STANDARDE GENERALE DE EVALUARE

SEV 100 Cadrul general

SEV 101 Termeni de referință
Principiul general
Există mai multe tipuri şi niveluri ale valorii care pot fi furnizate. Standardele
Internaţionale de Evaluare trebuie să se aplice la un spectru larg de misiuni de evaluare. O
evaluare trebuie să fie adecvată pentru scopul ei desemnat fiind important ca şi beneficiarul
evaluării să înţeleagă ce trebuie să i se furnizeze şi orice limitări în utilizarea evaluării. Sfera
misiunii de evaluare stabileşte scopul evaluării, amploarea investigaţiilor, procedurile care
vor fi adoptate, ipotezele care se vor stabili, precum şi limitările care se vor aplica. Sfera
misiunii de evaluare poate fi stabilită la începutul sau pe parcursul derulării misiunii de
evaluare, dar înainte de finalizarea evaluării şi a raportului de evaluare.
Cerinţe
Sfera misiunii de evaluare va fi stabilită şi confirmată în scris, incluzând aspectele
redate mai jos. Când se stabileşte sfera misiunii de evaluare, pentru anumite clase de active
sau aplicaţii, pot exista variaţii de la acest standard sau poate fi necesară luarea în considerare
sau includerea unor aspecte suplimentare.
a) Identificarea şi competenţa evaluatorului
O declaraţie care confirmă:
- identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi persoană fizică sau juridică;
- că evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă şi imparţială;
- dacă evaluatorul are vreo legătură efectivă sau o implicare importantă cu subiectul evaluării
sau cu cel care a comandat evaluarea;
- că evaluatorul este competent să efectueze evaluarea. Dacă evaluatorul are nevoie să
apeleze la asistenţă din partea altor specialişti, pentru orice aspect al misiunii trebuie
convenită şi prezentată natura unei astfel de asistenţe, precum şi măsura în care s-a bazat pe
aceasta.
b) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi
Când se determină forma şi conţinutul raportului de evaluare este important să se
precizeze beneficiarii evaluării, pentru a confirma că evaluarea conţine informaţiile relevante
pentru scopurile lor. Trebuie convenită şi prezentată orice restricţie faţă de cei care se pot
baza pe evaluare.
c) Scopul evaluării
Scopul pentru care este efectuată evaluarea trebuie prezentat în mod clar, de exemplu
evaluarea este cerută pentru garantarea împrumutului, pentru a sprijini transferul unei acţiuni
sau pentru a sprijini o emisiune de acţiuni. Scopul evaluării va determina tipul valorii. Este
important ca evaluările să nu fie utilizate în afara contextului sau pentru scopuri pentru care
nu au fost desemnate.
d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării
Poate fi necesară o clarificare pentru a se face distincţia între un activ şi un drept
asupra activului, sau un drept de folosinţă al acelui activ. Dacă evaluarea se face pentru un
activ care este utilizat în combinaţie cu alte active, ar putea fi necesar să se clarifice dacă
acele active se includ în evaluare, dacă se exclud şi se presupune că sunt disponibile sau dacă
se exclud şi se presupune că nu sunt disponibile.
e) Tipul valorii
Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării. Trebuie citată sursa definiţiei
oricărui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie să fie explicat. Tipurile valorii recunoscute de
SEV sunt definite şi comentate în SEV - Cadrul general, dar pot fi utilizate şi alte tipuri ale
valorii. Ar putea fi necesară şi precizarea monedei în care se va raporta valoarea.
f) Data evaluării
Data evaluării este definită în SEV ca fiind data la care se aplică opinia asupra valorii.
Aceasta poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care
investigaţiile urmează să se facă sau să se finalizeze.
g) Amploarea investigaţiei
În sfera misiunii de evaluare trebuie prezentate orice limitări sau restricţii referitoare la
inspecţia, investigarea şi analiza necesare pentru scopul evaluării. Dacă o informaţie
relevantă nu este disponibilă, deoarece condiţiile misiunii de evaluare restricţionează
investigaţiile, în cazul în care misiunea este acceptată, atunci aceste restricţii şi orice alte
ipoteze sau ipoteze speciale vor fi incluse în sfera misiunii de evaluare.
h) Natura şi sursa informaţiilor utilizate
Trebuie convenite şi prezentate în scris natura şi sursa oricăror informaţii pe care se va
baza evaluarea, informaţii care nu sunt verificate pe durata procesului de evaluare.
i) Ipotezele şi ipotezele speciale
Trebuie înregistrate toate ipotezele şi orice ipoteze speciale care se asumă pe durata
realizării evaluării şi raportării valorii. Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate, în mod
rezonabil, ca fapte în contextul angajamentului de evaluare, fără investigarea sau verificarea
lor specifică. Ele sunt aspecte care, după ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru
înţelegerea evaluării.
O ipoteză specială este o ipoteză care presupune fapte care diferă de faptele reale,
existente la data evaluării, sau care nu vor fi făcute de către un participant tipic pe piaţă într-
o tranzacţie, la data evaluării. Ipotezele speciale se utilizează deseori pentru a ilustra efectul
pe care îl au modificarea circumstanţelor asupra valorii.
Exemple de ipoteze speciale:
• că o clădire aflată în faza de proiect a fost de fapt finalizată la data evaluării;
• că un anumit contract a fost în vigoare la data evaluării, care, de fapt, nu a fost efectiv
finalizat;
• că un instrument financiar este evaluat utilizând o curbă a randamentelor diferită de curba
care ar fi utilizată de un participant pe piaţă.
Se stabilesc numai acele ipoteze şi ipoteze speciale care sunt rezonabile şi relevante,
având în vedere scopul pentru care este cerută evaluarea.
j) Restricţii de utilizare, distribuire sau publicare
Când este necesar sau de dorit să se restricţioneze utilizarea evaluării sau a celor care
pot să se bazeze pe aceasta, acest lucru va fi de asemenea înregistrat.
k) Confirmarea conformităţii evaluării cu SEV
Deşi se cere declararea conformităţii evaluării cu SEV, ar putea exista situaţia în care
scopul evaluării cere o deviere de la SEV. Orice astfel de deviere trebuie să fie identificată
împreună cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificată, dacă rezultatul acesteia
este o valoare care induce în eroare.
(l) Descrierea raportului
Trebuie convenită şi prezentată în scris confirmarea formatului raportului de evaluare
care va fi furnizat. Se vor face referiri la acele părţi ale raportului care urmează să fie excluse,
conform specificaţiei din SEV 103 Raportarea evaluării.
Modificări ale sferei misiunii de evaluare
Este posibil ca unele din aspectele de mai sus să nu poată fi determinate înainte de
începerea misiunii, deci pot fi necesare modificări ale sferei misiunii pe durata acesteia, de
exemplu pot apare informaţii disponibile suplimentare sau un aspect care necesită investigaţii
suplimentare. Cerinţele sferei misiunii de evaluare pot fi conţinute într-un singur document,
emis la începerea misiunii sau într-o serie de documente, întocmite pe durata acesteia, cu
condiţia ca toate aspectele să fie înregistrate înainte de terminarea misiunii şi de emiterea
raportului.

