, transm iterea bunului „pe cale de succesiune nu poate fi
oprită prin stipularea inalienabilităţii” (sale). Aceasta înseam nă că, chiar dacă bunul
a fost dobândit afectat de o clauză de inalienabilitate, dobânditorul răm âne liber ca,
la decesul său, să îl transm ită m oştenitorilor legali ori celor instituiţi prin voinţa sa,
adică m oştenitorilor testam entari. Dacă bunul form ează obiectul unei substituţii
fideicom isare ce constă în obligaţia prevăzută în sarcina legatarului ori a donataru
lui gratificat cu acest bun de a-l adm inistra şi a-l transm ite, la decesul său, unei
persoane desem nate de dispunător (art. 994 NCC), dobânditorul va fi ţinut de
această obligaţie, astfel că nu va putea transm ite, la decesul său, decât substitutu
lui beneficiar desem nat de dispunător111.
s-a instituit un sistem de publicitate a transm isiunii ori a altor operaţiuni juridice pri
vitoare la asem enea bunuri, clauza de inalienabilitate care are ca obiect un astfel
de bun devine opozabilă terţilor num ai prin îndeplinirea form alităţilor prevăzute de
lege [art. 628 alin. (2) NCC].
Dacă actul de înstrăinare cu clauză de inalienabilitate are ca obiect un bun im o
bil, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 8 NCC, această clauză va fi notată în cartea
funciară; ea devine opozabilă terţilor num ai prin notarea în registrul de publicitate
im obiliară. Pentru ipoteza în care actul de înstrăinare cu aceeaşi clauză priveşte un
bun mobil, art. 628 alin. (3) NCC dispune că se vor aplica, în mod corespunzător, „re
gulile prevăzute pentru dobândirea proprietăţii privind posesia de bună-credinţă” .
Potrivit art. 936 NCC, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, posesia de bună-
credinţă a unui bun m obil „asigură opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice
constitutive sau translative de drepturi reale” . Or, potrivit art. 938 alin. (1) NCC,
este p o se so r de bun ă-credinţă cel care nu cunoştea şi nici nu trebuia să cunoască,
după îm prejurări, lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului bunului. A ceasta
înseam nă că dobânditorul unui bun m obil care a cunoscut, pe orice cale, că bunul
pe care îl dobândeşte era afectat de o clauză de inalienabilitate nu va putea să
invoce dobândirea dreptului de proprietate asupra acelui bun prin posesia de bună-
credinţă121.
alin. (3) prevede o regulă specială în această m aterie, şi anum e, dacă o clauză de
inalienabilitate a fost determ inantă la încheierea unui contract, nulitatea clauzei de
inalienabilitate va atrage nulitatea întregului contract. Mai mult, partea finală a
acestui text instituie prezum ţia potrivit cu care, în contractele cu titlu oneros ce con
ţin o clauză de inalienabilitate, caracterul ei determ inant se prezum ă până la proba
contrarie, ce are a fi făcută de partea interesată să pună în discuţie validitatea
acelui contract.
Privitor la sancţiunile de drept civil aplicabile în m aterie, sub titulatura „sancţiuni
pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate” , art. 629 NCC prevede unele re
guli speciale n u m a i acesteia. Astfel, potrivit alin. (1), înstrăinătorul poate să ceară
rezoluţiunea contractului în ipoteza încălcării clauzei de inalienabilitate de către
debitorul său. în realitate, aşa după cum s-a observat[1], într-o asem enea ipoteză,
înstrăinătorul poate să obţină rezoluţiunea contractului, deoarece aceasta ope rea
ză nu num ai prin intentarea unei acţiuni în justiţie cu acest obiect, ci poate opera şi
prin declaraţie unilaterală de rezoluţie în condiţiile prevăzute de art. 1552 NCC,
precum şi în tem eiul unui pact com isoriu prevăzut de părţi în acest scop, în baza
dispoziţiilor art. 1553 NCC.
Este de observat că sancţiunea rezoluţiunii contractului în cazul încălcării cla u
zei de inalienabilitate a fost reţinută121 în doctrina m ajoritară şi sub regim ul fostului
Cod civil rom ân, în prezent abrogat, precizându-se că desfiinţarea prin rezoluţiune
a contractului iniţial prevăzut cu clauza în discuţie va conduce şi la desfiinţarea
eventualelor acte de înstrăinare subsecvente, potrivit principiului resoluto iure
dantis, re so lvitu r ius accipientis. S oluţiile acestea au a fi reţinute prin prism a dis
poziţiilor tranzitorii în m aterie cuprinse în art. 60 din Legea nr. 71/2011, la care ne
vom referi im ediat.
Totuşi, sub regim ul noului Cod civil se precizează m ai lim pede soarta actului
subsecvent încheiat de dobânditorul bunului afectat de o clauză de inalienabilitate,
într-adevăr, art. 629 alin. (2) NCC prevede că atât înstrăinătorul, cât şi terţul în
beneficiul căruia a fost inserată o asem enea clauză pot cere anularea actului de
înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea ei. Aşadar, în această situaţie,
legea prevede posibilitatea de a se cere anularea actului, ceea ce înseam nă că
suntem în prezenţa unei nulităţi relative a actului subsecvent. S-a spus că sunt
anulabile nu num ai actele prin care s-a transm is dreptul de proprietate asupra unui
bun cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate, ci şi acelea prin care s-ar constitui
un drept real de garanţie asupra acelui bun, cum ar fi ipoteca ori gajul, pentru că
„aceste din urm ă acte conţin în ele pericolul înstrăinării în caz de urm ărire silită”'31.
De altfel, art. 629 alin. (3) NCC dispune că, chiar dacă bunul înstrăinat cu clau
ză de inalienabilitate se află în patrim oniul debitorului acestei clauze, nu este po
sibilă urm ărirea lui, atâta vrem e cât clauza îşi produce efectele, dacă prin lege nu
se prevede altfel.
Am analizat anterior lim itele legale prevăzute de dispoziţiile noului Cod civil ro
m ân în cadrul raporturilor de vecinătate; de asem enea, am arătat că pot fi stabilite
anum ite lim ite ale exerciţiului dreptului de proprietate asupra fondurilor învecinate
prin convenţia părţilor. Intr-o secţiune specială consacrată lim itelor juridice ale
dreptului de proprietate privată, noul Cod civil reglem entează lim itele ju d icia re pri
vitoare la exerciţiul acestui drept. Aceasta înseam nă că asem enea lim ite au ca
izvor nu num ai legea ori voinţa părţilor, ci şi voinţa judecătorului, a instanţei de ju
decată. Desigur, aşa după cum s-a observat111, noţiunea de lim ite judiciare ale
exerciţiului dreptului de proprietate privată ar putea genera o anum ită confuzie,
într-adevăr, ju decătorul poate interveni şi în situaţia în care s-ar crea un conflict
între părţi privitor la m odul în care sunt aplicate dispoziţiile legale privitoare la lim i
tele legale ori convenţionale; or, într-o asem enea situaţie, el va aprecia, în funcţie
de fapta dedusă judecăţii, m odul concret în care au a opera aceste limite: da m ihi
factum, dabo tibi ius. Dim potrivă, lim itele judiciare au a fi stabilite de judecător, în
absenţa unei prevederi legale privitoare la conţinutul acestora, dar „într-o situaţie
de fapt care face necesară o asem enea lim ită pentru a păstra echilibrul între
sferele de exercitare ale dreptului de proprietate privată aparţinând unor proprietari
diferiţi”121.
Pe acest plan al discuţiei, se im pune a sublinia că elem entul de noutate adus
prin recentul Cod civil rom ân constă în aceea că, printr-un text special - art. 630 - ,
sunt prevăzute dom eniul de aplicare a lim itelor judiciare şi criteriul de evaluare
necesar stabilirii lor.
proprietate; or, art. 73 alin. (3) lit. m) din C onstituţie include regim ul le gal a l p ro p rie
tăţii ş i a l m o şte nirii în categoria legilor organice111.
în cele ce urm ează vom m enţiona anum ite lim itări legale tem porare ale exerci
ţiului prerogativei dispoziţiei juridice asupra unor bunuri proprietate privată, precum
şi unele bunuri care au un regim legal special. Distinct, vom trata rechiziţia bunuri
lor proprietate privată, precum şi exproprierea unor asem enea bunuri pentru cauză
de utilitate publică. De asem enea, tot în mod distinct vom prezenta regim ul juridic
al realizării ş i desfiinţării construcţiilor şi vom face unele precizări privitoare la re
glem entarea circulaţiei ju rid ice a terenurilor şi a construcţiilor, chiar dacă mai m ulte
astfel de reglem entări au, p rin intrarea în vigoare a nou lui C od civil, mai degrabă
un caracter „istoric” , dar dem n de interes, cel puţin sub aspectul aplicării legii civile
în tim p.
[1] A se vedea C .C., D ecizia nr. 6 din 11 noiem brie 1992 cu privire la constituţionalitatea
unor prevederi ale Legii privind m ăsuri prem ergătoare reglem entării situaţiei juridice a unor
im obile trecute în proprietatea statului după 23 august 1944 (M. Of. nr. 48 din 4 m artie
1993); a se vedea şi V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 99.
121 A se vedea M. N ic o lae , D iscuţii p rivin d interdicţiile legale de înstrăinare a u n o r bunuri
im obiliare, în D reptul nr. 7/2001, p. 57-58.
131 M. Of. nr. 393 din 31 decem brie 1997.
[4] M. Of. nr. 22 din 8 februa rie 1990.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 101
oficiu această interdicţie de înstrăinare (art. 5 din Legea nr. 190 din 9 decem brie
1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii im obiliare111);
- terenurile atribuite în proprietate tinerilor din m ediul rural pentru construirea de
locuinţe şi anexe gospodăreşti nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii tim p de
10 ani socotiţi de la data term inării construcţiei, sub sancţiunea nulităţii absolute a
contractului de înstrăinare [art. 6 alin. (6) din Legea nr. 646 din 12 decem brie 2002
privind sprijinul acordat de stat tinerilor din m eniul rural*121].
108. Bunuri care nu pot circula decât în condiţii restrictive. Există anum ite
categorii de bunuri care, în principiu, sunt în circuitul civil, dar, din raţiuni de ordine
publică sau din alte considerente, nu pot circula decât în condiţii restrictive, adică
nu pot fi dobândite, deţinute sau înstrăinate decât cu respectarea unor norm e în
scrise în legi speciale. Printre acestea pot fi enum erate131:
- arm ele şi m uniţiile, pe tem eiul dispoziţiilor cuprinse în Legea nr. 295 din 28
iunie 2004 privind regim ul arm elor şi m uniţiilor111;
- m aterialele explozive (Legea nr. 126 din 27 decem brie 1995 privind regim ul
m ateriilor explozive121);
- îngrăşăm intele chim ice şi produsele de protecţie a plantelor (art. 34-38 din
O .U.G . nr. 195 din 22 decem brie 2005 privind protecţia m ediului); substanţele şi
preparatele periculoase (art. 24-28); deşeurile toxice (art. 29-33); organism ele
m odificate genetic (art. 39-44), texte din aceeaşi O .U.G . nr. 195/2005;
- obiectele de cult (art. 1 şi art. 2 din Legea nr. 103 din 22 septem brie 1992 pri
vind dreptul exclusiv al cultelor religioase pentru producerea obiectelor de cu lt1*[3]);
- bunurile sacre şi cele afectate direct şi exclusiv unui cult religios, stabilite ca
atare conform statutelor proprii, în conform itate cu tradiţia şi practicile fiecărui cult,
dobândite cu titlu, sunt inalienabile ş i im prescriptibile şi p o t fi înstrăinate num ai în
condiţiile prevăzute de statutele fiecărui cult [art. 27 alin. (2) din Legea nr. 489/2006
privind libertatea religioasă şi regimul general al cultelor, republicată].
în sfârşit, precizăm că, potrivit Legii nr. 95/2006 privind reform a în dom eniul să
nătăţii, cu num eroasele ei m odificări ulterioare, donarea şi transplantul de organe,
ţesuturi şi celule de origine um ană se fac în scop terapeutic, cu asigurarea unor
standarde de calitate şi de siguranţă, în vederea garantării unui nivel ridicat de pro
tecţie a sănătăţii um ane, în condiţiile stabilite de această lege, ale cărei prevederi
se aplică şi donării, testării, evaluării, prelevării, conservării, distribuirii, transportului
şi transplantului de organe, ţesuturi şi celule de origine um ană destinate tran splan
tului (Titlul VI din lege).
şi interes privat care aparţin persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat
sau de drept public, inclusiv bunurile ce alcătuiesc dom eniul privat al statului şi al
unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale.
Cât priveşte subiectele dreptului de proprietate privată, am arătat că acestea
pot fi persoan ele fizice, persoan ele ju rid ice de drept p r iv a t - societăţile reglem enta
te de Legea nr. 31/1990, societăţile agricole, alte asociaţii cu scop lucrativ, precum
cooperativele m eşteşugăreşti, de consum sau de credit, asociaţiile cu scop prepon
derent nelucrativ, alte categorii de persoane juridice, cum sunt cultele religioase - ,
precum şi statu l ş i unităţile adm inistrativ-teritoriale.
D atorită im portanţei lor, precum şi prin luarea în considerare a unor interese de
ordin general, social, exerciţiul dreptului de proprietate privată asupra uno r catego
rii de bu n u ri poate fi supus de legiuitor un o r reguli speciale. Avem în vedere anu
m ite reglem entări deosebite de lim itele exerciţiului dreptului de proprietate privată
analizate mai sus, cu care totuşi nu arareori se intersectează, dar care instituie un
regim ju rid ic sp e cia l pentru unele categorii de bunuri. N erespectarea lor poate atra
ge aplicarea anum itor sancţiuni, fie de ordin adm inistrativ, spre exem plu, am enzi
contravenţionale, fie civile, cum este nulitatea actului juridic care se încheie cu ne
respectarea condiţiilor prevăzute de lege pentru încheierea lui.
în cele ce urm ează, ne vom referi, în special, la regim ul ju ridic al construcţiilor şi
dobândirea dreptului de proprietate asupra locuinţelor, în condiţiile unor acte nor
m ative speciale, la regim ul juridic al terenurilor, cu privire specială asupra istoricului
circulaţiei lor, cu precizarea situaţiei actuale a circulaţiei tere nurilo r şi a construcţi
ilor, precum şi la regim ul juridic al unor bunuri care fac parte din patrim oniul cultural
naţional.
R eam intim că, potrivit art. 625 NCC, toate lim itările privitoare la dreptul de pro
prietate privată pe care le reglem entează legea civilă fundam entală, analizate mai
sus, se com pletează cu dispoziţiile legilor speciale privind regim ul ju ridic al anum i
tor categorii de bunuri, cum ar fi construcţiile de orice fel, pădurile, bunurile din pa
trim oniul naţional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase şi alte asem enea.
112. C ertificatul de urbanism este actul adm inistrativ de inform are, cu caracter
obligatoriu, prin care autoritatea adm inistraţiei publice judeţene sau locale face cu
noscute regim ul juridic, econom ic ş i tehnic al im obilelor şi condiţiile necesare pen
tru realizarea unor investiţii, tranzacţii im obiliare şi alte operaţiuni im obiliare, potrivit
legii.
Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea, prin
licitaţie, a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pen
tru întocm irea docum entaţiilor cadastrale de com asare, respectiv dezm em brare a
tere nurilo r în cel puţin trei parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect
îm părţeli ori com asări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de co n
strucţii şi de infrastructură, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire
la un im obil.
în cazul vânzării sau al cum părării de im obile, certificatul de urbanism trebuie să
cuprindă inform aţii privind consecinţele urbanistice ale operaţiunii juridice, solicita
rea lui fiind facultativă atunci când operaţiunile de îm părţeli ori com asări de parcele
fac obiectul unei ieşiri din indiviziune, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este
din 6 decem brie 2004), aprobată, cu m odificări, prin Legea nr. 119/2005 (M. Of. nr. 412 din
16 mai 2005), m odificată şi com pletată prin Legea nr. 52/2006 (M. Of. nr. 238 din 16 m artie
2006), Legea nr. 376/2006 (M. Of. nr. 846 din 13 octom brie 2006), Legea nr. 117/2007
(M. Of. nr. 303 din 7 mai 2007), Legea nr. 101/2008 (M. Of. nr. 371 din 15 mai 2008),
O .U .G . nr. 228/2008 (M. Of. nr. 3 din 5 ianuarie 2009), O .U.G . nr. 214/2008 (M. Of. nr. 847
din 16 decem brie 2008), Legea nr. 261/2009 (M. Of. nr. 493 din 16 iulie 2009), O .U.G .
nr. 85/2011 (M. Of. nr. 716 din 11 octom brie 2011), Legea nr. 269/2011 (M. Of. nr. 870 din 9
decem brie 2011), Legea nr. 125/2012 (M. Of. nr. 486 din 16 iulie 2012), Legea nr. 133/2012
(M. Of. nr. 506 din 24 iulie 2012), Legea nr. 154/2012 (M. Of. nr. 680 din 1 octom brie 2012),
Legea nr. 81/2013 (M. Of. nr. 199 din 9 aprilie 2013), Legea nr. 127/2013 (M. Of. nr. 246 din
29 aprilie 2013), Legea nr. 187/2012 (M. Of. nr. 757 din 12 noiem brie 2012), Legea
nr. 255/2013 (M. Of. nr. 515 din 14 august 2013), O .U.G . nr. 22/2014 (M. Of. nr. 353 din 14
mai 2014) şi Legea nr. 82/2014 (M. Of. nr. 469 din 26 iunie 2014).
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 105
[1] în practica judiciară s-a decis că, potrivit art. 489 fostul C. civ., proprietarul terenului
este şi proprietarul construcţiei ridicate pe acel teren, chiar dacă nu a avut autorizaţie de
construire; lipsa autorizaţiei de construire poate avea consecinţe pe planul raporturilor de
natură adm inistrativă, conform Legii nr. 50/1991, antrenând răspunderea contravenţională,
iar nu inadm isibilitatea acţiunii în constatarea dreptului de proprietate; a se vedea I.C.C.J.,
s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 3668 din 6 mai 2005, în J.S.C . 2005, p. 23.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 107
Potrivit reglem entărilor cuprinse în aceste acte norm ative, se puteau şi se pot
vinde către populaţie, în m ăsura în care mai există asem enea locuinţe „în portofo
liul de stat” :
- locuinţele construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor bugetare
de stat, cu anum ite excepţii (art. 1 din D ecretul-lege nr. 61/1990 şi din Legea
nr. 85/1992);
- locuinţele care, înainte de 6 m artie 1945, au aparţinut instituţiilor de stat, regi
ilor autonom e şi societăţilor cu capital de stat care şi-au încetat existenţa după
această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unităţi econom ice sau
bugetare de stat [art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992];
- construcţiile de locuinţe finanţate din fondurile statului, în curs de execuţie şi
nerepartizate nom inal până la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, care nu
au putut fi term inate; acestea pot fi înstrăinate pe apartam ente, pe paliere, pe scări,
pe tronsoane de clădiri sau în întregim e, p rin licitaţie publică [art. 2 alin. (1) din
Legea nr. 85/1992];
- de asem enea, p rin licitaţie publică pot fi vândute spaţiile destinate activităţilor
de com erţ şi de prestări de servicii, de m ică industrie şi oricăror alte activităţi sim i
lare, situate în construcţiile de locuinţe în curs de execuţie şi aflate în proprietatea
regiilor autonom e specializate în adm inistrarea locuinţelor sau ale consiliilor locale
[art. 3 alin. (1) din Legea nr. 85/1992].
Potrivit am belor acte norm ative, dacă locuinţele ce se vând su n t ocupate de
chiriaşi, dreptul de a cum păra aceste locuinţe revine nu m a i titularului contractului
de închiriere.
Nu pot fi vândute locuinţele de intervenţie construite din fondurile unităţilor eco
nom ice sau bugetare, precum şi locuinţele de serviciu din m ediul rural, destinate
personalului m edical, didactic, altor specialişti sau personalului M inisterului de
Interne (art. 7 alin. ultim din Legea nr. 85/1992).
116. Din m om ent ce locuinţele se vând num ai celor care le ocupă în calitate de
chiriaşi, rezultă două consecinţe: în prim ul rând, num ai chiriaşii au posibilitatea să
îşi m anifeste opţiunea de a cum păra locuinţa pe care o ocupă111; în al doilea rând,
unităţile specializate de stat deţinătoare ale locuinţelor nu vor putea refuza încheie
rea contractelor de vânzare-cum părare a acelei locuinţe. Cum s-a observat, este
vorba despre o obligaţie legală de vânzare, adică o obligaţie de a face, a cărei în
deplinire poate fi cenzurată de instanţa de judecată, care va putea pronunţa o ho
tărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cum părare121. De asem enea, în
l1) D upă cum s-a decis în practica judecătorească, este nul contractul încheiat de per
soana care a pierdut, cu puţin tim p înainte de încheierea contractului, calitatea de chiriaş, ca
urm are a unui schim b de locuinţă. A se vedea Trib. jud. Suceava, s. civ. şi cont. adm ., dec.
nr. 346/1993, în D reptul nr. 10-11/1993, p. 112.
[2] A se vedea I. A lbu , Libertatea contractuală, în D reptul nr. 3/1993, p. 36; I. L u lă ,
Executarea un e i o b lig a ţii de a face im puse p rintr-o dispoziţie legală, în D reptul nr. 8/1993,
p. 38; E. C h e lar u , op. cit., p. 160. în acelaşi sens, a se vedea D ecizia nr. II din 29 noiem brie
1997, pronunţată, în Secţii Unite, de C urtea Suprem ă de Justiţie într-un recurs în interesul
legii, în D reptul nr. 2/1998, p. 101 şi urm .; de asem enea, a se vedea şi D ecizia nr. 3 din
3 februa rie 2013, pronunţată de înalta Curte de C asaţie şi Justiţie într-un recurs în interesul
legii (M. Of. nr. 188 din 3 aprilie 2013).
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 109
practica suprem ei instanţe s-a decis că dispoziţiile Legii nr. 85/1992, prin care a
fost reglem entată vânzarea locuinţelor din fondurile statului şi din fondurile unităţi
lor econom ice sau bugetare de stat, nu condiţionează vânzarea lor către cei care le
ocupă în calitate de chiriaşi de obligaţia acestora de a contracta într-un term en
stabilit de oferta unităţii vânzătoare111.
118. Dobândirea de locuinţe în temeiul Legii nr. 112/1995. Legea nr. 112 din
25 noiem brie 1995 pentru reglem entarea situaţiei juridice a unor im obile cu desti
naţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului conţine unele m ăsuri reparatorii
lim itate pentru foştii proprietari - persoane fizice - ai im obilelor cu destinaţia de
locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după
6 m artie 1945, cu titlu, şi care se aflau în posesia titularului sau a altor persoane
juridice la data de 22 decem brie 1989[3].*•
[1] I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 668 din februarie 2005, în B.C. nr. 1/2006,
p. 13-14.
!2] Cu privire la aplicarea acestor dispoziţii legale, a se vedea I. R o m o ş a n , Transform area
dreptu lui de folosinţă asupra te re n u rilo r în drept de proprietate, în situaţiile reglem entate prin
art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată la 5 ianuarie 1998, în
Dreptul nr. 3/1999, p. 69 şi urm.
•3| M ăsurile reparatorii dispuse de Legea nr. 112/1995 au fost com pletate cu cele care pot fi
obţinute în tem eiul dispoziţiilor Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor im obile preluate
în m od abuziv în perioada de 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989 (republicată în M. Of. nr. 798
din 2 septem brie 2005), precum şi cu cele dispuse în tem eiul Legii nr. 247/2005 sau al Legii
nr. 165/2013.
110 D re p tu rile re ale p rin cip a le
119. în schim b, legea dispune că acei chiriaşi din apartam entele care nu se
restituie, din raţiunile prevăzute de lege, foştilor proprietari sau m oştenitorilor aces
tora pot opta pentru cum părarea acestor locuinţe (art. 9).
Legea a instituit un drept de opţiune de a cum păra în favoarea chiriaşilor, care,
odată exprim at, obligă întreprinderea de stat specializată în vânzarea locuinţelor să
încheie contractul de vânzare-cum părare1[2).
De acest drept beneficiază şi chiriaşii care ocupă spaţii locative realizate prin
extinderea spaţiului iniţial construit [art. 9 alin. (2)].
Cei care cum pără locuinţele pe care le ocupă în calitate de chiriaşi beneficiază
de anum ite facilităţi privitoare la posibilitatea dobândirii lor în rate, nivelul redus al
dobânzii etc.
Nu pot cum păra locuinţele respective chiriaşii titulari sau m em brii fam iliilor lor -
soţ, soţie, copii m inori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate
personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de dom iciliu.
C hiriaşii care nu dispun de posibilităţi m ateriale de cum părare a locuinţei pot să
răm ână în continuare în spaţiul locativ pe care îl ocupă, cu plata chiriei stabilite de
lege.
A rticolul 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 instituia interdicţia înstrăinării tim p de
10 a ni a locuinţelor astfel dobândite; am am intit mai sus că acest text a fost abro
gat expres prin art. 230 lit. ţ) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
noului Cod civil.
în orice caz, privitor la această interdicţie, C urtea C onstituţională a decis că ea
nu încălca dispoziţiile art. 41 alin. (1) teza I din C onstituţia originară, întrucât intră
[1] A se vedea C. Z a m ş a , C u p rivire la dom eniul de aplicare a L e gii nr. 112/1995, în D rep
tul nr. 10/1996, p. 56-73. A se vedea art. 2 din N orm ele m etodologice privind aplicarea Legii
nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996, m odificată prin H.G. nr. 11/1997, republicată
(M. Of. nr. 27 din 18 februa rie 1997).
[2] Privitor la această dispoziţie legală, C urtea C onstituţională a decis că ea nu este con
trară art. 41 alin. (1), (5) şi (7) şi art. 135 alin. (6) din C onstituţia originară, întrucât posibilita
tea vânzării către chiriaşi a locuinţelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari con
stituie recunoaşterea prin lege a unui drept subiectiv, înlăturându-se astfel discrim inarea
anterioară, când un asem enea drept era recunoscut num ai chiriaşilor din locuinţele construi
te din fondurile statului; a se vedea C .C., D ecizia nr. 73 din 19 iulie 1995 (M. Of. nr. 177 din
8 august 1995).
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 111
A se vedea C .C., D ecizia nr. 169 din 2 noiem brie 1999 (M. Of. nr. 151 din 12 aprilie
20001 şi D ecizia nr. 238 din 21 noiem brie 2000 (M. Of. nr. 46 din 29 ianuarie 2001).
;2j A se vedea C.C., D ecizia nr. 238/2000, supra cit.
31 Cu privire la această dispoziţie a legii, C urtea C onstituţională a decis că ea nu încalcă
art. 16 din C onstituţie, care instituie principiul egalităţii tuturor cetăţenilor în faţa legii, deoa-
rece chiriaşii locuinţelor m enţionate de textul pus în discuţie, datorită naturii, caracteristicilor
ori destinaţiei locuinţelor pe care le ocupă, se află într-o situaţie diferită faţă de ceilalţi chi-
' aşi, astfel că legiuitorul a putut opta pentru soluţii diferite, fără a leza vreo norm ă constitu-
-onală; a se vedea C.C., D ecizia nr. 16 din 10 noiem brie 1998 (M. Of. nr. 502 din 28 decem -
brie 1998).
[4] M. Of. nr. 835 din 11 decem brie 2008.
112 D re p tu rile reale p rin cip a le
în al treilea rând, legea prevede unele facilităţi de care beneficiază anum ite ca
tegorii de persoane - tinerii căsătoriţi în vârstă de până la 35 de ani la data con
tractării locuinţei, persoanele calificate din agricultură, învăţăm ânt, sănătate, adm i
nistraţie publică şi culte care îşi stabilesc dom iciliul în m ediul rural, alte categorii de
persoane stabilite de consiliile locale. A ceste categorii de persoane pot beneficiar
de subvenţii de la bugetul de stat, în anum ite lim ite, plata preţului locuinţei în rate
lunare pe term en de 20 de ani etc.
