Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Art. 1294 C. civ. defineste vanzarea ca fiind “o conventie prin care doua parti se
obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei
dintai pretul lui.”
Contractul de vanzare-cumparare este acel contract in baza caruia o persoana, numita
vanzator, transfera si garanteaza altei persoane, numita cumparator, dreptul sau de
proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanta, sau dreptul asupra unei
universalitati juridice, cumparatorul obligandu-se in schimb a plati vanzatorului o suma de
bani, numita pret.
Contractul de vanzare-cumparare nu poate avea ca obiect drepturi personale
nepatrimoniale si nici dreptruri patrimoniale care su caracter strict personal, precum nici
alte drepturi prevazute de lege ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte
intuitu personae.
Dreptul de preemtiune
Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan
intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal
(drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din
L.nr.54/1998).
1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura
contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naste pe
baza consimtamantului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit
printr-o norma imperativa; vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si
exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul
trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.
In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept
absolut - este opozabil erga omnes: deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea
lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului
cumparator si chiar daca acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta sau ar
avea dreptul la retractul litigios. In conflictul dintre diferitele drepturi de preferinta
prioritate are dreptul de preemptiune.
2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in
functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si
de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat.
-Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri
arabile, pasuni, fanete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda,
padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de
preemptiune nu exista. Dupa cum am vazut, textele in materie sunt de stricta interpretare si
domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.
-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face "prin
vanzare" (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o suma de
bani platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca
instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter aleatoriu (de
exemplu, contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si
cu sulta.
-A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care
se instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de
proprietate asupra terenului. Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de ''instrainare prin
vanzare" vizeaza transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu,
dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului (arendarea).
In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune
trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de
persoana titularului dreptului de uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi
rezerva acest drept). Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite,
va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate
dezmembrat (sau grevat).
3. Titularii dreptului de preemptiune sunt: coproprietarii terenului agricol (daca unul -
unii - dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) , proprietarii
vecini (prin aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul
agricol care se vinde) si arendasul, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole
din extravilan, arendate.
Precizam ca, spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr. 18/1991), potrivit
noii reglementari (Legea nr.54/1998) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de
preemptiune in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de
preemptiune numai daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol
invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Daca
au calitatea prevazuta de lege (art.5 din L.nr.54/1998) statul, precum si unitatile
administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea
drept de preemptiune, legea nefacand vreo distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non
distinguit, nec nos distinguere debemus. Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din
Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.
Precizam, de asemenea, ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei
analizate (Legea nr. 18/1991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se
prevede in terminis) o ordine de preferinta intre titularii dreptului de preemptiune, astfel
incat - daca mai multi titulari si exercita dreptul de preemptiune - "vanzatorul are dreptul de
a alege pe unul dintre ofertanti" (art.8 din Legea nr.54/1998).
Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din
aceeasi categorie (art.8 folosind termenul de "categorie" la singular); in caz contrar,
enumerarea titularilor din art.5 (coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.
Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de
prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de ex.,
incheierea contractului cu arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cat
timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune, nu mai poate fi
aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea nr.54/1998) "pentru nerespectarea
dispozitiilor art.5".
Nu excludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu mai
multi titulari ai dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de
ex., mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul prevede
dreptul vanzatorului de a alege "pe unul dintre ofertanti", dar "unul" nu are semnificatie de
numeral, ci aceea de articol nehotarat.
In sfarsit, observam ca alegerea vanzatorului intre ofertautii titulari ai dreptului de
preemptiune este libera, neconditionata de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luand in
considerare si criterii subiective, de exemplu, sa-l aleaga pe arendas, desi proprietarul
terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantajoase.
Numai optiunea in favoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune
deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal.
4. Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii dreptului de
preemptiune, "vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in
extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii
administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul
primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de
folosinta, precum si locul unde este situat terenul" (art.6 din Legea nr.54/1998)2
Ca natura juridica - contrar textului expres al legii - "oferta" vanzatorului este o
simpla declaratie de intentii, iar nu oferta de a contracta (in sens juridic) deoarece - potrivit
unei reguli elementare de drept - oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele
necesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. Or, din "oferta" vanzatorului
lipseste unul din elementele esentiale ale vanzarii, si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie
"oferit" abia de titularul care intelege sa-si exercite dreptul de preemptiune (art.7 si 9 din
Legea nr.54/1998). in consecinta, declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu
produce efectele unei oferte de vanzare-cumparare, putand servi numai ca temei pentru
eliberarea actului necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare-cumparare
de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa 45 de zile de la data afisarii "ofertei"
vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca "oferta" si inainte de expirarea acestei
perioade (oricand), numai ca, in acest caz, secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu va
putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vanzare-cumparare. In orice
caz, vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin neacceptarea pretului oferit
de catre titularii dreptului de preemptiune (pret "neconvenabil" potrivit art. 9 din Legea nr.
54/1998). Numai daca vanzatorul a prevazut in oferta de vanzare si pretul cerut (desi art.6
nu prevede acest element), prin derogare de la prevederile art.37 alin.1 C.com., ea devine
irevocabila in cadrul termenului de 45 de zile prevazut in art.7 . Potrivit acestui articol, din
momentul afisarii "ofertei" de vanzare, titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 45
de zile pentru exercitarea acestuia.
In general, daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care
dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (de exemplu, arendasul prezinta
dovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendarii nr.
16/1994 modificata si completa prin Legea nr.65/1998) contractul de vanzare-cumparare a
terenului agricol din extravilan poate fi autentificat si va fi perfect valabil in raport de
prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune.