SEV 102 Implementare

Principiul general
Misiunile de evaluare vor fi conduse în conformitate cu principiile stabilite prin acest
standard, precum şi cu termenii şi condiţiile stabilite în sfera misiunii de evaluare.
Investigaţii
Investigaţiile făcute pe durata misiunii de evaluare trebuie să fie adecvate scopului
cerut al evaluării şi tipului valorii care se va raporta. Dovezile suficiente vor fi colectate prin
diferite mijloace, de exemplu inspecţie, interviuri, calcule şi analiză, pentru a asigura că
evaluarea este fundamentată în mod adecvat. La determinarea volumului de informaţii
necesar se cere raţionamentul profesional, astfel încât să existe certitudinea că informaţiile
de obţinut sunt adecvate scopului evaluării. Din punct de vedere practic, este normal să se
stabilească limitări ale extinderii investigaţiilor evaluatorului. Orice astfel de limitări vor fi
înregistrate în sfera misiunii de evaluare.
Scopul evaluării, tipul valorii, amploarea şi limitările investigaţiilor, precum şi toate
sursele de informaţii pe care evaluatorul se va baza sunt înregistrate în sfera misiunii de
 evaluare, a se vedea SEV 101
Sfera misiunii de evaluare. Dacă, pe durata unei misiuni, devine clar că investigaţiile
incluse în sfera misiunii de evaluare nu vor conduce la obţinerea unei valori credibile sau
dacă informaţiile pe care trebuie să le furnizeze terţe părţi, fie nu sunt disponibile, fie sunt
neadecvate, se va revizui în mod adecvat sfera misiunii de evaluare.
Abordări în evaluare
Trebuie acordată o importanţă deosebită abordărilor relevante şi adecvate în evaluare.
Principalele abordări în evaluare sunt descrise în SEV - Cadrul general, iar metodele
utilizate, în mod uzual, pentru a aplica aceste abordări la diferite tipuri de active sunt
prezentate în comentariile incluse în Standardele referitoare la active.
Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode depinde de luarea în considerare a
următoarelor:
• tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării;
• disponibilitatea datelor de intrare şi a informaţiilor pentru evaluare;
• abordările sau metodele utilizate de participanţii pe piaţa relevantă.
Pentru a obţine o indicaţie asupra valorii se poate utiliza mai mult decât o singură
abordare sau metodă de evaluare, mai ales dacă există date de intrare reale sau observabile
insuficiente, pentru ca o singură metodă să conducă la obţinerea unei concluzii credibile.
Când se utilizează mai multe abordări şi metode, indicaţiile asupra valorii obţinute trebuie să
fie analizate şi reconciliate pentru a se ajunge la o concluzie asupra valorii.
Dosarul de lucru
Trebuie păstrată o înregistrare a activităţii desfăşurate pe parcursul procesului de
evaluare, pe o durată de timp rezonabilă, avându-se în vedere cerinţele legale sau de
reglementare. În funcţie de cerinţe, acest dosar va include datele cheie de intrare, toate
calculele, investigaţiile şi analizele relevante pentru concluzia finală, precum şi o copie a
oricărui raport interimar sau final predat clientului.