Până la restituirea sum elor datorate de către beneficiarii locuinţelor, aceasta
este grevată cu un drept de ipotecă legală în favoarea statului (art. 18).
Locuinţa astfel construită este indisponibilizată, în sensul că titularul nu o poate
înstrăina p rin acte între vii decât după ce va face dovada restituirii sau depunerii
integrale a contravalorii sum elor actualizate ce i-au fost acordate ca subvenţii de la
bugetul de stat (art. 19).
asem enea, alte reglem entări prevedeau incapacităţi pentru anum ite categorii de
persoane fizice de a dobândi, prin acte între vii, construcţii111.
123. Spre deosebire de perioada anterioară m enţionată, după anul 1990 şi pâ
nă la adoptarea noului Cod civil, chiar sub im periul dispoziţiilor Legii nr. 247/2005
în m aterie, în prezent abrogate expres, am considerat că nu se cerea îndeplinirea
vreunei condiţii de form ă a actului juridic de înstrăinare sau de dobândire a co n
strucţiilor121.
Aşa fiind, înseam nă că ele puteau fi înstrăinate prin sim plul aco rd de voinţă al
părţilor. înscrierea unor asem enea acte de înstrăinare în cartea funciară avea ca
efect n u m a i opozabilitatea faţă de terţi a a ctulu i de înstrăinare (art. 25 din Legea
nr. 7/1996, în prezent abrogat). între părţi, efectul tran slativ a l a ctulu i de înstrăinare
se producea în m om e ntu l realizării acordului de voinţă. De la acest principiu
existau unele excepţii, spre exem plu, în m ateria donaţiilor, când, pentru a fi valabil,
actul juridic trebuie încheiat în form ă autentică (art. 813 fostul C. civ.).
S-a observat însă că înstrăinarea construcţiilor prin act sub sem nătură privată
nu putea conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent,
ci num ai la constituirea unui drept de superficie, având ca titular pe dobânditorul
construcţiei131. Aceasta, deoarece, prin constituirea unui dezm em brăm ânt al drep
tului de proprietate, nu se realiza o înstrăinare a terenului, iar construcţia form ează
un tot indivizibil cu terenul, disocierea între ele putând a fi concepută num ai din
punct de vedere juridic, nu şi fizic. Apoi, nu exista o altă soluţie ju ridică pentru a
determ ina soarta terenului, pe de o parte, iar, pe de altă parte, nu se putea face în
mod indirect înstrăinarea terenului, altfel decât im pune legea, respectiv form a au
tentică a actului de înstrăinare a terenurilor, condiţie im perativă pe care o im
puneau dispoziţiile art. 2 din Titlul X - „C irculaţia ju ridică a terenurilor” - din Legea
nr. 247/2005141. ’
tere nulu i aferent acesteia, ci are asupra lui un drept de folosinţă sau un drept de
concesiune.
într-o astfel de situaţie, odată cu înstrăinarea construcţiei se va transm ite în
m od autom at, ca efect al transm iterii dreptului de proprietate asupra acesteia, şi
dreptul de folosinţă sau de concesiune asupra terenului aferent.
Bunăoară, art. 15 din D ecretul-lege nr. 61/1990 prevede că, în caz de înstrăina
re a locuinţei dobândite în condiţiile pe care el le instituie, se transm ite asupra do-
bânditorului şi dreptul de folosinţă asupra terenului, pe durata existenţei construc
ţie i111.
De asem enea, potrivit art. 41 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea execu
tării lucrărilor de construcţii, republicată, dreptul de concesiune asupra terenului pe
care se găseşte o construcţie se transm ite în caz de succesiune sau de înstrăinare
a construcţiei pentru realizarea căreia el a fost instituit; în aceleaşi condiţii se
transm ite şi autorizaţia de construire eliberată celui care a realizat construcţia.
111 R eam intim că, potrivit art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicată, proprietarii
construcţiilor care au dobând it în folosinţă veşnică sau pe durata existenţei construcţiei tere
nurile pe care acestea se află pot să ceară transform area acestui drept în drept de proprie
tate.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 117
129. Organizarea şi amenajarea teritoriului agricol. Potrivit art. 104 din Le
gea fondului funciar nr. 18/1991, aceste operaţiuni au în vedere crearea condiţiilor
pentru o mai bună folosire a terenurilor în scopul producţiei agricole şi se execută
pe bază de studii şi de proiecte, la cererea proprietarilor, urm ărindu-se:
118 D re p tu rile re ale p rin cip a le
J 3 1 . Sub regim ul totalitar din Rom ânia, în perioada 1947-1989, prin diverse
acte norm ative adoptate succesiv, s-a instituit un control adm inistrativ prealabil al
înstrăinărilor tutu ror categoriilor de terenuri şi s-a im pus condiţia form ei autentice a
actului de înstrăinare. 1
[1] A se vedea şi O .U.G . nr. 108/2001 privind exploataţiile agricole, astfel cum a fost apro
bată cu m odificări şi com pletări prin Legea nr. 166 din 10 aprilie 2002.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 119
Mai târziu, în anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistem atizarea
teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale, precum şi Legea nr. 59 privitoare la
fondul funciar, prin care practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general,
singura lor m odalitate de dobândire recunoscută fiind m oştenirea legală.
Mai mult, în caz de înstrăinare a construcţiei, terenul aferent acesteia trecea
ope legis în proprietatea statului, iar dobânditorul construcţiei dobândea terenul pe
care era situată în folosinţă, pe durata existenţei acesteia, în lim itele stabilite prin
detaliile de sistem atizare, lim ite care nu puteau excede 250 m p[1].
S-a considerat, sub im periul acestor legi, că, din m om ent ce înstrăinarea tere
nurilor poate fi făcută num ai prin m oştenire legală, ele nu se puteau dobândi prin
testam ent sau prin uzucapiune şi nici nu se puteau constitui dezm em brăm inte asu
pra lor, cu excepţia unor situaţii speciale de constituire a dreptului de superficie1[2]34.
132. Im ediat după decem brie 1989, prin D ecretul-lege nr. 1/1989 a fost abroga
tă Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dis
poziţii restrictive în m aterie, printre care şi art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea
ce a im pus revenirea la principiul consensualism ului cu privire la înstrăinările de te
renuri, m enţinându-se totuşi unele restricţii pentru circulaţia terenurilor din localită
ţile prevăzute de Decretul nr. 144/1958, anum e, în principiu, localităţi urbane131,
abrogat expres prin Legea nr. 50/1991. M enţionăm că în mod tranzitoriu a fost
adoptată Leaea nr. 9/1990 privind interzicerea tem porară a înstrăinărilor de tere
nuri între vii , care, prin art. 1 alin. (1), a interzis înstrăinarea, prin acte juridice între
vii, a terenurilor de orice fel, situate înăuntrul sau în afara localităţilor, până la
adoptarea noilor reglem entări ale fondului funciar. Prin excepţie, legea perm itea
înstrăinarea terenurilor aferente construcţiilor care făceau obiectul unor acte trans-
lative de proprietate - inclusiv curtea - în suprafaţă de cel m ult 1000 mp.
Ulterior, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011, regi
mul juridic al circulaţiei terenurilor a fost reglem entat prin mai m ulte acte norm ative
succesive, în prezent abrogate unele prin altele, iar ultim ul în m aterie - Titlul X din
Legea nr. 247/2005 - abrogat expres prin Legea nr. 71/2011. Totuşi, ni se pare
utilă o evocare succintă a acestor dispoziţii, fie num ai şi prin raportarea la principiul
tem pus regit acturrr, efectele juridice ale actelor de dobândire ori înstrăinare a te re
nurilor s-au produs sub regim ul acelor acte norm ative şi nu arareori ele pot fi invo
cate în prezent.
[1) Este raţiunea pentru care actualul art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 dispune că
terenurile atribuite în folosinţă, pe durata existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca
efect al preluării terenu rilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea
nr. 58/1974 cu privire la sistem atizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale, trec în
proprietatea actualilo r titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor.
12! Pentru regim ul juridic al terenu rilor în perioada am intită, a se vedea C. B îr s a n , R egi
m ul ju rid ic a l b u n u rilo r im obile, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1983; C. S tă te s c u , C. B îr s a n , op.
cit., p. 158 şi urm.
[3] Pentru am ănunte privitoare la consecinţele abrogării actelor norm ative m enţionate, a
se vedea C. B îr s a n , V. S to ic a , Evoluţia legislaţiei p rivin d circulaţia im obilelor, în Dreptul
nr. 6/1990, p. 45-49; D. C hirică , Consecinţele m odificărilor legislative post-revoluţionare asu
pra circulaţiei im obilelor proprietate particulară, în Dreptul nr. 6/1999, p. 25-27; E. C helar u ,
C irculaţia ju rid ică a terenurilor, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1999, p. 37-45.
[4] Publicată în M. Of. nr. 95 din 1 septem brie 1990, apoi abrogată prin Legea nr. 18/1991.
120 D re p tu rile re ale p rin cip a le
133. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991.
Noua Lege a fondului funciar, intrată în vigoare la 20 februarie 1991, republicată la 5
ianuarie 1998, a liberalizat, în anum ite condiţii, circulaţia juridică a terenurilor prin
instituirea urm ătoarelor principii (art. 66-73)t1]:
- terenurile de orice fel au fost introduse în circuitul civil general, fiind consacrat
principiul liberei lor circulaţii;
- înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face num ai cu res
pectarea form ei autentice a actului;
- se instituia interdicţia dobândirii în proprietate privată, prin acte juridice între
vii, a unor suprafeţe mai m ari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de fam ilie,
sub sancţiunea nulităţii absolute, totală sau parţială, după caz, a actului de în stră i
nare;
- înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face
num ai cu respectarea unui drept de preem pţiune, recunoscut anum itor categorii de
persoane fizice sau juridice;
- insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepţia cazurilor prevăzu
te de lege.
111 A se vedea L. P o p , op. cit., p. 123-134; E. C h e lar u , op. cit. (1999), p. 48-112;
M. N ic o lae , Legea nr. 54 p riv in d circulaţia ju rid ică a terenurilor, în Dreptul nr. 8/1998, p. 3 şi
urm.
[2) A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 4.
[3! A se vedea C. B îr s a n , D rept civil. D repturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureşti,
2001, p. 153.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 121
C hiar sub regim ul Legii nr. 54/1998, nu se aflau în circuitul civil terenurile p ro
prietate publică a sta tu lu i sau a unită ţilor adm inistrativ-teritoriale, afară de ipoteza
în care, prin dezafectare din dom eniul public, intră în proprietatea privată a aceloraşi
subiecte, cu regim ul juridic corespunzător [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991,
republicată].
în privinţa persoanelor, Legea nr. 54/1998, în acord cu dispoziţiile cuprinse în
art. 41 alin. (2) teza a ll-a din C onstituţia originară din anul 1991, interzicea cetăţe
nilor străini şi apatrizilor să dobândească terenuri în proprietate în Rom ânia. Aceeaşi
interdicţie se aplica şi în privinţa persoanelor juridice străine [art. 3 alin. (1)m şi (3)].
Aşadar, puteau dobândi terenuri în proprietate privată urm ătoarele categorii de
subiecte de drept*[2]:
a) persoan ele fizice care au cetăţenia rom ână, indiferent de dom iciliul lor, în
ţară sau în străinătate. în privinţa persoanelor fizice rom âne cu dom iciliul în străi
nătate, legea dispunea expres că acestea pot dobândi terenuri de orice fel în Ro
m ânia, prin acte juridice între vii sau prin m oştenire. Deşi legea nu se referea şi la
uzucapiune, am considerat că ea putea fi invocată şi de aceste persoane ca mod
de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor în Rom ânia, dacă sunt îndeplinite
condiţiile prevăzute de lege[3];
b) persoan ele ju rid ice rom âne, cu respectarea principiului specialităţii capacităţii
lor de folosinţă. într-adevăr, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 prevede că tere
nurile pot face obiectul dreptului de proprietate privată sau al altor drepturi reale,
având ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparţine dom eniului public sau
dom eniului privat.
Potrivit art. 225 NCC, este persoană juridică de naţionalitate rom ână orice per
soană ju ridică ce îşi are sediul în Rom ânia.
R eam intim că în categoria persoanelor juridice titulare ale dreptului de proprie
tate privată asupra terenurilor intră şi statul şi unităţile adm inistrativ-teritoriale, iar
obiectul dreptului este dat de terenurile din dom eniul p rivat al acestora, supuse regi
mului de drept com un (art. 6 din Legea nr. 18/1991, art. 121 din Legea nr. 215/2001,
art. 553 NCC);
c) în sfârşit, precizăm că, şi sub regim ul Legii nr. 54/1998, societăţile com erciale
rom âne cu capital integral sau parţial străin puteau deţine în proprietate terenuri în
Rom ânia, ca persoane ju ridice rom âne.
Prin excepţie, nu aveau capacitatea de a dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor nu num ai apatrizii, cetăţenii străini şi persoanele juridice străine, ci şi
m em brii unei familii, astfel cum aceştia erau luaţi în considerare în art. 2 alin. (2)
11] Prin D ecizia nr. 408/2004 (M. Of. nr. 1054 din 15 noiem brie 2004), C urtea C onstituţio
nală a constatat că, în urm a m odificărilor intervenite prin revizuirea C onstituţiei în privinţa
dobândirii dreptului de proprietate privată de către cetăţenii străini şi apatrizi, prevederile
art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenu rilor nu mai sunt în
vigoare, în m ăsura în care interdicţia de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor
operează şi în cazul cetăţenilor străini şi apatrizilor care îndeplinesc condiţiile prevăzute de
noua norm ă constituţională.
[2] A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 5-6.
[3] A se vedea C. B îr s a n , op. cit. (2001), p. 153; am intim că posesia se poate exercita şi
corpore alieno, ceea ce constituie un suport juridic pentru afirm aţia noastră, chiar dacă
persoana se află în străinătate.
12 2 D re p tu rile reale p rin cip a le
din Legea nr. 54/1998, potrivit cărora, în cazul dobândirii prin acte juridice între vii,
proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echi
valent arabil, de familie, prin fam ilie înţelegându-se, în sensul legii discutate, soţii şi
copiii necăsătoriţi, indiferent de vârstă, dacă gospodăresc cu părinţii lor. încălcarea
acestei dispoziţii se sancţiona cu reducţiunea actului ju ridic până la lim ita legală de
200 de ha[1].
111 A şa fiind, din m om ent ce pentru el contractul este un fapt juridic, consecinţele vor fi
im portante şi din punctul de vedere al probei, anum e va putea dovedi contractul încheiat
prin nerespectarea dreptu rilor sale cu orice m ijloc de probă.
124 D re p tu rile re ale p rin cip a le
art. 2 alin. (3) din lege, nu putea fi altul decât al nulităţii absolute, pentru că norm a
încălcată apărea ca fiind de ordine publică111.
138. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005.
în esenţă, acest regim era dat de dispoziţiile cuprinse în Titlul X al Legii nr. 247/2005,
intitulat „C irculaţia ju ridică a terenuriloi” . Intr-adevăr, abrogând expres şi în întregim e
Legea nr. 54/1998, prin dispoziţiile titlului am intit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit
un regim ju rid ic a l circulaţiei terenurilor în dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat în
două principii esenţiale, pe care le vom prezenta în cele ce urm ează.
Un prim principiu este acela că toate terenurile proprietate privată erau considera
te a fi în circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia ş i titularul lor, sunt şi rămân în
circuitul civil; ele puteau fi înstrăinate şi dobândite în m od liber, prin oricare dintre
m odurile drepturilor reale prevăzute de lege, cu respectarea unor dispoziţii înscrise
în cuprinsul aceluiaşi titlu al Legii nr. 247/2005. Prin această prevedere s-a ajuns,
practic, după m ultă vrem e, la unificarea regim ului circulaţiei terenurilor, fără a se face
vreo deosebire după destinaţia sau locul în care ele sunt situate; terenuri agricole,
terenuri construibile sau cu o altă destinaţie, situate în intravilanul sau extravilanul
localităţilor, terenuri cu destinaţie forestieră, păşuni de orice categorie etc., iar în
străinarea şi dobândirea lor se puteau face prin oricare dintre m odurile care erau
prevăzute de art. 644-645 fostul C. civ. sau de alte dispoziţii legale. De asem enea,
din m om ent ce toate terenurile erau în circuitu l civil, aceasta însem na că ele pu
teau form a nu num ai obiect al unor transm isiuni prin acte între vii ori prin acte pentru
cauză de m oarte, ci şi obiect a l constituirii dezm em brăm intelor dreptului de p ro
prietate ce erau reglem entate de legislaţia noastră civilă121 aplicabilă sub regimul fos
tului Cod civil şi care au rămas, în esenţă, aceleaşi şi sub regim ul noului cod.
S-a observat131 însă că instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea u no r
excepţii prevăzute prin acte norm ative speciale, cum ar fi interdicţia înstrăinării te
renurilor ce au făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în condiţiile art. 19
alin. (1), art. 21 şi art. 43 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republi
cată, interdicţie instituită prin dispoziţiile art. 32 din această lege[4]. De asem enea,
acest principiu nu era infirm at nici de indisponibilizarea tem porară a terenurilor
supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de proprietate privată în tem eiul
legilor funciare, pe durata existenţei unui litigiu în cadrul unei asem enea proceduri.
însă, cu excepţia unui asem enea litigiu, existenţa altor litigii de altă natură privi
toare la un teren cu sau fără construcţii nu îm piedica înstrăinarea acestuia şi nici
constituirea altor drepturi reale sau de creanţă asupra unor astfel de terenuri, după
caz (art. 4 din Titlul X al Legii nr. 247/2005).
Precizăm însă că, aşa cum am arătat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X
din Legea nr. 247/2005, dispoziţiile legale ce instituiau aceste excepţii, la rândul
lor, au fost abrogate expres prin Legea nr. 71/2011.
Al doilea principiu instituit prin reglem entările discutate privea form a a cte lo r de
înstrăinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte
juridice între vii. Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu
sau fără construcţii, situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor, indiferent de
destinaţia sau de întinderea lor, puteau fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice
între vii încheiate în form ă autentică; sancţiunea nerespectării acestei condiţii era
prevăzută expres de acelaşi text: nulitatea absolută a actului. Aşadar, condiţia în
cheierii unui act de înstrăinare de terenuri în form ă autentică era im pusă pentru în
săşi validitatea actului (a d validitatem ). De asem enea, spre deosebire de regle
m entarea anterioară a form ei actelor de înstrăinare a terenurilor prevăzută de Le
gea nr. 54/1998, care im punea form a autentică num ai pentru actele juridice prin
care se transm itea dreptul de proprietate, nu şi pentru cele prin care se constituiau
dezm em brăm inte ale dreptului de proprietate privitoare la terenuri, reglem entarea
cuprinsă în Legea nr. 247/2005 instituia, în m o d expres, sub aceeaşi sancţiune -
nulitatea absolută a actului - , condiţia form ei autentice a d validitatem şi în privinţa
constituirii, prin acte juridice între vii, a drepturilor reale dezm em brăm inte ale drep
tului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilită
prin fapta om ului, dreptul de superficie, repetăm , reglem entate sub regim ul fostului
Cod civil.
Cu privire la această dispoziţie, în literatura juridică s-a observat în m od perti
nent că redactarea textului era deficitară, deoarece el se referea în m od expres la
obligaţia încheierii în form ă autentică num ai a a ctulu i de constituire a unui drept
real, dezm em brăm ânt al dreptului de proprietate privitor la terenuri, nu şi la înstrăi
narea unor asem enea drepturi reale deja constituite sub im periul vechilor regle
m entări11'. De asem enea, s-a apreciat că această obligaţie „constituia un regres” de
natură să creeze mari dificultăţi în practică, mai ales în situaţiile în care proprietarul
unui teren a consim ţit ca o altă persoană să construiască pe terenul său ori în
ipoteza în care am bii soţi ridică îm preună o construcţie pe terenul proprietatea
exclusivă a unuia dintre ei, ştiut fiind că, până la adoptarea acestei reglem entări, în
general, literatura şi practica judiciară au recunoscut în favoarea constructorului
neproprietar al terenului dobândirea unui drept de superficie asupra acelui tere n[2).
Este posibil însă ca părţile să fi încheiat un antecontract prin care să se oblige
la încheierea în viito r a unui contract de înstrăinare a unui teren. O ricare i-ar fi fost
denum irea acestui antecontract utilizată în practică de părţi - prom isiune de
vânzare-cum părare, contract provizoriu, contract prealabil, precontract etc. - , el nu
era tran slativ de pro p rie ta te ; pe tem eiul lui, nu putea opera transm isiunea dreptului
de proprietate sau constituirea unui dezm em brăm ânt al unui asem enea drept.
Altfel spus, el nu privea îndeplinirea unei obligaţii de a da, ci a unei obligaţii de a
face: încheierea în viitor a unui contract valabil. Teoria antecontractului în m ateria
transm isiunilor im obiliare a avut o largă aplicaţie în practica noastră judiciară încă
din m om entul instituirii unor dispoziţii legale restrictive în m aterie, iar aplicaţiile sale
practice au form at obiectul unor tem einice analize în literatura noastră ju rid ică 131.*12
Această teorie a putut fi aplicată şi în privinţa regim ului circulaţiei terenurilor instituit
prin dispoziţiile Legii nr. 247/2005. într-adevăr, art. 5 alin. (2) din Titlul X din aceas
tă lege dispunea că, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract de înstrăi
nare privito r la un teren, cu sau fără construcţii, una dintre p ă rţi refuză să încheie
contractul valabil de înstrăinare în form ă autentică, partea care şi-a îndeplinit obli
gaţiile sale va putea sesiza instanţa com petentă, care va pronunţa o hotărâre ce va
ţine loc de contract. Aşadar, în condiţiile prevăzute de text, consim ţăm ântul părţii în
culpă în executarea obligaţiilor ce îi revin din antecontractul încheiat de părţi, esen
ţial, din acest punct de vedere, fiind faptul ca cealaltă parte care solicita pronunţa
rea unei hotărâri judecătoreşti să îşi fi executat propria-i obligaţie, va fi suplin it prin
acea hotărâre pronunţată de instanţa de ju d e ca tă [1].
în orice caz, este de reţinut că nicio altă condiţie privitoare la înstrăinarea tere
nurilor prin acte între vii, cum ar fi condiţia de întindere a suprafeţei dobândite sau
aceea a unei autorizări adm inistrative prealabile, nu m a i era im pusă de reglem en
tările prezentate.
[1) Pentru condiţiile de aplicare a textului art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, a se
vedea, pe larg, E. C h elar u , op. cit., p. 147 şi urm.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 127
[1) Fără a intra în detalii, vom m enţiona doar că pentru anum ite înstrăinări de im obile
legea poate im pune şi alte condiţii; bunăoară, art. 1746 NCC reglem entează vânzarea tere
n u rilo r forestiere şi dispune că terenurile din fondul forestier proprietate privată vor putea fi
vândute cu respectarea unui drept de preem pţiune, instituit, în ordine, în favoarea copro
prietarilor asupra aceloraşi terenuri, respectiv a vecinilor; art. 1231 din Legea nr. 71/2011 de
punere în aplicare a noului Cod civil, astfel cum a fost introdus prin art. III pct. 18 din O .U.G .
nr. 79/2011, aproba tă cu m odificări şi com pletări prin Legea nr. 60/2012, precizează că
nu m a i vecinii care su n t p ro p rie ta ri de fond forestier beneficiază de acest drept de pre e m p ţiu
ne, nu ş i p ro p rie ta rii vecini de terenu ri agricole.
128 D re p tu rile reale p rin cip a le
culturale, iar atunci când a făcut-o, în anul 1974[1], reglem entarea în m aterie, pe
lângă norm e de protecţie a acestora, conţinea unele dispoziţii abuzive, specifice
unui stat totalitar.
Aceasta însă nu a justificat cu nimic, spunem noi, abrogarea im ediată ş i totală,
în m artie 1990, prin D ecretul Consiliului Frontului Salvării N aţionale nr. 90/1990, a
Legii nr. 63/1974 care reglem enta m ateria. Până în anul 1992, practic bunurile din
patrim oniul cultural al ţării au răm as fără niciun fel de protecţie, cu consecinţe care
nu ştim dacă vor putea fi cuantificate vreodată.
111 A se vedea Legea nr. 63/1974 privitoare la ocrotirea patrim oniului cultural naţional al
R.S.R. (B. Of. nr. 137 din 2 noiem brie 1974), abrogată expres prin Decretul nr. 90 din 5
februarie 1990 al C onsiliului Frontului Salvării N aţionale privind înfiinţarea şi organizarea
C om isiei M uzeelor şi C olecţiilor (M. Of. nr. 20 din 6 februarie 1990), la rândul lui abrogat prin
O.G. nr. 68 din 26 august 1994.
l2] Publicată în M. Of. nr. 215 din 28 august 1992, aprobată prin Legea nr. 11/1994
(M. Of. nr. 65 din 14 m artie 1994).
l3j Publicată în M. Of. nr. 247 din 31 august 1994, aprobată prin Legea nr. 41/1995
(M. Of. nr. 105 din 30 mai 1995).
[4) Prin art. 86 alin. (2) din lege (în prezent, art. 99), sunt abrogate expres reglem entările
din ordona nţele evocate privitoare la regim ul bunurilor m obile din patrim oniul cultural naţio
nal.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 131
m A se vedea Legea nr. 311 din 8 iulie 2003 a m uzeelor şi a colecţiilor publice, republi
cată (M. Of. nr. 207 din 24 m artie 2014).
[2] Ibidem.
132 D re p tu rile reale p rin cip a le
a) fondul p a trim oniului cultural naţional, alcătuit din bun uri culturale cu valoare
deosebită p en tru R om ânia;
b) tezaurul pa trim o n iu lu i cultural naţional, alcătuit din bun uri culturale cu valoare
excepţională p e n tru um anitate (art. 4).
B unurile culturale m obile pot fi proprietatea publică sau privată a statu lui o ri a
unită ţilor adm inistrativ-teritoriale, asupra lor putându-se constitui, potrivit form ei de
proprietate, în condiţiile legii, un drept de adm inistrare sau alte drepturi reale, sau
proprietatea privată a perso a n e lo r fizice ş i a p e rsoan elo r ju rid ice de drept p riva t
(art. 5).
A utorităţile publice, proprietarii, titularii altor drepturi reale, precum şi titularii
dreptului de adm inistrare asupra bunurilor culturale au obligaţia de a le proteja îm
potriva o ricăror acte com isive sau om isive care pot duce la degradarea, distruge
rea, pierderea, sustragerea sau exportul lor ilegal (art. 8).
A ceste bunuri sunt supuse cercetării de către cercetători specializaţi, în princi
pal pentru cele deţinute de instituţii, cla sării în fond ş i tezaur, după distincţia arătată
mai sus, şi evidenţei {art. 9-21).
Dreptul proprietarului bunului de a cere clasarea acestuia este im prescriptibil
[art. 18 alin. (1)].
în anum ite situaţii, se poate face şi declasarea bunului, la cererea proprietarului
sau din oficiu (art. 19), caz în care el va intra în regim ul de drept com un.
Proprietarii, titularii altor drepturi reale sau ai dreptului de adm inistrare, precum
şi deţinătorii cu orice titlu ai bunurilor culturale m obile clasate au obligaţiile prevă
zute de lege privitoare la păstrarea, depozitarea şi asigurarea securităţii lor (art. 23-
27).
M enţionăm că, în cazul bunurilor m obile culturale proprietate privată, pentru
efectuarea de studii şi lucrări de specialitate asupra lor este nece sa r acordul p ro
prietarului.