5. Efectele acceptarii. Prin acceptare ofertei de cumparare de catre vanzator (sau a
contraofertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului
comun intre parti s-a incheiat un contract, oferta devenind irevocabila. Se pune insa
intrebarea, ce contract este incheiat: contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai
un antecontract de vanzare-cumparare? Problema se pune intrucat terenurile pot fi
instrainate si dobandite "prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica" (art.2
alin.1 din Legea nr.54/1998).
Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem, contractul
incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de vanzare-cumparare. Dar fiindca forma
autentica este prevazuta ad validitatem, actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract,
urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa efectueze publicitatea
imobiliara, dupa plata taxelor fiscale).
6. Sanctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune
(neinregistrarea "ofertei" de vanzare la consiliul local, vanzarea terenului inainte de
expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului sau la pret inferior - nesimulat -
fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a
contractului incheiat (art. 14 din Legea nr.54/1998), anularea putand fi ceruta potrivit
dreptului comun in materie, dar - tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de
preemptiune - indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu
toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere.
In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu, donatie, contract de
intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decat cel platit in realitate), persoanele
interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -, dublata
de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea
dreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data cand cel
indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare
cu nerespectarea dreptului de preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul) .
Daca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea
dreptului de preemptiune, terenul reintra - cu efect retroactiv - in proprietatea vanzatorului,
care il va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In
dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in
locul cumparatorului .
Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se
consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.
Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropiat
Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat. potrivit art.37 din Legea
nr.33/1994 privind expropricrea pentru cauza de utilitate publica , in cazul in care lucrarile
pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea
imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobandire, la un pret ce
nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va
adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu
raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma
poate dispune de imobil.
Capacitatea partilor
Potrivit art. 1307 C. civ., vanzarea cumpararea de bunuri proprii si de buna invoiala
intre soti este in principiu interzisa.
Prin aceasta interdictie se urmareste:
Impiedicarea sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanzari simulate,
donatii irevocabile, stiut fiind ca potrivit art. 937 C. civ., donatia intre soti este revocabila in
vreme ce donatia intre alte persoane decat acelea care au calitatea de soti este irevocabila in
principiu. Daca vanzarile intre soti ar fi permise, ei ar putea realiza sub forma unor vanzari
simulate donatii irevocabile, sotul donatar abuzand de influenta pe care o are asupra sotului
donator.
Apararea intereselor mostenitorilo rezervatari ai sotului vanzator. Daca
vanzarea intre soti nu ar fi interzisa expres de lege, prin vanzari similare, unul dintre soti ar
putea face celuilalt libertati care sa depaseasca marginile cotitatii disponibile. Dar in mod
deosebit, aceasta interdictie are ca ratiune intarirea prevederilor art. 940 alin. 1 C. civ.,
coroborat cu cele ale art. 939 C. civ., care interzic sotilor indiferent de sex care au copii
dintr-o casatorie anterioara sa-si daruiasca direct sau indirect bunuri pentru cotitatea
disponibila spaciala a sotului supravietuitor, vizandu-se astfel ocrotirea acestor copii.
Predarea lucrului
Obligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot ce-
i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea - linistita si utila - a lucrului
vandut. Rezulta ca obligatia de garantie are o dubla infatisare (art. 1336 C.civ.): vanzatorul
trebuie sa-l garanteze pe cumparator de linistita folosinta a lucrului, adica contra evictiunii
si de utila folosinta a lucrului contra viciilor.
Garantia contra evictiunii
Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau
tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens, Codul
civil prevede ca vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea
totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au fost declarate la
incheierea contractului (art. 1337) .
Obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii exista nu numai fata de
cumparator, dar si fata de subdobanditori, chiar daca acestia sunt succesori cu titlu
particular si cu titlu gratuit (de exemplu, donatar) si cu toate ca cumparatorul initial
(donatorul) nu raspunde de evictiune fata de dobanditorul cu titlu gratuit (art. 828 C.civ.).
Solutia se justifica prin faptul ca, o data cu lucrul - ca accesoriul lui - se transmit asupra
subdobanditorului si toate drepturile legate de acel lucru , aflate in stransa conexiune cu
lucrul care formeaza obiectul contractului (cum omni causa). Daca contractul s-a incheiat
printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu raspunde de evictiune.
Daca insa intermediarul s-a comportat ca vanzator aparent (mandat simulat prin interpunere
de persoane), el raspunde de evictiune fata de cumparator .
Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale.
Reglementand obligatia de garantie pentru evictiune, Codul civil vizeaza, in special,
evictiunea provenind de la un tert. Este insa evident ca obligatia de garantie opereaza - cu
atat mai puternic cuvant - daca evictiunea provine dintr-un fapt personal al vanzatorului. Se
numeste "fapt personal" (art. 1339 C.civ.) orice fapt sau act - anterior vanzarii, dar tainuit
fata de cumparator ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract - savarsit de catre
vanzator sau succesorii sai universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe
cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt (de
exemplu, deposedarea cumparatorului de o parte din terenul vandut) sau de o tulburare de
drept (de exemplu, vanzatorul invoca un drept de uzufruct sau de abitatie - nerezervat prin
contract - asupra lucrului vandut).
In cazul tulburarilor din partea vanzatorului, cumparatorul se poate apara prin
invocarea unei exceptii personale numita "exceptie de garantie": cine trebuie sa garanteze
pentru evictiune, nu poate sa evinga (quem de evictione tenet actio, eundem agentem
repellit exceptio). Vanzatorul nu poate evinge nici in urma dobandirii unei noi calitati, pe
care nu o avea in momentul incheierii contractului. Astfel, daca a vandut lucrul altuia (sau
coproprietate cu altul) si apoi l-a mostenit pe adevaratul proprietar (coproprietar,
coindivizar), nu-l poate evinge pe cumparator, acesta putandu-i opune exceptia de garantie.