SEV 103 Raportarea evaluării

Principiul general
Etapa finală a procesului de evaluare constă în comunicarea valorii către partea care a
 comandat evaluarea şi către orice alţi utilizatori desemnaţi. Este esenţial ca raportul de
evaluare să comunice informaţiile necesare pentru o înţelegere adecvată a evaluării. Un
raport de evaluare nu trebuie să fie ambiguu sau înşelător şi va permite cititorului desemnat
o înţelegere clară a evaluării furnizate.
Pentru a asigura comparabilitatea, relevanţa şi credibilitatea, raportul de evaluare va
prezenta o descriere clară şi precisă a sferei misiunii de evaluare, a scopului şi utilizării
desemnate a acesteia, confirmarea tipului valorii utilizat şi va dezvălui orice ipoteze, ipoteze
speciale, incertitudini importante sau condiţiile limitative care influenţează în mod direct
valoarea.
Acest standard se aplică tuturor rapoartelor de evaluare, indiferent dacă acestea se
tipăresc pe hârtie sau sunt transmise pe cale electronică. Pentru anumite clase de active sau
aplicaţii pot exista variaţii de la acest standard sau cerinţe suplimentare la raportare. Acestea
se regăsesc în standardele corespunzătoare de aplicaţii ale evaluării sau în cele referitoare la
active.
Conţinutul raportului
Scopul evaluării, complexitatea activului supus evaluării şi cerinţele utilizatorilor vor
determina gradul adecvat de detaliere a raportului de evaluare. Formatul raportului, precum
şi orice excludere de la cerinţele acestui standard trebuie să fie convenite şi înscrise în sfera
misiunii de evaluare.
Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puţin la informaţiile listate mai jos.
a) Identificarea şi competenţa evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoană fizică sau o firmă. Trebuie să se includă o declaraţie
prin care evaluatorul să confirme că poate oferi o evaluare obiectivă şi imparţială şi că este
competent să efectueze evaluarea. Raportul va include semnătura persoanei fizice sau juridice
responsabilă pentru evaluare. Dacă evaluatorul a apelat la asistenţă din partea altor
specialişti, pentru orice aspect al misiunii trebuie prezentată natura unei astfel de asistenţe,
precum şi măsura în care s-a bazat pe această asistenţă.
b) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi
Partea care a comandat evaluarea va fi identificată, împreună cu orice alte părţi
desemnate care se vor baza pe evaluare.
c) Scopul evaluării
Scopul evaluării va fi clar precizat.
d) Identificarea activului sau datoriei supuse evaluării
Poate fi necesară o clarificare pentru a se face distincţia între un activ şi un drept asupra
acestuia sau un drept de folosinţă a acelui activ. Dacă evaluarea se face pentru un activ care
se utilizează în combinaţie cu alte active, ar putea fi necesar să se clarifice dacă acele active
se includ în evaluare, se exclud, dar se presupune că sunt disponibile, sau se exclud, dar se
presupune că nu sunt disponibile.
e) Tipul valorii
Acesta va fi adecvat scopului evaluării. Trebuie citată sursa definiţiei oricărui tip al
valorii utilizat sau tipul valorii trebuie explicat.
f) Data evaluării
Data evaluării este definită în SEV ca fiind data la care se aplică opinia asupra valorii.
Aceasta poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care
investigaţiile urmează să se facă sau să se finalizeze. Dacă este relevant, aceste date vor fi în
mod clar evidenţiate în raport.
g) Amploarea investigaţiilor
Trebuie să fie prezentată în raport amploarea investigaţiilor efectuate de evaluator,
inclusiv limitările asupra acestor investigaţii, precizate în sfera misiunii de evaluare.
h) Natura şi sursa informaţiilor utilizate
Trebuie precizate natura şi sursa oricăror informaţii relevante, folosite pentru
fundamentare în procesul de evaluare şi care nu au fost verificate în mod specific de
evaluator.
i) Ipotezele şi ipotezele speciale
Toate ipotezele şi ipotezele speciale făcute trebuie precizate în mod clar.
j) Restricţii de utilizare, distribuire sau publicare
Când este necesar sau de dorit să se restricţioneze utilizarea evaluării sau a celor care
pot să se bazeze pe aceasta, restricţionarea trebuie făcută în scris.
k) Declararea conformităţii evaluării cu SEV
Deşi se cere declararea conformităţii evaluării cu SEV, ar putea exista situaţia în care
 scopul evaluării cere o deviere de la SEV. Orice astfel de deviere trebuie să fie identificată
împreună cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificată, dacă rezultatul acesteia
este o valoare care induce în eroare.
l) Abordarea în evaluare şi raţionamentul
Pentru a se înţelege valoarea rezultată în contextul acesteia, raportul va face referinţă la
abordarea sau la abordările adoptate, la datele cheie de intrare utilizate şi la motivele
principale privind concluziile stabilite. Această cerinţă nu se aplică dacă s-a convenit în mod
special şi s-a menţionat în sfera misiunii de evaluare că va fi prezentat un raport de evaluare
fără explicaţii sau fără alte informaţii de fundamentare.
m) Valoarea sau valorile obţinute
Aceasta/acestea vor fi prezentate în moneda convenită.
n) Data raportului de evaluare
Trebuie să fie inclusă data la care este emis raportul. Această dată poate fi diferită de
data evaluării.