în sfârşit, bunurile culturale m obile clasate pot fi supuse restaurării, în condiţiile
legii (art. 28-32 din Legea nr. 182/2000). 145
146. Potrivit art. 35 din Legea nr. 182/2000, bunurile culturale pot fi înstrăinate
prin vânzare publică. Aceasta, ca şi interm edierea ei, se efectuează nu m a i prin
operatori econom ici autorizaţi, cu respectarea urm ătoarelor obligaţii:
a) afişarea la loc vizibil a norm elor privind com erţul cu bunuri culturale m obile;
b) deţinerea unu i registru în care să fie m enţionate, corect şi com plet, num ele şi
adresa ofertantului, descrierea şi preţul fiecărui bun; inform aţiile cuprinse în re
gistru au caracter confidenţial;
c) înştiinţarea în scris, în term en de 5 zile de la data ofertei, a direcţiilor ju deţe
ne pentru cultură şi patrim oniu cultural naţional despre existenţa unor bunuri sus
ceptibile a fi clasate;
d) înştiinţarea în scris, în acelaşi term en, a p ro prietarulu i bun ului cu privire la
posibilitatea declanşării procedurii de clasare;
e) pentru bunurile culturale m obile de tezaur, com unicarea în scris, în term en
de 3 zile de la data înregistrării acestora în registrul propriu, direcţiei judeţene pen
tru cultură şi patrim oniu cultural naţional despre punerea în vânzare a bunului, în
condiţiile art. 36 din Legea nr. 182/2000, în vederea exercitării dreptulu i de pre-
em pţiune instituit de lege în favoarea statului.
B unurile proprietate privată a persoanelor fizice şi a persoanelor ju ridice de
drept privat, clasate bun uri culturale m obile de tezaur, pot face obiectul unei vâ n
zări publice num ai în condiţiile exercitării dreptului de preem pţiune de către statul
român, prin M inisterul Culturii (art. 36). Term enul exercitării dreptului de preem pţiu
ne este de 30 de zile de la data prim irii com unicării scrise cu intenţia de vânzare,
de către agentul econom ic specializat. V aloarea de achiziţionare a bunului este
cea negociată cu vânzătorul sau cu agentul econom ic specializat ori cea rezultată
din licitaţia publică [art. 36 alin. (3)].
V ânzarea acestor bunuri cu nerespectarea dreptului de preem pţiune al statului
este sancţionată cu nulitatea absolută a actului [art. 36 alin. (5)].
. 147. Potrivit Legii nr. 182/2000, scoaterea peste frontieră a bunurilor culturale
m obile este considerată operaţiune de export, care poate fi tem porar sau definitiv.
Exportul tem porar sau definitiv al bunurilor culturale m obile clasate sau neclasate
se poate efectua pe baza unui certificat de export, em is de direcţiile judeţene de
specialitate.
B unurile culturale m obile clasate bun uri de tezaur, proprietatea persoanelor
fizice sau a persoanelor juridice de drept privat, pot fi exportate num ai tem porar, cu
avizul com isiei de specialitate din m inister şi cu aprobarea m inistrului culturii.
De asem enea, tem porar, pot fi exportate bunurile m obile clasate aflate în pro
prietatea statului sau a unităţilor sale teritoriale şi nu m a i pentru organizarea de
expoziţii în străinătate, pentru investigaţii de laborator, pentru restaurare sau pentru
expertizare [art. 38 alin. (1) şi (2)].
Totuşi, în anum ite situaţii, bunurile culturale m obile clasate în fond, proprietatea
privată a statului sau a unităţilor sale teritoriale, p o t fi exportate definitiv num ai în
cadrul unui schim b de bun uri culturale de aceeaşi im portanţă şi sem nificaţie
134 D re p tu rile reale p rin cip a le
lui, este obligat să înştiinţeze, tot în 72 de ore, despre aceasta, direcţia judeţeană
de cultură şi patrim oniu cultural naţional şi să ia toate m ăsurile de protecţie şi de
conservare a bunurilor descoperite. în term en de 10 zile de la data descoperirii lor,
prim arul este obligat să le predea direcţiei judeţene de specialitate (art. 49 din
Legea nr. 182/2000).
Autorii descoperirilor întâm plătoare, care au predat bunurile autorităţilor publice
locale, au dreptul la o recom pensă bănească de 30% din valoarea bunului, calcu
lată în m om entul acordării recom pensei, iar, în cazul descoperirii unor bunuri cul
turale de valoare excepţională, se poate acorda şi o bonificaţie suplim entară de
până la 15% din valoarea bunului. V aloarea bunurilor astfel descoperite se stabi
leşte de experţi acreditaţi, de regulă, pe lângă organele ju deţene de specialitate.
în cazul neprim irii recom pensei, autorul descoperirii se poate adresa instanţei
de judecată com petente cu o acţiune scutită de taxă de tim bru (art. 49).
§8. Limitări temporare sau definitive ale folosinţei unor bunuri în situa
ţii speciale. Rechiziţia unor bunuri
în al doilea rând, rechiziţia este, tot ca principiu, o m ăsură tem porară, care va
înceta la încetarea situaţiei excepţionale ce a im pus-o, când bunurile rechiziţionate
urm ează a fi restituite celui de la care au fost preluate. De aceea, la data predării
bunurilor rechiziţionate către beneficiarul rechiziţiei urm ează a se consem na, pe
lângă datele de identificare, starea şi valoarea bunurilor la data când aceasta se
efectuează (art. 14 din Legea nr. 132/1997). Totuşi, când operează asupra unor
bunuri consum ptibile sau perisabile, ea va fi definitivă.
în al treilea rând, rechiziţia este o m ăsură obligatorie, dispusă de organele pu
blice în situaţiile m enţionate.
în sfârşit, rechiziţia presupune acordarea de despăgubiri atât în ipoteza rechizi
ţiei tem porare, pentru degradările sau devalorizările suferite de bunurile rechizi
ţionate pe perioada folosirii lor în scopul pentru care ea a operat, cât şi în situaţia
rechiziţiei definitive, pentru valoarea bunurilor consum ptibile sau perisabile astfel
preluate [art. 18 şi art. 2 alin. (2) din Legea nr. 132/1997].
Legea prevede o procedură specială privitoare la stabilirea şi plata acestor des
păgubiri, iar în caz de litigiu între părţi, după parcurgerea unei etape adm inistrative
prealabile, hotărârea organului adm inistrativ special instituit - C om isia centrală de
rechiziţii - poate fi atacată în justiţie.
Aşadar, rechiziţia reprezintă o lim itare legală a exerciţiului dreptului de proprie
tate, fie prin afectarea tem porară a atributului folosinţei bunului, fie prin însăşi înce
tarea dreptului de proprietate asupra bunurilor m obile consum ptibile sau perisabile,
dar, în am bele situaţii, cu plata de despăgubiri, în condiţiile legii.
§ 1 . P rincipii g e n e ra le
De altfel, se poate observa cu uşurinţă că art. 562 alin. (1) NCC vorbeşte des
pre dobândirea dreptului de proprietate privată de către altul, prin uzucapiune, fără
a face vreo distincţie între bunurile im obile şi bunurile m obile.
Asupra tutu ror acestor problem e vom reveni atunci când vom exam ina uzucapi-
unea, ca mod de dobândire a drepturilor reale. C eea ce trebuie reţinut este îm pre
jurarea că uzucapiunea, ca fapt juridic, sem nifică pierderea dreptului de proprietate
asupra bunului uzucapat de către adevăratul proprietar şi dobândirea acestui drept
de către uzucapant, adică cel care îl stăpâneşte în tot tim pul prevăzut de lege,
anum e, în prezent, 10 ani.
111 Codul penal adoptat prin Legea nr. 286/2009 (M. Of. nr. 510 din 24 iulie 2009).
[2) Publicată în M. Of. nr. 410 din 25 iulie 2001, aprobată cu m odificări prin Legea nr. 180
din 11 aprilie 2002 (M. Of. nr. 268 din 28 aprilie 2002).
[3! A se vedea E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 625-626.
[4] R epublicată în M. Of. nr. 694 din 23 septem brie 2014.
138 D re p tu rile re ale p rin cip a le
reşti definitive, prin care se dispune valorificarea acestora. Aşadar, într-o asem e
nea situaţie, operează mai degrabă o cedare forţată a bunului către un alt titular -
statul - , fără însă a-i schim ba regim ul juridic, deoarece el răm âne un bun proprieta
te privată, aparţinând, uneori num ai tem porar, noului proprietar. într-adevăr, potrivit
art. 3 alin. (3) din aceeaşi ordonanţă, bunurile confiscate pot fi restituite, în anum ite
condiţii asupra cărora nu insistăm , tot printr-un act de autoritate - încheiere em isă
de ju decătorul de cam eră prelim inară ori hotărâre ju decătorească - , persoanei
îndreptăţite, cheltuielile restituirii fiind în sarcina organelor care au dispus m ăsura
confiscării.
Din punct de vedere juridic, exproprierea poate fi definită ca actu l p u te rii de stat
com petente, p rin care se realizează trecerea în proprietate publică a u no r bun uri
im obile proprietate privată, necesare executării u no r lucrări de interes public, în
schim b ul unei d e s p ă g u b iri.
155. Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expro
priate bunurile im obile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fără scop
lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a com unelor, oraşelor, m uni
cipiilor şi judeţelor.
Din m otive lesne de înţeles, nu pot fi supuse exproprierii terenurile proprietate
publică ce aparţin statului sau unităţilor adm inistrativ-teritoriale.
De asem enea, nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile im obile aflate în pro
prietatea privată a statului, deoarece statul, în calitatea sa de proprietar, poate să
afecteze, prin organele sale com petente, utilităţii publice oricare dintre bunurile
im obile pe care le are în proprietatea sa privată. Cum a observat, pe drept cuvânt,
judecătorul constituant, statul nu se „autoexpropriază”[2).
în orice caz, este de reţinut că în această din urm ă situaţie se va schim ba re g i
m ul ju rid ic al im obilelor respective, proprietatea statului, prin trecerea lor din pro
prietatea sa privată în proprietatea sa publică.
C ât priveşte bunurile im obile aflate în proprietatea privată a unităţilor adm inis
trativ-teritoriale, ele pot form a obiectul exproprierii, dacă utilitatea publică pentru
care aceasta a fost decisă este de interes naţional (art. 2 din Legea nr. 33/1994).
Dacă utilitatea publică este num ai de interes local, o decizie a organului com pe
tent de trecere a bunului im obil din proprietatea privată în proprietatea publică a
aceleiaşi unităţi adm inistrative va fi suficientă pentru realizarea obiectivului avut în
vedere, cu aceleaşi consecinţe mai sus precizate privitoare la regim ul juridic al bu
nurilor im obile supuse acestei operaţiuni.
]158 Utilitatea publică şi declararea ei. Prim a etapă din procedura exproprierii
este declararea ei de utilitate publică. M enţionăm că prim ele două etape sunt a d
m inistrative, iar cea de-a treia este judiciară, cu toate consecinţele care decurg de
aici. A rticolul 3 din Legea nr. 33/1994 prevede că exproprierea va putea fi hotărâtă
de instanţele de judecată după ce s-a făcut declaraţia de utilitate publică a expro
prierii în condiţiile prevăzute în această lege.
U tilitatea publică se declară pentru lu crări de interes naţio nal sau de interes
lo cal (art. 5 din Legea nr. 33/1994).
C ategoria lucrărilor pentru a căror realizare este necesară exproprierea este
prevăzută în art. 6 din lege[2]. U tilitatea publică a exproprierii se declară de către *12
tract civil, în care am bele părţi sunt egale, deoarece reclam antul a consim ţit ca, în schim bul
unui preţ, o parte din proprietatea lui privată să devină proprietate publică, fosta C urte S u
prem ă de Justiţie a statuat că, din m om ent ce trecerea în proprietate publică s-a realizat pe
cale consensuală, în tem eiul unui contract sinalagm atic ce şi-a produs efectele juridice ur
m ărite de părţi la încheierea lui, tot aşa şi revenirea bunului sau a unei porţiuni din el în pro
prietatea privată a vânzătorului trebuie realizată pe aceeaşi cale, chiar şi în situaţia când
„prop rie tarul” nu a folosit în scopul de utilitate publică pentru care a dobândit terenul în tre a
ga sa suprafaţă; a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 973/1999, în D reptul nr. 2/2000, p. 183.
I1) M enţionăm că, potrivit art. 4 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză
de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local,
etapele procedurii de expropriere sunt: aprobarea indicatorilor tehnico-econom ici ai lucrărilor
de interes naţional, jud e ţe a n sau local; consem narea sum ei individuale aferente reprezen
tând plata despăgubirii pentru im obilele care fac parte din coridorul de expropriere şi a fi
şarea listei proprieta rilor im obilelor; transferul dreptului de proprietate; finalizarea form alităţi
lor aferente procedurii de expropriere.
121 Art. 6 din Legea nr. 33/1994 dispune: „S unt de utilitate publică lucrările privind: pro
specţiunile şi explorările geologice; extracţia şi prelucrarea substanţelor m inerale utile; insta
laţii pentru producerea energiei electrice; căile de com unicaţii, deschiderea, alinierea şi lărgi
rea străzilor; sistem ele de alim entare cu energie electrică, telecom unicaţii, gaze, term ofica-
re, apă, canalizare; instalaţii pentru protecţia m ediului; îndiguiri şi regularizări de râuri, lacuri
de acum ulare pentru surse de apă şi atenuarea viiturilor; derivaţii de debite pentru alim entări
cu apă şi pentru devierea viiturilor; staţii hidrom eteorologice, seism ice şi sistem e de aver
tizare şi prevenire a fe nom ene lor naturale periculoase şi de alarm are a populaţiei, sistem e
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 141
de irigaţii şi desecări; lucrări de com batere a eroziunii de adâncim e; clădirile şi terenurile ne
cesare con stru cţiilo r de locuinţe sociale şi altor obiective sociale de învăţăm ânt, sănătate,
cultură, sport, protecţie şi asistenţă socială, precum şi de adm inistraţie publică şi pentru
autorităţile judecătoreşti; salvarea, protejarea şi punerea în valoare a m onum entelor, an
sam blurilor şi siturilor istorice, precum şi a parcurilor naţionale, rezervaţiilor naturale şi a
m onum ente lor naturii; prevenirea şi înlăturarea urm ărilor dezastrelor naturale - cutrem ure,
inundaţii, alunecări de terenuri; apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională” ; a se
vedea şi art. 2 din Legea nr. 255/2010 care stabileşte, la rându-i, 8 categorii de lucrări de
utilitate publică, de interes naţional sau de interes local.
[1] Art. 7 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 prevede: „Tot prin lege se poate declara utilitatea
publică în situaţii excepţionale, în cazul în care - indiferent de natura lucrărilor - sunt supu
se exproprierii lăcaşuri de cult, m onum ente, ansam bluri şi situri istorice, cim itire, alte aşeză
m inte de valoare naţională deosebită ori localităţi urbane sau rurale în întregim e” .
121 Facem precizarea că delegaţia perm anentă era prevăzută în Legea adm inistraţiei pu
blice locale nr. 69/1991, în vigoare la data elaborării Legii nr. 33/1994, însă Legea adm inis
traţiei publice locale nr. 215/2001, republicată, nu mai prevede această structură a consiliu
lui judeţean.
[3) A se vedea art. 5-20 din R egulam entul aprobat prin H.G. nr. 583/1994.
142 D re p tu rile re ale p rin cip a le
O dată adusă la cunoştinţa publică, declaraţia întruneşte toate elem entele unui
act-condiţie care declanşează procedura exproprierii.
C alificându-I astfel, literatura de specialitate a ajuns, pe drept cuvânt credem
noi, la concluzia că este supus controlului legalităţii sale în această etapă de către
Curtea C onstituţională, în situaţia în care utilitatea publică a fost declarată prin
lege, respectiv de instanţa de contencios adm inistrativ, dacă utilitatea publică a fost
declarată p rin hotărâre de G uvern sau prin act a l organe lor locale ale adm inistraţiei
de stat, fără a se putea exam ina oportunitatea actului adm inistrativ111.
[1] A se vedea L. G iurgiu , C onsideraţii în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprie
rea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2/1995, p. 20; F l . B aias , B. D um itrache , Ioc.
cit., p. 23.
t2] Art. 12 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 determ ină expropriatorul, anum e statul, prin or
ganism ele desem nate de G uvern, pentru lucrările de interes naţional, şi judeţele, m unicipiile,
oraşele şi com unele, pentru lucrările de interes local.
‘3l C om isia de soluţionare a întâm pinărilor va fi constituită prin hotărâre a G uvernului,
pentru lucrările de interes naţional, şi prin decizie a consiliului judeţean sau prin dispoziţie a
prim arului m unicipiului Bucureşti, pentru cele de interes local. C om isia este alcătuită din 3
specialişti din dom eniul de activitate în care se realizează lucrarea de utilitate publică, 3
proprietari de im obile din m unicipiul, oraşul sau com una în care sunt situate im obile propuse
pentru expropriere, aleşi prin tragere la sorţi dintr-o listă de m inim um 25 de proprietari, şi
prim arul localităţii şi lucrează sub conducerea unui delegat al G uvernului sau al consiliului
judeţean ori al C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureşti, în calitate de preşedinte. C om i
sia lucrează valabil în prezenţa a cel puţin 5 m em bri şi ia decizii prin vot secret. Preşedintele
com isiei nu are drept de vot, el asigurând cadrul organizatoric al activităţii com isiei. în caz
de paritate a voturilor, votul prim arului este preponderent. Din com isie nu vor putea face par
te proprietarii im obile lor care sunt în cauză, rudele şi afinii lor până la gradul patru inclusiv,
persoanele care deţin funcţii în adm inistraţia publică locală sau centrală şi care au interes în
executarea lucrărilor şi nici m em brii com isiei care au declarat utilitatea publică.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 143
Este posibil ca încă din această fază a procedurii părţile cuprinse în operaţiunea
de expropriere să se înţeleagă asupra tuturor problem elor pe care aceasta le im
plică, inclusiv cuantum ul despăgubirilor, situaţie în care Com isia consem nează în-
vojdla părţilor, sub sem nătura acestora [art. 18 alin. (2) din lege].
Un situaţia în care com isia respinge propunerile expropriatorului, acesta are
posibilitatea să revină cu noi propuneri, cu refacerea corespunzătoare a planurilor,
care vor urm a aceeaşi procedură (art. 19).j
H otărârea com isiei este supusă căii de atac a contestaţiei, care poate fi prom o
vată de partea interesată (expropriatorul, proprietarul sau titularii altor drepturi reale
asupra im obilului propus spre expropriere) în term en de 15 zile de la com unicare.
IC o n te sta ţia se introduce la curtea de apel în raza căreia este situat im obilul, iar
procedura de judecată este cea stabilită de Legea nr. 554/2004 a contenciosului
adm inistrativ^
Aşa după cum a decis cu valoare de principiu instanţa noastră suprem ă, faţă de
caracterul excepţional conferit, prin Constituţie şi prin Codul civil, cedării dreptului de
proprietate privată ca urmare a exproprierii pentru cauză de utilitate publică, toate
m ăsurile prem ergătoare exproprierii instituite prin art. 12-18 din Legea nr. 33/1994
sunt im perative. Aşa fiind, bunăoară, cerinţa m otivării hotărârii com isiei de analizare
a întâm pinărilor ce au fost form ulate faţă de propunerile de expropriere constituie o
condiţie sine qua non a legalităţii acesteia, prin care se garantează atât transparenţa
actului decizional, cât şi posibilitatea cenzurării lui de către instanţa de judecată, în
conform itate cu dispoziţiile art. 20 din aceeaşi lege. în aceste condiţii, obligativitatea
m otivării hotărârii am intite nu mai poate fi apreciată doar ca o condiţie de form ă; ea
poate fi privită ca o condiţie de legalitate ce vizează fondul actului adm inistrativ, de a
cărei îndeplinire depinde însăşi validitatea sa[1].
m A se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . şi fisc., dec. nr. 274/2006, în D reptul nr. 12/2006,
p. 260.
144 D re p tu rile re ale p rin c ip a le
[1) în practica ju decătorească s-a decis că efectuarea actului de num ire a m em brilor
com isiei de experţi cu încălcarea dispoziţiilor de fond prevăzute de lege atrage după sine
sancţiunea anulării lui, precum şi sancţiunea anulării hotărârii care s-a pronunţat în faza
raportului de expertiză astfel efectuat (în speţă, în com isie nu fusese num it şi un expert din
partea instanţei - n.n., C .B.); a se vedea C.A. Piteşti, s. civ., mun. şi asig. soc., min. şi fam .,
dec. nr. 306/A din 10 septem brie 2007, în B.C.A. nr. 4/2007, p. 10; de asem enea, cu privire
la aplicarea acestei dispoziţii, instanţa suprem ă a decis în sensul că la calcularea despăgu
birilor în discuţie trebuie ţinut seam a de două criterii legale: preţul cu care se vând în mod
obişnuit im obilele asem ănătoare celui expropriat şi, respectiv, daunele aduse proprietarului
(sau altor persoane îndreptăţite), scop în care vor fi aduse şi alte dovezi. în raport cu aceste
criterii, instanţa suprem ă a precizat că sintagm a „preţul cu care se vând, în mod obişnuit,
im obilele” are sem nificaţia de preţ plătit efectiv şi consem nat ca atare în contractele de
vânzare-cum păra re privind terenurile de acelaşi fel din zonele locale situate în aceeaşi uni
tate adm inistrativ-teritorială. A şa fiind, constatările raportului de expertiză întocm it în speţa
dedusă judecăţii, în sensul că poziţionarea terenurilor la liziera unei păduri, de-a lungul unui
drum de păm ânt ce asigură accesul în linie dreaptă din drum ul naţional, ar fi de natură să
conducă la concluzia că cea mai bună utilizare a terenului poate fi aceea de zonă de servicii
ca bază de agrem ent, stabilind astfel un preţ excesiv, constituie elem ente dincolo de crite
riile legale evocate, astfel că nu se im punea m ajorarea despăgubirilor solicitate de persoana
expropriată; a se vedea I.C .C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 535 din 26 ianuarie 2011,
nepublicată.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 145
nea, tot instanţa va decide şi cu privire la term enul plăţii, care nu poate depăşi 30
de zile de la data răm ânerii definitive a hotărârii de expropriere (art. 30).
Legea precizează că eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a ex
propriatorului vor putea fi făcute num ai pe baza unui a ct pro ce d u ra l distinct, anum e
încheierea dată de instanţa de judecată, prin care se constată îndeplinirea obligaţi
ilor privind plata despăgubirilor, nu mai târziu de 30 de zile de la data plăţii efective
a acesteia [art. 31 alin. (1)]. Evident că expropriatorul va avea tot interesul ca, după
ce a plătit despăgubirile, să ceară im ediat instanţei eliberarea titlului executoriu şi
punerea sa în posesia bunului expropriat.
Dacă punerea în posesie priveşte terenuri cultivate sau pe care se află plantaţii,
legea precizează111 că ea are a fi efectuată după ce recolta a fost culeasă, cu ex
cepţia situaţiei când în valoarea despăgubirii a fost cuprinsă şi valoarea estim ativă
a recoltelor neculese din diverse raţiuni: neajungerea la m aturitate, interesul părţi
lor etc.
în caz de extrem ă urgenţă, care poate fi im pusă de unele situaţii speciale, pre
cum executarea im ediată a unor lucrări ce interesează apărarea ţării, ordinea pu
blică şi siguranţa naţională sau în caz de calam ităţi naturale, instanţa de judecată,
luând act că utilitatea publică este declarată potrivit legii, p o a te dispune, prin hotă
râre judecătorească, punerea de îndată în pose sie a expropriatorului, cu obligaţia
pentru acesta de a consem na, în term enul de 30 de zile, pe num ele expropriaţilor,
sum ele stabilite ca despăgubire (art. 32).
111 Toate aceste etape prevăzute de dispoziţiile Legii nr. 33/1994 au o configuraţie diferi
tă, inclusiv privitor la transm iterea dreptului de proprietate asupra bunului expropriat, cu une
le cerinţe suplim entare, în Legea nr. 255/2010, cum ar fi obligaţia expropriatorului de a
întocm i docum entele cadastrale ale im obilului expropriat, dar preferăm evocarea prevederi
lor legii generale în m aterie; de altfel, art. 34 din Legea nr. 255/2010 dispune că dispoziţiile
sale se com pletează în m od corespunzător cu cele ale Legii nr. 33/1994.
[2] S-a observat însă că acest term en apare ca „nerealist” , cel puţin din raţiuni bugetare,
şi că instituirea unui term en mai lung, bunăoară de 3 ani, ar apărea ca fiind o soluţie mai
rezonabilă - a se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 51.
[3) în jurisp ru d e n ţă s-a decis că exproprierea contestată printr-o acţiune de retrocedare a
im obilului form ulată pe tem eiul art. 35 din Legea nr. 33/1994 şi-a produs efectele juridice, de
vrem e ce terenul expropriat pe care nu s-a edificat blocul de locuinţe avut în vedere a se
construi pe el este afectat de reţeaua de term oficare destinată altor blocuri de locuinţe,
astfel că acţiunea reclam antului a fost respinsă; a se vedea C.A. Suceava, s. civ., dec.
nr. 210 din 20 septem brie 2006, în B.C.A. nr. 2/2007, p. 15.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 147
debitorului (în speţă expropriatorul) să dea ceva, adică să revândă im obilul expro
priat Iar dreptul de retrocedare nu îşi are izvorul într-un act juridic, „ci într-un
fapt ju rid ic stricto sensu, ş i anum e din faptul că expropriatorul nu utilizează im obile
le expropriate p o trivit scopu lui p en tru care au fost preluate de la expropriat şi nici
nu a făcut, în term en de un an de la preluarea lor, o nouă declaraţie de utilitate
p u b lic ă ’1[2].
Rezultă, aşadar, că dreptul de retrocedare este un drept de creanţă îm potriva
expropriatorului, ce aparţine expropriatului şi care se naşte în patrim oniul acestuia
la îm plinirea unui an din m om entul în care im obilele expropriate nu au fost utilizate
pen tru scopu l avu t în vedere la preluarea lo r de la expropriat şi, în cadrul aceluiaşi
interval de tim p, nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică. Pe cale de con
secinţă, înseam nă că dreptul de retrocedare trebuie exercitat în term enul general
de prescripţie de 3 ani ce era prevăzut de Decretul nr. 167/1958, respectiv de
art. 2517 N C C [3).
Cât priveşte realizarea dreptului, dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de
lege, am arătat că expropriatul va adresa cererea de retrocedare instanţei, care va
putea dispune o atare m ăsură.
N im ic nu îm piedică părţile să realizeze retrocedarea pe cale am iabilă, cel puţin
pentru raţiunea că o asem enea cale poate fi utilizată şi la realizarea operaţiunii ini
ţiale, respectiv trecerea bunului avut în vedere pentru expropriere, pe cale am iabi
lă, în proprietatea statului, în condiţiile art. 4 din Legea nr. 33/1994, mai sus
am intite[4].
165. Aplicarea în timp a dispoziţiilor art. 35-36 din Legea nr. 33/1994. Prac
tica ju decătorească şi literatura de specialitate au fost confruntate cu problem a de
a se şti dacă dispoziţiile legale am intite, de favoare pentru expropriat, au a fi apli
cate ş i exproprierilor efectuate sub im periul legislaţiei vechi în m aterie, abrogate
expres prin Legea nr. 33/1994, sau num ai celor care s-au efectuat şi se efectuează
după data de 2 iunie 1994, data intrării în vigoare a noii legi. R ăspunsul la această
întrebare este controversat, iar practica este de-a dreptul contradictorie.
[1] A se vedea M. N ic o lae , D iscuţii cu p rivire la aplicarea în tim p a art. 35-36 din Legea
nr. 33/1994 p riv in d exproprierea p e n tru cauză de utilitate publică, în D reptul nr. 11/2000,
p. 25.
[2] Ibidem .