Deoarece obligatia de garantie a vanzatorului este o obligatie patrimoniala, dupa
moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind,
exceptia de garantie poate fi invocata si in ipoteza inversa in care adevaratul proprietar il
mosteneste pe vanzator, daca tulburarea provine din partea mostenitorului, caci "acela care
are obligatia garantarii de evictiune nu poate, tot el, sa evinga pe dobanditorul cu titlu
oneros" (inclusiv coproprietarul care il mosteneste pe vanzator).
In schimb, exceptia de garantie nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular ai
vanzatorului, ei nefiind tinuti de obligatiile autorului lor. Astfel, de exemplu, daca
proprietarul (sau mostenitorul lui) a vandut imobilul la doua persoane diferite si primul
cumparator il revendica de la cel de al doilea, procesul nu poate fi solutionat prin invocarea
exceptiei de garantie. Ea poate fi invocata (de al doilea cumparator) numai daca reclamantul
(primul cumparator) cumuleaza s1 calitatea de vanzator (de succesor universal sau cu titlu
universal al vanzatorului).
Obligatia de garantie a vanzatorului penru fapte proprii - indiferent ca au fost
savarsite inainte sau dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare - vizeaza nu numai
tulburarea directa a cumparatorului, dar si evictiunea care se realizeaza prin intermediul
unui tert (indirect). Astfel, de exemplu, daca proprietarul vinde lucrul de doua ori, el
raspunde de evictiune fata de primul cumparator, daca cel de-al doilea si-a inscris titlul de
dobandire a imobilului in cartea funciara inaintea primului cumparator sau a intrat cu buna-
credinta in posesia lucrului mobil. Tot astfel, daca, dupa vanzare, fostul proprietar constituie
o ipoteca asupra imobilului vandut si creditorul ipotecar trece la realizarea garantiei.
Vanzatorul raspunde in asemenea cazuri - desi cauza evictiunii este ulterioara vanzarii -
deoarece evictiunea rezulta din faptuI sau personal.
In sfarsit, precizam ca obligatia negativa a vanzatorului de a nu-1 tulbura pe
cumparator in linistita folosinta a lucrului este de esenta vanzarii; orice conventie contrara
este nula (art.1339 C.civ.). Aceasta, spre deosebire de obligatia de garantie pentru evictiune
rezultand din fapta unui tert, care este numai de natura vanzarii, putand fi inlaturata sau
modificata prin conventia dintre parti .
Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert.
Daca tulburarea provine din partea unei terte persoane, vanzatorul este obligat sa-l
apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-l apere va fi obligat sa suporte consecintele
evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau de reacredinta.
Obligatia de garantie a vanzatorului exista, in acest caz, daca sunt indeplinite
urmatoarele conditii: sa fie vorba de o tulburare de drept (a), cauza evictiunii sa fie
anterioara vanzarii (b) si cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator (c).
La aceste trei conditii se mai adauga, uneori, necesitatea unei actiuni in justitie
intentata de catre tert impotriva cumparatorului. Referitor la aceasta conditie precizam ca,
pentru existenta obligatiei de garantie a vanzatorului, nu este suficienta o simpla temere a
cumparatorului de a fi evins sau o reclamatie oarecare din partea tertului; in majoritatea
cazurilor, evictiunea este rezultatul unei actiuni in justitie. In literatura de specialitate se
arata insa si cazuri de evictiune care nu sunt consacrate printr-o hotarare judecatoreasca. De
exemplu, daca dreptul tertului asupra lucrului este atat de evident, incat cumparatorul
renunta la lucru fara judecata; cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a degreva
imobilul si pentru a-l pastra; cumparatorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe
cale de mostenire etc. Pe de alta parte, evictiunea poate fi consecinta unei actiuni in justitie
intentata de cumparatorul insusi, de exemplu, impotriva tertului care a pus stapanire pe
lucru sau care contesta dreptul de servitute al cumparatorului, actiuni respinse de instanta.
In consecinta, obligatia de garantie contra evictiunii nu poate fi conditionata de actiunea in
justitie a tertului.
a) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de
drept. El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. In contra
tulburarilor de fapt cumparatorul se poate apara singur, prin mijloacele legale, de exemplu,
prin actiuni posesorii.
Dreptul invocat de catre tertul evingator poate sa fie un drept real, cum ar fi dreptul de
proprietate sau dreptul de uzufruct. Vanzatorul raspunde, de asemenea, pentru existenta
unor servituti nedeclarate si care sunt neaparente (art. 1337 si 1349 C.civ.), deoarece se
presupune ca cele aparente (ca si asa-numitele servituti naturale si legale, de exemplu,
art.616 C.civ.) sunt cunoscute si acceptate de cumparator.
Daca imobilul a fost vandut ca fond dominant, vanzatorul raspunde daca servitutea
nu exista, intrucat micsoreaza valoarea imobilului.
In cazul ipotecilor si privilegiilor obligatia de garantie se declanseaza numai daca debitorul
principal nu-si plateste datoria si creditorul trece la realizarea creantei.
Daca vanzarea a avut ca object bunuri mobile, luate in posesiune de catre
cumparatorul de buna-credinta, problema garantiei contra evictiunii se pune numai daca
adevaratul proprietar le poate revendica in conditiile art.1909-1910C.civ.
In afara drepturilor reale asupra lucrului, evictiune poate exista si in cazul invocarii
de catre tert a unui drept de creanta. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locatiune
incheiat de catre vanzator, care - in anumite conditii - este opozabil cumparatorului sau a
inbunatatirilor aduse de locatar pe care cumparatorul este obligat sa le plateasca . Daca
cumparatorul nu cunostea existenta locatiunii sau a inbunatatirilor, iar vanzatorul nu i le
comunica la incheierea contractului, va fi obligat sa raspunda pentru evictiune .
b) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza
anterioara vanzarii. Vanzatorul nu poate raspunde de imprejurarile ivite dupa incheierea
contractului si transmiterea lucrului in patrimoniul cumparatorului , afara numai daca
evictiunea provine dintr-un fapt personal.