EVALUAREA SI PIAŢA PROPRIETĂŢILOR

IMOBILIARE

NECESITATEA EVALUĂRII
a. Transferul de proprietate sau al folosinţei
Scopul evaluării în aceste situaţii este:
• să ajute potenţialii cumpărători în luarea deciziilor de a oferi preţuri de cumpărare;
• să ajute potenţialii vânzători de a determina preţuri de vânzare acceptabile;
• să stabilească o bază pentru schimbul de proprietăţi imobiliare;
• să stabilească o bază pentru reorganizare sau fuziune a proprietăţilor;
• să determine condiţiile de plată pentru o anumită tranzacţie;
• să determine cuantumul chiriei.
b. Finanţarea şi creditul
În aceste cazuri prin evaluare:
• se estimează valoarea garanţiei oferite pentru o propunere de credit cu ipotecă;
• se asigură investitorului o bază solidă pentru a cumpăra valori mobiliare asigurate de
proprietate
• se stabileşte o bază pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o
proprietate imobiliară.

c. Compensarea în caz de expropiere

Prin evaluare:
• se estimează valoarea de piaţă a unei proprietăţi ca un tot, înainte de expropiere;
• se estimează valoarea de piaţă a ceea ce rămâne după expropiere;
• se estimează daunele la o proprietate avariată.
d. Impozitarea
Evaluatorul are misiunea:
• să estimeze valoarea în cauză;
• să separe activele depreciabile cum ar fi construcţiile, de activele nedepreciabile, - cum ar fi
terenul şi să estimeze nivelul deprecierii;
• să determine taxele pentru moşteniri sau donaţii;
• să estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.
e. Alte situaţii
Rolul evaluatorului este:
• să stabilească eşalonarea chiriei;
• să stabilească fezabilitatea unei construcţii sau program de renovare
• să ajute firmele să cumpere locuinţe pentru salariaţii transferaţi;
• să satisfacă cerinţele asiguratului şi asigurătorului;
• să ajute la fuziunea firmelor, emisiunea acţiunilor sau reevaluarea contabilă;
• să estimeze valoarea de lichidare pentru o vânzare forţată sau licitaţie;
• să asiste clientul în probleme de investiţii, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele,
restricţiile şi programarea în timp;
• să acorde consultanţă comisiilor de urbanism, judecătorilor, planificatorilor referitor la efectele
probabile ale acţiunilor propuse;
• să arbitreze între părţi aflate în litigiu;
• să determine tendinţele cererii şi ofertei pe piaţă;
• să determine situaţia pieţelor imobiliare.

PRINCIPIILE EVALUĂRII PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

Cererea şi oferta. Valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este

determinată de interacţiunea dintre cererea şi oferta existente la data evaluării.
Schimbarea. Forţele cererii şi ofertei sunt într-o dinamică permanentă şi crează în
mod constant un nou mediu economic, ducând astfel la fluctuaţii ale preţului şi valorii.
Concurenţa. Preţurile sunt susţinute şi valorile sunt stabilite printr-o continuă
competiţie şi interacţiune între cumpărători, vânzători, antreprenori şi alţi participanţi pe
piaţa imobiliară.
Substituţia. Un cumpărător raţional nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât
costul de achiziţie a unei alte proprietăţi cu aceleaşi caracteristici.
Proporţii variabile. Proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau
cea mai bună utilizare, când factorii de producţie (consideraţi de regulă terenul, capitalul,
munca şi managementul), sunt în echilibru relativ.
Contribuţia (productivitatea marginală). Valoarea oricărui factor de producţie sau
componentă a proprietăţii, depind de măsura în care prezenţa sa adaugă ceva la valoarea
globală a proprietăţii.
Cea mai bună utilizare. În scopul evaluării pe piaţă, proprietatea ar trebui
evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări.
Conformitatea. O proprietate imobiliară atinge valoarea maximă când este
amplasată într-un mediu coerent fizic, economic şi social sau de utilizarea compatibilă
şi armonioasă a terenului.
Anticiparea. Valoarea de piaţă este egală cu valoarea actualizată a câştigurilor sau
satisfacţiilor viitoare generate de proprietate, aşa cum sunt percepute de vânzătorii şi
cumpărătorii tipici.