[31 O altă calitate dată acestei retrocedări în doctrină a fost aceea de cesiune cu titlu o n e
ros a dreptului de proprietate asupra im obilului expropriat, realizată prin m ijlocirea instanţei,
ale cărei efecte se produc e x nune, a se vedea E. C h e lar u , op. cit. (2006), p. 52; s-a spus
însă şi că „operaţia juridică a retrocedării are o natură juridică proprie, neputând fi asim ilată
altor figuri ju rid ice ” - a se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 395.
l4] In acelaşi sens, a se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 25, nota 4 de subsol. M enţionăm
că, dacă dobând ire a bunului avut în vedere pentru realizarea scopului de utilitate publică s-a
realizat pe cale am iabilă, în condiţiile art. 4 din Legea nr. 33/1994, în practica instanţei su
prem e s-a decis că reclam antul care a pierdut proprietatea în mod voluntar nu are deschisă
calea retrocedării bazată pe art. 35 din Legea nr. 33/1994, ci, pentru repunerea totală sau
parţială în situaţia anterioară vânzării, el are la îndem ână doar acţiunile ce izvorăsc din
contract, de care beneficiază orice alt vânzător; a se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 973/1999,
în D reptul nr. 2/2000, p. 183.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 149
Astfel, iniţial, într-un litigiu în care reclam anţii au solicitat, prin acţiunea lor, restitui
rea unui teren expropriat în anul 1988, cu aplicarea art. 35 din Legea nr. 33/1994, în
trucât până la data litigiului nu a fost executat obiectivul pentru care s-a dispus expro
prierea, Curtea Suprem ă de Justiţie a statuat în sensul că „art. 35 din Legea
nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică prevede, într-
adevăr, că, dacă bunurile im obile expropriate nu au fost utilizate în term en de un an
în scopul pentru care au fost preluate de la expropriat, foştii proprietari pot cere
retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.
Textul enunţat se referă la exproprierile efectuate în baza acestei legi, potrivit
procedurii prevăzute de art. 21-23, precedată de declararea utilităţii publice.
Principiile ce guvernează aplicarea le gilor în tim p nu p e rm it extinderea aplicării
p re ve d e rilo r art. 35 p rivin d posibilitatea retrocedării im o b ile lo r la exproprierile efec
tuate an te rio r in tră rii în vigoare a acestei le g i (s.n., C .B.)” , aşa cum hotărâseră in
stanţele de fond111. A ceeaşi soluţie a fost dată de instanţa suprem ă chiar şi în îm
prejurarea, susţinută de reclam anţii dintr-o altă acţiune, în sensul că, şi după
exproprierea pe tem eiul Decretului nr. 467/1979, care a reglem entat anterior m ate
ria, terenul expropriat a răm as în posesia lor, deoarece nici aceasta nu poate
conduce la desfiinţarea dreptului de proprietate al statului şi reîntoarcerea im obilu
lui în patrim oniul reclam anţilor.
Aceasta, cu atât m ai m ult cu cât, reţine fosta Curte S uprem ă de Justiţie, art. 25
din Legea nr. 112/1995 stabileşte că situaţia ju ridică a im obilelor trecute în proprie
tatea statului înainte de 22 decem brie 1989, altele decât cele care fac obiectul
acestei legi, va fi reglem entată prin legi speciale, com petenţa rezolvării ei revenind
astfel puterii legislative121.
Dimpotrivă, prin Decizia nr. Vl/1999[3], fosta Curte Suprem ă de Justiţie, în Secţii
Unite, în cadrul soluţionării unui recurs în interesul legii pe temeiul art. 329 C. proc. civ.
(de la 1865), a statuat că „dispoziţiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 (...) sunt aplica
bile şi în cazul cererilor având ca obiect retrocedarea unor bunuri im obile expro
priate anterior intrării în vigoare a acestei legi, dacă nu s-a realizat scopul expro
prierii” . în m otivarea soluţiei prin care se revine asupra ju risprudenţei anterioare,
instanţa suprem ă a statuat că nu am fi în prezenţa aplicării retroactive a legii noi, ci
ar fi vorba despre aplicarea im ediată a ei. Aceasta, deoarece „situaţia reglem entată
prin art. 35 din Legea nr. 33/1994 are în vedere tocm ai efecte nefinalizate după
em iterea actului de expropriere întem eiat pe dispoziţiile legale anterioare, aşa
încât, cu privire la aceste efecte nerealizate încă, se im pune a acţiona dispoziţiile
legii noi” . De asem enea, se argum entează că, „dacă legiuitorul ar fi avut în vedere
supravieţuirea posibilităţii de a cere retrocedarea im obilului neutilizat în term en de un
an în scopul pentru care a fost expropriat, ar fi reglem entat această interdicţie prin
noua lege” . N ereglem entând-o, se im pune concluzia că dispoziţia nouă se aplică şi
în ipoteza bunurilor expropriate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 33/1994, evident
num ai în cazul în care nu s-a realizat scopul exproprierii.
11] A se vedea C .S.J., s. civ., dec. nr. 2255/1996, în Dreptul nr. 6/1997, p. 111-112;
C.S.J., s. cont. adm ., dec. nr. 102/1998, în Dreptul nr. 11/1998, p. 147.
12] A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 2159/1996, în Dreptul nr. 6/1997, p. 113.
[3] M. Of. nr. 636 din 27 decem brie 1999.
150 D re p tu rile re ale p rin cip a le
Legea nr. 10/2001, cu m odificările ulterioare, sunt reglem entate m ăsurile repa
rato rii p e n tru situaţia im obile lor expropriate, alin. (2) stabilind că, pentru situaţia în
care construcţiile expropriate au fost dem olate parţial sau total, d a r nu s-au execu
tat lucrările p en tru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restituie în natură
cu construcţiile răm ase, iar pentru construcţiile dem olate m ăsurile reparatorii se
stabilesc prin echivalent.
A şa fiind, îndrăznim a spune că discuţia aplicării în tim p a dispoziţiilor art. 35-37
din Legea nr. 33/1994 răm âne mai degrabă un bun exerciţiu pentru problem a
aplicării legii civile în tim p.
m ulte şi variate conflicte” , iar pentru soluţionarea acestora „s-a introdus în lim bajul
ju ridic expresia de a bu z de drept, care nu poate să aibă alt înţeles decât acela de
depăşire a hotarului dreptului subiectiv”111.
De regulă, se vorbeşte despre abuzul de drept în m ateria dreptului de proprieta
te atunci când sunt am intite lim itările lui date de raporturile de vecinătate, ceea ce
am arătat şi noi când am analizat aceste raporturi121.
Totuşi, dacă în jurisprudenţă cel mai adesea abuzul de drept în m ateria proprie
tăţii priveşte într-adevăr raporturile de vecinătate, nu credem că problem a se poate
pune exclusiv în cadrul acestor raporturi. Dim potrivă, ni se pare că este o problem ă
care priveşte d reptul de proprietate în gen era l şi are a fi legată tot de lim itele
exerciţiului său.
111 A se vedea C odul civil, ed. a 4-a, Ed. AII, Bucureşti, 1997, p. 378, nota 1 de subsol.
l2] A se vedea J.-L. B er g e l , M. B r u sc h i , S. C im am o n ti , op. cit., p. 113 şi jurisprudenţa
acolo citată.
131 Idem, p. 114, nota nr. 249 de subsol.
[4) M.B. C an ta c u zin o , op. cit., p. 145.
154 D re p tu rile re ale p rin cip a le
111 Ibidem.
121 M.B. C a n ta c u zin o , op. cit., p. 145.
131 C. H a m a n g iu , I. R o setti -B ă lă n e s c u , A l . B ă ic o ia n u , op. cit., p. 469.
141 A se vedea Cas., dec. din 17 octom brie 1907, în B.C. 1907, p. 1617.
!5] Bunăoară, în practica judiciară, în m otivarea proprietăţii com une pe cote-părţi stabile şi
forţate, s-a decis că efectuarea unui act în scopul norm alei utilizări a bunului obiect al copro-
prietăţii de către un singur coproprietar poate îmbrăca forma abuzului de drept atunci când,
prevalându-se de calitatea sa, acesta săvârşeşte acte ce vizează bunul în integralitatea lui,
„provocând o lezare a intereselor sau aducând o atingere drepturilor celorlalţi coproprietari” ;
pe de altă parte însă, şi refuzul celorlalţi coproprietari de a efectua un act sau de a consim ţi
la efectuarea lui, în condiţiile în care un asem enea act urm ăreşte asigurarea norm alei fo lo
siri a bunului, se poate constitui într-un abuz de drept, dacă atitudinea respectivilor copropri
etari depăşeşte fireasca exercitare a dreptului lor recunoscut de art. 480 fostul C. civ.; a se
vedea C.A. Tim işoara, s. civ., dec. civ. nr. 689 din 21 iunie 2007, în B.C.A. nr. 3/2007, p. 17-
18; sau, după cum a decis o altă curte de apel, „în condiţiile în care nu există niciun m otiv de
îm piedicare legală a dreptului exclusiv şi absolut al reclam anţilor de a dispune de bunul
proprietatea lor, inclusiv în ceea ce priveşte exercitarea folosinţei acestuia, sim pla dorinţă a
pârâţilor de a se opune schim bării folosinţei bunului nu poate conduce la lim itarea dreptului
de proprietate al reclam anţilor, astfel că refuzul pârâţilor la schim barea acestei folosinţe
constituie un abuz de drept’ (s.n., C .B.); a se vedea C.A. Piteşti, s. civ., mun. şi asig. soc.,
min. şi fam ., dec. nr. 533/R din 27 octom brie 2007, în B.C.A. nr. 1/2008, p. 10; de ase
m enea, o curte de apel a decis că instalarea unui atelier de tinichigerie, îm preună cu ram pa
de reparaţii auto, în im ediata apropriere a locuinţei vecinului şi exploatarea acestora cu
efectul producerii de zgom ote, de gaze şi de m irosuri neplăcute sunt fapte care depăşesc
lim itele unei vecinătăţi tolerabile; reţinând, astfel, existenţa abuzului de drept, instanţele au
obligat, în m od justificat, pârâtul la desfiinţarea construcţiilor în litigiu; C.A. Suceava, s. civ.,
dec. nr. 541/1998, în P. P e r ju , Jurisprudenţa înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi a altor
instanţe judecătoreşti, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2007, p. 29-30.
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riva tă 155
170. în ceea ce ne priveşte, sub regim ul fostului Cod civil rom ân de la 1864,
înţelegeam să distingem între a bu zul de drept care presupune, în concepţia noas
tră, exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate în aşa fel încât, din vina pro
prietarului, sunt cauzate prejudicii altor persoane, cu consecinţa angajării răspun
derii sale civile delictuale, şi cauzarea uno r dezagrem ente altora, în m o d obiectiv,
prin utilizarea bunurilor asupra cărora poartă obiectul dreptului său. Şi în această
din urm ă situaţie se poate angaja răspunderea civilă delictuală a proprietarului, dar
pe un alt tem ei juridic, anum e răspunderea obiectivă, pentru prejudiciile cauzate de
lucruri.
Aşadar, consideram că, atunci când vorbim despre abuzul de drept în m ateria
proprietăţii, concepţia clasică răm âne edificatoare.
Pentru a exista abuz de drept, spuneam că trebuie să existe: a) exercitarea
anorm ală a a tributelo r dreptulu i prin deturnare de la scopu l lor, b) vina celui care
acţionează astfel; c) un preju diciu suferit de terţe persoane121.
în orice caz, consideram 131 că judecătorul va fi acela care, aplecându-se cu grijă
la datele fiecărei cauze în parte, va determ ina, prin folosirea unor asem enea crite
rii, dacă dreptul de proprietate este exercitat dincolo de lim itele sale, în m od cul
pabil, în aşa fel încât să constate existenţa unui abu z de drept, cu toate consecin
ţele ce pot decurge dintr-o asem enea îm prejurare. Pentru că, în m ăsura în care va
exista un prejudiciu, va fi angajată răspunderea civilă delictuală pentru fapta pro
prie a proprietarului, ca autor al faptei prejudiciabile.
171 | A buzul de drept în m ateria proprietăţii sub regim ul noului Cod civil
rom ân. în abordarea, fie şi în mod sintetic, a acestei problem e, credem că două
sunt coordonatele ce trebuie avute în vedere. Mai întâi, este de reţinut că, în cel
de-al treilea capitol, denum it „Interpretarea şi efectele le g ii civile” , din Titlul său pre
lim inar intitulat „D espre legea civilă” , noul Cod civil consacră pentru prim a dată în
dreptul civil rom ân, în m od expres, un text abu zu lu i de drept. într-adevăr, potrivit
art. 15, „N iciun drept nu poa te fi exercitat în scopu l de a vătăm a sau p ă g u b i pe altul
ori într-un m o d excesiv ş i nerezonabil, co n trar bunei-credinţe". După m odelul C o
dului civil din Q uébec141, acest text înscrie principiul general al m odului în care au a
fi exercitate drepturile subiective civile, deci şi dreptul de proprietate privată; legea
fundam entală civilă im pune exercitarea tuturor drepturilor subiective civile de către *234
111 A se vedea G. C o r n u , op. cit., p. 1096; a se vedea şi V. S to ic a , op. cit. (2009), p. 128.
[2] A se vedea C. B îr s a n , op. cit. (2008), p. 91.
[3] Idem, p. 92.
[4] Art. 7 din acest cod are urm ătoarea form ulare: „A ucun droit ne p e u t être exercé en vue
de nuire à a u tru i ou d 'u n m anière excessive et déraisonnable, a llant a in si à l'e n co n tre des
exigences de la bonne fol'.
156 D re p tu rile re ale p rin c ip a le
titularul lor în raport de scopurile pentru care acestea sunt recunoscute şi apărate
de lege. în orice caz, textul interzice în mod lim pede exercitarea acestor drepturi în
scopul de a vătăm a sau păgubi alte persoane „ori într-un m od excesiv şi nerezo-
nabil” , contrar principiului bunei-credinţe; pentru că art. 14 alin. (1) NCC dispune că
orice persoană fizică sau ju ridică trebuie să îşi exercite drepturile şi să îşi asum e
obligaţiile civile cu bună-credinţă, în acord cu ordinea publică şi bunele m oravuri.
Aşadar, „obstacolele” ce nu p o t fi depăşite pentru a nu se ajunge la exercitarea în
m od abuziv a unui drept subiectiv civil, deci şi dreptul de proprietate privată, sunt:
a) aceste drepturi nu pot fi exercitate în scopul de a vătăm a sau păgubi o altă per
soană, adică în scopul de a-i crea acesteia un prejudiciu; b) ele nu trebuie exercitate
dincolo de lim itele norm ale recunoscute exerciţiului lor, adică „într-un mod excesiv şi
nerezonabil, contrar bunei-credinţe” . Cel care depăşeşte aceste limite în exerciţiul
drepturilor sale subiective civile o face în mod abuziv, com ite un abuz de drept.
A jungem astfel la cea de-a doua coordonată care, strâns legată de cea de ordin
general înscrisă în art. 15 NCC, este de natură să determ ine conţinutul noţiunii de
abuz de drept, de această dată în dom eniul exerciţiului dreptului de proprietate
privată: lim itele ju rid ice ale exerciţiului a cestui drept, astfel cum sunt reglem entate
de dispoziţiile art. 602-630 analizate mai sus, în special cele care privesc raporturi
le de vecinătate. Bunăoară, ream intim că, potrivit art. 630 NCC, care reglem entea
ză lim itele judiciare ale exerciţiului dreptului de proprietate privată, un proprietar nu
poate, prin folosirea fondului său, să creeze proprietarului fondului învecinat „incon
veniente mai m ari decât cele norm ale” ; dacă o face totuşi, instanţa de judecată va
putea, din considerente de echitate, să îl oblige la plata de despăgubiri, precum şi,
atunci când aceasta este cu putinţă, la restabilirea situaţiei anterioare. în orice caz,
prin raportare la dispoziţiile art. 15 NCC, putem spune că proprietarul care creează
vecinilor săi „inconveniente mai mari decât cele norm ale în raporturile de vecinăta
te” exercită dreptul său de proprietate privată „într-un mod excesiv şi nerezonabil” ,
ceea ce înseam nă că el com ite un abuz de drept, sancţionat prin angajarea răs
punderii sale civile delictuale pentru prejudiciul astfel cauzat proprietarului fondului
învecinat.
R aţionând pe exem plul unei lim ite legale a exerciţiului dreptului de proprietate
privată cum este cea privitoare la întrebuinţarea izvoarelor, ream intim că, potrivit
art. 608 NCC, un proprietar poate da orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe
fondul său, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprieta
rul fondului inferior, cum ar fi dreptul de a utiliza apa ce prisoseşte proprietarului pe
al cărui fond se află izvorul pentru irigarea grădinii sale. Dacă proprietarul izvorului
dă un alt curs apei din izvor, în aşa fel încât aceasta să nu mai poată fi folosită de
proprietarul fondului inferior, el îşi exercită dreptul său, până la proba contrarie, „în
scopul de a păgubi pe altul” , com iţând astfel un abuz de drept. Şi exem plele ar
putea continua.
Aşadar, în prezent, dispoziţiile noului Cod civil rom ân stabilesc criteriile după
care are a fi determ inată existenţa unui eventual abuz de drept în m ateria exerciţiu
lui dreptului de proprietate privată: exercitarea acestuia „în scopul de a vătăm a ori
păgubi pe altul” ori „în mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe” , în ca
drul lim itelor speciale - legale, convenţionale şi judiciare - stabilite de legea civilă
fundam entală. Răm âne ca judecătorul să aprecieze, în fiecare cauză dedusă
IV. D re p tu l de p ro p rie ta te p riv a tă 157
172. Nu putem încheia totuşi această discuţie fără a pune în evidenţă faptul că
preocuparea pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate în aşa fel încât
să nu fie aduse atingeri drepturilor aparţinând altor persoane nu este străină nici
jurisprudenţei Curţii Europene a D repturilor O m ului de la S trasbourg.
Astfel, într-un litigiu în care reclam anta se plângea că o staţie de epurare, pro
prietatea unei m unicipalităţi din Spania, a fost am plasată foarte aproape de locuin
ţa sa, astfel că exploatarea ei, prin em anaţii rău m irositoare şi alte dezagrem ente,
este de natură să îi aducă atingere dreptului la dom iciliu, viaţă privată şi fam ilială,
apărat prin art. 8 din C onvenţia europeană a drepturilor om ului, ju risdicţia euro
peană a adm is că atingerile grave aduse m ediului înconjurător pot afecta bunăsta
rea unei persoane şi o pot priva de dreptul de folosire a dom iciliului ei, în aşa fel
încât să dăuneze asupra vieţii sale private şi fam iliale, fără ca, prin aceasta, să fie
pusă în pericol grav însăşi sănătatea persoanei.
Fie că această problem ă este abordată din punctul de vedere al existenţei unei
obligaţii pozitive ce incum bă statului, anum e de a adopta m ăsuri rezonabile şi
adecvate pentru a protegui dreptul la viaţă privată, fam ilială şi dom iciliu, aşa cum
dispune art. 8 parag. 1 din C onvenţie, fie că este vorba despre o ingerinţă ju stifica
tă în exerciţiul acestui drept, cum îngăduie art. 8 parag. 2 din acelaşi tratat interna
ţiona l111, principiile aplicabile sunt asem ănătoare. în am bele situaţii, trebuie avut în
vedere justul echilibru care se im pune a fi prezervat între interesele concurente ale
individului şi cele ale societăţii, în ansam blul său, iar statul se bucură, în oricare
dintre aceste ipoteze, de o m arjă de apreciere care îi este recunoscută de ju risd ic
ţia europeană*121.
în speţă, C urtea a constatat că m unicipalitatea nu a luat toate m ăsurile necesa
re pentru încetarea inconvenientelor ce rezultau, pentru reclam antă, din exploata
rea staţiei de epurare, ceea ce a condus-o la concluzia că statul în cauză nu a ştiut
să asigure justul echilibru între interesele econom ice ale m unicipalităţii şi asigura
rea protecţiei efective a dreptului reclam antei la respectul dom iciliului, vieţii ei pri
vate şi fam iliale, astfel că au fost încălcate dispoziţiile art. 8 din C onvenţia europea
nă. C urtea a obligat statul spaniol la plata unei substanţiale sum e de bani pentru
acoperirea prejudiciului m aterial şi m oral suferit de reclam antă131. Aşadar, pentru
ju risdicţia europeană, proprietarul unei instalaţii, în speţă o autoritate publică, tre
buie să asigure exploatarea ei în aşa fel încât aceasta să nu producă dezagrem en
te de natură a atinge dreptul la viaţă privată şi dom iciliu protejat de C onvenţie. în
111 Art. 8 parag. 2 din C onvenţie dispune că nu există ingerinţă a autorităţii publice în
exerciţiul dreptului la dom iciliu, viaţă privată şi fam ilială atunci când o asem enea ingerinţă
este prevăzută de lege şi constituie o m ăsură care, într-o societate dem ocratică, este nece
sară securităţii naţionale, siguranţei publice, bunăstării econom ice a ţării, apărării ordinii şi
prevenirii săvârşirii unor fapte penale, protecţiei sănătăţii şi m oralei sau protecţiei drepturilor
şi libertăţilor altuia.
121 A se vedea C .E.D .O ., cauza Lôpez O stra c. Spaniei, H otărârea din 9 decem brie 1994,
Série A, nr. 303, § 51, p. 54-55.
l3] Idem, § 62, p. 57.
158 D re p tu rile re ale p rin cip a le
111 în acelaşi sens, a se vedea C .E.D .O ., cauza G uerra ş i a lţii c. Italiei, H otărârea din 19
februarie 1998, Recueil, 1998, voi. I, p. 210 şi urm.
[2] A se vedea D ecizia privitoare la adm isibilitate în cauza A sselbourg ş i alţii c. Luxem
burgului, din 29 iunie 1999, w w w .echr.coe.int.
131 A se vedea, spre exem plu, D ecizia cu privire la adm isibilitate în cauza N oack ş i a lţii c.
G erm aniei, din 25 mai 2000, pronunţată de o cam eră a Secţiei a IV-a a Curţii, precum şi
D ecizia cu privire la adm isibilitate în cauza B ernard ş i alţii c. Luxem burgului,’ din 29 iunie
1999, pronunţată de o cam eră a Secţiei a lll-a a C urţii, am bele disponibile pe site-ul
w w w .e ch r.co e .in t; pentru alte detalii în m aterie, a se vedea C. B îr s a n , C onvenţia europea
nă... (2010), p. 639 şi urm.
Capitolul al V-lea. Dreptul
de proprietate publică
173. Schim bările social-econom ice care au avut loc în Rom ânia, cu evidente
consecinţe privitoare la reglem entarea raporturilor juridice şi care se mai produc
încă, au condus la apariţia sau, mai exact, la reapariţia unei form e de proprietate
cunoscute de toate sistem ele de drept, care reflectă, pe de o parte, o organizare
dem ocratică a societăţii, asigurată de stat, organism ele sale, partidele politice, sin
dicate, societatea civilă etc., iar, pe de altă parte, existenţa unei econom ii bazate
pe cerere şi ofertă, cu prezenţa mai m ult sau mai puţin circum stanţiată a statului în
organizarea şi desfăşurarea vieţii econom ice, în funcţie de orientările politicii eco
nom ice determ inate în chip dem ocratic de puterea legislativă şi transpuse în prac
tică de puterea executivă.
Avem în vedere dreptul de proprietate publică, drept existent şi reglem entat în
perioada dezvoltării m oderne a Rom âniei, început încă din a doua jum ătate a se
colului al X lX -lea, înlocuit în perioada regim ului totalitar pe care l-a cunoscut statul
rom ân între 1945-1989 cu dreptul de proprietate socialistă de stat. După anul
1990, odată cu trecerea la organizarea dem ocratică a societăţii rom âneşti, a reapă
rut, mai întâi, noţiunea de dom eniu public, în Legea nr. 18/1991, m odificată şi repu
blicată, şi apoi cea de proprietate publică, în C onstituţia adoptată în anul 1991, în
C onstituţia revizuită în anul 2003, în prezent în vigoare, precum şi în alte acte nor
m ative adoptate după anul 1990; consacrarea sa legislativă mai com pletă se
regăseşte în prezent în noul Cod civil român, intrat în vigoare la 1 octom brie 2011.
174. Sediul m ateriei. De regulă, atunci când are a fi cercetată o instituţie ju rid i
că, mai ales una deosebit de im portantă ca aceea care face obiectul de analiză al
prezentului capitol, p u n ctu l de plecare este dat de dispoziţiile constituţionale în
m aterie.
De această dată, vom face o excepţie de la acest principiu, spre a sublinia im
portanţa deosebită, din punctul de vedere care ne interesează, a Legii nr. 18 din 19
februarie 1991, republicată, prin care, pentru prim a dată după anul 1990, au fost
reintroduse în R om ânia dispoziţiile legale privitoare la dom eniul public. C hiar dacă
obiectul ei de reglem entare este dat de terenuri, nu mai puţin, legea am intită dispu
ne că acestea pot aparţine dom eniului pu b lic care, la rându-i, poate fi de interes
naţional, când proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparţine statului,
sau de interes local, când proprietatea, de asem enea în regim de drept public,
aparţine com unelor, oraşelor, m unicipiilo r şi ju d e ţe lo r (art. 4).
Legea nr. 18/1991 prevede, în art. 4 alin. (4), că terenurile din dom eniul public
sunt cele afectate unei utilităţi publice, iar textul urm ător enum eră anum ite categorii
de terenuri care aparţin dom eniului public (art. 5), pentru ca în alin. (2) acelaşi
160 D re p tu rile re ale p rin cip a le
articol să dispună că terenurile care fac p a rte din dom eniul p u b lic sunt inalienabile,
insesizabile ş i im prescriptibile ş i nu p o t fi introduse în circuitu l civil decât dacă,
potrivit legii, sunt dezafectate din dom eniul public.
în ordine cronologică, dacă cercetările noastre au ajuns la o concluzie corectă,
un alt im portant act norm ativ adoptat după anul 1990, care a avut, în cuprinsul său,
dispoziţii privitoare la dom eniul public, a fost Legea nr. 69 din 26 noiem brie 1991
privitoare la adm inistraţia publică locală, abrogată expres prin Legea nr. 215 din 23
aprilie 2001, cu acelaşi obiect de reglem entare. într-adevăr, art. 4 alin. (2) din
Legea nr. 69/1991 dispunea că unităţile adm inistrativ-teritoriale - com una, oraşul,
judeţul - , ca persoane juridice de drept public, sunt proprietare ale bunurilor din
dom eniul public de interes local, potrivit legii.
175. C onstituţia adoptată prin referendum naţional la 8 decem brie 1991 consfin
ţea existenţa a două form e fundam entale de proprietate în Rom ânia, anum e p ro
prietatea pub lică şi proprietatea privată [art. 135 alin. (2)].
A rticolul 135 alin. (3) dispunea că proprietatea publică aparţine statului sau uni
tăţilor adm inistrativ-teritoriale, pentru ca în alineatul urm ător să fie arătate categorii
le de bunuri ce fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. De asem enea, legiuitorul
constituant a înţeles să determ ine, cel puţin în esenţă, şi elem ente ale regim ului
ju rid ic al proprietăţii publice. Astfel, art. 135 alin. (5) prevedea că bunurile proprieta
te publică sunt inalienabile şi că, în condiţiile legii, ele pot fi date în adm inistrare
regiilor autonom e ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate.
O bservăm că în C onstituţie era folosită noţiunea de proprietate publică, fiind
vorba, evident, despre dreptul de proprietate publică, şi nu aceea de dom eniu p u
blic, ca în legislaţia am intită mai sus.
Este o rem arcă ce va fi folosită în dezvoltările ulterioare privitoare la dreptul de
proprietate publică.
A ceste dispoziţii au fost practic preluate cu acelaşi conţinut de art. 136 din C on
stituţia revizuită în anul 2003.
176. Felurite acte norm ative adoptate de legiuitorul rom ân, în sens larg, oricare
va fi fost acesta - de regulă Parlam entul sau G uvernul - , fac m enţiuni despre pro
prietatea publică.