Deoarece cauza evictiunii trebuie sa fie anterioara vanzarii, pentru uzucapiunea, chiar
inceputa inainte, dar desavarsita ulterior, vanzatorul nu raspunde. In acest caz cumparatorul,
devenit proprietar, avea posibilitatea sa intrerupa prescriptia achizitiva.
c) A treia conditie este necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator. Daca el a
avut cunostinta de pericolul evictiunii, inseamna ca a acceptat riscul si problema raspunderii
vanzatorului in caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul avand caracter
aleatoriu. Sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba
vauzatorului.
Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie.
Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut - dupa cum am vazut - sa se
abtina de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului:
obligatia de a nu face.
Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul este obligat sa-l apere pe
cumparator impotriva pretentiilor tertului: obligatia de a face. In acest scop, daca
cumparatorul este actionat in justitie de catre tert, trebuie sa-l introduca in proces pe
vanzator printr-o cerere de chemare in garantie pentru a-l apara contra eventualei evictiuni.
Daca cumparatorul nu-l introduce in proces pe vanzator, aparandu-se singur, si pierde
procesul, se poate intoarce impotriva lui pe cale principala, printr-o actiune in garantie
pentru evictiune. In aceasta actiune insa, vanzatorul poate opune cumparatorului exceptia
procesului rau condus (exceptio mali processus), cu consecinta pierderii garantiei de catre
cumparator (art. 1351 C.civ.), daca dovedeste ca - fiind introdus in procesul cu tertul - ar fi
avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului.
Daca evictiunea s-a produs, se angajeaza - in conditiile aratate - raspunderea
vanzatorului pentru pagubele suferite de cumparator: obligatia de a da.
Dintre aceste trei obligatii, primele doua sunt indivizibile (de exemplu, intre
mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari). In schimb, obligatia
de a da - plata sumelor de bani datorate cu titlu de despagubire - este divizibila.
Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata.
Daca cumparatorul (sau succesorul lui in drepturi, fie si cu titlu particular) a fost
evins, drepturile lui impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea a fost
totala sau partiala.
1. Evictiunea totala.
a) In primul rand, vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit (ca la
rezolutiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vanzarea lucrului altuia), chiar daca
valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cu
singura exceptie a foloaselor realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului
(art.1341-1343 C.civ.).
In conditii identice vanzatorul este obligat sa restituie pretul primit si in ipoteza
exercitarii actiunii (directe) in garantie de catre un subdobanditor, indiferent daca a
dobandit lucrul la un pret mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Aceasta solutie se
impune, o data ce se recunoaste ca drepturile cumparatorului legate de lucru se transmit
asupra subdobanditorului .
b) Cumparatorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le
inapoieze tertului evingator (art. 1341 pct.2 C.civ.). Deoarece posesorul de buna-credinta
dobandeste fructele (art. 485 C.civ.), textul vizeaza fructele pe care cumparatorul le-a
perceput dupa ce a devenit de rea-credinta (a luat cunostinta de drepturile tertului asupra
lucrului, cel tarziu de la data intentarii actiunii de catre tert). Dar fata de vanzator el ramane
un cumparator de buna-credinta, ceea ce justifica dreptul lui la valoarea fructelor restituite.
c) De asemenea, cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de
judecata, atat ale procesului din care a rezultat evictiunea, cat si, daca este cazul, ale actiunii
in regres contra vanzatorului. La aceste cheltuieli se adauga si cheltuielile contractului
(autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341 pct.3-4 C.civ.).
d) In sfarsit, cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct.4 C.civ.)
potrivit dreptului comun (art. 1350 C.civ.), insa cu observarea urmatoarelor reguli speciale:
-Vanzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului diferenta intre pret si sporul de
valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii
evictiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost sau
nu previzibil ori vanzatorul de buna sau de rea-credinta (art. 1344 C.civ.).
- In afara sporului de valoare (si in masura in care nu sunt restituite cu acest titlu, de
exemplu, cheltuielile utile), vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile
necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc valoarea lui), iar daca
vanzatorul a fost de rea-credinta, chiar si cheltuielile voluptuarii (facute in scop de lux sau
de placere - art.1345-1346 C.civ.).
Deoarece de aceste cheltuieli profita tertul evingator, el va fi in primul rand obligat
sa-l despagubeasca pe cumparator, iar vanzatorul va fi garant numai in subsidiar. Insa tertul
poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (daca nu se compenseaza) cu
valoarea fructelor culese si pastrate de cumparatorul evins) si utile (acestea din urma in
limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor raspunde numai vanzatorul.
2. Evictiunea partiala.
Daca evictiunea este numai partiala - are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota
ideala din dreptul de proprietate (lit.a si b), fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu
privire la lucru (lit. c), - cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutiunea vanzarii sau
mentinerea ei cu despagubiri.
a) Daca evictiunea unei parti a lucrului este atat de importanta, incat cumparatorul n-
ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, el poate cere rezolutiunea vanzarii (art. 1347
C.civ.). In acest caz, cumparatorul restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune, primind
in schimb pretul si despagubiri la fel ca in cazul evictiunii totale.
b) Daca cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii are dreptul la
valoarea partii pierdute prin efectul evictiunii, valoare socotita in momentul evictiunii.
Vanzatorul nu se poate libera oferind o parte din pret si nici cumparatorul nu poate cere o
parte din pret, proportionala cu partea evinsa, indiferent de scaderea sau urcarea valorii
lucrului de la vanzare si pana la evictiune (art. 1348 C.civ.).
c) In cazul servitutilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, daca nu intervine
rezolutiuna potrivit celor aratate (lit.a), cumparatorul are dreptul la daune-interese in
conditiile dreptului comun (art. 1349-1350 C.civ.).