Principiile substituţiei, schimbării, contribuţiei şi al celei mai bune utilizări sunt

considerate cele mai importante şi vor fi detaliate mai jos.
Principiul substituţiei menţionează o alternativă cu o utilitate sau productivitate
egală, ţinând cont de factorul timp. În evaluare se presupune că un cumpărător are
următoarele trei alternative:
a) să cumpere o proprietate existentă cu o utilitate egală cu cea în cauză. Aceasta
reprezintă abordarea prin comparaţie pe piaţă cu tranzacţiile anterioare pentru a estima
valoarea de piaţă;
b) să cumpere un teren şi să construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate
egală cu cea în cauză. Aceasta constituie bază pentru abordarea prin costuri a estimării
valorii de piaţă;
c) să cumpere o proprietate ce produce venituri de aceeaşi mărime şi cu aceleaşi
riscuri ca şi proprietatea în cauză. Aceasta este baza abordării prin venituri în estimarea
valorii de piaţă.
Principiul schimbării cere ca evaluatorul să sesizeze cauzele şi efectele forţelor
cererii şi ofertei studiind tendinţele lor şi impactul lor asupra valorilor proprietăţilor
imobiliare. Acest principiu obligă la specificarea datei evaluării.
Principiul contribuţiei poate fi interpretat şi prin estimarea pierderii de valoare
atunci când un factor de producţie (sau un component al său) lipseşte. Acest principiu
permite efectuarea unor corecţii în cazul comparaţiei cu tranzacţiile anterioare şi totodată
asigură o bază pentru estimarea uzurii datorate unor lipsuri (deficienţe) sau plusuri ale
proprietăţii în abordarea prin costuri.
Principiul celei mai bune utilizări implică o utilizare legală, posibilă şi probabilă a
proprietăţii imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i utilitatea.
Acesta este cazul construcţiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului şi care
construcţii nu reprezintă o valoare adăugată terenului.

CARACTERISTICILE PIEŢELOR IMOBILIARE

Pieţele imobiliare nu au aceleaşi caracteristici precum pieţele mai eficiente de alte

bunuri sau servicii. Eficienţa unei pieţe este bazată pe ipotezele privind comportamentul
cumpărătorilor şi vânzătorilor şi pe caracteristicile produselor tranzacţionate.
Bunurile sau serviciile pe o piaţă eficientă sunt lucruri esenţial omogene ce pot fi
înlocuite imediat unul cu celălalt (bunuri fungibile). În contrast, fiecare lot imobiliar este
unic şi amplasamentul este fix.
Pe o piaţă eficientă există un număr mare de cumpărători şi vânzători, care
crează o piaţă liberă, competitivă şi nici unul din aceşti participanţi nu are parte de
piaţă suficient de mare încât să aibă o influenţă directă şi cuantificabilă asupra preţului.
Pe pieţele imobiliare în acelaşi timp pot acţiona puţini vânzători şi cumpărători în
interiorul unui interval de preţ şi pe un amplasament sau cel mult o zonă restrânsă.
Valoarea relativ ridicată a proprietăţilor imobiliare necesită o putere mare de cumpărare
şi prin urmare pieţele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la
stabilitatea veniturilor şi numărul de locuri de muncă.
Pe o piaţă eficientă, preţurile sunt relativ uniforme, stabile şi scăzute. Ele
reprezintă de cele mai multe ori criterii primordiale în deciziile de cumpărare sau
vânzare, pentru că la un anumit preţ calitatea tinde să fie aceeaşi. Pe pieţele imobiliare,
preţurile sunt relativ ridicate şi deciziile de cumpărare sunt influenţate de tipul de
finanţare oferit, volumul creditului ce poate fi obţinut, dobânzile, mărimea avansului,
durata rambursării.
O piaţă eficientă se autoreglementează. Există foarte puţine restricţii
guvernamentale asupra concurenţei libere şi deschise. Pieţele imobiliare nu se
autoreglementează şi există relativ multe reglementări guvernamentale şi locale care
afectează tranzacţiile imobiliare.
 Pe o piaţă eficientă, cererea şi oferta nu se află niciodată în dezechilibru, pentru că
piaţa tinde să se îndrepte către echilibru, prin efectele concurenţei. Deşi cererea şi oferta
de proprietăţi imobiliare tinde către echilibru acest punct practic nu este atins şi există
întotdeauna un decalaj între ele.
Cumpărătorii şi vânzătorii pe o piaţă eficientă sunt complet informaţi şi în
cunoştinţă de cauză, referitor la condiţiile pieţei, la comportamentul celorlalţi, la
activitatea pieţei în trecut, la calitatea produselor şi la interschimbabilitatea produselor.
Orice informaţie necesară pentru licitaţii, oferte şi vânzări este disponibilă imediat.
Cumpărătorii şi vânzătorii de proprietăţi imobiliare nu sunt întotdeauna bine informaţi, ei
nu vând şi cumpără în mod frecvent: informaţiile despre preţurile de ofertă sau de
tranzacţie, a unor proprietăţi imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite
motive.
Cumpărătorii şi vânzătorii pe o piaţă eficientă sunt adunaţi împreună de un
mecanism de piaţă organizat, cum ar fi burse de valori şi este relativ uşor pentru
vânzători să intre pe piaţă ca răspuns al evoluţiei cererii. Pe pieţele imobiliare, cererea
poate fi volatilă, datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei.
Pe o piaţă eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi uşor de
transportat. Proprietatea imobiliară este un produs durabil şi ca o investiţie ar putea fi
greu de vândut şi are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică
sume mari de bani şi finanţarea nu se obţine imediat.
În concluzie, pieţele imobiliare nu sunt eficiente şi datorită inexistenţei standardizării
produsului şi timpul necesar producerii lui, este dificil să se previzioneze precis
comportamentul acestor pieţe.