Astfel, Legea nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii, republicată, cu num eroasele ei m odificări ulterioare, dispune, în art. 13
alin. (2), că terenurile aparţinând dom eniului p u b lic al statului sau al unităţilor
adm inistrativ-teritoriale se pot concesiona num ai în vederea realizării de construcţii
sau de obiective de uz şi/sau de interes public, cu respectarea docum entaţiilor de
urbanism aprobate potrivit legii. Sau, în tim p ce Legea apelor nr. 107 din 25 sep
tem brie 1996 determ ină, în art. 3, apele care aparţin dom eniului public, art. 1 din
Legea nr. 85 din 27 m artie 2003 a m inelor111 dispune că resursele m inerale situate
pe teritoriul şi în subsolul ţării şi al platoului continental în zona econom ică a Ro
m âniei din M area Neagră, delim itate conform principiilor dreptului internaţional şi
reglem entărilor din convenţiile internaţionale la care R om ânia este parte, fac obiec
tul exclusiv a l p ro prietăţii publice şi aparţin statu lui român.
Tot astfel, Legea petrolului nr. 238 din 7 iunie 2004[1] dispune că resursele de
petrol situate în subsolul ţării şi al platoului continental rom ânesc al M ării Negre,
delim itat conform principiilor dreptului internaţional şi convenţiilor internaţionale la
care R om ânia este parte, fac obiectul exclusiv a l pro p rie tă ţii publice şi aparţin
statului rom ân (art. 1).
în acte norm ative întâlnim adesea referiri la proprietatea publică a statului. A st
fel, de exem plu, art. 7 C. silvic enum eră printre form ele de proprietate asupra fo n
dului fore stier naţional fondul fore stier proprietate publică a sta tu lu i şi fondul fo
re stier proprietate publică a unită ţilor adm inistrativ-teritoriale. Şi exem plele ar putea
continua.
Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, cel mai cuprinzător act norm ativ în
m aterie a fost Legea nr. 213 din 17 noiem brie 1998 privind bunurile proprietate p u b li
c i , răm asă încă în vigoare, dar cu m ulte texte abrogate prin Legea nr. 71/2011, ca
re constituia reglem entarea unitară, dezvoltătoare a principiilor constituţionale, apli
cabilă proprietăţii publice a statului şi a unităţilor adm inistrativ-teritoriale.
Pentru prim a dată însă în sistem ul dreptului civil rom ân, legea civilă fundam en
tală a ţării conţine o reglem entare com pletă, chiar dacă num ai uneori de principiu,
a dreptului de proprietate publică. într-adevăr, după ce art. 552 precizează că în
dreptul nostru civil proprietatea este publică şi privată, Titlul VI al Cărţii a lll-a a
noului Cod civil - „D espre bunuri” - este consacrat dreptului de proprietate publică.
Prim ul capitol al acestui titlu, intitulat „D ispoziţii generale” , defineşte şi reglem en
tează regim ul juridic al dreptului de proprietate publică, m odurile sale de dobândire
şi de apărare; cel de-al doilea capitol al aceluiaşi titlu stabileşte m odul de exercita
re a dreptului de proprietate publică prin drepturile reale ce îi corespund şi regim ul
juridic al acestor drepturi, inclusiv apărarea lor. Acesta este şi p la n u l nostru de stu
diu în m aterie, cu excepţia apărării sale şi a drepturilor reale corespunzătoare, care
va fi analizată la capitolul consacrat apărării dreptului de proprietate.
177. Precizări prelim inare. Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, atât
în dispoziţiile constituţionale, cât şi în diferite acte norm ative care interesează
m ateria au fost folosite două noţiuni: dom eniul p u b lic şi proprietatea publică. Deşi
s-ar putea susţine că ele sunt echivalente*131, am arătat în cartea noastră anterioară
consacrată drepturilor reale că noţiunea de dom eniu p u b lic nu face altceva decât
să determ ine bunurile care fac obiectul pro p rie tă ţii p u b l i c i .
Cum s-a spus, dom eniul public este un ansam blu de bunuri, iar proprietatea
publică nu este altceva decât dreptul ce poartă asupra a ce sto r b u n u r i.
Din acest punct de vedere, este de reţinut că, sub denum irea sa definiţia drep
tului de proprietate publică, art. 858 NCC dispune că acesta este dreptul de pro
prietate ce aparţine statului sau unei unităţi adm inistrativ-teritoriaîe asupra bunuritor
care, prin natura lo r sau prin declaraţia-legii, sunt de uz o ri de interes public, cu
condiţia să fie dobândite prin unul dintre m odurile prevăzute de lege.Jn prim ul său
alineat, art. 859 NC C determ ină bunurile ce pot fotrna obiectul exclusiv a l p ro p rie
tăţii publice, pentru ca, în al doilea alineat al său, să precizeze că celelalte bunuri
care aparţin statului ori unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale fac parte, după caz,
din dom eniul p u b lic ori din dom eniul p riva t al acestora, cu aceeaşi precizare: să fi
fost dobândite, la rândul lor, prin unul dintre m odurile prevăzute de lege.
Aşadar, dreptul subiectiv este dreptul de proprietate publică ce are ca titulari
statul sau unităţile sale adm inistrativ-teritoriale. O biectul acestui drept este d a t ple
dom eniul public, form at din totalitatea bunurilor, determ inate p o trivit u n o r criterii
legale, ce aparţin subiectelor am intite121.
N oţiunea de dom eniu p u b lic şi chiar de d o m e n ia lita t^3], am intită de unii autori,
are mai degrabă o anum ită conotaţie de ordin istoric. într-adevăr, urm are a revoluţi
ilor burgheze din ţările europene care au avut loc în secolele X V II-XVIII, bunurile
care în orânduirea feudală aparţineau coroanei sau prinţului, alcătuind dom eniul
acestuia, au fost trecute în proprietatea naţiunii, constituind dom eniul p u b lic a l sta
tului, expresie a naţiunii. în prezent, astfel cum este ea utilizată în unele acte nor
m ative, credem că această noţiune evocă ideea de totalitate de bun uri ce aparţin
subiectelo r de d rept p u b lic determ inate ca atare de lege: statul şi unităţile adm inis-
trativ-terito riale[4].
De altfel, în literatura noastră juridică s-a arătat că bunurile m obile sau im obile
ce aparţin statului şi unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale, fie că sunt în proprieta
tea publică, fie că sunt în proprietatea privată a acestor entităţi juridice, alcătuiesc
categoria ju ridică a b u n urilor dom eniale, noţiune care însă nu are a fi confundată
cu noţiunea de patrim oniu151. într-adevăr, noţiunea de patrim oniu include, pe lângă
drepturile de proprietate asupra bunurilor, alte drepturi reale şi drepturi de creanţă,
precum şi datoriile corespunzătoare. De altfel, art. 119 din Legea nr. 215/2001 pri
vitoare la adm inistraţia publică locală delim itează patrim oniul unităţilor adm inistra
tiv-teritoriale, arătând că acesta se com pune din bunurile m obile şi im obile ce
aparţin dom eniului public al unei asem enea unităţi, dom eniul privat al acesteia,
adică bunurile m obile şi im obile ce intră în alcătuirea dom eniului lor privat, precum
şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrim onial ale căror titulare sunt aceste uni
tăţi.
A şa după cum vom vedea în cele ce urm ează, esenţial este regim ul ju rid ic al
bunurilor ce alcătuiesc dom eniul public al statului ori al unităţilor sale adm inistrativ-
teritoriale şi cel al bunurilor care alcătuiesc dom eniul privat al acestora. A supra
bunurilor din dom eniul public, statul şi unităţile adm inistrativ-teritoriale exercită
dreptul de proprietate publică, drept ce are un regim ju ridic distinct de cel de drept
com un; asupra bunurilor ce alcătuiesc dom eniul privat al entităţilor juridice am intite,
acestea exercită dreptul de proprietate privată, în principiu, cu regim ul juridic
analizat mai sus, în capitolul consacrat acestui drept.
[1] în acest sens, într-o decizie de speţă a Curţii Suprem e de Justiţie se arată că, „în prin
cipiu, toate bunurile destinate folosinţei publice fac parte din dom eniul public” ; a se vedea
C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 152/1994, în Dreptul nr. 6/1995, p. 93; în acelaşi sens, pentru bu
nuri de interes local, a se vedea C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 393/1994, în Dreptul nr. 6/1995,
p. 92-93.
121 A se vedea C .C., D ecizia nr. 31 din 26 mai 1993 şi D ecizia nr. 33 din 26 mai 1993, în
C urtea C onstituţională. C ulegere de d e cizii 1992-1993, p. 203-204, respectiv p. 211-212.
Este de observat că în literatura noastră juridică uneori se face distincţia între bunurile de
„uz public” şi bunurile de „interes public” ; astfel, sunt bunuri de „uz public” acele bunuri care,
prin natura lor, sunt de folosinţă generală, cum ar fi pieţele, drum urile, podurile, la care au
acces toţi m em brii societăţii, iar bunurile „de interes public” sunt acele bunuri care, prin na
tura lor, sunt destinate a fi folosite ori exploatate în cadrul unui serviciu public, pentru desfă
şurarea unor activităţi care interesează întreaga societate sau o anum ită colectivitate, fără a
164 D re p tu rile re ale p rin cip a le
Atât dispoziţiile art. 858 NCC, cât şi cele cuprinse în alte acte norm ative ce inte
resează m ateria, precum şi practica jurisdicţională constituţională ne perm it să
determ inăm criteriul de determ inare a apartenenţei unui bun la proprietatea pu
blică; acesta este criteriul destinaţiei o ri a l afectaţiunii bunului, uzului ori interesului
p u b li^ ]. Această destinaţie poate rezulta fie din natura bunului, fie din declaraţia
expresă a legii, în sensul că un anum it bun este de uz ori de interes public.
D estinaţia bunului uzului ori interesului public este condiţia necesară, esenţială,
d a r nu suficientă, pentru ca un bun m obil sau im obil să poată form a obiectul pro
prietăţii publice; într-adevăr, n u m a i un bun care a in trat în proprietatea publică a
sta tu lu i o ri a u n ită ţilo r sale adm inistrativ-teritoriale p rin unul dintre m odurile p re vă
zute de lege p en tru dobândirea a cestui drept va avea calitatea în discuţie.
Aşa cum vom vedea im ediat, art. 863 NCC reglem entează m odurile specifice
de dobândire a dreptului de proprietate publică, acestea fiind m odurile prevăzute
de lege. în acelaşi tim p, art. 554 alin. (1) NCC, intitulat proprietatea publică, preve
de că aceasta aparţine statului şi unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale asupra bu
nurilor care, prin natura lor ori prin declaraţia legii, sunt de uz sau de interes public,
însă num ai dacă a u fost le g a l dobândite de aceste e ntităţi juridice. Aceasta, deoa
rece legile speciale au putut sau pot să constituie un tem e i ju rid ic pentru dobândi
rea dreptului de proprietate publică asupra unor categorii de bunuri. Spre exem plu,
art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică dispune
că fac parte din dom eniul public sau privat al statului sau al unităţilor sale adm inis
trativ-teritoriale - pe noi interesându-ne aici num ai bunurile ce pot intra în dom eniul
public al acestor subiecte de drept - bunurile dobândite de stat în perioada 6
m artie 1945 - 22 decem brie 1989, dacă au in trat în proprietatea sta tu lu i în tem eiul
unui titlu valabil, cu respectarea C onstituţiei, a tratatelor internaţionale la care
R om ânia este parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat[2].
Acele bunuri care au fost preluate de stat fără titlu valabil, inclusiv cele obţinute
prin vicierea consim ţăm ântului celui de la care au fost trecute în proprietatea sta
tului, pot fi revendicate de către foştii proprietari ori de succesorii acestora, dacă nu
fac obiectul unor legi speciale de reparaţie; valabilitatea titlului are a fi stabilită de
instanţa de ju decată com petentă [art. 6 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 213/1998].
avea acces la folosinţa lor concretă şi nem ijlocită orice persoană sau toate persoanele, cum
sunt dotările tehnico-edilitare, clădirile şcolilor şi spitalelor, teatrele, m uzeele statului etc.; a
se vedea L. P o p , L.M . H a r o s a , op. cit., p. 25; în acelaşi sens, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 172. De asem enea, cu privire la criteriile cuprinderii unui bun în dom eniul public,
în practica ju d icia ră s-a decis că apartenenţa unui teren, calificat ca fiind „loc de joacă pen
tru copii” , în întregim e la dom eniul public, cu consecinţele juridice ce ar rezulta din aceasta,
ar putea fi acceptată d oar atunci când, prin felul şi m ăsura în care este am enajat, conjugate
cu destinaţia şi uzul său obişnuite, apare ca neîndoielnică o atare situaţie a acelui teren; a
se vedea C.A. Cluj, dec. civ. nr. 1733 din 31 septem brie 2001, în C.J. nr. 1/2003, p. 80.
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 172.
l2] Privitor la noţiunea de titlu valabil prevăzută de acest text, a se vedea F l . B a ia s ,
B. D u m itr a c h e , M. N ic o lae , R egim u l ju rid ic a l im o b ile lo r preluate abuziv. Legea nr. 10/2001
com entată ş i adnotată, voi. I, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2001, p. 69-91.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 165
180. în prim ul rând, după cum se poate lesne observa, definiţia pe care am
încercat a o da dreptului de proprietate publică nu se îndepărtează de cea dată de
art. 858 NCC; de altfel, s-a observat că definiţia legală a dreptului de proprietate
publică este „form ulată într-o m anieră doctrinară”[1]. în al doilea rând, în definiţia
dată nu am pus accentul pe atributele dreptului de proprietate - posesia, folosinţa
şi dispoziţia - , atribute pe care orice titular al dreptului le exercită asupra bunurilor
care form ează obiectul acestuia[2].
Nu am făcut-o în mod deliberat, deoarece considerăm că în cazul proprietăţii
publice atributele dreptului de proprietate sunt exercitate, în esenţă, în condiţii
specifice.
Mai întâi, nu îm părtăşim opinia exprim ată în doctrina m ai veche[3], potrivit cu
care asupra bunurilor din dom eniul public nu se regăseşte exerciţiul prerogativelor
conferite de dreptul de proprietate, pentru că ele servesc folosinţei publice, pentru
că bunurile din dom eniul public nu se pot înstrăina, fiind inalienabile, şi pentru că,
în principiu, ele nu produc niciun venit; că, aşa fiind, titularul dom eniului public nu
ar avea decât un drept „de conservare şi supraveghere a bunurilor afectate fo lo
sinţei publice” .
De altfel, am arătat că art. 555 NCC dispune că proprietatea privată este dreptul
titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în m od exclusiv, absolut şi
perpetuu, în lim itele prevăzute de lege, iar potrivit art. 554 alin. (2) NCC, dacă prin
lege nu se prevede altfel, dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată se
aplică şi dreptului de proprietate publică, însă num ai în m ăsura în care sunt com
patibile cu acest drept141.
De aceea, considerăm îndreptăţită afirm aţia potrivit cu care exerciţiul prerogati
velor dreptului de proprietate se regăseşte, într-o form ă specifică, chiar şi în cazul
proprietăţii publice'51.
în al doilea rând, astfel cum am arătat cu un alt prilej, alături de alţi autori, referi
tor la a cee aşi problem ă şi p e acee aşi linie de gândire mai sus exprim ată, am
considerat că se poate distinge între bunurile proprietate publică prin natura lor şi
cele aflate în proprietate publică prin destinaţia legii.
în privinţa bunurilor aflate în dom eniul public p rin natura lor, adesea statul nu se
poate spune că le posedă, le stăpâneşte în m od direct şi nem ijlocit, pentru că
m ulte dintre ele sunt în folosinţă publică: parcurile naţionale, drum urile naţionale, *12
canalele navigabile, digurile de apărare îm potriva inundaţiilor etc. Nu este mai puţin
adevărat că statul poate concesiona asem enea bunuri şi obţine, astfel, venituri din
exploatarea lor. A ceasta nu infirm ă însă principiul mai sus expus. Sau este lim pede
că statul nu poate să posede spaţiul aerian, dar veghează, prin organele sale spe
cializate, la respectarea lui pe ideea de suveranitate, după cum , potrivit reglem en
tărilor interne şi internaţionale, ar putea obţine venituri prin acordarea autorizaţiilor
de survolare. A sem ănător se poate raţiona şi pentru apele de suprafaţă, apele
subterane sau apele m aritim e interioare.
Cu referire la bunurile proprietate publică prin destinaţia legii, considerăm că, de
asem enea, problem a pusă în discuţie poate fi nuanţată. Intr-adevăr, asem enea bu
nuri, de regulă, pot fi atât proprietate privată, cât şi proprietate publică. Dacă sunt
proprietate publică, ele sunt destinate, cel mai adesea, folosinţei publice sau pune
rii în valoare pentru public: o colecţie de artă, o colecţie num ism atică, alte obiecte
aflate în m uzee pe plan central sau judeţean.
în privinţa unor asem enea bunuri, credem că statul sau unităţile adm inistrativ-
teritoriale exercită atributul posesiei, chiar şi pe cel al folosinţei, pentru că se pot
percepe - spre exem plu - taxe de la vizitatori, iar „folosinţa” publică apare adeseori
ca pur intelectuală, ca o delectare a spiritului.
Alteori, legiuitorul le-a declarat ca fiind proprietate publică din raţiuni care pot
ţine de buna funcţionare a organelor statului, prin asigurarea, spre exem plu, a unor
spaţii corespunzătoare de locuit conducătorilor acestora, de un anum it nivel, sau
pentru activităţi de reprezentare şi protocol. Este situaţia locuin ţelor de pro to co l
care, spre exem plu, pe tem eiul art. 57 din Legea nr. 114/1996 a locuinţei, republi
cată, su n t p roprietate publică a statului, adm inistrate de Regia A utonom ă „A dm inis
traţia Patrim oniului Protocolului de Stat” , care asigură evidenţa, întreţinerea, repa
rarea şi conservarea acestora, precum şi încasarea chiriei, dar sunt destinate a fi
folosite de către înalţi dem nitari ai statului ca reşedinţe oficiale, în condiţiile prevă
zute de aceeaşi lege (art. 58)[1].
Ca o concluzie la discuţia pe care am făcut-o, vom reţine o decizie a Curţii C on
stituţionale în care s-a statuat în chip judicios în sensul că regim ul ju ridic general al
proprietăţii, publică sau privată, vizează, ca esenţă, cele trei elem ente ale dreptului
de proprietate: posesia, folosinţa şi dispoziţia121.
Jurisdicţia constituţională nu a voit să pună astfel sem nul egalităţii între regim ul
ju ridic al proprietăţii publice şi cel al proprietăţii private, ci a voit să exprim e o idee
fundam entală: oricare ar fi form a proprietăţii, pe conţinut vom găsi întotdeauna
exerciţiul celor trei atribute, chiar dacă acesta se va face în m odalităţi specifice.
111 Am arătat mai sus (a se vedea nr. 120) că, potrivit art. 2 lit. g) din Legea nr. 114/1996,
m odificată şi republicată, prin locuinţă de protocol se înţelege acea locuinţă destinată utili
zării de către persoanele care sunt alese sau num ite în unele funcţii sau dem nităţi publice,
exclusiv pe durata exercitării acestora.
[2! A se vedea D ecizia nr. 4/1992 (M. Of. nr. 182 din 30 iulie 1992).
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 167
ţul) - asupra bu n u rilo r din dom eniul p u b lic de interes local. N iciun alt subiect de
drept p u b lic sau de drept p riva t nu poa te fi titu la r a l dreptulu i de proprietate asupra
b u n urilor din dom eniul p u b li& lEste o idee care trebuie subliniată spre a se evita
orice confuzie. îm prejurarea că persoane ju rid ice de drept pu b lic prim esc, în ad m i
nistrare, bunuri din dom eniul public sau că altor persoane juridice le sunt conce
sionate asem enea bunuri nu trebuie să ne ducă la o altă concluzie111.
Cu privire la dispoziţiile constituţionale aplicabile noţiunii puse în discuţie, sunt
de reţinut anum ite deosebiri121 între prevederile cuprinse în C onstituţia din anul
1991 şi form a ei revizuită din anul 2003. Astfel, art. 135 alin. (4) din C onstituţia ori
ginară prevedea că „B ogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de com unicaţie,
spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în
interes public, plajele, m area teritorială, resursele naturale ale zonei econom ice şi
ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclu
siv al proprietăţii publice” . în prezent, urm are a m odificării şi revizuirii constituţiona
le din anul 2003, art. 136 alin. (3) din C onstituţie dispune că „B ogăţiile de interes
public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de in
teres naţional, plajele, m area teritorială, resursele naturale ale zonei econom ice şi
ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac
obiectul exclusiv al proprietăţii publice” .
Se poate observa că noul text constituţional include în categoria bunurilor ce fac
obiect exclusiv al proprietăţii publice num ai bogăţiile de interes p u b lic ale subso
lului, iar nu bogăţiile de orice natură ale subsolului, cum prevedea fostul art. 135
alin. (4) din C onstituţia originară. De asem enea, potrivit noii prevederi constituţio
nale în m aterie, nu m a i apele cu p o te n ţia l energetic valorificabil, de interes naţional,
constituie obiect exclusiv al proprietăţii publice, spre deosebire de reglem entarea
anterioară, care includea în această categorie de proprietate toate apele cu p o
tenţial energetic valorificabil ş i acelea ce p uteau fi folosite în interes public, iar căile
de com unicaţii nu mai sunt enum erate printre bunurile ce pot face obiect exclusiv al
proprietăţii publice.
D eosebirile constituţionale evocate nu sunt întâm plătoare; noile prevederi re
flectă concepţia mai largă a constituantului rom ân privito are la dezvoltarea p ro p rie
tăţii private, nu a celei publice. într-adevăr, este de conceput trecerea unor căi de
com unicaţie în proprietate privată, după cum pot form a obiect al acestei proprietăţi
orice bogăţii ale subsolului ce nu su n t de interes p u b lic ori apele cu potenţial ener
getic valorificabil de interes local sau cele care nu prezintă un asem enea interes.
Este raţiunea pentru care, credem noi, determ inând obiectul exclusiv al dreptu
lui de proprietate publică, art. 859 alin. (1) NCC reia in term inis dispoziţiile art. 136
alin, (3) din C onstituţie.
în orice caz, bunurile ce form ează exclusiv obiect a l pro p rie tă ţii pub lice sunt, în
prim ul rând, cele enum erate de dispoziţiile art. 136 alin. (3) din C onstituţia revizuită
şi de art. 859 alin. (1) NCC, la care pot fi adăugate, prin lege organică, alte catego
rii de bunuri. De altfel, potrivit art. 73 alin. (3) din C onstituţie, printre alte m ultiple 12*
[1] în sens contrar, a se vedea J. M a n o liu , G h . D u r a c , D rept civil. D repturile reale p rin c i
pale, Ed. Fundaţiei „C h e m a re a ” , laşi, 1994, p. 48-49.
[2] Cu privire la aceste deosebiri, a se vedea şi E. C h elar u , op. cit., p. 60-61; privitor la
interpretarea dispoziţiilor art. 136 alin. (3) din C onstituţie, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.,
voi. I, p. 417-419.
168 D re p tu rile re ale p rin c ip a le
dom enii de reglem entare ale legii organice, este cuprins şi „regim ul general al pro
prietăţii şi al m oştenirii” [lit. m) din acest text]. De asem enea, deşi textul constituţio
nal nu prevede aceasta în mod expres, bunurile enum erate de art. 136 alin. (3) din
C onstituţie pot form a num ai obiectul dreptului de proprietate publică a statului, nu
şi al dreptului de proprietate publică ce are ca titular unităţile adm inistrativ-teri-
toriale. A cestea din urm ă pot fi titulare ale dreptului de proprietate publică num ai
asupra acelor bunuri în privinţa cărora, în tem eiul unei legi organice, li se recu
noaşte calitatea de proprietar11*. Aceste subiecte de drept dobândesc, la rândul lor,
un drept re a l pro p riu de adm inistrare sau de concesiune asupra bunurilor astfel
prim ite, care nu se confundă cu dreptul de proprietate, ci reprezintă o m odalitate
specifică de exercitare a dreptului de proprietate publică, în condiţiile art. 866 şi
urm. NCC.
182. B unurile care form ează obiectul proprietăţii publice. Prin aplicarea
criteriului am intit mai sus, anum e natura bunurilor sau destinaţia acestora stabilită
de lege, precum şi prin raportare la dispoziţiile constituţionale, ale noului Cod civil
şi ale altor legi în m aterie, putem determ ina bunurile asupra cărora subiectele drep
tului de proprietate publică exercită acest drept.
Deşi suntem în prezenţa unor dispoziţii legale adoptate anterior m odificărilor con
stituţionale în m aterie din anul 2003, trebuie să reţinem că, potrivit art. 3 alin. (1) din
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, dom eniul public este
alcătuit din bunurile prevăzute de art. 135 alin. (4) - în prezent art. 136 alin. (3) -
din C onstituţie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrantă din lege şi
din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes
public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile adm inistrativ-teritoriale prin m oduri
le prevăzute de lege.
Anexa de care vorbeşte art. 3 din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de
bun uri care fac parte din dom eniul public al statului (I), din dom eniul public ju d e
ţean (II) şi din dom eniul public local (III), acesta din urm ă aparţinând com unelor,
oraşelor şi m unicipiilor*121.
în anexă sunt enum erate bunurile prevăzute de C onstituţia din 1991, bunuri
cuprinse în unele reglem entări speciale, precum şi alte categorii de bunuri. O ricum ,
enum erarea din anexă privitoare la bunurile din dom eniul public, de interes naţio
nal, judeţean sau local, nu poate fi exhaustivă, ci num ai exem plificativă, oricât de
cuprinzătoare ar fi ea.
Mai mult, în term en de 9 luni de la data intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998,
toate bunurile aparţinând dom eniului public au fost supuse inventarierii; această
obligaţie a fost im pusă de lege atât statului, cât şi unităţilor sale adm inistrativ-teri
toriale, după procedura prevăzută de art. 19-21 din Legea nr. 213/1998, precum şi
de Norm e m etodologice adoptate în baza acestor dispoziţii. De asem enea, art. 122
din Legea adm inistraţiei publice locale nr. 215/2001 dispune că toate bunurile ce
aparţin unităţilor adm inistrativ-teritoriale, deci şi cele din dom eniul public al acesto-
111 A se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 61; V. S t o ic a , op. cit., voi. I, p. 419.
121 A ceste liste au fost m odificate succesiv prin mai m ulte ordonanţe de urgenţă ale G u
vernului, cât şi prin Legea nr. 241/2003 pentru m odificarea anexei la Legea nr. 213/1998.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 169
ra, sunt supuse inventarierii anuale. în orice caz, după cum s-a observat111, în scrie
rea unui bun într-un asem enea inventar face să se prezum e apartenenţa bunului
respectiv la dom eniul public al entităţii juridice titulare a acestui dom eniu.
Am arătat mai sus că, la rândul său, art. 859 NCC determ ină obiectul proprie
tăţii publice, delim itând-o de dom eniul privat. Am văzut că, reluând dispoziţiile
art. 136 alin. (3) din C onstituţie, art. 859 alin. (1) precizează care sunt bunurile
obiect exclusiv a l pro p rie tă ţii publice, respectiv bogăţiile de interes public ale sub
solului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional,
plajele, m area teritorială, resursele naturale ale platoului continental, precum ş i alte
bun uri stabilite p rin lege organică. Cel de-al doilea alineat al aceluiaşi text dispune
că celelalte bunuri, care aparţin statului ori unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale,
fac parte, după caz, din dom eniul public sau din dom eniul privat al acestora, însă
num ai dacă au fost dobândite, la rândul lor, prin unul dintre m ijloacele prevăzute
de lege[2].
183. Din cele m ai sus arătate putem să tragem mai m ulte concluzii.
O prim ă concluzie este aceea căjjexistă bunuri care fac parte e xclusiv din do
m eniul public al statului sau al unităţilor adm inistrativ-teritoriale, după caz. Acestea
sunt bunurile prevăzute de art. 136 alin. (3) din C onstituţie, pentru dom eniul public
al statului, şi bunurile prevăzute ca aparţinând acestuia sau unităţilor adm inistrativ-
teritoriale p rin le g i o r g a n i c i j
O a doua concluzie este aceea c ă .jjn m ăsura în care anum ite bunuri nu fac
parte exclusiv din dom eniul public, ele se p o t regăsi a tâ t în cadrul acestuia, cât şi
în dom eniul privat, care poate avea ca titular statul sau unităţile sale adm inistrativ-
teritoriale, De asem enea,’^ ele pot fi şi în proprietate privată, aparţinând oricărui alt
subiect de drept, în condiţiile legii.