III.Conditii
a)Trebuie ca viciul sa fie ascuns (art.1352 C.civ.); vanzatorul nu raspunde "de viciile
aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga" (art. 1353 C.civ.). Prin
urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si, dupa
imprejurari, printr-o verificare normala, dar atenta nici nu putea sa-l cunoasca, nefiindu-i
comunicat nici de catre vanzator. Viciul pe care vanzatorul dovedeste ca l-a adus la
cunostinta cumparatorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa.
In practica judecatoreasca posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul
lucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent.
"Lipsa de informare, de experienta, cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe
care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate vicii ascunse" .
b) Trebuie ca viciul (cauza defectiunilor manifestate anterior) sa fi existent in
momentul incheierii contractului (chiar daca predarea lucrului se face ulterior). Pentru
viciile ivite ulterior contractarii - deci cand lucrul se strica, se defecteaza sau isi pierde
calitatea din cauza viciilor ivite dupa vanzare - vanzatorul nu raspunde, deoarece prin
efectul incheierii contractului riscurile trec asupra cumparatorului o data cu dreptul de
proprietate. In cazurile in care proprietatea nu se transmite din momentul incheierii
contractului, vanzatorul raspunde si pentru viciile ivite ulterior vanzarii, dar pana in
momentul transferarii dreptului de proprietate.
c) Trebuie ca viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu
intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori potrivit conventiei sau sa se micsoreze
intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, n-ar fi
cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Nu se cere insa ca viciul sa se refere la substanta,
la esenta lucrului (ca la anularea pentru eroare) .
Toate cele trei elemente care conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului
pentru vicii trebuie sa fie dovedite de cumparator.
Precizam ca raspunderea nu este conditionata de cunoasterea viciului de catre
vanzator (art. 1354 C.civ.); numai intinderea raspunderii lui difera dupa cum a avut sau nu
cunostinta de existenta viciului (art. 1356-1357 C.civ.).
In conditiile aratate, obligatia de garantie pentru vicii se aplica la orice vanzare
(vanzare sub conditie, cu plata pretului in rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv
antecontractul de vanzare-cumparare, indiferent ca lucrul vandut este un imobil sau un bun
mobil, in stare noua sau uzata (de ocazie), cu doua exceptii:
- nu exista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica (art. 1360
C.civ.), care se face prin intermediul justitiei;
- in cazul vanzarii de drepturi succesorale - daca nu s-a obligat sa garanteze
continutul universalitatii - vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor (art.
1399 C.civ.), nu si de calitatea bunurilor din mostenire.
Efectele si intinderea raspunderii vanzatorului pentru vicii
Daca conditiile aratate sunt intrunite, cumparatorul are facultatea de a cere fie
rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului (art. 1355 C.civ.), iar daca vanzatorul a fost
de rea-credinta si daune-interese (art. 1356-1357 C.civ.), inclusiv beneficiul nerealizat
(lucrum cessans).
1. Dreptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea
estimatorie. Actiunea prin care cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii se numeste
redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibila chiar daca natura viciului n-ar face
lucrul absolut impropriu destinatiei sale normale. Totusi, instanta poate aprecia ca dreptul
de optiune a fost exercitat abuziv si sa acorde numai o reducere din pret, daca viciul este de
mica importanta.
In cazul de admitere a actiunii redhibitorii, vanzatorul este obligat ca, reprimind
lucrul, sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii suportate de cumparator (art. 1355 si 1357).
Daca cumparatorul a instrainat lucrul, actiunea redhibitorie poate fi exercitata de
subdobanditor.
In loc de rezolutiune, cumparatorul poate cere o reducere din pret proportionala cu
reducerea valorii lucrului datorat viciului. Actiunea speciala de reducere se numeste
estimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se
estimeaza prin expertiza.
Cu toate ca legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiuni, in literatura de
specialitate si practica judiciara se intrevede si posibilitatea "remedierii defectiunilor"
(inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, "cand aceasta reparare e posibila si
cand ea n-ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului" si, adaugam noi o
asemenea solutie nu contravine intereselor cumparatorului (mai ales in cazul cumpararii
unui lucru in stare noua).
2.Acordarea de daune-interese
Spre deosebire de materia evictiunii, in care si vanzatorul de buna-credinta poate fi
obligat la plata daunelor-intercse, in cazul viciilor ascunse vanzatorul este obligat sa
plateasca daune-interese numai daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloace de proba
(inclusiv prezumtii) ca vanzatorul a fost de rea-credinta (a cunoscut viciile lucrului - art.
1356 C.civ.), considerandu-se ca aceste daune sunt imprevizibile si deci datorate numai in
caz de dol (art. 1085 C.civ.). Daca el nu cunoaste viciul lucrului, poate fi obligat numai la
restituirea pretului si a cheltuielilor vanzarii (art. 1357 C.civ.) .
Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea pretului,
paguba suferita de cumparator sau despagubirea platita tertilor pentru paguba cauzata prin
accidentul survenit datorita viciului lucrului etc.) trebuie sa fie facuta de cumparator.
Desi art. 1356 C.civ. vizeaza plata daunelor numai in cadrul actiunii redhibitorii, ea
se admite si in cazul actiunii estimatorii .
3. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii. Daca lucrul a pierit din cauza viciilor,
vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar daca a fost de rea-
credinta poate fi obligat si la plata daunelor-interese (art.1358 alin.1). In schimb, daca lucrul
afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorita culpei cumparatorului), vanzatorul nu raspunde
pentru vicii (art. 1358 alin.2).