TIPURILE DE PIEŢE IMOBILIARE

Diferitele pieţe imobiliare sunt create de necesităţile, dorinţele, motivaţiile,

localizarea şi vârsta participanţilor de pe piaţă şi de tipurile, amplasarea, designul şi
restricţiile urbanistice ale proprietăţii.
Se pot identifica cinci tipuri de pieţe:
1. rezidenţiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, şir de case legate)
2. comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri şi moteluri,
magazine)
3. industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare)
4. agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri)
5. speciale (proprietăţi cu design unic sau construcţie ce limitează utilizarea numai la
scopul iniţial; de exemplu şcoli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferinţe,
 parcuri de distracţii, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni, etc.)
Fiecare piaţă a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza în pieţe mai mici, mai
specializate numite subpieţe. Subpieţele pentru proprietăţi rezidenţiale urbane, suburbane
sau rurale pot fi mai departe împărţite în funcţie de preferinţele cumpărătorilor:
proprietăţi ieftine, medii şi de lux.
Procesul de identificare şi de analiză a subpieţelor în cadrul unei pieţe mai
largi se numeşte segmentarea pieţei. Dezagregarea este un termen ce se aplică
proprietăţii imobiliare şi face deosebirea dintre proprietatea evaluată şi alte proprietăţi
prin crearea unor subclasificări cu diferite caracteristici ale produsului.
O subpiaţă poate fi creată de schimbări apărute în cerere. Evaluatorii imobiliari
identifică şi studiază segmentele pieţei luând în considerare caracteristicile localităţii:
demografice, socio- economice, psihologice şi legate de produs. Ei vor utiliza tehnici
de investigaţie şi cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza şi concluziona referitor
la compoziţia unor anumite subpieţe.

ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

Analiza pieţei este identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun sau serviciu.
Analiza pieţei constituie baza pentru a determina cea mai bună utilizare a
unei proprietăţi. O construcţie existentă sau propusă pentru o anumită utilizare poate fi
considerată în funcţie de criteriile fezabilităţii financiare şi productivităţii maxime
numai după ce s-a demonstrat că există o confirmare corespunzătoare pe piaţă
pentru existenţa acelei utilizări. Analizele mai aprofundate merg la specificarea
caracterului acestor confirmări şi asemenea studii pot determina strategii de marketing
pentru o proprietate existentă sau propusă, pot defini caracteristici de proiectare a unei
dezvoltări imobiliare sau să ajute la estimarea cotei de piaţă pe care ar putea să o
cucerească proprietatea şi la estimarea ratei de absorbţie probabile.
Pentru a evidenţia confirmările pieţei pentru o anumită utilizare a unei proprietăţi,
analistul trebuie să identifice relaţia dintre cerere şi oferta competitivă de pe piaţa
analizată - acum şi în viitor. Această relaţie arată gradul de echilibru (sau dezechilibru)
care caracterizează piaţa prezentă şi condiţiile ce ar caracteriza piaţa peste o perioadă de
prognoză.
Principiile analizei pieţei par simple, dar tehnicile şi procedurile aplicate de
analiştii de piaţă, pot fi extrem de sofisticate.
Estimările cererii sunt formulate diferit funcţie de nivelul de analiză. În unele
cazuri, cererea poate fi apreciată simplu din condiţiile pieţei curente sau din variaţiile
utilizate în elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiză mai aprofundată a
 prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie să obţină şi să ordoneze date
cuprinzătoare şi să aplice o logică corectă la prognozare. Analistul detaliază o prognoză a
cererii fundamentale luând în considerare percepţiile participanţilor pe piaţă şi evaluând în
ce măsură tendinţele actuale vor continua şi în viitor.
În prezent nu există un set de faze sau proceduri, universal acceptate, ce ar trebui
aplicate în analiza pieţei, pentru că fiecare lucrare de evaluare depinde de cerinţele
specifice ale clientului şi aceste cerinţe sunt variate. Analiştii examinează datele specifice
pieţei. Populaţia, utilizarea forţei de muncă şi veniturile servesc ca indicatori ai cererii
zonei; datele referitoare la spaţiul disponibil în prezent, spaţiile în construcţie sau în
proiect dau o măsură a ofertei competitive.
Comparând cererea cu oferta competitivă se identifică situaţia prezentă şi în
perspectivă a echilibrului (sau a dezechilibrului).
După analiza cererii şi ofertei, analiştii studiază utilizări alternative probabile
şi estimează valorile asociate acestor utilizări. Ei iau în considerare atributele fizice,
legale şi de amplasament ale proprietăţii analizate şi ajung în final la o concluzie
referitoare la cea mai bună utilizare.
În mod fundamental, scopul analizei pieţei este de a stabili dacă există o
confirmare adecvată a pieţei pentru o proprietate cu anume utilizare sau dacă există
evidenţe ale pieţei pentru o utilizare propusă în viitor.