A şa fiind, se im pune şi o a treia concluzie, de ordin general, în sensul că, spre a
vedea în ce m ăsură unui bun, care nu este exclusiv proprietate publică şi cu privire
la care nu există nicio dispoziţie legală prin care să fie declarat ca atare, urm ează a
i se aplica criteriul general în m aterie oferit de lege, anum e acel bun să fie, prin
natura lui, de uz şi de utilitate p u b lic ă .^
Totuşi, jDentru ca un bun să fie în proprietate publică, m ai trebuie îndeplinită o
condiţie, anum e el să fi intrat în proprietatea statului cu respectarea p re ve d e rilo r
legale privito are la dobândirea bun ului în cauză, în vigoare la data când aceasta a
avut lo c^D upă cum s-a observat, sim pla existenţă a unui bun în patrim oniul statului
sau al unităţii adm inistrativ-teritoriale nu este de natură să conducă, în m od auto
mat, la concluzia că acel bun aparţine dom eniului public, chiar prin aplicarea crite- *12
riilor cunoscute, cu excepţia bunurilor prevăzute de art. 136 alin. (3) din C onstituţie,
care fac exclusiv obiectul p ro prietăţii p u b lic i.
în aplicarea acestui principiu, cu referire la terenuri agricole, în practica ju d e că
torească s-a decis în sensul că, în m ăsura în care un asem enea teren a fost pre
luat de stat cu nerespectarea dispoziţiilor legale privitoare la m odul de efectuare a
schim burilor de terenuri, în vigoare la data când operaţiunea juridică a avut loc,
statul nu a dobândit dreptul de proprietate asupra acelui bun, ci este un sim plu de-
tentor precar, cu toate consecinţele juridice care decurg din această situaţie121.
184. Delim itări faţă de alte noţiuni. După ce am încercat a evidenţia criteriile
potrivit cărora poate fi stabilită apartenenţa unui bun la proprietatea publică, am dat
definiţia acesteia şi am văzut, în principiu, concret din ce bunuri se com pune ea, ni
se pare util a discuta o altă problem ă, anum e aceea a delim itării noţiu nii de p ro
prietate publică de alte noţiu ni utilizate în legislaţia noastră.
într-adevăr, acte norm ative adoptate după anul 1990 în diverse m aterii, cum ar
fi regim ul ju ridic al pădurilor, cel al apelor, al arhivelor naţionale, al protecţiei bunu
rilor din patrim oniul cultural şi altele, folosesc noţiuni care ni se pare că necesită
anum ite precizări, prin raportare atât la criteriile de stabilire a bunurilor care pot for
ma obiect al proprietăţii publice, cât şi la determ inarea concretă a acestor categorii
de bunuri.
Bunăoară, potrivit art. 1 din Legea A rhivelor N aţionale*131, constituie izvoare isto
rice ce alcătu iesc F ondul A rhivistic N aţional a l R om âniei docum entele create de-a
lungul tim pului de către organele de stat, organizaţiile publice sau private econom i
ce, sociale, culturale, m ilitare şi religioase, de către persoane fizice autorizate, pro
fesionişti care îşi desfăşoară activitatea în baza unei legi speciale şi persoane
fizice.
Adm inistrarea, supravegherea şi protecţia specială a docum entelor care fac
parte din Fondul A rhivistic N aţional al Rom âniei se realizează de către un organism
public de specialitate, A rhivele Naţionale.
Persoanele fizice şi persoanele juridice creatoare şi deţinătoare de docum ente
care fac parte din Fondul A rhivistic N aţional al Rom âniei răspund de evidenţa, in
ventarierea, selecţionarea, păstrarea şi folosirea acestor docum ente, în condiţiile
prevăzute de Legea A rhivelor N aţionale (art. 4).
De asem enea, C odul silvic din anul 2008 dispune că totalitatea pădurilor, a te
renurilor destinate îm păduririi, a celor care servesc nevoilor de cultură, producţie
sau am enajare silvică, a iazurilor, a albiilor pâraielor, a altor terenuri cu destinaţie
forestieră şi neproductive, cuprinse în am enajările silvice la data de 1 ianuarie
1990 sau incluse în acestea ulterior în condiţiile legii, constituie, indiferent de na
tura dreptulu i de proprietate, fondul fore stier naţional [art. 1 alin. (1)].
Acest fond este supus regim ului silvic, astfel cum acesta este determ inat prin
dispoziţiile C odului silvic.
A dm inistrarea fondului forestier proprietate publică a statului se face prin Regia
N aţională a Pădurilor - Rom silva, ca regie autonom ă de interes naţional, aflată sub
lată de ce nu credem că ar exista un dom eniu pub lic lato sensu, care să cuprin
dă toate bunurile care, proprietate publică sau privată, prin natura lor sau în tem eiul
unei dispoziţii speciale a legii, trebuie păstrate şi transm ise generaţiilor viitoare, şi
un dom eniu p u b lic stricto sensu, care are ca obiect bunurile proprietate publică a
statului şi a unităţilor adm inistrativ-teritoriale[1].
185. D elim itarea dom eniului public de interes naţional de cel de interes
local. încă înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, actele norm ative pri
vitoare la dom eniul public delim itau proprietatea publică a statului de cea a unităţi
lor adm inistrativ-teritoriale. Astfel, potrivit art. 3 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, do
m eniul public al statului este alcătuit din bunurile prevăzute de art. 135 alin. (4) - în
prezent art. 136 alin. (3) - din C onstituţie, din cele stabilite prin lista anexă cuprin
zând unele bunuri care alcătuiesc dom eniul public al statului şi al unităţilor adm inis
trativ-teritoriale de la pct. I, precum şi din alte bu n u ri de uz sau de interes pub lic
naţional, declarate ca atare prin lege.
Dom eniul public al unităţilor adm inistrativ-teritoriale se com pune, dacă este vo r
ba despre cel ce aparţine judeţelor, din bunurile enum erate la pct. II în lista anexă
la Legea nr. 213/1998 şi din alte bunuri de uz sau de interes judeţean, declarate ca
atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz
sau de interes public naţional.
La rândul lui, dom eniul public al com unelor, al oraşelor şi al m unicipiilor cuprin
de bunurile prevăzute la pct. III din anexa am intită şi din alte bunuri de uz sau de
interes public local*[2), declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu
sunt declarate p rin lege bu n u ri de uz sau de interese p u b lic n aţio nal ori judeţean.
De asem enea, în privinţa terenurilor, art. 4 alin. (2) din Legea fondului funciar
nr. 18/1991 dispune că, în m ăsura în care acestea fac parte din dom eniul public
naţional, proprietatea asupra lor aparţine statului, în regim de drept public, iar dacă
fac parte din dom eniul public „de interes local” , proprietatea asupra lor aparţine, tot
în regim de drept public, com unelor, oraşelor, m unicipiilor sau judeţelor.
Precizăm că aceste reglem entări au răm as în vigoare şi sub regim ul noului Cod
civil, com pletând dispoziţiile acestuia în m aterie.
La rândul său, noul Cod civil dispune în art. 860 alin. (1) că bunurile proprietate
publică fac parte din dom eniul public naţional, ju deţean sau, după caz, local. C hiar
dacă prevederea am intită nu arată cine sunt titularii acestor categorii ale dom e
niului public, ea are a fi citită în lum ina dispoziţiilor art. 3 alin. (2)-(4) din Legea
nr. 213/1998, potrivit cu care dom eniul public de interes naţional aparţine statului,
cel de interes ju deţean are ca titular înseşi judeţele, iar dom eniul public de interes
local aparţine com unelor, oraşelor şi m unicipiilor111. Cât priveşte delim itarea între
dom eniul public naţional, cel judeţean şi cel local, art. 860 alin. (2) NCC dispune că
aceasta se face „în condiţiile legii” , adică potrivit prevederilor reglem entărilor cuprinse
în legile organice aplicabile în materie, respectiv pentru terenuri Legea nr. 18/1991 a
fondului funciar, iar pentru celelalte categorii de bunuri Legea nr. 213/1998 privind
bunurile proprietate publică, precum şi Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei publice
locale.
Cât priveşte criteriul de determ inare între apartenenţa la dom eniul public de
interes naţional ori la cel de interes local, prin includerea, în această ultim ă cate
gorie, şi a judeţelor, textele de lege evocate mai sus, respectiv art. 4 din Legea
nr. 18/1991 şi art. 3 din Legea nr. 213/1998, dispun că acesta este dat de interesul
privitor la dom eniul public în discuţie: dom eniul public de interes naţional aparţine
statului, cel de interes local aparţine unităţilor adm inistrativ-teritoriale. în caz de
litigiu privitor la apartenenţa unui bun la dom eniul public de interes naţional ori de
interes local, va decide instanţa de judecată. Astfel, art. 23 din Legea nr. 213/1998
dispune că litigiile privitoare la delim itarea dom eniului public al statului, al judeţelor,
al com unelor, al oraşelor sau al m unicipiilor sunt de com petenţa instanţei de con
tencios adm inistrativ.
în sfârşit, diverse raţiuni de ordin social-econom ic pot conduce la schim barea
apartenenţei unui bun ce face parte din unul dintre dom eniile evocate în altul. Din
acest punct de vedere, art. 860 NCC distinge între bunurile ce form ează obiectul
exclusiv al proprietăţii publice a statului sau a unităţilor adm inistrativ-teritoriale p o
trivit unei le g i organice şi celelalte categorii de bunuri ce fac parte din dom eniul pu
blic al acestor entităţi juridice. Astfel, bunurile din prim a categorie, adică cele decla
rate de o lege organică bunuri proprietate exclusivă a statului ori a unităţilor sale
adm inistrativ-teritoriale, pot trece din dom eniul public al statului în cel al entităţilor
sale juridice teritoriale sau invers num ai printr-o m odificare a le gii organice, lege
care le-a declarat ca atare.
în toate celelalte cazuri, trecerea unui bun din dom eniul public al statului în cel
al unei unităţi adm inistrativ-teritoriale se va face potrivit legii. Astfel, art. 9 din Le
gea nr. 213/1998 dispune că trecerea unui bun din dom eniul public al statului în
dom eniul public al unei unităţi adm inistrativ-teritoriale se face la cererea consiliului
judeţean, respectiv a C onsiliului G eneral al M unicipiului Bucureşti sau a consiliului
local, după caz, prin hotărâre a G uvernului; trecerea unui bun din dom eniul public
al unei unităţi adm inistrativ-teritoriale în dom eniul public al statului se face, la cere
rea G uvernului, prin hotărâre a consiliului judeţean, respectiv a C onsiliului G eneral
al M unicipiului B ucureşti sau a consiliului local.
c) donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau
prin voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes public;
d) convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui ori prin voinţa dobândito-
rului, devine de uz ori de interes public;
e) transferul unui bun din dom eniul privat al statului în dom eniul public al aces
tuia sau din dom eniul privat al unei unităţi adm inistrativ-teritoriale în dom eniul
public al acesteia, în condiţiile legii:
f) alte moduri stabilite de lege_.J
Fără a intra în am ănunte, vom face num ai câteva observaţii privitoare la aceste
m oduri de dobândire a proprietăţii publice enum erate de textul evocat. Astfel, „a c h i
ziţia publică efectuată în condiţiile le g ii' urm ează a fi făcută potrivit reglem entării
speciale în m aterie, anum e O .U.G . nr. 34 din 19 aprilie 200 6[21. însă, aşa după cum
s-a observat[3] cu deplin tem ei, achiziţia publică poate constitui un mod de dob ân
dire a proprietăţii publice num ai dacă bunurile astfel dobândite ar urm a să fie de uz
ori de interes public, după cum precizează art. 863 lit. c) şi d) NCC, pentru m oduri
le de dobândire pe care aceste texte le reglem entează, nu şi art. 863 lit. a); desi
gur, bunul respectiv urm ează a intra în dom eniul public de interes naţional ori de
interes local, după caz.
Cât priveşte donaţia sau legatul, precum şi convenţia cu titlu oneros, acestea sunt
acte juridice supuse condiţiilor de validitate prevăzute de dispoziţiile noului Cod civil
în m aterie, la care se adaugă prevederile din legile speciale aplicabile, cum ar fi,
bunăoară, cele cuprinse în Legea adm inistraţiei publice locale nr. 215/2001, prin
care se precizează m odul de acceptare a donaţiilor şi legatelor. Astfel, potrivit
art. 121 alin. (3) din această lege, donaţiile şi legatele cu sarcini pot fi acceptate de
unităţile adm inistrativ-teritoriale num ai cu aprobarea consiliului local sau, după caz,
a consiliului judeţean, cu votul m ajorităţii sim ple a consilierilor locali ori judeţeni,
după caz; dacă o asem enea liberalitate este făcută fără sarcini, acceptarea aces
teia intră în com petenţa prim arului unităţii adm inistrativ-teritoriale beneficiare pe
tem eiul art. 62 din Legea nr. 215/2001, potrivit cu care prim arul reprezintă această
unitate în raporturile cu alte autorităţi publice, cu persoanele fizice ori juridice ro
m âne sau străine.
în sfârşit, pentru ca bunul obiect al donaţiei ori legatului să intre în dom eniul
public, acesta trebuie să fie, sau prin natura lui, sau prin voinţa dispunătorului, de
uz ori de interes public.
O altă observaţie se im pune cu privire la art. 863 lit. e) NCC. Acest text perm ite
ca anum ite bunuri proprietate publică să fie dobândite prin trecerea lo r din pro p rie
tatea privată a statului sau a unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale în proprietatea pu
blică a aceloraşi subiecte de drept public, pe tem eiul prevederilor Legii nr. 213/1998.
Astfel, într-o asem enea situaţie, trecerea operează pe baza unui act juridic de
drept public, anum e hotărârea G uvernului, pentru bunurile aflate în proprietatea
privată a statului, sau hotărârea consiliului judeţean, respectiv a C onsiliului G eneral*23
111 Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, art. 7 din Legea nr. 213/1998, text abro
gat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea nr. 71/2011, prevedea, în principiu, aceleaşi m oduri
de dobândire a dreptului de proprietate publică; art. 863 NCC nu a mai preluat dobândirea
acestui drept „pe cale naturală” , dar a inclus dobândirea lui prin convenţie.
[2] M. Of. nr. 418 din 15 mai 2006.
[3] A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 886.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 175
m A se vedea C.C., D ecizia nr. 121/1996 (M. Of. nr. 101 din 27 mai 1997).
176 D re p tu rile reale p rin c ip a le
care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiect de pro
prietate privată, ci sunt scoase afară din com erţ”1^.
R eglem entând unitar dreptul de proprietate publică, noul Cod civil consacră un
text special caracterelor juridice ale acestui drept. Astfel, art. 861 înscrie principiul
cuprins şi în actele norm ative speciale adoptate înainte de intrarea sa în vigoare,
anum e că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, im prescriptibile ş i in sesiza
bile. Acest text determ ină regim ul juridic al dreptului de proprietate publică, drept
ce are caracterele ju rid ice specifice enum erate, pe care le vom analiza în cele ce
urm ează.
înainte de aceasta însă, trebuie să ream intim că, potrivit art. 554 alin. (2) NCC,
dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate
privată se aplică şi în privinţa dreptului de proprietate publică, în m ăsura în care ele
sunt com patibile cu acesta din urmă. Or, determ inând atât conţinutul, cât şi carac
terele juridice generale ale dreptului de proprietate privată, art. 555 NCC prevede
că dreptul de proprietate privată conferă titularului său prerogativele cunoscute -
posesia, folosinţa şi dispoziţia - , prerogative care se exercită în m od exclusiv,
absolut şi perpetuu, însă în lim itele stabilite de lege.
Am arătat mai sus unele specificităţi ale exerciţiului atributelor dreptului de pro
prietate în privinţa dreptului de proprietate publică. C eea ce vrem să subliniem
acum este faptul că aceste prerogative se exercită ş i de către titularii dreptului de
proprietate publică, oricare ar fi aceştia, în m od exclusiv, absolut ş i perpetuu, în
condiţiile legii, în funcţie de natura şi destinaţia bunurilor care fac obiectul acestui
drept. Ca drept perpetuu, dreptul de proprietate publică nu se stinge p rin neuz, ast
fel cum dispune prim a parte a art. 861 alin. (2) NCC, dar caracterul perpetuităţii
ţine de însăşi durata existenţei m ateriale a bunului proprietate publică, exact ca şi
în cazul dreptului de proprietate privată. De exem plu, chiar dacă dreptul de pro
prietate publică este un drept exclusiv, m ulte dintre bunurile din dom eniul public, fie
de interes naţional, fie de interes local, sunt, prin natura lor, destinate uzului public:
drum urile publice, m uzeele, parcurile etc.
în cele ce urm ează, vom discuta însă despre caracterele juridice specifice ale
dreptului de proprietate publică.
188. Dreptul de proprietate publică este. in alienabili Articolul 136 alin. (4) din
C onstituţia revizuită, art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul fu n
ciar, art. _120 din Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei publice locale, precum şi, în
prezent,' art. 861 alin. (1) N C C 121 dispun că bunurile proprietate publică nu p o t fi
[1! Sub regim ul acestor reglem entări, instanţa suprem ă a statuat, printr-o decizie de speţă
cu valoare de principiu, că im obilele proprietate publică nu pot reveni în proprietatea privată
a unei societăţi com erciale în tem eiul Legii nr. 15/1990 şi al H.G. nr. 834/1991, deoarece
prin aceste norm e nu se derogă de la regim ul juridic prescris proprietăţii publice de a fi
inalienabilă, insesizabilă şi im prescriptibilă [în speţă, o hală industrială dintr-un m unicipiu re
şedinţă de judeţ, construită în anul 1899, aflată în proprietatea publică a statului, fusese
trecută ilegal în proprietatea unei societăţi com erciale cu capital de stat (I.C .C .J., s. civ. şi de
propr. int., dec. nr. 5669 din 18 octom brie 2004, în D reptul nr. 7/2005, p. 259)].
'2l Aceeaşi caracteristică a dreptului de proprietate publică era prevăzută de dispoziţiile
art. 11 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, text abrogat expres prin art. 89 pct. 2 din Legea
nr. 71/2011.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 177
înstrăinate; aceasta sem nifică im posibilitatea înstrăinării lor prin m ijloace juridice de
drept privat, ele fiin d scoase din circuitul civil g e n e r a i. I
A vându-se în vedere inalienabilitatea dreptului de proprietate publică, practica
judecătorească a decis în m od constant că terenurile agricole proprietate publică
nu pot fi cuprinse în procedura de reconstituire a dreptului de proprietate instituită
prin Legea nr. 18/1991, m odificată şi republicată121.
Facem precizarea că^inaliena bilitate a bunurilor proprietate publică operează
num ai a tâ t tim p câ t b un ul aparţine dom eniului public. De îndată ce un bun proprie
tate publică, prin decizia autorităţii com petente, în condiţiile legii, este dezafectat
din dom eniul public şi trecut în dom eniul privat al statului sau al unităţilor sale
adm inistrativ-teritoriale, e l va urm a regim ul ju rid ic al b u n urilor din acest dom eniu,
astfel că va putea fi înstrăinat, în condiţiile legii, sau se va „reco nstitui” dreptul de
proprietate privată asupra unui asem enea bun, în condiţiile legilor speciale ado pta
te în m aterie131.
Aşa cum vom vedea m ai jos, bunurile proprietate publică pot fi date în adm in is
trarea regiilor autonom e ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate,
în condiţiile determ inate de lege. Aceasta nu înseam nă că bunurile respective ar
înceta să mai aparţină dom eniului public sau că ele ar putea fi înstrăinate. A ceste
posibilităţi juridice au în vedere, aşa cum am mai spus, m odalităţile specifice de
pun ere în valoare, de exploatare a b u n urilor ce aparţin dom eniului p u b lij4].
După cum s-a observat în literatura juridică de specialitate, din m om ent ce ina
lienabilitatea bunurilor din dom eniul public este prevăzută de C onstituţie, aceasta
înseam nă că orice lege prin care s-ar înfrânge acest caracter juridic ar fi neconsti
tuţională111.
Din caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publică rezultă şi celelalte
caracteristici specifice ale sale, anum e im prescriptibilitatea şi insesizabilitatea.
189. B unurile proprietate publică sunt, im prescriptibile; Deşi fostul Cod civil
nu conţinea reglem entări precise privitoare la d o m e n iu rp u b lic ' o dispoziţie înscrisă
în m ateria prescripţiei declara bunurile care fac parte din acesta im prescriptibile,
deoarece erau scoase din circuitul civil general. într-adevăr, potrivit art. 1844 fostul
C. civ., „nu se poate prescrie dom eniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau
printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase
afară din com erţ” .
Acelaşi caracter juridic al bunurilor din dom eniul public este prevăzut de art. 5
alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar şi era înscris în art. 11 din
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, în prezent abrogat; el a
fost însă preluat in te rm in is în art. 861 alin. (1) NCC.
De altfel, art. 563 alin. (2) NCC dispune că acţiunea în revendicare privitoare la
un bun proprietate privată este, în principiu, im prescriptibilă, text aplicabil, în te
m eiul art. 865 alin. (3) NCC, şi dreptului de proprietate publică.
Din m om ent ce art. 861 alin. (1) dispune că dreptul de proprietate publică este
im prescriptibil în general, aceasta înseam nă că el apare ca im prescriptibil atât
extinctiv, cât şi achizitiv.
Extinctntj) im prescriptibilitatea sem nifică faptul că acţiunea în revendicare privi
toare la un bun proprietate publică poate fi exercitată oricând, nestingându-se prin
neexercitarea ei într-un anum it term en.
A devărata specificitate constând în caracterul im prescriptibil al dreptului de pro
prietate publică priveşte însă, spre deosebire de dreptul de proprietate privată, im
prescriptibilitatea sa sub aspe ct achizitiv.) într-adevăr, potrivit art. 861 alin. (2)
partea a ll-a NCC, dreptul de proprietate asupra bunurilor proprietate publică nu
poate fi dobândit de un terţ prin uzucapiune, în condiţiile art. 930-934 NCC, sau,
caracterul de d rept absolut, o pozabil erga om nes, ş i caracterul de drept exclusiv, nesus
ceptibil de dezm em brare’’ (s.n., C.B.).
Faptul că, potrivit art. 135 alin. (5) - în prezent art. 136 alin. (4) - din C onstituţie, bunurile
proprietate publică pot fi scoase din adm inistrarea organelor statului şi date în adm inistrarea
regiilor ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate nu înseam nă că bunurile
îşi pierd apartenenţa la dom eniul public, întrucât ceea ce se înstrăinează este num ai dreptul
de exploatare, fără ca aceasta să schim be destinaţia bunurilor.
G uvernul Rom âniei, în calitate de autoritate adm inistrativă centrală, deţinătoare a puterii
executive, învestită cu dreptul de a adm inistra dom eniul public, cu atribuţii privind reorganiza
rea activităţii econom ice potrivit cerinţelor econom iei de piaţă, are dreptul de a înfiinţa, reor
ganiza şi desfiinţa regii autonom e cu capital de stat (C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 152/1994, în
Dreptul nr. 6/1995, p. 93). A se vedea, în acelaşi timp, C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 393/1994,
în Dreptul nr. 6/1995, p. 92.
111 A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 170.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 179
după caz, prin pose sia de bună-credinţă a b u n urilor m o b i l i , în condiţiile art. 935-
940 NCC. De asem enea, bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite prin ocu-
paţiune (art. 941-947 NCC), iar fructele pe care acestea le-ar putea produce nu pot
fi dobândite de către posesorul de bună-credinţă al bunului frugifer (art. 948 NCC).
190. B unurile din dom eniul public sun tTin sesizab ile | In m ăsura în care bu
nurile din dom eniul public nu sunt în circuitul civil gerferat, eîe sunt şi insesizabile,
astfel cum dispune art. 861 alin. (1) NCC, adică nu p o t fi urm ărite de către creditorii
titularilor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri: statul şi unităţile adm inis-
trativ-teritoriale. S im pla referire la criteriile de apartenenţă la dom eniul public ilus
trează această id e e ^b u n u rile care, prin natura lor, sunt proprietate publică nu au
cum să fie urm ărite de creditori, iar cele care sunt, prin destinaţia legii, proprietate
publică înseam nă că interesează colectivitatea, astfel că nu se poate pune proble
ma urm ăririi lor j
De altfel, acelaşi caracter juridic al dreptului de proprietate publică este prevă
zut şi de art. 5 alin. (2) din Legea fondului funcia r nr. 18/1991, care, cu referire la
terenuri, dispune că terenurile din dom eniul public sunt insesizabile. La rândul său,
art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 prevede că bunurile din dom eniul public
sunt insesizabile.
într-adevăr, dacă asupra lor s-ar putea constitui garanţii reale, cum ar fi gajul
sau ipoteca, sau ar putea form a obiect al executării silite, s-ar ajunge, fie prin valo
rificarea drepturilor reale accesorii, fie în urm a executării silite, la înstrăinarea lor
către terţi, ceea ce legea nu perm ite121.
111 Jurisprudenţa franceză a făcut aplicarea acestui principiu într-o speţă interesantă, în
care problem a s-a pus în urm ătorii term eni: o persoană fizică a făcut un legat verbal în
favoarea M uzeului Luvru asupra unui tablou al pictorului francez Seurat. în dreptul francez,
legatul verbal este nul. D upă decesul acestei persoane, m oştenitorii săi au declarat m uzeu
lui că doresc executarea legatului. Dar, înainte ca tabloul să fie remis m uzeului, unul dintre
m oştenitori a fost internat pentru alienaţie m intală, astfel că adm inistratorul provizoriu al
acestuia, num it între tim p, a vândut tabloul unui anticar, care, la rândul său, l-a vândut la un
târg unui terţ. C urtea de C asaţie franceză a decis că organism ul public - Asociaţia M uzeelor
N aţionale - avea calitatea să revendice tabloul, care, prin voinţa m oştenitorilor, a trecut în
dom eniul public, devenind astfel inalienabil şi im prescriptibil. A se vedea C ass., C am era civi
lă I, decizia din 2 aprilie 1963, în revista A ctualitatea juridică, drept adm inistrativ, 63. II. 486,
cu notă de J. D u f a u .
121 Art. 11 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 213/1998, în prezent abrogat, prevedea, în mod
expres, că bunurile din dom eniul public nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor nu se
pot constitui garanţii reale.
180 D re p tu rile re ale p rin cip a le
de orice lim ite reglem entate de lege ori de noul Cod civil pentru dreptul de proprie
tate privată, dar num ai în m ăsura în care asem enea lim itări sunt com patibile cu
uzul ori cu interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate acestui scop.
192. A plicarea acestui principiu; lim itele m ateriale. Am văzut că, potrivit
art. 556 alin. (1) NCC, dreptul de proprietate poate fi exerbitat în lim itele m ateriale
ale obiectului său, acestea fiind, în fapt, lim itele corporale ale bun ului ce form ează
obiectul dreptulu i de proprietate, cu eventualele îngrădiri prevăzute de lege, cu
deosebiri după cum obiectul dreptului de proprietate publică este dat de un bun
m obil ori de un bun im obil, neconsum ptibil şi, m ult mai rar, consum ptibil., Credem
însă că orice transform are m aterială a unui bun proprietate publică poate fi făcută
de către titular num ai cu respectarea destinaţiei bunului, anum e folosirea lui pentru
uzul ori pentru interesul public, de interes naţional ori de interes local, după caz. De
asem enea, au a fi respectate cerinţele actelor norm ative speciale care reglem en
tează diversele m aterii, precum autorizaţia adm inistrativă de construire, autorizaţia
de m ediu etc.
i11 în acelaşi sens, a se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 178-179; F l .A. B a ia s , op. cit.
(2012), p. 886.
l2) A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 886.