Termenul de intentare a actiunilor
Conform art.5 din Decretul nr. 167/1958 "dreptul la actiunea privitoare la viciile
ascunse ale unui lucru transmis... se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul
in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie". Rezulta deci ca actiunile redhibitorii sau
estimatorii (ori in remedierea viciilor) pot fi intentate intr-un termen de 6 luni, iar daca
viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune ca vanzatorul a fost de rea-credinta,
cunoscand viciile) in termenul general de prescriptie extinctiva .
Termenele de prescriptie mentionate incep sa curga de la data descoperirii viciilor,
insa cel mai tarziu de la implinirea unui an de la predarea lucrului de orice natura, cu
exceptia constructiilor, iar in cazul constructiilor cel mai tarziu de la implinirea a trei ani de
la predare (art.1 alin.1-2 din Decretui nr. 167/1958).
Fara a intra in analiza controverselor privind natura juridica a termenului de 1 an,
respectiv 3 ani, mentionam ca in practica aceste termene sunt privite, de regula, ca perioade
limita in care viciile ascunse trebuie sa fie descoperite, deci ca termene legale generale de
garantie pentru descoperirea viciilor ascunse si, ca atare, nesusceptibile de intrerupere sau
de suspendare. Astfel, de exemplu, s-a precizat ca "dreptul material la actiune privind viciile
ascunse ale unei constructii se prescrie intr-un termen de 6 luni, socotit de la data
descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai tarziu in 3 ani de la predarea
constructiei". Tot astfel, termenul de un an "nu trebuie interpretat in sensul ca legjuitorul ar
fi stabilit un al doilea termen de prescriptie pe langa cel prevazut de art.5 din Decretul nr.
167/1958 - respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse - ci ca descoperirea acestora,
de la care curge prescriptia, trebuie sa aiba loc cel mai tarziu intr-un an de la predarea
lucrului.
In sfarsit, precizam ca, daca viciile nu au fost invocate (pe cale de actiune sau pe cale
de exceptie) in cadrul termenului de prescriptie, ele nu pot fi invocate pe cale de exceptie in
cadrul actiunii neprescrise termenul fiind de trei ani) intentate de vanzator pentru plata
pretului; principiul quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este
aplicabil, datorita caracterului imperativ al normelor care reglementeaza prescriptia
extinctiva.
Modificari conventionale ale garantiei pentru vicii.
Dispozitiile de drept comun analizate privind existenta, conditiile, efectele si
intinderea obligatiei de garantie pentru vicii au caracter supletiv, partile fiind libere sa
limiteze sau chiar sa inlature ori, dimpotriva, sa agraveze prin conventia lor aceasta
obligatie a vanzatorului printr-o clauza expresa.
In ceea ce priveste clauza de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii, ea este
valabila si deci produce efecte numai daca vanzatorul a fost de buna-credinta (nu a cunoscut
viciile - art.1354 C.civ.). Dovada cunoasterii viciilor de catre vanzator trebuie sa fie facuta
de cumparator, cu orice mijloace de proba (inclusiv prezumtii, de exemplu, in cazul
vanzatorului profesionist). In caz de rea-credinta a vanzatorului, rezultand din tainuirea
viciilor la incheierea contractului, clauza de exonerare - totala sau partiala - nu ar putea fi
invocata fata de cumparatorul de buna-credinta, care nu cunostea aceste vicii.
Cu respectarea acestei conditii (necunoasterea viciilor), clauzele de inlaturare sau de
limitare a garantiei pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totala a garantiei,
posibilitatea intentarii numai a actiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb
sau a reparatiilor necesare etc.). Mentionam ca limitarea garantiei poate fi stipulata si sub
forma scurtarii termenului de un an, respectiv, de trei ani in care viciile ascunse pot fi
descoperite (de exemplu, vicii descoperite intr-o luna de la data vanzarii autoturismului
folosit). In acest sens, DecretuI nr. 167/1958 precizeaza ca prin dispozitiile cu privire la data
inceperii curgerii prescriptiei, nu se aduce o atingere termenelor de garantie, legale sau
conventionale (art. 11 alin.3). In schimb, termenul de prescriptie insusi (de 6 luni sau de 3
ani), nu poate fi modificat prin conventia partilor, o asemenea clauza fiind nula (art.1
alin.3).
Clauzele de agravare a obligatiei de garantie nu comporta limitari (raspundere si pentru
vicii aparente, pentru vicii aparute ulterior vanzarii, pentru buna functionare a motorului o
perioada determinata etc.). Precizam insa, ca stipularea unei clauze de agravare pentru orice
vicii, inclusiv cele aparente, sau de buna functionare in cadrul unui termen mai scurt decat
cel prevazut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage dupa sine - la expirare -
incetarea garantiei pentru viciile ascunse, daca termenul legal stabilit pentru descoperirea
acestora nu a expirat inca. Clauza de agravare nu poate fi transformata, prin interpretare, in
contrariul ei. Pentru ca, o data cu raspunderea pentru orice vicii sau de buna functionare in
cadrul unui termen de garantie mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, sa inceteze si
raspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie sa fie stipulate o clauza expresa in
acest sens, care va fi, deodata, de agravare a garantiei (si pentru vicii aparente sau calitati
convenite) si de limitare a ei in timp (la o perioada mai scurta pentru descoperirea viciilor
ascunse).
Stabilirea pretului sub forma unei sume de bani este de esenta vanzarii. Daca
instrainarea unui lucru se face nu pentru bani, ci in schimbul unui alt lucru, pentru stingerea
unei obligatii sau in schimbul unei alte prestatii, contractul nu mai poate fi calificat vanzare-
cumparare, ci un schimb, o dare in plata sau alt contract, eventual contract nenumit. Astfel,
nu poate fi calificat vanzare-cumparare contractul prin care proprietatea unui lucru se
transmite in schimbul intretinerii pe viata. Obligatia de intretinere a dobanditorului este o
obligate de a face, care nu echivaleaza cu un pret. Tot astfel, daca drept contraechivalent s-a
stipulat o prestatie periodica in bani, dar care se plateste pana la moartea creditorului,
contractul nu mai este vanzare, ci renta viagera.