CONCEPTE FUNDAMENTALE

Definirea pieţei
O piaţă imobiliară este un grup de persoane sau firme care sunt în contact unii cu
alţii în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii pe piaţă pot fi
cumpărătorii, vânzătorii, chiriaşii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii,
constructorii, administratorii, investitorii şi intermediarii. O piaţă imobiliară este alcătuită
de participanţii pe piaţă angajaţi în tranzacţii imobiliare.
Pentru a delimita o piaţă imobiliară specifică, evaluatorul examinează următorii
factori:
1. Tipul proprietăţii (rezidenţiale, comerciale, administrative)
2. Caracteristicile proprietăţii cum ar fi gradul de ocupare. baza de clienţi, calitatea
construcţiei, designul şi avantajele
a. gradul de ocupare - un chiriaş sau mai mulţi chiriaşi (case, apartamente,
birouri, magazine)
b. baza de clienţi - cei mai probabil utilizatori (se analizează date despre
populaţie, utilizarea forţei de muncă, veniturile şi tipurile de activitate. Pentru
 pieţele rezidenţiale, datele sunt separate funcţie de profilul eventualului proprietar
sau chiriaş; pentru pieţele comerciale datele sunt segmentate funcţie de
eventualii utilizatori ai spaţiului; pentru piaţa magazinelor baza de clienţi va fi
clientela atrasă de chiriaşii prospectivi; pentru piaţa birourilor, baza de clienţi
reflectă necesarul de spaţiu al firmelor ce vor închiria spaţiile respective)
c. calitatea construcţiei
d. designul şi avantajele
3. Aria pieţei - definită geografic (O piaţă poate fi locală, regională, naţională sau
internaţională; poate fi urbană sau suburbană; poate corespunde unui cartier sau o
vecinătate a unui oraş. Pieţele comerciale sau rezidenţiale sunt deseori delimitate de
relaţia timp-distanţă)
4. Proprietăţi echivalente disponibile, adică proprietăţi cu o atractivitate egală la
concurenţă cu cea analizată în aria pieţei.
5. Proprietăţi complementare, adică alte proprietăţi sau tipuri de proprietăţi imobiliare
ce sunt complementare celei analizate (Utilizatorii proprietăţii analizate trebuie
să aibă acces la proprietăţi complementare, care se mai numesc şi utilităţi sau
servituţii)
În concluzie, segmentul de piaţă cuprinde atât proprietatea analizată, cât şi
proprietăţile competitive şi complementare.
Cererea
Cererea reflectă necesităţile, dorinţele materiale, puterea de cumpărare şi preferinţele
consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potenţiali
(cumpărători, chiriaşi) şi pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul
sau serviciul final pe care îl asigură proprietatea. Astfel, analiza cereri de spaţii
comerciale va încerca să determine cererea de servicii comerciale, generată de potenţialii
clienţi în aria pieţei.
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru piaţa locuinţelor.
Populaţia în aria pieţei - dimensiunea şi numărul familiilor locatare, rata de creştere
sau descreştere în formarea locatarilor, compoziţia şi distribuţia pe vârste; veniturile şi
salariile; tipologia locurilor de muncă şi rata şomajului; raportul între spaţii locuite de
proprietari şi chiriaşi; consideraţii financiare, cum ar fi nivelul economiilor; cerinţele de
creditare (dobânzi, raportul credit/valoare, comisioane şi taxe, disponibilitatea asigurărilor);
modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică; factorii ce afectează
atractivitatea fizică a vecinătăţii adică geografia/geologia (climatul, topografia, drenajul,
stratul de fundaţie şi bariere naturale sau artificiale); structura taxelor locale şi a
administraţiei, disponibilitatea facilităţilor de sprijin şi serviciile comunale (instituţii
culturale, facilităţi de educaţie şi calitatea şcolilor, facilităţi sanitare şi medicale, servicii de
pompieri şi poliţie).
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru piaţa spaţiilor comerciale:
- populaţia în zona comercială - dimensiunea şi numărul familiilor ce locuiesc în
zonă, rata de creştere sau descreştere a acestora, compoziţia şi distribuţia pe vârstă a lor;
- venituri pe cap de locuitor şi pe familie (medie);
- procentul de venit pe familie cheltuit pe cumpărături şi procentul de venit
disponibil (putere de cumpărare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;
- rata de încetinire a vânzărilor în zona comercială;
- volumul minim de vânzări pentru ca spaţiul comercial să fie exploatat
profitabil şi volumul existent de vânzări pe mp;
- gradul de ocupare a spaţiilor comerciale pe piaţă;
- procentul de cumpărături făcute de persoane din afara ariei pieţei;
- modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică;
- accesibilitatea (facilităţile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului;
- factorii ce afectează atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea
bunurilor şi reputaţia operatorului).
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru piaţa clădirilor administrative:
- zona salariaţilor care lucrează în spaţii de birouri; necesarul de personal
curent şi estimat în viitor;
- suprafaţa medie de spaţiu de birouri necesar pentru o persoană (cerinţele variază
funcţie de categoria lucrărilor, poziţia lucrătorului în firmă şi de localizare - în centru sau
suburbii)
- gradul de ocupare pentru categoria specifică a clădirii;
- creşterea sau scăderea cererii de categorii de clădiri;
- modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică;
- accesibilitatea (facilităţile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului;
- factorii care afectează atractivitatea clădirii administrative (calitatea construcţiei,
managementul şi chiriaşii) şi disponibilitatea facilităţilor complementare (magazine,
restaurante, centre de recreere).
Pentru o estimare corectă, trebuie acordată atenţie deosebită următorilor factori:
- structura familiilor de locatari;
- dimensiunea familiei de locatari;
- veniturile medii
Oferta competitivă
Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta,
evaluatorul trebuie să treacă în revistă inventarul de proprietăţi competitive, care include
stocul de proprietăţi existente, în construcţie şi în proiect. Trebuie o atenţie deosebită în
analiza datelor luate din proiecte şi propuneri pentru că unele ar putea să nu se
materializeze.
Evaluatorul trebuie să determine numărul de unităţi pierdute prin demolare şi
numărul adăugat sau scăzut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea
clădirilor, consultarea autorizaţiilor de construcţie, discuţiile cu antreprenorii şi
planificatori urbanistici.
Pentru a analiza oferta competitivă se vor studia următorii factori:
- cantitatea şi calitatea concurenţei disponibile;
- volumul construcţiilor noi (concurente şi complementare) - proiecte în construcţie
sau planificate;
- disponibilitatea şi preţul terenului liber;
- costurile de construcţie şi dezvoltare;
- proprietăţile oferite curent (vechi şi noi);
- gradul de ocupare de către proprietari şi de către chiriaşi;
- cauzele şi numărul de proprietăţi vacante;
- transformarea pentru utilizări alternative;
- condiţii economice şi împrejurări speciale;
- disponibilitatea creditelor pentru construcţii şi a finanţării;
- impactul normativelor de construcţii, zonării urbanistice şi a altor reglementări,
asupra volumului şi costului construcţiilor.