[3] Ibidem.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 181
dreptului său, e xercitare care se face pentru uzul ori interesul public; im plicit, s-ar
ajunge la deturnarea, prin voinţa titularului, a scopului pentru care este conce put
şi regle m en ta t însuşi dreptul de proprietate publică.
§ 1 . P recizări p re lim in a re
196. De asem enea, această analiză trebuie să aibă ca punct de plecare dispo
ziţiile constituţionale în m aterie, prevederile noului Cod civil şi cele ale altor acte
norm ative care determ ină regim ul juridic al exerciţiului dreptului de proprietate pu
blică răm ase în vigoare şi după adoptarea şi intrarea în vigoare a noii legi funda
m entale civile.
Astfel, potrivit art. 136 alin. (4) din C onstituţie, în condiţiile legii organice, bunuri
le proprietate publică pot fi date în adm inistrare regiilor autonom e ori instituţiilor
publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asem enea, acelaşi text prevede că
ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
A ceastă prevedere este reluată în art. 861 alin. (3) NCC, care dispune că, în
condiţiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în adm inistrare sau în folosin
ţă şi pot fi concesionate ori închiriate121. De asem enea, art. 866 NCC dispune că
drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice sunt dreptul de adm inistrare,
dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit.
D ispoziţiile din C onstituţie şi cele ale legii fundam entale civile au a fi com pletate
şi corelate cu cele cuprinse în alte acte norm ative care interesează m ateria, apli
cabile şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil la 1 octom brie 2011. Astfel, pri
vitor la situaţia bunurilor din dom eniul public aparţinând unităţilor adm inistrativ-teri-
toriale, art. 123 alin. (1) din Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei publice locale pre
vede ca atribuţie a consiliilor judeţene şi a celor locale aceea de a h o tă rî ca bu
nurile ce aparţin dom eniului lor public, de interes local ori judeţean, după caz, să fie
date în adm inistrarea regiilor autonom e şi instituţiilor publice, să fie concesionate
ori să fie închiriate. De asem enea, potrivit art. 124 din aceeaşi lege, consiliile locale
şi consiliile judeţene pot da în folosinţă gratuită, p e term en limitat, bunuri m obile şi
im obile proprietate publică locală ori judeţeană, după caz, persoanelor juridice fără
scop lucrativ care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori
serviciilor publice de interes local, înţelegându-l, în acest caz, şi pe cel judeţean.
Aşadar, încredinţarea unor bunuri proprietate publică unor regii autonom e, pre
cum şi autorităţilor statale la nivel central sau la nivel local şi constituirea, în folosul
acestora, a unui drept propriu asupra bunurilor încredinţate, dreptul de adm inistrare,
constituie o form ă specifică de exercitare a însuşi dreptului de proprietate publică.
însă ea nu este singura m odalitate de exercitare a acestui drept.
Bunurile proprietate publică pot fi concesionate, închiriate sau date în folosinţă
altor subiecte de drept, în condiţiile prevăzute de lege. Şi aceste operaţiuni juridice
constituie form e specifice de exercitare a dreptului de proprietate publică111.
§ 2 . D re p tu l d e a d m in is tra re
111 Uneori, în doctrină s-a spus că dreptul de adm inistrare, dreptul de concesiune şi drep
tul de folosinţă reprezintă expresia m odalităţilor practice de exercitare indirectă a dreptului
de proprieta te publică de către titularii săi, statul şi unităţile sale adm inistrativ-teritoriale; a se
vedea E. C h e lar u , A dm inistrarea d om eniului pu b lic ş i a dom eniului privat, Ed. AII Beck,
Bucureşti, 2005, p. 81-83.
[2] M. Of. nr. 202 din 23 august 1993.
[3] M. Of. nr. 125 din 19 iunie 1997.
184 D re p tu rile re ale p rin cip a le
[1) A se vedea C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 1899/2000, în Dreptul nr. 6/2001, p. 137-138.
[2! A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 187-189.
[3] A se vedea F l .A. B a ia s , op. cit. (2012), p. 870.
[4] A se vedea E. C h e lar u , op. cit., p. 88-89; V. S t o ic a , op.cit. (2009), p. 187.
186 D re p tu rile reale p rin cip a le
bunului aflat în adm inistrarea unei regii autonom e sau a unei unităţi de stat, dacă
natura bunului şi actul de constituire perm it aceasta[1].
în orice caz, titularii dreptului de adm inistrare nu au drept de dispoziţie ju rid ică
asupra bunurilor astfel în c re d in ţa te ^
[1j A se vedea L. P o p , op. cit., p. 79; E. C h elar u , op. cit. (2006), p. 51.
[2; A se vedea M. N ic o lae , Ioc . cit., p. 137.
l3; A se vedea C. B îr s a n , op. cit. (2008), p. 128.
141 Ibidem .
188 D re p tu rile re ale p rin c ip a le
203. Precizări preliminare. A tât C onstituţia, cât şi noul Cod civil, precum şi alte
acte norm ative, ca Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor econom ice de
stat ca regii autonom e şi societăţi com erciale, Legea nr. 215/2001 a adm inistraţiei
publice locale, O .U.G . nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publi
că, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune
de servicii şi O .U.G . nr. 54/2006 privind regim ul contractelor de concesiune de
111 P ublicată în M. Of. nr. 569 din 30 iunie 2006, aprobată cu m odificări prin Legea
nr. 22/2007 (M. Of. nr. 35 din 18 ianuarie 2007).
[2] Alte acte norm ative care prevăd posibilitatea concesionării unor bunuri proprietate
publică a statului sunt: Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de co n
strucţii, republicată; Legea nr. 84/1992 privind regim ul zonelor libere (M. Of. nr. 182 din 30
iulie 1992) şi N orm ele m etodologice pentru concesionarea bunurilor proprietate publică sau
privată a statului ori a unităţilor adm inistrativ-teritoriale, precum şi a activităţilor/serviciilor
publice de interes naţional sau local, aflate în adm inistrarea zonelor libere, aprobate prin
H.G. nr. 1998/2004 (M. Of. nr. 1166 din 9 decem brie 2004); Legea petrolului nr. 238/2004;
Legea m inelor nr. 85/2003; Legea nr. 123 din 10 iulie 2012 a energiei electrice şi a gazelor
naturale (M. Of. nr. 485 din 16 iulie 2012).
l3] Legea nr. 219/199 8 a fost abrogată expres prin O .U.G . nr. 34/2006 privind atribuirea
contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a con
tractelor de concesiune de servicii.
(4] Expunerea de m otive precizează că acest regim trebuie să intre în vigoare începând
cu data de 30 iunie 2006, cum s-a şi realizat, aceasta având data publicării ei în M onitorul
O ficial.
190 D re p tu rile re ale p rin cip a le
generat de O .U .G . nr. 34/2006. De asem enea, art. 220 lit. c) din acest din urm ă act
norm ativ dispune că prevederile sale nu au a se aplica în cazul în care contractul
de concesiune are ca scop concesionarea bunurilor publice, dar num ai în cazul în
care prin obiectul respectivului contract autoritatea contractantă nu urm ăreşte do
bândirea execuţiei unei lucrări sau a unui serviciu, fapt ce ar încadra acel contract
fie în categoria contractelor de achiziţie publică, fie în categoria contractelor de
concesiune a căror atribuire este reglem entată de prevederile sale, adică de cele
cuprinse în O .U .G . nr. 34/2006.
C ele două ordonanţe au, în esenţă, ca scop asigurarea desfăşurării operaţiuni
lor econom ice, adm inistrative şi juridice privitoare la concesiune într-un cadru con-
curenţial, nediscrim inativ şi transparent specific Uniunii Europene.
Fără a intra în am ănunte, în cele ce urm ează vom face câteva precizări num ai
cu privire la contractul de concesiune de bunuri proprietate publică, prin raportare
la dispoziţiile cuprinse în aceste acte norm ative speciale, precum şi la reglem entă
rile de ordin general în m aterie din art. 871-872 N C C m.
[1] Precizăm că apărarea dreptului de concesiune reglem entată de art. 873 NCC va fi
cercetată la capitolul co nsacrat apărării dreptului de proprietate publică.
[2] Pentru o analiză detaliată a dreptului de concesiune, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 190-195.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 191
[1) Privitor la natura ju rid ică a contractului de concesiune, instanţa suprem ă a hotărât că,
în conform itate cu dispoziţiile art. 2 alin. (1) lit. c) fraza a ll-a din Legea contenciosului a d
m inistrativ nr. 554/2004, un contract de concesiune va fi asim ilat unui a c t a d m inistrativ şi va
fi supus unui regim juridic de drept adm inistrativ num ai în m ăsura în care obiectul său vi
zează exclusiv punere a în valoare a u n or bunuri proprieta te pu b lică ; p e r a contrario, un co n
tract de concesiune ce are ca obiect punerea în valoare a unor bunuri proprietate privată a
statului sau a unităţilor sale adm inistrativ-teritoriale nu va fi supus regim ului juridic de drept
adm inistrativ; a se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . şi fisc., dec. nr. 6 din 6 ianuarie 2011, nepu
blicată. De asem enea, înalta C urte a decis în sensul că, în conform itate cu aceleaşi d ispo
ziţii ale Legii nr. 554/2004, instanţa de contencios adm inistrativ este com petentă să soluţio
neze num ai acele litigii legate de contractele adm inistrative, respectiv acele contracte ce au
ca obiect punerea în valoare, prin concesiune, a bunurilor proprietate publică sau privitoare
la alte categorii de contracte adm inistrative reglem entate expres prin legi speciale; prin ur
m are, cererea ce are ca obiect încheierea unui contract de concesiune cu privire la un teren
proprietate privată a statului ori a unei unităţi adm inistrativ-teritoriale nu se încadrează în
categoria actelor juridice arătate, astfel că soluţionarea unor litigii privitoare la asem enea
contracte revine instanţelor de drept com un; a se vedea I.C.C.J., s. cont. adm . şi fisc., dec.
nr. 3681 din 17 septem brie 2010, nepublicată.
192 D re p tu rile re ale p rin c ip a le
punct de vedere, art. 52 din O .U.G . nr. 54/2006 din capitolul privitor la conţinutul
contractu lui de concesiune dispune că în contract trebuie precizate în m od distinct
categoriile de bunuri ce pot fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii,
respectiv:
'a) aşa-num itele bu n u ri de retur, ce au făcut obiectul concesiunii şi care, la în ce
tarea contractului, vor reveni, de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini, con-
cedentului;
6 ) bunurile p ro p rii ale concesionarului, ce au fost utilizate de el pe durata con
cesiunii şi care, în m od firesc, la încetarea contractului, vor răm âne în proprietatea
sa.
în privinţa exercitării dreptului de concesiune, art. 872 NCC prevede că titularul
acestui drept poate efectua orice acte m ateriale sau juridice necesare asigurării
exploatării bunului concesionat.\C u toate acestea, sub sancţiunea n ulităţii absolute,
concesionarul nu poate înstrăina şi nici nu poate greva bunul dat în concesiune
sau, după caz, bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii, bunuri
care, potrivit legii sau actului constitutiv, trebuie să fie înapoiate concedentului la
încetarea, din orice m otive, a concesiunii.
în schim b art. 872 alin. (2) NCC perm ite concesionarului să dobândească în
proprietatea sa fructele, precum şi, în lim itele prevăzute de lege şi de actul de co n
stituire, productele bunului concesionat.
La rândul său, art. 47 alin. (2) din N orm ele m etodologice de aplicare a O .U.G .
nr. 54/2006 privind regim ul contractelor de concesiune a bunurilor proprietate publi-
că m arată că, pe durata contractului, concesionarul are dreptul de a folosi bunul
concesionat şi de a-i culege fructele, potrivit naturii acestuia şi scopului stabilit de
părţi prin contract. El are însă obligaţia să asigure exploatarea eficientă, în regim
de continuitate şi perm anenţă, a bunurilor proprietate publică ce fac obiectul co n
cesiunii [art. 48 alin. (1) din norm e]. Din aceste dispoziţii legale rezultă că, pe te
m eiul contractului de concesiune, concesionarul va dobândi asupra bunului co n
cesionat un d rept real, opozabil erga om nes\ în lim itele respectării clauzelor
contractuale, acest drept va fi opozabil şi concedentului.
însă, din m om ent ce concesionarul este obligat ca la încetarea contractului să
restituie „bunurile de retur” proprietate publică, obiect al concesiunii, înseam nă că
titularul acestuia nu are d rept de dispoziţie juridică asupra bunurilor concesionate,
astfel cum dispune im perativ, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului încheiat cu
nerespectarea acestui principiu, art. 872 alin. (1) NCC.
111 A probate prin H.G. nr. 168/2007 (M. Of. nr. 146 din 28 februarie 2007).
[2] C u privire la această delim itare, a se vedea A. S e b en i , N oţiunea co ntractului de c o n ce
siune ş i încheierea acestuia, în Dreptul nr. 8/1999, p. 12-13.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 193
De asem enea, niciunul dintre cele două drepturi nu constituie o dezm em brare a
dreptului de proprietate publică.
între ele există însă im portante deosebiri. Astfel, în prim ul rând, dreptul de a d
m inistrare poate aparţine num ai u no r subiecte de drept p u b lic - regii autonom e,
prefecturi, autorităţi publice centrale şi locale [art. 868 alin. (1) NCC] - , pe când
dreptul de concesiune poate aparţine num ai u no r subiecte de drept privat, persoa
ne fizice sau persoane ju ridice rom âne ori străine (art. 6 din O .U .G . nr. 54/2006).
în al doilea rând, dreptul de adm inistrare se naşte num ai pe calea unui act ad
m inistrativ de autoritate em is de organul de stat com petent - G uvernul, consiliul ju
deţean, respectiv Consiliul G eneral al M unicipiului Bucureşti, consiliul local [art. 867
alin. (1) NCC] - , pe când dreptul de concesiune se naşte exclusiv pe baza unui con
tract încheiat între concedent, titular al dreptului de proprietate publică, şi concesio
nar, beneficiarul concesiunii [art. 1 alin. (2) din O.U.G. nr. 54/2006].
în al treilea rând, sub aspectul prerogativelor, titularul dreptului de adm inistrare
poate să posede, să folosească şi, în anum ite lim ite, chiar să dispună de bunul
prim it, pe când dreptul de concesiune conferă concesionarului num ai dreptul de a
poseda bunul, de a-l folosi în scopul stabilit de părţi prin contract şi de a-i culege
fructele, precum şi, în lim itele prevăzute de lege şi în actul de concesionare, chiar
şi productele bunului concesionat.
în sfârşit, dreptul de adm inistrare este un drept real, în principiu, perpetuu şi ina
lienabil, pe când dreptul de concesiune este un drept real, tem porar şi inalienabil.
207. încetarea contractului de concesiune. Potrivit art. 871 alin. (3) NCC,
procedura de încetare a contractului de concesiune este supusă condiţiilor prevă
zute de lege, adică de norm ele speciale în m aterie. C ontractul de concesiune poa
te să înceteze în mai m ulte m oduri prevăzute de O .U.G . nr. 54/2006. Astfel, mai
întâi el poate să înceteze p rin ajungerea la term en. într-adevăr, la expirarea te r
m enului pentru care a fost încheiat, contractul de concesiune încetează de drept,
afară de situaţia prelungirii lui prin acordul părţilor pentru o perioadă de cel m ult
jum ătate din durata sa iniţială [art. 57 lit. a) din ordonanţă]. \
Apoi, art. 57 lit. b) din ordonanţă dispune că, în cazul când interesul naţional
sau local o im pune, contractul de concesiune poate înceta prin denunţarea lu i uni
laterală de către concedent, în acest caz însă, el va fi obligat la plata unei juste şi
prealabile despăgubiri concesionarului, despăgubire ce poate fi stabilită prin în
ţelegerea părţilor, iar în caz de dezacord, aceasta urm ează a fi stabilită de instanţa
de judecată. .
în m ăsura în care concesionarul nu îşi îndeplineşte obligaţiile contractuale,
art. 57 lit. c) din O .U .G . nr. 54/2006 îl îndreptăţeşte pe concedent să rezilieze uni
la teral contractul, iar, dacă este cazul, cu obligarea concesionarului la plata de de s
păgubiri pentru prejudiciul astfel suferit de concedent. La rândul său, aceeaşi posi
bilitate, cu aceleaşi consecinţe, este pusă de ordonanţă şi la îndem âna conce sio
narului, în m ăsura în care concedentul nu îşi îndeplineşte obligaţiile sale co n trac
tuale [art. 57 lit. d)].
în sfârşit,^contractul încetează prin dispariţia obiectulu i c o n c e s iu n iidintr-o cauză
de forţă m ajoră sau prin renunţare, în cazul im posibilităţii obiective de exploatare a
bunului de către concesionar, situaţii în care nu se datorează despăgubiri j[art. 57
lit. e) din O .U .G . nr. 54/2006]. ’ " J
194 D re p tu rile re ale p rin c ip a le
111 A ceastă deosebire faţă de contractul de concesiune şi, cu atât m ai mult, faţă de drep
tul de adm inistrare care se naşte în cadrul unor raporturi juridice de subordonare pare a fi
opţiunea legii fundam en tale civile de a nu m enţiona contractul de închiriere printre m odurile
de punere în valoare a dreptului de proprietate publică; a se vedea V. S to ica (II), C orelaţia
dintre d reptu l p u b lic ş i d reptu l p riva t în reglem entarea dreptu lui de proprietate publică în
C odul civil, în P.R. nr. 1/2012, p. 285.
V. D re p tu l de p ro p rie ta te p u b lică 195
11] Pe larg cu privire la dreptul de folosinţă cu titlul gratuit, a se vedea V. S t o ic a , op. cit.
(2009), p. 195-198.
196 D re p tu rile re ale p rin c ip a le
rarilor, indem nizaţia de asigurare ori despăgubirea va urm a regim ul ju ridic al bu
nului asigurat, adică va intra în dom eniul public aparţinând titularului acestuia.
C ât priveşte încetarea uzului ori a interesului public, la stadiul actual al legislaţi
ei noastre civile în m aterie, art. 864 NCC o prevede num ai ca posibilitate juridică,
*ără a o detalia şi fără a avea dispoziţii aplicabile nici în Legea nr. 213/1998 privind
bunurile proprietate publică.
Principiul sim etriei ju ridice im pune însă ca, dacă bunul a fost declarat de uz ori
de interes public prin lege, tot legiuitorul să intervină, printr-un act individual, şi să
constate încetarea uzului ori a interesului public privitor la bunul în discuţie, cu
consecinţa trecerii sale în dom eniul privat aparţinând titularului său ori, eventual, cu
Dosibilitatea transferului său în folosinţă gratuită către un alt subiect de drept, în
condiţiile art. 874 NCC. C onsiderăm că în acelaşi fel ar trebui să se procedeze şi
privitor la un bun proprietate publică aparţinând unei unităţi adm inistrativ-teritoriale,
în m ăsura în care acel bun nu m ai este de uz ori de interes pub lic111.
m Idem, p. 891.
Capitolul al Vl-lea. Modalităţile juridice
ale dreptului de proprietate
tate denum ite proprietate condiţională: a se vedea V. S t o ic a , op. cit., voi. II, p. 33 şi urm.;
pentru alţi autori însă, num ai proprietatea rezolubilă este condiţională, nu şi cea anulabilă; a
se vedea, în acest sens, O. U n g u r ea n u , C. M u n tean u , op. cit. (2005), p. 188-192; de ase
m enea, este de reţinut şi punctul de vedere potrivit cu care proprietatea anulabilă şi proprie
tatea rezolubilă ar form a îm preună o singură m odalitate a dreptului de proprietate, anum e
proprieta tea condiţională, care constă în exercitarea atributelor acestui drept de către doi
titulari concom itent, da r diferenţiat, a se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 253.
111 Pentru transm iţător, condiţia suspensivă constă în realizarea condiţiei rezolutorii. Dreptul
său este suspendat până la realizarea acesteia.
200 D re p tu rile re ale p rin c ip a le
acţiunii în anulabilitatej^Prin confirm area actului, fie expres, fie tacit, dreptul de pro
prietate al dobânditoruiui „se conso lidează' cu efect retroactiv.JPână la „consolida
rea” lui, în patrim oniul dobânditoruiui există vocaţia exerciţiului său atât pentru
acesta din urm ă, cât şi pentru transm iţător. Sau, după cum s-a spus foarte exact[11,
pe durata cât există incertitudinea legată de posibilitatea invocării de către cel în
dreptăţit a nulităţii relative, respectiv posibilitatea confirm ării actului juridic, suntem
în prezenţa a d o i titulari a i dreptulu i de proprietate asupra a ce luiaşi bun, avân d
însă calităţi diferite.
219. Aplicabilitate. Am bele form e ale proprietăţii com une au avut şi au o largă
aplicabilitate practică. Trebuie totuşi să observăm că proprietatea com ună în de
vălm ăşie este com patibilă num ai cu proprietatea privată ce are ca titulari persoan e
fizice. într-adevăr, ea este întâlnită num ai în raporturile de fam ilie şi are ca obiect
bunurile com une dobândite de so ţi în tim pul căsătoriei. Nu este însă de exclus pre
zenţa ei şi în alte situaţii, aşa cum vom arăta mai d e p a rte .l
P roprietatea com ună pe cote-părţi este com patibilă cu proprietatea privată ce
poate aparţine oricărui titu la r - statul, unităţile adm inistrativ-teritoriale, persoane
juridice, persoane fizice etc. - şi nu are a fi înlăturată de p la n o în privinţa proprietă
ţii publice.
De asem enea, potrivit art. 645 NCC, nu num ai dreptul de proprietate poate face
obiect al coproprietăţii, ci poate avea ca obiect şi alte drepturi reale principale, caz
în care se vor aplica regulile privitoare la proprietatea com ună pe cote-părţi.
§ 1 . C o n s id e ra ţii g e n e ra le
form ulă sintetică şi precisă, dreptul asupra bun ului este fracţionat, ş i nu însuşi
bunul, luat în m aterialitatea lui.
Astfel, potrivit art. 634 alin. (1) NCC, fiecare coproprietar este titularul exclusiv
al unei cote-părţi din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv şi poate dis
pune în m od liber de această cotă-parte, în lipsă de stipulaţie contrară.
C ota-parte din dreptul fiecăruia dintre coproprietari poate fi exprim ată printr-o
fracţie: 1/2, 3/4, 12/17 sau printr-un procent: 50% , 28% etc.
C hiar dacă, în principiu, nim ic nu se opune ca părţile coproprietarilor să nu fie
egale, trebuie precizat că, potrivit art. 634 alin. (2) NCC, cotele-părţi aparţinând co
proprietarilor „sunt prezum ate a fi egale, până la proba contrară” . Aşadar, în prim a
sa parte, acest text instituie o prezum ţie relativă de egalitate a cotelo r-părţi ce au
ca titulari p e coproprie ta rii b un ului asupra căruia poartă drepturile lor. Fiind relativă,
această prezum ţie p o a te fi răsturnată prin orice m ijloc de p ro b ă ; num ai că, în par
tea sa finală, art. 634 alin. (2) NCC dispune că, dacă bunul aflat în proprietate pe
cote-părţi a fost dobândit printr-un act juridic, proba contrară a întinderii diferite a
cotelor-părţi ale coproprietarilor nu va putea fi făcută decât prin înscrisuri.
însă, în situaţia în care actul ju ridic de dobândire a coproprietăţii asupra unui
bun conţine m enţiuni privitoare la determ inarea cotelor-părţi aparţinând fiecărui
coproprietar, prezum ţia în discuţie răm âne inutilă şi inoperantă111.
precar faţă de cotele-părţi din bun ce revin celorlalţi coproprietari, dar el poate
nterverti această detenţie precară în posesie utilă, aptă să conducă la dobândirea
dreptului de proprietate asupra întregului bun prin uzucapiune.
226. D repturile copărtaşilor. Ream intim că, potrivit art. 634 alin. (1) NCC,
fiecare coproprietar este titularul e xclusiv a l cotei-părţi din d reptul de proprietate
asupra bu n u lu i şi, în lipsa unei stipulaţii contrare, poate dispune liber de această
cotă-parte proprietatea sa exclusivă .\D e aceea, se poate spune că două principii
caracterizează proprietatea pe cofePpărţi obişnuită sau tem porară: n iciun ul dintre
co pă rtaşi nu are un drept exclusiv asupra unei p ă rţi determ inate din bun, p rivit în
m aterialitatea sa, şi fiecare copărtaş are un drept exclusiv n u m a i asupra cotei-părţi
ideale din drept, fiind vorba, aşadar, de o divizare intelectuală a dreptului de pro
prietate asupra bunului com un.
Pornind de la aceste două principii, se pot deduce drepturile care revin fiecărui
copărtaş.
227. Din prim ul principiu rezultă consecinţa că niciun fel de act nu poate fi înfă p
tuit cu privire la bun, privit în m aterialitatea lui, fără acordul unanim a l copărtaşilor.
Pentru că, aşa după cum s-a observat121, din m om ent ce niciunul dintre coproprie
[1] în practica jude că to re a scă s-a decis în sensul că, în principiu, dreptul de proprietate
com ună pe cote-părţi se poate dobândi prin m odurile generale de dobândire a proprietăţii
prevăzute de Codul civil. De aceea, convenţia poate constitui un mod de dobândire a pro
prietăţii com une pe cote-părţi; când bunul este cum părat de mai m ulte persoane, cota-parte
ideală a fiecărui coproprietar-cum părător se determ ină în funcţie de sum a cu care a contribuit
la plata preţului; a se vedea C.A. laşi, dec. civ. nr. 759/1994, în M. G a iţă , M.M. P ivniceru , op.
cit., p. 16.
[i) A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 262.
VI. M o d a lită ţile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te 205
[1] în acest sens, în practica ju d ecătorească s-a decis că un coproprietar nu are „dreptul
să transform e m odul de folosinţă (...) chiar în folosul com un decât cu acordul tuturor copro
prietarilor, deoarece, prin executarea unor asem enea lucrări, s-ar aduce o ştirbire a dreptului
de proprietate al celorlalţi” (Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 549 din 30 m artie 1978, în C.D.
1978, p. 10).
2 06 D re p tu rile re ale p rin cip a le
citarea actelor în discuţie. în definitiv, el săvârşeşte, prin com portam entul său, un
delict civilt1].
Sub regim ul ju ridic al coproprietăţii aplicabil înaintea intrării în vigoare a noului
Cod civil, ne puneam '21 urm ătoarea întrebare: ce se va întâm pla în ipoteza în care
coproprietarii nu se înţeleg între ei cu privire la folosirea m aterială a bunului? Poate
instanţa de judecată să soluţioneze un eventual litigiu între coproprietari ce ar avea
ca obiect num ai folosinţa bunului? Altfel spus, era posibil ca instanţa de judecată
să decidă cu privire la un p a rta j de folosinţă?
Evocam , cu acelaşi prilej, o decizie mai veche de speţă a fostei instanţe supre
me, în care aceasta statuase în sensul că, „în caz de neînţelegere între coproprie
tari cu privire la folosinţa bunului în indiviziune, instanţele nu pot să form eze loturi
pe care să le atribuie în folosinţă exclusivă fiecărui coproprietar fără consim ţăm ân
tul lor, deoarece caracteristic stării de indiviziune (coproprietate) este că dreptul fie
cărui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv pentru porţiunea (de
drept) a fiecăruia”131.
m A se vedea V. S t o ic a , op. cit. (2009), p. 264; E. C h e lar u , op. cit. (2012), p. 697.
[2] A se vedea C. BÎ r s a n , op. cit. (2008), p. 204.