Pretul sa fie determinat sau determinabil
Pretul este determinabil si atunci cand stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert
(art. 1304 C.civ.) ales de comun acord de catre parti sau de catre persoana desemnata de
parti. Tertul ales in aceste conditii nu este un arbitru (desi art. 1304 vorbeste de "'arbitrariu")
fiindca nu este chemat sa solutioneze un litigiu, o neintelegere, dar nu are nici calitatea de
expert (in sens procedural), fiindca avizul expertului este la aprecierea instantei, ori pretul
stabilit de tert - si care face parte din contract de la incheierea lui - este obligatoriu atat
pentru parti, cat si pentru instanta. El este, in realitate, mandatarul comun al partilor ( dubla
reprezentare), imputernicit sa stabileasca pretul, mandat care - prin derogare de la dreptul
comun in materie - nu poate fi revocat decat prin acordul comun al partilor.
In cazurile in care exista preturi legale obligatorii, partile trebuie sa se conformeze
(de exemplu, in cazul vanzarii de locuinte construite din fondurile statului), respectiv se
subintelege ca partile au avut in vedere pretul legal (deci este determinat), chiar daca
contractul nu contine precizari in aceasta privinta, caci numai conventiile legal facute au
putere obligatorie intre parti (art.969 C.civ.). Daca partile au stabilit un alt pret, acesta se
inlocuieste de drept cu cel legal, iar daca contractul a fost executat cu plata unui alt pret,
diferenta urmeaza sa fie platita (vanzatorul avand o actiune contractuala in acest scop),
respectiv restituita in temeiul art.992 C.civ. (plata nedatorata).
1. Prin pret sincer se infelege un pret real, pe care partile sa-l fi stabilit nu in mod
fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate. Pretul este fictiv, cand din intentia
partilor (exprimata in actul secret) rezulta ca nu este datorat.
In cazul in care pretul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vanzare-cumparare
caci ii lipseste pretul (sine pretio nulla est venditio), dar daca partile au urmarit in realitate
instrainarea bunului - deci numai pretul, nu si contractul in intregime este fictiv - el poate fi
recunoscut valabil ca o donatie deghizata (deghizare totala), daca "vanzatorul" a avut
intentia de a face o liberalitate si daca sunt indeplinite toate conditiile cerute pentru
validitatea donatiei.
Daca simulatia consta numai in deghizarea partiala a pretului, dar fara ca pretul sa
devina derizoriu, contractul este valabil ca vanzare-cumparare, devenind aplicable regulile
simulatiei si cele fiscale (deghizare partiala se face, de regula, pentru fraudarea fiscului).
2. Pretul trebuie sa fie serios (art. 1303 C.civ.), adica sa nu fie derizoriu (infim), atat
de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut (de exemplu, teren instrainat cu 500
lei) incat sa nu existe pret, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci o
cauza suficienta a obligatei asumate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate.
Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lasata la aprecierea instantei .
Si in cazul pretului derizoriu contractul este nul ca vanzare-cumparare, dar poate subzista ca
donatie (nu deghizata, ci directa, fiindca nu exista act secret), daca s-a incheiat cu intentia
de a face o liberalitate si cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute pentru
donatii.
3. Daca pretul este sincer si serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vanzare-
cumparare este, in principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior (sau superior)
valorii reale a lucrului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub (sau peste)
valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea lucrului
vandut, dar si la subiectivismul partilor, de exemplu, datorita raporturilor de rudenie.
Daca partea lezata este un major, indiferent de marimea leziunii de care a suferit, nu
are deschisa calea actiunii in resciziune (art.1165 C.civ.). In mod cu totul exceptional, daca
un contractant profita de nestiinta, ignoranta, starea de constrangere in care se afla celalalt,
spre a obtine avantaje disproportionate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu
anulabil pentru leziune), intrucat s-a intemeiat pe o cauza ilicita (art. 968 C.civ.), leziunea
fiind doar un indiciu al imprejurarii ca s-a profitat de starea de contrangere in care se afla
cealalta parte. Consideram ca in conditiile economiei de piata este preferabila aplicarea
art.968 C.civ. (in conditiile aratate), decat calificarea nejustificata a unui pret lezionar drept
derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea actiunii in resciziune intre majori).
Obligatiile partilor
1. Locul si data platii. Daca nu s-a prevazut altfel in contract (art.1361 C.civ.),
cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face
predarea lucrului vandut (art. 1362 C.civ.) . Acest text este derogatoriu de la regulile
generale sub doua aspecte:
- conform regulilor generale in materie de obligatii plata se face, in lipsa de stipulatie
contrara, la domiciliul debitorului (art. 1104 C.civ.), iar in materie de vanzare la locul unde
se face predarea lucrului vandut (fie locul unde se afla in momentul vanzarii, fie domiciliul
vanzatorului) . Deci obligatia de plata a pretului este portabila. Daca insa partile au derogat
de la regula executarii concomitente a celor doua obligatii (de exemplu, au prevazut ca plata
pretului sa aiba loc ulterior predarii), art. 1362 "nu-si mai are ratiune si isi reia aplicatiunea
art. 1104 Codul civil, astfel ca plata trebuie sa fie facuta la domiciliul debitorului"
(cumparatorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex;
- in dreptul comun, in lipsa de termen, plata se poate cere imediat, iar in materie de
vanzare numai in momentul predarii lucrului vandut, astfel incat - in lipsa de stipulatie
expresa contrara - termenul prevazut pentru redarea lucrului profita si cumparatorului. In
schimb, termenul prevazut numai pentru plata pretului nu afecteaza obligatia vanzatorului
de a preda lucrul vandut, potrivit regulilor generale.