Echilibrul pieţei
Pe termen scurt, oferta imobiliară este relativ fixă şi preţul răspunde la cerere. Dacă
cererea este neobişnuit de mare, preţurile şi chiriile vor începe să crească înainte ca să
înceapă noua construcţie. Finalizarea clădirii şi închirierea poate să fie decalată în timp
faţă de cerere şi prin urmare, în general pe termen scurt, pieţele sunt în dezechilibru.
Analiştii şi participanţii pe piaţă descriu activitatea pieţelor imobiliare în diferite
moduri. O piaţă activă este o piaţă caracterizată prin cerere în creştere, o rămânere în
urmă a ofertei şi preţuri în creştere; o piaţă activă este uneori numită piaţă a vânzătorilor
pentru că vânzătorii pot obţine preţuri mai mari pe proprietăţile disponibile. O piaţă în
cădere este o piaţă în care scăderea cererii este însoţită de o supraofertă relativă şi o
scădere a preţurilor; această piaţă se numeşte şi piaţa cumpărătorilor pentru că au avantaj
cumpărătorii.
Activitatea pieţei imobiliare este ciclică. La fel ca şi ciclul afacerilor, ciclul imobiliar
este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vârfuri, restrângeri si epuizare.
Totuşi ciclul imobiliar nu este totuşi sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea
imobiliară răspunde la două seturi de stimuli, unul care acţionează pe termen lung şi altul
pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbările în
caracteristicile populaţiei existente şi în veniturile sale. Dacă economia locală poate
asigura o utilizare stabilă a forţei de muncă şi să genereze noi locuri de muncă, populaţia
existentă va rămâne în zonă şi vor veni alţii din afara zonei în căutare de lucru. Tipul
specific de locuri de muncă oferite va determina nivelul de venituri în localitate.
Ciclul pe termen scurt depinde în principal de disponibilitatea şi costul creditului.
Începerea de noi construcţii depinde mult de fluctuaţiile în rata dobânzii şi de aceea
activitatea imobiliară devansează ciclul afacerilor. Gradul de ocupare şi rata absorbţiei
pot fi consideraţi indicatori ai ciclului pe termen scurt.
Indicatorii pe termen scurt reflectă în mod obişnuit numai viitorul imediat. Rata
dobânzii este foarte schimbătoare, iar gradul de ocupare şi rata de absorbţie pot fi mai
greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani.
Indicatorii pe termen lung includ baza economică şi infrastructura planificată.