[3] A se vedea Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 819 din 11 mai 1968, în R.R.D. nr. 11/1968,
p. 168.
f4] în acelaşi sens, a se vedea L. P o p , L.M. H a r o s a , op. cit., p. 190; V. S t o ic a , op. cit.,
voi. II, p. 66-67. Totuşi, observăm că în practica judiciară mai recentă încă se preferă soluţia
ca, în caz de neînţelegeri între coproprietari în privinţa exercitării actelor de folosinţă asupra
bunului com un, ei să fie „îndru m aţi” spre partajarea acestui bun. Astfel, după ce instanţa su
prem ă a reţinut foarte exact că dreptul de folosinţă poate fi exercitat de către toţi coproprie
tarii, ceea ce presupune atât exercitarea folosinţei m ateriale a bunului care face obiectul
dreptului de proprietate com ună, cât şi posibilitatea culegerii fructelor produse de bun, ea a
considerat că, „atunci când sunt neînţelegeri între coproprietari cu privire la folosinţa m a
terială a bunului, cum este (era) cazul în speţă, pentru im obilul în care reclam anţii nu au
locuit anterior form ulării acţiunii, aceştia au la îndem ână calea încetării coproprietăţii prin
partaj, fără ca d reptu l de folosinţă să poată fi valorificat p e calea acţiu n ii în reintegraref (s.n.,
C.B.); a se vedea I.C .C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 6954 din 9 decem brie 2004, în
Dreptul nr. 3/2006. Nu avem la dispoziţie datele dosarului, dar ne întrebăm : să nu fi fost po
sibilă reintegrarea reclam anţilor în im obilul a cărui folosinţă era în dispută între părţi tocm ai
pe calea partajului de folosinţă? Evident, problem a ar putea fi discutată num ai în m ăsura în
care reclam anţii ar fi solicitat, în principal sau în subsidiar, un asem enea partaj.
VI. M o d a lită ţile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te 207
m A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 2626/1985, în C.D. 1985, p. 110-112.
121 A se vedea V. S to ic a , op. cit. (2009), p. 265; E. C h elar u , op. cit. (2012), p. 699.
[3] A se vedea I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 654/2004, în B.C. nr. 3/2005,
p. 29.
[4) A se vedea C. B îr s a n , op. cit. (2008), p. 203-204.
2 08 D re p tu rile re ale p rin c ip a le
m ate ori înstrăinate sau nu au pierit şi, în orice caz, pot fi identificate în m od dis
tinct, ele vor face p arte din m asa partajabilă, fiind considerate că aparţin, ca bunuri
com une, tutu ror coproprietarilor, cu îndeplinirea a două cond iţii111:
a) fructele naturale ori industriale să existe în patrim oniul coproprietarului care
şi le-a însuşit;
b) aceste fructe să poată fi identificate în m o d distinct în patrim oniul acestuia.
în cazul în care aceste condiţii nu sunt îndeplinite, bunăoară, fie prin faptul că
fructele au fost consum ate de coproprietarul care le-a cules ori nu mai pot fi iden
tificate în patrim oniul acestuia, art. 638 alin. (2) NCC dă dreptul celorlalţi coproprie
tari la despăgubiri, ceea ce înseam nă că ei vor putea cere contravaloarea acelor
fructe în dispută, pro p o rţio n a l cu cota-parte a fiecăruia dintre ei. Textul precizează
însă că acest drept la despăgubiri se naşte num ai dacă fructele respective nu au
pierit „în mod fortuit” , adică fără culpa coproprietarului care şi le-a însuşit. Dacă
obiectul unei asem enea „dispute” între coproprietari este dat de fructele civile pro
duse de bun, acestea constau în sum e de bani, considerate a exista întotdeauna,
fără a fi de conceput un alt posibil echivalent al lor. Pornind de la această prem isă,
art. 638 alin. (3) NCC prevede că dreptul de a reclam a fructele civile produse de
bunul aflat în coproprietate, însuşite de un coproprietar, este supus prescripţiei
potrivit norm elor de drept com un în m aterie, adică în term enul general de prescrip
ţie de 3 ani prevăzut de art. 2517 NCC.
231. Situaţia actelor juridice privitoare la bunul comun sub regimul fostu
lui Cod civil. Regula unanim ităţii prezentă, ce rezultă şi din dispoziţiile noului Cod
civil privitoare la proprietatea com ună pe cote-părţi, ar trebui să se aplice şi în pri
vinţa a cte lo r juridice.
Sub regim ul fostului Cod civil rom ân de la 1864, apreciam că aplicarea regulii
unanim ităţii în m ateria cercetată, fără nicio distincţie, nu poate fi prim ită. R especta
rea riguroasă, în practică, a acestei reguli la îndeplinirea o ricărui act ce are a fi*2
caracterul de im obil abandonat al bunului, care este scos astfel de sub incidenţa
D ecretului nr. 111/1951m, care, la data respectivă, im punea trecerea lui, ca bun
abandonat, în proprietatea statului.
S-a decis, de asem enea, că oricare dintre proprietari poate să ceară rem edie
rea degradărilor aduse bunului com un, desfiinţarea lucrărilor noi sau despăgubiri,
în tem eiul art. 998-999 fostul C. civ., fără a avea nevoie de consim ţăm ântul celor
lalţi coproprietari sau de o îm părţeală a bunului121.
R eferitor la acţiunea în revendicare, s-a decis însă că introducerea ei presupu
ne acordul tutu ror copărtaşilor, pe m otiv că această acţiune are drept scop recu
noaşterea dreptului de proprietate al reclam antului asupra bunului în litigiu şi re
aducerea lui în patrim oniul acestuia, iar nu sim pla recunoaştere a unei cote ideale,
nedeterm inată în m aterialitatea ei[3].
[1) în decizia pronunţată în cauză se spune, printre altele: „P rin bunuri părăsite, în sensul
art. 1 lit. d) din D ecretul nr. 111/1951 (...), se înţeleg acelea asupra cărora nu s-au făcut, în
term en de un an, acte de adm inistrare sau de conservare. în situaţia în care un bun aparţine
în indiviziune ori devălm ăşie mai m ultor proprietari şi num ai unul sau unii dintre ei fac acte
de adm inistrare sau conservare asupra lui, acestea profită şi sunt opozabile şi celorlalţi, în
condiţiile gestiunii de interese prevăzute la art. 987 şi urm. C. civ. Aşa fiind, din îm prejurarea
că nu toţi coproprietarii bunului exercită astfel de acte, din orice cauză, nu poate să se tragă
concluzia că părţile lor indivize nu se află în adm inistrarea nim ănui şi că ar putea fi conside
rate cotele lor de proprietate din bunul com un ca bunuri părăsite şi trecute în proprietatea
statului” (Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 884 din 24 mai 1968, nepublicată).
[2] Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 106 din 25 ianuarie 1969, în R.R.D. nr. 5/1969, p. 175.
[31 Trib. Suprem , col. civ., dec. nr. 662 din 8 aprilie 1960, în C.D. 1960, p. 356.
141 A se vedea D. C h ir ic ă , Posibilitatea e xercitării a cţiunii în revendicare de către un s in
g u r coindivizar, în Dreptul nr. 11/1998, p. 28-29.
l5] A se vedea O. U n g u r ea n u , C. M un tean u , op. cit. (2005), p. 270.
[el A se vedea L. P o p , op. cit. (2001), p. 255; în acelaşi sens, a se vedea şi I. L u lă , O pinii
privito a re la posibilitate a e xercitării a cţiunii în revendicare de către un s in g u r coproprietar, în
D reptul nr. 4/2002, p. 78-79.
VI. M o d a lită ţile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te 211
tate, dat de cum ulul cotelor-părţi ideale şi abstracte asupra bunului ce form ează
obiect al coproprietăţii, şi nu caracterul lui calitativ, dat de caracteristicile esenţiale
ale acestui drept, anum e de a răm âne absolut şi exclusiv, cu consecinţa exercitării
„dreptului de urm ărire şi de putere directă şi im ediată asupra bunului”^11. De altfel,
cu referire la acţiunea în revendicare având ca obiect un bun im obil trecut fără titlu
în proprietatea statului în perioada 6 m artie 1945 - 22 decem brie 1989, după ce a
am intit că introducerea unei asem enea acţiuni cu privire la un bun aflat în proprie
tate com ună pe cote-părţi trebuie să respecte regula unanim ităţii, fosta C urte
S uprem ă de Justiţie a statuat în sensul că situaţia ju rid ică a unor astfel de im obile
şi a persoanelor care susţin că naţionalizarea s-a făcut în mod eronat este „esenţial
diferită de cea cla sică” . In asem enea cazuri s u i generis, acţiunea în revendicare
prezintă un caracter com plex şi depăşeşte „m odelul clasic” al acestei acţiuni; unul
sau mai mulţi coproprietari, unul sau mai mulţi m oştenitori, dar nu în m od n ecesar toţi
aceştia, pot introduce o acţiune prin care să urm ărească a dem onstra că statul nu
deţine un titlu de proprietate valabil şi, în consecinţă, obţinerea „confirm ării” dreptului
lor de proprietate asupra bunului din patrim oniul proprietarului autor al lor naţionalizat
ilegal. Apoi, ei vor putea cere partajarea acelui bun[2].
în al doilea rând, practica ju diciară rom ână în sensul im posibilităţii introducerii
acţiunii în revendicare asupra unui bun indiviz num ai de către unul sau de către
unii dintre copărtaşi a fost cenzurată de C urtea E uropeană a D repturilor O m ului.
Astfel, într-o cauză, reclam anţii s-au plâns de încălcarea dreptului lor de acces la
un tribunal, garantat de art. 6 parag. 1 din C onvenţia europeană a drepturilor om u
lui, prin aceea că, prin aplicarea principiului unanim ităţii cerut pentru a putea reven
dica mai m ulte bunuri indivize, instanţele rom âne le-au respins acţiunea în revendi
care ce avea ca obiect acele bunuri12*4"31. R eclam anţii au susţinut că acţiunea în re
vendicare trebuie considerată ca un act de conservare a unui bun, ce poate fi exer
citat de oricare dintre coproprietari, care profită tuturor coproprietarilor. G uvernul s-a
apărat arătând că, date fiind consecinţele im portante ale soluţiei pronunţate într-o
asem enea acţiune, atunci când ea priveşte revendicarea unui bun, are a fi consi
derată act de dispoziţie, ce im pune ca, pentru a putea fi introdusă, să existe acor
dul tuturor coproprietarilor141.
C urtea E uropeană nu a considerat necesar să ia poziţie în această controversă
care ţine de teoria şi de practica dreptului civil intern, nefiind acesta rolul ei. în
schim b, a constatat că regula unanim ităţii din m ateria discutată a îm piedicat exa
m inarea tem einiciei acţiunii reclam anţilor, dovedindu-se a fi un „obstacol insurm on
tabil pentru orice tentativă viitoare de revendicare a bunurilor indivize”151.
233. Tot sub regim ul fostului Cod civil rom ân, am arătat că din principiul potrivit
căruia fiecare copărtaş are un drept propriu exclusiv asupra cotei-părţi ideale din
dreptul asupra bunului com un decurge consecinţa că fiecare copărtaş poate să
dispună liber şi neîngrădit de cota sa parte ideală de drept. înstrăinarea acestei
cote-părţi nu schim bă cu nim ic situaţia anterioară a bunului, privit în m aterialitatea
sa, cu deosebirea că, în locul copărtaşului dispunător, se substituie succesorul în
drepturi al acestuia.
De asem enea, am considerat că nim ic nu se opunea ca oricare dintre ei să
poată greva cu sarcini reale cota lor parte ideală şi abstractă din dreptul de pro
prietate asupra bunului com un.
Jurisprudenţa a fost confruntată şi cu problem a de a se şti ce se va întâm pla
însă atunci când, fără a avea dreptul de a dispune de întregul bun sau, m ai precis,
cu privire la d reptul de proprietate asupra întregului bun, n u m a i unul dintre co p ro
p rie ta ri îl înstrăinează în întregim e? în practica ju decătorească, într-o asem enea
situaţie, de regulă se distingea după cum cum părătoru l a cuno scut sau nu a cu
noscut, la m om e ntu l încheierii actului, îm prejurarea că înstrăinătorul nu era p ro
p rie ta ru l exclusiv a l bunului. Dacă respectivul cum părător a cunoscut calitatea de
coproprietar a vânzătorului, s-a decis că vânzarea nu este nulă, ci supusă num ai
condiţiei rezolutorii ca bunul vândut să nu cadă, cu prilejul partajului, în lotul altui
coproprietar, ci în acela al coproprietarului vânzător. Ca urm are a efectului declara
tiv al partajului, acesta va fi considerat că a fost proprietar exclusiv în m o d retroac
t i v şi vânzarea va fi considerată valabilă, iar până la efectuarea partajului, dreptul
de proprietate este afectat de condiţia rezolutorie a căderii bunului în lotul copro
prietarului înstrăinător*2[3].
De asem enea, se considera că nim ic nu se opune ca actul astfel încheiat să
poată fi ratificat de coproprietarii care nu şi-au dat consim ţăm ântul la încheierea lui,
236. A ctele de dispoziţie. R eam intim că prin asem enea acte se urm ăreşte
înstrăinarea unui bun ori a unui drept asupra bunului, grevarea sa cu drepturi reale
care conferă o anum ită folosinţă asupra bunului, cum ar fi dezm em brăm intele pro
prietăţii ori constituirea de garanţii reale (gajul şi ipoteca) cu privire la un anum it
bun com un.
Articolul 641 alin. (4) NCC prevede că a c te le ju r id ic e d e d is p o z iţie c u p riv ire la
b u n u l c o m u n , precum şi actele de folosinţă cu titlul gratuit, cesiunile de venituri
im obiliare şi locaţiunile încheiate p e te rm e n m a i m a re d e 3 a n i, precum şi actele
prin care se urm ăreşte exclusiv „înfrum useţarea” bunului nu pot fi încheiate d e c â t
c u a c o rd u l tu tu ro r c o p ro p rie ta rilo r. De asem enea, în partea sa finală, textul im pune
VI. M o d a lită ţile ju rid ic e ale d re p tu lu i de p ro p rie ta te 2 15
237. A cţiunile în justiţie^ Am arătat mai sus care era regim ul ju ridic al acţiun i
lor în justiţie privitoare la un bun aflat în coproprietate, acţiuni introduse num ai de
către unul sau mai m ulţi coproprietari; dintre acestea, cea mai controversată, dar,
în acelaşi tim p, şi cea mai im portantă este acţiunea în revendicare. 1
Am văzut că, anterior adoptării noului Cod civil, C urtea E uropeană a D repturilor
O m ului a cenzurat soluţia din acea vrem e a practicii judiciare rom âne în sensul că,
pentru introducerea unei acţiuni în revendicare cu privire la bunul com un, prin
aplicarea regulii unanim ităţii, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, conside
rând că se ajunge astfel la încălcarea dreptului de acces la un tribunal, com ponen
tă esenţială a dreptului la un proces echitabil garantat de art. 6 parag. 1 din C on
venţia europeană a drepturilor om ului111. Este de reţinut că, pe baza principiului
aplicabilităţii directe a dispoziţiilor Convenţiei şi a jurisprudenţei instanţei europene
de contencios al drepturilor om ului, într-o decizie de speţă, înalta C urte de C asaţie
şi Justiţie a arătat că, în soluţionarea unei acţiuni în revendicare introduse num ai
de către unul dintre coproprietari, „instanţele trebuie să analizeze regula unanim ită
ţii în funcţie de circum stanţele concrete ale cauzei şi să se stabilească (pe) deplin
situaţia de fapt, în funcţie de care să se poată reţine că persoana îndreptăţită poate
form ula singură sau nu acţiunea în revendicare, şi nu să se lim iteze doar să con
state că im punerea regulii unanim ităţii reprezintă o negare a dreptului de acces la o
instanţă de ju decată”121.
A rticolul 643 NCC tranşează problem a tu tu ro r a c ţiu n ilo r în ju s tiţie privitoare la
bunul com un într-un m od clar şi precis.'într-adevatr,’ prim ul alineat al acestui text
dispune că fie c a re c o p ro p rie ta r p o a te s ta s in g u r în ju s tiţie , indiferent de calitatea
procesuală, în o ric e a c ţiu n e p riv ito a re la c o p ro p rie ta te , in c lu s iv în c a z u l u n e i a c ţiu n i
în re v e n d ic a re .
LegiuitoruT â ţinut seam a de controversele anterioare privitoare la posibilitatea
introducerii unei acţiuni în revendicare num ai de către un coproprietar şi s-a referit,
în m o d e x p re s în textul de principiu în m ateria acţiunilor în justiţie privitoare la
bunul com un, la a c ţiu n e a în re v e n d ic a re . S -ar putea spune că, procedând astfel, în
concepţia noului Cod civil, această acţiune poate fi privită ca un act de conservare
a bunului, deoarece se urm ăreşte „reîntoarcerea” lui în patrim oniul coproprietarilor,
evident în proporţia dreptului fiecăruia asupra bunului respectiv.
în m ăsura în care un coproprietar poate introduce orice acţiune în justiţie privi
toare la bunul com un, sim etric, în aceeaşi m ăsură, u n c o p ro p rie ta r p o a te a v e a c a li
ta te a d e p â r â t \n orice asem enea acţiune: art. 643 alin. (1) NCC dispune că orice
coproprietar „poate sta singur în ju stiţie” , fără nicio altă distincţie.
Totuşi, legiuitorul a m anifestat o anum ită prudenţă privitoare la efectele unei
asem enea acţiuni. Astfel, art. 643 alin. (2) NCC dispune că hotărârile ju decătoreşti
pronunţate în folosul coproprietăţii într-o acţiune în justiţie introdusă num ai de către
unul dintre coproprietari v o r p ro fita tu tu ro r c o p ro p rie ta rilo r, cele potrivnice copro
prietarului care a acţionat în justiţie n u v o r fi o p o z a b ile c e lo rla lţi c o p ro p rie ta ri. Tot
ca o m ăsură de prudenţă, art. 643 alin. (3) NCC prevede că, în situaţia în care
acţiunea în justiţie privitoare la bunul com un nu este introdusă de toţi coproprietarii,
pârâtul din acea acţiune, adică cel îm potriva căruia acţiunea a fost form ulată, poate
cere instanţei de judecată in tro d u c e re a în c a u z ă a c e lo rla lţi c o p ro p rie ta ri, în calitate
de reclam anţi, adică de persoane care ar putea să pretindă aceleaşi drepturi ca şi*2
reclam antul din acţiunea intentată îm potriva sa, în term enul şi în condiţiile prevăzu
te de Codul de procedură civilă pentru chem area în judecată a altor persoane.
în sfârşit, este de reţinut că, sub aspectul a p lic ă rii în tim p a principiilor înscrise
în art. 643 NCC în m ateria discutată, art. 63 din Legea nr. 71/2011 privind punerea
în aplicare a noului Cod civil dispune că cele privitoare la posibilitatea introducerii
oricărei acţiuni în justiţie num ai de către unul dintre coproprietari [art. 643 alin. (1)]
şi la opozabilitatea, după caz, a hotărârilor astfel obţinute [art. 643 alin. (2)] se apli
că şi în cazurile în care hotărârea judecătorească privitoare la bunul com un nu a
răm as definitivă până la data intrării în vigoare a noului Cod civil, respectiv până la
1 octom brie 2011; acelaşi text prevede că posibilitatea pentru pârâtul dintr-o ase
m enea acţiune de a introduce în cauză şi pe ceilalţi coproprietari [art. 643 alin. (3)]
se va aplica şi în situaţiile în care pricina nu a fost soluţionată în prim ă instanţă
până la intrarea în vigoare a noului Cod civil.
§ 3 . C o p ro p rie ta te a fo r ţa tă
239. N oţiune. Cea de-a doua form ă a proprietăţii com une pe cote-părţi în drep
tul civil rom ân este c o p ro p rie ta te a fo rţa tă . Această coproprietate apare ca existând
d in c o lo d e v o in ţa c o p ro p rie ta rilo r. De regulă, ea are ca obiect bunuri care, p rin
n a tu ra o ri p rin d e s tin a ţia lo r, pot fi folosite de mai m ulţi coproprietari; m ai degrabă,
destinaţia acestor bunuri este s ta b ilă ş i fo rţa tă ] ca principiu, ele nu pot avea o altă
destinaţie decât aceea de a fi utilizate de către coproprietari pentru norm ala fo lo
sire a altor bunuri. A vându-se în vedere această destinaţie, sub regim ul juridic apli
cabil înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, se considera că, în regula
generală, coproprietatea forţată nu putea înceta prin partaj. în prezent însă, aşa
după cum vom arăta mai jos, dispoziţiile noului Cod civil în m aterie perm it nu
num ai încetarea coproprietăţii obişnuite prin partaj, dar, în condiţii strict determ ina
te, şi încetarea coproprietăţii forţate prin aceeaşi operaţiune ju ridică a partajului,
dar num ai prin partajul voluntar (art. 671 NCC).
De asem enea, ca principiu,^Bunurile obiect al coproprietăţii forţate sunt b u n u ri
a c c e s o rii pe lângă alte bunuri considerate ca p rin c ip a le , acestea din urm ă fiind în
p ro p r ie ta te e x c lu s iv â }D e aceea, nu se poate vorbi despre proprietatea com ună pe
cote-părţi forţată fără a avea în vedere proprietatea exclusivă asupra bunurilor pe
lângă care cele aflate în coproprietate forţată sunt accesorii. Altfel spus, suntem în
prezenţa a două drepturi de proprietate distincte: d re p tu l d e p ro p rie ta te e x c lu s iv ă
c e a p a rţin e fie c ă ru i p ro p r ie ta r (titular) a s u p ra b u n u lu i p rin c ip a l şi d re p tu l d e p r o p r ie
ta te c o m u n ă p e c o te -p ă rţi s ta b ilă ş i fo rţa tă a s u p ra b u n u rilo r c o n s id e ra te c a a c c e s o
r ii p e lâ n g ă b u n u rile p rin c ip a le , drept ce aparţine tu tu ro r coproprietarilor. Desigur,
fie c a re c o p ro p rie ta r e s te titu la r e x c lu s iv asupra cotei-părţi ideale şi abstracte din
dreptul său. Dar, spre deosebire de proprietatea com ună pe cote-părţi obişnuită
sau tem porară, n ic io d a tă un coproprietar nu va putea înstrăina cota sa parte ideală
şi abstractă din acest drept în m o d s e p a ra t, ci num ai o d a tă c u în s tră in a re a b u n u lu i
p rin c ip a l, a fla t în p ro p rie ta te e x c lu s iv ă .
Sau, aşa cum s-a decis în practica judecătorească, din m om ent ce dreptul de
coproprietate forţată are un caracter accesoriu, el nu se poate transm ite, ipoteca
sau valorifica într-un alt mod decât îm preună şi nem ijlocit cu dreptul de proprietate
asupra bunului principal111.
în sfârşit, mai este de observat că, spre deosebire de proprietatea com ună pe
cote-părţi obişnuită sau tem porară, proprietatea com ună pe cote-părţi stabilă şi fo r
ţată, din considerente practice, a făcut obiect de reglem entare fie în fostul Cod civil,
chiar dacă într-o m aterie oarecum im proprie, cum este cea a servituţilor, fie în ca
drul unor legi speciale, răm ase în vigoare şi după adoptarea noului Cod civil. în o ri
ce caz, în prezent, legea fundam entală civilă conţine, în art. 646-666, reglem entări
concrete privitoare la coproprietatea forţată.
a) coproprietatea forţată asupra părţilor şi dotărilor com une din clădirile cu mai
m ulte apartam ente de locuit sau alte spaţii decât locuinţa, aflate în proprietate ex
clusivă sau în proprietate com ună pe cote-părţi obişnuită ori tem porară;
b) coproprietatea lucrurilor com une necesare sau utile pentru folosirea a două
im obile vecine (drum uri, fântâni, izvoare, poteci);
c) coproprietatea forţată a despărţiturilor com une;
d) coproprietatea forţată asupra unor bunuri considerate ca bunuri de fam ilie
(hârtii de fam ilie, tablouri de fam ilie, m orm inte sau construcţii funerare etc.);
e) coproprietatea forţată asupra bunurilor care au aparţinut com posesoratelor,
obştilor de m oşneni sau de răzeşi ori altor form e asim ilate acestora, prin reconstitu
irea dreptului de proprietate pe tem eiul actelor norm ative speciale în m aterie.
în prezent, preluând, cu unele dezvoltări, aceste situaţii, art. 646 NCC dispune
că se află în coproprietate forţată urm ătoarele categorii de bunuri:
a) părţile com une ale unor im obile (art. 649 NCC);
b) despărţiturile com une (art. 660 NCC);
c) bunurile asupra cărora se exercită proprietatea periodică (art. 687 NCC);
d) bunurile care constituie am intiri de fam ilie (art. 1141 NCC);
dy^bunurile com une necesare sau utile pentru folosirea a două im obile vecine,
situate pe linia de hotar între acestea, cum sunt potecile, fântânile, drum urile şi iz
voarele;
f) bunurile com une afectate utilizării a două sau a mai m ultor fonduri, cum ar fi o
centrală term ică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai m ulte clădiri, un
drum com un într-un cartier de locuinţe sau alte asem enea bunuri.
A ceastă enum erare nu este exhaustivă; art. 646 pct. 4 prevede că pot fi în co
proprietate forţată şi alte categorii de bunuri, categorie în care pot fi incluse, cu titlu
de exem plu, terenurile cu destinaţie forestieră şi construcţiile situate pe acestea,
asupra cărora a fost reconstituit dreptul de proprietate în favoarea m em brilor for
m elor asociative de tipul obştilor de m oşneni şi de răzeşi, com posesoratelor sau al
tor form e asim ilate acestora, în condiţiile Legii nr. 1 din 11 m artie 2000 pentru re
constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere,
solicitate potrivit Legii fondului funcia r nr. 18/1991 şi Legii nr. 169/1997.
242. C o proprietatea asupra părţilor com une din clădirile cu mai m ulte eta
je sau apartam ente. Cu largă aplicaţie practică, această form ă de coproprietate
forţată a cunoscut prim a reglem entare în dreptul nostru civil prin Legea din 3 mai
111 A se vedea C.A. Cluj, s. civ. şi asig. soc., min. şi fam ., dec. nr. 332/A din 13 februarie
2004, în B.J. 2004, p. 25; de asem enea, a se vedea C.A. Tim işoara, s. civ., dec. nr. 689 din
22 iunie 2007, în B.C.A. nr. 3/2007, p. 17-18; C.A. O radea, dec. civ. nr. 81/R din 10 ianuarie
2013, în P.R. nr. 9/2014.
[2] Ibidem .
131 A se vedea Trib. Suprem , s. civ., dec. nr. 247/1980, în C.D. 1980, p. 12. în acelaşi
sens, a se vedea C.A. laşi, dec. civ. nr. 717 din 11 mai 1999, în M. G a iţ ă , M.M. P iv n ic er u ,
op. cit., p. 19-20.
VI. M o d a lită ţile ju rid ic e a le d re p tu lu i de p ro p rie ta te 221
243. N oţiune. Potrivit art. 648 alin. (1) NCC, dacă într-o clădire sau într-un an
sam blu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă ori cu altă destinaţie, spaţii
ce au proprietari diferiţi, p ă rţile d in c lă d ire c a re s u n t d e s tin a te în tre b u in ţă rii s p a ţiilo r
re s p e c tiv e ş i n u p o t fi fo lo s ite d e c â t în c o m u n fo rm e a z ă o b ie c tu l u n u i d re p t d e c o -
p ro p r ie ta te fo rţa tă . De asem enea, cel de-al doilea alineat al aceluiaşi text precizea
ză că p ă rţile c o m u n e s u n t b u n u ri accesor/7'în raport cu spaţiile locative, c o n s id e ra te
a fi b u n u ri p rin c ip a le .
Se poate observa cu uşurinţă că definiţia legală a coproprietăţii în discuţie co n
ţine tră s ă tu rile s a le c a ra c te ris tic e , şi anum e:
a) bunurile „părţi com une” asupra cărora poartă coproprietatea forţată din clă di
rile cu m ai m ulte etaje sau apartam ente s u n t d e s in a te fo lo s irii s p a ţiilo r c e c o n s titu ie
lo c u in ţe o ri s p a ţii c u o a ltă în tre b u in ţa re c e aparţin unor proprietari diferiţi;
b) aceste bunuri, ca „părţi com une” dintr-o clădire ori dintr-un ansam blu reziden
ţial, n u p o t fi fo lo s ite d e c â t în c o m u n de proprietarii spaţiilor aflate în proprietatea
lor exclusivă; *234