Daca partile au stabilit un termen pentru plata pretului - vanzare pe credit - la
scadenta cumparatorul trebuie sa plateasca datoria in intregime (principiul indivizibilitatii
platii - art.1101 C.civ.), afara numai daca intelegerea dintre parti a fost ca pretul sa fie platit
la diferite termene in mod fractional, prin prestatii succesive (vanzare pe credit cu termene
esalonate de plata a ratelor de pret).
Cand cumparatorul are motive de a se teme de vreo evictiune, el are dreptul, conform
art. 1364 C.civ., sa suspende plata pretului pana ce vanzatorul va face sa inceteze tulburarea
sau ii va da o cautiune, afara de cazul in care s-ar fi stipulat ca pretul se va plati si in astfel
de imprejurari.
2. Dobanda pretului. Potrivit art. 1363 C.civ., cumparatorul este obligat sa plateasca
dobanda pana la efectiva achitare a pretului in urmatoarele trei cazuri: daca exista conventie
in acest sens; daca lucrul vandut si predat este producator de fructe (civile sau naturale); in
toate celelalte cazuri numai daca si din momentul in care cumparatorul a fost pus in
intarziere printr-o notificare (iar nu neaparat prin chemare in judecata, cum prevede art.
1088 C.civ. ca regula generala pentru obligatii banesti).
3. Sanctiunea neplatii pretului. In caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiei
de plata a pretului de catre cumparator, vanzatorul poate alege intre mai multe posibilitati.
Astfel, vanzatorul poate cere obligarea cumparatorului la executarea in natura a
obligatiei, care este totdeauna posibila (daca debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect
o suma de bani. Actiunea in plata pretului - avand un asemenea obiect - are caracter
personal si se prescrie in termenul general de 3 ani.
Vanzatorul nu este insa obligat sa ceara executarea silita. El poate, renuntand la
aceasta posibilitate, fie sa invoce exceptia de neexecutare (daca lucrul vandut nu a fost
predat cumparatorului), fie - daca a predat sau este gata sa predea lucrul vandut si nu
intelege sa invoce exceptia - sa ceara rezolutiunea contractului pentru neplata pretului
(inclusiv a dobanzilor), ambele aceste sauctiuni fiind indivizibile (de exemplu, in caz de
transmitere a obligatiei de plata a pretului asupra mostenitorilor cumparatorului sau a
creantei asupra mostenitorilor vanzatorului).
Vanzatorul poate invoca exceptia de neexecutare (confundata cu dreptul de retentie
daca cumparatorul a devenit proprietar inainte de invocarea ei), refuzand sa predea lucrul
vandut, daca cumparatorul nu plateste pretul si nu beneficiaza de un termen suspensiv (art.
1322 C.civ.). Daca vanzatorul a acordat un termen pentru plata pretului, se considera ca a
renuntat la acest drept si nu va putea refuza predarea decat daca cumparatorul a decazut din
beneficiul termenului (art. 1025 C.civ.), intrucat, intre timp, a cazut in faliment sau a
devenit insolvabil, cazuri in care vanzatorul va fi obligat la predarea lucrului vandut numai
daca cumparatorul va da cautiune ca va plati la termen (art. 1323 C.civ.).
Rezolutiunea contractului poate fi ceruta de vanzator (art. 1365 C.civ.) potrivit
regulilor generale (art. 1020-1021 si 1101 C.civ.), cu urmatoarele trei precizari:
- In materia vanzarii de imobile instanta nu poate acorda un termen de gratie daca
vanzatorul este in pericol de a pierde lucrul si pretul. Daca un asemenea pericol nu exista,
instanta poate acorda un singur termen de gratie la expirarea caruia, daca cumparatorul nu
plateste, se produce rezolutiunea de drept a contractului (art. 1366 C.civ.), fara punerea in
intarziere;
- Daca printr-un pact comisoriu expres s-a prevazut rezolutiunea de drept a
contractului pentru neplata pretului (care opereaza numai in favoarea vanzatorului), ea se va
produce fara interventia justitiei (care, in caz de litigiu, constata doar indeplinirea
conditiilor), insa numai dupa punerea in intarziere a cumparatorului (art.1367 C.civ.), afara
numai daca, printr-o clauza expresa, partile ar fi renuntat si la necesitatea punerii in
intarziere (pact comisoriu de ultim grad);
- Potrivit legii, "actiunea vanzatorului pentru rezolutiunea vanzarii este reala (art.
1368 C.civ.), ceea ce inseamna ca urmareste - in ultima instanta - nu persoana
cumparatorului, ci chiar bunul vandut, intrucat rezolutiunea se produce cu efect retroactiv si
deci se rasfrange si asupra tertilor dobanditori de drepturi asupra lucrului vandut. La acest
principiu, legea aduce trei restrictii (art. 1368-1369 C.civ.):
a) rezolutiunea ramane fara efect in contra autoritatilor publice (cum ar fi in caz de
expropriere sau rechizitie);
b) fata de tertul adjudecatar in vanzari silite si:
c) dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata pretului nu este opozabil tertilor
dobanditori de drepturi reale asupra lucrului vandut (care au indeplinit actele necesare
pentru ca dreptul lor sa fie opozabil tertilor) decat daca vanzatorul a indeplinit cerintele
legii pentru conservarea privilegiului sau de vanzator si anume: daca lucrul vandut este un
imobil, prin inscrierea privilegiului in cartea funciara inainte de a se fi inscris titlul tertului
dobanditor (art. 1369 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996); iar daca lucrul vandut este
un bun mobil, prin intentarea actiunii in rezolutiune in termen de 8 zile de la predare (art.
1730 pet.5 C.civ.), prevazut pentru exercitiul actiunii derivand din privilegiu.